2. Änderung des Flächennutzungsplans für den Teilbereich 2.2 (Bauhaus Drive-In) (Offenlagebeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
29.12.2009 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI Grünflächenamt an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. Beschluss-
fassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2009/0593 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: 2. Änderung des Flächennutzungsplans für den Teilbereich 2.2 (Bauhaus Drive-In) (Of-
fenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 21.12.2009 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der 2. Änderung des Flächennutzungsplans für den Teilbe-
reich 2.2 gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentli-
cher Belange gemäß § 4 (1) BauGB die in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein.  
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 1) entschie-
den. 
 
2. Dem vorliegenden, entsprechend den Ergebnissen der Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 (1) BauGB) 
und der Träger öffentlicher Belange (§ 4 (1) BauGB) erarbeiteten Entwurf zur 2. Änderung des Flä-
chennutzungsplans, Teilbereich 2.2 (Anlage 2) und dem zugehörigen Erläuterungsbericht mit Umwelt-
bericht (Anlage 3) wird zugestimmt. 
 
3. Der Entwurf und der Erläuterungsbericht zur 2. Änderung des Flächennutzungsplans für den Teilbe-
reich 2.2, für das Gebiet zwischen Otto-Röhm-Straße und dem Sensfelderweg (Bauhaus Drive-In), sind 
gem. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen.

2 
 
... 
Anlagen: Anlage 1: Prüfung der Stellungnahmen TÖB zum Vorentwurf 
Anlage 2: Entwurf FNP-Änderung Teilbereich 2.2 
Anlage 3: Erläuterungsbericht zum Entwurf FNP-Änderung Teilbereich 2.2 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
 
... 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage 2009/0593 vom 21.12.2009 
Zum 1. April 2006 ist der Flächennutzungsplan (FNP) der Wissenschaftsstadt Darmstadt wirksam 
geworden. Nach § 8 (2) BauGB sind die Bauleitpläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. 
Dies kann auch im so genannten Parallelverfahren geschehen. 
Der Aufstellungsbeschluss zur 2. FNP-Änderung umfasst fünf Teilbereiche. Im Teilbereich 2.2 ist ein 
Abholcenter für Baustoffe als Drive-In geplant. Auf einem ca. 13.000 m² großen Grundstück soll ein 
großflächiger Einzelhandel errichtet werden, der nicht aus den Darstellungen des rechtskräftigen 
Flächennutzungsplans entwickelt werden kann, und somit eine Änderung des Flächennutzungs-
plans erforderlich macht. 
Der Magistrat hat den allgemeinen Zielen und Zwecken der Änderung 2.2 des Flächennutzungs-
plans am 13.05.2009 zugestimmt. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung fand nach Bekanntma-
chung im „Darmstädter Echo“ am 20.05.2009 in der Zeit vom 20.05.2009 bis einschließlich 
22.06.2009 statt. Die Behö rden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 28.05.2009 
über die allgemeinen Ziele und Zwecke informiert und gemäß § 4 (1) BauGB beteiligt. 
Am 30.06.2009 hat die Stadtverordnetenversammlung dem Aufstellungsbeschluss der 2. Änder ung 
zum Flächennutzungsplan zugestimmt. Dies wurde am 06.07.2009 im „Darmstädter Echo“ bekannt 
gemacht.  
 
 
Zu 1.:
 
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
wurden die eingegangenen Stellungnahmen in Anlage 1 zusammengefasst und jeweils geprüft. 
Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gingen keine Stellungnahmen ein. 
 
 
Zu 2. und 3.:
 
Nach dem Verfahren gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und 
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange) erfolgt nun die Offenlage des Entwurfs 
und des Erläuterungsberichts (Anlage 2 und 3)  zur 2. Änderung des Flächennutzungsplans für den 
Teilbereich 2.2 (Bauhaus Drive-In) gem. § 3 (2) BauGB. Parallel werden die Behörden und Träger 
öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB sowie die Nachbargemeinden nach § 2 (2) BauGB betei-
ligt. 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
Hinweis:
 
Die farbigen Unterlagen können bei der Magistratsgeschäftsstelle im Original eingesehen werden. 
 
Vorab werden übersandt: 
Akten (z. Hd. des Berichterstatters) 
 
Darmstadt, den 21.12.2009 
VI/61.1 la Nst. 2612 
VI/61.4 ha Nst. 2112

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Erläuterungsbericht und Umweltbericht 
zur Änderung 2.2 
des Flächennutzungsplanes 
Otto-Röhm-Straße (Bauhaus-Drive-In)





Inhalt

1.	Erläuterungsbericht

1.1	Rechtsgrundlagen
1.2	Geltungsbereich
1.3	Ziele und Zwecke der Planung
1.4	Übergeordnete Planungen
1.5	Immissionsschutz
1.6	Flächenbilanz


2.	Umweltbericht

2.1	Planungsanlass und Planungsziele 
2.2.	Kurzdarstellung der wichtigsten Ziele der Flächennutzungsplan-Änderung 
2.3	Fachgesetzliche Vorgaben und Ziele des Umweltschutzes 
2.4	Umweltbewertung und Wirkungsprognosen 
2.4.1	Rahmen der Umweltprüfung und verwendete Verfahren 
2.4.2	Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich 
	der Prognose bei Durchführung/Nichtdurchführung der Planung 
2.4.3	Zusammenfassende Darstellung der Umweltauswirkungen gemäß Umweltprüfung
2.4.4	Maßnahmen, Eingriff-Ausgleich-Bilanz
2.5	Standortalternativen
2.6	Monitoring (Überwachung)
2.7	Zusammenfassung 



1.	Erläuterungsbericht


1.1	Rechtsgrundlagen

Das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes richtet sich nach den Vorschriften des Baugesetzbuches in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414).


1.2	Geltungsbereich

Das Änderungsverfahren des Flächennutzungsplanes 2.2 umfasst den:
Teilbereich 2.2: Otto-Röhm-Straße (Bauhaus Drive-In)
für das Gebiet Otto-Röhm-Straße und Sensfelderweg, Gemarkung Darmstadt, Flur 14, Flurstück Nr. 173/1 und Nr. 173/3 (neu) mit insgesamt ca. 13.077 m2 Fläche.

Das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes wird nach § 8 (3) BauGB als so genanntes Parallelverfahren zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren N 6.5.3 durchgeführt.

Im Teilbereich 2.2 ist ein Abholcenter für Baustoffe als Drive-In in Verbindung zum vorhandenen Bauhaus geplant. Auf einem ca. 13.000 m² großen Grundstück soll ein großflächiger Einzelhandel entwickelt werden. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist diese Fläche als „gewerbliche Fläche“ dargestellt. Da das Vorhaben planungsrechtlich als großflächiger Einzelhandelsbetrieb einzustufen ist, wird diese Fläche in „Sondergebiet Einzelhandel“ geändert. 


1.3	Ziele und Zwecke der Planung

Der vorhandene Baumarkt soll durch einen ca. 8.000 m² Bruttogrundfläche großen Erweiterungsbau auf der gegenüberliegenden Straßenseite ergänzt werden. Die Erweiterung dient insbesondere der verbesserten Warenpräsentation und Umlagerung eines Schwerpunktes im Bereich Baustoffe und Garten/Außenanlagenbaumaterialien. Zusätzlich sollen ca. 28 neue PKW Stellplätze im Freibereich angeboten werden, im eingehausten Drive-In Bereich können ca. 42 PKW und 5 LKW Stellplätze zur Verfügung gestellt werden.
Durch die Erweiterung soll dem vorhandenen Betrieb die Möglichkeit eingeräumt werden, sich an veränderte Markt- und Wettbewerbsbedingungen anzupassen. 
Seit der Eröffnung im Jahre 1997 ist bundesweit ein Trend zur Erweiterung der Leistungspalette hinsichtlich Drive-In und dort einem erweiterten Angebot von Baustoffen (Sortimentstiefe) und einer damit verbundenen Verkaufsflächenentwicklung verbunden.


Übergeordnete Planungen

Regionalplan

Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (StAnz. 37/04), ist das Plangebiet als „Bereich für Industrie und Gewerbe“ dargestellt. 
Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Erweiterung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes, entsprechend § 11 Abs. 3 BauNVO. Die Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel innerhalb der Bereiche für Industrie und Gewerbe ist nicht gegeben.
Die im Einzelhandelkonzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt von 1997 festgeschriebene Zone für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel soll im Zuge der Offenlage des Entwurfs zum neuen Regionalplan 2009 arrondiert und um den Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes N 6.5.3 ergänzt werden. Dies entspricht auch der aktuellen städtischen Beschlusslage. Die Abweichung vom Regionalplan wurde als Stellungnahme der Wissenschaftsstadt Darmstadt zum Entwurf RPS 2009 vorgebracht.
Unabhängig davon hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt ebenfalls die Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 gem. § 12 HLPG über das Regierungspräsidium Darmstadt beantragt, um eine Realisierung des Vorhabens zu ermöglichen.


Städtisches Einzelhandelskonzept

Das Ziel der Wissenschaftsstadt Darmstadt, die Einzelhandelsbetriebe auf die Innenstadt zu konzentrieren, kann trotz der Erweiterung des Bau- und Gartenmarktes um ein Drive-In aufrecht erhalten werden, da die Nachfrage dieser Güter eine gute Erreichbarkeit mit dem Kfz erfordert und den Rahmenbedingungen und Erfordernissen der Innenstadt nicht gerecht wird. Eine Konkurrenz für den Innenstadt-Einzelhandel entsteht aufgrund des Warensortimentes nicht.

Gemäß Stadtverordnetenbeschluss zur Änderung des Einzelhandelskonzepts der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 28.04.2009 ist der Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans in die Zone einbezogen worden, in der nicht zentrumsrelevanter großflächiger Einzelhandel zugelassen worden ist.


Immissionsschutz

Bei der Aufstellung eines Flächennutzungsplanes sind Unfallgefahren zu berücksichtigen, die auf das Gebiet einwirken können. Hierbei sind die Richtlinien 2003/105/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2003 zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen (Seveso-II-Richtlinie) und ihre Umsetzung durch § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) zu berücksichtigen. Danach sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umweltauswirkungen und von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nr. 5 der Richtlinie 96/82/EG in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete, insbesondere öffentlich genutzte Gebiete, wichtige Verkehrswege, Freizeitgebiete und unter dem Gesichtspunkt des Naturschutzes besonders wertvolle oder besonders empfindliche Gebiete und öffentlich genutzte Gebäude, soweit wie möglich vermieden werden. Dabei sind alle möglichen, im Bundesimmissionsschutzgesetz genannten Immissionen, wie Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Umwelteinwirkungen zu berücksichtigen. 


Störfallbetriebe in Umfeld des Plangebietes

Eine oder mehrere für das Plangebiet zu berücksichtigende Störfallanlagen nach dem BImSchG und der 12. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzgesetz (12. BlmSchV, Störfallverordnung) befinden sich auf dem Betriebsgelände der Fa. Merck nördlich des Plangebietes. Der Rand des Betriebsgeländes der Fa. Merck liegt ca. 600 m vom Plangebiet entfernt. Auf Grundlage des Gutachtens des TÜV Nord vom Juni 2006 wurde für den Betriebsbereich der Fa. Merck der zu beachtende Achtungsabstand ermittelt. Das Plangebiet liegt innerhalb dieses Achtungsabstandes. 


Schutzbedürftigkeit des geplanten Sondergebietes

Gegen die Aufstellung eines Bebauungsplanes innerhalb eines Achtungsabstandes einer Störfallanlage bestehen im Allgemeinen keine Bedenken, wenn in dem Gebiet keine schutzbedürftigen Nutzungen im Sinne der Seveso-II-Richtlinie bzw. von § 50 BlmSchG und keine Nutzungen in denen mit Publikumsverkehr zu rechnen ist, zulässig sind.
Die Änderung des Flächennutzungsplanes in Sonderbaufläche großflächiger Einzelhandel ist an das vorhabenbezogene Bauleitplanverfahren N 6.5.3 gekoppelt, so dass durch die von vorn herein festgeschriebene Nutzung keine wesentliche Veränderung des eventuell bereits bestehenden Gefährdungspotentials entsteht.
Der geplante neue Standort der Bauhaus Drive-In Arena auf dem Gelände des ehemaligen Bauhofes der Dreßler Bau GmbH wird keine kundenstromwirksame Vergrößerung der Einzelhandelsfläche bedeuten. Er dient zur Umlagerung von bestehenden Sortimenten und Errichtung eines zeitgemäßen, ungeheizten teils wettergeschützten Verkaufslagers zur Selbstabholung von schweren und massigen Baustoffen mit dem Kraftfahrzeug des Kunden. Der großhandelsähnliche Betrieb mit Lagerflächen und Fahr-/Parkspuren trägt nicht zu einer signifikanten Erhöhung der Gesamtkundenanzahl und der Verkaufsfläche bei. 

Im Bauleitplanverfahren N 6.5.3 wurde durch eine gutachterliche Stellungnahme der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung GmbH (GMA) belegt, dass durch die Ansiedlung des Vorhabens nur mit einem geringen zusätzlichen Verkehrsaufkommen zu rechnen ist, weil in dem geplanten Drive-In Baumarkt kein zusätzliches Warensortiment angeboten wird, das im Planungsgebiet bislang noch nicht vertreten war. Somit handelt es sich bei dem geplanten Vorhaben lediglich um eine Anpassung an aktuelle Markterfordernisse, welches keine wesentliche Erhöhung der Personenzahl nach sich zieht.

Zurzeit sind im Gewerbegebiet Einzelhandelsbetriebe bis 800 m² Fläche zulässig. Bei der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben innerhalb der zulässigen Größenordnung wären daher höhere Kundenfrequenzen möglich als bei dem extensiv genutzten Baustoff-Drive-In. Somit würde die Umsetzung des Vorhabens die Verringerung des Gefährdungspotenzials gegenüber der heute möglichen Nutzung des Planareals bedeuten.
Durch die Errichtung des Vorhabens sind keine neuen oder anderen als die bestehenden störfallrechtlichen Auflagen zu erwarten.

Flächenbilanz

Durch die Änderung des Flächennutzungsplanes von ca. 1 ha gewerbliche Baufläche in Sonderbaufläche Einzelhandel wird sich die geplante Nutzung nur unwesentlich ändern. Die Ziele des Flächennutzungsplanes werden dadurch nicht in den Grundzügen berührt. (die geänderten Werte sind kursiv gedruckt)



Nutzungsart   derzeitige Realnutzung geplante Nutzung 2015
   ha%   ha%Wohnbaufläche1.520121.593 13Gemischte Baufläche   1151   1681,5Gewerbliche Baufläche   5585  535 
   536     vorher4Sonderbaufläche   2042   231 
   230     vorher  2Gemeinbedarfsfläche   1231   1171Bahn, S-Bahn, Depot   1992   1992Hauptverkehrsstraßen   2872   2742Ver- und Entsorgungsfläche     44     47künstl. Grundwasseranreicherung
     10

     10
Grünfläche   8507   9278besiedelte Fläche        3.910    32,0          4.10133,5Wasserfläche     38     38Landwirtschaft1.592131.30711Ökologisch wertvolles Grünland
   595
5
   713
6Streuobstwiese   1251   1651Waldfläche5.668475.64046Aufforstungsfläche     29waldartige Brache     35     44Dünen, Trockenrasen   1581   1872Brache mit Gehölzgruppe   1031unbesiedelte Fläche        8.314    68,0          8.12366,5Gesamtfläche12.22410012.224100
2.	Umweltbericht 

2.1	Planungsanlass und Planungsziele

In einem Gewerbegebiet an der Otto-Röhm-Straße soll der bestehende Baumarkt durch einen Drive-In Baustoffhandel erweitert werden. Geplant ist ein Verkaufslager für Baustoffe zur Selbstabholung mit dem eigenen Pkw.
Das Änderungsgebiet liegt am nordöstlichen Stadtrand von Darmstadt gegenüber einem bestehenden Baumarkt an der Otto-Röhm-Straße. Die Liegenschaft ist ein seit Jahren brachliegender Bauhof eines Betonfertigteilwerkes. Da der ansässige Betrieb kein Interesse mehr an dem Gewerbegrundstück hat soll es  einer neuen Nutzung zugeführt werden.

Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan ist das Änderungsgebiet als gewerbliche Fläche festgesetzt, in der Einzelhandelsbetriebe bis 800 m² Verkaufsfläche (bzw. bis 1.200 m² Geschoßfläche) zulässig sind. Da der geplante Drive-In Baustoffhandel mehr als 800 m² Verkaufsfläche benötigt, wird diese Fläche in Sondergebiet Einzelhandel geändert. 

Die Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im Parallelverfahren mit der Aufstellung des Bebauungsplans N 6.5.3.


2.2	Kurzdarstellung der wichtigsten Ziele der Flächennutzungsplanänderung 

Der Planbereich ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als „Gewerbliche Baufläche“ dargestellt, soll in „Sondergebiet Einzelhandel“ geändert werden. Das ca. 1,3 ha große Gewerbegebiet ist heute ungenutzt (Gewerbebrache). Auf die Erweiterungsfläche für den gegenüberliegenden Baumarkt sollen schwere Baumaterialien ausgegliedert und verkauft werden. Geplant ist eine eingeschossige, großflächige Bebauung mit zum Teil überdachter Freifläche, Ein- und Ausfahrten, Fahrspuren und Bewegungsflächen. 


2.3	Fachgesetzliche Vorgaben und Ziele des Umweltschutzes

Maßgebliche fachgesetzliche Anforderungen ergeben sich insbesondere aus dem Bundesimmissionsschutzgesetz und dem Baugesetzbuch in Verbindung mit dem Bundesnaturschutzgesetz. Im Landschaftsplan Darmstadt ist das gesamte Vorhabengebiet einschließlich seiner Umgebung als „Bereich zur Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen“ dargestellt. 
Die in einer Entfernung von 150 m bzw. 250 m nördlich und westlich des Vorhabengebietes verlaufenden Bereiche sind als „Erhalt/Ausbau von wichtigen Grünverbindungen“ dargestellt. 

Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG):
Die hier zu berücksichtigenden nächst gelegenen Störfallanlagen nach Bundesimmissionsschutzgesetz und 12. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzgesetz (12. BImSchV, Störfallverordnung) befinden sich auf dem Betriebsgelände der Fa. Merck.

Das „Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Fa. Merck mit den Planungen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Artikel 12 der Seveso-II-Richtlinie“, erstellt im Juni 2006 vom TÜH Nord, berücksichtigt sämtliche Anlagen der Fa. Merck und errechnet einen Achtungsabstand zur Fa. Merck für sensible Nutzungen.
Planungen, die außerhalb der Achtungsgrenzen liegen, sind unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG nicht betroffen. Der Achtungsabstand beträgt ca. 800 m vom Betriebsbereich der Fa. Merck. Das Vorhabengebiet liegt ca.500-600 m nördlich des Betriebgeländes der Fa. Merck.
Bezüglich einer Abwägung dieser Problematik wird auf Kapitel 1.5 verwiesen.


2.4	Umweltbewertung und Wirkungsprognosen 

2.4.1	Rahmen der Umweltprüfung und verwendete Verfahren 

Der vorliegende Umweltbericht ist auf der Basis einer Umweltprüfung gemäß der Anlage zu § 2 Absatz 4 und § 2 a des Baugesetzbuches erstellt worden. Umfang und Detaillierungsgrad für die Ermittlung der Umweltbelange entsprechen der Ebene des Flächennutzungsplanes. Die Ergebnisse beruhen insbesondere auf der ausführlichen Ermittlung der Umweltauswirkungen im parallelen Bebauungsplanverfahren. 
Die Umweltprüfung erfolgt durch einen Vergleich der Darstellung im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet und der geplanten Darstellung als Sondergebiet Einzelhandel. Das Änderungsgebiet wird im Bezug auf die Landschaftspotenziale verbal- argumentativ bewertet. 

2.4.2	Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich der Prognose bei Durchführung/Nichtdurchführung der Planung

Die im Rahmen der Umweltprüfung ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen sind im Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten. 
Erhebliche negative Umweltauswirkungen sind potentiell im Bereich des Immissionsschutzes zu erwarten. Die übrigen Schutzgüter sind von der Planung nicht oder nur gering betroffen (vgl. Tabelle).


2.4.3	Zusammenfassende Darstellung der Umweltauswirkungen gemäß Umweltprüfung:

Bewertung: +++ sehr erheblich  /++ erheblich  /+ wenig erheblich /- nicht erheblich

UmweltbelangBeschreibung der heutigen UmweltsituationPrognose 
der UmweltauswirkungenBewertung 
 Mensch/
GesundheitGewerbebrache;
hohe Vorbelastung durch Verkehr, nicht geeignet für Wohnen u. Naherholung;
Lage des Gewebegebietes in der Abstandszone zur Fa. Merck
geringe Zunahme des Ziel- und Quellverkehrs

(potentielle) Gefährdung des geplanten Drive-In mit starkem Publikumsverkehr
+


++ Bodeneiszeitliche, sandige Braunerde mit deutlicher anthropogener Überprägung, keine besonderen Bodenfunktionen;

bis zu 80% Versiegelung zulässig 




geringe zusätzliche Versiegelung




+Klima/LuftLage im lufthygienisch und wärme belasteten Gewerbegebiet, keine Kaltluftleitbahn;
wenige klimaaktive Vegetationsflächen  


geringe Verminderung klimaaktiver Flächen


+Wasserkeine Oberflächengewässer und  Wasserschutzgebiete, tiefer Grundwasserstand 
geringe Grundwasserneubildung (hohe zulässige Versiegelung);


geringe Grundwasserbelastung durch chlorierte Kohlenwasserstoffe


geringe Abnahme der   Grundwasserneubildung  (Ausgleichsmaßnahmen geplant)


+Erholung/ Landschaft Lage im verdichteten Gewebegebiet am Stadtrand.
keine  Eignung für die Naherholung Grünflächen oder besondere Landschaftsbilder

Verlust von Freiflächen in geringem Umfang 

+Pflanzen/Tiere/
biologische VielfaltRuderalflur, Krautsäume, vereinzelt Pioniergehölze auf Restflächen (heute abgeräumt)
geringer Biotopwert, keine besonderen Tier- oder Pflanzenarten zu erwarten;
keine Schutzgebiete nach HeNatG und FFH- Richtlinie


geringfügiger Verlust von Biotopflächen


+Sach- und Kulturgüter  Keine Denkmale oder Kultur- und Sachgüter bekanntKeine Beeinträchtigung-WechselwirkungenKeine maßgeblichen WechselwirkungenKein Beeinträchtigung-
Sofern die Umweltprüfung im Hinblick auf die zu betrachtenden Schutzgüter keine oder nur geringe Erheblichkeit der Planung ergeben hat, kann auf eine vertiefende Beschreibung bzw. Wirkungsprognosen verzichtet werden. Belange mit erheblicher Bedeutung und sonstige Belange werden im Folgenden detaillierter erläutert.

Schutzgut Mensch 
Im Hinblick auf die Beurteilung der Wirkung des  Vorhabens auf das Schutzgut Mensch sind mögliche Beeinträchtigungen von Siedlungslagen auf das menschliche Wohlbefinden im Wohn- und Arbeitsumfeld sowie der Erholungs- und Freizeitfunktion der Landschaft relevant. 
Das Änderungsgebiet ist zurzeit ungenutzt (Gewerbebrache). Im Süden, Osten und Norden grenzen Gewerbeflächen an, im Westen die viel befahrene Otto-Röhm-Straße. Die nächstgelegene Wohnbebauung liegt in ca. 300 m Entfernung (östlich der Kasinostraße, westlich der Straße Im Tiefen See). 
Auf Grund der Belastungen ist das Vorhabengebiet als Wohn- und Arbeitsumfeld von allgemeiner und für die Naherholung von geringer Bedeutung. Belastungen und Risiken für den Menschen und seine Gesundheit ergeben sich aus: 

hohe Lärm- und Immissionsbelastung von der Otto-Röhm-Straße (Pkw-Verkehr) 
Gewerbliche Nutzung des Plangebietes und seiner Umgebung 
fehlende Grün- und Erholungsflächen 
dem Unfallrisiko, das vom Betriebsgelände der Fa. Merck ausgeht 

Das Vorhabengebiet ist ca. 500 m bis 600 m von der Fa. Merck entfernt und  liegt am Rand  der Abstandszone, wo Einkaufsmärkte mit weniger als 800 qm Geschossfläche zulässig sind.    

Bewertung der Flächennutzungsplan-Änderung: 
Durch eine Planänderung soll ein Fachmarkt mit einer Geschossfläche von mehr als 800 qm ermöglicht werden.
Durch die Änderung des bestehenden Bebauungsplanes fällt das Vorhabengebiet unter die Vorschriften des § 50 Bundesimmissionsschutzgesetzes bzw. Artikel 12 der „Seveso-II-Richtlinie“, wonach ein ausreichender Abstand zwischen dem Betriebsgelände der Fa. Merck und u. a. „Örtlichkeiten mit Publikumsverkehr“ einzuhalten ist. 

Die Wirkung auf das Schutzgut Mensch können resultieren aus: 

einer leichten Zunahme des Ziel- und Quellverkehrs in und aus dem Vorhabengebiet bzw. in und aus dem Gewerbegebiet „Otto-Röhm-Straße“. Auf Grund der verkehrlichen Vorbelastung innerhalb des Gewerbegebietes und keiner unmittelbaren Betroffenheit von Wohngebieten ist dies jedoch zu vernachlässigen 

dem Unfallrisiko das vom Betriebsgelände der Firma Merck ausgeht. 

Die Umsetzung des geplanten Vorhabens erfolgt durch Änderung des bestehenden Bebauungsplanes.
Das Änderungsgebiet ist für die menschliche Erholung von untergeordneter Bedeutung und liegt darüber hinaus in ausreichender Entfernung zu Wohngebieten, so dass aus dem Vorhaben keine erheblichen Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch resultieren. 
Das Gefährdungspotenzial für potentielle Kunden durch einen möglichen Chemieunfall auf dem Betriebsgelände der Fa. Merck erhöht sich bei Umsetzung des Vorhabens voraussichtlich nicht,
da kein zusätzliches Warensortiment angeboten wird, sondern lediglich das schwere Baustoffsortiment verlagert wird.

Schutzgut Boden: 
Das Vorhabengebiet liegt im Bereich eiszeitlicher, sandiger Braunerden des Flugsandgebietes der Hessischen Rheinebene. Auf dem Gelände ist eine ca. 2 m mächtige anthropogene Bodenschicht aufgeschüttet worden. Bodendenkmale sind nicht vorhanden. 

Aus der Altflächendatei des ALTIS der Hessischen Landesanstalt für Umwelt und Geologie ergeben sich keine Hinweise auf Altlasten und schädliche Bodenverunreinigungen.
Am Sensfelderweg befindet sich im Untergeschoss eines Wohnhauses ein Heizöltank. Der Tank ist in einem guten Zustand und konkrete Hinweise auf mögliche Untergrundverunreinigung gibt es nicht.

Laut rechtskräftigem Bebauungsplan beträgt die zu bebauende zulässige Grundfläche 0,8. Daraus ergibt sich eine maximale Versiegelung von bis zu 80 %. Durch die hohe Versiegelung gehen wichtige Bodenfunktionen vollständig verloren. 


Bewertung der Flächennutzungsplan-Änderung: 
Durch das geplante Vorhaben nimmt die zulässige Versiegelung geringfügig  zu. Davon sind überwiegend anthropogen überprägte Böden sowie teilversiegelte Flächen wie Schotterrasen betroffen. 

Schutzgut Klima/Luft: 
Das Plangebiet liegt inmitten einer wärme- und lufthygienisch stark belasteten Gewerbezone. Relevante klimaaktive Grün- und Freiflächen in unmittelbarer Umgebung sind nicht vorhanden. Durch die laut Bebauungsplan zulässige starke Bebauung mit nur wenigen grünbestimmten Freiräumen wird diese Situation nicht wesentlich verbessert. Luftaustauschbahnen sind nicht betroffen. 

Bewertung der Flächennutzungsplan-Änderung: 
Das Lokalklima kann durch die Pflanzung großer Bäume und die Anlage von Dachbegrünungen deutlich verbessert werden. 

Schutzgut Wasser: 
Die durchlässigen Sandböden eignen sich gut für die Versickerung, sind aber empfindlich gegenüber Nitrat- und Schwermetalleintrag. Das Grundwasser liegt tiefer als 5 m unter Flur und ist gering mit chloriertem Kohlenwasserstoffen (LHKW) verunreinigt (unterhalb der Grenzwerte). Wegen der hohen zulässigen Versiegelung von 80 % ist die Grundwasserneubildung sehr gering. Oberflächengewässer und Wasserschutzgebiete fehlen. 

Bewertung der Flächennutzungsplan-Änderung: 
Durch die geplante Versiegelung nehmen die Versickerungsmöglichkeiten geringfügig ab. Durch Teilversiegelung und Anlage von Sickermulden kann die Versickerung bzw. Grundwasseranreicherung erhöht werden. 

Schutzgut Landschaftsbild: 
Das Plangebiet hat keine Bedeutung für die landschaftsgebundene Erholung. Grünflächen sind nicht vorhanden oder zulässig (Vergleich Schutzgut Mensch). 
Der im Landschaftsplan Darmstadt dargestellte übergeordnete Grünzug am Sensfelderweg wurde im Rahmen der Planung für das Knell-Gelände umgesetzt. 

Bewertung der Flächennutzungsplan-Änderung: 
Die Planung hat keine Auswirkung auf die Naherholung oder wohnungsnahe Grünflächen. 

Schutzgut Pflanze/Tiere: 
Auf dem seit Jahren brachliegenden und zum großen Teil versiegelten Gewerbegrundstück (inzwischen planiert und abgeräumt) hat sich in den Randzonen Ruderaralflur, punktuell mit jungen Weiden Ahorn und Birken entwickelt. Besondere Artenvorkommen sind nicht bekannt oder zu erwarten. Schutzgebiete nach HeNatG und Natura-2000-Gebiete sind nicht betroffen. Der vorhandene Biotopwert ist gering.
Bei Realisierung der laut Bebauungsplan zulässigen Bebauung mit wenigen gärtnerisch gepflegten Flächen erhöht sich die biologische Vielfalt nur unwesentlich. 

Beurteilung der Flächennutzungsplan-Änderung: 
Durch das Vorhaben kommt es zu einer Verkleinerung und dem Verlust von vegetationsbestimmten Flächen mit einem geringen Biotopwert. 

Nichtdurchführung der Planung (Prognose Null- Variante):
Obwohl die Flächen schon seit Jahren ungenutzt sind, können sie laut rechtskräftigem Bebauungsplan gewerblich auch als Fachmarkt mit einer Geschossfläche unter 800 m² Flächengröße genutzt werden.
Bei Realisierung der zulässigen Bebauung mit hoher Versiegelung und geringem Anteil an gärtnerischen Flächen ist die Beeinträchtigung der Schutzgüter weitgehend in vergleichbarer Größenordnung wie bei der geplanten Neubebauung. 


2.4.4	Maßnahmen, Eingriff-Ausgleich-Bilanz
Unter Berücksichtigung der geplanten Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen, die auf Bebauungsplan-Ebene zu realisieren sind, lassen sich die nachteiligen Umweltauswirkungen durch die Flächennutzungsplan-Änderung kompensieren. 
Grundlage für die Berechnung des naturschutzrechtlichen Ausgleichs sind  die laut Bebauungsplan zulässigen Nutzungen. Die entstehenden Eingriffe können durch Umsetzung der geplanten Maßnahmen vollständig ausgeglichen werden u. a. durch extensive Dachbegrünung, Einbau versickerungsfähiger Bodenbeläge.


2.5	Standortalternativen
Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Wiedernutzbarmachung einer brachliegenden Gewerbefläche (Flächenrecycling). Da das Erweiterungsgebiet in unmittelbarer Nähe (gegenüber) des Baumarktes liegt, besteht für das geplante Abholcenter für Baustoffe keine räumliche Alternative. 
Ein vor Jahren geprüfter alternativer Standort südlich des jetzigen Baumarktes wurde aber inzwischen wieder verworfen.


2.6	Monitoring (Überwachung) 
Die gesetzliche Verpflichtung zur Überwachung des Flächennutzungsplanes spätestens nach 15 Jahren dient u. a. einem generellen Monitoring der Umweltfolgen auf FNP-Ebene.
Da von der vorliegenden Planung keine wesentlichen Umweltbeeinträchtigungen ausgehen, kann von einem Monitoring abgesehen werden. 


2.7	Zusammenfassung
Innerhalb des Gewerbegebietes entlang der Otto-Röhm-Straße in Darmstadt ist geplant, den bestehenden Baumarkt durch einen Drive-In Baustoffhandel zu erweitern.
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Gewerbefläche dargestellt. Um das Bauvorhaben realisieren zu können, ist parallel zur Neuaufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eine Änderung des Flächennutzungsplanes in ein Sondergebiet Einzelhandel notwendig.

Das Vorhabensgebiet besitzt überwiegend geringe Wertigkeiten für die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima, Arten, Lebensräume und Landschaftsbild/Erholung. 
Auch für das Schutzgut Mensch resultieren aus dem unmittelbaren Vorhaben keine erheblichen Beeinträchtigungen. Es ist zu beachten, dass bei Änderung des Flächennutzungsplanes bzw. des Bebauungsplanes die Vorgaben des § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz bei der planerischen Abwägung zu berücksichtigen sind.

Die negativen Auswirkungen auf die Schutzgüter, die mit der FNP-Änderung verbunden sind, können durch die Festsetzungen im Bebauungsplan innerhalb des Plangebietes vollständig vermieden bzw. ausgeglichen werden. 

Der Dezernent VI:





Dipl.-Ing. Dieter Wenzel
Stadtrat

Darmstadt, den 	21.12.2009
61.1 la 	Nst. 2612











FNP Änderung 2.2			 PAGE 6


Anlage 3




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Anlage 2 
Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt 21. Dezember 2009  
Der Magistrat 
 
Offenlage Entwurf 
der 2. Änderung des Flächennutzungsplans 
gem. § 3 (2) Baugesetzbuch 
 
 
 
Änderung 2.2 des Flächennutzungsplans, Übersichtsplan

Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt 21.Dezember 2009  
Der Magistrat 
 
Offenlage Entwurf 
der 2. Änderung des Flächennutzungsplans 
gem. § 3 (2) Baugesetzbuch 
 
Teilbereich 2.2: Bauhaus Drive-In 
 
 
 
Ausschnitt aus der Stadtkarte zur Übersicht 
 
 
 
 
2. Änderung des Flächennutzungsplans, Teilbereich 2.2, M: 1: 10 000 
 
Es gilt die Legende des Flächennutzungsplanes der Wissenschaftsstadt Darmstadt

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Nr.Vorgebrachte Stellungnahme:Prüfung der Stellungnahme:1.1Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darmstadt (Schreiben vom 29.06.2009)
Die für ein SO-Einzelhandel vorgesehene Fläche befindet sich nach geltendem Regionalplan Südhessen 2000 –RPS 2000- in einem Bereich für Industrie und Gewerbe. Die angestrebte Ausweisung eines Sondergebietes für Einzelhandel innerhalb des Bereichs für Industrie und Gewerbe entspricht nicht den regionalplanerischen Vorgaben. Gemäß Z 2.4.3-6 des RPS 2000 ist innerhalb der „Bereiche für Industrie und Gewerbe“ die Einrichtung von Verkaufsflächen nur für die Selbstvermarktung der in diesen Gebieten produzierenden und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig. Entsprechend lauten die Vorgaben des Landesentwicklungsplanes Hessen 2000 –LEP-, der sich in Kap. 4.1.2. u. a. mit der Zulässigkeit von Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel auseinandersetzt und eine solche nur innerhalb der im Regionalplan ausgewiesenen Siedlungsbereiche sieht, die Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel innerhalb der Bereiche für Industrie und Gewerbe jedoch abschließend verneint. 
Im Entwurf des in Aufstellung befindlichen neuen Regionalplans ist für den fraglichen Bereich derzeit unverändert eine Ausweisung als Vorranggebiet für Industrie und Gewerbe vorgesehen. Die im Zuge des Aufstellungsverfahrens zum neuen RPS für die zweite Offenlage konzeptionierten Überlegungen zur Ausweisung des hier maßgeblichen Bereichs als Ergänzungsstandort für die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel mit nichtzentren-relevanten Sortimenten befinden sich in einem noch nicht als planreif zu beurteilenden Entwurfsstadium. 
Eine Realisierung der Planungsabsicht wäre derzeit somit nur im Wege der Zulassung einer Abweichung von den entgegenstehenden Zielvorgaben des RPS 2000 und des LEP möglich.

Die im Einzelhandelkonzept von 1997 festgeschriebene Zone für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel soll im Zuge der Offenlage des Entwurfs zum neuen Regionalplan 2009 arrondiert und um den Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes N 6.5.3 ergänzt werden. Dies entspricht auch der aktuellen städtischen Beschlusslage. Die Abweichung vom Regionalplan wurde als Stellungnahme der Wissenschaftsstadt Darmstadt zum Entwurf RPS 2009 vorgebracht.
Unabhängig davon hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt die Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 gem. § 12 HLPG über das Regierungspräsidium Darmstadt beantragt.
Hinsichtlich naturschutzfachlicher Belange wird auf die Stellungnahme der zuständigen unteren Naturschutzbehörde verwiesen.
Die untere Naturschutzbehörde hat keine Stellungnahme zur FNP Änderung 2.2 abgegeben. 
Bodenschutz:
Das Grundstück, Sensfelderweg 34 ist in der Altflächendatei als Altstandort erfasst.






Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffälligkeiten zu achten, diese sind umgehend dem Regierungspräsidium mitzuteilen.


Im Sensfelderweg 34 befindet sich im Untergeschoss eines Wohnhauses ein Heizöltank. Der Tank ist in einem guten Zustand und konkrete Hinweise auf mögliche Untergrundverunreinigung gibt es nicht.
Aus der Altflächendatei des ALTIS der Hessischen Landesanstalt für Umwelt und Geologie ergeben sich keine Hinweise auf Altlasten und schädliche Bodenverunreinigungen.

Im parallel durchgeführten Bebauungsplanverfahren wird der entsprechende Hinweis im Plan aufgenommen.
Immissionsschutz:
Es sind Angaben zu machen, ob die Planung Auswirkungen auf gewerbliche Anlagen oder entsprechend genutzte bzw. geplante Flächen haben kann oder ob die Planungen selbst den Auswirkungen solcher Anlagen ausgesetzt sein kann. 

Weiter sind Angaben zu Lärm, insbesondere Verkehrslärm, Lufthygiene (Staub/Geruch), Erschütterungen, Licht, Strahlung und Klima zu machen.
Im Änderungsverfahren des FNP genügt eine angemessen allgemeine, zusammenfassende (qualitative) Form (Textform).

Die Anregung wird aufgenommen und die geforderten Inhalte werden im Erläuterungsbericht und im Umweltbericht bearbeitet.
Das Grundstück befindet sich nach Auswertungen von Luftbildern in einem Bombenabwurfgebiet. Vom Vorhandensein von Kampfmitteln muss grundsätzlich ausgegangen werden.
Soweit entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauarbeiten ein kampfmittelverdächtiger Gegenstand gefunden werden sollte, wird darum gebeten, den Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu verständigen.
Ein entsprechender Hinweis wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen.1.2Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Schloss/Glockenbau, 64283 Darmstadt (Schreiben vom 04.06.2009):
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 20 HDSchG aufzunehmen.
Der Hinweis wird im Bebauungsplanverfahren berücksichtigt.








2. Änderung des Flächennutzungsplans für den Teilbereich 2.2 Otto-Röhm-Straße (Bauhaus Drive-In)
21.12.2009	Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 	Seite  PAGE 1




Anlage 1



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