Wiedereinführung des kommunalen Vorkaufsrechtes

Anlage 1  
 
 
 
Dreizehnte Satzung zur Änderung der 
Allgemeinen Verwaltungsgebührensatzung 
der Stadt Köln vom xx.xx.xxxx 
 
 
 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung vom xx.xx.xxxx aufgrund der §§ 1, 2 ,4 
und 5 des Kommunalabgabengesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen vom 21. 
Oktober 1969 (GV NW 1969 S. 712) sowie des § 7 der Gemeindeordnung für das 
Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juli 1994 
(GV NW 1994 S. 666), zuletzt geändert Artikel 1 des Gesetzes vom 15. November 
2016 (GV NRW S. 966) diese Satzung beschlossen: 
 
Artikel 1 
 
 
Die Allgemeine Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Köln vom 27.12.1971 (ABl. 
Stadt Köln 1972, S. 3), zuletzt geändert durch die 12. Änderungssatzung vom 
21.01.2011 (ABl SK 2011, S. 121) wird wie folgt geändert: 
 
Der Gebührentarif zur Allgemeinen Verwaltungsgebührensatzung wird unter 23.6.1. 
und 23.6.2. um folgende zwei weitere besondere Gebührentatbestände ergänzt: 
 
23.6 Vorkaufsrecht  
23.6.1 Ausstellen von Negativattesten 89,11 € 
23.6.2 Ausstellen von Zurückweisungen (Erteilung eines Negativattests nicht erforderlich) 61,69 € 
 
Er erhält die anliegende Neufassung. 
 
 
Artikel 2 
 
 
Diese Satzung tritt am Tage nach ihrer öffentlichen Bekanntmachung im Amtsblatt 
der Stadt Köln in Kraft.

Anlage 1  
 
 
Gebührentarif zur Allgemeinen Verwaltungsgebührensatzung 
der Stadt Köln vom 27.12.1971 
 
Nr. Gegenstand Gebühr 
 I. Allgemeiner Teil  
1. Genehmigungen, Erlaubnisse, Ausnahmebewilligungen und ähnliche Amtshandlungen 
(soweit nicht im besonderen Teil abweichend geregelt) 
10,00 €- 
118,00 € 
2. Kopien (soweit nicht im besonderen Teil abweichend geregelt) je Blatt 1,10 € 
3. Telefonische Beantragung beim Bundeszentralregister auf Erteilung eines 
Führungszeugnisses 
3,00 € 
4. Schriftliche Auskünfte und Bescheinigungen 2,00 € 
 Gebührenfrei sind: 
Bescheinigung für steuerliche Zwecke; 
Bescheinigung für Medizinalpraktikanten über die Teilnahme an öffentlichen Impfterminen 
 
5. Beglaubigungen von Unterschriften oder Handzeichen und Beglaubigungen von Abschriften, 
Kopien und Auszügen je Seite 
1,70 € 
6. Versand von Unterlagen bzw. Anträgen per Fax 3,00 € 
7. Servicegebühr für besondere Dienstleistungen und/oder zu besonderen Zeiten 5,00 €bis 
15,00 € 
   
 II. Besonderer Teil  
 Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
15.1 Erteilung einer schriftlichen Genehmigung für die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines 
Grundstückes und Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts in förmlich festgelegten 
Sanierungsgebieten nach § 144 Abs. 2 Baugesetzbuch 
377,00 € 
15.1.1 Erteilung einer schriftlichen Genehmigungsversagung für die rechtsgeschäftliche 
Veräußerung eines Grundstückes und Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts in 
förmlich festgelegten Sanierungsgebieten nach § 144 Abs. 2 Baugesetzbuch 
(75 % der Genehmigungsgebühr) 
282,75 € 
15.2 Erteilung einer schriftlichen Genehmigung für Rechtsvorgänge in förmlich festgelegten 
Sanierungsgebieten nach § 144 Abs. 2 Baugesetzbuch für die Teilung eines Grundstückes 
bzw. die rechtsgeschäftliche Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts mit 
Ausnahme der Bestellung von Rechten im Zusammenhang mit der Durchführung von 
Baumaßnahmen und den damit verbundenen schuldrechtlichen Verträgen 
51,00 € 
1

Nr. Gegenstand Gebühr 
 
 
15.2.1 Erteilung einer schriftlichen Genehmigungsversagung für Rechtsvorgänge in förmlich 
festgelegten Sanierungsgebieten nach § 144 Abs. 2 Baugesetzbuch für die Teilung eines 
Grundstückes bzw. die rechtsgeschäftliche Bestellung eines das Grundstück belastenden 
Rechts mit Ausnahme der Bestellung von Rechten im Zusammenhang mit der Durchführung 
von Baumaßnahmen und den damit verbundenen schuldrechtlichen Verträgen 
(75 % der Genehmigungsgebühr) 
38,25 € 
15.3 Bescheinigung für Aufwendungen im Sinne der §§ 7h, 10f und 11a 
Einkommenssteuergesetz in städtebaulichen Sanierungsgebieten 
0,4 % der 
Höhe der 
anerkannten 
Aufwendungen 
   
 Kassen- und Steueramt  
21.1 Erstattungen von Zahlungen ohne Rechtsgrund (ab der 2. Erstattung) 8,00 € 
21.2 Kontenübersichten je Kalenderjahr  
21.2.1 bei bis zu zwei Sollstellungen im Kalenderjahr 17,00 € 
21.2.2 bei drei bis sechs Sollstellungen im Kalenderjahr 36,00 € 
21.2.3 bei sieben bis zwölf Sollstellungen im Kalenderjahr 53,00 € 
21.2.4 bei dreizehn und mehr Sollstellungen im Kalenderjahr 71,00 € 
21.3 Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigungen 15,00 € 
21.4 Nachforschungen über den Verbleib einer Überweisung der Stadtkasse an einen Gläubiger 36,00 € 
 Die Gebühr wird nur erhoben, wenn die Nachforschungen ergeben, dass der Geldbetrag 
ordnungsgemäß dem Gläubigerkonto gutgeschrieben wurde 
 
   
 Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster  
23.1. Abgabe/Vervielfältigung eines Bebauungsplanes  
23.1.1 Abgabe eines Bebauungsplanes im pdf-Format (digital) 15,00 € 
23.1.2 Vervielfältigung eines Bebauungsplanes (s/w-Lichtpause) 26,00 € 
23.1.3 Vervielfältigung eines Bebauungsplanes (Fatbplot/Farbdruck) 30,00 € 
23.2 Eintragung aus Fluchtlinien-, Durchführungs- und Bebauungsplänen 34,00 € 
23.3 Ortsbau- und Bodenrecht  
23.3.1 Negativbescheinigung (kein Bebauungsplan vorhanden) 15,00 € 
23.3.2 Sonstige Auskünfte aus dem Ortsbau- und Bodenrecht 15,00 € 
23.4 Auszug aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht ohne Eintragungen aus Fluchtlinien-, 
Durchführungs- und Bebauungsplänen und ohne Baulastattestat 
53,00 € 
23.5 Abgabe von Lageplandaten  
23.5.1 Grundgebühr 61,00 € 
 
2

Nr. Gegenstand Gebühr 
 
 
23.5.2 bei digitaler Ausgabe je Sicad-Element  
23.5.2.1 aus der Schlussmessung oder aus Planungsunterlagen bis zu 2 Jahren alt 0,30 € 
23.5.2.2 aus Planungsunterlagen bis zu 4 Jahren alt 0,21 € 
23.5.2.3 aus Planungsunterlagen älter als 4 Jahre 0,15 € 
23.5.3 Bei analoger Abgabe als Papierplot 1:250 auf Grundlage digitaler Datenbestände je Sicad- 
Element 
 
23.5.3.1 bis zu 2 Jahren alt 0,15 € 
23.5.3.2 bis zu 4 Jahren alt 0,11 € 
23.5.3.3 älter als 4 Jahre 0,08 € 
 Für Zwecke der Wissenschaft und der Aus- und Fortbildung berechnet sich die Gebühr aus 
50 % der Grundgebühr zuzüglich 20 % der regulären Gebühr für den Umfang der abgegeben 
Daten. 
 
23.6 Vorkaufsrecht  
23.6.1 Ausstellen von Negativattesten 89,11 € 
23.6.2 Ausstellen von Zurückweisungen (Erteilung eines Negativattests nicht erforderlich) 61,69 € 
   
 Amt für öffentliche Ordnung  
32.1 Ausstellen von Bescheinigungen über nicht abgegebene Fundsachen 12,00 € 
32.2 Vergabe von Grünflächen und fiskalischem Gelände der Stadt Köln für Schützen-, Volks-, 
und Sommerfeste 
 
32.2.1 ohne Ortstermin 54,00 € 
32.2.1.1 Ablehnung (ohne Ortstermin) 40,00 € 
32.2.2 mit Ortstermin 118,00 € 
32.2.2.1 Ablehnung (mit Ortstermin) 88,00 € 
32.3 Versand von Akten an Rechtsanwälte oder andere Verfahrensbevollmächtigte  
32.3.1 bis zu   15 Minuten Zeitaufwand 9,00 € 
32.3.2 bis zu   30 Minuten Zeitaufwand 19,00 € 
32.3.3 bis zu   45 Minuten Zeitaufwand 28,00 € 
32.3.4 bis zu   60 Minuten Zeitaufwand 38,00 € 
32.3.5 bis zu   90 Minuten Zeitaufwand 57,00 € 
32.3.6 bis zu 120 Minuten Zeitaufwand 76,00 € 
   
 Stadtkonservator - Denkmalbehörde  
48.1 Schriftliche, einfache Auskunft aus dem Denkmälerverzeichnis an Nichteigentümer 13,00 € 
48.2 Schriftliche, qualifizierte Auskunft aus der Denkmalliste an Nichteigentümer 16,00 € 
3

Nr. Gegenstand Gebühr 
 
 
 Hinweis: Die Gebühren nach 48.1 und 48.2 werden erst erhoben, wenn die Denkmalliste im 
Internet verfügbar ist 
 
   
 Amt für Wohnungswesen  
56.1 Bewilligung von Fördermitteln zum Neu-, Um- und Ausbau von Miet- und 
Genossenschaftswohnungen, Förderung von Heimplätzen sowie Nachrüstung bestehender 
Wohnheime 
0,4 % der 
bewilligten 
Darlehens- 
summe 
56.2 Bewilligung von Fördermitteln zum Bau und Erwerb von Wohnraum zur Selbstnutzung 646,00 € 
56.3 Bewilligung von Mitteln im Zusammenhang mit der Förderung von investiven Maßnahmen im 
Bestand 
0,4 % der 
bewilligten 
Darlehens- 
summe 
56.4 Kopie einer Wirtschaftlichkeitsberechnung 15,00 € 
56.5 Einsichtnahme in die Darlehensakte 
(bei Bußgeldverfahren ist die Einsichtnahme kostenlos) 
26,00 € 
56.6 Standortprüfungen für den geförderten Wohnungsbau 129,00 € 
56.7 Genehmigung zur Übertragung von Grundstücken mit Förderzusage vor Bezugsfertigkeit 155,00 € 
56.8 Beantwortung von Anfragen von Sachverständigen bei Zwangsversteigerungen 11,00 € 
   
 Stadtplanungsamt:  
61.1 Flächennutzungsplan 15,00 € 
61.2 Druck des Flächennutzungsplanes im Urkundenmaßstab  
61.2.1 erstes Blatt 16,00 € 
61.2.2 jedes weitere Blatt 11,00 € 
61.3 Publikationen 2,50 €- 
26,00 € 
61.4 Straßen-/Linienbelastungspläne 6,00 €- 
59,00 € 
61.4.1 zusätzlicher Ausdruck DIN A 0 pro Blatt 24,00 € 
61.5 Verkehrserhebungen pro Knoten 14,00 € 
61.6 Verkehrserhebungen  
61.6.1 im dreiarmigen Knotenbereich 686,00 € 
61.6.2 im vierarmigen Knotenbereich 722,00 € 
61.7 Verkehrserhebungen mit NC 90 Meßsystemen  
61.7.1 1 Gerät, 1 - 3 Tage 231,00 € 
61.7.2 jedes weitere Gerät zusätzlich 28,00 € 
4

Nr. Gegenstand Gebühr 
 
   
61.7.3 Verlängerung der Messdauer um je zwei Tage zusätzlich 17,00 € 
61.8 Schriftliche, planungsrechtliche Auskunft je Grundstück 22,00 € 
   
 Bauverwaltungsamt  
62.1 Erschließungsbeitragsbescheinigung ohne Kostenangabe  
62.1.1 für die erste geprüfte Erschließungsanlage 51,00 € 
62.1.2 je weiterer peprüfter Erschließungsanlage 34,00 € 
62.2 Erschließungsbeitragsbescheinigung mit Angabe der voraussichtlich entstehenden Kosten  
62.2.1 für die erste geprüfte Erschließungsanlage 144,00 € 
62.2.2 je weiterer geprüfter Erschließungsanlage 123,00 € 
62.3 Löschungsbewilligung für Sicherungshypotheken zur Sicherung künftiger 
Straßenbaukostenforderungen 
21,00 € 
62.4 Bearbeitung von Einzelanträgen nach §§ 68 III bzw. 68 IV Telekommunikationsgesetz 546,00 € 
62.5 Erteilung straßenrechtlicher Erlaubnisse nach § 18 Straßen- und Wegegesetz NW bzw. § 8 
Bundesfernstraßengesetz 
 
62.5.1 bis zu 130 Minuten Zeitanteil 100,00 € 
62.5.1.1 Genehmigungsversagung 
(75 % von der Genehmigungsgebühr) 
75,00 € 
62.5.2 bis zu 225 Minuten Zeitanteil 173,00 € 
62.5.2.1 Genehmigungsversagung 
(75 % von der Genehmigungsgebühr) 
129,75 € 
62.5.3 bis zu 320 Minuten Zeitanteil 246,00 € 
62.5.3.1 Genehmigungsversagung 
(75 % von der Genehmigungsgebühr) 
184,50 € 
   
 Bauaufsichtsamt  
63.1 Beglaubigung einer Bauvorlage  
63.1.1 bis einschl. 5 Seiten 10,00 € 
63.1.2 je weitere Seite 2,00 € 
63.2 Bereitstellung von Bauakten zur Einsichtnahme und zum Anfertigen von Zeichnungen, 
Pausen oder Fotokopien 
 
63.2.1 1 Aktenordner 30,00 € 
63.2.2 2-3 Aktenordner 60,00 € 
63.2.3 4-5 Aktenordner 90,00 € 
63.2.4 6-7 Aktenordner 120,00 € 
5

Nr. Gegenstand Gebühr 
 
 
63.2.5 über 7 Aktenordner 150,00 € 
63.3 Fertigung von Kopien aus Bauakten im Rahmen der Einsichtnahme  
63.3.1 bis DIN A 2 5,30 € 
63.3.2 bis DIN A 1 6,40 € 
63.3.3 bis DIN A 0 7,60 € 
63.4 Erteilung der Löschungsbewilligung für eine Sicherungshypothek zur Sicherung von 
Stellplatzablösebeträgen 
100,00 € 
63.5 Negativatteste und Teilungsgenehmigungen  
63.5.1 Ausstellung eines Negativattestes gem. § 20 BauGB 16,00 € 
63.5.2 Erteilung einer Teilungsgenehmigung gem. § 19 BauGB  
63.5.2.1 wenn gleichzeitig kein Antrag gem. § 8 BauO NRW vorliegt. 101,00 € 
63.5.2.2 wenn gleichzeitig ein Antrag gem. § 8 BauO NRW vorliegt. 42,00 € 
63.5.3 Ausstellung einer Zweitschrift zum Negativattest gem. § 20 BauGB bzw. zur 
Teilungsgenehmigung gem. § 19 BauG 
4,00 € 
   
 Amt für Straßen und Verkehrstechnik  
66.1 Baubegleitung bei der Durchführung von Bordsteinabsenkungen 124,00 € 
66.2 Verkehrserhebungen pro Knoten/Querschnitt 14,00 € 
66.3 Planungshandbuch 60,00 € 
66.4 Erteilung von Firmenzulassungen  
66.4.1 Neuzulassung 36,00 € 
66.4.2 Wiederholungszulassung 32,00 € 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
6

Anlage 7 
 
 
 
Geschäftsführung  
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und 
Rechtsfragen / Vergabe / Internationales 
Frau Mahmod 
Telefon:  (0221) 221 25001  
Fax       :  (0221) 221 26565 
E-Mail:  midia.mahmod@stadt-koeln.de 
Datum: 09.05.2017 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung des Ausschusses 
Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / 
Internationales vom 08.05.2017 
öffentlich 
10.7 Wiedereinführung des kommunalen Vorkaufsrechtes 
3450/2016/1 
Vor dem Hintergr und, dass die inhaltlichen Punkte der Beschlussvorlage in anderen 
Fachausschüssen besprochen werden würden und der AVR lediglich in Bezug auf 
die Zusetzung der Stellen involviert sei, schlägt MdR Richter vor, dass der AVR der 
Vorlage vorbehaltlich der Zustimmung der anderen Fachausschüsse zustimmt.  
Der Ausschuss ist einverstanden, den anderen Fachausschüssen nicht vorzugreifen. 
 
MdR Breite kritisiert die Gebühren zu Lasten der Bürgerinnen und Bürger. 
 
Der Vorsitzende lässt den Ausschuss vorbehaltlich der Zustimmung der anderen 
Fachausschüsse abstimmen. 
Beschluss: 
 
Der AVR empfiehlt dem Rat, wie folgt zu beschließen: 
 
1. Der Rat beauftragt die Verwaltung das Verfahren zur Ausübung des komm u-
nalen Vorkaufsrechtes beim Kauf von Grundstücken nach den §§ 24 ff. 
BauGB im Rahmen eines vorläufigen Verfahrens schnellstmöglich wieder au f-
zunehmen und die Wiederaufnahme des Verfahrens im Amtsblatt zu verö f-
fentlichen.

Die Wiederaufnahme des vorläufigen Verfahrens soll ab dem Zeitpunkt erfo l-
gen, zu dem die unter 3. näher be schriebenen Stellen bereit gestellt und ta t-
sächlich besetzt sind.  
 
2. Die Verwaltung wird beauftragt, für die Zukunft zur Ablösung des vorläufigen 
Verfahrens eine das Verfahren vereinfachende technisch basierte Lösung 
aufzustellen und einzuführen. 
 
3. Für die Durchführung des kommunalen Vorkaufsrechtes beschließt der Rat im 
Vorgriff auf den Stellenplan 2018 die Einrichtung von folgenden 7,5 Mehrste l-
len im Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster: 
 
 2,0 Stellen Verwaltungsbeschäftigte/r (1 x EGr. 10 TVöD, 1  x EGr. 11 
TVöD) bzw. StA (BGr. A 11 Laufbahngruppe 2 LBesG NRW) für die 
Prüfung und Ausübung des Vorkaufsrechtes 
 5,5 Stellen Verwaltungsbeschäftigte/r EGr. 7 TVöD bzw. StOS BGr. A 7 
Laufbahngruppe 1 LBesG NRW für die Erstellung der Negativatteste 
und die Erhebung der Gebühren. 
 
Bis zum Inkrafttreten des Stellenplans sind verwaltungsinterne Verrec h-
nungsmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen. 
 
4. Der Rat beschließt die 13. Satzung zur Änderung der Allgemeinen Verwa l-
tungsgebührensatzung der Stadt Köln in der als  Anlage 1 zu diesem B e-
schluss beigefügten Fassung.  
 
5. Der Rat beschließt gem. § 83 GO NRW überplanmäßige Aufwendungen für 
die zusätzlichen Stellen im Teilergebnisplan 0108 – Zentrale Liegenschaft s-
angelegenheiten – in 2017 in:  
 
Teilplanzeile 11 – Personalaufwendungen     448.200 € 
Teilplanzeile 13 – Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen  192.040 € 
 
Die Deckung erfolgt durch Mehrerträge in Teilergebnisplan 0108 – Zentrale 
Liegenschaften – in Teilplanzeile 4 – öffentlich-rechtliche Leistungsentgelte – 
von rund 640.000 €. 
 
6. Hinsichtlich der Stellenbemessung und demzufolge der Gebührenberechnung 
erfolgt nach einem Erfahrungszeitraum von einem Jahr seit der Wiederau s-
übung die Evaluation und ggf. Anpassung auf der Grundlage der dann vorli e-
genden tatsächlichen Rahmendaten (Anzahl Kaufverträge, Zurückweisungen, 
Negativatteste, Ausübung Vorkaufsrecht, Stand der Datenverarbeitung). 
 
7. Der Rat beschließt die 6. Satzung zur Änderung der Zuständigkeitsordnung 
der Stadt Köln in der als Anlage 2 zu diesem Beschluss beigefügten Fassung. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich gegen die Stimme der FDP-Fraktion zugestimmt.

Durchschnittliche Personalkosten
Beamte Beschäftigte gemittelt
m.D. (A 7 / EG 7) 57.000,00 49.200,00 53.100,00
Anzahl MA = 5,5 292.050,00
g.D. (A 11 / EG 10) SB 81.800,00 71.000,00 76.400,00
Anzahl MA = 1 76.400,00
g.D. (A 11 / EG 11) GL 81.800,00 77.700,00 79.750,00
Anzahl MA = 1 79.750,00
Gesamtpersonalkosten 448.200,00
Sachkosten eines Büro-Arbeitsplatzes
12.800
Anzahl MA m.D. = 6 76.800,00
Anzahl MA g.D. = 1 (Sachbearb.) 12.800,00
Anzahl MA g.D. = 1 (GL) 12.800,00
Sachkosten gesamt 102.400,00
Verwaltungsgemeinkosten
10 % der Personalkosten 44.820,00
amtsinterne Gemeinkosten
10 % der Personalkosten 44.820,00
Gesamtkosten 640.240,00
Gebührenhöhe (Deckungsgrad 100 %)
Zurückweisungen (Arbeitsaufwand = 
69,23% eines Negativbescheides) 61,69 *
5800 Negativbescheide 89,11 *
*
Berechnung:
Anzahl Zurückweisungen 2.000,00
Anzahl Negativbescheide 5.800,00
Gesamtzahl 7.800,00
Gesamtkosten 640.240,00
Der Aufwand der Zurückweisungen ist 69,23% so groß wie für Negativbescheide.
Wie groß ist der Aufwand für Zurückweisungen und wie groß ist der Aufwand für Negativbescheide?
Aufwand für Negativbescheide: x
Aufwand für Zurückweisungen: y=0,6923x
2000y+5800x=640240 :2000
y+2,9x=320,12 y einsetzen
0,6923x+2,9x=320,12 addieren
3,5923x=320,12 auflösen
x=89,11
y=89,11*0,6923
y=61,69

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
III/23/230 
 
Vorlagen-Nummer  22.02.2016 
 0543/2016 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 03.03.2016 
Stadtentwicklungsausschuss 10.03.2016 
 
Beantwortung von Fragen aus der Ratssitzung vom 15.12.2015 zur Wiedereinführung des 
allgemeinen Vorkaufsrechts 
In der Sitzung des Rates vom 15.12.2015 bat Frau MdR De Bellis-Olinger um die Beantwortung meh-
rerer Fragen zur Wiedereinführung des allgemeinen kommunalen Vorkaufsrechts.  
 
Die Fragen sind zum jetzigen Zeitpunkt wie folgt zu beantworten: 
 
 
Leistet die Wiedereinführung des Vorkaufsrechts tatsächlich einen positiven Beitrag zur Verwirkli-
chung öffentlicher Zwecke? 
 
Die Erfahrungen anderer deutscher Städte, die fast ausnahmslos das im Baugesetzbuch geregelte 
gemeindliche Vorkaufsrecht anwenden, lassen den Schluss zu, dass es sich um ein sinnvolles In-
strument zur Umsetzung stadtentwicklungspolitischer Ziele handelt.  
 
Durch die Wiedereinführung des allgemeinen kommunalen Vorkaufsrechts erhält die Stadt über die 
öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des Bauplanungsrechts hinaus die Möglichkeit, Einfluss auf die 
Entwicklung privater Flächen zu nehmen. So kann beispielsweise ein Grundstück über das Vorkaufs-
recht der von der Stadt gewünschten Wohnbebauung zugeführt werden. Dies kann entweder dadurch 
verwirklicht werden, dass die Stadt durch Ausübung des Vorkaufsrechtes selbst Eigentümerin des 
Grundstücks wird oder aber das Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten ausübt, der bereit ist die ge-
wünschte Wohnbebauung zu realisieren. 
 
Die Verwaltung wird in einer umfangreichen Ratsvorlage die Chancen aber auch die damit verbunde-
ne Belastung für den Grundstücksverkehr in Köln nachvollziehbar darstellen. Die Bewertung bzw. die 
Abwägung zwischen den Chancen und den Nachteilen obliegt dann dem Rat.  
 
 
Wie erfolgreich sind andere Städte in Deutschland/NRW mit dem Vorkaufsrecht? 
 
Diesbezüglich befindet sich die Verwaltung im interkommunalen Austausch u.a. über den Deutschen 
Städtetag.  
 
Bereits jetzt kann festgestellt werden, dass es kaum eine andere Stadt in Deutschland gibt, die einen 
generellen Verzicht auf das gemeindliche Vorkaufsrecht erklärt hat. Die Stadt Kiel ist eine der weni-
gen Ausnahmen, sie verzichtet seit dem Jahr 2004 generell auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes. 
Die Stadt Schwerte hat den erst im Jahr 2009 erklärten Verzicht auf das gemeindliche Vorkaufsrecht 
mit Beschluss des Rates vom 02.12.2015 widerrufen. Zur Begründung für die Wiedereinführung führ-
ten sie an, dass das Recht auf die Ausübung der Vorkaufsrechte zur aktiven Unterstützung einer

2 
 
nachhaltigen und sozialverträglichen Stadtentwicklung sowie für die Umsetzung eines aktiven Flä-
chenmanagement von strategischer Bedeutung sei, was insbesondere für die Entwicklung von neuen 
Wohngebieten gelte. Außerdem könne das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts zur Marktüber-
sicht der Stadt beitragen, da den Anträgen zur Nicht-Ausübung des Vorkaufsrechts in der Regel der 
Kaufvertrag mit Informationen über den Kaufpreis und –modalitäten beigefügt werde. 
 
In München wurde das Vorkaufsrecht in den letzten 15 Jahren ca. 70 Mal ausgeübt. Genauere Zah-
len liegen derzeit nicht vor. 
 
In Düsseldorf kann das Vorkaufsrecht grundsätzlich im gesamten Stadtgebiet ausgeübt werden. Es 
kommt jährlich zu etwa drei bis vier Verfahren, die in der Mehrzahl der Fälle mit einer einvernehmli-
chen Lösung abgeschlossen werden.  
 
In Dortmund liegt hinsichtlich des Vorkaufsrechts ebenfalls grundsätzlich keine Beschränkung des 
Anwendungsbereichs im Stadtgebiet vor. Im Jahr 2015 wurde das gesetzliche Vorkaufsrecht bei ca. 
2000 eingereichten Kaufverträgen fünf Mal tatsächlich über den Ausübungsbescheid ausgeführt. Die 
Zahl variiert von Jahr zu Jahr und es gab auch Jahre in denen es bis zu zehn Mal ausgeübt wurde. 
Anstelle der tatsächlichen Ausübung des Vorkaufsrechtes durch Verwaltungsakt wird auch hier, ins-
besondere beim Erwerb von Teilflächen, oftmals eine einvernehmliche Lösung angestrebt und häufig 
auch gefunden.  
 
In Hannover wird nachdem der Antrag auf Ausübung des Vorkaufsrechts bei der Liegenschaftsabtei-
lung eingegangen ist, zunächst versucht eine einvernehmliche Lösung mit den Vertragsparteien zu 
finden. Dabei kommt es häufig zu dem Fall, dass die betroffenen Personen zwar bereit sind, das 
Grundstück auch an die Stadt zu verkaufen, nicht aber zu dem durch die Wertermittlung festgestellten 
Preis. In dem Fall führt die Stadt Hannover zur Bestimmung des Kaufpreises ein Entschädigungsfest-
stellungsverfahren beim Ministerium durch, ohne dass aber letztlich eine Enteignung durchgeführt 
wird. Zahlen betreffend die Ausübung der Vorkaufsrechte werden uns noch nachgereicht. 
 
 
Ist es sinnvoll einem Grundstücksverkäufer mit einem VA zu begegnen? Gibt es gegen einen VA 
nicht auch Rechtsmittel? Soll im Zweifel mit Grundstücksverkäufern ein jahrelanger Rechtsstreit ge-
führt werden? 
 
Die Wiedereinführung des Vorkaufsrechts ist für die Stadt in erster Linie als Einstiegsmöglichkeit bei 
Grundstücksgeschäften zu sehen. Es muss im Ergebnis nicht zwingend zur Ausübung des Vorkaufs-
rechtes kommen. Der einvernehmliche Weg ist selbstverständlich nicht ausgeschlossen und wird in 
vielen Fällen sicher auch gelingen. Dies zeigt auch beispielsweise die Praxis zum Vorkaufsrecht in 
Düsseldorf, wo es bei den Anträgen zur Ausübung zum Vorkaufsrecht nur selten zu der tatsächlichen 
Ausübung des Vorkaufsrechts, sondern im Ergebnis nach einem Antrag auf Ausübung des Vorkaufs-
rechtes viel häufiger zu einvernehmlichen Kaufvertragsabschlüssen mit der Stadt kommt. Generell 
erhöht das Vorkaufsrecht jedoch die Möglichkeiten zu einer von der Stadt gewollten Lösung zu kom-
men und kann bei erfolgloser Verhandlung helfen, die städtischen Ziele durchzusetzen. 
 
Der Bundesgesetzgeber hat das Vorkaufsrecht ausdrücklich im Baugesetzbuch geregelt und damit 
der Vorgabe von Artikel 14 Absatz 2 Grundgesetz Rechnung getragen, wonach Eigentum verpflichtet 
und sein Gebrauch zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen soll. Die Rechte des Grundstücks-
verkäufers werden dabei insbesondere auch durch die Möglichkeit die Ausübung des Vorkaufsrecht 
gerichtlich überprüfen zu lassen, geschützt. Da die zugrundeliegenden Sachverhalte übersichtlich 
sind und die gesetzliche Regelung aufgrund jahrelanger, bundesweiter Anwendung wenig ungeklärte 
Rechtsfragen enthält, sind langwierige Verfahren in der Regel nicht zu befürchten.  
 
 
Wie sehen die personellen und finanziellen Ressourcen sowie die organisatorische Abwicklung aus? 
 
Wie in der Mitteilung 0033/2016 erläutert, werden die notwendigen Ressourcen derzeit ermittelt und 
ein möglicher Verfahrensablauf konzipiert. Hierzu ist eine umfassende organisatorische Untersu-
chung unter Einbeziehung aller betroffenen Fachämter erforderlich.

3 
 
 
 
Was hat das Vorkaufsrecht damals genutzt als es noch nicht abgeschafft war? 
 
Das Vorkaufsrecht gibt eine Handlungsmöglichkeit, begründet aber keine Eingriffspflicht. Vor dem 
Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts wurde lange Zeit von der Handlungsmöglichkeit kein 
Gebrauch gemacht. Dies war dem Umstand geschuldet, dass seinerzeit der Grundstücksmarkt an-
ders war und die benötigten Flächen auch so erworben werden konnten. Dies ist heute angesichts 
der großen Nachfrage nach Bauland, insbesondere für Wohnbauflächen anders.  
 
 
Würde ein Vorkaufsrecht auf Grundstücke einer gewissen Größe vielleicht zum Ziel führen? 
 
Eine Begrenzung des Vorkaufsrechts auf bestimmte, klar abgegrenzte Flächen bzw. Gebiete ist vor-
gesehen (vgl. Mitteilung 0033/2016). In Betracht kommt zum Beispiel eine Eingrenzung des Anwen-
dungsbereichs auf Sanierungsgebiete, den Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen oder auch im 
Flächennutzungsplan ausgewiesene Wohnbauflächen. Klarstellend wird darauf hingewiesen, dass 
diese Aufzählung nur beispielhaften Charakter hat. Auch andere Gebiete wie z.B. Gemeinbedarfsflä-
chen oder unbebautes Wohnbauland sind planmäßig zu erfassen und kommen somit zur Eingren-
zung des Anwendungsbereichs in Betracht. 
 
Inwieweit eine Begrenzung auf Flächen mit einer gewissen Größe sinnvoll ist, ist fraglich, weil das 
Vorkaufsrecht sich beispielsweise auch hinsichtlich des Erwerbs von kleineren Teilflächen für den 
Bau von Straßen, Wegen und Stadtbahntrassen als nützlich erweisen kann. 
 
 
 
gez. Berg

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
III/23/230 
 
Vorlagen-Nummer  26.08.2016 
 2784/2016 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 13.09.2016 
Stadtentwicklungsausschuss 15.09.2016 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales 07.11.2016 
 
Verfahrensstand der Wiedereinführung des kommunalen Vorkaufsrechtes 
Verfahrensstand zur Prüfung der Wiederausübung des kommunalen Vorkaufsrechtes 
Der Rat hat in seiner Sitzung am 15.12.2015 die Verwaltung damit beauftragt, die personellen und 
organisatorischen Voraussetzungen für die Wiedereinführung des allgemeinen kommunalen Vor-
kaufsrechts für den Kauf von Grundstücken nach § 24 BauGB zu schaffen. 
 
Die Verwaltung hat dazu in den Mitteilungen mit den Vorlagennummern 0033/2016 und 0543/2016 
erste Auskünfte gegeben. 
 
Zum aktuellen Bearbeitungsstand nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung: 
 
 
Ist Zustand: 
 
Mit Wirkung zum 01.01.1995 hat die Stadt Köln generell auf die Ausübung des kommunalen Vor-
kaufsrechts nach dem Baugesetzbuch, dem Denkmalschutzgesetz und dem Wohnungsbauerleichte-
rungsgesetz verzichtet. Grund dafür war, dass die Einzelfallprüfung von damals ca. 6.000 Grund-
stückskaufverträgen pro Jahr entfallen konnte, wodurch Verwaltungskosten in beträchtlicher Höhe 
eingespart wurden. Hinzu kam, dass die Stadt schon seit geraumer Zeit in keinem Fall mehr Vor-
kaufsrechte ausgeübt hatte. Im Laufe der Jahre wurde zusätzlich auf die Vorkaufsrechte nach dem 
Straßen- und Wegegesetz sowie nach dem Landschaftsgesetzt verzichtet, wobei der Verzicht auf die 
Vorkaufsrechte nach dem Landschaftsgesetz für einen Zeitraum von nicht mal einem Jahr 
(2010/2011) wieder eingeführt wurde. Mit Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem 
Landschaftsschutzgesetz konnte allein bei der hierfür zuständigen Dienststelle, dem Amt Grünflächen 
und Landschaftspflege, eine halbe Stelle für andere Aufgaben eingesetzt werden. 
 
Von dem generellen Verzicht ausgeschlossen waren von vornherein Grundstücke in förmlich festge-
legten Sanierungsgebieten. Hier kann somit bei Bedarf jederzeit ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden.  
 
 
Zwischenfazit der bisherigen Prüfung: 
 
Die Verwaltung hat die Chancen und Nachteile sowie die Anforderungen an ein zeitgemäßes, den 
Grundstücksverkehr nicht unzumutbar belastendes Verfahren mit den verschiedenen internen Akteu-
ren erörtert. Aktuell werden die sachlichen und personellen Ressourcen ermittelt, sowie geeignete

2 
 
technische Instrumente und Verfahren erarbeitet, um dem Rat einen qualifizierten Entscheidungsvor-
schlag unterbreiten zu können. Bereits jetzt zeichnet sich ab, dass letztlich nur eine etappenweise 
Wiederausübung in Betracht kommt: 
 
 
Phase I: 
 
Durch die geänderte Gesetzeslage können theoretisch ab sofort in NRW landeswasser- und lan-
desnaturschutzrechtliche Vorkaufsrechte mit geringer Belastung für den Grundstücksverkehr wieder 
ausgeübt werden. Es fehlt jedoch auch hier noch an Komponenten der technischen Umsetzung. 
 
Berechtigt zur Ausübung der Vorkaufsrechte ist in diesen Fällen das Land. Die Stadt Köln kann je-
doch Flächen, die erworben werden sollen gegenüber dem Land melden. Von der zuständigen Be-
hörde werden die gemeldeten Grundstücke in ein Verzeichnis über die Grundstücke, für die die Vor-
kaufsrechte ausgeübt werden sollen aufgenommen und veröffentlicht.  
 
Notarinnen und Notare können dieses Verzeichnis elektronisch einsehen. Die Einsichtnahme sowie 
das den Notarinnen und Notaren zur Verfügung gestellte Ergebnis werden dauerhaft gespeichert. Die 
Erstellung dieses elektronischen Vorkaufsrechtssystems („VOKAR“) ist mit hohem technischem Auf-
wand verbunden und befindet sich derzeit noch im Aufbau. Sobald die technische Umsetzung abge-
schlossen ist, können ohne signifikante Mehrbelastung des Grundstücksverkehrs und insbesondere 
ohne nennenswerten zeitlichen Verzug Negativatteste ausgestellt werden. Das Verfahren entspricht 
dem heutigen Stand der Technik und setzt damit zugleich den Maßstab für die Ausübung von Vor-
kaufsrechten aufgrund anderer Ermächtigungsgrundlagen. 
 
Praktische Relevanz wird die Ausübung der o.g. Vorkaufsrechte in Köln bzgl. der landwirtschaftlichen 
Flächen im Bereich des geplanten Retentionsraum Worringer Bruch erlangen.  
 
 
Phase II: 
 
Außerdem wird aktuell in Köln auch wieder von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, Vorkaufsrechte 
durch Satzungen nach § 25 BauGB zu begründen. Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen 
Entwicklung in dem Gebiet des Bereichs „Deutzer Hafen“ soll durch gesonderten Beschluss des Ra-
tes der Stadt Köln ein besonderes Vorkaufsrecht gem. § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2141), zuletzt geändert am 20.10.2015 (BGBl. 
I S. 1722), an bebauten und unbebauten Grundstücken eingeräumt werden. 
 
Durch den Ankauf von Flächen gemäß § 25 BauGB wird die Umsetzung von stadtentwicklungspoli-
tisch bedeutsamen (Groß-) Projekten beschleunigt. Auch kann sich die anschließende Planung auf 
das Allgemeinwohlinteresse konzentrieren, da sie weniger auf Einzelinteressen privater Dritter Rück-
sicht nehmen muss. 
 
Die Ausübung eines Vorkaufsrechts ermöglicht den Grunderwerb zu den Konditionen zu den der Ver-
käufer zu Abgabe bereit ist. Dies vermeidet die Konfliktsituation bei einer ansonsten ggf. erforderli-
chen Enteignung bei der der Eigentümer sich mit einer Entschädigung zufrieden geben muss. 
 
Da es sich um eine überschaubare Anzahl der betroffenen Grundstücke handelt, kann dieses Vor-
kaufsrecht ohne nennenswerten sachlichen oder personellen Mehraufwand ausgeübt werden. Inso-
weit ist die Situation mit den förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten vergleichbar in denen bereits 
bisher das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde.  
 
 
Phase III: 
 
Hinsichtlich der Wiedereinführung des kommunalen Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB wird dem Rat 
so bald wie möglich eine umfassende Beschlussvorlage vorgelegt, die insbesondere die notwendigen 
personellen und sachlichen Ressourcen darstellt.

3 
 
 
Fest steht, dass die Wiederausübung des Vorkaufsrechts realistischer Weise nur dann möglich und 
den am allgemeinen Grundstücksverkehr Beteiligten zumutbar ist, wenn die Frage, ob ein Grundstück 
für kommunale Zwecke erworben werden sollte nicht erst dann geprüft wird, wenn bzgl. dieses 
Grundstücks ein konkreter Verkaufsfall eintritt. Vielmehr können die gesetzlichen Fristen nur dann 
rechtssicher eingehalten werden, wenn die Dienststellen, die Grundstücksbedarfe haben, diese fort-
laufend und unabhängig von konkreten Verkaufsvorgängen im Vorfeld in eine gemeinsame Datenba-
sis eintragen, die automatisiert abgefragt werden kann. Diesbezüglich läuft zur Zeit eine Abfrage der 
beteiligten Dienststellen mit der Bitte personelle und sachliche Ressourcen anzumelden, sowie anzu-
kündigen ob ihrerseits Flächenbedarfe benannt werden sollen.  
 
Die Verwaltung plant vergleichbar mit dem bereits für die landesrechtlichen Vorkaufsrechte genutzten 
System, den Einsatz einer neuen Software zur Abwicklung des Vorkaufsrechts. Diese Software soll 
möglichst viele Vorgänge, insbesondere die Negativatteste automatisiert abwickeln können. Dazu ist 
Voraussetzung, dass die Flächen, für die ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll, im Vorfeld georefe-
renziert erfasst werden. Die neue Software soll deshalb die einfache Erfassung von Flächen durch die 
beteiligten Dienststellen und die Ablage in einer zentralen Geo-Datenbank unterstützen. Anders als 
bei den landesrechtlichen Vorkaufsrechten muss allerdings nicht nur die Einsichtnahme durch die 
Notare möglich sein, sondern auch die Beteiligung des Grundbuchamts eingeplant werden. Sowohl 
die Notarkammer als auch das Grundbuchamt sehen der Einführung einer solchen technischen Lö-
sung offen entgegen.  
 
Es darf jedoch nicht außer Acht gelassen werden, dass ein derartiges technisches System einen ge-
wissen Vorlauf braucht und in Gänze frühestens Anfang 2018 bereit stehen kann. Allerdings wäre es 
möglich bis dahin eine schlankere Version zu nutzen, sodass das Vorkaufsrecht für erste Bereiche 
bereits ausgeübt werden kann. 
 
Nichtsdestotrotz wird es unumgängliche Voraussetzung sein, dass für die Abwicklung des kommuna-
len Vorkaufsrechts neue Stellen geschaffen werden und diese bei Wiedereinsetzung des Verfahrens 
zur Verfügung stehen um den anfallenden Verwaltungsaufwand zu bewältigen. 
 
Weiter ist anzumerken, dass die Ausübung der Vorkaufsrechte nicht dem “billigen Einkauf”, sondern 
der Umsetzung stadtentwicklungspolitischer Ziele dient. Die Nutzung der Vorkaufsrechte kann daher 
dazu führen, dass für ein Grundstück mehr als der Verkehrswert gezahlt wird. Denn es muss der 
Marktpreis gezahlt werden, auf den sich Dritte vor dem Hintergrund ihrer immobilienwirtschaftlichen 
Überlegungen geeinigt haben.  
 
Der Charme/Kern der Vorkaufsrechte liegt darin, dass die Stadt Köln - trotz gegenläufiger immobi-
lienwirtschaftlicher Überlegungen Dritter – die Fläche erwerben kann.  
 
Schließlich ist zu beachten, dass der Gesetzgeber für die Entscheidung über die Ausübung der Vor-
kaufsrechte eine Frist von 2 Monaten ab ordnungsgemäßer Antragstellung vorgibt. Diese Zeit ist zu 
kurz um die somit übliche gründliche Prüfung (sog. Due Dilligence) eines Grundstücks durchzuführen. 
Kritisch ist dies insbesondere bezgl. Bodenkontamination oder sonstigen Altlasten. Es muss daher 
durch eine allgemeine/generelle Verbesserung der Datenlage z.B. zu historischen Vornutzungen und 
das automatisierte digitale Zusammenführen der relevanten Erkenntnisquellen ein Mindesterkennt-
nisstand generiert werden, der zumindest eine überschlägige oder summarische Prüfung zulässt. 
 
 
Phase IV: 
 
Nach Einführung des kommunalen Vorkaufsrechts kann dann auch die Wiedereinführung von den 
Vorkaufsrechtsmöglichkeiten nach anderen gesetzlichen Vorschriften wie beispielsweise dem Denk-
malschutzgesetz wieder eingeführt werden. Hier bietet sich eine Übertragung der vorkaufsrechtsrele-
vanten Flächen in das zu § 24 BauGB entwickelte System an. 
 
 
Phase V:

4 
 
 
Letztlich steht es der Stadt jederzeit frei weitere (wie teilweise schon in Phase II beschriebene) spezi-
elle Vorkaufsrechtssatzungen für sonstige Gebiete nach § 25 BauGB zu erlassen. Danach kann die 
Gemeinde  
1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten 
Grundstücken begründen und  
2. in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geord-
neten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufs-
recht an den Grundstücken zusteht.  
 
 
 
gez. Berg

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
III/23/230 
 
Vorlagen-Nummer 
 3450/2016/1 
Freigabedatum 
27.04.2017 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Wiedereinführung des kommunalen Vorkaufsrechtes 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
1. Der Rat beauftragt die Verwaltung das Verfahren zur Ausübung des kommunalen Vorkaufs-
rechtes beim Kauf von Grundstücken nach den §§ 24 ff. BauGB im Rahmen eines vorläufigen 
Verfahrens schnellstmöglich wieder aufzunehmen und die Wiederaufnahme des Verfahrens 
im Amtsblatt zu veröffentlichen.  
 
Die Wiederaufnahme des vorläufigen Verfahrens soll ab dem Zeitpunkt erfolgen, zu dem die 
unter 3. näher beschriebenen Stellen bereit gestellt und tatsächlich besetzt sind.  
 
2. Die Verwaltung wird beauftragt, für die Zukunft zur Ablösung des vorläufigen Verfahrens eine 
das Verfahren vereinfachende technisch basierte Lösung aufzustellen und einzuführen. 
 
3. Für die Durchführung des kommunalen Vorkaufsrechtes beschließt der Rat im Vorgriff auf den 
Stellenplan 2018 die Einrichtung von folgenden 7,5 Mehrstellen im Amt für Liegenschaften, 
Vermessung und Kataster: 
 
 
 2,0 Stellen Verwaltungsbeschäftigte/r (1 x EGr. 10 TVöD, 1 x EGr. 11 TVöD) bzw. StA 
(BGr. A 11 Laufbahngruppe 2 LBesG NRW) für die Prüfung und Ausübung des Vor-
kaufsrechtes 
 5,5 Stellen Verwaltungsbeschäftigte/r EGr. 7 TVöD bzw. StOS BGr. A 7 Laufbahngrup-
pe 1 LBesG NRW für die Erstellung der Negativatteste und die Erhebung der Gebüh-
ren. 
 
 
Bis zum Inkrafttreten des Stellenplans sind verwaltungsinterne Verrechnungsmöglichkeiten 
zur Verfügung zu stellen. 
 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales 08.05.2017 
Liegenschaftsausschuss 09.05.2017 
Stadtentwicklungsausschuss 11.05.2017 
Finanzausschuss 15.05.2017 
Rat 18.05.2017

2 
4. Der Rat beschließt die 13. Satzung zur Änderung der Allgemeinen Verwaltungsgebührensat-
zung der Stadt Köln in der als Anlage 1 zu diesem Beschluss beigefügten Fassung.  
 
5. Der Rat beschließt gem. § 83 GO NRW überplanmäßige Aufwendungen für die zusätzlichen 
Stellen im Teilergebnisplan 0108 – Zentrale Liegenschaftsangelegenheiten – in 2017 in:  
 
Teilplanzeile 11 – Personalaufwendungen     448.200 € 
Teilplanzeile 13 – Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen   192.040 € 
 
Die Deckung erfolgt durch Mehrerträge in Teilergebnisplan 0108 – Zentrale Liegenschaften – 
in Teilplanzeile 4 – öffentlich-rechtliche Leistungsentgelte – von rund 640.000 €. 
 
6. Hinsichtlich der Stellenbemessung und demzufolge der Gebührenberechnung erfolgt nach ei-
nem Erfahrungszeitraum von einem Jahr seit der Wiederausübung die Evaluation und ggf. 
Anpassung auf der Grundlage der dann vorliegenden tatsächlichen Rahmendaten (Anzahl 
Kaufverträge, Zurückweisungen, Negativatteste, Ausübung Vorkaufsrecht, Stand der Daten-
verarbeitung). 
 
7. Der Rat beschließt die 6. Satzung zur Änderung der Zuständigkeitsordnung der Stadt Köln in 
der als Anlage 2 zu diesem Beschluss beigefügten Fassung. 
 
 
Alternative: 
 
Auf die Wiedereinführung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes nach den §§ 24 ff. BauGB wird verzich-
tet.

3 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   siehe Text€ 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  siehe Text€ 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
 
Begründung 
 
 
Ratsauftrag: 
 
Der Rat hat in seiner Sitzung am 15.12.2015 (TOP 3.1.6) die Verwaltung damit beauftragt, die perso-
nellen und organisatorischen Voraussetzungen für die Wiedereinführung des allgemeinen kommuna-
len Vorkaufsrechts für den Kauf von Grundstücken nach den §§ 24 ff. BauGB zu schaffen.  
 
Die Verwaltung hat dazu in den Mitteilungen mit den Vorlagennummern 0033/20161, 0543/2016 und 
2784/2016 an den Liegenschaftsausschuss, den Stadtentwicklungsausschuss und zuletzt auch den 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales ausführlich über die 
rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen, den Verfahrensablauf sowie den Verfahrensstand 
berichtet. 
 
Diese sind als Anlagen Nr. 3, 4 und 5 beigefügt. 
 
 
Hintergrund: 
 
Mit Wirkung zum 01.01.1995 hat die Stadt Köln generell (ausgenommen waren lediglich förmlich fest-
gesetzte Sanierungsgebiete) auf die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts nach dem Bauge-
setzbuch, dem Denkmalschutzgesetz und dem Wohnungsbauerleichterungsgesetz verzichtet. Im 
Laufe der Jahre wurde zusätzlich auf die Vorkaufsrechte nach dem Straßen- und Wegegesetz sowie 
nach dem Landschaftsgesetz verzichtet. 
                                                 
1 Die Vorlage 0033/2016 war ursprünglich für den nicht öffentlichen Teil vorgesehen, wurde dann aber zurück-
gestellt und nach erneuter Vorlage im Liegenschaftsausschuss vom 3.3.2016 im öffentlichen Teil zur Kenntnis 
genommen.

4 
 
Durch die Wiederaufnahme des Verfahrens wird in Köln ein seit langem existierendes Handlungsele-
ment wieder eingeführt, das in vielen anderen Kommunen zur täglichen Praxis gehört.  
 
Um den Erwerb von dringend benötigten Grundstücken zur Umsetzung stadtentwicklungspolitisch 
bedeutsamer Vorhaben wie z.B. der Entwicklung neuer Baugebiete zu vereinfachen, soll das Hand-
lungsinstrument des kommunalen Vorkaufsrechtes nach den §§ 24 ff. BauGB zum nächstmöglichen 
Zeitpunkt wiedereingeführt werden. 
 
Ursprünglich war angedacht, die Wiedereinführung nur auf bestimmte Stadtgebiete zu beschränken. 
Um nicht im Voraus die sinnvolle und womöglich politisch gewollte Ausübung eines Vorkaufsrechtes 
auszuschließen soll das Prüfraster nicht von vornherein eingeschränkt und das Vorkaufsrecht flä-
chendeckend eingeführt werden. 
 
 
Umsetzung der Wiedereinführung: 
 
Die Verwaltung hat die Chancen und Nachteile sowie die Anforderungen an ein zeitgemäßes, den 
Grundstücksverkehr nicht unnötig belastendes Verfahren mit verschiedenen Akteuren erörtert. Diese 
über die letzten Monate durchgeführte Erörterung und die Prüfung der Möglichkeiten zur Umsetzung 
der Wiedereinführung des Verfahrens sowie dem notwendigen Einsatz von zusätzlichen personellen 
und organisatorischen Ressourcen haben ergeben, dass eine effektive und zeitsparende Durchfüh-
rung des Verfahrens auf Dauer nur über den Einsatz von neuen IT-Lösungen gewährleistet werden 
kann.  
 
Hier empfiehlt sich eine Zusammenarbeit mit dem Land NRW. Das Land NRW hat für die gesetzli-
chen Vorkaufsrechte nach dem Landeswasser- und dem Landesnaturschutzgesetz NRW ein ausge-
reiftes IT-System entwickelt, welches voraussichtlich in Zukunft gegen Zahlung eines Entgelts auch 
für die gemeindlichen Vorkaufsrechte verwendet werden kann. Dieses System (VOKAR) steht den 
Notarinnen und Notaren zur Einsicht zur Verfügung und generiert für die Fälle, in denen die gesetzli-
chen Voraussetzungen für eine Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht vorliegen, ohne zeitlichen Ver-
zug direkt die entsprechenden Negativatteste. Die Entscheidung über die Teilnahme an dem Verfah-
ren sowie über die damit verbundenen Kosten bleibt einem gesonderten Ratsbeschluss vorbehalten. 
Eine belastbare Kostenschätzung liegt noch nicht vor. 
 
Bis diese IT-Lösung technisch soweit entwickelt ist, dass sie in der Stadt Köln angewandt werden 
kann und auch hier seitens der Verwaltung die entsprechenden ergänzenden Programme betriebsbe-
reit sind, ist mit dem Ablauf von weiteren ein bis zwei Jahren zu rechnen. Hier ist insbesondere mit 
einem zusätzlichen Aufwand für die Auswahl, den Erwerb und die Implementierung einer neuen Soft-
ware auszugehen.  
Bis die technisch-basierte Lösung verwendbar ist, soll das Verfahren zur Ausübung der gemeindli-
chen Vorkaufsrechte nach den §§ 24 ff. BauGB anhand einer vorläufigen Lösung wieder aufgenom-
men werden. Hierzu wird rechtzeitig zu Beginn der Wiederausübung eine digitale Karte erstellt, die 
möglichst viele der Grundstücke ausweist, die nicht die gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 
BauGB erfüllen. In diesen Fällen kann ohne weitere Prüfung direkt ein Negativattest ausgestellt wer-
den. 
 
In vielen Fällen lässt sich das Nichtvorliegen des Vorkaufsrechts erst durch eine zusätzliche manuelle 
Prüfung feststellen. 
 
Ergibt die manuelle Prüfung, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufs-
rechtes nach § 24 BauGB vorliegen, muss seitens der Verwaltung entschieden werden, ob eine Aus-
übung gewollt ist. Bis zur Einführung des technischen Systems soll diese Abfrage regelmäßig in der 
Ämterbesprechung erfolgen bzw. die entsprechenden Dienststellen direkt vom Amt für Liegenschaf-
ten, Vermessung und Kataster angesprochen werden, da der tatsächliche Bedarf von Grundstücken 
nur von den jeweils betroffenen Dienststellen selbst festgestellt werden kann.  
 
Es wird erwartet, dass durch das Liegenschaftsamt jährlich circa 8.000 entsprechende Anträge zu

5 
prüfen sind. Diese Prognose fußt auf den jährlich etwa 10.000 Grundstückskaufverträgen, die auf 
dem Stadtgebiet geschlossen werden. Dabei gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht für alle dieser 
Geschäfte, wie beispielsweise bei dem Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz so-
wie von Erbbaurechten. Dies macht einen Anteil von schätzungsweise 4.000 Verträgen aus. Die Er-
fahrung zeigt jedoch, dass die Notare zur Absicherung häufig auch Kaufverträge zur Prüfung schi-
cken, in denen nach Gesetzeslage kein Negativattest erstellt werden müsste. In diesen geschätzten 
2.000 Fällen wird lediglich eine schriftliche Zurückweisung des Begehrens erfolgen.  
 
Von den in Frage kommenden 6.000 Kaufverträgen pro Jahr wird vermutlich in ca. 5.800 Fällen ein 
Negativattest zu erstellen sein, da die Voraussetzungen des § 24 BauGB nicht erfüllt sind, so dass es 
in etwa 200 Fällen zu einer Detailprüfung kommen kann. Inwieweit dann letztendlich die Ausübung 
des Vorkaufsrechts tatsächlich in Betracht gezogen wird, ist schließlich abhängig vom dementspre-
chenden Kaufinteresse der betroffenen Fachdienststellen und dem Nutzen im Sinne der gesetzlichen 
Vorgaben und städtischen Zielsetzungen. Zu dieser Größenordnung kann derzeit noch keine belast-
bare Einschätzung getroffen werden. 
 
Um die ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung der Wiedereinführung des Verfahrens bei der Verwal-
tung eingehenden Grundstückskaufverträge bewältigen zu können, ist die Schaffung und Besetzung 
zusätzlicher Stellen im Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster Voraussetzung. Die auf 
Grundlage einer ersten Aufwandseinschätzung berechneten und geplanten 5,5 Stellen im mittleren 
Dienst (für die Prüfung und Erstellung von Negativattesten/Zurückweisungsbescheiden) sowie zwei 
Stellen im gehobenen Dienst (für die Prüfung und Ausübung des Vorkaufsrechts/Abschluss von Ab-
wehrvereinbarungen) werden nach einem angemessenen Erfahrungszeitraum von einem Jahr nach 
Start des Verfahrens evaluiert und im Laufe der Zeit - abhängig vom tatsächlichen Aufwand und dem 
Fortschritt technisch basierter Lösungen - entsprechend angepasst. Vor Besetzung der für den Maß-
nahmenbeginn vorgesehenen zusätzlichen Stellen kann eine Bearbeitung der eingehenden Grund-
stückskaufverträge nicht gewährleistet werden, was zu einer Verzögerung jedes Grundstücksge-
schäfts von je zwei Monaten führen würde. Eine derartige zeitliche Verzögerung ist den Bürgern beim 
Grundstückskauf nicht zuzumuten.  
 
Ausgehend von der Gebührenkalkulation (Anlage 6) soll für die Erteilung der Negativatteste zur Kos-
tendeckung eine Gebühr in Höhe von jeweils 89,11 € erhoben werden. Für die schriftliche Zurückwei-
sung ist eine Gebühr in Höhe von 61,69 € vorgesehen. Gebührentatbestände für die Ausstellung von 
Negativattesten und Zurückweisungen gibt es bislang in der allgemeinen Verwaltungsgebührensat-
zung der Stadt Köln nicht. Sie ist daher um zwei weitere besondere Gebührentatbestände zu ergän-
zen. Durch die 13. Satzung zur Änderung der Allgemeinen Verwaltungsgebührensatzung werden 
folgende Tatbestände neu eingefügt: 
 
23.6 Vorkaufsrecht  
23.6.1 Ausstellen von Negativattesten 89,11 € 
23.6.2 Ausstellen von Zurückweisungen (Erteilung eines Negativattests nicht erforderlich) 61,69 € 
 
Die Gebührensätze sind zukünftig entsprechend der Stellenevaluierung zu überprüfen und gegebe-
nenfalls anzupassen. Die Gebührenerhebung ist in anderen Gemeinden üblich und variiert in ihrer 
Höhe zwischen beispielsweise 20,00 € in Troisdorf und 100,00 € in Berlin für Negativatteste.  
 
Die zu erwartenden Mehrerträge belaufen sich per saldo auf ca. 640.000 € jährlich. Die Gebührenbe-
rechnungen wurden entsprechend der städtischen Richtlinie zur Berechnung der Kosten eines Ar-
beitsplatzes und der aktuellen Werte der durchschnittlichen Personalkosten ermittelt.  
 
Um ein ordnungsgemäßes Verfahren bei der Wiederausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zu 
gewährleisten und die notwendige Verwaltungstätigkeit ohne weitere zeitliche Verzögerungen zu er-
möglichen, ist außerdem die Zuständigkeitsordnung der Stadt Köln durch die 6. Änderungssatzung zu 
ergänzen.  
 
Sie wird dahingehend geändert, dass § 16 Nr. 1 von nun an ergänzend lautet:

6 
 
„Dem Liegenschaftsausschuss wird die Entscheidungsbefugnis in folgenden Angelegenheiten über-
tragen:  
1. Erwerb (inkl. der Ausübung gesetzlicher und vertraglicher Vorkaufsrechte), Veräußerung und Be-
lastung von Grundstücken bei Beträgen von mehr als € 50.000 bis einschl. € 500.000;“. 
 
Zudem wird in § 26 Abs. 1 der Zuständigkeitsordnung eine neue Nr. 13 aufgenommen, die lautet:  
„Ein Geschäft der laufenden Verwaltung liegt in all den Fällen vor, in denen die Wertuntergrenzen für 
die Zuständigkeit von Ausschüssen unterschritten werden. Im Übrigen liegt ein Geschäft der laufen-
den Verwaltung auch in den folgenden Fällen vor:  
13. bei der Erteilung von Negativattesten sowie dem Abschluss von Abwendungsvereinbarungen 
über die Nichtausübung von gesetzlichen und vertraglichen Vorkaufsrechten.“. 
 
 
Finanzierung: 
 
Die Aufwendungen für die zusätzlichen Stellen können durch die Erhebung der Gebühren für die 
Ausstellung der Negativatteste und der Zurückweisungen refinanziert werden.  
Bei Ausübung des Vorkaufsrechts werden die Kaufpreise nebst Nebenkosten fällig.  
 
Die individuelle Prüfung der Ausübung des Vorkaufsrechts ist ohne zusätzliches Personal in der not-
wendigen Intensität und Schnelligkeit nicht zu leisten. Die Personalaufwendungen in Höhe von 
448.200 € werden überplanmäßig im Teilergebnisplan 0108 – Zentrale Liegenschaftsangelegenheiten 
– in Teilplanzeile 11 – Personalaufwendungen und die Aufwendungen für die erforderlichen Sachmit-
tel in Höhe von 192.040 € in Teilplanzeile 13 – Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen bereit-
gestellt. Die Deckung erfolgt aus Mehrerträgen im Teilergebnisplan 0108 – Zentrale Liegenschaften – 
in Teilplanzeile 4 – öffentlich-rechtliche Leistungsentgelte von rd. 640.000 €. Die Unabweisbarkeit der 
überplanmäßigen Aufwendungen ergibt sich aus dem Ratsbeschluss (AN/1903/2015) vom 
15.12.2015, mit dem die Verwaltung beauftragt wurde, die organisatorischen und personellen Vo-
raussetzungen zur Wiedereinführung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zu schaffen. 
 
Im Haushaltsplan 2018 und in der Mittelfristplanung sind die Erträge und Aufwendungen zu veran-
schlagen. 
 
 
 
Anlagen

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
III/23/230 
 
Vorlagen-Nummer  20.01.2016 
 0033/2016 
Mitteilung 
nicht öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 21.01.2016 
Stadtentwicklungsausschuss 28.01.2016 
 
Wiedereinführung eines allgemeinen kommunalen Vorkaufsrechts für Grundstücke nach § 24 
BauGB 
Der Rat hat die Verwaltung mit Beschluss vom 15.12.2015 (TOP 3.1.6) beauftragt, die personellen 
und organisatorischen Voraussetzungen für die Wiederausübung des allgemeinen kommunalen Vor-
kaufsrechts für den Kauf von Grundstücken nach § 24 BauGB zu schaffen und den zum 01.01.1995 
ausgesprochenen Verzicht zeitnah zu widerrufen. Die materiellen Voraussetzungen sowie die not-
wendigen personellen Ressourcen, Prozesse und organisatorischen Veränderungen sind dem Lie-
genschaftsausschuss und dem Stadtentwicklungsausschuss darzustellen.  
 
 
I. Allgemeines 
 
Mit der Anwendung des gemeindlichen Vorkaufsrechts auch auf andere Teile des Stadtgebietes als 
die förmlich festgesetzten Sanierungsgebiete wird in Köln ein seit langem existierendes Handlungs-
instrument wieder aufgegriffen, das in anderen Kommunen fast ausnahmslos zur täglichen Praxis 
gehört. 
 
Durch das kommunale Vorkaufsrecht können Grundstücke erworben werden, die zur Umsetzung 
stadtentwicklungspolitisch bedeutsamer Vorhaben wie z.B. der Entwicklung neuer Baugebiete drin-
gend benötigt werden. Anzuerkennen ist jedoch, dass von den ca. 10.000 Verkaufsvorgängen pro 
Jahr nur ca. 5 – 25 Fälle tatsächlich relevant sein werden. So wurde in der flächenmäßig kleineren, 
bevölkerungsmäßig jedoch größeren Stadt München in den letzten 15 Jahren nur in ca. 70 Fällen das 
Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt. Ob und inwiefern im Kontext der auch in Köln angedachten Er-
haltungssatzungen die bloße Existenz eines Vorkaufsrechts sich stadtentwicklungspolitisch vorteilhaft 
erweist lässt sich nicht sicher abschätzen. Aufgrund der sich ändernden Rahmenbedingungen, insbe-
sondere der Knappheit der Wohnbauflächen, kann das Instrument durch aus an Bedeutung gewin-
nen. 
 
Das in den §§ 24 ff. BauGB geregelte Verfahren geht mit zeitlichen Verzögerungen bei allen das 
Stadtgebiet Köln betreffenden Grundstücksverkäufen einher. Dies sowie die Kosten des Verfahrens 
müssen mit Rücksicht auf die Bürgerschaft sowie den Wirtschaftsstandort auf das unvermeidliche 
Minimum begrenzt werden. Schlüssel hierzu sind: 
 
 Der Anwendungsbereich muss auf räumlich klar abgegrenzte Gebiete (z.B. Sanierungsgebiete, 
Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen, im Flächennutzungsplan ausgewiesene Wohnbau-
flächen im Außenbereich) beschränkt werden. 
 Sowohl der interne Workflow als auch die Kommunikation mit Notaren und den Akteuren auf 
dem Grundstücksmarkt muss weitgehend digitalisiert werden.

2 
 
 Darüber hinaus kann die Wiedereinführung nur dann erfolgreich und für die Teilnehmenden am 
Grundstücksmarkt erträglich etabliert werden, wenn die benötigten Ressourcen tatsächlich zur 
Verfügung stehen. Letzteres beinhaltet die Selbstverständlichkeit, dass eingerichtete Stellen 
tatsächlich mit qualifiziertem Personal besetzt und IT-Lösungen ausgereift sind. 
 
 
II. Personelle und organisatorische Veränderungen 
 
Die Erarbeitung einer Ratsvorlage, die die notwendigen sachlichen und personellen Ressourcen so-
wie die mit dem Verfahren für die Bürgerschaft und Wirtschaft verbundenen Belastungen beschreibt, 
bedarf einer umfassenden organisatorischen Untersuchung unter Einbeziehung folgender inhaltlich 
betroffener Fachämter: 
 Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, 
 Amt für Wohnungswesen, 
 Umwelt- und Verbraucherschutzamt, 
 Stadtplanungsamt 
 Amt für Straßen und Verkehrstechnik, 
 Amt für Landschaftspflege und Grünflächen 
 Amt für Brücken und Stadtbahnbau. 
 
Die Personal- und Organisationsaspekte, die Umsetzung eines zeitgemäßen digitalen Workflows in-
klusive eGovernment-Lösungen sowie die Sicherstellung der Refinanzierung über eine entsprechen-
de Ergänzung der Allgemeinen Verwaltungsgebührensatzung benötigen darüber hinaus die Unter-
stützung durch folgende Dienststellen: 
 Amt für Personal, Organisation und Innovation, 
 Amt für Informationsverarbeitung, 
 Amt für Presse und Öffentlichkeitsarbeit; Online-Redaktion 
 Kassen- und Steueramt. 
 
Aufgrund der Vielzahl der Akteure und der Notwendigkeit dem Rat einen wohlüberlegten und ausge-
reiften Vorschlag zur Entscheidung vorzulegen ist davon auszugehen, dass eine Ratsvorlage erst im 
3. Quartal 2016 vorgelegt werden kann. 
 
 
III. Materielle Voraussetzungen des allgemeinen kommunalen Vorkaufsrechts 
 
Die Voraussetzungen der gemeindlichen Vorkaufsrechte bestimmen sich nach den §§ 24 ff. BauGB, 
das Verfahren, die Ausübung und die rechtlichen Folgen sind in § 28 BauGB geregelt. Wenn die 
Stadt Köln den allgemeinen Verzicht auf das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 5 S. 2 
BauGB mit Wirkung für die Zukunft widerruft, ist von diesem Zeitpunkt an das im Folgenden be-
schriebene Verfahren zu beachten: 
 
Mitteilungspflicht 
Alle ab dem wirksamen Widerruf des Verzichts geschlossenen Kaufverträge über Grundstücke im 
vom Rat festzulegenden räumlichen Anwendungsbereich sind der Stadt Köln nach § 28 Abs. 1 S. 1 
BauGB von diesem Zeitpunkt an mitzuteilen. (Im Jahr 2014 wurden in Köln insgesamt 9.984 Grund-
stückskaufverträge geschlossen, wobei bei der Zahl auch solche Verträge erfasst sind, die von der 
Stadt Köln selbst geschlossen wurden und somit rausgerechnet werden müssten.) Auch wenn die 
Pflicht zur Mitteilung grundsätzlich nur den Verkäufer des betroffenen Grundstücks betrifft, kann die 
Mitteilung ebenfalls durch den Käufer oder den Notar erfolgen. In der Praxis ist eine Mitteilung durch 
den Notar üblich, welcher dazu natürlich entsprechend bevollmächtigt sein muss. Diese Mitteilung 
über den Inhalt des Kaufvertrages ist nicht formgebunden und kann also auch mündlich erfolgen. Sie 
muss unverzüglich nach der Wirksamkeit des geschlossenen Grundstückskaufvertrags erfolgen.  
 
Grundbuchsperre/Negativattest 
Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist in dieser Zeit durch eine Grundbuchsperre gesichert. Erst wenn 
die Gemeinde in Form eines „Negativattests“ bescheinigt hat, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht

3 
 
oder nicht ausgeübt wird, darf der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Von einem 
Negativattest kann nur in wenigen Ausnahmefällen bei anderweitiger Absicherung in grundbuchmäßi-
ger Form abgesehen werden, beispielsweise wenn ein Tauschvertrag vorliegt, oder die geradlinige 
Verwandtschaft zwischen Verkäufer und Käufer durch eine Geburtsurkunde nachgewiesen wird.  
 
Die Ausstellung des Negativattests ist ein Verwaltungsakt und hat unverzüglich zu erfolgen. Dies be-
deutet bei Geschäften der laufenden Verwaltung eine zwei- bis dreiwöchige Frist, während bei not-
wendiger Beschlussfassung des zuständigen Gemeindeorgans eine vier bis höchstens sechswöchige 
Frist angemessen scheint. Für die Ausstellung des Negativzeugnisses kann eine Gebühr erhoben 
werden. Zwar befindet sich in dem besonderen Teil der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Köln 
(im Gegensatz zu denen anderer Städte wie beispielsweise Wuppertal, dort Allgemeine Verwaltungs-
gebührensatzung, Teil B, Punkt 6) keine einschlägige Position. Jedoch befindet sich in Nr. 1 des All-
gemeinen Teils der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Köln die Möglichkeit eine Gebühr für Ge-
nehmigungen, Erlaubnisse, Ausnahmegenehmigungen und ähnliche Amtshandlungen in Höhe von 
10,00 – 118,00 Euro zu erheben. Gleichwohl empfiehlt es sich, die Allgemeine Verwaltungsgebüh-
renordnung um einen speziellen Gebührentatbestand zu erweitern, der den tatsächlich entstehenden 
Kosten Rechnung trägt.  
 
Zukünftige Handlungsalternativen der Stadt 
Für die Stadt Köln bestehen bei Wiederausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts drei Handlungs-
alternativen. Nachdem ihr ein Grundstückskaufvertragsschluss mitgeteilt wurde stellt sie 
 
a) unverzüglich durch ein Negativattest fest, dass im konkreten Fall kein Vorkaufsrecht besteht,  
 
b) unverzüglich durch ein Negativattest fest, dass ein Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB besteht, 
verzichtet aber auf dessen Ausübung,  
 
c) fest, dass ein Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB besteht und übt dies innerhalb der Zweimonats-
frist des § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB aus.  
 
In den ersten beiden Varianten kommt es nach Ausstellung des Negativattests zum Vollzug der ur-
sprünglich geschlossenen Grundstückskaufverträge. 
 
Anders ist dies in der dritten Variante, wenn die Stadt Köln ein bestehendes Vorkaufsrecht ausübt. 
Die Ausübung des Vorkaufsrechts führt letztlich dazu, dass der ursprüngliche Grundstückskaufver-
trag nicht vollzogen wird. Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat binnen zwei Monaten durch Verwal-
tungsakt gegenüber dem Verkäufer zu erfolgen. Nach § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB gelten die Bestim-
mungen der §§ 463 ff. BGB über das schuldrechtliche Vorkaufsrecht entsprechend für das gemeindli-
che Vorkaufsrecht. Dies führt dazu, dass nach § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB bei 
Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt mit dem Verkäufer ein Vertrag mit dem Inhalt des Erst-
vertrages zustande kommt. Grundsätzlich soll aber trotz des neuen Kaufvertrages nur ein Austausch 
des Käufers vorgenommen werden, so dass die Gemeinde in der Regel alle ursprünglich durch die 
Parteien im Erstvertrag vereinbarten Pflichten übernimmt. Neben den Kosten des vollen Kaufpreises 
gehören dazu insbesondere auch die Kosten der Beurkundung und des Vollzuges des Kaufvertrages. 
 
Abweichend von dem Grundsatz, dass die Gemeinde den Kaufvertrag mit dem Inhalt des Erstvertra-
ges schließt, besteht hinsichtlich der Übernahme des vereinbarten Kaufpreises wiederum eine Aus-
nahme. Nach § 28 Abs. 3 BauGB hat die Gemeinde das Recht, den Kaufpreis auf den Verkehrswert 
(§ 194 BauGB) zu reduzieren. Dieses Recht besteht grundsätzlich bei jedem Vorkaufsfall. Erforderlich 
ist nur, dass der im Erstvertrag vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr 
erkennbaren Weise deutlich überschreitet (ausgegangen wird von ca. 20 – 30 %). In diesem Fall hat 
die Gemeinde ein Wahlrecht ob sie den im Erstvertrag vereinbarten Kaufpreis übernimmt oder ob sie 
den Kaufpreis auf den Verkehrswert herabsetzt. Die Möglichkeit, den Kaufpreis im Vergleich zum 
Erstvertrag anzuheben, besteht andererseits nicht. Dieses sogenannte preislimitierte Vorkaufsrecht 
dient dazu, spekulative Grundstücksverkäufe insbesondere im Zusammenhang mit einer Bauland-
ausweisung zu verhindern.  
 
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde zum Verkehrswert ergeben sich hinsicht-

4 
 
lich der Rechtspositionen des Verkäufers und des Eigentumsübergangs auf die Gemeinde Besonder-
heiten. Um das Eigentumsgrundrecht des Verkäufers zu wahren, steht ihm nach § 28 Abs. 3 S. 2 
BauGB in dem Fall ein gesetzliches Rücktrittsrecht zu, bei dessen Ausübung die empfangenen 
Leistungen und gezogenen Nutzungen zurück zu gewähren sind. In Fällen in denen die Gemeinde 
die Ausübung des Rücktrittsrechts verhindern möchte, zum Beispiel bei einem Grundstückverkauf der 
zentrale Bedeutung für beabsichtigte städtebauliche Maßnahmen hat, wird sie demnach nicht auf den 
Verkehrswert bestehen, sondern den höheren vereinbarten Kaufpreis des Erstvertrages akzeptieren. 
 
Wird das Grundstück nach einem Verkauf zum Verkehrswert nicht binnen angemessener Frist dem 
Zweck zugeführt, zu dem das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, steht dem Verkäufer ein Anspruch auf 
Ausgleich des Wertunterschieds zwischen Verkaufspreis und Verkehrswert zu. 
Eine weitere Besonderheit besteht nach § 28 Abs. 4 BauGB in den Fällen in denen das Vorkaufsrecht 
nach § 24 Abs. 1 S. 1 BauGB (im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke bzw. für Ausgleichsmaß-
nahmen festgesetzte Flächen) besteht. Diese Vorkaufsrechte müssen zwingend zum Entschädi-
gungswert ausgeübt werden, wenn das entsprechende Grundstück auch enteignet werden könnte. 
Der Entschädigungswert richtet sich nach den §§ 93 ff. BauGB und wird in der Regel dem Verkehrs-
wert entsprechen. 
 
 
 
gez. Berg

6. Satzung zur Änderung der Zuständigkeitsordnung der Stadt Köln vom 
xx.xx.xxxx 
 
Aufgrund von §§ 7 Abs. 1 Satz 1, 41 Abs. 1 Satz 2 lit. f Gemeindeordnung NRW 
i.d.F. der Bekanntmachung vom 14. Juli 1994 (GV NRW S. 666), zuletzt geändert 
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. November 2016 (GV NRW S. 966) hat der Rat 
der Stadt Köln in seiner Sitzung am xx.xx.xxxx folgende Satzung zur Änderung 
Zuständigkeitsordnung beschlossen:  
 
Artikel 1 
 
Die Zuständigkeitsordnung der Stadt Köln vom 13.08.2007 (ABl StK 2007 S. 388 
ff.), zuletzt geändert durch die 5. Änderungssatzung vom 12.05.2016 (ABl StK 
 2016, S. 221) wird wie folgt geändert: 
 
§ 16 Nr. 1 der Zuständigkeitsordnung der Stadt Köln erhält folgende Fassung:  
㤠16 Liegenschaftsausschuss  
Dem Liegenschaftsausschuss wird die Entscheidungsbefugnis in folgenden 
Angelegenheiten übertragen:  
1. Erwerb, (inkl. Der Ausübung gesetzlicher und vertraglicher Vorkaufsrechte), 
Veräußerung und Belastung von Grundstücken bei Beträgen von mehr als € 50.000 
bis einschl. € 500.000; 
[…]“ 
 
§ 26 der Zuständigkeitsordnung der Stadt Köln erhält folgende Fassung:  
„§ 26 Geschäfte der laufenden Verwaltung (§ 41 Abs. 3 GO)  
(1) Ein Geschäft der laufenden Verwaltung liegt in all den Fällen vor, in denen die 
Wertuntergrenzen für die Zuständigkeit von Ausschüssen unterschritten werden. Im 
Übrigen liegt ein Geschäft der laufenden Verwaltung auch in den folgenden Fällen 
vor: 
[…]

Nr. 13. bei der Erteilung von Negativattesten sowie dem Abschluss von 
Abwendungsvereinbarungen über die Nichtausübung von gesetzlichen und 
vertraglichen Vorkaufsrechten. 
[…]“ 
Artikel 2 
Diese Satzung tritt am Tage nach ihrer öffentlichen Bekanntmachung im Amtsblatt 
der Stadt Köln in Kraft.