Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.07.2018

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Juli 2018 (Stand 31.07.2018)
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Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
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Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
2. Die PrognoseKENNDATEN
Am 03.07.2017 ist eine belastbare Termin- und Kostenprognose für einen kalkulierbaren Projektablauf veröffentlicht worden. Dieseist unter Beachtung der entsprechenden 
Qualitätsanforderungen und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken unter der Führung des Bauherrn mit der Projektsteuerung unter Einbeziehung aller Planer und 
Objektüberwachungen abgestimmt  worden. 
Im weiteren Projektverlauf muss nun besonders auf einen regelmäßigen Soll-/Ist-Vergleich der Terminplanung und Kostensteuerung unter Berücksichtigung des Risikomanagements 
geachtet werden. Wir empfehlen dem Bauherrn, die aktuell prognostizierte Schlüsselübergabe im 4. Quartal 2022 sowie das hieraus prognostizierte Budget in Höhe von 
544,8  Mio. € brutto als Projektziel zu setzen. Dabei ist bekannt, dass durch alle bisher bekannten Projektrisiken das Gesamtbudget auf 570,6 Mio. € brutto steigen kann. 
Zusätzlich empfehlen wir eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach Abschluss der Leistungsphase 3 (erweiterte Entwurfsplanung) im 1. Quartal 2019, welche 
auch Auswirkungen auf die Kostenprognose haben kann.
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN

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3. Das ProjektLOGBUCH

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4. Die ProjektTERMINE

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5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF der letzten 6 Monate BEMERKUNGEN:
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und den aktuellen 
Erkenntnissen aus der erforderlichen Heilung der Planung erstellt und sind eine Fortschreibung der 
Kostenprognose vom 30.Juni 2017 (AWARO Dok.-Nr. 256418).
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt: 
404 Mio. €  brutto
Der aktuelle Stand der Auszahlungen beträgt: 
308,24 Mio. €  brutto
Der Bauherr ist momentan Verpflichtungen eingegangen in Höhe von: 
366,10 Mio. €  brutto
Die aktuelle Kostenprognose beträgt: 541,56 Mio. € brutto
Die Summe der aktuell zu erwarteten Risikokosten beträgt gegenwärtig:             35,27 Mio. € brutto 
Somit ergibt sich derzeit eine Gesamtkostenentwicklung inkl. Risiken von:        576,83 Mio. €  brutto
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den Angaben der Objektüberwachungen mit Stand 
26.07.2018, den Erkenntnissen der vertieften Grundlagenermittlung sowie Informationen aus dem 
Projektraum AWARO. Mit der Gesamtbudgeterhöhung vom 17.11.2016 auf 404 Mio. € wurde die 
Handlungsfähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit 
können derzeit bekannte Verpflichtungen erfüllt werden. 
Die ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung sowie die Kostenrisiken sind momentan 
durch das zur Verfügung stehende Budget nicht gedeckt. Wir empfehlen die Anpassung des 
Budgets auf mindestens 545 Mio. €.
Verpflichtungen
366,10 Mio. €
Budget
404 Mio. €
Auszahlungsstand
308,24 Mio. €
404 Mio €
308,24 Mio €
254,24 Mio €
87,90 Mio €
23,96 Mio €
366,10 Mio €
175,46 Mio €
35,27 Mio €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
Kostenrisiken
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
Budget
294 Mio. € 297 Mio. € 300 Mio. € 302 Mio. € 306 Mio. € 308 Mio. €
353 Mio. € 356 Mio. € 358 Mio. € 360 Mio. € 364 Mio. € 366 Mio. €
538 Mio. € 538 Mio. € 539 Mio. € 541 Mio. € 540 Mio. € 542 Mio. €
404 Mio. € 404 Mio. €
200 Mio. €
250 Mio. €
300 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
02.2018 03.2018 04.2018 05.2018 06.2018 07.2018
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
545 Mio. €
404 Mio. €
Prognose
541,56 Mio. €
576,83 Mio. € 
(einschl. Kostenrisiken)

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20,43%
12,90%
5,38%
15,05%
46,24%
KG 300 bis 500 gesamt
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
beauftragungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Seit August 2016 wird dieser Prozess erfolgreich durch die Führung des Bauherrn und der Projektsteuerung umgesetzt und gibt unmittelbar Aufschluss darüber, welche Leistungen zu 
gegebener Zeit tatsächlich neu ausgeschrieben werden müssen. Unter Berücksichtigung der bei den Firmengesprächen erzielten Fortschritte – insbesondere im Bereich der priorisiert zu 
behandelnden Schlüsselgewerke – können auf diese Weise klare Voraussetzungen für die ab Mitte 2018 durchzuführenden Markterkundungen gewährleistet werden. 
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung offen
7. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
34,78%
4,35%
60,87%
KG 479 Bühnentechnik
11,11%
27,78%
5,56%
16,67%
38,89%
KG 400 Haustechnik
16,33%
14,29%
8,15%
16,33%
44,90%
KG 300 Gebäude

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8. Die ProjektRISIKEN
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
2. Empfehlungen und Maßnahmen:
 Berücksichtigung der frühestmöglichen Einbindung der 
Tragwerksplanung in den Planungsprozess der haustechnischen 
Anlagen, Monitoring der Abstimmungsprozesse im 
Planungsverlauf
 Frühzeitige Einbindung der Planungsbeteiligten zur intensiveren 
Planungskoordination und Durchführung von angemessenen 
Prüfintervallen der Heilung der Planung
 Weiterführung des detaillierten Planungs- und 
Ausführungsterminplans auf Baubereichsebene und regelmäßiger 
Soll-/Ist-Vergleich mit allen Planern und Objektüberwachung im 
Rahmen des Kosten-Termin-Risiko Jour Fixes
 frühzeitige Einarbeitung aller Erkenntnisse aus den vorliegenden 
Planungsgrundlagen in den Planungsterminplan zur Optimierung 
des Planungsprozesses
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
 zusätzliche Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und die 
neuen Bauleitungen TA und Gebäude 
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche gemäß 
ausgearbeitetem Konzept
 Weitere Intensivierung des Gegenforderungsmanagements und 
Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte
 Frühzeitige Konzeptionierung zur Pauschalierung wesentlicher 
Planerhonorare zur Erreichung einer hohen Kostensicherheit unter 
Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Terminplanung 
 vollständiger 3D Scan und Modellierung zur Minimierung 
vorhandener Lücken in den Planungsgrundlagen
 frühzeitige Ausarbeitung eines Konzeptes für die Ausschreibungs-
und Vergabephase unter Berücksichtigung der projektspezifischen 
Besonderheiten
3. Fazit und Bewertung:
Durch die teilweise seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben einzelne 
Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch werden 
neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die sich unter 
Umständen ungünstig auf das aktuelle Kosten- und Terminziel auswirken 
könnten. 
Des Weiteren können bisher unerkannte Planungs- und Baumängel zu  
weiteren terminlichen Verzögerungen und Mehrkosten führen. Dies hängt 
entscheidend vom weiteren Verlauf der Heilung der Planung ab. 
Im Rahmen der Überarbeitung des Planungsterminplans aufgrund der 
vorliegenden Planungsgrundlagen zu Beginn der erweiterten Entwurfs-
planung und des Soll-Ist-Abgleichs mit allen Fachplanern wurde bereits 
erkannt, dass die Vielzahl der zu berücksichtigenden Informationen zu 
Terminverzögerungen in der gegenwärtigen Leistungsphase führen. 
Inwieweit sich dieses Termin- und Kostenrisiko auf den Fertigstellungs-
termin, die Gesamtkosten und die weiteren Leistungsphasen auswirkt und 
welche Gegensteuerungsmaßnahmen angewendet werden können, wird 
derzeit in Arbeitskreisen zwischen Bauherr, Projektsteuerung und 
Planungsbeteiligten intensiv untersucht. 
Im weiteren Planungsverlauf bis zum Abschluss der erweiterten 
Entwurfsplanung empfehlen wir in der gleichen hohen Intensität einen 
regelmäßigen Soll-/Ist-Abgleich des Planungsterminplans und des 
Gesamtterminplanes vorzunehmen. Das aktuelle Terminrisiko ist bis zu 
diesem Zeitpunkt weiterhin als hoch einzuschätzen.
In welcher Dimension die aufgeführten Kostenrisiken eintreten werden, 
hängt von den Ergebnissen der Heilung der Planung ab. Das aktuelle 
Kostenrisiko ist daher weiterhin als hoch zu bezeichnen. 
Es ist absehbar, dass das bisher genehmigte Budget von 404 Mio. € die 
ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung und Kostenrisiken 
nicht deckt. Hinsichtlich der durch Neuausschreibung einzugehenden 
Verpflichtungen empfehlen wir zeitnah die Anpassung des Budgets auf die 
Summe der Gesamtkostenprognose von mindestens 545 Mio. €.
Der Umfang der bisher erfolgten Qualitätskontrollen und 
Zustandsfeststellungen zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität nicht 
ausreichend ist. Hier sind Mängelbeseitigungen, Rückbauten und 
Umplanungen erforderlich. 
Durch die neuen Objektüberwachungen können nunmehr die fehlenden 
Kapazitäten aufgebaut werden und somit kann eine intensive Bearbeitung 
der Mängel zur Qualitätssicherung und Bearbeitung der möglichen 
vorgezogenen Maßnahmen erfolgen. 
1. Bestehende Risiken:
 neue Erkenntnisse aus der Heilung der Planung 
führen zur Umorganisation des Planungsprozesses 
und Terminverzögerungen in der Heilung der 
Planung
 Aufwendige Abstimmungsprozesse zu statischen 
Gegebenheiten in den Bestandsgebäuden führen zu 
Einschränkungen bei der Heilung der Planung und zu 
Terminverzögerungen durch Umplanungen
 Durch die Einarbeitung der Prüfergebnisse kann es 
ggf. zu Terminverzögerungen kommen
 Planungsverlängerung der LPH3 kann ggf. nicht in 
den weiteren Leistungsphasen aufgeholt werden
 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / 
Bauteilen auf Grundlage der überarbeiteten Planung 
des neuen TA Planers
 mangelnde Planungsgrundlagen TA und noch nicht 
bekannte offene Punkte können zu 
Terminverzögerungen in der Heilung der Planung 
führen
 Die Anwendung neuer Richtlinien im Bereich der 
Gebäudetechnik erfordert ggf. zusätzliche 
Umplanungen und Umbauten bestehender Anlagen
 Erforderliche Neuabstimmungen mit 
Sachverständigen führen zu ggf. zusätzlichen 
Umplanungen und Umbauten
 Steigerung Baupreisindex
 Nachtragsforderungen von Firmen aufgrund von 
Störungen im Planungs- und Bauablauf
 Nachtragsforderungen der Planer aufgrund von nicht 
ausreichenden Planungsgrundlagen 
 Prozessrisiken aus ggf. gescheiterten 
Firmengesprächen
 Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Firmengespräche und Kündigungen 
 Vergabeeinrede bei neuen Vergabeverfahren führen 
zu weiteren Terminverzögerungen 
 Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) - nach LP 5
 Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder Kapazitäten 
der Objektüberwachungen sowie baubetrieblicher 
Gutachter
 mangelnde Kapazitäten Fachplaner führen zu 
weiteren Terminverzögerungen