Kostenentwicklung bei Bauprojekten (ersetzt die von der Verwaltung zurückgezogene Vorlage 3631/2022)

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 3631/2022/1 
Freigabedatum 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
ANLAGE 1 – korrekte Fassung der Vorlage (bitte diese Fassung verwenden!) 
Erklärung: 
Durch einen Übertragungsfehler wurde die verwaltungsintern abgestimmte Neufassung nicht 
korrekt übertragen. Die nunmehr richtige Fassung enthält eine andere Reihenfolge. 
Betreff 
Kostenentwicklung bei Bauprojekten  
(ersetzt die von der Verwaltung zurückgezogene Vorlage 3631/2022) 
Beschlussorgan 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft Rechnungsprüfungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft und der Rechnungsprüfungsausschuss  
beschließen, dass in künftigen Ratsvorlagen zur Herbeiführung von Baubeschlüssen das  
ermittelte Baubudget zu nennen ist. Grundlage der Berechnung soll eine projektkonkrete  
Risikobetrachtung sein. 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 05.06.2023 
Rechnungsprüfungsausschuss 13.06.2023

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Exakte Kostenberechnungen – in frühen Phasen des Projektverlaufes – sind in Bauprojekten 
– insbesondere in allen Großprojekten -  kaum belastbar. Dies kann insbesondere an langen 
Laufzeiten, dynamischen Marktentwicklungen, im Vorfeld kaum valide prüfbaren Grundstücks- 
und Bestandssituationen und an sonstigen Einflüssen außerhalb des Projektes (zum Beispiel 
Rechtsrahmenänderungen, geänderte Ansprüche der Nutzer*innen) liegen. 
 
Die bisherige Lösung, eine Verwendung eines einheitlichen Risikozuschlags von 25 %, soll 
durch eine projektkonkrete Risikobetrachtung ersetzt werden.  
 
Ziel ist es, die Verlässlichkeit der Kostenplanung, insbesondere auch die Auswirkungen auf 
den Haushalt der Stadt Köln, zu erhöhen. Zukünftig sollen durch diese Methodik Kostenfort-
schreibungsbeschlüsse möglichst vermieden werden.  
 
Bei der Kalkulation der Baukosten greift die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum Beispiel 
auf  
 
- Datenbankquellen (BKI, eigens Review et cetera) 
 
- Trendbeobachtung (Baupreisindex; Inflation et cetera) und 
 
- Rechenmodelle in Form von Szenarien (bestcase versus worstcase zur Ermittlung des 
wahrscheinlichsten Szenarios)  
 
zurück. 
 
In Ratsvorlagen zur Herbeiführung von Baubeschlüssen beabsichtigt die Gebäudewirtschaft 
das zukünftige Baubudget wie folgt zu ermitteln: 
 
1) wie bisher auf Basis einer Kostenberechnung nach DIN 276 anhand der vergangen-
heitsorientierten Werte (Datenbankquellen) bei konventionell durchgeführten Baumaß-
nahmen in Einzelvergabe (also keine GU/TU- oder Modulbauprojekte) 
 
2) Kalkulatorisch erfasst wird ein Zuschlag für unvorhergesehene Projektentwicklungen. 
Dieser wird anhand verschiedener baulicher und nicht-baulicher Kategorien  
projektspezifisch eingeschätzt. Auf Basis dieser Kategorien erfolgt auch das  
Risikomonitoring. 
 
3) Kalkulatorisch erfasst werden die erwarteten Preis und Marktentwicklungen. Basis für 
diese kalkulatorische Erfassung ist die Datenbank GENESIS-ONLINE (Durchschnitt 
der letzten drei Jahre) mit dem folgenden Link: https://www.destatis.de/DE/The-
men/Wirtschaft/Preise/Baupreise-Immobilienpreisindex/Publikationen/_publikationen-
innen-baupreise.html 
 
Die Preisentwicklung der letzten drei Jahre betrug rund 30 %. Wesentliche Ursache ist 
die internationale Krise, insbesondere verursacht durch den Krieg in der Ukraine. Es 
ist sehr wahrscheinlich, dass die Preisentwicklung nicht auf dem hohen Niveau bleiben

3 
wird. Insofern schlägt die Verwaltung vor, die für die Beschlussvorlagen oben be-
schriebene Methodik für die Preissteigerungen quartalsweise zu plausibilisieren bezie-
hungsweise zu hinterfragen. 
 
4) Die Verwaltung empfiehlt zu der Summe aus den Kosten 1) – 3) einen pauschalen Ri-
sikozuschlag von 10 % hinzuzurechnen, der nicht absehbare Ereignisse abdecken 
soll. Darunter sind vor allem Risiken zu verstehen, die auch bei gewissenhafter Vorun-
tersuchung projektspezifisch dem Grunde und der Höhe nach nicht vorhersehbar sind 
bzw. sein können. 
 
Bei der Planung von Bauprojekten ausdrücklich nicht berücksichtigt werden Risiken aufgrund 
von Änderungswünschen durch die Nutzer*innen, da sich diese nicht objektkonkret, sondern 
nur pauschal über die Summe der abgeschlossenen Projekte bewerten lassen.

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 3631/2022/1 
Freigabedatum 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Kostenentwicklung bei Bauprojekten  
(ersetzt die von der Verwaltung zurückgezogene Vorlage 3631/2022) 
Beschlussorgan 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft Rechnungsprüfungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft und der Rechnungsprüfungsausschuss  
beschließen, dass in künftigen Ratsvorlagen zur Herbeiführung von Baubeschlüssen das  
ermittelte Baubudget zu nennen ist. Grundlage der Berechnung soll eine projektkonkrete  
Risikobetrachtung sein. 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 05.06.2023 
Rechnungsprüfungsausschuss 13.06.2023

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Exakte Kostenberechnungen – in frühen Phasen des Projektverlaufes – sind in Bauprojekten 
– insbesondere in allen Großprojekten -  kaum belastbar. Dies kann insbesondere an langen 
Laufzeiten, dynamischen Marktentwicklungen, im Vorfeld kaum valide prüfbaren Grundstücks- 
und Bestandssituationen und an sonstigen Einflüssen außerhalb des Projektes (zum Beispiel 
Rechtsrahmenänderungen, geänderte Ansprüche der Nutzer*innen) liegen. 
 
Die bisherige Lösung, eine Verwendung eines einheitlichen Risikozuschlags von 25 %, soll 
durch eine projektkonkrete Risikobetrachtung ersetzt werden.  
 
Ziel ist es, die Verlässlichkeit der Kostenplanung, insbesondere auch die Auswirkungen auf 
den Haushalt der Stadt Köln, zu erhöhen. Zukünftig sollen durch diese Methodik Kostenfort-
schreibungsbeschlüsse möglichst vermieden werden.  
 
Bei der Kalkulation der Baukosten greift die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum Beispiel 
auf  
 
- Datenbankquellen (BKI, eigens Review et cetera) 
 
- Trendbeobachtung (Baupreisindex; Inflation et cetera) und 
 
- Rechenmodelle in Form von Szenarien (bestcase versus worstcase zur Ermittlung des 
wahrscheinlichsten Szenarios)  
 
zurück. 
 
In Ratsvorlagen zur Herbeiführung von Baubeschlüssen beabsichtigt die Gebäudewirtschaft 
das zukünftige Baubudget wie folgt zu ermitteln: 
 
1) wie bisher auf Basis einer Kostenberechnung nach DIN 276 anhand der vergangen-
heitsorientierten Werte (Datenbankquellen) bei konventionell durchgeführten Baumaß-
nahmen in Einzelvergabe (also keine GU/TU- oder Modulbauprojekte) 
 
2) Kalkulatorisch erfasst werden die erwarteten Preis und Marktentwicklungen. Basis für 
diese kalkulatorische Erfassung ist die Datenbank GENESIS-ONLINE (Durchschnitt 
der letzten drei Jahre) mit dem folgenden Link: https://www.destatis.de/DE/The-
men/Wirtschaft/Preise/Baupreise-Immobilienpreisindex/Publikationen/_publikationen-
innen-baupreise.html 
 
Die Preisentwicklung der letzten drei Jahre betrug rund 30 %. Wesentliche Ursache ist 
die internationale Krise, insbesondere verursacht durch den Krieg in der Ukraine. Es 
ist sehr wahrscheinlich, dass die Preisentwicklung nicht auf dem hohen Niveau bleiben 
wird. Insofern schlägt die Verwaltung vor, die für die Beschlussvorlagen oben be-
schriebene Methodik für die Preissteigerungen quartalsweise zu plausibilisieren bezie-
hungsweise zu hinterfragen. 
 
3) Kalkulatorisch erfasst wird ein Zuschlag für unvorhergesehene Projektentwicklungen. 
Dieser wird anhand verschiedener baulicher und nicht-baulicher Kategorien

3 
projektspezifisch eingeschätzt. Auf Basis dieser Kategorien erfolgt auch das  
Risikomonitoring. 
 
4) Die Verwaltung empfiehlt zu der Summe aus den Kosten 1) – 3) einen pauschalen  
Risikozuschlag von 10 % hinzuzurechnen, der nicht absehbare Ereignisse wie Schä-
den durch höhere Gewalt, Pandemien et cetera abdecken soll.  
 
Bei der Planung von Bauprojekten ausdrücklich nicht berücksichtigt werden Risiken aufgrund 
von Änderungswünschen durch die Nutzer*innen, da sich diese nicht objektkonkret, sondern 
nur pauschal über die Summe der abgeschlossenen Projekte bewerten lassen.

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
3631/2022/1
Stand: 26.06.2026 
Sachstandsbericht  
Kostenentwicklung bei Bauprojekten (ersetzt die von der Verwaltung zurückgezogene 
Vorlage 3631/2022) 
 
Beschluss über die geänderte Gesamtvorlage: 
 
Der Rechnungsprüfungsausschuss beschließt, dass in künftigen Ratsvorlagen zur Herbeifüh-
rung von Baubeschlüssen das ermittelte Baubudget zu nennen ist. Grundlage der Berechnung 
soll eine projektkonkrete Risikobetrachtung sein. 
 
In Ratsvorlagen zur Herbeiführung von Baubeschlüssen hat die Gebäudewirtschaft das zu-
künftige Baubudget wie folgt zu ermitteln: 
 
1. wie bisher auf Basis einer Kostenberechnung nach DIN 276 anhand der vergangenheitsori-
entierten Werte (Datenbankquellen) bei konventionell durchgeführten Baumaßnahmen in Ein-
zelvergabe (also keine GU/TU- oder Modulbauprojekte) 
 
2. Kalkulatorisch erfasst wird ein Zuschlag für unvorhergesehene Projektentwicklungen. Die-
ser wird anhand verschiedener baulicher und nicht-baulicher Kategorien  
projektspezifisch eingeschätzt. Auf Basis dieser Kategorien erfolgt auch das  
Risikomonitoring. 
 
3. Kalkulatorisch erfasst werden die erwarteten Preis und Marktentwicklungen. 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Im Rahmen der Sitzung des Rechnungsprüfungsausschusses (RP-Ausschuss) wurde die Fra-
gestellung der Zuständigkeit bei konkurrierenden Positionen zweier Fachausschüsse themati-
siert. Hintergrund ist die unterschiedliche Auffassung zur Anwendung der Verfügung der Ge-
bäudewirtschaft der Stadt Köln (GW) zum Umgang mit Projektrisiken, welche unter anderem 
die Berücksichtigung eines pauschalen Risikozuschlags in Höhe von 10 % vorsieht. 
Die Verwaltung hat die Fragestellung juristisch geprüft und im RP-Ausschuss mündlich darge-
legt. Nach Auswertung der einschlägigen kommunalrechtlichen Vorschriften sowie der gelten-
den Betriebssatzung ergibt sich, dass die fachspezifischen Regelungen der GW zum Umgang 
mit Projektrisiken der GW die maßgebliche Rechtsgrundlage bilden.

2 
 
Die Verwaltung stellt fest, dass die Entscheidungshoheit in dieser Angelegenheit beim Be-
triebsausschuss Gebäudewirtschaft (BAGW) liegt. Als der für die eigenbetriebsähnliche Ein-
richtung sachlich zuständige Ausschuss ist dessen Beschlussfassung zur Verfügung der Ge-
bäudewirtschaft zum Umgang mit Projektrisiken für das weitere Verfahren maßgeblich. 
Die konkurrierende Position anderer Gremien tritt hinter der spezialgesetzlichen beziehungs-
weise satzungsrechtlichen Zuweisung an den BAGW zurück, sofern die Belange der eigenbe-
triebsähnlichen Einrichtung unmittelbar betroffen sind. 
Die Ermittlung des Baubudgets erfolgt vor diesem Hintergrund auf Basis der ursprünglichen 
Gesamtvorlage, wie sie vom BAGW beschlossen wurde mit den vier Punkten: 
1. Wie bisher auf Basis einer Kostenberechnung nach DIN 276 anhand der vergangenheitsori-
entierten Werte (Datenbankquellen) bei konventionell durchgeführten Baumaßnahmen in Ein-
zelvergabe (also keine GU/TU- oder Modulbauprojekte). 
2. Kalkulatorisch erfasst wird ein Zuschlag für unvorhergesehene Projektentwicklungen. Die-
ser wird anhand verschiedener baulicher und nicht-baulicher Kategorien projektspezifisch ein-
geschätzt. Auf Basis dieser Kategorien erfolgt auch das Risikomonitoring. 
3. Kalkulatorisch erfasst werden die erwarteten Preis- und Marktentwicklungen. 
4. Der Summe aus Kosten 1.- 3. wird ein pauschaler Risikozuschlag hinzugerechnet, der nicht 
absehbare Ereignisse abdeckt, die auch bei einer gewissenhaften Voruntersuchung nicht vor-
hersehbar sind beziehungsweise sein können. 
Nächste Schritte: 
Keine.  
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
Entfällt.