Bebauungsplan Nr. 490: Sperlichstraße / Von-Stauffenberg-Straße

Sy \sjR || MÜNSTER

So
26 209 Textliche Festsetzungen gemäß $ 9 BauGB
/> 1. Im Kerngebiet MK sind ausschließlich Büro- und Verwaltungsgebäu-
> de mit zugehöriger Kantine und Tiefgarage zulässig ($ 12 i3)
BauGB).
5 Vorhabenbezogener
37 2. Bei der Ermittlung der Geschossfläche ist das 1. Untergeschoss, be- g
stehend aus dem Scckelgeschoss Neubau sowie dem Kellerge-
schoss Altbau, mitzurechnen ($ 20 (3) BauNVO). B e b a U U n Q Ss p | a n N '. A 90
/ 3. Durch einzelne untergeordnete Bauteile wie Aufzüge sowie Ein- S | . h t ß /
gangstreppen und -überdachungen dürfen die Baugrenzen um max.
/ 2,50 m und die Gebäudehöhen um max. 1,20 m überschritten wer- per IC S ra e
den. Für haustechnische Dachaufbauten können ausnahmsweise
größere Überschreitungen der zulässigen Gebäudehöhen gestattet Vo n -Sta uffe n be rg -Stra Be
werden (88 16 (6) und 23 (3) BauNVO).
ö —— 4. Abgrabungen sind zur Belichtung des Sockelgeschosses nur in ei-
nem Abstand von 5 m von der Außenwand der aufstehenden Ge- n a
—e 7 bäude zulässig. Dies gilt nicht innerhalb von mindestens dreiseitig Zeichenerklärung
7 umschlossenen Höfen ($ 9 (1) Nr. 17 BauGB).
N —< —— sem ) Festsetzungen des Bebauungsplanes
N ZT ——Z 5. Durch aktive Lärmschutzmaßnahmen im Bereich der Tiefgaragen- oo |
<—T zufahrt wie beispielsweise Lärmschutzwand oder Einhausung ist si- BE an elungsbereiches des
cherzustellen, dass die Lärmimmissionen der Tiefgarage bezogen
auf das benachbarte reine Wohngebiet in der Zeit von 22 bis 6 Uhr Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des
den Wert von 35 dB (A), ermittelt und bewertet nach der TA Lärm, Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP)
SS nicht überschreiten. Anlieferverkehr ist in der Zeit von 22 bis 6 Uhr .
1 unzulässig ($ 9 (1) Nr. 24 BauGB). Art der baulichen Nutzung
J) . . MK Kerngebiete
/ 6. An den gekennzeichneten Gebäudefronten muss in Aufenthaltsräu-
128 men das aus den festgesetzten Lärmpegelbereichen, im Übrigen das Maß der baulichen Nutzung
aus dem Lärmpegelbereich II nach DIN 4109 resultierende Schall-
Y> dämmmaß erfüllt werden ($ 9 (1) Nr. 24 BauGB). 0,5 Grundflächenzahl
\ Kr N 7. Eine Illuminierung sowie ein großflächiges Anstrahlen der Gebäude e Geschossflächenzahl
& oder von Gebäudeteilen insbesondere im rückwärtigen Grundstücks- ı Zahl der Vollgesch Is Höchstmaß
NS bereich bei Dunkelheit ist unzulässig. Glasflächen sind unverspiegelt any der FoTgesehosse, as Fhehsime
auszuführen ($ 9 (1) Nr. 24 BauGB). I Zahl der Untergeschosse, als Höchstmaß
= 8. _ Befestigte Terrassen- und Wegeflächen sind mit einem für die Versi- H=80,40 a a An AN
7 ckerung von Oberflächenwasser ausreichenden Fugenanteil zu ver- als Höchstmaß in Meter Über
2 sehen. Flachdächer sind dauerhaft extensiv zu begrünen ($ 9 (1) Nr. en x Höhe der Oberkante Erdgeschossfußboden,
FR 25 BauGB). Be 055 als Höchstmaß in Meter über NN
P>}
Pr}
2 9. Die festgesetzte Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern . an
Ss m und sonstigen Bepflanzungen ist mindestens zu einem Drittel mit Überbaubare Grundstücksflächen
Laubgehölzen (Bäume und Sträucher) zu begrünen, im Übrigen an- Baugrenze
> /> derweitig gärtnerisch zu gestalten, dauerhaft zu unterhalten und zu — Baugrenze unterhalb der Geländeoberfläche
—I—— erhalten ($ 9 (1) Nr. 25 BauGB).
> Verkehr
<—Z I —a 10. Oberirdische Stellplätze und Garagen sind im Bereich der festge- Straßenbegrenzungslinie
< setzten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonsti-
gen Bepflanzungen unzulässig ($ 12 (6) BauNVO). FO Straßenverkehrsflächen
. VA Ein- und Ausfahrt
Textliche Festsetzungen gemäß $ 86 BauO NRW
1. _ Zu öffentlichen Verkehrsflächen sind Grundstückseinfriedungen un- Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und
zulässig. sonstigen Bepflanzungen
00000 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzung von
2. _Werbeanlagen sind nur zulässig an der Stätte der Leistung. Ausnah- 00000 Bäumen, Sträuchern und sonstigen
men können gestattet werden für einheitlich gestaltete, in Sammel- Bepflanzungen
anlagen zusammengefasste Hinweisschilder im Bereich der Grund- Besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz
stückszufahrten und des Haupteingangs für maximal je ein flaches, vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne
freistehendes Schild mit einer max. Größe von 2,00 m?. Werbeanla- des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
gen oberhalb der Traufe sowie solche in beweglicher, veränderlicher Lärmschutzwand oder Einhausung
oder reflektierender Form sind unzulässig. Bestandsangaben
Lärmpegelbereich Ill nach DIN 4109
. , Flurgrenze
Hinweis SISONN _Lärmpegelbereich IV nach DIN 4109
7 Flurstücksgrenze
Zur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wur- . . on
den ergänzende öffentlich-rechtliche vertragliche Vereinbarungen Hinweise = Topografische Umrisslinie
(ourehfun ae und dem Vorhabenträger abgeschlossen 62.70 Bestandshöhe in MeterüberNN hu Nutzungsgrenze
u (Steiplätze Fahrbahn, Grundstücke, Gebäude) © Baum
Wohngebäude / öffentliches Gebäude
Wirtschaftsgebäude

Rechtsgrundlagen:

Nachdruck und Vervielfältigung
jeder Art, auch einzelner Teile,

> $8 1,238 ff Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.08.1997 (Baaı.ı | Sowie die Anfertigung von Ver

S. 2141) zuletzt geändert durch Gesetz vom 24.06.2004 (BGBl. | S. 1359) m.W.v. 20.07.2004, in Fi ana ehren und Werden
Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. dufgrun ‚d des Urheberschutzge-
$.132), $ 86 Landesbauordnung (BauO NRW) in der Fassung vom 01.03.2000 (GV.NRW. 5.256) setzes gerichtlich verfolgt 9
und $$ 7 und 41 Gemeindeordnung NW (GONW) in der Fassung vom 14.07.1994 (GV.NW. S.666/ Plangrundlage "

Landesschule

736

SGV.NW 2023) mit den dazu erlassenen Änderungen.

Für die städtebauliche Planung.
Münster,
Entwurfsverfasser:

Die Richtigkeit der Plangrundlage wird bescheinigt.

Münster,

Dipl.-Ing. Tegtmeier
Ltd. Städt. Vermessungsdirektor

Der Rat der Stadt hat am gemäß $ 2 (1) i.V.m. $ 12
BauGB den Beschluss zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes

gefasst. Der Beschluss wurde im Amtsblatt der Stadt Münster Nr.
__ vom bekannt gemacht.

Münster,

Der Oberbürgermeister
im Auftrag

Dieser Plan ist gemäß $$ 2 und 10 BauGB und $$ 7 und 41 GONW

Stand 092004

Vorhabenträger:

Für die Einhaltung des geltenden Planungsrechtes.

Münster,

Dipl.- Ing. Schultheiß Dr. Karliczek
Stadtdirektor Ltd. Städt. Baudirektor

Dieser Plan hat gemäß $ 3 (2) BauGB
is

vom b offengelegen.
Münster,

Der Oberbürgermeister
im Auftrag

Dieser Bebauungsplan ist gemäß $ 10 BauGB mit der Bekanntma-

durch den Rat der Stadt am als Satzung beschlossen chung im Amtsblatt der Stadt Münster Nr. vom in
worden. Kraft getreten,
Münster, Münster,
Der Oberbürgermeister
im Auftrag
Oberbürgermeister Schriftführer

Gemarkung: _Münster

Maßstab: 1:500

STADT

*s Stadtplanungsamt

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Q

Vorhabenbezogener
Bebauungsplan

Nr. 490

Sperlichstraße /
Von-Stauffenberg-Straße
- Entwurf -

DER OBERBÜRGERMEISTER 
Stadtplanungsamt 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Bebauungsplan Nr. 490: Sperlichstraße / Von-Stauffenberg-Straße 
Kenntnisnahme des Entwurfes 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
08.03.2005 Bezirksvertretung Münster-Mitte Bericht 
10.03.2005 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Begründung: 
Die Verwaltung beabsichtigt, den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 
490: Sperlichstraße / Von-Stauffenberg-Straße öffentlich auszulegen. 
 
Das im Eigentum des Landwirtschaftlichen Versicherungsvereins (LVM) befindliche Grundstück 
Sperlichstr. 24 soll im Zusammenhang mit dem Grundstück und Gebäudebestand Von-
Stauffenberg-Straße 16-18 neu genutzt werden. Die aus dem vorgeschalteten Gutachterverfah-
ren hervorgegangene Hochbauplanung sieht den Neubau einer drei- bis fünfgeschossigen Ge-
bäudegruppe entlang der Sperlichstraße mit einer Überhöhung im Kreuzungsbereich auf 8 Ge-
schosse vor. Es sollen ca. 450 Büroarbeitsplätze sowie eine Tiefgarage mit ca. 300 Stellplätzen 
untergebracht werden. 
 
Der Hochbauentwurf wurde den parlamentarischen Gremien im Sommer 2004 vorgestellt, der 
Aufstellungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde vom Rat am 08.12.2004 
gefasst. Die Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange fand im November / 
Dezember 2004 statt. Die dabei vom Staatlichen Umweltamt angeregte Ergänzung der Lärm-
schutzuntersuchung wurde inzwischen vorgenommen und in Plan und Begründung umgesetzt. 
 
Die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfes sind so konzipiert, dass das für den investiven 
Bedarf geplante Vorhaben sich verträglich in die städtebauliche Ordnung integriert. Die Qualitä-
ten des ausgewählten Wettbewerbsentwurfes, der sich unter anderem durch größtmögliche 
Rücksicht auf die benachbarte Wohnbebauung auszeichnete, werden planungsrechtlich festge-
schrieben und durch Immissionsschutzregelungen ergänzt. 
 
Während der Bürgeranhörung am 02.12.2004 haben sich Bewohner des angrenzenden Wohn-
gebietes Von-Lüninck-Straße für die Beibehaltung des geltenden Planungsrechtes ausgespro-
chen. Sie befürchten vor allem unzumutbare Immissionen, Gefährdungspotential durch Straßen-
verkehr und Tiefgaragenzufahrt sowie eine Verschattung des Wohngebietes durch das geplante 
Bauvorhaben. 
Vorlagen-Nr.: 
V/0105/2005 
Auskunft erteilt: 
Frau Voss-Schiffmann / Herr  Hülk 
Ruf: 
492 6122 / 6190 
E-Mail: 
HuelkG@stadt-muenster.de 
Datum: 
16.02.2005 
Öffentliche Berichtsvorlage

2 
 
Für die Bereiche Verkehr, Lärm und Hydrogeologie wurden Gutachten vergeben, die auch die 
Einwände aus der Bürgeranhörung berücksichtigen und durch eine Verschattungsanalyse er-
gänzt wurden. Die wesentlichen Ergebnisse stellen sich wie folgt dar: 
 
• Der Mehrverkehr des Vorhabens macht in der Sperlichstraße die Einrichtung einer zweiten 
Abbiegespur zur Weseler Straße notwendig. Diese wird die im Bestand bereits überlastete 
Einmündung deutlich verbessern, ohne das Grüne-Welle-System der Weseler Straße zu be-
einflussen. Die Kosten für Planung und Ausbau werden vom Vorhabenträger übernommen. 
Eine Gefährdung von Schulkindern durch die Lage der Tiefgaragenzufahrt ist nicht zu be-
fürchten, da sich Schulweg und Zufahrt nicht kreuzen; durch den Mehrverkehr in der Sper-
lichstraße wird ihr Charakter als Anliegerstraße nicht beeinträchtigt.  
 
• Die Immissionssituation am Tage wird sich durch das Vorhaben nicht wesentlich verändern; 
durch Festsetzungen zur Abschirmung der Tiefgaragenzufahrt und Ausschluss von Anliefer-
verkehr zur Nachtzeit sichert der Bebauungsplan auch die Einhaltung der nächtlichen Lärm-
richtwerte. Durch den an das Wohngebiet angrenzenden, nur dreigeschossigen Gebäudeflü-
gel wird keine andere Verschattung verursacht als durch die Wohnhäuser innerhalb des 
Wohngebiets selbst; die weiter entfernt liegenden höheren Gebäudeflügel haben keinen ver-
schattenden Einfluss. 
 
Die geplante GFZ von 2,2 wurde gegenüber dem in der Bürgeranhörung vorgestellten Vorentwurf 
angehoben. Sie schließt nunmehr rechnerisch das vollständige 1. Untergeschoss mit ein, da hier 
im Bereich des Neubaus auch Aufenthaltsräume angeordnet werden sollen. Dies ändert jedoch 
nichts an der Wirkung des Gebäudes; dessen Kubatur über Gelände entspricht weiterhin einer 
GFZ von etwa 1,8.  
 
Zusammengefasst beschränkt sich die mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorgenom-
mene Änderung geltenden Planungsrechts auf eine Übertragung der für den östlichen Grund-
stücksteil (Von-Stauffenberg-Straße 18) schon bisher zulässigen baulichen Dichte (GFZ 1,7) auf 
das Gesamtgrundstück.   
 
Diese Veränderung wird im westlichen Grundstücksteil zwar in einem deutlich größeren Baukör-
per an der Sperlichstraße in Erscheinung treten, stellt aber keinen unzumutbaren Eingriff in die 
bestehende städtebauliche Situation dar. Sie wird zum einen unter Einschränkung des Nut-
zungsspektrums, innerhalb des bestehenden Kerngebiets vollzogen und zum andern durch die 
vollständige Freihaltung der rückwärtigen Flächen von Gebäuden oder Stellplätzen und intensive 
Begrünung kompensiert. Die Verträglichkeit der Planung mit der immissionsschutzbedürftigen 
Wohnnutzung ist nachgewiesen; die ökologische Situation wird verbessert, ein Ausgleichsbedarf 
entsteht nicht. 
 
Weitere Einzelheiten zur Planung können den Anlagen entnommen werden. 
 
Der Bebauungsplan Nr. 490 überplant teilweise die Geltungsbereiche der Bebauungspläne Nr. 
43 und Nr. 309 Teilabschnitt II. Mit der Rechtkraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 
490 treten diese Pläne, soweit sie von dem neuen Bebauungsplan überlagert werden, teilweise 
außer Kraft treten.  
 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass der Stadt Münster durch die Realisierung des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplanes keine Kosten und keine Folgekosten entstehen. 
 
Die Offenlegung des Bebauungsplanes Nr. 490 soll Ende März beginnen. 
 
Ergänzende Information: 
Im Zusammenhang der Bürgeranhörung zum Bebauungsplan wurde wegen der bestehenden 
Verkehrsdichte eine Ausweitung des Halteverbots in der Von-Stauffenberg-Straße angeregt.

3 
Nach sorgfältiger Prüfung empfiehlt die Verwaltung davon abzusehen, da ein solches Verbot 
ordnungsrechtlich nicht gerechtfertigt wäre und darüber hinaus zu einer nicht gewünschten Erhö-
hung der Verkehrsgeschwindigkeit führen würde. Es sollte auch abgewartet werden, ob sich 
durch die Spurverdoppelung im Einmündungsbereich zur Weseler Straße nicht auch die Situation 
in der Von-Stauffenberg-Straße entspannt. 
 
I.V. 
 
 
gez. 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
 
Anlagen: 
1. Bürgeranhörung 
2. Begründung einschl. Umweltbericht 
3. Textliche Festsetzungen 
4. Bebauungsplan (Verkleinerung)

Anlage 1
zur Vorlage 105/2005
Stadtplanungsamt   Dezember 2004
Niederschrift über eine Bürgeranhörung nach § 3 (1) BauGB
Stadtbezirk: Münster-Mitte
Anlass: Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (Vorha-
ben- und Erschließungsplan) für den Bereich Sperlichstraße / Von-
Stauffenberg-Straße
Zeit: 02.12.2004, 19.00 Uhr
Ort: Erich-Klausener-Realschule, Bismarckallee 55, Münster
Teilnehmer: ca. 30 Bürgerinnen und Bürger
Leitung der Bürgeranhö-
rung:
Herr Fischer-Baumeister,
Bezirksvorsteher
Vertreter der Verwaltung:
Frau Philipp, Frau Voss-Schiffmann, Stadtplanungsamt
Vertreter des Vorhabenträ-
gers:
Herr Paschant,
LVM, Abteilung Immobilien
Der Bezirksvorsteher des Stadtbezirkes Münster-Mitte, Herr Fischer-Baumeister, begrüßt die anwesenden
Bürgerinnen und Bürger, erläutert Anlass und Ablauf der Veranstaltung und stellt die Beteiligten vor. Frau
Philipp erläutert die Chronologie der bisherigen Verfahrensschritte und erklärt die Besonderheiten eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes.
Anschließend führt Frau Philipp die Inhalte und den Umfang der Gebäudeplanung aus. Ziel der Planung sei
die Bebauung der Fläche mit einer 3- bis 8-geschossigen Gebäudegruppe, die den Bestand an der Von-
Stauffenberg-Straße einbeziehe. Auf dem 8.800 m² großen Gelände solle ein Verwaltungsgebäude für 450
Mitarbeiter sowie eine Tiefgarage mit 300 Plätzen neu entstehen.
Der Vertreter des Vorhabenträgers, Herr Paschant, gibt an Hand von Luftbildern, Plänen und Modellfotos
einen Überblick über die Grundstücksentwicklung im Bereich des LVM und stellt jeweils kurz die Entwürfe
des der Planung vorausgegangenen Gutachterverfahrens vor. An den Zeichnungen des ausgewählten Ent-
wurfes verdeutlicht Herr Paschant das funktionale Konzept und die städtebauliche Gestaltung des geplanten
Bauvorhabens.
Da sich das Interesse der Anwesenden erkennbar weniger auf die angebotenen Informationen als auf die
Standortpolitik des LVM und die Auswirkungen der Planung auf das bestehende Wohngebiet Von-Lüninck-
Straße richtet, schließt Herr Fischer-Baumeister die Vorstellung der Planung ab und bittet die Anwesenden,
Fragen zu stellen und Meinungen zu äußern.
- Einige Bürger fragen nach der von dem Bauvorhaben ausgehenden Verschattung. Bereits das vor-
handene zweigeschossige Gebäude werfe im Winter einen Schatten, der bis weit in das Wohngebiet
reiche. Wenn stattdessen ein dreigeschossiges Gebäude entstehen solle, werde eine ausreichende
Besonnung des Wohngebietes nicht mehr möglich sein.
Frau Philipp erläutert die Sonnenstände im Tagesverlauf und erklärt, dass aus der Lage des Bauvorhabens
im Verhältnis zum Wohngebiet keine unzumutbare Verschattung zu befürchten sei. Nach Widerspruch eini-
ger Anwesender kündigt sie zur Klärung des Sachverhaltes an, dass bis zur Offenlegung des Bebauungs-
planes ein Verschattungsplan erstellt werde.
- Mehrere Bürger stellen Sinn und Notwendigkeit einer Änderung des geltenden Planungsrechts in
Frage.
- Ein Bürger fragt nach dem Grund für die geplante höhere Ausnutzung des Grundstücks und bittet
um einen Vergleich zwischen dem geltenden und dem geplanten Maß der baulichen Nutzung. Er er-
klärt, der LVM habe seinerzeit die Gelegenheit gehabt, das Gelände des heutigen Wohngebietes zu
erwerben, davon aber keinen Gebrauch gemacht. Die Bewohner der danach entstandenen Wohn-
bebauung hätten einen Anspruch auf Beibehaltung des zum Zeitpunkt ihres Grunderwerbs beste-
henden Planungsrechtes.

2
Herr Paschant erläutert, dass der LVM am Standort Kolde-Ring seit ca. 50 Jahren ansässig und eine Erwei-
terung durch das geplante Vorhaben für das Unternehmen notwendig sei.
- Eine Bürgerin beklagt, die vorhandene Bebauung und das Stellplatzvolumen des LVM seien zu groß
und verursachten Probleme mit dem ruhenden und fließenden Verkehr in der Von-Stauffenberg-
Straße. Der Schulweg der Grundschulkinder sei dort gefährdet.
Herr Paschant stellt das Verhältnis zwischen Arbeitsplatz- und Stellplatzzahlen im Bereich des LVM dar und
erläutert, dass bei dem gegebenen hohen Anteil an Bus- und Radfahrern das in Tiefgaragen vorhandene
Angebot von einem Stellplatz für je 2 Arbeitsplätze ausreiche.
- Eine Bürgerin schlägt ein Parkverbot in der Von-Stauffenberg-Straße vor, um die Verkehrsprobleme
und die Emissionsbelastung zu verringern.
- Ein Bürger wünscht Auskunft über den Grund für die Lage der Tiefgaragenzufahrt am westlichen
Rand des Grundstücks sowie zu Alternativen in der Anordnung.
Herr Paschant erläutert, dass die Zufahrt aus Gründen des Verkehrsflusses in einem gewissen Abstand von
der Kreuzung Sperlichstraße / Von-Stauffenberg-Straße angeordnet werden müsse.
- Eine Bürgerin befürchtet eine Zunahme der Abgasbelastung und fragt, wie und zu welchem Zeit-
punkt – im Baugenehmigungs- oder Bebauungsplanverfahren – sichergestellt werde, dass keine un-
zumutbare Belastung entstehe.
Frau Philipp weist darauf hin, dass als Bestandteil des Bebauungsplanes eine Begründung mit einem Um-
weltbericht erstellt werde, der eine genaue Prüfung der Umweltbelange enthalte.
- Ein Bürger fragt nach einem Zusammenhang zwischen der Entscheidung des LVM zum Kauf des
Grundstücks der Wohn+Stadtbau im Jahre 2001 und der Erhöhung der Dichte auf der Fläche durch
das aktuelle Bebauungsplanverfahren. Er verlangt nochmals die Angabe von Gründen, weshalb der
LVM die Fläche des Wohngebietes nicht angekauft habe.
Herr Paschant verweist auf die Geschäftspolitik des Unternehmens, nach der die Notwendigkeit des Erwerbs
des Bereiches Von-Lüninck-Straße seinerzeit nicht gegeben gewesen sei. Er erläutert, dass auch das ehe-
malige Gerling-Haus ursprünglich als Anlageimmobilie und nicht für den eigenen Bedarf erworben worden
sei. Durch die Einrichtung von Telearbeitsplätzen habe der LVM in den vergangenen Jahren Raum für ca.
340 Arbeitsplätze eingespart; eine weitere Ausdehnung dieses Arbeitsplatzmodells sei aber nicht möglich.
Der jüngste Grundstückskauf sei notwendig gewesen, um am Standort Flächen für den absehbaren Mehr-
bedarf an Arbeitsplätzen schaffen zu können.
- Eine Bürgerin beklagt eine Lärmbelästigung, die von einer Vielzahl von Mitarbeitern des LVM aus-
gehe, die in Arbeitspausen durch das Wohngebiet spaziere.
Herr Paschant sagt zu, im Hause LVM auf das Problem aufmerksam zu machen.
- Ein Bürger wünscht eine Bestätigung der angekündigten Verschattungsuntersuchung sowie eine
Gegenüberstellung der geltenden und geplanten Grundflächen- und Geschossflächenzahlen (GRZ
und GFZ).
Frau Philipp sagt die Untersuchung nochmals zu und erläutert die Planungsdaten im Vergleich zwischen den
für das westliche Grundstück geltenden und den geplanten Werten. Die GRZ solle nur geringfügig von 0,4
auf 0,5 angehoben werden, wobei die nach geltendem Bebauungsplan zulässige GRZ durch Stellplätze
noch um 50 % überschritten werden dürfe. Für die GFZ sei eine Erhöhung von 0,7 auf 2,0 geplant.
Auf Nachfragen zur Zulässigkeit weiterer Versiegelung durch Tiefgaragen erklärt Frau Philipp, dass die Mög-
lichkeit der Überschreitung der GRZ durch Stellplätze auch für den neuen Bebauungsplan gelte. Sie weist
darauf hin, dass der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Gebäudeentwurf vor allem deshalb ausgewählt
worden sei, weil er den größten Abstand zur Wohnbebauung aufweise. Mit der Einschränkung der zulässi-
gen Nutzung auf Bürogebäude werde zudem gegenüber dem geltenden Planungsrecht, das auch wesentlich
störendere Nutzungen wie Tankstellen und Vergnügungsstätten erlaube, hinsichtlich der Art der Nutzung
eine Verbesserung erzielt.

3
Frau Voss-Schiffmann ergänzt, dass für den rückwärtigen Grundstücksbereich ein Pflanzgebot auch für Ge-
hölze vorgesehen sei und eine entsprechend wirksame Erdüberdeckung der Tiefgarage von 2 m festgesetzt
werden solle, um die Auswirkungen der Versiegelung durch die Tiefgarage zu mindern.
- Ein Bürger fragt, ob der LVM den Erwerb des Grundstücks Von-Stauffenberg-Straße 12 (Saxonia-
Wohnheim) beabsichtige.
Herr Paschant gibt an, dass seitens des LVM Interesse bestanden habe, die Saxonia das Grundstück aber
selber nutzen wolle.
- Ein Bürger stellt nochmals die Lage der Tiefgaragenzufahrt in Frage.
- Ein Bürger bezweifelt den Sinn der Bürgeranhörung, da die Planung des LVM nach seiner Einschät-
zung nicht zu verhindern sei. Er wendet sich gegen die mit der Planung verbundene umfangreiche
Fällung von Bäumen, die Privatleuten verboten sei.
Herr Fischer-Baumeister erklärt, dass es in Münster keine Baumschutzsatzung gebe und das Fällen von
Bäumen daher jedem Grundstückseigentümer erlaubt sei.
- Ein Bürger befürwortet im Grundsatz eine positive Unternehmensentwicklung, regt aber an, die Pla-
nung in einigen Punkten zu überarbeiten. Er schlägt vor, den rückwärtigen Grundstücksbereich als
Parkanlage zur gemeinsamen Nutzung für Mitarbeiter des LVM und der Öffentlichkeit zu gestalten.
Für die Tiefgaragenerschließung sollten eine alternative Lage und getrennte Zu- und Abfahrten vor-
gesehen werden; ferner solle die Lage von Lüftungsaggregaten im Hinblick auf die Schallausbrei-
tung mit den Anwohnern abgestimmt werden.
- Eine Bürgerin beklagt Geräuschimmissionen, die von bestehenden haustechnischen Anlagen sowie
vom LVM-Hochhaus ausgingen.
Herr Paschant erklärt, dass der LVM für eine gemeinsame Nutzung der Gartenanlage offen sei und eine
solche Lösung auch schon an anderer Stelle, allerdings ohne Akzeptanz bei den Nachbarn, angeboten ha-
be. Für das neue Bauvorhaben sei eine Bauteilkühlung vorgesehen, daher könne auf Lüftungszentralen auf
dem Gebäude verzichtet werden. Eine Tiefgaragenzufahrt im Bereich des geplanten Eingangsgebäudes an
der Ecke Sperlichstraße / Von-Stauffenberg-Straße sei aus funktionalen und wirtschaftlichen Gründen nicht
möglich.
- Eine Bürgerin schlägt vor, den Verkehr des LVM aufzuteilen zwischen Sperlichstraße und Von-
Stauffenberg-Straße, um die dortige Einmündung der Von-Lüninck-Straße zu entlasten.
- Einige Bürger fordern ein Parkverbot für die Von-Stauffenberg-Straße.
Frau Philipp sagt die Prüfung eines Halteverbots in dem Abschnitt zwischen Von-Lüninck-Straße und Sper-
lichstraße zu.
- Während einige Bürger sich für eine Erschließung des Vorhabens über die Von-Stauffenberg-Straße
aussprechen, wird dies von anderen Bürgern wegen der dort zu erwartenden problematischen
Schallausbreitung abgelehnt.
- Ein Bürger weist auf den Verlust eines Großteils der Bäume im Bereich der Tiefgarage hin.
- Der Erhalt der hohen Bäume an der Grundstücksgrenze zwischen LVM und Wohngebiet wird von
mehreren Bürgern kontrovers diskutiert.
- Eine Bürgerin befürchtet, dass durch die Entlüftung der Tiefgarage und durch den zusätzlichen Ver-
kehr aus dem Bauvorhaben Abgasgrenzwerte überschritten würden.
- Ein Bürger wünscht weitere Informationen zur Höhenlage der Kellersohle, zur Lage der Entlüftung
der Tiefgarage, zum Grundwasserstand und zur Notwendigkeit, Grundwasser abzupumpen. Er
schlägt vor, im Wohngebiet Von-Lüninck-Straße eine Aufstellung aller für den Bebauungsplan
durchgeführten Gutachten und Untersuchungen zu verteilen.
Herr Paschant gibt die Unterkante der Tiefgarage mit ca. 8-10 m unter Gelände an. Er erläutert, dass die
Entlüftung voraussichtlich im Bereich zwischen Neubau und Gerling-Haus angeordnet werde und dass die
Grundwassersituation kein Abpumpen erforderlich mache. Er wiederholt die Bereitschaft des LVM zur Ab-
stimmung mit den Nachbarn und bietet an, das hydrogeologische Gutachten beim LVM einzusehen.
Frau Philipp erklärt, dass die Stadt Münster grundsätzlich nicht einzelne Bürgergruppen informiere; die
durchgeführten, zum Teil noch nicht abgeschlossenen Untersuchungen zu Verkehr, Lärm und Grundwasser
würden aber Eingang in den Umweltbericht finden und in dem umfangreichen Verfahren zur Prüfung der
Umweltbelange behandelt. Das gesamte Bebauungsplanverfahren befinde sich noch im Anfangsstadium.

4
Frau Voss-Schiffmann weist darauf hin, dass die Anwesenden während der Offenlegung des Bebauungs-
planes im Frühjahr 2005 das Recht und die Gelegenheit zur Einsicht in alle Gutachten hätten.
- Ein Bürger fragt nach den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplanes zur Grundstückser-
schließung und zur dortigen Zulässigkeit von Tiefgaragen. Er regt wiederum an, die geplante Zufahrt
zu überdenken.
Frau Philipp erläutert die Lage der vorhandenen Stellplätze, die im rückwärtigen Grundstücksbereich bis an
die Grenze zu den Wohnhausgärten angeordnet seien.
Wegen der fortgeschrittenen Zeit und da keine neuen Themen mehr angesprochen werden, bittet Herr Fi-
scher-Baumeister um letzte Wortmeldungen.
Auf Fragen zur vorgesehenen Zeitplanung erläutert Frau Philipp den weiteren Ablauf des Bebauungsplan-
verfahrens und kündigt die öffentliche Auslegung der Planung für das kommende Frühjahr, die anschließen-
de Entscheidung über die eingegangenen Anregungen durch den Rat sowie den voraussichtlichen Baube-
ginn für den Herbst 2005 an.
- Eine Bürgerin äußert die Ansicht, der LVM solle den Standort ganz verlassen und sich auf der „grü-
nen Wiese“ ansiedeln. Die Stadt vertrete einseitig die Interessen des Investors.
Frau Philipp macht deutlich, dass die Änderung des geltenden Planungsrechtes auf einem Auftrag des Pla-
nungsausschusses beruhe. Im Bebauungsplanverfahren seien die Auswirkungen der Vorhabenplanung auf
ihre Verträglichkeit mit dem Wohngebiet zu prüfen; die Abwägung der unterschiedlichen Belange sei inso-
fern ergebnisoffen. Es sei gleichwohl darauf hinzuweisen, dass die Stadt eine Stärkung des Standortes LVM
deutlich befürworte und deshalb das Investitionsinteresse des LVM im Verfahren als ebenso legitim berück-
sichtigen werde wie die Belange der Nachbarn.
Auf entsprechende Nachfrage erklärt Frau Philipp, dass das Protokoll der Bürgerhörung nicht veröffentlicht,
wohl aber als Anlage zu der abschließenden Ratsvorlage den Politikern zur Kenntnis gegeben werde. Herr
Fischer-Baumeister führt aus, dass sich die Politik durch die Bürgeranhörung auf kritische Punkte aufmerk-
sam machen lasse und deren Behandlung im Verfahren besonders aufmerksam verfolge.
Nachdem keine weiteren Wortmeldungen mehr vorliegen, verweist Herr Fischer-Baumeister nochmals auf
die Möglichkeit der Einflussnahme während der Offenlegung und schließt die Bürgeranhörung mit Dank an
die Teilnehmer gegen 21.15 Uhr.
Im Anschluss an die Bürgeranhörung übergibt ein Bürger eine schriftliche Stellungnahme, in der eine Minde-
rung des Wohnwertes durch die Planung befürchtet und die Änderung des bestehenden Planungsrechts
abgelehnt wird. Weiter werden eine maßgebliche Reduzierung der geplanten Baukörper und Bauhöhen, die
Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt an die Von-Stauffenberg-Straße, der Erhalt der Bäume mit einer groß-
flächigen Bepflanzung auf dem Grundstück des LVM sowie geeignete Abschottungsmaßnahmen zwischen
Wohn- und Kerngebiet gefordert.
gez. gez.
........................................................... ...........................................................
Peter Fischer-Baumeister Marlies Voss-Schiffmann
Bezirksvorsteher Schriftführerin

- 1 -
1
B e g r ü n d u n g
zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 490: Sperlichstraße / Von-Stauffenberg-Straße
Inhalt
1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen
2. Geltungsbereich
3. Planungsrechtliche Situation
3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
3.2 Bestehendes Planungsrecht
4. Räumliche und strukturelle Situation
5. Planungsziele
6. Inhalte des Bebauungsplans
6.1 Grundzüge der Planung
6.2 Bauliche Nutzung und Baugestaltung
6.2.1 Nutzungsart, Nutzungsdichte
6.2.2 Bauhöhen, bebaubare Flächen, Begrünung, Stellplätze
6.2.3 Bauliche Gestaltung, Werbeanlagen
6.3 Verkehrsflächen / Erschließung
6.4 Ver- und Entsorgung / technische Infrastruktur
6.5 Immissionsschutz
7. Flächenbilanz
8. Auswirkungen auf die Umwelt / Umweltbericht
8.1 Rahmen der Umweltprüfung
8.2 Kurzdarstellung der Planung
8.3 Fachgesetzliche Ziele und Vorgaben des Umweltschutzes
8.4 Umweltbeschreibung / Umweltbewertung und Wirkungsprognose
8.4.1 Menschen
8.4.2 Pflanzen und Tiere / biologische Vielfalt
8.4.3 Boden
8.4.4 Wasser
8.4.5 Klima / Luft
8.4.6 Landschafts-/Siedlungsbild
8.4.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter
8.4.8 Wechselwirkungen
8.5 Nichtdurchführung der Planung (Prognose Null-Variante)
8.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten
8.7 Überwachung (Monitoring)
8.8 Zusammenfassung
9. Gesamtabwägung
9.1 Auswirkungen auf die Nachbarbebauung
9.2 Investive, stadtstrukturelle und übergeordnete ökologische Belange
9.3 Eingriffe in Natur und Landschaft: Ausgleich
9.4 Abwägungsergebnis
10. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen
Anhang: Übersicht über zugehörige Fachgutachten

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1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen
Das im Eigentum des Landwirtschaftlichen Versicherungsvereins (LVM) befindliche Grundstück
Sperlichstr. 24 steht nach der Verlagerung der Wohn+Stadtbau im Frühjahr 2004 für den Bedarf
des LVM zur Verfügung. Die bestehenden Gebäude sind abgängig und sollen abgerissen wer-
den. Anschließend soll die Fläche einer neuen baulichen Nutzung im Zusammenhang mit dem
Grundstück und Gebäudebestand Von-Stauffenberg-Straße 16-18 zugeführt werden.
Die gute wirtschaftliche Situation des LVM bedingt einen jährlichen Personalzuwachs von ca.
40-80 Mitarbeitern. Da diese Personalentwicklung in den bestehenden Gebäuden trotz
Raumeinsparung durch Einrichtung von Heimarbeitsplätzen nicht aufgefangen werden kann, ist
die Errichtung eines neuen Büro- und Verwaltungsgebäudes erforderlich.
Zur städtebaulichen und funktionalen Optimierung wurde ein Gutachterverfahren unter 8 Archi-
tekturbüros durchgeführt. Die daraus hervorgegangene Hochbauplanung des Architekten Ryang
sieht unter Einbeziehung des Bestandes an der Von-Stauffenberg-Straße eine drei- bis fünfge-
schossige Gebäudegruppe entlang der Sperlichstraße mit einer Überhöhung im Kreuzungsbe-
reich auf 8 Geschosse vor. Der Neubau soll ca. 450 Büroarbeitsplätze sowie eine Tiefgarage mit
ca. 300 Stellplätzen umfassen.
Die geplante Art der Nutzung Kerngebiet (MK) stimmt mit dem geltenden Planungsrecht über-
ein, jedoch geht das geplante Maß der baulichen Nutzung im westlichen Teil des Plangebietes
darüber hinaus. Da der LVM an einer zügigen Durchführung der Planung interessiert ist, bietet
sich die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans an. Der Einleitung des förmli-
chen Verfahrens hat der Planungsausschuss als Fachausschuss des Rates der Stadt Münster
am 01.07.2004 zugestimmt; der Aufstellungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan wurde am 08.12.2004 gefasst.
2. Geltungsbereich
Das Plangebiet setzt sich zusammen aus dem Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplanes sowie der erschließenden öffentlichen Verkehrsfläche und wird begrenzt
- durch die Grundstücke sowie die Grünfläche südlich der Sperlichstraße im Südwesten,
- durch den Fuß- und Radweg sowie das Wohngebiet im Nordwesten,
- durch das angrenzende Grundstück Von-Stauffenberg-Straße 12 im Nordosten und
- durch die Von-Stauffenberg-Straße bzw. die Weseler Straße im Osten.
Innerhalb des Plangebietes liegen die folgenden Grundstücke:
Gemarkung Münster,
Flur 208, Flurstücke 258 und 377, Teil des Flurstücks 227,
Flur 210, Teile der Flurstücke 276 und 287.
Die Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
sind im Plan durch einen grauen Farbstreifen bezeichnet.
3. Planungsrechtliche Situation
3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan stellt den Bereich als Gemischte Baufläche dar. Der Be-
bauungsplan ist daher aus dem gültigen Flächennutzungsplan entwickelt.

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3.2 Bestehendes Planungsrecht / sonstige Satzungen, Verordnungen
Das Grundstück selbst liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 309,
Teilbereich II; ein ca. 1,50 m breiter Streifen im Mündungsbereich der Sperlichstraße gehört zum
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 43. Mit der Rechtskraft des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans Nr. 490 treten die alten Bebauungspläne außer Kraft, soweit sie von dem neuen
Plan überlagert werden.
Gemäß § 1 Baugesetzbuch (BauGB) soll die Gemeinde Bebauungspläne aufstellen, soweit es
für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Diese Maßgabe schließt aus-
drücklich auch Weiterentwicklung und Veränderung ein, sofern die Abwägung der konkurrieren-
den Belange die städtebauliche Verträglichkeit der Neuplanung ergibt. Von der Planung mittel-
bar betroffene Nachbarn haben das Recht auf gerechte Abwägung ihrer Belange wie insbeson-
dere die Einhaltung der relevanten Vorschriften des Immissionsschutzes; ein darüber hinaus
gehender Anspruch, beispielsweise generell auf Beibehaltung geltenden Baurechts auf fremden
Grundstücken, besteht dagegen nicht.
Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans dient der Anpassung des geltenden
Planungsrechts an veränderte Entwicklungen und Erfordernisse des Grundstückseigentümers
und Investors. Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes unterliegt die
Neuplanung jedoch wie jedes Bebauungsplanverfahren den Bestimmungen des Baugesetzbu-
ches: Die Planungshoheit, insbesondere die Prüfung der städtebaulichen Verträglichkeit sowie
die Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander, ver-
bleibt bei der Gemeinde.
4. Räumliche und strukturelle Situation
Das Gebiet des Vorhaben- und Erschließungsplanes grenzt unmittelbar an den Stammsitz des
LVM im nördlichen Teil der Von-Stauffenberg-Straße und setzt sich zusammen aus den
Grundstücken Sperlichstr. 24 (ehemaliger Sitz der Wohn+Stadtbau) und Von-Stauffenberg-Str.
16-18 (ehemaliges Gerling-Haus). Das hier bestehende Bürogebäude ist zum Teil durch den
LVM genutzt, zum Teil an Freiberufler vermietet; das Gebäude der Wohn+Stadtbau steht seit
Frühjahr 2004 leer. Das Gelände ist nahezu eben und liegt auf ca. 62,70 m über dem Meeres-
spiegel (Normalnull ‚NN‘).
Zwischen Weseler Straße und der westlichen Plangebietsgrenze prägen beidseitig der Von-
Stauffenberg-Straße typische Verwaltungsbauten mit jeweils charakteristischer Architekturspra-
che den städtebaulichen Charakter. Die Sperlichstraße ist im Einmündungsbereich zur Weseler
Straße mit dem Gebäude der Westlotto 8-geschossig bebaut; auf der südöstlichen Straßenseite
schließt an die sich parallel zur Weseler Straße erstreckende Grünanlage das heterogen be-
baute Gelände des Deutschen Roten Kreuzes an. Ein- bis fünfgeschossige Solitärbauten stehen
hier im Wechsel mit Zufahrten zu den rückwärtigen Grundstücksbereichen. Der nördliche Ab-
schnitt der Von-Stauffenberg-Straße ist vor allem gekennzeichnet durch den 18-geschossigen
Hochhausturm an der Ecke Koldering sowie die anschließenden 2- bis 6-geschossigen Gebäu-
dekomplexe des LVM beidseitig der teilweise als Fußgängerbereich gestalteten Straße.
Diese kerngebietstypische Bebauung erstreckt sich parallel zur Weseler Straße vom Koldering
bis zur Dunantstraße; lediglich ein vereinzeltes älteres Wohnhaus (Von-Stauffenberg-Str. 12)
liegt nördlich des Plangebietes in diesem Bereich. Nord- und südwestlich des Kerngebietes
schließt mit der sog. Aaseestadt großflächig Wohnnutzung in vorrangig zweigeschossiger Be-
bauung an. Die Grenze zwischen den beiden Gebieten unterschiedlicher Nutzung ist verkehrs-
technisch in der Sperlichstraße durch die Durchfahrtssperrung für Kfz vor der Einmündung Du-
nantstraße nachvollzogen. Unmittelbar westlich des Plangebietes liegt das etwa 10 Jahre alte
Wohngebiet um die Von-Lüninck-Straße mit ebenfalls zweigeschossigen Einfamilienhäusern in
einheitlicher Ziegelarchitektur.

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Südwestlich des Plangebietes sowie weiter nördlich bestehen Fuß- und Radwegeverbindungen
zwischen den beiden städtebaulichen Bereichen; das Plangebiet selbst ist entlang den angren-
zenden Hausgärten mit einem Gehölzbestand aus Bäumen, Sträuchern und Hecken eingegrünt.
5. Planungsziele
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan soll die vom Eigentümer geplante Grundstücksnutzung
in eine geordnete städtebauliche Entwicklung einbinden.
Die geplanten Erweiterungsflächen sollen am Stammsitz des Unternehmens bereitgestellt wer-
den. Die Konzentration am bestehenden Standort soll organisatorische Vorteile wie gemeinsa-
me Nutzung von Infrastruktureinrichtungen (Kantine, Archive, Sitzungsräume, u.a.) und schnelle
und nahe Kommunikation befördern sowie die Stärkung und Sicherung des bestehenden Unter-
nehmensstandortes gewährleisten.
Gleichzeitig werden damit wichtige städtebauliche Ziele, nämlich die Vitalerhaltung innerstädti-
scher Dienstleistungsbereiche sowie die Innenentwicklung und städtebauliche Neuordnung im
Bestand, verfolgt. Die Bevorzugung bestehender Standorte bei der Ausweisung neuer Bauflä-
chen ist als Planungsdirektive in Ergänzung der sog. Bodenschutzklausel (§ 1 a Abs. 2 BauGB)
im Baugesetzbuch enthalten; Ansiedlungen auf der „grünen Wiese“ sollen durch vorrangige
Nachverdichtung im Bestand vermieden werden. Der Ausbau des vorhandenen Standortes soll
daher sowohl investiven Interessen dienen als auch wesentliche öffentliche Belange berücksich-
tigen.
Neben dem unternehmenseigenen Erweiterungsbedarf besteht schon heute Nachfrage nach
zusätzlichen zeitgemäß und hochwertig ausgestatteten Büro-Mietflächen im Umfeld des LVM.
Mit dem Neubau sollen daher sowohl ausreichende Raumreserven für die weitere Unterneh-
mensentwicklung als auch ein entsprechendes Angebot an zu vermietenden Büros geschaffen
werden. Die bauliche Gestaltung soll diese Ziele unterstützen und das neue Gebäude in das
LVM-Ensemble integrieren.
Gleichzeitig ist es wesentliches Ziel der Bebauungsplanung, das bestehende Nebeneinander
von Wohnen und Arbeiten städtebaulich geordnet weiter zu entwickeln. Der im Wettbewerbs-
verfahren ausgewählte Hochbauentwurf sieht hierfür die Konzentration der Bebauung entlang
den Straßen und eine entsprechend geringe Ausnutzung und großzügige Begrünung der rück-
wärtigen Grundstücksflächen vor. Mit dem Bebauungsplan sollen diese städtebaulichen Quali-
täten planungsrechtlich gesichert werden.
6. Inhalte des Bebauungsplanes
6.1 Grundzüge der Planung
Entsprechend den vorgenannten Planungszielen bestehen die Grundzüge der Planung in
- der Einschränkung der Art der baulichen Nutzung auf Büro- und Verwaltungsgebäude,
- der Beschränkung der zulässigen Gebäudegrundfläche auf nicht mehr als die Hälfte der
Grundstücksfläche (GRZ 0,5)
- der Bündelung der überbaubaren Grundstücksflächen entlang den Straßen,
- der Staffelung und Begrenzung der Gebäudehöhen und
- der Begrünung der Freiflächen.

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6.2 Bauliche Nutzung und Baugestaltung
6.2.1 Nutzungsart, Nutzungsdichte
Für die beplante Grundstücksfläche besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan: Dieser setzte
bereits ein Kerngebiet (MK) fest. Damit ist in diesem Bereich seit Mitte der 1980er Jahre eine
eindeutige Orientierung auf städtebauliche, nutzungsbezogene und Verkehre auslösende Ver-
dichtung gegeben. Diese Ausrichtung des Standortes ist funktional, städtebaulich und stadt-
strukturell - u.a. durch den direkten Anschluss an eine wesentliche Hauptverkehrsstraße Müns-
ters - sinnvoll und verträglich.
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt daher keine grundsätzliche
Neuorientierung. Die geplanten Abweichungen vom bestehenden Planungsrecht betreffen aus-
schließlich eine veränderte Baumassenverteilung und die maßvoll gestaltete Erhöhung der bau-
lichen Dichte auf einem Teil der erneut beplanten Fläche.
Die Vergrößerung der Bebauung gegenüber dem Bestand bedeutet dabei nicht eine proportio-
nale Zunahme von möglichen negativen Auswirkungen, da gleichzeitig das zulässige Nutzungs-
spektrum gegenüber dem alten Plan eingeschränkt wird. Mit der Festsetzung nur der konkret
vorgesehenen Kerngebietsnutzung verpflichtet sich der Vorhabenträger zu einer weitreichenden
Beschränkung: Anstelle der nach geltendem Bebauungsplan Nr. 309 II vielfältig zulässigen,
potentiell publikumsintensiven Nutzungen sind künftig ausschließlich Büro- und Verwaltungsnut-
zung sowie zugehörige Kantine und Tiefgaragen zulässig.
Zu dieser in Plan und Durchführungsvertrag definierten Nutzung können die Gutachten zu Ver-
kehr und Lärm sehr viel genauere Prognoseaussagen machen als dies bei Angebotsbebau-
ungsplänen mit ihrem notwendigerweise breiteren Nutzungsspektrum möglich wäre. Der Vorha-
benbezug und die Einschränkung der zulässigen Nutzung dienen insofern auch den Interessen
der Anwohner, als sie die Grundstücksnutzung qualitativ und bezüglich möglicher Störungen in
hohem Maße kalkulierbar machen.
Die mit 0,5 festgesetzte, vergleichsweise sehr geringe Grundflächenzahl (GRZ; Höchstgrenze
nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) für MK: 1,0) soll neben der ökologischen Ziel-
richtung im Hinblick auf die unmittelbare Nachbarschaft zur Wohnbebauung für eine zurückhal-
tende bauliche Verdichtung sorgen. Die BauNVO erlaubt eine Überschreitung der zulässigen
Grundflächen durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten um bis zu 50 % unabhängig
davon, ob diese oberirdisch oder unterirdisch angeordnet werden. Im vorliegenden Fall wird
diese Möglichkeit nur durch unterirdische Gebäudeteile (Tiefgarage) ausg enutzt. So bleibt si-
chergestellt, dass oberirdische bauliche Anlagen nicht mehr als die Hälfte der Grundstücksflä-
che in Anspruch nehmen.
Mit der Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,2 wird der für die investiven Belan-
ge notwendige Spielraum für die Flächendisposition eingeräumt. Dieses Maß bleibt gleichwohl
weit unter demjenigen für das nördliche LVM-Gelände (2,6) und der Obergrenze für Kerngebiete
nach BauNVO (3,0). Durch textliche Festsetzung ist geregelt, dass für die GFZ-Berechnung das
1. Untergeschoss (sog. Sockelgeschoss des Neubaus, Kellergeschoss des Altbaus) mit zu be-
rücksichtigen ist. Dieses steht zwar nur maximal ca. 1,30 m über das vorhandene Gelände hin-
aus und ist insofern nur zu einem sehr untergeordneten Teil wahrnehmbar. Da im Bereich des
Neubaus hier aber Abgrabungen zur Belichtung von Arbeitsräumen vorgesehen sind, soll die
Untergeschossebene wie alle Geschossflächen, in denen Aufenthaltsräume angeordnet werden
können, transparent und vollständig erfasst werden.
Die rechnerische GFZ gibt insofern nicht die tatsächlich nach außen in Erscheinung tretende
Kubatur über Gelände wieder; diese entspricht lediglich einer GFZ von 1,8 und damit etwa der
nach geltendem Planungsrecht bereits auf dem östlichen Grundstücksteil zulässigen (GFZ 1,7,
bei gleicher Höhenlage des Erdgeschossfußbodens). Durch den vorhabenbezogenen Bebau-

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ungsplan wird also diese partiell bereits heute zulässige bauliche Dichte aufgenommen und auf
das Gesamtgrundstück übertragen.
6.2.2 Bauhöhen, bebaubare Flächen, Begrünung, Stellplätze
Die Höhenentwicklung oberhalb der Geländeoberfläche wird anstelle von Geschosszahlfestset-
zungen durch Höhenhöchstmaße eingeschränkt, um die gewünschte Kubaturverteilung und
Unterordnung des Sockelgeschosses zu gewährleisten. Sie sind so bemessen, dass über dem
Sockelgeschoss entlang den Straßen 5 Geschosse - bzw. im Bereich des ehem. Gerlinghauses
die vorhandenen 5-7 Geschosse - möglich sind.
Im Kreuzungsbereich wird eine Überhöhung auf 8 Geschosse zugelassen, die Bezug nimmt zu
der Höhenentwicklung des gegenüber liegenden Lotto-Gebäudes. Gartenseitig sichern die fest-
gesetzten Höhen dagegen eine Abtreppung der Gebäudeflügel von 5 auf 3 Geschosse, so dass
ein harmonischer Übergang zu den benachbarten Wohnhäusern entsteht. Das Sockelgeschoss
selbst wird durch Festsetzung der maximalen Höhe des Erdgeschossfußbodens in seiner Höhe
über Gelände auf ca. 1,30 m beschränkt. Alle Höhenmaße - Bestand und Planung - sind zur
eindeutigen Bestimm- und Vergleichbarkeit auf Normalnull bezogen.
Das westliche Baufeld ist im Bestand zweigeschossig in einem Abstand von ca. 8,50 m von der
nordwestlichen Grundstücksgrenze bebaut, wobei schon nach geltendem Plan eine Aufstockung
auf drei Geschosse zulässig ist. Mit der Neuplanung wird der Abstand auf ca. 11 m vergrößert.
Zwar rückt der Neubau näher an die Sperlichstraße und an die Grenze zu der öffentlichen We-
geverbindung im Westen; an diese grenzen die benachbarten Wohnhäuser jedoch nur mit ihrem
Bauwich, nicht mit ihrer Hauptfassade an. Durch Abstand der Tiefgarage von der westlichen
Grundstücksgrenze und technische Maßnahmen während der Bauzeit sollen zudem die auf der
Grenze vorhandenen Bäume erhalten werden.
Die zulässige Gebäudehöhe des 3-geschossigen Flügels entspricht etwa der Firsthöhe der be-
nachbarten 2-geschossigen Wohnhäuser; sein Abstand zum nächstgelegenen Wohnhaus ist bei
gleicher Höhe größer als die Abstände innerhalb des Wohngebietes. Die Wirkung des dreige-
schossigen Gebäudeflügels ist daher im Verhältnis zum Wohngebiet nicht unproportional oder
dominant. Es geht auch keine belichtungstechnische oder verschattende Beeinträchtigung von
ihm aus, die das innerhalb bebauter Ortsteile übliche Maß überschreiten würde. Die 5-
geschossigen Gebäudeflügel sind mit mehr als 40 m ebenfalls ausreichend weit von den Wohn-
häusern an der Von-Lüninck-Straße entfernt, sodass eine unzumutbare Beeinträchtigung auch
hier ausgeschlossen ist; ohnehin sind sämtliche bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstand-
flächen eingehalten.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden an den Straßen gebündelt. Insofern wird die
Erhöhung der zulässigen baulichen Dichte im westlichen Grundstücksteil zwar in einem deutlich
größeren Baukörper an der Sperlichstraße in Erscheinung treten; gleichzeitig wird das Plange-
biet jedoch mit Rücksicht auf das angrenzende Wohngebiet im rückwärtigen Bereich von Be-
bauung vollständig freigehalten und zusätzlich mit einem differenzierten Pflanzgebot belegt, das
auch für den Bereich der westlichen Grundstücksgrenze gilt. Auf diese Weise wird auf der Flä-
che des Vorhabenträgers eine Art grüner Pufferzone zwischen die Bereiche unterschiedlicher
Nutzung gelegt, die dazu beitragen soll, das Wohngebiet kleinklimatisch und optisch abzuschir-
men.
Für den Neubau wird ferner ein Wechsel von Gebäudeflügeln und Höfen festgesetzt, der den
Baukörper maßstäblich gliedert. Entlang der Sperlichstraße ist eine gebäudehohe Verglasung
der Höfe vorgesehen. Die so zusammenhängend gestaltete Bebauung trägt zur Beruhigung der
dortigen heterogenen städtebaulichen Situation bei.
Damit das Grundstück im rückwärtigen Bereich auch nicht mit oberirdischen Stellplätzen be-
lastet wird, ist im Bereich der Pflanzgebotsfläche die Anlage von oberirdischen Stellplätzen und
Garagen ausgeschlossen, die teilweise Unterbauung des Gartenbereiches durch eine Tiefgara-
ge dagegen gestattet. Um die Begrünung der Tiefgarage auch mit größeren Sträuchern und
Bäumen zu gewährleisten, wird durch geeignete Höhenfestsetzungen eine ausreichende Erd-

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überdeckung sichergestellt. Die Anlage von Fahrradstellplätzen erfolgt ebenerdig im Hof nördlich
des Haupteinganges, um die Vorgartenflächen zu schonen.
6.2.3 Bauliche Gestaltung, Werbeanlagen
Durch Aufnahme der für das Unternehmen charakteristischen Architektursprache soll eine Kor-
respondenz insbesondere zu den jüngeren LVM-Bauten am Koldering entstehen. Verwandte
Proportionen und Transparenz von Gebäudegliederung und Bauteilen sollen auch das neue
Gebäude kennzeichnen und die Einzelbauten des LVM erkennbar zu einem Ensemble verbin-
den. Damit übernimmt die Architektur selbst für das Unternehmen werbende Funktion, so dass
auf eigentliche Werbeanlagen verzichtet werden kann.
Lediglich im Bereich des Haupteingangs, integriert in die Fassadengestaltung, soll der Schriftzug
LVM angeordnet sowie durch zurückhaltend gestaltete, zusammengefasste Hinweisschilder auf
die im Gebäude ansässigen Dienstleistungsfirmen aufmerksam gemacht werden. Die textlichen
Festsetzungen grenzen die Gestaltungsmöglichkeiten für Werbeanlagen entsprechend ein.
6.3 Verkehrsflächen / Erschließung
Das Plangebiet wird vorrangig über die Sperlichstraße und untergeordnet über die Von-
Stauffenberg-Straße (Anlieferung) erschlossen. In einem verkehrstechnischen Gutachten durch
das Büro nts wurde untersucht,
- welches Verkehrsaufkommen aus der Planung resultiert und
- welche verkehrlichen Auswirkungen sich daraus auf die Erschließungsstraßen und die um-
liegenden Verkehrsknotenpunkte ergeben.
Das Gutachten berechnet die zu erwartende Verkehrszunahme auf der Grundlage einer aktuel-
len Verkehrszählung vom November 2004. Für die Prognose wurde nicht die geplante Stell-
platzzahl, die dem bauordnungsrechtlich erforderlichen Bedarf entspricht, sondern die zu un-
günstigeren Annahmen führende Arbeitsplatzzahl einschließlich eines Sicherheitszuschlags
zugrunde gelegt.  Eine erweiterte Nutzung des ehem. Wohn+Stadtbau-Geländes, wie sie nach
den Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplanes möglich wäre, wurde nicht in Abzug
gebracht, obwohl deren Verträglichkeit schon in dem damaligen Bebauungsplanverfahren nach-
gewiesen worden ist. Das Gutachten stellt also eine ‚Worst-case‘-Betrachtung dar und be-
schreibt die Auswirkungen der für das Gesamtgrundstück schlechtestenfalls zu erwartenden
Verkehrsmenge.
Anlieferung
Die Anlieferung soll ausschließlich tagsüber über die bestehende Grundstückszufahrt von der
Von-Stauffenberg-Straße aus in dem Hof zwischen Bestand und Neubau erfolgen.
Stellplatznachweis
Die im Bereich des ehem. Gerling-Hauses bestehende Parkpalette wird einschließlich der bei-
den Rampen abgerissen. Somit ergibt sich ein Gesamt-Stellplatzbedarf für den Neubau und den
Bestand an der Von-Stauffenberg-Straße (Altbau). Der Stellplatzbedarf eines Vorhabens be-
rechnet sich zunächst im Einzelfall und nach den örtlichen Gegebenheiten und in zweiter Linie
nach den Richtzahlen der Landesbauordnung (BauO NRW). Bei guter ÖPNV-Anbindung des
Grundstückes wie im vorliegenden Fall können anstelle der im allgemeinen zu wählenden Mit-
telwerte die Mindestwerte der BauO NRW angesetzt werden. Danach löst das Vorhaben mit der
geplanten Nutzung folgenden Stellplatzbedarf aus:

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Büros (Bedarf 1 Stpl. je 30-40 (40 = Mindestwert) m² Nutzfläche):
Altbau:
→  ca. 5.245 m² Bruttogrundrissfläche (BGF), davon 65 % = 3.410 m² Nutzfläche
Bedarf Altbau 3.410 / 40 =  85 Stpl.
Neubau einschließlich Flächen im Sockelgeschoss:
→  ca. 13.100 m² Bruttogrundrissfläche, davon 65 % = 8.515 m² Nutzfläche
Bedarf Neubau 8.515 / 40  = 213 Stpl.
Summe Stellplatzbedarf Alt- und Neubau = 298 Stpl.
Im Plangebiet sind ca. 300 Stellplätze in einer Tiefgarage mit zwei Ebenen und einer Zufahrt von
der Sperlichstraße westlich der Straßenrandbebauung geplant. Es ist nicht zu befürchten, dass
über diese Zahl hinausgehender Bedarf entstehen könnte, zumal nach den Erfahrungen des
LVM der Anteil an Radfahrern bzw. Nutzern öffentlicher Verkehrsmittel wesentlich höher ist als
mit den Richtzahlen angenommen. Aus demselben Grund ist auch die bestehende Tiefgarage
im nördlichen Teil des LVM-Geländes nicht ausgelastet. Ein ggfs. temporär auftretender höherer
Bedarf könnte deshalb auch dort aufgefangen werden.
Nach den üblichen Berechnungsverfahren lösen die neuen Stellplätze insgesamt täglich ca. 680
zusätzliche Fahrten aus. Die mit 450 geplante Anzahl an neuen Arbeitsplätzen wurde zur Si-
cherheit mit einem Zuschlag auf 500 erhöht; hierfür ergeben sich ca. 800 zusätzliche Fahrten
pro Tag. Diese ungünstigere Verkehrsmenge wurde der Untersuchung zugrunde gelegt, die
dafür folgendes feststellt:
Übergeordnetes Verkehrsnetz
Die Aufnahme des Mehrverkehrs in der Weseler Straße ist möglich, ohne dass sich die dortige
Verkehrssituation verändert: Ampelphasen und Grüne-Welle-System bleiben unbeeinflusst.
Auch der Koldering kann den zusätzlichen Verkehr problemlos aufnehmen, da die Sperlichstra-
ße den wesentlich kürzeren und tragfähigeren Anschluss bietet und infolgedessen für den An-
schluss Koldering nur mit einem sehr geringen Verkehrsanteil zu rechnen ist.
Erschließungsstraßen
Die Einmündung der Sperlichstraße in die Weseler Straße ist in den Hauptverkehrszeiten be-
reits heute überlastet. Probleme ergeben sich vor allem im Bereich der Kreuzung Von-
Stauffenberg-Straße, da der Rückstau vor der Ampelanlage bis über diese Kreuzung hinaus in
nördliche und südliche Richtung in die Von-Stauffenberg-Straße reicht. Zur Aufnahme des aus
dem Vorhaben resultierenden Verkehrs ist die Aufgabe des Parkstreifens auf der südlichen
Straßenseite und die Schaffung einer zusätzlichen Abbiegespur in der Sperlichstraße notwendig.
Aus diesem Grund sieht die Planung die Verbreiterung der Sperlichstraße zwischen Von-
Stauffenberg-Straße und Weseler Straße auf zwei Abbiegespuren mit einem getrennten Rad-
weg vor. Die vorgesehenen Maßnahmen werden die Einmündung für die Summe der bestehen-
den und der neuen Verkehre ausreichend leistungsfähig machen und darüber hinaus zur Ent-
lastung des bestehenden Engpasses beitragen.
Auf den dort derzeit bestehenden Fußweg wird verzichtet, um den Eingriff in die südlich angren-
zende Grünfläche zu minimieren. Er ist funktional auch entbehrlich, da in der Von-Stauffenberg-
Straße keine Fortsetzung gegeben und die Überquerung der Weseler Straße nur auf der nördli-
chen Straßenseite der Sperlichstraße möglich ist.
Eine Gefährdung von Schulkindern durch die Lage der Tiefgaragenzufahrt ist nicht zu befürch-
ten, da sich Schulweg und Zufahrt nicht kreuzen und mit ca. 13 m ein ausreichender Abstand
besteht. Durch den Mehrverkehr in der Sperlichstraße wird ihr Charakter als Anliegerstraße
nicht beeinträchtigt. Die Anlieferung ist ebenfalls problemlos über die Von-Stauffenberg-Straße
möglich. Eine Ausweitung des bestehenden Haltverbots wäre hier ordnungsrechtlich nicht ge-
rechtfertigt und würde auch zu einer nicht gewünschten Geschwindigkeitserhöhung führen.

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Eine Verlagerung der Tiefgaragenzufahrt näher an die Kreuzung Sperlich- / Von-Stauffenberg-
Straße ist aus Erschließungsgründen nicht zu vertreten, da zum einen ein gewisser Abstand
zwischen Zufahrt und Kreuzung verkehrstechnisch notwendig ist, und zum andern eine weiter
östlich liegende Tiefgaragenrampe die innere Erschließung mit dem Haupteingang zwischen Alt-
und Neubau funktional stark behindern würde. Eine Haupterschließung von der Von-
Stauffenberg-Straße scheidet ebenfalls aus; von dort wäre der Abfluss zur Weseler Straße we-
sentlich schwieriger, und der rückwärtige Grundstücksbereich würde mit Immissionen belastet.
Dies würde die Situation der Anwohner gegenüber der vorliegenden Planung erheblich ver-
schlechtern und damit nicht den Zielen des Bebauungsplanes entsprechen.
6.4 Ver- und Entsorgung / technische Infrastruktur
Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes ist aufgrund der vorhandenen Infrastruktur gewähr-
leistet. Die Beschaffenheit des Bodens lässt eine Versickerung der Dachflächenentwässerung
auf dem Grundstück nicht zu; die Regenwasserabführung erfolgt daher über das Rohrleitungs-
netz.
6.5 Immissionsschutz
Lärm
Von der Planung gehen tagsüber keine Lärmimmissionen auf die Umgebung des Plangebietes
aus, die aktive Lärmschutzmaßnahmen erforderlich machen würden. Für die Nachtzeit zwischen
22 und 6 Uhr wird Lieferverkehr ausgeschlossen; für die Tiefgarage ist eine generelle Schlie-
ßung jedoch organisatorisch nicht möglich. Dabei wird das Wohngebiet Von-Lüninck-Straße
durch den geplanten Baukörper selbst vor Immissionen von der Tiefgaragenzufahrt abschirmt,
für die angrenzende Wohnbebauung an der Sperlichstraße ist jedoch Lärmschutz zur Nachtzeit
erforderlich.
Im Bebauungsplan wird deshalb ein dem nächtlichen Ruhebedürfnis entsprechender niedriger
Lärmpegel festgesetzt, der durch aktive Lärmschutzmaßnahmen wie beispielsweise Lärm-
schutzwand oder Einhausung einzuhalten ist. Deren genaue Form und Anordnung kann in der
weiteren Gebäudeplanung festgelegt werden; die Wirksamkeit ist im Baugenehmigungsverfah-
ren nachzuweisen. Diese aktive Lärmschutzmaßnahme wird die Lärmimmissionen am Tage
noch weiter verringern.
An den geplanten Gebäuden selbst werden die Orientierungswerte vorrangig durch die in der
Weseler Straße vorhandenen Verkehrslärmemissionen überschritten. Hier ist der erforderliche
vorbeugende Lärmschutz durch passive Lärmschutzmaßnahmen im Bereich der Fassade si-
cherzustellen. Im Bebauungsplan werden deshalb nutzungsbezogene Lärmpegelbereiche und
die Einhaltung der einschlägigen Schallschutznorm festgesetzt.
Sonstige Immissionen
Zur Vermeidung von störenden Lichtreflexionen und von nächtlichen Beeinträchtigungen des
Wohngebietes durch Gebäudebeleuchtung werden eine Illumination des Gebäudes und der
Einsatz verspiegelter Gläser ausgeschlossen. Weitere, mehr als geringfügige Immissionen sind
nicht zu erwarten und daher auch im Bebauungsplan nicht zu berücksichtigen (Nähere Angaben
siehe 8.4.1).
Die Einhaltung der zulässigen Lärm- und Luftschadstoffwerte durch die Entlüftung der Tiefgara-
ge oder sonstige Lüftungsanlagen kann erst nach Planung der gebäudetechnischen Anlagen
festgestellt werden und ist daher im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
7. Flächenbilanz

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VEP-Fläche Ergänzungsflächen Plangebiet Summe
1,10 ha 100 %
Kerngebietsfläche 0,88 ha 80 % 0,88 ha      80 %
Öffentliche
Verkehrsfläche
0,22 ha 20 % 0,22 ha      20 %
8. Auswirkungen auf die Umwelt  /  Umweltbericht gem. § 2 a BauGB
8.1 Rahmen der Umweltprüfung
Der Umweltbericht wird auf Basis einer Umweltprüfung gemäß der Anlage zu § 2 Abs. 4 und §
2a des Baugesetzbuches erstellt. Die Umweltprüfung wird auf Grundlage von Gutachten, die für
die Planung erstellt wurden, vorhandener Daten sowie der Stellungnahmen aus den Behörden-
und Öffentlichkeitsbeteiligungen durchgeführt.
8.2 Kurzdarstellung der Planung
Mit dem Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine veränderte
Baumassenverteilung und eine Erhöhung der baulichen Dichte auf einem Teil der erneut be-
planten Fläche innerhalb des bereits bestehenden Kerngebietes geschaffen.
Es ist der Neubau eines Büro- und Verwaltungsgebäudes geplant. Das vorhandene, ehemals
von der Wohn- und Stadtbau GmbH genutzte Gebäude soll abgerissen werden. In den Neubau
wird der 5- bis 7-geschossige Gebäudebestand an der Von-Stauffenberg-Straße 16-18 (ehema-
liges Gerling-Haus) einbezogen. Die Planung sieht eine Höhenstaffelung des Neubaus von 8
Geschossen im Kreuzungsbereich (Sperlichstr. / Von-Stauffenberg-Str.) über 5 bis zu 3 Ge-
schossen im Westen vor. Der Neubau und Teile des Grundstücks werden von einer Tiefgarage
mit zwei Ebenen für ca. 300 Stellplätze unterbaut. Die Tiefgaragenzufahrt soll durch aktiven
Lärmschutz, beispielsweise Lärmschutzwand oder Einhausung, nach Westen hin abgeschirmt
werden. Weiterhin ist eine neue Rechtsabbiegespur von der Sperlichstraße in die Weseler
Strasse geplant.
8.3 Fachgesetzliche Ziele und Vorgaben des Umweltschutzes
Von den im § 1 Abs. 6 Nr. 7g BauGB genannten Umweltschutzzielen in Fachgesetzen und -
plänen sind für den vorliegenden Bebauungsplan im wesentlichen folgende relevant und zu be-
rücksichtigen:
• Bundesimmissionsschutzgesetz: Untersuchung der Lärmimmissionen, insbesondere im
Bereich des angrenzenden Wohngebietes (s. 8.4.1);
• Bundesnaturschutzgesetz: Eingriffs-/Ausgleichsregelung für den Eingriff in Natur und Land-
schaft (s. 8.4.2);
• Wasserhaushaltsgesetz: Untersuchung der möglichen Auswirkungen der Planung (insbe-
sondere der Tiefgarage) auf die Grundwassersituation (s. 8.4.4).
Schutzausweisungen
Im Plangebiet und der Umgebung bestehen keine Schutzausweisungen des Natur- und Um-
weltschutzes (Wasserschutzgebiete etc.). Von der Planung sind keine Gebiete von gemein-

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schaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiete) oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bun-
desnaturschutzgesetzes betroffen.
8.4 Umweltbeschreibung / Umweltbewertung und Wirkungsprognose
In den folgenden Kapiteln erfolgt eine schutzgutbezogene Beschreibung und Bewertung des Ist-
Zustands der Umwelt sowie der potenziellen Auswirkungen des geplanten neuen Gebäudes mit
Tiefgarage. Geeignete Vermeidungs-, Verringerungs- sowie Ausgleichsmaßnahmen (für Ein-
griffe in Natur und Landschaft) werden in den jeweiligen Kapiteln genannt. Anschließend werden
die Nullvariante sowie die in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten the-
matisiert. Der Untersuchungsraum wurde jeweils so weit gefasst, wie Auswirkungen auf die
einzelnen Schutzgüter zu erwarten sind, d.h. diese reichen auch über den eigentlichen Gel-
tungsbereich des Bebauungsplans hinaus.
8.4.1 Menschen
Derzeitige Umweltsituation
Die beiden Grundstücke, über die sich die Planung erstreckt (s. 8.2), liegen im Bereich des
rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 309, Teilbereich II, der ein Kerngebiet ausweist. Die
Grundstücke werden entsprechend bereits im Ist-Zustand mit Büro- und Verwaltungsgebäuden
sowie den dazugehörigen Stellplatzflächen genutzt.
Die Umgebung des Plangebietes wird beidseitig der Von-Stauffenberg-Straße sowie südlich der
Sperlichstraße, westlich der Von-Stauffenberg-Straße durch Verwaltungsbauten geprägt. Süd-
lich der Sperlichstraße und östlich der Von-Stauffenberg-Straße liegt eine Grünanlage, deren
Aufwuchs waldähnlichen Charakter hat und durch Trampelpfade erschlossen ist. Unmittelbar
westlich des Plangebietes liegt das reine Wohngebiet im Bereich der Von-Lüninck-Straße mit
zweigeschossigen Einfamilienhäusern. Es ist mit den benachbarten Bereichen durch Fuß- und
Radwege verbunden. Die Sperlichstraße ist vor der Einmündung der Dunantstraße für die
Durchfahrt von Kfz gesperrt. Südwestlich des Kerngebietes schließt sich mit der Aaseestadt
großflächig Wohnnutzung in vorrangig zweigeschossiger Bebauung an.
Auswirkungen der Planung
Hinsichtlich der möglichen umweltbezogenen Auswirkungen des Vorhabens auf den Menschen
sind die Belange des Immissionsschutzes hinsichtlich Lärm, Luftschadstoffe, Licht und einer
möglichen Verschattungswirkung des Gebäudes zu untersuchen.
Lärmimmissionen
Zur Untersuchung der mit der Planung verbundenen Lärmimmissionen wurde eine lärmtechni-
sche Untersuchung erstellt (Ingenieurgesellschaft nts, Januar 2005). Hierbei wurde insbesonde-
re die Fragestellung untersucht, ob möglicherweise relevante Lärmimmissionen im Bereich der
benachbarten Wohnbebauung auftreten könnten. Für die Berechnung und Beurteilung der zu
erwartenden Lärmeinwirkungen wurden die jeweils am stärksten belasteten Immissionspunkte
innerhalb des benachbarten reinen Wohngebietes sowie im Bereich des Kerngebietes unter-
sucht. Weiterhin wurde das geplante Gebäude auf Lärmeinwirkungen und die daraus resultie-
rende Notwendigkeit der Festsetzung von Lärmpegelbereichen untersucht.
Für die Untersuchung wurden aus den Ergebnissen der verkehrstechnischen Untersuchung, die
ihrerseits bereits auf einer ‚Worst-case‘-Betrachtung beruhen, die ungünstigsten Annahmen
abgeleitet, sodass die Prognosen in doppelter Hinsicht auf der sicheren Seite liegen.
a) Geräuschimmissionen durch Gewerbelärm nach TA Lärm

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Die Geräuschimmissionen durch Gewerbelärm, die nach der Technischen Anleitung zum
Schutz gegen Lärm (TA Lärm) zu betrachten sind, entstehen auf Grund der Tiefgaragenzu- und
-abfahrt sowie durch die Anlieferung der Kantine mit Lieferfahrzeugen. Die Zufahrt der Tiefgara-
ge wird von der Sperlichstraße her durch eine Rampe erschlossen; die Lärmschutzuntersu-
chung stellt die Auswirkungen ohne und mit einer beispielhaft angenommenen aktiven Lärm-
schutzmaßnahme dar. Als maßgebliche Emittenten der Tiefgarage sind die Zufahrts- und Ab-
fahrtswege auf der Rampe und der Sperlichstraße, sowie die Überfahrung einer Regenrinne vor
der Rampe und die Öffnung zur Tiefgarage zu berücksichtigen.
Tab. 1: Maximale Pegelaußenbelastungen (nach TA Lärm) am Tage
Emittent Immissionsort Max. Pegel-
außenbelastung
ohne aktive Lärm-
schutzmaßnahme
Max. Pegel-
außenbelastung
mit aktiver Lärm-
schutzmaßnah-
me
Richtwert TA Lärm (Tag)
Tiefgarage Sperlichstr. 28
(Nr. 01.1) 1)
47,1 dB(A) 41,8 dB (A)
Anlieferung Kantine Von-Lüninck-Str. 50-52
(Nr. 06.2) 1)
47,4 dB(A) 47,4 dB (A)
50 dB(A)
(Reines
Wohngebiet)
Tiefgarage Sperlichstr. 25 (DRK-
Gebäude)
(Nr. 04.1)
 1)
48,8 dB(A) 46,6 dB (A)
Anlieferung Kantine Von-Stauffenberg-Str. 12
(Nr. 05.2) 1)
49,8 dB(A) 49,8 dB (A)
60 dB(A)
(Kerngebiet)
1) Lage der Immissionspunkte (Ziffern in Klammer) s. lärmtechnische Untersuchung
Als Ergebnis der Berechnung ist festzuhalten, dass bereits ohne aktive Lärmschutzmaßnahme
an keinem Immissionsort tagsüber die Richtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen
Lärm (TA-Lärm) durch den Betrieb der Tiefgarage mit Zufahrt überschritten werden. An den
jeweils am stärksten belasteten Immissionspunkten im reinen Wohngebiet (Sperlichstraße 28,
südwestliche Hausfront) sowie im Kerngebiet (DRK-Gebäude, Sperlichstr. 25, nordöstliche
Hausfront) werden die Richtwerte der TA Lärm unterschritten (s. Tab. 1). Bei Anordnung einer
Lärmschutzwand im Bereich der Tiefgaragenzufahrt ergibt sich eine weitere erhebliche Minde-
rung der Lärmpegel an den dort angrenzenden Immissionspunkten.
Als Ergebnis des Lärmgutachtens ist weiterhin festzuhalten, dass die Tiefgarage nachts (22.00
bis 6.00 Uhr) ohne Lärmschutzmaßnahmen nur eingeschränkt genutzt werden kann. Das Gut-
achten untersucht daher die nächtliche Immissionssituation in verschiedenen Fallgestaltungen.
Bei beispielsweise maximal 12 Fahrbewegungen und aktivem Lärmschutz in Form einer gebo-
genen Lärmschutzwand in Verlängerung der äußeren westlichen Gebäudefassade können die
Richtwerte der TA Lärm eingehalten werden.
Im Bebauungsplan wird die Einhaltung dieser Richtwerte unabhängig von den Nutzungsmodali-
täten festgeschrieben. Somit ist auch nachts in jedem Fall ausreichender Lärmschutz gewähr-
leistet. Die erforderlichen aktiven Lärmschutzmaßnahmen führen zu einer weiteren Unter-
schreitung der Tageswerte des Lärms aus der Tiefgaragenzufahrt (s. Tab. 1).
Zur Ermittlung der Verträglichkeit der geplanten Anlieferung der Kantine mit Lieferfahrzeugen
über die bestehende Grundstückszufahrt von der Von-Stauffenberg-Straße in dem Hof zwischen
Bestand und Neubau wurden 3 LKW-Anlieferungen in der Zeit von 6.00 – 7.00 Uhr unter An-
rechnung eines Zuschlages von 6 dB(A) innerhalb der Ruhezeiten in reinen Wohngebieten be-
rücksichtigt.
Als Ergebnis der Berechnungen ist festzustellen, dass auch durch die Anlieferung der Kantine
die Richtwerte der TA Lärm sowohl im Wohn- als auch im Kerngebiet unterschritten werden (s.
Tab. 1). Sofern allerdings eine Anlieferung durch LKW in der Nacht vorgesehen wäre, würden
die dann zu Grunde zu legenden niedrigeren Richtwerte überschritten. Als Vermeidungsmaß-
nahme sind deshalb Anlieferungen zur Nachtzeit im Bebauungsplan ausgeschlossen.

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b) Verkehrslärm
Weiterhin war zu prüfen, welche Auswirkungen die Zunahme des öffentlichen Verkehrs durch
das Bauvorhaben bzw. die Tiefgarage und die Anordnung einer Abbiegespur im Einmündungs-
bereich der Sperlichstraße in die Weseler Straße auf die umliegende Bebauung hat. Es wurden
für repräsentative Immissionsorte die Beurteilungspegel bedingt durch Verkehrslärm aus der
Bestands- und Prognoseberechnung untersucht und nach der Verkehrslärmschutzverordnung
(16. BImSchV) bewertet.
Es ist festzustellen, das im gesamten Untersuchungsbereich an keinem Immissionsort durch
erhöhtes Verkehrsaufkommen oder durch die Anordnung der Abbiegespuren die Immissions-
grenzwerte der 16.BImSchV überschritten werden. Somit ist eine weitere Prüfung der Berech-
nungsergebnisse nach der 16.BImSchV (Pegelanstieg von ≥ 3 dB(A), Überschreitung der Zu-
mutbarkeitsgrenze von 70/60 dB(A)) nicht erforderlich.
c) Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 (Schallschutz im Städtebau)
Es wurde ermittelt, welche Lärmpegelbereiche im Bebauungsplan als Grundlage für passive
Lärmschutzmaßnahmen am geplanten Gebäude festzusetzen sind. Im Ergebnis ist festzuhalten,
dass die Orientierungswerte (DIN 18005) aufgrund der maßgeblichen Emittenten (z.B. alle vor-
handenen Strassen einschließlich der Weseler Str.) überschritten werden. Entlang der Gebäu-
defronten zur Sperlichstraße und Von-Stauffenberg-Straße sind die Lärmpegelbereiche II (bei
Werten von über 55 bis 60 dB(A)) sowie III (bei Werten von über 60 bis 65 dB(A) erforderlich.
An der Ostseite des Neubaus an der Von-Stauffenberg-Straße wird der Lärmpegelbereich IV bei
Lärmwerten von über 65 bis 70 dB(A) erreicht. Die Lärmpegelbereiche dienen als Grundlage für
passive Lärmschutzmaßnahmen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes.
Gesamtbeurteilung
Auch unter ungünstigen Voraussetzungen - wie einer vollen Belegung der Tiefgarage und einem
hohen Anteil zusätzlicher Fahrten sowie der Verwendung von LKW statt Kleinlieferfahrzeugen
bei der Anlieferung der Kantine - werden die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm
an den repräsentativen Immissionsorten unterschritten. Die Immissionsgrenzwerte der Ver-
kehrslärmschutzverordnung werden durch den vorhandenen und zusätzlichen öffentlichen Ver-
kehr an den Immissionsorten ebenfalls nicht überschritten. Als Grundlage für passive Lärm-
schutzmaßnahmen werden Lärmpegelbereiche im Bebauungsplan festgesetzt.
Insgesamt ist festzustellen, dass eine Verträglichkeit des Bauvorhabens mit der benachbarten
Bebauung gegeben ist, da der Bebauungsplan sicherstellt, dass zur Nachtzeit (22.00 bis 6.00
Uhr) keine Anlieferungen stattfinden und bei der Benutzung der Tiefgarage auch die nächtlichen
Richtwerte der TA Lärm eingehalten werden.
Lufthygiene
Hinsichtlich der Lufthygiene liegen weder im Ist-Zustand noch planungsbedingt relevante Emis-
sionen vor. Überschreitungen der verkehrsbezogenen Konzentrationsgrenzwerte der 22.
BImSchV (Verordnung über Immissionswerte) sind auf Grund der vergleichsweise geringen
Verkehrsbelegung der Straßen auch nach Realisierung des Neubaus mit Tiefgarage nicht zu
erwarten.
Die Emissionen aus der Tiefgaragenentlüftung sind im Baugenehmigungsverfahren durch einen
Sachverständigen zu beurteilen. Eine diesbezügliche Regelung wird in den Durchführungsver-
trag aufgenommen.

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Verschattung
Die Auswirkungen der neu geplanten Bebauung im Hinblick auf die mögliche Verschattung im
angrenzenden Wohngebiet wurden in einer Verschattungssimulation untersucht. In der Untersu-
chung wurden verschiedene Jahreszeiten an folgenden Tagen betrachtet:
- 17: Januar (Winteraspekt, tiefer Sonnenstand),
- 21. März (Frühlingsanfang, Tag- und Nachtgleiche),
- 21. April (Frühlingsaspekt),
- 21. Juni (Sommeranfang, Sonnenhöchststand),
- 21. Juli (Sommeraspekt).
Es wurden jeweils in Modellfoto und Planzeichnung für jeden der angegebenen Tage verschie-
dene Zeiten dargestellt. Dabei stellen die Zeichnungen eine vereinfachte Schattenkonstruktion
dar; die tatsächliche Brechung des Schattens an den Baukörpern, die eine Verkürzung  des
Schattenwurfes bedeutet, wurde vernachlässigt; dies ist anhand der Modellfotos nachvollzieh-
bar.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass es bei jahres- und tageszeitlich bedingten Sonnentiefständen
im Januar sowie in den Übergangsjahreszeiten (Frühling und Herbst) morgens zeitweise zu
Verschattungen an benachbarten Wohngebäuden kommt. Nach 1-2 Stunden verlagert und ver-
kürzt sich der Schatten. Die Darstellungen zeigen, dass zumindest für Teile eines jeden Wohn-
hauses während der Mittagszeit auch im Januar eine ausreichende Besonnung gewährleistet ist.
In der Fotosimulation ist erkennbar, dass die Wohnhäuser selbst ähnlich lange Schatten werfen
wie der angrenzende dreigeschossige Neubauflügel. Eine Verschattung der Grundstücke in den
Sommermonaten und damit eine mögliche Beeinträchtigung der Gartennutzung ist nicht festzu-
stellen.
Auf Grund der nur zeitweise auftretenden Beschattung durch das neue Gebäude ist nicht von
einer unzumutbaren Beeinträchtigung im benachbarten Wohngebiet auszugehen.
Weitere Aspekte, die für den Menschen relevant sind, wie z.B. Stadtbild und Kulturgüter werden
in den einzelnen Kapiteln thematisiert.
8.4.2 Pflanzen und Tiere / biologische Vielfalt
Derzeitige Umweltsituation
Das Gebiet des Bebauungsplans ist stark städtebaulich geprägt. Annähernd naturnahe Biotop-
strukturen finden sich lediglich in Form eines noch relativ jungen Eichen-Buchenwaldes südlich
des Einmündungsbereichs der Sperlichstraße in die Weseler Straße. Allerdings ist der gesamte
Bestand durch den rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 43 „Wohngebiet Aasee“ mit Wohnbe-
bauung bzw., im zu betrachtenden Planausschnitt, mit nicht überbaubarer privater Grundstücks-
fläche (Hausgarten) überplant.
Im Bereich der im Bebauungsplan ausgewiesenen neuen Bauflächen sind die Biotop-
/Nutzungstypen im Bestand stark gärtnerisch geprägt. Sie beschränken sich auf Abstandsgrün-
flächen mit bodendeckender oder heckenartiger Pflanzung sowie Zierrasen im Bereich von Ge-
bäuden, Parkplätzen und entlang der Grundstücksgrenzen. Der Baumbestand ist durchgängig
nicht älter als ca. 30 Jahre und wurde vermutlich im Zuge der Gestaltung der Außenanlagen der
vorhandenen Baukörper gepflanzt. Zum Teil sind später dann noch Nachpflanzungen erfolgt
(Baumalter ca. 10 Jahre).
Im Rahmen der Nutzungskartierung nach Biotoptypen, die auf der Basis des Kartierungsschlüs-
sels der LÖBF (Landesanstalt für Ökologie, Bodenordnung und Forsten NRW) im Oktober 2004
durchgeführt wurde, sind folgende Strukturen erfasst worden:
• Gebäude
• Sonstige Versiegelung
• Bodendeckende Pflanzung mit Baumgruppen (Efeu, Immergrün, Eichen)

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• Ziergehölzpflanzung, teilweise baumüberstellt (Platanen)
• Ziergehölzpflanzung ohne Baumüberstellung
• Heckenpflanzung, teilweise geschnitten aus standortheimischen Arten (Hainbuchenhecke
mit Platanen, Birken, Baumhasel, etc.)
• Zierrasenfläche, teilweise baumüberstellt (Platanen an der Sperlichstr.)
• Nicht überbaubare Grundstücksfläche (Garten) laut B-Plan 43 südlich der Sperlichstr.:
Grünanlage mit waldartigem Charakter mit randlichem Brennesselsaum und Rasenstreifen.
Alle kartierten Biotop-/Nutzungstypen weisen nur relativ niedrige Biotopwertigkeiten auf. Dies
liegt im Wesentlichen daran, dass alle Vegetationsflächen relativ klein sind und von versiegelten
Flächen umschlossen werden. Darüber hinaus setzen sich die Bestände meist aus reinen Zier-
gehölzen, teils in flächig bodendeckender Pflanzung zusammen, deren naturschutzfachlicher
Wert sehr gering ist. Der Baumbestand wurde ebenfalls aufgenommen. Hinsichtlich der land-
schaftsökologischen Qualitäten zeigt sich der Bestand auf Grund des Standorts, des Alters so-
wie teilweise der Baumarten ebenfalls insgesamt relativ geringwertig.
Tiere
Auf Grund der bereits im Ist-Zustand vorhandenen Bebauung und Versiegelung im Bereich des
Neubaus und damit des Fehlens geeigneter Lebensräume für Tiere sind lediglich solche Arten
zu erwarten, die sich an diese Voraussetzungen anpassen können (Tiere des Siedlungsrau-
mes). Die Grünanlage mit waldartigem Charakter südlich der Sperlichstraße bietet auf Grund
der Dichte des Bestandes und der Größe der zusammenhängenden Fläche bessere Vorausset-
zungen als Nahrungs- und Bruthabitat für Vogelarten. Diese Fläche wird nur geringfügig randlich
von der Erweiterung der Sperlichstraße betroffen.
Vor diesem Hintergrund ist eine weitere Untersuchung des Schutzgutes Tiere im Plangebiet
nicht erforderlich.
Biologische Vielfalt
Bedingt durch die städtebaulich verdichtete Bestandssituation sind weder wertvolle und viel-
schichtige Biotopstrukturen im Plangebiet vorhanden, noch besitzt die faunistische Ausstattung
besondere Relevanz. Insofern ist die biologische Vielfalt gering.
Die landschaftsökologische Bestandsbewertung auf Basis des städtischen Bewertungsverfah-
rens für Eingriffe in Natur und Landschaft ergibt für das rd. 1,1 ha große Plangebiet eine Wertig-
keit von 17.763 Werteinheiten. Die durchschnittliche Wertstufe beträgt 1,6. Auf Grund der Tat-
sache, dass der Raum im Wesentlichen von Bebauung, versiegelten Zuwegungen, Parkplätzen
und Verkehrsflächen geprägt wird, ist die Versiegelungsquote mit 77,2 % sehr hoch.
Auswirkungen der Planung
Im Rahmen der Realisierung des Bebauungsplans wird der Bereich des Plangebiets nahezu
vollständig umgestaltet. Neben den Hochbaumaßnahmen, mit denen weitere Versiegelungen
einhergehen (Gesamtversiegelungsquote + 10 % auf nunmehr 87,2 %, einschließlich erdüber-
deckter Tiefgarage) wird der gesamte Gehölzbestand einschließlich der Ziergrünflächen besei-
tigt.
Ein Erhalt der Bäume, die im Kreuzungsbereich Sperlichstraße/Von-Stauffenberg-Straße sto-
cken (Eichenbaumgruppe mit bodendeckender Pflanzung, Stammdurchmesser 30-40 cm) sowie
drei Platanen an der Sperlichstraße mit Stammdurchmessern von ca. 50 cm ist auf Grund des
Heranrückens der Gebäude an den öffentlichen Raum nicht möglich. Für eine Erhaltung des
Bestandes wäre ein deutlicher Abstand zwischen den Bäumen und der zukünftigen Tiefgarage
von mindestens 10 m (gemessen ab Baummitte) erforderlich, so dass eine optimale Grund-
stücksausnutzung nicht mehr gegeben wäre. Darüber hinaus wäre eine Verlagerung der Bau-
körper weiter in den rückwärtigen Grundstücksbereich hinein im Hinblick auf eine großflächige
und zusammenhängende Grüngestaltung des rückwärtigen Grundstücksbereichs ungünstig.

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Der Erhalt der teils aus standortheimischen Arten bestehenden Heckenpflanzung mit Einzel-
bäumen entlang der westlichen Grundstücksgrenze ist auf Grund des Heranrückens der Tiefga-
rage (Abstand ca. 2,20 m) nur unter Anwendung besonderer Maßnahmen zum Schutz der
Bäume möglich. Ob diese Maßnahmen zur Anwendung kommen und erfolgreich sind, kann erst
bei der Baudurchführung bzw. danach entschieden werden. In der landschaftsökologischen
Bewertung wird deshalb von einem Verlust der Bäume ausgegangen (‚Worst-case‘-
Betrachtung). Der Ausgleich für die verloren gehenden Bestände wird durch Pflanzgebotsfest-
setzungen im Bebauungsplan sichergestellt.
Für die Einrichtung der Rechtsabbiegespur muss etwa 1,5 m in den vorhandenen Waldbestand
südlich der Sperlichstraße eingegriffen werden. Der Bestand ist allerdings durch den rechtskräf-
tigen Bebauungsplan Nr. 43 mit Wohnbauflächen überplant. Im vom Eingriff betroffenen Bereich
weist der Bebauungsplan „nicht überbaubare Grundstücksflächen“ aus. Insofern wird für die
Eingriffsbilanzierung der Biotoptyp „Hausgarten“ zu Grunde gelegt. Trotz der planrechtlichen
Beurteilungsgrundlage geht im Zuge der Realisierung des Eingriffs de facto kaum Gehölzbe-
stand verloren, da dem eigentlichen Hochwald ein relativ breiter Brennnesselsaum vorgelagert
ist. Lediglich punktuell müssen wenige relativ junge Hainbuchen gerodet werden.
Mit der Realisierung des Bebauungsplans gehen im Bereich der Bauflächen fast alle heute vor-
handenen Grünflächen verloren. Um diesen Eingriff zu vermindern, weist der Bebauungsplan
umfangreiche grüngestalterische Festsetzungen auf. So sind alle Flachdächer mit einer extensi-
ven Dachbegrünung zu versehen. Die Tiefgarage wird mit einer rd. 1 m bis 2 m mächtigen Erd-
abdeckung überdeckt, so dass neben den nicht überbaubaren Grundstücksflächen im nördli-
chen Bebauungsplangebiet auch hier Gehölzpflanzungen bzw. eine grüngestalterische Überpla-
nung möglich wird. Die Umsetzung wird durch textliche und grafische Festsetzung sichergestellt.
Auf der Grundlage aller bauleitplanerischen Festsetzungen wurde der Bebauungsplanentwurf
ebenfalls einer landschaftsökologischen Bewertung unterzogen. Diese schließt im Ergebnis mit
21.698 Werteinheiten ab. Die durchschnittliche Wertstufe des Planentwurfs beträgt 1,96. Im
Abgleich mit der Bestandssituation (17.763 Werteinheiten, durchschnittliche Wertstufe 1,60) ist
mit der Realisierung des Bebauungsplans somit eine landschaftsökologische Verbesserung
verbunden. Ein Ausgleichserfordernis besteht somit nicht.
8.4.3 Boden
Derzeitige Umweltsituation
Die Böden des Plangebietes sind mit Ausnahme des Waldes südlich der Sperlichstr. bereits im
Ist-Zustand überwiegend versiegelt, so dass dort keine natürlichen Bodeneigenschaften mehr
bestehen. Im Bereich der Waldfläche ist ein Gley-Podsol als Bodentyp zu identifizieren (weitere
Aussagen zu den geologischen Verhältnissen, zum Grundwasser und zur Versickerungsfähig-
keit des Bodens s. 8.4.4 bzw. Hydrogeologisches Gutachten, Dipl. Ing. K. Umpfenbach, 2004).
Erkenntnisse über Altlast-/-Verdachtsflächen liegen für das Plangebiet nicht vor.
Auswirkungen der Planung
Gemäß der Bodenschutz- und Umwidmungssperrklausel  (§ 1a Abs. 2 BauGB) soll mit Grund
und Boden sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der zu-
sätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Ge-
meinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere
Maßnahmen zur Innenentwicklung vorrangig zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das
notwendige Maß zu begrenzen. Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzte
Flächen sollen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden.
Mit der Planung ist eine Zunahme der Versiegelung von rund 10 % der bisherigen Versiege-
lungsquote verbunden. Es handelt sich jedoch um die Wiedernutzbarmachung und Nachver-
dichtung eines bereits überwiegend versiegelten und als Kerngebiet bebauten Bereiches. Damit
entspricht die Planung den o.g. Anforderungen.

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8.4.4 Wasser
Derzeitige Umweltsituation
Im Plangebiet befinden sich keine Fließ- oder Stillgewässer. Im folgenden wird hinsichtlich des
Schutzgutes Wasser das Grundwasser thematisiert. Zur Untersuchung der hydrogeologischen
Verhältnisse und der möglichen Auswirkungen des Neubaus mit Tiefgarage auf das Grundwas-
ser wurde ein hydrogeologisches Gutachten für die Planung erstellt (Dipl. Ing. K. Umpfenbach,
2004). Die wesentlichen Ergebnisse dieser Untersuchung sind im folgenden zusammengefasst.
Geologische Verhältnisse
Die Bebauungsfläche liegt knapp 100 m westlich des von Süden nach Norden verlaufenden
Münsterländer Kiessandzuges. Die kiesigen Sande sowie Fein- bis Grobsande des Kiessandzu-
ges sind Grundwasserspeicher und dienen der Grundwasserversorgung der Stadt Münster.
Westlich des Kiessandzuges schließen sich Sande (äolisch und fluviatil) und Schluffe als eis-
zeitliche und nacheiszeitliche Ablagerungen an. Zwischen dem Kiessandzug und der Von-
Stauffenberg-Straße wurden diese Böden in natürlichen Prozessen umgelagert und Ablagerun-
gen der Nacheiszeit mit gelegentlichen geringfügigen humosen Einschaltungen gebildet. Im
Südwesten der Baufläche treten erste Verzahnungen mit der Grundmoräne auf, deren Ablage-
rungen Richtung Dunantstraße / Von-Witzleben-Straße bis nahe zur Geländeoberkante (GOK)
ansteigen. Der Festgesteinsuntergrund wird aus den Mergelsteinen der Oberkreide gebildet.
Seine Oberfläche liegt im Baubereich in etwa 8,0 bis 9,0 m Tiefe unter GOK und fällt in Richtung
Kiessandzug auf ≥ 13,5 m Tiefe ab.
Grundwasserverhältnisse
Porengrundwasserleiter: Der Grundwasserstand wurde am 31.08.04 in 3,82/4,42 m unter Ge-
ländeniveau entsprechend 59,14/58,34 m ü. NN (Normal-Null) angetroffen. Großflächig besteht
innerhalb des geplanten Baugrundstückes ein Gefälle des Porenwasserleiters nach Ost-Nord-
Ost. In Höhe des Übergangs der Gebäude Nordwest-Lotto zu LVM dreht die Fließrichtung leicht
nach Nord-Nord-Ost (NNO) ab. Bezogen auf den Pegel Ecke Sperlichstraße / Weseler Straße
(Nr. 190 F, s. hydrogeolog. Gutachten) schwanken die Grundwasserstände bei langjähriger
Betrachtung um rd. ± 1,00 m, wobei eine exakte Übertragung auf die Grundwasserspiegellage
der Neubaufläche nur bedingt möglich ist.
Kluftgrundwasserleiter: Der als 2. Grundwasserstockwerk zu bezeichnende Kluftwasserleiter der
Oberkreide führt unterhalb seiner stärker verwitterten Zone stark gespanntes Wasser. Von einer
nennenswerten Verbindung zwischen dem 1. und 2. Grundwasserstockwerk ist den Aufschlüs-
sen des Hydrogeologischen Gutachtens zufolge nicht auszugehen. Falls punktuelle Verbindun-
gen dennoch auftreten, dürften sie am ehesten in der Südwestecke liegen, wo die Verwitte-
rungsschicht des Kreidemergels nur sehr gering ausgebildet ist. Anzunehmen sind dagegen
Verbindungen der beiden Grundwasserstockwerke im Übergang zum weiter entfernt liegenden
Kiessandzug.
Auswirkungen der Baumaßnahme auf das Grundwasser
Bauzeitliche Auswirkung
Die Einbindetiefe des Bauwerkes in das Grundwasser beträgt 8 - 9 m. Die Baugrube soll mit
einem wasserdichten vertikalen Verbau umschlossen werden, so dass Grundwasser nur noch
über die Sohle zutreten kann. Bei einer Absenkung von ca. 7 m wird ein Wasserzutritt über die
Sohle von 15 - 25 m³/h erwartet mit einer geschätzten Reichweite der Absenkung im Kluftwas-
serleiter von 200 - 250 m (nur als Grundwasserdruckfläche im Peilrohr erkennbar). Die durch
Reduzierung des Auftriebs entstehenden zusätzlichen vertikalen Spannungen bewirken im fes-
ten Mergel nur äußerst geringe Setzungen, die für die im Lockergestein gegründeten Bauwerke
als vernachlässigbar einzustufen sind. Die Absenkung des Porenwasserleiters dürfte wesentlich

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geringer ausfallen, da die Baugrube mit einer wasserdichten Wand umschlossen ist und außer-
halb der Baugrube eine weitestgehend undurchlässige verwitterte Kreidemergelschicht den
Kluft- und Porenwasserleiter hydraulisch trennt. Zusätzlich wird der verwitterte Kreidemergel von
Geschiebemergel oder Schluff überlagert, der als gering durchlässig anzusehen ist.
Da Fehlstellen in der Verwitterungszone sowie Dichtungsunterbrechungen im Geschiebemergel
und Schluff punktuell nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden können, Verbindungen von
den oberen Schichten zum Kluftwasserleiter über den Kiessandzug möglich sind und auch die
Dichtwand selber Fehlstellen aufweisen kann, muss auch mit einem Absinken des Porenwas-
serspiegels in einer Größenordnung von etwa 1,0-1,8 m gerechnet werden. Unterstellt man eine
beispielsweise 1,0 m tiefe Erstabsenkung, dann werden bei den Böden Setzungen von etwa 1-
1,5 mm erwartet, die wegen der Gleichmäßigkeit vernachlässigbar sind.
Die bauzeitliche Grundwasserabsenkung hat keinen nennenswerten Einfluss auf die Wasser-
versorgung der Bäume im Umfeld. Im hydrogeologischen Gutachten wird festgestellt, dass das
Niederschlagswasser bei der Versickerung auf dem Weg zum Grundwasser durch die Schluff-
bänder im Boden vorübergehend zwischengespeichert wird. Durch dieses aufgestaute Nieder-
schlagswasser findet die Versorgung der Bäume im Umfeld statt. Auch bei einer bauzeitlichen
Grundwasserabsenkung wird die Versorgung der Bäume über das aufgestaute Niederschlags-
wasser sichergestellt, da die Grundwasserabsenkung auf das Versickerungsverhalten keinen
Einfluss hat.
Auswirkungen nach Fertigstellung des Gebäudes
In den Anstrombereichen entlang der Südwest- und Nordwestwand kann sich ein Aufstau erge-
ben. Der Aufstau wird nahe der Südwestecke am größten sein und sich entlang der Wände
abflachen. Zum Unterstrom, also an den nordöstlichen Bauwerkskanten, wird sich im Strö-
mungsschatten des Tiefgaragenkomplexes eine entsprechende Grundwasserspiegelabsenkung
theoretisch ähnlicher Größenordnung zeigen. Ein Aufstau von max. etwa 0,75 m bei einer
Reichweite von 50-100 m ist zu erwarten.
Bei den prognostizierten Grundwasserstandsänderungen könnten im Fall von allgemein hohen
Grundwasserspiegellagen Auswirkungen auf benachbarte Bauwerke nicht ausgeschlossen wer-
den (Bemessungswasserstände für Kellergeschosse, Vernässung von Kellern). Zur Vermeidung
solcher Auswirkungen und um den Grundwasseraufstau abzubauen, werden deshalb sowohl
während der Bauzeit als auch nach Fertigstellung des Bauwerkes Gegenmaßnahmen getroffen
(Dränierung mit Wiedereinleitung auf der Abstromseite).
Ein weiteres Ergebnis des hydrogeologischen Gutachtens ist, dass die Versickerung des Nie-
derschlagswassers der Dachflächen aufgrund der geringen vertikalen Durchlässigkeit der an-
stehenden Böden nicht möglich ist.
Hinweis: Seitens des Vorhabenträgers ist eine Sammlung des Niederschlagswassers der Dach-
flächen und Nutzung als Brauchwasser geplant.
Hydrogeologische Beweissicherung
Es ist eine hydrogeologische Beweissicherung vorgesehen. Sie wird im Zusammenhang mit
dem erforderlichen Erlaubnisverfahren zur bauzeitlichen Grundwasserabsenkung mit dem
Vorhabenträger abgestimmt.

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Zusammenfassung
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Auswirkungen auf das Grundwasser
sowie etwaige Folgewirkungen auf Gebäude sowie die Vegetation (Bäume) vernachlässigbar
sind bzw. mit geeigneten Vermeidungsmaßnahmen im Zuge der Baumaßnahme zu verhindern
sind. Festsetzungen im Bebauungsplan sind daher nicht erforderlich.
8.4.5 Klima / Luft
Derzeitige Umweltsituation / Auswirkungen der Planung
Die Klimafunktionskarte der Stadtklimaanalyse weist das Plangebiet den stark verdichteten
Siedlungsbereichen (zwischen Koldering und Weseler Strasse) zu. Derartige Flächen weisen bei
entsprechenden Wetterlagen (windschwach, klarer Himmel) im Sommer nachts auf Grund der
Wärmeabstrahlung der bebauten und versiegelten Flächen höhere Temperaturen als Freiland-
bereiche außerhalb der Stadt auf. Dieser sog. Wärmeinseleffekt besteht bereits im Ist-Zustand
und wird durch die Neubebauung nicht wesentlich verändert. Die Hauptwindrichtung wird durch
das geplante Gebäude nicht verstellt, der Luftaustausch insbesondere in dem benachbarten
Wohngebiet nicht behindert.
Die vorhandenen Bäume im bebauten Bereich mindern tagsüber durch ihre Schattenwirkung die
Strahlungstemperatur und führen zu einem günstigen Lichtklima. Dieser günstige bioklimatische
Effekt zeichnet auch die Waldfläche südlich der Sperlichstraße aus. Ansonsten ist für derartige
kleine innerstädtische Waldflächen gemäß der Stadtklimaanalyse auf Grund der in den Stamm-
raum einsickernden, hochtemperierten städtischen Luftmassen ein ähnliches Bioklima wie in
den benachbarten bebauten Bereichen festzustellen.
Die Themen Verschattung und Lufthygiene werden unter 8.4.1 behandelt.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Planung auf die Schutzgüter Klima und Luft keine
wesentlichen Auswirkungen hat.
Hinweis zur Energienutzung: Hinsichtlich sparsamer und effizienter Energienutzung bzw. Nut-
zung von erneuerbaren Energien ist seitens des Vorhabenträgers vorgesehen, aktiv Solarener-
gie zu nutzen. Die Maßnahmen werden im einzelnen in einem späteren Planungsstadium fest-
gelegt.
8.4.6 Landschafts- / Siedlungsbild
Derzeitige Umweltsituation
Das Siedlungsbild wird durch die dichte Bebauung des Kerngebietes zwischen Koldering und
Dunantstraße parallel zur Weseler Strasse sowie der umgebenden, überwiegend zweigeschos-
sigen Wohnbebauung der Aaseestadt und des Wohngebietes um die Von-Lüninck-Straße ge-
prägt. Die vorhandenen Verwaltungsbauten mit Höhen von 1 bis 8 Geschossen bis hin zum 18-
geschossigen Hochhausturm und anschließenden 2- bis 6-geschossigen Gebäudekomplexen
des LVM am Koldering prägen den städtebaulichen Charakter des Gebietes.
Auf Grund der dichten Bebauung hat der Baumbestand im Kreuzungsbereich Sperlichstra-
ße/Von-Stauffenberg-Straße sowie entlang der Sperlichstraße eine Funktion hinsichtlich des
Ortsbildes. Die Baumkronen brechen die architektonisch strengen Gebäudelinien und lockern
das Ortsbild in diesem Bereich auf. Dieser Effekt wird durch die den Gebäuden vorgelagerte
flächige und bodendeckende Begrünung unterstützt.

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Auswirkungen der Planung
Der geplante Gebäudekomplex aus Neu- und Altbau ist höhenmäßig von 8 Geschossen gegen-
über dem vorhandenen 8-geschossigen Gebäude von Westlotto sowie 5-7 Geschossen des
ehemaligen Gerling-Hauses und 5 Geschossen an der Sperlichstraße bis hin zu 3 Geschossen
zur Gartenseite bzw. zum reinen Wohngebiet hin gestaffelt. Damit erreicht der Neubau eine
größere Höhe als das vorhandene Gebäude (ehem. Wohn- und Stadtbau), fügt sich jedoch in
den vorhandenen Charakter des Siedlungsbildes ein.
Aufgrund des Heranrückens des Gebäudes an die Sperlichstraße ist ein Erhalt bzw. Ersatz der
dort vorhandenen Bäume nicht möglich. Die bisherige, auflockernde Wirkung entfällt, der städ-
tebauliche Charakter tritt deutlicher in Erscheinung. Die Eingriffe in den Baumbestand sind je-
doch auch bereits auf der Grundlage des bestehenden Bebauungsplans zulässig. Generell ist
durch die grünplanerischen Festsetzungen des Bebauungsplans eine Aufwertung gegenüber
dem Ist-Zustand verbunden, so dass ein Ausgleichserfordernis nicht besteht (s. 8.4.2).
8.4.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter
Als betroffenes Sachgut ist das vorhandene Gebäude (ehem. Wohn- und Stadtbau) zu nennen,
das abgerissen und durch den Neubau ersetzt wird. Umweltrelevante Wirkungen sind nicht er-
kennbar. Bau- oder Bodendenkmäler sind von der Planung nicht betroffen.  Eine weitergehende
Betrachtung dieses Schutzgutes ist nicht erforderlich.
8.4.8 Wechselwirkungen der Schutzgüter
Die Wechselwirkungen werden indirekt über die beschriebenen Umweltauswirkungen auf die
einzelnen Schutzgüter erfasst und dort beschrieben.
8.5 Nichtdurchführung der Planung  (Prognose Null-Variante)
Im Falle der Nichtdurchführung der Planung ist davon auszugehen, dass das Gebäude an der
Sperlichstraße 24 (ehem. Wohn- und Stadtbau) nach geltendem Planungsrecht auf drei Ge-
schosse aufgestockt und ebenso wie das ehem. Gerling-Haus an der Von-Stauffenberg-Straße
weiterhin als Bürogebäude mit den jeweils dazugehörigen Stellplätzen genutzt würde. Die be-
stehende doppelte Grundstückserschließung mit zwei Zufahrten an der Sperlichstraße würde
somit erhalten bleiben. Die mit der Planung verbundenen Veränderungen würden geringer aus-
fallen: Auf Grund der insgesamt geringeren Anzahl von Büroarbeitsplätzen wäre bei einer Nach-
nutzung des Gebäudes an der Sperlichstraße mit einem geringerem Verkehrsaufkommen als
mit der Planung verbunden zu rechnen.
Die Anlage der Rechtsabbiegespur in der Sperlichstraße wäre damit projektbedingt nicht erfor-
derlich; daher würde auch die mit dem Ausbau verbundene Verbesserung des Verkehrsabflus-
ses in die Weseler Straße gegenüber der heute schon bestehenden Überlastung entfallen. Der
vorhandene Baumbestand würde ggfs. erhalten bleiben, jedoch würde die grüngestalterische
Aufwertung des rückwärtigen Gebäudebereiches nicht erfolgen. Vielmehr wäre mit einer Erwei-
terung der bestehenden Stellplatzanlagen zu rechnen, da der Stellplatzbedarf für die Aufsto-
ckung zu decken wäre.
8.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten
Die Realisierung am gewählten Standort ist auf Grund der Nähe des Grundstücks zum LVM-
Stammsitz und der dadurch gewünschten städtebaulichen und funktionalen Synergieeffekte
ohne Alternative (s. 5.). Hinsichtlich der Architektur des Gebäudes gab es ein Gutachterverfah-
ren unter 8 Architekturbüros, aus dem die Hochbauplanung hervorgegangen ist, die dem Be-

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bauungsplan zu Grunde liegt (s. 1.). Damit verbleiben keine in Betracht kommenden anderweiti-
gen Planungsmöglichkeiten.
8.7 Überwachung  (Monitoring)
Erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen, die Überwachungsmaßnahmen erforderlich ma-
chen würden, sind mit der Durchführung des Bebauungsplans nicht verbunden bzw. werden
durch geeignete Festsetzungen vermieden. Daher verbleiben als Gegenstand eines Monitoring
lediglich die unvorhergesehenen Umweltauswirkungen, über die nach Abschluss des Bebau-
ungsplanverfahrens die Gemeinde ggfs. durch die zuständigen Behörden unterrichtet wird.
8.8 Zusammenfassung
Der LVM plant in der Nähe seines Stammsitzes den Neubau eines Bürogebäudes mit 3 bis 8
Geschossen auf dem Grundstück Sperlichstraße 24. Ein vorhandenes 5- bis 7-geschossiges
Bürogebäude wird in den Gebäudekomplex integriert. Der Neubau und Teile des rückwärtigen
Grundstücks werden von einer Tiefgarage mit 2 Ebenen für ca. 300 Stellplätze unterbaut. Wei-
terhin ist eine neue Rechtsabbiegespur von der Sperlichstraße in die Weseler Strasse geplant.
Das Plangebiet liegt in einem Kerngebiet mit weiteren Verwaltungsgebäuden und grenzt an ein
reines Wohngebiet an. Das Neubaugrundstück ist gegenwärtig mit einem 1 bis 2-geschossigen
Bürogebäude mit den dazugehörigen Stellplätzen bebaut.
Es wurden die Umweltauswirkungen der Planung, insbesondere hinsichtlich Lärm, Grundwas-
serabsenkungen und möglichen Folgewirkungen sowie durch die planungsbedingten Entfernun-
gen von Bäumen und Ziergrün etc. untersucht.
Die Lärmimmissionen aufgrund des Vorhabens entstehen durch die Tiefgaragenzu- und -abfahrt
sowie durch die Belieferung der Kantine. Die Ermittlung der maximalen Pegelaußenbelastungen
ergeben sowohl im angrenzenden reinen Wohngebiet als auch innerhalb des Kerngebietes
tagsüber eine Unterschreitung der einschlägigen Richtwerte der TA Lärm (Technische Anleitung
zum Schutz gegen Lärm). Geeignete Festsetzungen im Bebauungsplan stellen sicher, dass
durch aktive Lärmschutzmaßnahmen auch zur Nachtzeit der Richtwert der TA Lärm eingehalten
wird.
Durch die Zunahme des öffentlichen Verkehrs auf Grund des Neubaus bzw. der Tiefgarage und
der Anordnung der Abbiegespuren werden die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutz-
verordnung nicht überschritten. Unter Berücksichtigung der maßgeblichen Emittenten (z.B. der
vorhandenen Strassen einschließlich der Weseler Str.) ist für das geplante Bürogebäude die
Festsetzung von Lärmpegelbereichen und Durchführung passiver Schallschutzmaßnahmen
(u.a. Schallschutzfenster) erforderlich.
Auf die Notwendigkeit, Bäume und Ziergrün etc. entfernen zu müssen, wird mit umfangreichen
grüngestalterischen Festsetzungen im Bebauungsplan reagiert. Zusätzlich zu den nicht über-
baubaren Grundstücksflächen im nördlichen Plangebiet werden auch die von der Tiefgarage
unterbauten und mit einer 1 m bis 2 m dicken Erdschicht überdeckten Bereiche grüngestalte-
risch überplant. Darüber hinaus sind alle Flachdächer zu begrünen. Durch die grünplanerischen
Festsetzungen des Bebauungsplans erfolgt eine Aufwertung gegenüber dem Ist-Zustand, so
dass ein Ausgleichserfordernis nicht besteht.
Anhand eines hydrogeologischen Gutachtens wird nachgewiesen, dass mögliche Auswirkungen
auf das Grundwasser durch geeignete technische Maßnahmen in der Bauausführung vermie-
den bzw. vermindert werden. Folgewirkungen auf Gebäude etwa durch Setzungen sind nicht zu
erwarten. Zur Vermeidung von Nachbarschaftskonflikten wird ein Beweissicherungsverfahren in
Abstimmung zwischen der Unteren Wasserbehörde und dem Vorhabenträger durchgeführt.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass unter Berücksichtigung der genannten Maßnahmen
zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich durch die Planung keine erheblichen nachteili-
gen Umweltauswirkungen zu erwarten sind.

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9. Gesamtabwägung
9.1 Auswirkungen auf die Nachbarbebauung
Die schutzwürdigen Interessen der Wohnnachbarschaft beziehen sich besonders auf die Ab-
schirmung vor Immissionen, aber auch auf die Vermeidung anderer Konflikte wie sie beispiels-
weise aus der Verkehrserschließung oder Beeinträchtigung der Wohngrundstücke durch Nut-
zung oder Größe des Vorhabens entstehen könnten. Ein über diese Belange hinausgehender
genereller Anspruch auf Beibehaltung geltenden Planungsrechtes auf fremden Grundstücken
besteht nicht.
Durch das der Planung vorgeschaltete Wettbewerbsverfahren hat der Vorhabenträger bereits
eine bauliche Lösung entwickelt, die mit ihrer Höhenstaffelung, Anordnung auf dem Grundstück
und Gartengestaltung größtmögliche Rücksicht auf das angrenzende Wohngebiet nimmt. Diese
Qualitäten schreibt der Bebauungsplan fest. Er definiert die Umsetzung des Vorhabens durch
geeignete Festsetzungen insbesondere zum Immissionsschutz, aber auch zur Nutzung, Höhe
und Begrünung insgesamt so, dass mehr als geringfügige nachteilige Auswirkungen vermieden
werden.
Die vorhabenbedingte Einrichtung einer zweiten Abbiegespur zur Weseler Straße wird die im
Bestand bereits überlastete Einmündung deutlich verbessern und so voraussichtlich die Ver-
kehrssituation in den Erschließungsstraßen entspannen.
9.2 Investive, stadtstrukturelle und übergeordnete ökologische Belange
Die Weiterentwicklung des im Plangebiet geltenden Planungsrechts mit dem Ziel, dass dort ein
zeitgemäßer Verwaltungsneubau in angemessener Größe entstehen kann, liegt nicht nur im
investiven Interesse des Vorhabenträgers, sondern entspricht auch der mit dem Baugesetzbuch
gegebenen Verpflichtung der planenden Gemeinde, die Belange der Wirtschaft zu berücksichti-
gen.
Darüber hinaus hat die Sicherung und Stärkung bestehender Dienstleistungsstandorte zentrale
städtebauliche und stadtpolitische Bedeutung. Dies trifft besonders zu für den Bereich des LVM,
der als traditionsreiches Münsteraner Unternehmen gleichzeitig einer der größten Arbeitgeber in
der Stadt ist. Die Planung unterstützt die Weiterentwicklung des Unternehmens und sichert da-
mit die Stabilisierung und Fortentwicklung der städtischen Wirtschaftsstruktur ebenso wie die
der städtebaulichen Ordnung.
Nicht zuletzt wird durch die mit dem Vorhaben erfolgende Nachverdichtung innerhalb eines be-
stehenden Kerngebietes der Planungsdirektive des Baugesetzbuches (ergänzte Bodenschutz-
klausel gem. § 1 a (2) BauGB) entsprochen, die der Innenentwicklung Vorrang vor der Erschlie-
ßung neuer Bauflächen einräumt. Die Weiterentwicklung des bestehenden Standortes ist da-
nach nicht nur sinnvoll, sondern geboten.
9.3 Eingriffe in Natur und Landschaft: Ausgleich
Mit der Realisierung des Bebauungsplans ist eine landschaftsökologische Verbesserung am
Standort verbunden; ein Ausgleichserfordernis besteht somit nicht.

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9.4 Abwägungsergebnis
Die mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorgenommene Änderung geltenden Pla-
nungsrechts beschränkt sich auf eine Übertragung der für den östlichen Grundstücksteil (Von-
Stauffenberg-Straße 18) schon bisher zulässigen baulichen Dichte auf das Gesamtgrundstück.
Diese Veränderung wird zwar in einem deutlich größeren Baukörper an der Sperlichstraße in
Erscheinung treten, stellt aber keinen unzumutbaren Eingriff in die bestehende städtebauliche
Situation dar. Sie wird unter Einschränkung des Nutzungsspektrums, innerhalb des bestehen-
den Kerngebiets vollzogen und zusätzlich durch die vollständige Freihaltung der rückwärtigen
Flächen von Gebäuden oder Stellplätzen und intensive Begrünung kompensiert.
Die Verträglichkeit der Planung mit der immissionsschutzbedürftigen Wohnnutzung ist nachge-
wiesen bzw. durch Planfestsetzungen sichergestellt. Der Bebauungsplan weist nach, dass die
unter investiven Gesichtspunkten notwendigen Flächen so auf dem Grundstück untergebracht
werden können, dass sich die ökologische Situation am Standort sogar verbessert; eine An-
siedlung auf der „grünen Wiese“ wird vermieden.
Die vorhabenbezogene Planung ist somit mit der städtebaulichen Ordnung und den Belangen
der angrenzenden Wohnnutzung vereinbar. Sie erreicht einen angemessenen Ausgleich der
öffentlichen und privaten Interessen untereinander und gegeneinander.
10. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen
Gemäß § 12 (1) BauGB wird mit dem Vorhabenträger ein Durchführungsvertrag geschlossen,
der insbesondere Regelungen zur Übernahme der vorhabenbedingten Kosten und Folgekosten
durch den Vorhabenträger enthält.
Diese Begründung mit Umweltbericht dient gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch als
Anlage zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 490: Sper-
lichstraße / Von-Stauffenberg-Straße.
Münster
Der Oberbürgermeister
I.V.
Schultheiß
Stadtdirektor
Anhang
Übersicht über die Fachgutachten
1. Verkehrsuntersuchung (Ingenieurgesellschaft nts mbH, Münster, 2004)
2. Lärmtechnische Untersuchung (Ingenieurgesellschaft nts mbH, Münster, 2004)
3. Hydrogeologisches Gutachten (Dipl.Ing. Umpfenbach, Münster, 2004)
4. Verschattungsanalyse (Ingenieurbüro AMP, Neuss, 2005)

Anlage 2
zur Vorlage 105/2005
E N T W U R F
T e x t l i c h e   F e s t s e t z u n g e n
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 490:
Sperlichstraße / Von-Stauffenberg-Straße
Textliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB
1. Im Kerngebiet MK sind ausschließlich Büro- und Verwaltungsgebäude mit zugehöriger Kantine und Tief-
garage zulässig (§ 12 (3) BauGB).
2. Bei der Ermittlung der Geschossfläche ist das 1. Untergeschoss, bestehend aus dem Sockelgeschoss
Neubau sowie dem Kellergeschoss Altbau, mitzurechnen (§ 20 (3) BauNVO).
3. Durch einzelne untergeordnete Bauteile wie Aufzüge sowie Eingangstreppen und -überdachungen dür-
fen die Baugrenzen um max. 2,50 m und die Gebäudehöhen um max. 1,20 m überschritten werden. Für
haustechnische Dachaufbauten können ausnahmsweise größere Überschreitungen der zulässigen Ge-
bäudehöhen gestattet werden (§§ 16 (6) und 23 (3) BauNVO).
4. Abgrabungen sind zur Belichtung des Sockelgeschosses nur in einem Abstand von 5 m von der Außen-
wand der aufstehenden Gebäude zulässig. Dies gilt nicht innerhalb von mindestens dreiseitig umschlos-
senen Höfen (§ 9 (1) Nr. 17 BauGB).
5. Durch aktive Lärmschutzmaßnahmen im Bereich der Tiefgaragenzufahrt wie beispielsweise Lärm-
schutzwand oder Einhausung ist sicherzustellen, dass die Lärmimmissionen der Tiefgarage bezogen auf
das benachbarte reine Wohngebiet in der Zeit von 22 bis 6 Uhr den Wert von 35 dB (A), ermittelt und
bewertet nach der TA Lärm, nicht überschreiten. Anlieferverkehr ist in der Zeit von 22 bis 6 Uhr unzuläs-
sig (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB).
6. An den gekennzeichneten Gebäudefronten muss in Aufenthaltsräumen das aus den festgesetzten
Lärmpegelbereichen, im Übrigen das aus dem Lärmpegelbereich II nach DIN 4109 resultierende Schall-
dämmmaß erfüllt werden (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB).
7. Eine Illuminierung sowie ein großflächiges Anstrahlen der Gebäude oder von Gebäudeteilen insbeson-
dere im rückwärtigen Grundstücksbereich bei Dunkelheit ist unzulässig. Glasflächen sind unverspiegelt
auszuführen (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB).
8. Befestigte Terrassen- und Wegeflächen sind mit einem für die Versickerung von Oberflächenwasser
ausreichenden Fugenanteil zu versehen. Flachdächer sind dauerhaft extensiv zu begrünen (§ 9 (1) Nr.
25 BauGB).
9. Die festgesetzte Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ist
mindestens zu einem Drittel mit Laubgehölzen (Bäume und Sträucher) zu begrünen, im Übrigen ander-
weitig gärtnerisch zu gestalten, dauerhaft zu unterhalten und zu erhalten (§ 9 (1) Nr. 25 BauGB).
10. Oberirdische Stellplätze und Garagen sind im Bereich der festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen unzulässig (§ 12 (6) BauNVO).
Textliche Festsetzungen gemäß § 86 BauO NRW
1. Zu öffentlichen Verkehrsflächen sind Grundstückseinfriedungen unzulässig.
2. Werbeanlagen sind nur zulässig an der Stätte der Leistung. Ausnahmen können gestattet werden für
einheitlich gestaltete, in Sammelanlagen zusammengefasste Hinweisschilder im Bereich der Grund-
stückszufahrten und des Haupteingangs für maximal je ein flaches, freistehendes Schild mit einer max.

Größe von 2,00 m². Werbeanlagen oberhalb der Traufe sowie solche in beweglicher, veränderlicher oder
reflektierender Form sind unzulässig.
Hinweis
Zur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurden ergänzende öffentlich-rechtliche
vertragliche Vereinbarungen zwischen der Stadt Münster und dem Vorhabenträger abgeschlossen (Durch-
führungsvertrag).