Grundsteuerreform und Veranlagung der Grundsteuer für das Jahr 2025

Dezernat, Dienststelle  
II/21/212 
 
Vorlagen-Nummer 12.05.2025 
 1213/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Finanzausschuss 26.05.2025 
 
Grundsteuerreform und Veranlagung der Grundsteuer für das Jahr 2025 
Aktueller Sachstand 
Entwicklung des Grundsteueraufkommens bei der Stadt Köln und Erfahrungen aus anderen 
Kommunen 
Der Rat der Stadt Köln hat am 12.12.2024 beschlossen, den Hebesatz für die Erhebung der 
Grundsteuer B, das heißt auf alle nicht land- oder forstwirtschaftliche genutzten Grundstücke, 
einheitlich auf 475% festzusetzen. Diesem Beschluss lag ein Messbetragsvolumen von 
49.843.260 € zugrunde. Im Ergebnis hätte dieser Hebesatz zu einem aufkommensneutralen 
Grundsteuerertrag in Höhe von 236,75 Mio. € geführt. 
Seit diesem Beschluss wurden die der Stadt Köln vorliegenden Messbeträge jedoch von der 
Finanzverwaltung kontinuierlich nach unten korrigiert. Hintergrund dafür sind insbesondere Kor-
rekturen von offenbar unrichtigen Bescheiden, beispielsweise aufgrund fehlerhafter Angaben in 
den Grundsteuererklärungen. Viele Steuerpflichtige haben erst mit Zugang der Grundsteuerbe-
scheide für das Jahr 2025 die Folgen der ihnen im Verlauf der Vorjahre von der Finanzverwal-
tung übersandten Grundsteuerwert- und -messbescheide nachvollzogen und darauf reagiert. 
Fehleingaben seitens der Steuerpflichtigen wurden somit von der Finanzverwaltung erst im 
Nachgang zum Versand der Grundsteuerbescheide bereinigt.  
Das Gesamtmessbetragsvolumen beträgt derzeit nur noch 48.708.982 € und liegt damit um 
1.134.278 € unter dem Betrag, der dem Ratsbeschluss vom 12.12.2024 zugrunde lag. Das 
Grundsteueraufkommen, welches sich als Produkt aus Grundsteuermessbetrag und Hebesatz 
ergibt, reduziert sich hierdurch um rund 5,4 Mio. € (2,3%), was eine entsprechende Deckungs-
lücke im Haushalt zur Folge hat.  
Der Deutsche Städtetag hat diese nicht nur in Köln beobachtete Entwicklung zum Anlass 
genommen, die durch die Grund steuerreform entstandene Aufkommensdifferenz bei den 
Kommunen abzufragen. Im Ergebnis zeigt sich bei allen Städten, die an der Abfrage 
teilgenommen haben, ebenfalls ein vergleichbarer Rückgang der jeweiligen 
Messbetragsvolumina. Nach aktueller Einschätzung kann eine verlässliche Aussage zur Höhe 
des Grundsteueraufkommens im Jahr 2025 frühestens im zweiten Halbjahr 2025 getroffen 
werden. Schon jetzt gehen einige Kommunen davon aus, dass sie die Hebesätze für die 
Grundsteuer B im Jahr 2026 werden anheben müssen. 
Zum Zeitpunkt der Aktualisierung des sogenannten Messbetragsverzeichnisses, das insbeson-
dere als Grundlage der Hebesatzempfehlung des Landes NRW diente, teilte das Finanzminis-
terium im September 2024 mit, dass die Kommunen mit dem Datenbestand zum 15. August 
2024 in die Lage versetzt worden seien, die „für ihre Bürgerinnen und Bürger sowie die ansäs-
sigen Unternehmen wichtige Entscheidung rechtssicher, fundiert und unter Berücksichtigung

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der Verhältnisse vor Ort eigenständig zu treffen“. Es zeigt sich jetzt, dass die bis dahin vorlie-
genden Bewertungen zu diesem Zeitpunkt nicht so valide waren, wie eine verlässliche Kalkula-
tion es erfordern würde. Die Verwaltung wird die weitere Wertentwicklung daher beobachten 
und den Finanzausschuss Ende 2025 erneut informieren.   
Bearbeitung der eingegangenen Widersprüche 
Beim Steueramt der Stadt Köln sind insgesamt rund 4.500 Widersprüche gegen die Grundsteu-
erjahresbescheide eingegangen. Betroffen sind also nur ca. 1,4 % der insgesamt rund 318.000 
Bescheide. Das ist auch mit Blick auf die aus anderen Kommunen berichteten Erfahrungen ein 
erfreulich geringer Anteil und spricht dafür, dass die Presse- und Informationsarbeit der Stadt 
die Adressat*innen weitestgehend erreicht hat. Diese umfasste: 
- ausführliche Informationen auf der städtischen Homepage,  
- ein Informationsblatt des Steueramtes, das mit dem Grundsteuerjahresbescheid versandt 
wurde und die Hintergründe der Grundsteuerreform erläutert, 
- einen Hotline-Service vom Bürgertelefon und Steueramt, 
- Regelmäßige Pressemitteilungen der Stadt. 
Auch die Auswertungen der erhobenen Widersprüche zeigen, dass sich die meisten Widersprü-
che in Köln, wie in allen anderen NRW-Kommunen auch, gegen die Bewertung der Grundstü-
cke richten und damit außerhalb der Einflusssphäre der Stadt liegen.  
Die dem Steueramt der Stadt Köln vorliegenden Widersprüche teilen sich nach Widerspruchs-
grund wie folgt auf: 
 
 
 
Bei den Widersprüchen, die sich gegen die Grundstücksbewertung richten oder in denen die 
das Fehlen der Grundlagenbescheide bemängelt wird, prüft das Steueramt der Stadt Köln, ob 
seit Eingang des Widerspruchs die Bewertung des Grundstücks vom zuständigen Finanzamt 
geändert wurde und dem Steueramt zwischenzeitlich ein geänderter Grundlagenbescheid zu-
gegangen ist. In diesen Fällen erledigt sich der Widerspruch, da ein neuer Grundsteuerbescheid 
gefertigt und versandt wird. Ggfs. zu hohe, bereits gezahlte Grundsteuerbeträge werden ent-
sprechend erstattet. 
Soweit sich seit Versand der Grundsteuerbescheide die Grundstücksbewertung nicht verändert 
hat, ist das Steueramt nicht berechtigt, den Widersprüchen abzuhelfen, sondern ist an die zu 
Grunde liegenden Bewertungen der Finanzämter gebunden. Die Widersprüche werden in die-
sen Fällen abgelehnt und die Steuerpflichtigen an die jeweils örtlich zuständigen Finanzämter 
verwiesen. 
Die übrigen Widersprüche werden mit Blick auf die jeweiligen Begründungen detailliert geprüft

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und wie üblich, individuell bearbeitet. 
Gez. Prof. Dr. Diemert