Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 494: Wolbeck - Gewerbegebiet

Anlage 3 
zur Vorlage Nr. 885/2005 
 
 
Textliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB 
 
 
1.  In den Gewerbegebieten sind Nutzungen gemäß §8 Abs.3 Nr.3 (Vergnügungsstätten) der 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) unzulässig. 
 
2.  Im Einzelfall kann die festegesetzte Geschosszahl um ein Geschoss überschritten werden, wenn die 
Geschossflächenzahl eingehalten wird. 
 
3.  Gemäß §31 Abs. 1 BauGB sind ausnahmsweise Betriebe der jeweils nächst niedrigen Abstandsklasse 
zugelassen, wenn der Immissionsschutz sichergestellt ist. 
 
4.  In den Gewerbegebieten sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig. 
 
Ausnahmsweise zulässig sind Einzelhandelsbetriebe von maximal 250 qm Verkaufsfläche als 
untergeordneter Bestandteil eines Gewerbebetriebes, wenn die vertriebenen Waren in einem räumlich 
funktionalen Zusammenhang mit der auf dem Baugrundstück ausgeübten Produktion und/oder 
Dienstleistung stehen, sowie Einzelhandel mit Kraftfahrzeugen und Zubehör. 
 
5.  Die Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft ist als Obstwiese zu entwickeln und zu unterhalten. Je vollendete 200 qm ist ein Hochstamm 
zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Die Unterpflanzung der Baumstandorte ist als 
standortgerechte Wiesenvegetation zu begrünen. Auf 15 % der Fläche ist entlang der Grenze des 
räumlichen Geltungsbereiches eine Strauchpflanzung mit einer Mindestgröße von 25 qm pro Teilfläche 
zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten.  
 
6.  Die Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie Bindungen für 
Bepflanzungen sind zu erhalten und bei deren Abgang Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Im 
Wurzelbereich (= Traufbereich + 1,50 m) der mit Erhaltungsgebot festgesetzten Gehölze sind dauerha fte 
Höhenveränderungen unzulässig. 
 
7.  Auf je 5 Stellplätze, die sich auf Flächen außerhalb der Gebäude befinden, ist mindestens ein 
standortgerechter Laubbaum  mit einer Pflanzqualität StU 16-18 cm zu pflanzen und dauerhaft zu 
unterhalten. Innerhalb einer zusammenhängenden Stellplatzanlage darf jedoch nur eine Baumart 
verwendet werden. Alle neu zu pflanzenden Bäume sind mit einer Baumscheibe von mindestens 6 m² 
pro Baum zu versehen, auf der eine Versiegelung des Bodens ausgeschlossen ist. 
 
8.  Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind, soweit sie nicht für eine andere zulässige Nutzung 
benötigt werden, zu begrünen, zu unterhalten und dürfen nicht in einer die Wasserdurchlässigkeit des 
Bodens wesentlich mindernden Weise befestigt werden. Je vollendete 200m² Grundstücksfläche ist 
mindestens ein Obst- oder Laubbaum anzupflanzen. Vorhandene Bäume sind anzurechnen sofern diese 
den festgesetzten Mindestqualitäten entsprechen. 
 
 
Textliche Festsetzungen gemäß § 81 BauONW 
 
 
1. Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Ausgenommen hiervon sind einzelne, 
einheitlich gestaltete Hinweisschilder, die gruppenweise zusammengefasst sind. Freistehende 
Werbeanlagen sind unzulässig. Werbeanlagen an Gebäuden sind nur unterhalb der Traufe und bis zu 
einer Größe von jeweils maximal 10 qm zulässig. 
 
 
 
Hinweise 
 
1. Die Entdeckung von Bodendenkmalen ist unverzüglich der Stadt oder dem Landschaftsverband 
Westfalen-Lippe, Westfälisches Museum für Archäologie- Landesmuseum und Amt für 
Bodendenkmalpflege, Münster, anzuzeigen (§ 15 DSchG). Die Fundstelle ist unverändert zu erhalten (§ 
16DSchG). 
 
2. Zur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde ergänzende öffentlich- rechtliche 
vertragliche Vereinbarungen zwischen der Stadt Münster und dem Vorhabenträger abgeschlossen 
(Durchführungsvertrag).

V/0885/2005 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 494: Wolbeck - Gewerbegebiet südlich Wolbecker 
Windmühle / östlich Hofkamp 
Kenntnisnahme des Entwurfes 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
22.11.2005 Bezirksvertretung Münster-Südost Bericht 
01.12.2005 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
 
Bericht: 
 
Die Verwaltung beabsichtigt den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 
494: Wolbeck – Gewerbegebiet südlich Wolbecker Windmühle / östlich Hofkamp öffentlich 
auszulegen. 
 
Der vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 494 erstreckt sich im Stadtteil Wolbeck auf den 
Bereich südlich des Gewerbegebietes Wolbecker Windmühle und östlich der Straße Hofkamp. 
 
Vorhaben in diesem Bereich sind zurzeit nach § 35 BauGB (Außenbereich) zu beurteilen. Hin-
sichtlich des Gebäudes Goldbrink 152 liegt eine verwaltungsgerichtlich überprüfte Ordnungsver-
fügung des Bauordnungsamtes der Stadt Münster vom 22.3.2000 zur Beseitigung des Gebäudes 
vor. Die Vollstreckung dieser Verfügung ist zurzeit ausgesetzt.  
 
Die entsprechenden Flächen sind im jetzt wirksamen fortgeschriebenen Flächennutzungsplan als 
Gewerbegebiet und als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. 
 
Auf Antrag der Vorhabenträgerin, Frau Sabine Lass, Wolbecker Windmühle 13, 48167 Münster 
soll das Gewerbegebiet „Wolbecker Windmühle“ durch einen vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan nach Süden erweitert werden. Zu diesem Zweck hat der Rat der Stadt Münster am 
16.03.2005 einen Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB gefasst.  
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan erfüllt die Anforderung des §8 Abs. 2 BauGB, dass Be-
bauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind. 
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan beinhaltet den Vorhaben und Erschließungsplan und 
überplant zusätzlich das Grundstück Goldbrink 154 (westliche Teile der Flurstücke 2431 und 
2432), das außerhalb des Vorhaben und Erschließungsplanes liegt. 
 
Das Bebauungskonzept des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sieht vor, die bereits beste-
hende gewerbliche Bau- und Nutzungsstruktur in südlicher Richtung weiterzuentwickeln. Die be-
Vorlagen-Nr.: 
V/0885/2005 
Auskunft erteilt: 
Herr Winter / Herr Hülk 
Ruf: 
492 6130 / 6190 
E-Mail: 
HuelkG@stadt-muenster.de 
Datum: 
09.11.2005 
Öffentliche Berichtsvorlage

2 
V/0885/2005 
 
stehende Grünstruktur und die Bestandsgebäude bleiben dabei weitestgehend erhalten und wer-
den in ein städtebauliches Konzept eingebettet. 
 
Neben einem Hotel mit ca. 20 Betten sollen vier weitere Gebäude errichtet werden, um dort 
Dienstleistungsbetriebe unterzubringen. Das bereits bestehende Gebäude „Goldbrink 152“ wird 
in das Konzept integriert und soll ebenfalls einer Nutzung als Dienstleistungsgebäude zugeführt 
werden.  
 
Die als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle genehmigten baulichen Anlagen auf dem Flur-
stück 2431 sollen zunächst weiterhin als Wohnhaus und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle 
erhalten bleiben. Eine Umnutzung wird erst zu einem späteren Zeitpunkt angedacht. Daher ist 
diese Teilfläche nicht Gegenstand des Vorhaben- und Erschließungsplans.  
 
Die frühzeitige Bürgerunterrichtung fand am 07.03.2005 statt. Die Behörden und Träger öffentli-
cher Belange wurden im Juni 2005 beteiligt. Die während dieser Beteiligungen vorgetragenen 
Anregungen wurden soweit möglich berücksichtigt. 
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 494 überplant Teile der Bebauungspläne Nr. 307: 
Wolbeck - Gewerbegebiet Windmühle (Münsterstraße / Goldbrink / Hofkamp / Alter Postweg) und 
Nr. 365: Wolbeck - Gewerbegebiet Windmühle II (Münsterstraße / Goldbrink / Hofkamp / Alter 
Postweg). Mit der Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 494 treten die v.g 
Bebauungspläne für die überplanten Bereiche außer Kraft.  
 
Weitere Einzelheiten zur Planung können den beigefügten Unterlagen entnommen werden. 
 
Der Vorhabenträger übernimmt die sich aus dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ergeben-
den Erschließungsaufwand entsprechend dem noch abzuschließenden Durchführungsvertrag. 
 
Die Offenlegung der Planung soll Anfang 2006 erfolgen. 
 
I.V. 
 
gez. 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
Anlagen: 
1.  Bürgeranhörung 
2. Begründung 
3. Textliche Festsetzungen 
4. Plan (verkleinert)

Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung  
Bebauungsplanung  
1 
 
Anlage 2 
zur Vorlage Nr. 885/2005 
 
 
 
 
B e g r ü n d u n g  
 
zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 494 
Wolbeck –  Gewerbegebiet - südlich Wolbecker Windmühle / östlich Holtkamp 
 
1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen     
2. Geltungsbereich   
3. Planungsrechtliche Situation    
 3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 
3.2 Bestehendes Planungsrecht / sonstige Satzungen, Verordnungen 
 3.3 Landschaftsschutz 
4. Räumliche und strukturelle Situation 
4.1 Lage und visuelle Prägung   
4.2 Nutzungsstruktur im Gesamtkontext der näheren Umgebung  
4.3 Nutzungsstruktur im Gebiet   
4.4 Erschließung   
4.5 Ver- und Entsorgung   
4.6 Prägende Vegetationsstruktur  
5. Planungsziele   
 5.1  Bau- und Nutzungsstruktur   
 5.2  Grünordnung   
6 Inhalte des Bebauungsplans   
6.1 Grundzüge der Planung   
6.2 Bauliche Nutzung und Baugestaltung   
6.2.1 Nutzungsart(en), Nutzungsdichte   
6.2.2 Bebaubare Flächen, Bauhöhe 
6.2.3 Bauweise und Bauform 
6.2.4 Firstrichtung, Dachform   
6.2.5 Material, Farbgebung  
6.2.6 Stellplätze, Nebenanlagen 
6.2.7 Freiflächen  
6.2.8 Werbeanlagen  
6.3 Verkehrsflächen / Erschließung  
6.4 Ver- und Entsorgung / technische Infrastruktur  
6.4.1 Haupterschließung „Wolbecker Windmühle“ 
6.4.2 Private Erschließung „Goldbrink“         
6.4.3 Trinkwasser 
6.4.4 Energieversorgung          
6.5 Gemeinbedarf/soziale Infrastruktur  
6.6 Grünflächen / Begrünung  
6.6.1 Öffentliche Grünflächen  
6.6.2 Private Grünflächen  
6.6.3 Wald/Flächen für die Landwirtschaft  
6.6.4 Erhaltungsgebote 
6.6.5 Ausgleichsflächen 
6.7 Immissionsschutz             
6.8 Altlasten/Altstandorte

Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung  
Bebauungsplanung  
2 
6.9 Denkmalschutz/Archäologie            
7. Flächenbilanz  
8. Auswirkungen auf die Umwelt / Umweltbericht  
8.1 Rahmen der Umweltprüfung  
8.2 Kurzdarstellung der Planung  
8.3 Fachgesetzliche Ziele/ Vorgaben des Umweltschutzes  
8.4 Umweltbeschreibung / Umweltbewertung und Wirkungsprognose 
8.4.1 Menschen  
8.4.2 Pflanzen und Tiere / biologische Vielfalt  
8.4.3 Boden  
8.4.4 Wasser  
8.4.5 Klima / Luft  
8.4.6 Landschaft  
8.4.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter  
8.4.8 Wechselwirkungen der Schutzgüter  
8.4.9 Zusammenfassung der erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen 
8.5 Nichtdurchführung der Planung (Prognose Null-Variante) 
8.6 anderweitige Planungsmöglichkeiten  
8.7 Überwachung (Monitoring)  
8.8 Zusammenfassung  
9. Gesamtabwägung  
10. Realisierung der Planungs-/ Durchführungsmaßnahmen  
 
 
 
1.  Planungsanlass und Grundlagen 
Auf Antrag der Grundstückseigentümerin soll das Gewerbegebiet „Wolbecker Windmühle “ 
durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach Süden erweitert werden. 
 
Vorhabenträgerin ist Frau Sabine Lass, Wolbecker Windmühle 13, 48167 Münster.  
Die im Plangebiet befindlichen, weitgehend ungenutzten Freiflächen liegen im Außenbereich 
gemäß §35 BauGB. Eine bauliche Nutzung dieser Fläche n setzt demnach einen Bebauungs-
plan voraus. Zu diesem Zweck hat der Rat der Stadt Münster am 16.03.2005 einen Aufste l-
lungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB gefasst. 
 
2.  Geltungsbereich 
Der Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 494 erstreckt sich im Stadtteil Wolbeck auf den 
Bereich südlich des Gewerbegebietes Wolbecker Windmühle und östlich der Straße Hofkamp. 
 
Innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegen die fo l-
genden Grundstücke: 
 
Gemarkung Wolbeck Stadt,  
Flur 1,  
Flurstücke 621, 752, 2228, 2429, 2431, 2432, 3101, 3102, Teil der Flurstücks 3078 
 
Gemarkung Wolbeck Kspl.,  
Flur 2,  
Teil des Flurstücks 278 
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan beinhaltet den Vorhaben und Erschließungsplan und 
überplant zusätzlich das Grundstück Goldbrink 154 (westliche Teile der Flurst ücke 2431 und 
2432), das außerhalb des Vorhaben und Erschließungsplanes liegt.

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Bebauungsplanung  
3 
Die Grenzen des räu mlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
und des Vorhaben und Erschließungsplanes sind im Plan gekennzeichnet. 
 
3.  Planungsrechtliche Situation 
 
3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 
Die entsprechenden Flächen sind im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet und als Fläche 
für die Landwirtschaft dargestellt. Der Bebauungsplan erfüllt damit die Anforderung des §8 Abs. 
2 BauGB, dass Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind. 
 
3.2  Bestehendes Planungsrecht / sonstige Satzungen, Verordnungen 
Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind zurzeit nach § 35 Baugesetzbuch 
(BauGB) (Außenbereich) zu beurteilen.  
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 494 überplant Teile der Bebauungspläne Nr. 307: 
Wolbeck - Gewerbegebiet Windmühle (Münsterstraße / Goldbrink / Hofkamp / Alter Pos t-
weg) und Nr. 365: Wolbeck - Gewerbegebiet Windmühle II (Münsterstraße / Goldbrink / 
Hofkamp / Alter Postweg).  Mit der Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungspl anes 
Nr. 494 treten die v.g Bebauungspläne für die überplanten Bereiche außer Kraft.  
 
Hinsichtlich des Gebäudes Goldbrink 152 liegt eine Ordnungsverfügung des Bauordnungsam-
tes der Stadt Münster vom 22.3.2000 zum Abriss vor.  
 
Die baulichen Anlagen auf dem Flurstück 2431 (Goldbrink 154) sind als landwirtschaftliche Ne-
benerwerbsstelle genehmigt. 
 
3.3 Landschaftsschutz  
Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Landschaftsplans „Werse“. Im Zuge der 
Fortschreibung des wirksamen Flächennutzungsplans, der das Plangebiet nunmehr überwi e-
gend als gewerbliche Baufläche darstellt, hat der Träger der Landschaftsplanung eine entspre-
chende Änderung des Landschaftsplans „Werse“ in Aussicht gestellt. Mit Rechtskraft des B e-
bauungsplans werden daher die f estgesetzten Bauflächen aus dem Geltungsbereich des 
Landschaftsplans „Werse“ herausgenommen (Anpassungsklausel). Im Bebauungsplan ist die 
künftige Grenze des Landschaftsplans „Werse“ entsprechend nachrichtlich übernommen wor-
den. 
 
4.  Räumliche und strukturelle Situation 
 
4.1  Lage und visuelle Prägung  
Das Plangebiet liegt südlich des bestehenden Gewerbegebietes Wolbecker Windmühle und 
wird derzeit zum einen von einer landwirtschaftlichen Nutzfläche (Acker), der landwirtschaftli-
chen Nebenerwerbsstelle (mit Wohnhaus) , einer zu einer ehemaligen Hofstelle gehörenden 
Remise und einem freistehenden eingeschossigen Fachwerkgebäude (Goldbrink 152) geprägt.  
 
Das Plangebiet wird sowohl an seiner östlichen wie teilweise auch an seiner westlichen Grenze 
durch Hecken eingefasst. Nördlich des vorhandenen Erschließungsweges befindet sic eine 
dicht mit Obstbäumen bestandene Wiese. Großkronige Eichen bilden gleichzeitig einen natürli-
chen Ortsrand nach Süden. 
 
4.2.  Nutzungsstruktur im Gesamtkontext der näheren Umgebung 
Der nördlich angrenzende Teil des Gewerbegebietes Wolbecker Windmühle wird  durch den 
Bestand an kleinteilig strukturierten Gewerbebauten und deren Nutzung durch Dienstleistungs-
betriebe unterschiedlicher Branchen (von der Werbeagentur bis zum Geburtshaus) bestimmt, 
der zusätzlich durch einen hohen Anteil an Wohnungen für Betriebsinhaber und Aufsichtsper-
sonen gemäß § 8 (3) BauNVO charakterisiert ist.

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Bebauungsplanung  
4 
Im Süden und Westen grenzt das Plangebiet an den freien Landschaftsraum. Östlich des Plan-
gebietes befindet sich eine Tierarztpraxis. 
 
Das nähere Umfeld des Plangebietes ist landwirtschaftlich geprägt. In einer Entfernung von ca. 
300 m südlich des Plangebietes ist ein neues Wohngebiet entstanden. 
 
4.3.  Nutzungsstruktur im Plangebiet  
Neben der landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle mit Wohnhaus auf dem Flurstück 2431 
wird die bestehende Remise als Unterstellplatz für Pferde und Autos genutzt.  
 
Das Gebäude Goldbrink 152 ist aufgrund der Ordnungsverfügung vom 22.3.2000 ungenutzt.  
 
Südlich des Gebäudes Wolbecker Windmühle 21 ist ein provisorischer Stellplatz für Mitarbeiter 
entstanden. Die Erschließung des Gebäudes erfolgt ansonsten von Norden. 
 
4.4.  Erschließung 
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt heute in Verlängerung der ausgebauten Anliege r-
straße „Wolbecker Windmühle“, die über eine befestigte Fahrbahn von 3,5m Breite verfügt. Zur 
Erschließung des zukünftigen Gewerbegebietes ist dieser Ausbauzustand nicht ausreichend. 
 
Das gilt auch für die bestehende innere Erschließung des Plangebietes.  
 
4.5.  Ver- und Entsorgung 
Trinkwasser
 
Gemäß Aussage der Stadtwerke Münster kann für das gesamte Plangebiet die Trinkwasse r-
versorgung über eine vorhandene Wasserleitung in der Straße Wolbecker Windmühle sicher-
gestellt werden. Dazu ist es notwendig, eine weitere Wasserersorgungsleitung in das geplante 
Baugebiet zu verlegen. 
 
Abwasser 
In der Straße „Wolbecker Windmühle“ besteht ein Mischwasserkanal, an den die Flurstücke 
2431 und 2547 angeschlossen sind. Das Regenwasser des Flurstückes 2547 wird derzeit in 
den Graben parallel zum „Goldbrink“ eingelassen. 
 
Gas 
Eine Gasversorgung des Plangebietes ist möglich. Derzeit endet die Gasleitung im Bereich der 
Wendeanlage „Wolbecker Windmühle“. Im Zuge des Straßenausbaus muss von der Wendean-
lage bis in das Plangebiet eine Gasleitung verlegt werden. 
 
4.6.  Prägende Vegetationsstruktur 
Bäume und Hecken 
Die östliche Grenze des Plangebietes wird durch eine etwa 2m hohe Buchenhecke (Schnitthe-
cke) bestimmt. Vor der Hecke bestimmt eine Reihe hochstämmiger Obstgehölze das Bild. 
 
Der südliche Bereich des Grundstücks ist mit etwa 40 jährigen Eichen bestanden, von denen 
einige die südliche Abgrenzung des Grundstückes nach Süden bilden. 
 
Nördlich der bestehenden Erschließungsstraße befindet sich eine dicht mit Obstbäumen b e-
standene Wiese. 
 
Parallel zur äußeren Erschließung „Wolbecker Win dmühle“ verläuft eine Wallhecke  als g e-
schützter Landschaftsbestandteil. Der Erhalt der Wallhecke wird in der Planung berücksichtigt. 
 
Wasserlauf 
Im Nord-Osten des Plangebietes stößt der offene Wasserlauf WL 32 899 001 an die Plang e-
bietsgrenze. Innerhalb des Plangebietes ist der Wasserlauf verrohrt (DN 400), um an der west-

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Bebauungsplanung  
5 
lichen Grenze als offener Wasserlauf wieder auszutreten. Von Seiten der Unteren Wasserbe-
hörde wird eine zumindest teilweise Offenlegung des Wasserlaufes angeregt. 
 
5.  Planungsziele 
 
5.1 Bau- und Nutzungsstruktur 
Das Bebauungskonzept sieht vor, die bereits bestehende gewerbliche Bau - und Nutzung s-
struktur in südlicher Richtung weiterzuentwickeln. Die bestehende Grünstruktur und die B e-
standsgebäude bleiben dabei weitestgehend erhalten und werden in ein städtebauliches Kon-
zept eingebettet. 
 
Neben einem Hotel mit ca. 20 Betten sollen vier weitere Gebäude errich tet werden, um dort 
Dienstleistungsbetriebe unterzubringen. Zu diesem Zweck wird im Bebauungsplan auf den Flä-
chen des Vorhaben- und Erschließungsplanes als zulässige Nutzung die Festsetzung „Dienst-
leistungsbetriebe: Büro- und Verwaltungsgebäude, freie Berufe“ getroffen. Damit ist das zuläs-
sige Nutzungsspektrum bezogen auf drei präzisierte Typen von „Dienstleistern“ abschließend 
definiert. Dies bedeutet, dass sonstige Betriebe- und Anlagearten, die sich nicht unter der v.g. 
Festsetzung subsumieren lassen (wie z.B. produzierende Handwerks oder Gewerbebetriebe), 
unzulässig sind. Das bereits bestehende Gebäude „Goldbrink 152“ wird in das Konzept integ-
riert und soll ebenfalls einer Nutzung im Sinne o.g. Dienstleistungsdefinition zugeführt werden.  
 
Die baulichen Anlagen auf dem Flurstück 2431 sollen zunächst weiterhin als Wohnhaus und 
landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle erhalten bleiben. Eine Umnutzung wird erst zu einem 
späteren Zeitpunkt angedacht. Daher ist diese Teilfläche nicht Gegenstand des Vorhaben- und 
Erschließungsplans.  
Die bestehende Remise wird im Zuge der Realisierung der Planung abgerissen. 
 
5.2 Grünordnung 
Bei der Entwicklung des dem Bebauungsplanentwurf zugrunde liegenden Bebauungskonzep-
tes wurde der Vermeidung von Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft und der Einbin-
dung des Baugebietes in seine Umgebung ein besonderes Gewicht beigemessen. Zu den we-
sentlichen Zielen gehört es, die ortsbildprägenden Landschaftsbestandteile zu schützen. 
 
Die städtebauliche Planung reagiert auf die Hecke an der östlichen Plangebietsgrenze und die 
Baumreihe mit einem Zurückspringen der Baugrenze von 5m von der Geltungsbereichsgrenze. 
 
Zum Schutz der Wallhecke als wertvolle Gehölzstruktur wird die Baugrenze mit 10m Abstand 
von der Straßenbegrenzungslinie der Straße „Wolbecker Windmühle“ festgesetzt. Zudem rea-
giert die Erschließungsplanung der Straße „Wolbecker Windmühle“ mit Rücksprüngen auf be-
sonders sensible Bereiche der Wallhecke. Zum Schutz der Bäume entlang der südlichen Gel-
tungsbereichsgrenze beträgt der Abstand der Baugrenzen zur Grenze des Bebauungsplanes 
ca. 7,5 m. 
 
Der an das Plangebiet angrenzende offene und im Plangebiet verrohrte Wasserlauf WL 32 899 
001 wird innerhalb des Plangebietes teilweise wieder offen gelegt und parallel zur zukünftigen 
Erschließungsstraße verlaufen. 
 
Die im Süd -Westen geplante Ausgleichsfläche dient der Einbindung des Baugebietes in die 
Landschaft.

Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung  
Bebauungsplanung  
6 
 
Abbildung 1: Bestand und geplante Gebäude 
 
 
 
 
Gebäude    Nutzung              Branche 
 
Gebäude 1          Bürodienstleistung             in Verhandlung 
Gebäude 2          Bürodienstleistung   Informationstechnologie 
Gebäude 3    Bürodienstleistung   in Verhandlung                                                            
Gebäude 4    Bürodienstleistung          in Verhandlung 
Gebäude Goldbrink 152             Bürodienstleistung    Softwareentwicklung 
Hotel Garni    Hotel      Beherbergungsbetrieb 20                   
                                                                                            Betten 
 
6.  Inhalte des Bebauungsplans 
 
6.1  Grundzüge der Planung 
Das Bebauungskonzept sieht die Errichtung von 4 weiteren freistehenden Bürogebäuden sowie 
eines Hotels (Garni) vor. Durch die Stellung der Neubauten werden die bestehenden Gebäude 
städtebaulich integriert.  
 
Die äußere Erschließung wird über die Verbreiterung der Straße „Wolbecker Windmühle“ g e-
währleistet. Bei der Verbreiterung wird insbesondere auf die bestehende Wallhecke an der öst-
lichen Grenze der Verkehrsfläche Rücksicht genommen. 
 
Das Plangebiet wird über eine private Zuwegung (Planstraße) erschlossen. Dabei wird die be-
stehende Erschließung aufgenommen und auf eine Breite von 5m erweitert. Parallel zur E r-
schließung verläuft der offen gelegte Wasserlauf in einer Breite von 6m. Die Privatstraße endet 
in einer kombinierten Stellplatz- und Wendeanlage.  
 
Die Grenze des Vorhaben- und Erschließungsplanes weicht von der Grenze des Bebauungs-
planes ab. Für die sich auf dem Flurstück 2431 befindende landwirtschaftliche Nebenerwerbs-
stelle mit Wohngebäude ist eine gewerbliche Nutzung im Rahmen des Zeithorizontes des Vor-
haben- und Erschließungsplanes nicht vorgesehen. Aus diesem Grunde sind die westlichen 
Teile der Flurstücke  2431 und 2432 nicht Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes.

Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung  
Bebauungsplanung  
7 
 
6.2  Bauliche Nutzung und Baugestaltung 
 
6.2.1  Nutzungsart, Nutzungsdichte 
Art der baulichen Nutzung  
Entsprechend den Planungszielen setzt der Vorhaben- und Erschließungsplan die konkreten 
Nutzungen für die neu zu errichtenden Gebäude und das bestehende Gebäude „Goldbrink 
152“ die Nutzungen „Büro-, Verwaltungsgebäude, freie Berufe“ als „Dienstleistungen“ bzw. „Ho-
tel garni“ präzise fest. 
 
Für die Flurstücke 2431 und 2432 setzt der Bebauungsplan Gewerbegebiet gemäß §8 BauN-
VO fest. Dadurch soll auch hier die Errichtung von zulässigen, im Gewerbegebiet verträglichen 
Nutzungen ermöglicht werden. Der Bebauungsplan lässt dabei d ie Ausnahme nach §8 Abs.3 
Nr.3 BauNVO (Zulassung von Vergnügungsstätten) sowie Einzelhandelsbetriebe nicht zu. Da-
durch wird das Ziel verfolgt, städtebaulich unverträgliche Nutzungen auszuschließen. 
 
Maß der baulichen Nutzung  
Dem Planungsziel folgend, die Bau - und Nutzungsstruktur im Bereich des bestehenden G e-
werbegebietes „Wolbecker Windmühle“ weiterzuverfolgen setzen Bebauungsplan und Vorha-
ben- und Erschließungsplan eine GRZ von 0,6 fest. Die GFZ wird auf 1,2 als Höchstmaß fest-
gesetzt. Damit entspricht das Plangebiet in seiner Dichte der Bestandsstruktur. Ein Maßstabs- 
und Dichtesprung, der gerade zur Bildung eines neuen Ortsrandes nicht gewünscht ist, wird 
damit ausgeschlossen. 
 
6.2.2 Bebaubare Flächen, Bauhöhe 
Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in Abhängigkeit der Erschließungssituation und 
der Grundstücksverhältnisse weit gefasst. Durch die ohnehin wenigen möglichen Varianten in 
der Lage der Gebäude wird auf eine engere Fassung der Baugrenzen verzichtet. 
  
Zahl der Vollgeschosse 
Bebauungsplan und Vorhaben- und Erschließungsplan setzen eine zweigeschossige Bebau-
ung als Höchstmaß fest. Dadurch soll die durch die Bestands- und Nachbarbebauung gebildete 
Vorprägung der Geschossigkeit auch auf den neu zu parzellierenden Grundstücken im Plange-
biet beibehalten bleiben. Bei Einhaltung der Geschossflächenzahl ist ausnahmsweise ein wei-
teres Vollgeschoss zulässig. 
 
6.2.3  Bauweise und Bauform 
Es gilt die offene Bauweise. 
 
6.2.4 Firstrichtung, Dachform 
Hierzu trifft der Vorhabenbezogene Bebauungsplan keine Festsetzungen, da dies städtebaulich 
nicht erforderlich ist. 
 
6.2.5  Material, Farbgebung 
Hierzu trifft der Vorhabenbezogene Bebauungsplan keine Festsetzungen, das dies städtebau-
lich nicht erforderlich ist. 
 
6.2.6  Stellplätze, Nebenanlagen 
Die Unterbringung der privaten Stellplätze ist auf den privaten Grundstückflächen  bzw. den 
privaten Verkehrsflächen vorgesehen. Der Bebauungsplan nimmt die Standorte der Stellplätze 
innerhalb der privaten Verkehrsfläche als Hinweis in den Bebauungsplan auf. Zur Integ ration 
der Stellplätze in das Landschaftsbild werden die Stellplätze durch zu pflanzende Laubbäume 
begrünt. Zur Freihaltung der Bauflächenrandbereiche von Nebenanlagen und Stellplätzen wird 
bestimmt, dass diese nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind.

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Bebauungsplanung  
8 
 
6.2.7  Freiflächen 
Um die das Plangebiet prägende Vegetation zu erhalten und zu entwickeln, sollen die Teile der 
Baugrundstücke, die nicht für eine zulässige bauliche Nutzung benötigt werden, mit Obst- oder 
Laubbäumen bepflanzt werden (1 Baum pro 200 qm Grundstücksfläche). 
 
6.2.8  Werbeanlagen 
Entsprechend der bestehenden und geplanten Nutzungsstruktur sind Werbeanlagen nur an der 
Stätte der Leistung zulässig. Ausgenommen sind einheitlich gestaltete, gruppenweise zusam-
mengefasste Hinweisschilder. Freistehende Werbeanlagen sind nicht zulässig. Die Größe der 
Werbeanlagen ist auf 10qm begrenzt. Sie dürfen nur unterhalb der Gebäudetraufe angebracht 
werden. 
 
6.3  Verkehrsflächen / Erschließung 
Im Zuge der Entwicklung des Plangebietes ist die vorhandene Ausbaubreite des  Erschli e-
ßungsweges „Wolbecker Windmühle“ innerhalb des Plangebietes von 3,50 m nicht ausre i-
chend. Der Vorhaben- und Erschließungsplan nimmt die bestehende Dimensionierung der be-
stehenden Haupterschließung „Wolbecker Windmühle“ auf und sieht eine Breite von 5,50m 
Fahrbahn und 1,50m Gehweg vor als Regelmaß vor. Fahrbahn und Gehweg werden reduziert 
bzw. dort verschwenkt, wo besonders sensible Bereiche der Wallhecke zu schützen sind. 
 
Die Erschließung des Plangebietes in Ost-West-Richtung ist als private Verkehrsfläche mit ei-
nem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu Gunsten von Anliegern und Erschließungsträgern fest-
gesetzt. Die Fahrbahnbreite beträgt 5,50m. Ein Bankett von 0,5 m Breite grenzt die Fahrbahn 
von dem 7,5 m breiten offen gelegten Wasser lauf ab, der als private Grünfläche fes tgesetzt 
wird. 
 
6.4 Ver- und Entsorgung / technische Infrastruktur 
 
6.4.1. Haupterschließung „Wolbecker Windmühle“ 
Der parallel zur Erschließungsstraße verlaufende Graben dient derzeit der Straßenentwäss e-
rung. Im Zuge der Umsetzung der Planung ist eine Verfüllung des Grabens notwendig. Ein An-
schluss der anliegenden Grundstücke an den vorhandenen Mischwasserkanal ist möglich. 
 
6.4.2.  Private Erschließung „Goldbrink“   
Der zurzeit im Plangebiet verrohrte Wasserlauf (DN 400) wird auf seiner gesamten Strecke 
stillgelegt. Teile des Wasserlaufes, die nicht offen gelegt werden, werden durch ein Rohr (DN 
800) ersetzt. 
 
Die Entwässerung der privaten Erschließung und der angrenzenden Grundstücke erfolgt über 
den offen gelegten Wasserlauf.  
 
Die Erschließungsplanung sieht die Neuverlegung eines Schmutzwasserkanals (DN 250) vor, 
der an den bestehenden Kanal in der Straße „Wolbecker Windmühle“ angeschlossen wird. 
 
6.4.3.  Trinkwasser 
Gemäß Aussage der Stadtwerke Münster kann für das gesamte Plangebiet die Trinkwasser-
versorgung über eine vorhandene Wasserleitung in der Straße Wolbecker Windmühle siche r-
gestellt werden. Dazu ist es notwendig, eine weitere Wasserersorgungsleitung in das geplante 
Baugebiet zu verlegen. 
 
 
6.4.4.  Energieversorgung 
Um die Stromversorgung zu gewährleisten, ist eine Trafo-Station erforderlich, die im Bereich 
südlich der Einmündung der Planstraße untergebracht werden soll (notwendige Fläche 3m X 
5m). Des Weiteren ist ein Anschluss an das bestehende Gasversorgungsnetz möglich. Für die

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Bebauungsplanung  
9 
Verlegung der erforderlichen Erschließungsleitungen auf privatem Grund sind entsprechende 
vertragliche Vereinbarungen zwischen der Stadtwerke GmbH und der Vorhabenträgerin erfor-
derlich. 
 
6.5  Gemeinbedarf/soziale Infrastruktur 
Hierzu trifft der Vorhabenbezogene Bebauungsplan keine Festsetzungen, da Gemeinbedarfs-
anlagen im Plangebiet nicht vorgesehen sind. 
 
6.6  Grünflächen / Begrünung 
 
6.6.1  Öffentliche Grünflächen 
Öffentliche Grünflächen sind im Plangebiet nicht vorgesehen. 
 
6.6.2  Private Grünflächen 
Der Vorhaben- und Erschließungsplan setzt den Bereich des offen gelegten Grabens in einer 
Breite von ca. 7,5m als private Grünfläche fest. Ebenso ist die Ausgleichsfläche im Südwesten 
des Plangebietes ergänzend als private Grünfläche festgesetzt. 
 
Um die weitestgehende Eingrünung des Plangebietes und einen „fließenden“ Übergang zur 
Landschaft zu erreichen, setz t der Vorhabenbezogene Bebauungsplan für die nicht für eine 
andere Nutzung benötigten Teile der Baugrundstücke eine Mindestbepflanzung aus heim i-
schen Obst- oder Laubgehölzen fest (siehe textliche Festsetzung Nr. 7). 
 
6.6.3  Wald/Flächen für die Landwirtschaft 
Eine Festsetzung von Flächen für die Landwirtschaft oder Wald erfolgt nicht. 
 
6.6.4  Erhaltungsgebote 
An den südlichen, westlichen und östlichen Grenzen des Plangebietes ist ein 5m breiter 
Pflanzstreifen vorgesehen. Er dient dem Erhalt der bestehenden teilweisen Eingrünung des 
Plangebietes. Zur vollständigen Eingrünung bedarf es einer Ergänzung der bestehenden Vege-
tation. (siehe textliche Festsetzung Nr. 5) 
 
6.6.5 Ausgleichsflächen 
Der Vorhaben- und Erschließungsplan setzt eine Dreiecksfläche im Süd -Westen des Plange-
bietes als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Na-
tur und Landschaft fest. Im südöstlichen Teil der Ausgleichsfläche  wird die bestehende, das 
Plangebiet nach Süden abgrenzende Baumreihe, durch eine Baumpflanzung weitergeführt. Es 
ist weiterhin die Anlage einer Obstwiese vorgesehen. Damit ist die Einbindung des Plangebie-
tes in den Landschaftsraum an seinen südlichen und westlichen Grenzen siche rgestellt. Die 
Maßnahmen werden im Detail im landschaftspflegerischen Begleitplan zum Vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan beschrieben. Die durchzuführenden Maßnahmen werden im Durchfü h-
rungsvertrag geregelt. 
 
6.7 Immissionsschutz 
Zur Vermeidung von Lärmeinwirkungen auf die bestehenden und geplanten Dienstleistungsbe-
triebe und den hohen Anteil an Betriebsleiterwohnungen werden die Abstandsklassen I –  VII für 
die gewerbliche Baufläche ausgeschlossen. Weitere Vorkehrungen zur Vermeidung von I m-
missionen im Plangebiet sind nicht notwendig.  
 
Bei dem geplanten Ausbau der Erschließ ungsstraße „Wolbecker Windmühle“ handelt es sich 
um eine wesentliche Änderung im Sinne der 16. BiMSchV (Straßenverkehrslärmschutzverord-
nung). Auf Grundlage der zu erwartenden  Verkehrsmengen von wesentlich unter 3.000 
Kfz/DTV bestehen keine Anspruchsvoraussetzungen auf passiven Lärmschutz. Die einschlägi-
gen Immissionsgrenzwerte werden nach überschlägiger Ermittlung unterschritten.

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Bebauungsplanung  
10 
 
6.8  Altlasten/Altstandorte 
Die überplanten Flächen waren in der Vergangenheit landwirtschaftlich bzw. gartenbaulich ge-
nutzt. Ein Verdacht auf Altlasten besteht nicht.  
 
6.9  Denkmalschutz/Archäologie 
Belange des Denkmalschutzes sind nicht betroffen. Zum Verhalten bei der Entdeckung von 
Bodenfunden enthält der Bebauungsplan einen entsprechenden Hinweis. 
 
 
7.  Flächenbilanz 
 
Plangebietsgröße:   ca. 1,44 ha = (100,0 %) 
davon 
Bauflächen:    ca. 0,80 ha = ( 55,6 %) 
Straßenverkehrsflächen:   ca. 0,10 ha = (   6,9 %) 
private Verkehrsflächen (GFL): ca. 0,13 ha = (   9,1 %) 
private Grünflächen:   ca. 0,10 ha = (   6,9 %) 
Ausgleichsflächen:   ca. 0,21 ha = ( 14,6 %) 
Erhaltungs- u. Pflanzflächen:  ca. 0,10 ha = (   6,9 %) 
 
 
8. Auswirkungen auf die Umwelt  /  Umweltbericht gem. § 2 a BauGB 
 
8.1.  Rahmen der Umweltprüfung 
Der vorliegende Umweltbericht ist auf Basis einer Umweltprüfung gemäß der Anlage zu § 2 
Abs. 4 und § 2a des Baugesetzbuches in der derzeit gültigen Fassung erstellt worden. 
 
Die Umweltprüfung erfolgte auf Basis der Untersuchungsergebnisse des landschaftspflegeri-
schen Begleitplanes des Ingenieurbüros NTS und Daten aus dem Umwelt kataster der Stadt 
Münster. Die Daten sind hinreichend, um die notwendige Umweltfolgeneinschätzung vorne h-
men zu können. 
 
8.2  Kurzdarstellung der Planung 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan verfolgt das Ziel, den bestehenden Charakter des Ge-
werbegebietes „Wolbecker Windmühle“, bestimmt aus Dienstleistungsbetrieben unterschiedli-
cher Branchen (Softwareentwicklung, Geburtshaus, Werbeagentur etc.) nach Süden zu erwei-
tern und rechtlich zu fixieren. 
 
Die Planung sieht die Anlage von 5 Dienstleistungsbetrieben sowie einem Hotel mit bis ca. 20 
Betten vor. Eines der zukünftigen Gebäude ist bereits errichtet, derzeit jedoch ungenutzt. Die 
landwirtschaftliche Nebenstelle mit Wohnfunktion wird in die Planung integriert, liegt aber a u-
ßerhalb des Geltungsbereiches des Vorhaben- und Erschließungsplanes. 
 
Die Gebäude mit bis zu zwei Vollgeschossen in offener Bauweise orientieren sich in der 
Baumasse und Anordnung innerhalb des Grundstückes an dem umliegenden Bestand. Die 
Erschließung der Flächen erfolgt durch den Ausbau (Erweiterung der Fahrbahn und Erstellung 
eines Gehweges) einer zurzeit als Wirtschaftsweg genutzten Trasse von der Straße Wolbecker 
Windmühle aus dem bestehenden Gewerbegebiet heraus. Die innere Erschließung des G e-
werbegebietes erfolgt über eine Privatstraße. 
 
Das Plangebiet umfasst eine Gesamtgröße von 1,44 ha. Der Vorhabenbezogene Bebauungs-
plan schafft die Voraussetzung für ca. 0,8 ha Nettogewerbefläche.

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11 
 
8.3  Fachgesetzliche Ziele und Vorgaben des Umweltschutzes 
 
Nachfolgend werden die in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten und für 
den Bebauungsplan bedeutsamen Umweltschutzziele dargestellt. Hierfür wurden die Fachge-
setze und – pläne berücksichtigt, die gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7g insbesondere zu berücksichtigen 
sind.  
 
Die Art, wie die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden, ergibt sich aus der 
nachfolgenden Beschreibung und Bewertung der in der Umweltprüfung ermittelten Umwel t-
auswirkungen, die in der bauleitplanerischen Abwägung berücksichtigt werden.  
 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 25.03.2002 (BGBl. I S. 2002, 1193), zuletzt ge-
ändert durch Art. 40 G v. 21. 6.2005 BGBl. I 1818 
•  Gemäß den Zielen des Naturschutzes und der Landschaftspflege (§ 1) sind Natur und 
Landschaft auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlagen des Menschen 
auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und unbesiedelten 
Bereich  zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln und, soweit erforderlich wiederherz u-
stellen.  
 
Im vorliegenden Umweltbericht erfolgen eine Darstellung des derzeitigen Zustands von Natur 
und Landschaft im Plangebiet und der Umgebung sowie eine Prognose der Auswirkungen der 
Planung auf die Schutzgüter. Der Eingriff in Natur und Landschaft wird bilanziert, der notwendi-
ge Kompensationsflächenbedarf benannt und der Nachweis des landschaftsrechtlichen Aus-
gleiches erbracht. 
 
Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17.03.1998 (BGBl. I 1998, S. 502), zuletzt 
geändert durch Art. 3 G v. 9.12.2004 (BGBl. I S. 3214) 
 
Landesbodenschutzgesetz für das Land Nordrhein -Westfalen (LBodSchG) vom 9. Mai 
2000 (GV. NRW. 2000 S. 439) in der aktuellen Fassung 
 
Wassergesetz für das Land Nordrhein -Westfalen - Landeswassergesetz (LWG)  vom 
25.06.1995 (GV. NRW. S.926 / SGV. NRW. 77), zuletzt geändert am 03.05.2005 (GV. NRW. S. 
463) 
 
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I S. 
2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.6.2005 (BGBl. I S. 1818) m.W.v. 1.7.2005 
 
Wasserhaushaltsgesetz: Gemäß § 1a Satz 1 sind die Gewässer (Oberflächen gewässer, 
Grundwasser) als Bestandteil des Naturhaushalts und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen 
zu sichern.  
 
Die Oberflächengewässer und das Grundwasser werden im vorliegenden Umweltbericht unter 
Punkt 8.4.4 „Wasser“ behandelt. 
 
Bundesimmissionsschutzgesetz: Zweck dieses Gesetzes ist es, Menschen, Tiere und Pflan-
zen, den Boden, das Wasser, die Atmosphäre sowie Kultur- und sonstige Sachgüter vor schäd-
lichen Umwelteinwirkungen zu schützen und dem Entstehen schädlicher Umwelteinwirkungen 
vorzubeugen (§ 1).  
 
Im vorliegenden Umweltbericht werden die entsprechenden Verordnungen des Bundesimmis-
sionsschutzgesetzes zum Lärmschutz und zur Luftreinhaltung bei den Schutzgütern Menschen 
und Klima/Luft berücksichtigt.

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Bebauungsplanung  
12 
 
Landschaftsplan: Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des seit 1987 rechtskräftigen 
Landschaftsplanes „Werse“. Als zentrales Entwicklungsziel ist die Erhaltung einer mit natürli-
chen Landschaftselementen reich und vielfältig ausgestatteten Landschaft genannt. Besonders 
geschützte Biotope oder Bestandteile von Natur und Landschaft sind nicht vorhanden. 
 
Schutzausweisungen 
Im Plangebiet bestehen keine Schutzausweisungen des Natur- und Umweltschutzes. Von der 
Planung sind keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH -Gebiete) oder Europäi-
sche Vogelschutzgebiete betroffen.  
 
8.4  Umweltbeschreibung / Umweltbewertung und Wirkungsprognose 
 
8.4.1 Menschen 
 
Die Nutzung des Plangebietes besteht heute aus: 
 
•  einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle mit Wohnfunktion (gartenbauliche Nu t-
zung), 
•  landwirtschaftlicher Nutzfläche (Acker), 
•  Reste einer landwirtschaftlichen Hofanlage (Remise und Tor) und einem 
•  ungenutztem Fachwerkgebäude jüngeren Datums. 
 
Teile der der ehemaligen Hofflächen sind versiegelt. 
 
Nördlich grenzt das bestehende Gewerbegebiet „Wolbecker Windmühle“ an das Plangebiet an. 
Charakteristisch sind die Nutzungen der einzeln stehenden Gebäude durch Dienstleistungsbe-
triebe verschiedener Branchen. Das Gewerbegebiet wird zudem durch einen hohen Anteil an 
Betriebswohnungen geprägt. Im Süden und Osten  grenzen landwirtschaftliche Nutzflächen 
(Acker), im Westen eine Tierarztpraxis mit parkähnlichen Gartenflächen an. 
 
Die nächste, südlich des Plangebietes liegende, Wohnsiedlung ist ca. 300m vom Plangebiet 
entfernt. 
 
Das Bearbeitungsgebiet liegt nicht innerhalb einer Trinkwasserschutzzone. Private Trinkwas-
sergewinnung im Umfeld ist nicht bekannt. 
 
Erholung 
Das Plangebiet schließt im Süden an das bestehende Gewerbegebiet Wolbecker Windmühle 
an und bildet den Übergang zur freien Landschaft, die als einen Auss chnitt der münsterländi-
schen Parklandschaft zeigt. Über die Verlängerung der ausgebauten Erschließung „Wolbecker 
Windmühle“ besteht eine Fuß - und Radwegeverbindung über einen Wirtschaftsweg nach S ü-
den. Insgesamt nimmt das Plangebiet eine untergeordnete Erholungsfunktion wahr. 
 
Vorbelastung durch Immissionen 
Auf das Plangebiet wirken im Ist-Zustand Lärmimmissionen von der bestehenden Straße „Wol-
becker Windmühle“ nur eingeschränkt ein. Wolbecker Windmühle und in ihrer Verläng erung 
der Wirtschaftsweg Goldbrink dienen der Erschließung einer weiteren landwirtschaftlichen Hof-
stelle. Durch eine Wendeanlage wird ein nach Süden gerichteter Durchgangsverkehr unterbro-
chen. 
 
Innerhalb des Plangebietes besteht eine Verkehrsbelastung durch die rückwärtige Erschli e-
ßung des Gebäudes Wolbecker Windmühle Nr. 21. Obwohl von Norden erschlossen parken 
täglich ca. 6 –  10 PKW der Beschäftigten auf provisorisch errichteten Stellplätzen südlich des 
Gebäudes.

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Bebauungsplanung  
13 
Auswirkungen der Planung 
 
Nutzungsänderung 
Die bisherige landwirtschaftliche Nutzung im Plangebiet kann nicht aufrechterhalten werden. 
Für die gartenbauliche Nutzung gilt dies teilweise. Etwa die Hälfte der landwirtschaftlichen 
Nutzfläche (Ackerland) wird im Zuge der Planung zu einer Ausgleichsfläche aufgewertet. 
 
Aufgrund einer erhöhten Versiegelung der Flächen ist mit einer geringeren Versickerungsr ate 
bzw. einer geringeren Grundwasserneubildungsrate zu rechnen. 
 
Erholung 
Durch den Ausbau der Erschließung Wolbecker Windmühle in seiner südlichen Verlängerung 
und den Bau eines Ge hweges wird die nach Süden in den Landschaftsraum orientierte Fuß - 
und Radwegeverbindung sichergestellt. 
 
Die bestehenden und die geplanten Gebäude haben den Charakter landwirtschaftlicher Ho f-
strukturen und fügen sich gut in das Landschaftsbild ein. Die zu errichtenden Gebäude werden 
sich dem Bestand anpassen. 
 
Das geplante Gewerbegebiet erhält durch 
 
•  die Anlegung von Gärten um die geplanten Bürogebäude, 
•  sowie einen sowie einen 5m breiten Grundstücksstreifen, der als Erhaltungs- und 
Pflanzgebotsfläche nach §9 Abs.1 Nr. 25 a und b BauGB festgesetzt ist,  
•  in Kombination mit Festsetzungen zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft 
auf der nach §9 Abs.1 Nr. 20 BauGB festgesetzten Fläche,  
 
eine Einbindung in die Landschaft. 
  
 
Lärmimmissionen im Plangebiet 
•  Gliederung nach Abstandserlass NRW 
 
Innerhalb des geplanten Gewerbegebietes können Lärmemissionen der geplanten Gewerbebe-
triebe auftreten. Zur Vermeidung von Lärmeinwirkungen auf die bestehenden Dienstleistungs-
betriebe und den hohen Anteil an Wohnnutzungen werden die Abstandsklassen I –  VII im Ge-
werbegebiet ausgeschlossen. Eine Ansiedlung von Betrieben mit einem erhöhten Abstandser-
fordernis aufgrund von Lärmemissionen ist somit nicht zulässig. 
 
Die innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplans vorgesehenen Dienstleistungsbetriebe 
verursachen keine besonderen Emissionen. 
 
•  Ausbau der Wolbecker Windmühle 
 
Mit der Planung des Gewerbegebietes geht der Ausbau der Straße Wolbecker Windmühle ein-
her. Unter Berücksichtigung einer bestehenden Wal lecke (siehe Kapit el Pflanzen und Ti e-
re/biologische Vielfalt) wird die Erschließungsstraße von derzeit 3,0m auf eine Fahrbahnbreite 
von 4,0m bis 5,5 m ausgebaut.  
 
Die Verkehrslärmschutzverordnung ist anzuwenden, wenn durch einen erheblichen baulichen 
Eingriff eine Lärmpegelerhöhung um drei dB(A) entsteht. Das ist hier der Fall; es ha ndelt sich 
beim geplanten Straßenausbau um eine wesentliche Änderung im Sinne der Verordnung. Die 
Immissionsgrenzwerte der 16. BImschV werden aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens 
jedoch sicher eingehalten.

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Bebauungsplanung  
14 
Mit vollständiger Realisierung der Planung wird es im Plangebiet zu einem Bedarf aller Dienst-
leistungsbetriebe von ca. 20 Stellplätzen geben. Hinzukommen weitere 4-5 Stellplätze für das 
Hotel. Geht man davon aus, dass die rückwärtige Andienung des Gebäudes Wolbecker Wind-
mühle 21 nach baulicher Umsetzung der Planung entfällt (ca. 10 Stellplätzen) e rgibt sich ein 
zusätzliches Verkehrsaufkommen von ca. 15 PKW im Vergleich zum Ist -Zustand. Das Ve r-
kehrsaufkommen erfolgt in der Regel zu Arbeitsbe ginn und am späten Nachmittag zum A r-
beitszeitende. 
 
Damit ist eine nachhaltige Störung der Hotelnutzung nicht gegeben. 
 
8.4.2 Pflanzen und Tiere / biologische Vielfalt 
 
Grundlage der Darstellung des Schutzgutes Tiere und Pflanzen ist die im April 2005 durchge-
führte Erfassung der Biotoptypen, anhand derer Rückschlüsse auf die Artenzusammensetzung 
und die Bedeutung der Lebensräume gezogen werden können. In Abstimmung mit dem Amt 
für Grünflächen und Umweltschutz der Stadt Münster sind aufgrund der Biotopstrukt ur und 
qualitativen Ausprägung der Biotoptypen im Plangebiet keine speziellen faunistischen Untersu-
chungen durchgeführt worden, weil keine besonderen Arten zu erwarten sind. 
 
Die Biotoptypen sind durch Randlage am bestehenden Gewerbegebiet im Übergang zur freien 
Landschaft geprägt. 
 
Es sind folgende Biotop- und Nutzungstypen erfasst worden: 
 
•  Wallhecke 
•  Schnitthecke 
•  Ufergehölz 
•  Baumgruppe, Baumreihe 
•  Einzelbaum 
•  Graben 
•  Acker 
•  Ackerrain 
•  Rain 
•  Strukturarmer Ziergarten 
•  Strukturreicher Ziergarten 
•  Obstgarten, Obstwiese, Obstweide 
•  Gebäude 
•  Hofplatz 
•  Hofplatz, teilversiegelt 
•  Reitfläche 
•  Straße 
 
Insgesamt stellen die Biotoptypen neben der landwirtschaftlichen Fläche vor allem intensiv ge-
nutzte und überformte Freiflächen des landschaftlichen Siedlungsraumes dar. Bei den Beg e-
hungen vor Ort sind keine besonders schützenswerten Tier - oder Pflanzenarten vorgefunden 
worden. 
 
Im Rahmen der Ortsbegehungen wurden nur Arten des Siedlungsraumes und Kulturfolger an-
getroffen. 
 
Die Wallhecke ist zu den Biotoptypen mittlerer Qualität zu zähl en. Die Wallhecke steht nach 
dem Landschaftsgesetz unter gesetzlichem Schutz. 
 
Unter dem Aspekt des Biotopverbundes hat vor allem die Obstbaumreihe entlang der östlichen 
Grenze des Plangebietes eine Bedeutung, da diese das verbindende Element vom Gewässer

Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung  
Bebauungsplanung  
15 
in die freie Landschaft darstellt. Bei einer momentan unbebauten Freifläche weiter östlich e r-
scheint die Bedeutung derzeit zwar untergeordnet. Unter dem Aspekt einer möglichen Sie d-
lungserweiterung auf diesen Freiflächen ist der Erhalt der Baumreihe einschl ießlich der 
Schnittecke von besonderer Bedeutung. 
 
Auswirkungen der Planung 
 
Baubedingte Eingriffe, die über die anlagebedingten hinausgehen, sind nicht zu erwarten bzw. 
vermeidbar. So ist im Bauablauf durch eine fachgerechte Sicherung eine Gefährdung und Be-
schädigung der zu erhaltenden Bäume insbesondere der Straßenbäume auszuschließen. 
 
Anlagebedingt sind sowohl der Verlust an Gras - und Staudenfluren durch Versiegelung und 
Veränderung der Nutzungen als auch die Rodung vorhandener Bäume zu nennen.  
 
Tabelle 1: Bilanzierung der Eingriffe in den Gehölzbestand 
 
Eingriffsgegen- 
stand 
Lage des Eingriffes Umfang Summe 
Gewerbegebiet -- 
Private Erschließung 5 St. Laubbäume 
Öffentliche Erschl. -- 
5 St. 
Gewerbegebiet 6 St. 
Private Erschließung --- Obstbäume 
Öffentliche Erschl. -- 
6 St. 
 
Die Tabelle 1 gibt einen Überblick über die Höhe und den Ort der notwendigen Baumfällungen. 
Es handelt sich bei den Obstbäumen um Gehölze mit 20 -30 cm Stammdurchmesser, die als 
Gruppe den Bestand eines Obstgartens darstellen. Eine Rodung ist nicht zu vermeiden, ohne 
die grundsätzlichen Ziele der Planung in Frage stellen zu müssen. Die Laubbäume bilden eine 
kleine Erlengruppe nördlich des östlichen Bestandsgebäudes. Auch hier ist ein Eingriff nich t 
vermeidbar.  
 
Es besteht die Gefahr einer nachhaltigen Beeinträchtigung der Wallhecke. Anhand von Ver-
meidungsmaßnahmen wird erläutert, dass durch eine Anpassung des Straßenausbaus im 
Querschnitt und in der Lage auf die besondere Situation der Wall reagiert werden kann. Diese 
Maßnahmen sind geeignet, erhebliche Beeinträchtigungen in die Wallhecke zu vermeiden. 
 
Weitere Eingriffe wie beispielsweise in den Biotopverbund sind aufgrund der Lage am Rande 
des Siedlungsraumes nicht gegeben.  
 
Vermeidungsmaßnahmen 
Die Eingriffe in Natur und Landschaft werden mit nachfolgenden Maßnahmen vermieden bzw. 
auf ein Mindestmaß minimiert.  
 
•  V1 –  Schutz der Wallhecke 
Die Wallhecke entlang der Wolbecker Windmühle wird einschließlich der Bäume  erhalten und 
die Beeinträchtigungen auf ein Minimum reduzier t. Die notwendige Erschließung des Gewer-
begebietes macht den Ausbau des bestehenden Wirtschaftsweges notwendig. In i ntensiver 
Abstimmung mit dem Tiefbauamt und dem Amt für Grünflächen und Umweltschutz wurde fol-
gender Kompromiss zwischen notwendiger Ausbaumaßnahme und gefordertem Erhalt der 
Wallhecke gefunden. 
 
Wie die Abbildung 3 zeigt, hat der Wirtschaftsweg im Bestand eine Breite von ca. 3,0 m mit 
beidseitigem Bankett von je 1,0 m. Östlich schließt sich an das Bankett die Grabe nböschung 
an. Die Wallhecke beginnt auf der Hälfte der straßenabgewandten Böschung.

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Bebauungsplanung  
16 
Die ursprüngliche Forderung seitens der Straßenplanung, eine 6 m breite Fahrbahn mit bei d-
seitigem Gehweg umzusetzen, hätte massive Eingriffe in den Graben und die Wallhec ke zur 
Folge. Selbst bei einem minimalen Ausbau des Wirtschaftsweges auf eine Breite von 5,5 m 
ohne Gehweg wären Eingriffe in den Graben nicht zu vermeiden. 
 
Unter diesem Ansatz wurde festgehalten, dass der Verlust des Grabens und dem Bau eines 
Abwasserkanals hingenommen werden kann, sofern der Erhalt der Wallhecke sichergestellt ist.  
 
Die Abbildung 2 macht deutlich, dass es möglich ist, eine 5,50 m breite Fahrbahn mit einseiti-
gem Gehweg und Schrammbord zu realisieren, ohne die Wallhecke massiv zu beeinträchtigen. 
Die Eingriffe in die Wallhecke werden sich auf einzelne Strauchrodungen im Randbereich s o-
wie Schnittarbeiten zur Sicherung des Lichtraumprofils beschränken.  
 
Abbildung 2: Schnitt Wallhecke - Planung 
 
 
 
Abbildung 3: Schnitt Wallhecke - Bestand

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Bebauungsplanung  
17 
 
Zusätzlich wurde abgestimmt, dass im Bereich der Baumstandorte die Fahrbahn auf 4,0 m ein-
geengt und der Gehweg verschwenkt wird. Eine Beeinträchtigung des Wurzelraumes ist somit 
auf ein Minimum reduziert, da in diesen Bereichen der Gehweg vollständig im Bereich der Gra-
benverfüllung liegt.     
 
Die Grabenverfüllung hat so zu erfolgen, dass ein geeignetes wasser- und luftdurchlässiges 
Material zur Schonung der Gehölz wurzeln eingebracht wird. 
 
•  V2 –  Schutz von landschaftsprägenden Baumreihen 
 
Zur Erhaltung der Baumreihe entlang der südlichen und östlichen Geltungsbereichsgrenze wird 
eine Erhaltungs- und Pflanzgebotsfestsetzung in einer Breite von 5m vorgenommen. 
 
 
Ausgleichsmaßnahmen 
Folgende Ausgleichsmaßnahmen werden vorgenommen: 
 
•  Ergänzung vorhandener Baumreihen 
Sukzessive Ergänzung zu einer geschlossenen Baumreihe als Abgrenzung zur freien Lan d-
schaft.       
 
•  Baumpflanzungen in privaten Freiflächen 
Erhaltung der vorhandenen Durchgrünung des Plangebietes zu erhalten und Vermeidung 
großer Gebäudekomplexe und Förderung der bestehenden kleinteiligen Baustruktur. 
 
•  Bepflanzung Stellplätze 
Gewährleistung einer gestalterischen Einbindung der Stellplätze in das Siedlungsbild und Ver-
ringerung der Aufheizung des  
 
•  Anlage und Entwicklung einer Obstwiese 
Die Fläche für Maß nahmen des Naturschutzes und der Landschaft wird, dem bestehenden 
Landschaftsbild entsprechend, als Obstwiese entwickelt.

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Bebauungsplanung  
18 
 
Eingriff- und Ausgleichsbilanzierung 
Die Eingriffsbilanzierung erfolgt gemäß dem Bewertungsverfahren der Stadt Münster, hier 
„Bewertung von Eingriffen in Natur und Landschaft nach § 4 LG im Stadtgebiet von Münster“. 
Bewertet wird der jetzige Zustand des Plangebietes einschließlich der vorgesehenen Flächen 
für Kompensationsmaßnahmen sowie das geplante Bauvorhaben einschließlich der geplanten 
Kompensationsmaßnahmen.  
 
Die Bewertung ergibt folgendes Ergebnis: 
 
•  Bewertung Bestand         44.456 GW  
•  Bewertung Planung         43.365 GW  
Biotopwertdifferenz von -1.091 GW 
 
Nach Durchführung sämtlicher Maßnahmen im Untersuchungsgebiet ergibt sich eine gering-
fügige Biotopwertdifferenz von -1.091 GW.  
 
Der Eingriff kann somit im Planungsgebiet zu fast 100 % kompensiert werden. 
 
Die entsprechenden Maßnahmen zur Kompensation des Eingriffes werden im Durchführungs-
vertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelt. Die Beschreibung der Maßna h-
men ist im Detail dem landschaftspflegerischen Begleitplan zu entnehmen. 
 
8.4.3 Boden 
 
Durch die geplante Nutzung kommt es zu umfangreichen Versiegelungen durch Bebauung 
und in geringerem Umfang durch Flächenbefestigung  und somit zu einer Reduzierung der 
Bodenfunktionen wie Grundwasserneubildung oder Biotopentwicklung. 
 
Insgesamt ist anlagebedingt mit einer vollständigen Zerstörung der Lebensraumfunktion des 
Bodens von 5.425 m2 zu rechnen. Der Versiegelungsumfang wurde in der Eingriffsbilanzie-
rung entsprechend berücksichtigt.  
 
Die nicht befestigten oder überbauten Flächen werden zukünftig als Gartenland genutzt. So-
mit wird es betriebsbedingt zu einer Anreicherung der Auflageschicht des Gartenbodens 
kommen. Mit zusätzlichen baubedingten Eingriffen ist unter Beachtung geltender Gesetze und 
Regeln der Technik zum Schutz des Bodens nicht zu rechnen.  
 
Insgesamt ist der Eingriff in das Schutzgut Boden trotz der Vermeidungsmaßnahmen als e r-
heblich einzuschätzen.  
 
8.4.4 Wasser 
 
Vom Südosten aus verläuft ein Nebengewässer WL 32 899 001 in Ost-West-Richtung auf hal-
ber Höhe das Plangebiet. Während das Gewässer außerhalb des Plangebietes eine mit tlere 
bis geringe Strukturgüte aufweist und nur durchschnittliche Wasserqualitäten vermut en lässt, 
ist es innerhalb des Bearbeitungsraumes vollständig verrohrt. 
 
Der Grundwasserleiter wird von Geschiebesand und Vorschüttsanden gebildet, die von G e-
schiebemergel / -lehm unterlagert werden. Bereichsweise reicht der Geschiebelehm bis zur 
Geländeoberfläche. In Bachsenken werden die glazialen Sedimente von Auensedimenten ü-
berlagert.

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Bebauungsplanung  
19 
Das Grundwasser strömt in nördliche und westliche Richtung. Vorfluter ist die Angel. Für die 
Grundwassereinheit liegen keine Beschaffenheitsdaten vor.  
 
Im nördlich an den Geltungsbereich anschließenden Gewerbegebiet wurden im Jahre 1993 
Bodenuntersuchungen durchgeführt. Danach ist mit einem Grundwasserstand von ca. 0,6 bis 
ca. 1,5m u. GOK zu rechnen. Die anstehenden schluffigen Sande und sandigen Schluffe wei-
sen Durchlässigkeiten kf von 10 -4 bis 10 -8 m/s auf. Demnach ist Versickerung von Niede r-
schlagswasser bei hohen Grundwasserständen und geringen Durchlässigkeitsbeiwerten der 
Böden nicht möglich.  
 
Die Entwicklungsmöglichkeit grundwasserbeeinflusster Biotope mit hoher Schutzwürdigkeit ist 
nicht gegeben. 
 
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb einer Trinkwasserschutzzone. Private Trinkwassergewi n-
nung im Umfeld ist nicht bekannt. 
 
Auswirkungen der Planung 
Bei einer eventuellen Unterkellerung ist mit einem kurzfristigen Eingriff in das Grundwasser zu 
rechnen. 
 
Durch die anlagebedingte Teil- und Vollversiegelung von Boden bei gleichzeitiger Versickerung 
des anfallenden Regenwassers kommt es zu einer räumlichen und zeitlichen Verlagerung der 
Grundwasserneubildung, die jedoch als unerheblich einzuschätzen ist. 
 
Der im Bestand verrohrte Abschnitt des Gewässers innerhalb des Plangebietes soll durch die 
Umsetzung des Bebauungsplanes auf einer Länge von 60 % der Gesamtverrohrung wi eder 
geöffnet werden. Auch wenn durch die verbleibende Verrohrung eine Durchgängigkeit für viele 
Tierarten des Gewässers nicht gegeben ist, stellt die Maßnahme eine deutliche Verbesserung 
und Bereicherung des Natur- und Landschaftshaushaltes dar. 
 
Betriebsbedingt kann es zu geringfügiger Änderung der Grundwasserneubildung kommen, da 
Teile des Regenwassers direkt für den Eigenbedarf genutzt werden, was insgesamt j edoch 
ebenfalls als unerheblich zu bewerten ist. Von besonderen Gefährdungen des Grun dwassers 
durch die Planung ist nicht auszugehen. 
 
Insgesamt hat die Planung den positiven Effekt der Öffnung des Gewässers, dem eine Verfül-
lung des Grabens sowie geringe Auswirkungen des Grundwassers entgegenstehen. 
 
Vermeidungsmaßnahmen 
•  V6 - Schutz des Grundwassers 
Die gegen Schadstoffeintrag sensiblen Böden mit geringer Pufferung sind zu beachten. Schad-
stoffeintrag während der Bauphase oder im Betrieb ist durch Beachtung gängiger R egeln der 
Technik zu verhindern. 
 
•  V7 - Schutz des Gewässers 
Schadstoffeintrag in das Gewässer während der Bauphase oder im Betrieb ist durch Beach-
tung gängiger Regeln der Technik zu verhindern.  
 
•  V8 - Regenwasserversickerung innerhalb der Grundstücke 
Die Auswirkungen der Flächenversiegelung auf das Schutzgut Wasser im Sinne der Grun d-
wasserneubildungsrate ist durch die Ableitung und Versickeru ng des unbelasteten oder 
schwach belasteten Regenwassers der Verkehrs- und Dachflächen innerhalb der Grundstücke 
zu vermeiden. Sämtliches Regenwasser ist über Sickermulden in den privaten Freiflächen kon-
trolliert zu versickern oder aber dem zu öffnenden Gewässer zuzuführen.

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Bebauungsplanung  
20 
 
•  V9 - Reduzierung der Flächenversiegelung 
Sowohl mit Bezug auf das Schutzgut Wasser als auch das Schutzgut Boden sollten in befestig-
ten Flächen wie Zufahrten und Terrassen nur teilversiegelte Bauweisen ausgeführt werden. 
Zum einen kann so die Veränderung der Grundwasserneubildung verringert werden und zum 
anderen stehen die Flächen in minimalem Umfang weiterhin als Lebensraum für Pflanzen und 
Tiere zur Verfügung.  
 
 
Das im Bestand verrohrte Gewässer wird im Bereich außerhalb der Privatstraße geöffnet. Das 
Gewässer kann aufgrund der technischen Anforderungen nur bedingt naturnah gestaltet we r-
den. Im weiteren Verfahren wird geprüft, in welcher Form die Integration von Steinschüttungen 
und die Pflanzung von gewässerbegleitender Staudenflora (z.B. Faschinen mit Blu tweiderich-
Besatz) bei effektiver Pflege von der Privatstraße aus oder die Pflanzung gewässerbegleite n-
der Gehölze (Weiden, Erlen) an der Böschungsoberkante möglich sind. 
 
8.4.5 Klima / Luft 
 
Die zu planende Fläche hat keine Funktion innerhalb großräumiger klimaökologischer Au s-
gleichsräume oder Belüftungskorridore. Auf unversiegelten, unbebauten und landwirtschaftlich 
genutzten Flächen entsteht generell Kaltluft. Diese Funktion der Flächen wird durch Versiege-
lung und Bebauung grundsätzlich geändert. 
 
Die Flächen sind bereits durch Hausbrand und Kleingewerbe des umliegenden Siedlungsrau-
mes vorbelastet. Bei einem insgesamt ländlichen Gebiet ist die Gesamtbelastung durch Ko h-
lenmonoxid als mittelmäßig zu bewerten. Belastungen der Luft durch Kfz-Verkehr, im Besonde-
ren durch Kohlenwasserstoffe und Stickoxide, gehen in nur sehr geringem Maße von der  
Münsterstraße aus.  
 
 Belastungen durch Ruß durch lokale Emittenten sind nicht gegeben. Das relativ neue Gewer-
begebiet im Norden  sowie die Wohnbauflächen im Südosten sind bereits auf aktuellem Stand 
der Technik realisiert worden und tragen zu keiner nennenswerten Feinstaub-Belastung bei.  
 
Aufgrund der geringen Größe des Plangebietes sind Auswirkungen auf die klimatische Situati-
on nicht zu erwarten.   
 
Auswirkungen der Planung 
Baubedingt kann es kurzfristig zu einer geringfügig erhöhten Belastung der Luft durch Bauma-
schinen kommen, die jedoch zu vernachlässigen sind. 
 
Die Veränderungen des Mikroklimas durch die Erhöhung der Versiegelung sind aufgrund der 
geringen Eingriffsintensität und des bioklimatisch unproblematischen Raumes nachrangig. 
 
Mit weiteren betriebsbedingten Auswirkungen ist nicht zu rechnen. 
 
8.4.6 Landschaft 
 
Der gesamte Landschaftsraum stellt einen typischen Ausschnitt der münsterländischen Par k-
landschaft dar. Es handelt sich um einen mittelmäßig strukturierten, mäßig bzw. gering reliefier-
ten zum Teil landwirtschaftlich genutzten Raum, der durch Hecken und Einzelbäume s owie 
Baumreihen gegliedert wird.  
 
Ausgleichsmaßnahme 
•  M5 –  Öffnung der Gewässerverrohrung

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Bebauungsplanung  
21 
Die Gebäude stellen typisch westfälische Hofstrukturen dar und fügen sich gut in das Lan d-
schaftsbild ein. Das eher standardisierte Wohngebäude im Norden wird durch die reich struktu-
rierte Gartenanlage nicht als Fremdkörper empfunden. 
 
Der Raum weist insgesamt eine mittlere Eigenart und Strukturvielfalt auf. Von erhöhter Bedeu-
tung sind alle älteren Einzelbäume und Baumreihen, die als typisch für das Münsterland anzu-
sprechen sind. Sämtliche Gehölzstrukturen stellen gliedernde und beleb ende Strukturen dar, 
denen je nach Geschlossenheit und Höhe zusätzlich eine abschirmende Funktion zukommt. 
 
Die mögliche Funktion des Gewässers im Nordosten ist innerhalb des Plangebietes durch die 
Verrohrung unterbunden. Eine Erhöhung der Struktur - und Ve getationsvielfalt innerhalb des 
Landschaftsraumes ist somit nicht gegeben.  
 
Auswirkungen der Planung
 
Baubedingt ist mit einer kurzfristigen Belastung angrenzender Erholungsaktivitäten durch Bau-
lärm zu rechnen, die jedoch insgesamt als unerheblich zu bewerten ist.  
 
Als Auswirkungen der Planung ist die positiv einzuschätzende Öffnung des Gewässers als wei-
teres gliederndes Element der Landschaft zu nennen, die den bereits sichtbaren Teil des Ge-
wässers fortführt und eine visuelle Wahrnehmung vom Goldbrink aus ermöglicht.  
 
Die Eingriffe in den Gehölzbestand innerhalb des Plangebietes haben bei einer Eingriffsintensi-
tät, wie in dem vorliegenden Gestaltungsvorschlag darstellt, nur geringe Auswirkungen auf das 
Landschaftsbild. Trotz der notwendigen Fällungen bleibt der durchgrünte Charakter des Gebie-
tes erhalten. Mit den geplanten Gebäuden werden neue Sichtbezüge g eschaffen, die sich an 
dem Erscheinungsbild des umliegenden Bestandes orientieren. Die vorhandenen Baumreihen 
als Abrundung des Siedlungsraumes bleiben erhalten. 
 
Allerdings ergibt sich eine Veränderung des Landschaftsbildes aufgrund der neuen hinzutr e-
tenden Bebauung, die nur teilweise ausgeglichen werden kann. 
 
8.4.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
 
Es befinden sich keine Baudenkmäler im Sinne des Denkmalschutzgesetzes NRW im Plange-
biet. Ein Vorkommen von Bodendenkmalen ist nicht bekannt. Wenn bei Erdarbeiten Bode n-
denkmäler entdeckt werden; ist dies ist der Stadt Münster oder dem Landschaftsverband West-
falen-Lippe, Westf. Museum für Archäologie/Amt für  Bodendenkmalpflege, Münster, anzuzei-
gen und die Fundstelle ist unverändert zu erhalten. 
 
8.4.8 Wechselwirkungen der Schutzgüter 
 
Die Wechselwirkungen werden indirekt über die beschriebenen Umweltauswirkungen auf die 
einzelnen Schutzgüter erfasst und dort beschrieben. Als Wechselwirkung ist hier z.B. die Ver-
änderung der Grundwasserneubildungsrate auf Grund der Bodenversiegelung zu nennen.  
 
Mit darüber hinaus gehenden entscheidungsrelevanten Wechselwirkungen zwischen den 
Schutzgütern ist nicht zu rechnen.  
 
8.4.9 Zusammenfassung der erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen 
 
Die im Rahmen der gesetzlichen Eingriffsregelung durchzuführende Ermittlung der Beeinträch-
tigung von Natur und Landschaft und die zum Ausgleich erforderlichen Kompensationsma ß-
nahmen setzen eine Quantifizierung der Eingriffe voraus. Wenngleich ökologische Zusammen-
hänge prinzipiell nicht in Wertdaten gefasst werden können, der Verlust von Arten nicht in 
Wertpunkten aufrechenbar ist, bedarf es dennoch einer in Wert Setzung aller Eingri ffe und 
Kompensationsnachweise nach gleichen und nachvollziehbaren Bewertungsgrößen.

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Bebauungsplanung  
22 
 
Auch unter Berücksichtigung von Maßnahmen der Eingriffsvermeidung und -verringerung so-
wie des Ausgleichs bleiben bei Planungen wie der vorliegenden de facto durch den realen Ver-
lust von Lebens- und Teillebensräumen, von offenporigen und versickerungsfähigen Bodenflä-
chen in Folge von Flächenversiegelungen irreversible Beeinträchtigungen des Naturhaushalts 
bestehen, da eine Vermehrung des Schutzgutes Boden nicht möglich ist. 
 
Die Eingriffe in die einzelnen Schutzgüter sind auf Grundlage der vorherigen Ausführungen in 
der Tabelle 2 zusammenfassend bewertet.  
 
Schwerpunkt des Eingriffes stellt der Eingriff in das Schutzgut „Boden“ und in das Schutz gut 
„Landschaft“ in Form der Bodenversiegelung dar. Die Eingriffe sind auch durch Ausschöpfung 
möglicher Vermeidungsmaßnahmen nicht zu umgehen ohne das Planungsziel in Frage zu stel-
len. Ansonsten werden die Eingriffe durch die vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen fast voll-
ständig kompensiert. 
 
Tabelle 2: Zusammenfassende Bewertung der Eingriffsituation 
 
Schutzgut Eigenschaft Bewertung 
Boden Verlust an Infiltrationsfunktion 
Verlust an Lebensraumfunktion 
?? 
?????  
Wasser Veränderung der Grundwasserneubil-
dung ?? 
Klima und Luft Veränderung des Mikroklimas ? 
Pflanzen und Tiere 
Eingriff in den Baumbestand 
Eingriff in die vorhandene Wiesen- und 
Staudenflur 
Eingriff in Strauchgruppen  
??? 
?? 
? 
Landschaftsbild und land-
schaftsbezogene Erholung 
Gliederung des Siedlungsraumes / Orts-
bildes ?????  
 
 
8.5 Nichtdurchführung der Planung  (Prognose Null-Variante) 
 
Es ist davon auszugehen, dass ohne die Planung die landwirtschaftliche Nutzung der Flächen 
weiter betrieben würde und damit der derzeitige Umweltzustand wie für die einzelnen Schutz-
güter beschrieben, weitgehend erhalten bliebe.  
 
Die Gesamtverrohrung des Gewässers bliebe allerdings bestehen. 
 
8.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 
 
Unter der Voraussetzung der Pl anung eines Gewerbegebietes unter weitgehender Beibehal-
tung der Lage der Erschließung sind Alternativen höchstens durch eine anderweitige Stellung 
der geplanten Betriebsgebäude denkbar, die jedoch keine grundsätzliche Änderung hinsichtlich 
der Umweltauswirkungen zur Folge haben würden. 
 
8.7 Überwachung  (Monitoring) 
 
Gemäß § 4c BauGB sind die erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchfü h-
rung der Bauplanung eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteili-
ge Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Ma ßnahmen zur 
Abhilfe zu ergreifen. Zu diesem Zweck sind die im Folgenden genannten Ma ßnahmen sowie 
die Informationen der Behörden nach § 4 Absatz 3 BauGB zu nutzen.

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Bebauungsplanung  
23 
Erhebliche Umweltauswirkungen der Planung entstehen durch den Eingriff in Natur und Land-
schaft. Die Anlage, Gestaltung und Entwicklung der Ausgleichsflächen wird vom Vorhabenträ-
ger durchgeführt und vom Amt für Grünflächen und Umweltschutz / Untere Landschaftsbehör-
de der Stadt Münster überwacht.  
 
Bezüglich unvorhergesehener nachteiliger Umweltauswirkungen ist gemäß § 4 Abs. 3 BauGB 
vorgesehen, dass die zuständigen Behörden die Gemeinde über ihre diesbezüglichen Erkennt-
nisse informieren.  
 
8.8 Zusammenfassung 
 
Die voraussichtlich zu erweiternden Umweltauswirkungen auf die im Umweltbericht beschrie-
benen und bewerteten Schutzgüter sind wie folgt zusammenzufassen: 
 
Menschen 
Der Mensch wird durch die Planung nicht wesentlich betroffen. Der Bebauungsplan setzt die 
bereits bestehende Nutzung und Bebauung in Art und Maß nach Süden fort. Das Plangebiet 
nimmt heute eine untergeordnete Erholungsfunktion ein. Bestehende Rad- und Fußwegverbin-
dungen werden aufrechterhalten. 
 
Das Plangebiet ist bereits durch verkehrliche Immissionen vorbelastet. Durch die Neubebauung 
treten keine wesentlichen weiteren Belastungen auf. Die geplante Hotelnutzung wird nicht be-
einträchtigt. 
 
Pflanzen und Tiere/Biologische Vielfalt 
Die Biotoptypen im Plangebiet sind durch ihre Randlage geprägt. Von den erfassten Biotopty-
pen ist die Wallhecke entlang der Straße „Wolbecker Windmühle“ zu den Biotoptypen mittlerer 
Qualität zu zählen. Die Planung trägt dem Vermeidungsgebot Rechnung. Insgesamt 5 Laub- 
und 6 Obstbäume werden bei Umsetzung der Planung notwendigerweise gefällt.  
 
Die Gefahr der Beeinträchtigung der Wallhecke durch eine rücksichtsvolle  Gestaltung (Be-
rücksichtigung der Überhälter) der „Wolbecker Windmühle“ reduziert. Erhebliche Beeinträchti-
gungen werden somit vermieden.. 
 
Ein verrohrter Wasserlauf wird teilweise offen gelegt. Das Gewerbegebiet wird durch die Errich-
tung von Ausgleichsflächen und die Erhaltung bzw. Erweiterung von Hecken- und Baumreihen 
gut in die Landschaft integriert. 
 
Boden 
Durch die Planung ist mit einer vollständigen Zerstörung der Lebensraumfunktion von 5.425 m² 
Boden zu rechnen. Die nicht befestigten Flächen werden zukünftig als Gartenland g enutzt. 
Trotz Vermeidungsmaßnahmen ist der Eingriff in das Schutzgut Boden als erheblich zu werten. 
Der Bebauungsplan setzt entsprechende Ausgleichmaßnahmen fest. 
 
Wasser 
Durch die Teil- und Vollversiegelung von Boden kommt es bei gleichzeitiger Versickerung des 
anfallenden Regenwassers zu einer räumlichen und zeitlichen Verlagerung der Grundwasser-
neubildung, die jedoch als unerheblich einzuschätzen ist. 
 
Der im Bestand verrohrte Abschnitt wird mit Umsetzung der Planung auf einer Länge von 60 % 
der Gesamtverrohrung wieder geöffnet. 
 
Im Zusammenhang mit dem Erhalt der Wallhecke wird die Verfüllung des parallel verlaufenden 
Grabens notwendig

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Bebauungsplanung  
24 
Insgesamt hat die Planung einen positiven Effekt durch die Öffnung des Gewässers, dem die 
Verfüllung des Grabens und geringen negativen Auswirkungen auf das Grundwasser gegenü-
berstehen. 
 
Klima/Luft 
Aufgrund der geringen Größe des Plangebietes und einer fehlenden Funktion innerhalb groß-
räumiger klimaökologischer Ausgleichsräume oder Belüftungskorridore, einer gewerbl ichen 
Vorbelastung und zu vernachlässigenden Beeinträchtigungen durch den Kfz -Verkehr besteht 
kein wesentlicher Eingriff in das Schutzgut Klima/Luft. 
 
Landschaft 
Der Landschaftsraum stellt einen typischen Ausschnitt der münsterländischen Parklandschaft 
dar. Die Planung passt sich in Dimension und Geschossigkeit der benachbarten Bebauung an 
und bildet einen adäquaten Übergang der Bebauung in die Landschaft. Die Schaffung neuer 
Baumöglichkeiten auf der bestehenden Ackerfläche werden entsprechend ausgeglichen. Wei-
tergehende Eingriffe sind nicht gegeben. 
 
Kulturgüter 
Es finden sich weder Bau - noch Bodendenkmale im Plangebiet. Ein Eingriff in das Schutzgut 
besteht nicht. 
 
Wechselwirkungen der Schutzgüter 
Die Wechselwirkungen werden indirekt über die beschriebenen Umweltauswirkungen erfasst 
und dort beschrie ben. Als Wechselwirkung ist hier z.B. die Veränderung der Grundwasserneu-
bildungsrate auf Grund der Bodenversiegelung zu nennen. Es bestehen keine entscheidungs-
relevanten Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern. 
 
Planungsalternativen/Monitoring 
Der Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als gewerbliche Baufläche dar. Planungsalter-
nativen, die einen geringeren Eingriff bedeuten würden, bestehen nicht.  
 
Notwendige Maßnahmen zur Überwachung und Überprüfung beziehen sich  im Wesentlichen 
auf die Überprüfung der Umsetzung der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen. 
 
 
9. Gesamtabwägung 
 
Der Bebauungsplan schafft die Voraussetzungen für d ie Errichtung von 5 Dienstleistungsb e-
trieben. Ein Gebäude ist bereits vorhanden, wird derzeit aber nicht genutzt. Zusätzlich entsteht 
ein Hotel mit ca. 20 Betten. 
 
Der Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet überwiegend als gewerbliche Baufläche dar.  
 
Das Plangebiet bildet den Übergang vom bestehenden Gewerbegebiet an der „Wolbecker 
Windmühle“. Mit der geplanten Bebauung erfolgt eine abschließende Arrondierung der beste-
henden Gewerbefläche nach Süden. Die Bebauung der Grundstücke füg t sich nach Art und 
Maß der baulichen Nutzung in die vorhandene Bebauung ein. 
 
Durch die Planung wird in eine bestehende Wallhecke, eine Ackerfläche und bestehende Ge-
hölzstrukturen eingegriffen. Den Belangen des Natur- und Landschaftsschutzes wird durch die 
Berücksichtigung des Verlaufes einer Wallhecke bei der Erschließungsplanung, die Öffnung 
eines Wasserlaufes und verschiedenen Ausgleichsmaßnahmen wie die Festsetzung von G e-
hölzstreifen Rechnung getragen.  
 
Grundsätzliche Planungsalternativen bieten sich hinsichtlich der Arrondierung des Siedlungs-
bereiches nicht. Bezüglich der im Rahmen der Umweltprüfung zu prüfenden Schutzg üter

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Bebauungsplanung  
25 
verbleiben mit Ausnahme des Eingriffs nur das Schutzgut „Boden“  keine erheblichen Umwelt-
auswirkungen. 
 
Unter zusätzlicher Einstellung der Belange der Eigentümer der Flächen, der zukünftigen G e-
werbetreibenden sowie der voraussichtlich entstehenden Arbeitsplätze ist die Planung vertret-
bar.  
 
 
10. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen 
 
Die Umsetzung der Planung wird über einen Durchführungsvertrag zwischen der Stadt Münster 
und der Vorhabenträgerin gesichert. Der Durchführungsvertrag ist unabdingbarer Bestandteil 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und gibt insbesondere eine zeitliche Vorgabe zur 
Umsetzung der Planungsinhalte. 
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan entstehen der Stadt Münster keine Kosten. 
 
Die Verwirklichung der Planung wird sich auf die persönlichen Lebensumstände der im Pla n-
gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen zwar auswirke n, nachteilige Auswirkungen in 
wirtschaftlicher oder sozialer Hinsicht sind jedoch nicht ersichtlich. Ein Sozialplan ist daher 
nicht erforderlich. 
 
Diese Begründung dient gemäß § 9(8) BauGB als Anlage zum Entwurf des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes Nr. 494: Wolbeck –  Gewerbegebiet südlich Wol-
becker Windmühle /  östlich Hofkamp. 
 
Münster, 
Der Oberbürgermeister 
I.V. 
 
 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor

Anlage 1 
zur Vorlage Nr. 885/2005 
 
 
 
Stadtplanungsamt                  März 2005 
 
Niederschrift über eine Bürgeranhörung nach §3 (1) BauGB zum Entwurf des  
Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 494 Wolbeck Gewerbegebiet –  
südlich Wolbecker Windmühle, östlich Hofkamp 
 
 
Anlass:       Entwurf des Vorhabenbezogenen  
Bebauungsplans Nr. 494 -Wolbeck -
Gewerbegebiet südlich Wolbecker Windmühle / 
östlich Hofkamp 
Stadtbezirk:     Münster –  Wolbeck 
Zeit:      07. März 2005, 19:00 Uhr 
Ort:  Aula des Schulzentrums Wolbeck, Von-Holte-
Straße 56, 48167 Münster 
Teilnehmer: ca. 25 Bürgerinnen und Bürger 
Leitung der Bürgeranhörung: Bezirksvorsteher Markus Lewe 
Vertreter der Verwaltung: Ulrich Winter, Bernd Kettler 
Vertreter des Vorhabenträgers: Christian Bitter, Martin Kesselmann 
 
Der Bezirksvorsteher Herr Lewe begrüßt zu Beginn der anwesenden Bürgerinnen und 
Bürger und stellt die Vertreter der Verwaltung vor. Er erläutert den Anlass dieser 
Bürgeranhörung und informiert die Anwesenden über den geplanten Ablauf der 
Veranstaltung. 
 
Herr Winter erläutert kurz die planungsrechtliche Besonderheit des vorzustellenden 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Der wesentliche Unterschied zum herkömmlichen 
Bebauungsplanverfahren besteht in der planerischen Festsetzung eines konkreten 
Vorhabens, zu dessen baulicher Umsetzung ein so genannter Vorhabenträger sich 
verpflichtet. Er stellt die Vertreter des Vorhabenträgers vor. 
 
Herr Bitter erläutert anhand eines Luftbildes und des Planentwurfes die Ziele der Planung: 
 
•  Weiterentwicklung der bestehenden und im Norden an das Plangebiet 
angrenzenden, bestehenden Bau- und Nutzungsstruktur (zweigeschossige 
Einzelgebäude in geringer Dichte, Dienstleistungsbetriebe) 
•  Erschließung über die bestehenden Straßen „Wolbecker Windmühle“ und 
„Goldbrink“, Anpassung des Straßenquerschnittes 
•  Teilweise Offenlegung eines verrohrten Bachlaufes parallel zur Erschließung 
„Goldbrink“ 
•  Weitestgehende Rücksichtnahme auf den bestehenden Baum- und 
Vegetationsbestand, Einbindung des Baugebietes in das Landschaftsbild 
•  Integration eines Bestandsgebäudes in ein städtebauliches Konzept 
 
Das Gewerbegebiet wird von Norden über die Verlängerung der Straße „Wolbecker 
Windmühle“ erschlossen.  
 
Für die innere Erschließung des Gewerbegebietes wird der vorhandene Zufahrtsweg 
erweitert.

- 2 - 
Der Entwurf sieht vor, zusätzlich zu den bestehenden Gebäuden fünf weitere Baukörper zu 
errichten, in denen nicht-störende Dienstleistungsbetriebe verschiedener Branchen sowie ein 
Hotel untergebracht werden sollen. 
 
Aufgrund der geplanten Bebauung und der damit verbundenen Umgestaltung des 
Landschaftsraumes (Versiegelung der Landschaft) ist es erforderlich, 
Ausgleichsmaßnahmen innerhalb des Plangebietes zu schaffen. Hierzu dient im 
Wesentlichen eine Dreiecksfläche im Südwesten des Plangebietes. 
 
Herr Lewe bittet die anwesenden Bürgerinnen und Bürger, sich zur vorliegenden Planung zu 
äußern. 
 
Ein Bürger stellt die Frage nach der Erschließung des Gebietes vor dem Hintergrund des 
bestehenden geringen Fahrbahnquerschnittes und die Unterbringung des ruhenden 
Verkehrs im Plangebiet. 
 
Herr Bitter weist auf die aktuelle Straßenplanung hin, die unter Berücksichtigung des 
bestehenden Baum- und Heckenbestandes die gesamte zur Verfügung stehende Breite der 
Wegeparzelle nutzt. Es ist ein Straßenquerschnitt von 5,50 m unter teilweise 
Inanspruchnahme des vorhandenen Straßenseitengrabens vorgesehen. 
 
Die Stellplätze werden zum einen im Straßenraum der neu zu errichtenden 
Erschließungsstraße „Goldbrink“, ( Besucherstellplätze ) zum anderen auf den Grundstücken 
der zu errichtenden Dienstleistungsbetriebe untergebracht. 
 
Herr Lewe bedankt sich bei den Bürgerinnen und Bürgern für ihr Erscheinen und beendet die 
Bürgeranhörung um 19:20 Uhr. 
 
…………………..  ………………….  
Lewe Kesselmann 
Bezirksvorsteher                Schriftführer