Anpassung der Umsetzungsanweisung zum Kooperativen Baulandmodell in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
611/1 Weik Az 
Vorlagen-Nummer 
 4229/2021 
Freigabedatum 
 17.02.2022 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Anpassung der Umsetzungsanweisung zum Kooperativen Baulandmodell in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 10.05.2017 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat beschließt, 
 
die Anpassung der Umsetzungsanweisung zum Kooperativen Baulandmodell (KoopBLM) Köln in der 
Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 gemäß der Anlage 1. Die Änderung wird mit dem 
Beschluss durch den Rat der Stadt Köln wirksam. 
 
Ausschuss Klima, Umwelt und Grün 17.02.2022 
Stadtentwicklungsausschuss 10.03.2022 
Rat 17.03.2022

2 
Begründung 
Mit der ersten Anpassung der Umsetzungsanweisung Kooperatives Baulandmodell Köln 2022 soll 
sichergestellt werden, dass Wohnungsbauvorhaben einen Beitrag zu einer klimagerechten und sozial 
ausgewogenen Stadtentwicklung leisten. Mit der Verpflichtung zur Herstellung von öffentlichen Grün-
flächen, welche im KoopBLM geregelt ist, wird der durch Wohnungsbauvorhaben entstehende Mehr-
bedarf an Grünflächen gedeckt. 
 
Die Regelungen der Umsetzungsanweisung von 2017 sehen vor, dass die Größe der zu errichtenden 
Grünfläche sich an der Zahl der durch das Vorhaben geschaffenen Wohneinheiten und der daraus 
resultierenden Zahl der Einwohner*innen bemisst. Die entsprechenden Flächen müssen nach Koop-
BLM im Plangebiet der Wohnungsbauvorhaben nachgewiesen werden.  
 
Ist dies im Einzelfall, etwa bei vergleichsweise kleinen Vorhaben, nicht möglich, so ist ein Ab-
lösebetrag an das Amt für Landschaftspflege und Grünflächen zu entrichten. Der Ablösebetrag be-
misst sich an der Höhe der Herstellungskosten der nachzuweisenden Fläche und wird für die Aufwer-
tung bzw. den Ausbau einer Grünfläche in der Nachbarschaft des Plangebietes verwendet. Hiermit 
wird eine wohnungsnahe und dezentrale Grünraumversorgung sichergestellt.  
 
Falls in der Umgebung des Vorhabens jedoch keine Flächen zur Aufwertung bzw. zum Ausbau zur 
Verfügung stehen, soll die Ablösezahlung, gemäß des Grundsatzbeschlusses (Vorlage Nr. 
0991/2021) des Stadtentwicklungsausschusses vom 09.09.2021, in den Um-und Ausbau des Inne-
ren- bzw. des Äußeren Grüngürtels sowie der verbindenden Grünzüge fließen. 
 
Die Regelungen der Umsetzungsanweisung von 2017 sehen vor, dass zu errichtende Spielplätze und 
Grünflächen über eine entsprechende Mindestgröße verfügen müssen, um ihrer jeweiligen Funktion 
gerecht werden zu können. Aufgrund dieser Mindestgrößen sind nach bisheriger Regelung öffentliche 
Spielplätze erst bei Vorhaben ab einer Größe von 109 Wohneinheiten und öffentliche Grünflächen 
erst bei Vorhaben ab 435 Wohneinheiten zu errichten. Private, öffentlich zugängliche Grünflächen 
sind ab einer Vorhabengröße von 218 Wohneinheiten zu errichten.  
 
Da diese Schwellenwerte jedoch auch regelmäßig unterschritten werden, kann bei einem großen Teil 
der Vorhaben keine Errichtung von Freiflächen nach Kooperativem Baulandmodell, sondern alternativ 
nur eine Ablösezahlung gefordert werden. Diese Ablöse wird in die Ertüchtigung eines bestehenden 
Spielplatzes bzw. einer bestehenden Grünfläche oder einen Neubau außerhalb des Plangebietes 
eingebracht, deshalb entstehen durch Ablösezahlungen oft keine neuen Freiflächen.  
 
Die Funktionen, die diese Spiel- und Grünflächen in Köln übernehmen, sind vielfältig. Sie verbessern 
nicht nur die Luftqualität und das Stadtklima, sondern dienen auch als Lärmschutz, sind Orte für Be-
gegnung und Bewegung sowie Lebensraum für Tiere und Pflanzen. Die stetige Errichtung dieser 
Grün- und Spielflächen ist daher essentiell für eine nachhaltige Entwicklung der Stadt. 
 
Die Anzahl der Vorhaben, die nach den heutigen Regelungen der Umsetzungsanweisung im Ablö-
sebereich liegen, ist der folgenden Abbildung zu entnehmen.

3 
 
 
Einführung des Instruments der "Kombifläche " 
 
Aufbauend auf den Erkenntnissen aus der Anwendung des Kooperativen Baulandmodells in seiner 
Fassung vom 10.05.2017 soll die Deckung der ursächlichen Mehrbedarfe von Grün- und Spielflächen 
nun mit der Anpassung der Umsetzungsanweisung erleichtert werden. Der Schwellenwert für eine 
öffentliche zugängliche Grünfläche wird mit der neuen Umsetzungsanweisung mit den Schwellenwert 
für öffentlichen Spielplatz 109 Wohneinheiten gleichgesetzt. Die Forderungen von 2 m² Spielplatzflä-
che pro Einwohner*in sowie 10 m² Grünfläche pro Einwohner*in sind in einer Großstadt wie Köln 
schwer mit den Dichtevorstellungen für eine kompakte, flächensparende Stadt zu vereinbaren. Es 
lassen sich oft nur schwer geeignete Flächen zur Errichtung neuer Grün- und Spielflächen in Projekt-
nähe finden, was dazu führt, dass Ablösesummen nicht verbaut werden können und damit keine neu-
en Freiflächen entstehen. Um den entstehenden Mehrbedarfen effektiver gerecht zu werden, wird 
durch die Einführung des Instruments der "Kombifläche" die Herstellung einer qualitätsvollen Freiflä-
che im Plangebiet ermöglicht. 
 
Durch die Schaffung neuer Optionen zur Umsetzung der Verpflichtungen soll sichergestellt werden, 
dass gerade in vergleichsweise kleineren Vorhaben die Mehrbedarfe im Plangebiet tatsächlich ge-
deckt werden können. Die zusätzliche Aufnahme der Kombifläche soll bei kleineren Vorhaben dabei 
unterstützen, die Freiraumqualitäten von Grün- und Spielflächen zu kombinieren und mit dem in der 
Summe geringerem Flächenbedarf als adäquate Lösung für urbane Lagen zur Verfügung stehen. So 
soll bei Vorhaben mit 44 bis 108 Wohneinheiten der neu entstehende Mehrbedarf in den Bereichen 
Spielplätze und Grünflächen durch die Errichtung der Kombifläche gemeinsam abgedeckt werden.  
 
Ablösebeträge für Grün- und Spielflächen sind durch die Anpassung der Umsetzungsanweisung nur 
noch bei den Vorhaben vorgesehen, bei denen weniger als 44 Wohneinheiten entstehen. Ab 44 
Wohneinheiten sind 5 m² Kombifläche pro Einwohner*in zu errichten. Dieser Wert setzt sich aus den 
bisher geltenden 2 m² Spielfläche pro Einwohner*in sowie den nun ausschließlich für die Kombifläche 
geltenden 3 m² Grünfläche pro Einwohner*in zusammen. Der höhere gestalterische Aufwand und 
eine geforderte hohe Qualität, die jeweils mit höheren Kosten in der Herstellung verbunden sind, 
rechtfertigen diese Reduktion. Ab einer Projektgröße von 109 Wohneinheiten müssen die Forderun-
gen des KoopBLM wieder vollumfänglich erbracht werden. 
 
Die Kombifläche deckt die Mehrbedarfe "öffentlicher Spielplatz" und "öffentliche Grünfläche" gemein-
sam ab. Die Planung und Ausgestaltung dieser Fläche, die sowohl Funktionen einer Grünfläche als 
auch eines Spielplatzes erfüllen soll, wird projektspezifisch zwischen den zu-ständigen Ämtern abge-

4 
stimmt.  
Zusätzlich gibt es Anpassungen bei den Ablösebeträgen für Grün- und Spielflächen beziehungsweise 
den Herstellungskosten, die auf die seit 2017 erfolgte Preissteigerung und einer Evaluation der tat-
sächlichen Kosten bei aktuellen Projekten zurückzuführen ist.  
 
 
*(netto) zzgl. Planungskosten 
 
Betreuungsangebot für U3- und Ü3-jährige Kinder  
 
Zusätzlich verzeichnet die Stadt Köln ein rasantes Bevölkerungswachstum und Spitzenwerte bei den 
Geburtszahlen. Dadurch entsteht ein hoher Bedarf an Betreuungsplätzen. Um diesen Trend zu ent-
sprechen, wurde das Betreuungsangebot für U3- und Ü3-jährige Kinder ergänzt. 
 
Die Mindestgröße einer Kindertageseinrichtung, die wirtschaftlich zu betreiben ist, bietet 40 Betreu-
ungsplätze (U3 und Ü3 zusammen) (bisher waren es 50 Betreuungsplätze) und ist dreizügig organi-
siert. 
 
Ist der für das Planvorhaben ermittelte ursächliche Mehrbedarf im Angebotssegment der Betreuung 
von U3- und Ü3-jährigen Kindern ≥ 40 Betreuungsplätze, verpflichtet sich der Planbegünstigte im 
städtebaulichen Vertrag, im Plangebiet eine Kindertageseinrichtung entsprechend dem Bedarf und 
nach den Vorgaben der Stadt Köln bzw. des Landesjugendamtes zu errichten. 
 
Ist der ursächliche Mehrbedarf im Angebotssegment der Betreuung von U3- und Ü3-jährigen Kindern 
< 40 Betreuungsplätze, so verpflichtet sich der Planbegünstigte, Betreuungsplätze in Höhe des im 
Plangebiet generierten Bedarfs in Form von Großtagespflege (9 Betreuungsplätze) oder Tagespflege 
(5 Betreuungsplätze) nach den Vorgaben der Stadt Köln zu errichten.  
 
Der aus der Planung resultierende ursächliche Mehrbedarf von Betreuungsangeboten für U3 und Ü3-
jährige Kinder wird durch die Stabsstelle Integrierte Jugendhilfe- und Schulentwicklungsplanung als 
zuständige Stelle der Stadt Köln im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Dienststellen gemäß § 4 
Absatz 1 BauGB eingeschätzt und bekannt gegeben. 
 
So wird bei Mehrbedarf von Betreuungsangeboten für Kinder die Errichtung Groß- oder Tagespflege 
statt der Ablöse etabliert. 
 
  
Anlage 
Anlage1                                                               Anpassung der Umsetzungsanweisung 2022

1 
 
Kooperatives Baulandmodell Köln 
Erste Anpassung der 
Umsetzungsanweisung 
Stand 11.02.2022 
 
A  Einleitung 
Ziel der ersten Anpassung der 
Umsetzungsanweisung Kooperatives 
Baulandmodell Köln 2022 ist es, dass 
alle Wohnungsbauvorhaben einen Beitrag 
zu einer klimagerechten und sozial 
ausgewogenen Stadtentwicklung leisten 
können und gleichzeitig wirtschaftlich 
sowie städtebaulich realisierbar 
bleiben. 
 
Deswegen wurden die in 2017 getroffenen 
Regelungen zur Umsetzung der 
Verpflichtungen zur Errichtung von 
Betreuungsplätzen für Kinder, von 
Spielplätzen und Grünflächen (Nummer 
3(1) lit b-d der Richtlinie) 
neugeregelt. Aufbauend auf den 
Erkenntnissen aus der Anwendung des 
Kooperativen Baulandmodells, sollte 
damit die Deckung der ursächlichen 
Mehrbedarfe in den genannten Bereichen 
erleichtert werden. Durch die Schaffung 
neuer Optionen zur Umsetzung der 
Verpflichtungen (Abbildung 1) wurde 
zudem sichergestellt, dass gerade in 
vergleichsweise kleinen Vorhaben die 
Mehrbedarfe im Plangebiet tatsächlich 
gedeckt werden können. 
 
Darüber hinaus wurden die Kosten für die 
Ablösung von Mehrbedarfen entsprechend 
der Baukostenentwicklung angepasst. 
Einige Textpassagen wurden redaktionell 
überarbeitet und gekürzt um ihre 
Verständlichkeit zu erleichtern.

2

3 
 
4. Umsetzungsanweisung 
 
Umsetzungsanweisung zur Anwendung des 
Kooperativen Baulandmodells Köln in 
Bebauungsplanverfahren (UA KoopBLM)  
 
4.1 Ziele und Aufgabe des Modells, 
Begriffe 
 
4.1.1 Planbegünstigte 
zu Nr. 1 (3) KoopBLM 
 
Verfügungsberechtigte von Flächen sind 
grundsätzlich Eigentümer und 
Erbbaurechtsnehmer. Gibt es in einem 
Vorhaben mehrere Planbegünstigte, so 
besteht die Notwendigkeit, dass sich 
diese zu einer Gesellschaft bürgerlichen 
Rechts (GbR) zusammenschließen und 
gegenüber der Stadt Köln als ein 
Ansprechpartner auftreten. Alternativ 
besteht in Ausnahmefällen die 
Möglichkeit, dass einer der 
Planbegünstigten von den übrigen zum 
Abschluss der Verträge gemäß Nummer 4 
Absatz 1 und 2 des Kooperativen 
Baulandmodells – Richtlinie zur 
Anwendung in Bebauungsplanverfahren 
(KoopBLM) bevollmächtigt wird. 
 
Gelingt dies jeweils nicht, kommt ein 
Umlegungsverfahren in Betracht. 
Ansprechpartner hierfür ist die 
Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses 
der Stadt Köln. Die Erklärung eines 
anderen Planbegünstigten, der noch nicht 
verfügungsbefugt über die jeweiligen 
Grundstücke ist, die Verpflichtungen des 
KoopBLM zu übernehmen, muss schriftlich 
gegenüber der Geschäftsstelle 
Kooperatives Baulandmodell analog zur 
Anwendungszustimmung gemäß Nummer 5 
Absatz 1 KoopBLM zum Zeitpunkt des 
Aufstellungs- oder 
Einleitungsbeschlusses erfolgen. Eine 
solche Situation kann bestehen, wenn 
beim Verkauf eines Grundstücks die 
Eigentumsübertragung auf den künftigen 
Eigentümer noch nicht stattgefunden hat. 
Der notarielle Kaufvertrag oder der 
Erbbaurechtvertrag müssen erst zum 
Satzungsbeschluss vorliegen. 
 
 
4.1.2 Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
zu Nr. 1 (4) KoopBLM 
 
Eine Übersicht der aktuell bestehenden 
Programme zur Wohnungsbauförderung 
findet sich auf der Website des 
Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau 
und Gleichstellung des Landes Nordrhein-
Westfalen 
(www.mhkbg.nrw/wohnen/wohnraumforderung, 
Zugriff am 30.11.2021). Hier sind auch 
Fördermöglichkeiten für Sonderwohnformen 
erläutert.  
 
Eine individuelle Beratung über die in 
Frage kommenden Fördermittel sowie 
bautechnische Voraussetzungen für den 
öffentlich geförderten Wohnungsbau 
erhalten Planbegünstigte – auch zu einem 
frühen Planungszeitpunkt, das heißt vor 
dem Aufstellungs- oder 
Einleitungsbeschluss des 
Bebauungsplanverfahrens – beim Amt für 
Wohnungswesen der Stadt Köln. 
 
Die abschließende Feststellung der 
Förderfähigkeit der geplanten Objekte 
erfolgt durch das Amt für Wohnungswesen 
der Stadt Köln mit Übersendung der 
Förderzusage an den Förderantragsteller. 
Ein Förderantrag kann erst mit 
Einreichung der Bauantragsunterlagen im 
Baugenehmigungsverfahren nach 
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses 
zum Bebauungsplan gestellt werden.  
 
Die Umsetzung der Vorgaben der 
Wohnraumförderungsbestimmungen 
betreffend der Mietpreis- und 
Belegungsbindung sind mit dem 
städtebaulichen Vertrag zu vereinbaren 
und zu sichern. 
 
4.2 Anwendungsbereich 
 
4.2.1 Bauleitplanung 
zu Nr. 2 (1) KoopBLM 
 
Als verbindliche Bauleitplanungen gelten 
sowohl Bebauungsplanneuaufstellungen als 
auch -änderungen gemäß §§ 8, 13, 13a und 
13b Baugesetzbuch (BauGB) sowie 
vorhabenbezogene Bebauungspläne 
(Vorhaben- und Erschließungspläne) gemäß 
§ 12 BauGB. 
 
Die Regelungen der Richtlinie finden 
grundsätzlich auch Anwendung, wenn zur 
Erschließung oder Neugestaltung des 
Plangebietes eine Umlegung im 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes 
erforderlich ist. Über Abweichungen im 
Einzelfall entscheidet die

4 
 
Lenkungsgruppe Kooperatives 
Baulandmodell. 
 
Für städtische Grundstücke, für die eine 
Bebauungsplanung zur Schaffung von 
Baurecht für Wohnzwecke vorgenommen 
wird, sind die Inhalte der Richtlinie 
analog anzuwenden. Dies bedeutet, dass 
die substanziellen Verpflichtungen gemäß 
Nummer 3 Absatz 1 KoopBLM planerisch 
umzusetzen sind.  
 
Erfolgt während des 
Bebauungsplanverfahrens eine 
Eigentumsübertragung der maßgeblichen 
städtischen Grundstücke an einen 
Dritten, so tritt dieser als 
Planbegünstigter in das Verfahren mit 
der Pflicht zur Anwendung des 
Kooperativen Baulandmodells ein. 
 
4.2.2 Bagatellgrenze 
zu Nr. 2 (2) KoopBLM 
 
Grundlage zur Prüfung der Anwendbarkeit 
von Nummer 2 Absatz 2 KoopBLM sind die 
im Bebauungsplanentwurf gemachten 
Angaben zur geplanten 
nutzungsspezifischen GF Wohnen gemäß § 
20 Absatz 3 Satz 1 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO). 
 
Die abschließende Feststellung der 
Anwendbarkeit von Nummer 2 Absatz 2 
KoopBLM erfolgt nach Abschluss der 
Offenlage durch die Geschäftsstelle 
Kooperatives Baulandmodell. 
 
Die Verpflichtungen gemäß Nummer 3 
Absatz 1 Buchstabe b) bis i) KoopBLM zur 
Übernahme planbedingter Folgekosten 
gelten für den Planbegünstigten von 
Vorhaben gemäß Nummer 2 Absatz 1 KoopBLM 
unabhängig vom Umfang des im 
Bebauungsplan vorgesehenen Baurechts für 
Wohnzwecke. 
 
4.3 Verpflichtungen 
 
Eine schematische Darstellung der gemäß 
Nummer 3 Absatz 1 KoopBLM bestehenden 
Verpflichtungen des Planbegünstigten 
findet sich in Abbildung 2. 
 
4.3.1 Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
zu Nr. 3 (1) lit. a KoopBLM 
 
Die Sozialraumverträglichkeit des 
verpflichtend zu errichtenden Anteils 
öffentlich geförderten Wohnungsbaus wird 
im Einzelfall durch das Amt für 
Wohnungswesen der Stadt Köln vor Fassung 
des Aufstellungs- oder 
Einleitungsbeschlusses geprüft. Die 
Prüfanfrage beim Amt für Wohnungswesen 
wird durch das Stadtplanungsamt im 
Rahmen der Dienststellenbeteiligung 
gestellt. Der Planbegünstigte erhält auf 
Wunsch eine Mitteilung über das 
Prüfergebnis.  
 
Bei der Planung des öffentlich 
geförderten Wohnungsbaus sind die 
Wohnraumförderungsbestimmungen des 
Landes NRW umzusetzen. In städtebaulich 
besonders bedeutsamen Lagen besteht die 
Möglichkeit, Ausnahmen von den 
Wohnraumförderungsbestimmungen des 
Landes NRW beim Ministerium für Heimat, 
Kommunales, Bau und Gleichstellung des 
Landes NRW zu beantragen. 
 
Der verpflichtend zu errichtende Anteil 
öffentlich geförderten Wohnungsbaus muss 
mindestens zu zwei Drittel im 
Mietwohnungsbau Förderweg A umgesetzt 
werden. Bis zu einem Drittel können 
wahlweise in öffentlich gefördertem 
selbstgenutzten Wohneigentum oder im 
Mietwohnungsbau Förderweg B umgesetzt 
werden. Im Einzelfall kann von dieser 
Aufteilung mit Zustimmung der 
Lenkungsgruppe Kooperatives 
Baulandmodell abgewichen werden. 
 
Parallel zur abschließenden Erstellung 
der Bebauungsplanunterlagen 
beziehungsweise nach Satzungsbeschluss 
und Bekanntmachung des maßgeblichen 
Bebauungsplans arbeitet der 
Planbegünstigte die Bauantragsunterlagen 
für sein Vorhaben aus. Auf ihrer 
Grundlage stellt er einen Antrag auf 
Wohnraumförderung beim Amt für 
Wohnungswesen im laut städtebaulichen 
Vertrag gemäß Nummer 4 Absatz 1 KoopBLM 
vereinbarten Umfang.

5 
 
 
Die Verpflichtung des Planbegünstigten 
gemäß Nummer 3 Absatz 1 Buchstabe a) 
KoopBLM gilt als erfüllt, wenn das Amt 
für Wohnungswesen der Stadt Köln die 
vertragsgemäße Umsetzung des öffentlich 
geförderten Wohnungsbaus dem 
Stadtplanungsamt bestätigt hat. Die 
Kontrolle der Mietpreisbindung der 
öffentlich gefördert errichteten Objekte 
für den laut städtebaulichen Vertrag 
gemäß Nummer 4 Absatz 1 KoopBLM 
vereinbarten Umfang und Zeitraum wird 
das Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln 
übernehmen und bei Verstoß an das 
Stadtplanungsamt der Stadt Köln melden. 
 
4.3.2 Einschätzung der erwarteten 
Einwohnerzahl im Plangebiet 
zu Nr. 3 (1) lit. b bis d KoopBLM 
 
Der rechnerischen Einschätzung des 
Mehrbedarfs in den Angebotssegmenten 
Kindertageseinrichtung, öffentlicher 
Spielplatz und öffentliche Grünfläche 
wird die im Plangebiet erwartete 
Einwohnerzahl zu Grunde gelegt. 
 
Die erwartete Einwohnerzahl wird auf 
Grundlage der nutzungsspezifischen 
Flächenangaben (GF Wohnen gemäß § 20 
BauNVO) für das jeweilige Vorhaben durch 
das Stadtplanungsamt in Zusammenarbeit 
mit dem Amt für Stadtentwicklung und 
Statistik der Stadt Köln eingeschätzt,  
 
als Bedarfsermittlungsgrundlage bekannt 
gegeben und planungsbegleitend 
überprüft. Dabei ist nur die GF Wohnen 
maßgeblich, die durch das 
Bebauungsplanverfahren neu geschaffen 
wird. Das heißt, erfolgt auf Grundlage 
der Planung eine Nachverdichtung oder 
‚Abriss und Neubau‘, so wird 
ausschließlich die im Vergleich zum 
bestehenden Planungsrecht zusätzlich 
geplante GF Wohnen für die Einschätzung 
herangezogen. Die Anzahl der 
Einwohner*innen im Plangebiet wird, wie 
in Abbildung 3 dargestellt, berechnet. 
 
 
 
Der Einschätzung der zukünftigen 
zusätzlichen Einwohner*innen in einem 
Plangebiet werden dabei folgende 
Annahmen zu Grunde gelegt:

6 
 
Für die Größe einer durchschnittlichen 
Wohnung werden 90 m² GF (das heißt 72 m² 
Nettowohnfläche) veranschlagt. Die 
Anzahl der Wohneinheiten berechnet sich 
auf Grundlage der Angaben zur gesamten 
GF Wohnen im Plangebiet. Diese 
„Normwohnung“ von 90 m² ist maßgeblich 
für die Ermittlung aller Mehrbedarfe, 
deren Berechnungen die Wohneinheiten 
zugrunde liegen. 
 
Die Erstbelegungsquote (Einwohner*innen 
pro Wohneinheit (EW/WE))beträgt 2,3 
EW/WE für das gesamte Vorhaben.  
 
Die angenommenen Erstbelegungsquoten 
wurden stadtweit durch das Amt für 
Stadtentwicklung und Statistik auf 
Grundlage der Daten aus dem Zensus 2011 
hergeleitet (vergleiche www.stadtkoeln. 
de/politik-und-
verwaltung/statistik/zensus-2011, 
Zugriff am 03.12.2021). Vor dem 
Hintergrund des frühen 
Entwicklungsstadiums der Planung, ist 
die Annahme einer stadtweit 
einheitlichen Erstbelegungsquote 
angemessen. Die Hinzuziehung von 
Referenzwerten aus bereits bewohnten 
Baugebieten ist nicht zielführend, da 
mit Neubauvorhaben der Bestand nicht 
fortgeschrieben wird beziehungsweise 
werden soll.

7 
 
4.3.3 Betreuungsangebot für U3- und Ü3-
jährige Kinder (ehemals 
Kindertagesstätte) 
zu Nr. 3 (1) lit. b KoopBLM  
 
Der aus der Planung resultierende 
ursächliche Mehrbedarf von 
Betreuungsangeboten für U3- und Ü3-
jährige Kinder wird durch die 
Stabsstelle Integrierte Jugendhilfe- und 
Schulentwicklungsplanung als zuständige 
Stelle der Stadt Köln im Rahmen der 
frühzeitigen Beteiligung der 
Dienststellen gemäß § 4 Absatz 1 BauGB 
eingeschätzt und bekannt gegeben. 
Grundlage für die Ermittlung bildet die 
erwartete Einwohnerzahl im Plangebiet 
(vergleiche Erläuterungen unter 4.3.2). 
Planungsbegleitend erfolgt die 
Überprüfung des eingeschätzten Bedarfs, 
da sich die Planungsgrundlagen im Laufe 
eines Verfahrens ändern können. 
 
Die Stabsstelle Integrierte Jugendhilfe- 
und Schulentwicklungsplanung geht 
folgendermaßen bei der Ermittlung der 
Anzahl der Betreuungsplätze vor:  
Der Anteil an unter 3-Jährigen (U 3) und 
über 3-Jährigen (Ü 3), die Anspruch auf 
ein Betreuungsangebot haben, wird 
verfahrensspezifisch anhand der 
erwarteten Einwohnerzahl ermittelt. 
 
Es bedarf jeweils konkreter 
Informationen zum geplanten 
Gebietscharakter (Bebauungsdichte, 
Gebäudetypologien, Nutzungsmischung, 
Finanzierungsarten der Wohnungen), um 
anhand von ähnlichen, bereits bezogenen 
Gebieten Annahmen zu 
einrichtungsspezifischen 
Einwohneranteilen treffen zu können. 
 
Der rechnerisch ermittelte Mehrbedarf im 
Angebotssegment der Betreuung von U3- 
und Ü3-jährigen Kindern wird dem 
bestehenden Betreuungsplatzangebot 
gegenüber gestellt. Kann der für das 
jeweilige Planverfahren rechnerisch 
ermittelte Mehrbedarf mit den 
bestehenden Betreuungsplatzkapazitäten 
gedeckt werden, so begründet das 
Vorhaben keinen ursächlichen Mehrbedarf. 
Kann der für das Vorhaben rechnerisch 
ermittelte Mehrbedarf durch das 
bestehende Betreuungsplatzangebot nicht 
gedeckt werden, so entsteht ein 
ursächlicher Mehrbedarf in diesem 
Angebotssegment, zu dessen Deckung der 
Planbegünstigte gemäß Nummer 3 Absatz 1 
Buchstabe b) KoopBLM verpflichtet ist. 
 
Grundlage für die Beurteilung, ob der 
ermittelte Mehrbedarf im Angebotssegment 
der Betreuung von U3- und Ü3-jährigen 
Kindern mit dem bestehenden 
Betreuungsplatzangebot gedeckt werden 
kann, bildet das städtische Konzept zur 
Kindergartenbedarfsplanung in Verbindung 
mit dem geltenden Flächennutzungsplan 
sowie dem Stadtentwicklungskonzept 
Wohnen. Diese Grundlagen wurden vom Rat 
der Stadt Köln beschlossen. 
Die Mindestgröße einer 
Kindertageseinrichtung, die 
wirtschaftlich zu betreiben ist, bietet 
40 Betreuungsplätze (U3 und Ü3 zusammen) 
und ist dreizügig organisiert.  
 
Ist der für das Planvorhaben ermittelte 
ursächliche Mehrbedarf im 
Angebotssegment der Betreuung von U3- 
und Ü3-jährigen Kindern ≥ 40 
Betreuungsplätze, verpflichtet sich der 
Planbegünstigte im städtebaulichen 
Vertrag, im Plangebiet eine 
Kindertageseinrichtung entsprechend dem 
Bedarf und nach den Vorgaben der Stadt 
Köln bzw. des Landesjugendamtes zu 
errichten. Ansprechpartner hierzu ist 
das Amt für Kinder, Jugend und Familie 
der Stadt Köln. Das Objekt verbleibt im 
Eigentum des Planbegünstigten bzw. bei 
Weiterverkauf dem nachfolgenden 
Eigentümer. 
 
Ist der ursächliche Mehrbedarf im 
Angebotssegment der Betreuung von U3- 
und Ü3-jährigen Kindern < 40 
Betreuungsplätze, so verpflichtet sich 
der Planbegünstigte, Betreuungsplätze in 
Höhe des im Plangebiet generierten 
Bedarfs in Form von Großtagespflege (9 
Betreuungsplätze) oder Tagespflege (5 
Betreuungsplätze) nach den Vorgaben der 
Stadt Köln (s. auch Broschüre 
Rahmenbedingungen Großtagespflege, Stand 
18.07.2019) zu errichten. In Abstimmung 
mit dem Amt für Kinder, Jugend und 
Familie kann das zu schaffende Angebot 
den im Plangebiet generierten Bedarf 
unterschreiten.  
 
Bei der Schaffung eines solchen 
Betreuungsangebotes verpflichtet sich 
die Stadt Köln zur langfristigen 
Anmietung der Räumlichkeiten zu 
angemessenen Mietkonditionen und ist 
selbst für die Umsetzung des 
Betreuungsangebotes verantwortlich (im 
Regelfall eine Untervermietung oder 
eigene Trägerschaft). 
 
Für den Planbegünstigten besteht auch 
die Möglichkeit, anstelle der Schaffung 
von Räumlichkeiten für eine

8 
 
Großtagespflege oder eine Tagespflege 
eine Kindertageseinrichtung zu errichten 
und damit seinen ursächlichen Bedarf < 
40 Betreuungsplätze über Gebühr zu 
decken. Dies ist möglich, wenn hierfür 
ausreichend Bedarfe aus der Umgebung 
bestehen. 
Ebenso ist es grundsätzlich möglich, mit 
der Errichtung einer 
Kindertageseinrichtung den ursächlich 
entstehenden Mehrbedarf mehrerer 
Planvorhaben in räumlichem und 
zeitlichem Zusammenhang zu decken. Dies 
ist in den städtebaulichen Verträgen zu 
allen maßgeblichen 
Bebauungsplanverfahren zu regeln. 
 
Die Sicherung der Verpflichtung des 
Planbegünstigten zur Übernahme der 
Lasten zur Deckung des ursächlichen 
Mehrbedarfs an Betreuungsplätzen für U3- 
und Ü3-jährige Kinder erfolgt im Rahmen 
des gemäß Nummer 4 Absatz 1 KoopBLM zu 
schließenden städtebaulichen Vertrags.  
 
Die Verpflichtung zur Deckung des 
ursächlichen Mehrbedarfs an 
Betreuungsplätzen für U3- und Ü3-jährige 
Kinder gilt als erfüllt, wenn die 
errichtete Kindertageseinrichtung oder 
ein gleichwertiges Betreuungsangebot von 
der zuständigen Fachdienststelle 
erfolgreich abgenommen und dies dem 
Stadtplanungsamt bekannt gemacht wurde. 
 
4.3.4 Öffentlicher Spielplatz  
zu Nr. 3 (1) lit. c KoopBLM 
 
Der aus der Planung resultierende 
ursächliche Mehrbedarf im Bereich 
öffentlicher Spielplatz wird auf 
Grundlage des Planungskonzeptes im 
Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der 
Dienststellen gemäß § 4 Absatz 1 BauGB 
eingeschätzt und bekannt gegeben. 
Grundlage für die Ermittlung bildet die 
erwartete Einwohnerzahl im Plangebiet 
(vergleiche Erläuterungen unter 4.3.2). 
Sofern sich im Laufe des Verfahrens 
Änderungen im Planungskonzept 
hinsichtlich der Nutzungen und 
Einwohnerzahlen ergeben, müssen die 
Bedarfe entsprechend angepasst werden. 
 
Es wird davon ausgegangen, dass je 
Einwohner*in im Plangebiet ein Bedarf 
von 2 m² öffentlicher Spielplatzfläche 
begründet wird (vergleiche Stadt Köln, 
Dezernat für Bildung, Jugend und Sport 
(Herausgeber) 2018: 
Spielplatzbedarfsplanung der Stadt Köln 
2018. Köln: Seite 4 f.). Der 
Flächenbedarfswert orientiert sich an 
der Anzahl der Einwohner*innen und nicht 
an der Anzahl der Kinder und 
Jugendlichen, da die Multifunktionalität 
der Spielplätze und ihr erweiterter 
Freizeitwert auch als Orte der Begegnung 
und Kommunikation beziehungsweise 
Freizeitinseln im Wohnumfeld für alle 
Alters- und Bevölkerungsgruppen zur 
Verfügung stehen sollen. 
 
Das gesamte Gebiet der Stadt Köln ist 
mit Spielplätzen mit 
wohngebietsbezogener Funktion 
unterversorgt. Grundsätzlich kann also 
davon ausgegangen werden, dass bei allen 
Planvorhaben der rechnerisch ermittelte 
Mehrbedarf auch dem ursächlichen 
Mehrbedarf entspricht. 
Die Mindestgröße eines öffentlichen 
Spielplatzes, der zweckmäßig zu 
gestalten und betreiben ist, beträgt 500 
m². Dieser Wert stützt sich auf 
langjährige Erfahrungswerte der Stadt 
Köln und wird zudem als Richtwert in der 
DIN 18034 ‚Spielplätze und Freiräume zum 
Spielen‘ benannt. Flächen < 500 m² 
werden durch den hohen Nutzungsdruck 
schnell zerstört und können ihre 
Funktion nicht entfalten. Als generelle 
Vorgaben zur Gestaltung und Herstellung 
einer öffentlichen Spielplatzfläche 
gelten unter anderem folgende 
Grundsätze: 
 
– Öffentliche Spielplatzflächen sind 
planungsrechtlich im Bebauungsplan zu 
sichern. Dies gilt auch, wenn die 
Spielflächen innerhalb von öffentlichen 
Grünflächen oder im unmittelbaren 
Anschluss daran liegen. 
 
– Die Gestaltung der Spielflächen muss 
den unterschiedlichen Anforderungen der 
großen Nutzungsgruppe von Kindern und 
Jugendlichen entsprechen und demnach 
abwechslungsreich sein. 
 
– Die Zugänglichkeit der öffentlichen 
Spielfläche im Sinne der 
Barrierefreiheit ist sicherzustellen. 
 
– Die Befahrbarkeit der öffentlichen 
Spielfläche zu Unterhaltungszwecken ist 
sicherzustellen. 
 
– Alle zu verwendenden Spielgeräte 
müssen der DIN EN 1176 entsprechen. Sie 
müssen langlebig und von hoher Qualität 
sein, um Reparaturkosten in der Zeit 
während ihrer Benutzung zu vermeiden 
beziehungsweise so gering wie möglich zu 
halten.

9 
 
Alle öffentlichen Spielflächen sind 
gemäß DIN 18034 (einschließlich hierin 
verwiesene Regelwerke) anzulegen.  
 
Die Herstellungskosten für einen 
Quadratmeter öffentliche 
Spielplatzfläche wurden auf Grundlage 
von Spielplatzbauten der Stadt Köln der 
vergangenen Jahre als Durchschnittswert 
der baulichen Herstellungskosten durch 
das Amt für Kinder, Jugend und Familie 
der Stadt Köln ermittelt und betragen 
derzeit 170€ /m netto zzgl. 
Planungskosten nach HOAI (2020). Zur 
Ermittlung der Herstellungskosten ist 
der zum Vertragsabschluss geltende 
Baupreisindex für Außenanlagen des 
Statistischen Bundesamtes anzuwenden. 
 
Ist der für das Planvorhaben ermittelte 
ursächliche Mehrbedarf im 
Angebotssegment öffentlicher Spielplatz 
> 500 m² (Planvorhaben ab 109 
Wohneinheiten), so ist der 
Planbegünstigte verpflichtet, im 
Plangebiet einen öffentlichen Spielplatz 
entsprechend dem Bedarf und nach den 
Vorgaben der Stadt Köln zu errichten und 
diesen an die Stadt Köln unentgeltlich, 
kosten- und lastenfrei zu übertragen. 
Ansprechpartner hierzu ist das Amt für 
Kinder, Jugend und Familie. Die 
Flächenübertragung muss vor Abschluss 
des städtebaulichen Vertrags erfolgt 
sein. 
 
Für Vorhaben mit 44 bis 108 
Wohneinheiten ist eine Kombifläche gemäß 
4.3.6 herzustellen. 
 
Die Größe der Fläche ergibt sich aus der 
Summe der rechnerischen Mehrbedarfe für 
öffentliche Spielflächen und öffentliche 
Grünflächen. Die Herstellungskosten 
einer solchen Fläche orientieren sich an 
denen für einen öffentlichen Spielpatz 
und liegen bei 170 €/ m² (netto). Zur 
Ermittlung der Herstellungskosten ist 
der zum Vertragsabschluss geltende 
Baupreisindex für Außenanlagen des 
Statistischen Bundesamtes anzuwenden. 
 
Bei Vorhaben kleiner als 44 
Wohneinheiten ist ein Ablösebetrag für 
den ermittelten Bedarf zu entrichten, 
der zur Erweiterung von Anlagen im 
räumlichen und zeitlichen Zusammenhang 
zum Planvorhaben genutzt wird. 
 
Der Ablösebetrag zur Deckung des 
ursächlichen Mehrbedarfs wird 
einzelfallbezogen ermittelt (siehe 
Abbildung 4). Die ermittelte 
Flächengröße wird mit den 
Herstellungskosten 170 €/m² netto zzgl. 
den Planungskosten nach HOAI (2020) 
eines öffentlichen Spielplatzes 
multipliziert. 
 
 
 
Der Ablösebetrag ist zum vertraglich zu 
vereinbarenden Zeitpunkt an die Stadt 
Köln zu zahlen. Der gezahlte Betrag 
fließt zweckgebunden in die Finanzierung 
der Herstellung öffentlicher 
Spielplatzinfrastruktur im Umfeld des 
Plangebietes, das heißt nicht in die 
Bestandsunterhaltung oder -sanierung, 
jedoch in die Umgestaltung im Sinne 
einer Modernisierung und Ausbesserung 
von Spielplätzen.  
 
Darüber hinaus besteht für den 
Planbegünstigten grundsätzlich die 
Möglichkeit, mit der Herstellung eines 
öffentlichen Spielplatzes den ursächlich 
entstehenden Mehrbedarf mehrerer 
Planvorhaben in räumlichem und 
zeitlichem Zusammenhang zu decken. Dies 
ist in den städtebaulichen Verträgen zu 
allen maßgeblichen 
Bebauungsplanverfahren zu regeln. 
 
Die Sicherung der Verpflichtung des 
Planbegünstigten zur Übernahme der 
Lasten zur Deckung des ursächlichen 
Mehrbedarfs öffentlicher Spielplatz 
erfolgt im Rahmen des gemäß Nummer 4 
Absatz 1 KoopBLM zu schließenden 
städtebaulichen Vertrags. 
 
Die Verpflichtung zur Deckung des 
ursächlichen Mehrbedarfs öffentlicher 
Spielplatz gilt als erfüllt, wenn der 
errichtete öffentliche Spielplatz von 
der zuständigen Fachdienststelle 
erfolgreich abgenommen und dies dem 
Stadtplanungsamt bekannt gemacht wurde. 
Im Fall der Leistung einer Ablösezahlung 
gilt die Verpflichtung mit dem 
Zahlungseingang auf dem entsprechenden 
Konto der Stadt Köln als erfüllt. Das 
Stadtplanungsamt erhält hierüber 
Nachricht. 
 
Hinweis: Die Forderungen gem. 
Kooperativen Baulandmodell entbinden 
nicht von der Verpflichtung zur 
Errichtung von Kleinkinderspielplätzen 
gem. § 8 Absatz 4 BauO NRW sowie gem.

10 
 
der Satzung der Stadt Köln „Private 
Spielflächen für Kleinkinder“. 
 
4.3.5 Öffentliche beziehungsweise 
öffentlich zugängliche Grünfläche  
zu Nr. 3 (1) lit. d KoopBLM  
 
Der aus der Planung resultierende 
ursächliche Mehrbedarf im Bereich 
öffentliche Grünfläche wird auf 
Grundlage des Planungskonzeptes im 
Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der 
Dienststellen gemäß § 8 Absatz 1 BauGB 
eingeschätzt und bekannt gegeben. 
Grundlage bildet die erwartete 
Einwohnerzahl im Plangebiet (vergleiche 
Erläuterungen unter 4.3.2). Sofern sich 
im Laufe des Verfahrens Änderungen im 
Planungskonzept hinsichtlich der 
Nutzungen und Einwohnerzahlen ergeben, 
müssen die Bedarfe entsprechend 
angepasst werden. 
 
Es wird davon ausgegangen, dass je 
Einwohner*in im Plangebiet ein Bedarf 
von 10 m² öffentliche Grünfläche 
begründet wird. Es handelt sich um einen 
Mittelwert, der sich aus einem Richtwert 
von 6,0 – 14,9 m² für Parkanlagen mit 
wohngebietsbezogener Funktion ableitet 
(aus: Werner Nohl, Sabine Zekorn-
Löffler: „Erfassung und Bewertung der 
öffentlichen Grün- und Freiflächen in 
München unter den Aspekten einer 
erholungsrelevanten 
Freiflächenversorgung“ 1991). 
 
Das gesamte Gebiet der Stadt Köln ist 
mit Grünflächen mit wohngebietsbezogener 
Funktion unterversorgt. Grundsätzlich 
kann also davon ausgegangen werden, dass 
bei allen Planvorhaben der rechnerisch 
ermittelte Mehrbedarf auch dem 
ursächlichen Mehrbedarf entspricht. 
 
Einzelfallspezifisch kann der 
ursächliche Mehrbedarf im 
Angebotssegment öffentliche Grünfläche 
über dem nach zuvor beschriebener 
Methodik ermittelten Mehrbedarf liegen. 
Hierbei handelt es sich um Vorhaben auf 
Flächen, die für die gesamtstädtische 
freiraum- und landschaftsplanerische 
Konzeption von besonderer Bedeutung und 
als solche in den städtischen 
Grundlagenwerken (beispielsweise 
Masterplan Grün, Strategie Konzept Grün 
2030, ISEK (Starke Veedel – Starkes 
Köln)) gekennzeichnet sind. Die 
Herleitung des Mehrbedarfs wird in 
diesen Fällen durch das zuständige Amt 
für Landschaftspflege und Grünflächen 
explizit erläutert und begründet. 
 
Die Mindestgröße einer öffentlichen, 
zusammenhängenden Grünfläche, die eine 
entsprechende Funktion als öffentliche 
Grünfläche übernehmen kann, beträgt 
10.000 m² (1 ha). Der Wert basiert auf 
der Sondierung der Mindestgrößen von 
öffentlichen Grünflächen in 
Bebauungsplänen der Stadt Köln in den 
letzten zehn Jahren. 
 
Diese Flächen sind im Bebauungsplan als 
öffentliche Grünflächen gemäß § 9 Absatz 
1 Nummer 15 BauGB festzusetzen. Als 
generelle Vorgaben zur Gestaltung und 
Herstellung einer öffentlichen 
Grünfläche gelten unter anderem: 
 
– Öffentliche Grünflächen dürfen nicht 
in isolierter Lage innerhalb des 
Plangebietes geplant werden, d.h. sie 
müssen einen öffentlichen Charakter 
haben. 
 
– Öffentliche Grünflächen dürfen nicht 
auf einer Tiefgarage ausgewiesen werden. 
 
– Die Befahrbarkeit der öffentlichen 
Grünfläche zu pflegerischen 
Unterhaltungszwecken ist 
sicherzustellen. 
 
– Die Zugänglichkeit der öffentlichen 
Grünflächen im Sinne der 
Barrierefreiheit ist sicherzustellen. 
 
– Sollte ein erforderlicher Spielplatz 
planungsrechtlich innerhalb von 
öffentlichen Grünflächen oder im 
unmittelbaren Anschluss daran liegen, so 
ist die Flächengröße des Mehrbedarfs für 
den öffentlichen Spielplatz zusätzlich 
vorzuhalten und darf nicht auf die 
erforderliche Größe der öffentlichen 
Grünfläche angerechnet werden. 
 
Darüber hinaus sind für die Gestaltung 
der Grünflächen die Vorgaben des 
„Grünhandbuchs“ der Stadt Köln zwingend 
zu beachten. Es wird als Broschüre durch 
das Amt für Landschaftspflege und 
Grünflächen zur Verfügung gestellt. 
 
Die Herstellungskosten für einen 
Quadratmeter öffentliche Grünfläche 
wurden auf Grundlage von Flächenanlagen 
der Stadt Köln der vergangenen Jahre als 
Durchschnittswert der baulichen 
Herstellungskosten durch das Amt für 
Landschaftspflege und Grünflächen der 
Stadt Köln ermittelt und betragen 
derzeit 50 €/m² netto zzgl.

11 
 
Planungskosten nach HOAI (2020). Zur 
Ermittlung der Herstellungskosten ist 
der zum Vertragsabschluss geltende 
Baupreisindex für Außenanlagen des 
Statistischen Bundesamtes anzuwenden. 
 
Neben den öffentlichen Grünflächen mit 
wohngebietsbezogener Funktion sind zur 
Gewährleistung der Möglichkeit zur 
wohnortbezogenen Freiraumerholung, zur 
Sicherstellung eines entsprechenden 
Wohnwertes, zur qualitätsvollen 
Gestaltung von Quartieren und nicht 
zuletzt zur Anpassung der Städte an die 
Folgen des Klimawandels auch kleinere 
zusammenhängende, private, öffentlich 
zugängliche Grünflächen mit einer Größe 
von mindestens 2.500 m² im Plangebiet zu 
integrieren.  
 
Ist der für das Planvorhaben ermittelte 
ursächliche Mehrbedarf im 
Angebotssegment öffentliche Grünflächen 
>10.000 m² (bei Planvorhaben ab 435 
Wohneinheiten), so verpflichtet sich der 
Planbegünstigte im städtebaulichen 
Vertrag, im Plangebiet eine 
zusammenhängende öffentliche Grünfläche 
entsprechend dem Bedarf und nach den 
Vorgaben der Stadt Köln zu errichten. 
Anschließend erfolgt die unentgeltliche, 
kosten- und lastenfreie Übertragung der 
Flächen an die Stadt Köln. Die 
Flächenübertragung muss vor Abschluss 
des städtebaulichen Vertrags erfolgt 
sein. 
 
Ist der ursächliche Mehrbedarf im 
Angebotssegment öffentliche bzw. 
öffentlich zugängliche Grünfläche       
> 2.500 m² und < 10.000 m² (Planvorhaben 
zwischen 109 und 434 Wohneinheiten), so 
ist die entsprechende Fläche als 
zusammenhängende, private, öffentlich 
zugängliche Grünfläche zu errichten und 
zu unterhalten oder in Absprache mit dem 
Amt für Landschaftspflege und 
Grünflächen als öffentliche Grünfläche 
mit einer Herstellungspflege von 
mindestens zehn Jahren zu errichten und 
an die Stadt Köln unentgeltlich, kosten- 
und lastenfrei abzugeben. Die 
Flächenübertragung muss vor Abschluss 
des städtebaulichen Vertrags erfolgt 
sein. 
 
Diese Flächen sind im Bebauungsplan als 
private Grünflächen, die öffentlich 
zugänglich sind, festzusetzen und damit 
dauerhaft planungsrechtlich zu sichern. 
Sofern diese Flächen durch die Stadt 
Köln übernommen werden, sind sie als 
öffentliche Grünfläche dauerhaft 
planungsrechtlich zu sichern. 
Bei Vorhaben zwischen 44 und 108 
Wohneinheiten ist eine Kombination aus 
einer öffentlichen Spielplatz- und 
Grünfläche herzustellen, um trotz 
Unterschreitung der jeweiligen 
Schwellenwerte für Spielplatz- und 
Grünflächen (s. Nr. 4.3.6 der 
Umsetzungsanweisung) die Flächen 
weiterhin wirtschaftlich und ihrer 
Funktion entsprechend betreiben zu 
können. Es ist eine Fläche zu 
entwickeln, die einen besonderen Fokus 
auf den Raum für Begegnung und 
Kommunikation aller Altersgruppen legt. 
Die Größe der Fläche ergibt sich aus der 
Summe der rechnerischen Mehrbedarfe für 
Grünflächen und öffentlichen 
Spielflächen. Die Herstellungskosten 
einer solchen Fläche orientieren sich an 
denen für einen öffentlichen Spielpatz 
und liegen bei 170 €/m². Zur Ermittlung 
der Herstellungskosten ist der zum 
Vertragsabschluss geltende Baupreisindex 
für Außenanlagen des Statistischen 
Bundesamtes anzuwenden. 
 
Bei Vorhaben kleiner als 44 
Wohneinheiten ist ein Ablösebetrag für 
den ermittelten Bedarf zu entrichten. 
 
Der Ablösebetrag zur Deckung des 
ursächlichen Mehrbedarfs wird 
einzelfallbezogen ermittelt (siehe 
Abbildung 5). Der ursächliche Mehrbedarf 
wird mit den Herstellungskosten 50 €/m² 
zzgl. der Planungskosten nach HOAI(2020) 
einer öffentlichen Grünfläche 
multipliziert. 
 
 
 
 
Der Ablösebetrag ist zum vertraglich zu 
vereinbarenden Zeitpunkt an die Stadt 
Köln zu zahlen. Der gezahlte Betrag 
fließt zweckgebunden in die Aufwertung 
bzw. den Ausbau von Grünflächen in einem 
unmittelbaren räumlichen und zeitlichen 
Zusammenhang zu dem Planungsvorhaben, 
das heißt nicht in die 
Bestandsunterhaltung oder -sanierung. 
Sollte dies nicht möglich sein, fließt 
der Ablösebetrag in den Um- und Ausbau 
des Inneren- bzw. des Äußeren 
Grüngürtels sowie deren verbindende 
Grünzüge. Diese Regelung entspricht dem 
Grundsatzbeschluss

12 
 
(Vorlage Nr. 0991/2021) des 
Stadtentwicklungsausschusses vom 
09.09.2021. 
 
Darüber hinaus besteht für den 
Planbegünstigten grundsätzlich die 
Möglichkeit, mit der Herstellung einer 
öffentlichen beziehungsweise öffentlich 
zugänglichen Grünfläche den ursächlich 
entstehenden Mehrbedarf mehrerer 
Planvorhaben in räumlichem und 
zeitlichem Zusammenhang zu decken. Dies 
ist in den städtebaulichen Verträgen zu 
allen maßgeblichen 
Bebauungsplanverfahren zu regeln. 
 
Werden im Rahmen der Planung 
Ausgleichsflächen innerhalb des 
Plangebietes vorgesehen, so können diese 
– ihre öffentliche Zugänglichkeit 
vorausgesetzt – auf den Umfang der zu 
erstellenden öffentlichen 
beziehungsweise öffentlich zugänglichen 
Flächen angerechnet werden. Dies ist im 
Einzelfall zu prüfen. Flächen ohne 
Erholungsfunktion (zum Beispiel 
Abstandflächen) sind nicht anzurechnen. 
 
Die Sicherung der Verpflichtung des 
Planbegünstigten zur Übernahme der 
Lasten zur Deckung des ursächlichen 
Mehrbedarfs öffentlicher beziehungsweise 
öffentlich zugänglicher Grünflächen 
erfolgt im Rahmen des gemäß Nummer 4 
Absatz 1 KoopBLM zu schließenden 
städtebaulichen Vertrags und 
gegebenenfalls ergänzenden 
Übertragungsvertrags. 
Die Verpflichtung zur Deckung des 
ursächlichen Mehrbedarfs öffentliche 
beziehungsweise öffentlich zugängliche 
Grünfläche gilt als erfüllt, wenn die 
errichtete öffentliche oder öffentlich 
zugängliche Grünfläche von der 
zuständigen Fachdienststelle erfolgreich 
abgenommen und dies dem Stadtplanungsamt 
bekannt gemacht wurde. Im Fall der 
Leistung einer Ablösezahlung gilt die 
Verpflichtung mit dem Zahlungseingang 
auf dem entsprechenden Konto der Stadt 
Köln als erfüllt. Das Stadtplanungsamt 
erhält hierüber Nachricht. 
 
4.3.6 Kombifläche: öffentlicher Spielplatz 
und öffentliche Grünfläche 
Es wird die Möglichkeit geschaffen, bei 
Vorhaben mit 44 bis 108 Wohneinheiten 
die Deckung der Mehrbedarfe in den 
Bereichen Spielplätze und Grünflächen 
durch die Errichtung einer sogenannten 
„Kombifläche“ gemeinsam abzudecken. 
Hierdurch soll erreicht werden, dass 
auch bei kleineren Vorhaben öffentliche 
Freiflächen entstehen. Konkret sieht die 
Neuregelung folgendes vor: 
Ablösebeträge für Grün- und Spielflächen 
sind nur bei Vorhaben vorgesehen, bei 
denen weniger als 44 Wohneinheiten 
entstehen. Ab 109 Wohneinheiten gelten 
weiterhin die Regelungen gemäß Kapitel 
4.3.4 und 4.3.5 der Umsetzungsanweisung. 
Bei Vorhaben in einer Größe zwischen 44 
und 108 Wohneinheiten muss eine 
„Kombifläche“ errichtet werden. Diese 
Fläche deckt die Mehrbedarfe 
„öffentlicher Spielplatz“ und 
„öffentliche bzw. öffentlich zugängliche 
Grünfläche“ gemeinsam ab. Die Planung 
und Ausgestaltung dieser Fläche, die 
sowohl Funktionen einer Grünfläche als 
auch eines Spielplatzes erfüllen soll, 
wird, projektspezifisch, zwischen den 
zuständigen Ämtern abgestimmt.  
Es müssen 5 m² Kombifläche pro 
Einwohner*in errichtet werden. Dieser 
Wert setzt sich aus den bisher geltenden 
2 m² Spielfläche pro Einwohner*in sowie 
den nun ausschließlich für die 
Kombifläche geltenden 3 m² Grünfläche 
pro Einwohner*in zusammen. Aufgrund der 
höheren Herstellungskosten einer 
Kombifläche im Vergleich zu einer 
gewöhnlichen Grünfläche begründet sich, 
dass der letztere Wert unterhalb der 
sonst veranschlagten 10 m² Grünfläche 
pro Einwohner*in liegt. 
Die Kombifläche ist nach den Vorgaben 
der Stadt Köln zu errichten und in der 
Regel als öffentliche Fläche zu widmen 
und an die Stadt Köln unentgeltlich, 
kosten- und lastenfrei zu übertragen. 
Die Flächenübertragung muss vor 
Abschluss des städtebaulichen Vertrags 
erfolgt sein. Die Herstellungskosten 
einer Kombifläche orientieren sich an 
den Herstellungskosten für einen 
öffentlichen Spielpatz und liegen bei 
170 €/m². Zur Ermittlung der 
Herstellungskosten ist der zum 
Vertragsabschluss geltende Baupreisindex 
für Außenanlagen des Statistischen 
Bundesamtes anzuwenden.  
Bei nicht vollständiger Errichtung der 
rechnerisch ermittelten Kombifläche ist 
gegebenenfalls, jedoch nur nach 
Abstimmung zwischen den zuständigen 
Ämtern, ein Ablösebetrag für den 
ungedeckten Bedarf zu entrichten.  
Der Ablösebetrag zur Deckung des 
ursächlichen Mehrbedarfs wird

13 
 
einzelfallbezogen ermittelt (siehe 
Abbildung 6). Die ermittelte 
Flächengröße wird mit den 
Herstellungskosten 170 €/m² netto zzgl. 
den Planungskosten nach HOAI (2020) 
einer Kombifläche multipliziert. 
 
 
 
Der Ablösebetrag ist zum vertraglich zu 
vereinbarenden Zeitpunkt an die Stadt 
Köln zu zahlen. Der gezahlte Betrag 
fließt zweckgebunden in die Finanzierung 
der Herstellung von Spiel/Grünflächen im 
Umfeld des Plangebietes, das heißt nicht 
in die Bestandsunterhaltung oder -
sanierung, jedoch in die Umgestaltung im 
Sinne einer Modernisierung und 
Ausbesserung. Dies ist im Einzelfall zu 
prüfen.

14

15 
 
4.3.7 Ausgleichsmaßnahmen 
zu Nr. 3 (1) lit. e KoopBLM 
 
Der Ausgleichsbedarf nach §1a BauGB 
sowie die geeigneten Maßnahmen hierzu 
werden im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens ermittelt. 
Grundlage bildet in der Regel ein 
Landschaftspflegerischer Fachbeitrag 
oder ein Grünordnungsplan, der als 
Grundlage für den Bebauungsplanentwurf 
bis zur Offenlage zu erarbeiten ist. 
 
Der ermittelte Ausgleichsbedarf 
beziehungsweise die Durchführung der 
Maßnahmen zum Ausgleich der 
planbedingten Eingriffe ist durch den 
Planbegünstigten zu übernehmen 
beziehungsweise von ihm abzulösen. 
 
Die Herstellung der Ausgleichsflächen 
kann innerhalb sowie außerhalb des 
Plangebietes erfolgen und muss die 
Vorgaben der Stadt Köln berücksichtigen. 
Die internen und externen 
Ausgleichsmaßnahmen sind nach den 
Grundsätzen zur gestalterischen 
Umsetzung von Kompensationsmaßnahmen in 
Bebauungsplänen gemäß der Satzung der 
Stadt Köln zur Erhebung von 
Kostenerstattungsbeträgen nach §§ 135a-
135c BauGB vom 15.12.2011 herzustellen. 
Die Herstellung kann abgelöst werden, 
wenn die Ausgleichsmaßnahmen auf den 
durch die Stadt Köln bereitgestellten 
Grundstücken hergestellt werden können. 
Der Ermittlung des Ablösebetrags werden 
die Standards der vorgenannten Satzung 
zugrunde gelegt. 
 
Der Ablösebetrag ist zum vertraglich zu 
vereinbarenden Zeitpunkt an die Stadt 
Köln zu zahlen. Der gezahlte Betrag 
fließt zweckgebunden in die Umsetzung 
von im Bebauungsplan festgelegten 
Ausgleichsmaßnahmen. Ansprechpartner in 
diesem gesamten Kontext ist das Amt für 
Landschaftspflege und Grünflächen der 
Stadt Köln.  
Ist die entsprechende Fläche hergestellt 
und durch das Amt für Landschaftspflege 
und Grünflächen der Stadt Köln 
abgenommen, gilt die Verpflichtung als 
erfüllt. Ist der Planbegünstigte 
anstelle der Flächenherstellung 
verpflichtet einen Ablösebetrag zu 
zahlen, so gilt die Verpflichtung mit 
dem rechtzeitigen Eingang der Zahlung 
als erfüllt. Das Stadtplanungsamt erhält 
Nachricht darüber. 
 
4.3.8 Bauverpflichtung für den 
Wohnungsbau 
zu Nr. 3 (1) lit. f KoopBLM 
 
Die bauliche Umsetzung der Planung soll 
im Sinne der grundsätzlichen 
wohnungspolitischen Zielsetzung der 
Richtlinie, die Schaffung von Wohnraum – 
sowohl des öffentlich geförderten und 
frei finanzierten – zu fördern, zeitnah 
erfolgen. Hierzu geht der 
Planbegünstigte im städtebaulichen 
Vertrag eine Bauverpflichtung von in der 
Regel drei Jahren ab Inkrafttreten des 
Bebauungsplanes ein. In Abhängigkeit von 
der Größe und Komplexität des 
Bauvorhabens kann der vorgegebene 
Zeitraum angepasst werden. 
 
Die Verpflichtung des Planbegünstigten 
gemäß Nummer 3 Absatz 1 Buchstabe f) 
KoopBLM gilt als erfüllt, sobald die 
Bauabnahme durch das Bauaufsichtsamt und 
das Amt für Wohnungswesen erfolgt ist 
und gegenüber dem Stadtplanungsamt 
bestätigt wurde. 
 
4.3.9 Aufwand aus verkehrlicher 
Erschließung 
zu Nr. 3 (1) lit. g KoopBLM 
 
Der ursächliche Erschließungsaufwand der 
Planung im Sinne des BauGB, das heißt 
die erstmalige Herstellung 
entsprechender öffentlicher 
Erschließungsanlagen, wird vom 
Bauverwaltungsamt als zuständige Stelle 
der Stadt Köln im Rahmen einer 
Dienststellenbeteiligung in der Regel 
vor Fassung des Aufstellungs- oder 
Einleitungsbeschlusses ermittelt und 
bekannt gegeben. Der sonstige 
maßnahmenbedingte Herstellungsaufwand, 
insbesondere für Maßnahmen im 
bestehenden Straßenland und 
verkehrsbezogene Maßnahmen wie zum 
Beispiel Lichtsignalanlagen wird vom Amt 
für Straßen und Verkehrsentwicklung 
angegeben. Planungsbegleitend erfolgt 
die Überprüfung des ermittelten Bedarfs.  
 
Der Planbegünstigte verpflichtet sich im 
zu schließenden Erschließungsvertrag 
gemäß Nummer 4 Absatz 1 Koop-BLM, den 
ursächlichen Erschließungsaufwand 
vollständig zu übernehmen. 
 
Rechtswirksam sind die vertraglich 
vereinbarten Regelungen des 
Erschließungsvertrags bereits mit dessen 
Unterzeichnung. Erfüllt sind die

16 
 
Verpflichtungen aber erst mit 
Herstellung der Erschließungsanlage. 
Das Stadtplanungsamt erhält hierüber vom 
Bauverwaltungsamt der Stadt Köln 
Nachricht. 
 
4.3.10 Planungsvereinbarung 
zu Nr. 3 (1) lit. h KoopBLM 
 
Mit der Planungsvereinbarung, die als 
Vertrag zwischen dem Planbegünstigten 
und der Stadt Köln in der Regel vor dem 
Aufstellungs- oder Einleitungsbeschluss 
des Bebauungsplans zu schließen ist, 
verpflichtet sich der Planbegünstigte, 
die Kosten für die Erstellung des 
Bebauungsplanes einschließlich der 
Begründung mit Umweltbericht, für die 
Einholung von Umweltgutachten, für die 
Beauftragung eines fachlich geeigneten 
Planungsbüros sowie für die Aufwendungen 
im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung 
zu übernehmen. Besteht für den 
Planbegünstigten die Pflicht, ein 
Qualifizierungsverfahren gemäß Nummer 3 
Absatz 1 i) KoopBLM durchzuführen, so 
wird dies ebenfalls Gegenstand der 
Planungsvereinbarung.  
 
Von der Verpflichtung zum Abschluss 
einer Planungsvereinbarung kann 
ausnahmsweise abgesehen werden, sofern 
die Lenkungsgruppe Kooperatives 
Baulandmodell in Fällen gemäß Nummer 5 
Absatz 3 KoopBLM dies entschieden hat. 
Die mit der Planungsvereinbarung 
üblicher Weise übertragenen Kosten sind 
dann von der Stadt Köln zu übernehmen.  
 
Ist die Stadt Köln alleinige 
Planbegünstigte eines Verfahrens, so 
entfällt die Pflicht zum Abschluss einer 
Planungsvereinbarung. 
 
4.3.11 Qualifizierungsverfahren 
zu Nr. 3 (1) lit. i KoopBLM 
 
Grundlage zur Feststellung der Pflicht 
nach Nummer 3 Absatz 1 Buchstabe i) 
KoopBLM sind die im Bebauungsplanentwurf 
gemachten Angaben zur GF Wohnen (m²). 
Das heißt, ist die GF Wohnen eines 
Vorhabens > 6.750 m², so ist ein 
Qualifizierungsverfahren durchzuführen.  
 
Für Vorhaben in städtebaulich 
anspruchsvollen Lagen soll auch ohne 
Erreichen eines Schwellenwertes die 
Möglichkeit zur Durchführung eines 
Qualifizierungsverfahrens gegeben 
werden. Dies erfolgt in Abstimmung 
zwischen dem Stadtplanungsamt und den 
Planbegünstigten.  
 
Die abschließende Feststellung, ob die 
Pflicht zur Durchführung eines 
Qualifizierungsverfahrens besteht, 
erfolgt vor oder nach Fassung des 
Aufstellungs- oder 
Einleitungsbeschlusses durch das 
Stadtplanungsamt. 
 
Das Format der vorhabenspezifisch 
geeigneten städtebaulichen 
beziehungsweise architektonischen 
Qualifizierung sowie der Zeitpunkt 
seiner Durchführung werden zu Beginn der 
Planung definiert. Mögliche Form sind 
neben einem städtebaulichen Wettbewerb 
nach RAW beispielsweise 
Mehrfachbeauftragungen durch ein 
geeignetes Planungsbüro. Die 
Entscheidung über das Format der 
Qualifizierung trifft die Lenkungsgruppe 
Kooperatives Baulandmodell. Die 
Verpflichtung gilt als erfüllt, wenn die 
Resultate des Qualifizierungsverfahrens 
den politischen Entscheidungsträgern im 
Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zur 
Bebauungsplanung vorgelegt wurden. 
 
4.4 Regelungsinstrumente 
 
4.4.1 Städtebauliche Verträge, 
Übertragungsverträge 
zu Nr. 4 (1) und (2) KoopBLM 
 
Die Übernahme der Verpflichtungen des 
Modells erfolgt mittels Abschluss 
städtebaulicher Verträge gemäß § 11 
BauGB beziehungsweise gegebenenfalls 
eines Durchführungsvertrags gemäß § 12 
BauGB. Daneben können auch der Abschluss 
eines Erschließungsvertrags und eines 
Übertragungsvertrages für 
Flächenübertragungen erforderlich 
werden.  
 
Der Planbegünstigte ist verpflichtet, 
sämtliche Herstellungsverpflichtungen 
aus den städtebaulichen Verträgen 
einschließlich der Erschließungsverträge 
durch eine in deutscher Sprache 
gehaltene selbstschuldnerische 
Bürgschaft einer Bank, Sparkasse oder 
Versicherungsgesellschaft eines 
Mitgliedslandes der Europäischen Union 
abzusichern. Auf Verlangen der Stadt 
legt er den Nachweis einer führenden 
Wirtschaftsauskunftsdatei (zum Beispiel 
Creditreform) über die bewertete Bonität 
des bürgenden Instituts vor.

17 
 
 
Die Bürgschaft muss vor Bekanntmachung 
des Satzungsbeschlusses über den 
betreffenden Bebauungsplan vorliegen. 
Die Bürgschaft ist gegebenenfalls mit 
einem Betretungsrecht zu koppeln, sofern 
beispielsweise eine 
Kindertageseinrichtung nicht auf  
einem städtischen Grundstück, sondern 
auf einem Grundstück des 
Planbegünstigten errichtet wird. 
 
Zukünftige öffentliche 
Erschließungsflächen sind unentgeltlich, 
kosten- und lastenfrei vor Abschluss des 
Erschließungsvertrages zu übertragen. 
Hierzu wird zwischen dem 
Planbegünstigten und der Stadt Köln ein 
ergänzender Übertragungsvertrag 
geschlossen.  
 
Die Verpflichtung zur Herstellung 
öffentlich geförderten Wohnungsbaus kann 
ergänzend zu den Vereinbarungen im 
städtebaulichen Vertrag 
grundbuchrechtlich gesichert werden.  
 
Als weiteres Sicherungsinstrument für 
Ablösezahlungen, die Herstellung 
öffentlich geförderten Wohnungsbaus und 
vertragliche Nebenpflichten können 
Vertragsstrafen vereinbart werden. 
 
4.4.2 Festsetzungen gemäß § 9 Absatz 1 
Nummer 7 BauGB 
zu Nr. 4 (3) KoopBLM 
 
Die Umsetzung des verpflichtend zu 
errichtenden Anteils von 30 % der GF im 
öffentlich geförderten Wohnungsbau kann 
durch eine verbindliche Festsetzung im 
Bebauungsplan auf Grundlage von § 9 
Absatz 1 Nummer 7 BauGB 
planungsrechtlich gesichert werden. Dies 
soll in Abstimmung mit dem 
Planbegünstigten erfolgen.  
 
Es wird eine Festsetzung empfohlen, die 
eine größtmögliche Bestimmtheit bietet 
und gleichzeitig den Vorgaben des 
öffentlich geförderten Wohnungsbaus 
nicht widerspricht. Es ist eine 
Durchmischung im Quartier 
sicherzustellen, sodass grundsätzlich 
die Bündelung des öffentlich geförderten 
Wohnungsbaus zu 100 % auf einzelne 
Baufelder ausgeschlossen ist. Bei 
kleineren Vorhaben kann es sinnvoll 
sein, den geförderten Wohnungsbau auf 
ein oder mehrere Baufelder zu bündeln, 
da dies im Gegensatz zu einer Verteilung 
von 30 % der öffentlich geförderten 
Wohnfläche auf allen Baufeldern eine 
größere Bestimmtheit bietet und 
förderlich für die Umsetzung und spätere 
Kontrolle der Festsetzung ist. 
 
Gleichwohl ist begleitend in einem 
städtebaulichen Vertrag die Errichtung 
von 30 % öffentlich geförderter 
Wohnungen zu vereinbaren, da mit der 
Festsetzung im Bebauungsplan nur die 
bauliche Anforderung des öffentlich 
geförderten Wohnungsbaus an Gebäuden 
umgesetzt werden kann, nicht aber die 
tatsächliche Belegung dieser Wohnungen 
mit den entsprechend Berechtigten. 
 
4.4.3 Festsetzungen gemäß § 9 Absatz 1 
Nummer 5 und 15 BauGB 
zu Nr. 4 (4)und (5) KoopBLM 
 
Neben der Verpflichtung des 
Planbegünstigten zur Übernahme der 
ursächlichen Mehrbedarfe im Bereich 
Kindertageseinrichtung, öffentliche 
Spielplätze und öffentliche Grünfläche 
ist auch die dauerhafte planerische 
Sicherung der für diese Angebotssegmente 
erforderlichen Flächen innerhalb der 
Plangebiete von Bedeutung. Sie kann – 
und sollte soweit entsprechend geeignete 
Flächen vorhanden beziehungsweise 
vorgesehen sind – durch verbindliche 
Festsetzungen im Bebauungsplan auf 
Grundlage von § 9 Absatz 1 Nummer 5 und 
15 BauGB erfolgen. 
 
Gleichwohl ist begleitend in einem 
städtebaulichen Vertrag die Umsetzung 
und Kostenübernahme der entsprechenden 
Planung zu vereinbaren.

18

19 
 
 
4.5 Durchführung 
zu Nr. 5 KoopBLM 
 
Die für die Anwendung des Kooperativen 
Baulandmodells erforderlichen Schritte 
erfolgen integriert in das jeweilige 
Bebauungsplanverfahren, so dass die 
Modellanwendung keine zeitliche 
Verzögerung des Planverfahrens 
begründet. Der Ablauf einer 
Bebauungsplanung bei Anwendung des 
Kooperativen Baulandmodells ist in 
Abbildung 8 beispielhaft für eine 
investorenfinanzierte Angebotsplanung 
schematisch dargestellt. 
 
4.5.1 Ansprechpartner 
zu Nr. 5 KoopBLM 
 
Zentraler Ansprechpartner des 
Planbegünstigten in allen Dingen der 
Bebauungsplanung und damit auch für die 
Anwendung des Kooperativen 
Baulandmodells ist das jeweilige 
Planungsteam des Stadtplanungsamtes. 
Dieses bindet die Geschäftsstelle 
Kooperatives Baulandmodell in das 
Verfahren ein.  
 
In Umlegungsverfahren wird die 
Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses 
der Stadt Köln eingebunden. 
 
4.5.2 Anwendungszustimmung 
zu Nr. 5 (1) bis (3) KoopBLM 
 
Im Zuge der Vorbereitung des 
Einleitungs- oder 
Aufstellungsbeschlusses des betreffenden 
Bebauungsplans ist vom Planbegünstigten 
die verbindliche Anwendungszustimmung zu 
unterzeichnen. Hierin werden – soweit 
bekannt – die durch den Planbegünstigten 
im Einzelnen einzugehenden 
Verpflichtungen gemäß Nummer 3 Absatz 1 
KoopBLM aufgeführt. 
 
In den Unterlagen zum Einleitungs- oder 
Aufstellungsbeschluss wird explizit 
benannt, dass das Vorhaben gemäß Nummer 
2 Absatz 1 KoopBLM in den 
Anwendungsbereich fällt und die 
Anwendungszustimmung abgegeben wurde. 
Liegt die Anwendungszustimmung zum 
geplanten Zeitpunkt des Einleitungs- 
oder Aufstellungsbeschlusses der Stadt 
Köln nicht vor, so erfolgt keine 
politische Beratung. 
 
Ist die Stadt Köln einzige 
Planbegünstigte in einem Verfahren so 
entfällt die Pflicht zum Abschluss einer 
Anwendungszustimmung. In den Unterlagen 
zum Einleitungs- oder 
Aufstellungsbeschluss wird darauf 
hingewiesen, dass die Regelungen des 
Kooperativen Baulandmodells 
analog angewandt werden.  
 
Für Bebauungsplanungen gemäß Nummer 2 
Absatz 1 KoopBLM, die auf Betreiben der 
Stadt erfolgen und bei denen zum 
Zeitpunkt des Einleitungs- oder 
Aufstellungsbeschlusses noch keine 
Einigkeit über die Planung mit dem 
Planbegünstigten besteht, kann die 
Lenkungsgruppe Kooperatives 
Baulandmodell auf Antrag der 
Geschäftsstelle Kooperatives 
Baulandmodell von der Pflicht zur 
Vorlage einer Anwendungszustimmung 
absehen. Dies ist in den Unterlagen zum 
Aufstellungsbeschluss entsprechend 
kenntlich zu machen. Eine solche 
Situation kann sich beispielsweise 
ergeben, wenn die Stadt Köln ein Gebiet 
beplant mit dem Ziel, städtebauliche 
Ordnung zu erreichen beziehungsweise 
städtebauliche Missstände zu verhindern. 
 
4.5.3 Ermittlung der Verpflichtungen 
zu Nr. 5 (4) KoopBLM 
 
Auf Grundlage des vorgelegten 
Plankonzeptes werden die Verpflichtungen 
des Planbegünstigten gemäß Nummer 3 
Absatz 1 Buchstabe a) bis e) und g) 
KoopBLM im Rahmen der frühzeitigen 
Dienststellenbeteiligung in der Regel 
vor Fassung des Aufstellungs- oder 
Einleitungsbeschlusses grundsätzlich 
ermittelt. Die Konkretisierung des 
Umfangs der Verpflichtungen sowie des 
planspezifischen Vorgehens zur Deckung 
der Mehrbedarfe erfolgt im Einzelnen im 
Rahmen des Bebauungsplanverfahrens. 
 
Die Koordination der Ermittlung 
übernimmt das Stadtplanungsamt, das vom 
Planbegünstigten zu Beginn des 
Verfahrens die erforderlichen 
Planungsunterlagen erhält. Grundsätzlich 
umfassen diese neben einem Lageplan das 
Plankonzept inklusive Deklaration 
geplanter öffentlicher und privater 
Flächen sowie einer Flächenbilanz mit 
Angabe der Gebietsgröße, 
nutzungsspezifischer 
Geschossflächenangaben und der geplanten 
Zahl an Wohneinheiten. Handelt es sich 
um ein Grundstück, das heute bereits in

20 
 
Teilen wohnbaulich genutzt ist, so ist 
der Bestand der Geschossfläche Wohnen zu 
nennen. 
 
Die abschließende Definition der 
Verpflichtungen sowie des 
planspezifischen Vorgehens zur Deckung 
der Mehrbedarfe erfolgt durch die 
Geschäftsstelle Kooperatives 
Baulandmodell in Absprache mit den 
zuständigen Fachdienststellen und dem 
Planbegünstigten nach Abschluss und 
Auswertung der Offenlage. Gegebenenfalls 
sind die Planunterlagen auf Grundlage 
der Resultate der Offenlage zuvor 
nochmals zu überarbeiten. Die Regelungen 
zur Verpflichtungsübernahme gemäß Nummer 
3 Absatz 1 KoopBLM werden in 
städtebaulichen Verträgen 
beziehungsweise einem 
Durchführungsvertrag, einem 
Erschließungsvertrag und gegebenenfalls 
ergänzend erforderlichen 
Übertragungsverträgen getroffen. 
 
4.5.4 Vertragsabschlüsse 
zu Nr. 5 (5) KoopBLM 
 
Nach Abschluss der Offenlage 
beziehungsweise vorbereitend bereits auf 
Grundlage der Offenlageunterlagen 
erfolgt im Dialog der Stadt Köln mit dem 
Planbegünstigten die Erstellung des 
städtebaulichen Vertrags, des 
Erschließungsvertrags beziehungsweise 
des Durchführungsvertrags und 
gegebenenfalls ergänzender 
Übertragungsverträge. Die Koordination 
für den städtebaulichen Vertrag 
beziehungsweise den Durchführungsvertrag 
liegt beim Stadtplanungsamt, für den 
Erschließungsvertrag und 
Übertragungsvertrag beim 
Bauverwaltungsamt. 
 
4.6 Gesamtstädtische Koordination 
 
4.6.1 Lenkungsgruppe Kooperatives 
Baulandmodell 
zu Nr. 6 (1) KoopBLM 
 
Die Lenkungsgruppe Kooperatives 
Baulandmodell überwacht als 
verwaltungsinternes, 
dezernatsübergreifendes 
Steuerungsgremium die gesamtstädtische 
Anwendung des Modells. Vor allem in 
Fällen, in denen in begründeten 
Einzelfällen eine Ausnahme von einzelnen 
Regelungen des Modells gemacht werden 
soll, entscheidet sie. Die 
Lenkungsgruppe Kooperatives 
Baulandmodell Köln (LG KoopBLM) arbeitet 
unter der Leitung des Dezernenten für 
Planen und Bauen. Folgende Ämter und 
Dienststellen gehören der Lenkungsgruppe 
Kooperatives Baulandmodell Köln (LG 
KoopBLM) an: 
 
– 61 – Stadtplanungsamt 
– 15 – Amt für Stadtentwicklung und 
Statistik 
– 23 – Amt für Liegenschaften, 
Vermessung und 
Kataster 
– 23 – Geschäftsstelle des 
Umlegungsausschusses 
- 40 – Amt für Schulentwicklung 
– 62 – Bauverwaltungsamt 
– 67 – Amt für Landschaftspflege und 
Grünflächen 
– 66 – Amt für Straßen und 
Verkehrsentwicklung 
– 57 – Umwelt- und Verbraucherschutzamt 
– 56 – Amt für Wohnungswesen 
– 51 – Amt für Kinder, Jugend und 
Familie 
 
Bei Bedarf können weitere Ämter und 
Dienststellen zur Teilnahme an den 
Sitzungen durch die 
Lenkungsgruppenleitung geladen werden. 
 
Die Lenkungsgruppe Kooperatives 
Baulandmodell Köln (LG KoopBLM) kommt 
regelmäßig zur Beratung zusammen. 
Darüber hinaus kann sie in dringenden 
Bedarfsfällen einberufen werden.  
 
Die Geschäftsführung der Lenkungsgruppe 
obliegt der Geschäftsstelle Kooperatives 
Baulandmodell. 
 
4.6.2 Geschäftsstelle Kooperatives 
Baulandmodell 
zu Nr. 6 (2) KoopBLM 
 
Die Geschäftsstelle Kooperatives 
Baulandmodell ist zur gesamtstädtischen 
Koordination der Modellanwendung beim 
Stadtplanungsamt angesiedelt. Sie 
arbeitet vorhabenbezogen eng mit den 
zuständigen Planerinnen und Planern im 
Stadtplanungsamt sowie mit den weiteren 
eingebundenen Dienststellen der Stadt 
Köln zusammen. Darüber hinaus obliegen 
ihr die in Nummer 6 Absatz 2 KoopBLM 
benannten Aufgaben.

21 
 
4.6.3 Evaluation 
zu Nr. 6 (3) KoopBLM 
 
Die Evaluation des Modells erfolgt 
wirkungsbezogen alle fünf Jahre ab 
Bekanntmachung des KoopBLM. Die 
Evaluationsergebnisse werden den gemäß 
Nummer 6 Absatz 4 KoopBLM zuständigen 
Gremien vorgelegt. Ausgehend von den 
Evaluationsresultaten werden allenfalls 
bestehende Anpassungs- und 
Fortschreibungserfordernisse des Modells 
benannt und aufgearbeitet. 
Anwendungsbegleitend erfolgt das 
Monitoring des Modells durch die 
Geschäftsstelle Kooperatives 
Baulandmodell als eine Grundlage der 
periodischen Evaluation. 
 
4.7 Schlussbestimmungen 
 
4.7.1 Stichtagregelung 
zu Nr. 7 (3) KoopBLM 
 
Für Vorhaben mit Grundstückskauf vor dem 
17.03.2022 ist der freiwillige Wechsel 
in die angepasste Fassung der 
Umsetzungsanweisung möglich. 
Planbegünstigte eines Verfahrens 
erklären dies verbindlich schriftlich 
gegenüber der Stadt Köln.

22 
 
Anhang 1

Anlage 2 
 
 
 
Geschäftsführung  
Ausschuss Klima, Umwelt und Grün 
Frau Bültge-Oswald 
Telefon:  (0221) 221-23702  
E-Mail:  barbara.bueltge-oswald@stadt -koeln.de  
Datum: 05.04.2022 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des Ausschusses 
Klima, Umwelt und Grün vom 31.03.2022  
öffentlich 
4.1.1 Anpassung der Umsetzungsanweisung zum Kooperativen Baulandmo-
dell in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 
4229/2021 
SB Herr Struwe bittet, auch den Ausschuss Klima, Umwelt und Grün regelmäßig 
über den Sachstand zu unterrichten. 
Die Verwaltung sagt dies zu. 
RM Frau Aengenvoort fragt, ob solche Kombiflächen bereits vorhanden seien, die 
man sich anschauen könne, um eine Vorstellung davon zu bekommen. 
Frau Rennings informiert darüber, dass 2017 eine Regelung galt, dass Grünflächen 
erst ab 5.000 m2 und Spielplätze erst ab 500 m2 Mehrbedarf errichtet werden sollen. 
Wenn die Vorhaben weniger Mehrbedarfe bewirkten, sollten diese abgelöst werden. 
Weil diese Gelder zwar vereinnahmt, aber häufig nicht verausgabt werden konnten, 
war es bedauerlich, wenn aufgrund des geringeren Vorhabens keine Grün- oder 
Spielfläche gebaut werden konnte. Die Kombifläche soll diese beiden Bedarfe kom-
binieren und sei durch das Amt für Landschaftspflege und Grünflächen pflegbar. 
Frau Rennings räumt ein, dass momentan noch keine derartige Fläche in Köln vor-
handen sei, da es sich um eine Art Projekt handle und auch lageabhängig sei. 
Beschluss: 
Der Ausschuss Klima, Umw elt und Grün empfiehlt dem Rat, w ie folgt zu beschließen: 
Der Rat beschließt, 
die Anpassung der Umsetzungsanweisung zum Kooperativen Baulandmodell (Ko-
opBLM) Köln in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 gemäß der An-
lage 1. Die Änderung wird mit dem Beschluss durch den Rat der Stadt Köln wirksam. 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig zugestimmt bei Enthaltung der FDP-Fraktion.

A n l a g e  0    
  
 
Das Kooperative Baulandmodell Köln – Anpassung der Umsetzungsanweisung zum Kooperati-
ven Baulandmodell in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 
Vorlage 4229/2021 
 
hier: Begründung der Dringlichkeit  
 
 
Das "Kooperative Baulandmodell " wurde 2014 als Richtlinie zur Förderung des öffentlich geförder-
ten Wohnungsbaus und zur Beteiligung der Planbegünstigten an den Folgekosten der Planung 
eingeführt. Nach mehr als zwei Jahren Anwendung des Modells wurde eine Fortschreibung und 
Anpassung der Richtlinie notwendig. Die Richtlinie Kooperatives Baulandmodell Köln ist am 
04.04.2017 durch den Rat der Stadt Köln beschlossen worden und ist durch Bekanntmachung am 
10.05.2017 wirksam geworden. Sie wird durch eine Umsetzungsanweisung ergänzt. 
 
Die Anpassung der Umsetzungsanweisung Kooperatives Baulandmodell Köln ist notwendig, da die 
in 2017 getroffenen Regelungen zur Umsetzung der Verpflichtungen zur Errichtung von Betreu-
ungsplätzen für Kinder, von Spielplätzen und Grünflächen (Nummer 3(1) lit b-d der Richtlinie) in 
der Praxis vereinfacht geregelt werden sollen. 
 
Darüber hinaus gilt es, die jeweiligen Herstellungskosten für oben genannte Infrastruktur den aktu-
ellen Werten anzupassen. 
 
Ziel der Anpassung der Umsetzungsanweisung Kooperatives Baulandmodell Köln 2022 ist es, 
dass alle Wohnungsbauvorhaben einen Beitrag zu einer klimagerechten und sozial ausgewogenen 
Stadtentwicklung leisten können und dabei gleichzeitig wirtschaftlich sowie städtebaulich realisier-
bar bleiben. 
 
Die Änderung der Umsetzungsanweisung 2022 wurde im Wohnungsbauforum am 08.11.2021 dis-
kutiert und angenommen. Sie soll am 17.02.2022 im Ausschuss für Klima, Umwelt und Grün und 
am 10.03.2022 im Stadtentwicklungsausschuss vorberaten werden und am 17.03.2022 dem Rat 
der Stadt Köln zum Beschluss vorgelegt werden. 
 
Die Bekanntmachung der Änderung der Umsetzungsanweisung des Kooperativen Baulandmodells 
soll schnellstmöglich erfolgen, damit die erarbeiteten Änderungen zur Anwendung kommen kön-
nen.