Bildungslandschaft Altstadt Nord (BAN), Baufeld B - Kostenfortschreibungsbeschluss gemäß § 13 Abs. 4 Satz 2 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft in Verbindung mit § 16 Abs. 5 Satz 1 der Eigenbetriebsverordnung NRW

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
0554/2022
Stand: 30.03.2026 
Sachstandsbericht  
Bildungslandschaft Altstadt Nord (BAN), Baufeld B - Kostenfortschreibungsbeschluss 
gemäß § 13 Abs. 4 Satz 2 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft in Verbindung mit 
§ 16 Abs. 5 Satz 1 der Eigenbetriebsverordnung NRW 
Beschluss:  
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt Köln nimmt die Kostenfortschreibung ge-
genüber dem Kostenanpassungsbeschluss aus dem Jahr 2019 (Vorlagen-Nummer 
3882/2018) in Höhe von rund 8,8 Mio. Euro für die Bildungslandschaft Altstadt Nord Baufeld 
B1, Gereonswall 57 und Baufeld B2, Vogteistraße 19 in 50670 Köln zur Kenntnis und stimmt 
einer Fortführung der Baumaßnahmen zu. 
Die Gesamtbaukosten für das Baufeld B betragen nunmehr rund 48 Mio. Euro statt 39,2 Mio. 
Euro.  
Die voraussichtlichen Mehrkosten von rund 8,8 Mio. Euro werden aus dem Wirtschaftsplan 
der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln finanziert und über den Flächenverrechnungspreis 
(FVP) refinanziert 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Die Baumaßnahme wurde erfolgreich abgeschlossen. Die Schlussrechnung wurde bereits für 
den überwiegenden Teil der Firmen erstellt. Gegenwärtig wird ein Gerichtsprozess bezüglich 
einer strittigen Leistung bei einem Gewerk geführt. Die Prognose lässt den Schluss zu, dass 
das Budget nicht überschritten werden wird. 
Nächste Schritte: 
Die Schlussrechnung wird abgeschlossen.  
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
30.03.2027

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 0554/2022 
Freigabedatum 
 25.03.2022 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Bildungslandschaft Altstadt Nord (BAN), Baufeld B - Kostenfortschreibungsbeschluss gemäß 
§ 13 Abs. 4 Satz 2 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft in Verbindung mit § 16 Abs. 5 
Satz 1 der Eigenbetriebsverordnung NRW 
Beschlussorgan 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt Köln nimmt die Kostenfortschreibung gegenüber 
dem Kostenanpassungsbeschluss aus dem Jahr 2019 (Vorlagen-Nummer 3882/2018) in Höhe von 
rund 8,8 Mio. Euro für die Bildungslandschaft Altstadt Nord Baufeld B1, Gereonswall 57 und Baufeld 
B2, Vogteistraße 19 in 50670 Köln zur Kenntnis und stimmt einer Fortführung der Baumaßnahmen 
zu. 
Die Gesamtbaukosten für das Baufeld B betragen nunmehr rund 48 Mio. Euro statt 39,2 Mio. Euro.  
Die voraussichtlichen Mehrkosten von rund 8,8 Mio. Euro werden aus dem Wirtschaftsplan der Ge-
bäudewirtschaft der Stadt Köln finanziert und über den Flächenverrechnungspreis (FVP) refinanziert. 
 
 
Alternativen: 
 
Das Projekt befindet sich im Bau. Einsparpotentiale wurden bereits in den Planungsphasen zuvor 
berücksichtigt. Eine Alternative steht nicht zur Verfügung. 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 04.04.2022

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2023 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc. (Miete inklusive Nebenkosten)  siehe Begründung 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
Die Bauaktivität und der Betrieb des Gebäudes führen zu einem Ressourcenverbrauch, der eine  
Zunahme der CO2- Emissionen über den Lebenszyklus bewirkt. 
 
Begründung: 
Der Kostenfortschreibungsbeschluss aus 2019 (Vorlagen-Nummer 3882/2018) schloss mit einer  
genehmigten Summe in Höhe von rund 39,2 Mio. Euro (40,6 Mio. Euro einschließlich 5 % Risikozu-
schlag) ab. Im Laufe der Bauabwicklung traten weitere unvorhersehbare Risiken auf, die einen erneu-
ten, zweiten Kostenfortschreibungsbeschluss erforderlich machen. 
Infolge von Insolvenzen sowie Kündigungen einiger Firmen kam es zur Verlängerung der Bauzeit. 
Darüber hinaus führte ein Kabeldiebstahl im Neubau der Realschule auf dem Baufeld B1 zu weiteren 
Verzögerungen im Bauablauf. Auch wegen der Gegebenheiten des Bestandes und Massenmehrun-
gen auf dem Baufeld B1 und 2 und die damit verbundene Baupreissteigerung der letzten Jahre muss-
ten die Kosten angepasst werden. 
 
Die Baumaßnahme ist kurz vor Fertigstellung und es ist davon auszugehen, dass außer den  
erwähnten und preislich in der Kostenfortschreibung berücksichtigten Faktoren, keine weiteren mehr 
auftreten werden. 
 
Gemäß aktueller Kostenkontrolle ergeben sich Gesamtbaukosten in Höhe rund 48 Mio. Euro und  
damit Mehrkosten in Höhe von rund 8,8 Mio. Euro. Der im Baubeschluss vereinbarte Risikozuschlag 
reicht demnach nicht aus.

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Die Erhöhung schlüsselt sich wie folgt auf (Erläuterungen liegen als Anlage 1 bei): 
 
1. Mehrkosten, die dem Bestand geschuldet sind    2,6 Mio. Euro (29,6 %) 
2. Geänderte Nutzeranforderungen    entfällt 
3. Auslagerung    entfällt 
4. Massenmehrungen    1,5 Mio. Euro (17 %) 
5. Zusätzliche (Fach-) Planerleistungen    entfällt 
6. Verspäteter Baubeginn und Bauzeitverzögerung    3,7 Mio. Euro (42 %) 
7. Höhere Submissionsergebnisse    1,0 Mio. Euro (11,4 %) 
8. Geänderte rechtliche Vorgaben    entfällt 
9. Nutzung von Synergieeffekten    entfällt 
10. Sonstiges / Risiko    entfällt    
Gesamt    8,8 Mio. Euro (100,0%) 
 
Es wird daher eine Erhöhung des Gesamtbudgets um 8,8 Mio. Euro brutto auf rund 48 Mio. Euro  
brutto empfohlen. 
 
Vorschläge zur Kostenreduzierung  
Einsparpotentiale wurden im Bereich der Planung und der Ausführung bereits bedacht.  
Die vorliegende Planung wurde auf Basis der festgelegten Mindeststandards gemäß den BQA der 
Stadt Köln sowie den Schulbaurichtlinien erstellt. Deshalb sind keine weiteren Einsparungen möglich. 
 
 
Finanzierung und Refinanzierung der Mehrkosten 
Seit dem 01.01.2015 wird statt der bisherigen kalkulatorischen Miete von der Gebäudewirtschaft ein 
Sparten- beziehungsweise Flächenverrechnungspreis/qm für die Nutzung von Gebäudeflächen erho-
ben. Basis für den Flächenverrechnungspreis (FVP) eines Jahres sind die Plan-Aufwendungen und 
sonstigen Planerträge einer Sparte. Der jeweilige Verrechnungspreis (Euro/qm) ergibt sich aus der 
Division dieser planmäßigen Nettoaufwendungen durch die einer Sparte zugeordnete Fläche. 
 
Die Finanzierung der Baumaßnahme erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fertigstellung 
der Baumaßnahme über entsprechende Mietzahlungen nach Maßgabe des dann jeweils gültigen 
Flächenverrechnungspreises. Auf der Grundlage der bei der Berechnung des Flächenverrechnungs-
preises üblichen Annahmen (zum Beispiel Instandhaltungsansatz laut Empfehlung der KGSt) ist bei 
Mehrkosten von rund 8,8 Mio. Euro von einer zusätzlichen jährlichen Haushaltsbelastung von rund 
260.000 Euro auszugehen. 
 
Die Baufertigstellung wird voraussichtlich in 2022 erfolgen, so dass die ab dem Haushaltsjahr 2023 
zusätzlich entstehenden Mietkosten inklusive Nebenkosten und Reinigung von rund 260.000 Euro 
aus zu veranschlagenden Mitteln im Teilergebnisplan 0301, Schulträgeraufgaben in Teilplanzeile 16, 
sonstiger ordentlicher Aufwand finanziert werden. 
 
Dezernat IV, Bildung, Jugend und Sport wird im Rahmen des Haushaltsplanaufstellungsprozesses 
2023/2024 ff. innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die erforderlichen Mittel, gegebenenfalls 
durch Umschichtungen, vorsehen. 
 
 
Anlagen 
Anlage 1 – Erläuterungen zur Kostenfortschreibung 
Anlage 2 – Aufteilung der Kostenfaktoren

Anlage 0 
Begründung der Dringlichkeit 
Auf Grund von Abstimmungserfordernissen innerhalb der Verwaltung hat sich die Vorlage 
verzögert. 
 
Eine weitere Verschiebung um einen Sitzungslauf ist nicht vertretbar, da der Projektfortschritt 
gefährdet ist und die Fertigstellung der Maßnahme sonst nicht termingerecht gewährleistet 
werden kann.

Anlage 1 
 
Erläuterungen zur Kostenfortschreibung Bildungslandschaft Altstadt Nord (BAN), 
Baufeld B 1 Gereonswall 57 und Baufeld B2 Vogteistraße 19 in 50670 Köln 
 
 
(1) Kosten, die dem Bestand geschuldet sind 
Die Umsetzung der neuen pädagogischen Konzepte (Cluster) im Bestandsgebäude führte zu 
Eingriffen sowohl in die konstruktive, als auch in die architektonische Substanz. Dabei stellte 
sich heraus, dass die Bausubstanz schlechter war als ursprünglich angenommen. Dies for-
derte eine Neugestaltung der Klassenräume im Altbestand inklusive des Austauschs der De-
cken, Elektroinstallationen und Heizungsanlage sowie die Ertüchtigung vorhandener Brand-
schutztüren.  
Weitere Faktoren, die eine Kostenfortschreibung erforderlich machen, sind unter anderem 
die Umplanung der Gründung auf Grund der Fundamente der Nachbargebäude und Umpla-
nungen der Technikräume im Untergeschoss des Mensa- und Ateliergebäudes. Die vorge-
nannten Erkenntnisse ergaben sich erst mit Baubeginn / Baufortschritt. Die daraus resultie-
rende Fortschreibung der Leistungen wurde baubegleitend ermittelt (rund 1,2 Mio. Euro). 
Durch die notwendigen Umplanungen und Fortschreibung der Leistungsabfragen erhöhten 
sich die Kosten für die Architektur- und Fachplanungsleistungen, sowie für Gutachten anteilig 
(circa 1,4 Mio. Euro). 
 
Anteil der Kostenfortschreibung in Summe rund 2,6 Mio. Euro 
 
(4) Massenmehrungen 
Im Verlauf des Projektes stellte sich heraus, dass bei einigen Gewerken eine Erweiterung 
der Leistungsabfragen erforderlich wurde. Dies betraf vor allem den Bereich des Innenaus-
baus mit den Gewerken Heizungstechnik, Elektrotechnik, Trockenbau und Fliesenarbeiten. 
Weiterhin kam es bei den Trockenbauarbeiten im Bereich der abgehängten Decken zu einer 
geänderten technischen Anforderung. Hierbei wurde der Einbau von Revisionsklappen an-
stelle der ursprünglich geplanten verschraubbaren Deckenplatten erforderlich. 
Anteil der Kostenfortschreibung in Summe rund 1,5 Mio. Euro 
 
(6) verspäteter Baubeginn und Bauzeitverzögerung 
Infolge der Insolvenzen und Kündigungen einiger Firmen, sowie eines Kabeldiebstahles im 
Neubau der Realschule auf dem Baufeld B verlängerte sich die Bauzeit. Dies führte zu Bau-
zeitverzögerungen im gesamten Baufeld B. 
Durch diese zeitlichen Verzögerungen ergaben sich Teuerungen durch Inflation und Bau-
preisindex. 
Anteil der Kostenfortschreibung in Summe rund 3,7 Mio. Euro

Anlage 1 
 
(7) Höhere Submissionsergebnisse,  
Bedingt durch Kündigungen und Insolvenzen mussten einige Gewerke neu ausgeschrieben 
werden. Erfolgreiche Submissionen konnten abschließend nur durch Hinnahme von Verga-
beverlusten gegenüber der Kostenberechnung des ersten Kostenfortschreibungsbeschlus-
ses aus 2019 abgeschlossen werden. 
Bei der Durchführung der Vergabeverfahren (ab 2019) wurden bei mehreren Gewerken die 
Ansätze der Kostenberechnung überschritten.  
 
Anteil der Kostenfortschreibung in Summe rund 1,0 Mio. Euro 
 
 
Summe der Kostenfortschreibung 8,8 Mio. Euro

Verteilung der Mehrkosten auf die 10 Mehrkosten-Kategorien 
Kostenfortschreibung II 2022 (KF II) bezogen auf 8,8 Mio. € 
Bildungslandschaft Altstadt Nord, Baufeld B 
2015 Kostenursprung: 35,8 Mio. € 
2019 Kostenfortschreibung I: 39,2 Mio. € 
2022 Kostenfortschreibung II: 8,8 Mio. € 
2022 Gesamtkosten Baufeld B: 48,0 Mio. € 
 
1. Mehrkosten, die dem 
Bestand geschuldet sind 
2,6 Mio. € = 29,6 % 
2. Geänderte 
Nutzeranforderungen 
0 % 
3. Auslagerung 0 % 
4. Massenmehrungen 
1,5 Mio. € = 17 % 
5. Zusätzliche (Fach-) 
Planerleistungen 0% 
6. Verspätete Baubeginn 
und Bauzeitverzögerung 
3,7 Mio. € = 42 % 
7. Höhere 
Submissionsergebnisse 
1 Mio. € = 11,4 % 
100 % = 8,8 Mio. € 
8. Geänderte rechtliche 
Vorgaben 0% 
9. Nutzung von 
Synergieeffekten 0 % 
10. Sonstiges/Risiko 0 %