Mandari Insight
2008/0328
Grundstücksmarktbericht - Daten zum Darmstädter Immobilienmarkt 2007
Magistratsvorlage
14.07.2008
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GrundstücGrundstüc ksmarksmar ktbericktberic htht
Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
und sonstige Wertermittlungen
für den Bereich der
Wissenschaftsstadt Darmstadt
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Daten zum
Darmstädter
Immobilienmarkt
20072007
340
279
370
335
2001 2002 2003 2004 2005 2006
377
337
348
2007
GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT
Daten zum Darmstädter Immobilienmarkt 2007
Gutachterausschuss für Grundstückswerte und
sonstige Wertermittlungen für den Bereich
der Wissenschaftsstadt Darmstadt
Geschäftsstelle
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
IMPRESSUM
Herausgeber
Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der
Wissenschaftsstadt Darmstadt, Geschäftsstelle
Umschlagfotos
Heiko Meyer, Gutachterausschuss Darmstadt, Geschäftsstelle
Karten
Seiten 8, 23: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Vermessungsamt
Hinweis
Die in dem Bericht enthaltenen Daten wurden sorgfältig ermittelt. Trotzdem können irrtümlich
falsche Angaben nicht völlig ausgeschlossen werden. Daher kann keine Gewähr für die Richtigkeit
übernommen werden.
© Darmstadt, Juni 2008
Schutzgebühr: 25,- EUR
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
3
INHALT
1 EINLEITUNG .......................................................................................................................... 5
2 W ISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT - KURZPORTRÄT ......................................................... 7
2.1 Stadt der Wissenscha ft, Wirtschaft und Kunst ............................................................ 7
2 .2 Wirtschafts- und Wi ssenschaftsstandort ..................................................................... 7
2.3 Kunst und Kultur ....................................................................................................... .. 9
2.4 Wohnen in Darmstadt ............................................................................................... 10
3 D ARMSTADT-CHRONIK 2007 .............................................................................................. 11
4 I MMOBILIENMARKT 2007 IN KÜRZE ..................................................................................... 15
5 A LLGEMEINE DATEN ZUM IMMOBILIENMARKT ..................................................................... 16
5.1 Anzahl und Art der Beurk undungen .......................................................................... 16
5.2 Flächen- und Ge ldumsätze ....................................................................................... 18
5.3 Anzahl der Kaufverträge ........................................................................................... 20
6 V ERKÄUFE UNBEBAUTER GRUNDSTÜCKE ........................................................................... 24
6.1 Allgemeine Entwicklung ............................................................................................ 24
6.2 Bodenpreise unbebauter Grundstücke ..................................................................... 26
6.3 Bodenprei sindex ....................................................................................................... 29
6.4 Bodenric htwerte ....................................................................................................... . 30
7 V ERKÄUFE BEBAUTER GRUNDSTÜCKE ............................................................................... 32
7.1 Allgemeine Entwicklung ............................................................................................ 32
7.2 Geldumsätze und Kaufpreishöhen ............................................................................ 34
7.3 Flächenumsätze und Grundstücksgrößen ................................................................ 36
7.4 Verteilung der Verkäufe auf die Stadtteile ................................................................ 38
7.5 Durchschnittspreise in Abhängigkeit der Baujahre ................................................... 39
7.6 Liegenschaftszinssätze ............................................................................................ 41
7.7 Ertragsfaktoren ......................................................................................................... 43
7.8 Marktanpassungsfakt oren für Sachwerte ................................................................. 44
7.9 Miet en ................................................................................................................. ...... 46
7.9.1 Gewerbliche Mieten ........................................................................................... 46
7.9.2 Wohnungs- und Stellplatzmieten ........................................................................ 48
8 W OHNUNGS- UND TEILEIGENTUMSMARKT .......................................................................... 53
8.1 Allgemeine Entwicklung ............................................................................................ 53
8.2 Häufigkeit der Wohnungsgrößen .............................................................................. 55
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
4
8.3 Kaufpreise von Eigentumsw ohnungen ..................................................................... 56
8.3.1 Häufigkeit der Kaufprei shöhen ........................................................................ 56
8.3.2 Häufigkeit der Quadratmeterpreise .............................................................. 57
8.3.3 Mittelpreise von Neubauwohnungen ............................................................ 59
8.3.4 Preisindex neugebauter Eigentumswohnungen ............................................ 61
8.3.5 Mittelpreise umgewandelter Mietwohnungen beim Erstverkauf ..................... 62
8.3.6 Mittelpreise von Eigentumswohnungen beim Wiederverkauf ........................ 65
8 .3.7 Zusammenfassung aller Verkaufsarten ........................................................ 71
8.4 Verkäufe von Teileigentum ....................................................................................... 73
9 IMMOBILIENMARKT 2008 - AUSBLICK ................................................................................. 75
10 W IRTSCHAFTS- UND BEVÖLKERUNGSSTATISTIKEN ............................................................ 76
11 H ÄUFIG GESTELLTE FRAGEN .............................................................................................. 78
11.1 Fragen zu Gu tachten ................................................................................................ 78
11.2 Fragen zur We rtermittlung ........................................................................................ 80
11.3 Fragen zu Bodenrichtwert en ..................................................................................... 81
11.4 Fragen zu Gutachteraussc huss und Geschäftsstelle ............................................... 82
12 SCHLUSS ............................................................................................................................ 84
Gutachterausschuss Darmstadt (Mitglieder, Geschäftsstelle) ............................................ 84
Gebühren ........................................................................................................................... 85
Anschriften ausgewählter Gutachterausschüsse ............................................................... 86
Register ............................................................................................................................ .. 87
Raum für Notizen ............................................................................................................... 89
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
5
1 E INLEITUNG
Der vorliegende Bericht über den Darmstädter Immobilienmarkt des Jahres 2007 ist das
Ergebnis der statistischen Auswertung aller Veräußerungen von Immobilien im Stadtgebiet
Darmstadt und zeigt die Entwicklung der Preise und Umsätze der letzten Jahre bis Ende 2007.
Diese Ausarbeitung wurde von der Geschäft sstelle des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Wissenschaftsstadt
Darmstadt auf der Basis aller Immobilienkaufverträge erstellt.
Kurz vor Redaktionsschluss ist der aktuelle „M ietspiegel für Darmstadt 2008“ erschienen. So
war es noch möglich, die wichtigsten Übersichten zur Berechnung der ortsüblichen
Vergleichsmiete ebenfalls in diesen Bericht aufzunehmen. Ergänzt und abgerundet werden diese
Tabellen durch grafische Auswertungen der Mietensammlung der Geschäftsstelle des
Gutachterausschusses, die zum ersten Mal ersc heinen. Neu aufgenommen wurde außerdem ein
Kapitel mit Antworten auf die an die Geschäftsstelle am häufigsten gestellten Fragen.
Erneut ist in diesem Marktbericht eine Chronik erwähnenswerter Ereignisse des urbanen Lebens
aus Wirtschaft, Kultur und Politik aufgeno mmen worden, um einen noch umfassenderen
Überblick und Eindruck über den Standort Darmstadt zu vermitteln.
Der Gutachterausschuss setzt sich zusammen au s unabhängigen, auf Vorschlag des Magistrats
bestellten Sachverständigen für Grundstücksbewertung.
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses is t der Ansprechpartner für die Auftraggeber und
bereitet die Arbeiten des Ausschusses vor. Sie hat darüber hinaus die Führung und Auswertung
einer Kaufpreissammlung zur Aufgabe. Für die Kaufpreissammlung müssen die beurkundenden
Notare alle Verträge aus dem Stadtgebiet Darmst adt, in denen sich jemand verpflichtet, Eigen-
tum an einer Immobilie gegen Entgelt zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, in ei-
ner Ausfertigung der Geschäftsstelle überlassen. Die unter strenger Beachtung datenschutzrecht-
licher Bestimmungen durchgeführte anonymisie rte Auswertung der Vertragsurkunden ermög-
licht eine umfassende, sachkundige Analyse der verschiedenen Teilbereiche des Immobilien-
marktes und ist die Grundlage für die Erst ellung von Gutachten, die Ermittlung von Boden-
richtwerten und die Ausarbeitung des vorliegenden Marktberichtes.
Im Sommer 2007 hat die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswer-
te des Landes Hessen (ZGGH) ihre Arbeit aufge nommen. Die Geschäftsstelle wurde beim Hes-
sischen Landesamt für Bodenmanagement und Geoi nformation in Wiesbaden eingerichtet. Zu
ihren Aufgaben gehört unter anderem die Entwic klung verbindlicher Standards zur Sicherstel-
lung der landesweiten Einheitlichkeit des Datena ngebots der Gutachterausschüsse und die Er-
stellung eines Grundstücksmarktberichtes für das Land Hessen.
Die wichtigsten Rechtsgrundlagen für die Arbe it des Gutachterausschusses und der Geschäfts-
stelle sind in den jeweils aktuellen Fassungen:
• Baugesetzbuch (BauGB),
• Hessische Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches,
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
6
• Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wert-
ermittlungsverordnung - WertV),
• Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Werter-
mittlungsrichtlinien 2006 - WertR 2006).
Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehören:
• Ausarbeitung von Verkehrswertgutachten fü r bebaute und unbebaute Grundstücke sowie
Eigentumswohnungen auf Antrag der Eigentümer und sonstiger Berechtigter,
• Ermittlung von Bodenrichtwerten für das Stadtgebiet in regelmäßigen Abständen.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den
sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Ge schäftsverkehr nach den rechtlichen Gegeben-
heiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grund-
stücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche
oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).
Wertgutachten können Sie schriftlich bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (Post-
fach 11 10 61, 64225 Darmstadt) in Auftrag geben. Auskünfte über den Bearbeitungsablauf
erhalten Sie unter der Rufnummer
06151 13-2620 – Frau Koch.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens für Gebiete mit im
wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältn issen. Die Richtwerte werden jeweils min-
destens zum Beginn eines jeden geraden Kalende rjahres der aktuellen Marktsituation auf der
Grundlage der Kaufpreissammlung angepasst. Die ak tuellen Richtwerte wurden im Februar
2008 zum Stichtag 01.01.2008 ermittelt. Sie können im Internet über das Portal der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt als Sonderkarte im Rahmen der Stadtplanpräsentation eingesehen wer-
den (www.darmstadt.de
Æ Stadtplan Æ Bodenrichtwertkarte 2008/09). Telefonische Richtwert-
auskünfte erhalten Sie bei der Geschäftsstelle unter den Rufnummern
06151 13-2619 – Herr Meyer
06151 13-2116 – Frau Luft.
Schriftliche Richtwertauskünfte kosten 20,- EUR je Richtwert. Für die Richtwertübersichtskarte
im handlichen Stadtplanformat (Maßstab 1 : 15.000) beträgt die Gebühr 40,- EUR. Darüber hin-
aus sind die Richtwerte in einem Kartenwerk, bestehend aus 21 Einzelblättern, parzellenscharf
dargestellt (Maßstab 1 : 5.000). Der vollständige Satz dieser Karten wird für 200,- EUR, das
Einzelblatt für 30,- EUR abgegeben.
Eine Gebührenübersicht finden Sie auf Seite 85.
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hofft, dass es mit diesem Marktbericht gelungen
ist, allen Interessenten ein umfassendes Nachschlagewerk zum Darmstädter Immobilienmarkt
zur Verfügung zu stellen und steht Ihnen für we itere Fragen und Anregungen gerne zur Verfü-
gung (E-Mail: gutachterausschuss@darmstadt.de, siehe auch Kap. 12).
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
7
2 W ISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT – KURZPORTRÄT
2.1 S TADT DER WISSENSCHAFT, WIRTSCHAFT UND KUNST
Darmstadt entwickelte sich als Haupt- und Re sidenzstadt hessischer Landgrafen und Großher-
zöge und war ab 1918 Hauptstadt des neuen Volksstaats Hessen. Nach dem 2. Weltkrieg, der die
fast völlige Zerstörung der Innenstadt brachte, verlor Darmstadt diese Hauptstadtfunktion an
Wiesbaden als Landeshauptstadt des künftigen Bundeslandes Hessen und musste sich somit eine
neue Identität schaffen.
Schwerpunkt blieben die Technische Universität und die vom letzten Großherzog geschaffene
Künstlerkolonie auf der Mathildenhöhe.
In der Nachkriegszeit wurden Druckereigewerbe und Verlagswesen in Darmstadt zu einem ent-
scheidenden Wirtschaftsfaktor. Die sogenannte „Rauchlose Industrie“ war erfolgreich, bis sie
von neuen Computertechniken abgelöst wurde. Auch hier spielt Darmstadt eine besondere Rol-
le. Um die Technische Universität herum siedelten sich kleinere und größere Softwarehäuser an,
von denen nicht wenige heute Weltr uf genießen. Gleichzeitig richteten sich internationale Insti-
tute ein, wie die Weltraumorganisationen ESOC und EUMETSAT, die Gesellschaft für Schwer-
ionenforschung (GSI), und die Fraunhofer-Institute, um nur einige zu nennen. International ar-
beitende Wirtschaftsunternehmen, Wissenschaft und Kunst sind hier zu Hause.
2.2 W IRTSCHAFTS- UND WISSENSCHAFTSSTANDORT
Darmstadt verfügt über eine ausgewogene und zukunftsorientierte Wirtschaftsstruktur und bietet
zudem eine außerordentlich hohe Zahl an qualifizierten Arbeitsplätzen. Bei rund 141.000 Ein-
wohnern finden hier fast 120.000 Personen Beschäftigung. Die Industrie ist in Darmstadt mit
weltbekannten Firmen vertreten wie Merck (Pharma, Chemie), Evonik Röhm (Pharma, Plexi-
glas), Deutsche Telekom AG und T-Online (In formationstechnologie, Telekommunikation),
Schenck Rotec (Auswucht-, Dia gnosetechnik), Schenck Process (Mess-, Verfahrenstechnik),
Hottinger Baldwin Messtechnik (Prüf- und Messt echnik, Wägetechnik), Goebel Schneid- und
Wickelsysteme, Wella und Goldwell/KPSS (Haarkosmetik, Friseurbedarf).
Stark ausgeprägt ist in Darmstadt der Dienstleistungssektor einschließlich Handel und Verkehr.
Hier finden zwei Drittel der in Darmstadt Erwerb stätigen ihren Arbeitsplatz. Eine wichtige Säu-
le des Dienstleistungsbereichs sind öffentliche Verwaltungen wie das Gerichtswesen, das Regie-
rungspräsidium und zahlreiche weitere Einrichtungen des Landes Hessen. Von besonderer Be-
deutung sind in Darmstadt technologieorientierte, unternehmensbezogene Dienstleistungen mit
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
8
Abb. 1
Lage der Wissenschaftsstadt Darmstadt in Südhessen
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
9
hohen Wachstumspotenzialen, vornehmlich Untern ehmen der Softwarebranche: Software AG
(SAG), Computer Associates (CA) und annähernd 100 weitere Software-Unternehmen.
Die positive Entwicklung dieser Branchen ist zu rückzuführen auf das hohe Wissenschaftspoten-
zial der Stadt mit der renommierten Technisc hen Universität (TUD) und der Hochschule Darm-
stadt (HDA) sowie zahlreichen Forschungsins titutionen von internationalem Rang. Wegen der
außerordentlichen Dichte an Einrichtungen von Wissenschaft und Forschung wurde Darmstadt
1997 vom Hessischen Innenminister die Bezeichnung „Wissenschaftsstadt Darmstadt“ verlie-
hen.
2.3 K UNST UND KULTUR
Trotz der offiziellen Bezeichnung „Wissenschaftsstadt“ sieht sich Darmstadt aber zugleich wei-
terhin als eine Stadt „in der die Künste lebe n“. In den ersten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts
hat sich Darmstadt als Stadt der Avantgarde einen Namen gemacht. Ab 1900 war der Jugendstil
mit der Künstlerkolonie auf der Mathildenhöhe be ispielgebend für die reformerischen Bestre-
bungen in Deutschland. In seiner Folge wurden die Bauhaus-Ideen weitergetragen.
Neue Wissenschaften, Neue Literatur, Neue Musik, Neues Theater – Darmstadt hat sich immer
dem Geist der Zukunft geöffnet. Das macht die Stad t auch interessant als einen wichtigen euro-
päischen Standort im 21. Jahrhundert. Begünstigt werden solche Standortfaktoren durch die
zentrale geografische Lage in Europa und di e ideale Verkehrsanbindung innerhalb des Rhein-
Main-Gebietes.
Kunst und Kultur kann in Darmstadt vielseitig erle bt werden. Internationale bis regionale Ten-
denzen von der alten bis zur zeitgenössischen Kunst vermitteln die renommierten öffentlichen
Ausstellungshäuser. Die zahlreichen in Darmstadt ansässigen Galerien bieten mit ihren Ausstel-
lungen ein weites Spektrum für Kunstliebhaber. Einen Einblick in die Kunst-, Kultur- und Na-
turgeschichte geben die Schausammlungen des Hessischen Landesmuseums, das seit Septem-
ber 2007 zum Zwecke umfangreicher Bau- und Sanierungsmaßnahmen für voraussichtlich
vier Jahre geschlossen hat.
Staatstheater und Kleinkunstbühnen decken alle Sp arten einer modernen Spielstätte ab. Das
Staatstheater nahm nach einer umfassenden Sanierung im September 2006 den Spielbetrieb wie-
der auf. Seither umfasst das Angebot neben Op er, Tanz, Schauspiel und Konzertwesen auch
Kammerspiele. Weltberühmte Literaturinstitute ha ben hier ihren Sitz. In Sachen Musik hat
Darmstadt mit dem Internationalen Musikinstitu t und dem Jazzinstitut zwei international aner-
kannte dokumentarische Zentren vorzuweisen. Kultur findet natürlich vor allem auch im Leben
der Stadt und ihrer Bewohner statt. Sie gehört zum urbanen Szenario und prägt das Charakter-
bild Darmstadts.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
10
2.4 W OHNEN IN DARMSTADT
Die Stadt Darmstadt ist Kern einer Wirtschaftsregion, die ein wichtiges Bindeglied zwischen der
Agglomeration Rhein-Main und dem Verdichtungsra um Rhein-Neckar darstellt. Sie nimmt die
Rolle einer kooperativen Region der weichen Grenzen zwischen diesen beiden Ballungsgebieten
ein. Nicht nur das Rhein-Main-Gebiet, sondern speziell Südhessen gehört mit zu den wirtschaft-
lich stärksten Regionen Europas. Aufgrund de r intakten Naturräume und landschaftlichen Att-
raktivität bietet sich diese Region in besonde rem Maße als Wohnstandort an und wird als Frei-
zeit- und Naherholungsraum nachgefragt. Darmstadt ist mit der Verkehrsdrehscheibe Haupt-
bahnhof hervorragend an das Schienennetz angebunden. Mit der Neubaustrecke Darmstadt-
Mannheim-Stuttgart soll der Darmstädter Hauptba hnhof als vollwertiger ICE-Knoten in den
Streckenverlauf integriert werden. Ebenso is t Darmstadt über das Straßennetz der Region so-
wohl im Nahverkehr als auch im Fernverkeh r über die Autobahnen A 5 und A 67 optimal er-
reichbar.
Die Stadt Darmstadt präsentiert sich als eine kleine Großstadt mit viel Charme. In der Innenstadt
ist ein pulsierendes Leben aus einer Mischung von Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie,
Kultur und Freizeit vorzufinden. Es gibt gemü tliche Gassen und Plätze und eine Vielzahl von
grünen Ruhebereichen.
Darmstadt ist der Lebensmittelpunkt von rund 141.000 Menschen, die in ca. 77.200 Wohnungen
leben und von denen über 23.000 Menschen versch iedensten Nationalitäten angehören. Etwa
120.000 Personen gehen in Darmstadt einer Erwe rbstätigkeit in mehr als 6.000 Unternehmen
nach.
Die Stadt Darmstadt hat die Umweltbelastungen, die durch Verkehr, Industrie und Siedlungs-
entwicklung verursacht werden, erkannt. Deshal b wurden seit Jahren Maßnahmen zur Ver-
kehrsberuhigung und der Verbesserung des ÖPNV dur chgeführt. Mit den großen Industriebe-
trieben steht die Stadtentwicklung und Stadtplanung in engem Kontakt. Dadurch wurden in den
letzten Jahren umfangreiche Verbesserungen bei einigen Betrieben vorgesehen.
Darmstadt bietet ein neues Zuhause für Jung und Alt. Hervorragende Wohnlagen sind im Osten
der Stadt unmittelbar am Fuße des Odenwaldes zu finden. Im Süden wird der Stadtteil Eberstadt
durch Villen- und Einfamilienhausgebiete im Wald und am Landschaftsrand des Odenwaldes
geprägt, ebenso gibt es idyllische Wohnlagen im alten Ortskern und entlang dem Flüsschen
Modau. Dörfliche, ländliche Wohnqualitäten findet man in Arheilgen und Wixhausen im Nor-
den. Beide Bereiche sind hervorragend, sowohl im Straßennetz als auch durch Bus und Straßen-
bahn, an das Zentrum angebunden. Durch den ange kündigten Abzug der amerikanischen Streit-
kräfte bieten innerstädtische Konversionsfläch en Potenziale zur Entwicklung weiterer Wohnla-
gen.
Quelle: Internetrecherche www.darmstadt.de.
Hinweis: Wirtschafts- und Bevölkerungsstatistiken sowie Statistiken über Wohngebäude, Woh-
nungen, Bildung und Soziales, sind in Kapitel 10, ab Seite 76 zu finden.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
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3 D ARMSTADT-CHRONIK 2007
WIRTSCHAFT – WISSENSCHAFT – KULTUR – POLITIK
03.01. Darmstadt hat sehr gute Zukunftsaussichten. Dies bestätigt das Städteranking des
Wirtschaftsmagazins Capital . Die Wissenschaftsstadt landet in der neusten Studie des For-
schungsinstituts Feri im Auftrag des Magazins unter 60 deutschen Städten auf Rang acht. Un-
tersucht wurde die prognostizierte Entwicklung der Wirtschaftsleistung, der Arbeitsplätze und
der Kaufkraft in den nächsten Jahren.
06.01. Der zweisprachige City Guide für 2007 ist im Ticketshop erhältlich. Der kleine
handtaschentaugliche Stadtführer für Darmstadt listet alles Wissenswerte auf - von Geschichte
bis Hotels, von Kultur bis Verkehr, von Freizeit bis Stadtplan. Inklusive Adressen, Kosten und
Telefonnummern.
22.01. Institutsdirektor Ralf Beil stellt sein Jahresprogramm 2007 für das Ausstellungsge-
bäude und das Museum Künstlerkolonie vor. „R ussland um 1900“ und die erste große Über-
sichtsschau des kanadischen Künstlerpaars Janet Cardiff und George Bures Miller sind die
Highlights des Jahres auf der Mathildenhöhe.
06.02. Das Jazzinstitut zeigt Fotos von Christoph Pewesin. Die Fotos des Jazzliebhabers
Pewesin sind interessante Zeitdokumente und geben Einblick in die Berliner Jazzszene der 60er
Jahre.
09.02. Der Kurt-Ruths-Preis geht an Dr. Sandra Wagner-Conzelmann. Für ihre Disserta-
tion über die „Stadt von morgen – die programmatische Sonderaustellung zum zukünftigen
Städtebau auf der Interbau 1957 in Berlin“ erhält die Kunsthistorikerin den mit 10.000 Euro
dotierten Preis.
23.02. Der Grundstein für den Neubau der Schader-Stiftung wird gelegt. Mit dem Kubus
an Bessungens markanter Ecke bekommt die seit fa st 20 Jahren in Darmstadt ansässige
Schader-Stiftung ein architektonisches Gesicht.
09.03. „Standort 2007“: Unter diesem Motto präsentiert die Darmstädter Sezession aktu-
elle Arbeiten auf der Mathildenhöhe. Bei der 34. Jahresausstellung der Darmstädter Sezessi-
on zeigen 58 Mitglieder ihre Arbeiten. Eine Sonderausste llung ist der Preisträgerin aus dem
Jahr 2005, Isabelle Dutoit gewidmet. Außerdem bewerben sich 12 Künstler mit ihren Werken
um den Preis der Sezession für junge Künstler.
21.03. Das Motto von Gotthold E. Lessing „ Der Endzweck der Kunst ist Vergnügen“ ist
der siebten Auflage der Kunst-Objekt-Schau in der Orangerie vorangestellt. 42 ausgewählte
Künstler aus ganz Deutschland zeigen aktuelle Arbeiten aus Holz, Papier, Keramik, Porzellan,
Metall, Leder und textilen Materialien, sowie Schmuck in vielfältiger Form.
11.04. Die Technische Universität Darmstadt feiert die Gründung des weltweit ersten
Lehrstuhls für Elektrotechnik vor 125 Jahren. Im Jahr 1882 berief die TU den Physiker
Erasmus Kittler auf den ersten Lehrstuhl für Elektrotechnik.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
12
17.04. 2007 wird in Darmstadt zum Jahr der superschnellen Internetkommunikation: Bis
zum Jahresende baut die Deutsche Telekom im Stadtgebiet ein modernes Glasfasernetz auf und
stellt auf der Basis dieses Netzes Internet anschlüsse mit Übertragungsraten von bis zu 50 Me-
gabit pro Sekunde (Mbit/s) zur Verfügung.
26.04. Eine historische Entdeckung aus Australien hält Einzug in den Botanischen Garten
der Technischen Universität Darmstadt, die Wollemi-Pine. Die Entdeckung der Wollemi-Pine,
eine bisher unbekannte Gattung der Nadelbäume, ist mit dem Fund eines lebenden Sauriers zu
vergleichen.
03.05. Das Museum Künstlerkolonie zeigt von Mai bis August eine Ausstellung über das
Werk des vielfältig begabten Koloniemitglieds Friedrich Wilhelm Kleukens (1878-1956). In
Darmstadt übernahm Kleukens die 1907 gegründe te Ernst-Ludwig-Presse, die der Großherzog
in den unteren Räumen im Westflügel des Ernst- Ludwig-Hauses eingerichtet hatte. Sie ist eine
der ersten deutschen Privatpressen in Deutschland.
07.05. Zum zweiten Mal präsentiert sich die Wissenschaftsstadt Darmstadt auf der BIO in
den USA. Was die Cebit in Deutschland für die weltw eite IT-Branche ist, das ist die BIO welt-
weit für die Biotech-Branche. Auf der Messe sind 1.900 Aussteller aus 60 Ländern vertreten.
15.05. Die in Darmstadt Eberstadt beheimatete Software AG unterstützt die gezielte Aus-
bildung von Spezialisten für „serviceorientierte Architektur“ (SOA) an den Universitäten mit
einem Programm im Wert von voraussichtlich mindestens 50 Millionen Euro. Bei SOA handelt
es sich um die nutzerorientierte Entwicklung von Software, die sich in verschiedene Anwen-
dungskontexte integrieren lässt und ungleiche Informationssysteme integrieren hilft.
16.05. ESA-Experten präsentieren und erklären im Rahmen der Wissenschaftstage in der
Darmstädter Centralstation aktuelle Missionen, die vom Kontrollzenrum ESOC in Darm-
stadt aus gesteuert werden, und deren Ergebnisse.
18.05. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beteiligt sich mit einem Stammkapitalanteil von
zwei Prozent als Gesellschafter an der FrankfurtRheinMain GmbH International Marke-
ting of the Region (FRM GmbH). Aufgabe der FRM GmbH ist das internationale Standort-
marketing für den Wirtschaftsraum Frankfurt/Rhein-Main.
24.05. In Darmstadt finden zum vierten Mal die Jugendstiltage statt, die die Wissenschafts-
stadt Darmstadt Marketing GmbH gemeinsam mit Kulturinstituten, Gastronomie, Hotellerie und
Einzelhandel initiieren, um Darmstadts Jugendstil zu feiern.
29.05. Seit ihr Neubau im Juni letzten Ja hres eröffnet wurde zeigt die INI-GraphicsNet
Stiftung immer wieder Werke zeitgenössischer Kunst. Die 3. Darmstädter Tage der Foto-
grafie nahm die Stiftung zum Anlass, eine Ausstellung über aktuelle Fotografie zusammenzu-
stellen.
01.06. Der mit je 10.000 Euro dotierte Karl-Dedecius-Preis der Robert Bosch Stiftung für
polnische und deutsche Übersetzer geht 2007 an Martin Pollack und Tadeusz Zatorski. Beide
werden für hervorragende Übersetzungen und fü r ihre Vermittlungsarbeit zwischen den Nach-
barländern ausgezeichnet.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
13
12.06. Das älteste Pharmaunternehmen der Welt, die Merck KGaA zählt als erste Darm-
städter Firma zu den wichtigsten deutschen Konzernen und wird in den DAX 30 Index aufge-
nommen. Seit 1995 ist Merck an der Frankfurter Wertpapierbörse mit dem Kürzel MRK notiert.
20.06. In einem Waldstück des Uni-Sport Geländes der Technischen Universität Darmstadt,
direkt zwischen dem Hochschulstadion und der Lichtwiese gelegen, ist ein Hochseilgarten ent-
standen. Fünf verschiedene Kletterparcours wurden in vier bis zwölf Metern Höhe installiert,
so dass hier sowohl ambitionierte Sportler als auch ungeübte Kletterer auf ihre Kosten kommen.
Die Anlage ist als Kletterparadies für Ein zelgäste, Familien, Schulklassen und Firmengruppen
konzipiert.
29.06. Vor Schließung und Umzug schöpft die Grafische Sammlung des Hessischen Lan-
desmuseums nochmals aus ihren vollen Schränke n und zeigt einen Querschnitt ihrer Bestände
mit Meisterwerken aus sechs Jahrhunderten : Zeichnungen gleichermaßen wie Druckgrafi-
ken, berühmte Blätter neben selten oder noch nie Gezeigtem.
12.07. Das US-Verteidigungsministerium gibt bekannt, dass alle Einrichtungen der US-
Armee in Darmstadt bis Ende 2008 geschlossen und an die Bundesrepublik zurückgegeben
werden.
06.08. Im Alter von 84 Jahren ist der Darmstädter Bildhauer Gotthelf Schlotter verstorben.
Schlotter, einer der bedeutendsten Künstler Da rmstadts, prägte nach 1945 den Aufbruch der
Kunst und gestaltete deren Entwicklung bis zur Gegenwart mit.
20.08. Der junge Darmstädter Cellist Isang David Enders erhält den Darmstädter Musik-
preis 2007. Der Preis wird seit drei Jahren jährlic h vom Darmstädter Förderkreis Kultur e.V.
zusammen mit der Sparkasse Darmstadt ausgelobt.
28.08. Das Fraunhofer-Institut für Grafische Datenverarbeitung feiert sein 20-jähriges
Bestehen. Das Institut hat Wissenschaftsgeschichte geschrieben, und die Computergrafik vom
Nischenfach zur Grundlagentechnologie entwickelt. Heute ist es eine der führenden Adressen
für angewandte Forschung im Bereich der grafischen Datenverarbeitung.
31.08. Das Arboretum, das Jungbaumdepot im Orangeriegarten der Wissenschaftsstadt
Darmstadt, züchtet exotische Gehölze aus aller Welt. Das Jungbaumdepot ergänzt den Bestand
von Parkanlagen im Orangeriegarten und bringt seit 1996 regelmäßig exotische Gehölze hervor.
Derzeit wachsen auf der 670 m² großen Anlage mehr als 250 Jungpflanzen.
10.09. Darmstadt ist während des 10. Expertenforums „Die Welt trifft Jazz“ das Zentrum
der deutschen Jazzpresse und Jazzforschung. Das umfassende Tagesprogramm wird durch ein
abendliches Konzertprogramm ergänzt.
18.09. Mit „Wait and see what happens“ präsentiert die Mathildenhöhe Darmstadt Henk
Visch. Die Ausstellung zeigt die größte monogra phische Werkschau des niederländischen
Künstlers in Deutschland. Visch, ausgezeichnet mit dem Wilhelm-Loth-Preis, erfindet in seinen
Skulpturen, Zeichnungen und Texten poetische Bilderrätsel zur conditio humana.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
14
01.10. Prof. Dr. Hans Jürgen Prömel wird zum neuen Präsidenten der Technischen Uni-
versität Darmstadt ernannt. Der 54-jährige Mathemati kprofessor war zuvor hauptamtlicher
Vizepräsident für Forschung an der Humboldt-Universität Berlin und Leiter des Lehr- und For-
schungsgebiets Algorithmen und Komplexität.
01.10. Die virtuelle Stadtführerin Lilli ist im Handel erhältlich. Im Auftrag der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt Marketing GmbH ha ben die Firma Sound & Vision GmbH und Inno-
TeamS den fünfzehnminütigen Imagefilm produziert. Lilli führt im Film durch Darmstadts
Kultur. Sie zeigt die schönsten Plätze, Sehenswürd igkeiten und erklärt dazu Darmstadts Ge-
schichte.
05.10. Im internationalen Vergleich beurteilt die EU-Kommission in Brüssel Darmstadt als
wichtige Wissenschaftsstadt in Europa. Ziel der Untersuchung ist es, die Lage von 258 Städten
aus allen 27 Ländern der Europäischen Union fe stzustellen. Darmstadt wird positiv hinsichtlich
der demografischen Perspektive , der internationalen Rolle als Wissenschaftsstadt mit ihren
Forschungszentren und für die Zusammenarbeit zwischen Wirtschaft und Wissenschaft beur-
teilt.
27.10. Martin Mosbach erhält den mit 40.000 Euro dotierten Georg-Büchner-Preis der
Deutschen Akademie für Sprache und Dichtung in Darmstadt. Die Akademie würdigt den
55-jährigen als „Schriftsteller, der stilistische Pracht mit urwüchsiger Erzählfreude verbindet.“
07.11. Der Startschuss für das internationale Beschleunigerzentrum FAIR bei der Gesell-
schaft für Schwerionenforschung (GSI) ist gefallen. An FAIR werden Forscher neue Experi-
mente zur Erforschung der Materie und des Universums durchführen können.
09.11. Das Charlotte-Prinz-Stipendium 2008 bis 2010 geht an Özlem Günyol. Die in An-
kara geborene Künstlerin absolvierte ihr Kunsts tudium am Frankfurter Städel. Das Charlotte-
Prinz-Stipendium der Stadt Darmstadt wird seit 1993 an junge Absolventen hessischer Kunst-
akademien vergeben.
07.12. Nach 37 Monaten Bauzeit wurde das Darmstadtium eröffnet. Das Herzstück des
Kongresszentrums ist ein multifunktionaler Veranstaltungssaal. Außerdem bieten 18 Seminar-
räume Platz für Workshops, Seminare oder Konf erenzen. Entworfen hat das Bauwerk der Wie-
ner Architekt Talik Chalabi.
Quelle: Internet-Recherche (Ohne Anspruch auf Vollständigkeit)
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15
4 I MMOBILIENMARKT 2007 IN KÜRZE
Jahr 2003 2004 2005 2006 2007
Anzahl
insgesamt 1.752 1.551 1.596 1.523 1.475
dar. Wohnungseigentum 972 906 839 862 869
dar. bebaute Grundstücke 539 493 550 487 468
dar. unbeb. Grundstücke 241 152 207 174 138
Geldumsatz Mio. EURO
insgesamt 732,72 300,08 562,46 668,34 508,66
dar. Wohnungseigentum 119,76 118,18 106,81 112,83 130,33
dar. bebaute Grundstücke 568,12 150,34 376,46 533,14 362,72
dar. unbeb. Grundstücke 44,85 31,56 79,19 22,57 15,61
Reihenmittelhäuser 84/238 75/249 87/257 62/268 54/263
dar. Neubauten 57/243 56/246 64/259 32/273 25/281
Reihenendhäuser 42/260 46/249 38/304 31/311 30/293
dar. Neubauten 30/266 32/269 27/306 19/329 13/308
Doppelhaushälften 46/284 44/290 40/277 44/340 48/312
dar. Neubauten 10/322 17/341 14/324 12/423 22/359
Freistehende EFH 107/312 72/344 94/342 85/380 84/409
Zweifamilienhäuser 16/440 16/388 34/377 16/330 20/354
Wohnbauflächen 88/355 30/404 44/357 34/449 34/449
Gewerbeflächen 6/338 5/235 9/404 5/226 2/*
Landwirtschaftl. Flächen 11/4,00 6/4,60 9/4,00 18/4,50 16/4,40
Gartenland 6/16 6/20 5/18 3/29 8/22
Erstverkäufe Neubau 134/2421 152/2682 112/2883 105/2556 109/2385
Erstverkäufe Umwandlung 399/1474 247/1472 254/1501 235/1565 251/1655
Wiederverkäufe 257/1772 354/1711 332/1797 379/1716 340/1786
Eigentumswohnungen
Anzahl/Quadratmeterpreis in EUR/m²
Anzahl/Quadratmeterpreis in EUR/m²
Allgemeine Daten
Bodenpreise
Registrierte Veräußerungen
Anzahl/Mittelpreis in 1000 EUR
Bebaute Grundstücke
Abb. 2
Übersicht über den Immobilienmarkt 2003 – 2007
*) Anm.: bei weniger als 3 Fällen keine Angabe
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
16
5 A LLGEMEINE DATEN ZUM IMMOBILIENMARKT
5.1 A NZAHL UND ART DER BEURKUNDUNGEN
Im Jahr 2007 betrug die Gesamtzahl der veräußerten Immobilien im Stadtgebiet Darmstadt
1.475 Objekte. Gegenüber dem Jahr 2006 bedeutet dies eine Abnahme von 3 % (Abb. 3).
Anzahl der veräußerten Immobilien
Verkauf 2006 377 151 795 1.323
2007 383 118 805 1.306
2006 5 - 7 12
2007 9 2 3 14
2006 6 1 11 18
2007 8 1 13 22
Tausch 2006 1 10 2 13
2007 - 2 - 2
2006 5 4 - 9
2007 1 4 - 5
Sonstige 2006 93 8 47 148
2007 67 11 48 126
Gesamt 1991 478 222 745 1.445
1992 412 206 678 1.296
1993 545 188 1.003 1.736
1994 557 189 1.013 1.759
1995 472 169 809 1.450
1996 421 157 941 1.519
1997 394 142 853 1.389
1998 487 146 819 1.452
1999 468 193 799 1.460
2000 458 192 785 1.435
2001 432 131 927 1.490
2002 467 181 991 1.639
2003 539 241 972 1.752
2004 493 152 906 1.551
2005 550 207 839 1.596
2006 487 174 862 1.523
2007 468 138 869 1.475
Zwangsver-
versteigerung
Gründung
Erbbaurecht
Wohnungs-/
Teileigentum Summe
Auseinander-
setzung
Vertragsart Bebaute
GrundstückeJahr Unbebaute
Grundstücke
Abb. 3
Verteilung der Immobilienobjekte auf die Vertragsarten
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
17
In Abb. 4 ist die Entwicklung aller Eigentumswechsel der letzten Jahre grafisch dargestellt. Nach
dem starken Anstieg 1993 und dem deutlichen Rückgang 1995 war anschließend wieder ein stei-
gender Trend des Vertragsaufkommens zu erke nnen, der sich 2004 deutlich abschwächte. Nach
einem Anstieg 2005 folgte ein Jahr später erneut eine Abnahme der Eigentumsübergänge. Diese
Tendenz setzte sich auch im Auswertungsjahr 2007 fort.
Anzahl der Eigentumsübergänge
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Unbebaute Grundstück e
Bebaute Grundstück e
Wohnungseigentum
Abb. 4
Entwicklung der Eigentumsübergänge von Immobilien in Darmstadt
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
18
5.2 F LÄCHEN- UND GELDUMSÄTZE
Der Gesamtumsatz auf dem Darmstädter Immobilienmarkt betrug im Jahr 2007 etwa
508,7 Mio. EUR (2006: 668,5 Mio. EUR, 2005: 562,5 Mio. EUR). Dies bedeutet einen Rück-
gang um 24 %.
Auf die bebauten Grundstücke entfielen 71 % de s Umsatzes, 26 % wurden im Bereich der Ei-
gentumswohnungen erzielt und etwa 3 % bei Verkäufen unbebauter Grundstücke.
Die Grafik (Abb. 5) zeigt den wechselhaften Verlauf des Immobilienmarktes.
Entwicklung des Geldumsatzes
100 Mio.
200 Mio.
300 Mio.
400 Mio.
500 Mio.
600 Mio.
700 Mio.
800 Mio.
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Unbebaute Grundstücke
Bebaute Grundstück e
Wohnungseigentum
Abb. 5
Entwicklung des Geldumsatzes auf dem Darmstädter Immobilienmarkt
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
19
In der folgenden Tabelle (Abb. 6) sind die Fl ächen- und Geldumsatzzahlen der Teilmärkte seit
1991 aufgelistet.
Die insgesamt umgesetzte Grundstücksfläche von 653.983 m² stellt 0,5 % der Fläche des Stadt-
gebietes Darmstadt dar.
Umsatzzahlen des Immobilienmarktes
Geldumsatz Wohnflächen
Teilmarkt Jahr Euro m²
Bebaute 2006 533.144.225 522.503 -
Grundstücke 2007 362.719.372 381.271 -
Unbebaute 2006 22.566.698 397.602 -
Grundstücke 2007 15.607.923 272.712 -
Wohnungs- und 2006 112.826.963 - 70.100
Teileigentum 2007 130.333.386 - 81.037
Gesamt 1991 309.250.739 797.165 52.362
1992 289.646.248 681.560 46.741
1993 404.223.943 771.387 71.712
1994 285.953.561 758.015 66.017
1995 301.380.107 858.301 55.282
1996 325.935.806 693.331 64.895
1997 422.432.996 572.933 62.914
1998 439.451.945 1.178.425 64.895
1999 383.946.668 882.453 62.985
2000 421.564.487 1.216.607 58.635
2001 379.202.761 486.089 69.553
2002 471.841.873 953.781 78.761
2003 732.723.686 909.434 77.035
2004 300.085.513 490.279 69.408
2005 562.460.512 1.441.315 62.345
2006 668.537.886 920.105 70.100
2007 508.660.681 653.983 81.037
Grundstücks-
flächen
m²
Abb. 6
Geld- und Flächenumsätze
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
20
5.3 A NZAHL DER KAUFVERTRÄGE
Für die Erstellung der Preisstatistiken sind die Verkäufe die wichtigste Gruppe der Vertragsar-
ten. Sofern keine besonderen Kaufumstände erkennbar sind (z. B. Kauf unter nahen Angehöri-
gen), kann davon ausgegangen werden, dass ein Ka ufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
frei ausgehandelt wurde und als Marktpreis in die Kaufpreissammlung eingehen kann.
Der Anteil der Verkäufe am gesamten Vertragsaufkommen der vergangenen Jahre ist in Abb. 7
dargestellt.
Anteil der Verkäufe am Vertragsaufkommen
Verkäufe
Sonstige
Vertragsarten
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Abb. 7
Anteil der Verkaufsfälle am gesamten Vertragsaufkommen
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
21
Abb. 8 zeigt, wie sich die Immobilienverkäufe des Jahres 2007 auf die Stadtteile verteilten.
Anzahl der Verkäufe
Bebaute Unbebaute Wohnungs-/
Stadtteil Grundstücke Grundstücke Teileigentum Summe
Mitte 29 1 146 176
Nord 54 7 218 279
Ost 35 6 119 160
Bessungen 44 7 71 122
West 56 8 93 157
Arheilgen 79 32 36 147
Eberstadt 59 30 94 183
Wixhausen 16 9 6 31
Kranichstein 1 11 82 25 1
Gesamt 383 118 805 1.306
Abb. 8
Anzahl der Immobilienverkäufe im Jahr 2007
Die Gesamtzahl der Verkäufe von 1.306 war geringfügig niedriger als im Vorjahr (2006: 1.323
Verkäufe, 2005: 1.427 Verkäufe). Es gab aber leichte Verschiebungen zwischen den Teilmärk-
ten.
• In absoluten Zahlen betrachtet sanken die Verkaufszahlen von unbebauten Grundstücken von
151 auf 118 Fälle (- 22 %).
• Die Verkäufe von bebauten Grundstücken na hmen minimal zu. Sie stiegen von 377 auf 383
Grundstücke.
• Die Zahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen stiegen leicht von 795 auf 805 Fälle.
Im Verhältnis zur Bevölkerung wurden in Darmstadt-Ost und Arheilgen die meisten Immobilien
veräußert (Abb. 9). Auch in den Stadtteilen Mitte, Nord und West war die Kauftätigkeit rege.
Die Bevölkerung Darmstadts stieg bis 1992 kontinuierlich auf 140.000 Einwohner an und ent-
wickelte sich danach bis 1998 rückläufig auf 135.300 Einwohner. Seitdem ist wieder eine stei-
gende Tendenz zu beobachten. Ende 2007 hatte Darmstadt 141.058 Einwohner.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
22
Bebaute Unbebaute Wohnungs-/ Zusammen
Stadtteil Jahr Grundstücke Grundstücke Teileigentum
Mitte 2004 1,5 0,1 11,8 13,4
2005 2,2 0,5 11,5 14,2
2006 1,7 0,1 6,9 8,6
2007 1 ,70 ,18 ,51 0,3
Nord 2004 1,5 0,5 4,8 6,8
2005 1,4 0,5 7,0 8,9
2006 1,4 0,3 5,3 7,1
2007 1 ,90 ,37 ,81 0,0
Ost 2004 2,6 0,5 6,8 9,9
2005 2,7 0,8 6,3 9,8
2006 2,7 0,4 6,7 9,8
2007 2 ,70 ,59 ,21 2,4
Bessungen 2004 3,1 0,5 5,7 9,3
2005 3,1 0,8 7,6 11,5
2006 3,1 1,3 5,7 10,1
2007 3 ,40 ,55 ,59 ,5
West 2004 5,3 1,1 13,2 19,5
2005 5,1 1,2 4,7 11,0
2006 4,3 0,6 11,4 16,3
2007 3
,70 ,56 ,21 0,4
Arheilgen 2004 5,4 1,3 2,9 9,6
2005 7,6 2,7 1,4 11,7
2006 4,0 1,7 3,1 8,7
2007 4 ,71 ,85 ,61 2,1
Eberstadt 2004 3,3 1,0 3,9 8,2
2005 2,9 1,3 4,0 8,2
2006 3,5 1,3 4,9 9,8
2007 2
,71 ,44 ,38 ,4
Wixhausen 2004 2,6 2,4 1,7 6,8
2005 4,5 2,8 1,6 8,9
2006 2,4 5,5 1,0 9,0
2007 2
,81 ,61 ,05 ,4
Kranichstein 2004 0,8 1,2 2,7 4,7
2005 1,0 3,3 4,2 8,5
2006 1,2 2,2 3,6 7,1
2007 1 ,01 ,62 ,04 ,7
DA Gesamt 1991 2,3 1,2 5,1 8,6
1992 2,0 1,0 4,5 7,5
1993 2,3 1,0 6,6 9,9
1994 1,8 0,9 6,6 9,4
1995 1,8 0,8 5,3 7,9
1996 2,1 0,7 6,3 9,2
1997 2,2 0,7 5,9 8,8
1998 2,9 0,9 5,6 9,4
1999 2,6 1,1 5,3 9,0
2000 2,4 1,1 5,4 8,9
2001 2,7 0,8 6,4 9,9
2002 2,6 1,0 6,8 10,4
2003 3,1 1,4 6,6 11,2
2004 2,9 0,8 6,1 9,8
2005 3,2 1,3 5,7 10,3
2006 2,7 1,1 5,7 9,4
2007 2 ,70 ,85 ,79 ,3
Anzahl der Kaufverträge je 1000 Einwohner
Abb. 9
Anzahl der Verkäufe je Tausend Einwohner
Die Lage und die Abgrenzungen der Darmstädter Stadtteile sind auf einer Übersichtskarte des
Stadtgebietes Darmstadt in Abb. 10 auf der nächsten Seite dargestellt. Dort ist auch eine Tabelle
mit den Einwohnerzahlen der Stadtteile zu finden.
/MT48 /MT48/MT44/MT53/MT49 /MT49/MT44/MT53/MT50/MT32/MT107/MT109
/MT65/MT98/MT98/MT46/MT32/MT49/MT48
/MT134/MT98/MT101/MT114/MT115/MT105/MT99/MT104/MT116/MT115/MT107/MT97/MT114/MT116/MT101/MT32/MT100/MT101/MT115/MT32/MT83/MT116/MT97/MT100/MT116/MT103/MT101/MT98/MT105/MT101/MT116/MT101/MT115/MT32/MT68/MT97/MT114/MT109/MT115/MT116/MT97/MT100/MT116/MT32/MT109/MT105/MT116/MT32/MT65/MT110/MT103/MT97/MT98/MT101/MT110/MT32/MT122/MT117/MT114/MT32/MT87/MT111/MT104/MT110/MT98/MT101/MT118/MT154/MT108/MT107/MT101/MT114/MT117/MT110/MT103/MT32/MT100/MT101/MT114/MT32/MT83/MT116/MT97/MT100/MT116/MT116/MT101/MT105/MT108/MT101
Wissenschaftsstadt
Darmstadt
Stadtteile
/MT32/MT32/MT49/MT55/MT46/MT49/MT52/MT56
/MT32/MT32/MT50/MT55/MT46/MT57/MT49/MT55
/MT32/MT32/MT49/MT50/MT46/MT57/MT48/MT49
/MT32/MT32/MT49/MT50/MT46/MT56/MT49/MT54
/MT32/MT32/MT49/MT53/MT46/MT48/MT53/MT49
/MT32/MT32/MT49/MT54/MT46/MT56/MT48/MT49
/MT32/MT32/MT50/MT49/MT46/MT54/MT56/MT55
/MT32/MT32/MT32/MT32/MT53/MT46/MT55/MT55/MT54
/MT32/MT32/MT49/MT48/MT46/MT57/MT54/MT49
/MT49/MT52/MT49/MT46/MT48/MT53/MT56
/MT55
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
24
6 V ERKÄUFE UNBEBAUTER GRUNDSTÜCKE
6.1 A LLGEMEINE ENTWICKLUNG
Im vorigen Kapitel wurde bereits erwähnt, dass im Jahr 2007 von der Geschäftsstelle des Gut-
achterausschusses 118 Kaufverträge von unbebauten Grundstücken registriert wurden. Davon
konnten 9 Verträge wegen besonderer Kaufumstände (z. B. Kauf unter nahen Angehörigen)
nicht ausgewertet und in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden.
Abb. 11 zeigt die Zusammensetzung der verble ibenden 109 auswertbaren verkauften unbebau-
ten Grundstücke nach Nutzungsarten. In 47 Fällen handelte es sich um Wohnbauland (2006: 57
Fälle, 2005: 59 Fälle) und in 2 Fällen um Flächen in Gewerbegebieten (2006: 5 Fälle, 2005: 11
Fälle).
Zu den sonstigen Flächen, die ein Fünftel der Verkäufe ausmachten, zählen z. B. Verkehrsflä-
chen, Hinterland sowie kleine Teilflächen, die nicht selbstständig nutzbar sind und beispielswei-
se zur Arrondierung oder Grenzbegradigung zu vorhandenen Grundstücken zugeschlagen wur-
den.
Abb. 11
Aufteilung der veräußerten unbebauten Grundstücke nach Nutzungsarten
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
25
Im folgenden Diagramm (Abb. 12) ist dargestellt, wie sich der Flächenumsatz der verkauften
unbebauten Grundstücke in den letzten Jahren entwickelte und welche Anteile die einzelnen
Nutzungen daran hatten. Die starken Schwankungen im Flächenumsatz bei den landwirtschaftli-
chen Grundstücken und der Gruppe der sonstigen Nutzungen sind deutlich zu erkennen.
Abb. 12
Zusammensetzung des Flächenumsatzes bei Verkäufen unbebauter Grundstücke
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
26
6.2 B ODENPREISE UNBEBAUTER GRUNDSTÜCKE
Bei der Ermittlung der Durchschnittspreise für di e nachfolgende Tabelle (Abb. 13) wurden nur
die 71 Kaufverträge unbebauter Grundstücke zwisch en privaten Beteiligten berücksichtigt. Ver-
käufe, bei denen die Stadt Darmstadt als Vertrags partner beteiligt war, gingen nicht in die Über-
sicht ein.
Wenn die Kosten der erstmaligen Erschließung in den Kaufpreisen von Baugrundstücken nicht
enthalten waren, weil die endgültige Abr echnung und Erhebung noch ausstand, wurde dies
durch entsprechende Zuschläge bei der Auswertung berücksichtigt.
Einige bebaute Grundstücke, die zwecks Abbruch und Neubebauung erworben wurden, sind bei
der Auswertung ebenfalls in die Bodenpreisstatistik eingegangen. Hierbei wurden die über-
schlägig ermittelten Abbruchkosten zu den je weiligen Kaufpreisen addiert und aus diesen
bereinigten Preisen die Quadratmeterpreise errechnet.
Bei der Interpretation der Durchschnittspreise ist zu beachten, dass aus der Entwicklung der
arithmetischen Mittelpreise nicht unmittelbar repräsentative Aussagen über die generelle
Entwicklung des Bodenpreisniveaus in Darm stadt entnommen werden können. So können
Unterschiede in den Durchschnittspreisen auch dadurch entstehen, dass beispielsweise in einem
Jahr mehr Wohnbaugrundstücke in einfacheren Lagen veräußert wurden als sonst.
Der durchschnittliche Preis bei den 34 privaten Verkäufen von Wohnbauland betrug
449 EUR/m². Überraschenderweise war im Jahr 2007 sowohl die Verkaufszahl, als auch der
Durchschnittspreis mit den jeweiligen Werten des Vorjahres 2006 identisch (2005: 357 EUR/m²
bei 44 Fällen).
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
27
Wohnbau- Gemischte Gewerbl. Bauerwar- Land- Garten- Sonsti ge
fläche Baufläche Baufläche tun gsland wirtschaft land Nutzun gen
Stadtteil Jahr Anzahl / Mittelpreis [EUR/m²]
Mitte 2004 1 / * 1 / *- / -- / -- / -- / -- / -
2005 3 / 434 3 / 3133 2 / *- / -- / -- / - 1 / *
2006 1 / * - / -- / -- / -- / -- / -- / -
2007 - / -- / -- / -- / -- / -- / -- / -
Nord 2004 - / - - / -4 / 238 - / -- / -- / - 2 / *
2005 3 / 352 - / -4 / 355 - / -- / -- / - 2 / *
2006 2 / * - / -3 / 252 - / -- / -- / - 1 / *
2007 2 / *- / -1 / *- / -- / -- / -1 / *
Ost 2004 3 / 492 - / -- / -- / -- / -- / - 2 / *
2005 6 / 519 - / -- / -- / -- / -- / - 1 / *
2006 1 / * - / -- / -- / -- / -1 / *2 / *
2007 - / -- / -- / -- / -- / -1 / *3 / 165
Bessungen 2004 3 / 393 - / -- / -- / -- / -- / - 2 / *
2005 4 / 415 - / -- / -- / -- / -- / - 2 / *
2006 10 / 493 - / -- / -- / -- / -- / -- / -
2007 4 / 460 - / -- / -- / -- / -- / -1 / *
West 2004 7 / 334 - / -- / -- / -2 / * - / - 3 / 148
2005 7 / 314 - / -3 / 499 - / -1 / *- / - 2 / *
2006 5 / 343 - / -- / -1 / *- / -- / - 1 / *
2007 2 / *- / -1 / *- / -1 / *- / -1 / *
Arheilgen 2004 5 / 376 - / -- / -- / -3 / 5,10 5 / 19 1 / *
2005 7 / 318 - / -- / -- / -1 / * 5/1 8 9/1 8 1
2006 2 / * - / -- / -- / -4 / 4,70 1 / * 6 / 31
2007 5 / 299 - / -- / -- / -1 0 / 4,50 5 / 18 2 / *
Eberstadt 2004 9 / 401 - / -1 / *1 / *- / -- / - 5 / 6 4
2005 12 / 401 - / -- / -- / -2 / * - / - 6 / 104
2006 11 / 445 - / -1 / *- / -5 / 3,00 1 / * 2 / *
2007 18 / 447 - / -- / -- / -2 / *1 / *1 / *
Wixhausen 2004 2 / * - / -- / -- / -1 / *1 / * - / -
2005 2 / * - / -- / -- / -5 / 2,90 - / - 1 / *
2006 2 / * - / -- / -- / -9 / 5,20 - / - 4 / 9
2007 2 / *- / -- / -- / -3 / 5,50 - / -2 / *
Kranichstein 2004 - / - - / -- / -- / -- / -- / - 1 / *
2005 - / - - / -- / -- / -- / -- / - 3 / 3 4
2006 - / - - / -1 / *- / -- / -- / -- / -
2007 1 / *- / -- / -- / -- / -1 / *- / -
DA Gesamt 1982 63 / 211 2 / *- / -2 / *3 1 / 4,40 - / - 6 / 9
1983 65 / 231 2 / *4 / 37 4 / 45 23 / 9,10 - / - 5 / 30
1984 72 / 233 - / -9 / 65 2 / *2 9 / 6,40 - / - 14 / 30
1985 43 / 250 5 / 173 4 / 62 - / -2 7 / 3,70 1 / * 12 / 17
1986 39 / 237 5 / 233 10 / 75 - / -2 3 / 4,30 - / - 9 / 21
1987 26 / 247 3 / 194 4 / 90 - / -2 0 / 5,60 2 / * 12 / 13
1988 49 / 233 6 / 385 4 / 110 - / -1 4 / 4,60 - / - 9 / 27
1989 28 / 262 3 / 550 1 / *3 / 76 20 / 4,90 3 / 20 18 / 9
1990 37 / 346 2 / *5 / 94 1 / *1 0 / 8,30 1 / * 44 / 12
1991 41 / 422 - / -4 / 118 5 / 129 15 / 5,70 1 / * 23 / 25
1992 26 / 450 2 / *1 / *5 / 146 11 / 4,60 2 / * 14 / 24
1993 48 / 539 7 / 1245 1 / *3 / 286 8 / 5,40 2 / * 19 / 25
1994 20 / 453 1 / *2 / *8 / 228 10 / 6,00 5 / 19 15 / 42
1995 16 / 579 2 / *1 / *2 / *1 4 / 5,40 5 / 32 9 / 86
1996 15 / 504 2 / *9 / 318 1 / *1 6 / 4,90 7 / 17 10 / 34
1997 24 / 474 1 / *1 0 / 254 - / -6 / 4,40 - / - 20 / 252
1998 53 / 429 2 / *5 / 211 5 / 128 9 / 4,20 5 / 21 17 / 5
1999 42 / 451 6 / 676 11 / 214 5 / 106 12 / 4,40 4 / 22 11 / 59
2000 39 / 420 4 / 416 2 / *4 / 353 10 / 6,10 3 / 28 12 / 43
2001 33 / 472 4 / 357 5 / 278 2 / *6 / 4,10 8 / 17 15 / 83
2002 18 / 444 1 / *5 / 292 4 / 126 7 / 3,90 5 / 24 14 / 24
2003 88 / 355 - / -6 / 338 - / -1 1 / 4,00 6 / 16 13 / 78
2004 30 / 404 1 / *5 / 235 1 / *6 / 4,60 6 / 20 14 / 74
2005 44 / 357 3 / 3133 9 / 404 - / -9 / 4,00 5 / 18 27 / 3
2006 34 / 449 - / -5 / 226 1 / *1 8 / 4,50 3 / 29 16 / 43
2007 34 / 449 - / -2 / *- / -1 6 / 4,40 8 / 22 11 / 102
Durchschnittliche Bodenpreise bei Privatverkäufen
Abb. 13
Durchschnittliche Bodenpreise bei Verkäufen unbebauter Grundstücke
*) Anm.: bei weniger als 3 Fällen keine Angabe
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
28
Bei der Analyse von Bodenpreisen ist nicht nur das arithmetische Mittel interessant, sondern
auch die Streuung, welche die Preise im Einzel nen aufweisen. Die folgende Abb. 14 zeigt in
Stabdiagrammen die Häufigkeitsverteilung der privat verkauften Wohnbaugrundstücke in den
letzten vier Jahren. Es ist zu erkennen, dass auch im Jahr 2007 sowohl eine Häufung der Ver-
käufe bei mittleren Lagen, als auch ein Markt für Grundstücke in einfachen und teuren Lagen
vorhanden war.
Streuung der Quadratmeterpreise von Wohnbauland
3 2 1 2 1 2 3
1
4
2
7
22 115
10
15
20
25
... 225
... 250
... 275
... 300
... 325
... 350
... 375
... 400
... 425
... 450
... 475
... 500
... 525
... 550
... 575
... 600
... 625
... 650
... 675
... 700
... 725
... 750
... 775
... 800
... 825
... 850
... 875
2007 Anzahl
2 3
1
4
2 1 2
5
3
1
3 22 15
10
15
20
25
... 225
... 250
... 275
... 300
... 325
... 350
... 375
... 400
... 425
... 450
... 475
... 500
... 525
... 550
... 575
... 600
... 625
... 650
... 675
... 700
... 725
... 750
... 775
... 800
... 825
... 850
... 875
2006 Anzahl
11 2
4 3
11
2 3
5
1
3 22225
10
15
20
25
... 225
... 250
... 275
... 300
... 325
... 350
... 375
... 400
... 425
... 450
... 475
... 500
... 525
... 550
... 575
... 600
... 625
... 650
... 675
... 700
... 725
... 750
... 775
... 800
... 825
... 850
... 875
2005 Anzahl
2
5 4
2 3
6
11
3
1115
10
15
20
25
... 225
... 250
... 275
... 300
... 325
... 350
... 375
... 400
... 425
... 450
... 475
... 500
... 525
... 550
... 575
... 600
... 625
... 650
... 675
... 700
... 725
... 750
... 775
... 800
... 825
... 850
... 875
2004 Anzahl
Abb. 14
Streuung der Quadratmeterpreise bei privaten Verkäufen von Wohnbauland 2004 – 2007
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
29
6.3 B ODENPREISINDEX
Der Bodenpreisindex für Darmstadt wird anha nd typischer Preise von Wohnbaugrundstücken in
mäßiger, mittlerer und guter Lage ermittelt.
Die folgende Untersuchung (Abb. 15) enthält die Gegenüberstellung de r Entwicklung des Bo-
denpreises für Wohnbauland der Jahre 1981 bis 2007 mit den vom statistischen Bundesamt er-
hobenen Verbraucherpreisen und den Einkommensverhältnissen (Bruttomonatsverdienste der
Angestellten).
Es ist deutlich zu sehen, wie die Baulandpreise bis 1993 auf das Dreifache gegenüber 1981 an-
stiegen. Anschließend stagnierten die Preise und schwächten sich seit 1996 wieder ab. Inzwi-
schen ist eine Stabilisierung eingetreten.
Preisentwicklung von Wohnbauland
80
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
300
1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007
Index (Basisjahr 1981 = 100)
Wohnbaugrundstück e
Bruttoeink ommen
Verbraucherpreise
Abb. 15
Preisentwicklung von unbebautem Wohnbauland im Vergleich zu anderen Konjunkturdaten
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
30
6.4 B ODENRICHTWERTE
Der Gutachterausschuss hat am 12.02.2008 für das gesamte Stadtgebiet die Bodenrichtwerte
zum Stichtag 01.01.2008 ermittelt.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewert e des Grund und Bodens für Gebiete mit im
wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhä ltnissen. Die Richtwerte werden mindestens
zum 1. Januar eines jeden geraden Kalenderjahres der aktuellen Marktsituation auf der Grundla-
ge der Kaufpreissammlung angepasst.
• Die meisten Werte wurden von der seitherigen Karte übernommen. Nur vereinzelt kam es zu
Veränderungen.
• Die Richtwerte von Wohnbauland im Stadtberei ch Darmstadt liegen in einer Spanne von
310 bis 600 EUR/m².
• Die höchsten Werte für gemischte Bauflächen befinden sich in der City. Dort ist die Ia-Lage
mit 5.000 EUR/m² bewertet. Außerhalb der Inne nstadt liegen die Werte für gemischte Bau-
flächen meistens zwischen 350 und 550 EUR/m².
• Unbebaute Gewerbeflächen sind je nach Lage zwischen 170 und teilweise bis 500 EUR/m²
ausgewiesen.
Einen Überblick über die derzeitigen Richtwerte gibt die folgende Tabelle (Abb. 16), die nach
Bereichen im Stadtgebiet und nach Nutzungsarten gegliedert ist. Diese Richtwerte beziehen sich
auf unbebaute, erschließungsbeitragsfreie Grundstück e mit der in der Richtwertkarte angegebe-
nen mittleren Geschossflächenzahl (GFZ). Konkret e Richtwerte für einzelne Grundstücke müs-
sen der Richtwertkarte entnommen werden.
Abweichungen der baulichen Ausnutzung im Einzelfall sowie Unterschiede in anderen wertbe-
stimmenden Eigenschaften, wie z. B. dem Bewertungszeitpunkt, der Lage und dem Zuschnitt,
können Abweichungen des individuellen Verkehrswertes eines Grundstücks vom Richtwert
bewirken. Solche Unterschiede in den Zusta ndsmerkmalen sind durch Zu- oder Abschläge so-
wie in anderer geeigneter Weise sachverständig zu berücksichtigen.
Jedermann kann bei der Geschäftsstelle des Gu tachterausschusses Auskünfte über die Boden-
richtwerte verlangen oder die Richtwertkarte einsehen (siehe Seiten 6, 84).
Die Richtwertübersichtskarte für das Stadtgebie t Darmstadt kann im Internet unter der Adresse
der Wissenschaftsstadt Darmstadt als Sonderkarte im Rahmen der Stadtplanpräsentation kosten-
frei eingesehen werden (www.darmstadt.de
Æ Stadtplan Æ Bodenrichtwertkarte 2008/09).
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
31
Wohnbaufläche Gemischte
Baufläche
Gewerbliche
Baufläche
Stadtteil Bereich Richtwert [EUR/m²]
Mitte City Ia-Lage - 5.000 -
City Ib-Lage - 3.000 -
Cityrandlage 450 - 580 1.500 500
Hochschulviertel 440 - 480 - -
Übriger Bereich 460 - 490 800 -
Nord Johannes-, Martinsviertel 350 - 460 550 -
Waldkolonie 340 - 430 - 200 - 400
Mornewegviertel 340 - 260 - 500
Pallaswiesenviertel 350 550 190 - 260
Am Ziegelbusch 310 - 450 380 230 - 240
Ost Komponistenviertel 510 - -
Mathildenhöhe, Rosenhöhe 480 - 580 - -
Übriger Bereich 400 - 500 - -
Bessungen Paulusviertel 430 - 600 - -
Alt-Bessungen 430 500 -
An der Ludwigshöhe 430- 500 - 260
West Am Südbahnhof 400 - -
Heimstättensiedlung 340 - 370 - 260
Verlegerviertel 370 - 430 350 280 - 500
Am Kavalleriesand 320 - 260 - 400
Arheilgen Alt-Arh., Arh.-Süd, Arh.-West 350 - 410 500 200
Arheilgen-Ost 360 - -
Eberstadt Alt-Eberstadt 375 - 500 500 170 - 240
Am Lämmchesberg 330 - 400 - 170 - 250
Villenkolonie 430 - 525 - -
Am Frankenstein 350 - 470 - -
Kirchtannensiedlung 350 - 410 - -
Wixhausen Wixhausen-West 300 - -
Wixhausen-Ost 310 - 330 - 180
Kranichstein Kranich.-Süd, Kranich.-Nord 340 - 430 - 200
Bodenrichtwerte aus der Richtwertkarte 2008/2009
Abb. 16
Übersicht der Richtwerte aus der Richtwertkarte 2008/2009 (Stichtag: 01.01.2008)
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
32
7 V ERKÄUFE BEBAUTER GRUNDSTÜCKE
7.1 A LLGEMEINE ENTWICKLUNG
Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusse s wurden im Jahre 2007 in 348 Fällen Verkäufe
bebauter Grundstücke vorgelegt, die zur statistisch en Auswertung geeignet waren. In der Grafik
(Abb. 17) ist die Verteilung dieser Verkaufsfälle nach Gebäudetypen dargestellt.
Im Vergleich zum vergangenen Ja hr sind die Verkaufsfälle im Jahr 2007 leicht ges tiegen. Seit
dem Ende der neunziger Jahre ist tendenziell eine positive Entw icklung der Verkaufzahlen er-
kennbar.
Nach wie vor stellen die Einfamilienhäuser den Hauptanteil an den Verkaufsfällen dar.
Abb. 17
Entwicklung der Verkaufszahlen bebauter Grundstücke
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
33
Aus der folgenden Tabelle (Abb. 18) lässt sich die Entwicklung der Durchschnittspreise bebau-
ter Grundstücke verschiedener Gebäudetypen der vergangenen Jahre entnehmen.
Die Zahl der Verkäufe freistehender Häuser is t 2007 bei gestiegenen Durchschnittspreisen fast
unverändert geblieben. Die Verkaufsfälle und di e Durchschnittspreise von Zweifamilienhäusern
sind gestiegen.
Reihen-
mittel-
häuser
Reihen-
end-
häuser
Doppel-
haus-
hälften
Sonstige
nicht frei-
stehende
Frei-
stehende
Häuser
1988 29/182 8/188 51/118 11/175 62/227 21/259 55/308 29/491 18/821
1989 47/188 27/203 53/114 6/252 73/238 18/301 53/362 27/972 24/839
1990 30/207 16/264 33/140 7/232 73/286 22/350 53/395 24/1027 23/2103
1991 28/230 10/257 20/177 8/270 59/300 18/356 57/615 28/876 20/1226
1992 24/227 8/245 11/212 18/257 50/339 28/319 55/476 22/689 17/4392
1993 37/285 15/331 12/230 20/271 44/347 35/333 45/558 27/921 24/1717
1994 26/277 11/314 17/268 9/284 41/412 36/366 43/654 16/802 9/2609
1995 22/252 18/319 16/261 14/295 47/343 31/341 35/552 12/528 14/3749
1996 36/277 11/273 16/26 14/302 63/337 37/355 37/633 18/711 12/5716
1997 38/228 20/295 18/197 21/274 62/310 31/333 30/1178 26/626 15/3624
1998 29/273 24/344 28/226 6/374 54/335 40/311 128/875 21/573 19/2838
1999 61/270 21/312 27/270 10/295 61/369 35/364 43/667 18/987 24/3401
2000 60/258 41/289 22/262 9/305 74/372 34/354 39/566 7/628 13/2068
2001 73/253 29/295 32/270 10/288 94/376 19/391 41/478 15/924 23/2683
2002 33/251 21/299 32/277 7/335 98/338 13/466 34/559 24/1509 17/4303
2003 84/238 42/260 46/284 4/438 107/312 16/440 37/542 15/1589 12/28233
2004 75/249 46/291 44/290 13/411 72/344 16/388 44/410 17/470 7/2389
2005 87/257 38/304 40/277 6/324 94/342 34/377 34/385 20/455 22/9422
2006 62/268 31/311 44/340 7/302 85/380 16/330 36/596 14/1001 38/10160
2007 54/263 30/293 48/312 6/369 84/409 20/354 42/864 29/912 31/6055
Wohngebäude
Anzahl / Mittelpreis [in 1000 EUR]
Entwicklung der Verkäufe bebauter Grundstücke
Gemischt
genutzte
Gebäude
Gewerbl.
genutzte
Gebäude
Verkaufs-
jahr
Einfamilienhäuser Zwei-
familien-
häuser
Mehr-
familien-
häuser
Abb. 18
Durchschnittspreise bebauter Grundstücke 1988 – 2007
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
34
7.2 G ELDUMSÄTZE UND KAUFPREISHÖHEN
Die nachstehende Abbildung 19 stellt die Verteilung des Geldumsatzes dar.
Bei den 348 auswertbaren Verkäufen beba uter Grundstücke betrug das Geldvolumen
332,1 Mio. EUR (2006: 502,7 Mio. EUR, 2005: 321,9 Mio. EUR ). Der überwiegende Anteil
(76 %) des Geldumsatzes entfiel auf renditeorientierte Immobilien, wie Gewerbegrundstücke
und Mehrfamilienhäuser. Den übrigen Teil des Ma rktes bildeten Ein- und Zweifamilienhäuser,
die vornehmlich zur Eigennutzung erworben wurden.
Aufteilung des Geldumsatzes
8% 11%
2%
22%
0%57%
Einfamilienhäuser
ZweifamilienhäuserMehrfamilienhäuser
Gew erblich genutzte Objekte
Sonstige
Gemischt genutzte Objekte
Abb. 19
Aufteilung des Geldumsatzes (rd. 332,1 Mio. EUR) nach Gebäudetypen
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
35
In Abbildung 20 sind die Verkäufe der unterschiedlichen Gebäudetypen entsprechend den Kauf-
preishöhen aufgeführt. Die Kaufpreise beba uter Grundstücke liegen vorwiegend zwischen
200.000 und 400.000 EUR. Im Bereich der freistehenden Häuser ist auch in diesem Jahr eine
leichte Tendenz zu einem höheren Preisniveau feststellbar. Diese Entwicklung ist im Zusam-
menhang mit dem leichten Anstieg der Grundstücksgrößen in diesem Bereich zu sehen.
Reihen-
mittel-
häuser
Reihen-
end-
häuser
Doppel-
haus-
hälften
Sonstige
nicht frei-
stehende
Frei-
stehende
Häuser
... 50.000 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/-
... 100.000 -/- -/- -/- -/- */75 -/- -/- -/- -/-
... 150.000 3/136 -/- */138 -/- 3/132 */150 */125 -/- -/-
... 200.000 6/185 3/178 8/182 */180 9/180 */169 3/182 */200 */175
... 250.000 18/234 9/236 4/232 */235 14/233 6/226 */210 */229 */215
... 300.000 15/268 8/282 15/295 -/- 15/281 */300 6/275 3/293 */300
... 350.000 5/331 4/319 8/321 */320 5/321 */310 4/317 3/334 -/-
... 400.000 */375 3/359 3/382 */384 7/381 */370 4/374 */380 */385
... 450.000 3/430 */445 4/425 -/- 3/423 */448 3/431 */433 -/-
... 500.000 -/- */495 -/- -/- 5/477 */468 8/482 */465 -/-
... 550.000 */546 -/- -/- -/- 4/536 */533 3/530 */535 -/-
... 600.000 */570 */590 */571 -/- 5/576 */598 */556 -/- */600
... 650.000 -/- -/- 3/631 -/- 4/624 -/- -/- */626 -/-
... 700.000 -/- -/- -/- -/- */682 -/- */655 */700 -/-
... 750.000 -/- -/- -/- -/- -/- -/- */728 */723 -/-
... 800.000 -/- -/- -/- */777 */785 */780 -/- */794 */785
... 850.000 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- */830 */850
... 900.000 -/- -/- -/- -/- */890 -/- */868 -/- -/-
... 950.000 -/- -/- -/- -/- */950 -/- -/- -/- -/-
… 1,00 Mio -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/-
> 1,00 Mio -/- -/- -/- -/- */1860 -/- 3/6865 8/2081 22/8307
Gesamt 54/263 30/293 48/312 6/369 84/409 20/354 42/864 29/912 31/6055
Wohngebäude
Anzahl / Mittelpreis [in 1000 EUR]
Verkäufe bebauter Grundstücke, gegliedert nach Kaufpreishöhen
Gemischt
genutzte
Gebäude
Gewerbl.
genutzte
Gebäude
Kaufpreis
bis … [EUR]
Einfamilienhäuser Zwei-
familien-
häuser
Mehr-
familien-
häuser
Abb. 20
Gliederung der Verkäufe bebauter Grundstücke nach Kaufpreishöhen
*) Anm.: weniger als 3 Fälle
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
36
7.3 F LÄCHENUMSÄTZE UND GRUNDSTÜCKSGRÖSSEN
Der Flächenumsatz bei den gewerblich genutzten Immobilien und den Mehrfamilienhäusern
beträgt 65 % der Grundstücksflächen. Die Einfamilienhäuser stellten zusammen mit den Zwei-
familienhausgrundstücken einen Anteil von 35 % (Abb. 21).
Abb. 21
Aufteilung der Grundstücksflächen (rd. 310.600 m ) nach Gebäudetypen
Die folgende Tabelle (Abb. 22) enthält die dur chschnittliche Grundstücksgröße der ausgewerte-
ten Verkaufsfälle von Wohngrundstücken der letzten fünf Jahre. In der Gruppe der Einfamilien-
häuser ist bei den freis tehenden Objekten ein leichter An stieg der Grundstücksgrößen zu ver-
zeichnen. Bei den Zweifamilienhäusern ist die Za hl der Verkaufsfälle gestiegen und auch ein
Anstieg der Grundstücksgröße zu verzeichnen. In der Kategorie der Me hrfamilienhäuser ist die
durchschnittliche Grundstücksgröße dagegen gesunken.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
37
Reihen-
mittelhäuser
Reihen-
endhäuser
Doppel-
haushälften
Sonstige
nicht frei-
stehende
Frei-
stehende
Häuser
2003 84/211 42/267 46/429 4/542 107/537 16/660 37/934
2004 75/200 46/332 44/361 13/471 72/640 16/690 44/501
2005 87/217 38/300 40/359 6/287 94/592 34/589 35/550
2006 62/220 31/302 44/392 7/381 85/617 16/452 36/1081
2007 54/223 30/309 48/365 6/408 84/647 20/594 42/607
Einfamilienhäuser
Durchschnittliche Grundstücksgrößen bei Wohngrundstücken
Verkaufs-
jahr
Zwei-
familien-
häuser
Mehr-
familien
häuser
Anzahl/Durchschnittsgröße [m²]
Abb. 22
Durchschnittsgröße der veräußerten Wohngrundstücke
Abb. 23 zeigt den Zusammenhang zwischen Grundstü cksgröße und Kaufpreis bei den verschie-
denen Grundstücksarten.
Reihen-
mittel-
häuser
Reihen-
end-
häuser
Doppel-
haus-
hälften
Sonstige
nicht frei-
stehende
Frei-
stehende
Häuser
... 250 43/251 9/260 9/306 */777 8/228 -/- 9/294 */300 -/-
... 500 9/282 20/307 31/315 4/278 27/301 9/305 20/400 11/674 -/-
... 750 */440 */318 8/307 */325 27/419 8/344 6/468 6/953 */488
... 1000 -/- -/- -/- -/- 11/346 */598 */508 4/1378 3/1137
... 1250 -/- -/- -/- -/- 4/565 */780 */608 3/1758 */963
... 1500 -/- -/- -/- -/- */865 -/- */2228 */720 */385
... 1750 -/- -/- -/- -/- 4/710 -/- -/- */700 */1425
... 2000 -/- -/- -/- -/- -/- */220 -/- -/- */850
> 2000 -/- -/- -/- -/- */2500 -/- */16140 */405 20/8865
Gesamt 54/263 30/293 48/312 6/369 84/409 20/354 42/864 29/912 31/6055
Wohngebäude
Anzahl / Mittelpreis [in 1000 EUR]
Verkäufe bebauter Grundstücke, gegliedert nach Grundstücksgrößen
Gemischt
genutzte
Gebäude
Gewerbl.
genutzte
Gebäude
Fläche
bis … [m²]
Einfamilienhäuser Zwei-
familien-
häuser
Mehr-
familien-
häuser
Abb. 23
Gliederung der Verkäufe bebauter Grundstücke nach Grundstücksgrößen
*) Anm.: weniger als 3 Fälle
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
38
7.4 V ERTEILUNG DER VERKÄUFE AUF DIE STADTTEILE
In der nächsten Tabelle sind die Durchschnittspreise der bebauten Grundstücke nach Stadtteilen
gegliedert.
Im Stadtteil Eberstadt sind die meisten Verkäu fe insbesondere von Einfamilienhäusern zu ver-
zeichnen, gefolgt von Arheilgen und Bessungen. Di e höchsten Preise bei den Einfamilienhäu-
sern werden in Bessungen (Paulusviertel), Da rmstadt-Ost (Rosenhöhe/Am Oberfeld) sowie in
Eberstadt (Villenkolonie) erzielt. Die sehr hohen B odenwerte in diesen Gebieten spiegeln die
gute Wohnlage wieder.
Bei den hauptsächlich als Anlageobjekte dien enden Mehrfamilienhäusern lag der Schwerpunkt
des Marktes im zentral gelegenen Stadtteil Da rmstadt-Nord sowie in Bessungen und Darmstadt-
Ost. Die zum Stadtteil Nord gehörenden gründer zeitlichen Johannesviertel und Martinsviertel
werden durch mehrgeschossige Wohnhäuser in Blockrandbebauung geprägt, die aufgrund der
Nähe zur Innenstadt sowie zur Technischen Un iversität beliebte Wohnviertel darstellen. So ist
in diesen Gebieten, wie auch im Stadtteil Bessungen, ein hoher Anteil an Gaststätten und ein
adäquates urbanes Umfeld vorhanden.
Reihen-
mittel-
häuser
Reihen-
end-
häuser
Doppel-
haus-
hälften
Sonstige
nicht frei-
stehende
Frei-
stehende
Häuser
Stadtteil
Mitte */410 -/- -/- -/- */125 -/- 4/484 13/1366 6/18272
Nord */203 3/308 4/185 */777 4/257 */268 14/592 5/870 13/3599
Ost */350 3/355 */330 */180 10/453 4/446 6/557 */570 */1550
Bessungen 4/437 */450 9/434 -/- 12/646 4/513 9/482 */343 -/-
West 16/229 14/250 6/260 */235 -/- 4/318 3/5510 */200 3/3936
Arheilgen 18/256 4/298 20/291 -/- 21/269 */200 3/207 */700 4/3250
Eberstadt 8/289 3/329 7/332 */384 23/524 */255 3/410 5/324 */770
Wixhausen */220 -/- -/- */325 9/217 */270 -/- -/- */1350
Kranichstein */143 */230 */285 */315 4/326 -/- -/- -/- */1450
Gesamt 54/263 30/293 48/312 6/369 84/409 20/354 42/864 29/912 31/6055
Wohngebäude
Anzahl / Mittelpreis [in 1000 EUR]
Verkäufe bebauter Grundstücke, gegliedert nach Stadtteilen
Gemischt
genutzte
Gebäude
Gewerbl.
genutzte
GebäudeEinfamilienhäuser Zwei-
familien-
häuser
Mehr-
familien-
häuser
Abb. 24
Verteilung der Verkäufe bebauter Grundstücke auf die Stadtteile
*) Anm.: weniger als 3 Fälle
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
39
7.5 D URCHSCHNITTSPREISE IN ABHÄNGIGKEIT DER BAUJAHRE
In der nachfolgenden Abb. 25 sind die Durchschnittspreise bebauter Grundstücke des Jahres
2007 nach Baujahrgruppen aufgelistet.
Bei den neueren Häusern dominierten auch im Auswertungsjahr 2007 Reihenhäuser, die wegen
der kleinen Grundstücksgrößen am ehesten erschwinglich sind.
Im Bereich der freistehenden Einfamilienhäuser stammten die meisten der Immobilien erneut
aus den Baujahren vor 1970.
Bei den Mehrfamilienhäusern waren die Baujahre um die Jahrhundertwende (1891 bis 1920)
und die Baujahre zwischen 1930 und 1970 stark am Markt vertreten.
Reihen-
mittel-
häuser
Reihen-
end-
häuser
Doppel-
haus-
hälften
Sonstige
nicht frei-
stehende
Frei-
stehende
Häuser
Baujahr
bis 1880 -/- -/- -/- -/- 3/348 -/- */361 -/- */770
1881 - 1890 -/- -/- -/- -/- -/- */315 -/- -/- -/-
1891 - 1900 -/- -/- */130 */580 3/233 3/302 9/341 */313 -/-
1901 - 1910 -/- -/- */166 -/- 6/406 */225 7/398 */466 -/-
1911 - 1920 */150 -/- -/- -/- 6/257 */195 */450 -/- -/-
1921 - 1930 */225 -/- */343 -/- 6/421 */460 -/- -/- -/-
1931 - 1940 -/- */200 4/345 -/- 16/328 */515 3/343 */265 -/-
1941 - 1950 */205 */175 */268 */235 5/215 */300 */528 3/1536 3/1150
1951 - 1960 7/241 3/211 8/230 */180 14/378 4/374 13/496 13/1134 6/4170
1961 - 1970 6/211 6/342 4/276 -/- 13/501 3/384 3/413 */546 6/10497
1971 - 1980 7/285 */243 */429 */320 5/393 */409 -/- 3/490 */918
1981 - 1990 3/273 3/345 */321 -/- */540 -/- */1855 */1227 3/5067
1991 - 2000 3/282 */220 */320 -/- */365 -/- -/- -/- 7/1843
ab 2001 25/281 13/308 22/359 -/- 5/1032 -/- */16140 -/- 3/21845
Gesamt 54/263 30/293 48/312 6/369 84/409 20/354 42/864 29/912 31/6055
Wohngebäude
Anzahl / Mittelpreis [in 1000 EUR]
Verkäufe bebauter Grundstücke, gegliedert nach Baujahren
Gemischt
genutzte
Gebäude
Gewerbl.
genutzte
GebäudeEinfamilienhäuser Zwei-
familien-
häuser
Mehr-
familien-
häuser
Abb. 25
Gliederung der Verkäufe bebauter Grundstücke nach Baujahrgruppen
*) Anm.: weniger als 3 Fälle
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
40
In Abbildung 26 sind die Mittelpreise neu gebaut er Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit
den durchschnittlichen Grundstücksgrößen dargestellt. Die Preise der Einfamilienhäuser sind im
Durchschnitt im Jahr 2007 gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken.
Anzahl/
Mittelpreis in
1000 EUR
Mittl.
Grundstücks-
größe [m²]
Anzahl/
Mittelpreis in
1000 EUR
Mittl.
Grundstücks-
größe [m²]
Anzahl/
Mittelpreis in
1000 EUR
Mittl.
Grundstücks-
größe [m²]
1995 1/* 147 5/351 255 2/428 303
1996 5/291 158 1/* 247 1/* 168
1997 15/217 224 7/281 265 5/274 212
1998 5/282 184 10/334 257 5/317 269
1999 26/292 218 9/311 257 9/345 256
2000 37/260 131 28/311 231 2/* 212
2001 39/266 134 15/284 156 6/348 275
2002 10/282 163 7/338 274 5/406 240
2003 57/243 196 30/266 246 10/322 259
2004 56/246 178 32/269 305 17/341 323
2005 64/259 198 27/306 276 14/324 270
2006 32/273 192 19/329 282 12/423 256
2007 25/281 198 13/308 253 22/359 284
Doppelhaushälften
Preise neugebauter Reihenhäuser und Doppelhaushälften
Verkaufs-
jahr
Reihenmittelhäuser Reihenendhäuser
Abb. 26
Mittelpreise neugebauter Einfamilienhäuser
*) Anm.: bei weniger als 3 Fällen keine Angabe
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
41
7.6 L IEGENSCHAFTSZINSSÄTZE
Der Liegenschaftszinssatz gibt an, in welcher Höhe sich beim Kauf eines Renditeobjekts (Mehr-
familienhausgrundstück, gewerblich oder gemischt genutztes Grundstück) der gezahlte Kauf-
preis durch die zum Kaufzeitpunkt eingehenden Miet en anfänglich effektiv verzinst. Die Kennt-
nis des marktgerechten Liegenschaftszinssatzes ist eine wichtige Voraussetzung zur qualifizier-
ten Bewertung solcher Immobilien.
Durch eine Umkehrung des Rechengangs für das Er tragswertverfahren lässt sich aus Verkäufen
von Anlageobjekten der im Einzelfall gegebene Liegenschaftszinssatz ermitteln. Zur Berech-
nung des Liegenschaftszinssatzes müssen neben dem Verkaufspreis die im Objekt erzielten Er-
träge bekannt sein. Außerdem ist es erford erlich, die Restnutzungsdauer und den Bodenwert
abzuschätzen.
Seit 1986 erfragt die Geschäftsstelle des Gutach terausschusses Darmstadt bei den Erwerbern
solcher Grundstücke die jeweiligen Erträge und führt entsprechende Auswertungen durch
(Abb. 27).
Liegenschaftszinssätze
Mischnutzung/gewerbliche Nutzung
Baujahr Büros, Läden, Dienstleistung Sonstiges Gewerbe
(Produktion, Handwerk)
Jahr vor 1950 ab 1950 bis 50 % bis 75 % bis 100 %
2005 4,25 4,00 6,75 7,00*) 6,00 -
2006 4,00 4,75*) 5,75 - 6,00 -
2007 4,25 5,00 5,25 6,25 5,75 -
Wohnnutzung
Gewerblicher Anteil
Abb. 27
Entwicklung des Liegenschaftszinssatzes
*)
Anm.: weniger als 5 Fälle
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
42
Die sich aus der Tabelle ergebenden Liegen schaftszinssätze können nur sinnvoll angewendet
und richtig interpretiert werden, wenn die bei ihrer Ermittlung angewendete Methodik bekannt
ist. Deshalb hierzu einige Bemerkungen.
Von den bei den Käufern erfragten Nettokaltmie ten werden pauschalisierte Bewirtschaftungs-
kosten nach den Sätzen von SPRENGNETTER (Grundstücksbewertung, Arbeitsmaterialien, Bd. II,
72. Ergänzungslieferung, S. 3.05/4/3) abgezogen und so der Reinertrag ermittelt. Die Restnut-
zungsdauer ergibt sich aus einer Gesamtlebe nsdauer von 80 Jahren abzüglich des Gebäudeal-
ters. Allerdings wird eine Mindestrestnutzungs dauer von 40 Jahren unterstellt. Als Bodenwert
wird der Richtwert angehalten.
Die so ermittelten Liegenschaftszinssätze stellen Durchschnittszahlen dar. Bei Wertermittlungen
im Einzelfall sind immer auch die speziellen Objektgegebenheiten zu berücksichtigen. Außer-
dem ist zu beachten, dass die tatsächlich gezah lten Mieten, die bei der Ableitung der Werte
zugrunde gelegt werden, in vielen Fällen niedriger sind als die nachhaltig erzielbaren Erträge.
Je größer das wirtschaftliche Risiko eines I mmobilieninvestments eingeschätzt wird, desto hö-
her muss, wie bei anderen Geldanlagen auch, di e zu erwartende Rendite sein. Hohe Liegen-
schaftszinssätze bedeuten eine vorteilhafte Verzinsung des Kaufpreises.
Für Grundstücke, die als sichere Investitionen angesehen werden, wie z. B. Wohnimmobilien und
Grundstücke in Spitzenlagen der Innenstadt, müssen, gemessen an der Höhe der Mieteinnahmen,
relativ hohe Kaufpreise gezahlt werden. Daher si nd die Liegenschaftszinssätze in diesen Fällen
niedriger und die Erwerber müssen sich mit einer eher geringeren Verzinsung begnügen.
Bei der Gesamtbeurteilung einer Investition in Immobilien muss aber auch berücksichtigt wer-
den, dass durch künftige Mietsteigerungen höhere Erträge erwirtschaftet werden können und
sich dadurch die Verzinsung des ursprüngliche n Kaufpreises erhöht und darüber hinaus der
Wiederverkaufswert steigt.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
43
7.7 E RTRAGSFAKTOREN
Aus der oben erläuterten Anfrage bei den Erwerb ern von Ertragsobjekten lassen sich auf einfa-
che Weise auch Ertragsfaktoren ableiten, indem jeweils der Kaufpreis durch den Jahresrohertrag
dividiert wird.
Im Umkehrschluss lassen sich durch Multiplikati on des Jahresrohertrages mit dem entsprechen-
den Faktor (Abb. 28) Anlageimmobilien grob überschlägig bewerten. Diese Rechenmethode ist
in Fachkreisen als „Maklerformel“ bekannt.
Bei der Anwendung dieser Faktoren muss bedacht werden, dass sie nur relativ unsichere Bewer-
tungsergebnisse liefern, da wichtige wertrelevante individuelle Eigenschaften einer Immobilie,
wie z. B. Alter, Zustand und Wirtschaftlichkeit des Gebäudes sowie die Lage, Grundstücksgrö-
ße und Bodenwert, nicht in die Berechnung eingehen.
Ertragsfaktoren
(Kaufpreis / Jahresrohertrag)
Mischnutzung/gewerbliche Nutzung
Baujahr Büros, Läden, Dienstleistung Sonstiges Gewerbe
(Produktion, Handwerk)
Jahr vor 1950 ab 1950 bis 50 % bis 75 % bis 100 %
2005 15,5 16,3 11,1 10,7*) 13,7 -
2006 16,0 14,9*) 13,0 - 13,7 -
2007 15,1 13,5 13,4 11,9 13,7 -
Wohnnutzung
Gewerblicher Anteil
Abb. 28
Entwicklung der Ertragsfaktoren
*)
Anm.: weniger als 5 Fälle
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
44
7.8 M ARKTANPASSUNGSFAKTOREN FÜR SACHWERTE
Auch im vergangenen Jahr hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für jeden Verkaufs-
fall eines Ein- oder Zweifamilienhauses schematisiert den Sachwert ermittelt. Durch Vergleich
der Sachwerte mit den tatsächlichen Kaufpreisen mit Hilfe der statistischen Analyse wurden
Marktanpassungsfaktoren abgeleitet (Abb. 29) . Diese Kenngrößen können nur sachverständig
angewendet werden, wenn das angewandte Rechenmodell bekannt ist.
Bei der Sachwertermittlung wurden die Normal herstellungskosten des jeweiligen Gebäudetyps
bei mittlerer Ausstattung in der entsprechenden Baujahrgruppe angesetzt. Außenanlagen wurden
mit 6 % der Baukosten berücksichtigt. Die A lterswertminderung wurde nach der Tabelle von
ROSS ermittelt, wobei von einer Gesamtnutzungsdaue r von 80 Jahren ausgegangen wurde. Älte-
ren Gebäuden wurde noch mindestens eine Lebensdauer von 25 Jahren unterstellt. Garagen wur-
den pauschal mit 3.600 EUR Zeitwert bewertet.
Bei Unterschieden im Maß der baulichen Nutz ung zwischen dem zu bewertenden Grundstück
und dem Richtwertgrundstück wurde eine Bodenwertanpassung mit den Umrechnungskoeffi-
zienten aus Anlage 11 der Wertermittlungsrichtlin ien durchgeführt. Die Geschossfläche in aus-
gebauten Dachgeschossen wurde dabei, unabhängig davon, ob es sich baurechtlich um ein Voll-
geschoss handelte, mit 75 % der Grundfläche berücksichtigt.
Die Marktanpassungsfaktoren werden nach folgender Formel ermittelt:
Marktanpassungsfaktor =
Kaufpreis (KP)
Sachwert (SW)
Aus der Gesamtheit aller aus den Verkäufen eine s Gebäudetyps ermittelten einzelnen Faktoren
werden ausgleichende Kurven abgeleitet. Mit Hilfe der sich aus diesen Kurven ergebenden
Marktanpassungsfaktoren können rechnerisch ermittelte Sachwerte an die Marktlage angepasst
werden:
Verkehrswert = Sachwert x Marktanpassungsfaktor
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
45
Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Sachwert in 1000 EUR
Marktanpassungsfaktor (KP/SW)
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
2,0
50 100 150 200 250 300 350 400 450 Reihenmittelhäuser
Sachwert in 1000 EUR
Marktanpassungsfaktor (KP/SW)
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550
Reihenendhäuser, Doppelhaushälften
Sachwert in 1000 EUR
Marktanpassungsfaktor (KP/SW)
Abb. 29
Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte (Ein- und Zweifamilienhäuser) in Darmstadt
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
46
7.9 M IETEN
7.9.1 G EWERBLICHE MIETEN
Die Industrie- und Handelskammer (IHK) Darmst adt hat, ohne Anspruch auf Vollständigkeit
und Richtigkeit, als Orientierungshilfe für Südhessen einen Mietspiegel gewerblicher Mietpreise
zusammengestellt und im Internet veröffentlicht (www.darmstadt.ihk24.de).
Einzelhandel Büroflächen Hallenflächen Abstellflächen
City bis 100,00
Cityrand 8,00 - 40,00
Stadtteile 8,00 - 12,00
< 80er Jahre 80er - 90er Jahre Neubau
EUR/m²
Baujahr
EUR/m²
2,50 - 6,00
(beheizt) 1,50 - 3,00
5,00 - 13,50
für Details
siehe unten
Büroflächen (detailliert)
Stadtmitte
Elisabethenstr., obere Rheinstr.,
Grafenstr., Fußgängerzone
Lage
9,00 - 11,50
7,00 - 10,00 8,00 - 9,50 10,00 - 13,50
Platz d. Deutschen Einheit, Morne-
wegstr., Goebelstr., untere Rheinstr.
7,50 - 9,50 8,00 - 9,00
Bahnhofsgebiet
9,50 - 12,00
Industriegebiet West
Rößlerstr., Pallaswiesenstr., Dolivostr.,
Landwehrstr.
6,00 - 9,00 7,50 - 9,00 9,50 - 11,00
Verlagsviertel
Berliner Allee, Havelstr., Holzhofallee,
Birkenweg, Spreestr.
6,00 - 8,80
Messplatz Nord
Alsfelder Str., Marburger Str., Schottener
Weg, Bürgerparkviertel
5,00 - 7,00 7,00 - 9,00
6,00 - 8,00 7,00 - 8,00 nicht vorhanden
7,00 - 9,00
Heidelberger Str., Eschollbrücker Str.,
Bessunger Str., Uhlandstr.
8,00 - 9,50 9,00 - 10,00 9,00 - 10,50
Gewerbliche Mieten
8,50 - 9,00
Darmstadt Süd
Industriegebiet Arheilgen
Borsigstr., Röntgenstr., Guerickeweg nicht vorhanden 7,00 - 8,00
9,00 - 10,50
Industriegebiet Bunsenstr.
Bunsenstr., Staudingerstr., Haasstr.
Abb. 30
Gewerbliche Mieten in Darmstadt (Stand August 2007)
Quelle: IHK Darmstadt (www.darmstadt.ihk24.de)
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
47
Die angegebenen Spannen sind die bei Neuvermietungen üblicherweise geforderten Kaltmieten.
Nebenkosten, wie Heizung, Elektrizität, Fahrstuhl, kommen noch hinzu. Im Einzelfall und unter
besonderen Umständen können die Mieten nach oben oder unten abweichen.
Die Standardausstattung von gewerblichem Büroraum beinhaltet in aller Regel:
• Teppichboden
• außenliegender Sonnenschutz
• Kabelkanal (Brüstungs- bzw. Bodenkanal)
• Anschlussmöglichkeit für Teeküchen.
Zusätzlicher Verhandlungsspielraum besteht bei folgenden Ausstattungsdetails:
• arbeitsplatzgerechte Beleuchtung
• PC Verkabelung (CAT 5)
• Teilklimatisierung/Betonkernaktivierung
Gebäude älteren Baujahrs, deren Ausstattung im Rahmen einer Modernisierung nicht dem Stan-
dard angepasst wurde, sind bei einer Vermietung nur mit erhe blichen Preisnachlässen zu ver-
mieten.
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschus ses erhält im Zusammenhang mit der Führung der
Kaufpreissammlung und der Vorbereitung von Wertgut achten zahlreiche Daten zu Mieten und
Pachten. Abbildung 31 zeigt die Verteilung der Mieten von Büros und Praxisräumen in Darm-
stadt der letzten zwei Jahre.
Abb. 31
Verteilung der Mieten von Büros und Praxisräumen aus Erhebungen der letzten beiden Jahre
Quelle: Datensammlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
48
Das aus der gleichen Untersuchung stammende Bild der Ladenmieten sieht folgendermaßen aus:
Häufigkeitsverteilung der Ladenmieten [EUR/m²]
5
6
7
1
6
444
6
3
6
11
2
111 1
5
10
... 5,00
... 10,00
... 15,00
... 20,00
... 25,00
... 30,00
... 35,00
... 40,00
... 45,00
... 50,00
... 55,00
... 60,00
... 65,00
... 70,00
... 75,00
... 80,00
... 85,00
... 90,00
... 95,00
... 100,00
... 105,00
... 110,00
... 120,00
... 130,00
60 LädenAnzahl
Abb. 32
Verteilung der Ladenmieten aus Erhebungen der letzten beiden Jahre in Darmstadt
Quelle: Datensammlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
7.9.2 W OHNUNGS- UND STELLPLATZMIETEN
Im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt wurde in Zusammenarbeit mit dem Mieterverein
Darmstadt und Umgebung e.V., dem Haus & Grund Darmstadt e.V., der Bauverein AG Darm-
stadt und dem Amtsgericht Darmstadt ein qualifiz ierter Mietspiegel nach § 558 d des Bürgerli-
chen Gesetzbuchs (BGB) auf der Grundlage eine r repräsentativen Stichprobe nicht preisgebun-
dener Wohnungen in Darmstadt erstellt.
Der Mietspiegel ist eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in Darmstadt.
Die wissenschaftliche Bearbeitung erfolgte durch das Institut Wohnen und Umwelt (IWU),
Darmstadt. Der „Mietspiegel für Darmstadt 2008“ hat den Stand von August 2007. Er enthält
Tabellen zur Bestimmung der Basismiete, von eventuell erforderlichen Zu- oder Abschlägen
und von durchschnittlichen Betriebskosten.
Der vollständige Mietspiegel kann im Internet unter der Adresse der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt (www.darmstadt.de) unter der Rubrik „Gesellschaft Jugend Soziales“ im Abschnitt „Woh-
nen“ oder direkt unter
http://www.portal-darmstadt.de/files/miete/mietspiegel_2008.pdf
als PDF-Datei heruntergeladen werden.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
49
Auskünfte zum Mietspiegel gibt das Amt für Wohnungswesen, Frankfurter Straße 71, 64293
Darmstadt, Tel. 06151 13-2796, E-Mail: wohnungsamt@darmstadt.de. Dort ist auch eine ge-
druckte Ausgabe des Mietspiegels erhältlich.
Zur Information werden hier die wichtigsten Ta bellen des Mietspiegels teilweise kurzgefasst
wiedergegeben.
bis 1918 1919 - 1948 1949 - 1977 1978 - 2007
m²
25 8,88 8,58 8,88 9,31
30 8,42 8,12 8,42 8,84
35 8,03 7,73 8,03 8,45
40 7,68 7,39 7,68 8,11
45 7,37 7,07 7,37 7,79
50 7,07 6,78 0,07 7,50
55 6,79 6,50 6,79 7,22
60 6,53 6,23 6,53 6,95
65 6,27 5,97 6,27 6,69
70 6,02 5,72 6,02 6,44
75 5,77 5,47 5,77 6,19
80 5,53 5,23 5,53 5,95
85 5,29 4,99 5,29 5,71
90 5,05 4,76 5,05 5,48
95 4,82 4,52 4,82 5,25
100 4,59 4,29 4,59 5,02
105 4,37 4,07 4,37 4,80
110 4,17 3,88 4,17 4,60
115 3,99 3,69 3,99 4,42
120 3,82 3,53 3,82 4,25
125 3,67 3,37 3,67 4,10
130 3,53 3,23 3,53 3,96
EUR/m²
Durchschnittliche monatliche Basis-Nettomiete
BaujahrWohnfläche
Abb. 33
Tabelle der monatlichen Basis-Nettomiete
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Mietspiegel für Darmstadt 2008
Zu berücksichtigen sind, wie bereits erwähnt, über die Basis-Nettomieten hinaus gegebenenfalls
Zuschläge für beispielsweise eine gehobene Ausstattung oder eine gute Wohnlage (Abb. 34),
beziehungsweise Abschläge für entsprechende Mängel (Abb. 35).
Die Untersuchung und Einarbeitung des Merkmale s der wärmetechnischen Gebäudebeschaffen-
heit in den Darmstädter Mietspiegel 2003 hatte bere its damals eine deutschlandweit viel beach-
tete innovative Signalwirkung. Dieses Merkmal wurd e für den aktuellen Mietspiegel erneut un-
tersucht. Der Einfluss der wärmetechnischen Beschaffenheit eines Gebäudes auf die Miethöhe
wurde bestätigt.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
50
Die Anzahl der Einfamilienhäuser in der Stichprobe war zu gering, um eine gesicherte Aussage
über deren üblichen Entgelte zu treffen. Deshalb wurden sie in der Mietspiegeltabelle nicht
mehr berücksichtigt. Gleichwohl wird als Orientierungshilfe die für Einfamilienhäuser durch-
schnittlich gezahlte Miete angegeben. Sie liegt fü r gut ausgestattete Objekte (mit Bad und Zent-
ralheizung) in normaler Wohnlage bei 6,20 EUR/m².
Zuschlag
EUR/m²
0,68
1,15
0,60
0,48
0,47
0,76
0,67
0,83
0,91
0,52
0,37
0,49
1,31
0,91
Aufzug in Gebäuden mit bis zu 4 Geschossen (einschl. EG)
Ausstattung
Mittlerer Primärenergiekennwert [unter 250 bis 175 kWh/(m²a)]
Gebäudemerkmale
Repräsentativer Altbau mit Stilfassade und mindestens eines der Merkmale
Stuck an Wand und/oder Decke
Überwiegende Raumhöhe 3,00 m oder mehr
Verbesserter Primärenergiekennwert [unter 175 kWh/(m²a)]
Wohnlage
Gute Wohnlage (in sep. Wohnlagenkarte markiert, hier nicht abgedruckt)
Verbindung zwischen mind. 2 Wohn-/Schlafräume mit 2-teiligen Türen
Echtholzparkett in der überwiegenden Anzahl der Wohn-/Schlafräume
Zwei oder mehr Radabstellplätze pro Wohnung
Wärmetechnische Gebäudebeschaffenheit
Balkon, Terrasse, Wintergarten oder Loggia, Tiefe mind. 2,50 m
Integrierte Küche bei 3 oder mehr Wohn-/Schlafräumen
Zweites oder weitere Badezimmer innerhalb der Wohnung vorhanden
Hochwertiger Fußboden in der überwiegenden Zahl aller Räume
Durchschnittliche monatliche Zuschläge zur Basis-Nettomiete
5 oder mehr Zimmer-Etagenwohnung mit Küche
Größter Wohnraum in einer 2- und Mehrzimmerwohnung ist mind. 25 m²
4-Zimmer-Etagenwohnung mit Küche
Dachwohnung mit Freifläche (z. B. Balkon/Dachterrasse), Tiefe mind. 1,50 m
Grundriss
Wohnungstypen
Merkmale
Abb. 34
Durchschnittliche monatliche Zuschläge zur Basis-Nettomiete
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Mietspiegel für Darmstadt 2008
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
51
Abschlag
EUR/m²
-1,17
-0,46
-0,40
-0,66
-0,53
(in sep. Wohnlagenkarte markiert, hier nicht abgedruckt) -0,51Einfache Wohnlage oder Industrie-/Gewerbegebiet
Grundriss
Wohnung bis 85 m² und mit 4 und mehr Wohn-/Schlafräumen
-0,70
Kein Badezimmer vom Vermieter gestellt
Keine Heizung oder überwiegend nur Einzelöfen für Holz/Kohle/Öl/Gas
Heizung vom Vermieter gestellt, aber keine Beheizung in mindestens
Gebäudemerkmale
Ausstattung
Merkmale
Wohnungstypen
Durchschnittliche monatliche Abschläge zur Basis-Nettomiete
2-Zimmer-Etagenwohnung mit Küche
1-Zimmer-Etagenwohnung mit Küche
Toilette außerhalb der Wohnung
Kein Wohnungsabschluss zum Treppenhaus hin
Unverkleidete Elektroleitungen, -installationen auf Putz in
einem der Wohn-/Schlafräume
Nicht modernisierter Altbau, Bauj. bis 1968 und mit mindestens
vier der folgenden Merkmale:
Nicht ausgebauter Speicher oder Dachboden
Verkleidete Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsleitungen auf Putz
in mind. einem der Räume (einschließlich Küche und Bad)
Unverkleidete Wasser-, Gas-, Heizungsleitungen in mindestens einem
der Wohn-/Schlafräume auf Putz
Vom Vermieter gestellte Heizung, aber fehlende Heizung in mindestens
Fenster mit Einfachverglasung in mindestens einem der Räume
-0,76(Zwei-, Drei- oder Mehrfachsteckdosen zählen als eine Steckdose, ebenso
an einer Wand in geringem Abstand zueinander liegende Steckdosen)
Vom Vermieter gestellte Heizung, aber fehlende Heizung in Küche
Maximale Anzahl der Elektrodosen in Wohn-/Schlafräumen:
höchstens eine Steckdose in Wohn-/Schlafräumen bis unter 12 m² Wohnfläche
oder
höchstens zwei Steckdosen in Wohn-/Schlafräumen ab 12 m² Wohnfläche
Sichtbar im Raum freistehend aufgestellter (Kohle-) Badeofen oder großer
(z.B. 80 Liter-) Boiler
Wohnlage
mind. einem Raum
einem Wohn-/Schlafraum
Zugang zum Bad nur über Küche und nicht über den Flur
Von der Küche/Kochnische zugängliche Speisekammer bei einer
Wohnfläche bis unter 70 m²
Sichtbar an der Wand angebrachter großer (z.B. 80 Liter-) Boiler
Vom Vermieter gestellte Heizung, aber fehlende Heizung im Bad
Abb. 35
Durchschnittliche monatliche Abschläge zur Basis-Nettomiete
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Mietspiegel für Darmstadt 2008
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE DATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
52
Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses liegen zahlreiche aktuelle Daten zu Wohnungs-
mieten vor. Die Häufigkeitsverteilung sieht folgendermaßen aus:
Häufigkeitsverteilung der Wohnungsmieten [EUR/m²]
1
2
1
2
1
5
6
4 4
15
8 8
11
9
13
8
13
18
12
13 13
2
13
3
7
11
13
10
5
3
5
2
5
1 1 1 1 1 1
5
10
15
20
...
2,00
...
2,50
...
3,00
...
3,50
...
4,00
...
4,50
...
5,00
...
5,50
...
6,00
...
6,50
...
7,00
...
7,50
...
8,00
...
8,50
...
9,00
...
9,50
...
10,00
...
10,50
...
11,00
...
11,50
...
12,00
...
12,50
...
13,00
...
13,50
...
14,00
252 WohnungenAnzahl
Abb. 36
Verteilung der Wohnungsmieten aus Erhebungen der letzten beiden Jahre in Darmstadt
Quelle: Datensammlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Für Stellplätze konnten folgende Durchschnittsmieten ermittelt werden:
Durchschnittliche Mieten für Kfz-Einstellplätze
Tiefgarage
Monatsmiete [EUR]
90
Im Freien Garage
25 - 30 45
Abb. 37
Durchschnittlich Stellplatzmieten aus Erhebungen der letzten beiden Jahre in Darmstadt
Quelle: Datensammlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
53
8 W OHNUNGS- UND TEILEIGENTUMSMARKT
8.1 A LLGEMEINE ENTWICKLUNG
Von den registrierten 805 Verkäufen des Wohnungs- und Teileigentumsmarktes wurden im ver-
gangenen Jahr 738 Fälle als auswertbar eingestuft. Darunter waren 700 Wohnungen und 38 ge-
werbliche Objekte (z. B. Läden, Praxen) oder Stellplätze.
Bei der statistischen Auswertung der Wohnungsverkäufe wird von der Geschäftsstelle des Gut-
achterausschusses zwischen drei Kategorien von Verkäufen unterschieden:
1. Erstverkäufe von Neubauwohnungen (s. Kap. 8.3.3)
2. Erstverkäufe von in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnungen (s. Kap. 8.3.5)
3. Wiederverkäufe (s. Kap. 8.3.6).
Auswertungen der Verkäufe von gewerblich ge nutzten Räumen und von Garagenstellplätzen
(Teileigentum) sind in Kapitel 8.4 zu finden.
Abb. 38 zeigt, wie sich die Um sätze bei den Wohnungsverkäufen im Jahr 2007 auf die drei un-
tersuchten Wohnungskategorien ve rteilten. Die Kategorie de r wiederverkauften Wohnungen
hatte mit 48 % erneut den größten Marktanteil.
Abb. 38
Verteilung der Umsätze bei Verkäufen von Eigentumswohnungen 2007
In der Abbildung auf der folge nden Seite (Abb. 39) ist die En twicklung der Umsatzzahlen des
Eigentumswohnungsmarktes in Darmstadt seit 1 985 dargestellt. Die Verkaufszahlen bei den
Eigentumswohnungen gingen ab 1997 zurück und stiegen in den folgenden drei Jahren zunächst
leicht und dann sehr deutlich an. Der Rückgang ab dem Jahr 2003 setzte sich bis 2005 fort. Nach
einem Anstieg der Umsatzzahlen im Jahr 2006 folg te im vergangenen Jahr eine leichte Ab-
schwächung der Umsätze.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
54
Entwicklung des Umsatzes bei Wohnungsverkäufen
Abb. 39
Entwicklung der Verkaufsfälle, des Flächen- und Geldumsatzes bei Wohnungsverkäufen
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
55
8.2 H ÄUFIGKEIT DER WOHNUNGSGRÖSSEN
Die nachfolgende Abb. 40 zeigt die Auswer tung der 700 Wohnungsverkäufe hinsichtlich der
Wohnungsgrößen. Bei Veräußerungen mit einer Wohnungsgröße unter 40 m handelt es sich
vorwiegend um Wiederverkäufe.
Die 60 bis 80 m großen Wohnungen waren am stärksten am Markt vertreten. Dabei waren die
Anteile von umgewandelten und wiederverkauften Wohnungen fast gleich groß.
Die Neubauten waren ab einer Wohnungsgröße von mehr als 40 m in allen Größengruppen
vertreten und hatten bei 100 bis 110 m großen Wohnungen ihren Schwerpunkt.
Abb. 40
Häufigkeit der Wohnungsgrößen bei Verkäufen von Eigentumswohnungen 2007
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
56
8.3 K AUFPREISE VON EIGENTUMSWOHNUNGEN
8.3.1 H ÄUFIGKEIT DER KAUFPREISHÖHEN
Aus der folgenden Grafik (Abb. 41) ist zu erke nnen, dass die Häufigkeitsverteilung der Kauf-
preise bei den Neubauten im Bereich zwischen 175.000 und 250.000 EUR ihren Höchstwert hat.
Bei den Erstverkäufen nach Umwandlung war die Gruppe mit Preisen zwischen 75.000 und
100.000 EUR erneut am größten.
Abb. 41
Häufigkeit der Kaufpreishöhen bei Verkäufen von Eigentumswohnungen 2007
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
57
8.3.2 H ÄUFIGKEIT DER QUADRATMETERPREISE
Die nachfolgenden Diagramme (Abb. 42) zeigen die Häufigkeitsverteilung der Quadratmeter-
preise bei Wohnungsverkäufen. Aufgrund von Unterschieden in der Lage, dem Alter und dem
Zustand der Wohnungen waren die gezahlten Preise in den jeweiligen Kategorien stark gestreut.
Die Preise der insgesamt 109 Neubauwohnungen des Jahres 2007 lagen schwerpunktmäßig zwi-
schen 2.200 und 2.550 EUR/m².
Bei den 251 Erstverkäufen umgewandelter Wohnungen ist der Schwerpunkt zwischen 1.150 und
1.400 EUR/m². Fast 40 % der Verkäufe lagen in dieser Preisspanne.
Die Gruppe der wiederverkauften Wohnungen umfasst 340 Verkäufe. Die Verteilung der Preise
in dieser Kategorie zeigt eine breite Streuung, da in dieser Gruppe alle Baujahre und Qualitäts-
standards vertreten sind. Die Verkäufe zeigen eine Häufung zwischen 1.400 und 1.900 EUR/m².
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
58
Abb. 42
Häufigkeitsverteilung der Quadratmeterpreise bei Verkäufen von Eigentumswohnungen 2007
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
59
8.3.3 M ITTELPREISE VON NEUBAUWOHNUNGEN
In der nebenstehenden Tabelle (Abb. 43) sind
die Durchschnittspreise der Neubauwohnungen
im Erstverkauf nach Wohnungsgrößen und
Stadtteilen aufgegliedert. In den Preisen sind die
mitverkauften Stellplätze enthalten.
Die meisten neugebauten Wohnungen entstanden
in Darmstadt-Mitte und Darmstadt-West.
Die Anzahl der verkauften Neubauwohnungen
stieg von 105 auf 109 Fälle, wobei der Mittel-
preis um 7 % abnahm.
Dieser betrug 2.385 EUR/m² (2006: 2.556
EUR/m², 2005: 2.883 EUR/m²).
Im Jahr 2007 betrug bei Verkäufen von Neu-
bauwohnungen der Flächenumsatz 11.180 m²
(2006: 9.955 m², 2005: 7.864 m²), das Geldvo-
lumen 26,7 Mio. EUR (2006: 25,4 Mio. EUR ,
2005: 22,7 Mio. EUR).
Die durchschnittliche Wohnungsgröße bei Neu-
bauwohnungen stieg in den Jahren 2000 bis
2003 kontinuierlich an und sank in den beiden
Folgejahren. Seit 2006 ist wieder ein Anstieg zu
verzeichnen. Die Steigerung der Wohnungs-
größe betrug im vergangenen Jahr 8 %.
2000 85,2 m²
2001 86,0 m²
2002 89,2 m²
2003 95,3 m²
2004 82,8 m²
2005 70,2 m²
2006 94,8 m²
2007 102,6 m²
Abb. 43: Durchschnittspreise von Neubaueigentumswohnungen
*) Anm.: weniger als 3 Fälle
bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m²
Stadtteil Jahr
Mitte 2004 4/3227 51/3393 9/2943
2005 4/3452 48/3461 6/2886
2006 -/- 17/3234 10/2547
2007 -/- 5/2748 21/2519
Nord 2004 */3142 14/2667 7/2657
2005 */3049 5/2751 9/2317
2006 -/- -/- 9/2216
2007 -/- -/- */1960
Ost 2004 -/- -/- 11/2569
2005 */2965 */2768 3/2536
2006 */2862 -/- 8/2859
2007 */2921 */3004 3/2237
Bessun
gen 2004 -/- */3060 3/2745
2005 -/- -/- -/-
2006 -/- */2591 3/2730
2007 -/- -/- 9/2889
West 2004 -/- 13/2405 20/2000
2005 9/2519 8/2484 10/2313
2006 */2273 12/2501 37/2374
2007 */2388 10/2543 38/2134
Arheilgen 2004 -/- */2360 7/2000
2005 -/- -/- -/-
2006 -/- -/- 4/2394
2007 -/- 5/2422 11/2373
Eberstadt 2004 -/- */2544 6/2518
2005 -/- 3/2526 */2309
2006 -/- -/- -/-
2007 -/- */2416 -/-
Wixhausen 2004 -/- -/- */2064
2005 -/- -/- */1709
2006 -/- -/- -/-
2007 -/- -/- -/-
Kranichstein 2004 -/- -/- -/-
2005 -/- -/- -/-
2006 -/- -/- -/-
2007 -/- -/- -/-
DA Gesamt 1991 67/2517 72/2310 68/2295
1992 14/2850 71/2682 45/2388
1993 132/2982 148/2864 54/2679
1994 104/3018 127/2906 41/2690
1995 61/3146 81/2839 32/2891
1996 77/2842 118/2767 21/2569
1997 48/2734 128/2534 53/2502
1998 31/2692 65/2661 56/2716
1999 22/2716 75/2648 58/2635
2000 11/2577 75/2668 60/2708
2001 19/2720 80/2627 103/2401
2002 21/2699 33/2619 84/2460
2003 5/2231 43/2403 86/2431
2004 5/3209 82/3064 65/2383
2005 16/2911 65/3229 31/2426
2006 3/2653 31/2909 71/2463
2007 4/2612 22/2581 83/2351
Mittelpreise von Neubauwohnungen
Anzahl / Mittelpreis [EUR/m²]
Wohnungsgröße
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
60
In der Grafik (Abb. 44) ist die Entwicklung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises von
Neubauwohnungen seit 1985 dargestellt.
Der am Ende der achtziger Jahre einsetzende Anstieg der Preise schwächte sich Anfang der
neunziger Jahre nach und nach ab und ging 1996 in einen Rückgang über, der sich nach einer
Erholung bis 2003 fortsetzte. In den Jahren 2004 und 2005 folgte ein kontinuierlicher Anstieg
der Mittelpreise. In den vergangenen beiden Jahren ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis
wieder auf das Niveau der Jahre 2001 und 2003 zurückgefallen.
Abb. 44
Entwicklung der mittleren Quadratmeterpreise bei neugebauten Eigentumswohnungen
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
61
8.3.4 P REISINDEX NEUGEBAUTER EIGENTUMSWOHNUNGEN
Die Untersuchung (Abb. 45) stellt die Preise ntwicklung von Neubauwohnungen in Darmstadt,
dem Baukostenindex für die Errichtung von Wohngebäuden sowie de r Entwicklung der
Verbraucherpreise und der Einkommensverhältnisse (Bruttomonatsverdienste der Angestellten)
der Jahre 1981 bis 2007 gegenüber.
Die Grafik zeigt, dass die Ve rkaufspreise von Neubauwohnungen Anfang der achtziger Jahre
zunächst stark stiegen. Ab 1984 erfolgte ein Preisrückgang, der sich bis 1987 fortsetzte.
Danach war wieder eine steigende Tende nz zu beobachten, die 1989 und 1990 zu einem
explosionsartigen Preisanstieg führte. Dieser Anstieg ließ in den Folgejahren nach. Im Jahr 1996
begann ein Preisrückgang, der die vorherigen überproportionalen Preisanstiege wieder aufhob.
Bezogen auf das Anfangsjahr der Indexreihe (1981) entwickelten sich die durchschnittlichen
Preise von Neubaueigentumswohnungen in Darmstad t bis zum Jahr 2007 geringer als die Brut-
toeinkommen. Während die allgemeinen Verbrauc herpreise und die Baukosten im vergangenen
Jahr anstiegen, sanken die Preise für Neubaueigentumswohnungen.
Abb. 45
Preisindex neugebauter Eigentumswohnungen im Vergleich zu anderen Konjunkturdaten
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
62
8.3.5 M ITTELPREISE UMGEWANDELTER MIETWOHNUNGEN BEIM ERSTVERKAUF
Die Anzahl der Erstverkäufe umgewandelte r Mietwohnungen stieg 2007 gegenüber dem Vor-
jahr um 7 % an. Es wurden 251 Fälle registriert (2006: 235 Fälle, 2005: 254 Fälle) . Im vergan-
genen Jahr entfielen fast 60 % der Verkäu fe auf die Baujahre zwischen 1945 und 1969. Der
Marktanteil der Baujahre vor 1944 betrug mehr als 30 % und die Jahre von 1970 bis 1999 hatten
einen Anteil von 10 %.
Besonders in den Stadtteilen Darmstadt-Nord und Darmstadt-Ost waren viele umgewandelte
Wohnungen erstmals auf dem Markt.
Der Durchschnittspreis aller Umwandlungen im Erstverkauf stieg gegenüber dem Vorjahr um
6 % auf 1.655 EUR/m² an (2006: 1.565 EUR/m², 2005: 1.501 EUR/m²).
Der Flächenumsatz betrug 18.162 m² (2006: 17.966 m², 2005: 18.419 m²). Die mittleren
Wohnungsgrößen waren in den letzten Jahren relativ konstant. Im Jahr 2007 betrug die
Durchschnittsgröße einer Wohnung 72,4 m².
2000 76,3 m²
2001 75,9 m²
2002 75,4 m²
2003 74,3 m²
2004 74,0 m²
2005 72,5 m²
2006 76,4 m²
2007 72,4 m²
Weitere detaillierte Ergebnisse der statistischen Auswertung sind aus der Tabelle auf der nächs-
ten Seite (Abb. 46) zu ersehen. In den Durchsc hnittspreisen sind die gegebenenfalls mitveräu-
ßerten Stellplätze enthalten.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
63
Baujahr 1970-1999
bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m² bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m² bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m² bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m²
Stadtteil Jahr
Mitte 2004 -/- -/- 5/1184 6/1559 29/1469 6/2013 -/- -/- -/- -/- -/- -/-
2005 -/- -/- 6/938 9/1295 32/1408 8/2081 -/- */2163 */2104 -/- -/- -/-
2006 -/- -/- -/- 4/1420 26/1391 */2008 -/- */1511 */2058 -/- -/- -/-
2007 -/- */1595 -/- */1462 9/1471 9/1837 -/- -/- -/- -/- -/- -/-
Nord 2004 3/1937 10/1876 12/1807 -/- 22/1330 4/1287 -/- 3/1104 4/1408 -/- -/- -/-
2005 6/2038 9/1889 11/1744 */1291 52/1514 12/1395 -/- 6/1161 11/1190 -/- -/- -/-
2006 3/1418 12/1799 12/1626 -/- 31/1544 10/1763 -/- 5/1203 3/1510 -/- -/- -/-
2007 14/1252 35/1319 11/1817 */1453 42/1822 18/1990 */1242 6/1464 */2193 -/- -/- -/-
Ost 2004 -/- -/- -/- 5/1509 14/1332 4/1278 -/- -/- -/- */2424 */3014 */2432
2005 -/- -/- */2103 3/1130 9/1350 */1540 -/- -/- -/- */3016 */2978 */2572
2006 -/- */1020 -/- */2218 9/1342 5/1970 4/1924 5/1773 -/- -/- -/- -/-
2007 */1457 */2180 -/- 8/1607 28/1509 6/2332 */1822 5/1793 */1994 -/- -/- -/-
Bessungen 2004 -/- -/- -/- 6/1180 18/1324 5/1300 -/- */2515 -/- -/- -/- -/-
2005 -/- -/- 3/1642 3/1233 34/1318 4/1445 -/- */2458 */2518 -/- -/- -/-
2006 -/- 5/1238 6/2063 3/1240 9/1505 3/2080 -/- -/- -/- -/- -/- -/-
2007 */1021 */2157 */2213 */995 7/1102 4/1954 -/- -/- */2570 -/- -/- -/-
West 2004 */1575 */1426 */2500 */1908 21/1361 13/1348 -/- -/- */2017 -/- -/- -/-
2005 -/- 3/1308 */1632 */1410 4/1407 */1459 -/- -/- -/- -/- -/- -/-
2006 */1273 */1326 -/- */1989 9/1634 -/- -/- -/- 19/1715 -/- -/- -/-
2007 */1447 4/1263 */1821 -/- */1201 */1504 -/- -/- 7/1728 -/- -/- -/-
Arheil
gen 2004 -/- */1753 */1472 -/- 8/1306 5/1334 */2161 */1493 */1633 -/- -/- -/-
2005 -/- -/- -/- -/- */1407 */1250 -/- -/- -/- -/- -/- -/-
2006 -/- -/- -/- -/- 15/1222 7/1264 -/- -/- */1412 -/- -/- -/-
2007 -/- -/- -/- -/- */1536 */1581 -/- -/- -/- -/- -/- -/-
Eberstadt 2004 -/- -/- 3/1248 -/- 11/1117 */1964 -/- -/- */2739 -/- -/- -/-
2005 -/- */1297 */977 -/- 3/1038 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/-
2006 -/- -/- */1206 -/- 9/1266 */1301 -/- -/- */1956 -/- -/- -/-
2007 -/- -/- 5/1448 -/- 6/1182 */1728 -/- -/- -/- -/- -/- -/-
Wixhausen 2004 -/- -/- -/- -/- -/- */1444 -/- -/- -/- -/- -/- -/-
2005 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/-
2006 -/- -/- -/- -/- 3/1915 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/-
2007 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/-
Kranichstein 2004 -/- */1129 -/- -/- -/- -/- -/- -/- 5/1167 -/- -/- -/-
2005 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- */1153 */1216 -/- -/- -/-
2006 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- */723 */1230 -/- -/- -/-
2007 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/-
DA Gesamt 1991 8/1474 4/1205 12/1005 5/1361 26/1460 8/1643 */2503 5/1759 7/1485 -/- -/- -/-
1992 15/2421 9/1677 9/1520 15/1877 17/1871 5/1707 4/2010 6/1980 3/2364 -/- -/- -/-
1993 7/1783 35/1679 15/1831 17/1787 23/1838 13/1902 3/2267 7/2174 9/2148 -/- -/- -/-
1994 8/2011 29/1759 32/1574 24/1823 20/2170 15/1945 */2643 4/2367 3/2164 -/- -/- -/-
1995 11/2306 39/1686 22/1637 24/1803 19/1662 13/1801 */2212 */2179 9/2074 -/- -/- -/-
1996 4/1390 25/1521 21/1784 27/1834 46/1644 19/1806 18/1559 44/1472 53/1455 -/- -/- -/-
1997 8/1610 15/1734 25/1662 17/1777 28/1664 18/1737 */2044 26/1568 53/1368 -/- -/- -/-
1998 12/2021 21/1569 22/1539 14/1834 28/1740 18/1738 7/2325 36/1612 31/1451 -/- -/- -/-
1999 3/1894 10/2066 15/1838 16/1820 54/1657 21/1527 -/- 12/1370 33/1393 -/- -/- -/-
2000 4/1484 9/1465 26/1574 22/1718 97/1405 40/1546 3/2068 10/1613 29/1515 -/- -/- -/-
2001 6/1598 15/1601 10/1723 23/1944 135/1424 51/1687 -/- 14/1490 52/1387 -/- -/- -/-
2002 5/1578 39/1376 36/1722 29/1521 173/1402 75/1506 */1832 9/1297 33/1320 -/- -/- -/-
2003 8/1519 26/1335 32/1764 41/1361 167/1379 94/1488 3/3270 8/1283 18/1592 */1476 */1394 -/-
2004 5/1793 15/1750 23/1602 18/1442 123/1342 39/1448 */2161 5/1464 15/1618 */2424 */3014 */2432
2005 6/2038 13/1697 23/1534 18/1265 135/1414 28/1612 -/- 10/1470 16/1374 */3016 */2978 */2572
2006 4/1381 20/1535 19/1731 10/1557 111/1442 27/1725 4/1924 13/1416 27/1667 -/- -/- -/-
2007 19/1280 44/1388 18/1726 12/1472 94/1597 40/1973 3/1565 11/1611 10/1933 -/- -/- -/-
Baujahr 1945-1969Baujahr bis 1944
Mittelpreise umgewandelter Mietwohnungen beim Erstverkauf
Anzahl / Mittelpreis [EUR/m²]
Baujahr ab 2000
Wohnungsgröße Wohnungsgröße WohnungsgrößeWohnungsgröße
Abb. 46
Durchschnittspreise von in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen beim Erstverkauf
*) Anm.: weniger als 3 Fälle
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
64
Abb. 47 zeigt eine Grafik mit der Entwicklung der mittleren Quadratmeterpreise dieser Woh-
nungen seit 1985.
Abb. 47
Entwicklung der mittleren Quadratmeterpreise umgewandelter Wohnungen beim Erstverkauf
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
65
8.3.6 M ITTELPREISE VON EIGENTUMSWOHNUNGEN BEIM WIEDERVERKAUF
Zur Gruppe der Wiederverkäufe gehören alle Wohnungen, die bereits in der Vergangenheit ein-
mal den Eigentümer gewechselt hatten.
Es wurden 340 Fälle registriert, 10 % weniger als im Jahr 2006.
Der Durchschnittspreis aller wiederverkauften Wohnungen war mit 1.786 EUR/m²
ca. 4 % höher als im Vorjahr (2006: 1.716 EUR/m², 2005: 1.797 EUR/m²). Der Flächenumsatz
betrug 24.064 m² und lag 11 % unter dem Vorjahreswert (2006: 27.161 m², 2005: 24.626 m²).
Die Wohnungen hatten in der Vergangenheit im Mittel folgende Größen:
2000 68,5 m²
2001 71,4 m²
2002 70,7 m²
2003 74,3 m².
2004 67,2 m²
2005 74,2 m²
2006 71,7 m²
2007 70,8 m²
Die nachfolgende Tabelle (Abb. 48) enthält die ausführlichen Daten, wobei auch hier gegebe-
nenfalls die Stellplätze in den Preisen entha lten sind. Rund 6 % der Fälle entfielen auf die Bau-
jahresgruppe ab 2000. Mehr als 50 % der Verkäufe befanden sich in Objekten der Baujahres-
gruppe 1970 bis 1999. Bei 92 Fällen (27 %) handelte es sich um Wohnungen, die in den Jahren
1945 bis 1969 entstanden sind. Die Baujahre vor 1945 hatten mit 47 Verkäufen noch einen
Marktanteil von 14 %.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
66
Baujahr 1970-1999
bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m² bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m² bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m² bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m²
Stadtteil Jahr
Mitte 2004 */1870 */1870 -/- 5/1597 14/1643 6/1635 17/1647 7/2144 8/2148 -/- -/- */2796
2005 -/- */1189 */2690 9/1505 9/1908 11/1987 14/1402 3/2050 6/2224 -/- */2601 -/-
2006 -/- -/- -/- 6/1421 7/1817 3/1845 19/1443 7/2054 4/2236 -/- */4134 -/-
2007 -/- */1274 */1122 */1408 15/1477 4/1947 24/1390 11/1866 4/1901 -/- 5/3548 */2566
Nord 2004 3/1836 14/1822 6/2090 */1568 4/1555 3/1665 4/1932 */1412 8/2078 -/- -/- -/-
2005 3/1659 7/1886 4/2484 6/1604 5/1677 */1222 4/2072 */2026 8/1807 */2478 -/- */2587
2006 3/1315 15/1775 10/1962 3/1553 10/1669 4/1531 4/1833 4/1780 */2172 -/- -/- -/-
2007 3/1767 8/1766 19/1847 5/1713 13/1787 3/1772 12/1797 */1290 */2028 -/- -/- -/-
Ost 2004 -/- -/- */2207 4/1786 5/1446 3/1945 10/2191 */2293 8/1896 -/- -/- */2370
2005 -/- -/- 3/2043 3/1567 7/1609 7/2011 8/1989 8/1972 5/1741 */2662 -/- 3/2378
2006 -/- -/- */1631 -/- 3/1385 4/2038 11/2271 7/1968 7/2102 */2223 -/- */2461
2007 -/- -/- */1600 5/1586 8/1380 */2279 7/1930 10/1775 6/1666 -/- -/- 5/2420
Bessungen 2004 -/- 5/1797 4/1932 3/1897 8/2063 */2231 */1862 4/1926 6/2403 -/- -/- -/-
2005 */1501 3/1869 6/2086 */1777 6/1807 6/1809 */2789 8/1987 8/2520 -/- -/- */3507
2006 -/- 3/2329 5/2269 3/1490 7/1768 3/2038 */2836 7/2582 7/2456 -/- -/- -/-
2007 */1062 3/1749 */1445 4/1725 6/1413 6/2001 3/2486 10/1704 */2739 -/- -/- */3286
West 2004 3/1426 */1389 -/- -/- */1101 */1380 39/1232 48/1273 6/1717 -/- */2394 */2408
2005 */1668 6/1729 */2559 -/- */1538 -/- 7/1930 */1664 */1835 -/- -/- */2946
2006 */1556 */1317 -/- -/- 3/1320 */1783 14/1415 20/1353 34/1280 -/- -/- */2195
2007 */1408 3/986 -/- */1304 */1869 */1653 3/1838 5/1822 */1643 -/- -/- */1906
Arheil
gen 2004 -/- -/- */1508 -/- -/- -/- */1499 3/1684 6/1879 -/- -/- -/-
2005 -/- */1406 -/- -/- */1923 -/- */1581 3/2257 4/1689 -/- -/- */1812
2006 -/- */1704 -/- */1214 -/- */1295 */1865 4/1923 */1617 -/- -/- */2160
2007 -/- -/- -/- -/- */1537 -/- */2281 5/1485 */1267 -/- -/- 5/1942
Eberstadt 2004 -/- */1723 -/- -/- 3/1567 */2017 */1911 17/1902 21/1612 -/- -/- -/-
2005 -/- -/- 4/1970 -/- 7/1589 */1151 6/2042 12/1760 37/1435 -/- -/- */3424
2006 -/- */1626 -/- */1090 5/1439 */1629 5/1543 16/1872 52/1584 -/- -/- */2106
2007 -/- */932 */1384 */1810 5/1742 5/2129 6/1269 20/2020 24/1865 -/- -/- */3614
Wixhausen 2004 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- */1364 -/- -/- */2010
2005 -/- -/- -/- -/- -/- */1787 -/- -/- 4/1690 -/- -/- -/-
2006 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- */980 */1620 -/- -/- -/-
2007 -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- 3/1330 -/- */1928 -/-
Kranichstein 2004 -/- -/- -/- -/- -/- */1001 4/1034 7/1191 5/1547 -/- -/- -/-
2005 -/- -/- -/- -/- */1515 */1269 5/1286 12/1085 19/1212 -/- -/- -/-
2006 -/- */2456 -/- -/- -/- 4/1142 4/994 11/1436 10/1691 -/- -/- -/-
2007 -/- -/- -/- -/- -/- */968 3/877 10/1036 5/1289 -/- -/- -/-
DA Gesamt 1991 9/1890 22/1574 17/1668 33/1800 58/1540 25/1605 89/1914 68/1744 47/1789 -/- -/- -/-
1992 13/1743 26/1738 27/1734 28/1849 33/1817 19/1744 64/2159 84/1824 56/1798 -/- -/- -/-
1993 16/1739 12/1818 15/1823 27/2016 37/1975 18/1702 89/2245 70/1915 87/2093 -/- -/- -/-
1994 6/2065 26/1941 12/2022 27/2126 36/2018 22/1901 69/2096 68/2025 55/1960 -/- -/- -/-
1995 6/2187 20/1897 19/1867 22/2131 21/1976 11/1977 74/1903 46/1939 55/1883 -/- -/- -/-
1996 7/1811 17/1799 29/1947 22/1927 42/1639 17/1617 49/2012 60/1958 50/1931 -/- -/- -/-
1997 14/1821 28/1783 24/1730 21/1764 30/1777 15/1813 64/1994 52/1877 42/1860 -/- -/- -/-
1998 10/1676 26/1805 25/1680 24/1847 50/1790 19/1778 60/1893 54/2008 74/1857 -/- -/- -/-
1999 13/1735 21/1780 22/1835 23/1810 34/1617 21/1847 46/1723 71/1900 62/1995 -/- -/- -/-
2000 7/1373 15/1664 18/1759 22/1851 38/1729 25/1923 51/1684 50/1899 44/2064 */2266 */2341 4/2643
2001 15/1494 18/1780 25/1858 15/1849 42/1629 34/1818 47/1461 58/1839 60/1911 */3703 -/- -/-
2002 6/1395 10/1817 25/1911 23/1619 40/1704 31/ 2107 70/1642 49/1679 53/1870 -/- 3/2435 5/2367
2003 9/1616 16/1627 16/2135 11/1809 52/1727 14/1757 45/1741 46/1811 47/1691 -/- -/- */1865
2004 7/1662 22/1795 14/1984 13/1726 35/1673 17/ 1673 79/1439 90/1528 70/1856 -/- */2394 6/2447
2005 7/1620 18/1763 19/2167 20/1575 38/1712 28/1843 46/1780 50/1699 93/1636 */2568 */2601 10/2776
2006 5/1410 23/1849 16/2045 14/1422 35/1631 21/1656 61/1635 77/1749 119/1642 */2223 */4134 6/2272
2007 6/1516 16/1541 25/1751 19/1634 50/1574 23/ 1900 59/1621 73/1712 47/1794 -/- 7/3045 15/2426
Baujahr 1945-1969Baujahr bis 1944
Mittelpreise von Eigentumswohnungen beim Wiederverkauf
Anzahl / Mittelpreis [EUR/m²]
Baujahr ab 2000
Wohnungsgröße Wohnungsgröße WohnungsgrößeWohnungsgröße
Abb. 48
Mittelpreise von Eigentumswohnungen bei Wiederverkäufen
*) Anm.: weniger als 3 Fälle
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
67
Für eine weitere Auswertung (Abb. 49) wurden die bis 30 Jahre alten Wohnungen der Kategorie
Wiederverkäufe noch detaillierter untersucht. Die Untersuchung zeigt, dass innerhalb dieser
Gruppe der neueren Wohnungen das Baujahr einen großen Einfluss auf den Verkaufspreis hat.
bis 5 Jahre 2003 - / - 3 / 2624 * / 2442
2004 - / - 3 / 2694 7 / 2451
2005 * / 2662 * / 2601 10 / 2775
2006 * / 2223 - / - 5 / 2315
2007 - / -5 / 3548 5 / 2792
6 bis 10 Jahre 2003 4 / 2381 7 / 2264 3 / 2260
2004 3 / 1495 9 / 2032 9 / 2354
2005 4 / 2065 7 / 2012 6 / 2313
2006 3 / 2408 8 / 2390 5 / 2416
2007 * / 2249 7 / 1860 16 / 2279
11 bis 15 Jahre 2003 * / 2230 4 / 1973 6 / 2167
2004 41 / 1302 51 / 1325 10 / 2094
2005 5 / 2035 11 / 2154 11 / 2265
2006 7 / 1900 11 / 2431 10 / 2450
2007 5 / 2083 14 / 1973 * / 2028
16 bis 20 Jahre 2003 6 / 1589 8 / 1933 8 / 1783
2004 9 / 1761 7 / 1816 10 / 1858
2005 8 / 1689 6 / 1728 5 / 2215
2006 15 / 1597 28 / 1488 41 / 1437
2007 3 / 1967 16 / 1822 7 / 2193
21 bis 25 Jahre 2003 12 / 1701 10 / 1740 8 / 1755
2004 7 / 1536 7 / 1827 14 / 1974
2005 13 / 1731 6 / 1836 26 / 1520
2006 9 / 1684 12 / 1984 39 / 1491
2007 13 / 1668 11 / 2157 8 / 1779
26 bis 30 Jahre 2003 12 / 1871 6 / 1566 * / 2156
2004 11 / 2209 * / 1827 6 / 1573
2005 5 / 2139 3 / 2181 4 / 1810
2006 15 / 1669 4 / 1668 7 / 1977
2007 14
/ 1477 6 / 1743 9 / 1942
Wiederverkäufe neuerer Wohnungen
VerkaufsjahrAlter der
Wohnungen Anzahl der Verkäufe/Mittelpreis [EUR/m²]
Wohnungsgröße
50 - 80 m² über 80 m²bis 50 m²
Abb. 49
Durchschnittspreise von neueren Wohnungen bei Wiederverkäufen
*) Anm.: weniger als 3 Fälle
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
68
In der nachfolgenden Grafik (Abb. 50) ist zu erkennen, dass im Durchschnitt die Preise von ge-
brauchten Wohnungen verschiedener Baujahresgruppen relativ nahe zusammenliegen.
Die Preise bewegten sich bis 1993 nach oben. Anschließend setzte ein Preisstillstand ein, der
2006 in einen leichten Rückgang mündete. Im Jahr 2007 waren die Preise für diese Kategorie im
Durchschnitt auf dem Preisniveau des Jahres 2006.
In der Baujahresgruppe ab 2000 waren die Preise von wiederverkauften Wohnungen
deutlich höher.
Abb. 50
Entwicklung der mittleren Quadratmeterpreise bei Wiederverkäufen
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
69
8.3.7 Z USAMMENFASSUNG ALLER VERKAUFSARTEN
(ERSTVERKÄUFE NEUBAU UND UMWANDLUNG SOWIE WIEDERVERKÄUFE)
Abschließend wurden die Wohnungskaufverträge aller drei Kategorien (Erstverkäufe Neubau,
Umwandlung und Wiederverkäufe) zusammengefasst ausgewertet. Aus den Daten dieser
700 Verkäufe (2006: 719 Fälle, 2005: 698 Fälle) wurden folgende Mittelwerte und Umsatzzah-
len abgeleitet:
Der Durchschnittspreis aller Verkäufe war m it 1.867 EUR/m² geringfügig höher als im letzten
Jahr (2006:1.819 EUR/m², 2005: 1.858 EUR/m²).
Der Flächenumsatz betrug 53.406 m² (2006: 55.082 m², 2005: 50.909 m²) und war somit
3 % höher als im Vorjahr.
Der Geldumsatz sank von 100,2 Mio. EUR auf 99,7 Mio. EUR (2006: 100,2 Mio. EUR, 2005:
94,6 Mio. EUR).
Die Durchschnittsgröße aller verkauften Wohnungen entwickelte sich wie folgt:
2000 75,0 m²
2001 76,6 m²
2002 75,9 m²
2003 75,9 m²
2004 72,6 m²
2005 72,9 m²
2006 76,6 m²
2007 76,3 m²
In der folgenden Tabelle (Abb. 51) sind die wichtigsten Ergebnisse der statistischen Auswertung
aller Eigentumswohnungen mit den prozentualen Veränderungen gegenüber dem Vorjahr zu-
sammengefasst.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
70
Erstverkauf
Neubau-
wohnungen
Erstverkauf
umgewandelter
Mietwohnungen
Wohnungen im
Wiederverkauf
Gesamt
Anzahl der Fälle
2006 105 235 379 719
2007 109 251 340 700
+/- + 3,8 % + 6,8 % - 10,3 % - 2,6 %
Mittelpreis
2006 2.556 EUR/m² 1.565 EUR/m² 1.716 EUR/m² 1.819 EUR/m²
2007 2.385 EUR/m² 1.655 EUR/m² 1.786 EUR/m² 1.867 EUR/m²
+/- - 6,7 % + 5,7 % + 4,1 % + 2,6 %
Wohnfläche
2006 9.955 m² 17.966 m² 27.161 m² 55.082 m²
2007 11.180 m² 18.162 m² 24.064 m² 53.406 m²
+/- + 12,3 % + 1,1 % - 11,4 % - 3,0 %
Geldumsatz
2006 25,4 Mio. EUR 28,1 Mio. EUR 46,6 Mio. EUR 100,2 Mio. EUR
2007 26,7 Mio. EUR 30,1 Mio. EUR 43,0 Mio. EUR 99,7 Mio. EUR
+/- + 4,8 % + 6,9 % - 7,8 % - 0,5 %
Wohnungsgröße
2006 94,8 m² 76,4 m² 71,7 m² 76,6 m²
2007 102,6 m² 72,4 m² 70,8 m² 76,3 m²
+/- + 8,2 % - 5,4 % - 1,2 % - 0,4 %
Wohnungseigentum - Zusammenfassung
Abb. 51
Zusammenfassung der Ergebnisse des Eigentumswohnungsmarktes
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
71
Die Mittelpreise der Eigentumswohnungen aller Verkaufsarten sind in der Abb. 52 zusammen-
gestellt. Die Darstellung beginnt mit dem Auswertungsjahr 1981 und umfasst das gesamte
Stadtgebiet Darmstadt.
Baujahr 1970-1999
bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m² bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m² bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m² bis 50 m² 50-80 m² üb. 80 m²
Jahr
DA Gesamt 1981 5/1255 28/814 26/746 5/958 23/904 22/913 24/1382 41/1419 51/1457 -/- -/- -/-
1982 16/811 21/802 40/844 46/1125 30/1087 24/1066 50/1523 35/1592 83/1577 -/- -/- -/-
1983 27/627 38/608 54/794 65/1295 92/1265 59/1214 76/1673 97/1771 79/1526 -/- -/- -/-
1984 22/831 40/953 44/890 55/1277 53/1013 27/1118 48/1619 33/1569 54/1489 -/- -/- -/-
1985 11/761 39/949 36/842 17/1097 37/1110 24/1179 98/1654 62/1499 71/1497 -/- -/- -/-
1986 16/818 27/930 44/941 34/882 67/1034 27/1139 93/1783 62/1415 102/1481 -/- -/- -/-
1987 8/938 37/1008 30/1013 18/1154 40/1096 32/1086 57/1497 80/1343 112/1359 -/- -/- -/-
1988 14/957 28/1037 40/1051 44/1037 65/1084 24/1145 53/1479 108/1521 112/1426 -/- -/- -/-
1989 20/1031 33/1088 43/1093 38/1217 72/1216 38/1397 67/1592 91/1443 107/1538 -/- -/- -/-
1990 14/1384 44/1283 23/1292 35/1497 47/1442 23/1654 118/1954 145/1743 102/1768 -/- -/- -/-
1991 17/1716 26/1519 29/1330 38/1723 84/1515 33/1614 157/2216 145/2016 122/2059 -/- -/- -/-
1992 28/2073 35/1723 36/1682 43/1859 50/1836 24/1737 82/2282 161/2210 104/2079 -/- -/- -/-
1993 23/1752 47/1714 30/1827 44/1933 60/1923 31/1786 224/2713 225/2538 150/2303 -/- -/- -/-
1994 14/2036 55/1844 44/1698 51/1973 56/2073 37/1921 175/2661 199/2590 99/2268 -/- -/- -/-
1995 17/2268 59/1757 41/1765 46/1962 40/1828 24/1870 137/2484 128/2509 96/2238 -/- -/- -/-
1996 11/1662 42/1635 50/1875 49/1881 88/1642 36/1722 144/2421 222/2305 124/1839 -/- -/- -/-
1997 22/1742 43/1766 49/1697 38/1769 58/1723 33/1772 114/2349 206/2244 148/1920 -/- -/- -/-
1998 22/1866 47/1702 47/1618 38/1842 78/1773 37/1758 98/2209 155/2181 161/2095 -/- -/- -/-
1999 16/1762 31/1871 37/1836 39/1814 88/1642 42/ 1665 67/2093 132/2139 128/2020 1/2787 26/2571 25/2635
2000 11/1417 24/1589 44/1650 44/1782 135/1498 65/ 1690 61/1814 80/2043 89/2014 5/2623 56/2677 48/2711
2001 21/1525 33/1697 35/1822 38/1909 177/1474 85/ 1742 51/1563 85/1911 126/1770 16/2852 67/2623 89/2389
2002 11/1484 49/1473 61/1803 52/1563 213/1457 106/ 1704 75/1691 59/1640 88/1685 17/2814 35/2601 87/2452
2003 17/1567 42/1451 48/1887 52/1447 219/1464 108/ 1524 49/1849 55/1739 67/1687 5/2066 43/2386 85/2429
2004 12/1717 37/1776 37/1739 31/1562 158/1415 56/ 1521 80/1447 95/1525 85/1813 6/3068 84/3054 72/2389
2005 13/1809 31/1737 42/1827 38/1414 173/1478 56/ 1732 46/1780 60/1659 109/1598 20/2883 67/3215 43/2525
2006 9/1397 43/1708 35/1871 24/1485 146/1487 48/ 1695 65/1654 90/1697 146/1647 4/2540 32/2947 77/2447
2007 25/1330 60/1429 43/1742 31/1564 144/1589 63/ 1946 62/1618 84/1698 57/1817 4/2612 29/2694 98/2362
Mittelpreise von Eigentumswohnungen (alle Verkaufsarten)
Baujahr 1945-1969Baujahr bis 1944
Anzahl / Mittelpreis [EUR/m²]
Baujahr ab 2000
Wohnungsgröße Wohnungsgröße WohnungsgrößeWohnungsgröße
Abb. 52
Durchschnittspreise von Eigentumswohnungen aller Verkaufsarten
(Erstverkäufe Neubau und Umwandlung sowie Wiederverkäufe)
Fast 20 % der Verkäufe stammten aus der Baujahresgruppe ab 2000. Die Kategorien der
Baujahre 1970 bis 1999 und 1945 bis 1969 hatten im vergangenen Jahr einen Marktanteil von
29 und 34 %. Der Anteil der Wohnungen aus den Baujahren vor 1945 betrug 18 %.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
72
Die Grafik (Abb. 53) zeigt, dass die mittel fristige Entwicklung der Preise über die
Baujahresgruppen bis 1999 auf einem ähnlichen Preisniveau verläuft.
Die Preise der Kategorie Baujahr ab 2000, in der sich auch die Neubauten befinden, liegen
dagegen deutlich höher.
Abb. 53
Entwicklung der mittleren Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen aller Verkaufsarten
(Erstverkäufe Neubau und Umwandlung sowie Wiederverkäufe)
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
73
8.4 V ERKÄUFE VON TEILEIGENTUM
Im Bereich des Teileigentums (z. B. Läden, Büros, Arztpraxen, Garagenstellplätze etc.)
waren 38 Verkaufsfälle auswertbar. Abb. 54 gibt einen Überblick über die Lage und die Anzahl
der ausgewerteten Fälle.
Laden Büro Praxis Gaststätte Stellplatz
Mitte 5 4 2 2 -
Nord 2 - - 1 7
Ost 1 - - 1 1
Bessungen 1 - - - 1
West ----3
Arheilgen - - - - 1
Eberstadt 3 - - 1 -
Wixhausen - - - - 1
Kranichstein - - 1 - -
DA Gesamt 12 4 3 5 14
Anzahl der Verkäufe von Teileigentum
Nutzung
Stadtteil
Abb. 54
Verkäufe von Teileigentum im Stadtgebiet Darmstadt 2007
Die Zahl der Verkaufsfälle ist jedoch insgesam t zu inhomogen, um detaillierte statistische Aus-
wertungen durchzuführen. Um trotzdem einen unge fähren Überblick über das Preisgefüge zu
erhalten, wurden in der folgenden Abb. 55, unter Beachtung des Datenschutzes, einige Daten
dieses Teilmarktes aus den Jahren 2005 bis 2007 zusammengestellt.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
74
Nutzung Jahr Art
*)
Preise Sonstiges
Büros 2005 U 1.864 EUR/m² Darmstadt-Mitte
W 1.262 EUR/m² Darmstadt-Mitte
U 1.346 EUR/m² Eberstadt
W 1.323 EUR/m² Arheilgen
2006 U 1.269 EUR/m² Eberstadt
2007 W 1.045 bis 3.160 EUR/m² Darmstadt-Mitte
Läden 2006 U 1.130 bis 1.400 EUR/m² Darmstadt-Mitte
N 1.292 EUR/m² Darmstadt-Nord
W 995 bis 1.890 EUR/m² DA-Bessungen
U,W 920 bis1.330 EUR/m² Eberstadt
2007 U, W 630 bis 1.920 EUR/m² Darmstadt-Mitte
W 630 bis 915 EUR/m² Eberstadt
U, N 1.230 bis 1.370 EUR/m² Darmstadt-Nord
W 1.190 EUR/m² DA-Bessungen,
U 1.190 EUR/m² Darmstadt-Ost
Praxisräume 2005 W 1.687 EUR/m² Darmstadt-Mitte
1.852 EUR/m² Darmstadt-West
W 1.157 EUR/m² Eberstadt
2006 U 1.683 EUR/m² Darmstadt-Mitte
U 1.652 EUR/m² Darmstadt-Ost
W 1.698 EUR/m² Darmstadt-Mitte
2007 U, W 1.420 bis 1.680 EUR/m² Darmstadt-Mitte
W 1.780 EUR/m² Kranichstein
Gaststätten 2005 W 1.568 EUR/m² Darmstadt-West
W 1.425 EUR/m² Darmstadt-Mitte
2006 W 1.015 EUR/m² Darmstadt-Nord
2007 W 3.060 bis 3.160 EUR/m² Darmstadt-Mitte
U 1.160 EUR/m² Darmstadt-Nord,
N 2.300 EUR/m² Darmstadt-Ost
W 915 EUR/m² Eberstadt
2005 2.000 bis 8.200 EUR
2.500 bis 5.000 EUR
2.800 bis 18.000 EUR
2006 9.200 EUR
3.500 bis 9.000 EUR
2007 3.000 bis 12.000 EUR
8.250 bis 12.500 EUR
4.000 bis 5.000 EUR
Durchschnittspreise von Teileigentum
älteres Baujahr
Garagen/Stellplätze
(tlw. als Sonder-
nutzungsrechte)
älteres Baujahr
TG-Stellplätze
Stellplätze im Freien
Garagen
Stellplätze im Freien
TG-Stellplätze
Garage
TG-Stellplätze
Garage
Abb. 55
Durchschnittspreise von Teileigentum der letzten Jahre im Stadtgebiet Darmstadt
*) Anm.: N: Neubau U: Umwandlung W: Wiederverkauf
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
75
9 I MMOBILIENMARKT 2008 – AUSBLICK
Von Anfang Januar bis Ende Mai 2008 gingen 676 Verträge zur Übernahme in die Kaufpreis-
sammlung ein. Davon wurden bis Redaktionsschlu ss 524 Fälle ausgewertet. Abbildung 56 zeigt
den aktuellen Stand der Auswertung.
2004 2005 2006 2007 2008
Anzahl
insgesamt 1.551 1.596 1.523 1.475 524
dar. Wohnungseigentum 906 839 862 869 324
dar. bebaute Grundstücke 493 550 487 468 155
dar. unbeb. Grundstücke 152 207 174 138 45
Geldumsatz Mio. EURO
insgesamt 300,08 562,46 668,34 508,66 119,06
dar. Wohnungseigentum 118,18 106,81 112,83 130,33 35,58
dar. bebaute Grundstücke 150,34 376,46 533,14 362,72 79,79
dar. unbeb. Grundstücke 31,56 79,19 22,57 15,61 3,69
Reihenmittelhäuser 75/249 75/249 63/264 54/263 16/308
dar. Neubauten 56/246 56/246 33/276 25/281 4/347
Reihenendhäuser 46/249 46/249 31/311 30/293 9/323
dar. Neubauten 32/269 32/269 21/325 13/308 1/*
Doppelhaushälften 44/290 44/290 44/340 48/312 12/281
dar. Neubauten 17/341 17/341 12/423 22/359 2/*
Freistehende EFH 72/344 72/344 85/380 84/409 37/399
Zweifamilienhäuser 16/388 16/388 16/330 20/354 7/318
Wohnbauflächen 30/404 44/357 34/449 34/449 6/452
Gewerbeflächen 5/235 9/404 5/226 2/* 3/155
Landwirtschaftl. Flächen 6/4,60 9/4,00 18/4,50 16/4,40 5/2,80
Gartenland 6/20 5/18 3/29 8/22 -/-
Erstverkäufe Neubau 152/2682 112/2883 105/2556 109/2358 27/2602
Erstverkäufe Umwandlung 247/1472 254/1501 235/1565 251/1655 86/1518
Wiederverkäufe 354/1711 332/1797 378/1819 340/1786 141/1640
Eigentumswohnungen
Anzahl/Quadratmeterpreis in EUR/m²
Ausblick 2008 - Auswertungsstand 31.05.2008
Anzahl/Mittelpreis in 1000 EUR
Jahr
Anzahl/Quadratmeterpreis in EUR/m²
Registrierte Veräußerungen
Bebaute Grundstücke
Bodenpreise
Abb. 56
Ausblick auf den Darmstädter Immobilienmarkt 2008
*) Anm.: bei weniger als 3 Fällen keine Angabe
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
76
10 W IRTSCHAFTS- UND BEVÖLKERUNGSSTATISTIKEN
2003 2004 2005 2006 2007
Fläche in km² 122,24 122,24 122,24 122,10 122,10
Bevölkerungsbestand (jeweils zum 31.12.)
Bevölkerung insg. 138.196 138.470 139.103 140.108 141.058
dar. weiblich 70.854 70.933 71.137 71.670 71.987
Ausländer/innen insg. 22.401 22.740 23.510 23.157 23.183
dar. weiblich 10.493 10.712 11.079 11.104 11.148
Ausl. Anteil in % 16,2 16,4 16,9 16,5 16,4
Altersgruppen in % der Bevölkerung
0 bis unter 15 Jahre 13,5 13,4 13,3 13,3 13,3
15 bis unter 65 Jahre 68,8 68,6 68,5 68,3 68,3
65 Jahre und älter 17,7 18,0 18,2 18,4 18,4
Bevölkerungsbewegungen (jeweils im Jahr)
Geburten 1.422 1.426 1.418 1.389 1.490
Sterbefälle 1.594 1.471 1.399 1.335 1.438
Eheschließungen 937 942 907 854 811
Zuzüge 10.371 10.388 10.473 10.744 10.790
Fortzüge 9.074 9.602 9.521 10.145 9.570
Umzüge 10.120 9.824 10.546 9.817 9.843
Wohngebäude
Bestand am 31.12. 21.510 21.635 21.883 22.075 22.247
Baufertigstellungen 61 143 272 215 186
Baugenehmigungen 240 271 202 178 101
Wohnungen
Bestand am 31.12. 75.323 75.705 76.332 76.761 77.241
Baufertigstellungen 473 642 1.133 708 734
Baugenehmigungen 691 1189 937 866 562
Stadtgebiet Darmstadt - Bevölkerung - Wohnen
Jahr
Stadtgebiet
Abb. 57
Angaben über Stadtgebiet, Bevölkerung und Wohngebäude
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Der Magistrat,
Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, Abteilung Statistik und Stadtforschung
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
77
Jahr (jeweils 31.12) 2003 2004 2005 2006 2007
insgesamt 87.436 84.814 84.549 85.469 85.304
dar. männlich 48.067 45.834 45.487 46.003 46.051
dar. weiblich 39.369 38.980 39.062 39.466 39.253
Deutsche 79.589 76.658 76.842 77.403 **)
Ausländer/innen 7.795 7.805 7.651 8.042 **)
Arbeitslosigkeit (jeweils 30.06)
5.805 6.072 7.595 7.806 6.728
2.221 2.367 3.257 3.533 3.207
1.546 1.551 2.182 2.335 2.042
8,9 9,3 11,6 10,4 9
Langzeitarbeitslose 1.809 2.227 2.600 3.591 2.979
(über 1 Jahr)
Fremdenverkehr
Angekommene Gäste 222.642 226.537 213.027 217.122 206.750
dar. Ausländer/innen 64.264 63.934 62.613 65.538 54.871
Übernachtungen 448.943 454.693 431.903 455.255 417.005
dar. Ausländer/innen 138.102 136.190 133.180 151.712 122.048
Schüler/innen im Oktober des Jahres nach Schularten
Allgemeinbildende Schulen 19.711 19.830 19.990 19.979 **)
dar. Grundschulen 5.032 5.092 5.213 5.207 **)
Hauptsch. u. Förderst. 697 700 771 406 **)
Gesamtschulen 2.426 2.399 1.580 2.538 **)
Förderschulen 608 656 669 686 **)
Realschulen 1.055 1.043 1.270 1.048 **)
Gymnasien 9.895 9.940 9.839 10.094 **)
Studierende im Wintersemester nach Hochschularten
Technische Universität 19.287 21.260 18.071 17.910 17.405
FH DA/Hochschule DA 10.037 11.040 10.432 10.805 10.436
Evang. Fachhochschule 1.254 1.247 1.253 1.280 1.245
Empfänger/innen von Sozialhilfe außerhalb von Einrichtungen
Haushalte insgesamt 3.736 3.632 689 608 **)
Personen insgesamt 7.311 7.077 755 668 **)
dar. weiblich 4.040 3.808 352 308 **)
auf 1000 Einwohner/innen 52,9 51,1 5,4 4,8 **)
Wirtschaft - Bildung - Soziales
Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer/innen
Arbeitslose
Arbeitslosenquote in %
dar. weiblich
Ausländer/innen
Abb. 58
Angaben über Arbeitslosigkeit, Beschäftigung, Fremdenverkehr und Bildung
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Der Magistrat,
Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, Abteilung Statistik und Stadtforschung
**) Anm.: für das Jahr 2007 liegen noch nicht alle Zahlen vor
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
78
11 H ÄUFIG GESTELLTE FRAGEN
11.1 F RAGEN ZU GUTACHTEN
In welchen Fällen brauche ich ein Wertgutachten?
Die häufigsten Anlässe für Wertgutachten si nd Verkaufsabsichten, Regelung von Erbschafts-
und sonstigen Familienangelegenheiten sowie steuerliche Fragen.
Wie lange dauert die Bearbeitung eines Gutachtens?
Die Bearbeitungsdauer ist zum einen hauptsächlich abhängig von der Komplexität des einzelnen
Auftrags und der Auslastung des Gutachterausschusses. Darüber hinaus ist der Gutachteraus-
schuss darauf angewiesen, dass die Beteiligten vollständige aussagekräftige Unterlagen über das
Bewertungsobjekt zügig zur Verfügung stellen und sich bei der Absprache von Besichtigungs-
terminen kooperativ verhalten. Bei Erbschaftsa ngelegenheiten gibt es öfter das Problem, dass
die Hinterbliebenen nicht über alle Informa tionen und Dokumente verfügen und manche Sach-
verhalte erst zeitraubend aufgeklärt werden müssen.
Welche Unterlagen muss ich für ein Gutachten vorlegen?
Hilfreich sind Kopien von Bauzeichnungen m it Flächen- und Volumenberechnungen. Bei ver-
mieteten Objekten wird eine Aufstellung der ve rmieteten Flächen mit den zugehörigen Mietein-
nahmen benötigt, am besten die vollständigen Mietverträge. Dabei ist auch anzugeben, wann
und in welchem Umfang die letzte Mietänderung stattfand. Wenn Grundstücke mit Rechten be-
lastet sind, müssen die entsprechenden Dokumente ebenfalls zur Verfügung stehen. Eine ak-
tuelle Liegenschaftskarte und Auszüge aus dem Grundbuch und dem Baulastenverzeichnis wer-
den von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beschafft.
Wie sieht der Bearbeitungsablauf eines Gutachtens aus?
Nach Eingang des Auftrags und Prüfung der Unte rlagen nimmt die Geschäftsstelle mit dem
Auftraggeber Kontakt auf, um eventuell weite re Dokumente anzufordern. Außerdem werden
schon erste Terminierungen avisiert. Die Immobilien werden zunächst von einem Mitarbeiter
der Geschäftsstelle zur Vorbereitung des Gu tachtens und dann nochmals vom Gutachteraus-
schuss besichtigt. Nach der Wertermittlung wi rd das Gutachten umgehend ausgefertigt und ü-
bersandt.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
79
Kann ich als Kaufinteressent beim Gutachterausschuss ein Gutachten in Auftrag geben?
Kaufinteressenten haben für sich kein Antragsrecht. Sie können aber dazu vom Eigentümer be-
vollmächtigt werden.
Kann ich für einen zurückliegenden Zeitpunkt ein Gutachten anfertigen lassen?
Manchmal ist es von Bedeutung, den Wert eines Grundstücks zu einem zurückliegenden Zeit-
punkt zu ermitteln. Die Auftraggeber sind dann ge halten, möglichst im Einvernehmen mit allen
Beteiligten so gut es geht Angaben über den dama ligen Zustand zu machen und dies z. B. an-
hand von Fotos und anderen Dokumenten zu belegen. Gutachten für einen Zeitpunkt, der in der
Zukunft liegt, sind ausgeschlossen.
Kann ich gegen ein Gutachten Widerspruch einlegen?
Gutachterausschüsse sind staatliche Einric htungen. Dennoch können Wertgutachten nicht mit
hoheitlichen Entscheidungen der Verwaltung gleic hgesetzt werden, die den Einzelnen unmittel-
bar binden (Verwaltungsakt), da sich niemand im privaten Rechtsverkehr an ein Gutachten hal-
ten muss. Daher können Gutachten nicht im Wege des Widerspruchs angefochten werden. Des-
sen ungeachtet ergibt sich aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen selbstverständlich, dass eventuel-
le Fehler in einer Wertermittlung berichtigt werden müssen.
Kann ich sicher sein, dass ein Gutachten des Gutachterausschusses vor Gericht anerkannt
wird?
Gutachten von Gutachterausschüssen genießen im Geschäfts- und Rechtsverkehr eine hohe Ak-
zeptanz. Das liegt zum einen an der hervorrage nden Qualifikation der Sachverständigen. Viele
Auftraggeber sehen aber auch in der gemeinsa men kollegialen Tätigkeit als Gremium ein be-
sonderes Zeichen der Unabhängigkeit und Neutralitä t. Häufig wird auf der Basis solcher
Wertgutachten von streitenden Parteien eine einvernehmliche Vermögensregelung getroffen.
Ein grundlegendes und unverzichtbares Merkmal unser es Rechtsstaates ist es aber, dass Richter
auf Grund ihrer verfassungsmäßig garantierten Unabhängigkeit in der Würdigung vorgelegter
Beweismittel, und dazu zählen auch Gutachten, frei sind.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
80
11.2 F RAGEN ZUR WERTERMITTLUNG
Was ist der Verkehrswert?
Nach § 194 des Baugesetzbuches wird der Verkehrs wert (Marktwert) durch den Preis bestimmt,
der in dem Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag), auf den sich die Ermittlung bezieht, im ge-
wöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigen-
schaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf unge-
wöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu er zielen wäre. Entsprechend der vorgenannten De-
finition ist der Verkehrswert nach den jeweiligen tatsächlichen Marktverhältnissen ausgerichtet.
Es handelt sich hierbei also um einen unter normalen Verhältnissen zustande kommenden Wert.
Was bedeuten die Begriffe Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert?
Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind in der Re gel das Vergleichswertverfahren, das Ertrags-
wertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren anzuwenden.
Bei dem Vergleichswertverfahren werden Verkaufsfälle herangezogen, die in ihren wertbe-
stimmenden Merkmalen möglichst dem Bewertungsobjekt ähneln. Unterschiede der Ver-
gleichsgrundstücke zu der zu bewertenden I mmobilie sind angemessen zu berücksichtigen.
Sofern die Vergleichsfälle sich nicht zu sehr vom Bewertungsobjekt unterscheiden, ist es eine
sehr zuverlässige Methode, den Verkehrswert zu ermitteln. Es wird vorwiegend zur Bewertung
von Eigentumswohnungen und von Grund und Boden angewendet.
Immobilien, bei denen der erzielbare Ertrag im Vordergrund steht (z. B. Mehrfamilienhaus- und
Geschäftsgrundstücke), werden mit Hilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Zur Ermittlung
des Ertragswertes wird der nachhaltig erzielba re Reinertrag unter Berücksichtigung des Boden-
wertanteils, der Restnutzungsdauer des Gebäude s und eines marktgerechten Liegenschaftszins-
satzes kapitalisiert.
Beim Sachwertverfahren wird der Wert der baulichen An lagen auf der Grundlage der soge-
nannten Normalherstellungskosten ermittelt, wobe i die Steigerung des Baupreisindexes bis zum
Wertermittlungsstichtag und die bis dahin eingetretenen Wertverluste durch Alterung und bauli-
che Mängel, Schäden etc. berücksichtigt werden. Dazu wird der Bodenwert addiert. Das Sach-
wertverfahren wird vorwiegend für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern einge-
setzt.
Es muss bei jeder Wertermittlung geprüft werden, ob das aus den beschriebenen Verfahren ge-
wonnene Ergebnis bereits als Verkehrswert a ngesehen werden kann oder ob eine Anpassung an
den Grundstücksmarkt vorgenommen werden muss. Diese erfolgt durch Zu- oder Abschläge.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
81
Was ist der Einheitswert eines Grundstücks?
Der Einheitswert ist ein steuerrechtlicher Begr iff. Die Bezeichnung kommt daher, dass er ur-
sprünglich für mehrere Steuern die einheitliche, gleichmäßige Besteuerungsgrundlage bildete.
Er wird heute vom Finanzamt jedoch nur noch zur Be stimmung der Grundsteuer zu den Wert-
verhältnissen des letzten Hauptfeststellungsze itpunktes 1964 ermittelt. Die Grundsteuer ist eine
kommunale Steuer.
Ist der Bodenwert eines bebauten Grundstücks niedriger als der Wert eines unbebauten
Grundstücks?
Als in den 1990er Jahren die Preise von Bauplät zen besonders in Ballungszentren gewisserma-
ßen explodierten, konnte man diese Bodenpreise nicht ohne weiteres auch bei der Bewertung
von bebauten Grundstücken ansetzen. In der We rtermittlungslehre wurde damals die Theorie
entwickelt, dass der Bodenwert von bebauten Grundstücken von vornherein gegenüber dem
Wert von Bauplätzen zu dämpfen sei. Diese Sichtw eise hat sich jedoch langfristig nicht durch-
gesetzt. Heute ist die herrschende Meinung, auf solche pauschalen Abschläge vorab zu verzich-
ten. Eventuell erforderliche Marktanpassungen be i bebauten Grundstücken sind beim rechneri-
schen Endergebnis einer Wertermittlung, bestehend aus der Summe von Boden- und Gebäude-
wert, vorzunehmen.
11.3 F RAGEN ZU BODENRICHTWERTEN
Für welche Nutzungsarten gibt es Richtwerte?
Der Gutachterausschuss ermittelt aus den vorlie genden Kaufpreisen mindestens zum 1. Januar
eines jeden geraden Kalenderjahres Bodenrichtwerte für Bauland. Sie sind grundsätzlich auf den
Zustand erschließungsbeitragsfrei zu beziehen.
Was bedeutet die Angabe einer Geschossflächenzahl in der Richtwertzone?
Die Bodenrichtwerte sind auf die in den jewe iligen Zonen angegebenen Geschossflächenzahlen
(GFZ) bezogen. Die GFZ ist eine Kenngröße für das Maß der baulichen Ausnutzung. Sie drückt
das Verhältnis der Geschossfläche des Bauwerks zur Grundstücksgröße aus. Je intensiver ein
Grundstück baulich genutzt ist, desto größer is t die GFZ. Die bauliche Ausnutzbarkeit eines
Grundstücks gehört zu den wertbestimmenden Eigenschaften. Insbesondere bei Renditeobjekten
können sich Unterschiede in der GFZ auf den Bodenwert auswirken. Daher müssen Abwei-
chungen im Einzelfall bei Bewertungen sachverständig berücksichtigt werden.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
82
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Festsetzung der Erbschafts- oder Schen-
kungssteuer?
Für die Besteuerung von Erbschafts- und Sche nkungsvermögen werden unbebaute Grundstücke
nach ihrer Fläche und ihrem Bodenrichtwert be rechnet, wobei vom Bodenrichtwert ein Ab-
schlag von 20 % vorgenommen wird.
Der Wert eines bebauten Grundstücks wird zu diesem Zweck über eine schematisierte Ertrags-
wertmethode errechnet. Der so ermittelte Wert darf allerdings nicht geringer sein als der Wert,
mit dem der Grund und Boden allein als unbebaut es Grundstück zu bewerten wäre. Grundlage
dieses Vergleichs sind ebenfalls die um 20 % geminderten Bodenrichtwerte.
Seit wann gibt es Bodenrichtwerte?
Die ersten Bodenrichtwerte nach der Konstitu ierung des Gutachterausschusses und Einrichtung
einer Geschäftsstelle, die zunächst eine Kauf preissammlung aufbauen musste, wurden für das
Stadtgebiet Darmstadt im Jahr 1964 ermittelt.
11.4 F RAGEN ZU GUTACHTERAUSSCHUSS UND GESCHÄFTSSTELLE
Gibt es für jeden Ort einen Gutachterausschuss?
Gutachterausschüsse gibt es flächendeckend in ganz Deutschland. In Baden-Württemberg hat
jede Gemeinde einen eigenen Gutachterausschuss. Ansonsten ist in der Regel die Situation so
wie in Hessen, dass die Gutachterausschüsse me istens für einen Landkreis oder eine größere
Stadt zuständig sind. Die Geschäftsstellen dieser Ausschüsse befinden sich entweder beim zu-
ständigen Amt für Bodenmanagement oder sind bei der jeweiligen Stadtverwaltung eingerichtet.
In den kreisfreien Städten sind die Geschäftsstellen den kommunalen Vermessungsämtern ange-
gliedert.
In den 48 hessischen Gutachterausschüssen sind ca. 540 Gutachter ehrenamtlich tätig.
Seit wann gibt es Gutachterausschüsse?
Das Bundesbaugesetz vom 23. Juni 1960 regelte erstmals die Einrichtung von Gutachteraus-
schüssen. Nach Erlass der entsprechende n Durchführungsverordnungen der Länder konsti-
tuierten sich die Ausschüsse.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
83
Wie viele Gutachter wirken bei einem Gutachten im Einzelfall mit?
Erstattet der Gutachterausschuss Gutachten, müsse n das vorsitzende Mitglied oder eines seiner
stellvertretenden Mitglieder und zwei weitere Gu tachterinnen oder Gutachter tätig werden. In
besonderen Fällen kann das vorsitzende Mitglied weitere Mitglieder des Gutachterausschusses
sowie Sachverständige hinzuziehen.
Wer erhält Auskunft aus der Kaufpreissammlung?
Anonymisierte (nicht grundstücksbezogene) Aus künfte erhalten Personen, die ein berechtigtes
Interesse darlegen. Die Auskünfte dürfen keine Rückschlüsse auf personenbezogene Daten er-
möglichen oder nur mit einem unverhältnismäßig großen Aufwand an Zeit, Kosten und Arbeits-
kraft bestimmten oder bestimmbaren Personen zugeordnet werden können.
Grundstücksbezogene Auskünfte erhalten Behör den und nach nationalen oder europäischen
Prüfungsnormen qualifizierte Sachverständige, wenn sie die Auskunft zur Wertermittlung benö-
tigen.
Welche Aufgaben hat die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse in Hessen?
Für den Bereich des Landes Hessen ist eine zen trale Geschäftsstelle (ZGGH) beim Hessischen
Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation in Wiesbaden eingerichtet.
Die zentrale Geschäftsstelle legt in Abstimm ung mit den Geschäftsstellen der Gutachteraus-
schüsse verbindliche Standards für die Bereitstellung eines aktuellen, flächendeckenden und
einheitlichen Datenangebotes fest.
Sie ist auch Ansprechstelle für Informationen über die Gesamtheit der Gutachterausschüsse in
Hessen. Zu Ihren Aufgaben zählt insbesondere die landesweite Einheitlichkeit der von den Gut-
achterausschüssen zu erhebenden und von den Gesc häftsstellen geführten Daten und erstellten
Produkten sicherzustellen.
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
84
12 S CHLUSS
Telefax:
E-Mail:
Hausanschrift:
8:00 - 12:00 Uhr
14:00 - 16:00 Uhr
Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen
für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt
Mitglieder
Dipl.-Ing. Lothar Ehl-Theis, Vorsitzender
Dipl.-Ing. Norbert Bickelhaupt, Stellv. Vorsitzender
Dipl.-Ing. Wolfgang Krichbaum, Stellv. Vorsitzender
Dipl.-Finanzwirt Thomas Adolph
Dipl.-Ing. Hermann Bopp
Dipl.-Ing. Reinhart Bopp
Dipl.-Ing. Helmut Breitwieser
Dipl.-Ing. Pan Hoffmann
Dipl.-Ing. Ulrich Jöckel
Prof. Dr.-Ing. Hans-Joachim Linke
Prokurist German Nogueira
Dipl.-Ing. Matthias Paul
Dipl.-Ing. Gisela Pausch-Garber
Prof. Dr.-Ing. Michael Sohni
Dipl.-Ing. Jörg Zimmermann
Geschäftsstelle
Dipl.-Ing. Monika Koch, Geschäftsstellenleitung
Dipl.-Ing. Heiko Meyer, Kaufpreissammlung
Monika Luft, Richtwertauskünfte, Verwaltung
06151 13-2620
06151 13-2619
06151 13-2116
Straßenbahn: Linien 1, 6, 7, 8 Haltestelle: Bessunger Straße
Sprechzeiten: Dienstag und Freitag:
Mittwoch:
und nach Vereinbarung
Postanschrift: Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Geschäftsstelle
Postfach 11 10 61
64225 Darmstadt
Dipl.-Ing. Peter Holzner
Internet www.darmstadt.de
Æ Stadtplan Æ Bodenrichtwertkarte
Adressen
Dipl.-Ing. Helmut Haist Dipl.-Ing. Sigrid Stahl
06151 13-3684
gutachterausschuss@darmstadt.de
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses befindet sich beim
Stadtvermessungsamt im Technischen Stadthaus Bessunger Straße,
Bessunger Str. 125, Block F, 64295 Darmstadt, 1. OG, Zimmer 20
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE DATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
85
1 Gutachten
225,-
150,-
2
3
5
Unbebaute
Grundstücke
Bebaute Grundstücke/
Eigentumswohnungen
Rechte an
Grundstücken
1.240,-
1.100,-
930,-
Grundstücksmarktbericht 2007 25,- EUR
4 Richtwertkarte 1 : 5.000 Vollständiger Kartensatz (21 Blätter) 200,- EUR
Einzelblatt 30,- EUR
Richtwertübersichtskarte 1 : 15.000 (2008/09) 40,- EUR
Schriftliche Richtwertauskünfte 20,- EUR je Richtwert
150,-
zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer sowie ca. 30,- EUR für Liegenschaftskarten und Pläne
1.000.000,- 2.480,- 3.720,-
750.000,- 2.200,- 3.300,-
500.000,- 1.860,- 2.790,-
375.000,- 790,- 1.580,- 2.370,-
300.000,- 700,- 1.400,- 2.100,-
250.000,- 620,- 1.240,- 1.860,-
200.000,- 535,- 1.070,- 1.605,-
150.000,- 450,- 900,- 1.350,-
100.000,- 370,- 740,- 1.110,-
50.000,- 250,- 500,- 750,-
Verkehrswert
[bis ... EUR]
Gebühr
[EUR]
Gebühren
je weitere angefangene
1.000.000,- 50,- 100,-
über 25.000.000,-
je weitere angefangene
250.000,-
über 1.000.000,-
75,-
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
86
Anschriften ausgewählter Gutachterausschüsse
Amt für Bodenmanagement Tel.: 06252 127-0
Tiergartenstraße 7 b Fax: 06252 127-217
Stadt
BENSHEIM
64646 Heppenheim gutachterausschuss.bensheim@hvbg.hessen.de
Amt für Bodenmanagement Tel.: 06252 127-0
Tiergartenstraße 7 b Fax: 06252 127-217
Landkreis
BERGSTRASSE
64646 Heppenheim gutachterausschuss.bergstrasse@hvbg.hessen.de
Amt für Bodenmanagement Tel.: 06151 5004-0
Europaplatz 5 Fax: 06151 5004-222
Landkreis
DARMSTADT-
DIEBURG 64293 Darmstadt gutachterausschuss.darmstadt-dieburg@hvbg.hessen.de
Magistrat der Stadt Tel.: 069 212-36781
Stadtvermessungsamt Fax: 069 212-30782
Stadt
FRANKFURT
AM MAIN Braubachstraße 15 gutachterausschuss.ffm@stadt-frankfurt.de
60311 Frankfurt am Main
Amt für Bodenmanagement Tel.: 06252 127-0
Tiergartenstraße 7 b Fax: 06252 127-217
Landkreis
GROß-GERAU
64646 Heppenheim gutachterausschuss.gross-gerau@hvbg.hessen.de
Amt für Bodenmanagement Tel.: 06252 127-0
Tiergartenstraße 7 b Fax: 06252 127-217
ODENWALD-
KREIS
64646 Heppenheim gutachterausschuss.odenwald@hvbg.hessen.de
Amt für Bodenmanagement Tel.: 06151 5004-0
Europaplatz 5 Fax: 06151 5004-222
Landkreis
OFFENBACH
64293 Darmstadt gutachterausschuss.kreis-offenbach@hvbg.hessen.de
Magistrat der Stadt Tel.: 069 8065-0
Stadtvermessungsamt Fax: 069 8065-2981
Stadt
OFFENBACH
AM MAIN Berliner Straße 60 gutachterausschuss@offenbach.de
63065 Offenbach am Main
Magistrat der Stadt Tel.: 0611 31-6352
Stadtvermessungsamt Fax: 0611 31-4976
Landes-
hauptstadt
W
IESBADEN Gustav-Stresemann-Ring 15 gutachterausschuss@wiesbaden.de
65189 Wiesbaden
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
87
Register
A
Ackerland 24ff.
Anschriften anderer Gutachterausschüsse 86
Arbeitnehmer 77
Arbeitslosigkeit 77
B
Bauerwartungsland 24ff.
Baufertigstellungen 76
Baugenehmigungen 76
Bebaute Grundstücke
- Durchschnittspreise von Neubauten 40
- Entwicklung der Verkäufe 32f.
- Ertragsfaktoren 43
- Flächenumsätze 18f., 36
- Geldumsätze 18f., 34
- Gliederung nach Baujahren 39
- Gliederung nach Grundstücksgrößen 37
- Gliederung nach Kaufpreishöhen 35
- Gliederung nach Stadtteilen 38
- Grundstücksgrößen von Wohngrundstücken 37
- Liegenschaftszinssätze 41f.
- Marktanpassungsfaktoren 44f.
Bevölkerungsstatistik 76
Bodenpreise 26f.
Bodenpreisindex 29
Bodenrichtwerte
- im Internet 6
- Richtwertauskünfte 6, 84f.
- Richtwertkarten 5f., 85
- Tabellenübersicht der Richtwerte 31
- Fragen zu Bodenrichtwerten 81f.
Büros 73f.
C
Chronik 2007 11ff.
D
Darmstadt-Chronik 2007 11ff.
Doppelhaushälften
- Gesamtüberblick 33, 35ff.
- Grundstücksgrößen 37
- Marktanpassungsfaktoren 44f.
- Neubauten 40
E
Eigentumsübergänge, Entwicklung 17
Eigentumswohnungen
- Erstverkäufe 59f., 61ff., 69
- Häufigkeit der Kaufpreishöhen 56
- Häufigkeit der Quadratmeterpreise 57f.
- Häufigkeit der Wohnungsgrößen 55
- Mittelpreise 59, 63, 66f., 69f.
- Neubau 59ff., 69
- Stellplätze beim Wohnungseigentum 59, 61, 65,
73f.
- Streuung der Preise 56f.
- Umsatzentwicklung 54, 69
- Umwandlung 61ff., 69
- Wiederverkäufe 65ff.
- Zusammenfassung 69
Einfamilienhäuser 32ff., 44f.
Einwohnerzahlen 23, 76
Erbbaurecht 16
Ertragsfaktoren 43f.
F
Flächenumsatz
- bebauter Grundstücke 18f., 37
- Gesamtumsatz aller Veräußerungen 18f.
- unbebauter Grundstücke 18f., 25
- Wohnflächen bei Eigentumswohnungen 18f., 53f.,
69
Fremdenverkehr 77
G
Gartenland 24ff.
Gaststätten 73f.
Gebühren 6, 85
Geldumsatz
- bebauter Grundstücke 18f., 34
- bei Eigentumswohnungen 18f., 53f., 69
- Gesamtumsatz aller Veräußerungen 18f.
- unbebauter Grundstücke 18f.
Gemischt genutzte Gebäude 32ff., 41ff.
Gemischte Bauflächen 24ff., 30f.
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 5, 82f., 84
Geschossflächenzahl 30, 81
Gewerblich genutzte Grundstücke 32ff., 41ff.
Gewerbliche Bauflächen 24ff., 30f.
Gewerbliche Mieten 46f.
Gutachten 5f., 78f., 85
Gutachterausschuss
- Aufgaben 5
- Geschäftsstelle 5f., 84
- Rechtsgrundlagen 5
- Zusammensetzung 84
Gutachterausschüsse, Anschriften 86
I
Immobilienmarkt 2007, Kurzübersicht 14
Immobilienmarkt 2008, Ausblick 75
Impressum 2
Index
- Baukosten 61f.
- Einkommen 29, 61
- Preise von Neubauwohnungen 61
- Preise von Wohnbauland 29
- Verbraucherpreise 29, 61
Inhaltsverzeichnis 3f.
K
Kaufpreishöhen
- bebauter Grundstücke 35
- Eigentumswohnungen 56
Kaufpreissammlung 5, 20, 83
Kaufverträge 16, 20f.
Kultur, Kunst in Darmstadt 9
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
88
L
Läden 73f.
Landwirtschaftliche Flächen 24ff.
Lebenshaltungskosten s. Verbraucherpreise
Liegenschaftszinssätze 41f.
M
Maklerformel 43
Marktanpassungsfaktoren für Sachwerte 44f.
Mehrfamilienhäuser 32ff., 41ff.
Mieten (Wohnen, Gewerbe) 46f.
Mietspiegel, Gewerbe (IHK Darmstadt) 46f.
Mietspiegel, Wohnen 47ff.
Mischgebiet 24ff., 30f.
N
Neubauwohnungen
- Durchschnittsgröße 59, 69
- Index 61
- Mittelpreise, Preisentwicklung 59ff., 69
- Streuung der Preise 56ff.
- Umsätze 53f., 69
P
Praxisräume 73f.
Preisentwicklungen
- bebauter Grundstücke 33
- Eigentumswohnungen 60f., 64, 68, 72
- unbebauter Grundstücke 26f.
R
Reihen(mittel)häuser
- Gesamtüberblick 33, 35ff.
- Grundstücksgrößen 37
- Marktanpassungsfaktoren 44f.
- Neubauten 40
Richtwerte s. Bodenrichtwerte
S
Sachwertfaktoren s. Marktanpassungsfaktoren
Schülerzahlen 77
Stadtgebiet Darmstadt
- Größe 76
- Stadtteile 23
Stellplätze 59, 61, 65, 73f.
Studentenzahlen 77
T
Teileigentum 73f.
Tiefgaragenstellplätze 73f.
U
Umgewandelte Mietwohnungen
- Durchschnittsgröße 61, 69
- Mittelpreise, Preisentwicklung 63f., 69
- Streuung der Preise 56ff.
- Umsätze 53f., 69
Umsätze
- Flächenumsatz (gesamt) 18f.
- Geldumsatz (gesamt) 18f.
- Verkäufe bebauter Grundstücke 34, 36
- Verkäufe Eigentumswohnungen 53f., 69
- Verkäufe unbebauter Grundstücke 24f.
Unbebaute Grundstücke
- Bodenpreisindex 29
- Bodenrichtwerte 30f.
- durchschnittliche Bodenpreise 26f.
- Flächenumsatz 18f., 25
- Nutzungen 24
- Streuung der Preise von Wohnbauland 28
V
Verbraucherpreise 29, 61
Verkäufe je 1000 Einwohner 21f.
Verkäufe, gesamt 16, 20f.
W
Wertermittlung 80f.
Wertgutachten 5f., 85
Wiederverkäufe bei Eigentumswohnungen
- Durchschnittsgröße 65, 69
- Mittelpreise, Preisentwicklung 66ff., 69
- Streuung der Preise 56f.
- Umsätze 53f., 69
Wirtschaftsstandort Darmstadt 7
Wissenschaftsstadt Darmstadt 7
Wohnbauflächen
- Flächenumsatz 25
- Index 26
- Mittelpreise 26f.
- Richtwerte 30f.
- Streuung der Preise 28
Wohnen in Darmstadt 10
Wohnflächen bei Eigentumswohnungen
- Durchschnitt 59, 61, 65, 69f., 69
- Häufigkeit 55
- Umsätze 18f., 53f., 69
Wohngebäude in Darmstadt, Anzahl 76
Wohnungen in Darmstadt, Anzahl 76
Wohnungseigentum s. Eigentumswohnungen
Wohnungsmieten 47ff.
Z
Zwangsversteigerungen 16
Zweifamilienhäuser
- Gesamtüberblick 33, 35ff.
- Grundstücksgrößen 37
- Marktanpassungsfaktoren 44f.
Zentrale Geschäftsstelle 5
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
89
Raum für Notizen
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE D ATEN ZUM DARMSTÄDTER IMMOBILIENMARKT 2007
90
Raum für Notizen
Der vorliegende Bericht über den Darmstädter Grundstücksmarkt des Jahres
2007 ist das Ergebnis der statistischen Auswertung aller Veräußerungen von
Immobilien im Stadtgebiet Darmstadt und enthält die Entwicklung der Preise
und Umsätze der letzten Jahre bis Ende 2007 mit einem Ausblick auf 2008.
Dieser Jahresbericht wurde von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der
Wissenschaftsstadt Darmstadt erstellt.
Der Gutachterausschuss setzt sich zusammen aus unabhängigen, auf Vorschlag
des Magistrats bestellten Sachverständigen für Grundstücksbewertung. Zu
seinen Aufgaben gehören die Ausarbeitung von Wertgutachten für Immobilien
und die Ermittlung von Bodenrichtwerten.
Aus dem Inhalt:
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Kurzporträt
Darmstadt-Chronik 2007
Allgemeine Immobilienmarktentwicklung
Flächen- und Geldumsätze
Unbebaute Grundstücke
Bodenpreise verschiedener Nutzungen
Bebaute Grundstücke
Durchschnittspreise verschiedener Haustypen
Liegenschaftszinssätze für Ertragsobjekte
Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte
Gewerbliche Mieten und Wohnungsmieten
Wohnungs- und Teileigentumsmarkt
Entwicklung bei Neubauten, Umwandlungen und Wiederverkäufen
Durchschnittspreise von Eigentumswohnungen
Verkäufe von Teileigentum
Ausblick 2008
Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
und sonstige Wertermittlungen
für den Bereich der
Wissenschaftsstadt Darmstadt
2008/0328
4330 Zeichen
Magistratsvorlage Eingang Magistrats- geschäftsstelle: 17.07.2008 Beteiligt vor Magistratsbeschlussfassung: Dezernat III an den Magistrat zur Kenntnis zur Beschlussfassung an die Stadtverordnetenversammlung OBW zur Befassung zur Kenntnis zur Beschlussfassung zur abschließenden Beschluss- fassung Fachausschuss Amt: Vermessungsamt Beschluss in öffentl. Sitzung Ja Nein OBW bei abschl. Beschlussfassung Magistrat Ja Nein Internetfähig Verteiler: III 62 IDA 20 Vorlage-Nr. 2008/0328 Magistratsbeschluss-Nr. Betreff: Grundstücksmarktbericht - Daten zum Darmstädter Immobilienmarkt 2007 Vorlage vom: 14.07.2008 Beschlussvorschlag: Aktuell ist der Grundstücksmarktbericht 2007 erschienen. Der 90- seitige Marktbericht, mit umfangreichen Daten zum Darmstädter Immobiliengeschehen, wurde von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ausgearbeitet. Der Magistrat nimmt den Bericht zur Kenntnis. Anlagen: Grundstücksmarktbericht 2007 Datenschutzrelevante Anlage: Beschluss des Magistrats vom 2 Begründungsseite zur Magistratsvorlage III vom 14.07.2008: Aktuell ist der Grundstücksmarktbericht 2007 erschienen. Der 90-seitige Marktbericht, mit umfangreichen Daten zum Darmstädter Immobiliengeschehen, wurde von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ausgearbeitet. Die statistischen Daten des Marktberichtes stammen aus der Auswertung sämtlicher Kaufverträge von Immobilien im Stadtgebiet Darmstadt einschließlich aller Stadtteile. Aufgrund einer gesetzlichen Vorschrift müssen alle Notare von jedem Vertrag eine Kopie dem Gutachterausschuss zur statistischen Auswertung überlassen. So entsteht eine lückenlose Kaufpreissammlung, aus der wichtige Marktdaten abgeleitet werden können. Hier einige Ergebnisse: Im Jahr 2007 war der Umsatz auf dem Darmstädter Immobilienmarkt niedriger als im Vorjahr. Der Geldumsatz sank von 668,3 auf 508,7 Mio. EUR. Insgesamt wechselten 1.475 Immobilien den Eigentümer. Davon waren 869 Wohnungseigentumseinheiten, 468 bebaute und 138 unbebaute Grundstücke. Zum Vergleich: 2006 waren es 1.523 Verkäufe, darunter 862 Wohnungseigentumseinheiten, 487 bebaute und 174 unbebaute Grundstücke. Der durchschnittlich gezahlte Quadratmeterpreis für Wohnbauland betrug 2007 genau wie im Vorjahr 449 EUR. Die Verkäufe von Bauplätzen blieb mit 34 Fällen ebenfalls unverändert. Für ein neues Reihenhaus wurden im Mittel 281.000 EUR gezahlt (2006: 273.000 EUR). Es wurden 25 Verkäufe registriert (2006: 32 Verkäufe). Für freistehende Einfamilienhäuser ergab die Auswertung der 84 Fälle einen Durchschnittspreis von 409.000 EUR (2006: 380.000 EUR, 85 Fälle). Neubaueigentumswohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 50 und 80 m² kosteten einschließlich Kfz-Stellplatz 2.581 EUR je Quadratmeter (2006: 2.909 EUR). Im Bereich der Neubauwohnungen wurden 11.180 m² Wohnfläche umgesetzt (2006: 9.955 m²). Es wurden 109 Käufe getätigt (2006: 105 Käufe). Wer sich für eine Eigentumswohnung entschied, die bereits zwischen 16 und 20 Jahre alt war, konnte für ca. 1.800 EUR je Quadratmeter eine Wohnung mittlerer Größe erwerben. Die Ergebnisse der Marktanalyse sind durch zahlreiche Tabellen und Grafiken veranschaulicht und enthalten neben den neuesten Auswertungen auch die Vergleichszahlen der Vorjahre, so dass auch längerfristige Analysen möglich sind. Die anonymisierten statistischen Auswertungen der umfangreichen Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses bieten somit einen vollständigen Überblick über das Geschehen am hiesigen Immobilienmarkt. Der Bericht enthält auch bereits das Marktgeschehen im ersten Halbjahr 2008. 3 Die Broschüre richtet sich an alle, die sich aus privaten Gründen (z. B. als Kaufinteressent oder Hauseigentümer) oder beruflichem Interesse (z. B. als Architekt, Steuerberater oder Immobilienmakler) eine Übersicht über das Immobilienmarktgeschehen verschaffen wollen. Der Marktbericht (Schutzgebühr 25 EUR) kann bei der Geschäftsstelle des Gutachteraus- schusses beim Stadtvermessungsamt im Technischen Stadthaus Bessunger Straße, Bessunger Str. 125, Block F, 64295 Darmstadt bestellt werden. Der Dezernent: Klaus Feuchtinger Stadtrat Darmstadt, 14.07.2008 III/62 ko-st Nst. 2620
Beratungsverlauf (1)
TOP 381
Orte (27)
- Rheinstraße 7
- Grafenstraße
- Goebelstraße
- Pallaswiesenstraße
- Dolivostraße
- Havelstraße
- Holzhofallee
- Marburger Straße
- Heidelberger Straße
- Eschollbrücker Straße
- Bessunger Straße 125
- Röntgenstraße
- Bunsenstraße
- Staudingerstraße
- Haasstraße
- Frankfurter Straße 71
- Birkenweg
- Guerickeweg
- Europaplatz 5
- Am Kavalleriesand 320
- Am Lämmchesberg 330
- Am Oberfeld
- Landwehrstraße 6
- Berliner Allee
- Spreestraße 6
- Schottener Weg
- Uhlandstraße 8
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Details
- Vorlagen-Nr.
- 2008/0328
- Typ
- Magistratsvorlage
- Datum
- 14.07.2008
- Erstellt
- 29.09.2026 00:00