Umsetzung des StEK Wohnen hier: das Instrument Erhaltungssatzung vermehrt nutzen

SPD-Fraktion im Rat der Stadt Köln 
Fraktion DIE LINKE im Rat der Stadt Köln 
 
 
An die Oberbürgermeisterin 
Frau Henriette Reker 
 
An die Ausschussvorsitzende  
Frau Sabine Pakulat 
 
 
 
Eingang beim Amt der Oberbürgermeisterin: 02.12.2024 
 
AN/1703/2024 
 
Änderungs- bzw. Zusatzantrag gem. § 13 der Geschäftsordnung des Rates 
Gremium Datum der Sitzung 
Stadtentwicklungsausschuss 05.12.2024 
 
Umsetzung des StEK Wohnen 
hier: das Instrument Erhaltungssatzung vermehrt nutzen 
 
Sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin, 
Sehr geehrte Frau Pakulat, 
 
die antragstellenden Fraktionen bitten Sie, folgenden Änderungsantrag zum Antrag 
Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung (AN/1657/2024) 
TOP 3.3 der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 5.12.2024 
auf die Tagesordnung der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 5.12.2024 
zu setzen: 
 
Beschluss: 
1) 
Der Stadtentwicklungsausschuss bekräftigt den Auftrag des Stadtentwicklungskon-
zept (StEK) Wohnen, das Instrument Erhaltungssatzung als Bestandteil einer 
sozialorientierten Wohnungspolitik vermehrt zu nutzen. 
2) 
Der Stadtentwicklungsausschuss beauftragt die Stadtverwaltung, die folgenden Ge-
biete vertieft zu untersuchen, entsprechend der Untersuchungsergebnisse zu 
priorisieren, Beschlussvorlagen über die Aufstellung einer Sozialen Erhal-
tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zu erar-
beiten und ihm zur Beschlussfassung vorzulegen:

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Stadtbezirk Innenstadt: Deutz 
Stadtbezirk Ehrenfeld: Ehrenfeld West, Liebig Quartier 
Stadtbezirk Nippes: Niehl, Nippes 
Stadtbezirk Porz: Porz Mitte 
Stadtbezirk Kalk: Humboldt, Kalk, Vingst 
Stadtbezirk Mülheim: Buchheim, Mülheim Nord 
Die betroffenen Bezirksvertretungen sind im Verfahren zu beteiligen. 
3) 
Der Stadtentwicklungsausschuss beauftragt die Stadtverwaltung, bei den vertieften 
Untersuchungen Ausstrahlungseffekte und Attraktivitätssteigerung zu beachten. 
Diese Effekte liegen insbesondere in Deutz (Entwicklungen in der Messe City, auf 
dem TH Campus und im Deutzer Hafen) und in Mülheim Nord (Entwicklung auf dem 
ehemaligen Güterbahnhof) nahe. 
4) 
Der Stadtentwicklungsausschuss beauftragt die Stadtverwaltung, entgegen der bis-
herigen Praxis das Instrument Erhaltungssatzung zukünftig pro-aktiver, also frühzeiti-
ger einzusetzen. 
Dazu dient, bei den vertieften Untersuchungen  
 Aufwertungspotentiale auch dann schon zu erkennen, wenn die Zahl der Ab-
geschlossenheitsbescheinigungen im Bestand ODER die Erstverkäufe nach 
Wohnungsumwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dem Durchschnitts-
wert entsprechen oder darüber liegen; 
 ein Verdrängungsdruck auch dann schon zu erkennen, wenn der Anstieg der 
Angebotsmieten über dem Durchschnittswert liegen. 
 
Begründung: 
1) 
Mit dem Beschluss des Stadtentwicklungskonzept (StEK) Wohnen wurde die Stadt-
verwaltung 2014 u.a. beauftragt, das Instrument Erhaltungssatzung als Bestandteil 
einer sozialorientierten Wohnungspolitik vermehrt zu nutzen. 
Die Maßnahme wurde so beschrieben: 
Das Baugesetzbuch (BauGB) gibt den Gemeinden in § 172 die Möglichkeit, durch 
Satzungsbeschluss Gebiete zu bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebau-
lichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt, zur Erhal-
tung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder bei städtebaulichen Um-
strukturierungen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung bauli-
cher Anlagen der Genehmigung bedürfen, und zw ar auch dann, w enn sie nach

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der Bauordnung des Landes keiner Genehmigung bedürfen. Zudem steht den Ge-
meinden innerhalb des Gebietes ein allgemeines Vorkaufsrecht beim Kauf von 
Grundstücken zu.  
In zahlreichen Städten w erden soziale Erhaltungssatzungen mit Erfolg angew andt. 
… 
Auch in Köln w urde immer w ieder über das Instrument diskutiert. Mitunter als Re-
aktion auf allgemeine Entw icklungen des Wohnungsmarktes, mitunter aber auch 
als Reaktion auf konkrete Umstrukturierungen, von denen Ausw irkungen auf be-
nachbarte Wohnquartiere erw artet w urden: Im Zusammenhang mit den Planungen 
für das Euroforum hat die Stadt Köln 1996 für das Hauptgebiet der Stegerw ald-
Siedlung in Köln-Mülheim  eine soziale Erhaltungssatzung erlassen. Diese Satzung 
ist bis heute gültig. … 
Um den aktuellen Entw icklungen auf dem Kölner Wohnungsmarkt und der drohen-
den forcierten Verdrängung einkommensschw acher Mieterhaushalte aus ihren an-
gestammten Wohnquartieren in der Innenstadt und innenstadtnahen Wohnlagen 
entgegenzuw irken, soll das Instrument „soziale Erhaltungssatzung“ zukünftig ver-
mehrt genutzt w erden. 
Die Aussage zur Stegerwaldsiedlung ist nicht mehr aktuell: Die Satzung für die Ste-
gerwaldsiedlung ist nicht mehr gültig. Der Rat hat sie am 16.5.2024 aufgehoben. 
2) 
Leider wurde dieser – innerhalb des StEK Wohnen sogar priorisierte – Auftrag in den 
folgenden Jahren nur mit wenig Elan umgesetzt. 
Zusätzlich wurde er durch die Bündnisvereinbarung zwischen Bündnis 90/Die Grü-
nen, CDU und Volt ausgebremst, in der ohne sachliche Begründung im März 2021 
festgehalten ist: „Wir werden die sozialen Erhaltungssatzungen auf weitere vier 
Quartiere ausweiten.“ 
Selbst dieses bescheidene Ziel wurde bisher nicht erreicht: Im Februar 2022 be-
schloss der Rat die Soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet Mülheim Süd-West, im 
Dezember 2023 für das Gebiet Ehrenfeld Ost. 
Unterm Strich hat sich damit – nach der Aufhebung der Satzung für die Stegerwald-
siedlung – die Zahl der Sozialen Erhaltungssatzungen um ein einziges Gebiet erhöht. 
3) 
Mit seinen lediglich drei Sozialen Erhaltungssatzungen unterscheidet sich Köln deut-
lich von anderen Großstädten. 
 In Berlin gibt es insgesamt 78 Erhaltungssatzungs-Gebiete in denen rund 
1.169.000 Einwohner*innen leben. (30 % der Gesamtbevölkerung) 
 In Hamburg gibt es insgesamt 16 Erhaltungssatzungs-Gebiete in denen rund 
316.800 Einwohner*innen leben. (17 % der Gesamtbevölkerung) 
 In München gibt es insgesamt 36 Erhaltungssatzungs-Gebiete in denen rund 
350.600 Einwohner*innen leben. (22 % der Gesamtbevölkerung)

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4) 
Zur Sitzung am 7.11.2024 hatte die Stadtverwaltung dem Stadtentwicklungsaus-
schuss eine Mitteilung zum Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung 
vorgelegt. 
In einem mehrstufigen Verfahren hat die Stadtverwaltung zunächst 89 statistische 
Quartiere identifiziert, in denen Hinweis auf Aufwertungs- und Verdrängungsprozes-
sen vorliegen. Nachdem Quartiere aufgrund städtebaulicher und siedlungsstrukturel-
ler Erwägungen ausgeschlossen und dann Baualter, Eigentümerstruktur und städte-
bauliche Prozesse bewertet worden sind, sind 57 statistische Quartiere übriggeblie-
ben, die in neun Beobachtungsräumen zusammengefasst sind. 
 Stadtbezirk Ehrenfeld: Ehrenfeld West, Liebig Quartier 
 Stadtbezirk Nippes: Niehl 
 Stadtbezirk Porz: Porz Mitte 
 Stadtbezirk Kalk: Humboldt, Kalk, Vingst 
 Stadtbezirk Mülheim: Buchheim, Mülheim Nord 
Diese Auflistung haben wir um die zuletzt von den Bezirksvertretungen beschlosse-
nen Stadtteile Deutz (Stadtbezirk Innenstadt) und Nippes (Stadtbezirk Nippes) er-
gänzt. 
Diese Räume soll die Stadtverwaltung nun vertieft untersuchen. 
5) 
Die Stadtverwaltung zählt bei den Rahmenbedingungen, unter denen Aufwertungs-
prozesse eher wahrscheinlich sind, Ausstrahlungseffekte und Attraktivitätssteigerung 
auf. 
Es ist nicht nachvollziehbar, welche Konsequenzen die Stadtverwaltung aus dieser 
richtigen Einschätzung gezogen hat. 
Obwohl in Deutz durch die Entwicklungen in der Messe City, auf dem TH Campus 
und im Deutzer Hafen diese Effekte offensichtlich sind, wird der Stadtteil nicht als Be-
obachtungsraum aufgeführt. 
6) 
Die Stadtverwaltung erkennt ein Aufwertungspotential nur dann, wenn die Zahl der 
Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand UND die Erstverkäufe nach Woh-
nungsumwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dem Durchschnittswert ent-
sprechen oder darüber liegen. 
Ein Aufwertungspotential ist durchaus auch schon dann zu erkennen, wenn EINER 
der beiden Werte dem Durchschnittswert entspricht oder darüber liegt. 
Die Stadtverwaltung erkennt einen Verdrängungsdruck nur dann, wenn die Ange-
botsmieten im Bestand zwischen 11,40 und 14,55 Euro liegen UND der Anstieg der 
Angebotsmieten dem Durchschnittswert entsprechen oder darüber liegen.

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Ein Verdrängungsdruck ist durchaus auch schon dann zu erkennen, wenn der An-
stieg der Angebotsmieten über dem Durchschnittswert liegen. 
Würde man die Dimensionen anders werten, käme man auf eine deutliche größere 
Zahl statistischer Quartiere, die als „Hinweisquartiere“ einzustufen wären. 
7) 
Durch einen pro-aktiven, also frühzeitigerer Einsatz des Instruments soziale Erhal-
tungssatzung, wären Ergebnisse wie am Rathenauplatz zu vermeiden gewesen. Hier 
stellte das Gutachten fest, dass maßgebliche Bestandsaufwertung im Gebiet vor 
rund 10 Jahren stattgefunden hätten. Für die Anwendung des Instruments Soziale 
Erhaltungssatzung sei es jetzt zu spät. 
 
gez. Thomas Breustedt gez. Michael Weisenstein 
SPD-Fraktionsgeschäftsführer Fraktionsgeschäftsführer DIE LINKE