Offenlage nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf Nummer 73456/02 Arbeitstitel: Ostmerheimer Straße 214 in Köln-Merheim

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung vonMitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zudiesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 4
N
StadtplanungsamtTeilausschnitt Vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf 73456/02 Ostmerheimer Straße 214in Köln - Merheim
ummaßstäbliche Darstellung

ANLAGE 2  
Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf Nummer 73456/02; 
Arbeitstitel: „Ostmerheimer Straße 214“ in Köln - Merheim 
 
1  Anlass und Ziel der Planung 
1.1 Anlass der Planung 
Die WohnWert Merheim GmbH & Co. KG, im Folgenden Vorhabenträgerin genannt, hat am 
25.01.2021 die Einleitung des Verfahrens gemäß § 12 Absatz (Abs.) 2 BauGB zur Aufstellung  
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VBP) für eine Fläche (circa 0,83 Hektar) im Stadt-
teil Köln – Merheim beantragt. 
Bereits frühzeitig wurde für den Planbereich, der dreiseitig von der Ostmerheimer Straßen um-
schlossen wird, eine Planung zur Neuordnung des Gebiets erarbeitet, der den Abriss des sanie-
rungsbedürftigen Gebäudes für die Personalwohnungen des Klinikums Merheim an der Ostmer-
heimer Straße 214 beinhaltete. 
Das bestehende Wohnhaus im nördlichen Bereich des Plangebietes wird im Zuge der Planung 
niedergelegt. Dies begründet sich hauptsächlich in einer fehlenden langfristigen Perspektive in 
Bezug auf die Bewirtschaftung. Die Gebäudestellung, die Grundrisskonzeption sowie der energe-
tische Gebäudezustand erfüllen nicht die Anforderungen an einen modernen und langlebigen 
Wohnungsbau und können auch im Bestandsgebäude nicht hinreichend optimiert werden, sodass 
eine Neuentwicklung als zukunftsorientierter und nachhaltiger angesehen wird. 
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, neben der bereits genutzten Kindertageseinrichtung und den 
Personalwohnungen des Klinikums Merheim, entlang der östlichen Ostmerheimer Straße eine 
sechs- bis siebengeschossige Wohnbebauung anzupassen und zusammen mit den bereits reali-
sierten Gebäuden planungsrechtlich zu sichern. Im Sinne einer städtebaulichen Neuordnung des 
Gesamtbereiches werden dabei sowohl das neu geplante Wohngebäude wie auch die beiden be-
reits existierenden Baukörper (Kindertageseinrichtung und daran angrenzendes Wohngebäude) in 
den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes einbezogen. 
Das Vorhaben folgt den Zielen des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen (StEK Wohnen) – vom 
Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossen – zur Deckung des prognostizierten Wohnungsbe-
darfes. 
1.2 Ziel der Planung 
Die Vorhabenträgerin hat bereits als 1. Bauabschnitt eine sechs-gruppige Kindertageseinrichtung 
sowie als 2. Bauabschnitt eine fünfgeschossige Wohnbebauung als Personalwohnhaus für das 
angrenzende Krankenhaus entlang der östlichen Ostmerheimer Straße errichtet. Diese Planung 
entsprach den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplanes Nummer 73450/03-1 (Blatt 1).
 
Die Zielsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes ist es, die planungsrechtli-
chen Voraussetzungen für die Realisierung des 3. Bauabschnittes (innerhalb des Vorhaben- und 
Erschließungsplan-Entwurfes (VEP) als Bauabschnitt 3 gekennzeichnet) sowie die Sicherung der 
bereits erfolgten städtebaulichen Maßnahmen der Kindertageseinrichtung (im VEP Bauabschnitt 
1) und des Personalwohnhauses (im VEP Bauabschnitt 2) zu schaffen. 
Die Fertigstellung beziehungsweise Nutzungsaufnahme der Kindertageseinrichtung erfolgte im 
April 2019. Die Realisierung des Ersatzneubaus für die bestehenden Personalwohnungen mit ins-
gesamt 107 Wohneinheiten erfolgte bis Oktober 2021. Der 3. Bauabschnitt soll einen qualitätsvol-
len städtebaulichen Abschluss innerhalb des Plangebietes ergeben sowie die Realisierung von bis 
zu 126 neuen Wohneinheiten ermöglichen, wobei circa 80 Wohnungen für Studierenden ausgebil-
det werden sollen. Die Studierenden-Wohnungen werden als Mehrraum-Wohngemeinschaften

2 
 
 
und als Zwei-Raum Appartements ausgebildet, mit separaten Zimmern für die Studierenden sowie 
einer gemeinschaftlich genutzten Küche und einem gemeinschaftlich genutzten Badezimmer.  
Diese Wohnnutzung widerspricht den Zielen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nummer 
73450/03-1 (Blatt 1), der für das nahezu gesamte Plangebiet eine Fläche für den Gemeinbedarf 
mit der Zweckbestimmung “Krankenanstalt Köln – Merheim“ festsetzt. Mit Planung des 3. Bauab-
schnittes, unter anderem für Studierenden-Wohngemeinschaften, ist die Aufstellung eines Bebau-
ungsplanes erforderlich.  
 
2  Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 09.09.2021 den Beschluss zur Einlei-
tung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes „Ostmerheimer Straße 214“ in Köln  
Merheim gefasst. Die öffentliche Bekanntgabe des Beschlusses sowie die frühzeitige Öffentlich-
keitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgten am 03.11.2021 im Amtsblatt der Stadt Köln. 
Der Bebauungsplan-Entwurf wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf gemäß 
§ 12 BauGB aufgestellt. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wird der 
Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurf. Des Weiteren soll ein Durchführungsvertrag abge-
schlossen werden, in dem sich die Vorhabenträgerin zur Durchführung der Planung innerhalb ei-
nes bestimmten Zeitraums verpflichtet. 
Der Bebauungsplan-Entwurf wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt, 
da die Voraussetzungen erfüllt sind. Der Bebauungsplan-Entwurf dient den Maßnahmen der  
Innenentwicklung (Nachverdichtung von bebauten innerstädtischen Flächen), beinhaltet eine 
Grundfläche kleiner als 20.000 m² und begründet nicht die Zulässigkeit von Vorhaben, die der 
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umwelt-
verträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht unterliegen. Zudem bestehen keine  
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nummer (Nr.) 7 Buchstabe b BauGB 
genannten Schutzgüter oder dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begren-
zung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 Bundesimmissionsschutzgesetz 
(BImSchG) zu beachten sind. Grund für die Aufstellung des Bebauungsplan-Entwurfes im  
beschleunigten Verfahren ist weiterhin die Dringlichkeit, den hohen Erweiterungsbedarf des Woh-
nungsbestandes der Stadt Köln zu decken. Dabei können die Verfahrenserleichterungen des 
§ 13 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen werden. Von der Umweltprüfung 
nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden 
Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht 
anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt. 
In der Zeit vom 17.02.2021 bis 06.04.2021 wurde die Beteiligung der Dienststellen sowie Behör-
den und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.  
Gemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln ist für ein Vorhaben, welches den maß-
geblichen Schwellenwert von 6.750 m² Geschossfläche Wohnen erreicht beziehungsweise mehr 
als 75 Wohneinheiten vorsieht, ein Qualifizierungsverfahren durchzuführen. Auf Grund der beste-
henden Situation sowie der bereits realisierten Bauabschnitte wurde der 3. Bauabschnitt bezie-
hungsweise der Abschluss der geplanten Gebäudekonfiguration über einen städtebaulichen Ent-
wurf qualifiziert. 
Der Gestaltungsbeirat der Stadt Köln hat nach Vorlage verschiedener Planvarianten dem für das 
Bebauungsplanverfahren vorliegenden städtebaulichen Entwurf in seiner Sitzung vom 29.06.2021 
zugestimmt.  
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde nach Modell 1 durchge-
führt. Ein entsprechendes Plakat zum städtebaulichen Planungskonzept wurde im Stadtplanungs-
amt sowie im Bezirksrathaus Kalk in der Zeit vom 11.11.2021 bis einschließlich 26.11.2021 aus-
gehängt. Schriftliche Stellungnahmen konnten ebenfalls in der Zeit vom 11.11.2021 bis zum 
26.11.2021 eingereicht werden. Es wurden keine Stellungnahmen zum Verfahren eingereicht.

3 
 
 
Im Rahmen der Beteiligung der Dienststellen sowie Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan-Entwurfes um Teilflächen der städtischen Flurstücke Nummer 1924, Flur 15 der Gemar-
kung Merheim (westliche Ostmerheimer Straße) und Nummer 1087, Flur 71 der Gemarkung  
Langenbrück (nordöstliche Ostmerheimer Straße) erweitert. Die Erweiterung wurde zur Sicherung 
von erschließungstechnischen Belangen sowie zum Lückenschluss von angrenzenden Bebau-
ungsplänen erforderlich.  
Die Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde in der Zeit vom 14.03.2022 bis zum 15.04.2022 
durchgeführt. Stellungnahmen wurden im Wesentlichen zu den Themenbereichen Dimensionie-
rung und Ausstattung der Kleinkinderspielfläche, Erschließungsmaßnahmen (inklusive Stellplatz-
bedarf), immissionsschutzrechtliche Berücksichtigung des Flughafens Köln/Bonn, Artenschutz 
(vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen), Anforderungen an eine Luftschadstoffuntersuchung,  
öffentliche Spiel- und Grünflächen, Entwässerung beziehungsweise Starkregenvorsorge, Berück-
sichtigung beziehungsweise Sicherung des öffentlichen Kanals, Anforderungen an eine Alterna-
tivenprüfung, vorhandene Telekommunikationsleitungen sowie der geplanten baulichen Höhe  
vorgebracht. Der Bebauungsplan-Entwurf berücksichtigt die im Rahmen der Beteiligung vorge-
brachten Punkte. 
Im Anschluss an die Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde der Geltungsbereich des vorha-
benbezogenen Bebauungsplan-Entwurfs erneut angepasst. Hierbei wurden die Flächen der  
Querungshilfe der Kindertageseinrichtung (westliche Ostmerheimer Straße) und die Verlegung 
der Bushaltestelle der Linien 157 und 158 (nordöstliche Ostmerheimer Straße-) herausgenommen 
(vergleiche Punkt 5). Formal wird dadurch eine erneute Beteiligung der betroffenen Dienststellen 
und Träger öffentlicher Belange erforderlich, die zeitgleich mit der Offenlage durchgeführt werde 
soll. Nach Abstimmung mit den Fachdienststellen werden benannte erschließungstechnische 
Maßnahmen erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren erforderlich und werden dazu im 
Durchführungsvertrag gesichert. Der lückenlose Anschluss an die angrenzenden Bebauungspläne 
wird durch die Verkleinerung des Geltungsbereiches nicht tangiert. Die Grundzüge der Planung 
werden durch die Reduzierung des Geltungsbereiches nicht berührt. 
 
3  Erläuterung zum Plangebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Kölner Stadtteil Merheim im Bezirk Kalk im Osten von Köln. Das Gebiet 
wird allseitig von der Ostmerheimer Straße eingefasst. Das Hauptareal des Krankenhauses  
Merheim grenzt südlich und östlich an das Bebauungsplangebiet.  
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes umfasst neben dem 
Flurstück 5770, Flur 71 der Gemarkung Langenbrück auch das Flurstück 5799, Flur 71 der  
Gemarkung Langenbrück der Kindertageseinrichtung sowie das Flurstück 5800, Flur 71 der  
Gemarkung Langenbrück des Personalwohnhauses (Bauabschnitte 1 bis 3). Alle Grundstücke  
befinden sich im Eigentum der Vorhabenträgerin.  
Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes, welcher Bestandteil des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes ist, bezieht sich auf das Flurstück 5770, Flur 71 
der Gemarkung Langenbrück, sowie einen Teilbereich des Flurstückes 5800, Flur 71 der Gemar-
kung Langenbrück. Zu diesem Teilbereich zählt neben der Fläche für die Gemeinschaftstiefgara-
genein- und -ausfahrt auch die Hofseite des Ersatzneubaues der Personalwohnungen. 
Um einen lückenlosen Abschluss zu den angrenzenden Bebauungsplänen Nummer 73450/03-1 
(Blatt 1) und 74459/07 (2. Änderung) sowie Bebauungsplan Nummer 73459/02 zu schaffen,  
werden Teilflächen der städtischen Flurstücke Nummer 1924, Flur 15 der Gemarkung Merheim 
(westliche Ostmerheimer Straße) und im nördlichen Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan-Entwurf ein Teilstück des städtischen Flurstückes 1087, Flur 71 der Gemarkung Langen-

4 
 
 
brück (nordöstliche Ostmerheimer Straße) ebenfalls in den Geltungsbereich des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan-Entwurfes aufgenommen. Bei den städtischen Grundstücken handelt es sich 
im Wesentlichen um festgesetzte Verkehrsflächen der angrenzenden Bebauungspläne. Ausge-
nommen ist ein kleinerer Teilbereich des Flurstückes 1087. Dieses Teilstück ist Bestandteil des 
rechtskräftigen Bebauungsplanes Nummer 73450/03-1 (Blatt 1) und setzt eine Fläche für den Ge-
meinbedarf fest. Da diese Nutzung zukünftig mit der vorliegenden Planung nicht mehr verfolgt 
wird, ist eine Neuordnung erforderlich. 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes vergrößert sich im Ver-
gleich zum Einleitungsbeschluss vom 09.09.2021 von circa 0,75 Hektar (ha) um circa 900 m² auf 
eine Größe von circa 0,83 ha. 
3.2 Vorhandene Baustrukturen und Gebäudenutzung 
Auf dem nordwestlichen Teilbereich (Flurstück Nummer 5770) besteht eine neungeschossige 
Wohnbebauung. Diese ist als Personalwohnhaus für das Krankenhaus Merheim genehmigt und 
wurde bis zur Errichtung des Ersatzbaus entsprechend als solche genutzt. Die bereits realisierte 
sechs-gruppige Kindertageseinrichtung befindet sich auf dem südlichen Bereich (Flurstück Num-
mer 5799) des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes. Im östlichen 
Bereich (Flurstück Nummer 5800) ist als Ersatz für das neungeschossige Bestandsgebäude ein 
neues Personalwohnhaus mit insgesamt 107 Wohneinheiten entstanden.  
Im Norden und Westen entlang der Ostmerheimer Straße ist das Gebiet durch eine kleinteilige 
Vegetationsstruktur sowie durch Bestandsbäume geprägt. Für die Errichtung des derzeitigen Per-
sonalwohngebäudes auf dem Flurstück 5800 konnte der Grünbestand im Osten des Gebietes 
nicht erhalten werden. 
In der direkten Umgebung gegenüber der Ostmerheimer Straße im Norden liegt ein großflächiger 
Einzelhandel. Im Nordosten grenzt entlang des Arnikaweges vorwiegend Wohnnutzung an das 
Gebiet. Die westliche und südwestliche Umgebung wird ebenfalls durch eine Wohnnutzung ge-
prägt. Die südwestliche Wohnbebauung ist hierbei in drei Wohnhochhäuser mit bis zu 15 Ge-
schossen gegliedert. Im rückwärtigen westlichen Bereich liegt in circa 70 Meter Abstand zum 
Plangebiet ein Gewerbebetrieb für Rohrbearbeitung. Im Osten befinden sich die bereits benann-
ten Einrichtungen des Krankenhauses Merheim. 
3.3 Erschließung
 
3.3.1 Verkehrliche Erschließung 
Das Plangebiet ist über die Ostmerheimer Straße an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz 
angebunden. Hierbei ist insbesondere die westlich gelegene Ostmerheimer Straße zu benennen, 
da hier die Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt für den Ersatzwohnbau (Bauabschnitt 2) 
sowie die Zufahrt zu den Stellplätzen der Kindertageseinrichtung verortet sind.  
Über die nördlich an die Ostmerheimer Straße angrenzende Olpener Straße besteht eine Anbin-
dung an die Autobahn 4. Die Autobahn-Auffahrt Köln-Merheim ist circa 1,3 Kilometer entfernt.  
Die Stadtbahnhaltestelle "Merheim" der Stadtbahnlinie 1 liegt in einer Entfernung von circa 
300 Meter und ist damit fußläufig gut erreichbar. Über die Haltestelle „Ostmerheimer Straße“ der 
Buslinien 157 und 158 ist das Areal an das Busnetz angeschlossen, die Haltestelle liegt unmittel-
bar nordöstlich des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes und ist fuß-
läufig erreichbar.  
3.3.2 Wasser-/Energieversorgung, Abwasserentsorgung 
In der nördlich und westlich verlaufenden Ostmerheimer Straße sind Ver- und Entsorgungsleitun-
gen für Wasser, Strom und Gas sowie für die Medienversorgung vorhanden.  
Darüber hinaus verläuft ein öffentlicher Niederschlagswasserkanal (SB2200) von Norden nach 
Süden durch das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes. Der Kanal ist

5 
 
 
circa 2,2 Meter breit und weist einen beidseitigen Schutzstreifen von jeweils 5,0 Meter mittig zur 
Kanalachse auf.  
3.4 Alternativenprüfung 
Aufgrund der vorhandenen städtebaulichen Situation (zum Beispiel Wohnbebauung und Vegetati-
onsstruktur), der angrenzenden Nutzungen (zum Beispiel Gewerbebetriebe) sowie den externen 
Einflüssen (zum Beispiel Nachtschutzzone des Flughafens Köln/Bonn) wurde eine Alternativen-
prüfung in Bezug auf den Planfall (Städtebauliches Konzept) und den Nullfall (Bestandssituation) 
durchgeführt.  
Diese vergleichende Gegenüberstellung der geplanten und bestehenden Situation entspricht auch 
der gängigen Vorgehensweise der im Rahmen des Verfahrens erstellten Fachgutachten. Hierbei 
wurde insbesondere der 3. Bauabschnitt (Geltungsbereich des VEP) betrachtet, da die ersten  
beiden Bauabschnitte bereits realisiert sind und im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan-Entwurfes lediglich planungsrechtlich gesichert werden sollen.  
Betrachtet man zunächst die bestehende Situation ohne die geplante Bebauung, so ist hierzu 
festzustellen, dass die vorhandene Nutzung bereits maßgeblich durch die umgebenden Straßen 
und deren Verkehrsträger sowie durch die Lage innerhalb der Nachtschutzzone des Flughafens 
Köln/Bonn beeinträchtigt ist. Hierzu zählt neben der benannten Lärmsituation (Straßen-, Schie-
nen-, Flug- und Gewerbelärm) und dem aktuellen Verkehrsaufkommen auch die hieraus resultie-
rende Luftschadstoffbelastung im Umfeld des Plangebietes.  
Die erstellten Fachgutachten zur Bewertung der schalltechnischen Randbedingungen des Vorha-
bens sowie zur Bewertung der Luftschadstoffsituation haben aufgezeigt, dass die Realisierung der 
Planung zu keiner signifikanten Verschlechterung hinsichtlich der Schutzgüter Lärm und Luft führt. 
Insofern sind bezogen auf diese beiden Schutzgüter die beiden Situationen (Bestand / Planung) 
als gleichwertig einzustufen. 
Hinsichtlich der Schutzgüter Flora und Fauna stellt sich die Situation so dar, dass die Bestands-
situation durch eine kleinteilige Vegetationsstruktur mit insgesamt 15 Bestandsbäumen entlang 
der nördlich und westlich verlaufenden Ostmerheimer Straße geprägt ist. Durch die Planung 
kommt es im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes zu Eingriffen in 
den Boden sowie zu einem teilweisen Verlust der benannten Vegetationsstruktur. Im Gegenzug 
sieht die Planung neben der Anpflanzung von sechs Bäumen (Ersatzpflanzung), eine Dachbe 
grünung sowie in Teilen eine Fassadenbegrünung vor. Die Betroffenheit von planungsrelevanten 
Arten wurde gemäß einer Artenschutzprüfung untersucht. Es wurden unter anderem Vermei-
dungs- und Minderungsmaßnahmen vorgegeben, um Verbotsbestände gemäß § 44 Abs. 1 Bun-
desnaturschutzgesetz (BNatSchG) auszuschließen. Im Ergebnis ist daher festzustellen, dass sich 
der Nullfall in Bezug auf die Schutzgüter Flora und Fauna zwar gegenüber dem Planfall als vor-
zugswürdig erweist. Die vorgesehenen neuen Anpflanzungen, die geplante Dach- und Fassaden-
begrünung sowie die Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen führen aber dazu, dass auch 
vom Planfall keine signifikante Verschlechterung für die Schutzgüter Flora und Fauna ausgeht. 
Im Kapitel 7 Umweltbelange wird ausführlicher auf weitere Belange verwiesen, bei denen im  
Vergleich des Nullfalls mit dem Planfall der Nullfall zwar Vorteile aufweist, die getroffenen Festset-
zungen aber dafür sorgen, dass sich auch der Planfall als verträglich darstellt. 
Die Planung dient der Erhaltung, der Erneuerung und dem Schutz der bestehenden Wohnnutzung 
in diesem Bereich. Damit entspricht das Vorhaben nicht nur der Zielsetzung des Stadtentwick-
lungskonzeptes Wohnen (StEK Wohnen), sondern auch dem Ansatz der Innenentwicklung  
gegenüber einer Außenentwicklung sowie dem schonenden Umgang mit Grund und Boden. Die 
Schaffung von dringend benötigtem zusätzlichem Wohnraum kann nur bei Realisierung des Plan-
falls (vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf) umgesetzt werden. Würde der Nullfall (unver-
änderter Bestand) verfolgt, würden keine zusätzlichen Wohnungen innerhalb des Vorhaben- und 
Erschließungsplan-Entwurfes entstehen und das bisherige Planungsrecht „Fläche für Gemeinbe-
darf – Krankenanstalt Merheim“ weitere Wohnnutzungen verhindern.

6 
 
 
3.5 Planungsrechtliche Situation 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf liegt innerhalb der Geltungsbereiche der Bebau-
ungspläne Nummer 73459/02 aus dem Jahre 1970, Nummer 73450/03-1 (Blatt 1) aus dem Jahr 
1974 sowie Nummer 74459/07 (2. Änderung) aus dem Jahr 2003 beziehungsweise 2007. Der  
nahezu komplette Bereich des Plangebietes ist als Fläche für den Gemeinbedarf festgesetzt.  
Ausgenommen hiervon sind die Teilbereiche der Flurstücke Nummer 1087, Flur 71 der Gemar-
kung Langenbrück sowie des Flurstückes Nummer 1924, Flur 15 der Gemarkung Merheim,  
welche als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt sind. Nördlich und östlich des Plangebietes liegt 
der Bebauungsplan Nummer 74459/07 aus dem Jahr 2003, der für den angrenzenden großflächi-
gen Einzelhandel eine Kerngebietsfestsetzung mit bis zu fünf Vollgeschossen und einer Grundflä-
chenzahl (GRZ) von bis zu 1,0 trifft. Die östlich an das Kerngebiet angrenzende Bebauung (ent-
lang des Arnikaweges) ist als Mischgebiet mit bis zu vier Vollgeschossen und einer GRZ von bis 
zu 0,6 ausgewiesen.  
Westlich des Plangebietes liegt der rechtskräftige Bebauungsplan Nummer 73459/02, der entlang 
der Ostmerheimer Straße ein allgemeines Wohngebiet mit bis zu 15 Vollgeschossen festgesetzt.  
Die Zulässigkeit beziehungsweise Genehmigungsfähigkeit der Kindertageseinrichtung und der 
Personalwohnungen für das Klinikpersonal (Betriebswohnungen) ergibt sich zunächst aus dem 
rechtskräftigen Bebauungsplan Nummer 73450/03 Blatt 1 (Fläche für den Gemeinbedarf), da für 
beide Vorhaben zusätzlich eine Absicherung durch entsprechende Baulasten als Betriebskinder-
garten mit einer mindestsens 50%tigen Belegungsrate sowie als zweckgebundenes Personal-
wohnhaus bestellt wurden. Aufgrund der städtebaulichen Gesamtmaßnahme für den Bereich  
zwischen den drei Ostmerheimer Straßen und die damit verbundenen baulichen, freiraumplaneri-
schen sowie erschließungstechnischen Veränderungen des Gebiets ist das vorliegende Bebau-
ungsplanverfahren erforderlich. 
 
4  Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Im Regionalplan, Teilabschnitt Region Köln der Bezirksregierung Köln ist das Plangebiet als  
"Allgemeiner Siedlungsbereich" (ASB) dargestellt. Die Planung entspricht den Zielen der Raum-
ordnung. 
4.2 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan der Stadt Köln ist das Gebiet als Fläche für den Gemeinbedarf mit der 
Zweckbestimmung Krankenanstalt Köln – Merheim dargestellt.  
Da es sich um ein Verfahren gemäß § 13 a BauGB handelt, kann gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB 
der Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, auch aufge-
stellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert ist. Der Flächennutzungsplan wird im 
Wege einer Berichtigung angepasst. 
4.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt für die Fläche des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
Entwurfes Innenbereich dar und trifft keine Aussagen.  
4.4 Berücksichtigung von Fachplanungen (Planfeststellung et cetera) 
Fachplanungen im Bereich des Plangebietes (vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf) sind 
nicht bekannt.

7 
 
 
Denkmalschutz 
Innerhalb des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes stehen keine  
Gebäude unter Denkmalschutz. In der unmittelbaren Nachbarschaft des Plangebietes befinden 
sich historische Gebäude der ehemaligen Luftwaffenkaserne / Feldflughafen sowie ein eingetra-
genes Denkmal an der Ostmerheimer Straße 198 (Denkmallistennummer 8594). Die benannten 
Denkmäler werden durch die Planung der Wohnbebauung (Bauabschnitt 3) mit bis zu sieben Voll-
geschossen jedoch nicht tangiert. Bodendenkmäler im Plangebiet des vorhabenbezogenen  
Bebauungsplan-Entwurfes sind nicht bekannt. 
 
Altlasten 
Altlasten sind im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes nicht bekannt. 
 
Wasserschutz 
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes liegt außerhalb bestehender 
oder geplanter Wasserschutzzonen. 
 
Baulasten 
Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes sind die nachfolgenden 
Baulasten eingetragen: 
- Flurstück: 5770, 5800; Baulast: 411/18 Seite 1 und 500/17 Seite 3 Vereinigungsbaulast, 
- Flurstück 5800; Baulast: 500/17 Seite 4 Zufahrt zugunsten Flurstück 5799, Seite 5 Zweck-
gebundenes Personalwohnhaus in einer Fläche für den Gemeinbedarf gemäß Bebauungs-
plan Nummer 73450/03 Blatt 1, 
- Flurstück: 5799; Baulast: 501/17 Seite 3 Auflage die Kindertageseinrichtung als Betriebs-
kindertageseinrichtung mit einer mindestens 50 prozentigen Belegungsrate zu nutzen. 
Die eingetragenen Baulasten stehen der geplanten Entwicklung nicht entgegen und werden inner-
halb der Planung berücksichtigt. 
 
Grunddienstbarkeit 
Im Zuge des Erwerbs der Grundstücke, die im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan-Entwurfes liegen, durch die Vorhabenträgerin von den Kliniken der Stadt Köln gGmbH 
wurde zunächst bezüglich des auf dem Flurstück 5770 befindlichen Personalwohnhauses ein 
Wohnungsbesetzungsrecht zugunsten der Kliniken der Stadt Köln gGmbH vereinbart und über 
eine entsprechende Grunddienstbarkeit dinglich gesichert. Die Grunddienstbarkeit wurde auf 25 
Jahre befristet. Sie endet zum 31.12.2037. 
Im Zusammenhang mit der Errichtung des neuen Personalwohnhauses auf dem Flurstück 5800 
ist zwischen der Vorhabenträgerin und den Kliniken der Stadt Köln gGmbH vereinbart worden, 
dass sich das vorstehend beschriebene Wohnungsbesetzungsrecht fortan auf das neue, auf dem 
Flurstück 5800 befindliche Personalwohnhaus beziehen soll. Insofern ist zwischen der Vorhaben-
trägerin und den Klinken der Stadt Köln gGmbH ebenfalls vereinbart worden, dass die Grund-
dienstbarkeit (Wohnungsbesetzungsrecht) zulasten des Flurstückes 5770 gelöscht und zulasten 
des Flurstückes 5800 neu eingetragen werden soll.

8 
 
 
4.5 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
Das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) wurde vom Rat am 11.02.2014 beschlos-
sen. Der im StEK Wohnen ermittelte Wohnungsgesamtbedarf 2010-2029 in Höhe von rund 
52.000 Wohnungen basiert auf der städtischen Bevölkerungsprognose 2011. In der aktuellen Be-
völkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 2029 von rund 1.161.000 Einwohnern und 
609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf beläuft sich danach aktuell auf 
rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019. Diese Zahlen sind der Be-
schlussvorlage „Umsetzung STEK Wohnen“ – Ratsbeschluss vom 20.12.2016 – zu entnehmen. 
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf soll Wohnraum für unterschiedliche Ziel-
gruppen, hierunter im Rahmen des 3. Bauabschnittes auch 30 % für geförderten Wohnungsbau, 
vorbereitet werden. Im 2. Bauabschnitt wurden bereits 107 Personalwohnungen errichtet, im 3. 
Bauabschnitt sollen insgesamt 126 Wohnungen entwickelt werden, aufgeteilt in 80 Wohneinheiten 
für Studierende sowie 46 Wohneinheiten als Mehrraumwohnungen. Im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan-Entwurf entstehen insgesamt 233 Wohnungen (126 Wohneinheiten innerhalb des 
VEP), welche zur weiteren Deckung des prognostizierten Wohnungsbedarfes beitragen und den 
Zielen des StEK Wohnen entsprechen. 
 
4.6 Kooperatives Baulandmodell 
Das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) wurde in seiner fortgeschriebenen Fassung am 
04.04.2017 vom Rat der Stadt Köln beschlossen und am 10.05.2017 bekanntgemacht. Es gilt als 
Richtlinie zur Förderung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und zur Beteiligung der Plan-
begünstigten an den Folgekosten. Als wesentliches Regelungsinstrument leistet es einen wichti-
gen Beitrag zu den wohnungspolitischen Zielen der Stadt Köln.   
Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes kommt das kooperative Bauland- 
modell Köln (KoopBLM) in der Fassung vom 10.05.2017 zur Anwendung.  
Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
30 % der Geschossfläche für Wohnen nach § 20 Abs. 3 Satz 1 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) in Bauabschnitt 3 (VEP-Entwurf) wird als öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet. 
Dies bedeutet, dass von der derzeit geplanten Geschossfläche für Wohnen innerhalb des 3. Bau-
abschnittes mindestens 2.806 m² als öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet werden. Die 
Planung sieht insgesamt eine Geschossfläche von circa 2.812 m² vor, dies entspricht circa 126 
Wohnungen. Davon werden 80 Studierenden-Wohnungen in Form von Wohngemeinschaften und 
Zwei-Raum- Appartements geplant, wovon circa 42 Wohnungen (30% nach KoopBLM) den Richt-
linien des geförderten Wohnungsbaus unterliegen. 
Studierendenwohnungen 
Aufgrund der günstigen Lage des Plangebietes soll innerhalb des Vorhaben- und Erschließungs-
plan-Entwurfes insbesondere die Herrichtung von studentischen Wohnungen beziehungsweise 
Wohngemeinschaften als geförderter Wohnraum geplant werden. Die Universität zu Köln ist über 
die Stadtbahnlinie 1 oder mit der Stadtbahnlinie 9 in einer Fahrtzeit von 30 Minuten erreichbar. 
Der Campus der Technischen Hochschule Köln-Deutz ist ebenfalls direkt mit der Stadtbahnlinie 1 
in einer Fahrtzeit von ungefähr acht Minuten erreichbar, bis zum Campus Kalk benötigt die Stadt-
bahnlinie 1 circa sieben Minuten. Durch die gute Anbindung beziehungsweise Taktung ist der 
Standort für Studierende sehr gut geeignet. Durch die zweckgebundene Grundrissgestaltung der 
Hauptnutzung des Gebäudes als Studierendenwohngemeinschaften, ist eine Kombination mit 
weiteren Nutzungsformen, etwa als Wohnungen für Senioren, nicht gegeben.

9 
 
 
Soziale Infrastruktur 
Innerhalb des Geltungsbereiches des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes ergibt sich bei 
der geplanten Größenordnung kein Mehrbedarf für eine Kindertageseinrichtung. Darüber hinaus 
wurde bereits durch die Vorhabenträgerin auf freiwilliger Basis im 1. Bauabschnitt eine sechs-
gruppige Kindertageseinrichtung inklusive der erforderlichen circa 520 m² Spiel- und Freiräume 
realisiert.  
Basierend auf der aktuellen, kleinräumigen Einwohnerprognose wird die Zahl der Schulneulinge 
im Stadtteil Merheim in den kommenden Jahren auf maximal bis zu 151 Kinder steigen. Mittel- 
und langfristig kann der erwartete Bedarf, auch unter Einbeziehung der vorliegenden Bauvorha-
ben, nur durch Berücksichtigung des neuen Grundschulstandortes im Bebauungsplanverfahren 
"Ostmerheimer Straße-Schule" gedeckt werden. 
Der Aufstellungsbeschluss erfolgte am 07.04.2022 (Amtsblatt vom 17.08.2022) mit dem Ziel, die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau einer dreizügigen Grundschule mit Sporthalle, 
einer viergruppigen Kindertageseinrichtung und gegebenenfalls einer Jugendeinrichtung zu schaf-
fen. Die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in 
der Zeit vom 25.08.2022 bis 09.09.2022 statt. 
Öffentliche Grünflächen 
Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes werden circa 9.353 m² Geschossflä-
che (Wohnen) gemäß § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO neu entwickelt. Unter Berücksichtigung des 
Berechnungsansatzes des kooperativen Baulandmodells Köln (KoopBLM) errechnet sich ein  
Flächenbedarf von circa 2.390 m² für die Planung und Herstellung einer öffentlichen Grünfläche 
innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes. Der ermittelte Flächenbedarf liegt je-
doch unter dem Schwellenwert von 5.000 m² nach KoopBLM, sodass hier bei der geringen 
Grundstücksgröße und der geplanten Grundfläche keine öffentliche Grünfläche eingeplant, son-
dern der gesamte Flächenbedarf abgelöst werden soll. Die Ablöse im Segment öffentliche Grün-
fläche soll entsprechend des Grundsatzbeschlusses des Stadtentwicklungsausschusses vom 
09.09.2021 (Vorlage Nummer 0991/2021) dem Um- und Ausbau des Inneren beziehungsweise 
Äußeren Grüngürtels sowie deren verbindende Grünzüge, vertraglich zugeordnet werden. 
Öffentliche Spielplätze 
Für die geplante circa 9.353 m² Geschossfläche (Wohnen) gemäß § 20 Abs. 3 S. 1 BauNVO er-
rechnet sich ein Flächenbedarf von circa 478 m² für eine öffentliche Spielplatzfläche innerhalb des 
Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes. Der ermittelte Flächenbedarf liegt unter dem 
Schwellenwert von 500 m² nach KoopBLM, sodass hier keine öffentliche Spielplatzfläche geplant, 
sondern der gesamte Flächenbedarf abgelöst werden soll. Der Ablösebetrag im Segment öffentli-
che Spielplatzfläche soll der Umgestaltung des öffentlichen Spielplatzes "Warendorfer Straße 
/Detmolder Straße" vertraglich zugeordnet werden. 
Qualifizierungsverfahren 
Ist der maßgebliche Schwellenwert eines Vorhabens mit größer 6.750 m² Geschossfläche Woh-
nen beziehungsweise mehr als 75 Wohneinheiten erreicht, ist ein Qualifizierungsverfahren nach 
den Richtlinien des KoopBLM durchzuführen.  
Für das Plangebiet wurde dem Gestaltungsbeirat der Stadt Köln in seiner Sitzung am 29.06.2021 
ein städtebauliches Konzept mit verschiedenen Varianten vorgestellt. Durch die Entscheidung für 
den hier vorliegenden städtebaulichen Entwurf im Rahmen der Gestaltungsbeiratssitzung wurde 
den Auflagen des KoopBLM gefolgt. 
Anwendungszustimmung 
Die Vorhabenträgerin hat die Anwendungszustimmung zum Kooperativen Baulandmodell am 
20.10.2021 unterzeichnet.

10 
 
 
4.7 Private Kleinkinderspielflächen 
Die Satzung zur Planung von privaten Kleinkinderspielflächen wurde vom Rat der Stadt Köln am 
20.05.1999 beschlossen. Für den bereits realisierten 2. Bauabschnitt wurde eine Kleinkinderspiel-
fläche mit der Größe von 328 m² erforderlich. Diese wird zusammen mit der für den geplanten 
Bauabschnitt 3 erforderlichen Fläche in einer Gesamtgröße von rund 982 m² innerhalb des Vorha-
ben- und Erschließungsplan-Entwurfes berücksichtigt. Der Nachweis erfolgt im Rahmen des Bau-
genehmigungsverfahrens. 
 
5 Städtebauliches Konzept 
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wurde die städte-
bauliche Entwicklung für den Gesamtgrundstücksbereich an der Ostmerheimer Straße in einer  
integrierten Planung über insgesamt drei Bauabschnitte zusammenführt. Ziel der Planung ist die 
Realisierung beziehungsweise die Sicherung (Ausweisung) der zukünftig vorwiegend als Wohn-
nutzung genutzten Flächen sowie der bereits realisierten sechs-gruppigen Kindertageseinrich-
tung. 
In einem 1. Bauabschnitt wurde eine sechs-gruppige Kindertageseinrichtung in einer eingeschos-
sigen Bauweise zuzüglich Staffelgeschoss errichtet. Zur westlichen gelegene Ostmerheimer 
Straße ist eine großzügige Sandspielfläche vorhanden. Das gesamte Grundstück der Kinderta-
geseinrichtung soll einen Sichtschutz in Form einer 2,0 m hohen Hecke aus Sicherheitsgründen 
erhalten. Zukünftig soll westlich der Kindertageseinrichtung im Bereich der westlichen Ostmer 
heimer Straße eine Querungshilfe zur westlich angrenzenden Wohnbebauung angelegt werden.  
Die Planung und Ausführung der Anlage ist mit der zuständigen Fachdienststelle der Stadt Köln  
(Amt für Verkehrsmanagement) vorabgestimmt. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich im Durch-
führungsvertrag zur Planung und Herstellung der benannten Maßnahme. Die Querungshilfe  
steigert in diesem Bereich unter anderem die Verkehrssicherheit für die Nutzer der Kindertages-
einrichtung sowie für die Bewohnerinnen und Bewohner der bestehenden sowie neu geplanten 
Wohnbebauung. 
Entlang der östlichen Ostmerheimer Straße wurde als 2. Bauabschnitt der Ersatzbau für das  
abzureißende Personalgebäude, im Anschluss an die Kindertageeinrichtung, errichtet. Die Ge-
bäudestruktur weist insgesamt fünf Vollgeschosse zuzüglich eines Nicht-Vollgeschosses auf. 
Nach Niederlegung des Bestandsgebäudes soll eine direkt angrenzende städtebauliche Fort- 
führung der bereits realisierten Strukturen erfolgen. Die städtebauliche Kubatur und Höhensitua-
tion des 2. Bauabschnittes (fünf Vollgeschosse zuzüglich Nicht-Vollgeschoss) wird durch die  
Ausbildung von insgesamt sechs Vollgeschossen aufgenommen und nach Norden hin straßen-
begleitend weitergeführt werden. Der sechsgeschossige Anbau nimmt hierbei die Höhe und Tiefe 
der bereits bestehenden Bebauung auf. Darüber hinaus springt das oberste Geschoss parallel 
zum bestehenden 2. Bauabschnitt zurück und führt das straßenseitige Erscheinungsbild einheit-
lich entlang der östlichen Ostmerheimer Straße fort.  
Am nördlichsten Punkt, in der Nähe zur Olpener Straße, soll durch die Realisierung einer sieben-
geschossigen Bebauung zuzüglich Nicht-Vollgeschoss eine qualitätsvolle Einzelbetonung bezie-
hungsweise Adressbildung im Bereich der westlichen, der nördlichen und der östlichen Ostmehr-
heimer Straße geschaffen werden. Hier betonen besonders die großzügigen verglasten Balkone 
die sogenannte Kopfseite des Gebäudes. 
Zur westlichen Ostmerheimer Straße entsteht zwischen den bestehenden Gebäuden und den 
neuen Wohngebäuden eine Hofsituation, die als Grün- und Kleinkinderspielbereich vorgesehen 
wird. Ein Bereich von circa 980 m² wird dabei als Kleinkinderspielfläche entwickelt werden. Hier 
wird durch die Ausbildung von circa 220 m² Sandspielfläche sowie 30 m² Sandfläche für die 
Kleinstkinder und der Modellierung einer Hügellandschaft (über der Gemeinschaftstiefgaragen-
Einhausung) eine qualitätsvolle und moderne Freiflächengestaltung geplant.

11 
 
 
Darüber hinaus soll eine Dachbegrünung sowie in Teilbereichen eine Fassadenbegrünung zur 
weiteren Begrünung beitragen. Ebenfalls Bestandteil der Planung ist die Installation von Photo-
voltaikanlagen oberhalb der geplanten Dachbegrünung. Die Wohnungen im Erdgeschoss sollen 
über private Grünflächen (Vorgärten) verfügen und durch entsprechende Heckenpflanzungen 
(Einfriedungen) vom öffentlichen Bereich getrennt werden.  
Durch die städtebauliche Neuordnung des Plangebietes kommt es zu einer umfangreichen An-
passung der Erschließungsplanung. Der ruhende Verkehr (Personenkraftwagen (Pkw), Motor- 
räder und Fahrräder) soll vorwiegend in einer sogenannten Gemeinschaftstiefgarage unterge-
bracht werden, um die bereits benannte qualitätsvolle Freiflächengestaltung zu sichern. Die ent-
sprechende Zu- und Abfahrt zur vorhandenen Tiefgarage des 2. Bauabschnittes erfolgt unver- 
ändert über die westlich verlaufende Ostmerheimer Straße. In Verbindung mit dem 3. Bauab-
schnitt wird die bestehende Zufahrtssituation dahingehend verändert, dass aufgrund der erwarte-
ten Mehrverkehre, die Zufahrt sowie die vorhandene Tiefgarage erweitert wird. Zukünftig wird  
der ruhende Verkehr in eine Gemeinschaftstiefgarage (im vorhabenbezogenen Bebauungsplan- 
Entwurf als GTGA bezeichnet) erfolgen sowie in Form einer Gemeinschaftstiefgaragen-Einhau-
sung eine entsprechende Begrünung für die Kleinkinderspielfläche in diesem Bereich erhalten. 
Nur im Bereich der westlichen Ostmerheimer Straße sind oberirdische Stellplätze für den motori-
sierten Individualverkehr (MIV) vorgesehen. Hier sollen im Süden die bereits vorhandenen ober-
irdischen Stellplätze für die Kindertageseinrichtung weiterhin als sogenannte Senkrechtparker 
(Aufstellwinkel 90° zur Fahrbahn) teilweise planungsrechtlich gesichert werden. Durch die Um- 
planung der Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt entfallen im Vergleich zum Bestand für 
die Kindertageseinrichtung zwei Stellplätze. Ersatz für diese beiden Stellplätze kann in der Ge-
meinschafts-tiefgarage (Bereich Bauabschnitt 3) nachgewiesen werden.  
Im Norden sollen zusätzlich 3 Stellplätze für Car-Sharing-Nutzer hergestellt werden. Die Ve- 
rortung der Car-Sharing Stellplätze erfolgt aufgrund der geringen Verkehrsbelastung entlang der 
westlich gelegenen Ostmerheimer Straße, die zudem in einer Wendeanlage endet und somit  
keinen Durchgangsverkehr aufweist. Durch die Anordnung von lediglich 3 Stellplätze in Längs-
aufstellung parallel zur Straße, wird der Verkehrsfluss in diesem Bereich nicht gestört. Darüber 
hinaus sind die Stellplätze in diesem Bereich gut einsehbar. 
Die erforderlichen oberirdischen Stellplätze für Fahrräder sind an der Ostseite der siebengeschos-
sigen Bebauung im Vorgartenbereich angeordnet sowie im Innenhof nördlich der Grün- und Klein-
kinderspielfläche untergebracht.  
Da auch von der straßenabgewandten Seite die Wohnungen in den Gebäuden aus brandschutz-
technischer Sicht erreichbar sein müssen, soll der Innenhof von Seiten der nördlichen Ostmerhei-
mer Straße nur für Rettungsfahrzeuge befahrbar werden. Die geplante Durchfahrt (lichte Höhe 
von 4,5 Meter und Mindestbreite von 4,0 Meter) grenzt direkt an den bestehenden 2. Bauab-
schnitt. Im Innenhof werden die entsprechenden Aufstell- und Bewegungsflächen berücksichtigt. 
Die Ausbildung der benannten Durchfahrt steht allerdings im Konflikt mit der bestehenden Bus-
haltestelle in der nördlichen Ostmerheimer Straße. Die Verlegung der Bushaltestelle der Linien 
157 und 158 soll im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens im Rahmen der Erschließungsrege-
lung erfolgen und die Bushaltestelle südlich des bestehenden Standortes neu errichtet werden. 
Die Planung und Herstellung des Straßenausbaus sowie die Übernahme der Kosten erfolgt durch 
die Vorhabenträgerin und in Zusammenarbeit mit den Fachdienststellen. Eine entsprechende zeit-
liche Regelung der Ausbaumaßnahme wird im Durchführungsvertrag aufgenommen. 
Nördlich des 3. Bauabschnittes kommt es zum Verlust eines bestehenden Erschließungsweges, 
der zum jetzigen Zeitpunkt über das Grundstück der Vorhabenträgerin verläuft. Im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens soll innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche eine neue Wegeverbin-
dung zwischen der westlichen und der nördlichen Ostmerheimer Straße errichtet werden.

12 
 
 
6 Begründung der Planinhalte 
6.1 Art der baulichen Nutzung 
Vor dem Hintergrund eines großen Wohnraumbedarfs in Köln und als Ergänzung der bestehen-
den angrenzenden Wohnbebauung soll für das Plangebiet als Art der baulichen Nutzung ein  
"Allgemeines Wohngebiet" (WA) festgesetzt werden. Durch die Umstrukturierung des bisher offen 
gestalteten Gebäudekomplexes der Krankenhausnutzung in eine straßenbegleitende Bebauung 
orientiert sich die geplante Nutzung an den vorhandenen Strukturen und Nutzungen der Umge-
bungsbebauung.  
Alle gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen, wie Wohngebäude, die der Versorgung 
des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Hand-
werksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche  
Zwecke sind auch im Plangebiet zulässig. Diese Nutzungen entsprechen dem Planungsziel und 
stehen in einem engen nutzungsspezifischen Zusammenhang mit der vorwiegend geplanten 
Wohnnutzung.  
Durch die zusätzliche Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 3a Satz 
1 BauGB sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren 
Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. 
Die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungswesens, 
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und 
Tankstellen werden gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO im Bebauungsplan-Entwurf ausgeschlos-
sen. Zum einen wird das Plangebiet vor allem zu Wohnzwecken entwickelt, zum anderen sind die 
benannten Nutzungen sehr flächenintensiv (Gartenbaubetriebe und Verwaltungsanlagen) oder 
aufgrund ihres Emissionspotentials nicht verträglich mit der Wohnnutzung (Tankstelle und Hotels). 
Zur planungsrechtlichen Sicherung und Verortung der bereits realisierten sechs-gruppigen Kinder-
tageseinrichtung wird gemäß § 1 Abs. 8 BauNVO in Verbindung mit § 1 Abs. 7 Nr. 1 BauNVO 
festgesetzt, dass in der mit einem Vollgeschoss festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche, 
ausschließlich die Nutzung einer Anlage für soziale Zwecke mit der Zweckbestimmung Kinderta-
geseinrichtung gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO zulässig ist. Die Kindertageseinrichtung deckt  
sowohl den Bedarf der zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner sowie den aus der Umgebung. 
Da eine überwiegende Nutzung durch die Angestellten des benachbarten Krankenhauses vorbe-
halten bleibt, ist die Sicherung des Standortes ebenso erforderlich. 
Das gesamte Plangebiet weist durch die Nähe zum Klinikum Merheim, besonders für das  
V-geschossige bestehende Personalwohnhaus, eine hervorragende fußläufige Anbindung auf. 
Dies wurde sowohl im aktuellen Verkehrsgutachten berücksichtigt und bei der Größe der Gemein-
schaftstiefgarage mit reduzierten Stellplatznachweises eingeplant 
Im Hinblick auf die zukünftige Nutzung der Wohnungen für das Klinikpersonal nach Ablauf der 
eingetragenen Grunddienstbarkeit, wurde eine Bindung der Wohnnutzung innerhalb der  
V-geschossigen Grundstücksfläche im WA durch eine textliche Festsetzung geregelt. 
Darum wird zur Sicherung des bestehenden Wohngebäudes für das Klinikpersonal des an- 
grenzenden Klinikum Merheim gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB im allgemeinen Wohngebiet (WA) 
innerhalb der V-geschossig festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche nur Wohngebäude für 
Mitarbeitende der Kliniken der Stadt Köln gGmbH als zulässig festgesetzt. 
In Verbindung mit § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauGB soll diese einschränkende 
Nutzungsfestsetzung gemäß der eingetragenen Grunddienstbarkeit bis zum 31.12.2037 befristet 
sein und wirkt soweit, wie die im Grundbuch Gemarkung Langenbrück, Flur 71, Flurstück 5800 
eingetragene Grunddienstbarkeit zugunsten der Kliniken der Stadt Köln gGmbH – und deren 
Rechtsnachfolger – (Wohnungsbesetzungsrecht) greift. Mit dieser bedingten Festsetzung soll zum 
einen dem Umstand Rechnung getragen, dass das zwischen der Vorhabenträgerin und den 
Kliniken der Stadt Köln gGmbH vereinbarte und dinglich zugesicherte Wohnungsbesetzungsrecht

13 
 
 
gesichert und zum anderen soll sich die einschränkende Nutzungsfestsetzung am tatsächlichen 
Bedarf an Personalwohnungen orientieren., 
Um die Verortung sowie die Ausführung von Wohnungen gemäß der Wohnraumförderung zu  
sichern, wird festgesetzt, dass innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes min-
destens 30 % der Geschossfläche nach § 20 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO als Wohnnutzung zu errichten 
sind, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnte. Die Sicherung 
des benannten Anteils wird ebenfalls im Durchführungsvertrag geregelt. 
6.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschoss- 
flächenzahl (GFZ), die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse sowie die Höhe der baulichen 
Anlagen mit einem Höchstmaß bestimmt.  
6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) 
Die Ausnutzung der Planung (GRZ und GFZ) orientiert sich am städtebaulichen Konzept  aus den 
Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB. Unter Berücksichtigung einer gesamt-
heitlichen Entwicklung (Bauabschnitt 1 bis 3) , wird das vorliegende Plangebiet zu rund 47 % mit 
den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf festgesetzten Gebäudekörpern überbaut. 
Um jedoch die bereits realisierten Bauabschnitte sowie eine hiermit einhergehende Grundstücks-
teilung zu berücksichtigen, wird abweichend von der gesamtheitlich ermittelten Überbauung (rund 
47 %), eine höhere Grundflächenzahl festgesetzt. Bei Einzelbetrachtung der jeweiligen Grund- 
stücke für die entsprechenden Bauabschnitte wird die vorliegende GRZ für das Plangebiet mit 0,6 
festgesetzt. Diese festgelegte Obergrenze berücksichtigt die Ausnutzung der jeweiligen Bauab-
schnitte in Bezug auf die geplanten Gebäudekörper sowie der baulichen Anlagen oberhalb der  
Geländefläche.  
Zusätzlich zu den Baukörpern werden weitere Flächen durch unterirdische Garagen mit ihren Zu-
fahrten, Be- und Entlüftungsanlagen, Wege, Aufstellflächen der Feuerwehr und sonstige Neben-
anlagen baulich in Anspruch genommen beziehungsweise versiegelt. Hierdurch werden bis zu 
rund 90 % des Baugebietes für den geplanten beziehungsweise die bereits realisierten Baukörper 
inklusive der zuvor genannten Nebenanlagen in Anspruch genommen. Aufgrund dessen wird  
gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige Grundfläche durch die Grund-
fläche von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des 
§ 14 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden darf. 
Der für allgemeine Wohngebiete vorgegebene Orientierungswert der GRZ liegt gemäß 
§ 17 BauNVO bei einem Wert von 0,4 beziehungsweise 0,8 (höchste Überschreitung) und wird 
vor dem Hintergrund des städtebaulichen Ziels, in integrierter Lage durch Flächenkonversion und 
Nachverdichtung zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, erhöht. 
Die GFZ für das allgemeine Wohngebiet wird mit 3,2 festgesetzt und berücksichtigt, parallel zur 
Festsetzung der GRZ, die maximale Ausnutzung (Bauabschnitt 3) einzelner Bauabschnitte. Insge-
samt wird die Geschossflächenzahl über das gesamte Plangebiet des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan-Entwurfes bei maximal 2,2 liegen. Der Orientierungswert für Allgemeine Wohnge-
biete gemäß § 17 BauGB von 1,2 wird zugunsten der Nachverdichtung für zusätzlichen Wohn-
raum somit überschritten.  
Überschreitung der GRZ- und GFZ- Orientierungswerte nach § 17 BauNVO 
Um die städtebauliche Planung der innerstädtischen Nachverdichtung umsetzen zu können,  
werden die durch § 17 BauNVO vorgegebenen Orientierungswerte für die Bestimmung des  
Maßes der baulichen Nutzung sowohl durch die festgesetzte GRZ als auch die GFZ überschritten.

14 
 
 
Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung orientieren sich an einer wohngebietstypi-
schen städtebaulichen Dichte. Die gegenüber den Orientierungswerten des § 17 BauNVO für  
„Allgemeine Wohngebiete“ erhöhte Grundflächen- und Geschossflächenzahl entspricht dem städ-
tebaulichen Ziel einer Nachverdichtung. Die vorhandene, sehr gute Erschließung und Infrastruk-
turausstattung des Standorts innerhalb des Stadtteils Merheim sprechen für eine intensivere  
städtebauliche Nutzung. Mit der städtebaulichen Maßgabe, der Innenentwicklung gegenüber einer 
Außenentwicklung den Vorrang zu geben, wird dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und  
Boden sparsam und schonend umzugehen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruch-
nahme von Flächen für bauliche Nutzungen beizutragen. 
Die Überschreitungen werden teilweise durch den Umstand abgemildert, dass das Gebiet durch 
die Überplanung der bisherigen Nutzung für das Krankenhaus Merheim aufgewertet und geordnet 
wird. Zum Ausgleich der zuvor beschriebenen Überschreitungen werden im Plangebiet qualitativ 
hochwertige Grünflächen vorgesehen. In einem Freianlagenkonzept vom Büro KRAFT.RAUM. 
Stand März 2023, werden entsprechende Maßnahmen und Inhalte zur Begrünung beschrieben 
und in Form von Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf gesichert. 
 
Folgende Maßnahmen sollen getroffen werden, um die im Vergleich zur Bestandssituation er-
höhte bauliche Dichte sowie die Überschreitungen der GRZ- und GFZ-Orientierungswerte zu  
mildern: 
− Die obersten Dachflächen der Gebäude werden extensiv begrünt, was zur Reduzierung der 
Ableitmenge des Niederschlagswassers beiträgt und sich positiv auf das Kleinklima aus-
wirkt. Oberhalb der Dachbegrünung sind, mit Ausnahme auf den Dächern der Kindertages-
einrichtung, Photovoltaikelemente vorgesehen, so dass diese in Zukunft einen Beitrag zur 
nachhaltigen Energiegewinnung im Quartier leisten können. 
 
− Der motorisierte Individualverkehr soll – bis auf die der Kindertageseinrichtung zugeordne-
ten Stellplätze sowie die vorgesehenen Car-Sharing Stellplätze – ausschließlich unterirdisch 
untergebracht werden. Die Gemeinschaftstiefgarage wird großflächig in einer Qualität  
begrünt, die die Pflanzung von Bäumen und Sträuchern ermöglicht. 
 
− Für Teilbereiche des Plangebietes wird eine Fassadenbegrünung berücksichtigt. Diese trägt 
als grünplanerische Maßnahme ebenfalls zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation 
innerhalb des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes und dar-
über hinaus bei. 
 
− Gliederung der Freiräume durch Heckenstrukturen sowie Pflanzungen aus Gräsern, Stau-
den und Sträuchern, so dass private Räume klar von den öffentlich zugänglichen Bereichen 
getrennt werden. Den Erdgeschosswohnungen werden somit private, durch Hecken ge-
fasste Gartenflächen zugeordnet. 
 
− Die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen gewährleistet eine ausrei-
chende Besonnung beziehungsweise Belichtung der Wohnbereiche und stellt die gesunden 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse innerhalb des Quartieres sicher. 
 
− Der geplante begrünte Innenhof (Kleinkinderspielfläche) soll gärtnerisch gestaltet werden. 
Dieser gemeinschaftlich nutzbare Bereich wird mit Baumpflanzungen begrünt. Die vor 
Sonne und Wind schützenden Gehölze leisten somit einen Beitrag zur Sicherung der Auf-
enthaltsqualität dieses Bereiches an heißen Sommertagen. 
Durch die benannten Maßnahmen werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- 
und Arbeitsverhältnisse gewahrt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt können vermieden 
werden.

15 
 
 
6.2.2 Zahl der Vollgeschosse 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf sieht eine differenzierte Ausgestaltung der  
Geschossigkeit vor.  
Die bereits realisierte sechs-gruppige Kindertageseinrichtung orientiert sich an der Wohnbebau-
ung entlang der westlichen Ostmerheimer Straße 263 bis 265 (Bebauungsplan Nummer 73459/02 
setzt hier II-Geschosse mit FD fest) und wird daher durch die Aufnahme von maximal einem Voll-
geschoss gesichert. Der nordöstlich angrenzende Ersatzbau für die Personalwohnungen orientiert 
sich – mit maximal fünf Vollgeschossen - an dem südlich gelegenen Krankenhaus und bildet  
einen homogenen Übergang zur Bebauung entlang der östlichen Ostmerheimer Straße.  
Der hieran anschließende nördlich gelegene Bauabschnitt 3 nimmt die Höhenentwicklung des  
Ersatzbaus für die Personalwohnungen auf. Hierdurch wird eine stimmige Fortführung des städte-
baulichen Konzeptes erreicht. Der direkt angrenzende Teilbereich wird jedoch abweichend zum 
Ersatzwohnhaus mit maximal sechs Vollgeschossen festgesetzt. Dies wird durch eine gemein-
schaftliche Geschossberechnung sowie eine Verknüpfung der Grundrisse mit der siebengeschos-
sigen Bebauung begründet. Optisch orientiert sich der Neubau, trotz der Festsetzung von bis zu 
sechs Vollgeschossen, an der bestehenden Bebauung des Personalwohnhauses. Das oberste 
Vollgeschoss nimmt den Rücksprung des direkt angrenzenden Staffelgeschosses aus Bauab-
schnitt 2 auf und führt diesen straßenbegleitend fort, so dass eine einheitliche städtebauliche  
Gestaltung in diesem Bereich gegeben ist.  
Damit der nördlichste Teilbereich des 3. Bauabschnittes eine städtebauliche Adressbildung inner-
halb des Gebäudeensembles einnimmt, werden für diesen Bereich bis zu sieben Vollgeschosse 
planungsrechtlich gesichert. 
Die Zahl der Vollgeschosse sichert die Realisierung der im Rahmen der Qualifizierung gefunde-
nen und als verträglich aufgezeigten Geschossfläche und städtebaulichen Planung. 
Vollgeschosse sind gemäß Bauordnung NRW oberirdische Geschosse, die eine lichte Höhe von 
mindestens 2,3 Meter über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschos-
ses aufweisen. Darüber hinaus ist in Teilbereichen ein weiteres Nicht-Vollgeschoss als sogenann-
tes Staffelgeschoss geplant, dass nicht zu allen Seiten gestaffelt wird (unecht) und die genannten 
Anforderungen an ein Vollgeschoss nicht erfüllt. 
6.2.3 Höhe baulicher Anlagen 
Ergänzend zu der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse wird die Höhe der baulichen Anlagen 
auch über Gebäudehöhen mit einem Höchstmaß geregelt. Hierdurch wird die Ausbildung von 
Nicht-Vollgeschossen beziehungsweise Staffelgeschossen innerhalb des Plangebietes ermöglicht 
sowie eine darüber hinaus gehende Höhenentwicklung der baulichen Anlagen limitiert. Für die 
festgesetzten Gebäudehöhen (GH) wird als oberer Bezugspunkt die Oberkante der jeweiligen 
baulichen Anlage (zum Beispiel Attika), dessen Maß als absolute Höhen über Normalhöhennull 
(NHN) festgesetzt wird, bestimmt. Die festgesetzten Gebäudehöhen berücksichtigen bereits die 
geplanten Staffelgeschosse (Nicht-Vollgeschosse). 
Kindertageseinrichtung und Wohngebäude 
Für die I-geschossige Kindertageseinrichtung wird eine maximale Gebäudehöhe von 57,7 Meter 
(inklusive Staffelgeschoss) über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa 7,0 Meter 
über dem natürlichen Gelände (ungefähr 50,6 Meter ü NHN). 
Für die im Osten gelegene fünfgeschossige Riegelbebauung des Personalwohnhauses (Bauab-
schnitt 2) wird eine Gebäudehöhe von maximal 68,3 Meter (inklusive Staffelgeschoss) über NHN 
festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa 18,0 Meter über dem Gelände. 
Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen für beide Gebäude (Kindertageseinrichtung und 
Personalwohnhaus) entsprechen den gültigen Baugenehmigungen und bilden den Bestand ab.

16 
 
 
Die an den 2. Bauabschnitt angrenzende VI-geschossige Riegelbebauung wird mit einer Gebäu-
dehöhe von maximal 69,0 Meter über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa  
18,5 Meter über dem Gelände. Hierdurch wird die bestehende Höhensituation des direkt angren-
zenden Personalwohnhauses im Wesentlichen aufgenommen und im weiteren Verlauf entlang  
der nördlichen Ostmerheimer Straßen bis zu VII-Geschossen weiterentwickelt. Die leicht abwei-
chende Maximalhöhe in Bezug auf den direkt angrenzenden Bauabschnitt ist durch eine Erhö-
hung des vorhandenen Geländeniveaus in diesem Bereich begründet. Um auf die örtlichen Gege-
benheiten architektonisch reagieren zu können, wird eine Erhöhung um insgesamt 0,7 Meter  
ermöglicht. 
Für die VII-geschossige Bebauung im Norden wird eine Gebäudehöhe von maximal 75,0 Meter 
(inklusive Staffelgeschoss) über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa 23,5 Meter 
über dem Gelände. Die Kombination von sieben Vollgeschossen und einer maximalen Gebäude-
höhe von 75,0 Meter ü. NHN ermöglicht eine Betonung des Gebäudekomplexes im nördlichen 
 Bereich des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes. Dabei ermöglicht 
die gewählte Gebäudehöhe neben der Realisierung der sieben Vollgeschosse auch noch die Aus-
bildung eines Staffelgeschosses. 
Durch Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in Kombination mit einer maximalen 
Gebäudehöhe wird die entwickelte Adressbildung im Kreuzungsbereich der Ostmerheimer Straße 
sowie im restlichen Plangebiet planungsrechtlich gesichert. 
Einhausung-Gemeinschaftstiefgarage 
Um den Zufahrtsbereich zur Gemeinschaftstiefgarage abzubilden, wurden Baugrenzen in Kombi-
nation mit einer maximalen Gebäudehöhe festgesetzt. Die Einhausung wird durch die Pflanzung 
von Rasenflächen, Sträuchern und Hecken in die Gestaltung des qualitativ hochwertigen Außen-
bereiches (Kleinkinderspielfläche) integriert, sodass diese von Anwohnenden und Gästen der ge-
planten Wohnnutzung begehbar sein wird. Hierdurch wird ein stimmiges Gesamtbild einer durch-
gehenden privaten Grünfläche des Innenhofes geschaffen. Zur Ostmerheimer Straße im Westen 
hin werden aufgrund der baulichen Höhe entsprechende Absturzsicherungen zum Schutz der  
Nutzerinnen und Nutzer erforderlich. 
Für diese Planung wird eine Höhe von maximal 54,0 Meter ü. NHN vorgesehen, dies entspricht 
einer Höhe von bis zu circa 3,4 Meter über dem Gelände des Innenhofes und zur westlichen Ost-
merheimer Straße. Die geplante Einhausung reduziert sich in der Höhe zum Innenhof hin und 
gleicht sich dem Geländeniveau an. 
Dachaufbauten 
Die festgesetzten Gebäudehöhen dürfen durch untergeordnete Bauteile oder bauliche Anlagen, 
wie zum Beispiel Antennen, Aufzugsüberfahrten, Kamine, Lüftungseinrichtungen, Oberlichter und 
Absturzsicherungen, überschritten werden. Technische Aufbauten sind im Rahmen der Hochbau-
planung notwendig und sollen daher auch oberhalb der maximal festgesetzten Gebäudehöhe zu-
lässig sein. Um jedoch die gestalterische Qualität sowie das straßenseitige Erscheinungsbild des 
städtebaulichen Entwurfs nicht zu stören, wird eine maximale Höhe von 2,0 Meter festgesetzt. Für 
notwendige Absturzsicherungen und Geländer auf den Dächern darf eine Überschreitung der 
Höhe jedoch nur 1,2 Meter betragen sowie 1,5 Meter für solarenergetische Anlagen. 
Die maximale Gebäudehöhe der mit VII-Vollgeschossen gekennzeichneten überbaubaren Grund-
stücksfläche kann durch Antennen und Mobilfunkmasten bis zu maximal 7,0 Meter in der Höhe 
überschritten werden. In diesem Bereich ist die Errichtung eines Mobilfunkmastes geplant, der 
aus der Nutzung auf dem ehemaligen Bestandgebäude für Personalwohnungen nach dem Ab-
bruch auf den Neubau übernommen werden soll. Um die Zulässigkeit dieser Anlage zu sichern, 
wird eine abweichende Höhenüberschreitung oberhalb der mit sieben Vollgeschossen festgesetz-
ten überbaubaren Grundstücksfläche aufgenommen.

17 
 
 
Der Flächenanteil der Überschreitung je Dachfläche darf insgesamt 30 % nicht übersteigen. Die 
Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenkante zu-
rücktreten. Der geplante Mobilfunkmast muss mindestens 5,0 Meter von der zur Straßenseite  
orientierten Gebäudeaußenkante zurücktreten. Technische Aufbauten sind nicht zu vermeiden 
und für moderne Gebäude notwendig, allerdings sollen diese Anlagen städtebaulich nicht oder  
nur wenig in Erscheinung treten und daher proportional zur Größe von der Außenfassade zurück-
treten. Ausgenommen vom Maß des Zurücktretens sind Absturzsicherungen. 
Um die Ausbildung von solarenergetischen Anlagen innerhalb des Plangebietes zu unterstützen, 
werden die benannten Anlagen von der maximalen Überschreitung von 30 % je Dachfläche aus-
genommen.  
6.2.4 Höhenlage 
Als geplante Geländehöhe wird entsprechend der geplanten Oberkante Fertigfußboden Erd- 
geschoss (OKFF EG) für den Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfs 
eine Höhenlage von 50,6 Meter ü. NHN festgesetzt. Die geplante Geländehöhe definiert den  
unteren Bezugspunkt für die Bemessung der Wandhöhe (§ 2 Abs. 4 Bauordnung NRW) sowie  
der Gebäudeklasse (§ 2 Abs. 3 Bauordnung NRW). 
Die natürliche Geländehöhe liegt in Teilen 0,7 Meter über dem Straßenniveau entlang der nördlich 
verlaufenden Ostmerheimer Straße. Dadurch wird die Höhenlage des Erdgeschoss- beziehungs-
weise Eingangsniveaus im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes  
angehoben. Der barrierefreie Zugang zum Gebäude von Seiten der nördlichen Ostmerheimer 
Straße aus, wird durch entsprechende Rampenanlagen in den Eingangsbereichen sichergestellt. 
Die erforderliche Höhenanpassung der Rampenanlage zur Straße wird durch straßenbegleitende 
Stützmauern (an der höchsten Stelle maximal 0,7 Meter) gesichert. Die Ausbildung eines angeho-
benen Erdgeschoss- beziehungsweise Eingangsniveaus unterstützt zusätzlich eine gestalterische 
Differenzierung zwischen privaten und öffentlichen Räumen und stellt eine gewisse Privatheit der 
Außenwohnbereiche (Vorgärten) gegenüber der Erschließung sicher.  
Der Innenhof mit der geplanten Kleinkinderspielfläche, die auf dem intensiv begrünten Gemein-
schaftstiefgaragendach vorgesehen ist, soll qualitativ gestaltet werden. Dazu soll für die geplanten 
Baumpflanzungen oberhalb der begrünten Tiefgaragendecke die Erhöhung der Substratschicht 
auf insgesamt 120 cm festgesetzt werden. Die notwendige Anpassung des Geländeniveaus im 
Bereich der Baumpflanzungen dient als Leitfaden für die Gestaltung des Kleinkinderspielplatzes. 
Durch die geplante Modellierung des Geländes beziehungsweise die unterschiedliche Höhenent-
wicklung in Teilbereichen wird ein attraktiver Erlebnisraum für Kinder sowie Bewohnerinnen und 
Bewohner der Wohnbebauung geschaffen. Ziel ist es, neben den geplanten Baumpflanzungen im 
Innenhof auch die im Westen entlang der Ostmerheimer Straße gelegene Gemeinschaftstiefga-
ragen-Einhausung in das Freianlagenkonzept zu integrieren. Daher ist für diesen Bereich eine  
abweichende Höhenentwicklung erforderlich. Um die Einhausung in den Freibereich zu integrie-
ren, sind Aufschüttungen von bis zu maximal 3,4 Meter zulässig. Dies entspricht der geplanten 
Höhe der Gemeinschaftstiefgaragen -Einhausung an der höchsten Stelle (Oberkante Stützmauer).  
6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 
Entsprechend dem städtebaulichen Entwurf sollen konkrete Festsetzungen zur räumlichen Anord-
nung der Gebäudeteile getroffen werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden somit 
durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. Die festgesetzten Baugrenzen gelten aus-
schließlich für oberirdische bauliche Anlagen.  
Um jedoch eine gewisse Flexibilität im Rahmen der Ausbauplanung zu gewährleisten, wurden die 
überbaubaren Grundstücksflächen mit einem gewissen Spielraum festgesetzt. Hierbei wurden 
auch in Bezug auf die geometrische Eindeutigkeit bis zu 0,50 Meter je Fassadenseite hinzugege-
ben.

18 
 
 
Um einen gestalterischen Spielraum in Bezug auf die Hauptbaukörper zu berücksichtigen sowie 
qualitativ hochwertige wohnungsbezogene Freiräume zum Beispiel in Form von Balkonen oder 
Erkern (verglasten Balkonen vor dem Hintergrund des notwendigen Schutzes von Außenwohnbe-
reichen vor Immissionen) auch außerhalb der festgesetzten Baugrenzen zu ermöglichen, werden 
die folgenden Überschreitungen zugelassen: 
- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 1,5 Meter durch Vordächer für Gebäude-Eingänge. 
- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 2,0 Meter durch auskragende Balkone und Erker. 
- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 7,0 Meter an der Nord- und Südseite der mit 54,0 
Meter ü. NHN festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche durch Böschungsanlagen 
für die Gemeinschaftstiefgaragen -Einhausung. 
- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 3,0 Meter durch Terrassen.  
Insbesondere die Überschreitung der Baugrenzen durch auskragende Balkone und Erker sollen 
aufgrund des städtebaulichen Entwurfes und der aufgrund der geplanten Nutzungsform notwen-
digen Grundrisse in einem hohen Umfang möglich sein. Hintergrund hierfür ist zum einen, dass 
zum im Norden gelegenen Kreisverkehr hin die Erker ein wichtiges architektonisches Element  
bilden. Die geplante Nutzung der Wohnungen als Zweier-Studierenden-Wohngemeinschaften  
erfordert es, dass die Grundrisse so konzipiert werden, dass von jedem Wohnplatz ein eigener 
Zugang zu dem jeweiligen der Wohnung zugehörigen Balkon / Erker besteht. Soweit die Wohnun-
gen der öffentlichen Förderung unterliegen, ist diese Anforderung sogar in den Förderbestimmun-
gen ausdrücklich niedergelegt. Insofern sind sowohl an der zur westlichen wie auch zur nördlichen 
beziehungsweise östlichen Ostmerheimer Straße orientierten Fassade eine Vielzahl von Balkonen 
/ Erkern erforderlich, die einen hohen Anteil an der Fassade ausmachen. Vor dem Hintergrund der 
besonderen Nutzungskonzeption wurde daher auf eine Festsetzung verzichtet, die den Anteil der 
Balkone / Erker bezogen auf die einzelne Fassadenseite beschränkt. 
Um die Nutzung der oberirdischen Freiräume vorwiegend für die Bewohnerinnen und Bewohner 
vorzuhalten sowie eine hiermit einhergehende hochwertige Freiraumgestaltung zu erreichen, wird 
gemäß § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO geregelt, dass Nebenanlagen nur auf den hierfür festgesetzten 
Flächen sowie auf den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig  sind. Ausgenommen hiervon 
sind Abstellplätze für Fahrräder. 
Entsprechend der geplanten Gebäudekonfiguration wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, 
da die gewählte Bauweise weder einer offenen noch einer geschlossenen Bauweise im Sinne des 
§ 22 Abs. 1 bis 3 BauNVO entspricht. Die geplanten Baukörper beziehungsweise Gebäude inner-
halb der durch Baugrenzen umschlossenen Baufelder sind unabhängig von ihrer Länge ohne seit-
lichen Grenzabstand zu errichten . Dies entspricht der im städtebaulichen Entwurf aufgezeigten   
Gebäudekonzeption. Gleichzeitig bleiben die Hauptbaukörper allseitig von den Grenzen des Bau-
grundstücks zurück.  
6.4 Erschließung
 
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Ent-
wurfes für den motorisierten Individualverkehr erfolgt über die westliche Ostmerheimer Straße. 
Hier befindet sich bereits die Gemeinschaftstiefgaragenein- und –ausfahrt für das Gebäude der 
Personalwohnungen (zweiter Bauabschnitt). Für den 3. Bauabschnitt wird diese als zweispurige 
Ein- und Ausfahrt ausgebaut.  
Die das Plangebiet umgebenden öffentlichen Verkehrsflächen (Ostmerheimer Straße) sind bereits 
hergestellt. Im Bereich entlang der nördlichen Ostmerheimer Straße soll zwischen Bauabschnitt 2 
und 3 eine notwendige Feuerwehrdurchfahrt in den Innenhof eingeplant werden, die aus brand-
schutztechnischen Gründen für das Gesamtbauvorhaben erforderlich ist. Zur Sicherung der be-
nannten brandtechnischen Belange wird eine mindestens 4,0 Meter breite Durchfahrt mit einer 
lichten Höhe von mindestens 4,5 Meter Teil der planungsrechtlichen Regelungen. Die Durchfahrt

19 
 
 
wird mit einem durch die Feuerwehr zu öffnenden Tor von der öffentlichen Verkehrsfläche abge-
trennt. Hierdurch wird zugleich ein Schutz für die im Innenhof liegende Kleinkinderspielfläche  
geschaffen. Anwohnerinnen und Anwohner können durch eine Tür innerhalb der Toranlage in  
den Innenhof gelangen. 
Die vor dem Bereich der Durchfahrt befindliche Bushaltestelle der Linien 157 und 158 auf der 
nördlichen Ostmerheimer Straße soll im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens Richtung Süden 
verlegt werden. Die Planung für den Ausbau liegt bereits vor und die Herstellung erfolgt auf  
Kosten der Vorhabenträgerin. Weitere Abstimmungen mit den Fachdienststellen erfolgen im Bau-
genehmigungsverfahren in Form eines Ausbauvertrages zum 3. Bauabschnitt (VEP-Umsetzung). 
Entlang der westlichen Ostmerheimer Straße existiert derzeit nur auf der westlichen Straßenseite 
entlang der bestehenden Häuser ein Gehweg. Hier soll westlich der bestehenden Kindertagesein-
richtung in der westlichen Ostmerheimer Straße eine Querungshilfe zum einseitigen Gehweg auf 
der westlichen Straßenseite eingerichtet werden. Hierdurch wird in diesem Bereich die Verkehrs-
sicherheit deutlich erhöht und ein gefahrloser Übergang für Kinder und Eltern geschaffen. 
Die Planung für den Ausbau wird in Abstimmungen mit den Fachdienststellen im Baugenehmi-
gungsverfahren in Form eines Ausbauvertrages zum 3. Bauabschnitt erfolgen. Die Herstellung  
erfolgt auf Kosten der Vorhabenträgerin. Darüber hinaus wird eine Regelung zum Ausbau im 
Durchführungsvertrag getroffen. 
Im nördlichen Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes, entlang der öffentlichen 
Verkehrsflächen der westlichen und nördlichen Ostmerheimer Straße, kommt es zum Verlust  
eines bestehenden Erschließungsweges in der Grünfläche, der jedoch über das Grundstück der 
Vorhabenträgerin verläuft und im Rahmen der Neuordnung der Grundstücke entfällt. Die Planung 
für die Herstellung eines neuen Weges im Bereich der öffentlichen Verkehrsfläche erfolgt durch 
die Vorhabenträgerin in Abstimmungen mit den Fachdienststellen und wird im Baugenehmigungs-
verfahren in Form eines Ausbauvertrages geregelt (VEP-Umsetzung). Darüber hinaus wird eine 
Regelung zum Ausbau im Durchführungsvertrag getroffen. 
6.4.1 Verkehrsbelastung 
Im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens wurde ein Verkehrsgutachten "Verkehrs-
gutachten Ostmerheimer Straße 214" durch das Büro PTV Transport Consult GmbH, September 
2022 erstellt. Bereits im Mai 2019 wurde ebenfalls durch das Büro PTV Transport Consult GmbH 
ein Gutachten für die ersten beiden Bauabschnitte erarbeitet. Aufbauend auf der erforderlichen 
Änderung beziehungsweise Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes  
sowie den weiteren Planungsschritten wurde das entsprechende Gutachten fortgeschrieben  
beziehungsweise aktualisiert. 
Im Verkehrsgutachten wurden neben der Bestandsanalyse, dem Prognosezustand des zu erwar-
tenden Verkehrs sowie der Berücksichtigung von insgesamt zwei Untersuchungsansätzen, auch 
die geplante Gemeinschaftstiefgarage sowie die Auswirkungen der Planung auf die Leistungs- 
fähigkeit von insgesamt drei angrenzenden verkehrlichen Knotenpunkten, untersucht.  
Das Gutachten berücksichtigt die bereits realisierten 107 Wohneinheiten, davon 50 Ein-Zimmer-
Wohnungen, 49 Zwei-Zimmer-Wohnungen, drei Drei-Zimmer-Wohnungen und fünf Vier-Zimmer-
Wohnungen in Bauabschnitt 2 sowie insgesamt 126 geplante Wohneinheiten, davon 80 Studie-
renden-Wohngemeinschaften, vier Ein-Zimmer-Wohnungen, 14 Zwei-Zimmer-Wohnungen,  
13 Drei-Zimmerwohnungen, 14 Vier-Zimmer-Wohnungen und eine Fünf-Zimmer-Wohnung in Bau-
abschnitt 3. Die geplante Erschließung des Vorhabens erfolgt über die gleiche Anbindung an der 
vorhandenen Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt an der westlichen Ostmerheimer Straße.  
Die Verkehrserzeugung bezieht sich auf die benannten Bauabschnitte 2 und 3 beziehungsweise 
die bestehende und geplante Wohnnutzung. Die mit der sechs-gruppige Kindertageseinrichtung 
verbundenen Verkehre wurden in den Erhebungsdaten berücksichtigt. Auch die Wohnbebauung 
entlang des Arnikaweges (VEP Nr. 74455/03) wurde mittlerweile fertiggestellt und ist somit in den 
Erhebungsdaten enthalten.

20 
 
 
Der motorisierten Individualverkehr-Anteil (MIV-Anteil) der Bewohnerinnen und Bewohner wurde 
unter Berücksichtigung einer nachhaltigen Mobilität sowie der guten Anbindung des öffentlichen 
Personennahverkehrs (ÖPNV) mit 35 % angenommen. Die Wegehäufigkeit von 3,2 Wegen/Tag 
basiert auf den Ergebnissen der Untersuchung "Mobilität in Deutschland 2017" (bundesweite Er-
hebung von Kenndaten der Alltagsmobilität, die als repräsentativ für die Alltagsmobilität innerhalb 
des Kölner Stadtgebietes angesehen werden kann und dem Gutachten zu Grunde gelegt wird. 
Für das Klinikpersonal des angrenzenden Krankenhauses Merheim und die zukünftigen Studie-
renden aus dem Vorhaben im Bauabschnitt 3 wurden Abminderungen des MIV-Anteils berück-
sichtigt, die durch günstige Begleitumstände (fußläufige Erreichbarkeit des Krankenhauses und 
Verfügbarkeit eines Semestertickets) begründet werden können. Dahingegen wurden für den Ver-
kehr der Besuchenden jeweils den MIV-Anteil von 50 % angenommen. Alle weiteren Parameter 
entsprechen den typischerweise für Wohngebiete angesetzten Größenordnungen. Die Angaben 
sind somit als Durchschnittswerte zu verstehen, die das zu erwartende Verkehrsaufkommen für 
die Bebauung fachgerecht abbilden.  
Die Berechnungsergebnisse zeigen für die beiden realisierten Bauabschnitte insgesamt 244 Fahr-
ten mit dem Kraftfahrzeug (Kfz) je Werktag auf. Von den 244 Kfz-Fahrten sind 122 Kfz-Fahrten 
dem Quellverkehr (Fahrten vom Plangebiet beziehungsweise aus der Gemeinschaftstiefgarage) 
und 122 Kfz-Fahrten den Zielverkehr (Fahrten zum Plangebiet beziehungsweise in die Gemein-
schaftstiefgarage) zuzuordnen. 
Bauvorhaben in der Umgebung  
Im nördlichen Umfeld des Bauvorhabens liegt der Geltungsbereich des VEP Nr. 74455/02 "Ost-
merheimer Straße" (circa 152 Wohneinheiten), der am 11.12.2019 durch öffentliche Bekanntgabe 
rechtsverbindlich wurde. Seither laufen Baugenehmigungsverfahren und erste Baumaßnahmen. 
Da die hiermit verbundenen Verkehre noch nicht in den aktuellen Erhebungsdaten enthalten  
waren, wurde für dieses Vorhaben eine zusätzliche Verkehrserzeugung berücksichtigt. 
Die Berechnungsergebnisse gemäß dem Verkehrsgutachten „Ostmerheimer Straße 214“ zeigen 
für das Gebiet des VEP Nr. 74455/02 insgesamt 241 Kfz-Fahrten je Werktag für die geplante  
Nutzung auf. Die Fahrten verteilen sich nahezu gleichmäßig auf den Ziel- und Quellverkehr. 
Südlich des Planungsgebietes für den hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
Entwurf wird derzeit eine Überplanung des Bebauungsplanes Nummer 73450/03 durch Aufstel-
lung des Bebauungsplanes mit dem Arbeitstitel "Ostmerheimer Straße – Schule“ – in Köln- Mer-
heim für eine dreizügige Grundschule und eine weitere viergruppige Kindertageseinrichtung auf-
genommen. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte am 17.08.2022. Die  
Betrachtung der zu erwartenden Verkehre für den Schulbetrieb und den Bring- und Holdienst der 
Kindertageseinrichtung des Bebauungsplan-Entwurfes hat für das erarbeitete Verkehrsgutachten 
in Bezug auf die unmittelbaren verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens (Bauabschnitte 1 bis 
3) eine untergeordnete Rolle, wurde aber aufgrund der perspektivischen Aussagen und entspre-
chender Rückschlüsse in die Verkehrsuntersuchung aufgenommen. 
Für die geplante Grundschule sowie die Kindertageseinrichtung ergeben sich insgesamt circa 186 
Kfz-Fahrten je Werktag (Verkehrsgutachten Ostmerheimer Straße 214; Anlage 7.2). Auch diese 
verteilen sich gleichmäßig auf Ziel- und Quellverkehr. 
Insgesamt zeigen die Berechnungsergebnisse des Gutachters eine prognostizierte Verkehrser-
zeugung durch die realisierten und geplanten Bauvorhaben in der Umgebung von insgesamt 428 
Kfz-Fahrten je Werktag. 
Unter Berücksichtigung der Verkehrserzeugung aus den Bauabschnitten 2 und 3 sowie den prog-
nostizierten Mehrverkehren aus den umliegenden Bauvorhaben, wurde für die folgenden Knoten-
punkte - Olpener Straße / Ostmerheimer Straße / Kieselaulerweg (KP 1), Ostmerheimer Straße / 
Zufahrt Kaufland (KP 2) und Ostmerheimer Straße / Arnikaweg (KP 3) - ein Leistungsfähigkeits-
nachweis geführt. Die Leistungsfähigkeitsnachweise wurden hinsichtlich der beiden nachfolgen-
den Planfälle beziehungsweise Varianten erbracht.

21 
 
 
Planfälle: 
- Beim ersten Planfall werden die Neuverkehre aus den Bauvorhaben der Bauabschnitte 2 
und 3 sowie die im Zuge des VEP 74455/02 "Ostmerheimer Straße" zusätzlich zu erwar-
tenden Verkehre berücksichtigt.  
- Der zweite Planfall berücksichtigt neben den Neuverkehren aus dem ersten Planfall zu-
sätzlich auch die perspektivischen Mehrverkehre im Zuge der Realisierung einer Grund-
schule und Kindertageseinrichtung im Süden beziehungsweise Westen. Hierdurch können 
Aussagen über die weitere Entwicklung getroffen werden, die das vorliegende Bauvorha-
ben allerdings nur am Rande tangieren. 
Um die verkehrlichen Auswirkungen auf das übergeordnete Straßennetz zu bewerten, wurde für 
beide Planfälle die Verkehrsqualität des Verkehrsablaufs an den relevanten Knotenpunkten  
gemäß dem Handbuch für die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen (HBS 2015) ermittelt.  
Dabei wird die Qualitätsstufe des Verkehrsablaufes (QSV) von QSV A (=Wartezeit sehr kurz) bis 
QSV F (=Überlastung) angegeben.  
Die Berechnung der Leistungsfähigkeit für die jeweiligen Morgen- beziehungsweise Abend- 
spitzenstunden zeigt, dass im Analysezustand sowie im Planfall eins an keinem der benannten 
Knotenpunkte Leistungsfähigkeitsdefizite vorliegen. Durch die relativ geringen vorhabenbezoge-
nen Zusatzverkehre tritt dabei zwischen den Belastungsfällen keine signifikante Erhöhung der 
Wartezeiten auf. Die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die schon heute zu beobachtenden 
Verkehrsverhältnisse im MIV sind demnach eher gering. 
Einen großen Einfluss (vor allem auf die Leistungsfähigkeit des KP 1) hat insbesondere der zu-
sätzliche Mehrverkehr im zweiten Planfall. Dieser führt zu einer Herabstufung der Qualitätsstufe 
des KP 1. Bei der rechnerischen Bewertung in die mangelhafte QSV E sind mindestens zwischen-
zeitliche Einschränkungen nicht auszuschließen.  
Zusätzlich zu der Untersuchung der drei Knotenpunkte im Umfeld des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan-Entwurfes, erfolgte auch eine rechnerische Bewertung der Leistungsfähigkeit für  
den Bereich der geplanten Tiefgaragenerschließung an der westlichen Ostmerheimer Straße.  
Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass obwohl der gesamte Quell- und Zielverkehr für die  
geplanten Wohneinheiten (Bauabschnitte 2 und 3) über diesen Einmündungsbereich von der  
Tiefgarage in die westliche Ostmerheimer Straße abgewickelt wird, durch die Zusatzverkehre 
keine signifikante Beeinflussung des Verkehrsablaufs auf diesem Abschnitt der westlich gelege-
nen Ostmerheimer Straße (Sackgasse) zu erwarten ist.  
Wohnnutzung Personalwohnheim 
Mit Ablauf der einschränkenden Nutzungsfestsetzung (31.12.2037) des Personalwohnheimes 
kann der festgesetzte Anteil des Personalwohnens vollständig durch eine Wohnnutzung ohne Bin-
dung ersetzt werden. Hierdurch ergäbe sich im Einklang mit der bisherig angesetzten Verkehrser-
zeugung ein zusätzliche Belastung von circa 23 Kfz pro Tag (davon 2 Kfz/h in der Morgenspitze 
und 3 Kfz/h in der Abendspitze), die vollständig über den Knotenpunkt 1 „Olpener Straße / Ost-
merheimer Straße / Kieskaulerweg“ sowohl im Quell- als auch im Zielverkehr abgewickelt werden 
kann. Maßgebend für die Beurteilung der Verkehrsqualität ist an diesem Knotenpunkt sowohl in 
der Analyse als auch im Planfall 1 der Linkseinbieger von der Ostmerheimer Straße auf die Olpe-
ner Straße während der Abendspitze. Aus verkehrstechnischer Sicht ist somit vor allem der Quell-
verkehr aus dem Plangebiet von Bedeutung, da dieser den Knotenpunkt über diese südliche Zu-
fahrt erreicht. Die Bewertung liegt dabei im Planfall 1 mit 69,3 s bereits im Bereich der Leistungs-
fähigkeitsgrenze mit zeitweise zu erwartenden „Überstauungen“ der vorhandenen Aufstellfläche. 
Basierend auf der Verkehrserzeugung würde sich der Quellverkehr über die Zufahrt dabei abends 
lediglich um 1 Kfz/h erhöhen (die zwei zusätzlichen Fahrzeuge werden entsprechend dem Zielver-
kehr zugeschrieben). Es ist davon auszugehen, dass diese "Mehrbelastung" bereits in den ge-
troffenen Annahmen und allgemeinen Schwankungen, die bei jeder singulären Verkehrserhebung

22 
 
 
vorliegen, enthalten ist. Selbst im kritischen Fall, das bedeutet wenn das Fahrzeug dem Linksab-
bieger zugeschrieben wird, ist somit keine Verschlechterung zu erwarten, aus der ein Leistungsfä-
higkeitsdefizit resultiert.  
Eine Verschlechterung der Verkehrsqualität durch den Wegfall der Personalwohnungen in Bauab-
schnitt 2 und der hiermit verbundenen leichten Erhöhungen der Verkehrserzeugung kann daher 
gutachterlich nicht erkannt werden.  
6.4.2 Ruhender Verkehr 
Im Rahmen der vorher genannten Verkehrsuntersuchung wurden ebenfalls durch PTV Transport 
Consult GmbH ein Stellplatznachweis sowie ein Mobilitätskonzept (Bestandteil der Verkehrsunter-
suchung) für das geplante Gebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes erarbeitet.  
Um eine möglichst großzügige Freiraumgestaltung innerhalb des allgemeinen Wohngebietes 
(WA) zu erzielen, sollen die erforderlichen Stellplätze, mit Ausnahme der bereits realisierten ober-
irdischen Stellplätze der Kindertageseinrichtung (St1) sowie die geplanten Car-Sharing-Stellplätze 
(St2), ausschließlich innerhalb der geplanten Gemeinschaftstiefgarage (GTGa) untergebracht 
werden. Die Gemeinschaftstiefgarage stellt eine Zusammenlegung der Tiefgaragenflächen für alle 
Bauabschnitte dar. Bei Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes kommt es zu einer Umorgani-
sation dieser Fläche, so dass zum Beispiel Stellplätze der Kindertageseinrichtung (Bauabschnitt 
1) im Bereich der Gemeinschaftstiefgaragenfläche des 3. Bauabschnittes verortet werden. Die 
Ein- und Ausfahrtssituation der Gemeinschaftstiefgarage wird zusammengelegt und die benannte 
Fläche wird allen Nutzerinnen und Nutzer beziehungsweise Anwohnerinnen und Anwohner zu-
gänglich sein. Gleichzeitig ist aus brandschutztechnischen Gründen vorgesehen, die Tiefgaragen-
bereiche für den Bauabschnitt 2 (bereits vorhandene Tiefgarage) und den Bauabschnitt 3 räum-
lich zu trennen. Erst im Ein- und Ausfahrtsbereich werden die beiden ansonsten getrennten  
Bereiche zusammengeführt.  
Neben der Festsetzung einer Fläche für die Gemeinschaftstiefgarage sollen im vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan-Entwurf auch konkrete Festsetzungen zur räumlichen Anordnung der oberir-
dischen Stellplätze getroffen werden. Um diese Stellplätze planungsrechtlich zu sichern, werden 
diese zeichnerisch (St1 und St2) im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf festgesetzt.  
Die Haupterschließung der Gemeinschaftstiefgarage erfolgt auch zukünftig über die westliche 
Ostmerheimer Straße. Die bestehende Ein- und Ausfahrtssituation soll erweitert und durch eine 
Einhausung ergänzt werden. Die Größe der Gemeinschaftstiefgarage inklusive Ein- und Aus-
fahrtssituation wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf als (GTGa) festgesetzt.  
Um jedoch eine gewisse Flexibilität im Rahmen der Ausbauplanung zu gewährleisten sowie eine 
geometrische Eindeutigkeit im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf zu gewährleisten, 
wurde die Fläche der Gemeinschaftstiefgarage mit einem gewissen Spielraum festgesetzt. 
Die Gemeinschaftstiefgarage dient vorrangig der Unterbringung der entstehenden und bereits vor-
handenen Kraftfahrzeug-Verkehre. Um jedoch auch untergeordnete Nebenräume außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksfläche zu ermöglichen, wird festgesetzt, dass innerhalb der mit GTGa 
gekennzeichneten Fläche auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche Lager-, Abstell-, 
Technik- und sonstige Nebenräume sowie Stellplätze für Fahrräder bis zu einem Flächenanteil 
von insgesamt 20 % zulässig sind. Hierdurch wird die Flächeninanspruchnahme von notwendigen 
Nebenräume limitiert und dem eigentlichen Nutzungszweck der Gemeinschaftstiefgarage entspro-
chen. 
Die erforderliche Stellplatzanzahl für die Kindertageseinrichtung wurde bereits in einem Verkehrs-
gutachten durch das Büro PTV Transport Consult GmbH, Mai 2019, anhand der zu diesem Zeit-
punkt gültigen Regelungen bestimmt. Es wurde ein allgemeiner Bedarf von drei Stellplätzen für 
die Kindertageseinrichtung ermittelt (ein Stellplatz je 20 bis 30 Kinder). Hierbei wurde bereits im 
Baugenehmigungsverfahren ein Reduzierungsfaktor von 25 % für die gute ÖPNV-Anbindung be-
rücksichtigt. Diese drei Stellplätze stehen schon zum heutigen Zeitpunkt für die etwa 18 Mitarbei-

23 
 
 
tenden der Einrichtung zur Verfügung. Für die notwendigen Bring- und Holverkehre wurde ein zu-
sätzlicher Bedarf von fünf Stellplätzen ermittelt. Insgesamt ergibt sich für die Kindertageseinrich-
tung somit ein Bedarf von acht Stellplätzen für Personenkraftwagen sowie einem Stellplatz für 
Menschen mit besonderen Bedürfnissen. Hiervon werden sechs plus einen Stellplätze für Men-
schen mit besonderen Bedürfnissen oberirdisch entlang der westlich verlaufenden Ostmerheimer 
Straße sowie zwei Stellplätze innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage (Bauabschnitt 3) nachgewie-
sen. Der errechnete Bedarf an Stellplätzen für Fahrräder liegt insgesamt bei acht. Diese sind süd-
lich der Bring- und Holstellplätze entlang der westlichen Ostmerheimer Straße verortet. 
Im 2. Bauabschnitt wurden insgesamt 107 Wohneinheiten in einem neuen Gebäude realisiert. Bei 
Anwendung des zum Zeitpunkt der vorliegenden Baugenehmigung gültigen Stellplatzschlüssels 
der Stadt Köln werden dafür 42 Stellplätze benötigt, wobei eine Reduzierung von 25 % durch die 
gute ÖPNV-Anbindung berücksichtigt wurde. Die Planung berücksichtigt insgesamt 41 Stellplätze 
innerhalb der errichteten Gemeinschaftstiefgarage. Der fehlende Stellplatz wird durch eine Stell-
platzablöse ausgeglichen und die Regelungen dazu im Durchführungsvertrag getroffen. 
Insgesamt wurden für den 2. Bauabschnitt 130 Fahrradabstellplätze im Rahmen der erteilten Bau-
genehmigung erforderlich. Diese wurden im Untergeschoss, in der Gemeinschaftstiefgarage (Bau-
abschnitt 2) und im Außenanlagenbereich (oberirdisch) vorgesehen, die jedoch mit Realisierung 
des 3.Bauabschnittes neu nachgewiesen werden müssen. Insgesamt wurde der erforderliche 
Stellplatznachweis erfüllt. 
Für die Stellplatzermittlung des 3. Bauabschnittes soll die vom Rat der Stadt Köln am 17.03.2022 
beschlossene und am 22.06.2022 bekanntgemachte Aktualisierung der bestehenden Stellplatz-
satzung angewandt werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf sieht hierbei insge-
samt 126 Wohneinheiten vor, welche sich in insgesamt 80 Studierenden-Wohngemeinschaften, 
13 freifinanzierte Wohnungen kleiner 50 m², 13 freifinanzierte Wohnungen bis 75 m² sowie 20  
freifinanzierte Wohnungen größer 75 m² gliedern. Gemäß der Stellplatzsatzung ergibt sich ein 
Stellplatzbedarf von insgesamt 55 Stellplätzen.  
Die rechnerische Anzahl der Fahrradabstellplätze beläuft sich auf insgesamt 172 für den 3.Bauab-
schnitt beziehungsweise insgesamt 222 mit Berücksichtigung der überplanten 50 Stellplätze aus 
Bauabschnitt 2 im Rahmen des 3. Bauabschnittes innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage verortet 
werden. 
Durch die infrastrukturellen Voraussetzungen im Umfeld des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan-Entwurfes, die insgesamt städtische Lage und einen hohen Anteil junger Nutzergruppen,  
insbesondere unter dem Gesichtspunkt der hohen Anzahl von studentischen Wohnungen sowie 
der guten ÖPNV-Erschließung in Bezug auf die Erreichbarkeit des Campus der Universität und 
der Fachhochschule Köln, ist von einem nachhaltigen Mobilitätsverhalten und einem verhältnis-
mäßig geringen Anteil des motorisierten Individualverkehrs auszugehen. Demnach kann zum  
Beispiel das Angebot im Öffentlichen Personennahverkehr im Umgebungsbereich des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan-Entwurfes als gut und angemessen eingestuft werden. Hierdurch 
kann gemäß der aktuellen Stellplatzsatzung der Stadt ein Abschlag von 30 % für Gebiete im  
Kernstadtbereich angesetzt werden.  
Ein weiterer Aspekt zur Reduzierung der erforderlichen Stellplatzanzahl, ist die Errichtung von  
insgesamt drei Car-Sharing Stellplätzen entlang der westlich verlaufenden Ostmerheimer Straße 
im Nordwesten des Plangebiets. Die Stellplätze stehen den Hausbewohnerinnen und Hausbe-
wohnern sowie der Öffentlichkeit zur Verfügung. Gemäß der Stellplatzsatzung kann daher eine 
zusätzliche Reduzierung der Stellplatzanzahl von 10 % für das Gebiet angesetzt werden. Unter 
Berücksichtigung der benannten Aspekte ergibt sich eine Reduzierung von 22 Stellplätzen. In 
Summe dieser Abschläge verbleibt ein Bedarf von mindestens 33 Stellplätzen für den dritten  
Bauabschnitt, wovon insgesamt ein Stellplatz für Besucherinnen und Besucher reserviert ist.  
Insgesamt ergibt sich ein Bedarf von 75 Stellplätzen innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage für 
die Bauabschnitte 2 und 3, wovon insgesamt 74 Stellplätze hergestellt werden und ein Stellplatz 
(Bauabschnitt 2) abgelöst wird.

24 
 
 
Von den insgesamt 222 Fahrradstellplätzen werden 181 Stellplätze (25 für Lastenräder) in der 
Gemeinschaftstiefgarage verortet. Die übrigen 41 Stellplätze werden in den beiden oberirdischen 
Außenanlagen berücksichtigt. 
Der abschließende Stellplatznachweis wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens mit 
Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes erbracht. 
6.4.3. Versorgung und Technische Infrastruktur 
Energieversorgung 
Die Versorgung des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes mit Strom 
und Gas ist über das vorhandene Leitungsnetz der umliegenden Straßen (Ostmerheimer Straße) 
gesichert. Seitens der bestehenden Kindertageseinrichtung und des Personalwohnhauses werden 
bereits die Versorgungsleitungen des umwelt- und ressourcenschonenden Energieträgers Fern-
wärme genutzt. Darüber hinaus werden Photovoltaik-Anlagen zur Energieversorgung oberhalb 
der extensiven Dachbegrünung (Bauabschnitt 2 und 3) vorgesehen. Die Ausbildung von Photo-
voltaik-Anlagen oberhalb der Kindertageseinrichtung wurde geprüft, jedoch aufgrund von stati-
schen Problemen verworfen. Insgesamt wird die Planung (Bauabschnitt 3) als Effizienzhaus 
55 EE ausgebildet. 
Die Stromversorgung des Plangebietes wird im westlichen Bereich durch eine bereits bestehende 
Trafostation sichergestellt. Die für die Trafostation erforderliche Aufstellfläche soll in einer Größe 
von 5,0 Meter mal 5,5 Meter im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf gemäß § 9 Abs. 1 
Nr. 12 BauGB als Fläche für Versorgungsanlagen festgesetzt werden. Die öffentliche Zugänglich-
keit ist bereits durch eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Versorgungsträgers gesichert. 
Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes mit Wasser 
ist über das vorhandene Leitungsnetz der umliegenden Straßen (Ostmerheimer Straße) gesichert. 
Die entsprechenden Leitungsnetzpläne wurden im Rahmen der Bauleitplanung berücksichtigt. 
Die Löschwasserversorgung wird im Plangebiet sichergestellt. 
Telekommunikation 
Innerhalb des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes sind Leitungen 
der Telekommunikation vorhanden, die von der Planung zum Beispiel auch in Bezug auf Baum-
pflanzungen berücksichtigt werden. Der Bau, die Unterhaltung sowie die Erweiterung von Tele-
kommunikationslinien werden durch die Planung nicht gefährdet. 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB soll innerhalb des Bebauungsplanes festgesetzt werden, dass 
zu errichtende Telekommunikations- sowie sonstige Versorgungsleitungen, ausschließlich unter-
irdisch zu führen sind. Hierdurch werden die oberirdischen Freiräume in ihrer Nutzung nicht ein-
geschränkt. 
Entsorgung von Abwasser und Niederschlagswasser 
Die Schmutzwasser- beziehungsweise Abwasserentwässerung des Bauvorhabens innerhalb des 
Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes, erfolgt in das öffentliche 
Kanalsystem der Stadtentwässerungsbetriebe Köln. Hierfür ist die Einleitung an den bestehenden 
Mischwasserkanal an der westlichen Ostmerheimer Straße vorgesehen. 
Es ist vorgesehen, das Niederschlagswasser der Dach- und unbelasteten Außenanlagenflächen 
(Terrassen und Gartenanlagen) über drei Blockspeicherrigolen der Versickerung zuzuführen. Da-
bei befinden sich eine Blockspeicherrigole an der Westseite und eine Blockspeicherrigole an der 
Nordostseite (Vorgartenbereich) des mit sieben Vollgeschossen festgesetzten Wohngebäudes. 
Die dritte Blockspeicherrigole ist nördlich der Zu- und Abfahrt zur Gemeinschaftstiefgarage ver-
ortet. Das Niederschlagswasser der versiegelten Flächen (Bereich des Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan-Entwurfes) der Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt, der Abfallwertstoffbehälter und der

25 
 
 
Car-Sharing-Parkplätze sollen aufgrund der zu erwartenden Verschmutzung in den öffentlichen 
Kanal eingeleitet werden. 
Die geplante Entwässerung auf dem Grundstück soll bis zum Übergabeschacht DN1000 auf der 
westlichen Grundstücksseite im Trennsystem erfolgen. Hierzu wird der bestehende Kanalhausan-
schluss an den Mischwasserkanal in der westlichen Ostmerheimer Straße übernommen. Es ist 
geplant, möglichst einen Großteil der Flächen einer Versickerung zuzuführen. Aufgrund der be-
engten Platzverhältnisse durch die Größe des geplanten Baukörpers, der Ausmaße der geplanten 
Gemeinschaftstiefgarage sowie des öffentlichen Regenwasserkanals auf der westlichen Grund-
stückseite besteht lediglich die Möglichkeit einer unterirdischen Versickerung durch die benannten 
Blockspeicherrigolen. 
Die Entwässerung der Tiefgaragenrampe wird über eine Hebeanlage über die Rückstauebene ge-
pumpt und der Außenanlage übergeben. Von dort wird es im Übergabeschacht mit dem Schmutz-
wasser zusammengeführt und in den Kanal in der westlichen Ostmerheimer Straße geleitet. 
Im Westen des Plangebietes verläuft von Norden nach Süden ein Niederschlagswasserkanal (SB 
2200) inklusive Schutzstreifen. In Abstimmung mit den Stadtentwässerungsbetrieben (StEB) wird 
für den vorhandenen Kanal inklusive Schutzstreifen ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFL-
Recht) zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Ent-
wurf festgesetzt. Hierbei wird der Schutzstreifen jedoch nicht wie ursprünglich mit beidseitig  
jeweils 5,0 Meter gesichert, sondern gemäß der Vereinbarung vom 05.05.2022 zwischen Vor- 
habenträgerin und StEB mit jeweils 1,5 Meter beidseitig zur Kanalmitte. Die Festsetzung des  
GFL-Rechtes wird durch die vorhandene Grunddienstbarkeit gesichert.  
Im Norden des Plangebietes, entlang der Westseite des siebengeschossigen Gebäudes, wird 
eine Erweiterung des GFL-Rechtes über insgesamt 3,6 m für einen Wartungsschacht vorgenom-
men.  
Überflutungsnachweis 
Für die geplanten Rigolen sowie die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen Flächen wurde 
im Rahmen der Entwässerungsplanung durch das Ingenieurbüro Leiendecker (Stand: September 
2022) auch ein entsprechender Überflutungsnachweis erbracht. Die Überflutungsmengen der an 
die Rigolen angeschlossenen Flächen können gemäß der Berechnung vollständig in diesen unter-
gebracht werden. 
Die Überflutungsmengen für die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen belasteten Flächen 
wurden anhand eines 100-jährigen Regenereignisses vorbemessen. Für diese ergab sich eine zu-
rückzuhaltende Regenwassermenge von 2,1 m³. Diese Regenwassermenge wird oberirdisch in 
einer leicht ausgeformten Mulde zurückgehalten. Damit das Regenwasser in die Mulde über-
stauen kann, wird im Tiefpunkt der Mulde ein Entlastungspunkt in Form eines Schachtes angeord-
net. 
Abfallentsorgung 
Südlich der Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt entlang der westlich verlaufenden Ost-
merheimer Straße ist eine Fläche (Aw2) mit insgesamt sechs Unterflurcontainern für Wertstoffe 
und Abfälle vorgesehen. Die benannten Unterflurcontainer sollen den Bewohnerinnen und Be-
wohnern des 2. und 3. Bauabschnittes zur Verfügung stehen und sind über einen barrierefreien 
Zugang vom begrünten Innenhof aus zugänglich.   
Für die bestehende sechs-gruppige Kindertageseinrichtung ist in unmittelbarer Nähe zu den  
Unterflurcontainern auf dem Grundstück der Kindertageseinrichtung bereits eine Fläche für Abfall-
wertstoffbehälter (Aw1) vorhanden.  
Die entsprechenden Flächen (Aw1 und AW2) werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB als Fläche 
für Nebenanlagen festgesetzt.

26 
 
 
6.5 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege  
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Freianlagenkonzept vom Büro 
KRAFT.RAUM., März 2023 erarbeitet, das für den gesamten Bereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan-Entwurf grünordnerische Maßnahmen berücksichtigt. 
Ein wesentlicher Bestandteil der Begrünung des Plangebietes ist die Anlage eines Kleinkinder-
spielplatzes im Innenhof, der auch als Aufenthalts- und Kommunikationsfläche gestaltet werden 
soll. Innerhalb dieser Flächen wird der erforderliche Bedarf der insgesamt 982 m² gemäß der  
Satzung zur Planung von privaten Kleinkinderspielflächen der Stadt Köln ausgebildet. Der detail-
lierte Nachweis notwendiger privater Spielflächen für Kleinkinder erfolgt im Baugenehmigungs- 
verfahren. 
Darüber hinaus werden die Flachdächer der Gebäude im allgemeinen Wohngebiet mit einer  
extensiven Dachbegrünung bepflanzt sowie Teilbereiche der Wohnbebauung mit einer Fassaden-
begrünung ausgebildet. 
Innerhalb der Wohngrundstücke sollen durch die aufgezeigten Maßnahmen das direkte Wohnum-
feld und Siedlungsbild verbessert werden. Im Bereich der Wohnbebauung sind dazu der Erhalt 
und die Pflanzungen von Bäumen, Gräsern, Stauden, Gehölzen sowie die Anlage von Hecken als 
Grundstückseinfriedung vorgesehen.  
Im Übrigen werden Hausgärten den jeweiligen Wohnungen des Erdgeschosses zugeordnet. 
6.5.1 Dachbegrünung 
Zur Begrünung des Plangebietes sowie im Hinblick auf Ökologie und Kleinklima-Verbesserungen 
aufgrund der im Vergleich zum Bestand erhöhten Versieglung des Plangebietes, sieht der  
Planungsentwurf eine extensive Dachbegrünung in unterschiedlichen Bereichen vor. 
Zur Sicherung des vorliegenden Begrünungsentwurfes erfolgt die Festsetzung, dass die Flach- 
dächer der Gebäude im allgemeinen Wohngebiet (WA) mit einer extensiven Dachbegrünung zu 
bepflanzen sind. Die Vegetationstragschicht ist mit einer Stärke von mindestens 8 cm zuzüglich 
Filter- und Drainschicht herzustellen. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf sollen die 
Dachflächen aller Bauabschnitte mit einer Fläche von rund 1.650 m² extensiv begrünt werden. 
Ausgenommen sind Dachterrassen und technische Aufbauten, die auf maximal 30 % der Dachflä-
che zulässig sind. Die durch die Vorhabenträgerin geplanten Photovoltaikelemente sind oberhalb 
der Dachbegrünung zulässig. 
6.5.2 Begrünung der Tiefgarage  
Ebenfalls zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation wird für die unterbauten Flächen, wie 
zum Beispiel die Gemeinschaftstiefgarage (GTGa), soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spiel-
plätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, festgesetzt, dass diese dauerhaft zu  
begrünen sind. Die Vegetationstragschicht ist mit einer mindestens 60 cm tiefen Bodensubstrat-
schicht zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden. Durch diese Begrünungsmaßnahme  
werden insgesamt rund 570 m² oberhalb der Gemeinschaftstiefgarage begrünt.  
Für Pflanzungen von Bäumen auf der Tiefgaragendecke ist die Stärke der Bodensubstratschicht 
mit mindestens 120 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht bei klein- und mittelkronigen Bäumen 
(Bäumen 2. Ordnung) und von mindestens 150 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht bei groß- 
kronigen Bäumen (Bäumen 1. Ordnung) auszubilden. Die Pflanzfläche muss mindestens 25 m² 
und der Wurzelraum mindestens 25 m³ pro Baum betragen. Bei der Ausbildung von Baum- 
gruppen, darf vom benannten Flächenanteil abgewichen werden, da davon ausgegangen werden 
kann, dass die Pflanzflächen und Wurzelräume der Bäume ineinander übergehen.  
6.5.3 Fassadenbegrünung  
Neben einer umfangreichen Begrünung der Dach- und Tiefgaragenflächen sollen an den beste-
henden und geplanten Gebäuden auch Bereiche für eine Fassadenbegrünung vorgehalten

27 
 
 
werden. Diese Bereiche werden zeichnerisch im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf 
festgesetzt und berücksichtigen neben den Witterungsbedingungen (Sonnenverlauf) auch die 
Ausbildung der geplanten Balkone und Erker. 
Die mit einer Fassadenbegrünung gekennzeichneten geschlossenen Wandflächen von Gebäuden 
innerhalb des festgesetzten allgemeinen Wohngebietes sind mit einer Kletterpflanze je laufendem 
Meter Wand bei Selbstklimmern beziehungsweise mit einer Kletterpflanze je 1,5 laufenden Metern 
Wand bei Rank- und Schlingpflanzen zu begrünen. Bei Rank- und Schlingpflanzen ist eine  
Kletterhilfe vorzusehen.  
Die geplante Fassadenbegrünung mindert die aus dem Bauvorhaben resultierenden Eingriffe der 
vorhandenen Grundstückssituation ab und verbessert in Kombination mit weiteren Begrünungs-
maßnahmen, wie zum Beispiel der Dach- und Tiefgaragenbegrünung inklusive Baumpflanzungen, 
die kleinklimatische Situation des Plangebietes. 
6.5.4 Begrünung des Allgemeinen Wohngebietes  
Nach der vorliegenden Baumkartierung durch das Kölner Büro für Faunistik, Juni 2022, wurden im 
Planbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes insgesamt 20 Bäume erfasst und 
entsprechend bewertet. Gemäß der durchgeführten Bewertung fallen insgesamt 17 Bäume unter 
den Schutz der Baumschutzsatzung der Stadt Köln. 
Die Planung und Umnutzung führt zu einem Verlust der bestehenden Vegetationsstruktur und von 
zehn Bestandsbäumen (8 geschützte und 2 ungeschützte). Um die kleinklimatische Situation des 
Plangebietes zu verbessern, sieht das Begrünungskonzept neben dem Erhalt von insgesamt zehn 
Bäumen auch die Neupflanzung von mindestens sechs Bäumen vor, welche planungsrechtlich 
gesichert werden. Die Anzahl von insgesamt sechs Ersatzpflanzungen begründet sich durch die 
beengten Platzverhältnisse innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes und die 
einzuhaltenden Anforderungen an die Kleinkinderspielfläche. Um der späteren Ausführungspla-
nung eine gewisse Flexibilität zu gewährleisten, können die festgesetzten Baumstandorte für die 
zu pflanzenden Bäume, welche bereits im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf aufge-
nommen wurden, um bis zu maximal 5,0 Meter verschoben werden 
Die Grundstücksflächen des allgemeinen Wohngebietes (WA) sind, soweit sie nicht mit Gebäu-
den, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, mit Gräsern, Stauden 
und / oder Sträuchern dauerhaft zu begrünen. Durch diese Begrünungsmaßnahme werden ohne 
die Fläche der Gemeinschaftstiefgarage insgesamt rund 1.385 m² begrünt. 
6.5.5 Eingriffsregelung 
Im bestehenden Bebauungsplan Nummer 73450/03 wurde bereits mit der Festlegung des Plan- 
gebietes als Baugrundstücke (Fläche für Gemeinbedarf) eine vollständige Versieglung und Über-
bauung festgesetzt. Entsprechend sind die Eingriffe bereits heute zulässig und werden durch den 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf nicht erstmals zugelassen. 
Auch daher sind Ausgleichsmaßnahmen nicht erforderlich, zudem das Verfahren gemäß § 13a 
BauGB "Bebauungspläne der Innenentwicklung" angewendet wird. 
6.6 Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen zum Artenschutz 
Für das Vorhaben wurde eine Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) der Stufe II durch das Kölner 
Büro für Faunistik, September 2022, erarbeitet.  
Gemäß der im Rahmen der Artenschutzprüfung durchgeführten Erfassung von wildlebenden  
Vogelarten im Frühjahr 2021 sind keine Beeinträchtigungen planungsrelevanter Arten, wie der 
Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten zu erwarten. Es sind daher für diese Artengruppen 
keine vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.

28 
 
 
Die Zwergfledermaus konnte ausschließlich durchfliegend als möglicher Nahrungsgast im Unter-
suchungsgebiet festgestellt werden. Eine Quartiernutzung an den bestehenden Gebäuden wurde 
nicht beobachtet, ist jedoch nicht mit absoluter Sicherheit auszuschließen. Unter dem Gesichts-
punkt einer "worst-case"-Betrachtung werden somit Maßnahmen vorgeschlagen, um einem  
Verlust von drei bis vier potentiellen Quartiermöglichkeiten im vorhandenen Personalwohnhaus  
zu begegnen. Gemäß Vorgaben der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln werden daher 
Ersatzmaßnahmen im Verhältnis 5 zu 1 durchgeführt. Zur Sicherstellung des Quartiersangebots 
für die Zwergfledermaus wird gemäß § 44 Abs. 5 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) die  
Installation von insgesamt 20 Fledermauskästen als vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-
Maßnahme) innerhalb des allgemeinen Wohngebietes (WA) festgesetzt.  
Die Kompensationsmaßnahmen sind in der näheren Umgebung der Vorhabenfläche wie zum  
Beispiel im Bereich der Gehölze auf den Grünflächen oder an den bestehenden Gebäuden Kin-
dertageseinrichtung und Personalwohnhaus beziehungsweise dem neuen Gebäude zu realisie-
ren. 
Die Installation der Fledermauskästen wird der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln im 
Rahmen der Durchführung mitgeteilt. 
Die Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestens 20 Fledermauskästen als vorgezo-
gene Ausgleichsmaßnahme wird im Durchführungsvertrag geregelt. 
6.7 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
6.7.1 Lärm 
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung des Büros ACCON Köln GmbH – Environmental 
Consultants, September 2022, wurden die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse unter-
sucht und welche Auswirkungen die Entwicklung des Plangebiets auf die Umgebung hat (siehe 
auch Begründung – Umweltbelange, Punkt 7.5, Lärm. 
Es ist gesondert darauf hinzuweisen, dass Teilbereiche des Geltungsbereiches des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan-Entwurfes innerhalb der Nachtschutzzone des Flughafens Köln/Bonn 
liegen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf setzt für das Plangebiet ein allgemeines 
Wohngebiet fest und entspricht somit den Vorgaben gemäß § 5 Abs. 3 Nr. 6 des Gesetzes zum 
Schutz gegen Fluglärm (FluLärmG) zur Erhaltung, Erneuerung oder Anpassung einer bestehen-
den Wohnnutzung in einem bereits bekanntgemachten Bebauungsplan. 
6.7.1.1 Verkehrslärm 
Verkehrsgeräuschsituation (Straßen- und Flugverkehrslärm) 
Gemäß schalltechnischer Untersuchung liegt das Plangebiet in der Nachtschutzzone des Flug-
hafens Köln/Bonn. Die Flugverkehrslärmimmissionen werden daher tags und nachts bei kleiner 
gleich 55 dB(A) liegen. Dies wird als Grundbelastung für das vorliegende Plangebiet des vorha-
benbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes angenommen. 
Das Untersuchungsgebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wird neben der 
Grundbelastung durch den Fluglärm auch durch den Verkehrslärm auf den umliegenden öffentli-
chen Straßen geprägt. Die höchsten Werte werden hierbei, gemäß schalltechnischer Unter- 
suchung, an der geplanten Nordfassade des 3. Bauabschnittes durch die Flug- und Verkehrslärm-
situation erreicht. Hier wurden Werte von 70 dB(A) tags und bis maximal 62 dB(A) nachts ermit-
telt. Aufgrund der durch den Fluglärm aufgenommenen Grundbelastung von 55 dB(A) werden 
auch in der Nacht keine Beurteilungspegel unterhalb von 56 dB(A) erreicht. 
Die Ergebnisse zeigen auf, an welchen Fassadenbereichen, die als Außenwohnbereich genutzt 
werden (zum Beispiel Balkon), der Beurteilungspegel am Tage den Schwellenwert von 62 dB(A) 
überschreitet. Für diese Bereiche sind entsprechende Schallschutzmaßnahmen zu berücksichti-
gen (vergleiche Punkt 6.7.1.4).

29 
 
 
6.7.1.2 Planauswirkungen auf die Umgebung 
Mehrverkehre öffentliche Straßen 
Auf Grundlage der vom Büro PTV Transport Consult GmbH(Verkehrsgutachten), September 
2022, ermittelten Mehrverkehre auf den umgebenden öffentlichen Straßen wurde die zu erwar-
tende Immissionsbelastung an der bestehenden Wohnbebauung ermittelt. Hierbei wurden die  
Ergebnisse für den Prognose-Nullfall (Bestandssituation) und den Planfall (Plansituation) gegen-
übergestellt.  
Die Ergebnisse der Gegenüberstellung zeigen auf, dass es durch die auftretenden Mehrverkehre 
im Planfall zu keinen relevanten Geräuschauswirkungen beziehungsweise zu keiner relevanten 
Erhöhung der Geräuschsituation an den bestehenden Gebäuden kommt.  
Tiefgarage entlang der westlichen Ostmerheimer Straße 
Für das Personalwohnhaus wurden 41 Stellplätze in der Gemeinschaftstiefgarage errichtet. Für 
das Neubauvorhaben sind weitere Stellplätze in der Gemeinschaftstiefgarage erforderlich. Die  
Erschließung erfolgt über eine eingehauste gemeinsame Zufahrt im Westen des Plangebietes.  
Die geplante Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt steht nicht im Konflikt mit den angrenzenden  
Nutzungen. Dies ist durch die Einhausung sowie den Abstand zur nächst gelegenen Wohnnut-
zung im Westen (circa 30,0 m) begründet. 
Auswirkungen der Kindertageseinrichtung 
Für die realisierte sechs-gruppige Kindertageseinrichtung wurde für das Baugenehmigungsver-
fahren eine Stellungnahme zu den Geräuschimmissionen durch das Büro ADU cologne, Novem-
ber 2017, erarbeitet. Hinsichtlich der verkehrlichen Planauswirkungen der Kindertageseinrichtung 
wurden die Hol- und Bringverkehre und die damit verbundenen Geräusche durch die Nutzung der 
Stellplätze beurteilungsrelevant. 
Die Ergebnisse zeigten auf, dass an den Immissionsorten im Tag- und Nachtzeitraum die jeweili-
gen zulässigen Maximalpegel (90dB(A) tags, 55 dB(A) nachts) unterschritten wurden. 
Auswirkungen der Car-Sharing-Parkplätze 
Westlich des siebengeschossigen Gebäudes werden drei oberirdische Car-Sharing-Parkplätze 
eingeplant. Für diese Stellplätze wurden insgesamt 19 Bewegungen im Tagesbeurteilungszeit-
raum und (aufgerundet) eine Bewegung in der ungünstigsten Nachtstunde gemäß Verkehrs- 
gutachten Ostmerheimer Straße 214 angenommen. Das Ergebnis berücksichtigt allerdings den 
Berechnungsansatz von privaten Stellplätzen. Da die Car-Sharing-Parkplätze jedoch allen Nut-
zern zur Verfügung stehen, ist eine höhere Frequentierung anzunehmen. Der Gutachter kommt  
zu dem Ergebnis, dass auch bei Annahme einer dreimal so hohen Frequentierung der Car-Sha-
ring Stellplätze im Tagzeitraum, keine relevanten Geräuschauswirkungen durch die Nutzung  
entstehen. 
6.7.1.3 Gewerbelärm 
 Die für das Bauvorhaben (Bauabschnitte 1 bis 3) relevanten beziehungsweise zu betrachtenden 
Gewerbebetriebe liegen im Westen (Betrieb für Rohrbearbeitungen mit Stellplätzen sowie Ran-
gier- und Laderampen) sowie im Norden (Verbrauchermarkt inklusive Parkdeck). 
Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass weder tags (06:00 Uhr bis 22:00 Uhr) noch nachts 
(22:00 Uhr bis 06:00 Uhr) Überschreitungen der Immissionsrichtwerte für Allgemeine Wohnge-
biete zu erwarten sind. Darüber hinaus wird aufgezeigt, dass die geplante Wohnbebauung die be-
nachbarten Betriebe nicht einschränken wird. 
6.7.1.4 Lärmschutzmaßnahmen
 
Aktive Lärmschutzmaßnahmen (Maßnahmen an der Geräuschquelle) zum Beispiel in Form von 
Lärmschutzwänden scheiden aus städtebaulichen Gründen aus. Lärmschutzwände würden das

30 
 
 
Straßenbild in Teilbereichen stark einschränken. Außerdem ist der erforderliche Platz für aktive 
Maßnahmen nicht gegeben.  
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse können im Plangebiet mit passiven Schallschutzmaß-
nahmen sichergestellt werden. Zu diesem Zwecke wurden aufgrund einer Summenbetrachtung 
nach DIN 4109-2018 (Schallschutz im Hochbau) maßgebliche Außenlärmpegel berechnet und 
Lärmpegelbereichen zugeordnet, die als Darstellung Eingang in den vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan-Entwurf finden.  
Unter Berücksichtigung der Eigenabschirmung der Gebäude innerhalb des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan-Entwurfes sind maximale Anforderungen an den baulichen Schallschutz gemäß 
den Lärmpegelbereichen IV und V zu erfüllen. Es treten dabei maximale maßgebliche Außenlärm-
pegel von bis zu circa 74 dB(A) an den Fassaden an der Nordseite des VII-geschossigen Gebäu-
des auf. An den nach Westen weisenden Fassaden treten maximale maßgebliche Außenlärm- 
pegel von circa 71 dB(A) auf.  
Zur Sicherung des ausreichenden Lärmschutzes werden passive Schallschutzmaßnahmen (Maß-
nahmen am Immissionsort) ergriffen. Sie betreffen die Darstellung der Lärmpegelbereiche (LPB) 
IV und V, nach denen sich die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbau-
teilen (Fenster, Wände, Dächer ausgebauter Dachgeschosse) zwingend ergeben und für die der 
Nachweis im Baugenehmigungsverfahren zu führen ist.  
Bei der Wertung der Lärmpegelbereiche ist zu beachten, dass diese so eingetragen wurden, als 
wären die zukünftigen Gebäude noch nicht errichtet. Die Lärmpegelbereiche entsprechen also  
einer freien Schallausbreitung über den betrachteten Bereich.  
An der Ostfassade des geplanten Gebäudes (Bauabschnitt 3) liegen im 1. Obergeschoss bis  
6. Obergeschoss Überschreitungen des Schwellenwertes von 62 dB(A), von 5 bis 8 dB(A) vor.  
In der Rechtsprechung (Urteil vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen vom 16.03.2006 
– 7 D 34/07.NE) sind Dauerschallpegel bis zu 62 dB(A) für Außenwohnbereiche als hinnehmbar 
beurteilt worden, da dieser Wert die Schwelle markiere, bis zu der unzumutbare Störungen der 
Kommunikation und der Erholung nicht zu erwarten sind. Für Außenwohnbereiche, wie Balkone 
oder Loggien, sind Schallschutzmaßnahmen zu treffen, um den vorgenannten Beurteilungspegel 
einzuhalten. Die Planung sieht in entsprechenden Bereichen eine Verglasung der Außenwohnbe-
reiche vor, um so die notwendigen Pegelminderungen zu erreichen. Dies betrifft insbesondere die 
direkt an der Ostmerheimer Straße liegenden Fassaden im Osten, Norden und Westen. Durch 
entsprechende bauliche Maßnahmen (Verglasung) können unzumutbare Störungen der Kommu-
nikation und Erholung vermieden und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse geschaffen  
werden.  
Hiervon ausgenommen sind Balkone und Loggien von durchgesteckten Wohnungen, wenn zu-
sätzlich auf der lärmabgewandten Seite ein Balkon oder eine Loggia errichtet wird. In Kombination 
mit einer entsprechenden Darstellung zu Lärmpegelbereichen und fensterunabhängigen Belüftun-
gen für Schlaf- und Kinderzimmer, sofern Fenster ausschließlich in Fassadenabschnitten liegen, 
die nachts mit Beurteilungspegeln oberhalb von 45 dB(A) beaufschlagt werden beziehungsweise 
für die ein maßgeblicher Außenlärmpegel von 58 dB(A) oder darüber ermittelt wurden, wird ein 
wirksamer Lärmschutz im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes erzielt.  
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn im bau-
ordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung ein niedrigerer 
Lärmpegelbereich oder ein niedrigerer maßgeblicher Außenlärmpegel an den Außenbauteilen von 
schutzbedürftigen Räumen nachgewiesen wird. 
6.8 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
6.8.1 Dachform/Dachaufbauten 
Im Plangebiet sollen ausschließlich Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis zu einer Dachnei-
gung von maximal 5 Grad zulässig sein. Dieses Gestaltungsmerkmal sichert die Umsetzung des

31 
 
 
städtebaulichen Entwurfs und gewährleistet das Einfügen in die umgebende Bebauung. Weiterhin 
können damit auch zu begrünende Flächen vorgehalten werden, was bereits aus Gründen des 
Klimaschutzes sinnvoll ist. 
Die Ausbildung eines Flachdaches begünstigt somit die geplante extensive Dachbegrünung ein-
schließlich der Nutzung von Photovoltaikanlagen. 
Überschreiten Dachaufbauten wie zum Beispiel Antennen, Lüftungs- und Kühlanlagen, Satelliten-
schüsseln oder Sicherungssysteme für Wartungsarbeiten die festgesetzte Gebäudehöhe, sind 
diese Dachaufbauten mit umlaufenden, senkrechten Sichtschutzelementen bis zu einer Höhe von 
2,0 m zu versehen. Hiervon ausgenommen sind solarenergetische Anlagen, Belichtungselemente 
sowie der Mobilfunkmast, auf der mit sieben Vollgeschossen festgesetzten überbaubaren Grund-
stücksfläche. Durch die benannten Maßnahmen wird das straßenseitige Erscheinungsbild ge- 
sichert sowie die Wahrnehmung von technische Aufbauten gemindert.  
6.8.2 Einfriedungen 
Grundstückseinfriedungen im Vorgartenbereich sind ausschließlich als standortgerechte Hecken 
sowie als Draht- und Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken bis zu einer Höhe von jeweils bis 
zu 1,2 m über der Geländeoberfläche gemäß § 2 Abs. 4 BauO NRW 2018 zulässig. Bei Kinder-
gärten oder Kindertageseinrichtungen sind höhere Einfriedungen als standortgerechte Hecken  
sowie als Draht- und Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken zulässig. Um hier einen stärke-
ren Schutz gegen Einsichtnahme zu ermöglichen, sind Einfriedungen von bis zu 2,0 m zulässig. 
Diese Festsetzungen erfolgen ebenfalls aus gestalterischen Gründen. Durch die Festsetzung der 
Heckenpflanzungen werden das straßenseitige Erscheinungsbild sowie eine Privatheit der Vor-
gartenbereiche gesichert. 
 
6.8.3 Mobilfunkanlagen 
Parabolantennen für den Satellitenrundfunkempfang sind nur auf den Dachflächen des obersten 
Geschosses zulässig, sodass das straßenseitige Erscheinungsbild nicht durch entsprechende 
technische Anlagen gestört wird.  
6.8.4 Nebenanlagen 
Abstellplätze für Müllsammelbehälter sind nur zulässig, wenn diese in Gestalt von Müllboxen oder 
durch standortgerechte Pflanzen eingehaust werden. Alternativ sind die entsprechenden Müllsam-
melbehälter als Unterflurcontainer im festgesetzten Bereich auszuführen. Die Festsetzung dient 
vorrangig der Sicherung der qualitativen Freiräume.  
6.8.5 Befestigung von Wegen und Feuerwehrbewegungsflächen 
Unter Berücksichtigung des mit der Planung zusammenhängenden Versieglungsgrad sowie zur 
Verbesserung einer möglichen Versickerung wird festgesetzt, dass die Befestigung der Hauszu-
wegungen, auch innerhalb der privaten Grünflächen, sowie Bewegungsflächen für die Feuerwehr 
teilversiegelt in Form von Rasengittersteinen anzulegen beziehungsweise auszuführen sind. 
 
7 Umweltbelange 
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB kann auf eine formale Umwelt-
prüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB verzichtet werden. 
Die betroffenen Umweltbelange sind gleichwohl zu ermitteln und in die Abwägung einzustellen. 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO im Geltungsbereich des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan-Entwurfes bleibt unter dem maßgeblichen Schwellenwert von 
20.000 m² des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB.

32 
 
 
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB wird auf eine formale Umwelt-
prüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB verzichtet. Ein Aus-
gleich im Sinne der Eingriffsregelung ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB nicht erforderlich, da 
Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bauungsplans im beschleunigten Verfahren, zu erwar-
ten sind, im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt 
oder als zulässig zu bewerten sind. Die Notwendigkeit, die von der Planung berührten Belange 
einschließlich der Umweltbelange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB nach allgemeinen Grundsätzen 
zu ermitteln und sachgerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen, bleibt hiervon unbe-
rührt. 
7.1 Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Tiere 
Im Frühjahr 2021 wurden durch das Kölner Büro für Faunistik (ASP II 2022) faunistische Erhebun-
gen zur Untersuchung der Lebensraumsituation der prüfrelevanten Arten im Wirkungsbereich des 
Vorhabens durchgeführt. Die Ergebnisse sind in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt.  
Zur Erfassung der wildlebenden Vogelarten erfolgte eine Brutvogelkartierung im Zeitraum April  
bis Juni 2021 mit insgesamt 4 Begehungen. Die Untersuchung der Fledermäuse erfolgte mit  
Detektorbegehungen im Juli 2021. Erfassungen weiterer Artengruppen wurden nicht durchgeführt. 
Für planungsrelevante Arten der Reptilien, Amphibien, Schmetterlinge und Libellen sowie die  
planungsrelevante Säugetierart Haselmaus konnten Vorkommen im Untersuchungsgebiet auf-
grund der Lebensraumsituation von vorneherein ausgeschlossen werden. 
Tabelle 1: Kartierte Tierarten 
Es bedeuten: + = planungsrelevant und – = besonders geschützte Arten, FFH = Art des Anhangs der Flora 
Fauna Habitat Richtlinie (VS-RL = Vogelarten), RL = Rote Liste NRW (Niederrheinische Bucht): 2 = stark 
gefährdet, 3 = gefährdet, V = Vorwarnliste, n. b. = nicht benannt, IV = Art des Anhangs der FFH-Richtlinie 
(Anlage IV). Die Bewertung der Tierarten erfolgt gemäß Fachinformationssystem Geschützte Arten in NRW 
des Landesamtes für Natur, Umwelt- und Verbraucherschutz NRW. 
Vogelarten 
Art Status planungsrelevant FFH/ VS-
RL 
RL 
Amsel Brutverdacht -   
Blaumeise Brutvogel -   
Buchfink Brutverdacht -   
Elster Nahrungsgast -   
Heckenbraunelle Brutverdacht -   
Kohlmeise Brutvogel -   
Mauersegler überfliegend -  V 
Mönchsgrasmücke Brutverdacht -   
Ringeltaube Nahrungsgast -   
Rotkehlchen Brutverdacht -   
Zaunkönig Brutvogel -

33 
 
 
Säugetiere 
Art Status planungsrelevant FFH RL 
Zwergfledermaus Nahrungsgast + Anh. IV  
Im Vorhabenbereich selber und seinem direkten Umfeld konnten insgesamt 11 Vogelarten nach-
gewiesen werden. Für acht dieser Arten liegt ein Brutnachweis oder Brutverdacht in der näheren 
Umgebung des Vorhabenbereiches vor. Im Eingriffsbereich selbst wurden nur Nahrungsgäste  
erfasst. Der im Kölner Stadtgebiet planungsrelevante Mauersegler wurde ausschließlich überflie-
gend beobachtet. Eine Nutzung der Bestandsgebäude konnte auch bei einer abendlichen Bege-
hung nicht nachgewiesen werden. 
Im Rahmen der durchgeführten avifaunistischen Untersuchungen konnte auch abschließend  
geklärt werden, dass die in dem 2016 erstellten Fachbeitrag zur Artenschutzprüfung (Büro Raskin 
Umweltplanung und Umweltbelange GbR) nicht ausgeschlossenen Arten Nachtigall und Klein-
specht im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes nicht vorzufinden sind. 
Es fehlt für diese Arten auch an einer entsprechenden Habitatausstattung (Lebensraum).  
Die Zwergfledermaus konnte im Rahmen der gezielten Bestandsaufnahme im Bereich der Vorha-
benfläche als Nahrungsgast im Bereich der Ostmerheimer Straße im Juli 2021 nachgewiesen 
werden. Eine Quartiernutzung des rückzubauenden Gebäudes konnte nicht beobachtet werden. 
Diese kann jedoch nicht vollständig ausgeschlossen werden, da an dem zurückzubauenden  
Gebäude im Dachbereich an mehreren Stellen Möglichkeiten für Einzelquartiere bestehen. Bei 
der abendlichen Ausflugkontrolle konnten zwei bis drei Einzeltiere von Westen kommend in den 
Bereich der Ostmerheimer Straße fliegend beobachtet werden. 
Im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung wurde auch eine mögliche Gefährdung in Bezug 
auf Vogelschlag betrachtet. Die Transparenz von Glasflächen kann dazu führen, dass Vögel die 
hinter dem Glas liegenden Bereiche als Lebensraum wahrnehmen und diese direkt ansteuern 
wollen. Je großflächiger und je transparenter eine Glasfläche ist, desto höher ist das Risiko einer 
Kollision. Spiegelnde Flächen können einen ähnlichen Effekt hervorrufen wie transparente, wenn 
die Spiegelung für Vögel attraktive Lebensräume vortäuscht. Hier spielen das Maß der Spiege-
lung, die Beleuchtung, das Gebäudeinnere und die Umgebung eine Rolle. Insbesondere sich 
spiegelnde Bäume oder Gebüsche werden von Vögeln direkt angesteuert und führen daher zu  
einem erhöhten Kollisionsrisiko. Die derzeitige Gestaltung des Vorhabens zeigt jedoch auf, dass 
ein erhöhtes Risiko beziehungsweise eine signifikante Erhöhung der Gefährdung von Vögeln 
durch Scheibenanflug ausgeschlossen werden kann, da auf großflächige sowie transparente 
Glasflächen im Rahmen der Hochbauplanung verzichtet wird.  
Um Beeinträchtigungen bei Umsetzung der Planung auf die Fauna zu verringern beziehungs-
weise vollständig zu vermeiden und das Auslösen artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände  
zu verhindern, werden folgende Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen vorgesehen: 
• Bauzeitenregelung 
Zeitliche Begrenzung der Rodung von Gehölzen. 
Die Maßnahmen zur Beseitigung der Gehölze müssen außerhalb der Brut- und Aufzucht-
zeit wildlebender Vogelarten stattfinden. Dies ist der Zeitraum für Revierbesetzung, Balz 
und Brut bis zum Ausfliegen der Jungtiere. Die Rodungsarbeiten sind außerhalb des Zeit-
raumes 1. März bis 30. September durchzuführen. 
 
Zeitliche Begrenzung für den Rückbau der Gebäude (Gebäudehülle) 
Die Maßnahmen zum Rückbau der Gebäude (insb. Gebäudehülle) müssen außerhalb der 
Aktivitätszeit der Fledermäuse stattfinden. Rückbauarbeiten im Bereich des Dachs bezie-
hungsweise der Gebäudehülle sind somit im Zeitraum 1. November bis 28.Februar durch-
zuführen.

34 
 
 
 
Durch die zeitliche Begrenzung der Rodung und der Rückbauarbeiten wird somit vermie-
den, dass der Verbotsbestand des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG für wildlebende Vogelarten 
oder für quartiernutzende Fledermäuse eintritt. 
• Ökologische Baubegleitung. 
Falls Rodungsarbeiten innerhalb der Brutzeit der Vögel oder Rückbauarbeiten im Bereich 
des Dachs beziehungsweise Gebäudehülle während der Aktivitätszeit der Fledermäuse 
nicht zu vermeiden sind, ist durch vorgezogene Kontrollen beziehungsweise eine ökologi-
sche Baubegleitung und gegebenenfalls zu ergreifende Schutzmaßnahmen sicherzustel-
len, dass es nicht zu einer Gefährdung von Individuen kommt. 
Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen für eine dauerhafte ökologische Funktion (CEF-Maßnahme) 
Die oben genannten Maßnahmen dienen vor allem dazu, die unmittelbare Gefährdung von Indivi-
duen und ihren Entwicklungsstadien sowie Nestern (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG) zu vermeiden. 
Laut der im Frühjahr 2021 durchgeführten Erfassung der wildlebenden Vogelarten sind keine  
weiteren Beeinträchtigungen planungsrelevanter Arten, wie der Verlust von Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten zu erwarten. Es sind daher für diese Artengruppe keine vorgezogenen Ausgleichs-
maßnahmen erforderlich. Im Hinblick auf die Zwergfledermaus kann jedoch die Nutzung einzelner 
Quartiere am zurückzubauenden Gebäude nicht mit absoluter Sicherheit ausgeschlossen werden. 
Derartige Quartiermöglichkeiten bieten sich an 3 bis 4 Stellen im Dachbereich. Gemäß Vorgaben 
der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln sind somit Ersatzmaßnahmen im Verhältnis 5 zu 
1 durchzuführen. Der Verlust von 4 Quartiermöglichkeiten am Gebäude ist somit durch die Instal-
lation von 20 Fledermauskästen zu kompensieren. 
Zur Sicherstellung des Quartierangebots für die Zwergfledermaus sollen insgesamt 20 Fleder-
mausspaltenkästen installiert werden. Die Kompensationsmaßnahmen sind in der näheren Umge-
bung der Vorhabenfläche wie zum Beispiel im Bereich der Gehölze auf den Grünflächen oder an 
den weiterhin bestehenden Gebäuden beziehungsweise dem neuen Gebäude, zu realisieren.  
Geeignete Flachkästen sind zum Beispiel der Typ FSPK (Bäume oder Fassade) oder FWQ-M 
(Fassade) der Firma Hasselfeldt. 
Durch das Angebot mehrerer Ersatzquartiere kann bei der betroffenen Zwergfledermaus von  
einer Akzeptanz der angebotenen Strukturen nach kurzer Zeit ausgegangen werden. Für die im 
Hinblick auf ihre Nahrungshabitate sehr flexible Zwergfledermaus ist davon auszugehen, dass 
ausreichend Nahrungsräume im Umfeld der Quartierstandorte verfügbar sind. 
Unter Berücksichtigung der dargestellten Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaß-
nahmen treten keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 
BNatSchG ein, weshalb die Umsetzung des vorhabengezogenen Bebauungsplan-Entwurfes aus 
artenschutzrechtlicher Sicht als zulässig einzustufen ist.
 
Pflanzen 
Die nachfolgende Beschreibung bezieht sich auf die Bestandserfassung zur Baumkartierung des 
Kölner Büros für Faunistik (13.06.2022) sowie das Freianlagenkonzept von KRAFT.RAUM. 
Der Baumbestand im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes  
besteht aus 20 Bäumen. Ein Großteil der Flächen ist bereits durch die realisierten Bauabschnitte 
1 und 2 durch Verkehrsflächen und Bebauung versiegelt, weshalb Biotope im Geltungsbereich 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes auch nicht vorhanden sind. Vorrangig  
befinden sich die Bäume auf dem derzeit begrünten nördlichen Flurstück Nr. 5770 des ehemali-
gen Schwesternwohnheims. Der Baumbestand besteht aus vier Birken, drei Hainbuchen, drei  
Eichen, zwei Trompetenbäumen, einer Kiefer, einem Ginko, einer Trauben-Kirsche, einer Baum-
Hasel, einer Douglasie, einer Lärche, einer Rotbuche und einem Spitzahorn.

35 
 
 
Die Umsetzung der Planung führt zu einem teilweisen Verlust der bestehenden Vegetationsstruk-
turen. Im Rahmen der Planung kommt es zu einer Fällung von insgesamt zehn Bäumen, wovon 
insgesamt acht Bäume unter den Schutz der Baumschutzsatzung der Stadt Köln fallen und er-
satzpflichtig sind. 
Durch die Pflanzung von sechs neuen Bäumen im Plangebiet wird der Verlust in Teilen berück-
sichtigt. Diese Bäume sind als Einzelbäume mit einem Stammumfang 18-20 cm zu pflanzen und 
werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf festgesetzt. Die in der Planzeichnung 
festgesetzten Baumstandorte können um bis zu 5,0 Meter zum festgelegten Standort abweichen. 
Der vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf setzt für die verbleibenden zehn Bäume auch 
den Erhalt von Bäumen fest, wovon neun unter die Baumschutzsatzung der Stadt Köln fallen.  
Darüber hinaus soll eine Fassadenbegrünung im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan-Entwurfes realisiert werden. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf mit einer 
Fassadenbegrünung gekennzeichneten Bereiche sind entsprechend zu begrünen. Die gekenn-
zeichneten Bereiche berücksichtigen entsprechende Witterungsbedingungen (Sonnenverlauf) so-
wie die Ausbildung der geplanten Balkone und Erker. Durch die Festsetzung von Fassadenbegrü-
nungen wird zusätzlich auch eine vertikale Begrünung des Plangebietes sichergestellt. 
Grundstückflächen sind gärtnerisch zu gestalten und mit Gräsern, Stauden und/oder Sträuchern 
dauerhaft zu begrünen, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen  
Nebenanlagen überbaut werden. 
Neben den Festsetzungen zur Fassadenbegrünung, der Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern 
und Hecken beinhaltet der vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf auch Festsetzungen zur 
Begrünung der unterirdischen Gebäudeteile (Tiefgarage) sowie zur extensiven Dachbegrünung 
der Flachdächer der Wohngebäude. Insgesamt führen die grünordnerischen Festsetzungen und 
die Gestaltungsmaßnahmen zu einer erhöhten Begrünung des Plangebietes.  
Das Plangebiet bleibt bei Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes weiter-
hin ein urbaner und durch mehrgeschossige Bebauung geprägter Bereich, in dem das Schutzgut 
Pflanze nur eine untergeordnete Rolle einnimmt. Die geplanten Festsetzungen und gestalteri-
schen Maßnahmen zur Schaffung einer strukturierten Durchgrünung im Plangebiet sind insge-
samt positiv zu bewerten. Es werden mindestens sechs Bäume neu gepflanzt, die den Verlust der 
zu fällenden Bäume abfangen. Im Vergleich zum Bestand wird der Anteil von Vegetationsflächen 
abnehmen. Durch die Begrünungen der Gemeinschaftstiefgarage werden weitere Vegetationsflä-
chen geschaffen, sodass nach Durchführung der Planung circa 27 % des allgemeinen Wohnge-
bietes begrünt sein werden. Davon werden circa 19 % Vegetationsfläche einen Anschluss an den 
gewachsenen Boden haben.   
Im Vergleich zum Bestand erhöht sich der Versieglungsgrad des Plangebietes. Zusätzlich sieht 
das Planungskonzept daher eine extensive Dachbegrünung in unterschiedlichen Bereichen vor. 
Unter dem Aspekt, dass der Anteil der versiegelten Flächen im Plangebiet ansteigt, gleichzeitig 
aber auch strukturiertere Gehölzpflanzungen entstehen, werden die Auswirkungen des Planvor-
habens auf das Schutzgut Pflanze abgemildert und sind damit als nicht erheblich zu bewerten. 
7.2 Boden und Flächen 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Boden 
Im Rahmen einer ersten Baugrunderkundung für den Bereich der Kindertageseinrichtung und des 
Personalwohngebäudes gemäß Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) 
durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker (2015) wurden insgesamt acht Kleinramm-
bohrungen bis in eine Tiefe von jeweils 7,0 Meter niedergebracht. Aus den Kleinrammbohrungen 
wurden schichtenweise Bodenproben entnommen. Zur Erkundung der Lagerungsdichte der im

36 
 
 
Untergrund anstehenden Böden wurden sieben mittelschwere Rammsondierungen bis in eine 
Tiefe von 6,5 Meter bis 7,0 Meter durchgeführt. Im Zusammenhang mit der Errichtung des 2. Bau-
abschnittes wurden unter Berücksichtigung der 2015 durchgeführten Bohrungen und Rammson-
dierungen, ebenfalls durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker (2019), weiterführende 
Untersuchungen durchgeführt. Hierbei wurden insgesamt fünf Kleinrammbohrungen und vier mit-
telschwere Rammsondierungen vorgenommen. Der dabei erkundete Untergrund weist folgenden 
Schichtaufbau auf: 
 
Schicht I – Schluff, zum Teil feinsandig:  
Diese schluffigen Böden wurden in mehreren Bereichen als oberstes Schichtglied beziehungs-
weise im Bereich unterhalb der Auffüllungsböden bis in eine Tiefe von 1,4 Meter angetroffen. Bei 
diesen Böden handelt es sich um die Hochflutablagerungen des Rheins. Sie weisen eine weiche 
bis zum Teil feste Konsistenz auf und sind sehr locker bis locker gelagert. 
Schicht II – Fein- Mittelsand, schluffig:  
Diese schluffigen Mittelsande wurden in Teilbereichen unmittelbar unterhalb des Mutterbodens 
beziehungsweise unterhalb der schluffigen Böden der Schicht I angetroffen. Die mittelschweren 
Rammsondierungen zeigen eine relativ inhomogene, sehr lockere bis zum Teil mitteldichte Lage-
rung dieser Sande. Im Mittel ist für diese Sande von einer lockeren bis mitteldichten Lagerung 
auszugehen. 
Schicht III – Sand, kiesig und Kiessand:  
Hierbei handelt es sich um die Ablagerungen der Niederterrasse des Rheins. Diese Böden wur-
den im Bereich aller Bohrungen bis zur Endteufe der Bohrungen als unterstes Schichtglied festge-
stellt. Die kiesigen Sande und Kiessande sind weitestgehend mitteldicht bis dicht, stellenweise  
sogar sehr dicht gelagert. 
Ein Vernässungs- beziehungsweise Durchfeuchtungshorizont als Hinweis auf Schichten- und/o-
der Grundwasser wurde lediglich in einem Teilbereich beobachtet. Hierbei handelt es sich augen-
scheinlich um Schichtwasser. Ansonsten weisen die Böden im Untergrund weitestgehend eine 
natürliche Bodenfeuchte und nur stellenweise eine leichte Durchfeuchtung auf. 
Im Rahmen der Geländearbeiten wurden im Untergrund des Grundstückes im Bereich einer Boh-
rung Auffüllungsböden angetroffen, die im Rahmen des Bauvorhabens ausgehoben und abgefah-
ren werden müssen. Die gefundenen Proben wurden in einem akkreditierten Untersuchungslabor 
analysiert. Die Untersuchungsergebnisse zeigen auf, dass die Auffüllungen im Rahmen der Bau-
maßnahme für den Bauabschnitt 3 einer Verwertung zugeführt werden können, die sich vorzugs-
weise in einem relativ eng begrenzten Bereich im Umfeld der Altbebauung bewegt. Gegebenen-
falls sollte dieser Bereich vor der Durchführung von Aushubarbeiten weiter eingegrenzt werden, 
um eine genauere Massenschätzung durchführen zu können. 
Insgesamt sind die Auswirkungen des Planvorhabens auf das Schutzgut Boden als nicht erheb-
lich zu bewerten beziehungsweise einzustufen. 
Fläche 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes umfasst (inklusive  
öffentlicher Verkehrsflächen) circa 8.350 m². Das Plangebiet ist unter anderem durch die bereits in 
der Abgrenzung des Plangebietes erläuterten rechtskräftigen Bebauungspläne als Fläche für den 
Gemeindebedarf beziehungsweise in Teilen als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. 
Die bestehenden Bebauungspläne geben für das vorliegende Plangebiet keine Grundflächen- 
zahl an. Die geplante Bebauung sieht über das gesamte allgemeine Wohngebiet eine Über- und  
Unterbauung von 47 % beziehungsweise bis zu 82 % vor. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird  
jedoch in Bezug auf einzelne Flurstücke (vergleiche Punkt 6.2.1) abweichend mit 0,6 beziehungs-
weise 0,9 festgesetzt.

37 
 
 
Mit der Umnutzung des Plangebietes wird sich der Versiegelungsgrad gegenüber der Bestands-
nutzung erhöhen. Dies begründet sich darin, dass der nördliche Teil des Geltungsbereiches im 
Bestand nur eine geringe Bebauung aufwies. 
Mit Durchführung der Planung wird das Plangebiet zu circa 82 % (inklusive unterbaute Fläche 
durch die Gemeinschaftstiefgarage) versiegelt sein. Die Gebäude inklusive Balkone und Terras-
sen nehmen dabei circa 47 % der versiegelten Flächen ein. Von den 82 % versiegelten Flächen 
sind circa 29 % teilversiegelte Flächen, die sich aus der Unterbauung mit der Gemeinschaftstief-
garage mit überliegenden Spielflächen, wassergebundener Wegedecke, Schotterasen und  
Rasenstegplatten ergeben. Die unversiegelten Bereiche in Form von Vegetationsflächen mit  
Bodenanschluss nehmen im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfs circa 
18 % der Fläche ein.  
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes wird der Begrünungsgrad circa 49 % betragen (Vegeta-
tionsflächen inklusive extensiver Dachbegrünung). Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan-Entwurfes führt zu einer Inanspruchnahme der Fläche als allgemeines Wohngebiet 
von circa 0,74 ha. 
Mit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wird der Versiegelungs-
grad im Plangebiet gegenüber der Bestandnutzung erhöht.  
7.3 Grundwasser, Oberflächenwasser und Versickerung 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Grundwasser 
Die Informationen über die zu erwartenden Grundwasserstände und -schwankungen basieren auf 
den Daten des Ministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucher-
schutz des Landes Nordrhein-Westfalen. Zur Beurteilung wurde eine circa 550 Meter nördlich des 
Bauvorhabens gelegene Grundwassermessstelle (Messstellnummer: LGD-Nr.: 07019917; LDG K-
Merheim 3/92) herangezogen. Die vergleichbaren geologischen Verhältnisse und der geringe 
Querabstand von Untersuchungsstelle und Plangebiet lassen eine Übertragung auf das Baufeld 
zu. Im Winter 2003 wurde an der vorher genannten Messstelle ein höchster Grundwasserstand 
von 41,17 m NHN (Normalnull) gemessen. 
Bei hohen Grundwasserständen wäre daher bei einer mittleren Geländehöhe von Grundwasser-
flurabständen von knapp 9,0 m auszugehen, sodass bei einer Gründungssohle auf 47,05 m NN 
bis 47,37 m NN nicht von einer Beeinflussung des Bauvorhabens durch Grundwasser auszuge-
hen ist. 
Das Auftreten von Schichtenwasser kann jedoch aufgrund der bindigen Ausbildung der Böden der 
Schicht I nicht ausgeschlossen werden. 
Wegen des großen Abstandes zum Grundwasser sowie einer Aushebung der benannten Auffüll-
materialien ist eine Gefährdung des Schutzgutes Grundwasser im Bereich des Plangebietes aus-
geschlossen. 
Zudem befindet sich das Plangebiet außerhalb bestehender oder geplanter Wasserschutzzonen. 
Oberflächenwasser 
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
Versickerung 
Gemäß § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und § 44 Landeswassergesetzes (LWG) in 
Verbindung mit § 51a LWG ist das Niederschlagswasser für Neubebauungen nach Möglichkeit 
vor Ort zu versickern.

38 
 
 
Für das Plangebiet des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes ist vorgesehen, dass über 
insgesamt drei Blockspeicherrigolen das unbelastete Niederschlagswasser von den Dachflächen, 
Terrassen und Gartenanlagen, der Versickerung zuzuführen ist.Das Niederschlagwasser auf den 
Flächen der Tiefgaragenzufahrt, der Müllaufstellflächen und der Car-Sharing-Parkplätzen sollen 
aufgrund der zu erwartenden Verschmutzung in den öffentlichen Kanal eingeleitet werden.  
Hierfür wurde durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker eine Versickerungsuntersu-
chung (Stand Januar 2022) durchgeführt. Im Rahmen der Untersuchung wurden insgesamt vier 
Kleinrammbohrungen durchgeführt. Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen auf, dass der auf 
dem Grundstück des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes anstehende Boden (unterhalb 
der Auffüllungen und Schluffschicht) sowie der Grundwasserflurabstand eine Regenwasserversi-
ckerung prinzipiell zulassen.  
Es ist geplant, möglichst einen Großteil des Niederschlagwassers einer Versickerung zuzuführen. 
Aufgrund der beengten Platzverhältnisse durch die Größe des geplanten Baukörpers, der Aus-
maße der geplanten Gemeinschaftstiefgarage sowie des Niederschlagswasserkanals auf der 
westlichen Grundstückseite besteht lediglich die Möglichkeit einer unterirdischen Versickerung 
durch Blockspeicherrigolen.  
Die Blockspeicherrigole 1 wird in 2 Rigolen aufgeteilt und wird auf der westlichen Seite angeord-
net. Die Anordnung von 2 Rigolen auf der westlichen Seite dient dazu, um das evtl. Fällen von 
Bäumen zu verhindern. Die Blockspeicherrigole 2 wird auf der östlichen Seite (Vorgartenbereich) 
angeordnet.  
Sollte die versickerungsfähige Schicht an der jeweiligen Stelle tiefer liegen, wird ein Bodenaus-
tausch vorgenommen. Zudem ist die Sohle der Rigolen mindestens 0,5 m tief in die versicke-
rungsfähige Schicht einzubinden. Sofern unerwarteter Weise Altlasten im Bereich der Rigolen vor-
gefunden werden, werden diese durch einen Bodenaustausch entfernt.  
7.4 Luft und Klima 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB) 
Luftschadstoffe – Emissionen, auch Treibhausgase und Immissionen 
Das Plangebiet ist in seiner bisherigen Nutzung als Fläche für den Gemeinbedarf mit einer Wohn-
nutzung sowie einer Kindertageseinrichtung nur gering vorbelastet. Genaue Kennwerte zu den 
nutzungsbedingten Emissionen und den Immissionen im Plangebiet liegen nicht vor.  
 
Im Zuge des Planverfahrens wurde im September 2022 durch das Büro PTV Transport Consult 
GmbH ein Verkehrsgutachten
 erstellt. Das Gutachten betrachtet neben der Bestandsanalyse, 
dem Prognosezustand sowie insgesamt zwei Planfällen, auch die geplante Gemeinschaftstiefga-
rage sowie die Auswirkungen des Bauvorhabens in Form eines Leistungsnachweises für insge-
samt drei Knotenpunkte.  
Grundlage der prognostizierten Verkehrserzeugung für die Bauabschnitte 1 bis 3 sind die unter 
Punkt 6.4.1 – Verkehrsbelastung benannten Nutzungskonzepte. Die Verkehrserzeugung bezieht 
sich auf die Bauabschnitte 2 und 3, da die sechs-gruppige Kindertageseinrichtung bereits reali-
siert und die Nutzung aufgenommen wurde. Die hiermit verbundenen Verkehre wurden in den  
Erhebungsdaten bereits berücksichtigt. Auch die Wohnbebauung entlang des Arnikaweges (VEP 
Nr. 74455/03) wurde mittlerweile fertiggestellt und ist somit in den Erhebungsdaten enthalten. 
Die Berechnungsergebnisse zeigen für die beiden Bauabschnitte insgesamt 244 Kfz-Fahrten je 
Werktag für die geplante Wohnnutzung auf. Von den 244 Kfz-Fahrten sind 122 Kfz-Fahrten dem 
Quellverkehr und 122 Kfz-Fahrten den Zielverkehr zuzuordnen. Die höchste stündliche Verkehrs-
belastung ergibt sich dabei bei den morgendlichen und abendlichen Spitzenverkehren. In dem  
genannten morgendlichen Spitzenverkehr liegt der Zielverkehr bei 2 Kfz-Fahrten je Stunde und 
bei 18 Kfz-Fahrten im Quellverkehr. Am Abend verzeichnet der Zielverkehr 15 Kfz-Fahrten und

39 
 
 
der Quellverkehr 7 Kfz-Fahrten. Auch die marginale Erhöhung der Verkehrserzeugung im Zusam-
menhang mit der einschränkenden Nutzungsfestsetzung wurde gutachterlich untersucht. Insge-
samt ist die Kfz-Mehrbelastung (auch nach der Nutzungsänderung) als gering einzustufen.  
Auf Grundlage des erarbeiteten Verkehrsgutachtens wurde durch das Büro Peutz Consult GmbH 
eine lufthygienische Untersuchung "Luftschadstoffuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan Nr. 73456/02 Ostmerheimer Straße 214 in Köln Merheim", Stand September 2022, mit 
Luftschadstoffausbreitungsberechnung für die kritischen Luftschadstoffe Stickstoffdioxid (No2) und 
Feinstaub (PM10 und PM2,5) durchgeführt. 
Die Kfz-bedingten Emissionen wurden auf Grundlage des Handbuches für Emissionsfaktoren  
berechnet. Die Hintergrundbelastung im Plangebiet wurde anhand von Messwerten umliegender 
Hintergrundmessstationen ermittelt. Die berechneten Immissionen wurden mit den Grenzwerten 
der 39. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes / Verordnung über 
Luftqualitätsstandards und Emissionshöchstmengen (39. BImSchV) verglichen und bewertet. 
Die Konzentration weiterer Luftverunreinigungen aus dem Verkehrsbereich, wie zum Beispiel 
Benzol, Blei, Schwefeldioxid und Kohlenmonoxid liegen heute aufgrund der bereits ergriffenen 
Luftreinhaltemaßnahmen (erweiterte Kölner Umweltzone) auch an höchst belasteten "Hot Spots" 
deutlich unterhalb gesundheitsbezogener Grenz- und Richtwerte. Diese wurden daher im Rah-
men der Untersuchung nicht betrachtet. 
Als Prognosejahr wurde das Jahr 2025 als frühestmöglicher Realisierungszeitpunkt betrachtet. 
Die Emissionsfaktoren für das Prognosejahr 2025 sowie die großräumige Hintergrundbelastung 
wurden im Rahmen von zwei Untersuchungen mit unterschiedlichen Parametern betrachtet: 
Nullfall  
- Derzeitige Bebauungssituation zuzüglich der vollständigen Umsetzung des benachbarten, 
rechtskräftigen Bebauungsplanes Nummer 74455/02 "Ostmerheimer Straße". 
- Verkehrsmengen des Szenarios "Analyse (plausibilisiert)" gemäß Verkehrsgutachten 
 
Planfall 
- Bebauungssituation wie im Nullfall zuzüglich der vollständigen Umsetzung des 3. Bauab-
schnittes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes  
- Verkehrsmengen des Szenarios "Prognose" gemäß Verkehrsgutachten. 
Die Ergebnisse der Ausbreitungsberechnungen für den Nullfall zeigen, dass die untersuchten 
Grenzwerte der 39. BImSchV (Jahresmittelwert NO2, PM10 und PM2,5 sowie Kurzzeitgrenzwerte 
NO2 und PM10) im gesamten Untersuchungsgebiet eingehalten werden. 
Die höchsten Immissionsbelastungen an Gebäuden treten im Nullfall am nordöstlich des Plange-
bietes gelegene großflächige Einzelhandel im Bereich der Zufahrtsrampe zum Kundenparkplatz 
auf sowie im Bereich des Kieskaulerwegs. Dies ist auf die relativ hohe Verkehrsbelastung in Kom-
bination mit dichter umgebender Bebauung und des in Teilen engen Straßenquerschnitts zurück-
zuführen. 
Mit Umsetzung des Planvorhabens kommt es zu einer Änderung der Belüftungsverhältnisse sowie 
in Teilen zu einer Erhöhung der Verkehrsmengen auf den umliegenden Straßen und hiermit der 
freigesetzten Luftschadstoff-Emissionsmengen. Entlang des südöstlich des Kreisverkehrs gelege-
nen Arms der Ostmerheimer Straße sowie am großflächigen Einzelhandel nimmt die Belastung 
leicht zu. Durch die steigenden Verkehrsmengen nimmt die Belastung ebenfalls entlang der Olpe-
ner Straße sowie des Kieskaulswegs leicht zu. Die in der 39. BImSchV definierten Grenzwerte 
werden allerdings auch nach der Realisierung des Vorhabens im gesamten Plangebiet eingehal-
ten. 
Für das Planvorhaben wurde ein Mobilitätskonzept durch Büro PTV Transport Consult GmbH aus-
gearbeitet, welches neben den klassischen Maßnahmen wie geeignete Fahrradnutzungs- und -

40 
 
 
abstellmöglichkeiten sowie die Vorrüstung von E-Ladestationen für PKW-Stellplätze auch die Her-
richtung einer Car-Sharing-Station vorsieht.  
Durch eine künftig erhöhte Fahrradnutzung der Bewohnerinnen und Bewohner (vorwiegend  
Studierende) kann der verkehrsbedingte Emissionsausstoß im Plangebiet zusätzlich verringert 
werden. Die fußläufige Erreichbarkeit des öffentlichen Personennahverkehrs über die Bushalte-
stelle „Ostmerheimer Straße“ der Buslinien 157 und 158 (Anbindung an den Campus der Universi-
tät und der Fachhochschule Köln) schafft weitere Anreize für die Bewohnerinnen und Bewohner, 
um künftig auf das Auto zu verzichten und den verkehrsbedingten Emissionsausstoß im Plange-
biet durch den Individualverkehr zu verringern.  
Das Plangebiet liegt innerhalb der erweiterten Grünen Umweltzone, die im Luftreinhalteplan von 
2019 der Bezirksregierung Köln für das Stadtgebiet Köln ausgewiesen wird. Ziel der Ausweisung 
ist eine Feinstaubreduzierung und Minderung der Stickstoffdioxidbelastung (Hintergrundbelas-
tung) in den betroffenen Stadtteilen. Die Zone darf nur von PKW mit geringem Feinstaubausstoß 
(grüne Plakette) befahren werden. Darüber hinaus sind im Luftreinhalteplan der Stadt Köln  
(2. Fortschreibung 2019; Kapitel 5-7) diverse Maßnahmen aufgeführt, die geeignet sein können, 
die lokale Luftschadstoff-Immissionssituation im Rahmen der Luftreinhalteplanung zu mindern be-
ziehungsweise zu verbessern.  
Hinsichtlich des Schutzgutes Luft ist im Zuge der Realisierung der Wohnbebauung mit einer ge-
ringfügigen Zunahme der Luftschadstoffimmissionen aus dem Mehrverkehr zu rechnen. Die Ver-
wendung neuester Heiztechnik in Kombination mit einer wärmedämmenden extensiven Dachbe-
grünung wirken reduzierend auf die Emissionsentwicklung (CO
2 und NO2) im Plangebiet. Die  
Förderung umweltfreundlicher Fortbewegungsmittel sowie die Anreize zur Nutzung des ÖPNVs 
können hier zu Minderung von Luftschadstoffemissionen und -immissionen beitragen. Die vorge-
sehenen Begrünungsmaßnahmen im Plangebiet, wie die Festsetzungen zur Anpflanzung von 
Sträuchern und Bäumen, die Fassadenbegrünung, die Begrünung der Tiefgarage sowie die An-
lage von extensiven Dachbegrünungen, können zur Reduktion der allgemeinen Luftschadstoffbe-
lastung im Plangebiet beitragen und führen qualitativ zu einer Verbesserung der Luftqualität. In 
Abhängigkeit der ausgewählten Arten können Bäume und andere Formen von Grün durch ihre 
Filterwirkung Staub und gasförmige Luftverunreinigungen (Feinstaub, Stickoxide und flüchtige  
organische Stoffe) filtern.  
Insgesamt sind die Auswirkungen des Planvorhabens auf das Schutzgut Luft in Kombination mit 
den vorgesehenen Begrünungsmaßnahmen als nicht erheblich zu bewerten beziehungsweise 
einzustufen. 
Insgesamt wird sich für das Schutzgut Luft keine Verschlechterung hinsichtlich der bisherigen  
Nutzung des Plangebietes ergeben. 
Klima 
Großklimatisch ist das Plangebiet durch das subatlantisch-atlantische Klima geprägt. Die Winter 
sind relativ mild und die Sommer mäßig warm. Die mittlere Niederschlagsmenge liegt hier bei 
circa 800 mm bis 900 mm im Jahr. Die mittlere Jahrestemperatur beträgt 11,2 °C (LANUV -  
Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen (2020)). 
Gemäß der Planungshinweiskarte „zukünftige Wärmebelastung“ liegt das Plangebiet in einer  
lokalen Wärmeinsel. Aufgrund der geringfügigen Erhöhung der Baumasse im Bereich des Klini-
kums Merheim durch das Planvorhaben wird sich diese kaum stadtklimatisch auswirken. 
Die Festsetzungen zu Neupflanzungen von Bäumen, Fassadenbegrünungen, einer allgemeinen 
Begrünung sowie zur Begrünung der Tiefgarage und von extensiver Dachbegrünung schaffen li-
neares und punktuelles, aber auch flächiges Grün im Plangebiet, welches zukünftig die nächtliche 
Kaltluftproduktion erhöht und zur Abkühlung der lokalen Wohnbebauung beiträgt. Zudem ist die 
Rückhaltung von anfallendem Niederschlagswasser durch die Anlage von Grünflächen sowie der 
Dachbegrünung vorgesehen. Hiermit kann ein Teil der klimatischen Auswirkungen (sommerliche 
Überwärmung) innerhalb des Plangebietes gemindert werden.

41 
 
 
Innerhalb des Plangebiets werden folgende stadtklimatisch wirksame Vermeidungs- und Minde-
rungsmaßnahmen festgesetzt, welche auch im Rahmen des Hitzeaktionsplans der Stadt Köln 
benannt werden: 
• Anlage von extensiven Dachbegrünungen, 
• Begrünung der nicht überbauten Gemeinschaftstiefgaragenflächen, 
• Pflanzung von 6 Bäumen im Plangebiet, 
• Erhalt von 10 Bäumen im Plangebiet, 
• Begrünung nicht unter- und überbebauter Grundstücksflächen (Anlage von Gartenflächen) 
• Fassadenbegrünung in Teilbereichen. 
Der klimatische Ist-Zustand wird mit der Umsetzung des Bebauungsplan-Entwurfes insgesamt 
verschlechtert. Neben einer Zunahme der Flächenversieglung erhöht sich auch die Geschossflä-
che der Bausubstanz, so dass der Luftaustausch weiter abnimmt und größere vertikale Flächen 
mit Erwärmungspotential geschaffen werden. Unter Berücksichtigung der zu erwartenden Klima-
wandelfolgen wird sich die lokale Erwärmung im Plangebiet verstärken. Im Zuge der Neubebau-
ung wird aber auch die Durchgrünung des Plangebietes durch Baum- und Heckenpflanzungen 
und den geplanten Dachbegrünungen erhöht. Dies wirkt sich positiv auf die lokale Verdunstungs-
leistung von Boden und Pflanzen im Plangebiet aus, was sich wiederum positiv auf das lokale 
Kleinklima und die örtliche Kaltluftentstehung auswirkt und zur Minderung der klimatischen Be-
lastung durch die Nachverdichtung im Plangebiet beiträgt.  
Unter Berücksichtigung der geringen Vorbelastung des Plangebietes und der klimarelevanten  
Planungsaspekte sind die Auswirkungen der Planung auf das Schutzgut Klima als geringfügig 
verschlechternd anzusehen. Eine erhebliche Veränderung des Lokalklimas ergibt sich aus der 
Planrealisierung nicht. 
 
7.5 Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die 
Bevölkerung 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB) 
Lärm 
Das Plangebiet ist durch Straßen-, Flug- und Gewerbelärm vorbelastet. Für das Bebauungsplan-
verfahren wurde eine schalltechnische Untersuchung durch das Büro ACCON Köln GmbH, Sep-
tember 2022, erarbeitet. Im Rahmen dieser Untersuchung wurden die Verkehrsgeräusche (Stra-
ßen- und Fluglärm) sowie die Geräuschsituation der benachbarten gewerblichen Nutzungen beur-
teilt. Auf der Grundlage der Berechnungsergebnisse zur Verkehrsgeräuschsituation sowie zur  
Geräuschsituation durch die gewerbliche Nutzung wurden Anforderungen an den Schallschutz  
ermittelt (vergleiche Kapitel 6.7). Die Ermittlung der Beurteilungspegel erfolgt bei freier Schallaus-
breitung, also ohne Berücksichtigung der geplanten Gebäude.  
Die Untersuchung berücksichtigt den öffentlichen Straßenverkehr, den Flugverkehr, den Gewer-
belärm sowie die Auswirkungen der Planbebauung auf den Bestand und legt folgenden Normen 
zugrunde:  
Orientierungswerte, Immissionsgrenzwerte, Immissionsrichtwerte: 
Grundlage für die Beurteilung von Schallimmissionen im Städtebau ist die DIN 18005 (Schall-
schutz im Städtebau Teil 1). Die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte ist anzu-
streben. Die Orientierungswerte beziehen sich auf 16 Stunden am Tag (06:00-22:00 Uhr) und 8 
Stunden in der Nacht (22:00-06:00 Uhr). Die schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine 
Wohngebiete nach DIN 18005 betragen 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht. 
Die Beurteilung von Lärm durch gewerbliche Geräusche in der Nachbarschaft wird in der Techni-
schen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) geregelt. Die Beurteilungspegel beziehen 
sich auf einen Bezugszeitraum von 16 Stunden am Tag (06:00-22:00 Uhr) und 8 Stunden in der

42 
 
 
Nacht (22:00-06:00 Uhr). Gemäß der TA-Lärm gelten für Allgemeine Wohngebiete die Immissi-
onsrichtwerte 55 dB(A) am Tag und 40 dB(A) in der Nacht. 
Das Plangebiet ist durch Lärmimmissionen durch den öffentlichen Straßen- und Flugverkehr  
sowie Gewerbelärm vorbelastet, welche im Folgenden näher erläutert werden: 
Straßen- und Flugverkehr (Gesamtverkehrslärm) 
Gemäß schalltechnischer Untersuchung liegt das Plangebiet in der Nachtschutzzone des Flug-
hafens Köln/Bonn. Die entsprechende Isolinie (Linie, auf der an jedem Punkt der gleiche Wert  
auftritt), die einen Beurteilungspegel von 55 dB(A) in der Nachtzeit begrenzt, verläuft direkt am 
südlichen Rand des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes. Jeweils 
tags und nachts ist davon auszugehen, dass die Flugverkehrslärmimmissionen bei kleiner gleich 
55 dB(A) liegen. Der ermittelte Fluglärm wird als Grundbelastung für das vorliegende Plangebiet 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes angenommen. 
Auf dem Haus 20B des Klinikums Köln-Merheim ist ein Hubschrauber-Dachlandeplatz errichtet 
worden. Im Zuge der Baugenehmigung des Landeplatzes wurden in den Jahren 2011 und 2012 
schalltechnische Untersuchungen durchgeführt. Aus den Ergebnissen dieser Untersuchungen 
kann abgeleitet werden, dass die Beurteilungspegel durch die Geräuschimmissionen des Hub-
schrauberlandeplatzes deutlich unterhalb von 55 dB(A) liegen, so dass die Geräusche durch die 
Hubschrauberflüge keinen relevanten Einfluss auf das Plangebiet des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan-Entwurfes haben. 
Die Verkehrslärmsituation im Untersuchungsgebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Ent-
wurfes wird im Wesentlichen durch den Verkehrslärm auf den umliegenden öffentlichen Straßen 
bestimmt. Unter Berücksichtigung der Flug- und Verkehrslärmsituation zeigen die Ergebnisse der 
schalltechnischen Untersuchung, dass an den Fassaden der Gebäude des 3. Bauabschnittes, die 
noch errichtet werden, die Verkehrsgeräuschbelastung an der Nordostfassade die höchsten 
Werte erreichen. Am Tage liegt im nördlichen Abschnitt der Nordfassade im EG und im 1. OG ein 
Beurteilungspegel von 70 dB(A) durch den Verkehrslärm (Summe aus Fluglärm und Straßenver-
kehrslärm) vor. In der Nachtzeit werden bis in Höhe des 4. OG Beurteilungspegel von mehr als 
60 dB(A) – bis maximal 62 dB(A) – ermittelt. Aufgrund der durch den Fluglärm aufgenommenen 
Grundbelastung von 55 dB(A) werden auch in der Nacht keine Beurteilungspegel unterhalb von 
56 dB(A) erreicht. 
Damit werden die Orientierungswerte des Beiblatt 1 zur DIN 18005 tags um bis zu 15 dB(A) und 
nachts um bis zu 17 dB(A) überschritten. 
An den Berechnungsergebnissen ist auch ablesbar, an welchen Fassadenabschnitten an Balko-
nen, die als Außenwohnbereich genutzt werden, der Beurteilungspegel am Tage den Schwellen-
wert von 62 dB(A) überschreitet, ab dem gemäß Rechtsprechung unzumutbare Störungen der 
Kommunikation und der Erholung zu erwarten sind. An der Ostfassade des Gebäudes des 3. Bau-
abschnittes liegen Überschreitungen des Wertes um bis zu 8 dB(A) vor. 
Gewerbelärm 
In der Umgebung des Plangebiets herrscht eine Gemengelage aus gewerblichen Nutzungen und 
Wohnen vor. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde eine gutachterliche Betrach-
tung beziehungsweise Bestandserfassung aller vorhandenen Gewerbebetriebe in der näheren 
Umgebung durchgeführt. Eine Konfliktsituation zwischen der geplanten Wohnbebauung und den 
vorhandenen gewerblichen Betrieben konnte aus gutachterlicher Sicht ausgeschlossen werden.  
Die Gewerbelärmsituation bezüglich der bestehenden umgebenden Betriebe ergibt sich zum ei-
nen durch einen westlich gelegenen Betrieb für Rohrbearbeitungen mit Stellplätzen sowie Ran-
gier- und Laderampen und zum anderen durch einen nördlich gelegenen großflächigen Einzel-
handel inklusive Parkdeck. 
Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass im Beurteilungszeitraum tags als auch nachts keine 
Überschreitungen des Immissionsrichtwertes für Allgemeine Wohngebiete zu erwarten sind. Somit

43 
 
 
sind keine unzulässigen gewerblichen Geräuschimmissionen an der geplanten Wohnbebauung  
zu erwarten. Ferner zeigen die Ergebnisse, dass die geplante Wohnbebauung die benachbarten 
Betriebe nicht einschränken wird. 
Auswirkung der Planung auf den Bestand 
Nach dem Verkehrsgutachten des Büros Büro PTV Transport Consult GmbH (2022) steigt das 
Kfz-Verkehrsaufkommen durch die geplante Wohnbebauung um circa 244 Kfz-Fahrten pro Tag, 
die sich hälftig auf den Ziel- und den Quellverkehr aufteilen. Die daraus resultierende Erhöhung 
der Verkehrsgeräuschbelastung ist insgesamt als marginal anzusehen. Die höchste Steigerung 
der Verkehrsgeräusche wird in einem Straßenquerschnitt prognostiziert, an dem keine bestehen-
den Wohngebäude von der Verkehrsgeräuscherhöhung betroffen sind. In diesem Bereich liegen 
die Steigerungen bei 1,1 dB(A) am Tag und 0,8 dB(A) in der Nacht. 
Am Gebäude Olpener Straße 490 liegt im Prognose-Nullfall eine Belastung von 70,6 dB(A) am 
Tag und 59,8 dB(A) in der Nacht durch die Straßenverkehrsgeräusche an der der Olpener Straße 
zugewandten Fassade vor. Im Planfall wird für dieses Gebäude am Tag eine gleich hohe Belas-
tung und in der Nachtzeit ein Beurteilungspegel in Höhe von 59,9 dB(A) ermittelt. 
Die ermittelten Erhöhungen sind nahezu identisch mit dem Prognose-Nullfall, so dass insgesamt 
keine wesentliche Änderung in der Verkehrsgeräuschbelastung eintritt. 
Mit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wird die bestehende Tief-
garagenzufahrt erweitert und zur Immissionsminderung eingehaust. Für das Gebäude des 2. Bau-
abschnittes wurde eine Tiefgarage mit 41 Stellplätzen errichtet. Für den 3. Bauabschnitt, der das 
Neubauvorhaben abbildet, werden zusätzliche 34 Stellplätze berücksichtigt. Insgesamt werden 75 
Stellplätze innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage vorgehalten. Auf Grundlage der Verkehrsunter-
suchung wurden für die gemeinsame Tiefgaragenzufahrt insgesamt 122 Kfz-Fahrten pro Tag so-
wohl im Ziel- als auch im Quellverkehr ermittelt. Die Gemeinschaftstiefgaragenanbindung liegt 
circa 30 m von der nächsten Wohnbebauung entfernt, sodass keine Beeinträchtigung der dortigen 
Wohnnutzungen auftreten wird. Der angrenzende Bebauungsplan Nummer 73459/02 sieht ledig-
lich bis zum Bestandsgebäude mit der Adresse Ostmerheimer Straße 256 die Ausweisung eines 
allgemeinen Wohngebietes vor, so dass sichergestellt ist, dass in geringerer Entfernung zur  
Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt keine Wohngebäude errichtet werden können. 
An der Westseite des siebengeschossigen Gebäudes werden drei oberirdische Car-Sharing-Park-
plätze eingerichtet, an denen stationsbasiertes Car-Sharing ermöglicht wird. Nach der Parkplatz-
lärmstudie von 2007, 6. Auflage (vergleiche Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan 73456/02), treten an oberirdischen Parkplätzen an Wohnanlagen 0,4 Be-
wegungen pro Stellplatz und Stunde im Tagesbeurteilungszeitraum auf sowie 0,15 Bewegungen 
pro Stellplatz in der ungünstigsten Nachtstunde auf. Ausgehend von privaten Pkw würden sich 
also für die drei Stellplätze 19 Bewegungen im Tagesbeurteilungszeitraum und (aufgerundet) eine 
Bewegung in der ungünstigsten Nachtstunde ergeben. Bei der Nutzung von öffentlichen Car-Sha-
ring-Parkplätzen kann jedoch davon ausgegangen werden, dass diese häufiger genutzt werden, 
als private Stellplätze.  
Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass selbst bei einer dreimal so hohen Frequentierung im 
Tagzeitraum keine relevanten Geräuschauswirkungen durch die Nutzung der Stellplätze auftreten. 
Aufgrund der gewählten Lage der Parkplätze sind die Wohngebäude im Bestand nicht betroffen, 
da diese in einem Abstand von mehr als 70 m entfernt liegen. 
Für die bereits realisierte sechs-gruppige Kindertageseinrichtung wurde im Rahmen der Planung 
eine schalltechnische Untersuchung durch das Büro ADU cologne (Stand November 2017) er- 
arbeitet. Hinsichtlich der verkehrlichen Planauswirkungen der Kindertageseinrichtung wurden die 
Bring- und Holverkehre und die damit verbundenen Geräusche durch die Nutzung der Stellplätze 
beurteilungsrelevant. Insgesamt wurden die zu erwarteten Lärmimmissionen der Kindertagesein-
richtung an fünf Immissionsorten (IO) in der näheren Umgebung (Wohnnutzung und Krankenhaus 
Merheim) aufgenommen. Die Ergebnisse zeigten auf, dass an den Immissionsorten im Tag- und 
Nachtzeitraum die jeweiligen zulässigen Maximalpegel unterschritten wurden.

44 
 
 
Schallschutzmaßnahmen 
Um den Schutz vor schädlichen Lärmeinwirkungen zu gewährleisten, sind Festsetzungen zu 
Lärmschutzmaßnahmen an Außenbauteilen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB getroffen worden: 
• Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend den 
in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen (LPB) an den Außenbauteilen von 
Aufenthaltsräumen zu treffen. Grundlage hierfür sind die maßgeblichen Außenlärmpegel 
nach DIN 4109-1 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar 2018 - Beuth Verlag GmbH, 
Berlin). Im Plangebiet werden der Lärmpegelbereich IV und V dargestellt. 
• Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A) im 
Nachtzeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch 
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei 
geschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen.  
• Für Balkone und Loggien, die einen Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr (Straßen- 
und Flugverkehr) > 62 dB(A) im Tagzeitraum (6:00 bis 22:00 Uhr) aufweisen, sind 
Schallschutzmaßnahmen zu treffen. Durch diese muss sichergestellt werden, dass der 
vorgenannte Gesamtbeurteilungspegel nicht überschritten wird. Hiervon ausgenommen 
sind Balkone und Loggien von durchgesteckten Wohnungen, wenn zusätzlich auf der 
lärmabgewandten Seite ein Balkon oder eine Loggia errichtet wird.  
• Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn 
im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung ein 
niedrigerer Lärmpegelbereich oder ein niedrigerer maßgeblicher Außenlärmpegel an den 
Außenbauteilen von schutzbedürftigen Räumen nachgewiesen wird.  
Insgesamt ist festzustellen, dass sich die Lärmsituation nach Umsetzung der Planung unwesent-
lich verändert und Lärmvorbelastungen im Bebauungsplangebiet gegeben sind. Entsprechende 
Festsetzungen zur Minderung der Lärmbelastung sind benannt und müssen auf Ebene der Bau-
genehmigung zur Umsetzung gelangen. Unter Berücksichtigung der Minderungsmaßnahmen sind 
für das Schutzgut Mensch und seine Gesundheit keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwar-
ten. 
Altlasten 
Im städtischen Kataster der altlastverdächtigen Flächen und Altlasten liegen keine Erkenntnisse 
über Bodenbelastungen vor. Durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker wurde bei der 
Baugrunderkundung (2019) ebenfalls keine wesentliche Bodenbelastung festgestellt.  
Die Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes auf das Schutzgut Boden 
sind vor dem Hintergrund positiv zu bewerten, da die Auffüllungsböden im Weiteren aufgefüllt 
werden.  
7.6 Kultur- und Sachgüter 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 d BauGB) 
 
Die nachstehenden Baudenkmale befinden sich direkt angrenzend zum Plangebiet.

45 
 
 
 
Tabelle 2: Auszug aus der Denkmalliste der Stadt Köln Stand 03/2021 
Denkmal-
listen- 
nummer 
Straße Haus-
Nr. 
Stadtteil Bezeichnung Datum Eintrag 
des Denkmals 
Lage 
8594 Ostmerhei-
mer Straße 
198 Merheim Empfangsgebäude 19. Juni 2001 angrenzend 
(Quelle: www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/planen-bauen/denkmalschutz/denkmalliste/index.html 
Das benachbarte Denkmal Ostmerheimer Straße 198 (Denkmallistennummer 8594) wird gemäß 
Aussage des Amtes für Denkmalschutz und Denkmalpflege durch die Planung der bis zu acht-
geschossigen (inklusive Staffelgeschoss) Wohnbebauung nicht beeinträchtigt. Selbiges gilt für  
die benachbarten historischen Gebäude der ehemaligen Luftwaffenkaserne (Feldflughafen). 
Eine Beeinträchtigung für das Schutzgut Kultur- und Sachgüter ist durch die geplante Wohnbe-
bauung an der Ostmerheimer Straße demnach nicht gegeben. 
7.7 Vermeidung von Emissionen/ sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 e BauGB) 
Licht 
Das Plangebiet liegt im Stadtgebiet Köln und ist von anthropogener (menschengemacht) Nutzung 
geprägt. Beleuchtete Wege und Flächen befinden sich im Umfeld des Plangebietes. Eine Ge-
meinschaftstiefgaragenzufahrt wurde im Rahmen des 2. Bauabschnittes realisiert. Emissionen 
durch Licht sind durch die Befahrung der umliegenden Straßen gegeben, welche aber keine nach-
teiligen Auswirkungen auf die Bestandsbebauung haben. 
Durch die Umsetzung des Vorhabens wird künftig die bereits vorhandene Gemeinschaftstiefgara-
genzufahrt erweitert. In diesem Zusammenhang wird es zu einer Erhöhung des Verkehrsaufkom-
mens entlang der westlich gelegenen Ostmerheimer Straße kommen sowie zu einer Erhöhung 
der hiermit verbundenen Emissionsquelle (Wechsellicht, durch das Verlassen eines Kraftfahrzeu-
ges der Tiefgarage). 
Auf der gegenüberliegenden Seite der westlichen Ostmerheimer Straße befindet sich der rechts-
kräftige Bebauungsplan Nummer 73459/02. Dieser weist für den angrenzenden Bereich eine  
Fläche für den Gemeinbedarf – Kindergarten sowie ein allgemeines Wohngebiet aus. Die Flächen 
sind gegenwärtig nicht bebaut beziehungsweise genutzt. In einer Entfernung von circa 70 m 
grenzt ein gewerblicher Betrieb an, so dass es hier nicht zu einer Blendwirkung durch die Auto-
scheinwerfer an Fassaden bewohnter Gebäude kommen kann. Dies ist bereits in der aktuellen 
Situation nicht gegeben. Die Dauer des Aufhellungsvorgangs bei der Ausfahrt aus der Gemein-
schaftstiefgarage ist insgesamt als gering einzustufen. Maßnahmen zum Schutz bewohnter 
Räume, wie außenliegende Rollläden oder vergleichbare Einrichtungen, sind dadurch nicht erfor-
derlich.  
Müllaufstellflächen 
Im Bereich der Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt entlang der Ostmerheimer Straße im 
Westen, sind Unterflurcontainer für Wertstoffe und Abfälle (Aw2) vorgesehen. Hier werden Unter-
flurcontainer für Restmüll, Papier und die gelbe Tonne vorgesehen.  
Für die bestehende sechs-gruppige Kindertageseinrichtung ist in unmittelbarer Nähe zu den Un-
terflurcontainern auf dem Grundstück der Kindertageseinrichtung bereits eine Fläche für Abfall-
wertstoffbehälter (Aw1) vorhanden.

46 
 
 
Die geplanten und vorhandenen Müllaufstellflächen liegen an der öffentlichen Verkehrsfläche und 
sind von mehreren Seiten zugänglich. Die prognostizierte Abfallmenge sowie die Ausgestaltung 
der Müllaufstellflächen wurden in Abstimmung mit den Abfallwirtschaftsbetrieben ermittelt und 
werden im Rahmen der Realisierung berücksichtigt. 
Entwässerung 
In Bezug auf die Entwässerungsplanung wurde eine entsprechende Untersuchung durch das  
Ingenieurbüro Leiendecker (Stand September 2022) entwickelt. Die neu geplante Entwässerung 
auf dem Grundstück soll bis zum Übergabeschacht DN1000 auf der westlichen Grundstücksseite 
im Trennsystem erfolgen. Nach Möglichkeit wird der bestehende Kanalhausanschluss an den 
Mischwasserkanal in der Ostmerheimer Straße übernommen. 
 
Das Niederschlagwasser der Flächen der Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt, der Müllaufstellfläche 
und der Car-Sharing-Parkplätze soll aufgrund der zu erwartenden Verschmutzung in den öffentli-
chen Kanal eingeleitet werden. 
Die Entwässerung der Tiefgaragenrampe erfolgt seitens der Gemeinschaftstiefgaragen-Planung 
und wird über eine Hebeanlage über die Rückstauebene gepumpt und der Außenanlage über- 
geben. Von dort wird es im Übergabeschacht mit dem Schmutzwasser zusammengeführt und in 
den Kanal in der Ostmerheimer Straße eingeleitet. 
 
7.8 Nutzung von erneuerbaren Energien, sparsame und effiziente Nutzung von Energie 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 f BauGB) 
 
Die Planung fällt nicht unter den Anwendungsfall der Leitlinien zum Klimaschutz der Stadt Köln. 
Im Zuge der Umnutzung des Plangebietes im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
Entwurfes ist die Nutzung erneuerbarer Energie geplant. Der Energiebedarf der neuen Häuser 
wird durch die Festsetzung von extensiver Dachbegrünung auf den Flachdächern der Wohnge-
bäude (circa 70 % der Dachflächen) sowie durch die Anlage von Fassadenbegrünungen im Plan-
gebiet reduziert. Dachbegrünung wirkt wärmedämmend und kann dadurch zur Reduzierung des 
Energiebedarfs beitragen.  
Im Rahmen der Planung wird eine multifunktionale Dachnutzung (Photovoltaikanlagen über  
der extensiven Dachbegrünung) umgesetzt. Auf den bestehenden Gebäuden der Bauabschnitte 1 
(Kindertageseinrichtung) und 2  (Personalwohnhaus) werden nachträglich Dachbegrünung sowie 
auf Bauabschnitt 2 zusätzlich eine Photovoltaik-Anlage angebracht. Die Umsetzung von Photovol-
taik oberhalb der Kindertageseinrichtung ist aus statischen Gründen nicht möglich. Für die ersten 
beiden Bauabschnitte werden die Versorgungsleitungen des umwelt - und ressourcenschonenden 
Energieträgers Fernwärme genutzt. 
Der 3. Bauabschnitt berücksichtigt die Planung einer extensiven Dachbegründung sowie von Pho-
tovoltaik-Anlagen. Die geplanten Anlagen werden nahezu nicht verschattet und können optimal 
ausgerichtet werden. Darüber hinaus werden bei der Planung des 3. Bauabschnittes Luftwärme-
pumpen in Verbindung mit den Photovoltaik-Anlagen berücksichtigt werden.  
 
Durch den Einsatz der Photovoltaikanlage kommt es zu einer Minderung der CO2-Emission ge-
genüber einer konventionellen Stromerzeugung. 
Durch die Nutzung der Photovoltaik-Anlagen in Verbindung mit Luftwärmepumpen können min-
destens die Standards eines KfW-Effizienzhauses 55 erreicht werden.

47 
 
 
7.9 sonstige Gesundheitsbelange / Risiken 
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB) 
Starkregen 
Für die geplanten Rigolen sowie die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen Flächen wurde 
im Rahmen der Entwässerungsplanung durch das Ingenieurbüro Leiendecker (Stand: September 
2022) auch ein entsprechender Überflutungsnachweis erbracht. Die Überflutungsmengen der an 
die Rigolen angeschlossenen Flächen können gemäß der Berechnung vollständig in diesen unter-
gebracht werden. 
Die Überflutungsmengen für die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen Flächen (Gemein-
schaftstiefgaragenzufahrt, Müllaufstellfläche und Car-Sharing-Parkplätze) wurden nach DIN 1986-
100 nach Gleichung 20 vorbemessen. Für den Kanalanschluss wurde das 100-jährige Regener-
eignis mit r5,100 = 693,3 l/(s*ha) angesetzt. Für diesen Fall ergibt sich eine zurückzuhaltende  
Regenwassermenge von VRück = 2,1 m³. Diese Regenwassermenge wird oberirdisch in einer 
leicht ausgeformten Mulde zurückgehalten. Damit das Regenwasser in die Mulde überstauen 
kann, wird im Tiefpunkt der Mulde ein Entlastungspunkt in Form eines Schachtes angeordnet.  
Der Deckel ist mit Lüftungsöffnungen vorzusehen. Um ein eventuelles Zurückstauen von 
Schmutzwasser in die RW-Leitung zu verhindern, wird im Übergabeschacht am Zulauf der Regen-
wasserleitung eine Froschklappe eingebaut. Alternativ kann die Rückhaltung über eine unterirdi-
sche Speichereinheit in Form von in Folien verschweißten Speicherboxen (Abmessung als  
Beispiel: 3,60 x 0,60 x 0,60 m [L*B*H]; V= 2,52 m³) erfolgen.  
Das anfallende Niederschlagswasser der Gemeinschaftstiefgaragenzufahrten ist über die Rück-
stauebene zu pumpen.
 
Magnetfeldbelastung:  
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf wird ein bis zu 7,0 Meter hoher Mobilfunkmast 
oberhalb der mit sieben Vollgeschossen gekennzeichneten überbaubaren Grundstücksfläche vor-
gesehen. Die anzuwendenden Personenschutzgrenzwerte werden in der 26. Verordnung zum 
Bundes-Immissionsschutzgesetz festgelegt. Diese Grenzwerte entsprechen den internationalen 
Grenzwertempfehlungen und damit auch der Empfehlung des EU-Rates vom 12. Juli 1999 zur 
Begrenzung der Exposition der Bevölkerung gegenüber elektromagnetischen Feldern (0 Hz — 
300 GHz) (1999/519/EG).  
Die entsprechenden Grenzwerte werden durch die Errichtung der Anlage eingehalten. Eine  
Gefährdung für Anwohnerinnen und Anwohner ist daher auszuschließen.
 
Die Hinweise dienen den zukünftigen Investoren und sollen sicherstellen, dass die während des 
Bebauungsplanverfahrens vorgetragenen wesentlichen Risiken auch den Bauherren bekannt 
sind. 
Rechtsfolgen 
Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Fluchtlinien-
gesetzes, des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder des Baugesetzbuches treten 
mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplan-Entwurfes außer Kraft. 
Rechtsgrundlagen 
Die geltenden Rechtsgrundlagen sind unter den Hinweisen aufgezählt. 
Straßenprofil 
Das Straßenprofil innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen ist nur zur Information dargestellt.

48 
 
 
Lärmimmissionen 
Auf die Vorbelastung durch Gewerbe-, Verkehrs- und Fluglärm wird hingewiesen, da sie einen 
wesentlichen Beitrag zur Gesamtlärmbelastung leistet. 
Kampfmittelbeseitigung 
Im Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/ Kampfmitteln zu rechnen. Vor Aufnahme von Bauar-
beiten (circa 6 Wochen) ist das Amt für öffentliche Ordnung, Gliederungsziffer 322/40 (allgemeine 
Ordnungsangelegenheiten) einzuschalten. Die Anfrage kann per E-Mail an kampfmittel@stadt-
koeln.de erfolgen. 
Artenschutz 
Es wurde eine artenschutzrechtliche Prüfung (Kölner Büro für Faunistik, September 2022) erstellt. 
Auf dieser Grundlage wurden Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen definiert. 
Baumschutzsatzung 
Die gemäß der Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang be-
bauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln 
(Baumschutzsatzung – BSchS) vom 01. August 2011 (Amtsblatt Nr. 34 vom 17. August 2011) 
sind Ersatzpflanzungen beziehungsweise Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der Umsetzung des 
Bebauungsplan-Entwurfes zu fällende Bäume zu leisten, soweit diese Bäume nicht bereits im Be-
bauungsplanverfahren bei der Bewertung und Bilanzierung nach der naturschutzrechtlichen Ein-
griffsregelung nach § 18 BNatSchG in Verbindung mit § 1a Abs. 3 BauGB berücksichtigt wurden. 
Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen 
In der Anlage zur Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen gemäß 
§§ 135a bis 135c BauGB vom 15. Dezember 2011 (Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 1 vom 4. Januar 
2012) sind allgemein gültige Qualitätsmaßstäbe für Begrünungsmaßnahmen der Stadt Köln for-
muliert. Auf diese Qualitätsmaßstäbe wird in den Festsetzungen Bezug genommen. 
DIN-Vorschriften und sonstige anzuwendende Regelwerke 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen des 
Bebauungsplan-Entwurfes verwiesen wird, sind jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden 
Fassung anzuwenden und werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der 
Stadt Köln, Plankammer, Zimmer 06. E 05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, 
während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
Bauschutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich Flughafen Köln-Bonn und im Schutzbereich Köln-Bonn-
Radar. Des Weiteren liegt das Plangebiet mit einer Entfernung von minimal 300 m unter dem 
nordwestlichen Anflugsektor des gemäß § 6 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) genehmigten Hub-
schrauberlandeplatzes am städtischen Krankhaus Köln-Merheim (Dachlandeplatz). Die Aufstel-
lung von Kränen oder anderen Bauhilfsanlagen ab einer Höhe von 84 Meter über NHN im Plange-
biet ist frühzeitig mit der Bezirksregierung Düsseldorf – Luftfahrtbehörde abzustimmen, wobei  
Höhenbeschränkungen oder Anforderungen an die Hinderniskennzeichnung notwendig werden 
können. 
Anlagenschutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Anlagenschutzbereich der Radaranlage am Flughafen Köln/Bonn gemäß 
§ 18a LuftVG.

49 
 
 
Bodenschutz 
Die Vorschriften des § 12 der Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV) sind zu beachten.  
Versickerung von Niederschlagswasser 
Gemäß § 44 Landeswassergesetz (LWG) in Verbindung mit § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz 
(WHG) soll das anfallende Niederschlagswasser vor Ort grundsätzlich versickert, verrieselt oder 
direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einge-
leitet werden. Daher soll hier das anfallende Niederschlagswasser der Dach- und unbelasteten 
Außenanlagenflächen über Rigolen innerhalb des Plangebietes versickert werden. 
Bezüglich der wasserrechtlichen Erlaubnis ist die Untere Wasserbehörde bei der Stadt Köln ein-
zuschalten. 
Starkregenereignis 
Im Plangebiet liegt bei einem Starkregenereignis gemäß der „Starkregen-Gefahrenkarte“ der 
Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB) eine Überflutungsgefährdung vor. Baumaßnahmen im 
Plangebiet sind vor deren Ausführung mit den Stadtentwässerungsbetrieben Köln abzustimmen. 
Notwendige Maßnahmen gegen schädliche Folgen von Starkregenereignissen sind im Rahmen 
eines Überflutungsnachweises im Rahmen der Baugenehmigung nachzuweisen. 
Löschwasser 
Zur Sicherung der Löschwasserversorgung ist eine Wassermenge von mindestens 96m³/h in 
einem Umkreis von 300 Meter über einen Zeitraum von mindestens 2 Stunden nachzuweisen. 
Niederschlagswasserkanal SB2200 / Schutzstreifen 
Der Schutzstreifen des Niederschlagswasserkanals SB2200 ist möglichst von jeder Art der bauli-
chen Anlagen, wie z.B. Gebäudewände, Fundamente etc., freizuhalten. 
Bauliche Maßnahmen oder Anpflanzungen innerhalb des Schutzstreifens der vorhandenen Lei-
tung bedürfen der Zustimmung der Stadtentwässerungsbetriebe. 
Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Gemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln in der Fassung der Bekanntmachung 
vom 10. Mai 2017 ist die Planbegünstige verpflichtet, in den im Bereich des Vorhaben- und Er-
schließungsplan-Entwurfes festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen, 30% der Geschoss-
fläche Wohnen im öffentlichen geförderten Segment gemäß der jeweils aktuellen Wohnraum- 
förderrichtlinie des Landes NRW zu errichten. 
Durchführungsvertrag 
Zur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wird ein Durchführungs-
vertrag zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin geschlossen. Darin werden Regelun-
gen zur Verwirklichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes festgehalten. Dabei 
handelt es sich zum Beispiel um: 
- die Durchführung und Kostenübernahme der Verlegung der Bushaltestelle in der östli-
chen Ostmerheimer Straße, um die sichere Durchfahrt der Feuerwehr in den Innenhof 
zu gewährleisten. 
- die Durchführung und Kostenübernahme der Querungshilfe in der westlichen Ostmer-
heimer Straße, um die sichere Zuwegung der Kindertageseinrichtung zu gewährleisten. 
- Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestsens 20 Fledermauskästen als vor-
gezogenen Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme)

50 
 
 
8 Planverwirklichung und Kenndaten des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
Entwurfes  
8.1 Planumsetzung 
Der Investor hat am 20.10.2021 die Grundzustimmung zur Anwendung des Kooperativen Bau-
landmodells erteilt. Der Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. 
8.2 Durchführungsvertrag 
Zur Umsetzung der Planung wird ein Durchführungsvertrag gemäß § 12 Abs. 1 BauGB für das 
Vorhaben zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin geschlossen, in dem sich die Vorha-
benträgerin gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 verpflichtet, das im Vorhaben- und Erschließungsplan-Ent-
wurf (VEP) festgelegte Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten 
Frist durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen.  
Weitere Regelungen sind: 
- Herstellung und Durchführung des Bauvorhabens inklusive der öffentlich geförderten 
Wohnungen 
- Herstellung der betroffenen Bereiche der öffentlichen Verkehrsflächen  
- Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestens 20 Fledermauskästen als vor-
gezogene Ausgleichsmaßnahme  
9 Kenndaten 
 
Größe des Plangebiets in ha 8.340 m² 
BGF über alle Baufelder in m² 15.835 m² 
− BGF Wohnen in m² 15.028 m² 
− BGF Kindertageseinrichtung in 
m² 
807 m² 
Anzahl der geplanten WE 233 
davon öffentlich gefördert 42 (Bauabschnitt 3) 
öffentliche Spielplatzfläche in m² /      
Freifläche Kindertageseinrichtung 520 m²  
Öffentliche Verkehrsfläche in m² 960 m² 
10 Referenzliste 
 
- ACCON KÖLN GMBH – ENVIRONMENTAL CONSULTANTS (2022): Schalltechnische  
Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 73456/02 "Ostmerheimer Straße 
214“ in Köln. Stand: September 2022. 
- ADU COLOGNE INSTITUT FÜR IMMISSIONSSCHUTZ GMBH: Auswirkungen durch die ge-
plante Kindertagesstätte an der Ostmerheimer Straße in Köln; Stellungnahme zu den 
Geräuschimmissionen. Stand: November 2017. 
- BEZIRKSREGIERUNG KÖLN (2019): Luftreinhalteplan für das Stadtgebiet Köln - Zweite  
Fortschreibung 2019. Stand April 2019.

51 
 
 
- GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: Baugrunderkundung BV Neubau  
Personal-Kita und Personalwohnungen Ostmerheimer Straße 214 in Köln Merheim. Stand: 
November 2015. 
- GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: Baugrunderkundung BV Neubau,  
Personalwohnungen Ostmerheimer Straße 214 in Köln Merheim. Stand: Februar 2019. 
- GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: Baugrunderkundung BV Ostmerheimer 
Straße 214 in Köln Merheim; Deklarationsanalysen. Stand: April 2020. 
- GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: BV Ostmerheimer Straße 214 in Köln 
Merheim; Versickerungsuntersuchung. Stand: Januar 2022. 
- INGENIEURBÜRO LEIENDECKER: Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage in Köln-
Merheim; Entwässerungsplanung. Stand: September 2022. 
- KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK: Artenschutzprüfung Stufe II (ASP) "Ostmerheimer Straße 
214" in Köln. Stand: September 2022. 
- KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK: Planungsrechtliche Sicherung schützenswerter Bäume für 
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 73456/02; Baumkartierung. Stand: 
13.06.2022. 
- KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK: Eingriffsbewertung für den vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan Nr. 73456/02. Stand: Februar 2023. 
- KRAFT.RAUM. – LANDSCHAFTSARCHITEKTUR UND STADTENTWICKLUNG: Ostmerheimer 
Straße 214 in Köln-Merheim; Freianlagenkonzept. Stand: März 2023. 
- LANUV (LANDESAMT FÜR NATUR, UMWELT UND VERBRAUCHERSCHUTZ NORDRHEIN-
WESTFALEN): Auszug aus der Planungshinweiskarte „Zukünftige Wärmebelastung“ aus: 
Klimawandelgerechte Metropole Köln, Abschlussbericht, LANUV Fachbericht Nr. 50, 
Recklinghausen, 2013; 
- LANUV (LANDESAMT FÜR NATUR, UMWELT UND VERBRAUCHERSCHUTZ NORDRHEIN-WESTFA-
LEN) (2020): Fachinformationssystem „Klimaatlas Nordrhein-Westfalen“, 
https://www.klimaatlas.nrw.de/karte-klimaatlas, Stand 13.10.2020. 
- MKULNV (MINISTERIUM FÜR UMWELT, LANDWIRTSCHAFT, NATUR- UND VERBRAUCHERSCHUTZ 
NRW) (2020): 
Das elektronische wasserwirtschaftliche Verbundsystem „ELWAS-WEB“,  
https://www.elwasweb.nrw.de/elwas-web/index.jsf, Stand 13.10.2020. 
- PEUTZ CONSULT GMBH: Luftschadstoffuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan Nr. 73456/02 "Ostmerheimer Straße 214" in Köln-Merheim. Stand: September 2022. 
- PTV TRANSPORT CONSULT GMBH: Verkehrsgutachten Ostmerheimer Straße 214 in 
Köln-Merheim. Stand: September 2022. 
- PTV TRANSPORT CONSULT GMBH: Köln-Merheim: Verkehrsgutachten Vorhaben  
Ostmerheimer Straße 214 in Köln-Merheim. Stand: Dezember 2019.RASKIN UMWELT-
PLANUNG UND UMWELTBERATUNG GBR: Fachbeitrag zur Artenschutzprüfung. Stand: Juli 
2016. 
- STADT KÖLN (2020): Altlastkataster, Auskunft zu Altlasten. Auskunft zur Altlastsituation an 
der Ostmerheimer Straße, 03/2021. 
- STADT KÖLN: Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang 
bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt 
Köln (Baumschutzsatzung - BSchS) vom 01.08.2011.  
- STADTENTWÄSSERUNGSBETRIEBE KÖLN: Starkregengefahrenkarte für ein extremes Ereig-
nis, Stand: Februar 2022.

52 
 
 
Der Bebauungsplan-Entwurf Nummer 73456/02 wird gemäß § 3 Absatz 2 Baugesetz-
buch (BauGB) mit dieser Begründung öffentlich ausgelegt. 
 
Köln, den 
 
 
Beigeordneter

Dezernat, Dienststelle  
VI/613 
 
Vorlagen-Nummer 25.04.2023 
 0928/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 04.05.2023 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 11.05.2023 
 
Offenlage nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 13aBauGB; 
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nummer 73456/02 und  
Vorhaben- und Erschließungsplan; 
Arbeitstitel: "Ostmerheimer Straße 214" in Köln-Merheim 
Anlass der Planung 
Bereits frühzeitig wurde für den Planbereich, der dreiseitig von der Ostmerheimer Straße um-
schlossen wird, eine Planung zur Neuordnung des Gebiets erarbeitet, der den Abriss des 
sanierungsbedürftigen Bestandsgebäudes für die Personalwohnungen des Klinikums Mer-
heim an der Ostmerheimer Straße 214 beinhaltete. 
Als 1. Bauabschnitt wurde im Planbereich bereits 2019 eine sechs-gruppige Kindertages-
einrichtung mit 50 % Belegung für das Krankenhauspersonal errichtet. Als Ersatz für das be-
stehende marode Personalwohnhaus, folgte 2021 mit dem 2. Bauabschnitt die Fertigstellung 
eines neuen Personalwohnhauses mit 107 Personalwohnungen.  
Mit dem Abbruch des Personalwohnhauses kann nun der 3. Bauabschnitt für die Errichtung 
von 126 Wohnungen, davon 80 Wohneinheiten als Studierendenwohnungen im Anschluss 
der bestehenden Gebäude entlang des nördlichen Abschnittes der Ostmerheimer Straße 
erfolgen. Diese Planung ist mit den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplanes 
73450/03-1 (Blatt 1) „Baugrundstück für den Gemeinbedarf (Krankenanstalt Köln-
Merheim)“nicht vereinbar. 
Am 09.09.2021 hat der Stadtentwicklungsausschuss für den Planbereich er Bauabschnitte 1 
- 3 (Kindertageseinrichtung, Personalwohnhaus, Studierendenwohnungen) die Einleitung 
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB in Verbindung mit § 13a 
BauGB im beschleunigten Verfahren beschlossen. 
Ziel 
Die Zielsetzung des Bebauungsplanverfahrens ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzun-
gen für die Realisierung der ergänzenden Wohnbebauung mit bis zu 126 Wohneinheiten zu 
schaffen. Die Planung innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes sieht eine ge-
schlossene Randbebauung vor, welche sich nach Westen in eine begrünte Freifläche mit 
Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten öffnet. 
Für das Vorhaben findet, mit Zustimmung der Vorhabenträgerin vom 20.10.2021, das Koope-
rative Baulandmodell in seiner Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 Anwendung.  
Geplant sind innerhalb der Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes eine Geschossflä-
che von circa 2.812 m², dies entspricht circa 126 Geschosswohnungen. Davon werden 80 
Studierendenwohnungen in Form von Wohngemeinschaften / Appartements geplant, wovon 
circa 42 Wohnungen (30% nach KoopBLM) dem geförderten Wohnungsbau unterliegen.

2 
Gez. Greitemann 
Durch die im Plangebiet bestehende sechsgruppige Kindertageseinrichtung kann der ursäch-
liche Mehrbedarf des Vorhabens gedeckt werden. Aufgrund der geringen Grundstücksgröße 
und der geplanten Wohnbaufläche ist die Voraussetzung eines öffentlichen Spielplatzes nicht 
gegeben. 
Das Vorhaben folgt den Zielen des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen (StEK Wohnen) – 
vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossen – zur Deckung des prognostizierten 
Wohnungsbedarfes. 
Gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 1 in Verbindung mit § 13 Absatz 3 BauGB kann auf eine 
formale Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a 
BauGB verzichtet werden. Gleichwohl werden die relevanten Belange des Umweltschutzes 
nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB im weiteren Verfahren ermittelt und sachgerecht ge-
geneinander abgewogen. 
Die Erschließung erfolgt über die westliche Ostmerheimer Straße. Die notwendigen Stellplätze 
werden in Tiefgaragen untergebracht. 
Die Offenlage soll vom 11.Mai bis einschließlich 16. Juni 2023 erfolgen. 
Verfahrensablauf und Vorberatung 
Für das Bebauungsplan-Verfahren wurde in der Zeit vom 17.02.2021 bis 06.04.2021 die Be-
teiligung der Dienststellen sowie Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 Absatz 1 BauGB durchgeführt. Daraufhin wurden Varianten erarbeitet und in den folgen-
den Sitzungen des Gestaltungsbeirates Planungen vorgestellt. Es herrschte Einigkeit dar-
über, dass mit der Entscheidung des Gestaltungsbeirates am 29.06.2021 zu dem vorgeleg-
ten Entwurf, ein Qualifizierungsverfahren nicht mehr erforderlich sei. 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 09.09.2021 den Beschluss zur 
Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Ostmerheimer Straße 214“ in Köln 
Merheim gemäß § 12 BauGB im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB gefasst. Die 
öffentliche Bekanntgabe des Beschlusses sowie die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung 
gemäß § 3 Absatz 1 BauGB erfolgte am 03.11.2021 im Amtsblatt der Stadt Köln. 
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Absatz 1 BauGB wurde nach Modell 1, in 
Form eines Plakates durchgeführt. Das städtebauliche Planungskonzept wurde in der Zeit 
vom 11.11.2021 bis einschließlich 26.11.2021 öffentlich ausgehängt. Stellungnahmen gingen 
dazu nicht ein. 
Der Geltungsbereich des Einleitungsbeschlusses wurde an die umgebenden Bebauungsplä-
ne angepasst und sowohl in der östlichen Ostmerheimer Straße im Bereich der vorhandenen 
Bushaltestelle als auch an der westlichen Ostmerheimer Straße im Bereich der Kindertages-
einrichtung erweitert.  
Die Beteiligung der Dienststellen sowie Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
gemäß § 4 Absatz 2 BauGB wurde in der Zeit vom 14.03.2022 bis zum 15.04.2022 durchge-
führt und die Stellungnahmen wurden im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
berücksichtigt. 
Dazu zählt eine erneute Anpassung des Geltungsbereiches an die exakten Abgrenzungen der 
umliegenden rechtsverbindlichen Bebauungspläne, da keine Überplanung dieser erforderlich 
waren. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorhaben- und 
Erschließungsplan aus der Offenlage wird mit Satzungsbeschluss durch den Rat der Stadt 
Köln rechtsverbindlich und die Festsetzungen des Bebauungsplan 73450/03-1 (Blatt 1), der 
für den Bereich eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung “Krankenanstalt 
Köln – Merheim“ festsetzt, als Allgemeines Wohngebiet überplant. 
 
Anlagen 
Anlage 1 Geltungsbereich 
Anlage 2 Begründung zur Offenlage 
Anlage 3 Textliche Festsetzungen 
Anlage 4 Ausschnitt vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf 73456/02, Blatt 1 
Anlage 5 Ausschnitt Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurf 73456/02, Blatt 2

ANLAGE 3  
 
Textliche Festsetzung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
Entwurf Nummer 73456/02  
Arbeitstitel: "Ostmerheimer Straße 214 in Köln - Merheim" 
 
I. Textliche Festsetzungen  
1. Art der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB 
a) Gemäß § 4 BauNVO wird ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. 
b) Gemäß §  1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO sind die im allgemeinen Wohngebiet (WA) 
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen: 
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 
- Anlagen für Verwaltung nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO 
- Gartenbaubetriebe nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 BauNVO 
- Tankstellen nach § 4 Abs. 3 Nr. 5 BauNVO  
nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. 
c) Gemäß § 1 Abs. 7 Nr. 1 in Verbindung mit Abs.  8 BauNVO ist im allgemeinen 
Wohngebiet (WA), innerhalb der I -geschossig festgesetzten überbaubaren 
Grundstücksfläche ausschließlich eine Anlage für soziale Zwecke mit der 
Zweckbestimmung Kindertageseinrichtung gemäß §  4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 
zulässig. 
d) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 
BauGB sind im allgemeinen Wohngebiet (WA) innerhalb der V -geschossig 
festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche bis zum 31.12.2037 nur 
Wohngebäude für Mitarbeitende der Kliniken der Stadt Köln gGmbH zulässig soweit 
die im Grundbuch für das Grundstück Gemarkung Langenbrück, Flur 71, Flurstück 
5800 eingetragene Grunddienstbarkeit zugunsten der Kliniken der Stadt Köln 
gGmbH – und deren Rechtsnachfolger – (Wohnungsbesetzungsrecht) greift. 
e) Gemäß §  9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB sind im allgemeinen Wohngebiet (WA)  innerhalb 
des Vorhaben- und Erschließungsplanes mindestens 30% der Geschossfläche nach 
§ 20 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO als Wohnnutzung zu errichten, die mit Mitteln der sozialen 
Wohnraumförderung gefördert werden könnte. 
f) Gemäß § 12 Abs. 3a Satz 1 in Verbindung mit §  9 Abs. 2 BauGB sind im Rahmen 
der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung 
sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. 
2. Maß der baulichen Nutzung § 16 BauGB 
2.1 Höhe bauliche Anlagen 
Gemäß §  16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO werden für bauliche Anlagen maximale Höhen in 
Meter über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Die maximale Höhe an der Oberkante 
eines Gebäudes berücksichtigt bereits ein mögliches Nicht-Vollgeschoss. 
2.2 Überschreitungen der Gebäudehöhen 
a) Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können die festgesetzten Gebäudehöhen durch 
untergeordnete Bauteile oder bauliche Anlagen  - z. B. Antennen, Aufzugs-
überfahrten, Kamine, Lüftungseinrichtungen, Oberlichter  - auf den baulich 
zugeordneten Dachflächen überschritten werden.  Das höchstzulässige M aß der

Überschreitungen beträgt 1,2 m für notwendige Absturzsicherungen und Geländer, 
1,5 m für solarenergetische Anlagen,  ansonsten 2,0 m in der Höhe.  Der 
Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt 30% nicht 
übersteigen. Die Überschreitungen durch solarenergetische Anlagen bleiben hierbei 
unberücksichtigt. Die Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe 
von der Gebäudeaußenkante des jeweiligen zugeordneten Geschosses  
zurücktreten. Absturzsicherungen sind von diesem Maß des Zurücktretens 
ausgenommen. 
b) Gemäß §  16 Abs. 6 BauNVO kann die festgesetzte Gebäudehöhe des VII -
geschossigen Gebäude s durch Antennen und Mobilfunkmasten bis zu maximal 
7,0 m in der Höhe überschritten werden. Mobilfunkmasten müssen mindestens 5,0 m 
von der zur Straßenseite orientierten Gebäudeaußenkante des jeweiligen 
zugeordneten Geschosses zurücktreten. 
2.3 Grundflächenzahl (GRZ), zulässige Grundfläche (§ 19 BauNVO) 
Gemäß §  19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO kann im a llgemeinen Wohngebietes (WA) die  
zulässige Grundfläche durch die Grundfläche  von Garagen und Stellplätzen  mit ihren 
Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie baulichen Anlagen 
unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, bis 
zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden. 
3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen gemäߧ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB 
3.1 Bauweise (§ 22 BauNVO) 
Gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO wird folgende abweichende Bauweise festgesetzt:  
Im allgemeinen Wohngebiet (WA) sind Gebäude unabhängig von ihrer Länge  ohne 
seitlichen Grenzabstand zu errichten. 
3.2. Überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO) 
Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 in Verbindung mit Abs . 2 Satz 3 BauNVO w erden für die 
überbaubare Grundstücksfläche folgende Ausnahmen festgesetzt: 
a) Die festgesetzten Baugrenzen im allgemeinen Wohngebiet (WA) dürfen durch 
Balkone und Erker bis zu einer Tiefe von maximal 2,0 m sowie durch Vordächer für 
Eingänge bis zu einer Tiefe von maximal 1,5 m überschritten werden. 
b) Im Erdgeschoss darf d ie Baugrenze im allgemeinen Wohngebiet (WA) durch 
Terrassen bis maximal 3,0 m überschritten werden. 
c) Die Baugrenzen an der Nord- und Südseite der mit 54,0 m ü. NHN festgesetzten 
überbaubaren Grundstücksfläche im allgemeinen Wohngebiet (WA) darf durch 
Böschungsanlagen bis zu 7,0 m überschritten werden. 
4. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten gemäß  
§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB 
4.1 Stellplätze gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 6 BauNVO 
a) Stellplätze sind ausschließlich innerhalb der gekennzeichneten Fläche für 
Gemeinschaftstiefgaragen (GTGa) zulässig. 
b) Die mit ST1 gekennzeichneten oberirdischen  Stellplätze sind ausschließlich für die 
im I-geschossigen Gebäude befindliche Kindertageseinrichtung festgesetzt. 
c) Die mit ST2 gekennzeichneten oberirdischen  Stellplätze sind ausschließlich für die 
Nutzer des Car-Sharing-Betriebes festgesetzt. 
d) Gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 sind in den nach  § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB festgesetzten 
Gemeinschaftstiefgaragenflächen (GTGa) außerhalb der überbaubaren 
Grundstücksfläche Lager -, Abstell -, Technik - und sonstige Nebenräume sowie 
Stellplätze für Fahrräder bis zu einem Flächenanteil von insgesamt 20% zulässig.

4.2 Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO 
Gemäß §  14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO sind Nebenanlagen nur auf den hierfür 
festgesetzten Flächen sowie auf den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 
Ausgenommen hiervon sind Abstellplätze für Fahrräder. 
5. Versorgungsleitungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB  
Gemäß §  9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB sind Telekommunikations - sowie sonstige 
Versorgungsleitungen unterirdisch zu führen. 
6. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von 
Boden, Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB 
Zur Sicherstellung des Quartiersangebotes für die Zwergfledermaus wird festgesetzt, 
dass i nnerhalb des a llgemeinen Wohngebietes (WA) mindestens 20 
Fledermauskästen als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF -Maßnahme) zu 
installieren sind. 
7. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB 
Die mit GFL bezeichnete Fläche ist mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten 
der Ver- und Entsorgungsträger gemäß Planeintrag zu belasten. 
8. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB  
a) Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen 
entsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen (LPB) 
an den Außenbauteilen von schutzbedürftigen Räumen zu treffen. Grundlage 
hierfür sind die maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109-1 (Schallschutz im 
Hochbau, Ausgabe Januar 2018 - Beuth Verlag GmbH, Berlin).  
Die Zuordnung zwischen den dargestellten Lärmpegelbereichen und den 
maßgeblichen Außenlärmpegeln ergibt sich aus der nachfolgenden Tabelle:   
Lärmpegelbereich (LPB) Maßgeblicher Außenlärmpegel La dB 
I 55 
II 60 
III 65 
IV 70 
V 75 
VI 80 
VII > 80a 
a Für maßgebliche Außenlärmpegel La  > 80 dB sind die Anforderungen 
aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. 
 
 
Ergänzung: Es handelt sich um dB(A)-Werte. 
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, 
wenn im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen 
Untersuchung ein niedrigerer Lärmpegelbereich oder maßgeblicher 
Außenlärmpegel an den Außenbauteilen v on schutzbedürftigen Räumen 
nachgewiesen wird. 
b) Belüftung 
Bei Schlaf - und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A) im 
Nachtzeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch 
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei 
geschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen.

c) Außenwohnbereiche 
Für Balkone und Loggien, die einen Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr 
(Straßen-, Schienen und Flugverkehr) > 62 dB(A) im Tagzeitraum (6:00 bis 22:00 
Uhr) aufweisen, sind Schallschutzmaßnahmen zu treffen. Durch diese muss 
sichergestellt werden, dass der v orgenannte Gesamtbeurteilungspegel nicht 
überschritten wird. Hiervon ausgenommen sind Balkone und Loggien von 
durchgesteckten Wohnungen, wenn zusätzlich auf der lärmabgewandten Seite ein 
Balkon oder eine Loggia errichtet wird. 
9. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gemäß 
§ 9 Abs. 1 Nr.  25 BauGB  
9.1   Gemäß §  9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB sind im Bebauungsplangebiet folgende 
Begrünungsmaßnahmen durchzuführen, dauerhaft zu erhalten  und bei Abgang zu 
ersetzen:  
a) Die Flachdächer der Gebäude im festgesetzten allgemeinen Wohngebiet (WA) sind 
mit einer extensiven Dachbegrünung DC 1/DC 3(NB 6243/NB 6244) zu 
bepflanzen. Die Vegetationsschicht ist mit einer Stärke von mindestens 8 cm  
zuzüglich Filter - und Drainschicht herzustellen. Ausgenommen hiervon sind 
Dachterrassen und technische Aufbauten, die auf maximal 30%  der Dachfläche 
zulässig sind. Photovoltaikelemente sind über der Dachbegrünung zulässig. 
Bestimmung der maximal zulässigen Neigung des Flachdachs – siehe gestalterische Festsetzungen 
Nr. 1; zur Erläuterung der vorgenannten Kürzel – siehe Hinweis Nummer 8 
b) Die Fassadenbegrünung der gekennzeichneten Wandflächen von Gebäuden 
innerhalb des festgesetzten allgemeinen Wohngebietes (WA) mit Ausnahme von 
Lüftungseinrichtungen sowie von Wänden, soweit diese grenzständig zu 
Privatgrundstücken errichtet werden, sind mit einer Kletterpflanze je laufendem 
Meter Wand bei Selbstklimmern bzw. mit einer Kletterpflanze je 1,5  laufenden 
Metern Wand bei Rank - und Schlingpflanzen zu begrünen. Bei Rank - und 
Schlingpflanzen ist eine Kletterhilfe vorzusehen. 
 
Diese Festsetzung gilt für Wände von Gebäuden mit und ohne Türen und Fenster 
 
c) Der obere Abschluss der Gemeinschaftstiefgaragenfläche (GTGa) im festgesetzten 
allgemeinen Wohngebiet (WA ), soweit diese nicht mit Gebäuden, Wegen, 
Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut w ird, ist zu begrünen. Die 
Vegetationstragschicht ist mit einer mindestens 60 cm tiefen Bodensubstratschicht 
zuzüglich einer Filter- und Drainschicht auszubilden. 
d) Die Baumpflanzungen auf der festgesetzten Gemeinschaftstiefgarage (GTGA) mit 
der Stärke der Bodensubstratschicht von mindestens 120 cm zuzüglich einer Filter- 
und Drainschicht bei klein-  und mittelkronigen Bäumen (Bäume 2.  Ordnung), von 
mindestsens 150 cm zuzüglich einer Filter- und Drainschicht  bei großkronig en 
Bäumen (Bäumen 1. Ordnung). Die Pflanzfläche muss mindestens 25 m² pro Baum 
betragen. Der Wurzelraum muss je Baum mindestens 25 m³ betragen. 
e) Die Bepflanzung der privaten Grundstücksflächen, soweit sie nicht mit Gebäuden, 
Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, ist mit Rasen 
HM 51 (PA 122), Gräsern HH 7 (BR 132), Stauden und / oder Sträuchern 
BB 1 (GH 51) vorzunehmen. 
Zur Erläuterung der vorgenannten Kürzel – siehe Hinweis Nr. 8 
f) Im Bereich des allgemeinen Wohngebietes sind mindestens 6  Einzelbäume 
BF 31 (GH 741) zu pflanzen. Die in der Planzeichnung festgesetzten 
Baumstandorte können um bis zu 5,0 m verschoben werden. 
Zur Erläuterung der vorgenannten Kürzel – siehe Hinweis Nr. 8

9.2.   Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b) BauGB sind im Bebauungsplangebiet folgende Bäume, 
Sträucher und sonstige Bepflanzungen dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu 
ersetzen: 
Im Bereich des  festgesetzten allgemeinen Wohngebietes (WA) die vorhandenen 9 
Bäume. 
10. Höhenlage gemäß § 9 Abs. 3 BauGB 
Gemäß § 9 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB wird für den 
Geltungsbereich des Vorhaben - und Erschließungsplanes die Höhe der 
Geländeoberfläche von 50,6 m ü. NHN festgesetzt. Über- bzw. Unterschreitungen der 
festgesetzten Höhe der Geländeoberfläche sind bis zu 0 ,9 m durch Treppen-  und 
Rampenanlagen sowie durch Aufschüttungen und Abgrabungen zulässig.   
 
Für die Aufschüttung im Bereich der  Einhausung der Gemeinschaftstiefgaragenein- 
und -ausfahrt sind Überschreitungen der festgesetzten Höhe der Geländeoberfläche  
von 50,6 m ü. NHN von bis zu 3,4 m zulässig. 
 
II.  Gestalterische Festsetzungen 
Gemäß § 9 Abs . 4 BauGB in  Verbindung mit § 89 Abs . 1 und 2 BauO  NRW 2018 werden 
folgende gestalterische Festsetzungen getroffen: 
1.  Dachform / Dachneigung / Dachaufbauten 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind ausschließlich Flachdächer (FD) 
zulässig. Dächer mit einer Neigung bis maximal 5 Grad gelten als Flachdächer.  
Überschreiten Dachaufbauten wie zum Beispiel Lüftungs - und Kühlanlagen oder 
Sicherungssysteme für Wartungsarbeiten die festgesetzte Gebäudehöhe, sind diese 
Dachaufbauten mit umlaufenden, senkrechten Sichtschutzelementen bis zu einer 
Höhe von 2,0 m zu versehen. Ausgenommen hiervon sind solarenergetische Anlagen, 
Belichtungselemente sowie Mobilfunkmasten.  
2.  Vorgärten / Einfriedungen 
 Vorgärten sind vollständig zu begrünen. Einfriedungen von Vorgärten entlang 
öffentlicher Straßen und Wege sind nur in Gestalt von standortgerechten Hecken sowie 
als Draht- oder Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken mit einer Höhe von jeweils 
bis zu maximal 1,2 m über der Geländeoberfläche gemäß § 2 Abs. 4 BauO NRW 2018 
zulässig.  
 
Einfriedungen des Grundstückes der I -geschossigen Bebauung 
(Kindertageseinrichtung) sind nur in Gestalt von standortgerechten Hecken s owie als 
Draht- oder Stabgitter zäune mit hinterpflanzten Hecken mit einer Höhe von bis zu 
maximal 2, 0
 m über der Geländeoberfläche gemäß §  2 Abs. 4. BauO NRW 2018 
zulässig. 
3.  Satellitenempfangsanlagen / Mobilfunksendeanlagen 
Parabolantennen für den Satellitenrundfunkempfang sind nur auf den Dachflächen 
zulässig. 
4.  Nebenanlagen  
 Abstellplätze für Müllsammelbehälter  sind nur zulässig, wenn diese  durch 
standortgerechte Pflanzen eingehaust oder als Unterflurcontainer ausgeführt werden.

5. Befestigung von Wegen und Feuerwehrbewegungsflächen 
Die Befestigung der Hauszuwegungen, auch innerhalb der privaten Grünflächen, 
sowie Bewegungsflächen für die Feuerwehr sind teilversiegelt (in Form von 
Rasengittersteinen) anzulegen. 
III.  Hinweise 
1. Rechtsfolgen 
Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen 
Fluchtliniengesetzes, des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder des 
Baugesetzbuches treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplanes außer 
Kraft. 
2. Rechtsgrundlagen 
2.1 Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 
3. November 2017 (BGBI. I S. 3634). 
2.2  Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.  Januar 1990 (BGBl. I S. 132) 
in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786). 
2.3  Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. I S. 58). 
2.4  Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung 2018 - 
(BauO NRW 2018) vom 21. Juli 2018 (GV. NRW. S. 421). 
            Es gilt jeweils die bei Erlass dieser Satzung geltende Fassung. 
3. Straßenprofil 
Das Straßenprofil innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen ist nur zur 
Information dargestellt. 
4.  Lärmimmissionen 
Das Plangebiet ist durch Gewerbe-, Straßen- und Fluglärm vorbelastet. Das allgemeine 
Wohngebiet liegt in Teilen innerhalb der Nachtzone des gesetzlichen 
Lärmschutzbereiches des Flughafens Köln- Bonn. Ausgenommen hiervon sind das 
Flurstück 5770 und Teilbereiche des Flurstücks 5800, Flur 71 der Gemarkung 
Langenbrück. 
5.  Kampfmittelbeseitigungsdienst 
Im Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/ Kampfmitteln zu rechnen. Vor Aufnahme 
von Bauarbeiten (circa 6 Wochen) ist das Amt für öffentliche Ordnung, 
Gliederungsziffer 322/40 (allgemeine Ordnungsangelegenheiten) unter der Benennung 
des Aktenzeichens 22.5- 3-5315000-151/17 sowie der Bebauungsplan- Nummer 
einzuschalten. Die Anfrage kann per E-Mail an kampfmittel@stadt-koeln.de erfolgen. 
6.  Artenschutz   
a) Laut Artenschutzprüfung vom  Büro Kölner Büro für Faunistik, September 2021, 
ergeben sich keine Verbotsbestände gemäß § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), wenn die nachfolgenden  Vermeidungsmaßnahmen durchgeführt 
werden.

b) Gemäß § 39 Abs. 5 BNatSchG ist es im Zeitraum zwischen dem 1. März und 30 . 
September eines jeden Jahres verboten, Bäume, Hecken, Gebüsche und andere 
Gehölze abzuschneiden, auf den Stock zu setzen oder zu beseitigen; zulässig sind 
schonende Form- und Pflegeschnitte zur Beseitigung des Zuwachses der Pflanzen 
oder zur Gesunderhaltung von Bäumen. 
Sind innerhalb dieses Zeitraumes Rodungsarbeiten erforderlich, ist vor deren 
Aufnahme in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln durch 
eine Fachgut achterin/ ei nen Fachgutachter nach besetzten Nestern und 
Fledermausquartieren zu suchen und bei deren Auffinden die Rodun gstätigkeit 
sofort einzustellen. 
c) Zur Vermeidung eines Verstoßes gegen das Tötungsverbot nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 
BNatSchG sind die erforderlichen Rückbau -/Abrissarbeiten an Gebäuden 
beziehungsweise Gebäudeteilen, die Quartiersmöglichkeiten für Fledermäuse 
aufweisen, vom 1. November bis 28. Februar durchzuführen. 
Sind außerhalb dieses Zeitraumes Abrissarbeiten erforderlich, sind unmittelbar vor 
Durchführung der Arbeiten in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde der 
Stadt Köln durch eine Fachgutachterin/ einen Fachgutachter die Gebäude auf 
Fledermausbesatz zu untersuchen. 
7.  Baumschutzsatzung 
a) Es gilt die Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im 
Zusammenhang bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der 
Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln (Baumschutzsatzung – BSchS) vom 01. 
August 2011 (Amtsblatt Nummer 34 vom 17. August 2011). 
b) Gemäß der Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im 
Zusammenhang bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der 
Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln (Baumschutzsatzung – BSchS) vom 01. 
August 2011 (Amtsblatt Nummer 34 vom 17. August 2011) sind Ersatzpflanzungen 
beziehungsweise Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der Umsetzung des 
Bebauungsplanes zu fällende Bäume zu leisten, soweit diese Bäume nicht bereits 
im Bebauungsplanverfahren bei der Bewertung und Bilanzierung nach der 
naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung nach § 18 BNatSchG in Verbindung mit § 
1a Abs. 3 BauGB berücksichtigt wurden. 
8.  Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen 
Die verwendeten Kürzel innerhalb der Begrünungsfestsetzungen beziehen sich auf die 
Anlage zur Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen 
gemäß §§ 135a bis 135c BauGB vom 15. Dezember 2011 (Amtsblatt der Stadt Köln 
Nr. 1 vom 04. Januar 2012). In dieser Anlage sind mit der Angabe von Kürzeln 
allgemein gültige Qualitätsmaßstäbe für Begrünungsmaßnahmen der Stadt Köln 
formuliert. 
9.  DIN-Vorschriften und sonstige anzuwendende Regelwerke 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen 
Festsetzungen des Bebauungsplanes verwiesen wird, sind jeweils in der bei E rlass 
dieser Satzung geltenden Fassung anzuwenden und werden beim Amt für 
Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln, Plankammer, Zimmer 06. E 
05, Stadthaus Deutz, Willy -Brandt-Platz 2, 50679 Köln, während der Öffnungszeiten 
zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
10. Bauschutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich Flughafen Köln. Des Weiteren liegt das 
Plangebiet mit einer Entfernung von minimal 300 m unter dem nordwestlichen 
Anflugsektor des gemäß §  6 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) genehmigten 
Hubschrauberlandeplatzes am städtischen Krankhaus Köln- Merheim

(Dachlandeplatz). Die Aufstellung von Kränen oder anderen Bauhilfsanlagen ab einer 
Höhe von 84 m über NHN im Plangebiet ist frühzeitig mit der Bezirksregierung 
Düsseldorf – Luftfahrtbehörde abzustimmen, wobei Höhenbeschränkungen oder 
Anforderungen an die Hinderniskennzeichnung notwendig werden können. 
11. Anlagenschutzbereich 
Das Plangebiet liegt im Anlagenschutzbereich der Radaranlage am Flughafen 
Köln/Bonn gemäß § 18a LuftVG. 
12. Bodenschutz 
Die Vorschriften des § 12 der Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV) sind zu beachten.  
13. Versickerung von Niederschlagswasser 
Gemäß § 44 Landeswassergesetz (LWG) in Verbindung mit § 55 Abs. 2 
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist das anfallende Niederschlagswasser vor Ort  zu 
versickern oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein 
Gewässer eingeleitet werden. Daher wird hier das anfallende Niederschlagswasser der 
Dach- und unbelasteten Außenanlagenflächen über Rigolen innerhalb des 
Plangebietes versickert. 
Bezüglich der wasserrechtlichen Erlaubnis ist die Untere Wasserbehörde bei der Stadt 
Köln einzuschalten. 
14. Starkregenereignis
 
Im Plangebiet liegt bei einem Starkregenereignis gemäß der „Starkregen-
Gefahrenkarte“ der Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB) eine 
Überflutungsgefährdung vor. Baumaßnahmen im Plangebiet sind vor deren Ausführung 
mit den Stadtentwässerungsbetrieben Köln abzustimmen. 
Notwendige Maßnahmen gegen schädliche Folgen von Starkregenereignissen sind im 
Rahmen eines Überflutungsnachweises im Baugenehmigung sverfahren 
nachzuweisen. 
15. Löschwasserversorgung 
 Zur Sicherung der Löschwasserversorgung ist eine Wassermenge von mindestens 
96m³/h in einem Umkreis von 300 m über einen Zeitraum von mindestens 2 Stunden 
nachzuweisen. 
16. Niederschlagswasserkanal SB2200 / Schutzstreifen 
Der Schutzstreifen des Niederschlagswasserkanal SB2200 ist möglichst von jeder Art 
der baulichen Anlagen wie z. B. Gebäudewände, Fundamente etc. freizuhalten. 
Bauliche Maßnahmen oder Anpflanzungen innerhalb des Schutzstreifens der 
vorhandenen Leitung bedürfen der Zustimmung der Stadtentwässerungsbetriebe. 
17. Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Gemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 10. Mai 2017 ist die Planbegünstigte verpflichtet, innerhalb des 
Vorhaben- und Erschließungsplanes, 30% der Geschossfläche Wohnen im öffentlichen 
geförderten Segment gemäß der jeweils aktuellen Wohnraumförderrichtlinie des 
Landes NRW zu errichten. 
18. Durchführungsvertrag 
Zur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird ein 
Durchführungsvertrag zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin

geschlossen. Darin werden Regelungen zur Verwirklichung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes festgehalten. Dabei handelt es sich zum Beispiel um: 
- die Durchführung und Kostenübernahme der Verlegung der Bushaltestelle in der 
östlichen Ostmerheimer Straße, um die sichere Durchfahrt der Feuerwehr in den 
Innenhof zu gewährleisten 
- die Durchführung und Kostenübernahme der Querungshilfe in der westlichen 
Ostmerheimer Straße, um die sichere Zuwegung der Kindertageseinrichtung zu 
gewährleisten 
- Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestens 20 Fledermauskästen als 
vorgezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme)

Ostmerheimer Straße   Personal-Wohnheim
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung vonMitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zudiesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
05025100150 MeterN
StadtplanungsamtGeltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 73456/02 Ostmerheimer Straße 214in Köln - Merheim
Maßstab  1 : 2 500

Begründung nach $ 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf Nummer 73456/02;
Arbeitstitel: „Ostmerheimer Straße 214“ in Köln - Merheim

1 Anlass und Ziel der Planung

1.1 Anlass der Planung

Die WohnWert Merheim GmbH & Co. KG, im Folgenden Vorhabenträgerin genannt, hat am
25.01.2021 die Einleitung des Verfahrens gemäß $ 12 Absatz (Abs.) 2 BauGB zur Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VBP) für eine Fläche (circa 0,83 Hektar) im Stadt-
teil Köln — Merheim beantragt.

Bereits frühzeitig wurde für den Planbereich, der dreiseitig von der Ostmerheimer Straßen um-
schlossen wird, eine Planung zur Neuordnung des Gebiets erarbeitet, der den Abriss des sanie-
rungsbedürftigen Gebäudes für die Personalwohnungen des Klinikums Merheim an der Ostmer-
heimer Straße 214 beinhaltete.

Das bestehende Wohnhaus im nördlichen Bereich des Plangebietes wird im Zuge der Planung
niedergelegt. Dies begründet sich hauptsächlich in einer fehlenden langfristigen Perspektive in
Bezug auf die Bewirtschaftung. Die Gebäudestellung, die Grundrisskonzeption sowie der energe-
tische Gebäudezustand erfüllen nicht die Anforderungen an einen modernen und langlebigen
Wohnungsbau und können auch im Bestandsgebäude nicht hinreichend optimiert werden, sodass
eine Neuentwicklung als zukunftsorientierter und nachhaltiger angesehen wird.

Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, neben der bereits genutzten Kindertageseinrichtung und den
Personalwohnungen des Klinikums Merheim, entlang der östlichen Ostmerheimer Straße eine
sechs- bis siebengeschossige Wohnbebauung anzupassen und zusammen mit den bereits reali-
sierten Gebäuden planungsrechtlich zu sichern. Im Sinne einer städtebaulichen Neuordnung des
Gesamtbereiches werden dabei sowohl das neu geplante Wohngebäude wie auch die beiden be-
reits existierenden Baukörper (Kindertageseinrichtung und daran angrenzendes Wohngebäude) in
den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes einbezogen.

Das Vorhaben folgt den Zielen des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen (StEK Wohnen) — vom
Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossen — zur Deckung des prognostizierten Wohnungsbe-
darfes.

1.2 Ziel der Planung

Die Vorhabenträgerin hat bereits als 1. Bauabschnitt eine sechs-gruppige Kindertageseinrichtung
sowie als 2. Bauabschnitt eine fünfgeschossige Wohnbebauung als Personalwohnhaus für das
angrenzende Krankenhaus entlang der östlichen Ostmerheimer Straße errichtet. Diese Planung
entsprach den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplanes Nummer 73450/03-1 (Blatt 1).

Die Zielsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes ist es, die planungsrechtili-
chen Voraussetzungen für die Realisierung des 3. Bauabschnittes (innerhalb des Vorhaben- und
Erschließungsplan-Entwurfes (VEP) als Bauabschnitt 3 gekennzeichnet) sowie die Sicherung der
bereits erfolgten städtebaulichen Maßnahmen der Kindertageseinrichtung (im VEP Bauabschnitt
1) und des Personalwohnhauses (im VEP Bauabschnitt 2) zu schaffen.

Die Fertigstellung beziehungsweise Nutzungsaufnahme der Kindertageseinrichtung erfolgte im
April 2019. Die Realisierung des Ersatzneubaus für die bestehenden Personalwohnungen mit ins-
gesamt 107 Wohneinheiten erfolgte bis Oktober 2021. Der 3. Bauabschnitt soll einen qualitätsvol-
len städtebaulichen Abschluss innerhalb des Plangebietes ergeben sowie die Realisierung von bis
zu 126 neuen Wohneinheiten ermöglichen, wobei circa 80 Wohnungen für Studierenden ausgebil-
det werden sollen. Die Studierenden-Wohnungen werden als Mehrraum-Wohngemeinschaften

und als Zwei-Raum Appartements ausgebildet, mit separaten Zimmern für die Studierenden sowie
einer gemeinschaftlich genutzten Küche und einem gemeinschaftlich genutzten Badezimmer.

Diese Wohnnutzung widerspricht den Zielen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nummer
73450/03-1 (Blatt 1), der für das nahezu gesamte Plangebiet eine Fläche für den Gemeinbedarf
mit der Zweckbestimmung “Krankenanstalt Köln — Merheim“ festsetzt. Mit Planung des 3. Bauab-
schnittes, unter anderem für Studierenden-Wohngemeinschaften, ist die Aufstellung eines Bebau-
ungsplanes erforderlich.

2 Verfahren

Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 09.09.2021 den Beschluss zur Einlei-
tung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes „Ostmerheimer Straße 214" in Köln

Merheim gefasst. Die öffentliche Bekanntgabe des Beschlusses sowie die frühzeitige Öffentlich-
keitsbeteiligung gemäß $ 3 Abs. 1 BauGB erfolgten am 03.11.2021 im Amtsblatt der Stadt Köln.

Der Bebauungsplan-Entwurf wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf gemäß

8 12 BauGB aufgestellt. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wird der
Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurf. Des Weiteren soll ein Durchführungsvertrag abge-
schlossen werden, in dem sich die Vorhabenträgerin zur Durchführung der Planung innerhalb ei-
nes bestimmten Zeitraums verpflichtet.

Der Bebauungsplan-Entwurf wird im beschleunigten Verfahren gemäß $& 13a BauGB aufgestellt,
da die Voraussetzungen erfüllt sind. Der Bebauungsplan-Entwurf dient den Maßnahmen der
Innenentwicklung (Nachverdichtung von bebauten innerstädtischen Flächen), beinhaltet eine
Grundfläche kleiner als 20.000 m? und begründet nicht die Zulässigkeit von Vorhaben, die der
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umwelt-
verträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht unterliegen. Zudem bestehen keine
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in &$ 1 Abs. 6 Nummer (Nr.) 7 Buchstabe b BauGB
genannten Schutzgüter oder dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begren-
zung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach $ 50 Satz 1 Bundesimmissionsschutzgesetz
(BImSchG) zu beachten sind. Grund für die Aufstellung des Bebauungsplan-Entwurfes im
beschleunigten Verfahren ist weiterhin die Dringlichkeit, den hohen Erweiterungsbedarf des Woh-
nungsbestandes der Stadt Köln zu decken. Dabei können die Verfahrenserleichterungen des

& 13 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen werden. Von der Umweltprüfung
nach $ 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach $ 2a BauGB und der zusammenfassenden
Erklärung gemäß 8 10 Abs. 4 BauGB wird abgesehen; $ 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht
anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt.

In der Zeit vom 17.02.2021 bis 06.04.2021 wurde die Beteiligung der Dienststellen sowie Behör-
den und Träger öffentlicher Belange gemäß & 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.

Gemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln ist für ein Vorhaben, welches den maß-
geblichen Schwellenwert von 6.750 m? Geschossfläche Wohnen erreicht beziehungsweise mehr
als 75 Wohneinheiten vorsieht, ein Qualifizierungsverfahren durchzuführen. Auf Grund der beste-
henden Situation sowie der bereits realisierten Bauabschnitte wurde der 3. Bauabschnitt bezie-
hungsweise der Abschluss der geplanten Gebäudekonfiguration über einen städtebaulichen Ent-
wurf qualifiziert.

Der Gestaltungsbeirat der Stadt Köln hat nach Vorlage verschiedener Planvarianten dem für das
Bebauungsplanverfahren vorliegenden städtebaulichen Entwurf in seiner Sitzung vom 29.06.2021
zugestimmt.

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß $ 3 Abs. 1 BauGB wurde nach Modell 1 durchge-
führt. Ein entsprechendes Plakat zum städtebaulichen Planungskonzept wurde im Stadtplanungs-
amt sowie im Bezirksrathaus Kalk in der Zeit vom 11.11.2021 bis einschließlich 26.11.2021 aus-
gehängt. Schriftliche Stellungnahmen konnten ebenfalls in der Zeit vom 11.11.2021 bis zum
26.11.2021 eingereicht werden. Es wurden keine Stellungnahmen zum Verfahren eingereicht.

Im Rahmen der Beteiligung der Dienststellen sowie Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gemäß $ 4 Abs. 2 BauGB wurde der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan-Entwurfes um Teilflächen der städtischen Flurstücke Nummer 1924, Flur 15 der Gemar-
kung Merheim (westliche Ostmerheimer Straße) und Nummer 1087, Flur 71 der Gemarkung
Langenbrück (nordöstliche Ostmerheimer Straße) erweitert. Die Erweiterung wurde zur Sicherung
von erschließungstechnischen Belangen sowie zum Lückenschluss von angrenzenden Bebau-
ungsplänen erforderlich.

Die Beteiligung gemäß $ 4 Abs. 2 BauGB wurde in der Zeit vom 14.03.2022 bis zum 15.04.2022
durchgeführt. Stellungnahmen wurden im Wesentlichen zu den Themenbereichen Dimensionie-
rung und Ausstattung der Kleinkinderspielfläche, Erschließungsmaßnahmen (inklusive Stellplatz-
bedarf), immissionsschutzrechtliche Berücksichtigung des Flughafens Köln/Bonn, Artenschutz
(vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen), Anforderungen an eine Luftschadstoffuntersuchung,
öffentliche Spiel- und Grünflächen, Entwässerung beziehungsweise Starkregenvorsorge, Berück-
sichtigung beziehungsweise Sicherung des öffentlichen Kanals, Anforderungen an eine Alterna-
tivenprüfung, vorhandene Telekommunikationsleitungen sowie der geplanten baulichen Höhe
vorgebracht. Der Bebauungsplan-Entwurf berücksichtigt die im Rahmen der Beteiligung vorge-
brachten Punkte.

Im Anschluss an die Beteiligung gemäß 8 4 Abs. 2 BauGB wurde der Geltungsbereich des vorha-
benbezogenen Bebauungsplan-Entwurfs erneut angepasst. Hierbei wurden die Flächen der
Querungshilfe der Kindertageseinrichtung (westliche Ostmerheimer Straße) und die Verlegung
der Bushaltestelle der Linien 157 und 158 (nordöstliche Ostmerheimer Straße-) herausgenommen
(vergleiche Punkt 5). Formal wird dadurch eine erneute Beteiligung der betroffenen Dienststellen
und Träger öffentlicher Belange erforderlich, die zeitgleich mit der Offenlage durchgeführt werde
soll. Nach Abstimmung mit den Fachdienststellen werden benannte erschließungstechnische
Maßnahmen erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren erforderlich und werden dazu im
Durchführungsvertrag gesichert. Der lückenlose Anschluss an die angrenzenden Bebauungspläne
wird durch die Verkleinerung des Geltungsbereiches nicht tangiert. Die Grundzüge der Planung
werden durch die Reduzierung des Geltungsbereiches nicht berührt.

3 Erläuterung zum Plangebiet

3.1 Abgrenzung des Plangebietes

Das Plangebiet liegt im Kölner Stadtteil Merheim im Bezirk Kalk im Osten von Köln. Das Gebiet
wird allseitig von der Ostmerheimer Straße eingefasst. Das Hauptareal des Krankenhauses
Merheim grenzt südlich und östlich an das Bebauungsplangebiet.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes umfasst neben dem
Flurstück 5770, Flur 71 der Gemarkung Langenbrück auch das Flurstück 5799, Flur 71 der
Gemarkung Langenbrück der Kindertageseinrichtung sowie das Flurstück 5800, Flur 71 der
Gemarkung Langenbrück des Personalwohnhauses (Bauabschnitte 1 bis 3). Alle Grundstücke
befinden sich im Eigentum der Vorhabenträgerin.

Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes, welcher Bestandteil des
vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes ist, bezieht sich auf das Flurstück 5770, Flur 71
der Gemarkung Langenbrück, sowie einen Teilbereich des Flurstückes 5800, Flur 71 der Gemar-
kung Langenbrück. Zu diesem Teilbereich zählt neben der Fläche für die Gemeinschaftstiefgara-
genein- und -ausfahrt auch die Hofseite des Ersatzneubaues der Personalwohnungen.

Um einen lückenlosen Abschluss zu den angrenzenden Bebauungsplänen Nummer 73450/03-1
(Blatt 1) und 74459/07 (2. Änderung) sowie Bebauungsplan Nummer 73459/02 zu schaffen,
werden Teilflächen der städtischen Flurstücke Nummer 1924, Flur 15 der Gemarkung Merheim
(westliche Ostmerheimer Straße) und im nördlichen Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan-Entwurf ein Teilstück des städtischen Flurstückes 1087, Flur 71 der Gemarkung Langen-

brück (nordöstliche Ostmerheimer Straße) ebenfalls in den Geltungsbereich des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan-Entwurfes aufgenommen. Bei den städtischen Grundstücken handelt es sich
im Wesentlichen um festgesetzte Verkehrsflächen der angrenzenden Bebauungspläne. Ausge-
nommen ist ein kleinerer Teilbereich des Flurstückes 1087. Dieses Teilstück ist Bestandteil des
rechtskräftigen Bebauungsplanes Nummer 73450/03-1 (Blatt 1) und setzt eine Fläche für den Ge-
meinbedarf fest. Da diese Nutzung zukünftig mit der vorliegenden Planung nicht mehr verfolgt
wird, ist eine Neuordnung erforderlich.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes vergrößert sich im Ver-
gleich zum Einleitungsbeschluss vom 09.09.2021 von circa 0,75 Hektar (ha) um circa 900 m? auf
eine Größe von circa 0,83 ha.

3.2 Vorhandene Baustrukturen und Gebäudenutzung

Auf dem nordwestlichen Teilbereich (Flurstück Nummer 5770) besteht eine neungeschossige
Wohnbebauung. Diese ist als Personalwohnhaus für das Krankenhaus Merheim genehmigt und
wurde bis zur Errichtung des Ersatzbaus entsprechend als solche genutzt. Die bereits realisierte
sechs-gruppige Kindertageseinrichtung befindet sich auf dem südlichen Bereich (Flurstück Num-
mer 5799) des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes. Im östlichen
Bereich (Flurstück Nummer 5800) ist als Ersatz für das neungeschossige Bestandsgebäude ein
neues Personalwohnhaus mit insgesamt 107 Wohneinheiten entstanden.

Im Norden und Westen entlang der Ostmerheimer Straße ist das Gebiet durch eine kleinteilige
Vegetationsstruktur sowie durch Bestandsbäume geprägt. Für die Errichtung des derzeitigen Per-
sonalwohngebäudes auf dem Flurstück 5800 konnte der Grünbestand im Osten des Gebietes
nicht erhalten werden. i

In der direkten Umgebung gegenüber der Ostmerheimer Straße im Norden liegt ein großflächiger
Einzelhandel. Im Nordosten grenzt entlang des Arnikaweges vorwiegend Wohnnutzung an das
Gebiet. Die westliche und südwestliche Umgebung wird ebenfalls durch eine Wohnnutzung ge-
prägt. Die südwestliche Wohnbebauung ist hierbei in drei Wohnhochhäuser mit bis zu 15 Ge-
schossen gegliedert. Im rückwärtigen westlichen Bereich liegt in circa 70 Meter Abstand zum
Plangebiet ein Gewerbebetrieb für Rohrbearbeitung. Im Osten befinden sich die bereits benann-
ten Einrichtungen des Krankenhauses Merheim.

3.3 Erschließung

3.3.1 Verkehrliche Erschließung

Das Plangebiet ist über die Ostmerheimer Straße an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz
angebunden. Hierbei ist insbesondere die westlich gelegene Ostmerheimer Straße zu benennen,
da hier die Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt für den Ersatzwohnbau (Bauabschnitt 2)
sowie die Zufahrt zu den Stellplätzen der Kindertageseinrichtung verortet sind.

Über die nördlich an die Ostmerheimer Straße angrenzende Olpener Straße besteht eine Anbin-
dung an die Autobahn 4. Die Autobahn-Auffahrt Köln-Merheim ist circa 1,3 Kilometer entfernt.

Die Stadtbahnhaltestelle "Merheim" der Stadtbahnlinie 1 liegt in einer Entfernung von circa

300 Meter und ist damit fußläufig gut erreichbar. Über die Haltestelle „Ostmerheimer Straße“ der

Buslinien 157 und 158 ist das Areal an das Busnetz angeschlossen, die Haltestelle liegt unmittel-
bar nordöstlich des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes und ist fuR-
läufig erreichbar.

3.3.2 Wasser-/Energieversorgung, Abwasserentsorgung

In der nördlich und westlich verlaufenden Ostmerheimer Straße sind Ver- und Entsorgungsleitun-
gen für Wasser, Strom und Gas sowie für die Medienversorgung vorhanden.

Darüber hinaus verläuft ein öffentlicher Niederschlagswasserkanal (SB2200) von Norden nach
Süden durch das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes. Der Kanal ist

circa 2,2 Meter breit und weist einen beidseitigen Schutzstreifen von jeweils 5,0 Meter mittig zur
Kanalachse auf.

3.4  Alternativenprüfung

Aufgrund der vorhandenen städtebaulichen Situation (zum Beispiel Wohnbebauung und Vegetati-
onsstruktur), der angrenzenden Nutzungen (zum Beispiel Gewerbebetriebe) sowie den externen
Einflüssen (zum Beispiel Nachtschutzzone des Flughafens Köln/Bonn) wurde eine Alternativen-
prüfung in Bezug auf den Planfall (Städtebauliches Konzept) und den Nullfall (Bestandssituation)
durchgeführt.

Diese vergleichende Gegenüberstellung der geplanten und bestehenden Situation entspricht auch
der gängigen Vorgehensweise der im Rahmen des Verfahrens erstellten Fachgutachten. Hierbei
wurde insbesondere der 3. Bauabschnitt (Geltungsbereich des VEP) betrachtet, da die ersten
beiden Bauabschnitte bereits realisiert sind und im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan-Entwurfes lediglich planungsrechtlich gesichert werden sollen.

Betrachtet man zunächst die bestehende Situation ohne die geplante Bebauung, so ist hierzu
festzustellen, dass die vorhandene Nutzung bereits maßgeblich durch die umgebenden Straßen
und deren Verkehrsträger sowie durch die Lage innerhalb der Nachtschutzzone des Flughafens
Köln/Bonn beeinträchtigt ist. Hierzu zählt neben der benannten Lärmsituation (Straßen-, Schie-
nen-, Flug- und Gewerbelärm) und dem aktuellen Verkehrsaufkommen auch die hieraus resultie-
rende Luftschadstoffbelastung im Umfeld des Plangebietes.

Die erstellten Fachgutachten zur Bewertung der schalltechnischen Randbedingungen des Vorha-
bens sowie zur Bewertung der Luftschadstoffsituation haben aufgezeigt, dass die Realisierung der
Planung zu keiner signifikanten Verschlechterung hinsichtlich der Schutzgüter Lärm und Luft führt.
Insofern sind bezogen auf diese beiden Schutzgüter die beiden Situationen (Bestand / Planung)
als gleichwertig einzustufen.

Hinsichtlich der Schutzgüter Flora und Fauna stellt sich die Situation so dar, dass die Bestands-
situation durch eine kleinteilige Vegetationsstruktur mit insgesamt 15 Bestandsbäumen entlang
der nördlich und westlich verlaufenden Ostmerheimer Straße geprägt ist. Durch die Planung
kommt es im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes zu Eingriffen in
den Boden sowie zu einem teilweisen Verlust der benannten Vegetationsstruktur. Im Gegenzug
sieht die Planung neben der Anpflanzung von sechs Bäumen (Ersatzpflanzung), eine Dachbe
grünung sowie in Teilen eine Fassadenbegrünung vor. Die Betroffenheit von planungsrelevanten
Arten wurde gemäß einer Artenschutzprüfung untersucht. Es wurden unter anderem Vermei-
dungs- und Minderungsmaßnahmen vorgegeben, um Verbotsbestände gemäß $ 44 Abs. 1 Bun-
desnaturschutzgesetz (BNatSchG) auszuschließen. Im Ergebnis ist daher festzustellen, dass sich
der Nullfall in Bezug auf die Schutzgüter Flora und Fauna zwar gegenüber dem Planfall als vor-
zugswürdig erweist. Die vorgesehenen neuen Anpflanzungen, die geplante Dach- und Fassaden-
begrünung sowie die Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen führen aber dazu, dass auch
vom Planfall keine signifikante Verschlechterung für die Schutzgüter Flora und Fauna ausgeht.

Im Kapitel 7 Umweltbelange wird ausführlicher auf weitere Belange verwiesen, bei denen im
Vergleich des Nullfalls mit dem Planfall der Nullfall zwar Vorteile aufweist, die getroffenen Festset-
zungen aber dafür sorgen, dass sich auch der Planfall als verträglich darstellt.

Die Planung dient der Erhaltung, der Erneuerung und dem Schutz der bestehenden Wohnnutzung
in diesem Bereich. Damit entspricht das Vorhaben nicht nur der Zielsetzung des Stadtentwick-
lungskonzeptes Wohnen (StEK Wohnen), sondern auch dem Ansatz der Innenentwicklung
gegenüber einer Außenentwicklung sowie dem schonenden Umgang mit Grund und Boden. Die
Schaffung von dringend benötigtem zusätzlichem Wohnraum kann nur bei Realisierung des Plan-
falls (vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf) umgesetzt werden. Würde der Nullfall (unver-
änderter Bestand) verfolgt, würden keine zusätzlichen Wohnungen innerhalb des Vorhaben- und
Erschließungsplan-Entwurfes entstehen und das bisherige Planungsrecht „Fläche für Gemeinbe-
darf - Krankenanstalt Merheim“ weitere Wohnnutzungen verhindern.

3.5 Planungsrechtliche Situation

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf liegt innerhalb der Geltungsbereiche der Bebau-
ungspläne Nummer 73459/02 aus dem Jahre 1970, Nummer 73450/03-1 (Blatt 1) aus dem Jahr
1974 sowie Nummer 74459/07 (2. Änderung) aus dem Jahr 2003 beziehungsweise 2007. Der
nahezu komplette Bereich des Plangebietes ist als Fläche für den Gemeinbedarf festgesetzt.
Ausgenommen hiervon sind die Teilbereiche der Flurstücke Nummer 1087, Flur 71 der Gemar-
kung Langenbrück sowie des Flurstückes Nummer 1924, Flur 15 der Gemarkung Merheim,
welche als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt sind. Nördlich und östlich des Plangebietes liegt
der Bebauungsplan Nummer 74459/07 aus dem Jahr 2003, der für den angrenzenden großflächi-
gen Einzelhandel eine Kerngebietsfestsetzung mit bis zu fünf Vollgeschossen und einer Grundflä-
chenzahl (GRZ) von bis zu 1,0 trifft. Die östlich an das Kerngebiet angrenzende Bebauung (ent-
lang des Arnikaweges;) ist als Mischgebiet mit bis zu vier Vollgeschossen und einer GRZ von bis
zu 0,6 ausgewiesen.

Westlich des Plangebietes liegt der rechtskräftige Bebauungsplan Nummer 73459/02, der entlang
der Ostmerheimer Straße ein allgemeines Wohngebiet mit bis zu 15 Vollgeschossen festgesetzt.

Die Zulässigkeit beziehungsweise Genehmigungsfähigkeit der Kindertageseinrichtung und der
Personalwohnungen für das Klinikpersonal (Betriebswohnungen) ergibt sich zunächst aus dem
rechtskräftigen Bebauungsplan Nummer 73450/03 Blatt 1 (Fläche für den Gemeinbedarf), da für
beide Vorhaben zusätzlich eine Absicherung durch entsprechende Baulasten als Betriebskinder-
garten mit einer mindestsens 50%tigen Belegungsrate sowie als zweckgebundenes Personal-
wohnhaus bestellt wurden. Aufgrund der städtebaulichen Gesamtmaßnahme für den Bereich
zwischen den drei Ostmerheimer Straßen und die damit verbundenen baulichen, freiraumplaneri-
schen sowie erschließungstechnischen Veränderungen des Gebiets ist das vorliegende Bebau-
ungsplanverfahren erforderlich.

4 Planungsvorgaben

4.1 Regionalplan

Im Regionalplan, Teilabschnitt Region Köln der Bezirksregierung Köln ist das Plangebiet als
"Allgemeiner Siedlungsbereich" (ASB) dargestellt. Die Planung entspricht den Zielen der Raum-
ordnung.

4.2 Flächennutzungsplan

Im Flächennutzungsplan der Stadt Köln ist das Gebiet als Fläche für den Gemeinbedarf mit der
Zweckbestimmung Krankenanstalt Köln — Merheim dargestellt.

Da es sich um ein Verfahren gemäß $ 13 a BauGB handelt, kann gemäß $ 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
der Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, auch aufge-
stellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert ist. Der Flächennutzungsplan wird im
Wege einer Berichtigung angepasst.

4.3 Landschaftsplan

Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt für die Fläche des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
Entwurfes Innenbereich dar und trifft keine Aussagen.

4.4 Berücksichtigung von Fachplanungen (Planfeststellung et cetera)

Fachplanungen im Bereich des Plangebietes (vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf) sind
nicht bekannt.

Denkmalschutz

Innerhalb des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes stehen keine
Gebäude unter Denkmalschutz. In der unmittelbaren Nachbarschaft des Plangebietes befinden
sich historische Gebäude der ehemaligen Luftwaffenkaserne / Feldflughafen sowie ein eingetra-
genes Denkmal an der Ostmerheimer Straße 198 (Denkmallistennummer 8594). Die benannten
Denkmäler werden durch die Planung der Wohnbebauung (Bauabschnitt 3) mit bis zu sieben Voll-
geschossen jedoch nicht tangiert. Bodendenkmäler im Plangebiet des vorhabenbezogenen
Bebauungsplan-Entwurfes sind nicht bekannt.

Altlasten
Altlasten sind im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes nicht bekannt.

Wasserschutz

Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes liegt außerhalb bestehender
oder geplanter Wasserschutzzonen.

Baulasten

Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes sind die nachfolgenden
Baulasten eingetragen:

- Flurstück: 5770, 5800; Baulast: 411/18 Seite 1 und 500/17 Seite 3 Vereinigungsbaulast,

- Flurstück 5800; Baulast: 500/17 Seite 4 Zufahrt zugunsten Flurstück 5799, Seite 5 Zweck-
gebundenes Personalwohnhaus in einer Fläche für den Gemeinbedarf gemäß Bebauungs-
plan Nummer 73450/03 Blatt 1,

- Flurstück: 5799; Baulast: 501/17 Seite 3 Auflage die Kindertageseinrichtung als Betriebs-
kindertageseinrichtung mit einer mindestens 50 prozentigen Belegungsrate zu nutzen.

Die eingetragenen Baulasten stehen der geplanten Entwicklung nicht entgegen und werden inner-
halb der Planung berücksichtigt.

Grunddienstbarkeit

Im Zuge des Erwerbs der Grundstücke, die im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan-Entwurfes liegen, durch die Vorhabenträgerin von den Kliniken der Stadt Köln gGmbH
wurde zunächst bezüglich des auf dem Flurstück 5770 befindlichen Personalwohnhauses ein
Wohnungsbesetzungsrecht zugunsten der Kliniken der Stadt Köln gGmbH vereinbart und über
eine entsprechende Grunddienstbarkeit dinglich gesichert. Die Grunddienstbarkeit wurde auf 25
Jahre befristet. Sie endet zum 31.12.2037.

Im Zusammenhang mit der Errichtung des neuen Personalwohnhauses auf dem Flurstück 5800
ist zwischen der Vorhabenträgerin und den Kliniken der Stadt Köln gGmbH vereinbart worden,
dass sich das vorstehend beschriebene Wohnungsbesetzungsrecht fortan auf das neue, auf dem
Flurstück 5800 befindliche Personalwohnhaus beziehen soll. Insofern ist zwischen der Vorhaben-
trägerin und den Klinken der Stadt Köln gGmbH ebenfalls vereinbart worden, dass die Grund-
dienstbarkeit (Wohnungsbesetzungsrecht) zulasten des Flurstückes 5770 gelöscht und zulasten
des Flurstückes 5800 neu eingetragen werden soll.

4.5 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen)

Das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) wurde vom Rat am 11.02.2014 beschlos-
sen. Der im StEK Wohnen ermittelte Wohnungsgesamtbedarf 2010-2029 in Höhe von rund
52.000 Wohnungen basiert auf der städtischen Bevölkerungsprognose 2011. In der aktuellen Be-
völkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 2029 von rund 1.161.000 Einwohnern und
609.900 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf beläuft sich danach aktuell auf
rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019. Diese Zahlen sind der Be-
schlussvorlage „Umsetzung STEK Wohnen“ — Ratsbeschluss vom 20.12.2016 — zu entnehmen.

Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf soll Wohnraum für unterschiedliche Ziel-
gruppen, hierunter im Rahmen des 3. Bauabschnittes auch 30 % für geförderten Wohnungsbau,
vorbereitet werden. Im 2. Bauabschnitt wurden bereits 107 Personalwohnungen errichtet, im 3.
Bauabschnitt sollen insgesamt 126 Wohnungen entwickelt werden, aufgeteilt in 80 Wohneinheiten
für Studierende sowie 46 Wohneinheiten als Mehrraumwohnungen. Im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan-Entwurf entstehen insgesamt 233 Wohnungen (126 Wohneinheiten innerhalb des
VEP), welche zur weiteren Deckung des prognostizierten Wohnungsbedarfes beitragen und den
Zielen des StEK Wohnen entsprechen.

4.6 Kooperatives Baulandmodell

Das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) wurde in seiner fortgeschriebenen Fassung am
04.04.2017 vom Rat der Stadt Köln beschlossen und am 10.05.2017 bekanntgemacht. Es gilt als
Richtlinie zur Förderung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und zur Beteiligung der Plan-
begünstigten an den Folgekosten. Als wesentliches Regelungsinstrument leistet es einen wichti-
gen Beitrag zu den wohnungspolitischen Zielen der Stadt Köln.

Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes kommt das kooperative Bauland-
modell Köln (KoopBLM) in der Fassung vom 10.05.2017 zur Anwendung.

Öffentlich geförderter Wohnungsbau

30 % der Geschossfläche für Wohnen nach 8 20 Abs. 3 Satz 1 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) in Bauabschnitt 3 (VEP-Entwurf) wird als öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet.
Dies bedeutet, dass von der derzeit geplanten Geschossfläche für Wohnen innerhalb des 3. Bau-
abschnittes mindestens 2.806 m? als öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet werden. Die
Planung sieht insgesamt eine Geschossfläche von circa 2.812 m? vor, dies entspricht circa 126
Wohnungen. Davon werden 80 Studierenden-Wohnungen in Form von Wohngemeinschaften und
Zwei-Raum- Appartements geplant, wovon circa 42 Wohnungen (30% nach KoopBLM) den Richt-
linien des geförderten Wohnungsbaus unterliegen.

Studierendenwohnungen

Aufgrund der günstigen Lage des Plangebietes soll innerhalb des Vorhaben- und Erschließungs-
plan-Entwurfes insbesondere die Herrichtung von studentischen Wohnungen beziehungsweise
Wohngemeinschaften als geförderter Wohnraum geplant werden. Die Universität zu Köln ist über
die Stadtbahnlinie 1 oder mit der Stadtbahnlinie 9 in einer Fahrtzeit von 30 Minuten erreichbar.
Der Campus der Technischen Hochschule Köln-Deutz ist ebenfalls direkt mit der Stadtbahnlinie 1
in einer Fahrtzeit von ungefähr acht Minuten erreichbar, bis zum Campus Kalk benötigt die Stadt-
bahnlinie 1 circa sieben Minuten. Durch die gute Anbindung beziehungsweise Taktung ist der
Standort für Studierende sehr gut geeignet. Durch die zweckgebundene Grundrissgestaltung der
Hauptnutzung des Gebäudes als Studierendenwohngemeinschaften, ist eine Kombination mit
weiteren Nutzungsformen, etwa als Wohnungen für Senioren, nicht gegeben.

Soziale Infrastruktur

Innerhalb des Geltungsbereiches des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes ergibt sich bei
der geplanten Größenordnung kein Mehrbedarf für eine Kindertageseinrichtung. Darüber hinaus
wurde bereits durch die Vorhabenträgerin auf freiwilliger Basis im 1. Bauabschnitt eine sechs-
gruppige Kindertageseinrichtung inklusive der erforderlichen circa 520 m? Spiel- und Freiräume
realisiert.

Basierend auf der aktuellen, kleinräumigen Einwohnerprognose wird die Zahl der Schulneulinge
im Stadtteil Merheim in den kommenden Jahren auf maximal bis zu 151 Kinder steigen. Mittel-
und langfristig kann der erwartete Bedarf, auch unter Einbeziehung der vorliegenden Bauvorha-
ben, nur durch Berücksichtigung des neuen Grundschulstandortes im Bebauungsplanverfahren
"Ostmerheimer Straße-Schule" gedeckt werden.

Der Aufstellungsbeschluss erfolgte am 07.04.2022 (Amtsblatt vom 17.08.2022) mit dem Ziel, die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau einer dreizügigen Grundschule mit Sporthalle,
einer viergruppigen Kindertageseinrichtung und gegebenenfalls einer Jugendeinrichtung zu schaf-
fen. Die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß 8 3 Abs. 1 BauGB fand in
der Zeit vom 25.08.2022 bis 09.09.2022 statt.

Öffentliche Grünflächen

Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes werden circa 9.353 m? Geschossflä-
che (Wohnen) gemäß 8 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO neu entwickelt. Unter Berücksichtigung des
Berechnungsansatzes des kooperativen Baulandmodells Köln (KoopBLM) errechnet sich ein
Flächenbedarf von circa 2.390 m? für die Planung und Herstellung einer öffentlichen Grünfläche
innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes. Der ermittelte Flächenbedarf liegt je-
doch unter dem Schwellenwert von 5.000 m? nach KoopBLM, sodass hier bei der geringen
Grundstücksgröße und der geplanten Grundfläche keine öffentliche Grünfläche eingeplant, son-
dern der gesamte Flächenbedarf abgelöst werden soll. Die Ablöse im Segment öffentliche Grün-
fläche soll entsprechend des Grundsatzbeschlusses des Stadtentwicklungsausschusses vom
09.09.2021 (Vorlage Nummer 0991/2021) dem Um- und Ausbau des Inneren beziehungsweise
Äußeren Grüngürtels sowie deren verbindende Grünzüge, vertraglich zugeordnet werden.

Öffentliche Spielplätze

Für die geplante circa 9.353 m? Geschossfläche (Wohnen) gemäß $ 20 Abs. 3 S. 1 BauNVO er-
rechnet sich ein Flächenbedarf von circa 478 m? für eine öffentliche Spielplatzfläche innerhalb des
Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes. Der ermittelte Flächenbedarf liegt unter dem
Schwellenwert von 500 m? nach KoopBLM, sodass hier keine öffentliche Spielplatzfläche geplant,
sondern der gesamte Flächenbedarf abgelöst werden soll. Der Ablösebetrag im Segment öffentli-
che Spielplatzfläche soll der Umgestaltung des öffentlichen Spielplatzes "Warendorfer Straße
/Detmolder Straße" vertraglich zugeordnet werden.

Qualifizierungsverfahren

Ist der maßgebliche Schwellenwert eines Vorhabens mit größer 6.750 m? Geschossfläche Woh-
nen beziehungsweise mehr als 75 Wohneinheiten erreicht, ist ein Qualifizierungsverfahren nach
den Richtlinien des KoopBLM durchzuführen.

Für das Plangebiet wurde dem Gestaltungsbeirat der Stadt Köln in seiner Sitzung am 29.06.2021
ein städtebauliches Konzept mit verschiedenen Varianten vorgestellt. Durch die Entscheidung für
den hier vorliegenden städtebaulichen Entwurf im Rahmen der Gestaltungsbeiratssitzung wurde
den Auflagen des KoopBLM gefolgt.

Anwendungszustimmung

Die Vorhabenträgerin hat die Anwendungszustimmung zum Kooperativen Baulandmodell am
20.10.2021 unterzeichnet.

10

4.7 Private Kleinkinderspielflächen

Die Satzung zur Planung von privaten Kleinkinderspielflächen wurde vom Rat der Stadt Köln am
20.05.1999 beschlossen. Für den bereits realisierten 2. Bauabschnitt wurde eine Kleinkinderspiel-
fläche mit der Größe von 328 m? erforderlich. Diese wird zusammen mit der für den geplanten
Bauabschnitt 3 erforderlichen Fläche in einer Gesamtgröße von rund 982 m? innerhalb des Vorha-
ben- und Erschließungsplan-Entwurfes berücksichtigt. Der Nachweis erfolgt im Rahmen des Bau-
genehmigungsverfahrens.

5 Städtebauliches Konzept

Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wurde die städte-
bauliche Entwicklung für den Gesamtgrundstücksbereich an der Ostmerheimer Straße in einer
integrierten Planung über insgesamt drei Bauabschnitte zusammenführt. Ziel der Planung ist die
Realisierung beziehungsweise die Sicherung (Ausweisung) der zukünftig vorwiegend als Wohn-
nutzung genutzten Flächen sowie der bereits realisierten sechs-gruppigen Kindertageseinrich-
tung.

In einem 1. Bauabschnitt wurde eine sechs-gruppige Kindertageseinrichtung in einer eingeschos-
sigen Bauweise zuzüglich Staffelgeschoss errichtet. Zur westlichen gelegene Ostmerheimer
Straße ist eine großzügige Sandspielfläche vorhanden. Das gesamte Grundstück der Kinderta-
geseinrichtung soll einen Sichtschutz in Form einer 2,0 m hohen Hecke aus Sicherheitsgründen
erhalten. Zukünftig soll westlich der Kindertageseinrichtung im Bereich der westlichen Ostmer
heimer Straße eine Querungshilfe zur westlich angrenzenden Wohnbebauung angelegt werden.
Die Planung und Ausführung der Anlage ist mit der zuständigen Fachdienststelle der Stadt Köln
(Amt für Verkehrsmanagement) vorabgestimmt. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich im Durch-
führungsvertrag zur Planung und Herstellung der benannten Maßnahme. Die Querungshilfe
steigert in diesem Bereich unter anderem die Verkehrssicherheit für die Nutzer der Kindertages-
einrichtung sowie für die Bewohnerinnen und Bewohner der bestehenden sowie neu geplanten
Wohnbebauung.

Entlang der östlichen Ostmerheimer Straße wurde als 2. Bauabschnitt der Ersatzbau für das
abzureißende Personalgebäude, im Anschluss an die Kindertageeinrichtung, errichtet. Die Ge-
bäudestruktur weist insgesamt fünf Vollgeschosse zuzüglich eines Nicht-Vollgeschosses auf.

Nach Niederlegung des Bestandsgebäudes soll eine direkt angrenzende städtebauliche Fort-
führung der bereits realisierten Strukturen erfolgen. Die städtebauliche Kubatur und Höhensitua-
tion des 2. Bauabschnittes (fünf Vollgeschosse zuzüglich Nicht-Vollgeschoss) wird durch die
Ausbildung von insgesamt sechs Vollgeschossen aufgenommen und nach Norden hin straßen-
begleitend weitergeführt werden. Der sechsgeschossige Anbau nimmt hierbei die Höhe und Tiefe
der bereits bestehenden Bebauung auf. Darüber hinaus springt das oberste Geschoss parallel
zum bestehenden 2. Bauabschnitt zurück und führt das straßenseitige Erscheinungsbild einheit-
lich entlang der östlichen Ostmerheimer Straße fort.

Am nördlichsten Punkt, in der Nähe zur Olpener Straße, soll durch die Realisierung einer sieben-
geschossigen Bebauung zuzüglich Nicht-Vollgeschoss eine qualitätsvolle Einzelbetonung bezie-
hungsweise Adressbildung im Bereich der westlichen, der nördlichen und der östlichen Ostmehr-
heimer Straße geschaffen werden. Hier betonen besonders die großzügigen verglasten Balkone
die sogenannte Kopfseite des Gebäudes.

Zur westlichen Ostmerheimer Straße entsteht zwischen den bestehenden Gebäuden und den
neuen Wohngebäuden eine Hofsituation, die als Grün- und Kleinkinderspielbereich vorgesehen
wird. Ein Bereich von circa 980 m? wird dabei als Kleinkinderspielfläche entwickelt werden. Hier
wird durch die Ausbildung von circa 220 m? Sandspielfläche sowie 30 m? Sandfläche für die
Kleinstkinder und der Modellierung einer Hügellandschaft (über der Gemeinschaftstiefgaragen-
Einhausung) eine qualitätsvolle und moderne Freiflächengestaltung geplant.

13

Darüber hinaus soll eine Dachbegrünung sowie in Teilbereichen eine Fassadenbegrünung zur
weiteren Begrünung beitragen. Ebenfalls Bestandteil der Planung ist die Installation von Photo-
voltaikanlagen oberhalb der geplanten Dachbegrünung. Die Wohnungen im Erdgeschoss sollen
über private Grünflächen (Vorgärten) verfügen und durch entsprechende Heckenpflanzungen
(Einfriedungen) vom öffentlichen Bereich getrennt werden.

Durch die städtebauliche Neuordnung des Plangebietes kommt es zu einer umfangreichen An-
passung der Erschließungsplanung. Der ruhende Verkehr (Personenkraftwagen (Pkw), Motor-
räder und Fahrräder) soll vorwiegend in einer sogenannten Gemeinschaftstiefgarage unterge-
bracht werden, um die bereits benannte qualitätsvolle Freiflächengestaltung zu sichern. Die ent-
sprechende Zu- und Abfahrt zur vorhandenen Tiefgarage des 2. Bauabschnittes erfolgt unver-
ändert über die westlich verlaufende Ostmerheimer Straße. In Verbindung mit dem 3. Bauab-
schnitt wird die bestehende Zufahrtssituation dahingehend verändert, dass aufgrund der erwarte-
ten Mehrverkehre, die Zufahrt sowie die vorhandene Tiefgarage erweitert wird. Zukünftig wird
der ruhende Verkehr in eine Gemeinschaftstiefgarage (im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
Entwurf als GTGA bezeichnet) erfolgen sowie in Form einer Gemeinschaftstiefgaragen-Einhau-
sung eine entsprechende Begrünung für die Kleinkinderspielfläche in diesem Bereich erhalten.

Nur im Bereich der westlichen Ostmerheimer Straße sind oberirdische Stellplätze für den motori-
sierten Individualverkehr (MIV) vorgesehen. Hier sollen im Süden die bereits vorhandenen ober-
irdischen Stellplätze für die Kindertageseinrichtung weiterhin als sogenannte Senkrechtparker
(Aufstellwinkel 90° zur Fahrbahn) teilweise planungsrechtlich gesichert werden. Durch die Um-
planung der Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt entfallen im Vergleich zum Bestand für
die Kindertageseinrichtung zwei Stellplätze. Ersatz für diese beiden Stellplätze kann in der Ge-
meinschafts-tiefgarage (Bereich Bauabschnitt 3) nachgewiesen werden.

Im Norden sollen zusätzlich 3 Stellplätze für Car-Sharing-Nutzer hergestellt werden. Die Ve-
rortung der Car-Sharing Stellplätze erfolgt aufgrund der geringen Verkehrsbelastung entlang der
westlich gelegenen Ostmerheimer Straße, die zudem in einer Wendeanlage endet und somit
keinen Durchgangsverkehr aufweist. Durch die Anordnung von lediglich 3 Stellplätze in Längs-
aufstellung parallel zur Straße, wird der Verkehrsfluss in diesem Bereich nicht gestört. Darüber
hinaus sind die Stellplätze in diesem Bereich gut einsehbar.

Die erforderlichen oberirdischen Stellplätze für Fahrräder sind an der Ostseite der siebengeschos-
sigen Bebauung im Vorgartenbereich angeordnet sowie im Innenhof nördlich der Grün- und Klein-
kinderspielfläche untergebracht.

Da auch von der straßenabgewandten Seite die Wohnungen in den Gebäuden aus brandschutz-
technischer Sicht erreichbar sein müssen, soll der Innenhof von Seiten der nördlichen Ostmerhei-
mer Straße nur für Rettungsfahrzeuge befahrbar werden. Die geplante Durchfahrt (lichte Höhe
von 4,5 Meter und Mindestbreite von 4,0 Meter) grenzt direkt an den bestehenden 2. Bauab-
schnitt. Im Innenhof werden die entsprechenden Aufstell- und Bewegungsflächen berücksichtigt.

Die Ausbildung der benannten Durchfahrt steht allerdings im Konflikt mit der bestehenden Bus-
haltestelle in der nördlichen Ostmerheimer Straße. Die Verlegung der Bushaltestelle der Linien
157 und 158 soll im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens im Rahmen der Erschließungsrege-
lung erfolgen und die Bushaltestelle südlich des bestehenden Standortes neu errichtet werden.
Die Planung und Herstellung des Straßenausbaus sowie die Übernahme der Kosten erfolgt durch
die Vorhabenträgerin und in Zusammenarbeit mit den Fachdienststellen. Eine entsprechende zeit-
liche Regelung der Ausbaumaßnahme wird im Durchführungsvertrag aufgenommen.

Nördlich des 3. Bauabschnittes kommt es zum Verlust eines bestehenden Erschließungsweges,
der zum jetzigen Zeitpunkt über das Grundstück der Vorhabenträgerin verläuft. Im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens soll innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche eine neue Wegeverbin-
dung zwischen der westlichen und der nördlichen Ostmerheimer Straße errichtet werden.

12

6 Begründung der Planinhalte

6.1 Art der baulichen Nutzung

Vor dem Hintergrund eines großen Wohnraumbedarfs in Köln und als Ergänzung der bestehen-
den angrenzenden Wohnbebauung soll für das Plangebiet als Art der baulichen Nutzung ein
"Allgemeines Wohngebiet" (WA) festgesetzt werden. Durch die Umstrukturierung des bisher offen
gestalteten Gebäudekomplexes der Krankenhausnutzung in eine straßenbegleitende Bebauung
orientiert sich die geplante Nutzung an den vorhandenen Strukturen und Nutzungen der Umge-
bungsbebauung.

Alle gemäß & 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen, wie Wohngebäude, die der Versorgung
des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Hand-
werksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke sind auch im Plangebiet zulässig. Diese Nutzungen entsprechen dem Planungsziel und
stehen in einem engen nutzungsspezifischen Zusammenhang mit der vorwiegend geplanten
Wohnnutzung.

Durch die zusätzliche Festsetzung gemäß $ 9 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit $ 12 Abs. 3a Satz
1 BauGB sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren
Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat.

Die gemäß $ 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungswesens,
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und
Tankstellen werden gemäß 8 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO im Bebauungsplan-Entwurf ausgeschlos-
sen. Zum einen wird das Plangebiet vor allem zu Wohnzwecken entwickelt, zum anderen sind die
benannten Nutzungen sehr flächenintensiv (Gartenbaubetriebe und Verwaltungsanlagen) oder
aufgrund ihres Emissionspotentials nicht verträglich mit der Wohnnutzung (Tankstelle und Hotels).

Zur planungsrechtlichen Sicherung und Verortung der bereits realisierten sechs-gruppigen Kinder-
tageseinrichtung wird gemäß $ 1 Abs. 8 BauNVO in Verbindung mit $ 1 Abs. 7 Nr. 1 BauNVO
festgesetzt, dass in der mit einem Vollgeschoss festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche,
ausschließlich die Nutzung einer Anlage für soziale Zwecke mit der Zweckbestimmung Kinderta-
geseinrichtung gemäß $ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO zulässig ist. Die Kindertageseinrichtung deckt
sowohl den Bedarf der zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner sowie den aus der Umgebung.
Da eine überwiegende Nutzung durch die Angestellten des benachbarten Krankenhauses vorbe-
halten bleibt, ist die Sicherung des Standortes ebenso erforderlich.

Das gesamte Plangebiet weist durch die Nähe zum Klinikum Merheim, besonders für das
V-geschossige bestehende Personalwohnhaus, eine hervorragende fußläufige Anbindung auf.
Dies wurde sowohl im aktuellen Verkehrsgutachten berücksichtigt und bei der Größe der Gemein-
schaftstiefgarage mit reduzierten Stellplatznachweises eingeplant

Im Hinblick auf die zukünftige Nutzung der Wohnungen für das Klinikpersonal nach Ablauf der
eingetragenen Grunddienstbarkeit, wurde eine Bindung der Wohnnutzung innerhalb der
V-geschossigen Grundstücksfläche im WA durch eine textliche Festsetzung geregelt.

Darum wird zur Sicherung des bestehenden Wohngebäudes für das Klinikpersonal des an-
grenzenden Klinikum Merheim gemäß 8 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB im allgemeinen Wohngebiet (WA)
innerhalb der V-geschossig festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche nur Wohngebäude für
Mitarbeitende der Kliniken der Stadt Köln gGmbH als zulässig festgesetzt.

In Verbindung mit 8 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauGB soll diese einschränkende
Nutzungsfestsetzung gemäß der eingetragenen Grunddienstbarkeit bis zum 31.12.2037 befristet
sein und wirkt soweit, wie die im Grundbuch Gemarkung Langenbrück, Flur 71, Flurstück 5800
eingetragene Grunddienstbarkeit zugunsten der Kliniken der Stadt Köln gGmbH - und deren
Rechtsnachfolger — (Wohnungsbesetzungsrecht) greift. Mit dieser bedingten Festsetzung soll zum
einen dem Umstand Rechnung getragen, dass das zwischen der Vorhabenträgerin und den
Kliniken der Stadt Köln gGmbH vereinbarte und dinglich zugesicherte Wohnungsbesetzungsrecht

13

gesichert und zum anderen soll sich die einschränkende Nutzungsfestsetzung am tatsächlichen
Bedarf an Personalwohnungen orientieren.,

Um die Verortung sowie die Ausführung von Wohnungen gemäß der Wohnraumförderung zu
sichern, wird festgesetzt, dass innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes min-
destens 30 % der Geschossfläche nach $ 20 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO als Wohnnutzung zu errichten
sind, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnte. Die Sicherung
des benannten Anteils wird ebenfalls im Durchführungsvertrag geregelt.

6.2 Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschoss-
flächenzahl (GFZ), die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse sowie die Höhe der baulichen
Anlagen mit einem Höchstmaß bestimmt.

6.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Ausnutzung der Planung (GRZ und GFZ) orientiert sich am städtebaulichen Konzept aus den
Beteiligungsverfahren gemäß 8 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB. Unter Berücksichtigung einer gesamt-
heitlichen Entwicklung (Bauabschnitt 1 bis 3), wird das vorliegende Plangebiet zu rund 47 % mit
den im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf festgesetzten Gebäudekörpern überbaut.
Um jedoch die bereits realisierten Bauabschnitte sowie eine hiermit einhergehende Grundstücks-
teilung zu berücksichtigen, wird abweichend von der gesamtheitlich ermittelten Überbauung (rund
47 %), eine höhere Grundflächenzahl festgesetzt. Bei Einzelbetrachtung der jeweiligen Grund-
stücke für die entsprechenden Bauabschnitte wird die vorliegende GRZ für das Plangebiet mit 0,6
festgesetzt. Diese festgelegte Obergrenze berücksichtigt die Ausnutzung der jeweiligen Bauab-
schnitte in Bezug auf die geplanten Gebäudekörper sowie der baulichen Anlagen oberhalb der
Geländefläche.

Zusätzlich zu den Baukörpern werden weitere Flächen durch unterirdische Garagen mit ihren Zu-
fahrten, Be- und Entlüftungsanlagen, Wege, Aufstellflächen der Feuerwehr und sonstige Neben-
anlagen baulich in Anspruch genommen beziehungsweise versiegelt. Hierdurch werden bis zu
rund 90 % des Baugebietes für den geplanten beziehungsweise die bereits realisierten Baukörper
inklusive der zuvor genannten Nebenanlagen in Anspruch genommen. Aufgrund dessen wird
gemäß $ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige Grundfläche durch die Grund-
fläche von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des

& 14 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden darf.

Der für allgemeine Wohngebiete vorgegebene Orientierungswert der GRZ liegt gemäß

8 17 BauNVO bei einem Wert von 0,4 beziehungsweise 0,8 (höchste Überschreitung) und wird
vor dem Hintergrund des städtebaulichen Ziels, in integrierter Lage durch Flächenkonversion und
Nachverdichtung zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, erhöht.

Die GFZ für das allgemeine Wohngebiet wird mit 3,2 festgesetzt und berücksichtigt, parallel zur
Festsetzung der GRZ, die maximale Ausnutzung (Bauabschnitt 3) einzelner Bauabschnitte. Insge-
samt wird die Geschossflächenzahl über das gesamte Plangebiet des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan-Entwurfes bei maximal 2,2 liegen. Der Orientierungswert für Allgemeine Wohnge-
biete gemäß $ 17 BauGB von 1,2 wird zugunsten der Nachverdichtung für zusätzlichen Wohn-
raum somit überschritten.

Überschreitung der GRZ- und GFZ- Orientierungswerte nach & 17 BauNVO

Um die städtebauliche Planung der innerstädtischen Nachverdichtung umsetzen zu können,
werden die durch &$ 17 BauNVO vorgegebenen Orientierungswerte für die Bestimmung des
Maßes der baulichen Nutzung sowohl durch die festgesetzte GRZ als auch die GFZ überschritten.

14

Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung orientieren sich an einer wohngebietstypi-
schen städtebaulichen Dichte. Die gegenüber den Orientierungswerten des $ 17 BauNVO für
„Allgemeine Wohngebiete“ erhöhte Grundflächen- und Geschossflächenzahl entspricht dem städ-
tebaulichen Ziel einer Nachverdichtung. Die vorhandene, sehr gute Erschließung und Infrastruk-
turausstattung des Standorts innerhalb des Stadtteils Merheim sprechen für eine intensivere
städtebauliche Nutzung. Mit der städtebaulichen Maßgabe, der Innenentwicklung gegenüber einer
Außenentwicklung den Vorrang zu geben, wird dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und
Boden sparsam und schonend umzugehen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruch-
nahme von Flächen für bauliche Nutzungen beizutragen.

Die Überschreitungen werden teilweise durch den Umstand abgemildert, dass das Gebiet durch
die Überplanung der bisherigen Nutzung für das Krankenhaus Merheim aufgewertet und geordnet
wird. Zum Ausgleich der zuvor beschriebenen Überschreitungen werden im Plangebiet qualitativ
hochwertige Grünflächen vorgesehen. In einem Freianlagenkonzept vom Büro KRAFT.RAUM.
Stand März 2023, werden entsprechende Maßnahmen und Inhalte zur Begrünung beschrieben
und in Form von Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf gesichert.

Folgende Maßnahmen sollen getroffen werden, um die im Vergleich zur Bestandssituation er-
höhte bauliche Dichte sowie die Überschreitungen der GRZ- und GFZ-Orientierungswerte zu
mildern:

_ Die obersten Dachflächen der Gebäude werden extensiv begrünt, was zur Reduzierung der
Ableitmenge des Niederschlagswassers beiträgt und sich positiv auf das Kleinklima aus-
wirkt. Oberhalb der Dachbegrünung sind, mit Ausnahme auf den Dächern der Kindertages-
einrichtung, Photovoltaikelemente vorgesehen, so dass diese in Zukunft einen Beitrag zur
nachhaltigen Energiegewinnung im Quartier leisten können.

- Der motorisierte Individualverkehr soll — bis auf die der Kindertageseinrichtung zugeordne-
ten Stellplätze sowie die vorgesehenen Car-Sharing Stellplätze - ausschließlich unterirdisch
untergebracht werden. Die Gemeinschaftstiefgarage wird großflächig in einer Qualität
begrünt, die die Pflanzung von Bäumen und Sträuchern ermöglicht.

- Für Teilbereiche des Plangebietes wird eine Fassadenbegrünung berücksichtigt. Diese trägt
als grünplanerische Maßnahme ebenfalls zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation
innerhalb des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes und dar-
über hinaus bei.

- Gliederung der Freiräume durch Heckenstrukturen sowie Pflanzungen aus Gräsern, Stau-
den und Sträuchern, so dass private Räume klar von den öffentlich zugänglichen Bereichen
getrennt werden. Den Erdgeschosswohnungen werden somit private, durch Hecken ge-
fasste Gartenflächen zugeordnet.

- Die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen gewährleistet eine ausrei-
chende Besonnung beziehungsweise Belichtung der Wohnbereiche und stellt die gesunden
Wohn- und Arbeitsverhältnisse innerhalb des Quartieres sicher.

- Der geplante begrünte Innenhof (Kleinkinderspielfläche) soll gärtnerisch gestaltet werden.
Dieser gemeinschaftlich nutzbare Bereich wird mit Baumpflanzungen begrünt. Die vor
Sonne und Wind schützenden Gehölze leisten somit einen Beitrag zur Sicherung der Auf-
enthaltsqualität dieses Bereiches an heißen Sommertagen.

Durch die benannten Maßnahmen werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn-
und Arbeitsverhältnisse gewahrt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt können vermieden
werden.

15

6.2.2 Zahl der Vollgeschosse

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf sieht eine differenzierte Ausgestaltung der
Geschossigkeit vor.

Die bereits realisierte sechs-gruppige Kindertageseinrichtung orientiert sich an der Wohnbebau-
ung entlang der westlichen Ostmerheimer Straße 263 bis 265 (Bebauungsplan Nummer 73459/02
setzt hier II-Geschosse mit FD fest) und wird daher durch die Aufnahme von maximal einem Voll-
geschoss gesichert. Der nordöstlich angrenzende Ersatzbau für die Personalwohnungen orientiert
sich — mit maximal fünf Vollgeschossen - an dem südlich gelegenen Krankenhaus und bildet
einen homogenen Übergang zur Bebauung entlang der östlichen Ostmerheimer Straße.

Der hieran anschließende nördlich gelegene Bauabschnitt 3 nimmt die Höhenentwicklung des
Ersatzbaus für die Personalwohnungen auf. Hierdurch wird eine stimmige Fortführung des städte-
baulichen Konzeptes erreicht. Der direkt angrenzende Teilbereich wird jedoch abweichend zum
Ersatzwohnhaus mit maximal sechs Vollgeschossen festgesetzt. Dies wird durch eine gemein-
schaftliche Geschossberechnung sowie eine Verknüpfung der Grundrisse mit der siebengeschos-
sigen Bebauung begründet. Optisch orientiert sich der Neubau, trotz der Festsetzung von bis zu
sechs Vollgeschossen, an der bestehenden Bebauung des Personalwohnhauses. Das oberste
Vollgeschoss nimmt den Rücksprung des direkt angrenzenden Staffelgeschosses aus Bauab-
schnitt 2 auf und führt diesen straßenbegleitend fort, so dass eine einheitliche städtebauliche
Gestaltung in diesem Bereich gegeben ist.

Damit der nördlichste Teilbereich des 3. Bauabschnittes eine städtebauliche Adressbildung inner-
halb des Gebäudeensembles einnimmt, werden für diesen Bereich bis zu sieben Vollgeschosse
planungsrechtlich gesichert.

Die Zahl der Vollgeschosse sichert die Realisierung der im Rahmen der Qualifizierung gefunde-
nen und als verträglich aufgezeigten Geschossfläche und städtebaulichen Planung.

Vollgeschosse sind gemäß Bauordnung NRW oberirdische Geschosse, die eine lichte Höhe von
mindestens 2,3 Meter über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschos-
ses aufweisen. Darüber hinaus ist in Teilbereichen ein weiteres Nicht-Vollgeschoss als sogenann-
tes Staffelgeschoss geplant, dass nicht zu allen Seiten gestaffelt wird (unecht) und die genannten
Anforderungen an ein Vollgeschoss nicht erfüllt.

6.2.3 Höhe baulicher Anlagen

Ergänzend zu der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse wird die Höhe der baulichen Anlagen
auch über Gebäudehöhen mit einem Höchstmaß geregelt. Hierdurch wird die Ausbildung von
Nicht-Vollgeschossen beziehungsweise Staffelgeschossen innerhalb des Plangebietes ermöglicht
sowie eine darüber hinaus gehende Höhenentwicklung der baulichen Anlagen limitiert. Für die
festgesetzten Gebäudehöhen (GH) wird als oberer Bezugspunkt die Oberkante der jeweiligen
baulichen Anlage (zum Beispiel Attika), dessen Maß als absolute Höhen über Normalhöhennull
(NHN) festgesetzt wird, bestimmt. Die festgesetzten Gebäudehöhen berücksichtigen bereits die
geplanten Staffelgeschosse (Nicht-Vollgeschosse).

Kindertageseinrichtung und Wohngebäude

Für die I-geschossige Kindertageseinrichtung wird eine maximale Gebäudehöhe von 57,7 Meter
(inklusive Staffelgeschoss) über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa 7,0 Meter
über dem natürlichen Gelände (ungefähr 50,6 Meter ü NHN).

Für die im Osten gelegene fünfgeschossige Riegelbebauung des Personalwohnhauses (Bauab-
schnitt 2) wird eine Gebäudehöhe von maximal 68,3 Meter (inklusive Staffelgeschoss) über NHN
festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa 18,0 Meter über dem Gelände.

Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen für beide Gebäude (Kindertageseinrichtung und
Personalwohnhaus) entsprechen den gültigen Baugenehmigungen und bilden den Bestand ab.

16

Die an den 2. Bauabschnitt angrenzende VI-geschossige Riegelbebauung wird mit einer Gebäu-
dehöhe von maximal 69,0 Meter über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa

18,5 Meter über dem Gelände. Hierdurch wird die bestehende Höhensituation des direkt angren-
zenden Personalwohnhauses im Wesentlichen aufgenommen und im weiteren Verlauf entlang
der nördlichen Ostmerheimer Straßen bis zu VIl-Geschossen weiterentwickelt. Die leicht abwei-
chende Maximalhöhe in Bezug auf den direkt angrenzenden Bauabschnitt ist durch eine Erhö-
hung des vorhandenen Geländeniveaus in diesem Bereich begründet. Um auf die örtlichen Gege-
benheiten architektonisch reagieren zu können, wird eine Erhöhung um insgesamt 0,7 Meter
ermöglicht.

Für die VIl-geschossige Bebauung im Norden wird eine Gebäudehöhe von maximal 75,0 Meter
(inklusive Staffelgeschoss) über NHN festgesetzt. Dies entspricht einer Höhe von circa 23,5 Meter
über dem Gelände. Die Kombination von sieben Vollgeschossen und einer maximalen Gebäude-
höhe von 75,0 Meter ü. NHN ermöglicht eine Betonung des Gebäudekomplexes im nördlichen
Bereich des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes. Dabei ermöglicht
die gewählte Gebäudehöhe neben der Realisierung der sieben Vollgeschosse auch noch die Aus-
bildung eines Staffelgeschosses.

Durch Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen in Kombination mit einer maximalen
Gebäudehöhe wird die entwickelte Adressbildung im Kreuzungsbereich der Ostmerheimer Straße
sowie im restlichen Plangebiet planungsrechtlich gesichert.

Einhausung-Gemeinschaftstiefgarage

Um den Zufahrtsbereich zur Gemeinschaftstiefgarage abzubilden, wurden Baugrenzen in Kombi-
nation mit einer maximalen Gebäudehöhe festgesetzt. Die Einhausung wird durch die Pflanzung
von Rasenflächen, Sträuchern und Hecken in die Gestaltung des qualitativ hochwertigen Außen-
bereiches (Kleinkinderspielfläche) integriert, sodass diese von Anwohnenden und Gästen der ge-
planten Wohnnutzung begehbar sein wird. Hierdurch wird ein stimmiges Gesamtbild einer durch-
gehenden privaten Grünfläche des Innenhofes geschaffen. Zur Ostmerheimer Straße im Westen
hin werden aufgrund der baulichen Höhe entsprechende Absturzsicherungen zum Schutz der
Nutzerinnen und Nutzer erforderlich.

Für diese Planung wird eine Höhe von maximal 54,0 Meter ü. NHN vorgesehen, dies entspricht
einer Höhe von bis zu circa 3,4 Meter über dem Gelände des Innenhofes und zur westlichen Ost-
merheimer Straße. Die geplante Einhausung reduziert sich in der Höhe zum Innenhof hin und
gleicht sich dem Geländeniveau an.

Dachaufbauten

Die festgesetzten Gebäudehöhen dürfen durch untergeordnete Bauteile oder bauliche Anlagen,
wie zum Beispiel Antennen, Aufzugsüberfahrten, Kamine, Lüftungseinrichtungen, Oberlichter und
Absturzsicherungen, überschritten werden. Technische Aufbauten sind im Rahmen der Hochbau-
planung notwendig und sollen daher auch oberhalb der maximal festgesetzten Gebäudehöhe zu-
lässig sein. Um jedoch die gestalterische Qualität sowie das straßenseitige Erscheinungsbild des
städtebaulichen Entwurfs nicht zu stören, wird eine maximale Höhe von 2,0 Meter festgesetzt. Für
notwendige Absturzsicherungen und Geländer auf den Dächern darf eine Überschreitung der
Höhe jedoch nur 1,2 Meter betragen sowie 1,5 Meter für solarenergetische Anlagen.

Die maximale Gebäudehöhe der mit VII-Vollgeschossen gekennzeichneten überbaubaren Grund-
stücksfläche kann durch Antennen und Mobilfunkmasten bis zu maximal 7,0 Meter in der Höhe
überschritten werden. In diesem Bereich ist die Errichtung eines Mobilfunkmastes geplant, der
aus der Nutzung auf dem ehemaligen Bestandgebäude für Personalwohnungen nach dem Ab-
bruch auf den Neubau übernommen werden soll. Um die Zulässigkeit dieser Anlage zu sichern,
wird eine abweichende Höhenüberschreitung oberhalb der mit sieben Vollgeschossen festgesetz-
ten überbaubaren Grundstücksfläche aufgenommen.

17

Der Flächenanteil der Überschreitung je Dachfläche darf insgesamt 30 % nicht übersteigen. Die
Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenkante zu-
rücktreten. Der geplante Mobilfunkmast muss mindestens 5,0 Meter von der zur Straßenseite
orientierten Gebäudeaußenkante zurücktreten. Technische Aufbauten sind nicht zu vermeiden
und für moderne Gebäude notwendig, allerdings sollen diese Anlagen städtebaulich nicht oder
nur wenig in Erscheinung treten und daher proportional zur Größe von der Außenfassade zurück-
treten. Ausgenommen vom Maß des Zurücktretens sind Absturzsicherungen.

Um die Ausbildung von solarenergetischen Anlagen innerhalb des Plangebietes zu unterstützen,
werden die benannten Anlagen von der maximalen Überschreitung von 30 % je Dachfläche aus-
genommen.

6.2.4 Höhenlage

Als geplante Geländehöhe wird entsprechend der geplanten Oberkante Fertigfußboden Erd-
geschoss (OKFF EG) für den Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfs
eine Höhenlage von 50,6 Meter ü. NHN festgesetzt. Die geplante Geländehöhe definiert den
unteren Bezugspunkt für die Bemessung der Wandhöhe (8 2 Abs. 4 Bauordnung NRW) sowie
der Gebäudeklasse ($ 2 Abs. 3 Bauordnung NRW).

Die natürliche Geländehöhe liegt in Teilen 0,7 Meter über dem Straßenniveau entlang der nördlich
verlaufenden Ostmerheimer Straße. Dadurch wird die Höhenlage des Erdgeschoss- beziehungs-
weise Eingangsniveaus im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes
angehoben. Der barrierefreie Zugang zum Gebäude von Seiten der nördlichen Ostmerheimer
Straße aus, wird durch entsprechende Rampenanlagen in den Eingangsbereichen sichergestellt.
Die erforderliche Höhenanpassung der Rampenanlage zur Straße wird durch straßenbegleitende
Stützmauern (an der höchsten Stelle maximal 0,7 Meter) gesichert. Die Ausbildung eines angeho-
benen Erdgeschoss- beziehungsweise Eingangsniveaus unterstützt zusätzlich eine gestalterische
Differenzierung zwischen privaten und öffentlichen Räumen und stellt eine gewisse Privatheit der
Außenwohnbereiche (Vorgärten) gegenüber der Erschließung sicher.

Der Innenhof mit der geplanten Kleinkinderspielfläche, die auf dem intensiv begrünten Gemein-
schaftstiefgaragendach vorgesehen ist, soll qualitativ gestaltet werden. Dazu soll für die geplanten
Baumpflanzungen oberhalb der begrünten Tiefgaragendecke die Erhöhung der Substratschicht
auf insgesamt 120 cm festgesetzt werden. Die notwendige Anpassung des Geländeniveaus im
Bereich der Baumpflanzungen dient als Leitfaden für die Gestaltung des Kleinkinderspielplatzes.
Durch die geplante Modellierung des Geländes beziehungsweise die unterschiedliche Höhenent-
wicklung in Teilbereichen wird ein attraktiver Erlebnisraum für Kinder sowie Bewohnerinnen und
Bewohner der Wohnbebauung geschaffen. Ziel ist es, neben den geplanten Baumpflanzungen im
Innenhof auch die im Westen entlang der Ostmerheimer Straße gelegene Gemeinschaftstiefga-
ragen-Einhausung in das Freianlagenkonzept zu integrieren. Daher ist für diesen Bereich eine
abweichende Höhenentwicklung erforderlich. Um die Einhausung in den Freibereich zu integrie-
ren, sind Aufschüttungen von bis zu maximal 3,4 Meter zulässig. Dies entspricht der geplanten
Höhe der Gemeinschaftstiefgaragen -Einhausung an der höchsten Stelle (Oberkante Stützmauer).

6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche

Entsprechend dem städtebaulichen Entwurf sollen konkrete Festsetzungen zur räumlichen Anord-
nung der Gebäudeteile getroffen werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden somit
durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. Die festgesetzten Baugrenzen gelten aus-
schließlich für oberirdische bauliche Anlagen.

Um jedoch eine gewisse Flexibilität im Rahmen der Ausbauplanung zu gewährleisten, wurden die
überbaubaren Grundstücksflächen mit einem gewissen Spielraum festgesetzt. Hierbei wurden
auch in Bezug auf die geometrische Eindeutigkeit bis zu 0,50 Meter je Fassadenseite hinzugege-
ben.

18

Um einen gestalterischen Spielraum in Bezug auf die Hauptbaukörper zu berücksichtigen sowie
qualitativ hochwertige wohnungsbezogene Freiräume zum Beispiel in Form von Balkonen oder
Erkern (verglasten Balkonen vor dem Hintergrund des notwendigen Schutzes von Außenwohnbe-
reichen vor Immissionen) auch außerhalb der festgesetzten Baugrenzen zu ermöglichen, werden
die folgenden Überschreitungen zugelassen:

- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 1,5 Meter durch Vordächer für Gebäude-Eingänge.
- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 2,0 Meter durch auskragende Balkone und Erker.

- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 7,0 Meter an der Nord- und Südseite der mit 54,0
Meter ü. NHN festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche durch Böschungsanlagen
für die Gemeinschaftstiefgaragen -Einhausung.

- Überschreitung der Baugrenzen bis zu 3,0 Meter durch Terrassen.

Insbesondere die Überschreitung der Baugrenzen durch auskragende Balkone und Erker sollen
aufgrund des städtebaulichen Entwurfes und der aufgrund der geplanten Nutzungsform notwen-
digen Grundrisse in einem hohen Umfang möglich sein. Hintergrund hierfür ist zum einen, dass
zum im Norden gelegenen Kreisverkehr hin die Erker ein wichtiges architektonisches Element
bilden. Die geplante Nutzung der Wohnungen als Zweier-Studierenden-Wohngemeinschaften
erfordert es, dass die Grundrisse so konzipiert werden, dass von jedem Wohnplatz ein eigener
Zugang zu dem jeweiligen der Wohnung zugehörigen Balkon / Erker besteht. Soweit die Wohnun-
gen der öffentlichen Förderung unterliegen, ist diese Anforderung sogar in den Förderbestimmun-
gen ausdrücklich niedergelegt. Insofern sind sowohl an der zur westlichen wie auch zur nördlichen
beziehungsweise östlichen Ostmerheimer Straße orientierten Fassade eine Vielzahl von Balkonen
/ Erkern erforderlich, die einen hohen Anteil an der Fassade ausmachen. Vor dem Hintergrund der
besonderen Nutzungskonzeption wurde daher auf eine Festsetzung verzichtet, die den Anteil der
Balkone / Erker bezogen auf die einzelne Fassadenseite beschränkt.

Um die Nutzung der oberirdischen Freiräume vorwiegend für die Bewohnerinnen und Bewohner
vorzuhalten sowie eine hiermit einhergehende hochwertige Freiraumgestaltung zu erreichen, wird
gemäß 8 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO geregelt, dass Nebenanlagen nur auf den hierfür festgesetzten
Flächen sowie auf den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Ausgenommen hiervon
sind Abstellplätze für Fahrräder.

Entsprechend der geplanten Gebäudekonfiguration wird eine abweichende Bauweise festgesetzt,
da die gewählte Bauweise weder einer offenen noch einer geschlossenen Bauweise im Sinne des
8 22 Abs. 1 bis 3 BauNVO entspricht. Die geplanten Baukörper beziehungsweise Gebäude inner-
halb der durch Baugrenzen umschlossenen Baufelder sind unabhängig von ihrer Länge ohne seit-
lichen Grenzabstand zu errichten. Dies entspricht der im städtebaulichen Entwurf aufgezeigten
Gebäudekonzeption. Gleichzeitig bleiben die Hauptbaukörper allseitig von den Grenzen des Bau-
grundstücks zurück.

6.4 Erschließung

Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Ent-
wurfes für den motorisierten Individualverkehr erfolgt über die westliche Ostmerheimer Straße.
Hier befindet sich bereits die Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt für das Gebäude der
Personalwohnungen (zweiter Bauabschnitt). Für den 3. Bauabschnitt wird diese als zweispurige
Ein- und Ausfahrt ausgebaut.

Die das Plangebiet umgebenden öffentlichen Verkehrsflächen (Ostmerheimer Straße) sind bereits
hergestellt. Im Bereich entlang der nördlichen Ostmerheimer Straße soll zwischen Bauabschnitt 2
und 3 eine notwendige Feuerwehrdurchfahrt in den Innenhof eingeplant werden, die aus brand-
schutztechnischen Gründen für das Gesamtbauvorhaben erforderlich ist. Zur Sicherung der be-
nannten brandtechnischen Belange wird eine mindestens 4,0 Meter breite Durchfahrt mit einer
lichten Höhe von mindestens 4,5 Meter Teil der planungsrechtlichen Regelungen. Die Durchfahrt

19

wird mit einem durch die Feuerwehr zu öffnenden Tor von der öffentlichen Verkehrsfläche abge-
trennt. Hierdurch wird zugleich ein Schutz für die im Innenhof liegende Kleinkinderspielfläche
geschaffen. Anwohnerinnen und Anwohner können durch eine Tür innerhalb der Toranlage in
den Innenhof gelangen.

Die vor dem Bereich der Durchfahrt befindliche Bushaltestelle der Linien 157 und 158 auf der
nördlichen Ostmerheimer Straße soll im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens Richtung Süden
verlegt werden. Die Planung für den Ausbau liegt bereits vor und die Herstellung erfolgt auf
Kosten der Vorhabenträgerin. Weitere Abstimmungen mit den Fachdienststellen erfolgen im Bau-
genehmigungsverfahren in Form eines Ausbauvertrages zum 3. Bauabschnitt (VEP-Umsetzung).

Entlang der westlichen Ostmerheimer Straße existiert derzeit nur auf der westlichen Straßenseite

entlang der bestehenden Häuser ein Gehweg. Hier soll westlich der bestehenden Kindertagesein-
richtung in der westlichen Ostmerheimer Straße eine Querungshilfe zum einseitigen Gehweg auf

der westlichen Straßenseite eingerichtet werden. Hierdurch wird in diesem Bereich die Verkehrs-

sicherheit deutlich erhöht und ein gefahrloser Übergang für Kinder und Eltern geschaffen.

Die Planung für den Ausbau wird in Abstimmungen mit den Fachdienststellen im Baugenehmi-
gungsverfahren in Form eines Ausbauvertrages zum 3. Bauabschnitt erfolgen. Die Herstellung
erfolgt auf Kosten der Vorhabenträgerin. Darüber hinaus wird eine Regelung zum Ausbau im
Durchführungsvertrag getroffen.

Im nördlichen Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes, entlang der öffentlichen
Verkehrsflächen der westlichen und nördlichen Ostmerheimer Straße, kommt es zum Verlust
eines bestehenden Erschließungsweges in der Grünfläche, der jedoch über das Grundstück der
Vorhabenträgerin verläuft und im Rahmen der Neuordnung der Grundstücke entfällt. Die Planung
für die Herstellung eines neuen Weges im Bereich der öffentlichen Verkehrsfläche erfolgt durch
die Vorhabenträgerin in Abstimmungen mit den Fachdienststellen und wird im Baugenehmigungs-
verfahren in Form eines Ausbauvertrages geregelt (VEP-Umsetzung). Darüber hinaus wird eine
Regelung zum Ausbau im Durchführungsvertrag getroffen.

6.4.1 Verkehrsbelastung

Im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens wurde ein Verkehrsgutachten "Verkehrs-
gutachten Ostmerheimer Straße 214" durch das Büro PTV Transport Consult GmbH, September
2022 erstellt. Bereits im Mai 2019 wurde ebenfalls durch das Büro PTV Transport Consult GmbH
ein Gutachten für die ersten beiden Bauabschnitte erarbeitet. Aufbauend auf der erforderlichen
Änderung beziehungsweise Aufstellung des vornabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes
sowie den weiteren Planungsschritten wurde das entsprechende Gutachten fortgeschrieben
beziehungsweise aktualisiert.

Im Verkehrsgutachten wurden neben der Bestandsanalyse, dem Prognosezustand des zu erwar-
tenden Verkehrs sowie der Berücksichtigung von insgesamt zwei Untersuchungsansätzen, auch
die geplante Gemeinschaftstiefgarage sowie die Auswirkungen der Planung auf die Leistungs-
fähigkeit von insgesamt drei angrenzenden verkehrlichen Knotenpunkten, untersucht.

Das Gutachten berücksichtigt die bereits realisierten 107 Wohneinheiten, davon 50 Ein-Zimmer-
Wohnungen, 49 Zwei-Zimmer-Wohnungen, drei Drei-Zimmer-Wohnungen und fünf Vier-Zimmer-
Wohnungen in Bauabschnitt 2 sowie insgesamt 126 geplante Wohneinheiten, davon 80 Studie-
renden-Wohngemeinschaften, vier Ein-Zimmer-Wohnungen, 14 Zwei-Zimmer-Wohnungen,

13 Drei-Zimmerwohnungen, 14 Vier-Zimmer-Wohnungen und eine Fünf-Zimmer-Wohnung in Bau-
abschnitt 3. Die geplante Erschließung des Vorhabens erfolgt über die gleiche Anbindung an der
vorhandenen Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt an der westlichen Ostmerheimer Straße.

Die Verkehrserzeugung bezieht sich auf die benannten Bauabschnitte 2 und 3 beziehungsweise
die bestehende und geplante Wohnnutzung. Die mit der sechs-gruppige Kindertageseinrichtung
verbundenen Verkehre wurden in den Erhebungsdaten berücksichtigt. Auch die Wohnbebauung
entlang des Arnikaweges (VEP Nr. 74455/03) wurde mittlerweile fertiggestellt und ist somit in den
Erhebungsdaten enthalten.

20

Der motorisierten Individualverkehr-Anteil (MIV-Anteil) der Bewohnerinnen und Bewohner wurde
unter Berücksichtigung einer nachhaltigen Mobilität sowie der guten Anbindung des öffentlichen
Personennahverkehrs (ÖPNV) mit 35 % angenommen. Die Wegehäufigkeit von 3,2 Wegen/Tag
basiert auf den Ergebnissen der Untersuchung "Mobilität in Deutschland 2017" (bundesweite Er-
hebung von Kenndaten der Alltagsmobilität, die als repräsentativ für die Alltagsmobilität innerhalb
des Kölner Stadtgebietes angesehen werden kann und dem Gutachten zu Grunde gelegt wird.
Für das Klinikpersonal des angrenzenden Krankenhauses Merheim und die zukünftigen Studie-
renden aus dem Vorhaben im Bauabschnitt 3 wurden Abminderungen des MIV-Anteils berück-
sichtigt, die durch günstige Begleitumstände (fußläufige Erreichbarkeit des Krankenhauses und
Verfügbarkeit eines Semestertickets) begründet werden können. Dahingegen wurden für den Ver-
kehr der Besuchenden jeweils den MIV-Anteil von 50 % angenommen. Alle weiteren Parameter
entsprechen den typischerweise für Wohngebiete angesetzten Größenordnungen. Die Angaben
sind somit als Durchschnittswerte zu verstehen, die das zu erwartende Verkehrsaufkommen für
die Bebauung fachgerecht abbilden.

Die Berechnungsergebnisse zeigen für die beiden realisierten Bauabschnitte insgesamt 244 Fahr-
ten mit dem Kraftfahrzeug (Kfz) je Werktag auf. Von den 244 Kfz-Fahrten sind 122 Kfz-Fahrten
dem Quellverkehr (Fahrten vom Plangebiet beziehungsweise aus der Gemeinschaftstiefgarage)
und 122 Kfz-Fahrten den Zielverkehr (Fahrten zum Plangebiet beziehungsweise in die Gemein-
schaftstiefgarage) zuzuordnen.

Bauvorhaben in der Umgebung

Im nördlichen Umfeld des Bauvorhabens liegt der Geltungsbereich des VEP Nr. 74455/02 "Ost-
merheimer Straße" (circa 152 Wohneinheiten), der am 11.12.2019 durch öffentliche Bekanntgabe
rechtsverbindlich wurde. Seither laufen Baugenehmigungsverfahren und erste Baumaßnahmen.
Da die hiermit verbundenen Verkehre noch nicht in den aktuellen Erhebungsdaten enthalten
waren, wurde für dieses Vorhaben eine zusätzliche Verkehrserzeugung berücksichtigt.

Die Berechnungsergebnisse gemäß dem Verkehrsgutachten „Ostmerheimer Straße 214“ zeigen
für das Gebiet des VEP Nr. 74455/02 insgesamt 241 Kfz-Fahrten je Werktag für die geplante
Nutzung auf. Die Fahrten verteilen sich nahezu gleichmäßig auf den Ziel- und Quellverkehr.

Südlich des Planungsgebietes für den hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
Entwurf wird derzeit eine Überplanung des Bebauungsplanes Nummer 73450/03 durch Aufstel-
lung des Bebauungsplanes mit dem Arbeitstitel "Ostmerheimer Straße — Schule“ - in Köln- Mer-
heim für eine dreizügige Grundschule und eine weitere viergruppige Kindertageseinrichtung auf-
genommen. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte am 17.08.2022. Die
Betrachtung der zu erwartenden Verkehre für den Schulbetrieb und den Bring- und Holdienst der
Kindertageseinrichtung des Bebauungsplan-Entwurfes hat für das erarbeitete Verkehrsgutachten
in Bezug auf die unmittelbaren verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens (Bauabschnitte 1 bis
3) eine untergeordnete Rolle, wurde aber aufgrund der perspektivischen Aussagen und entspre-
chender Rückschlüsse in die Verkehrsuntersuchung aufgenommen.

Für die geplante Grundschule sowie die Kindertageseinrichtung ergeben sich insgesamt circa 186
Kfz-Fahrten je Werktag (Verkehrsgutachten Ostmerheimer Straße 214; Anlage 7.2). Auch diese
verteilen sich gleichmäßig auf Ziel- und Quellverkehr.

Insgesamt zeigen die Berechnungsergebnisse des Gutachters eine prognostizierte Verkehrser-
zeugung durch die realisierten und geplanten Bauvorhaben in der Umgebung von insgesamt 428
Kfz-Fahrten je Werktag.

Unter Berücksichtigung der Verkehrserzeugung aus den Bauabschnitten 2 und 3 sowie den prog-
nostizierten Mehrverkehren aus den umliegenden Bauvorhaben, wurde für die folgenden Knoten-
punkte - Olpener Straße / Ostmerheimer Straße / Kieselaulerweg (KP 1), Ostmerheimer Straße /
Zufahrt Kaufland (KP 2) und Ostmerheimer Straße / Arnikaweg (KP 3) - ein Leistungsfähigkeits-
nachweis geführt. Die Leistungsfähigkeitsnachweise wurden hinsichtlich der beiden nachfolgen-
den Planfälle beziehungsweise Varianten erbracht.

21

Planfälle:

- Beim ersten Planfall werden die Neuverkehre aus den Bauvorhaben der Bauabschnitte 2
und 3 sowie die im Zuge des VEP 74455/02 "Ostmerheimer Straße" zusätzlich zu erwar-
tenden Verkehre berücksichtigt.

- Der zweite Planfall berücksichtigt neben den Neuverkehren aus dem ersten Planfall zu-
sätzlich auch die perspektivischen Mehrverkehre im Zuge der Realisierung einer Grund-
schule und Kindertageseinrichtung im Süden beziehungsweise Westen. Hierdurch können
Aussagen über die weitere Entwicklung getroffen werden, die das vorliegende Bauvorha-
ben allerdings nur am Rande tangieren.

Um die verkehrlichen Auswirkungen auf das übergeordnete Straßennetz zu bewerten, wurde für
beide Planfälle die Verkehrsqualität des Verkehrsablaufs an den relevanten Knotenpunkten
gemäß dem Handbuch für die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen (HBS 2015) ermittelt.
Dabei wird die Qualitätsstufe des Verkehrsablaufes (QSV) von QSV A (=Wartezeit sehr kurz) bis
QSV F (=Überlastung) angegeben.

Die Berechnung der Leistungsfähigkeit für die jeweiligen Morgen- beziehungsweise Abend-
spitzenstunden zeigt, dass im Analysezustand sowie im Planfall eins an keinem der benannten
Knotenpunkte Leistungsfähigkeitsdefizite vorliegen. Durch die relativ geringen vorhabenbezoge-
nen Zusatzverkehre tritt dabei zwischen den Belastungsfällen keine signifikante Erhöhung der
Wartezeiten auf. Die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die schon heute zu beobachtenden
Verkehrsverhältnisse im MIV sind demnach eher gering.

Einen großen Einfluss (vor allem auf die Leistungsfähigkeit des KP 1) hat insbesondere der zu-
sätzliche Mehrverkehr im zweiten Planfall: Dieser führt zu einer-Herabstufung der Qualitätsstufe
des KP 1. Bei der rechnerischen Bewertung in die mangelhafte QSV E sind mindestens zwischen-
zeitliche Einschränkungen nicht auszuschließen.

Zusätzlich zu der Untersuchung der drei Knotenpunkte im Umfeld des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan-Entwurfes, erfolgte auch eine rechnerische Bewertung der Leistungsfähigkeit für
den Bereich der geplanten Tiefgaragenerschließung an der westlichen Ostmerheimer Straße.
Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass obwohl der gesamte Quell- und Zielverkehr für die
geplanten Wohneinheiten (Bauabschnitte 2 und 3) über diesen Einmündungsbereich von der
Tiefgarage in die westliche Ostmerheimer Straße abgewickelt wird, durch die Zusatzverkehre
keine signifikante Beeinflussung des Verkehrsablaufs auf diesem Abschnitt der westlich gelege-
nen Ostmerheimer Straße (Sackgasse) zu erwarten ist.

Wohnnutzung Personalwohnheim

Mit Ablauf der einschränkenden Nutzungsfestsetzung (31.12.2037) des Personalwohnheimes
kann der festgesetzte Anteil des Personalwohnens vollständig durch eine Wohnnutzung ohne Bin-
dung ersetzt werden. Hierdurch ergäbe sich im Einklang mit der bisherig angesetzten Verkehrser-
zeugung ein zusätzliche Belastung von circa 23 Kfz pro Tag (davon 2 Kfz/h in der Morgenspitze
und 3 Kfz/h in der Abendspitze), die vollständig über den Knotenpunkt 1 „Olpener Straße / Ost-
merheimer Straße / Kieskaulerweg“ sowohl im Quell- als auch im Zielverkehr abgewickelt werden
kann. Maßgebend für die Beurteilung der Verkehrsqualität ist an diesem Knotenpunkt sowohl in
der Analyse als auch im Planfall 1 der Linkseinbieger von der Ostmerheimer Straße auf die Olpe-
ner Straße während der Abendspitze. Aus verkehrstechnischer Sicht ist somit vor allem der Quell-
verkehr aus dem Plangebiet von Bedeutung, da dieser den Knotenpunkt über diese südliche Zu-
fahrt erreicht. Die Bewertung liegt dabei im Planfall 1 mit 69,3 s bereits im Bereich der Leistungs-
fähigkeitsgrenze mit zeitweise zu erwartenden „Überstauungen“ der vorhandenen Aufstellfläche.
Basierend auf der Verkehrserzeugung würde sich der Quellverkehr über die Zufahrt dabei abends
lediglich um 1 Kfz/h erhöhen (die zwei zusätzlichen Fahrzeuge werden entsprechend dem Zielver-
kehr zugeschrieben). Es ist davon auszugehen, dass diese "Mehrbelastung" bereits in den ge-
troffenen Annahmen und allgemeinen Schwankungen, die bei jeder singulären Verkehrserhebung

22

vorliegen, enthalten ist. Selbst im kritischen Fall, das bedeutet wenn das Fahrzeug dem Linksab-
bieger zugeschrieben wird, ist somit keine Verschlechterung zu erwarten, aus der ein Leistungsfä-
higkeitsdefizit resultiert.

Eine Verschlechterung der Verkehrsqualität durch den Wegfall der Personalwohnungen in Bauab-
schnitt 2 und der hiermit verbundenen leichten Erhöhungen der Verkehrserzeugung kann daher
gutachterlich nicht erkannt werden.

6.4.2 Ruhender Verkehr

Im Rahmen der vorher genannten Verkehrsuntersuchung wurden ebenfalls durch PTV Transport
Consult GmbH ein Stellplatznachweis sowie ein Mobilitätskonzept (Bestandteil der Verkehrsunter-
suchung) für das geplante Gebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes erarbeitet.

Um eine möglichst großzügige Freiraumgestaltung innerhalb des allgemeinen Wohngebietes
(WA) zu erzielen, sollen die erforderlichen Stellplätze, mit Ausnahme der bereits realisierten ober-
irdischen Stellplätze der Kindertageseinrichtung (St1) sowie die geplanten Car-Sharing-Stellplätze
(St2), ausschließlich innerhalb der geplanten Gemeinschaftstiefgarage (GTGa) untergebracht
werden. Die Gemeinschaftstiefgarage stellt eine Zusammenlegung der Tiefgaragenflächen für alle
Bauabschnitte dar. Bei Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes kommt es zu einer Umorgani-
sation dieser Fläche, so dass zum Beispiel Stellplätze der Kindertageseinrichtung (Bauabschnitt
1) im Bereich der Gemeinschaftstiefgaragenfläche des 3. Bauabschnittes verortet werden. Die
Ein- und Ausfahrtssituation der Gemeinschaftstiefgarage wird zusammengelegt und die benannte
Fläche wird allen Nutzerinnen und Nutzer beziehungsweise Anwohnerinnen und Anwohner zu-
gänglich sein. Gleichzeitig ist aus brandschutztechnischen Gründen vorgesehen, die Tiefgaragen-
bereiche für den Bauabschnitt.2 (bereits vorhandene Tiefgarage) und den Bauabschnitt 3 räum-
lich zu trennen. Erst im Ein- und Ausfahrtsbereich werden die beiden ansonsten getrennten
Bereiche zusammengeführt.

Neben der Festsetzung einer Fläche für die Gemeinschaftstiefgarage sollen im vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan-Entwurf auch konkrete Festsetzungen zur räumlichen Anordnung der oberir-
dischen Stellplätze getroffen werden. Um diese Stellplätze planungsrechtlich zu sichern, werden
diese zeichnerisch (St1 und St2) im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf festgesetzt.

Die Haupterschließung der Gemeinschaftstiefgarage erfolgt auch zukünftig über die westliche
Ostmerheimer Straße. Die bestehende Ein- und Ausfahrtssituation soll erweitert und durch eine
Einhausung ergänzt werden. Die Größe der Gemeinschaftstiefgarage inklusive Ein- und Aus-
fahrtssituation wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf als (GT’Ga) festgesetzt.

Um jedoch eine gewisse Flexibilität im Rahmen der Ausbauplanung zu gewährleisten sowie eine
geometrische Eindeutigkeit im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf zu gewährleisten,
wurde die Fläche der Gemeinschaftstiefgarage mit einem gewissen Spielraum festgesetzt.

Die Gemeinschaftstiefgarage dient vorrangig der Unterbringung der entstehenden und bereits vor-
handenen Kraftfahrzeug-Verkehre. Um jedoch auch untergeordnete Nebenräume außerhalb der
überbaubaren Grundstücksfläche zu ermöglichen, wird festgesetzt, dass innerhalb der mit GTGa
gekennzeichneten Fläche auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche Lager-, Abstell-,
Technik- und sonstige Nebenräume sowie Stellplätze für Fahrräder bis zu einem Flächenanteil
von insgesamt 20 % zulässig sind. Hierdurch wird die Flächeninanspruchnahme von notwendigen
Nebenräume limitiert und dem eigentlichen Nutzungszweck der Gemeinschaftstiefgarage entspro-
chen.

Die erforderliche Stellplatzanzahl für die Kindertageseinrichtung wurde bereits in einem Verkehrs-
gutachten durch das Büro PTV Transport Consult GmbH, Mai 2019, anhand der zu diesem Zeit-
punkt gültigen Regelungen bestimmt. Es wurde ein allgemeiner Bedarf von drei Stellplätzen für
die Kindertageseinrichtung ermittelt (ein Stellplatz je 20 bis 30 Kinder). Hierbei wurde bereits im
Baugenehmigungsverfahren ein Reduzierungsfaktor von 25 % für die gute ÖPNV-Anbindung be-
rücksichtigt. Diese drei Stellplätze stehen schon zum heutigen Zeitpunkt für die etwa 18 Mitarbei-

23

tenden der Einrichtung zur Verfügung. Für die notwendigen Bring- und Holverkehre wurde ein zu-
sätzlicher Bedarf von fünf Stellplätzen ermittelt. Insgesamt ergibt sich für die Kindertageseinrich-
tung somit ein Bedarf von acht Stellplätzen für Personenkraftwagen sowie einem Stellplatz für
Menschen mit besonderen Bedürfnissen. Hiervon werden sechs plus einen Stellplätze für Men-
schen mit besonderen Bedürfnissen oberirdisch entlang der westlich verlaufenden Ostmerheimer
Straße sowie zwei Stellplätze innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage (Bauabschnitt 3) nachgewie-
sen. Der errechnete Bedarf an Stellplätzen für Fahrräder liegt insgesamt bei acht. Diese sind süd-
lich der Bring- und Holstellplätze entlang der westlichen Ostmerheimer Straße verortet.

Im 2. Bauabschnitt wurden insgesamt 107 Wohneinheiten in einem neuen Gebäude realisiert. Bei
Anwendung des zum Zeitpunkt der vorliegenden Baugenehmigung gültigen Stellplatzschlüssels
der Stadt Köln werden dafür 42 Stellplätze benötigt, wobei eine Reduzierung von 25 % durch die
gute ÖPNV-Anbindung berücksichtigt wurde. Die Planung berücksichtigt insgesamt 41 Stellplätze
innerhalb der errichteten Gemeinschaftstiefgarage. Der fehlende Stellplatz wird durch eine Stell-
platzablöse ausgeglichen und die Regelungen dazu im Durchführungsvertrag getroffen.

Insgesamt wurden für den 2. Bauabschnitt 130 Fahrradabstellplätze im Rahmen der erteilten Bau-
genehmigung erforderlich. Diese wurden im Untergeschoss, in der Gemeinschaftstiefgarage (Bau-
abschnitt 2) und im Außenanlagenbereich (oberirdisch) vorgesehen, die jedoch mit Realisierung
des 3.Bauabschnittes neu nachgewiesen werden müssen. Insgesamt wurde der erforderliche
Stellplatznachweis erfüllt.

Für die Stellplatzermittlung des 3. Bauabschnittes soll die vom Rat der Stadt Köln am 17.03.2022
beschlossene und am 22.06.2022 bekanntgemachte Aktualisierung der bestehenden Stellplatz-
satzung angewandt werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf sieht hierbei insge-
samt 126 Wohneinheiten vor, welche sich in insgesamt 80 Studierenden-Wohngemeinschaften,
13 freifinanzierte Wohnungen kleiner 50 m?, 13 freifinanzierte Wohnungen bis 75 m? sowie 20
freifinanzierte Wohnungen größer 75 m? gliedern. Gemäß der Stellplatzsatzung ergibt sich ein
Stellplatzbedarf von insgesamt 55 Stellplätzen. j

Die rechnerische Anzahl der Fahrradabstellplätze beläuft sich auf insgesamt 172 für den 3.Bauab-
schnitt beziehungsweise insgesamt 222 mit Berücksichtigung der überplanten 50 Stellplätze aus
Bauabschnitt 2 im Rahmen des 3. Bauabschnittes innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage verortet
werden.

Durch die infrastrukturellen Voraussetzungen im Umfeld des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan-Entwurfes, die insgesamt städtische Lage und einen hohen Anteil junger Nutzergruppen,
insbesondere unter dem Gesichtspunkt der hohen Anzahl von studentischen Wohnungen sowie
der guten ÖPNV-Erschließung in Bezug auf die Erreichbarkeit des Campus der Universität und
der Fachhochschule Köln, ist von einem nachhaltigen Mobilitätsverhalten und einem verhältnis-
mäßig geringen Anteil des motorisierten Individualverkehrs auszugehen. Demnach kann zum
Beispiel das Angebot im Öffentlichen Personennahverkehr im Umgebungsbereich des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan-Entwurfes als gut und angemessen eingestuft werden. Hierdurch
kann gemäß der aktuellen Stellplatzsatzung der Stadt ein Abschlag von 30 % für Gebiete im
Kernstadtbereich angesetzt werden.

Ein weiterer Aspekt zur Reduzierung der erforderlichen Stellplatzanzahl, ist die Errichtung von
insgesamt drei Car-Sharing Stellplätzen entlang der westlich verlaufenden Ostmerheimer Straße
im Nordwesten des Plangebiets. Die Stellplätze stehen den Hausbewohnerinnen und Hausbe-
wohnern sowie der Öffentlichkeit zur Verfügung. Gemäß der Stellplatzsatzung kann daher eine
zusätzliche Reduzierung der Stellplatzanzahl von 10 % für das Gebiet angesetzt werden. Unter
Berücksichtigung der benannten Aspekte ergibt sich eine Reduzierung von 22 Stellplätzen. In
Summe dieser Abschläge verbleibt ein Bedarf von mindestens 33 Stellplätzen für den dritten
Bauabschnitt, wovon insgesamt ein Stellplatz für Besucherinnen und Besucher reserviert ist.
Insgesamt ergibt sich ein Bedarf von 75 Stellplätzen innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage für
die Bauabschnitte 2 und 3, wovon insgesamt 74 Stellplätze hergestellt werden und ein Stellplatz
(Bauabschnitt 2) abgelöst wird.

24

Von den insgesamt 222 Fahrradstellplätzen werden 181 Stellplätze (25 für Lastenräder) in der
Gemeinschaftstiefgarage verortet. Die übrigen 41 Stellplätze werden in den beiden oberirdischen
Außenanlagen berücksichtigt.

Der abschließende Stellplatznachweis wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens mit
Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes erbracht.

6.4.3. Versorgung und Technische Infrastruktur

Energieversorgung

Die Versorgung des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes mit Strom
und Gas ist über das vorhandene Leitungsnetz der umliegenden Straßen (Ostmerheimer Straße)
gesichert. Seitens der bestehenden Kindertageseinrichtung und des Personalwohnhauses werden
bereits die Versorgungsleitungen des umwelt- und ressourcenschonenden Energieträgers Fern-
wärme genutzt. Darüber hinaus werden Photovoltaik-Anlagen zur Energieversorgung oberhalb
der extensiven Dachbegrünung (Bauabschnitt 2 und 3) vorgesehen. Die Ausbildung von Photo-
voltaik-Anlagen oberhalb der Kindertageseinrichtung wurde geprüft, jedoch aufgrund von stati-
schen Problemen verworfen. Insgesamt wird die Planung (Bauabschnitt 3) als Effizienzhaus

55 EE ausgebildet.

Die Stromversorgung des Plangebietes wird im westlichen Bereich durch eine bereits bestehende
Trafostation sichergestellt. Die für die Trafostation erforderliche Aufstellfläche soll in einer Größe
von 5,0 Meter mal 5,5 Meter im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf gemäß $ 9 Abs. 1
Nr. 12 BauGB als Fläche für Versorgungsanlagen festgesetzt werden. Die öffentliche Zugänglich-
keit ist bereits durch eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Versorgungsträgers gesichert.

Wasserversorgung

Die Versorgung des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes mit Wasser
ist über das vorhandene Leitungsnetz der umliegenden Straßen (Ostmerheimer Straße) gesichert.
Die entsprechenden Leitungsnetzpläne wurden im Rahmen der Bauleitplanung berücksichtigt.

Die Löschwasserversorgung wird im Plangebiet sichergestellt.
Telekommunikation

Innerhalb des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes sind Leitungen
der Telekommunikation vorhanden, die von der Planung zum Beispiel auch in Bezug auf Baum-
pflanzungen berücksichtigt werden. Der Bau, die Unterhaltung sowie die Erweiterung von Tele-
kommunikationslinien werden durch die Planung nicht gefährdet.

Gemäß 8 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB soll innerhalb des Bebauungsplanes festgesetzt werden, dass

zu errichtende Telekommunikations- sowie sonstige Versorgungsleitungen, ausschließlich unter-
irdisch zu führen sind. Hierdurch werden die oberirdischen Freiräume in ihrer Nutzung nicht ein-

geschränkt.

Entsorgung von Abwasser und Niederschlagswasser

Die Schmutzwasser- beziehungsweise Abwasserentwässerung des Bauvorhabens innerhalb des
Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes, erfolgt in das öffentliche

Kanalsystem der Stadtentwässerungsbetriebe Köln. Hierfür ist die Einleitung an den bestehenden
Mischwasserkanal an der westlichen Ostmerheimer Straße vorgesehen.

Es ist vorgesehen, das Niederschlagswasser der Dach- und unbelasteten Außenanlagenflächen
(Terrassen und Gartenanlagen) über drei Blockspeicherrigolen der Versickerung zuzuführen. Da-
bei befinden sich eine Blockspeicherrigole an der Westseite und eine Blockspeicherrigole an der
Nordostseite (Vorgartenbereich) des mit sieben Vollgeschossen festgesetzten Wohngebäudes.
Die dritte Blockspeicherrigole ist nördlich der Zu- und Abfahrt zur Gemeinschaftstiefgarage ver-
ortet. Das Niederschlagswasser der versiegelten Flächen (Bereich des Vorhaben- und Erschlie-
Rungsplan-Entwurfes) der Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt, der Abfallwertstoffbehälter und der

25

Car-Sharing-Parkplätze sollen aufgrund der zu erwartenden Verschmutzung in den öffentlichen
Kanal eingeleitet werden.

Die geplante Entwässerung auf dem Grundstück soll bis zum Übergabeschacht DN1000 auf der
westlichen Grundstücksseite im Trennsystem erfolgen. Hierzu wird der bestehende Kanalhausan-
schluss an den Mischwasserkanal in der westlichen Ostmerheimer Straße übernommen. Es ist
geplant, möglichst einen Großteil der Flächen einer Versickerung zuzuführen. Aufgrund der be-
engten Platzverhältnisse durch die Größe des geplanten Baukörpers, der Ausmaße der geplanten
Gemeinschaftstiefgarage sowie des öffentlichen Regenwasserkanals auf der westlichen Grund-
stückseite besteht lediglich die Möglichkeit einer unterirdischen Versickerung durch die benannten
Blockspeicherrigolen.

Die Entwässerung der Tiefgaragenrampe wird über eine Hebeanlage über die Rückstauebene ge-
pumpt und der Außenanlage übergeben. Von dort wird es im Übergabeschacht mit dem Schmutz-
wasser zusammengeführt und in den Kanal in der westlichen Ostmerheimer Straße geleitet.

Im Westen des Plangebietes verläuft von Norden nach Süden ein Niederschlagswasserkanal (SB
2200) inklusive Schutzstreifen. In Abstimmung mit den Stadtentwässerungsbetrieben (StEB) wird
für den vorhandenen Kanal inklusive Schutzstreifen ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFL-
Recht) zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Ent-
wurf festgesetzt. Hierbei wird der Schutzstreifen jedoch nicht wie ursprünglich mit beidseitig
jeweils 5,0 Meter gesichert, sondern gemäß der Vereinbarung vom 05.05.2022 zwischen Vor-
habenträgerin und StEB mit jeweils 1,5 Meter beidseitig zur Kanalmitte. Die Festsetzung des
GFL-Rechtes wird durch die vorhandene Grunddienstbarkeit gesichert.

Im Norden des Plangebietes, entlang der Westseite des siebengeschossigen Gebäudes, wird
eine Erweiterung des GFL-Rechtes über insgesamt 3,6 m für einen Wartungsschacht vorgenom-
men.

Überflutungsnachweis

Für die geplanten Rigolen sowie die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen Flächen wurde
im Rahmen der Entwässerungsplanung durch das Ingenieurbüro Leiendecker (Stand: September
2022) auch ein entsprechender Überflutungsnachweis erbracht. Die Überflutungsmengen der an
die Rigolen angeschlossenen Flächen können gemäß der Berechnung vollständig in diesen unter-
gebracht werden.

Die Überflutungsmengen für die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen belasteten Flächen
wurden anhand eines 100-jährigen Regenereignisses vorbemessen. Für diese ergab sich eine zu-
rückzuhaltende Regenwassermenge von 2,1 m?. Diese Regenwassermenge wird oberirdisch in
einer leicht ausgeformten Mulde zurückgehalten. Damit das Regenwasser in die Mulde über-
stauen kann, wird im Tiefpunkt der Mulde ein Entlastungspunkt in Form eines Schachtes angeord-
net.

Abfallentsorgung

Südlich der Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt entlang der westlich verlaufenden Ost-
merheimer Straße ist eine Fläche (Aw2) mit insgesamt sechs Unterflurcontainern für Wertstoffe
und Abfälle vorgesehen. Die benannten Unterflurcontainer sollen den Bewohnerinnen und Be-
wohnern des 2. und 3. Bauabschnittes zur Verfügung stehen und sind über einen barrierefreien
Zugang vom begrünten Innenhof aus zugänglich.

Für die bestehende sechs-gruppige Kindertageseinrichtung ist in unmittelbarer Nähe zu den
Unterflurcontainern auf dem Grundstück der Kindertageseinrichtung bereits eine Fläche für Abfall-
wertstoffbehälter (Aw1) vorhanden.

Die entsprechenden Flächen (Aw1 und AW2) werden gemäß 8 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB als Fläche
für Nebenanlagen festgesetzt.

26

6.5 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Freianlagenkonzept vom Büro
KRAFT.RAUM., März 2023 erarbeitet, das für den gesamten Bereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplan-Entwurf grünordnerische Maßnahmen berücksichtigt.

Ein wesentlicher Bestandteil der Begrünung des Plangebietes ist die Anlage eines Kleinkinder-
spielplatzes im Innenhof, der auch als Aufenthalts- und Kommunikationsfläche gestaltet werden
soll. Innerhalb dieser Flächen wird der erforderliche Bedarf der insgesamt 982 m? gemäß der
Satzung zur Planung von privaten Kleinkinderspielflächen der Stadt Köln ausgebildet. Der detail-
lierte Nachweis notwendiger privater Spielflächen für Kleinkinder erfolgt im Baugenehmigungs-
verfahren.

Darüber hinaus werden die Flachdächer der Gebäude im allgemeinen Wohngebiet mit einer
extensiven Dachbegrünung bepflanzt sowie Teilbereiche der Wohnbebauung mit einer Fassaden-
begrünung ausgebildet.

Innerhalb der Wohngrundstücke sollen durch die aufgezeigten Maßnahmen das direkte Wohnum-
feld und Siedlungsbild verbessert werden. Im Bereich der Wohnbebauung sind dazu der Erhalt
und die Pflanzungen von Bäumen, Gräsern, Stauden, Gehölzen sowie die Anlage von Hecken als
Grundstückseinfriedung vorgesehen.

Im Übrigen werden Hausgärten den jeweiligen Wohnungen des Erdgeschosses zugeordnet.

6.5.1 Dachbegrünung

Zur Begrünung des Plangebietes sowie im Hinblick auf Ökologie und Kleinklima-Verbesserungen
aufgrund der im Vergleich zum Bestand erhöhten Versieglung des Plangebietes, sieht der
Planungsentwurf eine extensive Dachbegrünung in unterschiedlichen Bereichen vor.

Zur Sicherung des vorliegenden Begrünungsentwurfes erfolgt die Festsetzung, dass die Flach-

dächer der Gebäude im allgemeinen Wohngebiet (WA) mit einer extensiven Dachbegrünung zu
bepflanzen sind. Die Vegetationstragschicht ist mit einer Stärke von mindestens 8 cm zuzüglich
Filter- und Drainschicht herzustellen. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf sollen die
Dachflächen aller Bauabschnitte mit einer Fläche von rund 1.650 m? extensiv begrünt werden.

Ausgenommen sind Dachterrassen und technische Aufbauten, die auf maximal 30 % der Dachflä-
che zulässig sind. Die durch die Vorhabenträgerin geplanten Photovoltaikelemente sind oberhalb
der Dachbegrünung zulässig.

6.5.2 Begrünung der Tiefgarage

Ebenfalls zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation wird für die unterbauten Flächen, wie
zum Beispiel die Gemeinschaftstiefgarage (GTGa), soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spiel-
plätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, festgesetzt, dass diese dauerhaft zu
begrünen sind. Die Vegetationstragschicht ist mit einer mindestens 60 cm tiefen Bodensubstrat-
schicht zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden. Durch diese Begrünungsmaßnahme
werden insgesamt rund 570 m? oberhalb der Gemeinschaftstiefgarage begrünt.

Für Pflanzungen von Bäumen auf der Tiefgaragendecke ist die Stärke der Bodensubstratschicht
mit mindestens 120 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht bei klein- und mittelkronigen Bäumen
(Bäumen 2. Ordnung) und von mindestens 150 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht bei groß-
kronigen Bäumen (Bäumen 1. Ordnung) auszubilden. Die Pflanzfläche muss mindestens 25 m?
und der Wurzelraum mindestens 25 m? pro Baum betragen. Bei der Ausbildung von Baum-
gruppen, darf vom benannten Flächenanteil abgewichen werden, da davon ausgegangen werden
kann, dass die Pflanzflächen und Wurzelräume der Bäume ineinander übergehen.

6.5.3 Fassadenbegrünung

Neben einer umfangreichen Begrünung der Dach- und Tiefgaragenflächen sollen an den beste-
henden und geplanten Gebäuden auch Bereiche für eine Fassadenbegrünung vorgehalten

27

werden. Diese Bereiche werden zeichnerisch im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf
festgesetzt und berücksichtigen neben den Witterungsbedingungen (Sonnenverlauf) auch die
Ausbildung der geplanten Balkone und Erker.

Die mit einer Fassadenbegrünung gekennzeichneten geschlossenen Wandflächen von Gebäuden
innerhalb des festgesetzten allgemeinen Wohngebietes sind mit einer Kletterpflanze je laufendem
Meter Wand bei Selbstklimmern beziehungsweise mit einer Kletterpflanze je 1,5 laufenden Metern
Wand bei Rank- und Schlingpflanzen zu begrünen. Bei Rank- und Schlingpflanzen ist eine
Kletterhilfe vorzusehen.

Die geplante Fassadenbegrünung mindert die aus dem Bauvorhaben resultierenden Eingriffe der
vorhandenen Grundstückssituation ab und verbessert in Kombination mit weiteren Begrünungs-
maßnahmen, wie zum Beispiel der Dach- und Tiefgaragenbegrünung inklusive Baumpflanzungen,
die kleinklimatische Situation des Plangebietes.

6.5.4 Begrünung des Allgemeinen Wohngebietes

Nach der vorliegenden Baumkartierung durch das Kölner Büro für Faunistik, Juni 2022, wurden im
Planbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes insgesamt 20 Bäume erfasst und
entsprechend bewertet. Gemäß der durchgeführten Bewertung fallen insgesamt 17 Bäume unter
den Schutz der Baumschutzsatzung der Stadt Köln.

Die Planung und Umnutzung führt zu einem Verlust der bestehenden Vegetationsstruktur und von
zehn Bestandsbäumen (8 geschützte und 2 ungeschützte). Um die kleinklimatische Situation des
Plangebietes zu verbessern, sieht das Begrünungskonzept neben dem Erhalt von insgesamt zehn
Bäumen auch die Neupflanzung von mindestens sechs Bäumen vor, welche planungsrechtlich
gesichert werden. Die Anzahl von insgesamt sechs Ersatzpflanzungen begründet sich durch die
beengten Platzverhältnisse innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes und die
einzuhaltenden Anforderungen an die Kleinkinderspielfläche. Um der späteren Ausführungspla-
nung eine gewisse Flexibilität zu gewährleisten, können die festgesetzten Baumstandorte für die
zu pflanzenden Bäume, welche bereits im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf aufge-
nommen wurden, um bis zu maximal 5,0 Meter verschoben werden

Die Grundstücksflächen des allgemeinen Wohngebietes (WA) sind, soweit sie nicht mit Gebäu-
den, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, mit Gräsern, Stauden
und / oder Sträuchern dauerhaft zu begrünen. Durch diese Begrünungsmaßnahme werden ohne
die Fläche der Gemeinschaftstiefgarage insgesamt rund 1.385 m? begrünt.

6.5.5 Eingriffsregelung

Im bestehenden Bebauungsplan Nummer 73450/03 wurde bereits mit der Festlegung des Plan-
gebietes als Baugrundstücke (Fläche für Gemeinbedarf) eine vollständige Versieglung und Über-
bauung festgesetzt. Entsprechend sind die Eingriffe bereits heute zulässig und werden durch den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf nicht erstmals zugelassen.

Auch daher sind Ausgleichsmaßnahmen nicht erforderlich, zudem das Verfahren gemäß 8 13a
BauGB "Bebauungspläne der Innenentwicklung" angewendet wird.

6.6 Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen zum Artenschutz

Für das Vorhaben wurde eine Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) der Stufe Il durch das Kölner
Büro für Faunistik, September 2022, erarbeitet.

Gemäß der im Rahmen der Artenschutzprüfung durchgeführten Erfassung von wildlebenden
Vogelarten im Frühjahr 2021 sind keine Beeinträchtigungen planungsrelevanter Arten, wie der
Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten zu erwarten. Es sind daher für diese Artengruppen
keine vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.

28

Die Zwergfledermaus konnte ausschließlich durchfliegend als möglicher Nahrungsgast im Unter-
suchungsgebiet festgestellt werden. Eine Quartiernutzung an den bestehenden Gebäuden wurde
nicht beobachtet, ist jedoch nicht mit absoluter Sicherheit auszuschließen. Unter dem Gesichts-
punkt einer "worst-case"-Betrachtung werden somit Maßnahmen vorgeschlagen, um einem
Verlust von drei bis vier potentiellen Quartiermöglichkeiten im vorhandenen Personalwohnhaus
zu begegnen. Gemäß Vorgaben der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln werden daher
Ersatzmaßnahmen im Verhältnis 5 zu 1 durchgeführt. Zur Sicherstellung des Quartiersangebots
für die Zwergfledermaus wird gemäß 8 44 Abs. 5 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) die
Installation von insgesamt 20 Fledermauskästen als vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-
Maßnahme) innerhalb des allgemeinen Wohngebietes (WA) festgesetzt.

Die Kompensationsmaßnahmen sind in der näheren Umgebung der Vorhabenfläche wie zum
Beispiel im Bereich der Gehölze auf den Grünflächen oder an den bestehenden Gebäuden Kin-
dertageseinrichtung und Personalwohnhaus beziehungsweise dem neuen Gebäude zu realisie-
ren.

Die Installation der Fledermauskästen wird der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln im
Rahmen der Durchführung mitgeteilt.

Die Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestens 20 Fledermauskästen als vorgezo-
gene Ausgleichsmaßnahme wird im Durchführungsvertrag geregelt.

6.7 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen

6.7.1 Lärm

Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung des Büros ACCON Köln GmbH - Environmental
Consultants, September 2022, wurden die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse unter-
sucht und welche Auswirkungen die Entwicklung des Plangebiets auf die Umgebung hat (siehe
auch Begründung — Umweltbelange, Punkt 7.5, Lärm.

Es ist gesondert darauf hinzuweisen, dass Teilbereiche des Geltungsbereiches des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan-Entwurfes innerhalb der Nachtschutzzone des Flughafens Köln/Bonn
liegen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf setzt für das Plangebiet ein allgemeines
Wohngebiet fest und entspricht somit den Vorgaben gemäß $ 5 Abs. 3 Nr. 6 des Gesetzes zum
Schutz gegen Fluglärm (FluLärmG) zur Erhaltung, Erneuerung oder Anpassung einer bestehen-
den Wohnnutzung in einem bereits bekanntgemachten Bebauungsplan.

6.7.1.1 Verkehrslärm
Verkehrsgeräuschsituation (Straßen- und Flugverkehrslärm)

Gemäß schalltechnischer Untersuchung liegt das Plangebiet in der Nachtschutzzone des Flug-
hafens Köln/Bonn. Die Flugverkehrslärmimmissionen werden daher tags und nachts bei kleiner
gleich 55 dB(A) liegen. Dies wird als Grundbelastung für das vorliegende Plangebiet des vorha-
benbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes angenommen.

Das Untersuchungsgebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wird neben der
Grundbelastung durch den Fluglärm auch durch den Verkehrslärm auf den umliegenden öffentli-
chen Straßen geprägt. Die höchsten Werte werden hierbei, gemäß schalltechnischer Unter-
suchung, an der geplanten Nordfassade des 3. Bauabschnittes durch die Flug- und Verkehrslärm-
situation erreicht. Hier wurden Werte von 70 dB(A) tags und bis maximal 62 dB(A) nachts ermit-
telt. Aufgrund der durch den Fluglärm aufgenommenen Grundbelastung von 55 dB(A) werden
auch in der Nacht keine Beurteilungspegel unterhalb von 56 dB(A) erreicht.

Die Ergebnisse zeigen auf, an welchen Fassadenbereichen, die als Außenwohnbereich genutzt
werden (zum Beispiel Balkon), der Beurteilungspegel am Tage den Schwellenwert von 62 dB(A)
überschreitet. Für diese Bereiche sind entsprechende Schallschutzmaßnahmen zu berücksichti-
gen (vergleiche Punkt 6.7.1.4).

29

6.7.1.2 Planauswirkungen auf die Umgebung
Mehrverkehre öffentliche Straßen

Auf Grundlage der vom Büro PTV Transport Consult GmbH(Verkehrsgutachten), September
2022, ermittelten Mehrverkehre auf den umgebenden öffentlichen Straßen wurde die zu erwar-
tende Immissionsbelastung an der bestehenden Wohnbebauung ermittelt. Hierbei wurden die
Ergebnisse für den Prognose-Nullfall (Bestandssituation) und den Planfall (Plansituation) gegen-
übergestellt.

Die Ergebnisse der Gegenüberstellung zeigen auf, dass es durch die auftretenden Mehrverkehre
im Planfall zu keinen relevanten Geräuschauswirkungen beziehungsweise zu keiner relevanten
Erhöhung der Geräuschsituation an den bestehenden Gebäuden kommt.

Tiefgarage entlang der westlichen Ostmerheimer Straße

Für das Personalwohnhaus wurden 41 Stellplätze in der Gemeinschaftstiefgarage errichtet. Für
das Neubauvorhaben sind weitere Stellplätze in der Gemeinschaftstiefgarage erforderlich. Die
Erschließung erfolgt über eine eingehauste gemeinsame Zufahrt im Westen des Plangebietes.

Die geplante Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt steht nicht im Konflikt mit den angrenzenden
Nutzungen. Dies ist durch die Einhausung sowie den Abstand zur nächst gelegenen Wohnnut-
zung im Westen (circa 30,0 m) begründet.

Auswirkungen der Kindertageseinrichtung

Für die realisierte sechs-gruppige Kindertageseinrichtung wurde für das Baugenehmigungsver-
fahren eine Stellungnahme zu den Geräuschimmissionen durch das Büro ADU cologne, Novem-
ber 2017, erarbeitet. Hinsichtlich der verkehrlichen Planauswirkungen der Kindertageseinrichtung
wurden die Hol- und Bringverkehre und die damit verbundenen Geräusche durch die Nutzung der
Stellplätze beurteilungsrelevant.

Die Ergebnisse zeigten auf, dass an den Immissionsorten im Tag- und Nachtzeitraum die jeweili-
gen zulässigen Maximalpegel (90dB(A) tags, 55 dB(A) nachts) unterschritten wurden.

Auswirkungen der Car-Sharing-Parkplätze

Westlich des siebengeschossigen Gebäudes werden drei oberirdische Car-Sharing-Parkplätze
eingeplant. Für diese Stellplätze wurden insgesamt 19 Bewegungen im Tagesbeurteilungszeit-
raum und (aufgerundet) eine Bewegung in der ungünstigsten Nachtstunde gemäß Verkehrs-
gutachten Ostmerheimer Straße 214 angenommen. Das Ergebnis berücksichtigt allerdings den
Berechnungsansatz von privaten Stellplätzen. Da die Car-Sharing-Parkplätze jedoch allen Nut-
zern zur Verfügung stehen, ist eine höhere Frequentierung anzunehmen. Der Gutachter kommt
zu dem Ergebnis, dass auch bei Annahme einer dreimal so hohen Frequentierung der Car-Sha-
ring Stellplätze im Tagzeitraum, keine relevanten Geräuschauswirkungen durch die Nutzung
entstehen.

6.7.1.3 Gewerbelärm

Die für das Bauvorhaben (Bauabschnitte 1 bis 3) relevanten beziehungsweise zu betrachtenden
Gewerbebetriebe liegen im Westen (Betrieb für Rohrbearbeitungen mit Stellplätzen sowie Ran-
gier- und Laderampen) sowie im Norden (Verbrauchermarkt inklusive Parkdeck).

Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass weder tags (06:00 Uhr bis 22:00 Uhr) noch nachts
(22:00 Uhr bis 06:00 Uhr) Überschreitungen der Immissionsrichtwerte für Allgemeine Wohnge-
biete zu erwarten sind. Darüber hinaus wird aufgezeigt, dass die geplante Wohnbebauung die be-
nachbarten Betriebe nicht einschränken wird.

6.7.1.4 Lärmschutzmaßnahmen

Aktive Lärmschutzmaßnahmen (Maßnahmen an der Geräuschquelle) zum Beispiel in Form von
Lärmschutzwänden scheiden aus städtebaulichen Gründen aus. Lärmschutzwände würden das

30

Straßenbild in Teilbereichen stark einschränken. Außerdem ist der erforderliche Platz für aktive
Maßnahmen nicht gegeben.

Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse können im Plangebiet mit passiven Schallschutzmaß-
nahmen sichergestellt werden. Zu diesem Zwecke wurden aufgrund einer Summenbetrachtung
nach DIN 4109-2018 (Schallschutz im Hochbau) maßgebliche Außenlärmpegel berechnet und
Lärmpegelbereichen zugeordnet, die als Darstellung Eingang in den vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan-Entwurf finden.

Unter Berücksichtigung der Eigenabschirmung der Gebäude innerhalb des vorhabenbezogenen
Bebauungsplan-Entwurfes sind maximale Anforderungen an den baulichen Schallschutz gemäß
den Lärmpegelbereichen IV und V zu erfüllen. Es treten dabei maximale maßgebliche Außenlärm-
pegel von bis zu circa 74 dB(A) an den Fassaden an der Nordseite des VIl-geschossigen Gebäu-
des auf. An den nach Westen weisenden Fassaden treten maximale maßgebliche Außenlärm-
pegel von circa 71 dB(A) auf.

Zur Sicherung des ausreichenden Lärmschutzes werden passive Schallschutzmaßnahmen (Maß-
nahmen am Immissionsort) ergriffen. Sie betreffen die Darstellung der Lärmpegelbereiche (LPB)
IV und V, nach denen sich die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbau-
teilen (Fenster, Wände, Dächer ausgebauter Dachgeschosse) zwingend ergeben und für die der
Nachweis im Baugenehmigungsverfahren zu führen ist.

Bei der Wertung der Lärmpegelbereiche ist zu beachten, dass diese so eingetragen wurden, als
wären die zukünftigen Gebäude noch nicht errichtet. Die Lärmpegelbereiche entsprechen also
einer freien Schallausbreitung über den betrachteten Bereich.

An der: Ostfassade des geplanten Gebäudes (Bauabschnitt 3) liegen im 1. Obergeschoss bis -

6. Obergeschoss Überschreitungen des Schwellenwertes von 62 dB(A), von 5 bis 8 dB(A) vor.

In der Rechtsprechung (Urteil vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen vom 16.03.2006
- 7 D 34/07.NE) sind Dauerschallpegel bis zu 62 dB(A) für Außenwohnbereiche als hinnehmbar
beurteilt worden, da dieser Wert die Schwelle markiere, bis zu der unzumutbare Störungen der
Kommunikation und der Erholung nicht zu erwarten sind. Für Außenwohnbereiche, wie Balkone
oder Loggien, sind Schallschutzmaßnahmen zu treffen, um den vorgenannten Beurteilungspegel
einzuhalten. Die Planung sieht in entsprechenden Bereichen eine Verglasung der Außenwohnbe-
reiche vor, um so die notwendigen Pegelminderungen zu erreichen. Dies betrifft insbesondere die
direkt an der Ostmerheimer Straße liegenden Fassaden im Osten, Norden und Westen. Durch
entsprechende bauliche Maßnahmen (Verglasung) können unzumutbare Störungen der Kommu-
nikation und Erholung vermieden und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse geschaffen
werden.

Hiervon ausgenommen sind Balkone und Loggien von durchgesteckten Wohnungen, wenn zu-
sätzlich auf der lärmabgewandten Seite ein Balkon oder eine Loggia errichtet wird. In Kombination
mit einer entsprechenden Darstellung zu Lärmpegelbereichen und fensterunabhängigen Belüftun-
gen für Schlaf- und Kinderzimmer, sofern Fenster ausschließlich in Fassadenabschnitten liegen,
die nachts mit Beurteilungspegeln oberhalb von 45 dB(A) beaufschlagt werden beziehungsweise
für die ein maßgeblicher Außenlärmpegel von 58 dB(A) oder darüber ermittelt wurden, wird ein
wirksamer Lärmschutz im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes erzielt.

Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn im bau-
ordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung ein niedrigerer
Lärmpegelbereich oder ein niedrigerer maßgeblicher Außenlärmpegel an den Außenbauteilen von
schutzbedürftigen Räumen nachgewiesen wird.

6.8 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

6.8.1 Dachform/Dachaufbauten

Im Plangebiet sollen ausschließlich Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis zu einer Dachnei-
gung von maximal 5 Grad zulässig sein. Dieses Gestaltungsmerkmal sichert die Umsetzung des

31

städtebaulichen Entwurfs und gewährleistet das Einfügen in die umgebende Bebauung. Weiterhin
können damit auch zu begrünende Flächen vorgehalten werden, was bereits aus Gründen des
Klimaschutzes sinnvoll ist.

Die Ausbildung eines Flachdaches begünstigt somit die geplante extensive Dachbegrünung ein-
schließlich der Nutzung von Photovoltaikanlagen.

Überschreiten Dachaufbauten wie zum Beispiel Antennen, Lüftungs- und Kühlanlagen, Satelliten-
schüsseln oder Sicherungssysteme für Wartungsarbeiten die festgesetzte Gebäudehöhe, sind
diese Dachaufbauten mit umlaufenden, senkrechten Sichtschutzelementen bis zu einer Höhe von
2,0 m zu versehen. Hiervon ausgenommen sind solarenergetische Anlagen, Belichtungselemente
sowie der Mobilfunkmast, auf der mit sieben Vollgeschossen festgesetzten überbaubaren Grund-
stücksfläche. Durch die benannten Maßnahmen wird das straßenseitige Erscheinungsbild ge-
sichert sowie die Wahrnehmung von technische Aufbauten gemindert.

6.8.2 Einfriedungen

Grundstückseinfriedungen im Vorgartenbereich sind ausschließlich als standortgerechte Hecken
sowie als Draht- und Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken bis zu einer Höhe von jeweils bis
zu 1,2 m über der Geländeoberfläche gemäß 8 2 Abs. 4 BauO NRW 2018 zulässig. Bei Kinder-
gärten oder Kindertageseinrichtungen sind höhere Einfriedungen als standortgerechte Hecken
sowie als Draht- und Stabgitterzäune mit hinterpflanzten Hecken zulässig. Um hier einen stärke-
ren Schutz gegen Einsichtnahme zu ermöglichen, sind Einfriedungen von bis zu 2,0 m zulässig.
Diese Festsetzungen erfolgen ebenfalls aus gestalterischen Gründen. Durch die Festsetzung der
Heckenpflanzungen werden das straßenseitige Erscheinungsbild sowie eine Privatheit der Vor-
gartenbereiche gesichert.

6.8.3 Mobilfunkanlagen

Parabolantennen für den Satellitenrundfunkempfang sind nur auf den Dachflächen des obersten
Geschosses zulässig, sodass das straßenseitige Erscheinungsbild nicht durch entsprechende
technische Anlagen gestört wird.

6.8.4 Nebenanlagen

Abstellplätze für Müllsammelbehälter sind nur zulässig, wenn diese in Gestalt von Müllboxen oder
durch standortgerechte Pflanzen eingehaust werden. Alternativ sind die entsprechenden Müllsam-
melbehälter als Unterflurcontainer im festgesetzten Bereich auszuführen. Die Festsetzung dient
vorrangig der Sicherung der qualitativen Freiräume.

6.8.5 Befestigung von Wegen und Feuerwehrbewegungsflächen

Unter Berücksichtigung des mit der Planung zusammenhängenden Versieglungsgrad sowie zur
Verbesserung einer möglichen Versickerung wird festgesetzt, dass die Befestigung der Hauszu-
wegungen, auch innerhalb der privaten Grünflächen, sowie Bewegungsflächen für die Feuerwehr
teilversiegelt in Form von Rasengittersteinen anzulegen beziehungsweise auszuführen sind.

7 Umweltbelange

Gemäß $ 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit $ 13 Abs. 3 BauGB kann auf eine formale Umwelt-
prüfung nach $ 2 Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß 8 2a BauGB verzichtet werden.
Die betroffenen Umweltbelange sind gleichwohl zu ermitteln und in die Abwägung einzustellen.

Die zulässige Grundfläche im Sinne des 8 19 Abs. 2 BauNVO im Geltungsbereich des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan-Entwurfes bleibt unter dem maßgeblichen Schwellenwert von
20.000 m? des $ 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB.

32

Gemäß $ 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit $ 13 Abs. 3 BauGB wird auf eine formale Umwelt-
prüfung nach $ 2 Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß $ 2a BauGB verzichtet. Ein Aus-
gleich im Sinne der Eingriffsregelung ist gemäß $ 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB nicht erforderlich, da
Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bauungsplans im beschleunigten Verfahren, zu erwar-
ten sind, im Sinne des $ 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt
oder als zulässig zu bewerten sind. Die Notwendigkeit, die von der Planung berührten Belange
einschließlich der Umweltbelange nach 8 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB nach allgemeinen Grundsätzen
zu ermitteln und sachgerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen, bleibt hiervon unbe-
rührt.

7.1 Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt
(8 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB)

Tiere

Im Frühjahr 2021 wurden durch das Kölner Büro für Faunistik (ASP Il 2022) faunistische Erhebun-
gen zur Untersuchung der Lebensraumsituation der prüfrelevanten Arten im Wirkungsbereich des
Vorhabens durchgeführt. Die Ergebnisse sind in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt.

Zur Erfassung der wildlebenden Vogelarten erfolgte eine Brutvogelkartierung im Zeitraum April
bis Juni 2021 mit insgesamt 4 Begehungen. Die Untersuchung der Fledermäuse erfolgte mit
Detektorbegehungen im Juli 2021. Erfassungen weiterer Artengruppen wurden nicht durchgeführt.
Für planungsrelevante Arten der Reptilien, Amphibien, Schmetterlinge und Libellen sowie die
planungsrelevante Säugetierart Haselmaus konnten Vorkommen im Untersuchungsgebiet auf-
grund der Lebensraumsituation von vorneherein ausgeschlossen werden.

Tabelle 1: Kartierte Tierarten

Es bedeuten: + = planungsrelevant und — = besonders geschützte Arten, FFH = Art des Anhangs der Flora
Fauna Habitat Richtlinie (VS-RL = Vogelarten), RL = Rote Liste NRW (Niederrheinische Bucht): 2 = stark
gefährdet, 3 = gefährdet, V = Vorwarnliste, n. b. = nicht benannt, IV = Art des Anhangs der FFH-Richtlinie
(Anlage IV). Die Bewertung der Tierarten erfolgt gemäß Fachinformationssystem Geschützte Arten in NRW
des Landesamtes für Natur, Umwelt- und Verbraucherschutz NRW.

Vogelarten
Art Status planungsrelevant | FFH/ VS- RL
RL
Amsel Brutverdacht 2
Blaumeise Brutvogel =
Buchfink Brutverdacht -
Elster Nahrungsgast =
Heckenbraunelle Brutverdacht =
Kohlmeise Brutvogel -
Mauersegler überfliegend V
Mönchsgrasmücke Brutverdacht
Ringeltaube Nahrungsgast
Rotkehlchen | Brutverdacht
Zaunkönig Brutvogel

33

Säugetiere
Art Status planungsrelevant FFH 5
Zwergfledermaus | Nahrungsgast + Anh. IV

Im Vorhabenbereich selber und seinem direkten Umfeld konnten insgesamt 11 Vogelarten nach-
gewiesen werden. Für acht dieser Arten liegt ein Brutnachweis oder Brutverdacht in der näheren
Umgebung des Vorhabenbereiches vor. Im Eingriffsbereich selbst wurden nur Nahrungsgäste
erfasst. Der im Kölner Stadtgebiet planungsrelevante Mauersegler wurde ausschließlich überflie-
gend beobachtet. Eine Nutzung der Bestandsgebäude konnte auch bei einer abendlichen Bege-
hung nicht nachgewiesen werden.

Im Rahmen der durchgeführten avifaunistischen Untersuchungen konnte auch abschließend
geklärt werden, dass die in dem 2016 erstellten Fachbeitrag zur Artenschutzprüfung (Büro Raskin
Umweltplanung und Umweltbelange GbR) nicht ausgeschlossenen Arten Nachtigall und Klein-
specht im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes nicht vorzufinden sind.
Es fehlt für diese Arten auch an einer entsprechenden Habitatausstattung (Lebensraum).

Die Zwergfledermaus konnte im Rahmen der gezielten Bestandsaufnahme im Bereich der Vorha-
benfläche als Nahrungsgast im Bereich der Ostmerheimer Straße im Juli 2021 nachgewiesen
werden. Eine Quartiernutzung des rückzubauenden Gebäudes konnte nicht beobachtet werden.
Diese kann jedoch nicht vollständig ausgeschlossen werden, da an dem zurückzubauenden
Gebäude im Dachbereich an mehreren Stellen Möglichkeiten für Einzelquartiere bestehen. Bei
der abendlichen Ausflugkontrolle konnten zwei bis drei Einzeltiere von Westen kommend in den
Bereich der Ostmerheimer Straße fliegend beobachtet werden.

Im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung wurde auch eine mögliche Gefährdung in Bezug
auf Vogelschlag betrachtet. Die Transparenz von Glasflächen kann dazu führen, dass Vögel die
hinter dem Glas liegenden Bereiche als Lebensraum wahrnehmen und diese direkt ansteuern
wollen. Je großflächiger und je transparenter eine Glasfläche ist, desto höher ist das Risiko einer
Kollision. Spiegelnde Flächen können einen ähnlichen Effekt hervorrufen wie transparente, wenn
die Spiegelung für Vögel attraktive Lebensräume vortäuscht. Hier spielen das Maß der Spiege-
lung, die Beleuchtung, das Gebäudeinnere und die Umgebung eine Rolle. Insbesondere sich
spiegelnde Bäume oder Gebüsche werden von Vögeln direkt angesteuert und führen daher zu
einem erhöhten Kollisionsrisiko. Die derzeitige Gestaltung des Vorhabens zeigt jedoch auf, dass
ein erhöhtes Risiko beziehungsweise eine signifikante Erhöhung der Gefährdung von Vögeln
durch Scheibenanflug ausgeschlossen werden kann, da auf großflächige sowie transparente
Glasflächen im Rahmen der Hochbauplanung verzichtet wird.

Um Beeinträchtigungen bei Umsetzung der Planung auf die Fauna zu verringern beziehungs-
weise vollständig zu vermeiden und das Auslösen artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände
zu verhindern, werden folgende Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen vorgesehen:

e Bauzeitenregelung
Zeitliche Begrenzung der Rodung von Gehölzen.
Die Maßnahmen zur Beseitigung der Gehölze müssen außerhalb der Brut- und Aufzucht-
zeit wildlebender Vogelarten stattfinden. Dies ist der Zeitraum für Revierbesetzung, Balz
und Brut bis zum Ausfliegen der Jungtiere. Die Rodungsarbeiten sind außerhalb des Zeit-
raumes 1. März bis 30. September durchzuführen.

Zeitliche Begrenzung für den Rückbau der Gebäude (Gebäudehülle)

Die Maßnahmen zum Rückbau der Gebäude (insb. Gebäudehülle) müssen außerhalb der
Aktivitätszeit der Fledermäuse stattfinden. Rückbauarbeiten im Bereich des Dachs bezie-
hungsweise der Gebäudehülle sind somit im Zeitraum 1. November bis 28.Februar durch-
zuführen.

34

Durch die zeitliche Begrenzung der Rodung und der Rückbauarbeiten wird somit vermie-
den, dass der Verbotsbestand des $ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG für wildiebende Vogelarten
oder für quartiernutzende Fledermäuse eintritt.

e Ökologische Baubegleitung.
Falls Rodungsarbeiten innerhalb der Brutzeit der Vögel oder Rückbauarbeiten im Bereich
des Dachs beziehungsweise Gebäudehülle während der Aktivitätszeit der Fledermäuse
nicht zu vermeiden sind, ist durch vorgezogene Kontrollen beziehungsweise eine ökologi-
sche Baubegleitung und gegebenenfalls zu ergreifende Schutzmaßnahmen sicherzustel-
len, dass es nicht zu einer Gefährdung von Individuen kommt.

Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen für eine dauerhafte ökologische Funktion (CEF-Maßnahme)

Die oben genannten Maßnahmen dienen vor allem dazu, die unmittelbare Gefährdung von Indivi-
duen und ihren Entwicklungsstadien sowie Nestern ($ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG) zu vermeiden.

Laut der im Frühjahr 2021 durchgeführten Erfassung der wildlebenden Vogelarten sind keine
weiteren Beeinträchtigungen planungsrelevanter Arten, wie der Verlust von Fortpflanzungs- und
Ruhestätten zu erwarten. Es sind daher für diese Artengruppe keine vorgezogenen Ausgleichs-
maßnahmen erforderlich. Im Hinblick auf die Zwergfledermaus kann jedoch die Nutzung einzelner
Quartiere am zurückzubauenden Gebäude nicht mit absoluter Sicherheit ausgeschlossen werden.
Derartige Quartiermöglichkeiten bieten sich an 3 bis 4 Stellen im Dachbereich. Gemäß Vorgaben
der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln sind somit Ersatzmaßnahmen im Verhältnis 5 zu
1 durchzuführen. Der Verlust von 4 Quartiermöglichkeiten am Gebäude ist somit durch die Instal-
lation von 20 Fledermauskästen zu kompensieren.

Zur Sicherstellung des Quartierangebots für die Zwergfledermaus sollen insgesamt 20 Fleder-
mausspaltenkästen installiert werden. Die Kompensationsmaßnahmen sind in der näheren Umge-
bung der Vorhabenfläche wie zum Beispiel im Bereich der Gehölze auf den Grünflächen oder an
den weiterhin bestehenden Gebäuden beziehungsweise dem neuen Gebäude, zu realisieren.
Geeignete Flachkästen sind zum Beispiel der Typ FSPK (Bäume oder Fassade) oder FWQ-M
(Fassade) der Firma Hasselfeldt.

Durch das Angebot mehrerer Ersatzquartiere kann bei der betroffenen Zwergfledermaus von
einer Akzeptanz der angebotenen Strukturen nach kurzer Zeit ausgegangen werden. Für die im
Hinblick auf ihre Nahrungshabitate sehr flexible Zwergfledermaus ist davon auszugehen, dass
ausreichend Nahrungsräume im Umfeld der Quartierstandorte verfügbar sind.

Unter Berücksichtigung der dargestellten Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaß-
nahmen treten keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach $ 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3
BNatSchG ein, weshalb die Umsetzung des vorhabengezogenen Bebauungsplan-Entwurfes aus
artenschutzrechtlicher Sicht als zulässig einzustufen ist.

Pflanzen

Die nachfolgende Beschreibung bezieht sich auf die Bestandserfassung zur Baumkartierung des
Kölner Büros für Faunistik (13.06.2022) sowie das Freianlagenkonzept von KRAFT.RAUM.

Der Baumbestand im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes
besteht aus 20 Bäumen. Ein Großteil der Flächen ist bereits durch die realisierten Bauabschnitte
1 und 2 durch Verkehrsflächen und Bebauung versiegelt, weshalb Biotope im Geltungsbereich
des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes auch nicht vorhanden sind. Vorrangig
befinden sich die Bäume auf dem derzeit begrünten nördlichen Flurstück Nr. 5770 des ehemali-
gen Schwesternwohnheims. Der Baumbestand besteht aus vier Birken, drei Hainbuchen, drei
Eichen, zwei Trompetenbäumen, einer Kiefer, einem Ginko, einer Trauben-Kirsche, einer Baum-
Hasel, einer Douglasie, einer Lärche, einer Rotbuche und einem Spitzahorn.

35

Die Umsetzung der Planung führt zu einem teilweisen Verlust der bestehenden Vegetationsstruk-
turen. Im Rahmen der Planung kommt es zu einer Fällung von insgesamt zehn Bäumen, wovon
insgesamt acht Bäume unter den Schutz der Baumschutzsatzung der Stadt Köln fallen und er-
satzpflichtig sind.

Durch die Pflanzung von sechs neuen Bäumen im Plangebiet wird der Verlust in Teilen berück-
sichtigt. Diese Bäume sind als Einzelbäume mit einem Stammumfang 18-20 cm zu pflanzen und
werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf festgesetzt. Die in der Planzeichnung
festgesetzten Baumstandorte können um bis zu 5,0 Meter zum festgelegten Standort abweichen.

Der vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf setzt für die verbleibenden zehn Bäume auch
den Erhalt von Bäumen fest, wovon neun unter die Baumschutzsatzung der Stadt Köln fallen.

Darüber hinaus soll eine Fassadenbegrünung im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan-Entwurfes realisiert werden. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf mit einer
Fassadenbegrünung gekennzeichneten Bereiche sind entsprechend zu begrünen. Die gekenn-
zeichneten Bereiche berücksichtigen entsprechende Witterungsbedingungen (Sonnenverlauf) so-
wie die Ausbildung der geplanten Balkone und Erker. Durch die Festsetzung von Fassadenbegrü-
nungen wird zusätzlich auch eine vertikale Begrünung des Plangebietes sichergestellt.

Grundstückflächen sind gärtnerisch zu gestalten und mit Gräsern, Stauden und/oder Sträuchern
dauerhaft zu begrünen, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen
Nebenanlagen überbaut werden.

Neben den Festsetzungen zur Fassadenbegrünung, der Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern
und Hecken beinhaltet der vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf auch Festsetzungen zur
Begrünung der unterirdischen Gebäudeteile (Tiefgarage) sowie zur extensiven Dachbegrünung
der Flachdächer der Wohngebäude. Insgesamt führen die grünordnerischen Festsetzungen und
die Gestaltungsmaßnahmen zu einer erhöhten Begrünung des Plangebietes.

Das Plangebiet bleibt bei Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes weiter-
hin ein urbaner und durch mehrgeschossige Bebauung geprägter Bereich, in dem das Schutzgut
Pflanze nur eine untergeordnete Rolle einnimmt. Die geplanten Festsetzungen und gestalteri-
schen Maßnahmen zur Schaffung einer strukturierten Durchgrünung im Plangebiet sind insge-
samt positiv zu bewerten. Es werden mindestens sechs Bäume neu gepflanzt, die den Verlust der
zu fällenden Bäume abfangen. Im Vergleich zum Bestand wird der Anteil von Vegetationsflächen
abnehmen. Durch die Begrünungen der Gemeinschaftstiefgarage werden weitere Vegetationsflä-
chen geschaffen, sodass nach Durchführung der Planung circa 27 % des allgemeinen Wohnge-
bietes begrünt sein werden. Davon werden circa 19 % Vegetationsfläche einen Anschluss an den
gewachsenen Boden haben.

Im Vergleich zum Bestand erhöht sich der Versieglungsgrad des Plangebietes. Zusätzlich sieht
das Planungskonzept daher eine extensive Dachbegrünung in unterschiedlichen Bereichen vor.

Unter dem Aspekt, dass der Anteil der versiegelten Flächen im Plangebiet ansteigt, gleichzeitig
aber auch strukturiertere Gehölzpflanzungen entstehen, werden die Auswirkungen des Planvor-
habens auf das Schutzgut Pflanze abgemildert und sind damit als nicht erheblich zu bewerten.

7.2 Boden und Flächen
(8 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB)

Boden

Im Rahmen einer ersten Baugrunderkundung für den Bereich der Kindertageseinrichtung und des
Personalwohngebäudes gemäß Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV)
durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker (2015) wurden insgesamt acht Kleinramm-
bohrungen bis in eine Tiefe von jeweils 7,0 Meter niedergebracht. Aus den Kleinrammbohrungen
wurden schichtenweise Bodenproben entnommen. Zur Erkundung der Lagerungsdichte der im

36

Untergrund anstehenden Böden wurden sieben mittelschwere Rammsondierungen bis in eine
Tiefe von 6,5 Meter bis 7,0 Meter durchgeführt. Im Zusammenhang mit der Errichtung des 2. Bau-
abschnittes wurden unter Berücksichtigung der 2015 durchgeführten Bohrungen und Rammson-
dierungen, ebenfalls durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker (2019), weiterführende
Untersuchungen durchgeführt. Hierbei wurden insgesamt fünf Kleinrammbohrungen und vier mit-
telschwere Rammsondierungen vorgenommen. Der dabei erkundete Untergrund weist folgenden
Schichtaufbau auf:

Schicht I — Schluff, zum Teil feinsandig:

Diese schluffigen Böden wurden in mehreren Bereichen als oberstes Schichtglied beziehungs-
weise im Bereich unterhalb der Auffüllungsböden bis in eine Tiefe von 1,4 Meter angetroffen. Bei
diesen Böden handelt es sich um die Hochflutablagerungen des Rheins. Sie weisen eine weiche
bis zum Teil feste Konsistenz auf und sind sehr locker bis locker gelagert.

Schicht II — Fein- Mittelsand, schluffig:

Diese schluffigen Mittelsande wurden in Teilbereichen unmittelbar unterhalb des Mutterbodens
beziehungsweise unterhalb der schluffigen Böden der Schicht | angetroffen. Die mittelschweren
Rammsondierungen zeigen eine relativ innomogene, sehr lockere bis zum Teil mitteldichte Lage-
rung dieser Sande. Im Mittel ist für diese Sande von einer lockeren bis mitteldichten Lagerung
auszugehen.

Schicht III— Sand, kiesig und Kiessand:

Hierbei handelt es sich um die Ablagerungen der Niederterrasse des Rheins. Diese Böden wur-
den im Bereich aller Bohrungen bis zur Endteufe der Bohrungen als unterstes Schichtglied festge-
stellt. Die kiesigen Sande und Kiessande sind weitestgehend mitteldicht bis dicht, stellenweise
sogar sehr dicht gelagert.

Ein Vernässungs- beziehungsweise Durchfeuchtungshorizont als Hinweis auf Schichten- und/o-
der Grundwasser wurde lediglich in einem Teilbereich beobachtet. Hierbei handelt es sich augen-
scheinlich um Schichtwasser. Ansonsten weisen die Böden im Untergrund weitestgehend eine
natürliche Bodenfeuchte und nur stellenweise eine leichte Durchfeuchtung auf.

Im Rahmen der Geländearbeiten wurden im Untergrund des Grundstückes im Bereich einer Boh-
rung Auffüllungsböden angetroffen, die im Rahmen des Bauvorhabens ausgehoben und abgefah-
ren werden müssen. Die gefundenen Proben wurden in einem akkreditierten Untersuchungslabor
analysiert. Die Untersuchungsergebnisse zeigen auf, dass die Auffüllungen im Rahmen der Bau-
maßnahme für den Bauabschnitt 3 einer Verwertung zugeführt werden können, die sich vorzugs-
weise in einem relativ eng begrenzten Bereich im Umfeld der Altbebauung bewegt. Gegebenen-
falls sollte dieser Bereich vor der Durchführung von Aushubarbeiten weiter eingegrenzt werden,
um eine genauere Massenschätzung durchführen zu können.

Insgesamt sind die Auswirkungen des Planvorhabens auf das Schutzgut Boden als nicht erheb-
lich zu bewerten beziehungsweise einzustufen.

Fläche

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes umfasst (inklusive
öffentlicher Verkehrsflächen) circa 8.350 m?. Das Plangebiet ist unter anderem durch die bereits in
der Abgrenzung des Plangebietes erläuterten rechtskräftigen Bebauungspläne als Fläche für den
Gemeindebedarf beziehungsweise in Teilen als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt.

Die bestehenden Bebauungspläne geben für das vorliegende Plangebiet keine Grundflächen-
zahl an. Die geplante Bebauung sieht über das gesamte allgemeine Wohngebiet eine Über- und
Unterbauung von 47 % beziehungsweise bis zu 82 % vor. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird
jedoch in Bezug auf einzelne Flurstücke (vergleiche Punkt 6.2.1) abweichend mit 0,6 beziehungs-
weise 0,9 festgesetzt.

37

Mit der Umnutzung des Plangebietes wird sich der Versiegelungsgrad gegenüber der Bestands-
nutzung erhöhen. Dies begründet sich darin, dass der nördliche Teil des Geltungsbereiches im
Bestand nur eine geringe Bebauung aufwies.

Mit Durchführung der Planung wird das Plangebiet zu circa 82 % (inklusive unterbaute Fläche
durch die Gemeinschaftstiefgarage) versiegelt sein. Die Gebäude inklusive Balkone und Terras-
sen nehmen dabei circa 47 % der versiegelten Flächen ein. Von den 82 % versiegelten Flächen
sind circa 29 % teilversiegelte Flächen, die sich aus der Unterbauung mit der Gemeinschaftstief-
garage mit überliegenden Spielflächen, wassergebundener Wegedecke, Schotterasen und
Rasenstegplatten ergeben. Die unversiegelten Bereiche in Form von Vegetationsflächen mit
Bodenanschluss nehmen im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfs circa
18 % der Fläche ein.

Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes wird der Begrünungsgrad circa 49 % betragen (Vegeta-
tionsflächen inklusive extensiver Dachbegrünung). Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan-Entwurfes führt zu einer Inanspruchnahme der Fläche als allgemeines Wohngebiet
von circa 0,74 ha.

Mit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wird der Versiegelungs-
grad im Plangebiet gegenüber der Bestandnutzung erhöht.

7.3 Grundwasser, Oberflächenwasser und Versickerung
(8 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB)

Grundwasser

Die Informationen über die zu erwartenden Grundwasserstände und -schwankungen basieren auf
den Daten des Ministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucher-
schutz des Landes Nordrhein-Westfalen. Zur Beurteilung wurde eine circa 550 Meter nördlich des
Bauvorhabens gelegene Grundwassermessstelle (Messstellnummer: LGD-Nr.: 07019917; LDG K-
Merheim 3/92) herangezogen. Die vergleichbaren geologischen Verhältnisse und der geringe
Querabstand von Untersuchungsstelle und Plangebiet lassen eine Übertragung auf das Baufeld
zu. Im Winter 2003 wurde an der vorher genannten Messstelle ein höchster Grundwasserstand
von 41,17 m NHN (Normalnull) gemessen.

Bei hohen Grundwasserständen wäre daher bei einer mittleren Geländehöhe von Grundwasser-
flurabständen von knapp 9,0 m auszugehen, sodass bei einer Gründungssohle auf 47,05 m NN

bis 47,37 m NN nicht von einer Beeinflussung des Bauvorhabens durch Grundwasser auszuge-

hen ist.

Das Auftreten von Schichtenwasser kann jedoch aufgrund der bindigen Ausbildung der Böden der
Schicht I nicht ausgeschlossen werden.

Wegen des großen Abstandes zum Grundwasser sowie einer Aushebung der benannten Auffüll-
materialien ist eine Gefährdung des Schutzgutes Grundwasser im Bereich des Plangebietes aus-
geschlossen.

Zudem befindet sich das Plangebiet außerhalb bestehender oder geplanter Wasserschutzzonen.

Oberflächenwasser
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.

Versickerung

Gemäß $ 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und $ 44 Landeswassergesetzes (LWG) in
Verbindung mit 8 51a LWG ist das Niederschlagswasser für Neubebauungen nach Möglichkeit
vor Ort zu versickern.

38

Für das Plangebiet des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes ist vorgesehen, dass über
insgesamt drei Blockspeicherrigolen das unbelastete Niederschlagswasser von den Dachflächen,
Terrassen und Gartenanlagen, der Versickerung zuzuführen ist.Das Niederschlagwasser auf den
Flächen der Tiefgaragenzufahrt, der Müllaufstellflächen und der Car-Sharing-Parkplätzen sollen
aufgrund der zu erwartenden Verschmutzung in den öffentlichen Kanal eingeleitet werden.

Hierfür wurde durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker eine Versickerungsuntersu-
chung (Stand Januar 2022) durchgeführt. Im Rahmen der Untersuchung wurden insgesamt vier
Kleinrammbohrungen durchgeführt. Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen auf, dass der auf
dem Grundstück des Vorhaben- und Erschließungsplan-Entwurfes anstehende Boden (unterhalb
der Auffüllungen und Schluffschicht) sowie der Grundwasserflurabstand eine Regenwasserversi-
ckerung prinzipiell zulassen.

Es ist geplant, möglichst einen Großteil des Niederschlagwassers einer Versickerung zuzuführen.
Aufgrund der beengten Platzverhältnisse durch die Größe des geplanten Baukörpers, der Aus-
maße der geplanten Gemeinschaftstiefgarage sowie des Niederschlagswasserkanals auf der
westlichen Grundstückseite besteht lediglich die Möglichkeit einer unterirdischen Versickerung
durch Blockspeicherrigolen.

Die Blockspeicherrigole 1 wird in 2 Rigolen aufgeteilt und wird auf der westlichen Seite angeord-
net. Die Anordnung von 2 Rigolen auf der westlichen Seite dient dazu, um das evtl. Fällen von
Bäumen zu verhindern. Die Blockspeicherrigole 2 wird auf der östlichen Seite (Vorgartenbereich)
angeordnet.

Sollte die versickerungsfähige Schicht an der jeweiligen Stelle tiefer liegen, wird ein Bodenaus-
tausch vorgenommen. Zudem ist die Sohle der Rigolen mindestens 0,5 m tief in die versicke-
rungsfähige Schicht einzubinden. Sofern unerwarteter Weise Altlasten im Bereich der Rigolen vor-
gefunden werden, werden diese durch einen Bodenaustausch entfernt.

7.4 Luft und Klima
(8 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB)

Luftschadstoffe — Emissionen, auch Treibhausgase und Immissionen

Das Plangebiet ist in seiner bisherigen Nutzung als Fläche für den Gemeinbedarf mit einer Wohn-
nutzung sowie einer Kindertageseinrichtung nur gering vorbelastet. Genaue Kennwerte zu den
nutzungsbedingten Emissionen und den Immissionen im Plangebiet liegen nicht vor.

Im Zuge des Planverfahrens wurde im September 2022 durch das Büro PTV Transport Consult
GmbH ein Verkehrsgutachten erstellt. Das Gutachten betrachtet neben der Bestandsanalyse,
dem Prognosezustand sowie insgesamt zwei Planfällen, auch die geplante Gemeinschaftstiefga-
rage sowie die Auswirkungen des Bauvorhabens in Form eines Leistungsnachweises für insge-
samt drei Knotenpunkte.

Grundlage der prognostizierten Verkehrserzeugung für die Bauabschnitte 1 bis 3 sind die unter
Punkt 6.4.1 — Verkehrsbelastung benannten Nutzungskonzepte. Die Verkehrserzeugung bezieht
sich auf die Bauabschnitte 2 und 3, da die sechs-gruppige Kindertageseinrichtung bereits reali-
siert und die Nutzung aufgenommen wurde. Die hiermit verbundenen Verkehre wurden in den
Erhebungsdaten bereits berücksichtigt. Auch die Wohnbebauung entlang des Arnikaweges (VEP
Nr. 74455/03) wurde mittlerweile fertiggestellt und ist somit in den Erhebungsdaten enthalten.

Die Berechnungsergebnisse zeigen für die beiden Bauabschnitte insgesamt 244 Kfz-Fahrten je
Werktag für die geplante Wohnnutzung auf. Von den 244 Kfz-Fahrten sind 122 Kfz-Fahrten dem
Quellverkehr und 122 Kfz-Fahrten den Zielverkehr zuzuordnen. Die höchste stündliche Verkehrs-
belastung ergibt sich dabei bei den morgendlichen und abendlichen Spitzenverkehren. In dem
genannten morgendlichen Spitzenverkehr liegt der Zielverkehr bei 2 Kfz-Fahrten je Stunde und
bei 18 Kfz-Fahrten im Quellverkehr. Am Abend verzeichnet der Zielverkehr 15 Kfz-Fahrten und

39

der Quellverkehr 7 Kfz-Fahrten. Auch die marginale Erhöhung der Verkehrserzeugung im Zusam-
menhang mit der einschränkenden Nutzungsfestsetzung wurde gutachterlich untersucht. Insge-
samt ist die Kfz-Mehrbelastung (auch nach der Nutzungsänderung) als gering einzustufen.

Auf Grundlage des erarbeiteten Verkehrsgutachtens wurde durch das Büro Peutz Consult GmbH
eine lufthygienische Untersuchung "Luftschadstoffuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan Nr. 73456/02 Ostmerheimer Straße 214 in Köln Merheim", Stand September 2022, mit
Luftschadstoffausbreitungsberechnung für die kritischen Luftschadstoffe Stickstoffdioxid (No>) und
Feinstaub (PMıo und PM3) durchgeführt.

Die Kfz-bedingten Emissionen wurden auf Grundlage des Handbuches für Emissionsfaktoren
berechnet. Die Hintergrundbelastung im Plangebiet wurde anhand von Messwerten umliegender
Hintergrundmessstationen ermittelt. Die berechneten Immissionen wurden mit den Grenzwerten
der 39. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes / Verordnung über
Luftqualitätsstandards und Emissionshöchstmengen (39. BImSchV) verglichen und bewertet.

Die Konzentration weiterer Luftverunreinigungen aus dem Verkehrsbereich, wie zum Beispiel
Benzol, Blei, Schwefeldioxid und Kohlenmonoxid liegen heute aufgrund der bereits ergriffenen
Luftreinhaltemaßnahmen (erweiterte Kölner Umweltzone) auch an höchst belasteten "Hot Spots"
deutlich unterhalb gesundheitsbezogener Grenz- und Richtwerte. Diese wurden daher im Rah-
men der Untersuchung nicht betrachtet.

Als Prognosejahr wurde das Jahr 2025 als frühestmöglicher Realisierungszeitpunkt betrachtet.
Die Emissionsfaktoren für das Prognosejahr 2025 sowie die großräumige Hintergrundbelastung
wurden im Rahmen von zwei Untersuchungen mit unterschiedlichen Parametern betrachtet:

Nullfall

-  Derzeitige Bebauungssituation zuzüglich der vollständigen Umsetzung des benachbarten,
rechtskräftigen Bebauungsplanes Nummer 74455/02 "Ostmerheimer Straße".

-  Verkehrsmengen des Szenarios "Analyse (plausibilisiert)" gemäß Verkehrsgutachten

Planfall

-  Bebauungssituation wie im Nullfall zuzüglich der vollständigen Umsetzung des 3. Bauab-
schnittes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes

-  Verkehrsmengen des Szenarios "Prognose" gemäß Verkehrsgutachten.

Die Ergebnisse der Ausbreitungsberechnungen für den Nullfall zeigen, dass die untersuchten
Grenzwerte der 39. BImSchV (Jahresmittelwert NO, PMıo und PM2a, sowie Kurzzeitgrenzwerte
NO: und PMıo) im gesamten Untersuchungsgebiet eingehalten werden.

Die höchsten Immissionsbelastungen an Gebäuden treten im Nullfall am nordöstlich des Plange-
bietes gelegene großflächige Einzelhandel im Bereich der Zufahrtsrampe zum Kundenparkplatz
auf sowie im Bereich des Kieskaulerwegs. Dies ist auf die relativ hohe Verkehrsbelastung in Kom-
bination mit dichter umgebender Bebauung und des in Teilen engen Straßenquerschnitts zurück-
zuführen.

Mit Umsetzung des Planvorhabens kommt es zu einer Änderung der Belüftungsverhältnisse sowie
in Teilen zu einer Erhöhung der Verkehrsmengen auf den umliegenden Straßen und hiermit der
freigesetzten Luftschadstoff-Emissionsmengen. Entlang des südöstlich des Kreisverkehrs gelege-
nen Arms der Ostmerheimer Straße sowie am großflächigen Einzelhandel nimmt die Belastung
leicht zu. Durch die steigenden Verkehrsmengen nimmt die Belastung ebenfalls entlang der Olpe-
ner Straße sowie des Kieskaulswegs leicht zu. Die in der 39. BImSchV definierten Grenzwerte
werden allerdings auch nach der Realisierung des Vorhabens im gesamten Plangebiet eingehal-
ten.

Für das Planvorhaben wurde ein Mobilitätskonzept durch Büro PTV Transport Consult GmbH aus-
gearbeitet, welches neben den klassischen Maßnahmen wie geeignete Fahrradnutzungs- und -

40

abstellmöglichkeiten sowie die Vorrüstung von E-Ladestationen für PKW-Stellplätze auch die Her-
richtung einer Car-Sharing-Station vorsieht.

Durch eine künftig erhöhte Fahrradnutzung der Bewohnerinnen und Bewohner (vorwiegend
Studierende) kann der verkehrsbedingte Emissionsausstoß im Plangebiet zusätzlich verringert
werden. Die fußläufige Erreichbarkeit des öffentlichen Personennahverkehrs über die Bushalte-
stelle „Ostmerheimer Straße“ der Buslinien 157 und 158 (Anbindung an den Campus der Universi-
tät und der Fachhochschule Köln) schafft weitere Anreize für die Bewohnerinnen und Bewohner,
um künftig auf das Auto zu verzichten und den verkehrsbedingten Emissionsausstoß im Plange-
biet durch den Individualverkehr zu verringern.

Das Plangebiet liegt innerhalb der erweiterten Grünen Umweltzone, die im Luftreinhalteplan von
2019 der Bezirksregierung Köln für das Stadtgebiet Köln ausgewiesen wird. Ziel der Ausweisung
ist eine Feinstaubreduzierung und Minderung der Stickstoffdioxidbelastung (Hintergrundbelas-
tung) in den betroffenen Stadtteilen. Die Zone darf nur von PKW mit geringem Feinstaubausstoß
(grüne Plakette) befahren werden. Darüber hinaus sind im Luftreinhalteplan der Stadt Köln

(2. Fortschreibung 2019; Kapitel 5-7) diverse Maßnahmen aufgeführt, die geeignet sein können,
die lokale Luftschadstoff-Immissionssituation im Rahmen der Luftreinhalteplanung zu mindern be-
ziehungsweise zu verbessern.

Hinsichtlich des Schutzgutes Luft ist im Zuge der Realisierung der Wohnbebauung mit einer ge-
ringfügigen Zunahme der Luftschadstoffimmissionen aus dem Mehrverkehr zu rechnen. Die Ver-
wendung neuester Heiztechnik in Kombination mit einer wärmedämmenden extensiven Dachbe-
grünung wirken reduzierend auf die Emissionsentwicklung (CO: und NO;) im Plangebiet. Die
Förderung umweltfreundlicher Fortbewegungsmittel sowie die Anreize zur Nutzung des ÖPNVs
können hier zu Minderung von Luftschadstoffemissionen und -immissionen beitragen. Die vorge-
sehenen Begrünungsmaßnahmen im Plangebiet, wie die Festsetzungen zur Anpflanzung von
Sträuchern und Bäumen, die Fassadenbegrünung, die Begrünung der Tiefgarage sowie die An-
lage von extensiven Dachbegrünungen, können zur Reduktion der allgemeinen Luftschadstoffbe-
lastung im Plangebiet beitragen und führen qualitativ zu einer Verbesserung der Luftqualität. In
Abhängigkeit der ausgewählten Arten können Bäume und andere Formen von Grün durch ihre
Filterwirkung Staub und gasförmige Luftverunreinigungen (Feinstaub, Stickoxide und flüchtige
organische Stoffe) filtern.

Insgesamt sind die Auswirkungen des Planvorhabens auf das Schutzgut Luft in Kombination mit
den vorgesehenen Begrünungsmaßnahmen als nicht erheblich zu bewerten beziehungsweise
einzustufen.

Insgesamt wird sich für das Schutzgut Luft keine Verschlechterung hinsichtlich der bisherigen
Nutzung des Plangebietes ergeben.

Klima

Großklimatisch ist das Plangebiet durch das subatlantisch-atlantische Klima geprägt. Die Winter
sind relativ mild und die Sommer mäßig warm. Die mittlere Niederschlagsmenge liegt hier bei
circa 800 mm bis 900 mm im Jahr. Die mittlere Jahrestemperatur beträgt 11,2 °C (LANUV -
Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen (2020)).

Gemäß der Planungshinweiskarte „zukünftige Wärmebelastung" liegt das Plangebiet in einer
lokalen Wärmeinsel. Aufgrund der geringfügigen Erhöhung der Baumasse im Bereich des Klini-
kums Merheim durch das Planvorhaben wird sich diese kaum stadtklimatisch auswirken.

Die Festsetzungen zu Neupflanzungen von Bäumen, Fassadenbegrünungen, einer allgemeinen
Begrünung sowie zur Begrünung der Tiefgarage und von extensiver Dachbegrünung schaffen li-
neares und punktuelles, aber auch flächiges Grün im Plangebiet, welches zukünftig die nächtliche
Kaltluftproduktion erhöht und zur Abkühlung der lokalen Wohnbebauung beiträgt. Zudem ist die
Rückhaltung von anfallendem Niederschlagswasser durch die Anlage von Grünflächen sowie der
Dachbegrünung vorgesehen. Hiermit kann ein Teil der klimatischen Auswirkungen (sommerliche
Überwärmung) innerhalb des Plangebietes gemindert werden.

41

Innerhalb des Plangebiets werden folgende stadtklimatisch wirksame Vermeidungs- und Minde-
rungsmaßnahmen festgesetzt, welche auch im Rahmen des Hitzeaktionsplans der Stadt Köln
benannt werden:

e Anlage von extensiven Dachbegrünungen,

e Begrünung der nicht überbauten Gemeinschaftstiefgaragenflächen,

e  Pflanzung von 6 Bäumen im Plangebiet,

e Erhalt von 10 Bäumen im Plangebiet,

e Begrünung nicht unter- und überbebauter Grundstücksflächen (Anlage von Gartenflächen)
e Fassadenbegrünung in Teilbereichen.

Der klimatische Ist-Zustand wird mit der Umsetzung des Bebauungsplan-Entwurfes insgesamt
verschlechtert. Neben einer Zunahme der Flächenversieglung erhöht sich auch die Geschossflä-
che der Bausubstanz, so dass der Luftaustausch weiter abnimmt und größere vertikale Flächen
mit Erwärmungspotential geschaffen werden. Unter Berücksichtigung der zu erwartenden Klima-
wandelfolgen wird sich die lokale Erwärmung im Plangebiet verstärken. Im Zuge der Neubebau-
ung wird aber auch die Durchgrünung des Plangebietes durch Baum- und Heckenpflanzungen
und den geplanten Dachbegrünungen erhöht. Dies wirkt sich positiv auf die lokale Verdunstungs-
leistung von Boden und Pflanzen im Plangebiet aus, was sich wiederum positiv auf das lokale
Kleinklima und die örtliche Kaltluftentstehung auswirkt und zur Minderung der klimatischen Be-
lastung durch die Nachverdichtung im Plangebiet beiträgt.

Unter Berücksichtigung der geringen Vorbelastung des Plangebietes und der klimarelevanten
Planungsaspekte sind die Auswirkungen der Planung auf das Schutzgut Klima als geringfügig
verschlechternd anzusehen. Eine erhebliche Veränderung des Lokalklimas ergibt sich aus der
Planrealisierung nicht.

7.5 _ Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die
Bevölkerung

(8 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB)

Lärm

Das Plangebiet ist durch Straßen-, Flug- und Gewerbelärm vorbelastet. Für das Bebauungsplan-
verfahren wurde eine schalltechnische Untersuchung durch das Büro ACCON Köln GmbH, Sep-
tember 2022, erarbeitet. Im Rahmen dieser Untersuchung wurden die Verkehrsgeräusche (Stra-
ßen- und Fluglärm) sowie die Geräuschsituation der benachbarten gewerblichen Nutzungen beur-
teilt. Auf der Grundlage der Berechnungsergebnisse zur Verkehrsgeräuschsituation sowie zur
Geräuschsituation durch die gewerbliche Nutzung wurden Anforderungen an den Schallschutz
ermittelt (vergleiche Kapitel 6.7). Die Ermittlung der Beurteilungspegel erfolgt bei freier Schallaus-
breitung, also ohne Berücksichtigung der geplanten Gebäude.

Die Untersuchung berücksichtigt den öffentlichen Straßenverkehr, den Flugverkehr, den Gewer-
belärm sowie die Auswirkungen der Planbebauung auf den Bestand und legt folgenden Normen
zugrunde:

Orientierungswerte, Immissionsgrenzwerte, Immissionsrichtwerte:

Grundlage für die Beurteilung von Schallimmissionen im Städtebau ist die DIN 18005 (Schall-
schutz im Städtebau Teil 1). Die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte ist anzu-
streben. Die Orientierungswerte beziehen sich auf 16 Stunden am Tag (06:00-22:00 Uhr) und 8
Stunden in der Nacht (22:00-06:00 Uhr). Die schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine
Wohngebiete nach DIN 18005 betragen 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht.

Die Beurteilung von Lärm durch gewerbliche Geräusche in der Nachbarschaft wird in der Techni-
schen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) geregelt. Die Beurteilungspegel beziehen
sich auf einen Bezugszeitraum von 16 Stunden am Tag (06:00-22:00 Uhr) und 8 Stunden in der

42

Nacht (22:00-06:00 Uhr). Gemäß der TA-Lärm gelten für Allgemeine Wohngebiete die Immissi-
onsrichtwerte 55 dB(A) am Tag und 40 dB(A) in der Nacht.

Das Plangebiet ist durch Lärmimmissionen durch den öffentlichen Straßen- und Flugverkehr
sowie Gewerbelärm vorbelastet, welche im Folgenden näher erläutert werden:

Straßen- und Flugverkehr (Gesamtverkehrslärm)

Gemäß schalltechnischer Untersuchung liegt das Plangebiet in der Nachtschutzzone des Flug-
hafens Köln/Bonn. Die entsprechende Isolinie (Linie, auf der an jedem Punkt der gleiche Wert
auftritt), die einen Beurteilungspegel von 55 dB(A) in der Nachtzeit begrenzt, verläuft direkt am
südlichen Rand des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes. Jeweils
tags und nachts ist davon auszugehen, dass die Flugverkehrslärmimmissionen bei kleiner gleich
55 dB(A) liegen. Der ermittelte Fluglärm wird als Grundbelastung für das vorliegende Plangebiet
des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes angenommen.

Auf dem Haus 20B des Klinikums Köln-Merheim ist ein Hubschrauber-Dachlandeplatz errichtet
worden. Im Zuge der Baugenehmigung des Landeplatzes wurden in den Jahren 2011 und 2012
schalltechnische Untersuchungen durchgeführt. Aus den Ergebnissen dieser Untersuchungen
kann abgeleitet werden, dass die Beurteilungspegel durch die Geräuschimmissionen des Hub-
schrauberlandeplatzes deutlich unterhalb von 55 dB(A) liegen, so dass die Geräusche durch die
Hubschrauberflüge keinen relevanten Einfluss auf das Plangebiet des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan-Entwurfes haben.

Die Verkehrslärmsituation im Untersuchungsgebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Ent-
wurfes wird im Wesentlichen durch den Verkehrslärm auf den umliegenden öffentlichen Straßen
bestimmt. Unter Berücksichtigung der Flug- und Verkehrslärmsituation zeigen die Ergebnisse der
schalltechnischen Untersuchung, dass an den Fassaden der Gebäude des 3. Bauabschnittes, die
noch errichtet werden, die Verkehrsgeräuschbelastung an der Nordostfassade die höchsten
Werte erreichen. Am Tage liegt im nördlichen Abschnitt der Nordfassade im EG und im 1. OG ein
Beurteilungspegel von 70 dB(A) durch den Verkehrslärm (Summe aus Fluglärm und Straßenver-
kehrslärm) vor. In der Nachtzeit werden bis in Höhe des 4. OG Beurteilungspegel von mehr als
60 dB(A) — bis maximal 62 dB(A) — ermittelt. Aufgrund der durch den Fluglärm aufgenommenen
Grundbelastung von 55 dB(A) werden auch in der Nacht keine Beurteilungspegel unterhalb von
56 dB(A) erreicht.

Damit werden die Orientierungswerte des Beiblatt 1 zur DIN 18005 tags um bis zu 15 dB(A) und
nachts um bis zu 17 dB(A) überschritten.

An den Berechnungsergebnissen ist auch ablesbar, an welchen Fassadenabschnitten an Balko-
nen, die als Außenwohnbereich genutzt werden, der Beurteilungspegel am Tage den Schwellen-
wert von 62 dB(A) überschreitet, ab dem gemäß Rechtsprechung unzumutbare Störungen der
Kommunikation und der Erholung zu erwarten sind. An der Ostfassade des Gebäudes des 3. Bau-
abschnittes liegen Überschreitungen des Wertes um bis zu 8 dB(A) vor.

Gewerbelärm

In der Umgebung des Plangebiets herrscht eine Gemengelage aus gewerblichen Nutzungen und
Wohnen vor. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde eine gutachterliche Betrach-
tung beziehungsweise Bestandserfassung aller vorhandenen Gewerbebetriebe in der näheren
Umgebung durchgeführt. Eine Konfliktsituation zwischen der geplanten Wohnbebauung und den
vorhandenen gewerblichen Betrieben konnte aus gutachterlicher Sicht ausgeschlossen werden.

Die Gewerbelärmsituation bezüglich der bestehenden umgebenden Betriebe ergibt sich zum ei-
nen durch einen westlich gelegenen Betrieb für Rohrbearbeitungen mit Stellplätzen sowie Ran-
gier- und Laderampen und zum anderen durch einen nördlich gelegenen großflächigen Einzel-

handel inklusive Parkdeck.

Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass im Beurteilungszeitraum tags als auch nachts keine
Überschreitungen des Immissionsrichtwertes für Allgemeine Wohngebiete zu erwarten sind. Somit

43

sind keine unzulässigen gewerblichen Geräuschimmissionen an der geplanten Wohnbebauung
zu erwarten. Ferner zeigen die Ergebnisse, dass die geplante Wohnbebauung die benachbarten
Betriebe nicht einschränken wird.

Auswirkung der Planung auf den Bestand

Nach dem Verkehrsgutachten des Büros Büro PTV Transport Consult GmbH (2022) steigt das
Kfz-Verkehrsaufkommen durch die geplante Wohnbebauung um circa 244 Kfz-Fahrten pro Tag,
die sich hälftig auf den Ziel- und den Quellverkehr aufteilen. Die daraus resultierende Erhöhung
der Verkehrsgeräuschbelastung ist insgesamt als marginal anzusehen. Die höchste Steigerung
der Verkehrsgeräusche wird in einem Straßenquerschnitt prognostiziert, an dem keine bestehen-
den Wohngebäude von der Verkehrsgeräuscherhöhung betroffen sind. In diesem Bereich liegen
die Steigerungen bei 1,1 dB(A) am Tag und 0,8 dB(A) in der Nacht.

Am Gebäude Olpener Straße 490 liegt im Prognose-Nullfall eine Belastung von 70,6 dB(A) am
Tag und 59,8 dB(A) in der Nacht durch die Straßenverkehrsgeräusche an der der Olpener Straße
zugewandten Fassade vor. Im Planfall wird für dieses Gebäude am Tag eine gleich hohe Belas-
tung und in der Nachtzeit ein Beurteilungspegel in Höhe von 59,9 dB(A) ermittelt.

Die ermittelten Erhöhungen sind nahezu identisch mit dem Prognose-Nullfall, so dass insgesamt
keine wesentliche Änderung in der Verkehrsgeräuschbelastung eintritt.

Mit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wird die bestehende Tief-
garagenzufahrt erweitert und zur Immissionsminderung eingehaust. Für das Gebäude des 2. Bau-
abschnittes wurde eine Tiefgarage mit 41 Stellplätzen errichtet. Für den 3. Bauabschnitt, der das
Neubauvorhaben abbildet, werden zusätzliche 34 Stellplätze berücksichtigt. Insgesamt werden 75
Stellplätze innerhalb der Gemeinschaftstiefgarage vorgehalten. Auf Grundlage der Verkehrsunter-
suchung wurden für die gemeinsame Tiefgaragenzufahrt insgesamt 122 Kfz-Fahrten pro Tag so-
wohl im Ziel- als auch im Quellverkehr ermittelt. Die Gemeinschaftstiefgaragenanbindung liegt
circa 30 m von der nächsten Wohnbebauung entfernt, sodass keine Beeinträchtigung der dortigen
Wohnnutzungen auftreten wird. Der angrenzende Bebauungsplan Nummer 73459/02 sieht ledig-
lich bis zum Bestandsgebäude mit der Adresse Ostmerheimer Straße 256 die Ausweisung eines
allgemeinen Wohngebietes vor, so dass sichergestellt ist, dass in geringerer Entfernung zur
Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt keine Wohngebäude errichtet werden können.

An der Westseite des siebengeschossigen Gebäudes werden drei oberirdische Car-Sharing-Park-
plätze eingerichtet, an denen stationsbasiertes Car-Sharing ermöglicht wird. Nach der Parkplatz-
lärmstudie von 2007, 6. Auflage (vergleiche Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan 73456/02), treten an oberirdischen Parkplätzen an Wohnanlagen 0,4 Be-
wegungen pro Stellplatz und Stunde im Tagesbeurteilungszeitraum auf sowie 0,15 Bewegungen
pro Stellplatz in der ungünstigsten Nachtstunde auf. Ausgehend von privaten Pkw würden sich
also für die drei Stellplätze 19 Bewegungen im Tagesbeurteilungszeitraum und (aufgerundet) eine
Bewegung in der ungünstigsten Nachtstunde ergeben. Bei der Nutzung von öffentlichen Car-Sha-
ring-Parkplätzen kann jedoch davon ausgegangen werden, dass diese häufiger genutzt werden,
als private Stellplätze.

Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass selbst bei einer dreimal so hohen Frequentierung im
Tagzeitraum keine relevanten Geräuschauswirkungen durch die Nutzung der Stellplätze auftreten.
Aufgrund der gewählten Lage der Parkplätze sind die Wohngebäude im Bestand nicht betroffen,
da diese in einem Abstand von mehr als 70 m entfernt liegen.

Für die bereits realisierte sechs-gruppige Kindertageseinrichtung wurde im Rahmen der Planung
eine schalltechnische Untersuchung durch das Büro ADU cologne (Stand November 2017) er-
arbeitet. Hinsichtlich der verkehrlichen Planauswirkungen der Kindertageseinrichtung wurden die
Bring- und Holverkehre und die damit verbundenen Geräusche durch die Nutzung der Stellplätze
beurteilungsrelevant. Insgesamt wurden die zu erwarteten Lärmimmissionen der Kindertagesein-
richtung an fünf Immissionsorten (IO) in der näheren Umgebung (Wohnnutzung und Krankenhaus
Merheim) aufgenommen. Die Ergebnisse zeigten auf, dass an den Immissionsorten im Tag- und
Nachtzeitraum die jeweiligen zulässigen Maximalpegel unterschritten wurden.

44

Schallschutzmaßnahmen

Um den Schutz vor schädlichen Lärmeinwirkungen zu gewährleisten, sind Festsetzungen zu
Lärmschutzmaßnahmen an Außenbauteilen gem. 8 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB getroffen worden:

e Gemäß 8 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend den
in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen (LPB) an den Außenbauteilen von
Aufenthaltsräumen zu treffen. Grundlage hierfür sind die maßgeblichen Außenlärmpegel
nach DIN 4109-1 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar 2018 - Beuth Verlag GmbH,
Berlin). Im Plangebiet werden der Lärmpegelbereich IV und V dargestellt.

e Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A) im
Nachtzeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei
geschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen.

e Für Balkone und Loggien, die einen Gesamtbeurteilungspegel aus dem Verkehr (Straßen-
und Flugverkehr) > 62 dB(A) im Tagzeitraum (6:00 bis 22:00 Uhr) aufweisen, sind
Schallschutzmaßnahmen zu treffen. Durch diese muss sichergestellt werden, dass der
vorgenannte Gesamtbeurteilungspegel nicht überschritten wird. Hiervon ausgenommen
sind Balkone und Loggien von durchgesteckten Wohnungen, wenn zusätzlich auf der
lärmabgewandten Seite ein Balkon oder eine Loggia errichtet wird.

e Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn
im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung ein
niedrigerer Lärmpegelbereich oder ein niedrigerer maßgeblicher Außenlärmpegel an den
Außenbauteilen von schutzbedürftigen Räumen nachgewiesen wird.

Insgesamt ist festzustellen, dass sich die Lärmsituation nach Umsetzung der Planung unwesent-
lich verändert und Lärmvorbelastungen im Bebauungsplangebiet gegeben sind. Entsprechende
Festsetzungen zur Minderung der Lärmbelastung sind benannt und müssen auf Ebene der Bau-
genehmigung zur Umsetzung gelangen. Unter Berücksichtigung der Minderungsmaßnahmen sind
für das Schutzgut Mensch und seine Gesundheit keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwar-
ten.

Altlasten

Im städtischen Kataster der altlastverdächtigen Flächen und Altlasten liegen keine Erkenntnisse
über Bodenbelastungen vor. Durch das Geologische Büro Dr. Georg Kleinebrinker wurde bei der
Baugrunderkundung (2019) ebenfalls keine wesentliche Bodenbelastung festgestellt.

Die Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes auf das Schutzgut Boden
sind vor dem Hintergrund positiv zu bewerten, da die Auffüllungsböden im Weiteren aufgefüllt
werden.

7.6 Kultur- und Sachgüter
($ 1 Abs. 6 Nr. 7 d BauGB)

Die nachstehenden Baudenkmale befinden sich direkt angrenzend zum Plangebiet.

45

Tabelle 2: Auszug aus der Denkmalliste der Stadt Köln Stand 03/2021

Denkmal- Straße Haus- | Stadtteil Bezeichnung Datum Eintrag |Lage

listen- Nr. des Denkmals

nummer

8594 Ostmerhei- 198 Merheim | Empfangsgebäude 19. Juni 2001 langrenzend
mer Straße

(Quelle: www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/planen-bauen/denkmalschutz/denkmalliste/index.html

Das benachbarte Denkmal Ostmerheimer Straße 198 (Denkmallistennummer 8594) wird gemäß
Aussage des Amtes für Denkmalschutz und Denkmalpflege durch die Planung der bis zu acht-
geschossigen (inklusive Staffelgeschoss) Wohnbebauung nicht beeinträchtigt. Selbiges gilt für
die benachbarten historischen Gebäude der ehemaligen Luftwaffenkaserne (Feldflughafen).

Eine Beeinträchtigung für das Schutzgut Kultur- und Sachgüter ist durch die geplante Wohnbe-
bauung an der Ostmerheimer Straße demnach nicht gegeben.

7.7 Vermeidung von Emissionen/ sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern
(8 1 Abs. 6 Nr. 7 e BauGB)

Licht

Das Plangebiet liegt im Stadtgebiet Köln und ist von anthropogener (menschengemacht) Nutzung
geprägt. Beleuchtete Wege und Flächen befinden sich im Umfeld des Plangebietes. Eine Ge-
meinschaftstiefgaragenzufahrt wurde im Rahmen des 2. Bauabschnittes realisiert. Emissionen
durch Licht sind durch die Befahrung der umliegenden Straßen gegeben, welche aber keine nach-
teiligen Auswirkungen auf die Bestandsbebauung haben.

Durch die Umsetzung des Vorhabens wird künftig die bereits vorhandene Gemeinschaftstiefgara-
genzufahrt erweitert. In diesem Zusammenhang wird es zu einer Erhöhung des Verkehrsaufkom-
mens entlang der westlich gelegenen Ostmerheimer Straße kommen sowie zu einer Erhöhung
der hiermit verbundenen Emissionsquelle (Wechsellicht, durch das Verlassen eines Kraftfahrzeu-
ges der Tiefgarage).

Auf der gegenüberliegenden Seite der westlichen Ostmerheimer Straße befindet sich der rechts-
kräftige Bebauungsplan Nummer 73459/02. Dieser weist für den angrenzenden Bereich eine
Fläche für den Gemeinbedarf — Kindergarten sowie ein allgemeines Wohngebiet aus. Die Flächen
sind gegenwärtig nicht bebaut beziehungsweise genutzt. In einer Entfernung von circa 70 m
grenzt ein gewerblicher Betrieb an, so dass es hier nicht zu einer Blendwirkung durch die Auto-
scheinwerfer an Fassaden bewohnter Gebäude kommen kann. Dies ist bereits in der aktuellen
Situation nicht gegeben. Die Dauer des Aufhellungsvorgangs bei der Ausfahrt aus der Gemein-
schaftstiefgarage ist insgesamt als gering einzustufen. Maßnahmen zum Schutz bewohnter
Räume, wie außenliegende Rollläden oder vergleichbare Einrichtungen, sind dadurch nicht erfor-
derlich.

Müllaufstellflächen

Im Bereich der Gemeinschaftstiefgaragenein- und -ausfahrt entlang der Ostmerheimer Straße im
Westen, sind Unterflurcontainer für Wertstoffe und Abfälle (Aw2) vorgesehen. Hier werden Unter-
flurcontainer für Restmüll, Papier und die gelbe Tonne vorgesehen.

Für die bestehende sechs-gruppige Kindertageseinrichtung ist in unmittelbarer Nähe zu den Un-
terflurcontainern auf dem Grundstück der Kindertageseinrichtung bereits eine Fläche für Abfall-
wertstoffbehälter (Aw1) vorhanden.

46

Die geplanten und vorhandenen Müllaufstellflächen liegen an der öffentlichen Verkehrsfläche und
sind von mehreren Seiten zugänglich. Die prognostizierte Abfallmenge sowie die Ausgestaltung
der Müllaufstellflächen wurden in Abstimmung mit den Abfallwirtschaftsbetrieben ermittelt und
werden im Rahmen der Realisierung berücksichtigt.

Entwässerung

In Bezug auf die Entwässerungsplanung wurde eine entsprechende Untersuchung durch das
Ingenieurbüro Leiendecker (Stand September 2022) entwickelt. Die neu geplante Entwässerung
auf dem Grundstück soll bis zum Übergabeschacht DN1000 auf der westlichen Grundstücksseite
im Trennsystem erfolgen. Nach Möglichkeit wird der bestehende Kanalhausanschluss an den
Mischwasserkanal in der Ostmerheimer Straße übernommen.

Das Niederschlagwasser der Flächen der Gemeinschaftstiefgaragenzufahrt, der Müllaufstellfläche
und der Car-Sharing-Parkplätze soll aufgrund der zu erwartenden Verschmutzung in den öffentli-
chen Kanal eingeleitet werden.

Die Entwässerung der Tiefgaragenrampe erfolgt seitens der Gemeinschaftstiefgaragen-Planung
und wird über eine Hebeanlage über die Rückstauebene gepumpt und der Außenanlage über-
geben. Von dort wird es im Übergabeschacht mit dem Schmutzwasser zusammengeführt und in
den Kanal in der Ostmerheimer Straße eingeleitet.

7.8 Nutzung von erneuerbaren Energien, sparsame und effiziente Nutzung von Energie
(8 1 Abs. 6 Nr. 7 f BauGB)

Die Planung fällt nicht unter den Anwendungsfall der Leitlinien zum Klimaschutz der Stadt Köln.

Im Zuge der Umnutzung des Plangebietes im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
Entwurfes ist die Nutzung erneuerbarer Energie geplant. Der Energiebedarf der neuen Häuser
wird durch die Festsetzung von extensiver Dachbegrünung auf den Flachdächern der Wohnge-
bäude (circa 70 % der Dachflächen) sowie durch die Anlage von Fassadenbegrünungen im Plan-
gebiet reduziert. Dachbegrünung wirkt wärmedämmend und kann dadurch zur Reduzierung des
Energiebedarfs beitragen.

Im Rahmen der Planung wird eine multifunktionale Dachnutzung (Photovoltaikanlagen über
der extensiven Dachbegrünung) umgesetzt. Auf den bestehenden Gebäuden der Bauabschnitte 1
(Kindertageseinrichtung) und 2 (Personalwohnhaus) werden nachträglich Dachbegrünung sowie
auf Bauabschnitt 2 zusätzlich eine Photovoltaik-Anlage angebracht. Die Umsetzung von Photovol-
taik oberhalb der Kindertageseinrichtung ist aus statischen Gründen nicht möglich. Für die ersten
beiden Bauabschnitte werden die Versorgungsleitungen des umwelt- und ressourcenschonenden
Energieträgers Fernwärme genutzt.

Der 3. Bauabschnitt berücksichtigt die Planung einer extensiven Dachbegründung sowie von Pho-
tovoltaik-Anlagen. Die geplanten Anlagen werden nahezu nicht verschattet und können optimal
ausgerichtet werden. Darüber hinaus werden bei der Planung des 3. Bauabschnittes Luftwärme-
pumpen in Verbindung mit den Photovoltaik-Anlagen berücksichtigt werden.

Durch den Einsatz der Photovoltaikanlage kommt es zu einer Minderung der CO2-Emission ge-
genüber einer konventionellen Stromerzeugung.

Durch die Nutzung der Photovoltaik-Anlagen in Verbindung mit Luftwärmepumpen können min-
destens die Standards eines KfW-Effizienzhauses 55 erreicht werden.

47

7.9 sonstige Gesundheitsbelange / Risiken
(8 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB)

Starkregen

Für die geplanten Rigolen sowie die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen Flächen wurde
im Rahmen der Entwässerungsplanung durch das Ingenieurbüro Leiendecker (Stand: September
2022) auch ein entsprechender Überflutungsnachweis erbracht. Die Überflutungsmengen der an
die Rigolen angeschlossenen Flächen können gemäß der Berechnung vollständig in diesen unter-
gebracht werden.

Die Überflutungsmengen für die an den öffentlichen Kanal angeschlossenen Flächen (Gemein-
schaftstiefgaragenzufahrt, Müllaufstellfläche und Car-Sharing-Parkplätze) wurden nach DIN 1986-
100 nach Gleichung 20 vorbemessen. Für den Kanalanschluss wurde das 100-jährige Regener-
eignis mit rs,100 = 693,3 /(s*ha) angesetzt. Für diesen Fall ergibt sich eine zurückzuhaltende
Regenwassermenge von VRück = 2,1 m?. Diese Regenwassermenge wird oberirdisch in einer
leicht ausgeformten Mulde zurückgehalten. Damit das Regenwasser in die Mulde überstauen
kann, wird im Tiefpunkt der Mulde ein Entlastungspunkt in Form eines Schachtes angeordnet.
Der Deckel ist mit Lüftungsöffnungen vorzusehen. Um ein eventuelles Zurückstauen von
Schmutzwasser in die RW-Leitung zu verhindern, wird im Übergabeschacht am Zulauf der Regen-
wasserleitung eine Froschklappe eingebaut. Alternativ kann die Rückhaltung über eine unterirdi-
sche Speichereinheit in Form von in Folien verschweißten Speicherboxen (Abmessung als
Beispiel: 3,60 x 0,60 x 0,60 m [L*B*H]; V= 2,52 m?) erfolgen.

Das anfallende Niederschlagswasser der Gemeinschaftstiefgaragenzufahrten ist über die Rück-
stauebene zu pumpen. j j

Magnetfeldbelastung:

Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf wird ein bis zu 7,0 Meter hoher Mobilfunkmast
oberhalb der mit sieben Vollgeschossen gekennzeichneten überbaubaren Grundstücksfläche vor-
gesehen. Die anzuwendenden Personenschutzgrenzwerte werden in der 26. Verordnung zum
Bundes-Immissionsschutzgesetz festgelegt. Diese Grenzwerte entsprechen den internationalen
Grenzwertempfehlungen und damit auch der Empfehlung des EU-Rates vom 12. Juli 1999 zur
Begrenzung der Exposition der Bevölkerung gegenüber elektromagnetischen Feldern (0 Hz —
300 GHz) (1999/519/EG).

Die entsprechenden Grenzwerte werden durch die Errichtung der Anlage eingehalten. Eine
Gefährdung für Anwohnerinnen und Anwohner ist daher auszuschließen.

Die Hinweise dienen den zukünftigen Investoren und sollen sicherstellen, dass die während des
Bebauungsplanverfahrens vorgetragenen wesentlichen Risiken auch den Bauherren bekannt
sind.

Rechtsfolgen

Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Fluchtlinien-
gesetzes, des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder des Baugesetzbuches treten
mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplan-Entwurfes außer Kraft.

Rechtsgrundlagen
Die geltenden Rechtsgrundlagen sind unter den Hinweisen aufgezählt.

Straßenprofil
Das Straßenprofil innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen ist nur zur Information dargestellt.

48

Lärmimmissionen

Auf die Vorbelastung durch Gewerbe-, Verkehrs- und Fluglärm wird hingewiesen, da sie einen
wesentlichen Beitrag zur Gesamtlärmbelastung leistet.

Kampfmittelbeseitigung

Im Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/ Kampfmitteln zu rechnen. Vor Aufnahme von Bauar-
beiten (circa 6 Wochen) ist das Amt für öffentliche Ordnung, Gliederungsziffer 322/40 (allgemeine
Ordnungsangelegenheiten) einzuschalten. Die Anfrage kann per E-Mail an kampfmittel@stadt-
koeln.de erfolgen.

Artenschutz

Es wurde eine artenschutzrechtliche Prüfung (Kölner Büro für Faunistik, September 2022) erstellt.
Auf dieser Grundlage wurden Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen definiert.

Baumschutzsatzung

Die gemäß der Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang be-
bauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln
(Baumschutzsatzung — BSchS) vom 01. August 2011 (Amtsblatt Nr. 34 vom 17. August 2011)
sind Ersatzpflanzungen beziehungsweise Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der Umsetzung des
Bebauungsplan-Entwurfes zu fällende Bäume zu leisten, soweit diese Bäume nicht bereits im Be-
bauungsplanverfahren bei der Bewertung und Bilanzierung nach der naturschutzrechtlichen Ein-
griffsregelung nach & 18 BNatSchG in Verbindung mit $ 1a Abs. 3 BauGB berücksichtigt wurden.

Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen

In der Anlage zur Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen gemäß
88 135a bis 135c BauGB vom 15. Dezember 2011 (Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 1 vom 4. Januar
2012) sind allgemein gültige Qualitätsmaßstäbe für Begrünungsmaßnahmen der Stadt Köln for-
muliert. Auf diese Qualitätsmaßstäbe wird in den Festsetzungen Bezug genommen.

DIN-Vorschriften und sonstige anzuwendende Regelwerke

DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplan-Entwurfes verwiesen wird, sind jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden
Fassung anzuwenden und werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der
Stadt Köln, Plankammer, Zimmer 06. E 05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln,
während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten.

Bauschutzbereich

Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich Flughafen Köln-Bonn und im Schutzbereich Köln-Bonn-
Radar. Des Weiteren liegt das Plangebiet mit einer Entfernung von minimal 300 m unter dem
nordwestlichen Anflugsektor des gemäß $ 6 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) genehmigten Hub-
schrauberlandeplatzes am städtischen Krankhaus Köln-Merheim (Dachlandeplatz). Die Aufstel-
lung von Kränen oder anderen Bauhilfsanlagen ab einer Höhe von 84 Meter über NHN im Plange-
biet ist frühzeitig mit der Bezirksregierung Düsseldorf — Luftfahrtbehörde abzustimmen, wobei
Höhenbeschränkungen oder Anforderungen an die Hinderniskennzeichnung notwendig werden
können.

Anlagenschutzbereich

Das Plangebiet liegt im Anlagenschutzbereich der Radaranlage am Flughafen Köln/Bonn gemäß
8 18a LuftVG.

49

Bodenschutz
Die Vorschriften des $ 12 der Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV) sind zu beachten.

Versickerung von Niederschlagswasser

Gemäß 8 44 Landeswassergesetz (LWG) in Verbindung mit & 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz
(WHG) soll das anfallende Niederschlagswasser vor Ort grundsätzlich versickert, verrieselt oder
direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einge-
leitet werden. Daher soll hier das anfallende Niederschlagswasser der Dach- und unbelasteten
Außenanlagenflächen über Rigolen innerhalb des Plangebietes versickert werden.

Bezüglich der wasserrechtlichen Erlaubnis ist die Untere Wasserbehörde bei der Stadt Köln ein-
zuschalten.

Starkregenereignis

Im Plangetbiet liegt bei einem Starkregenereignis gemäß der „Starkregen-Gefahrenkarte“ der
Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB) eine Überflutungsgefährdung vor. Baumaßnahmen im
Plangebiet sind vor deren Ausführung mit den Stadtentwässerungsbetrieben Köln abzustimmen.

Notwendige Maßnahmen gegen schädliche Folgen von Starkregenereignissen sind im Rahmen
eines Überflutungsnachweises im Rahmen der Baugenehmigung nachzuweisen.

Löschwasser

Zur Sicherung der Löschwasserversorgung ist eine Wassermenge von mindestens 96m?/h in
einem Umkreis von 300 Meter über einen Zeitraum von mindestens 2 Stunden nachzuweisen.

Niederschlagswasserkanal SB2200 / Schutzstreifen

Der Schutzstreifen des Niederschlagswasserkanals SB2200 ist möglichst von jeder Art der bauli-
chen Anlagen, wie z.B. Gebäudewände, Fundamente etc., freizuhalten.

Bauliche Maßnahmen oder Anpflanzungen innerhalb des Schutzstreifens der vorhandenen Lei-
tung bedürfen der Zustimmung der Stadtentwässerungsbetriebe.

Öffentlich geförderter Wohnungsbau

Gemäß des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln in der Fassung der Bekanntmachung
vom 10. Mai 2017 ist die Planbegünstige verpflichtet, in den im Bereich des Vorhaben- und Er-
schließungsplan-Entwurfes festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen, 30% der Geschoss-
fläche Wohnen im öffentlichen geförderten Segment gemäß der jeweils aktuellen Wohnraum-
förderrichtlinie des Landes NRW zu errichten.

Durchführungsvertrag

Zur Realisierung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes wird ein Durchführungs-
vertrag zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin geschlossen. Darin werden Regelun-
gen zur Verwirklichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfes festgehalten. Dabei
handelt es sich zum Beispiel um:

- die Durchführung und Kostenübernahme der Verlegung der Bushaltestelle in der östli-
chen Ostmerheimer Straße, um die sichere Durchfahrt der Feuerwehr in den Innenhof
zu gewährleisten.

- die Durchführung und Kostenübernahme der Querungshilfe in der westlichen Ostmer-
heimer Straße, um die sichere Zuwegung der Kindertageseinrichtung zu gewährleisten.

- Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestsens 20 Fledermauskästen als vor-
gezogenen Ausgleichsmaßnahme (CEF-Maßnahme)

50

8 Planverwirklichung und Kenndaten des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
Entwurfes

8.1 Planumsetzung

Der Investor hat am 20.10.2021 die Grundzustimmung zur Anwendung des Kooperativen Bau-
landmodells erteilt. Der Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten.

8.2 Durchführungsvertrag

Zur Umsetzung der Planung wird ein Durchführungsvertrag gemäß 8 12 Abs. 1 BauGB für das
Vorhaben zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin geschlossen, in dem sich die Vorha-
benträgerin gemäß $ 12 Abs. 1 Satz 1 verpflichtet, das im Vorhaben- und Erschließungsplan-Ent-
wurf (VEP) festgelegte Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten
Frist durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen.

Weitere Regelungen sind:

- Herstellung und Durchführung des Bauvorhabens inklusive der öffentlich geförderten
Wohnungen

- Herstellung der betroffenen Bereiche der öffentlichen Verkehrsflächen

- Sicherung der Installationsmaßnahmen von mindestens 20 Fledermauskästen als vor-
gezogene Ausgleichsmaßnahme

9 Kenndaten
Größe des Plangebiets in ha 8.340 m?
BGF über alle Baufelder in m? 15.835 m?
= _BGF Wohnen in m? 15.028 m?
- BGF Kindertageseinrichtung in 807 m?
m
Anzahl der geplanten WE 233
davon öffentlich gefördert 42 (Bauabschnitt 3)
öffentliche Spielplatzfläche in m? /
Freifläche Kindertageseinrichtung 520 m?
Öffentliche Verkehrsfläche in m? 960 m?

10 Referenzliste

-  ACCON KÖLN GMBH - ENVIRONMENTAL CONSULTANTS (2022): Schalltechnische
Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 73456/02 "Ostmerheimer Straße
214“ in Köln. Stand: September 2022.

-  ADU COLOGNE INSTITUT FÜR IMMISSIONSSCHUTZ GMBH: Auswirkungen durch die ge-
plante Kindertagesstätte an der Ostmerheimer Straße in Köln; Stellungnahme zu den
Geräuschimmissionen. Stand: November 2017.

- BEZIRKSREGIERUNG KÖLN (2019): Luftreinhalteplan für das Stadtgebiet Köln - Zweite
Fortschreibung 2019. Stand April 2019.

51

GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: Baugrunderkundung BV Neubau
Personal-Kita und Personalwohnungen Ostmerheimer Straße 214 in Köln Merheim. Stand:
November 2015.

GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: Baugrunderkundung BV Neubau,
Personalwohnungen Ostmerheimer Straße 214 in Köln Merheim. Stand: Februar 2019.
GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: Baugrunderkundung BV Ostmerheimer
Straße 214 in Köln Merheim; Deklarationsanalysen. Stand: April 2020.

GEOLOGISCHES BÜRO DR. GEORG KLEINEBRINKER: BV Ostmerheimer Straße 214 in Köln
Merheim; Versickerungsuntersuchung. Stand: Januar 2022.

INGENIEURBÜRO LEIENDECKER: Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage in Köln-
Merheim; Entwässerungsplanung. Stand: September 2022.

KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK: Artenschutzprüfung Stufe II (ASP) "Ostmerheimer Straße
214" in Köln. Stand: September 2022.

KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK: Planungsrechtliche Sicherung schützenswerter Bäume für
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 73456/02; Baumkartierung. Stand:
13.06.2022.

KÖLNER BÜRO FÜR FAUNISTIK: Eingriffsbewertung für den vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan Nr. 73456/02. Stand: Februar 2023.

KRAFT.RAUM. — LANDSCHAFTSARCHITEKTUR UND STADTENTWICKLUNG: Ostmerheimer
Straße 214 in Köln-Merheim; Freianlagenkonzept. Stand: März 2023.

LANUV (LANDESAMT FÜR NATUR, UMWELT UND VERBRAUCHERSCHUTZ NORDRHEIN-
WESTFALEN): Auszug aus der Planungshinweiskarte „Zukünftige Wärmebelastung“ aus:
Klimawandelgerechte Metropole Köln, Abschlussbericht, LANUV Fachbericht Nr. 50,

Recklinghausen, 2013;
LANUV (LANDESAMT FÜR NATUR, UMWELT UND VERBRAUCHERSCHUTZ NORDRHEIN-WESTFA-

LEN) (2020): Fachinformationssystem „Klimaatlas Nordrhein-Westfalen“,
https://www.klimaatlas.nrw.de/karte-klimaatlas, Stand 13.10.2020.

MKULNV (MINISTERIUM FÜR UMWELT, LANDWIRTSCHAFT, NATUR- UND VERBRAUCHERSCHUTZ
NRW) (2020):

Das elektronische wassemirtschaftliche Verbundsystem „ELWAS-WEB“,
https://www.elwasweb.nrw.de/elwas-web/index.jsf, Stand 13.10.2020.

PEUTZ CONSULT GMBH: Luftschadstoffuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan Nr. 73456/02 "Ostmerheimer Straße 214" in Köln-Merheim. Stand: September 2022.

PTV TRANSPORT CONSULT GMBH: Verkehrsgutachten Ostmerheimer Straße 214 in
Köln-Merheim. Stand: September 2022.

——PTV TRANSPORT CONSULT GMBH: Köln-Merheim: Verkehrsgutachten Vorhaben

Ostmerheimer Straße 214 in Köln-Merheim. Stand: Dezember 2019.

RASKIN UMWELTPLANUNG UND UMWELTBERATUNG GBR: Fachbeitrag zur Artenschutzprü-
fung. Stand: Juli 2016.

STADT KÖLN (2020): Altlastkataster, Auskunft zu Altlasten. Auskunft zur Altlastsituation an

der Ostmerheimer Straße, 03/2021.

STADT KÖLN: Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang
bebauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt
Köln (Baumschutzsatzung - BSchS) vom 01.08.2011.

STADTENTWÄSSERUNGSBETRIEBE KÖLN: Starkregengefahrenkarte für ein extremes Ereig-
nis, Stand: Februar 2022.

52

Der Bebauungsplan-Entwurf Nummer 73456/02 wird gemäß & 3 Absatz 2 Baugesetz-
buch (BauGB) mit dieser Begründung öffentlich ausgelegt.

Köln, don HU 4led3

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung vonMitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zudiesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 5
N
StadtplanungsamtTeilausschnitt Vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf 73456/02 Ostmerheimer Straße 214in Köln - Merheim
ummaßstäbliche Darstellung