Beantwortung der Anfrage AN/0970/2023, Stationäre Pflegeeinrichtungen im Bezirk Köln- Mülheim

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Stand: 12.12.2022 
Zukunft Pflege Köln 
 
Handreichung  
für den Bau von teil- und vollstatio-
nären Pflegeeinrichtungen und 
Wohnen im Alter  
für Träger*innen und Investor*innen

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Inhalt 
1 Ziel der Handreichung ................................ ................................ ................................ .. 4 
2 Das Angebotsspektrum für ältere Menschen mit Hilfe- und Pflegebedarf ............... 5 
3 Entwicklungsbedarfe in den Stadtbezirken bis 2025 ................................ ................. 7 
3.1 Überblick ................................ ................................ ................................ ...................... 7 
3.2 Stadtbezirk Innenstadt ................................ ................................ ................................ .. 9 
3.3 Stadtbezirk Rodenkirchen ................................ ................................ ...........................10 
3.4 Stadtbezirk Lindenthal ................................ ................................ ................................ .11 
3.5 Stadtbezirk Ehrenfeld ................................ ................................ ................................ ..12 
3.6 Stadtbezirk Nippes ................................ ................................ ................................ ......13 
3.7 Stadtbezirk Chorweiler ................................ ................................ ................................ 14 
3.8 Stadtbezirk Porz ................................ ................................ ................................ ..........15 
3.9 Stadtbezirk Kalk ................................ ................................ ................................ ..........16 
3.10 Stadtbezirk Mülheim ................................ ................................ ................................ ....17 
4 Schätzung der Bedarfe bis 2040................................ ................................ .................18 
4.1 Servicewohnen ................................ ................................ ................................ ............18 
4.2 Ambulante Wohngemeinschaften ................................ ................................ ................19 
4.3 Tagespflege ................................ ................................ ................................ ................19 
4.4 Kurzzeitpflege ................................ ................................ ................................ .............20 
4.5 Vollstationäre Pflege ................................ ................................ ................................ ...20 
5 Bauliche Anforderungen ................................ ................................ .............................21 
5.1 Verordnung zur Ausführung des Alten- und Pflegegesetzes Nordrhein-Westfalen und § 
8a SGB XI (APG DVO NRW) vom 25.08.2020 ................................ ............................21 
5.2 Wohn- und Teilhabegesetz (WTG) vom 02.10.2014 ................................ ....................21 
5.3 Verordnung zur Durchführung des Wohn- und Teilhabegesetzes (Wohn- und 
Teilhabegesetz-Durchführungsverordnung WTG DVO vom 23.10.2014) ....................22 
5.4 Baurechtliche Vorschriften, die im Baugenehmigungsverfahren zu berücksichtigen sind
 ................................ ................................ ................................ ................................ ....23 
5.5 Übersicht der baulichen Anforderungen für die jeweiligen Versorgungsformen ...........23 
6 Hinweise zum Genehmigungs- und Baugenehmigungsverfahren ..........................26 
6.1 Neu- und Umbauten voll- und teilstationärer Pflegeeinrichtungen ............................... 26

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7  FAQ für Investor*innen ................................ ................................ ............................... 29 
7.1 Welche Kosten werden refinanziert? ................................ ................................ ...........29 
7.2. Wie groß sollte ein Grundstück für eine Pflegeeinrichtung sein? ................................ .29 
7.3. Welche allgemeinen Anforderungen sind zu beachten? ................................ ..............29 
7.4. Gibt es hilfreiche Links zum Bauantrag und zur Baugenehmigung? ............................31 
8. Ihre Ansprechpartner*innen ................................ ................................ .......................32

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1 Ziel der Handreichung 
Die Handreichung ist ein Nachschlagewerk, welches über die vielen notwendigen Anforde-
rungen und Bestimmungen informiert, die bei der Planung und dem Bau von Pflegeeinrich-
tungen zu berücksichtigen sind. 
 
Zugleich ist die Handreichung ein gemeinsamer Leitfaden, der die Planung und die Erfüllung 
dieser Anforderungen erleichtern soll. 
 
Die Informationen zur demographischen Entwicklung und die Bedarfe in den Stadtbezirken 
basieren auf dem Zweiten Bericht zur Kommunalen Pflegeplanung nach dem Gesetz zur 
Durchführung des Altenpflegegesetzes und zur Ausbildung in der Altenpflegehilfe (Landesal-
tenpflegegesetz - AltPflG NRW). Den Bericht finden Sie hier. 
 
Bei Fragen wenden Sie sich bitte an die am Ende der Handreichung dargestellten Ansprech-
partner*innen, die Sie während des gesamten Projekts hilfreich und tatkräftig unterstützen.

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2 Das Angebotsspektrum für ältere Menschen mit Hilfe- und 
Pflegebedarf 
Die Informationen in dieser Handreichung beschränken sich auf den Kernbereich der teil- 
und vollstationären Pflege sowie Angebote, die auf altersgerechtes Wohnen ausgerichtet 
sind. 
Die einzelnen Komponenten werden nachfolgend kurz beschrieben: 
Komponente  Beschreibung 
Wohnen im Alter Im Bereich des Wohnens umfasst das Angebotsspekt-
rum barrierefreie und barrierearme Wohnungen, die mit 
abgestuften Unterstützungsmöglichkeiten kombiniert 
werden können.  
Weiterhin gibt es Angebote des Servicewohnens. 
Ambulante Wohngemein-
schaften 
Eine weitere Form des Wohnens im Alter sind ambulant 
betreute Wohngemeinschaften.  
Sie können selbstverantwortet (§ 24 Abs. 2 Wohn- und 
Teilhabegesetz) oder anbieterverantwortet sein (§ 24 
Abs. 3 Wohn- und Teilhabegesetz). 
Kurzzeitpflege Kurzzeitpflege ist eine zeitlich begrenzte vollstationäre 
Pflege, die häufig in Notfallsituationen in Anspruch ge-
nommen wird, z.B. wenn pflegende Angehörige wegen 
Krankheit, Urlaub oder aus anderen Gründen die Pflege 
vorübergehend nicht leisten können.  
Auch zur Nachsorge nach einem Krankenhausaufenthalt 
erfüllt die Kurzzeitpflege eine wichtige Funktion. 
 
Meist sind Kurzzeitpflegeplätze in vollstationäre Dauer-
pflegeeinrichtungen „eingestreut“, d.h. sie stehen nur 
dann zur Verfügung, wenn sie nicht als vollstationäre 
Plätze belegt sind.  
 
Solitäre Kurzzeitpflegeeinrichtungen sind besonders 
dann sinnvoll, wenn eine Rückkehr in den Privathaushalt 
geplant ist, wie im Fall einer Krankenhausnachsorge o-
der eines Urlaubs bzw. einer Verhinderung einer Pflege-
person.

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Komponente  Beschreibung 
Tagespflege Teilstationäre Angebote können zur Stabilisierung häusli-
cher Pflegearrangements beitragen, indem sie zu be-
stimmten Tageszeiten (durch Tages- und Nachtpflege) 
zur Entlastung der pflegenden Angehörigen beitragen. 
Vollstationäre Pflege 
 
Wenn der Pflegebedarf oder die Demenz so fortschrei-
ten, dass häusliche Pflegearrangements nicht länger 
tragfähig sind und auch ein eigenständiges betreutes 
Wohnen oder eine ambulante Betreuung nicht ausrei-
chen, kommt eine stationäre Versorgung in einer Pflege-
einrichtung oder einer stationären Hausgemeinschaft in 
Betracht.  
 
Darüber hinaus gibt es noch ein breites Spektrum von Unterstützungsmöglichkeiten mit dem 
Ziel, dass ältere Menschen mit Hilfe- und Pflegebedarf möglichst lange im Privathaushalt 
wohnen bleiben können. Hierzu gehören u.a. die ambulanten Dienste, Gesundheitsversor-
gung, Hospize. Diese sind nicht Bestandteil dieser Handreichung.

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3 Entwicklungsbedarfe in den Stadtbezirken bis 2025  
3.1 Überblick 
Langfristig ist das Versorgungsangebot an die zunehmende Zahl der Älteren bzw. der Hilfe- 
und Pflegebedürftigen anzupassen. Angesichts der prognostizierten Zahl der Pflegebedürfti-
gen kann berechnet werden,  wie die Kapazitäten der vorhandenen Versorgungsstrukturen in 
allen stationären, teilstationären und ambulanten Angebotsbereichen weiterentwickelt wer-
den müssen, um angesichts der demografischen Entwicklung in den kommenden Jahren 
eine vergleichbare Versorgungsdichte wie zurzeit zu gewährleisten. Dies würde den Status 
quo der heutigen Versorgungsdichte auch in Zukunft erhalten. 
Bei der Bedarfsermittlung wird der Zielwert 2025 bei Fortschreibung der derzeitigen Versor-
gungsdichte pro Stadtbezirk zugrunde gelegt.

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3.2 Stadtbezirk Innenstadt 
Einwohner*innen 129.055 
davon über 60 Jahre   23.896   (19%) 
davon über 80 Jahre     5.512   (4%) 
*Stand: 31.12.2019 
 
 
Insgesamt ist die pflegerische Versorgung im Stadtbezirk Innenstadt auf einem durchschnitt-
lichen Entwicklungsstand, aber ein Nachholbedarf besteht bei der ambulanten und teilstatio-
nären Pflege.

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3.3 Stadtbezirk Rodenkirchen 
Einwohner*innen 111.040 
davon über 60 Jahre   28.124   (25,3%) 
davon über 80 Jahre     6.788   (6,1%) 
*Stand: 31.12.2019 
 
 
Insgesamt fällt auf, dass in Rodenkirchen ein Überhang an vorstationären Angeboten in Kon-
trast steht zu einer unterdurchschnittlichen stationären Versorgungsdichte, was dem Grund-
satz „ambulant vor stationär“ entspricht. Lediglich im Bereich der ambulanten Wohngemein-
schaften besteht in Rodenkirchen ein Nachholbedarf.

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3.4 Stadtbezirk Lindenthal 
Einwohner*innen 153.600 
davon über 60 Jahre   35.032   (22,8%) 
davon über 80 Jahre     8.566   (5,6%) 
*Stand: 31.12.2019 
 
 
Im Gesamtbild der Versorgung in Lindenthal zeigt sich ein deutlicher Nachholbedarf bei woh-
nortnah gelegenen Wohnungen mit Service und ambulanten Wohngemeinschaften.

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3.5 Stadtbezirk Ehrenfeld 
Einwohner*innen 109.770 
davon über 60 Jahre   21.588    (19,7%) 
davon über 80 Jahre      4.985   (5%) 
*Stand: 31.12.2019 
 
 
Insgesamt kann die gute pflegerische Versorgung in Ehrenfeld durch einen Ausbau der woh-
nortnahen gelegenen Wohnungen mit Service noch verbessert werden.

Seite 13 
3.6 Stadtbezirk Nippes 
Einwohner*innen 118.577 
davon über 60 Jahre   27.813    (23%) 
davon über 80 Jahre     6.759    (6%) 
*Stand: 31.12.2019 
 
 
Die Gesamteinschätzung der Angebotslage ergibt, dass Nippes bereits über ein gutes Ange-
bot an Wohnungen mit Service sowie an stationären Pflegeplätzen verfügt. Ein Nachholbe-
darf besteht jedoch insbesondere bei der ambulanten Pflege sowie der Tagespflege und den 
ambulanten Wohngemeinschaften.

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3.7 Stadtbezirk Chorweiler 
Einwohner*innen 82. 732 
davon über 60 Jahre 21.740    (26,3%) 
davon über 80 Jahre   5.122    (6%) 
*Stand: 31.12.2019 
 
 
In der Gesamtbewertung zeigt sich, dass das pflegerische Angebot in Chorweiler außer im 
Bereich der Kurzzeitpflege zum Teil deutlich unter dem stadtweiten Gesamtdurchschnitt liegt, 
woraus sich ein umfassender Ausbaubedarf aller Angebotsformen ergibt.

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3.8 Stadtbezirk Porz 
Einwohner*innen 114.699 
davon über 60 Jahre   30.943    (27%) 
davon über 80 Jahre     7.009    (6%) 
*Stand: 31.12.2019 
 
 
Das pflegerische Angebot in Porz in den Bereichen der Tagespflege und des Wohnens mit 
Service liegt über der durchschnittlichen Versorgungsdichte der Stadt. Nachholbedarf be-
steht hingegen in Bereichen der ambulanten Pflege, der Kurzzeitpflege sowie der ambulan-
ten Wohngemeinschaften. 
  
781
648
46
61
15
933
539
70
42
28
0 200 400 600 800 1000
Vollstat. Pflege
Servicewohnen
Kurzzeitpflege
Tagespflege
Ambulante WG
Entwicklungsbedarfe in Plätzen bis 2025 - Porz
2025
2019
152
-109
24
-19
13
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
Zu schaffende Plätze bis 2025 - Porz

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3.9 Stadtbezirk Kalk 
Einwohner*innen 121.637 
davon über 60 Jahre   26.720    (22%) 
davon über 80 Jahre     6.368    (5%) 
*Stand: 31.12.2019 
 
 
In der Gesamteinschätzung liegt in Kalk eine gute pflegerische Versorgung vor, die durch ei-
nen Ausbau der vollstationären Pflege sowie der Tages- und Kurzzeitpflege noch verbessert 
werden kann.

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3.10 Stadtbezirk Mülheim 
Einwohner*innen 150.709 
davon über 60 Jahre   35.230   (23%) 
davon über 80 Jahre     8.245   (5%) 
*Stand: 31.12.2019 
 
 
Der Stadtbezirk Mülheim liegt in den Bereichen der ambulanten Pflege sowie der ambulan-
ten Wohngemeinschaften leicht über dem Stadtdurchschnitt, wohingegen bei den übrigen 
Bereichen, insbesondere beim Servicewohnen und der stationären Pflege noch Nachholbe-
darf besteht.

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4 Schätzung der Bedarfe bis 2040 
Möchte man den derzeitigen Versorgungsstand auch zukünftig aufrechterhalten, ist in sämtli-
chen in der Handreichung dargestellten Angebotsformen ein Ausbau der derzeit bestehen-
den Kapazitäten erforderlich, der je nach Angebotsform jedoch verschieden stark ausfällt: 
 
Zukünftiger Entwicklungsbedarf in ausgewählten Bereichen 
Jahr Servicewoh-
nen* 
Ambulante 
WG* 
Tages-
pflege* 
Kurzzeit-
pflege* 
Vollstat. 
Pflege* 
2019 4.218 221 332 550 7.309 
2025 4.562 239 359 595 7.905 
2030 4.627 242 364 603 8.018 
2035 4.819 253 379 628 8.351 
2040 5.347 280 421 697 9.266 
*Plätze 
 
Nachfolgend werden die notwendigen Ausbaukapazitäten für die jeweiligen Angebotsformen 
gegenüber der Versorgung 2019 beschrieben: 
 
4.1 Servicewohnen 
 
 
344
409
601
1.129
0
200
400
600
800
1.000
1.200
2025 2030 2035 2040
Ausbau der Kapazitäten bis 2040 - Servicewohnen

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4.2 Ambulante Wohngemeinschaften 
 
 
4.3 Tagespflege 
 
 
 
 
 
 
18 21
32
59
0
10
20
30
40
50
60
70
2025 2030 2035 2040
Ausbau der Kapazitäten bis 2040 - Amb. WG
27
32
47
89
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2025 2030 2035 2040
Ausbau der Kapazitäten bis 2040 - Tagespflege

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4.4 Kurzzeitpflege 
 
 
4.5 Vollstationäre Pflege 
 
Zu beachten ist, dass es sich bei diesen Schätzungen um rein rechnerische Bedarfe handelt, 
die noch keine strukturellen Veränderungen berücksichtigen. In dem Maße, wie vorstationäre 
Angebote ausgebaut werden und innovative Versorgungskonzepte Wirkung zeigen, kann 
auch der vollstationäre Bereich entlastet werden mit der Folge, dass der zukünftige Bedarf 
an vollstationärer Pflege geringer ausfallen kann als hier geschätzt. 
 
45
53
78
147
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2025 2030 2035 2040
Ausbau der Kapazitäten bis 2040 - Kurzzeitpflege
596
709
1.042
1.957
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
2025 2030 2035 2040
Ausbau der Kapazitäten bis 2040 - Vollstat. Pflege

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5 Bauliche Anforderungen 
5.1 Verordnung zur Ausführung des Alten- und Pflegegesetzes Nord-
rhein-Westfalen und § 8a SGB XI (APG DVO NRW) vom 25.08.2020 
§ 2 (3) 
Angemessenheitsgrenze 53 m² Nettoraumfläche je Platz vollstationäre Pflege (vollstati-
onäre Dauerpflege- und Kurzzeitpflegeeinrichtung) 
§ 2 (3) 
Angemessenheitsgrenze 18 m² Nettoraumfläche je Platz teilstationäre Pflegeeinrich-
tungen (Tagespflegeeinrichtung) 
§ 3 (2) keine Refinanzierung von Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen  
§ 10 (4) Anforderungen an einzureichende Unterlagen 
§ 10 (4) Notwendigkeit 3-seitige Pflegebettstellung in EZ/DZ (Plandarstellung) 
 
 
5.2 Wohn- und Teilhabegesetz (WTG) vom 02.10.2014 
§ 4 (1) 
Barrierefreiheit nach fachlichen und wissenschaftlichen Erkenntnissen (vor allem DIN 
18040) 
§ 20 (1) Maßstäbe eines häuslichen Zusammenlebens in kleinen Gruppen  
§ 20 (2) max. 80 Plätze in vollstationären Dauerpflegeeinrichtungen 
§ 20 (3) mind. 80% Einzelzimmer in Bestand/Umbau, 100% Einzelzimmer in Neubau 
§ 20 (3) Zusammenlegung von zwei Einzelzimmern zu einem Paarzimmer in Neubau  
§ 20 (3) Zugang zu den Bädern direkt aus den Bewohner*innen-Zimmern 
§ 47 (2) Ausnahmeregelung Nutzung Doppelzimmer für Kurzzeitpflege (bis 31.07.2021) 
§ 47 (2) 
Ausnahmeregelung zu § 20 (3) für Bestandseinrichtungen unter Verzicht auf Pflege-
wohngeld (bis 31.07.2023)

Seite 22 
5.3 Verordnung zur Durchführung des Wohn- und Teilhabegesetzes 
(Wohn- und Teilhabegesetz-Durchführungsverordnung WTG DVO 
vom 23.10.2014) 
§ 6 (1) 
Überschreitung der 80 Platz-Grenze bei vollstationärer Dauerpflegeeinrichtung um ma-
ximal 20 Plätze, wenn gleiche Anzahl separater Kurzzeitpflegeplätze errichtet werden 
(Altenpflegeheime und Kurzzeitpflege – insgesamt max.120 Plätze)  
§ 6 (2) 
max. 36 Bewohner*innen je Wohnbereich in vollstationärer Dauerpflege-  und Kurzzeit-
pflegeeinrichtungen 
§ 6 (2) 
Unterteilung von Wohnbereichen in Wohngruppen (vollstationäre Dauerpflege-  und 
Kurzzeitpflegeeinrichtung) 
§ 6 (2) Vermeidung langer Flure (vollstationäre Dauerpflege- und Kurzzeitpflegeeinrichtung) 
§ 6 (3) 
mind. 45 m² NRF je Bewohner*in in vollstationärer Dauerpflege- und Kurzzeitpflegeein-
richtung 
§ 6 (4) geeignete Klimatische Bedingungen in Individual- und Gemeinschaftsbereichen 
§ 7 (1) Zuordnung eines Duschbades zu jedem Bewohner*innen-Zimmer  
§ 7 (1) Tandembäder (zwei Einzelzimmer nutzen ein Bad) nur ausnahmsweise 
§ 7 (2) 
mind. 14 m² Nettoraumfläche je Einzelzimmer und 24 m² Nettoraumfläche je Doppel-
zimmer (Bestand gem. HeimMindBauV 12 m² EZ, 18 m² DZ) 
§ 7 (3) Bewohner*innen-Zimmer nicht als Durchgangszimmer  
§ 7 (4) jedes Bewohner*innen-Zimmer mit Radio-, TV-Empfang und Telefon-, Internetzugang 
§ 7 (4) 
in Bewohner*innen-Zimmern niedrige Fensterbrüstungen für Blickbezüge nach außen 
für Bettlägerige 
§ 7 (4) kein Bewohner*innen-Zimmer in Nordlage 
§ 7 (4) jedes Bewohner*innen-Zimmer mit Rufanlage 
§ 8 (1) 
mind. 5 m² Nettoraumfläche Gemeinschaftsfläche je Platz in vollstationärer Dauer-
pflege- und Kurzzeitpflegeeinrichtung 
§ 8 (1) 
mind. 3 m² Nettoraumfläche Gemeinschaftsfläche je Platz in Wohngruppe in vollstatio-
närer Dauerpflege- und Kurzzeitpflegeeinrichtung 
§ 8 (1) 
Küchen und hauswirtschaftliche Funktionen zzgl. zu Nettoraumfläche in Gemein-
schaftsfläche in Wohngruppe 
§ 8 (3) 
mind. ein Pflegebad je Einrichtung in vollstationärer Dauerpflege-, Tages- und Kurzzeit-
pflegeeinrichtung 
§ 8 (3) 
Ausnahmeregelung Verzicht Pflegebad wenn alle Bewohner*innen-Zimmer über ein 
Bad verfügen 
§ 8 (3) WTG-Behörde kann bei Pflegebedarf weitere Pflegebäder fordern 
§ 8 (4) je 30 Bewohner*innen in Doppelzimmer mind. ein Krisen- und Ausweichzimmer 
§ 8 (5) in jedem Wohnbereich mind. ein WC 
§ 8 (7) nutzbare Außenbereiche  
§ 8 (8) Vorhaltung eines Raucherraums, wenn es in den Zimmern untersagt ist 
§ 38 (2) Mind. 18 m² Nettogrundfläche pro Platz (Tagespflegeeinrichtung)

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5.4 Baurechtliche Vorschriften, die im Baugenehmigungsverfahren zu 
berücksichtigen sind 
Die baurechtlichen Vorschriften werden in der Aufzählung 5.5 und 6. nicht gesondert auf-
gelistet oder dargestellt. Die Einhaltung der Vorschriften obliegt der bauvorlageberechtig-
ten Person (in der Regel Architekt*in), die für das Baugenehmigungsverfahren von d er 
Bauherrschaft für die Planung und Durchführung des Vorhabens zu beauftragen ist.  
 
 Landesbauordnung für Nordrhein-Westfalen                    
           (Bauordnung NRW 2018 - BauO NRW 2018) 
 Verordnung über Bau und Betrieb von Sonderbauten in NRW                  
           (Sonderbauverordnung - SBauVO) i. d. aktuellen Fassung 
 Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen NRW  
            (VV TB NRW) vom 15.06.2021 
 Richtlinie über bauaufsichtliche Anforderungen an den Bau und Betrieb 
von Einrichtungen mit Pflege- und Betreuungsleistungen 
(als Runderlass des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und 
Verkehr - X.1 – 141.01 –v. 17.3.2011) 
 
5.5 Übersicht der baulichen Anforderungen für die jeweiligen Versor-
gungsformen 
5.5.1. vollstationären Dauerpflege und solitäre Kurzzeitpflege 
 3.600 - 4.240 m² Flächenbedarf pro Einrichtung zusätzlich Außenfläche für Terrasse, 
Garten etc. 
 1.300 – 1.500 m² Grundflächenbedarf pro Einrichtung plus Außenbereich 
 maximal 80 Plätze pro Einrichtung, plus maximal 20 Plätze, wenn gleiche Anzahl se-
parate Kurzzeitpflegeplätze errichtet werden 
 100% Einzelzimmerquote 
 45 - 53 m²  Netto-Raumfläche pro Platz

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Berechnung der max. anerkennungsfähigen Baukosten im Rahmen der Angemessen-
heitsgrenze 
 
 bei Eigentum: 
o max. 53 m² Netto-Raumfläche x Platzzahl x 2.441,86 € (Baukostenindex Wert 
2021) 
 z.B. 53 m² x 80 x 2.441,86 € = 10.353.486,40 € zzgl.100,-- € pro m², 
sofern eine Küche zur Versorgung der Bewohner*innen in dem Ge-
bäude errichtet wird, z.B. 53 m² x 80 x 100 € = 424.000 € 
 
 bei Miete/Pacht: 
o gleiche Berechnung für anerkennungsfähige Miete/Pacht im Rahmen einer 
Vergleichsberechnung 
 
 Refinanzierungszeitraum 50 Jahre = 2 % „Abschreibung“ 
 
 
5.5.2  Tagespflege 
 
o Mind. 18 m²  Netto-Raumfläche pro Platz 
 
 
Berechnung der maximal anerkennungsfähigen Baukosten im Rahmen der Angemessen-
heitsgrenze: 
 
o max. 18 m²  Netto-Raumfläche x Platzzahl x 2.000,19 € (Baukostenindex Wert 2021) 
o Refinanzierungszeitraum 25 Jahre = 4 % „Abschreibung“ 
 
5.5.3  Neubau von ambulanten Wohngemeinschaften für Menschen mit Demenz und 
Pflegebedarf  
 max. 12 Mieter*innen pro Wohngemeinschaft (§ 26 Abs. 6 WTG und Wohnraumförderbe-
stimmungen (WFB 2019) NRW, Kapitel 3, Regelungen für Gruppenwohnungen) - Erfah-
rungswert aus der Praxis: 8 bis 10 Mieter*innen 
 Max. 50 m² durchschnittlich 45 m² Gesamtwohnfläche pro Mieter*in (Aufteilung der Ge-
samtwohnfläche nötig in: x m² für Individualwohnfläche und y m² für Anteil 
 an der Gemeinschaftsfläche) 
 Flächenbedarf pro Wohngemeinschaft abhängig von Anzahl der Mieter*innen in 
 der Wohngemeinschaft - Erfahrungswert aus der Praxis: für 8 - 9 Personen: ca. 350 bis 
420 qm 
 Erfahrungswert aus der Praxis: Realisierung des Baus im EG (Kostenersparnis im Be-
reich des vorbeugenden Brandschutzes)

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Auszug aus den baulichen Vorgaben: 
 Integration von Wohngemeinschaften in den Sozialraum (§ 26 Abs. 1 WTG) 
 Gruppenwohnungen möglichst integriert in Gebäuden mit Mietwohnungen traditionellen 
Zuschnitts 
 in einem Gebäude sollen nicht mehr als 24 Personen in Gruppenwohnungen wohnen 
(WFB 2019, Kap. 3.1) 
 100% Einzelzimmer (§ 27 WTG) mind. 14 m² (§ 26 Abs. 2 WTG DVO) - Erfahrungswert 
aus der Praxis ca. 17 m² 
 möglichst mit Individualbad (mindestens Tandembäder nach § 26 Abs. 1 WTG DVO und 
100% Einzelbäder nach WFB 2019) 
 mind. ein Gemeinschaftsraum (3 m² pro Nutzer*in nach § 27 Abs. 1 WTG DVO) und eine 
zusätzliche Küche oder Wohnküche 
 zusätzlich Außenfläche für Terrasse, Garten bzw. Sinnesgarten etc.

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6 Hinweise zum Genehmigungs- und Baugenehmigungsver-
fahren  
6.1 Neu- und Umbauten voll- und teilstationärer Pflegeeinrichtungen 
  Handelnde Verfahrensschritt Hinweise 
  grundsätzliche Hinweise 
1 Einrichtungs- 
träger*in 
wendet sich an den Land-
schaftsverband Rheinland 
(LVR) zur generellen Beratung 
zu Finanzierungsfragen  
LVR entscheidet, ob eine konkrete Betei-
ligung der Stadt Köln als örtlicher Sozial-
hilfeträger zu diesem Zeitpunkt erforder-
lich ist.  
Es sollte aber eine Info an die Stadt Köln 
über die Beratung erfolgen. 
2 wendet sich mit konkreter Pla-
nung an den LVR 
LVR verweist an Stadt Köln 
3 Kontaktaufnahme mit der 
Stadt Köln  
Aufnahme Beratungs- und Abstimmungs-
verfahren;  
Prüfung des Planungsstandes durch die 
Stadt Köln  
  1. Beratungs- und Abstimmungsgespräch (§ 10 APG DVO NRW) 
4 Stadt Köln   je nach Planungsstand: 
- allgemeines Informations- und Bera- 
   tungsgespräch 
- konkretes Projektgespräch (s. Ziffer 9) 
- evtl. Erteilung eines Beratungsnachwei- 
  ses nach § 10 Abs. 2 APD DVO NRW  
  ohne Bindungswirkung für das weitere  
  Verfahren 
5 Einrichtungs- 
träger*in 
Im 1. Beratungsgespräch wird 
festgelegt, ob ein Bescheid mit 
Bindungswirkung nach § 10 
Abs. 3 APG DVO gefordert 
wird. 
 
(Hinweis: Dieser wird  i. d. R. 
benötigt u. a. zur Vorlage bei 
Kreditinstituten hinsichtlich der 
Finanzierung als Sicherheit, 
dass,  wenn wie abgestimmt 
gebaut wird, auch die Förde-
rung über Investitionskosten 
erfolgt.) 
Wird kein Bescheid mit Bindungswirkung 
gewünscht, dann weiteres Verfahren s. 
Ziffer 15

Seite 27 
  Handelnde Verfahrensschritt Hinweise 
6 Einrichtungs- 
träger*in 
legt prüfungsrelevante Unter-
lagen vor 
bei Mieteinrichtungen ohne Kostenauf-
stellungen - es sei denn, es ist eine kon-
krete Vergleichsberechnung gewünscht. 
7 Stadt Köln leitet Planungsunterlagen un-
verzüglich an den LVR 
  
8 Stadt Köln und 
LVR 
stimmen sich intern ab andere bauliche Auflagen sind zu berück-
sichtigen z.B. Brandschutz, Hygiene etc. 
  2. Beratungs- und Abstimmungsgespräch nach den §§ 10, 11 und 12 APG NRW 
9 Stadt Köln, LVR 
und Einrich-
tungs- 
träger*in 
  bauliche Abstimmung nach APG 
NRW/APG DVO NRW und Wohn- und 
Teilhabegesetz incl. Durchführungsver-
ordnung, Abstimmung Baukosten etc. 
10 Stadt Köln und 
LVR 
Entscheidung über Ausnah-
men  
zur Überschreitung von Ange- 
messenheitsgrenzen im Ein-
vernehmen  
sofern kein Einvernehmen erzielt werden 
kann, entscheidet die Stadt Köln 
11 Einrichtungs- 
träger*in 
legt abgestimmte Planungs- 
und Antragsunterlagen vor 
  
12 LVR erstellt baufachliche Stellung-
nahme 
Diese Stellungnahme umfasst die Be-
triebsnotwendigkeit (Bauplanung) und die 
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bei Eigen-
tumseinrichtungen (bei Mieteinrichtungen 
nur auf Wunsch) 
13 Stadt Köln Erteilt auf Antrag Bescheid 
nach § 10 Abs. 3 APG DVO 
NRW 
Grundlage des Bescheides sind u. a. die 
baufachliche Stellungnahme des LVR, 
Pflege- und Betreuungskonzept etc. 
14 Stadt Köln Vorstellung in der Kommuna-
len Konferenz Alter und Pflege 
auf Antrag des/der Einrich-
tungsträgers*in (§ 13 Abs. 3 S. 
2 APG DVO NRW) 
Die Stadt Köln muss die Vorstellung in 
der Konferenz Pflege und Alter innerhalb 
von 6 Monaten sicherstellen.  
 
Die Vorstellung in der Kommunalen Kon-
ferenz Alter und Pflege der Stadt Köln 
folgt automatisch nach Abstimmung des 
Projektes in einer der nächsten Konferen-
zen. 
15 Stadt Köln Prüft, wenn Gebäude fertig ge-
stellt ist (vor Inbetriebnahme), 
ob wie abgestimmt gebaut 
wurde und ob die Vorgaben 
des WTG/WTG DVO eingehal-
ten werden 
evtl. Beteiligung der Architekten des LVR

Seite 28 
  Handelnde Verfahrensschritt Hinweise 
14 Stadt Köln erteilt Bescheid nach 11 Abs. 
3 APG DVO 
auch hier evtl. die "Stellungnahme des 
LVR" zur Abnahme der 
Baumaßnahme als Anlage 
15 LVR erteilt Feststellungsbescheid Feststellung der anerkennungsfähigen In-
vestitionskosten 
16 LVR erteilt Festsetzungsbescheid Festsetzung der Aufwendungen im Rah-
men der anerkennungsfähigen Investiti-
onskosten alle 2 Jahre

Seite 29 
7  FAQ für Investor*innen 
7.1 Welche Kosten werden refinanziert? 
Je qm in 2021 2.441,86 € zzgl. 100 € bei Vorhaltung einer Küche bei einer Flächengröße bis 
maximal 53 qm je Person ( mindestens 45/50 qm je Person) 
Dies entspricht refinanzierbaren Kosten je Person von derzeit maximal 129.418, 58 € inkl. 
Möblierung. 
 
7.2. Wie groß sollte ein Grundstück für eine Pflegeeinrichtung sein? 
Bei einer dreigeschossigen 80-Betten-Einrichtung bei optimalem Zuschnitt mindestens 
4.000qm, besser 4.500 qm 
Bruttofläche nur Gebäude 1500 qm zzgl. Zuwegungen, Anlieferungsbereich, Stellplätze und 
Garten-/Freisitzbereiche 
 
7.3. Welche allgemeinen Anforderungen sind zu beachten? 
Thema Anforderung 
Barrierefreiheit - DIN 18040-1 bzw. 3 in allen öffentlichen, von Besu-
cher*innen und Angehörigen betretbaren Flächen 
- DIN 18040-2 in allen Bewohner*innen-Bädern 
- Barrierefreiheitskonzept und das Konzept zur Evakuie-
rung im Rahmen des Brandschutzgutachtens in Abstim-
mung mit den Nutzer*innen der Gebäude, z.B. zur Bil-
dung von Brandabschnitten, Art der Evakuierung, An-
ordnung notwendiger Flure, Bildung von Raumgruppen 
- Bauordnungsrechtliche Forderung gemäß § 49, Abs. 2 
Bauordnung NRW 2018, Konzept gem. § 9a Verord-
nung über bautechnischen Nachweise (BauPrüfVO) 
Räume - 100% Einzelzimmerquote bei Neubau, mind. 80% Ein-
zelzimmerquote bei Umbau 
- Anzahl rollstuhlgerechter Bewohner*innenzimmer nach 
noch festzulegender Quote (Die Heimaufsicht empfiehlt 
mind. 30%.)

Seite 30 
Thema Anforderung 
- Wohnbereiche mit maximal 36 Personen, besser 14 bis 
16 Personen 
- Flächen für Einzelzimmer mindestens 14 und für Dop-
pelzimmer mindestens 24 qm sowie je Bewohner*in 
mindestens 5 qm Allgemeinflächen, davon 3 qm im 
Wohngruppenraum 
- Abstellflächen für z.B. Rollstühle und Rollatoren auf 
den Etagen und für Nachlass und sonstiges in Technik- 
und Untergeschossen 
- Ausrichtung der Bewohner*innenzimmer nicht aus-
schließlich nach Norden 
- Mindestens ein Bettenaufzug, zur Sicherstellung der 
Redundanz und Barrierefreiheit möglichst eine zweite 
(kleinere) Aufzugsanlage 
- Medikamenten- und Serverräumer mit einzuhaltenden 
Maximaltemperaturen 
- Tagesräume mit ausreichend bemessenen Freisitzen 
bzw. Balkonen 
- Rettungswege in Obergeschossen müssen immer über-
notwendige Treppenhäuser geführt werden. 
- bauordnungsrechtliche Anforderungen* an Aufenthalts-
räume insbesondere gem. § 46 Bauordnung NRW 
2018 (lichte Raumhöhe, ausreichende Belichtung u. 
Belüftung) 
Auflagen - Auflagen in Richtung Umweltschutz, Nachhaltigkeit, 
Photovoltaik, Dach- oder Fassadenbegrünung, Regen-
wassernutzung- bzw. Zurückhaltung usw. 
- Vorgaben zu Größen der Einrichtungen (Anzahl der Be-
wohner*innen), Gebäudekubatoren (z. B. aus pla-
nungsrechtlichen Vorgaben wie Bebauungsplänen) o-
der ähnliches 
Techn. Installationen Freigabe von technischen Installationen auf dem Dach, z.B. 
Lüftungs- oder Klimaanlagen 
Zu schaffende techni-
sche Voraussetzungen 
- Flächendeckende und aufgeschaltete Brandmeldean-
lage 
- Lichtrufanlage (Schwesternnotruf) 
- Sicherheitsbeleuchtung

Seite 31 
Thema Anforderung 
- Sicherheitsstromversorgungsanlagen für die vorge-
nannten Ausstattungen 
- Lüftungstechnische Anlagen 
- Blitzschutzanlage 
- Feuerlöscheinrichtungen 
Hinweis Es sind natürlich auch alle baurechtlichen Voraussetzungen 
für den Bauantrag zu beachten incl. Hygienekonzept, Brand-
schutzkonzept, Barrierefrei-Konzept, Standortprüfung, etc . 
 
 
7.4. Gibt es hilfreiche Links zum Bauantrag und zur Baugenehmigung? 
 https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/planen-bauen/informationen-zu-bauantrag-
baugenehmigung 
 https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/planen-bauen/antragsberatung-bauen 
Links zu baurechtlichen Vorschriften: 
 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung 2018 – BauO 
NRW 2018) 
 Verordnung über Bau und Betrieb von Sonderbauten (Sonderbauverordnung – 
SBauVO) 
 Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen NRW (VV TB NRW) 
 Richtlinie über bauaufsichtliche Anforderungen an den Bau und Betrieb von Einrichtun-
gen mit Pflege- und Betreuungsleistungen RdErl. d. Ministeriums für Wirtschaft, Ener-
gie, Bauen, Wohnen und Verkehr - X.1 – 141.01 – v. 17.3.2011

Seite 32 
8. Ihre Ansprechpartner*innen 
Themenbereich Ansprechpartner*innen 
 
Durchführung Abstimmungs- und Bera-
tungsverfahren Pflegeeinrichtungen 
 
Frau Marion Ludwig 
 
Tel. 0221/ 221-275 44 
E-Mail: marion.ludwig@stadt-koeln.de 
 
Koordination Abstimmungs- und Beratungs-
verfahren 
amb. Wohngemeinschaften 
 
Frau Stefanie Ersfeld 
 
Tel. 0221/ 221 2 91 59 
E-Mail: stefanie.ersfeld@stadt-koeln.de 
 
Wohnungsbauförderung und Förderung 
von Gruppenwohnungen 
 
(Verwaltung) Herr Niederstein 
 
Tel. 0221/ 221 2 42 76 
Email: herbert.niederstein@stadt-koeln.de 
 
(Technik) Frau Bartels 
 
Tel. 0221/ 221 2 51 79 
Email: gudrun.bartels@stadt-koeln.de 
 
Bauaufsichtsamt Köln 
 
Antragsberatung Bauen  
 
Tel. 0221/ 221 33363 (nur vormittags) 
E-Mail: Kontaktformular 
 
  
Stadtplanungsamt 
Neues Planrecht/Bebauungsplanverfahren 
 
 
 
 
Allgemeine Planungsrechtliche Beratung 
und Stellungnahmen 
Bezirksplaner*innen des jeweiligen Stadtbe-
zirks 
Tel.: 0221/ 221 25723 
Email: Stadtplanungsamt@stadt-koeln.de 
 
 
 
 
Herr Seibel 
Tel.: 0221/221 22863 
E-Mail: 61/2@stadt-koeln.de

Dezernat, Dienststelle  
V/50/503 
 
Vorlagen-Nummer 
 2192/2023 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 14.08.2023 
 
Beantwortung der Anfrage AN/0970/2023, Stationäre Pflegeeinrichtungen im Bezirk 
Köln- Mülheim 
DIE LINKE. Fraktion in der Bezirksvertretung Köln- Mülheim hat zur Sitzung der Bezirksvertre-
tung Mülheim am 22.05.2023 eine schriftliche Anfrage zu Pflegeeinrichtungen im Bezirk Köln-
Mülheim gestellt. Die Verwaltung nimmt nachfolgend zu den einzelnen Fragen Stellung. 
 
1. Wie viele stationäre Pflegeeinrichtungen welcher Träger gibt es in welchen Stadttei-
len im Bezirk Köln- Mülheim? Wir bitten diesbezüglich um eine entsprechende Auf-
listung der Pflegeeinrichtungen mit Angabe der Anzahl der Pflegeplätze. 
 
Antwort der Verwaltung: 
Eine Übersicht der Einrichtungen ist als Anlage 1 beigefügt. 
 
 
2. Gibt es in den kommunalen stationären Pflegeeinrichtungen Wartelisten für die Auf-
nahme von Patient*innen und wie viele Plätze werden demnach zusätzlich benötigt? 
 
Antwort der Verwaltung: 
Es gibt Wartelisten in den kommunalen stationären Pflegeeinrichtungen. Diese werden un-
terschiedlich gehandhabt. Es gibt dauerhaft Anfragen nach freien Plätzen. Gleichzeitig 
melden sich viele Interessent*innen, die sich auf Wartelisten erfassen lassen, nicht ab, 
wenn sie anderweitig fündig geworden sind. Ein regelmäßiges Aktualisieren der Wartelis-
ten wird hierdurch und durch die ohnehin vorhandene Fluktuation in den Einrichtungen er-
heblich erschwert. Es wird empfohlen, unabhängig von einer einmal erfolgten Erfassung 
auf Wartelisten auch weiterhin regelmäßig nach einem freien Platz zu fragen. 
 
Der Zweite Bericht zur Kommunalen Pflegeplanung der Stadt Köln geht für den Stadtteil 
Mülheim bei Beibehaltung der derzeitigen Versorgungsdichte bis 2025 von einem Bedarf 
an stationären Pflegeplätzen in Höhe von zusätzlich bis zu 335 Plätzen (je nach Berück-
sichtigung der eingestreuten Kurzzeitpflegeplätze) aus. Der dritte Bericht zur kommunalen 
Pflegeplanung der Stadt Köln wird derzeit erstellt und soll noch in diesem Jahr veröffent-
licht werden. 
 
 
3. Wird die Stadt Köln im Bezirk Köln-Mülheim ihre Angebote der stationären Pflege 
durch Neubau oder Erweiterung bestehender Einrichtungen anpassen und wenn ja 
wann wird dies umgesetzt werden? 
 
Antwort der Verwaltung:

2 
 
Die Stadt Köln selbst ist nicht Trägerin von Pflegeeinrichtungen, ggfls. sind die Sozial-Be-
triebe-Köln gemeinnützige GmbH als Tochter der Stadt Köln (so auch bei Frage 2) ge-
meint. Alle Träger*innen gleichermaßen werden bei der Umsetzung von Neu- bzw. Um-
bauprojekten vom Amt für Soziales, Arbeit und Senioren unterstützt und im Rahmen des 
Beratungs- und Abstimmungsverfahrens nach Alten- und Pflegegesetz (APG NRW) von 
der ersten Projektidee bis zur Inbetriebnahme begleitet. Dies betrifft neben der baulichen 
auch die konzeptionelle Ausgestaltung. 
 
Im Rahmen des Projekts „Zukunft Pflege Köln“ hat die Stadt Köln zur weiteren Unterstüt-
zung von Träger*innen und Investor*innen eine „Handreichung für den Bau von teil- und 
vollstationären Pflegeeinrichtungen und Wohnen im Alter“ erstellt. Diese ist als Anlage 2 
beigefügt. 
 
 
4. Liegen Anträge für einen Neu- oder Erweiterungsbau konfessioneller bzw. privater 
Träger vor und wie ist der entsprechende Sachstand? 
 
Antwort der Verwaltung: 
Der Umbau der derzeit geschlossenen vollstationären Dauerpflegeeinrichtung Senioren-
zentrum Köln-Dellbrück der Sozial-Betriebe-Köln gemeinnützige GmbH, Dellbrücker 
Hauptstr. 100a, 51068 Köln, mit 86 Plätzen ist weitestgehend abgeschlossen. Es ist ge-
plant, den Betrieb der Einrichtung zum 15.08.2023 wiederaufzunehmen. 
 
Im Stadtteil Holweide, Piccoloministr. 291, 51067 Köln ist derzeit die vollstationäre Dauer-
pflegeeinrichtung St. Barbara Pflegeheim mit 80 Plätzen im Bau. Trägerin ist die Marien-
born gGmbH/Stiftung der Cellitinnen. Eine Inbetriebnahme wird frühestens 2024 erfolgen. 
 
 
5. Wie sieht die personelle Situation in den kommunalen stationären Pflegeeinrichtun-
gen im Bezirk Köln-Mülheim aus? 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die personelle Situation in den kommunalen stationären Pflegeeinrichtungen im Bezirk 
Mülheim stellt sich positiv dar und sieht aktuell wie folgt aus: 
Die Einrichtungen erfüllen die Pflegefachkraftquote von mindestens 50 %. Sie verfügen 
über ausreichendes Personal in der Pflege einschließlich der Tagesbetreuung.  
Zeitarbeitskräfte werden nicht eingesetzt. Die Häuser fangen Personalausfälle mit eigenen 
Mitarbeiter*innen auf. Es gibt einen Springerpool für plötzliche Personalausfälle oder falls 
vorübergehend ein besonderer Pflegebedarf besteht. 
 
 
Anlagen

Anlage 1 vollstationäre Dauerpflegeeinrichtungen 
Bestand 
Stadtbezirk Mülheim 
Stand: Mai 2023 
vDP davon 
eKP 
Städt. Seniorenzentrum Köln-Buchforst Buchforst Koperniskusstr. 38 51065 Köln 56 6 Sozial-Betriebe-Köln gemeinnützige 
GmbH 
Städt. Seniorenzentrum Köln-Dellbrück 
ab 12.09.2018 wegen Umbau geschlossen; Bewohnerinnen/ Bewohner im 
Ausweichquartier Standort Köln-Riehl Haus P8 
Dellbrück Dellbrücker Hauptstr. 100a 51069 Köln Sozial-Betriebe-Köln gemeinnützige 
GmbH 
Herz-Jesu-Stift Dünnwald Auguste-Kowalski-Str. 47 51069 Köln 80 5 Herz-Jesu-Stift Alten- und Pflegeheim 
Köln GmbH 
Johanniter-Stift Köln-Flittard Flittard Roggendorfstr. 37-39 51061 Köln 87 5 Johanniter Betriebsgesellschaft mbH – 
Regionalzentrum West 
Johanniter-Stift Köln-Höhenhaus Höhenhaus Sigwinstr. 35 51061 Köln 76 2 Johanniter Betriebsgesellschaft mbH – 
Regionalzentrum West 
Altenpflegeheim St. Anno Holweide Piccoloministr. 291 51067 Köln 80 8 Marienborn g GmbH 
Caritas-Altenzentrum St. Josef-Elisabeth Mülheim Elisabeth-Breuer-Str. 57 51065 Köln 114 2 Caritas verband für die Stadt Köln e.V. 
Norbert-Burger-Seniorenzentrum Mülheim Keupstr. 2a-4 51063 Köln 105 5 ASB Köln e. V. Alten- und Pflegeheime 
Köln GmbH 
Bodelschwingh-Haus Mülheim Bergisch Gladbacher Str. 74 51065 Köln 80 8 Diakonie Michaelshoven Pflege und 
Wohnen gGmbH 
Städt. Senioren- und Behindertenzentrum Köln-Mülheim Haus 1 Mülheim Tiefentalstr. 68-70 51063 Köln 80 3 Sozial-Betriebe-Köln gemeinnützige 
GmbH 
Städt. Senioren- und Behindertenzentrum Köln-Mülheim Haus 3 Mülheim Tiefentalstr. 68-70 51063 Köln 48 3 Sozial-Betriebe-Köln gemeinnützige 
GmbH 
10 Einrichtungen; 1 vorrüberg. geschlossene Einrichtung im 
Ausweichquartier 806 47 
Träger*in Einrichtung Stadtteil Straße PLZ Ort 
Plätze 
Stadt Köln 
Amt für Soziales, Arbeit und Senioren 
503/1 Fachplanung für Senior*innen und Menschen mit Behinderung