Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2017 (Stand 30.11.2017)
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Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2017 (Stand 30.11.2017)
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
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Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
2. Die PrognoseKENNDATEN
Am 03.07.2017 ist eine belastbare Termin-und Kostenprognose für einen kalkulierbaren Projektablauf veröffentlicht worden. Diese ist unter Beachtung der entsprechenden
Qualitätsanforderungen und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken unter der Führung des Bauherrn mit der Projektsteuerung unter Einbeziehung aller Planer und
Objektüberwachungen abgestimmt worden.
Im weiteren Projektverlauf muss nun besonders auf einen regelmäßigen Soll-/Ist-Vergleich der Terminplanung und Kostensteuerung unter Berücksichtigung des Risikomanagements 
geachtet werden. Wir empfehlen dem Bauherrn, die aktuell prognostizierte Schlüsselübergabe im 4. Quartal 2022 sowie das hieraus prognostizierte Budget in Höhe von 
544,8  Mio. € brutto als Projektziel zu setzen. Dabei ist bekannt, dass durch alle bisher bekannten Projektrisiken das Gesamtbudget auf 570,6 Mio. € brutto steigen kann. 
Zusätzlich empfehlen wir eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) im 1. Quartal 2019, welche auch 
Auswirkungen auf die Kostenprognose haben kann.
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN

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3. Das ProjektLOGBUCH

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4. Die ProjektTERMINE
Die Planungsphase „Grundlagen / Vorleistungen“ endet mit den Abstimmungen zur Finalisierung, die am 26.10.2017 beginnen und am 07.12.2017 beendet werden (siehe Seite 2 – Projektlogbuch), hieran
schließt sich unmittelbar der Beginn der Planungsphase LPH 3 an.
Der detaillierte Planungsterminplan ist in seiner Struktur bereits von den Planern aufgestellt und mit Bauherr und Projektsteuerung abgestimmt worden. Die Ergebnisse der Abstimmung „Grundlagen /
Vorleistungen“ werden nach Abschluss dieser Phase in den detaillierten Planungsterminplan einfließen, so dass dieser bis Ende 4. Quartal 2017 fertiggestellt werden kann.

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5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF der letzten 6 Monate BEMERKUNGEN:
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und den aktuellen 
Erkenntnissen aus der erforderlichen Heilung der Planung erstellt und sind eine Fortschreibung der 
Kostenprognose vom 30.Juni 2017 (AWARO Dok.-Nr. 256418).
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt: 
404 Mio. €  brutto.
Der aktuelle Stand der Auszahlungen beträgt: 
286,44 Mio. €  brutto.
Der Bauherr ist momentan Verpflichtungen eingegangen in Höhe von: 
347,71 Mio. €  brutto.
Die aktuelle Kostenprognose beträgt: 547,66 Mio. € brutto
Die Summe der aktuell zu erwarteten Risikokosten beträgt gegenwärtig: 24,69 Mio. € brutto 
Somit ergibt sich derzeit eine Gesamtkostenentwicklung von:                            572,36 Mio. €  brutto
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den Angaben der Objektüberwachungen mit Stand 
24.11.2017 sowie Informationen aus dem Projektraum AWARO. Mit der Gesamtbudgeterhöhung 
vom 17.11.2016 auf 404 Mio. € wurde die Handlungsfähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des 
Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit können derzeit bekannte Verpflichtungen erfüllt werden. 
Die ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung sowie die Kostenrisiken sind momentan 
durch das zur Verfügung stehende Budget nicht gedeckt. Wir empfehlen die Anpassung des 
Budgets auf mindestens 545 Mio. €.
Prognose
547,66 Mio. €
572,36 Mio. € 
(einschl. Kostenrisiken)
Verpflichtungen
347,71 Mio. €
Budget
404 Mio. €
Auszahlungsstand
286,44 Mio. €
404 Mio €
286,44 Mio € 240,30 Mio €
83,76 Mio €
23,65 Mio €
347,71 Mio €
199,95 Mio €
24,69 Mio €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
Kostenrisiken
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
Budget
272 Mio. € 277 Mio. € 280 Mio. € 282 Mio. € 284 Mio. € 286 Mio. €
342 Mio. € 337 Mio. € 338 Mio. € 340 Mio. € 344 Mio. € 348 Mio. €
369 Mio. €
543 Mio. € 542 Mio. € 543 Mio. € 545 Mio. € 548 Mio. €
404 Mio. € 404 Mio. €
200 Mio. €
250 Mio. €
300 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
06.2017 07.2017 08.2017 09.2017 10.2017 11.2017
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
545 Mio. €
404 Mio. €

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37,23%
34,04%
7,45%
12,77%
8,51%
KG 300 bis 500 gesamt
Während der umfangreichen Qualitätskontrollen durch die Objektüberwachungen, Sachverständigen und Projektsteuerung konnten zahlreiche Mängel verschiedener Gewerke festgestellt 
und einem Qualitätsmanagement zugeführt werden. 
Aufgrund des gestörten Bauablaufes wird nun die Zeit genutzt, um Zustandsfeststellungen aller Gewerke durchzuführen, um vollumfänglich alle Mängel im Projekt aufzunehmen und somit 
einen Gesamtüberblick über den technischen und optischen Zustand der eingebauten Bauteile und Geräte zu erhalten. Zusätzlich werden bereits fertig gestellte Gewerke vollumfänglich 
abgenommen. Seit März 2017 werden die Zustandsfeststellungen durch die Objektüberwachungen durchgeführt und werden voraussichtlich bis zum 1. Quartal 2018 abgeschlossen sein.
Als Ziel wurde festgelegt, die vorgefundenen Mängel zeitnah abzustellen. Mit Beginn der neuen Bauphase kann dann im Wesentlichen der Schwerpunkt auf der Heilung der TA-
Leistungen und der damit verbundenen Änderungen liegen. Darüber hinaus können die Ergebnisse der Zustandsfeststellungen der TA-Leistungen für die neue TA-Planung 
mitberücksichtigt werden. 
Abnahme erfolgt
Zustandsfeststellung erfolgt (ohne Abnahme)
Zustandsfeststellung in Bearbeitung
Zustandsfeststellung offen
Zustandsfeststellung nicht erforderlich
6. Der Sachstand ZUSTANDSFESTSTELLUNGEN
30,61%
40,82%
6,13%
10,20%
12,24%
KG 300 Gebäude
22,22%
22,22%
22,22%
22,22%
11,12%
KG 400 Haustechnik
54,17%
33,33%
12,50%
KG 479 Bühnentechnik

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19,35%
10,75%
20,43%23,66%
25,81%
KG 300 bis 500 gesamt
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
beauftragungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Seit August 2016 wird dieser Prozess erfolgreich durch die Führung des Bauherrn und der Projektsteuerung umgesetzt und gibt unmittelbar Aufschluss darüber, welche Leistungen zu 
gegebener Zeit tatsächlich neu ausgeschrieben werden müssen. Unter Berücksichtigung der bei den Firmengesprächen erzielten Fortschritte – insbesondere im Bereich der priorisiert zu 
behandelnden Schlüsselgewerke – können auf diese Weise klare Voraussetzungen für die Mitte 2018 durchzuführenden Markterkundungs- und Marktsondierungsmaßnahmen 
gewährleistet werden. 
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung offen
11,11%
16,67%
16,66%
50,00%
5,56%
KG 400 Haustechnik
7. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
14,29%
14,29%
28,57%
12,24%
30,61%
KG 300 Gebäude
34,78%
30,44%
34,78%
KG 479 Bühnentechnik

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8. Die ProjektRISIKEN
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
1. Bestehende Risiken:
 Zustandsfeststellungen für alle Gewerke decken ggf. 
bisher unbekannte Mängel auf
 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / 
Bauteilen auf Grundlage der überarbeiteten Planung 
des neuen TA Planers
 mangelnde Planungsgrundlagen TA und neue 
Erkenntnisse führen zu weiteren 
Terminverzögerungen in der Heilung der Planung 
 Die Anwendung neuer Richtlinien im Bereich der 
Gebäudetechnik erfordert ggf. zusätzliche 
Umplanungen und Umbauten bestehender Anlagen
 Steigerung Baupreisindex 
 Nachtragsforderungen der Bauleitungen und Firmen 
aufgrund von Störungen im Planungs- und Bauablauf
 Nachtragsforderungen der Planer aufgrund von nicht 
ausreichenden Planungsgrundlagen 
 Prozessrisiken aus ggf. gescheiterten 
Firmengesprächen
 Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Firmengespräche und Kündigungen 
 Vergabeeinrede bei neuen Vergabeverfahren führen 
zu weiteren Terminverzögerungen 
 Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) - nach LP 5
 Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder Kapazitäten 
der Objektüberwachungen sowie baubetrieblicher 
Gutachter
 mangelnde Leistungsfähigkeit der neuen 
Objektüberwachungen führen zu weiteren 
Terminverzögerungen und Qualitätsdefiziten
2. Empfehlungen Maßnahmen:
 Frühzeitige Ausarbeitung eines detaillierten Terminplans auf 
Baubereichsebene und regelmäßiger Soll-/Ist-Vergleich 
 Durchführung von Zustands- und Leistungsfeststellungen für die 
Erfassung eines vollständigen Ist-Standes
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
 zusätzliche Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und die 
neuen Bauleitungen TA und Gebäude
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche
 Erweiterung der baubetrieblichen Prüfung der 
Nachtragsforderungen der Projektbeteiligten
 Weitere Intensivierung des Gegenforderungsmanagements und 
Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte
 Soll-Ist-Abgleich zwischen gesetzten Qualitätszielen und gebauten 
Qualitäten
 Frühzeitige Konzeptionierung zur Pauschalierung wesentlicher 
Planerhonorare zur Erreichung einer hohen Kostensicherheit unter 
Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Terminplanung
3. Fazit und Bewertung:
Durch die teilweise seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben 
einzelne Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch 
werden neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die sich unter 
Umständen ungünstig auf das aktuelle Kosten- und Terminziel auswirken 
könnten. 
Des Weiteren können bisher unerkannte Planungs- und Baumängel zu  
weiteren terminlichen Verzögerungen und Mehrkosten führen. Dies hängt 
entscheidend vom Ergebnis der Zustandsfeststellungen sowie vom 
weiteren Verlauf der Planung (Leistungsphase 3) ab. Wir empfehlen 
daher eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach 
Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung). Das aktuelle 
Terminrisiko ist bis zu diesem Zeitpunkt weiterhin als hoch einzuschätzen.
In welcher Dimension die aufgeführten Kostenrisiken eintreten werden, 
hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den beauftragten Firmen 
ab. Daher sollten die Firmengespräche weiterhin intensiv durch den 
Bauherren unter Hinzuziehung von Beratern erfolgen. Das aktuelle 
Kostenrisiko ist daher weiterhin als hoch zu bezeichnen. 
Es ist absehbar, dass das bisher genehmigte Budget von 404 Mio. € die 
ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung und Kostenrisiken 
nicht deckt. Hinsichtlich der durch Neuausschreibung einzugehenden 
Verpflichtungen empfehlen wir zeitnah die Anpassung des Budgets auf 
die Summe der Gesamtkostenprognose von mindestens 545 Mio. €.
Der Umfang der bisher erfolgten Qualitätskontrollen und 
Zustandsfeststellungen zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität nicht 
ausreichend ist. Hier sind Mängelbeseitigungen, Rückbauten und 
Umplanungen erforderlich. 
Durch die neuen Objektüberwachungen können nunmehr die fehlenden 
Kapazitäten aufgebaut werden und somit kann eine intensive Bearbeitung 
der Mängel zur Qualitätssicherung erfolgen. 
Das aktuelle Qualitätsrisiko ist weiterhin als hoch zu bezeichnen und kann 
erst dann geringer ausfallen, wenn die Zustandsfeststellungen vollständig 
abgeschlossen sind.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  09.01.2018 
 0071/2018 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 23.01.2018 
Finanzausschuss 05.02.2018 
Rechnungsprüfungsausschuss 22.02.2018 
Unterausschuss Kulturbauten 27.02.2018 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz 
Mit dem Monatsbericht November 2017 gibt  die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanie rung 
der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis.  
Der gesamte Monat November war durch die Prüfung der vom TA -Planungsbüro vorgelegten Ergeb -
nisse der vertieften Grundlagenermittlung geprägt. Dieser Prozess konnte am 06.12.2017 abg e-
schlossen werden, seitdem arbeitet das Planungsbüro für Haustechnik an der Entwurfsplanung, die 
im ersten Quartal 2019 abgeschlossen sein soll. Die Bühnen befin den sich damit im Zeitfens ter des 
Rahmenterminplanes, auch wenn sic h die Vor lage des detaillier ten Planungsterminplanes bis Ende 
Dezember 2017 verzögert.  
 
Bei den gemeinsam mit den Firmen durchgeführten Zustandsfestellungen konnten im Novem ber 
2017 weitere 5 % abgeschlossen werden, ca. 20 % der Gewerke sind noch offen. 
 
Im November 2017 konnten einige Firmengespräche erfolgreich zum Abschluss gebracht wer den.  
Am Ende des Monats waren ca. 56 % aller Firmengespräche abgeschlossen und ca. 24 % befanden 
sich in Bearbeitung.  
 
Die prognostizierten Kosten stiegen im November 2017 zum ersten Mal über die Grenze von ca. 545 
Mio. € auf rund 548 Mio. €. Darin enthalten sind zwei Einmaleffekte - die Ausweitung des 3D L a-
serscans auf alle Gebäude und ein außergewöhnlich hoher Nachtrag - so dass da von ausgegangen 
werden kann, dass sich diese Zahl in den folgenden Monaten wieder relativie ren wird. Der Stand der 
Auszahlungen stieg wiederum um ca. 2 Mio. € auf jetzt rund 286 Mio. €. Die Verpflichtungen stie gen 
gegenüber dem Vormonat von ca. 344 Mio. € auf ca. 348 Mio. €. Beid e Entwicklungen entsprechen 
den aus den Vormonaten bekannten Trends. 
 
Die für den 19.11.2017 terminierte Berufungsverhandlung beim Oberlandesgericht Köln in dem von 
dem gekündigten Ingenieurbüro angestrengten Verfahren gegen die Bühnen wurde we gen des 
Wechsels des Berichterstatters abgesagt. Ein neuer Termin steht noch nicht fest. 
 
 
 
gez. Streitberger