Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 26.02.2025 
 0532/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 20.03.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 27.03.2025 
 
Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel 
Fünfter Sachstands-, Erfahrungsbericht 
1. Anlass 
 
Am 30.01.2020 ist die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Severinsviertel in Kraft getreten. Um die 
gegenwärtige Struktur des Wohnraumangebots für verschiedene Haushalts- und Ein-
kommenstypen zu erhalten, unterliegen alle baulichen und Nutzungsänderungen ei-
nem gesonderten Genehmigungsvorbehalt. Außerdem steht der Stadt im Erhaltungs-
gebiet ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Wohngebäuden zu.  
 
Nachfolgender Bericht schließt an den vierten Sachstands-/Erfahrungsbericht (Vorla-
gen-Nr. 0604/2024) vom 21.02.2024 an. Weiterführende Informationen zu Sozialen 
Erhaltungssatzungen finden sich auch auf der Internet-Seite der Stadt Köln: 
https://www.stadt-koeln.de/soziale-erhaltungssatzungen. Auf der vorgenannten Inter-
net-Seite steht ein Formular zur Verfügung, welches den Grundstückseigentümern*in-
nen die Beantragung von erhaltungsrechtlichen Genehmigungen ohne erforderlichen 
Bauantrag erleichtern soll. Des Weiteren wurde die Internet-Seite kürzlich um eine in-
teraktive Kartenanwendung ergänzt, mit deren Hilfe die Nutzer*innen mittels Eingabe 
von Straße und Hausnummer feststellen können, ob das betreffende Grundstück im 
Gebiet einer Sozialen Erhaltungssatzung liegt oder nicht. 
 
2. Bauantragspflichtige Vorgänge 
 
Im Zeitraum 01.02.2020 bis 31.01.2024 sind beim Amt für Stadtentwicklung und Sta-
tistik 51 und im aktuellen Berichtszeitraum 01.02.2024 bis 31.01.2025 folgende 11 An-
träge auf bauliche oder Nutzungsänderungen in Verbindung mit einem Bauantrag ge-
mäß Landesbauordnung eingegangen:

2 
 
Lfd. Nr. im  
Gesamtverzeichnis Antragsgegenstand Erhaltungsrechtliches  
Prüfergebnis 
BA_052 Nutzungsänderung in eine 
Wohnung (Erweiterung zum 
Erdgeschoss) beim beste-
henden Mehrfamilienhaus 
Zustimmung, da Legalisierung 
BA_053 Umbau u. Sanierung mit Ver-
besserung des Brandschut-
zes sowie Abbruch und Neu-
errichtung des Dachstuhls 
Zustimmung, da Herstellung ei-
nes zeitgemäßen Ausstattungs-
zustands 
BA_054 Aufstockung/Errichtung 
zweier Maisonette-Wohnun-
gen in Dachgeschoss und 
Spitzboden (Abbruch und 
Neubau) und Errichtung ei-
ner gartenseitigen Altanan-
lage, sowie energetische Sa-
nierung der Außenwände 
Ablehnung wegen Verdrän-
gungsgefahr 
BA_055 Nutzungsänderung in ein 
Cafe ohne Ausschank von 
alkoholischen Getränken und 
baulichen Änderungen 
Die Belange der Sozialen Erhal-
tungssatzung sind nicht betrof-
fen 
BA_056 Herstellung von zusätzlichem 
Wohnraum im Dachge-
schoss  und Änderungen in 
den sonstigen Geschossen 
sowie die Errichtung einer 
Gaube und Erweiterung der 
Dachterrasse einschl. Her-
stellen eines zweiten Ret-
tungswegs von der Dachter-
rasse 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_057 Sanierung von drei Wohnein-
heiten und einer Gewerbe-
einheit 
Zustimmung, da Herstellung ei-
nes zeitgemäßen Ausstattungs-
zustands 
BA_058 Anbau eines Balkons im 4. 
Obergeschoss 
 
Zustimmung, da Herstellung ei-
nes zeitgemäßen Ausstattungs-
zustands 
BA_059 Voranfrage zur Klärung des 
Planungsrechts für Aufsto-
ckung um drei Geschosse 
und Nutzungsänderung einer 
bestehenden Garage in 
Wohnraum 
In Bearbeitung 
BA_060 Voranfrage zur Klärung des 
Planungsrechts für die Er-
richtung von vorgesetzten 
Balkonen im 1. u. 2. Oberge-
schoss sowie einer Terrasse 
im Erdgeschoss 
In Bearbeitung 
BA_061 
 
Änderung einer Wohneinheit 
im Dachgeschoss, Errichtung 
einer weiteren Wohneinheit 
In Bearbeitung

3 
 
im Spitzboden, Errichtung ei-
ner gartenseitigen Altanan-
lage sowie energetische Sa-
nierung der Außenwände 
BA_062 Aufstockung um ein weiteres 
Geschoss und Umbaumaß-
nahmen 
In Bearbeitung 
 
3. Anträge auf erhaltungsrechtliche Zustimmung ohne formellen Bauantrag 
 
Im Zeitraum 01.02.2020 bis 31.01.2024 sind beim Amt für Stadtentwicklung und Sta-
tistik 17 und im aktuellen Berichtszeitraum 01.02.2024 bis 31.01.2025 keine Anträge 
auf erhaltungsrechtliche Zustimmung für bauliche oder Nutzungsänderungen ohne ei-
nen Bauantrag gemäß Landesbauordnung eingegangen. 
 
4. Anfragen und Hinweise zu erhaltungsrechtlichen Themen 
 
Auch im aktuellen Berichtszeitraum gingen beim Amt für Stadtentwicklung und Statis-
tik vor Beantragung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung oder einer Baugeneh-
migung Anfragen von Grundstückseigentümern*innen bzw. deren beauftragten Archi-
tekt*innen zu beabsichtigten baulichen oder Nutzungsänderungen sowie Grundstücks-
verkäufen und den damit verbundenen Rechtsfolgen der Sozialen Erhaltungssatzung 
ein. Insgesamt wurden im Berichtszeitraum 29 solcher Anfragen und Hinweise ge-
zählt. 
 
5. Nutzung des Vorkaufsrechts  
 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für bauliche Änderungen steht der Stadt gemäß 
Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich 
einer Erhaltungssatzung zu. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nur innerhalb einer 
gesetzlichen Frist von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags möglich.  
 
Nach Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (BVerwG 4 C 1.20) 
kommt die Ausübung des Vorkaufsrechts seitdem nur noch in den Fällen in Betracht, 
in denen das Grundstück zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht entsprechend den Zielen 
und Zwecken der Sozialen Erhaltungssatzung bebaut ist oder genutzt wird. In Fällen, 
in denen der begründete Verdacht besteht, dass erhaltungsrechtliche Ziele bspw. 
durch eine Luxussanierung verletzt werden, kann das Vorkaufsrecht derzeit nicht an-
gewandt werden. Ausführliche Erläuterungen hierzu beinhaltet der zweite  
Sachstands-, Erfahrungsbericht zur Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Se-
verinsviertel vom 09.03.2022 (Vorlagen-Nr. 0159/2022). 
 
Ob und wann der Gesetzgeber an der betreffenden Stelle das Baugesetzbuch dahin-
gehend ändern wird, dass künftig wieder eine Ausübung des Vorkaufsrechts in Be-
tracht kommt, wenn der begründetet Verdacht besteht, dass erhaltungsrechtliche Ziele 
verletzt werden, ist aktuell nicht bekannt. 
 
Weiterhin prüft die Verwaltung in jedem Einzelfall in einem ämterübergreifend abge-
stimmten Verfahren, ob beim Verkauf von Grundstücken die Ausübung des Vorkaufs-
rechts nach den dargestellten Kriterien geboten ist und ob eine Ausübung zugunsten 
der Stadt oder zugunsten eines Dritten möglich ist. Soll das Vorkaufsrecht ausgeübt 
werden, wird den politischen Gremien die Entscheidung zur Beschlussfassung vorge-
legt.

4 
 
 
Wenn der Stadt nach Auslegung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts 
ein Vorkaufsrecht zusteht, haben Käufer*innen das Recht, die Ausübung des Vor-
kaufsrechts innerhalb der 3-Monatsfrist abzuwenden, sofern sie sich zur Einhaltung 
der Ziele und Zwecke der Sozialen Erhaltungssatzung verpflichten.  
 
Fallzahlen 
 
Im Berichtszeitraum 01.02.2024 bis 31.01.2025 wurden der Stadt insgesamt 11 Ver-
kaufsfälle angezeigt und geprüft. In keinem der 11 geprüften Fälle bestand die Not-
wendigkeit, das Vorkaufsrecht auszuüben.  
 
6. Ausblick 
 
Weiterhin soll jährlich über die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Severins-
viertel berichtet werden. Ein erneuter Bericht soll daher in einem Jahr erfolgen. Mit der 
für das Jahr 2025 vorgesehene Evaluation der gesamten Satzung soll unter Einbezie-
hung eines externen Büros im Herbst 2025 begonnen werden. Das Ergebnis der Un-
tersuchung wird im Anschluss mittels einer entsprechenden Vorlage in die betreffen-
den politischen Gremien kommuniziert. 
 
 
 
Gez. Haack