Bürgereingabe nach §24 GO - "Zwischennutzung städtischer Leerstände für kulturelle, ökologische und soziale Projekte" Aktenzeichen 204/19 S

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/VI/2 
 
Vorlagen-Nummer 
 4448/2019 
Freigabedatum  09.01.2020 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Bürgereingabe nach §24 GO - "Zwischennutzung städtischer Leerstände für kulturelle, 
ökologische und soziale Projekte" Aktenzeichen 204/19 S 
Beschlussorgan 
Ausschuss für Anregungen und Beschwerden 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Ausschuss für Anregungen und Beschwerde dankt dem Petenten für seine Eingabe, mit der er 
Vorschläge unterbreitet, wie Flächen und Gebäude, die sich in städtischem Besitz befinden, die aber 
aktuell nicht genutzt werden und für die auch kurzfristig keine Nutzung vorgesehen ist, prinzipiell für 
kulturelle, ökologische und soziale Zwischennutzungen zur Verfügung gestellt werden können. Er 
begrüßt, dass die Verwaltung die Anregungen bereits an die neugegründete KölnBusiness Wirt-
schaftsförderungs-GmbH (KBW) weitergeleitet hat.  
 
 
 
Ausschuss für Anregungen und Beschwerden 21.01.2020

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Folgende Information oder Nachricht wurde über das Online-Formular 'Kontaktformular Anre-
gungen und Beschwerden' geschickt: 
 
„Sehr geehrte Damen und Herren im Ausschuss für Anregungen und Beschwerden, 
in Köln zeigt bereits heute eine Vielzahl von Ideen, wie eine kreative Zwischennutzung von Frei- und 
Gebäudeflächen aussehen kann. Aber viele dieser Beispiele zeigen auch die Probleme auf, denen 
solche Zwischennutzungen gegenüberstehen. Viele dieser Schwierigkeiten ergeben sich daraus, 
dass in Köln verfügbare Räume und Gelände rar sind, die sich für Projekte in den Bereichen Kultur, 
Ökologie und Soziales eignen. Da diese Projekte meist nicht kommerziell ausgelegt sind, können sie 
nicht auf dem Immobilienmarkt gegen gewerbliche Nutzungen konkurrieren und werden oftmals kom-
plett beiseite gedrängt oder es verbleiben ihnen weniger geeignete Gebäude und Flächen.  
Eine Übersicht der Gebäudewirtschaft im Rechnungsprüfungsausschuss vom 26.06.2018 
(https://ratsinformation.stadt-koeln.de/to0050.asp?__ktonr=249038) zeigt stadteigene Leerstandflä-
chen von ca. 55.000 Quadratmetern. Insgesamt werden in der Mitteilung etwa 161 leerstehende Ob-
jekte aufgelistet. Für nicht wenige dieser Immobilien gibt es auf absehbare Zeit weder eine städtische 
Nutzung noch eine wirtschaftliche Verwertung. Die leerstehenden Objekte verursachen laut Mitteilung 
der Gebäudewirtschaft pro Monat Kosten von etwa 480.000 Euro. Je nach Vereinbarung mit den Zwi-
schennutzern könnten diese Kosten mehr oder weniger stark gesenkt werden und eine gelungene 
Zwischennutzung kann das Gelände und auch das jeweilige Umfeld aufwerten. 
 
Meine konkreten Anregungen: 
Die Stadt Köln strebt an, Flächen und Gebäude, die sich in städtischem Besitz befinden, die aber 
aktuell nicht genutzt werden und für die auch kurzfristig keine Nutzung vorgesehen ist, prinzipiell für 
kulturelle, ökologische und soziale Zwischennutzungen zur Verfügung zu stellen. In diesem Sinne 
hilfreich wäre: 
* Die Verwaltung stellt die städtischen ungenutzten Brachflächen und Gebäude im Internet dar. Dabei 
werden Lage, Größe, Infrastruktur und (veränderbare wie nicht veränderbare) Beschränkungen für 
mögliche Nutzungen aufgeführt. 
* Die Verwaltung bestimmt mit der Köln Business Wirtschaftsförderungs-GmbH einen konkreten An-
sprechpartner für Interessenten für die Zwischennutzung. 
* Ziel muss es sein, Zwischennutzungen zu ermöglichen. Die Bedingungen der Gebrauchsüberlas-
sung und insbesondere die Höhe des Mietzinses orientieren sich an diesem Ziel. Bei kommerziell 
ausgerichteter Zwischennutzung kann ein Mietzins bis zu 50% in marktüblicher Höhe vereinbart wer-
den. 
* Die Köln Business Wirtschaftsförderungs-GmbH berät den Zwischennutzer, auf welche Weise Vor-
schriften des Brandschutzes, des Gesundheitsschutzes, der Verkehrssicherung usw. erfüllt werden 
können. 
* Die Köln Business Wirtschaftsförderungs-GmbH berät den Zwischennutzer hinsichtlich eventuell in 
Frage kommender Fördermittel. 
 
In einem zweiten Schritt soll die Vermittlung von Zwischennutzungen auf nichtstädtische Flächen und

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Gebäude ausgedehnt werden. Das betrifft zum einen nicht genutzte Flächen und Gebäude im Eigen-
tum stadteigener Betriebe, des Landes und des Bundes und zum anderen Immobilien in privatem 
Besitz. In diesem Sinne hilfreich wäre: 
 
* Die Köln Business Wirtschaftsförderungs-GmbH fungiert hierbei als Vermittler zwischen Eigentümer 
und möglichem Zwischennutzer. Es ist zu prüfen, inwieweit hierfür das zuvor genannte einzurichtende 
Internetportal genutzt werden kann. 
 
* Die Köln Business Wirtschaftsförderungs-GmbH bietet ihre Expertise an, wie die Interessen beider 
Seiten berücksichtigt und vertraglich gesichert werden (um z. B. Befürchtungen der mangelnden 
Vermarktbarkeit oder Nutzbarkeit der Immobilie durch eine Zwischennutzung entgegenzutreten).“ 
 
 
Stellungnahme zum Beschlussvorschlag der Verwaltung: 
 
Die Verwaltung beschäftigt sich seit Jahren mit dem Problem, wie Flächen und Gebäude, die sich in 
städtischem Besitz befinden, die aber aktuell nicht genutzt werden und für die auch kurzfristig keine 
Nutzung vorgesehen ist, prinzipiell für kulturelle, ökologische und soziale Zwischennutzungen zur 
Verfügung gestellt werden können. Der Wirtschaftsausschuss hat in seiner Sitzung vom 25.11.2014 
die Verwaltung mit der Konzeption und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements für Immo-
bilienleerstände beauftragt. Das Projekt startete am 01. Oktober 2015 und es wurde in der Sitzung 
des Wirtschaftsausschusses am 14.04.2016 ein erster Zwischenbericht vorgelegt. 
 
In der Sitzung des Wirtschaftsausschusses am 27.10.2016 wurde der erste Abschlussbericht zur 
Kenntnis genommen und die Verwaltung beauftragt, die Pilotphase um ein Jahr zu verlängern. Die 
Verwaltung legte zur Sitzung des Wirtschaftsausschusses am 30.11.2017 einen Abschlussbericht mit 
folgendem Resümee vor: 
„Der Ansatz des Zwischennutzungsmanagements in der Stadt Köln unterscheidet sich von anderen 
Zwischennutzungsprojekten in deutschen Großstädten dadurch, dass eine Anmietung wie auch eine 
Subventionierung von Mieten durch die Stadt nicht vorgesehen ist. Ferner stehen keine städtischen 
Immobilien für Zwischennutzungen zur Verfügung. 
 
Als Zielgruppe wurden im Projekt zeitRAUM.koeln gewerbliche Nutzer, insbesondere Unternehmen 
und Start‐ups aus der Kultur‐ und Kreativbranche sowie der Digitalen Wirtschaft definiert. Nach der 
ersten Projektphase von Oktober 2015 bis September 2016 zeigen sich in der auf ein Jahr ausgerich-
teten Fortsetzung des Projekts zeitRAUM. koeln seit Januar 2017 deutliche Fortschritte, wie bei-
spielsweise ein vergrößertes Angebot an Immobilien für Zwischennutzungen, mehr Besucher auf der 
Webseite sowie eine größere Resonanz in der Presse. Jedoch ist es in der insgesamt zweijährigen 
Phase des Projekts zeitRAUM.koeln, trotz der das Projekt fördernden Rahmenbedingungen, wie eine 
aktive Kultur‐ und Kreativbranche und eine vielfältige Start‐up‐Szene, nicht gelungen, einen der Nach-
frager auf eine für Zwischennutzung zur Verfügung stehende Immobilie zu lenken, da Angebots‐ und 
Nachfrageprofile nicht übereinstimmten. Die Ursachen hierfür liegen in drei wesentlichen Bereichen: 
 Dem Kölner Immobilienmarkt 
 Der Zusammensetzung der Immobilieneigentümer 
 Den Arbeitsweisen der Raum‐Suchenden 
 
Die Leerstandsquote liegt auf dem Kölner Markt der Büroflächen mit rund 4,5 % auf einem Tiefst-
stand. Bei Werten von unter 5 % wird von einem „Vermietermarkt“ gesprochen, denn die notwendigen 
Fluktuationsreserven sind nur noch begrenzt vorhanden. 
 
Raum‐suchende Unternehmen müssen sich in der Stadt Köln auf steigende Quadratmeterpreise 
und ein limitiertes Flächenangebot einstellen. Ähnlich knapp ist das Angebot der Lager‐ und Logistik-
flächen, deren anhaltende Nachfrage von Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr und 
Lagerhaltung getragen wird. Verschärft wird die Situation durch den Engpass auf dem Kölner Woh-
nungsmarkt, der dazu beiträgt, dass teilweise Gewerbeflächen und ‐räume zu Wohnraum um genutzt 
werden. 
In den letzten Jahren haben sich die Strukturen der Eigentümer von Gewerbeimmobilien in der Stadt

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Köln dahin gewandelt, dass diese häufiger in Besitz von internationalen Konsortien sind und somit 
das Interesse an Entwicklungen vor Ort abnimmt. Ein nicht zu vernachlässigender Aspekt ist zudem, 
dass mit Leerständen Steuererleichterungen erzielt werden können. 
Zahlreiche Anbieter von Co‐Working‐Spaces und Gründerzentren sind in den letzten Jahren entstan-
den, die für die Klientel des Zwischennutzungsmanagements neben flexiblen Vertragslaufzeiten zu-
meist eine Komplettlösung bereithalten.  
Ziel dieser mindestens 60 am Kölner Markt tätigen Co‐Working‐Spaces und Gründerzentren ist es, 
den jungen Unternehmen neben den Räumlichkeiten einen Mehrwert in Form eines Kommunikations‐ 
und Kontaktnetzwerks und häufig auch speziellen Seminaren anzubieten. 
 
Im Gegensatz zu den Räumen der Co‐Working‐Spaces und Gründerzentren wird bei einer Zwischen-
nutzung über zeitRAUM.koeln zumeist ein unmöblierter Raum, der für einen befristeten Zeitraum 
ausgestattet und mit der notwendigen Infrastruktur versehen werden muss, angeboten. Auch das 
vorhersehbare Ende einer Zwischennutzung hält Gründer und junge Unternehmen von einer Anmie-
tung ab, da sie so schon den Zeitpunkt einer erneuten Raumsuche vor Augen haben. Ebenso nimmt 
das sog. „Schwarmverhalten“ junger Gründer und Unternehmer Einfluss auf die Nachfrage, da sie 
meist von den Orten angezogen werden, an denen andere bereits gute Erfahrungen gemacht haben. 
Die Verdichtung von Start‐up‐Unternehmen an einem Ort fördert nachweislich die Kommunikation 
und die Teambildung. Im Angebot von zeitRAUM.koeln sind Büroflächen in den unterschiedlichen 
Projekträumen im Kölner Stadtgebiet anzumieten; eine solche Verdichtung unter einem Dach ist aber 
ist nur schwer realisierbar. 
 
Aus diesen Aspekten resultiert die Erkenntnis, dass die Vermittlung von leerstehenden, gewerblichen 
Immobilien privater Eigentümer zur Zwischennutzung in der Stadt Köln vom Markt bereits adäquat 
geregelt zu sein scheint. Ein städtisches Eingreifen über ein Zwischennutzungsmanagement für Im-
mobilien privater Eigentümer bei grundsätzlich das Projekt fördernden Rahmenbedingungen hat unter 
den aktuellen Marktgegebenheiten keine wirtschafts‐ oder kulturfördernden Impulse ausgelöst. 
 
Daher empfiehlt die Verwaltung, das Projekt nach der Pilotphase zu beenden. Die Internetdomain 
„zeitRaum.koeln“ wird von der Stabstelle für Medien- und Internetwirtschaft nach Projektende ohne 
Inhalte übernommen, um sie für mögliche künftige Projekte weiter nutzen zu können.“ 
 
Der Wirtschaftsausschuss hat den Abschlussbericht zum Pilotprojekt Zwischennutzungs-
management zur Kenntnis genommen und beschlossen, das Projekt mit Auslaufen der Pilotphase 
zum Jahresende zu beenden. 
 
Der Petend geht in seiner Anregung im Übrigen von falschen Voraussetzungen aus. So führt der an-
gesprochene Bericht der Gebäudewirtschaft zur Sitzung des Rechnungsprüfungs-ausschusses vom 
26.06.2018 zwar insgesamt 55.000qm an stadteigenen Leerstandsflächen auf; für Zwischennutzun-
gen theoretisch verfügbar davon waren dabei aber wegen „künftiger Vermietung“, „Abriss“, „Moderni-
sierung“, „Stilllegung“, „Nicht Verwertbarkeit“ etc. davon allerhöchstens nur ein Bruchteil von weniger 
als 10 %. Inzwischen hat sich die Situation auf dem Immobilienmarkt weiter verschärft und der Leer-
stand weiter abgenommen. 
 
Unabhängig davon ist die KBW GmbH selbstverständlich als Ansprechpartnerin und Vermittlerin für 
mögliche Zwischennutzungen sowohl von städtischen wie privaten Leerstandsflächen und wird die 
Anregungen so weit möglich berücksichtigen.