Bindungsenden im öffentlich geförderten Wohnungsbau - das dicke Ende kommt noch?

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
V/56 
V/56/561/2 
Vorlagen-Nummer 
 1963/2017 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage aus einer früheren Sitzung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 10.07.2017 
 
Bindungsenden im öffentlich geförderten Wohnungsbau - das dicke Ende kommt noch? 
Nachfragen des Bezirksvertreters Christoph Besser -Fraktion Die Linke- zur Mitteilung der 
Verwaltung unter TOP 6.1 der Sitzung vom 12.06.2017 
 
 
Frage 1 
Die Verwaltung schreibt, dass vorzeitig abgelöste Bindungsenden in der Regel einer zehnjäh-
rigen Nachwirkungsfrist unterliegen. 
- Wann unterliegen geförderte Wohnungen mit vorzeitig abgelöste Darlehen nicht der Nach-
wirkungsfrist? 
 
Antwort der Verwaltung 
-Werden die für eine (Miet-) Wohnung bewilligten Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig voll-
ständig zurückgezahlt, so unterliegt die Wohnung der bisherigen Zweckbindung noch bis zum Ablauf 
des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung (Nachwirkungsfrist), längstens jedoch 
bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Fördermittel nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen 
vollständig zurückgezahlt wären (§ 22 Abs. 2 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohn-
raum für das Land Nordrhein-Westfalen –WFNG NRW). 
Beispiel 
Rückzahlung am 20.12.2016  Ende der 10jährigen Nachwirkungsfrist 31.12.2026 
Planmäßiger Tilgungszeitpunkt        31.12.2030 
Bindungsende          31.12.2026 
Planmäßiger Tilgungszeitpunkt        31.12.2024 
Bindungsende          31.12.2024 
(Es kommt selten vor, dass die planmäßige Tilgung vor Ablauf des 10jährigen Nachwirkungsfirsts 
eintritt.) 
 
-Werden wegen eines Verstoßes gegen die Bestimmungen der Förderzusage, des Bewilligungsbe-
scheides oder des Darlehensvertrages die Darlehen gekündigt oder Zuschüsse zurückgefordert und 
die Mittel vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so bleibt die Zweckbindung bis zu dem in der Förderzu-
sage oder nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen bestimmten Bindungsende bestehen, längstens 
jedoch zwei Jahre über die Nachwirkungsfrist nach Absatz 2 hinaus (§ 22 Abs. 4 WFNG NRW). 
Beispiel 
Rückzahlung am 20.12.2016  Ende der 12 jährigen Nachwirkungsfrist 31.12.2028 
Planmäßiger Tilgungszeitpunkt        31.12.2030 
Bindungsende          31.12.2028 
Planmäßiger Tilgungszeitpunkt        31.12.2024 
Bindungsende          31.12.2024 
(Rückzahlungen aufgrund rechtlicher Verpflichtung kommen selten vor.) 
 
-Bei einer Zwangsversteigerung gilt die Zweckbindung bis zu dem im Bewilligungsbescheid oder der

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Förderzusage bestimmten Ende, längstens bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Ka-
lenderjahr fort, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, sofern die aufgrund der Förderung begründeten 
Grundpfandrechte mit dem Zuschlag erlöschen (§ 23 Abs. 1 WFNG NRW). 
Beispiel 
Zuschlag/Erlöschen am 10.07.2017 Ende der 3jährigen Nachwirkungsfrist 31.12.2020 
(Diese Regelung greift auch beim Rettungserwerb zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung.) 
 
 
Frage 2 
In der Veröffentlichung "Preiswerter Wohnungsbau" aus dem Jahr 2009 wurde zwischen 
planmäßigen und außerplanmäßigen Bindungsenden unterschieden. 
- Weshalb wird nicht mehr unterschieden? 
- Seit wann wird nicht mehr unterschieden? 
 
Antwort der Verwaltung 
Wie aus der Beantwortung der Frage 1 ersichtlich ist, ist der Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung bei 
der Feststellung des Bindungsendes unverändert zu berücksichtigen. In den Fällen vorzeitiger Rück-
zahlung weisen die NRW.BANK (Landesmittel) und die Kämmerei der Stadt Köln (städtische Mittel) in 
der Mitteilung an das Amt für Wohnungswesen den konkreten Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung 
aus, wenn dieser vor dem Ablauf der Nachwirkungsfrist liegt. Anderenfalls wird bestätigt, dass die 
Tilgung erst nach Ablauf der Nachwirkungsfrist eingetreten wäre. 
Eine planmäßige Tilgung tritt in der Regel zum Ende eines Kalenderjahres ein. Die Mitteilung der Til-
gung durch die darlehnsverwaltende Stelle erhält das Amt für Wohnungswesen zu Beginn des Folge-
jahres. 
Von Bedeutung für das Amt für Wohnungswesen ist letztlich nur der im Einzelfall bestätigte Endter-
min, nicht der Grund. Entsprechend werden im DV-Programm auch nur, wie in der Vorlage 1526/2017 
dargestellt, die Bindungsenden kalenderjährlich erfasst, gezählt und verarbeitet. Die angesprochene 
Veröffentlichung „Preiswerter Wohnungsbau“ des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik mit einer 
Unterscheidung zwischen planmäßigen und außerplanmäßigen Bindungsenden wurde in Vorberei-
tung des „Handlungskonzeptes Preiswerter Wohnungsbau“ einmalig erstellt. Eine Änderung der Ver-
waltungspraxis erfolgte nicht. 
 
 
Frage 3 
Entsprechend der Angaben der Verwaltung wird sich der Anteil der geförderten Wohnungen in 
Bocklemünd von 38,8% (2005) auf ca. 2,5% im Jahr 2026 reduziert haben. 
- Gibt es in diesem Zusammenhang entsprechend des Ratsbeschlusses aus dem Jahr 2012 
konkrete Planungen und Konzepte, Mietpreis- und Belegungsbindungen anzukaufen? 
 
Antwort der Verwaltung 
Die Verwaltung geht davon aus, dass das 2016 ausgelaufene städtische Wohnungsbauförderungs-
programm angesprochen ist, welches als einen Fördertatbestand den Ankauf von Mietpreis- und Be-
legungsbindungen vorsah. Eine Beschlussvorlage zur Weiterführung des kommunalen Wohnungs-
bauförderungsprogrammes ist derzeit noch in der verwaltungsinternen Abstimmung. Unverändert ist 
die Zielsetzung von jährlich 1.000 neuen geförderten Wohnungen im Stadtgebiet Köln.  
 
 
Frage 4 
In der Veröffentlichung aus dem Jahr 2009 waren ca. 87% der Bindungsenden außerplanmä-
ßig. In einer Mitteilung aus dem Jahr 2014 wurde angegeben, dass sich ca. 17% der Sozial-
wohnungen (in NRW) in der Nachwirkungsfrist befinden. 
a) Können diese Angaben auch für Köln bestätigt werden? 
b) Wie lange bleiben geförderte Wohnungen im Durchschnitt in der Sozialbindung? 
c) Wie hat sich die Verbleibdauer in den letzten Jahren entwickelt? 
d) Ist eine Zunahme der vorzeitig abgelöster Darlehen festzustellen? 
e) Hat die Verwaltung Möglichkeiten, Eigentümer*innen davon zu überzeugen, Sozialbindun-
gen nicht vorzeitig zu lösen?

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Antworten der Verwaltung 
a) Nach den Dateien des Amtes für Wohnungswesen befinden sich 27% des aktuellen Bestandes an 
im I. Förderweg geförderten Mietwohnungen in der Nachwirkungsfrist. 
b) Hierzu hat die Verwaltung keine Erkenntnisse. 
c) Hierzu hat die Verwaltung keine Erkenntnisse. 
d) Die Anzahl der vorzeitigen Mittelrückzahlungen ist im Jahre 2016 gegenüber den hohen Fallzahlen 
in 2014 (3.636) und 2015 (4.823) zurückgegangen. Verstärkte Rückzahlungen sind zu beobachten, 
wenn die Kapitalmarktzinsen noch unter den günstigen Konditionen der öffentlichen Mittel liegen. 
Nach den Beobachtungen in der laufenden Sachbearbeitung übersteigt die Zahl der vorzeitigen Be-
endigungen die der planmäßigen weit. 
e) Nach den bisherigen Erfahrungen der Verwaltung lehnen Investoren aufgrund der engen gesetzli-
chen Bindungen Verlängerungen der Bindungsdauer, etwa durch Verzicht auf eine vorzeitige Rück-
zahlung, regelmäßig ab, da Sie möglichst eine uneingeschränkte Verfügungsgewalt erlangen wollen.