Bebauungsplan S 7.2.1 - Bessunger Straße 29 - (Offenlagebeschluss)

S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0 
Wissenschaftsstadt  Darmstadt  
 
 
Entwurf zum   
Bebauungsplan S 7.2.1 
- Bessunger Straße 29 - 
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes S 7.2 
Mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anla- 
gen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser  
Begründung zum Entwurf  
(§ 9 Abs. 8 BauGB) 
 
 
September 2010 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung: 
Dipl.-Ing. Ulf Begher  
Dipl.-Ing. Christiane Winter  
Dipl.-Ing. Wolfgang Schulz 
Dipl.-Ing. Annemarie Peter 
  
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT  
Begher - Begher - Lenz - Raabe   
Stadtplaner und Architekten  
Alicenstraße 23  
64293 Darmstadt  
Tel.: (0 61 51) 99 50-0  
Fax: (0 61 51) 99 50 22  
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www.planungsgruppeDA.de

Inhalt  Seite 1 
S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
INHALT 
 
1. 
 Erfordernis und Ziel der Planaufstellung .............................................................. ........ 3 
2.  Rechtsgrundlagen................................... ................................................... ..................... 3 
3.  Beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB ............................................................ . 3 
4.  Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ............................................ 4 
5.  Planungsrechtliche Situation / Schutzausweisungen.. ................................................ 4  
5.1  Regionalplan .......................................................................................... ........................... 4 
5.2  Flächennutzungsplan ................................................................................... ..................... 4 
5.3  Bebauungsplan ......................................................................................... ........................ 4 
5.4  Schutzausweisungen .................................................................................... .................... 4 
6.  Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“.............................................. 4 
7.  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand................................................. 5  
8.  Emissionen – Immissionen .............................................................................. .............. 5 
8.1  Lärmkartierung..................................... ................................................... .......................... 5 
8.2  Schallschutzmaßnahmen ................................................................................. ................. 6 
9.  Wasserwirtschaftliche Belange ......................................................................... ............ 6 
9.1  Wasserversorgung................................... ................................................... ...................... 6 
9.2  Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz ............................. 7 
9.3  Sparmaßnahmen ...................................... ................................................... ..................... 7 
9.4  Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser........................................... 7 
9.5  Abwasser .............................................................................................. ............................ 7 
9.6  Oberirdische Gewässer.............................. ................................................... .................... 7 
9.7  Altlasten ............................................................................................. ............................... 7 
10.  Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale ...................................................... 7  
10.1  Geologie und Boden .................................................................................... ..................... 7 
10.2  Wasser............................................. ................................................... .............................. 8 
10.3  Klima und Luft ........................................................................................ ........................... 8 
10.4  Landschaft, Freizeit und Erholung.................. ................................................... ................ 8 
10.5  Vegetation und Fauna............................... ................................................... ..................... 8 
11.  Städtebauliches Konzept............................ ................................................... ................. 9 
12.  Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Bebauungsplan.................................. 9  
12.1  Art der baulichen Nutzung.......................... ................................................... .................... 9 
12.2  Zulässigkeit von festgesetzten baulichen Nutzungen (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB)................ 9 
12.3  Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise........................................................... ... 9 
12.4  Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. ............... 10

Inhalt  Seite 2 
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12.5  Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen................................................................. ........ 10  
12.6  Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft ......................................... ................................................... .......................... 11  
12.6.1  Oberflächengestaltung ................................................................................. ................... 11  
12.6.2  Niederschlagswasserversickerung ....................................................................... ........... 11  
12.7  Flächen zum Anpflanzen und Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen ......................................................................................... ....................... 11  
13.  Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ................................................................... ... 11  
13.1  Dächer ............................................. ................................................... ............................ 11  
13.2  Einfriedungen...................................... ................................................... ......................... 11  
14.  Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser ................................ ................................................... ................ 12  
15.  Beschreibung und Beurteilung der Eingriffe in Natur und Landschaft und 
erforderlicher Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a BauGB .......................................... 12  
15.1  Verbal-argumentative Gegenüberstellung der zulässigen Eingriffe vor und nach der 
Änderung des Bebauungsplanes .......................................................................... .......... 12  
15.1.1  Änderung der möglichen Überbauung der Grundstücksflächen ...................................... 12  
15.1.2  Zusammenfassung.................................... ................................................... ................... 12  
16.  Numerische Gegenüberstellung der zulässigen Eingriffe vor und nach der 
Änderung des Bebauungsplanes.......................................................................... ....... 13  
16.1  Ergebnis der Gegenüberstellung und Folgerungen für die Erforderlichkeit von 
Ausgleichsmaßnahmen................................ ................................................... ................ 14  
17.  Planungsstatistik ..................................................................................... ..................... 14

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S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 
Ziel der Planänderung ist es, an der Bessunger Stra ße innerhalb der bestehenden über- 
baubaren Grundstückfläche, anstatt einer zweigescho ssigen eine dreigeschossige Bebau- 
ung zu ermöglichen. Weiterhin ist beabsichtigt ein Nebengebäude unter Beibehaltung des 
Volumens auszubauen und im hinteren Grundstücksbere ich eine neue Bebauung zu er- 
richten. 
2. Rechtsgrundlagen  
− Baugesetzbuch (BauGB)  i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt ge ändert 
durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585)  
− Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zul etzt ge- 
ändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 
− Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58)  
− Hess. Bauordnung (HBO) vom 18.06.2002 (GVBl. I S. 274), zuletzt geändert durch Art. 
8 des Gesetzes am 15.12.2009 (GVBl. I S. 716)  
− Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I 
S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 29.06.2010 (GVBl. I S. 233)  
− Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zulet zt geän- 
dert durch Art. 3 des Gesetzes vom 24.03.2010 (GVBl. I S. 119)  
− Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) ) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I 2009,  S. 
2542)  
− Hess. Naturschutzgesetz (HENatG) i.d.F. vom 04.12.2006 (GVBl. I S. 619), zu letzt ge- 
ändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 12.12.2007 (GVBl. I S. 851)  
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. vom 31.07.2009 (BGBl. I 2009, S. 2585)  
− Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 06.05.2005 (GVBl. I S. 305), zulet zt geändert 
durch Gesetz vom 04.03.2010 (GVBl. I 2010, S. 85)  
− Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 26.09.2002 (BGBl. I, 2002, 
S. 3830), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.08.2009 (BGBl. I S. 2723)  
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i. d. F der Bekanntmachung 
vom 24.02.2010 (BGBl. I 2010, S. 94)  
− Hessisches Denkmalschutzgesetz (DSchG) i. d. F. vom 05.09.1986 (GVBl. I, S. 262, 
270), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 04.03.2010 (GVBl. I 2010, S. 72)  
3. Beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB 
Da die Bebauungsplanänderung als Bebauungsplan der Innenentwicklung bewertet wer- 
den kann, kann das beschleunigte Verfahren nach § 1 3a BauGB angewandt werden. Die 
durch die Bebauungsplanänderung zulässige Grundfläc he gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO 
liegt unterhalb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes Verfahren ohne 
Vorprüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben ist. 
Wesentliche Merkmale des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB sind:  
• Es kann das Aufstellungsverfahren nach § 13 BauGB (vereinfachtes Verfahren) 
angewandt werden. 
• Es kann von der Umweltprüfung und vom Umweltberich t abgesehen werden. 
• Es müssen Eingriffe nach dem Bundesnaturschutzgese tz nicht ausgeglichen wer- 
den. 
Die Bebauungsplanänderung dient der Nachverdichtung  im Rahmen der Innenentwicklung 
und trägt dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung  mit Wohnraum in angemessener 
Weise gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung. 
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist gemäß Anlage  1 zum Gesetz über die Umweltver- 
träglichkeitsprüfung (UVPG) nicht notwendig.

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S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
Negative Auswirkungen auf die Erhaltungsziele und S chutzzwecke der Gebiete von ge- 
meinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vog elschutzgebiete im Sinne des Bun- 
desnaturschutzgesetzes sind durch die vorliegende Planung nicht zu befürchten. 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsber eich 
Das Plangebiet befindet sich an der Kreuzung Bessun ger Straße / Niederstraße / Jahn- 
straße.  
Der Geltungsbereich liegt im Nordosten des Bebauung splanes „S 7.2 zur Änderung des 
Bebauungsplans S 7 Bessunger Block 42.04 + 42.08, A m Kapellberg / Niederstraße“ und 
umfasst in der Flur 5 die Parzellen 950/1, 951 und 952. 
5. Planungsrechtliche Situation / Schutzausweisunge n 
5.1 Regionalplan 
Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht  am 13.09.2004 (St. Anz. 37/04), 
ist das Plangebiet als „Siedlungsbereich Bestand“ dargestellt.  
Durch die Darstellung als „Siedlungsbereich Bestand “ ist die Bebauungsplanänderung an 
die Ziele der Raumordnung angepasst, entspricht als o dem Erfordernis des § 1 Abs. 4 
BauGB. 
5.2 Flächennutzungsplan  
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungspla n der Stadt Darmstadt weist das 
Plangebiet als „Wohnbaufläche“ aus.  
Die Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan gemäß §  8 Abs. 2 BauGB ist somit ge- 
währleistet. 
5.3 Bebauungsplan 
Für den Geltungsbereich besteht der rechtskräftige Bebauungsplan „S 7.2 zur Änderung 
des Bebauungsplans S 7 Bessunger Block 42.04 + 42.08, Am Kapellberg / Niederstraße“.  
Die außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungspla nes S 7.2.1 getroffenen zeichneri- 
schen und textlichen Festsetzungen des Bebauungspla nes S 7.2 gelten unverändert wei- 
ter. 
5.4 Schutzausweisungen 
Landschaftsschutz und Naturschutz 
Naturschutzgebiete, Vogelschutzgebiete und FFH-Gebi ete werden von der Planung nicht 
tangiert. 
Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusam menhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baum schutzsatzung geschützt. Ge- 
schützt sind Bäume, die – gemessen in einem Meter H öhe – bei Laubbäumen einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
6. Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried “ 
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Gru ndwasserbewirtschaftungsplanes 
„Hessisches Ried“ (StAnz für das Land Hessen 21/199 9, S. 1659 und 31/2006, S. 1704). 
Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der wasserwirtschaftli- 
chen Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung w asserrechtlicher Entscheidungen.

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S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwasserbewirtschaftung und bildet 
damit die Voraussetzung für eine langfristig gesich erte Wasserversorgung im Ballungs- 
raum Rhein-Main. 
Im Rahmen der Umsetzung dieser wasserwirtschaftlichen Fachplanung sind teilweise groß-
flächige Grundwasserspiegelanhebungen beabsichtigt, die im Rahmen einer künftigen Be- 
bauung zu beachten sind.  
Für den Planungsbereich wurden von dem Wasserversor gungsunternehmen Bemes- 
sungsgrundwasserstände erarbeitet und der Kommune z ur Verfügung gestellt. Diese Be- 
messungsgrundwasserstände sind im Rahmen der Planun g zu berücksichtigen, um Ver- 
nässungsschäden zu vermeiden.  
7. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Besta nd 
An der Bessunger Straße befindet sich ein zweigesch ossiges Wohnhaus an das sich in 
Richtung Niederstraße ein niedrigerer, gewerblich g enutzter Teil anschließt, der z.Zt. leer 
steht. Im hinteren Bereich des Grundstücks stehen e in Nebengebäude und eine Scheune. 
Im rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich eine Gartenfläche. 
Die Erschließung des Gebietes erfolgt über eine Zuf ahrt an der Niederstraße. Im Bereich 
des Grundstücks ist der Gehweg an der Bessunger Straße auf ca. 1 m verschmälert. 
In der Umgebung des Plangebietes befinden sich Wohn - und Geschäftsgebäude entspre- 
chend den Festsetzungen des Bebauungsplanes S 7.2. 
    
  
Abbildung 1 und 2: Bestehende Bebauung im Plangebiet 
8. Emissionen – Immissionen 
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehrsimmissionen  durch die angrenzenden Straßen 
und die Straßenbahnlinie belastet.  
8.1 Lärmkartierung  
Für das Stadtgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstad t liegt eine Lärmkartierung des Ver- 
messungsamtes Darmstadt vom Juni 2006 vor. Diese en thält auch Ergebnisse für den 
Planbereich.  
Die Lärmkartierung stellt für das Gebäude Bessunger  Straße 29 unmittelbar am Fahrbahn- 
rand der Bessunger Straße einen maximalen Lärmpegel  von tags 67 dB(A) und nachts 57 
dB(A) fest.  
Bis zu einer Tiefe von ca. 5 m, gemessen vom Fahrba hnrand, sind Lärmpegel tags zwi- 
schen 61 und 65 dB(A) und nachts zwischen 51 und 55  dB(A) und anschließend bis zu ei- 
ner Tiefe von ca. 25 m Lärmpegel tags zwischen 56 u nd 60 dB(A) und nachts zwischen 46 
und 50 dB(A) zu verzeichnen. Im übrigen Planbereich liegen die ermittelten Lärmpegel tags 
zwischen 51 und 55 dB(A) und nachts zwischen 41 und 45 dB(A).

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S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
Unter Berücksichtigung der schalltechnischen Orient ierungswerte der DIN 18005 für Be- 
sondere Wohngebiete (WB) von  
 tags 60 dB(A) und  
 nachts 45 dB(A)  
und für Reine Wohngebiete (WR) von  
 tags 50 dB(A) und  
 nachts 40 dB(A)  
ergibt sich, dass die Orientierungswerte im WB tags  bis zu einer Tiefe von ca. 5 m und 
nachts bis zu einer Tiefe von ca. 25 m, gemessen vo m Fahrbahnrand und im gesamten 
WR sowohl tags als auch nachts überschritten werden. 
8.2 Schallschutzmaßnahmen 
Da die ermittelten Beurteilungspegel die Orientieru ngswerte der DIN 18005 überschreiten, 
ist der Schallschutz über geeignete passive Schallschutzmaßnahmen zu realisieren.  
Aus diesem Grund, sind bei Neu-, Um und Erweiterung sbauten für Aufenthaltsräume, die 
dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt dienen, bauliche Vorkehrungen zur Lärmminde- 
rung zu treffen. Zum Schutz von Aufenthaltsräumen g egen Außenlärm ist nachzuweisen, 
dass die Anforderungen an die Luftschalldämmung der  Außenbauteile gemäß Ziffer 5, Ta- 
belle 8 und 9 der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau  – Anforderungen und Nachweise, 
Ausgabe 1989) erfüllt werden. 
Für das Plangebiet wurden nach DIN 4109 die nachfolgenden Lärmpegelbereiche ermittelt. 
Für die Festlegung der erforderlichen Luftschalldäm mung von Außenbauteilen gegenüber 
Außenlärm (passiver Schallschutz) entsprechend DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) sol- 
len im Plangebiet die nachfolgenden Lärmpegelbereiche zu Grunde gelegt werden.  
 
Bereiche im Plangebiet  Lärmpegelbe- 
reich nach DIN 
4109 
 
"Maßgeblicher Au- 
ßenlärmpegel" 
nach DIN 4109 
 
Erforderliche resultierende Schall- 
dämm-Maße R'w,res des Außenbau- 
teils  
   Aufenthaltsräume in Wohnungen,  
Fassaden unmittelbar an 
der Bessunger Straße 
IV 66 - 70 dB(A) 35 dB 
Bis 5 m Abstand von Nie- 
derstraße 
III 61 - 65 dB(A) 35 dB 
5 bis 20 m Abstand von 
Niederstraße 
II 56 - 60 dB(A) 30 dB 
Ab 25 m Abstand von 
Bessunger Straße 
I Bis 55 dB(A) 30 dB 
9. Wasserwirtschaftliche Belange 
9.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Lösch wasser erfolgt durch die HEAG Süd- 
hessische Energie AG.  
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtli ch durch die bestehenden Wasserver- 
sorgungsanlagen gewährleistet. 
Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasser rechtliche Genehmigungen abge- 
deckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachteilige 
Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereitstellbar.

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S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
9.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessisch en Wassergesetz 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicheru ngsgebiet nach dem Hessischen Was- 
sergesetz. 
9.3 Sparmaßnahmen 
Als vorgesehene Sparmaßnahme wird eine Versickerung  des Niederschlagswassers und 
die Nutzung als Brauchwasser durch eine „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sam- 
meln oder Verwenden von Niederschlagswasser“ aufgru nd § 42 Abs. 3 Hessisches Was- 
sergesetz festgesetzt. 
9.4 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschl agswasser 
Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung und zur Ve rsickerung von Niederschlagwas- 
ser werden in den textlichen Festsetzungen wie folgt getroffen: 
„Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrunds tücke und private Stellplätze sind, so 
weit wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Bela nge nicht entgegen stehen, wasser- 
durchlässig anzulegen. 
Nicht als Brauchwasser genutztes Niederschlagswasse r ist, soweit wasserwirtschaftliche 
und gesundheitliche Belange nicht entgegen stehen, auf den Baugrundstücken zu versi- 
ckern.“ 
9.5 Abwasser 
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (K anal, Rückhaltebecken und Kläran- 
lage) angeschlossen. 
9.6 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
9.7 Altlasten 
Im Bereich des Bebauungsplanes befinden sich keine schädlichen Bodenveränderungen, 
Altlasten oder Grundwasserschäden. 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffäl- 
ligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf 
das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderunge n hinweisen, ist umgehend das 
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Dar mstadt, Dez. IV/Da 41.5 zu infor- 
mieren. 
10. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 
10.1 Geologie und Boden  
Geologisch betrachtet liegt das Plangebiet im Berei ch des kristallinen Odenwaldes. Die 
Böden im Plangebiet sind als Böden der Siedlungsber eiche anzusprechen. Für besiedelte 
Gebiete sind in der Bodenkarte keine Bodentypen aus gewiesen. Böden in diesen Berei- 
chen sind durch Versiegelungen, Aufschüttungen, Abg rabungen, Umlagerungen und Bo- 
denverbesserungsmaßnahmen stark anthropogen überformt. 
Die noch unversiegelten Bereiche des Plangebietes i n Form der vorhandenen Gartenflä- 
chen übernehmen vielfältige Funktionen für den Natu rhaushalt. Sie haben eine Bedeutung 
als Lebensraum für Tiere und Pflanzen, als Speicher  von Niederschlagswasser und als Fil- 
ter von Schadstoffen.

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S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
Zusammengefasst kann davon ausgegangen werden, dass  im Plangebiet keine natürli- 
chen bzw. naturnahen Bodenbereiche vorhanden sind u nd das Bodenpotenzial als vorbe- 
lastet einzustufen ist. 
10.2 Wasser 
Das Plangebiet liegt im Bereich der Kernstadt von D armstadt. Hier ist generell mit anthro- 
pogen beeinträchtigter Grundwasserbeschaffenheit un d gestörten Grundwasserverhältnis- 
sen zu rechnen. 
Die unversiegelten, als Gartenflächen genutzten Ber eiche des Plangebietes haben eine 
Bedeutung zur Grundwasserrückhaltung und -neubildung. 
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. 
10.3 Klima und Luft  
Das Plangebiet liegt im Übergangsbereich zwischen d er warmen, trockenen Rheinebene 
und dem kühleren, niederschlagsreicherem Odenwald. Das Klima in diesem Bereich ist re- 
lativ niederschlagsarm mit milden Wintern und warmen Sommern,  
Das Plangebiet besitzt aufgrund seiner Ausprägung k eine besondere Bedeutung für die 
Kalt- und Frischluftentstehung. Die im Plangebiet v orhandenen Gartenflächen sowie der 
Gehölz- und Einzelbaumbestand tragen zur Verbesseru ng der kleinklimatischen Situation 
bei. Die versiegelten Bereiche im östlichen, bereit s bebauten Teil des Plangebietes tragen 
durch erhöhte Wärmespeicherung zum Aufheizen der Luft bei. 
Nördlich des Plangebietes liegt der Prinz-Emils-Gar ten als größere klimaaktive Grünfläche 
mit hoher Bedeutung für das Lokalklima. 
10.4 Landschaft, Freizeit und Erholung  
Das Plangebiet liegt im Stadtbereich von Darmstadt und ist geprägt durch überwiegend 
bebaute und versiegelte Bereiche.  
Der östliche Teilbereich des Plangebietes ist geprä gt durch das vorhandene zweigeschos- 
sige Wohnhaus an der Bessunger Straße sowie Nebenge bäude und eine Scheune. Im 
rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich eine Gartenfläche mit einigen mittelgroßen 
Obstbäumen. 
Die Gartenfläche im westlichen Teil des Plangebiete s hat eine Bedeutung als hausnahe 
Frei- und Erholungsfläche. Da der Bereich nicht öff entlich zugänglich ist, beschränkt sich 
die Erholungsfunktion auf die Anwohner. 
Nördlich des Plangebietes liegt der Prinz-Emils-Gar ten, der eine wichtige Bedeutung als 
Erholungsfläche für die Bewohner des angrenzenden, teilweise dicht bebauten Siedlungs- 
flächen besitzt. 
10.5 Vegetation und Fauna  
Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein teilweise  bebautes Grundstück. Der östliche 
Teil des Grundstückes ist nahezu komplett bebaut un d versiegelt. Im westlichen Teil des 
Plangebietes befindet sich eine Gartenfläche, beste hend aus Rasen, Gehölzen, einzelnen 
Obstbäumen und teilweise ruderalisierten Bereichen. 
Zusammengefasst dargestellt besitzen die bebauten u nd versiegelten Teilbereiche des 
Plangebietes keine Bedeutung für den Arten- und Bio topschutz. Der im westlichen Teil 
vorhandenen Gartenfläche kann eine mittlere Bedeutu ng für den Naturhaushalt zugespro- 
chen werden. 
Die Umgebung ist geprägt durch weitere bebaute Fläc hen mit Gartenflächen in den rück- 
wärtigen Grundstücksbereichen.

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S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
Infolge der vorhandenen Bebauung mit den angrenzend en Gartenflächen ist im Plangebiet 
von einer an den Lebensraum Siedlung angepassten Ar tenzusammensetzung der Fauna 
auszugehen.  
Es bestehen keine Hinweise auf das Vorkommen streng geschützter Tier- oder Pflanzenar- 
ten im Plangebiet. 
11. Städtebauliches Konzept  
Das zweigeschossige Gebäude entlang der Bessunger S traße soll durch ein neues dreige- 
schossiges Gebäude ersetzt werden. Dieses Gebäude w ird im Gegensatz zum Bestand 
von der Bessunger Straße zurück gesetzt und nimmt d amit die Flucht des Gebäudes Bes- 
sunger Straße 27 auf. Dadurch besteht die Möglichke it den bestehenden, sehr schmalen 
öffentlichen Gehweg zu verbreitern. Weiterhin ist g eplant die ehemalige Scheune im west- 
lichen Teil des Grundstücks 950/1 unter Beibehaltung der bestehenden Größe auszubauen 
und im hinteren Grundstücksteil ein neues Wohngebäude zu errichten. 
Die Erschließung der Grundstücke wird nicht geändert. 
12. Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Beba uungsplan  
12.1 Art der baulichen Nutzung 
Entsprechend dem Bebauungsplan S 7.2 wird der vorde re Bereich des Grundstücks als 
Besonderes Wohngebiet (WB) und der hintere Bereich als Reines Wohngebiet (WR) fest- 
gesetzt. 
Die Festsetzung als WR stellt sicher, dass in einem  Abstand zur Bessunger Straße eine 
ruhige Wohnnutzung ermöglicht wird. 
Die Festsetzung als WB entlang der Bessunger Straße  wird wie bisher beibehalten, da die- 
ser Bereich gemäß der Zweckbestimmung des § 4a Abs.  1 BauNVO zum einen überwie- 
gend bebaut ist und zum anderen die besondere Eigen art des Gebietes (vorhandene Mi- 
schung von Wohnen und sonstiger Nutzung) gesichert werden soll. Die vorhandene aus- 
geübte Wohnnutzung soll unter Beibehaltung der gewe rblichen, mit der Wohnnutzung ver- 
träglichen Nutzung, erhalten und fortentwickelt wer den. Dadurch soll der Verdrängung von 
Wohnungen durch Betriebe des tertiären Sektors, ins besondere durch Dienstleistungsbe- 
trieben und der Abwanderung der Wohnbevölkerung dur ch ein entsprechendes Angebot 
an Wohnungen entgegengewirkt werden. Im Erdgeschoss  ist eine gewerbliche, wohnver- 
trägliche Nutzung jedoch erwünscht. 
Im WB sind deshalb die nach § 4a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen: 
Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, Vergnügungsstätten und Tankstellen 
unzulässig. Weiterhin ist zur Erhaltung der Wohnnut zung festgesetzt, dass oberhalb des 
Erdgeschosses gemäß § 4a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO nur Wohnungen zulässig sind. 
12.2 Zulässigkeit von festgesetzten baulichen Nutzu ngen (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) 
Um zu gewährleisten, dass eine städtebaulich sinnvo lle Straßenrandbebauung entsteht, 
wird als Bedingung nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB fest gesetzt, dass eine Bebauung im 
westlichen Teil des Grundstücks 950/1 (Baufenster e hem. Scheune) nur zulässig ist, wenn 
eine Bebauung an der Bessunger Straße, entsprechend  den Festsetzungen des Bebau- 
ungsplanes erfolgt ist und die vorhandenen bauliche n Anlagen auf den nicht überbaubaren 
Grundstücksflächen entfernt worden sind. 
12.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise 
Die überbaubare Grundstücksfläche für das Vordergeb äude Bessunger Straße 29 bleibt in 
der Größe unverändert. Die nicht realisierte Arkade  an der Bessunger Straße wird jedoch 
nicht mehr festgesetzt.

Begründung  Seite 10  
 
S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
Die Baulinie in Richtung Niederstraße wird in eine Baugrenze umgewandelt, da diese an 
dieser Stelle nicht zwingend notwendig ist.  
Im hinteren Bereich der überbaubaren Grundstücksflä che an der Bessunger Straße wer- 
den zwei Baugrenzen für unterschiedliche Geschosse festgesetzt. So dass nach den Fest- 
setzungen das Erdgeschoss um mindestens 1,00 m einrücken muss. Diese Festsetzung ist 
notwendig, da nach Garagenverordnung für Stellplätz e (2,40 m Breite) eine 6,00 m breite 
Fahrspur notwendig ist. 
Die „Flächen für gewerbliche und sonstige Anbauten und Nebenanlagen“ im Bebauungs- 
plan S 7.2 werden nicht mehr festgesetzt.  
Da im hinteren Bereich die bisher ebenfalls als Neb enanlage zulässige Scheune zu einem 
Wohngebäude ausgebaut werden soll, ist eine überbau bare Grundstücksfläche, begrenzt 
durch Baugrenzen und zum Nachbargrundstück durch eine Baulinie notwendig. 
Im hinteren Gartenbereich (Flurstück 952) soll ein neues Gebäude innerhalb eines Bau- 
fensters entstehen, dass die Abstände zu den Nachbargrenzen einhält.  
Da die Bauweise durch die überbaubaren Grundstücksf lächen eindeutig geregelt ist, wird 
auf diese Festsetzung generell verzichtet.  
12.4 Maß der baulichen Nutzung 
Es wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 entspre chend den Obergrenzen des § 17 
BauNVO festgesetzt. Eine Geschossflächenzahl wird a nalog zum Bebauungsplan S 7.2 
nicht festgesetzt.  
Die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulich en Anlagen werden für die einzelnen 
überbaubaren Grundstücksflächen unterschiedlich geregelt. 
Weiterhin sind Begrenzungen der Außenwandhöhen (Tra ufhöhen) notwendig, da alleine 
durch die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollg eschosse die Höhenentwicklung der 
Gebäude nicht abschließend geregelt ist.  
Zur Ermittlung der Höhen werden an den Baufenstern jeweils Höhenbezugspunkte festge- 
legt. Die genauen Höhen der Höhenbezugspunkte sind vor Ort zu ermitteln. 
Bebauung an der Bessunger Straße 
 
Im Vergleich zu den Festsetzungen des Bebauungsplan es S 7.2, wird anstatt 2 Vollge- 
schosse eine Bebauung mit 3 Vollgeschossen festgese tzt. Aufgrund der geplanten gerin- 
geren Geschosshöhen im Vergleich zu den Gründerzeit häusern, passt sich die dreige- 
schossige Bebauung gut in die Höhenstaffelung ein. Die festgesetzte Außenwandhöhe von 
9,50 m orientiert sich an der Bebauung „Bessunger Straße 33“. 
Scheune  
Da die Scheune unter Beibehaltung des Baukörpervolu mens ausgebaut werden soll, wird 
eine maximale Außenwandhöhe von 4,50 m festgesetzt. 
Hinterbebauung  
Im hinteren Bereich wird eine eingeschossige Bebauung zugelassen, die sich in die histori- 
schen Strukturen der denkmalgeschützten Gesamtanlag e entlang der Niederstraße mit 
ehemaligen Wirtschaftsgebäuden als rückwärtige Beba uung einfügt. Die festgesetzte Au- 
ßenwandhöhe von maximal 3,80 m entspricht den Fests etzungen für eingeschossige Ge- 
bäude im Bebauungsplan S 7.2. 
12.5 Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen 
Stellplätze und Garagen sind nur in der nach der Stellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt erforderlichen Anzahl zulässig.

Begründung  Seite 11  
 
S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
Nicht überdachte Stellplätze sind nur innerhalb der in der Planzeichnung mit „St“ gekenn- 
zeichneten Fläche und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Garagen 
und überdachte Stellplätze (Carports) sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücks- 
flächen zulässig.  
Bis auf eine Fläche für die Außenbewirtschaftung in Zusammenhang mit einer gastronomi- 
schen Nutzung bis zu einer Größe von 50 m² im besonderen Wohngebiet sind Nebenanla- 
gen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO nicht zulässig. 
Sinn dieser Festsetzungen ist es, die nicht überbau baren Flächen von diesen Anlagen frei- 
zuhalten, um Begrünungen auf den Grundstücksfreiflächen herstellen zu können. 
12.6 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwi cklung von Boden, Natur und 
Landschaft 
12.6.1 Oberflächengestaltung 
Befestigte, nicht überdachte Flächen und private St ellplätze sind wasserdurchlässig anzu- 
legen, um den Anteil an versiegelten Flächen möglic hst gering zu halten. Vollständige Ver- 
siegelung führt zum Aufheizen der Flächen im Sommer , Erwärmung der Umgebung durch 
Rückstrahlung, erhöhtem Staubanfall und schnellem Abfluss des Niederschlagswassers. 
12.6.2 Niederschlagswasserversickerung 
Die dezentrale Versickerung von Regenwasser dient d er Anreicherung des Grundwassers 
und der Vermeidung eines beschleunigten Oberflächen abflusses mit damit verbundenen 
Abflussspitzen in Vorflutern nach Niederschlägen von befestigten und überbauten Flächen. 
Der mit der Bebauung und der Versiegelung einhergeh ende Eingriff in den Grund- und 
Oberflächenwasserhaushalt wird so zumindest teilweise wieder ausgeglichen. 
12.7 Flächen zum Anpflanzen und Anpflanzen von Bäum en, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen 
Die festgesetzte Grundstücksbepflanzung gewährleist et eine Durchgrünung der Privat- 
grundstücke und wirkt sich positiv auf das Boden-, Wasser-, Klima- und das biotische Po- 
tenzial sowie für das Ortsbild aus. Die festgesetzt e Durchgrünung belässt den Grund- 
stücksbesitzern genügend eigenen Gestaltungsspielraum. 
Die Vorgabe für die Bepflanzung der Grundstücksfläc hen mit hochstämmigen Bäumen 
wurde unverändert aus dem Bebauungsplan S 7.2 übernommen. 
13. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
13.1 Dächer 
Bei der Gestaltung der Dächer wurde im Vergleich zum Bebauungsplan 7.2 geändert, dass 
Dachaufbauten in ihrer Gesamtbreite anstatt 50 % nur noch 1/3 der Trauflänge des Haupt- 
daches nicht überschreiten dürfen und die Breite einer Gaube auf 2,00 m begrenzt ist. Die 
Traufe darf hierbei durch die Dachaufbauten nicht unterbrochen werden.  
Weiterhin wurde festgelegt, dass zwischen der Gaube und dem Ortgang ein Abstand von 
mindestens 2,00 m eingehalten werden und der höchste Punkt einer Gaube - vertikal ge- 
messen - mindestens 2,00 m unter der Firstlinie liegen muss. 
13.2 Einfriedungen 
Einfriedungen können im Vergleich zum Bebauungsplan 7.2 nun auch aus Holz bestehen.

Begründung  Seite 12  
 
S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
Da diese Art der Einfriedung im Gebiet typisch ist, sind straßenseitig bei Einfriedungen So- 
ckel bis zu einer Höhe von 40 cm zulässig. 
14. Satzung  zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwend en von Nie- 
derschlagswasser 
Durch die Verwendung von Niederschlagswasser als Br auchwasser werden die Trinkwas- 
serressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserh aushalt gemindert und die Kläranla- 
gen entlastet.  
15. Beschreibung und Beurteilung der Eingriffe in N atur und Landschaft und erforderli- 
cher Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a BauGB 
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes wird überprüft, inwieweit durch die Än- 
derung gegenüber dem bis dahin geltenden Plan ein zusätzlicher Eingriff ermöglicht wird. 
So weit die beabsichtigte Änderung keinen zusätzlichen Eingriff ermöglicht, ist gemäß § 1a 
Abs. 3 Satz 4 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich. 
Daher wird im Folgenden für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 7.2.1 verbal-
argumentativ und durch numerische Gegenüberstellung der zulässigen Eingriffe vor und 
nach der Änderung aufgezeigt, ob ein Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 2 Nr. 2 BauGB er- 
forderlich ist. 
15.1 Verbal-argumentative Gegenüberstellung der zul ässigen Eingriffe vor und nach der 
Änderung des Bebauungsplanes  
15.1.1 Änderung der möglichen Überbauung der Grunds tücksflächen  
Die Änderungen der möglichen Überbauung der Grundstücke werden sowohl durch zeich- 
nerische als auch durch textliche Festsetzungen vorgenommen. Die überbaubaren Grund- 
stücksflächen des rechtskräftigen Bebauungsplanes S 7.2 werden verändert. Durch die 
Veränderungen der Baufenster in Verbindung mit den Festsetzungen einer Grundflächen- 
zahl von 0,4, der Zahl der Vollgeschosse und von Stellplätzen werden zusätzlichen Eingrif- 
fe verursacht. Die mögliche Überbauung durch Gebäude vergrößert sich von ca. 340 m² 
(Baufenster und gewerbliche und sonstige Anbauten und Nebengebäude) auf ca. 430 m² 
(Überbauung bei einer GRZ von 0,4). 
Um nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt zu minim ieren, ist im Bebauungsplan S 7.2 
festgesetzt, das Lager- und Stellplatzflächen mit v ersickerungsfähigem Material zu befesti- 
gen sind. Diese Festsetzung gilt nach wie vor auch für den Bebauungsplan S 7.2.1. Mini- 
miert werden können die Eingriffe in Natur und Land schaft weiterhin durch das Versickern 
von Dachflächenwasser auf den Grundstücken. Diese F estsetzung wurde im Bebauungs- 
plan S 7.2 nicht getroffen. 
Im Vergleich zum ursprünglichen Bebauungsplan wird zwar die mögliche Versiegelung und 
damit die Eingriffe in die Naturgüter Boden und Wasser erhöht, dies wird jedoch durch 
Maßnahmen, die sich positiv auf die Schutzgüter auswirken minimiert und teilweise wieder 
ausgeglichen. So wird im Bebauungsplan S 7.2.1 nun eine Versickerung des Nieder- 
schlagswassers und die Brauchwassernutzung festgesetzt. 
15.1.2 Zusammenfassung 
An der Verwirklichung der Änderung des Bebauungsplanes besteht aufgrund der in Kapitel 
1 dargelegten Ziele ein öffentliches Interesse. Damit besteht das Erfordernis zur teilweisen 
Änderung des Bebauungsplanes S 7.2.  
Durch die geplante verdichtete Bebauung wird die Bodenschutzklausel des § 1a Abs. 2 
BauGB umgesetzt.

Begründung  Seite 13  
 
S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
In Abwägung zwischen den Belangen der wirtschaftlichen Ausnutzung des Grundstücks, 
der Deckung des Wohnbedarfs und den Belangen des Umweltschutzes ist der Eingriff im 
Plangebiet nicht vermeidbar. 
Trotzdem entstehen Eingriffe in Natur und Landschaft, die jedoch durch folgende Maß- 
nahmen im Plangebiet wieder kompensiert werden: 
− Begrünung der Grundstücke. 
− Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen bei der  Herstellung von befestigten Flä- 
chen anstelle von Vollversiegelungen. 
− Versickerung von Niederschlagswasser  
Die Gegenüberstellung von Eingriffen und Ausgleich zeigt, dass ein funktionaler Ausgleich 
der Eingriffe bei Umsetzung aller im Bebauungsplan S 7.2.1 festgesetzten Maßnahmen 
ermöglicht werden kann. 
16. Numerische Gegenüberstellung der zulässigen Ein griffe vor und nach der Änderung 
des Bebauungsplanes 
Im Folgenden wird durch numerische Gegenüberstellung geprüft, ob für den Geltungsbe- 
reich des Bebauungsplanes S 7.2.1 gegenüber der bisherigen Planfassung S 7.2 die Be- 
bauungsmöglichkeiten und damit die Eingriffe in den Naturhaushalt vergrößert werden. 
Daher werden für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 7.2.1 die Summe der Bio- 
topwerte verglichen, welche sich auf Grundlage der bisher getroffenen Festsetzungen des 
S 7.2 und der Festsetzungen des Bebauungsplanes S 7.2.1 ergeben. Dabei wird nicht vom 
tatsächlichen Bestand ausgegangen, sondern anhand der Festsetzungen ermittelt, wie viel 
Fläche maximal versiegelt werden darf bzw. wie viel Fläche mindestens begrünt werden 
muss.  
Die numerische Bilanzierung des Bebauungsplans wird anhand der „Kompensationsver- 
ordnung“ vom 01.09.2005 vorgenommen. 
 
WP/ 
m² Biotopwert 
S 7.2 S 7.2.1 S 7.2 S 7.2.1 
vorher nachher vorher nachher 
Typ-Nr. Erläuterung Sp.4xSp.5 Sp.4xSp.6 
10.710 Baufenster S 7.2 3 188 564 
10.715 1.083 m² Grundstücksfläche x 
GRZ 0,4 
6 433 2.598 
10.710 Gewerbliche Anbauten auf 1/3 
der Fläche von 416 m² 
3 115 345 
10.530 50 % Überschreitung der GRZ 
von 0,4 (§ 19 Abs. 4 BauNVO) 
6 217 1.302 
11.221 Private Gartenflächen 14 548 7.672 
11.221 40 % der Grundstücksflächen 14 339 4.746 
10.530 Sonstige Flächen S 7.2 6 232 1.392 
10.530 Sonstige Flächen 6 94 564 
10.510 Straßenverkehrsfläche 3 69 69 207 207 
1.152 1.152 10.180 9.417 
Defizit 763 
entspricht 7% 
Verkehrsflächen 
Dachfläche ohne 
Regenwasserversickerung 
Dachfläche ohne 
Regenwasserversickerung 
versiegelte Fläche mit 
Wasserabfluss 
versiegelte Fläche mit 
Wasserabfluss 
versiegelte Fläche 
versiegelte Fläche mit 
Wasserabfluss 
Fläche je Nut- 
zungtyp in m² 
Nutzungstyp 
nach Anlage 3 KV 
Bezeichnung 
strukturarme Grünanlage 
Dachfläche mit Regenwasser- 
versickerung 
Wohnbauflächen 
strukturarme Grünanlage

Begründung  Seite 14  
 
S 7.2.1 Begründung Entwurf (Anlage) Stand 07.09.201 0   
16.1 Ergebnis der Gegenüberstellung und Folgerungen  für die Erforderlichkeit von Aus- 
gleichsmaßnahmen  
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 7.2.1  ergeben sich gemäß der Eingriffs-
Ausgleichsbilanzierung aufgrund der bisherigen Fest setzungen des Bebauungsplanes 7.2 
insgesamt 10.180 Wertpunkte. Auf Grundlage der Fest setzungen des Bebauungsplanes 
S 7.2.1 ergeben sich 9.417 Wertpunkte. Die Differen z von – 763 
  Wertpunkten entspricht 
ca. - 7 %. 
Aufgrund der Tatsache, dass der Ausgleich auf dem G rundstück selbst erbracht wird, wird 
im Rahmen der Abwägung die Planung trotz des geringen Defizits als ausgeglichen bewer- 
tet. 
17. Planungsstatistik 
Besonderes Wohngebiet  
 471 m²  
Reines Wohngebiet   681 m²  
Geltungsbereich Bebauungsplan  1.152 m²  
 
Darmstadt, den 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat

9. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern un d sonstigen Bepflanzungen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 
Die Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern u nd sonstigen Bepflanzungen sind 
gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. 
Je angefangene 200 m² unbebaute Grundstücksfläche i st mindestens ein hochstämmi- 
ger, heimischer Baum zu pflanzen und zu erhalten.  
10. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen z ur Vermeidung oder Minderung 
von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
Für das Plangebiet wurden nach DIN 4109 (Schallschu tz im Hochbau –  Anforderungen 
und Nachweise, Ausgabe 1989) Lärmpegelbereiche ermittelt (siehe Hinweis Nr. 2). 
Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind aufgrund der Immissionen aus Ve rkehrslärm 
für Wohnungen und Aufenthaltsräume bauliche Vorkehr ungen zur Lärmminderung zu 
treffen. Nach DIN 4109 sind zum Schutz von Aufentha ltsräumen gegen Außenlärm die 
Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbau teilen gemäß Ziffer 5 und Tabel- 
le 8 und 9 einzuhalten.  
Für Räume, die dem dauerhaften Aufenthalt im Nachtz eitraum dienen (Schlafzimmer, 
Kinderzimmer) und direkt zur Bessunger Straße orien tiert sind, sind gemäß VDI 2719 
schalldämmende Lüftungseinrichtungen erforderlich. 
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
Aufgrund § 81 Abs. 1 und 4 Hessische Bauordnung (HB O) i.d.F. vom 18.06.2002 (GVBl. I S. 274), 
zuletzt geändert durch Art. 8 des Gesetzes vom 15.1 2.2009 (GVBl.I S. 716) i.V.m. § 9 Abs. 4 
BauGB wird festgesetzt: 
1. Dächer  (§ 81 Abs. 1 HBO) 
1.1 Satteldach          
Zulässig sind Satteldächer mit einer Dachneigung zwischen 35°  und 50° .  
1.2 Dachaufbauten 
Dachaufbauten sind als einzelne Gauben in Form von Giebel- oder Schleppgauben zu- 
lässig und dürfen in ihrer Gesamtbreite 1/3 der Tra uflänge des Hauptdaches nicht über- 
schreiten. 
Die Breite einer Gaube ist auf 2,00 m begrenzt. 
Zwischen der Gaube und dem Ortgang muss ein Abstand  von mindestens 2,00 m ein- 
gehalten werden. Der höchste Punkt einer Gaube muss  - vertikal gemessen - mindestens 
2,00 m unter der Firstlinie liegen. 
Die Traufe darf durch die Dachaufbauten nicht unterbrochen werden.  
2. Fassaden  (§ 81 Abs. 1 HBO) 
Im Besonderen Wohngebiet (WB) sind als Fassadenmate rialien ausschließlich Putzflä- 
chen zulässig.  
3. Einfriedungen  (§ 81 Abs. 1 Nr. 3 HBO) 
Als seitliche und rückwärtige Einfriedungen der Gru ndstücksgrenzen sind nur Metall- oder 
Holzzäune bis zu einer maximalen Höhe von 1,50 m zulässig.  
Straßenseitig sind bei Einfriedungen Sockel bis zu einer Höhe von 0,40 m zulässig. 
4. Gestaltung von Grundstücksfreiflächen  (§ 81 Abs. 1 Nr. 5 HBO) 
Aufschüttungen und Abgrabungen 
Geländeaufschüttungen und – abgrabungen sind bis maximal 0,30 m, bezogen auf da s 
natürliche Gelände, zulässig. 
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser 
Aufgrund § 42 Abs. 3 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 06.05.2005 (GVBl. I S. 3 05), 
zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.03.2010 (GVBl.  S. 85) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird fes t- 
gesetzt: 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf den Grundstücken Zisternen 
zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niedersch lagswasser dienen , das auf den 
Dachflächen anfällt. Das Zisternenwasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässe- 
rung, WC-Spülung etc.) genutzt werden. 
IV. Hinweise und Empfehlungen 
1. Bebauungsplan S 7.2  
Die außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungspl anes S 7.2.1 getroffenen zeich- 
nerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauung splanes S 7.2 gelten unverändert 
weiter. 
2. Lärmschutz  
Aufgrund der Verkehrslärmimmissionen werden im Plan gebiet die Orientierungswerte der 
DIN 18005 überschritten. 
Für das Plangebiet wurden nach DIN 4109 die nachfol genden Lärmpegelbereiche ermi t- 
telt. Für die Festlegung der gemäß Festsetzung Nr. 10 erforderlichen Luftschalldämmung 
von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm (passiver Sc hallschutz) entsprechend DIN 
4109 (Schallschutz im Hochbau) sollen im Plangebiet  die nachfolgenden Lärmpegelberei- 
che zu Grunde gelegt werden.  
 
Bereiche im Plangebiet  Lärmpegelbe- 
reich nach DIN 
4109  
"Maßgeblicher 
Außenlärmpegel" 
nach DIN 4109  
Erforderliche resultierende 
Schalldämm-Maße R'w,res des 
Außenbauteils  
   Aufenthaltsräume in Wohnungen,  
Fassaden unmittelbar an 
der Bessunger Straße 
IV 66 - 70 dB(A) 35 dB 
Bis 5 m Abstand von Nie- 
derstraße 
III 61 - 65 dB(A) 35 dB 
5 bis 20 m Abstand von 
Niederstraße 
II 56 - 60 dB(A) 30 dB 
Ab 25 m Abstand von 
Bessunger Straße 
I Bis 55 dB(A) 30 dB 
3. Bodendenkmale  
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für 
Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder d er Unteren Denkmalschutzbehör- 
de unverzüglich anzuzeigen. 
4. Bodenveränderungen  
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Bode n erfordern, ist auf sensorische Auf- 
fälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeit en des Untergrundes festgestellt, die 
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränder ungen hinweisen, ist umgehend 
das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt  Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5 (zu- 
ständige Bo denschutzbehörde) zu informi eren.   
7. Verkehrsflächen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Öffentliche Straßenverkehrsfläche   
8. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwick lung von Boden, Natur und 
Landschaft  (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 i.V.m. Nr. 14 BauGB) 
8.1 Oberflächenbefestigung  
Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke und private Stellplätze sind, so 
weit wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Bela nge nicht entgegen stehen, wasser- 
durchlässig anzulegen. 
8.2 Niederschlagswasserversickerung 
Nicht als Brauchwasser genutztes Niederschlagswasse r ist , soweit wasserwirtschaftliche 
und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen, a uf den Baugrundstücken zu versi- 
ckern.  
5. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflä chen, Stellung der baulichen 
Anlagen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 
5.1 Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO) 
5.2 Baulinie (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO) 
5.3 Abgrenzung Baulinie zu Baugrenze  
5.4 Stellung der baulichen Anlage 
6. Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 12 Abs. 6 und § 14 BauNVO) 
6.1 Garagen und Stellplätze 
Stellplätze und Garagen sind nur in der nach der St ellplatzsatzung der Wissenschaft s- 
stadt Darmstadt erforderlichen Anzahl zulässig. 
Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) sind nur innerhalb der überbaubaren 
Grundstücksflächen zulässig.  
Nicht überdachte Stellplätze sind nur innerhalb der  in der Planzeichnung mit „St“ gekenn- 
zeichneten Fläche und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 
6.2 Nebenanlagen 
Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO sind nicht zulässig. 
Im Besonderen Wohngebiet (WB) ist eine Fläche für d ie Außenbewirtschaftung in Zu- 
sammenhang mit einer gastronomischen Nutzung bis zu einer Größe von 50 m² zulässig.  
Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
Gemarkung Darmstadt Flur 5 Maßstab 1:500 
 
Entwurf zum   
Bebauungsplan S 7.2.1 
- Bessunger Straße 29 - 
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes S 7.2 
mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen 
zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser 
September 2010 
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl.  I 2004, S. 2414) i.V.m. der Baunutzungs- 
verordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) und der Planzei chenverordnung 
(PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt: 
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Beba uungsplanes  
§ 9 Abs. 7 BauGB 
2. Art der baulichen Nutzung  (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 
2.1 Reines Wohngebiet (§ 3 BauNVO) 
2.2 Besonderes Wohngebiet (§ 4a i.V.m. § 1 Abs. 6 B auNVO) 
Die nach § 4a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind gemäß 
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO unzulässig. 
Oberhalb des Erdgeschosses sind gemäß § 4a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO nur Wohnungen zu- 
lässig. 
2.3 Abgrenzung unterschiedlicher Art der baulichen Nutzung 
3. Zulässigkeit von festgesetzten baulichen Nutzung en  (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) 
Eine Bebauung im westlichen Teil des Grundstückes 9 50/1 (Baufenster ehem. Scheune) 
ist nur zulässig, wenn eine Bebauung an der Bessung er Straße entsprechend den Fes t- 
setzungen des Bebauungsplan es erfolgt ist und die vorhandenen baulichen Anlage n auf 
den nicht überbaubaren Grundstücksflächen entfernt worden sind. 
4. Maß der baulichen Nutzung  (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO) 
4.1 Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO)      
4.2 Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß  
(§ 16 Abs. 2 und 3 i.V.m. § 20 Abs. 1 BauNVO)     
4.3 Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNV O) 
4.3.1 Außenwandhöhen 
Als zulässige Außenwandhöhe gilt das Maß von dem in  der Planzeichnung dargestellten 
Höhenbezugspunkt bis zur Schnittlinie der Außenwand  mit der Dachhaut an der Traufse i- 
te.  
4.3.2 Höhenbezugspunkt 
Die Höhen der Höhenbezugspunkte (H1 bis H3) sind vor Ort zu ermitteln. 
Wissenschaftsstadt Darmstadt, den Stadtplanungsamt 
 
 
 
Dr. Ing. Kissel 
Ltd. Baudirektor  
Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Gemarkung Darmstadt                Flur 5                Maßstab 1:500 
 
 
Entwurf zum  
Bebauungsplan S 7.2.1 
- Bessunger Straße 29 - 
 
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes S 7.2 
mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen  und zur Schaf fung von 
Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niede rschlagswasser  
 
Rechtsgrundlagen: 
 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zu letzt geändert durch 
Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO)  i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt 
geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 
Planzeichenverordnung (PlanzV)  vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) 
Hess. Bauordnung (HBO)  vom 18.06.2002 (GVBl. I S. 274), zuletzt geändert durch Art. 8 
des Gesetzes vom 15.12.2009 (GVBl. I S. 716) 
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches  i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I  
S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 29.06.2010 (GVBl. I S. 233) 
Hess. Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt ge ändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 24.03.2010 (GVBl. I S. 119) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)  ) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I, S. 2542) 
Hess. Naturschutzgesetz (HENatG)  i.d.F. vom 04.12.2006 (GVBl. I S. 619), zuletzt 
geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 12.12.2007 (GVBl. I S. 851) 
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. vom 31.07.2009 (BGBl. I, S. 2585) 
Hess. Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 06.05.2005 (GVBl. I S. 305), zuletzt ge ändert durch 
Gesetz vom 04.03.2010 (GVBl. I, S. 85) 
Bundesimmissionsschutzgesetz  (BImSchG) i.d.F. vom 26.09.2002 (BGBl. I, S. 3830) , 
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.08.2009 (BGBl. I S. 2723) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung   (UVPG) i. d. F der Bekanntmachung 
vom 24.02.2010 (BGBl. I, S. 94) 
Hessisches Denkmalschutzgesetz  (DSchG) i. d. F. vom 05.09.1986 (GVBl. I, S. 262, 270), 
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 04.03.2010 (GVBl. I, S. 72) 
 
 
 
Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB: 
 
Aufstellungsbeschluss: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom      . 
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2  (1) und nach § 13a BauGB im 
„Darmstädter Echo“ am      . 
 
Öffentliche Auslegung: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom      . 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darms tädter Echo“ am      . 
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungs plans mit Begründung gem. § 3 (2) 
BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zei t vom       bis einschließlich      . 
 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffen tlicher Belange 
 
gem. § 4 (2) BauGB und Abstimmung mit den Nachbarge meinden gem. § 2 (2) BauGB mit 
Schreiben vom      . 
 
Satzungsbeschluss: 
 
Dieser Bebauungsplan wurde mit den textlichen Fests etzungen, dem zeichnerischen Teil 
und den im Plan enthaltenen Satzungen gem. § 10 (1)  BauGB von der Stadtverordnetenver- 
sammlung zur Satzung beschlossen am      . 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung besch lossenen Plan überein. 
Ausgefertigt: Darmstadt, den       
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Der Dezernent 
Bekanntmachung: 
 
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des Bebauung splans gem. § 10 (3) BauGB 
und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo “ am __________. 
Öffentliche Auslegung dieses Bebauungsplans mit Beg ründung gem. § 7 Hess. Gemeinde- 
ordnung (HGO) i.V.m. § 7 (3) der Hauptsatzung der W issenschaftsstadt Darmstadt im Tech- 
nischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom       bis einschließlich      . 
 
 
 
Inkrafttreten: 
 
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am __________. 
Darmstadt, den ___________ 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Der Dezernent

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
08.09.2010 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2010/0388 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Bebauungsplan S 7.2.1 - Bessunger Straße 29 - (Offenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 7 .9 .2010 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Dem vorliegenden Entwurf zum Bebauungsplan S 7.2.1 - Bessunger Straße 29 - zur teilweisen 
Änderung des Bebauungsplanes S 7.2 und der zugehörigen Begründung, sowie der in den 
Bebauungsplanentwurf aufgenommenen Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und der 
Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser, wird 
zugestimmt. 
2. Der Entwurf und die Begründung zum Bebauungsplan S 7.2.1 - Bessunger Straße 29 - sind gem. § 3 
(2) BauGB öffentlich auszulegen. 
 
 
Anlagen: Anlage: Begründung zum Bebauungsplanentwurf S 7.2.1 
Entwurf des Bebauungsplan S 7.2.1 (wird zu den Sitzungen aufgehängt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:

2 
... 
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2010/0388 vom 07.09.2010  
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat in Ihrer Sitzung am 20.05.2008 beschlossen, für den Bereich 
des rechtskräftigen Bebauungsplans S 7.2 einen Bebauungsplan S 7.2.1 zu dessen teilweisen 
Änderung, mit der Zielsetzung einer Nachverdichtung und Verbesserung der städtebaulichen 
Situation, aufzustellen. Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 13a BauGB im beschleunigten 
Verfahren durchgeführt. Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan S 7.2.1 wurde am 
26.05.2008 im Darmstädter Echo öffentlich bekannt gemacht. 
 
 
Zu 1.:
 
Gemäß § 3 (2) BauGB sind nun der Entwurf zum Bebauungsplan und die dazu gehörige Begründung, 
sowie der in den Entwurf zum Bebauungsplan aufgenommenen Satzungen, erstellt worden. Das 
weitere Bebauungsplanverfahren richtet sich nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB). 
Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB, welches hier weitergeführt wird, können die 
Umweltprüfung und der Umweltbericht entfallen.  
 
 
Zu 2.:
 
Die öffentliche Auslegung des Entwurfs und der zugehörigen Begründung erfolgt nach vorheriger 
öffentlicher Bekanntmachung, in der bereits gemäß § 13a (3) BauGB darauf hingewiesen wird, dass 
das beschleunigte Verfahren angewendet wird und wo entsprechende Planunterlagen, mit der 
Möglichkeit einer Äußerung dazu, eingesehen werden können. Die Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange werden im Rahmen der Offenlage beteiligt. 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zu den Sitzungen wird ausgelegt bzw. aufgehängt:
 
• Entwurf des Bebauungsplans S 7.2.1 
 
Vorab werden übersandt: 
• 11 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs für die Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung 
 
 
Darmstadt, den 07.09.2010 
VI/61.2 ha Nst. 2112