Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz

Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
Planungszeit: 10/2010 bis 12/2012 
Bauzeit: 06/2012 bis heute
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Dezember 2016 (Stand 22.12.2016)
Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF:35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI:160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF:2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF:13.180 m²
BGF:17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
98,00%
85,00%
48,00%
70,91%
82,71%
59,15%
58,92%
56,08%
65,85%
75,00%
64,00%
64,00%
77,00%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Außenanlagen
Kleines Haus/
Opernterrassen
Kinderoper
Schauspielhaus
Opernhaus
Gebäude Technische Ausrüstung Bühnentechnik Außenanlagen
Erläuterung:
ƒBei den vorstehend aufgeführten Fertigstellungsgraden
AußenanlagenundBühnentechnikhandeltessichumaktuelle
Fertigstellungsgrade.AusheutigerSichtsindhierkeineRückbauten
zuerwarten.
ƒBeidenFertigstellungsgradenderTechnischenAusrüstung
handeltessichumrechnerischeFertigstellungsgradederInterims-
ObjektüberwachungfürdieTechnischeAusrüstung(unter
BerücksichtigungdeszuerwartendenRückbausunderforderlicher
Mängelbeseitigungen).
ƒBeidenFertigstellungsgradenGebäudehandeltessichumeine
rechnerischeBewertungderProjektsteuerungunterBerück-
sichtigungdeszuerwartendenRückbausunddererforderlichen
Mängelbeseitigung.
Baulicher Fertigstellungsgrad SBK
2. Die ProjektÜBERSICHT 
DasProjektbefindetsichineinerPhasederNeuaufstellung,welchevoraussichtlichbiszum3.Quartal2017
andauernwird.IndieserPhasestehenfolgendeAufgabenimFokusderBearbeitung:
ƒNeuaufstellungderPlanungs-undObjektüberwachungsteamsderTechnischenAusrüstungsowie
VerstärkungderObjektüberwachungGebäudedurchneueVergabeverfahren
ƒMängelerfassungdurchintensiveBegehungenmitHilfevonSachverständigenundMängelbehebungdurch
dieausführendenFirmen
ƒAufbaueinesQualitätsmanagementsalsVorbereitungfürdiekommendensichüberschneidendenPhasen
derBearbeitung(„HeilungderPlanung“,„MängelbeseitigungnachHeilungderPlanung“,„Rückkehrzum
ungestörtenBauablauf“)
ƒSicherungbauherrenseitigerRegressansprüchedurchdieEtablierungeinesGegenforderungs-und
Schadensmanagements
ƒAufbaueinesRisikomanagements
ƒNeuaufstellungundschrittweiseIntensivierungdesKostenmanagements-undTerminmanagements
DiefolgendenSeitengebenAufschlussüberdieaktuelleProjektsituationinqualitativer,
wirtschaftlicherundterminlicherHinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN
Dezember 2016 www.zarinfar.de 1

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Dezember 2016 (Stand 22.12.2016)
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3. Das ProjektLOGBUCH

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Dezember 2016 (Stand 22.12.2016)
4. Die ProjektTERMINE
Annahmen zum Rahmenterminplan 
ƒDas Unternehmen R.O.M. Technik Ltd. & Co. KG führt das Projekt nach Übernahme der insolventen IMTECH Deutschland GmbH weiter.
ƒDie aufgrund rechtswirksamer Kündigungen von einzelnen Gewerken erforderlichen neuen VOB-Verfahren und deren Vorbereitung werdenmit 10 Monaten angesetzt.
ƒEs gibt keine weiteren Vertragskündigungen von wesentlichen ausführenden Bauunternehmen.
ƒDas für die Ausschreibung der Objektüberwachungsleistungen für die Technische Ausrüstung erforderliche VgV-Vergabeverfahren wird, aufgrund von notwendigen Abstimmungen 
im Zusammenhang mit dem VOF-Verfahren TA-Planung, gegenwärtig mit 6 Monaten angesetzt.
ƒDie Firmengespräche aus dem gestörten Bauablauf mit den Schlüsselgewerken sind bis zum 13.11.2017 abgeschlossen.
ƒDie Einarbeitung sowie die Heilung der Ausführungsplanung der Technischen Ausrüstung durch das neue TA-Planungsbüro INNIUS wird mit einer Dauer von 21 Monaten 
angesetzt.
ƒEs stehen ausreichende Personalkapazitäten seitens der ausführenden Firmen, der Objektüberwachungen und Planungen zur Verfügung.
Dezember 2016 www.zarinfar.de 3

242 Mio. € 244 Mio. € 245 Mio. € 248 Mio. € 252 Mio. € 255 Mio. €
305 Mio. €
323 Mio. €
334 Mio. € 336 Mio. €
340 Mio. € 337 Mio. €
349 Mio. €
365 Mio. €
361 Mio. €
365 Mio. € 369 Mio. € 364 Mio. €
220
240
260
280
300
320
340
360
380
400
07.2016 08.2016 09.2016 10.2016 11.2016 12.2016
Auszahlungsstand Verpflichtungen Kostenstand
Mio. €
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5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF
KOSTENVERLAUF DER LETZTEN 6 MONATE BEMERKUNGEN:
Das mit Ratsbeschluss vom17.11.16 genehmigte Budget beträgt 
404 Mio. €  brutto.
Gemäß den dargestellten Kosten sowie unter Berücksichtigung des aktuellen 
Wissensstandes des Projektmanagements ist der Bauherr bereits Verpflichtungen 
in folgender Höhe eingegangen:                                                                                               
336,78 Mio. €  brutto.
Darin enthalten ist das Honorar des neuen Planers für die Technische Ausrüstung 
sowie die zukünftigen Honorare für die Objektüberwachung TA und verstärkende 
Objektüberwachung Gebäude für jeweils die ersten 12 Monate.
UnterBerücksichtigungnochoffenerundbishernichtverhandelterNachträgeund
ForderungenderKG300-700inHöhevon
11,66 Mio. € brutto,
undunterBerücksichtigungderRückstellungendervorhersehbarenKostenfür
HonorareundneuerVergabenvoninsgesamt
15,52 Mio. € brutto,
ergibt sich gem. Kostenstandbericht vom 22.12.2016 ein Kostenstandvon 
insgesamt
363,96 Mio. €brutto.
Dezember 2016 www.zarinfar.de 4
255,35
81,43
404
253
11,66
151
238,82
45,48
34,58
17,9
15,52
0
100
200
300
400
500
600
460 Mio. €
Budget
Verpflichtungen aus beauftragten Grundaufträgen inkl. Mehrmassen ≤ 110%
Verpflichtungen aus der Höhe nach beauftragten Nachträgen
Verpflichtungen aus dem Grunde nach beauftragten Nachträgen
Verpflichtungen aus zukünftigen Honoraren für die Objektüberwachung 
Technische Ausrüstung und verstärkende Objektüberwachung Gebäude
Auszahlungsstand Grundaufträge, Nachträge der Höhe dem Grunde nach 
beauftragt
Verbleibende Auszahlungssumme aus Verpflichtungen
Nachträge (offen bzw. unverhandelt)
Rückstellungen für absehbare Verpflichtungen der Fachplanung und 
Objektüberwachung Technische Ausrüstung und verstärkende 
Objektüberwachung Gebäude für die gesamte Vertragslaufzeit (für 12 Monate 
bereits in den Verpflichtungen berücksichtigt) und Budget für offene Vergaben 
Ursprungsbudget
Budgeterhöhungen Rat bis 17.11.2016
Obere Grenze Gesamtkostensteigerung 460 Mio. € * (in % des aktuellen 
Gesamtbudgets) 
*siehe Kostenbericht der Projektsteuerung zarinfarvom 30.11.2015 
sowie gutachterliche Stellungnahme zum Kostenbericht des 
Sachverständigenbüros KKP vom 08.01.2016
13,9 %
GESAMTKOSTEN-
ENTWICKLUNG
460 Mio. €
KOSTENSTAND
-inkl. Budget für offene 
Vergaben und Rückstellungen
363,96 Mio. €
BUDGET
404 Mio. €
VERPFLICHTUNGEN
336,78 Mio. €

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6.1 Der KostenBERICHT
1.Budget:
ZurAufrechterhaltungderHandlungsfähigkeithatderRatderStadtKölnam15.03.2016einerErhöhungdesBudgets
umweitere60Mio.€undam17.11.2016umweitere56Mio.€zugestimmt,sodassdarüberhinausnotwendige
VertragsverhandlungenmitPlanernundausführendenFirmenzurWiederherstellungeinesgeordnetenBauablaufs
geführtwerdenkönnen.DasGesamtbudgetbeträgtsomitaktuell404Mio.€.
DeraktuelleStandderfinanziellenVerpflichtungenbeläuftsichauf336,78Mio.€brutto.DieseKostenbeinhaltenalle
beauftragtenGrundaufträgeinkl.Mehrmassenbis110%,allebeauftragtenNachträgesowiediezukünftigenHonorare
fürdieObjektüberwachungTechnischeAusrüstungundverstärkendeObjektüberwachungGebäudefürje12Monate.
AufGrundlagederaktuellvorliegendenAngebotefürdieneueObjektüberwachungfürdieTechnischeAusrüstung
sowieVerhandlungsergebnissenmitanderenProjektbeteiligtenkonntendieangenommenenHonorarkostengesenkt
werden.DiesführtzueineraktuellenVerringerungdesStandesderVerpflichtungenundsomitdesKostenstandes
zumVormonat.
UnterBerücksichtigungdieserVerpflichtungensowiederRückstellungenfürweitereabsehbareVerpflichtungenaus
HonorarenfürdieObjektüberwachungTechnischeAusrüstungundverstärkendeObjektüberwachungGebäudefürdie
gesamteVertragslaufzeitunddemBudgetfüroffeneVergabenbeläuftsichderderzeitigeKostenstandauf363,96
Mio.€brutto.
2.Kostenprognose:
UnterBerücksichtigungallerderzeitbekanntenKostenrisikenwirdfürdieGesamtkostenentwicklungweiterhinein
Korridorvon404Mio.€bis460Mio.€bruttoprognostiziert(sieheKostenberichtderProjektsteuerungZarinfarvom
30.11.2015undgutachterlicheStellungnahmeKKPvom08.01.2016).Diesentsprichtgegenüberdemgenehmigten
Budgetvon404Mio.€einerErhöhungum13,9%.
MitweiterführendenundfundiertenAussagenzuKostenundTerminenist,unterEinbeziehungderErgebnisseder
SanierungsplanungdesneuenFachplanersfürTechnischeAusrüstung,frühestensEndedes2.Quartals2017zu
rechnen.
DemAbrechnungskorridorliegtalsAnnahmeeinebaulicheFertigstellungbiszum2.Quartal2018zugrunde.Esist
jedochabsehbar,dassdieseAnnahmeausNovember2015nichtmehrzutrifft.
3.Empfehlungen/Maßnahmen:
ƒIntensiveWeiterführungderFirmengesprächezumerfolgreichenAbschlussdervertraglichen
ErgänzungsvereinbarungenmitallenamBauBeteiligten.
ƒDieneueFachplanungfürdietechnischeAusrüstungwirdindieErstellungderKostenprognoseTAeinbezogen.
ƒDurchdieBewilligungeinesneuenGesamtbudgetsinHöhevon404Mio.€konntenneueSoll-Budgetsauf
Gewerke-Ebenegebildetwerden.
4.FazitundBewertung:
DieaktuelleKostensituationhatsichdurchdieGesamtbudgeterhöhungvom17.11.2016aufinsgesamt404Mio.€
entspanntundderBauherrwurdewiederindieLageversetzt,neueVerpflichtungeneinzugehen.
DetailliertereAussagenüberdieGesamtkostenentwicklungkönnenjedocherstnacheinerRückkehrzueinem
planmäßigenProjektverlaufundnachVorlageeinesbelastbarerTerminplanserfolgen.
1.BestehendeKostenrisiken:
u.a.tragenfolgendeRisikenzueinermöglichenerneuten
Budgetüberschreitungbei:
Steigerung Baupreisindex 
Zusätzliche Honorarforderungen der Planer / Bauleitungen
Insolvenzrisiko 
Nachtragsforderungen der Planer, Bauleitungen und Firmen 
aufgrund von Störungen im Planungs-und Bauablauf
Prozessrisiken aus ggf. scheiternden Firmengesprächen
Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Vertragsverhandlungen und Kündigungen 
Fehlende Zuarbeit zur Kostenprognose des Fachplaners TA 
aufgrund fehlender Arbeitsgrundlagen 
Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / Bauteilen 
auf Grundlage der überarbeiteten Planung des neuen TA 
Planers
2.Empfehlungen/MaßnahmenzurRisikominimierung:
ƒ Intensive Weiterführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes 
ƒ Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau 
Beteiligten
ƒ Baubetriebliche Prüfung der Nachtragsforderungen der 
Projektbeteiligten erweitern
ƒ Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte im 
Zusammenhang mit den bekannten eingetretenen 
Bauablaufstörungen
ƒ Verstärkung der Bauleitungskapazitäten
3.FazitundBewertung:
InwelchemUmfangundinwelcherHöhedievorstehend
aufgeführtenRisikeneintretenwerden,istderzeitnochunklar
undhängtentscheidendvondenVerhandlungenmitden
beauftragtenFirmenab.DahersolltendieFirmengespräche
weiterhinintensivdurchdieProjektbeteiligtenundunter
HinzuziehungvonBeratern(z.B.Juristen,Kostengutachtern)
erfolgen.
DurchdieVerzögerungenderFirmengesprächeundteilweise
seitMonatenunterbrocheneBautätigkeithabeneinzelne
GewerkebereitsrechtwirksamihreKündigungerklärt.Hierdurch
werdenneueAusschreibungenundVergabenerforderlich,die
sichunterUmständenfinanziellungünstigaufdasProjekt
auswirkenkönnten.
DasKostenrisikoistfolglichweiterhinalshochzubezeichnen
undkannerstdanngeringerausfallen,wenndietatsächliche
HöhedereinzugehendenVerpflichtungenalsErgebnissealler
Firmengesprächebekanntwird.
6.2  Das KostenRISIKO
Projektpegel
planmäßig
kritisch
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
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Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Dezember 2016 (Stand 22.12.2016)
7.1. Der TerminBERICHT
1.Terminplanung:
InAbstimmungzwischenBauherrundProjektsteuerungistderEntwurfeinesRahmenterminplans(siehePkt.4.
ProjektTermine,S.3)erstelltworden.Dieserermöglicht,unterBerücksichtigungderheutebekanntenAnnahmen,
einezeitlicheEinschätzungfürdenweiterenProjektverlaufbisfrühestensEnde2.Quartal2017.
WICHTIG:DerRahmenterminplanistvomweiterenProjektverlauf,wiez.B.demAusgangderVergabeverfahrenzur
ObjektüberwachungTAsowieVerstärkungObjektüberwachungGebäudeabhängigundstelltkeineverbindliche
AussageübereinZeitzieldar.VielmehrdientderRahmenterminplangegenwärtigdergrundsätzlichen
Projektorganisation.ImGegensatzzumRahmenterminplanistdieAufstellungeinesneuenAusführungsterminplans
erstnachEinarbeitungderneuenTA-ObjektüberwachungsowiegenauerAnalyseundGrundlagerermittlungder
vorhandenen,mangelhaftenPlanungdurchdenneuenTA-Planermöglich.FüreinegenauereEinschätzungder
GesamtausführungszeitmussdiePhase"HeilungderPlanung"abgeschlossenseinundderUmfangder
Rückbaumaßnahmengeklärtsein.
2.Terminprognose:
DiegrafischeDarstellungdererwartetenTerminentwicklung(siehePkt.4Projekttermine)belegt,dassjedenfalls
keineVorstellungeninderSpielzeit2018/19möglichsind.
3.Empfehlungen/Maßnahmen:
ƒIntensiveDurchführungderFirmengesprächezurNeuaufstellungdesProjektesdurchdenTechnischen
BetriebsleitersowievertraglicheErgänzungsvereinbarungenmitallenamBauBeteiligten
ƒFrühzeitigeAbstimmungvonPlanungs-undBaubereichen,umeinedenKapazitätenentsprechende
Abarbeitungs-Reihenfolgezuerreichen,dieeinestrukturiertereundschnellereUmsetzungermöglicht.Die
Schaffungvonsog.ArbeitspaketensollhiereineübersichtlichereArbeitsweiseermöglichen.
ƒAufstellungzuentwickelnderTerminplanungdurchdieObjektüberwachungen,heruntergebrochenaufdiese
Arbeitspakete.ZielistdieEntwicklungeinesSOLL-Terminplans,derdasBaugescheheninZukunftmessbar
macht.
ƒAufstellungeinesneuenPlanungsterminplansnachEinarbeitungdesneuenTA-PlanersfürdiePlanungsphase
„HeilungderPlanung“.
ƒVerstärkungderbaubetrieblichenGutachterfüreinezügigereundeffizientereDurchführungder
FirmengesprächeundErfüllungderbauherrenseitigenPflichtenundAufgabenhierzu
4.FazitundBewertung:
DieaktuelleTerminsituationistalskritischanzusehen.ZurzeitsinddurchdengestörtenPlanungs-undBauablaufim
WesentlichennurnochdieausführendenUnternehmenderBühnentechniktätig.
DieBeseitigungbekannterMängelsowiedievertraglicheVereinbarungalleramBauBeteiligtensteheninden
nächstenMonatenweiterhinimFokusderBearbeitung.DiemangelndenKapazitätenderObjektüberwachung
führenallerdingszuVerzögerungeninderVorbereitungundDurchführungderFirmengespräche.Hierbeistehtdie
PrüfungundAuseinandersetzungmitdenoffenenNachträgenundoffeneForderungenausBauzeitverlängerungim
VordergrundderVertragsvereinbarungenunterBerücksichtigungvergaberechtlicherundwirtschaftlicherKriterien.
IndenAnnahmendervorläufigenTerminplanung(sieheSeite3)wurdedeshalbderZeitpunktfürdenAbschlussder
FirmengesprächeausdemgestörtenBauablaufmitdenSchlüsselgewerkenbiszum13.11.2017verlängert.
InwieweitsichdieseAnnahmeaufdieweitereTerminplanungauswirktkannerstgeklärtwerden,wenndienoch
laufendenVgV-VerfahrenderObjektüberwachungenerfolgreichabgeschlossensindunddieneuenBauleitungen
eingearbeitetsind.
DieRückkehrzueinerplanmäßigenBauabwicklungisterstwiedermöglich,wenneinbelastbarerTerminplan
vorliegtundwenndasneuePlanungsbürofürdietechnischeAusrüstungdiePlanunggeheilthatunddie
VerstärkungderObjektüberwachungerfolgtist.
1. Bestehende Terminrisiken:
Unter anderem können folgende Risiken die gemäß 
Terminplan prognostizierte Fertigstellung weiterhin 
beeinträchtigen:
•weitere Verzögerungen durch neue Erkenntnisse 
aus der Heilung der Planung 
•mangelnde Planungsgrundlagen TA führen zu 
weiteren Terminverzögerungen in der Heilung der 
Planung 
•Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen
•Verzögerung bei der Durchführung der 
Mängelbeseitigung aufgrund mangelnder 
Kapazitäten der Objektüberwachung Gebäude
•Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder 
Kapazitäten der Objektüberwachung Gebäude 
sowie baubetrieblicher Gutachter
•Verzögerung der Vergabeverfahren 
(Objektüberwachung TA und Gebäude)
•Prozessrisiko aus ggf. scheiternden 
Vertragsverhandlungen
•neue Vergabeverfahren notwendig
2. Empfehlungen / Maßnahmen:
ƒIntensive Durchführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes 
ƒVertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen 
am Bau Beteiligten
ƒAusarbeitung eines Terminplans auf Baubereichs-
ebene schon bevor die neuen Bauleitungs-
beteiligten gefunden sind 
ƒBeschleunigung der Mängelbeseitigung
3. Fazit und Bewertung:
InwelcherDimensiondievorstehendaufgeführten
Risikeneintretenwerden,istderzeitnochunklarund
hängtentscheidendvondenVerhandlungenmitden
beauftragtenFirmenab.Dahersolltendie
FirmengesprächeintensivdurchdieProjektbeteiligten
undunterHinzuziehungvonBeratern(z.B.Juristen,
Kostengutachtern)erfolgen.
DarüberhinausistdieErstellungdesTerminplans
durchdieObjektüberwachungzurzeitaufgrund
fehlenderKapazitätennichtmöglich.
DasaktuelleTerminrisikoistdahingehendweiterhin
alshochzubezeichnenundkannerstdanngeringer
ausfallen,wenndieneueBauleitungderTechnischen
Ausrüstungbeauftragtundeingearbeitetistunddie
HeilungderPlanungabgeschlossenist.
7.2  Das TerminRISIKO
Projektpegel
planmäßig
kritisch
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
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Dezember 2016 (Stand 22.12.2016)
Projektpegel
planmäßig
kritisch
8.1 Der Qualitäts-/ OrganisationsBERICHT
1.Projektorganisation:
DerneueTA-PlanerINNIUShatmitderEinarbeitungsphasebegonnen.BeiderEinarbeitungindiebestehendenPlanungsunterlagen
wurdefestgestellt,dassdiesenichtvollständigsindundsomiterneuteineFestlegungderGrundlagenzurPlanungerfolgenmuss.Die
bestehendenPlanungskonfliktekönnenfolglicherstnachErarbeitungderPlanungsgrundlagenundHeilungderPlanungbeseitigt
werden.
DasTeamdesneuentechnischenBetriebsleitersumfasstderzeit16Mitarbeiter/innenundwirdvoraussichtlichEndedes1.Quartals
2017vollständigsein.
2.Ausführung:
DieQualitätskontrolledurchdieObjektüberwachungGebäudeistweiterhinunzureichend.AktuellsindfolgendeErkenntnissezu
verzeichnen:
ƒ MangelhafteAusführungsplanungundMängelmanagementderObjektüberwachungGebäude,inkl.nichtmitdenBauherren
abgestimmterAbweichungenvonDIN-NormenundRegelwerken
ƒ KeineKollisionsplanungderTechnischenAusrüstung
ƒ VielzahlvonMängelnundKollisionenindenHochbau-undHaustechnikgewerken
ƒ AufgrundmangelnderKapazitäteninderObjektüberwachungGebäudeverzögertsichdieAufnahmeweitererMängelsowiedie
BeseitigungbekannterMängel
ƒ AbnahmeneinzelnerGewerkeKG300konntenbisheraufgrundunzureichenderVorbereitungendurchdieOÜGebäudenicht
abgeschlossenwerden
ƒ ForcierteVorbereitungzurDurchführungvonFirmengesprächendurchdieObjektüberwachungenunterLeitungdesBauherrenund
derProjektsteuerung
ƒ DieumfangreicheMängelbearbeitungamSichtbetonKOkanninKürzeerfolgreichabgeschlossenwerden
EineKoordinationderGewerkederTechnischenAusrüstungaufderBaustellekanndurchdieInterimsbauleitungderTechnischen
Ausrüstunggegenwärtignurbedingterfolgen.DieausführendenUnternehmenhabenihreKapazitätenabgebaut,dainvielenBereichen
keineBaufreiheitbesteht.DesWeiterenmüssenbereitsmontierte,empfindlicheAnlagen-undGebäudeteileaufgrunddesgestörten
Bauablaufesgeschütztundkonserviertwerden.EinKonzepthierzuwurdeerarbeitetundvondenBühnenabgestimmtundzur
Ausführungfreigegeben.DieSicherheitaufderBaustellewurdedurchzusätzlicheMaßnahmenderObjektüberwachungerhöht.Aufgrund
derderzeitigenProjektsituationfokussiertsichdieTätigkeitderBauleitungenhauptsächlichaufdieZustandsfeststellungmitAufnahme
vonweiterenMängelnundderenBeseitigung.InsichfertiggestellteLeistungenverschiedenerGewerkewurdenabgenommenund
weitereAbnahmeterminewurdenvereinbart.
3.Empfehlungen/Maßnahmen:
ƒ ZielführendeundvollumfänglicheAufarbeitungundBereitstellungallererforderlichenUnterlagenfürdienotwendigen
FirmengesprächedurchdieObjektüberwachungen.
ƒ ForcierungderVorbereitungvonFirmengesprächendurchzusätzlicheKapazitätenderObjektüberwachungen
ƒ IntensiveDurchführungderFirmengesprächezurNeuaufstellungdesProjektes.
ƒ VertraglicheErgänzungsvereinbarungenmitallenamBauBeteiligten
ƒ IntensiveBetreuungundBegleitungderANdurchdieObjektüberwachungenbeiderMängelbeseitigungeinschl.derentsprechenden
DokumentationzurSicherungderQualitäten.
ƒ DurchführungvonAbnahmenvoninsichabgeschlossenerLeistungenverschiedenerGewerkezurMinimierungder
Verzögerungskosten.
ƒ FestlegungvonQualitätsanforderungendurchdenBauherrenandiezukünftigeÜberarbeitungderPlanungdertechnischen
Ausrüstung
4.FazitundBewertung:
DurchersteEntscheidungendesBauherrnkönneninTeilbereichenArbeitenfortgeführtundQualitätsdefizitebehobenwerden.Die
aktuelleSituationderBaustelleschafftdieMöglichkeiteinenAbgleichzwischendengesetztenQualitätszielenunddembisherGebauten
zuschaffen.DieumfangreicheMängelbeseitigungorientiertsichandiesemAbgleich.GleichzeitigisteinTeilderAusführungder
technischenAusrüstungfehlerhaftundmussnunnachHeilungderPlanungdurchdenneuenTA-PlanerzurückgebautundinStand
gesetztwerden.
DiezurZeitlaufendenVgV-VerfahrenzurVerstärkungderObjektüberwachungGebäudeundneuenObjektüberwachungTAwerden
voraussichtlichim1.Quartal2017abgeschlossensein.
DieseBewertungistsolangealskritischanzusehen,bisdasneuePlanungsbürofürdietechnischeAusrüstungdiePlanunggeheilthat
unddieVerstärkungderObjektüberwachungerfolgtist.
8.2.  Das Qualitäts-/ OrganisationsRISIKO
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
1.Bestehende Qualitäts-und Organisationsrisiken:
ƒZustandsfeststellungen für alle Gewerke in den 
nächsten Monaten decken ggf. bisher unbekannte 
Mängel auf
ƒLeistungsfähigkeit der neuen Bauleitung TA 
könnten nicht ausreichen 
ƒErkenntnisse aus der Heilung der Planung des 
neuen Planungsbüros für die Technische 
Ausrüstung führen ggf. zu gravierenden Rück-und 
Umbauten
ƒmangelnde Leistungsfähigkeit der 
Objektüberwachung Gebäude führen zu weiteren 
Terminverzögerungen-und Qualitätsdefiziten
2. Empfehlungen Maßnahmen:
ƒQualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und 
Interim-Bauleitung TA 
ƒIntensive Fortführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes. 
ƒDurchführung von Zustandsfeststellungen für die 
vollständige Erfassung eines Ist-Standes
ƒVertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen 
am Bau Beteiligten treffen.
ƒSoll-Ist-Abgleich zwischen gesetzten 
Qualitätszielen und gebauten Qualitäten 
ƒEntwicklung eines strukturierten 
Gegenforderungsmanagements zur Durchsetzung 
von Schadensersatzansprüchen
3. Fazit und Bewertung:
DerUmfangderbishererfolgtenQualitätskontrollen
zeigt,dassinTeilendiegebauteQualitätweiterhin
nichtausreichendist.HiersindMängelbeseitigungen,
RückbautenundUmplanungenerforderlich.
DieweiterhinfehlendenKapazitäteninderBauleitung
der technischen Ausrüstung sowie der
ObjektüberwachungGebäudelassenzurzeitjedoch
keineintensiveBearbeitungdieserQualitätenzu.
DasaktuelleQualitätsrisikosistsomitweiterhinals
hochzubezeichnenundkannerstdanngeringer
ausfallen,wenndieObjektüberwachungender
TechnischenAusrüstungundGebäudebeauftragt
undeingearbeitetsind.
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13,83%
6,38%
53,19%
23,40%
3,19%
KG 300 bis 500 -gesamt
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
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9. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
bearbeitungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier zukünftig für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Im Zuge der zu vereinbarenden Vertragsergänzungen wurden drei Phasen der Projektabwicklung vom Bauherren mit Unterstützung der baubetrieblichen Gutachter definiert:
ƒPhase 1: Zeitraum bis zum Abschluss bzw. bis zur Unterbrechung der vertraglich geschuldeten Leistungen
ƒPhase 2: Zeitweise Bauunterbrechung (Zeitraum von der Unterbrechung bis zur Wiederaufnahme der vertraglich geschuldeten Leistungen)
ƒPhase 3: Zeitraum zwischen Wiederaufnahme der vertraglich geschuldeten Leistungen bis zur Fertigstellung (Abnahme)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Vertragsanpassung offen
33,33%
66,67%
KG 500 -Freianlagen
12,2%
10,2%
67,3%
10,2%
KG 300 -Gebäude
11,11%
5,56%
16,67%
66,67%
KG 400 -TA/ LT
16,67%
50,00%
20,83%
12,50%
KG 479 -Bühnentechnik

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  26.01.2017 
 0285/2017 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 31.01.2017 
Rechnungsprüfungsausschuss 07.02.2017 
Finanzausschuss 13.02.2017 
Unterausschuss Kulturbauten 16.03.2017 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz 
Mit dem Monatsbericht Dezember 2016 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstands bericht zur Sa-
nierung der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis (Anlage). 
 
Zum zweiten Mal im Jahre 2016 hat sich im Dezember der Kostenstand (alle Verpflichtungen zuzü g-
lich aller bekannter Risiken) reduziert, er liegt jetzt bei 364 Mio. €. Durch Neubewertung und teilweise 
Auflösung der Rückstellungen nach Abschluss von Firmeng esprächen konnten darüber hinaus auch 
die Verpflichtungen von 340 Mio. € auf 337 Mio. € reduziert werden. Ausgegeben wurden für die S a-
nierung bislang 255 Mio. €, damit wurde im Dezember 2016 das ursprüngliche Budget aus dem Jahr 
2011 von 253 Mio. € überschritten.    
 
Im Bereich der Haustechnik und der Theatertechnik kommen die Firmengespräche gut voran, bei den 
Gewerken des Hochbaus ist das Verfahren deutlich gehemmt. Insgesamt sind für 23,4 % der Gewe r-
ke die Firmengespräche abgeschlossen, für ebenfalls 23, 4 % der Gewerke laufen die Firmengespr ä-
che oder sind in intensiver Vorbereitung aber 53,2 % aller Firmengespräche sind noch nicht vorbere i-
tet oder geführt. Da der ursprünglich gesetzte Termin zum Abschluss der Firmengespräche im Mai 
2017 nicht mehr erreich t werden kann, wurde in die vorläufige Zeitplanung der November 2017 als 
Zieldatum zum Abschluss der Firmengespräche aufgenommen. Inwieweit sich diese Verschiebung 
negativ auf die abschließende Zeitplanung auswirkt, kann erst im Sommer 2017 fundiert progno sti-
ziert werden.    
 
Auf der Baustelle arbeiten die Firmen der Bühnentechnik mit voller Mannschafts stärke, weitere Fi r-
men sind weiterhin mit Arbeiten der Mängelbeseitigung beschäftigt. Außer dem werden zur Vorbere i-
tung von Firmengesprächen mit den Firmen gemein same Begehungen zur Zustands - und Leistungs-
standserfassung durchgeführt.  
 
 
 
gez. Streitberger