Entwicklung und Renovierung Volkhovener Weg 209 - 211 als Atelierstandort

Anlage 1 zur BV 4387/2019 Erweiterung und Renovierung des Atelierstandortes Volkhovener Weg 209 - 211 
Seite 1 
Darstellung der denkbaren Varianten im Vergleich 
Variante I-IV Städt. 
Ressourcen 
tatsächlich 
vorhanden? 
Behält Stadt 
Zugriff auf 
Grundstück 
Hat Stadt 
Mitsprache 
bei Vermie-
tung 
Vergaberecht  Finanzielles 
Risiko 
Zeitl. 
Auswirkung 
Bewertung 
I 
Herrichtung in 
Eigenregie durch 
das Kulturamt + 
Vermietung an 
KünstlerInnen 
durch das 
Kulturamt 
 
 
nein ja Ja Vergabe an 
Architekt, 
Ausschreibung 
Bauaufträge 
durch Architekt 
(Standard), 
baufachliche 
Begleitung und 
Abnahme durch 
die Gebäude-
wirtschaft 
erforderlich 
Ausschreibung 
und Honorar für 
die 
Architektenleist-
ung ist nicht 
abschließend 
kalkulierbar 
Aufgrund 
mangelnder 
Ressourcen 
bei der 
Gebäudewirt-
schaft kein 
Planungsbe-
ginn in den 
nächsten zwei 
Jahren 
Wegen 
mangelnder 
fachlicher 
Ressourcen beim 
Kulturamt und 
mangelnder 
personeller 
Ressourcen bei 
der Gebäudewirt-
schaft ist die 
Möglichkeit einer 
Umsetzung nicht 
einschätzbar 
II 
General-
Übernehmer 
Auftrag an die 
Gebäudewirtschaft 
+ Vermietung an 
KünstlerInnen 
durch das 
Kulturamt 
frühestens ab 
2021 
ja ja Nur bzgl. 
Bauaufträge 
(Standard) 
Nach Schätzung 
durch die 
Gebäudewirt-
schaft, wird das 
zur Verfügung 
stehende Budget 
in Höhe von 1 
Million Euro für 
die Schaffung 
neuer Ateliers 
nicht ausreichend 
sein 
Herbeiführung 
des Bedarfs- 
und Planungs-
beschlusses 
(ca. 6 Monate) 
Umsetzung 
der Planung 
bis 
Baubeschluss 
durch die 
Gebäudewirt-
schaft bei 
vorliegendem 
Bausoll (ca. 10 
– 12 Monate) 
Wegen 
mangelnder 
fachlicher 
Ressourcen beim 
Kulturamt und 
begrenzter 
personeller 
Ressourcen bei 
der Gebäudewirt-
schaft ist die 
Möglichkeit einer 
Umsetzung nicht 
einschätzbar

Anlage 1 zur BV 4387/2019 Erweiterung und Renovierung des Atelierstandortes Volkhovener Weg 209 - 211 
Seite 2 
Umsetzung 
der 
Baumaßnah-
me (ca. 12-15 
Monate) 
 
III 
Verkauf nach 
Konzeptvergabe 
und 
Betrieb/Vermietung 
durch 
Ausschreibungs-
gewinner 
Nur für 
Durchführung 
Konzeptver-
gabe 
erforderlich; 
mittelfristig 
vorhanden 
nein Nur, wenn 
vertraglich 
vereinbart 
wenn 
Beschaffungs-
vorgang, dann 
förmliches (EU-
weites) 
Vergabever-
fahren 
Keines, als Anreiz 
soll der Investor 
einen 
Bauzuschuss in 
Höhe des 
verfügbaren 
Betrags von 1 
Million Euro 
erhalten und per 
Auflage einen 
niedrigen 
Ateliermietzins 
garantieren 
Umsetzung 
wird relativ 
zügig machbar 
sein.  
 
Eine 
Wertermittlung 
der Liegen-
schaft ist 
erforderlich 
und wird vom 
Amt für 
Liegenschaf-
ten, 
Vermessung 
und Kataster 
erstellt (Dauer 
ca. 3 Monate) 
Der Verkauf der 
Liegenschaft ist 
nicht sinnvoll, da 
die Stadt 
jedweden 
Einfluss verliert, 
somit erscheint 
diese Variante 
auch als nicht 
zielführend 
IV 
Bestellung 
Erbbaurecht nach 
Konzeptvergabe 
und 
Betrieb/Vermietung 
durch 
Ausschreibungsge
winner 
Nur für 
Durchführung 
Konzeptverfah
ren 
erforderlich, 
mittelfristig 
vorhanden 
Nach Ablauf 
Erbbaurecht 
Nur, wenn 
vertraglich 
vereinbart 
wenn 
Beschaffungs-
vorgang, dann 
förmliches (EU-
weites, 
Vergabever-
fahren) 
Keines, als Anreiz 
soll der 
zukünftige 
Erbbaurechtsneh
mer einen 
Bauzuschuss in 
Höhe des 
verfügbaren 
Betrags von 1 
Million Euro 
Eine 
Wertermittlung 
der Liegen-
schaft ist 
erforderlich zur 
Berechnung 
des jährlichen 
Erbpachtzinse
s und wird vom 
Amt für 
Da das 
Grundstück mit 
Ablauf des 
Erbbaurechts 
wieder in die 
Verfügungsgewalt 
der Stadt fällt, 
gleichzeitig aber 
zügig die Pläne 
umgesetzt

Anlage 1 zur BV 4387/2019 Erweiterung und Renovierung des Atelierstandortes Volkhovener Weg 209 - 211 
Seite 3 
 
 
erhalten und per 
Vereinbarung im 
Erbbaurechtsver-
trag einen 
niedrigen 
Ateliermietzins 
garantieren 
Liegenschaf-
ten, 
Vermessung 
und Kataster 
erstellt (Dauer 
ca. 3 Monate) 
 
Erarbeitung 
einer Konzept-
ausschreibung 
nebst 
Beschluss (ca. 
6 Monate)  
Bestellung 
eines 
Erbbaurechts 
nach 
Konzeptver-
gabe (ca. 6 
Monate)  
Umsetzung 
der Baumaß-
nahmen (ca. 6 
- 8 Monate) 
 
werden können, 
wird dieses 
Verfahren 
favorisiert

Anlage 1zur BV 4387/2019 Erweiterung und Renovierung des Atelierstandortes Volkhovener Weg 209 - 211 
 
Darstellung der denkbaren Varianten im Vergleich 
 
Städt. 
Ressourcen 
tatsächlich 
vorhanden? 
Behält Stadt 
Zugriff auf 
Grundstück 
Hat Stadt 
Mitsprache 
bei Vermie-
tung 
Vergaberecht  Finanzielle s 
Risiko 
Zeitl.  
Auswirkung 
Bewertung  
Herrichtung in 
Eigenregie durch 
41 + Vermietung an 
KünstlerInnen 
durch 41 
nein ja Ja Vergabe an 
Architekt, 
Ausschreibung 
Bauaufträge 
durch Architekt 
(Standard), 
baufachliche 
Begleitung und 
Abnahme durch 
26 erforderlich 
Ausschreibung 
und Honorar für 
die 
Architektenleist-
ung ist nicht 
abschließend 
kalkulierbar 
Aufgrund 
mangelnder 
Ressourcen 
bei 26 kein 
Planungsbe-
ginn in den 
nächsten zwei 
Jahren 
Wegen 
mangelnder 
fachlicher 
Ressourcen bei 
41 und 
mangelnder 
personeller 
Ressourcen bei 
26 ist die 
Möglichkeit einer 
Umsetzung nicht 
einschätzbar.  
General -
Übernehmer 
Auftrag an 26 + 
Vermietung an 
KünstlerInnen 
durch 41 
nein ja ja Nur bzgl. 
Bauaufträge 
(Standard) 
Nach Schätzung 
durch 26, wird 
das zur 
Verfügung 
stehende Budget 
in Höhe von 1 
Million Euro für 
die Schaffung 
neuer Ateliers 
nicht ausreichend 
sein. 
Aufgrund 
mangelnder 
Ressourcen 
bei 26 kein 
Planungsbe-
ginn in den 
nächsten zwei 
Jahren 
Wegen 
mangelnder 
fachlicher 
Ressourcen bei 
41 und 
mangelnder 
personeller 
Ressourcen bei 
26 ist die 
Möglichkeit einer 
Umsetzung nicht 
einschätzbar.

Städt. 
Ressourcen 
tatsächlich 
vorhanden?  
Behält Stadt 
Zugriff auf 
Grundstück 
Hat Stadt 
Mitsprache 
bei Vermie-
tung 
Vergaberecht  Finanzielle s 
Risiko  
Zeitl.  
Auswirkung  
Bewertung  
Verkauf nach 
Konzeptvergabe 
und 
Betrieb/Vermietung 
durch 
Ausschreibungs-
gewinner 
Nur für 
Durchführung 
Konzeptver-
gabe 
erforderlich; 
mittelfristig 
vorhanden 
nein Nur, wenn 
vertraglich 
vereinbart 
wenn 
Beschaffungs-
vorgang, dann 
förmliches (EU-
weites) 
Vergabever-
fahren 
Keines, als Anreiz 
soll der Investor 
einen 
Bauzuschuss in 
Höhe des 
verfügbaren 
Betrags von 1 
Million Euro 
erhalten und per 
Auflage einen 
niedrigen 
Ateliermietzins 
garantieren 
Umsetzung 
wird relativ 
zügig machbar 
sein.  
Der Verkauf der 
Liegenschaft ist 
nicht sinnvoll, da 
die Stadt 
jedweden 
Einfluss verliert, 
somit erscheint 
diese Variante 
auch als nicht 
zielführend 
Bestellung 
Erbbaurecht nach 
Konzeptvergabe 
und 
Betrieb/Vermietung 
durch 
Ausschreibungsge 
winner 
Nur für 
Durchführung 
Konzeptverfah 
ren 
erforderlich, 
mittelfristig 
vorhanden 
Nach Ablauf 
Erbbaurecht 
Nur, wenn 
vertraglich 
vereinbart 
wenn 
Beschaffungs-
vorgang, dann 
förmliches (EU-
weites, 
Vergabever-
fahren) 
Keines, als Anreiz 
soll der 
zukünftige 
Erbbaurechtsneh 
mer einen 
Bauzuschuss in 
Höhe des 
verfügbaren 
Betrags von 1 
Million  Euro 
erhalten und per 
Vereinbarung im 
Erbbaurechtsver-
trag einen 
niedrigen 
Ateliermietzins 
garantieren 
Umsetzung 
wird relativ 
zügig machbar 
sein. 
Da das 
Grundstück mit 
Ablauf des 
Erbbaurechts 
wieder in die 
Verfügungsgewalt 
der Stadt fällt, 
gleichzeitig aber 
zügig die Pläne 
umgesetzt 
werden können, 
wird dieses 
Verfahren 
favorisiert

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VII/41 
 
Vorlagen-Nummer 
 4387/2019 
Freigabedatum  19.05.2020 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Entwicklung und Renovierung Volkhovener Weg 209 - 211 als Atelierstandort 
Beschlussorgan 
Ausschuss Kunst und Kultur 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Ausschuss für Kunst und Kultur beschließt, die Verwaltung zu beauftragen für die Schaffung von 
dringend notwendigem weiterem Atelierraum eine Konzeptvergabe (Variante IV der Anlage) für die 
städtische Liegenschaft „Volkhovener Weg 209 – 211“ im Wege des Erbbaurechts vorzubereiten. 
 
Die Verwaltung wird ferner beauftragt, bei der Konzeptionierung der Konzeptvergabe den Simultan-
hallen e.V. einzubinden und für das Gelände Volkhovener Weg 209 – 211 die Befreiung von der 
Festsetzung des geltenden Bebauungsplans zu prüfen. 
 
Die fertige Konzeptvergabe wird dem Ausschuss zum Beschluss vorgelegt werden. 
 
 
 
Alternative: 
Der Ausschuss für Kunst und Kultur beschließt, die Verwaltung zu beauftragen für die Schaffung von 
dringend notwendigem weiterem Atelierraum die städtische Liegenschaft „Volkhovener Weg 209 – 
211“ durch die Gebäudewirtschaft (Variante II der Anlage) entwickeln zu lassen. 
 
Das Raumprogramm und die Bauplanung wird dem Ausschuss zum Beschluss vorgelegt werden. 
 
 
Ausschuss Kunst und Kultur 28.04.2020

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
 
Um die aktuellsten Informationen zur Entwicklung und Renovierung zum Volkhovener Weg 209-211 
transparent darstellen zu können, wurde eine neue Version der Vorlage in Session angelegt.  
 
Zum Haushaltsjahr 2019 hat das Kulturamt vom Rat der Stadt Köln eine Million Euro eingestellt be-
kommen mit der Maßgabe, dieses Geld für die Errichtung kulturell nutzbarer Räume einzusetzen. Die 
Investition soll in eine städtische Liegenschaft erfolgen.  
 
Umfangreiche Prüfungen und Abstimmungen mit der Liegenschaftsverwaltung haben ergeben, dass 
die bereits für kulturelle Zwecke genutzte Liegenschaft „Volkhovener Weg 209 – 211 am besten für 
die Investition geeignet ist.  
Auf dem Grundstück befinden sich das unter Denkmalschutz stehende Schulgebäude, eine Baracke 
sowie die alte „Milchausgabe“. Auch die seinerzeit als Probebau für das Museum Ludwig errichtete 
„Simultanhalle“ gehört zum Gebäudeensemble. Aufgrund des „Flammenwerferattentats“ im Jahr 1964 
gilt das Areal als Gedenkstätte und soll auch nicht wohnwirtschaftlich genutzt werden (Beschluss des 
Rates von 20.12.2016).  
 
Das Schulgebäude befindet sich einem guten Zustand. Das Mauerwerk ist intakt und das Dach wurde 
jüngst erneuert. 
Derzeit befinden sich bereits drei Ateliers in diesem Gebäude, die vom Kulturamt verwaltet und ver-
mietet werden. Eine Sanierung müsste den Brandschutz dem heutigen Standard anpassen, Barriere-
freiheit im Erdgeschoss herstellen, zusätzliche Sanitäranlagen installieren und die Ateliersituation um 
drei weitere Ateliers auf insgesamt sechs erhöhen. Hierzu würde das Schulgebäude im rückwärtigen 
Bereich erweitert werden müssen.  
 
Die Baracke würde abgerissen. An ihrer Stelle soll ein Neubau mit Satteldach entstehen, der weitere 
sechs Ateliers beherbergt. Die Ateliers im Erdgeschoss können barrierefrei gestaltet werden. Die 
Milch-ausgabe ist erhaltenswert und sollte ertüchtigt und zu Lagerräumen umgenutzt werden, die 
ebenfalls dringend gesucht werden. Ein Ausstellungsneubau als Ersatz der Simultanhalle, die wegen 
Einsturzgefahr geschlossen ist, wäre zunächst nicht Teil der aktuellen Planungen. Die Errichtung ei-
ner langfristig und ganzjährig nutzbaren Halle kann mit der im Haushaltsjahr 2019 vom Rat der Stadt 
Köln eingestellten eine Million Euro nicht erfüllt werden. Zudem ist auf Basis des aktuell dort gelten-
den Bebauungs-planes zurzeit kein Baufeld auf dem Grundstück für einen weiteren Neubau vorhan-
den und somit auch kein Neubau genehmigungsfähig. Die konzeptionellen Überlegungen der Kultur-
verwaltung sehen aber die Errichtung einer temporären Halle als Teil der Grundstücksentwicklung 
und Geländebebauung vor sowie die Prüfung und Planung eines Ausstellungsneubaus zu einem in 
der Konzeptausschreibung festzulegenden Zeitpunkts. 
 
Sämtliche Maßnahmen müssten so durchgeführt werden, dass sie heutigen klimatischen Anforderun-
gen an Gebäude entsprechen, um einen positiven Beitrag zum Klima zu leisten. 
 
Zur Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen gibt es unterschiedliche Varianten, die in Anlage 1 
tabellarisch dargestellt sind und bewertet werden. 
Die Verwaltung favorisiert nach Abwägung der zeitlichen und finanziellen Risiken, Variante IV, die 
Konzeptvergabe an einen Investor mit der zeitlich befristeten Übertragung des Grundstücks im Wege 
des Erbbaurechts. Diese Variante birgt für die Stadt Köln die geringsten Risiken in baulicher und fi-
nanzieller Hinsicht, da die Pflichten für die Sanierung der bestehenden Gebäude sowie die weitere 
Entwicklung des Areals auf den Investor übergehen. Gleichzeitig wird das Grundstück nicht veräu-
ßert, sondern fällt nach Ablauf des Erbbaurechts zurück an die Stadt.  
 
Es ist davon auszugehen, dass die Umsetzung der unterschiedlichen Vorhaben von einem Investor in

3 
einem kürzeren Zeitraum durchgeführt werden kann. Selbst bei Gewährung eines Bauzuschusses 
und der damit verbundenen Maßgabe zur Einhaltung von städtischen Vergaberichtlinien geht die 
Verwaltung davon aus, dass ein Investor mit mehr Ressourcen die Entwicklungen schneller voran-
treiben kann. Die Konzeptvergabe liegt in der Verantwortung von Amt 41, Kulturamt. 
 
Nicht separat aufgeführt wird bei allen Varianten die Dauer der Bearbeitung und Genehmigung der 
erforderlichen Bauanträge. Es geht dabei um den Abriss eines maroden Nebengebäudes sowie um 
dessen Neubau. Auch der Anbau an das alte Schulgebäude muss genehmigt werden. Diese Schritte 
sind bei allen Varianten identisch.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VII/41 
 
Vorlagen-Nummer 
 4387/2019 
Freigabedatum 
20.01.2020  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Entwicklung und Renovierung Volkhovener Weg 209 - 211 als Atelierstandort 
Beschlussorgan 
Ausschuss Kunst und Kultur 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Ausschuss für Kunst und Kultur beschließt, die Verwaltung zu beauftragen für die Schaffung von 
dringend notwendigem weiterem Atelierraum eine Konzeptvergabe für die städtische Liegenschaft 
„Volkhovener Weg 209 – 211“ im Wege des Erbbaurechts vorzubereiten. 
 
Die fertige Konzeptvergabe wird dem Ausschuss zum Beschluss vorgelegt werden. 
 
 
Ausschuss Kunst und Kultur 28.01.2020

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Begründung: 
Zum Haushaltsjahr 2019 hat das Kulturamt vom Rat der Stadt Köln eine Million Euro für die Schaf-
fung von „Neuen Atelierflächen und Proberäumen in städtischen Immobilien“ eingestellt bekommen. 
 
Umfangreiche Prüfungen und Abstimmungen mit der Liegenschaftsverwaltung haben ergeben, dass 
die bereits für kulturelle Zwecke genutzte Liegenschaft „Volkhovener Weg 209 – 211“ am besten für 
diese Investition geeignet ist. Auf dem Grundstück befinden sich ein unter Denkmalschutz stehendes 
ehemaliges Schulhaus, eine Baracke sowie die alte „Milchausgabe“ der ehemaligen Schule. Auch die 
seinerzeit als Probebau für das Museum Ludwig errichtete „Simultanhalle“ gehört zum Gebäudeen-
semble. Aufgrund des „Flammenwerferattentats“ im Jahr 1964 gilt das Areal als Gedenkstätte und soll 
auch nicht wohnwirtschaftlich genutzt werden (Beschluss des Rates von 20.12.2016). Die ehemaligen 
Schulgebäude werden bereits jetzt als Atelierräume genutzt und vom Kulturamt verwaltet und verge-
ben. 
 
Das zentrale Schulhaus befindet sich in einem guten Zustand. Das Mauerwerk ist intakt und das 
Dach wurde jüngst erneuert. Derzeit befinden sich drei Ateliers in diesem Gebäude. Zum Zwecke der 
Schaffung zusätzlichen Atelierraums müsste im Wege einer Sanierung lediglich der Brandschutz dem 
heutigen Standard angepasst werden, Barrierefreiheit im Erdgeschoss hergestellt, zusätzliche Sani-
täranlagen installiert und die Ateliersituation um drei weitere Ateliers auf insgesamt sechs erhöht wer-
den. Hierzu würde das Schulhaus im rückwärtigen Bereich erweitert werden müssen.  
 
Ferner müsste, um weitere Atelierräume zu schaffen, die Baracke abgerissen und an ihrer Stelle ein 
Neubau mit Satteldach entstehen, der weitere sechs Ateliers beherbergt. Die Ateliers im Erdgeschoss 
können barrierefrei gestaltet werden.  
 
Die frühere „Milchausgabe“ ist erhaltenswert und sollte ertüchtigt und zu ebenfalls dringend notwen-
digen Lagerräumen für Künstlerinnen und Künstler umgenutzt werden. Die Simultanhalle, die auf-
grund von Einsturzgefahr geschlossen ist, wäre zunächst nicht Teil der aktuellen Planungen. 
 
Sämtliche Maßnahmen müssten so durchgeführt werden, dass sie heutigen klimatischen Anforderun-
gen an Gebäude entsprechen, um einen positiven Beitrag zum Klima zu leisten. 
 
Zur Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen wurden von der Verwaltung unterschiedliche Varian-
ten geprüft, die in Anlage 1 tabellarisch dargestellt sind und bewertet werden. 
Die Verwaltung favorisiert nach Abwägung der zeitlichen und finanziellen Risiken, Variante 4: eine 
Konzeptvergabe an einen Investor mit der zeitlich befristeten Übertragung des Grundstücks im Wege 
des Erbbaurechts. Die Konzeptvergabe wird von Kulturverwaltung und Liegenschaftsverwaltung be-
treut. Diese Variante birgt für die Stadt Köln die geringsten Risiken in baulicher und finanzieller Hin-
sicht, da die Pflichten für die Sanierung der bestehenden Gebäude sowie die weitere Entwicklung des 
Areals auf den Investor übergehen. Gleichzeitig wird das Grundstück nicht veräußert, sondern fällt 
nach Ablauf des Erbbaurechts zurück an die Stadt.  
 
Auch zeitlich ist davon auszugehen, dass die Umsetzung der unterschiedlichen Vorhaben von einem 
Investor in einem kürzeren Zeitraum durchgeführt werden können. Selbst bei Gewährung eines Bau-
zuschusses und der damit verbundenen Maßgabe zur Einhaltung von städtischen Vergaberichtlinien 
geht die Verwaltung davon aus, dass ein Investor mit mehr Ressourcen die Entwicklungen schneller 
umsetzen kann. 
 
Begründung der Dringlichkeit 
Durch Verzögerung im Abstimmungsprozess konnte die Vorlage erst später eingebracht werden. Ein 
Beschluss über das Verfahren zur Entwicklung und Renovierung Volkhovener Weg 209 - 211 als Ate-
lierstandort ist unbedingt erforderlich, damit die in der Begründung erläuterte Konzeptvergabe zeitnah 
auf den Weg gebracht werden kann.