Bedarfsfeststellungsbeschluss für die nutzungsunabhängige Sanierung der Großmarkthalle

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/236 
 
Vorlagen-Nummer 
 0704/2025 
Freigabedatum 
 29.08.2025 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Bedarfsfeststellungsbeschluss für die nutzungsunabhängige Sanierung der 
Großmarkthalle  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln beschließt – vorbehaltlich der Zustimmung durch die Bezirks-
vertretung 2 (Rodenkirchen) – die Kosten von rund 1.065.000 Euro brutto für die Be-
darfsfeststellung zur Maßnahme „Nutzungsunabhängige Sanierung der Großmarkt-
halle“. Er fordert die Verwaltung auf, die notwendigen gutachterlichen Untersuchungen 
und Schadenskartierungen bezüglich der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen un-
verzüglich durchzuführen.  
 
 
Finanzausschuss 01.09.2025 
Liegenschaftsausschuss 04.09.2025 
Rat 04.09.2025 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 08.09.2025

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   1.065.000€ 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  sh. Begrün-
dung € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Mit der Vorlage 1120/2024 hat der Rat der Stadt Köln am 01.10.2024 die dringend 
notwendige statische Instandsetzung der Großmarkthalle beschlossen. Diese wird in 
zwei Bauabschnitten in den Jahren 2025 und 2026 durchgeführt werden. In der 
Hauptsache handelt es sich dabei um eine Stahlbetonsanierung der statisch maßgeb-
lichen Bauteile. Somit wird die Standfestigkeit der Großmarkthalle wieder langfristig 
sichergestellt. 
Darüber hinaus weist das Gebäude weitere Schäden auf, welche zu einem fortschrei-
tenden Verfall der Bausubstanz beitragen und die zum Schutz des denkmalgeschütz-
ten Gebäudes ebenfalls zeitnah behoben werden müssen. Im Vorgriff auf die Stadt-
entwicklungsmaßnahme Parkstadt Süd ist daher zum Erhalt der Bausubstanz eine 
nutzungsunabhängige Sanierung an der Großmarkthalle durchzuführen.

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Die Großmarkthalle wurde in den Jahren 1936 -1940 errichtet. In den vergangenen 
Jahrzehnten sind außer der Erneuerung der Dachaußenhaut keine nennenswerten 
Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden. Das Bauwerk befindet sich demzufolge 
in einem nicht mehr zeitgemäßen Gesamtzustand. Die teils marode technische Aus-
stattung wurde teils überbrückt, teils außer Betrieb gesetzt und teils entfernt. Darüber 
hinaus befindet sich noch nicht genutzte Technik in Teilen des Objektes, vor allem im 
Kellergeschoss. Dort finden sich auch noch Einbauten wie z.B. zugemauerte Kühlzel-
len oder die Abtrennungen der ehemaligen Lagerparzellen. Im Bauwerk selbst sind an 
mehreren Stellen Feuchtigkeitseintritte sichtbar, Leitungen sind marode. Dies trifft 
auch auf den Anbau, in welchem noch die Marktverwaltung untergebracht ist sowie 
auf das Gebäude der Alten Versteigerungshalle zu.  
Mit Blick auf die zukünftige Nutzung der beiden unter Denkmalschutz stehenden Ob-
jekte Großmarkthalle und Alte Versteigerungshalle, die in der neuen Parkstadt Süd er-
halten bleiben, besteht dahingehend Handlungsbedarf, den weiteren Verfall durch 
eine nutzungsunabhängige Sanierung zu stoppen und so eine Basis für weiterge-
hende, nutzungsabhängige Sanierungen und Umbauten zu schaffen. Der vorstehend 
beschriebene Sanierungsbedarf an den Gebäuden ist als dringlich zu bewerten und 
darf nicht weiter aufgeschoben werden. Die zukünftigen Nutzungen für die Großmarkt-
halle und die Alte Versteigerungshalle im neuen Stadtteil Parkstadt Süd werden im 
Rahmen einer Machbarkeitsstudie und Konzeptvergabe in einem eigenen Verfahren 
erarbeitet. Die Umsetzung und Einrichtung der neuen Nutzungen erfolgt daher erst zu 
einem späteren Zeitpunkt in zeitlicher Abstimmung mit der umliegenden neuen Be-
bauung. Die grundlegenden und dringend notwendigen statischen Ertüchtigungen 
werden vorgezogen und im laufenden Betrieb bzw. nach der Schließung des Groß-
marktes durchgeführt (siehe Vorlage 1120/2024). Alle weiteren Sanierungsbedarfe 
werden in einer eigenen Maßnahme als nutzungsunabhängige Sanierung nach der 
Schließung des Großmarktbetriebes durchgeführt. Hierbei werden alle weiteren not-
wendigen, nutzungsunabhängigen Instandhaltungsarbeiten berücksichtigt, die über 
die reine Stahlbetonsanierung hinausgehen und vor dem Umbau für die neue, zukünf-
tige Nutzung der Großmarkthalle im Rahmen der Parkstadt Süd durchgeführt werden 
müssen. Das Ziel sind die Substanzerhaltung, die Sicherung der Gebäude während 
des Leerstandes und die Schaffung einer Grundlage für spätere nutzungsabhängige 
Umbauarbeiten.  
Zur Feststellung des Sanierungsbedarfs für die nutzungsunabhängige Sanierung wird 
eine Bestandsaufnahme und Schadenskartierung an der Großmarkthalle nebst An-
bauten sowie an der Alten Versteigerungshalle durchgeführt. Dafür werden Gutachter 
und Sachverständige aus unterschiedlichen Fachdisziplinen beauftragt: Bauaufnahme 
und Baudokumentation, Statik, Betontechnologie, Haustechnik, Brandschutz, Bauphy-
sik, Dach und Abdichtung, Schadstoffe sowie Bodengutachter.  
Zur Darstellung des Ist-Zustands der Gebäude inklusive aller An - und Einbauten wird 
zudem eine Aktualisierung der Planunterlagen vorgenommen (Übersichtspläne, 
Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten, Detailzeichnungen etc.).  
Die aktualisierten Pläne dienen bei der Schadenskartierung zur Eintragung der festge-
stellten Mängel. Es wird ein Bauzustandsbericht zu den Gebäuden erstellt, der eine 
priorisierte Handlungsempfehlung der durchzuführenden Maßnahmen, eine zeitlich 
abgestufte, technisch-logische R eihenfolge der nötigen Maßnahmen zur Behebung 
der Schäden sowie eine Kostenschätzung beinhaltet.  
Da die genannten Gebäude sämtlich unter Denkmalschutz stehen, sind die Maßnah-

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men mit dem*der Stadtkonservator*in, Amt für Denkmalschutz und Denkmalpflege ab-
zustimmen. 
Die Verwaltung geht auf Grund des Alters und des Zustands der Gebäude davon aus, 
dass folgende Sanierungsbedarfe festgestellt werden:  
 Risse und hohlliegende Putzflächen,  
 Feuchtigkeitsschäden,  
 Oberflächenschäden an den Betonbauteilen (freiliegende Bewehrung und Ab-
platzungen),  
 Mängel an den sicherheitsrelevanten haustechnischen Anlagen (Sicherheitsbe-
leuchtung, Einbruchmeldeanlage, Brandmeldeanlage, Blitzschutzanlage, Dicht-
heitsprüfung Wasser- und Heizungsleitungen),  
 Mängel an den Anlagen zum technischen Brandschutz (Alarmierungsanlage, 
Rauch- und Wärme-Abzug (RWA), Feuerlöschanlage / Wandhydranten),  
 bauphysikalische Mängel (Wärmebrücken, Schimmel, Durchlüftung),  
 Mängel an der Dachabdichtung sowie der Gebäudeabdichtung an erdberührten 
Bauteilen,  
 Schadstoffe (Asbest, PCB, Aldehyde, PAC etc.) in Putzen, Spachtelmassen, 
Bodenbelägen, Abdichtungen, Versiegelungen, Fensterkitt, Verkleidungen, Lüf-
tungskanälen, Ummantelungen etc.  
Es werden alle Bauteile sowie die Haustechnik begutachtet und überprüft, wo Hand-
lungsbedarf besteht und welche Maßnahmen kurzfristig ergriffen werden müssen, um 
das Gebäude vor weiterem Verfall zu schützen. Dabei wird insbesondere auch beur-
teilt, welche Maßnahmen schon vorab ergriffen werden können, ohne die spätere 
neue Nutzung zu kennen. Es soll unbedingt vermieden werden, dass Arbeiten unnötig 
ausgeführt werden oder dass durchgeführte Sanierungsarbeiten später wieder rückge-
baut werden müssen. Es wird daher so wenig wie möglich umgebaut, aber so viel wie 
nötig saniert, um das Gebäude für die Zeit des Leerstandes zu sichern. 
Die geschätzten Gesamtkosten von 1.065.000 Euro brutto für die Bedarfsfeststellung 
setzen sich zusammen aus ca. 370.000 Euro für die Gutachter- und Sachverständi-
genleistungen sowie deren Koordination und ca. 480.000 Euro für den Einsatz von 
Fachfirmen für Bauteilöffnungen, die Entfernung von Brandlasten und die Begleitung 
der Untersuchungen. In den Gesamtkosten ist außerdem ein Risikozuschlag in Höhe 
von 25% für nicht vorhersehbare Projektkosten enthalten.  
Nach Vorliegen der Kostenschätzung wird eine separate Beschlussvorlage zur Fas-
sung des Planungsbeschlusses vorgelegt.  
 
Finanzierung:  
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung vom 03.07.2025 beschlossen, das städte-
bauliche Projekt Parkstadt Süd ab dem 01.01.2026 in Form eines Sondervermögens 
und zwar als Eigenbetrieb nach den Vorschriften des HGB zu führen (Vorlage 
1695/2025). Die Gesamtkosten von 1.065.000 Euro sind nach HGB aktivierbar. Die 
Kosten sind in der dem Gründungsbeschluss angehängten Darstellung der Mittelbe-
darfe enthalten und werden im Wirtschaftsplan des Eigenbetriebs für das Jahr 2026 
entsprechend berücksichtigt werden.  
 
Die grundsätzliche Finanzierung des Eigenbetriebs ist in der o.g. Beschlussvorlage 
dargestellt. Aktivierbare Kosten können durch die Aufnahme von Investitionskrediten 
durch den Eigenbetrieb finanziert werden. Der Beschluss ist jetzt erforderlich, um die

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notwendige Zeit für die vorlaufenden Arbeiten noch in 2025 zu nutzen. 
 
Die aus der Kreditaufnahme resultierenden jährlichen Zinsaufwendungen und die Ab-
schreibungen auf die Investition werden kosumtiv über den Betriebskostenzuschuss 
der Stadt Köln oder Erträge des Eigenbetriebes gedeckt. Der mit Gründungsbeschluss 
vom 03.07.2025 beschlossene Betriebskostenzuschuss 2026 ist von dieser Maß-
nahme nicht tangiert.  
 
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz: 
Die nutzungsunabhängige Sanierung der Großmarkthalle ist für den Schutz und die 
Erhaltung des denkmalgeschützten Gebäudes notwendig. Sie führt zu einem Res-
sourcenverbrauch, der mit der Freisetzung von CO²-Emissionen einhergeht, welcher 
jedoch im Hinblick auf die Erhaltung des denkmalgeschützten Bauwerks für eine Nut-
zung im Rahmen der Parkstadt Süd notwendig und vertretbar ist. Ein Verzicht auf die 
Maßnahme würde langfristig die Gefahr eines Abrisses bedeuten.  
Als Ergebnis der gutachterlichen Untersuchungen werden die notwendigen Sanie-
rungsmaßnahmen festgelegt, darunter auch die Beseitigung von Schadstoffen, eine 
Ertüchtigung der notwendigen haustechnischen Anlagen, bauphysikalische Maßnah-
men zur Verbesserung des Bau- und Raumklimas sowie Maßnahmen zur Gebäude-
abdichtung, was einen positiven Einfluss auf die Emissionen und den Energiever-
brauch hat.  
 
Anlagen 
Anlage 1 - Luftbilder 
Anlage 2 - Bestandsfotos 
Anlage 3 - Bestandspläne 
Anlage 4 - Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes

Anlage 1 – Luftbilder Großmarkthalle  
 
Großmarktgelände im Stadtgrundriss

Großmarktgelände im Stadtteil Raderthal

Großmarkthalle mit Marktverwaltung und Alte Versteigerungshalle

Anlage 0 
 
 
Bedarfsfeststellungsbeschluss für die nutzungsunabhängige Sanierung der 
Großmarkthalle 
Session-Nr. 0704/2025 
 
Begründung der Dringlichkeit 
 
Aufgrund des intensiven verwaltungsinternen sowie -externen Prüf- und 
Abstimmungsprozesses konnte die Vorlage nicht fristgerecht für den aktuellen 
Gremienlauf eingereicht werden. Insbesondere die Fragen zur Finanzierung der 
Maßnahme haben sich aufgrund der Komplexität länger hingezogen als erwartet. 
 
Die Verwaltung bittet um Behandlung der Vorlage trotz eingetretener Verfristung, 
damit die Sanierung der Markthalle schnellstmöglich in die Wege geleitet werden 
kann. Dies ist für die Aufrechterhaltung der Betriebssicherheit und zur Erhaltung des 
denkmalgeschützten Bauwerks unerlässlich.

/ 2 
14 28.08.2025 
143  
Dez VI 
26 
Stellungnahme zur Beschlussvorlage 0704/2025, Stand 18.05.2025 
RPA-Nr. 143/24/03/25 
Bedarfsfeststellungsbeschluss für die nutzungsunabhängige Sanierung der 
Großmarkthalle, 50968 Köln-Raderberg 
Eingereichte Kosten gem. Beschlussvorlage rd.  1,065 Mio. € brutto 
Sehr geehrte Damen und Herren, 
26 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln beabsichtigt einen Bedarfsfeststellungsbe-
schluss für die o. g. Maßnahme zu erwirken. 
Die unter Denkmalschutz stehende Großmarkthalle mit ihren Anbauten sowie die 
Alte Versteigerungshalle befinden sich in einem schlechten baulichen Zustand. Be-
reits im Oktober 2024 war ein Beschluss gefasst worden, dass zwingend notwendi-
gen Sicherungsmaßnahmen zur Standsicherheit der Betonhülle vorzunehmenden 
sind – teilweise noch während der Nutzung, die am 31.12.2025 endet, teilweise in 
Jahr 2025. 
Nunmehr soll der Bedarf an extern beteiligten Planern und Sachverständigen festge-
stellt werden, die die für die weitergehende nutzungsunabhängige Sanierung der 
Großmarkhalle nötigen weiteren Maßnahme feststellen sollen. Demnach muss in den 
Gebäuden die Substanzerhaltung, die Sicherung der Gebäude während des Leer-
standes und die Schaffung einer Grundlage für spätere nutzungsabhängige Umbau-
arbeiten realisiert werden. Diese Maßnahmen sind nach den Standsicherungsmaß-
nahmen gemäß Beschluss aus 2024 und vor dem Leerstand durchzuführen, an den 
sich dann die endgültige Umnutzung im Rahmen der Parkstadt Süd anschließt. 
Dazu enthält die hier zu beschließende Leistung eine Bestandsaufnahme und Scha-
denskartierung unter Beteiligung Sachverständiger für Bauaufnahme und -
dokumentation, Statik, Betontechnologie, Haustechnik, Brandschutz, etc. 
Insgesamt umfasst der Bedarfsfeststellungsbeschluss Gesamtkosten in Höhe von 
1,065 Mio. €, die sich aus 370.000 € für Sachverständige, Gutachter und deren Ko-
ordination, 480.000 € für Fachfirmen sowie ca. 212.000 € als Risikozuschlag zu-
sammensetzen. Die Finanzierung der Leistungen erfolgt gemäß Beschluss über Mit-
tel des Mitte 2025 gegründeten Eigenbetriebs Parkstadt Süd. 
Anlage 4

- 2 - 
 
 
Bei der Prüfung wurde folgendes festgestellt: 
• Es ist darauf zu achten, dass die im Rahmen des Beschlusses aus dem Jahr 
2024 bereits erfolgten Planerleistungen berücksichtigt werden und es hier kei-
ne Überschneidungen gibt. Die Inhalte der Kostenschätzung aus 2024 sind 
nicht bekannt und konnten aufgrund der fehlenden Prüfzeit nicht nachgefor-
dert werden. 
• Wie in der Beschlussvorlage erwähnt, ist darauf zu achten, dass keine Um-
bauarbeiten geplant und ausgeführt werden, die dann für die spätere Nutzung 
unnötig oder störend sind und zurückgebaut werden müssen. 
• Die in der Beschlussvorlage genannten Kosten in Höhe von 370.000 € für die 
Gutachter und -Sachverständigenleistungen und deren Koordination setzen 
sich gemäß einer an 14 übermittelten Grobkostenschätzung aus ca. 226.000 € 
für die Sachverständigen und 142.000 € für die Projektleitungskosten von 26 
zusammen. Gemäß dieser Aufstellung bleiben bereits angefallen Kosten für 
die Projektleitung in Höhe von 35.000 € in der Gesamtsumme unberücksich-
tigt. Es stellt sich die Frage, ob das Verhältnis so angemessen ist und wie die 
bereits angefallenen Kosten der Projektleitung finanziert werden? 
• Der eingerechnete Risikozuschlag in Höhe von 25% wird weder beschrieben 
noch begründet. Grundsätzlich liegt das Risiko von Unvorhergesehenem zu 
einem frühen Planungsstand recht hoch und wäre hier ggf. angemessen. Der 
Ansatz eines Risikofaktors auf Leistungen der Gutachter und Sachverständi-
gen sowie der Projektleitung ist jedoch nicht nachvollziehbar. Weiterhin dürfen 
die Risikokosten nicht grundsätzlich als zur Verfügung stehendes Budget an-
gesehen werden. 
• Auch bei einer vorgetragenen Dringlichkeit zur Beschlussfassung sind die 
Prüffristen des Rechnungsprüfungsamtes zu berücksichtigen. Diese betragen 
üblicherweise 1 Monat ab Leserecht in Session gemäß Wertgrenzenregelung 
für die Vorlage- und Informationspflichten gegenüber dem Rechnungsprü-
fungsamt (Stand 01.05.2025). Aus den vielfach hausgemachten Dringlichkei-
ten der Dienststellen folgt somit, dass das Rechnungsprüfungsamt seiner Ver-
pflichtung zur Beratung der Politik nicht angemessen nachkommen kann. 
Der vorliegende Beschluss ging am 25.08.2025 bei 14 ein mit Aufgabenerle-
digung bis zum 27.08.2025. Dieses Zeitfenster ist nicht akzeptabel, sodass 
auch in diesem Fall nur eine oberflächige Prüfung durchgeführt werden konn-
te. 
Grundsätzlich wird der Fortführung des Projektes unter Berücksichtigung der ge-
nannten Anmerkungen und Hinweisen zugestimmt. 
 
Mit freundlichen Grüßen

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263/10  
 
 
Anlage 5: Erklärung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zur  
Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes  zur Beschlussvorlage 0704/2025 
Nutzungsunabhängige Sanierung der Großmarkthalle 
Bedarfsfeststellungsbeschluss, Stand 18.05.2025 
RPA-Nr. 143/24/03/25  
Die Großmarkthalle gehört zum allgemeinen Liegenschaftsvermögen. Die Gebäude-
wirtschaft der Stadt Köln hat als mit der Umsetzung beauftragte Dienststelle die 
Grobkostenschätzung zugeliefert und daher die Rückfragen des Rechnungsprü-
fungsamtes dazu beantwortet. 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln erhielt am 28.08.2025 die Stellungnahme des 
Rechnungspürfungsamtes zur Beschlussvorlage 0704/2025 für den Bedarfsfeststel-
lungsbeschluss für die nutzungsunabhängige Sanierung der Großmarkthalle. Zu den 
darin aufgeführten Feststellungen und Fragen auf Seite 2 nimmt die Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln nachstehend Stellung.  
 Die im Rahmen des Beschlusses aus dem Jahr 2024 bereits erfolgten Pla-
nungsleistungen werden berücksichtigt und die darin enthaltenen Ergebnisse 
den neu zu beauftragenden Gutachter*innen zur Verfügung gestellt, sodass es 
hier keine Überschneidungen gibt.  
 Es gibt keine bereits angefallenen Kosten für die Projektleitung, die in der Ge-
samtsumme unberücksichtigt bleiben. Die bereits angefallenen Kosten für die 
Erstellung der Grobkostenschätzung, die Vorbereitungen der Ausschreibun-
gen für die in der Kostenschätzung enthaltenen Leistungen der Externen sind 
bereits in der Gesamtsumme enthalten. So ist es auch in der Kostenaufstel-
lung dargestellt. Der eingerechnete Risikozuschlag wurde in Höhe von 25 % 
berücksichtigt, weil das Risiko von Unvorhergesehenem zu diesem frühen 
Projektstand sehr hoch liegt. Es liegen nur geringe Erkenntnisse über die vor-
handenen Schäden vor, die sich hauptsächlich auf augenscheinliche Beurtei-
lungen stützen. Das Risiko, dass die Untersuchungen der Gutachter*innen 
und Sachverständigen umfangreicher ausfallen werden, ist daher sehr hoch. 
Auch die Leistungen zur Entsorgung der Brandlasten können nicht ausrei-
chend sicher geschätzt werden, da die betroffenen Räume nicht begangen 
werden können. Sie wurden aus Sicherheitsgründen zugemauert und müssen 
erst freigelegt werden. Daher wurde der Risikofaktor wie in dieser frühen Pro-
jektphase üblich mit 25 % über den Gesamtkosten angesetzt.  
 Aktuell prüft die Verwaltung Möglichkeiten zur Veränderung des Prozesses, 
die einen angemessenen Prüfzeitraum für die Prüferinnen und Prüfer des 
Rechnungsprüfungsamtes sicherstellen. 
 
 
Mit freundlichen Grüßen  
 
 
263-10