Satzung über die Festlegung der Höhe des Geldbetrages, der nach § 51 Abs. 5 der Landesbauorndung NRW

I
II
II
III
Abgrenzung der Gebietszonen I, II, und III für die Zahlung eines Ablösebetrages gem. § 51 Abs. 5 BauO NRW

DER OBERBÜRGERMEISTER 
Bauordnungsamt 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Satzung über die Festlegung der Höhe des Geldbetrages, der nach § 51 Abs. 5 der 
Landesbauorndung NRW statt der Herstellung eines Stellplatzes entrichtet wird - 
Stellplatzablösesatzung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
18.10.2005 Bezirksvertretung Münster-Nord Anhörung 
18.10.2005 Bezirksvertretung Münster-Südost Anhörung 
25.10.2005 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
27.10.2005 Bezirksvertretung Münster-Hiltrup Anhörung 
27.10.2005 Bezirksvertretung Münster-Ost Anhörung 
27.10.2005 Bezirksvertretung Münster-West Anhörung 
03.11.2005 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
09.11.2005 Hauptausschuss Vorberatung 
09.11.2005 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
Sachentscheidung: 
 
Der Rat der Stadt Münster beschließt die Satzung über die Festlegung der Höhe des Geldbetra-
ges, der nach § 51 Abs. 5 der Landesbauordnung NRW statt der Herstellung eines Stellplatzes 
entrichtet wird – Stellplatzablösesatzung – in der in der Anlage dargestellten Neufassung. 
 
Mit Inkrafttreten der Satzung tritt die bisherige Fassung vom 11. November 1985 außer Kraft. 
 
 
Kosten/Folgekosten 
 
Keine 
 
 
Begründung: 
 
Mit der Neufassung der Stellplatzablösesatzung soll 
 
1. die Zahl der Gebietszonen auf 3 (Kernbereich Stadt, Kernrandbereiche, sonstige Bereiche) re-
duziert werden, 
 
Vorlagen-Nr.: 
V/0259/2005 
Auskunft erteilt: 
Herr  Thielen 
Ruf: 
492 63 00 
E-Mail: 
ThielenS@stadt-muenster.de  
Datum: 
04.04.2005 
Öffentliche Beschlussvorlage

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2. die Höhe der Ablösebeträge an aktuelle Herstellungskosten von Parkeinrichtungen einschließ-
lich Grunderwerbskosten angepasst werden und 
 
3. die Höhe des Ablösebetrages in den Bereichen der Altstadt gemindert werden, deren weitere 
Entwicklung und Erneuerung in besonderem städtebaulichen Interesse der Stadt liegt und in 
denen es zugleich besonders schwierig ist, Stellplätze neu nachzuweisen. 
 
Zu 1. 
 
Neben der Unterscheidung in Kernbereich Stadt (I) und Kernrandbereich (II) sollte künftig auf die 
bisherige Unterscheidung der Außenstadt in die 2 Zonen III (übriges Stadtgebiet) und IV (Bereich 
Hiltrup bzw. Ortskern Wolbeck) verzichtet werden, da in den zurückliegenden Jahren kaum Fälle 
im Bereich IV aufgetreten sind und insbesondere  in den bisherigen Bereichen III und IV vergleich-
bare Verhältnisse der stellplatzpflichtigen Grundstücke zugrunde gelegt werden können. 
 
Zu 2. 
 
Bei der Errichtung und wesentlichen Änderung von baulichen Anlagen und bei wesentlichen Ände-
rungen der Nutzung müssen nach der Bauordnung NRW auf dem Baugrundstück oder in der nä-
heren Umgebung Stellplätze oder Garagen hergestellt werden. Vor allem in bebauten Gebieten  
kann diese Nachweispflicht auf unüberwindbare Schwierigkeiten stoßen oder aber einen unver-
tretbar hohen Aufwand erfordern. Zu denken ist hier z. B. an die Schließung von Baulücken in der 
Innenstadt oder an wesentliche Nutzungsänderungen von Gebäuden auf fast vollständig überbau-
ten Grundstücken. Diesem Umstand trägt die Bauordnung NRW dadurch Rechnung, dass sie es 
dem Stellplatzpflichtigen ermöglicht, seine Stellplatzpflicht durch Zahlung eines Geldbetrages ab-
zulösen. 
 
Die Höhe des zur Ablösung der Stellplatzpflicht zu entrichtenden Geldbetrages orientiert sich an 
den durchschnittlichen Herstellungskosten von Parkeinrichtungen einschließlich der Kosten des 
Grunderwerbs im jeweiligen Stadtgebiet. 
 
Die Zahlung des Geldbetrages erfolgt nach Maßgabe einer Satzung, die überhaupt erst eine Stell-
platzablösung ermöglicht. Eine entsprechende Satzung für das Stadtgebiet Münster existiert weit-
gehend unverändert seit dem 11. November 1985. Da  die hier festgelegte Höhe der jeweiligen 
Ablösebeträge nicht mehr in Relation zu den heute tatsächlich bestehenden Herstellungs- und 
Grunderwerbskosten steht, ist eine entsprechende Anpassung bzw. Aktualisierung erforderlich. 
 
Die Preisentwicklung der Bau- und Grunderwerbskosten im Vergleich zu 1985 stellt sich wie folgt 
dar: 
 
mittlerer Bodenwert (€/m²) 
Zone 
1985 2005 
I 450 560 - 790 
II 130 290 
III/IV 80-130 140-270 
 
 
mittlere Baukosten (€/Stellplatz) Stellplatz 
1985 2005 
ebenerdige Stellplätze 1.500 2.000 
Parkhaus ohne Geschäft 7.000 10.000 
Parkhaus mit Geschäften 10.000 10-15.000 
Tiefgarage 9.000 15-20.000

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Unter Zugrundelegung der Preis-Entwicklung ergeben sich für die zukünftigen 3 Gebietszonen 
folgende durchschnittliche Herstellungskosten einschließlich Grunderwerbskosten: 
 
Zone durchschnittliche Herstellungskosten einschließlich Grunderwerbskosten 
(€/Stellplatz) 
I 19.245,00 € 
II 12.266,00 € 
III (neu)   8.453,00 € 
 
Dabei wird für die Zone I angenommen, dass Ablösemittel für Parkhäuser bzw. für Tiefgaragen 
(jeweils 50% -Anteil) eingesetzt werden. In Zone II sind nur Parkhäuser kalkuliert. Für die Zone III 
(neu) werden ebenerdige Stellplätze oder Parkhäuser (je 50% -Anteil) zugrunde gelegt. 
 
Grundsätzlich beschränkt sich nach der BauO NR W die Höhe des Ablösebetrages auf max. 80% 
der Herstellungskosten von Parkeinrichtungen einschließlich Grunderwerb. Dabei hat der Sat-
zungsgeber einen Spielraum für die Festlegung des vom Hundertsatzes, der auch niedriger als 
80% sein kann.  
 
Der vom Hundertsatz für den Ablösebetrag soll gegenüber der bisherigen Satzung unverändert bei 
75% der durchschnittlichen Herstellungskosten einschließlich Grunderwerb bleiben. 
 
In der Gegenüberstellung zu 1985 ergeben sich danach folgende Ablösebeträge in vom Hundert-
satz der jeweils bestehenden durchschnittlichen Herstellungskosten und Grunderwerbskosten: 
 
Ablösebetrag (€/Stellplatz) 
Zone 
1985 (75%) 2005 (75%) 
I 12.884,00 € 14.400,00 € 
II   7.669,00 €   9.200,00 € 
III   2.684,00 € 
IV 
 
III 
  4.857,00 € 
 
 6.300,00 € 
 
Zu 3. 
 
Auf den ersten Blick mag die Ablösung für den Bauherrn gegenüber der Herstellung von Stellplät-
zen auf seinem Grundstück wirtschaftlicher sein. Allerdings ist bei der Ablösung von Stellplätzen 
zu bedenken, dass die Ablösebeträge die Finanzierung des Bauvorhabens voll belasten ohne dass 
der Pflichtige insoweit einen Ertrag verbuchen kann. Daher führt die Forderung von Stellplatzablö-
sebeträgen besonders in der zentralen Innenstadtlage immer wieder zu kontroversen Diskussio-
nen vor allem über die Höhe der Ablösebeträge. Dabei wird immer wieder die Frage gestellt, ob 
auf die Ablösung von Stellplätzen im öffentlichen Interesse und zu Gunsten einer wirtschafts- und 
innenstadtfreundlichen Investition verzichtet werden kann. Ein gänzlicher Verzicht ist auf der 
Grundlage bestehender Landesvorschriften nicht möglich, allerdings besteht, wie bereits darge-
stellt, die Möglichkeit einer Minderung der Ablösebeträge. 
 
Vor diesem Hintergrund wird vorgeschlagen, dass die Straßenzüge und Plätze, die nach § 5 der 
Altstadtsatzung in der Fassung vom 27. Februar 2004 von geschichtlicher und künstlerischer Be-
deutung sind und in denen bauliche Anlagen einschließlich ihrer Nutzung so gestaltet sein müs-
sen, dass das charakteristische Erscheinungsbild der Straßen und Plätze nicht beeinträchtigt wird, 
entsprechend begünstigt werden. 
 
Die Begünstigung eines Bereiches der Altstadt dient  der Kompensierung zusätzlicher materieller 
Anforderungen an die Bauherren und soll u.a. unerwünschten Leerständen aufgrund hoher Ablö-
sebeträge vorbeugen und die Kontinuität der Nutzungen sowie den hohen städtebaulichen und 
architektonischen Anspruch sicherstellen. Hier besteht ein besonders hohes öffentliches Interesse

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daran, dass der einmalige Charakter der Altstadt erhalten bleibt und Investitionen bei wünschens-
werten baulichen Veränderungen oder wesentlichen Nutzungsänderungen durch hohe Ablösebe-
träge nicht zusätzlich gehemmt werden. 
 
Für eine entsprechende Minderung im Bereich der Zone I wird ein vom Hundertsatz von 37,5% 
vorgeschlagen, der 50% unter dem in Zone I zu entrichtende Ablösebetrag liegt. Eine weitere Min-
derung wäre in Relation zu den normalerweise zu zahlenden Ablösebeträgen insbesondere in Ge-
bietszone III, aber auch zu den bisher zu entrichtenden Ablösebeträgen nicht mehr verhältnismä-
ßig. 
 
Nach der in der folgenden Tabelle dargestellten Gegenüberstellung ist in den für die Minderung 
vorgesehenen Altstadtbereichen zukünftig ein gegenüber heute um 44% reduzierter Ablösebetrag 
je Stellplatz zu entrichten. 
 
Anteil der Herstellungskosten Ablösebetrag (€/Stellplatz) Änderung 2005-1985 (%) 
75,0 % 14.400,00 €                    + 12 % 
37,5 %   7.200,00 € - 44 % 
 
 
 
 
I.V. 
 
 
 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1: Stellplatzablösesatzung 
Anlage 2: Gebietszonenplan

Satzung über die Festlegung der Höhe des Geldbetrages, 
der nach § 51 Abs. 5 der Landesbauordnung NRW statt der 
Herstellung eines Stellplatzes entrichtet wird  
 (Stellplatzablösesatzung) 
vom.... 
 
 
Der Rat der Stadt Münster hat in seiner Sitzung am .... aufgrund des § 51 Abs. 5 der Bauordnung 
für das Land Nordrhein-Westfalen vom 01.03.2000 – B auO NRW – (GV NW S. 256) und der §§ 7 
u. 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-We stfalen in der Fassung der Bekanntma- 
chung vom 14.07.1994 (GV NW S. 666/ SGV NW 2023) folgende Satzung beschlossen: 
 
 
Präambel 
 
§ 51 Abs. 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-W estfalen in der Fassung der Bekanntma- 
chung vom 01.03.2000 (BauO NRW) geht u. a. davon au s, dass bauliche oder andere Anlagen, 
bei denen Zugangs- und Abgangsverkehr mit Kfz zu er warten ist, nur errichtet werden dürfen, 
wenn Stellplätze oder Garagen hergestellt werden. D iese sind gem. § 51 Abs. 3 BauO NRW auf 
dem Baugrundstück oder auf einem geeigneten Grundst ück in der näheren Umgebung, dessen 
Benutzung für diesen Zweck öffentlich rechtlich gesichert ist, herzustellen.  
 
Die nachstehende Satzung geht grundsätzlich von dem  Bestehen der vorgeschriebenen Herstel- 
lungspflichten aus, es sei denn, die Bauordnung NRW  selbst sieht eine andere Regelung vor (z.B. 
eine Untersagung oder Einschränkung der Herstellung, § 51 Abs. 4). Die Satzung trifft Regelungen 
für die Fälle, in denen notwendige Stellplätze oder  Garagen nicht oder nur unter großen Schwie- 
rigkeiten hergestellt werden können, oder die Herstellung aufgrund einer Satzung nach § 51 Abs. 4 
Nr. 2 BauO NRW untersagt oder eingeschränkt ist, un d deshalb auf die Herstellung der notwendi- 
gen Stellplätze verzichtet werden kann. Darüber hin aus trifft die Satzung Regelungen für einen 
Bereich der Innenstadt Münsters, in dem die Höhe des zu zahlenden Geldbetrages aus städtebau- 
lichen Gründen gemindert wird. Die Entscheidung übe r den Verzicht auf die Herstellung der not- 
wendigen Stellplätze und des statt dessen zu zahlen den Geldbetrages wird nach pflichtgemäßen 
Ermessen getroffen. 
 
Die eingenommenen Geldbeträge zur Stellplatzablösun g sind nach § 51 Abs. 6 BauO NRW 
zweckgebunden zur Herstellung zusätzlicher öffentli cher Parkeinrichtung im Gemeindegebiet, für 
investive Maßnahmen zur Verbesserung des öffentlich en Personennahverkehrs oder für investive 
Maßnahmen zur Verbesserung des Fahrradverkehrs zu verwenden. 
 
 
§ 1 
Festlegung von Gebietszonen 
 
(1) Das Stadtgebiet Münster wird für die Zahlung ei nes Geldbetrages gemäß § 51 Abs. 5 BauO 
NRW in die Gebietszonen I bis III unterteilt. 
 
(2) Zone I wird wie folgt begrenzt: 
 
Neutor, Lazarettstraße, Kleimannstraße, Kreuzschanz e, Promenade, Hörsterplatz, Bohlweg, 
Karlstraße, von der Einmündung der Karlstraße in die Piusallee eine gerade Linie ostwärts bis 
zum Bahnkörper, Bahnkörper südwärts, südliche Grenz e der Hafenstraße, nördliche Grenze 
der Dammstraße, rückwärtige Grundstücksgrenzen der an der Südseite der Hafenstraße ge- 
legenen Grundstücke, rückwärtige Grundstücksgrenzen der am Ludgeriplatz zwischen Hafen- 
straße und Promenade gelegenen Grundstücke, Promena de, Adenauerallee, Himmelreichal- 
lee, Hüfferstraße ostwärts bis zur Schlossgartenbrü cke eine gerade Linie nordwärts bis zum 
Wilhelmstraße, Wilhelmstraße, Neutor.

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(3) Die Grenze der Zone II verläuft: 
 
Vom Knotenpunkt Einsteinstraße/Westring in der Stra ßenachse des Orléans-Ring in nördli- 
cher Richtung bis zur Steinfurter Straße, von dort entlang der hinteren Grundstücksgrenzen 
der stadtauswärts gelegenen Grundstücke am York-Rin g, Friesenring, Cheruskerring, Nieder- 
sachsenring, entlang der Gleisanlage Münster/Warend orf zum Schifffahrter Damm, von dort 
über die Straße Schifffahrter Damm zur Warendorfer Straße, die Warendorfer Straße stadt- 
einwärts entlang der südlichen rückwärtigen Grundst ücksgrenzen bis zum Hohenzollernring, 
von dort in südlicher Richtung über den Hohenzoller nring bis zur Andreas-Hofer-Straße, über 
die Andreas-Hofer-Straße in südlicher Richtung bis zur Wolbecker Straße, die Wolbecker 
Straße stadtauswärts bis zum Kanal, entlang des Dor tmund-Ems-Kanlas bis zur Schillerstra- 
ße, die Schillerstraße stadteinwärts bis zur Querstraße, von dort aus nach Westen abknickend 
entlang der hinteren Grundstücke des Hansaringes bi s zur Dortmunder Straße, über die Dort- 
munder Straße, den Hafenweg bis zum Bahnkörper, von dort in südlicher Richtung entlang der 
Ostseite des Bahnkörpers bis zur Umgehungsstraße, ü ber die Umgehungsstraße bis zur 
Hammer Straße, die Hammer Straße stadteinwärts bis zur Metzer Straße, dann über den 
Straßenzug Metzer Straße/Inselbogen bis zur Weseler  Straße, stadteinwärts die Weseler 
Straße bis zum Kolde-Ring, Kardinal-von-Galen-Ring,  Westring zum Knotenpunkt Einstein- 
straße/Westring. 
 
(4) Zone III umfasst das übrige Stadtgebiet. 
 
 
§ 2 
Festlegung der Höhe des Geldbetrages  
und des vom Hundertsatzes 
 
(1) Die durchschnittlichen Herstellungskosten einsc hließlich der Kosten für den Grunderwerb je 
Stellplatz betragen in der:  
 
Gebietszone I: 19.245,00 € 
Gebietszone II: 12.266,00 € 
Gebietszone III:   8.453,00 € 
 
 
(2) Vorbehaltlich der Regelungen im § 3 beträgt der  je Stellplatz zu zahlende Geldbetrag unter 
Zugrundelegung eines vom Hundertsatzes von 75 % der Herstellungskosten in der: 
 
Gebietszone I: 14.400,00 € 
Gebietszone II:   9.200,00 € 
Gebietszone III:   6.300,00 € 
 
 
§ 3 
Minderung der Höhe des Geldbetrages 
in bestimmten Straßen und Plätzen (Altstadt) der Gebietszone I 
 
(1) In den Straßen und Plätzen der Gebietszone I, d ie, ausgenommen Hindenburgplatz, nach § 5 
der Altstadtsatzung von geschichtlicher und künstle rischer Bedeutung sind, beträgt der je 
Stellplatz zu zahlende Geldbetrag unter Zugrundeleg ung eines vom Hundertsatzes von 37,5 
% der Herstellungskosten 7.200,00 €.

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(2) Straßen und Plätze, ausgenommen Hindenburgplatz , analog § 5 Altstadtsatzung: 
 
Aegidiikirchplatz 
Alter Fischmarkt 
Alter Steinweg 
An der Clemenskirche 
Bergstraße 1-10, 67-75 
Bogenstraße 
Buddenstraße 
Domplatz 
Drubbel 
Frauenstraße 
Hörsterstraße 
Hörstertor 
Hollenbeckerstraße 
Horsteberg 
Jüdefelderstraße 29-58 
Katthagen 
Klosterstraße 1-3 
Königsstraße 
Kreuzstraße 
Krumme Straße (zwischen Aegidiikirchplatz und Königsstraße) 
Kuhstraße 
Lambertikirchplatz 
Ludgeristraße 36-68 
Maria-Euthymia-Platz 
Martinikirchhof 
Martinistraße 
Michaelisplatz 
Prinzipalmarkt 
Ringoldsgasse 
Roggenmarkt 
Rosenplatz 
Rosenstraße 
Rothenburg 
Salzstraße 
Schlaunstraße 
Schlossplatz 
Servatiikirchplatz 
Spiegelturm 
Spiekerhof 
Überwasserkirchplatz 
 
 
 
§ 4 
Inkrafttreten 
 
(1) Diese Satzung tritt am Tag ihrer Bekanntmachung  in Kraft, gleichzeitig tritt die Satzung der 
Stadt Münster über die Festlegung der Höhe des Geld betrages je Stellplatz vom 11. Novem- 
ber 1985 außer Kraft.