Beantwortung schriftlicher Fragen aus der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 01.09.2022

Flächenbedarf DEVK Neubau in Köln
02.08.202
2 / DEVK
Grundlage der Flächenaufstellung August 2021
Bestand
(Ist-Zustand) 
Bedarf
Minimum
Bedarf
Wunsch
NUF im DEVK Bestandsgebäude 
Andienung / Facility Management 270 m² 35% 200 m² 0% 200 m²
Appartments 730 m² 0 m² 0 m²
Archiv Lager 320 m² 0% 320 m² 0% 320 m²
Bürofläche Bestand 27440 m² 34% 20500 m² 0% 20500 m²
Druckerei 1510 m² 1% 1500 m² 0% 1500 m²
Infrastrukturbereiche (WC, Lager, …) 1160 m² -3% 1200 m² 0% 1200 m²
Kantine/Küche Bestand 1640 m² -34% 2500 m² 0% 2500 m²
Kernzone Bestand (Pause + Verkehrszone) 1820 m² 1% 1800 m² 0% 1800 m²
Rechenzentrum 440 m² 10% 400 m² 0% 400 m²
Schulungs- / Konferenzzentrum 1010 m² 12% 900 m² 0% 900 m²
Betriebssport 470 m² 0 m² 0 m²
Tiefgarage Bestand (PKW) 4390 m² 13% 3900 m² 0% 3900 m²
Tiefhof / Innenhof 970 m² 0 m² 0 m²
Vorstandsbereich 1190 m² 0 m² 0 m²
Zentrale Poststelle 720 m² 3% 700 m² 0% 700 m²
NUF im DEVK Neubau 
Appartments + Sozialbereich (84 Appt.) 3500 m² 0% 3500 m²
Biergarten Dachgarten 0 m² -100% 500 m²
Bürofläche Neubau 31120 m² -20% 38900 m²
Öffentlicher Dachgarten 5600 m² 0% 5600 m²
DEVK Agentur 200 m² 0% 200 m²
Eingangshalle / Foyer 1600 m² 0% 1600 m²
Einzelhandel 0 m² -100% 200 m²
Erweiterung Kantine 1000 m² 0% 1000 m²
Infrastrukturbereiche (WC, Lager, …) 300 m² 0% 300 m²
Kita / Krippe 1500 m² -44% 2700 m²
Nahversorger 0 m² -100% 800 m²
Restaurant Dachgarten 1900 m² 0% 1900 m²
Schulungs- / Konferenzzentrum 5000 m² 0% 5000 m²
Skybar 800 m² 0% 800 m²
Betriebssport 500 m² -50% 1000 m²
Tiefgarage Neubau (PKW + Fahrrad) 16800 m² -20% 21000 m²
Vorstandsbereich 1200 m² 20% 1000 m²
Sondernutzung (zb. Zooforum, Ticketshop) 0 m² -100% 1000 m²
NUF (Nutzungsfläche) 44080 m² 77% 104940 m² 73% 120920 m² 73%
TF (Technikfläche) 4170 m² 7% 6960 m² 5% 8000 m² 5%
VF (Verkehrsfläche) 9010 m² 16% 31059 m² 22% 35700 m² 22%
NGF (Nettogrundfläche) 57260 m² 90% 142959 m² 91% 164620 m² 91%
KGF (Konstruktionsgrundfläche) 6340 m² 10% 14139 m² 9% 15400 m² 9%
BGF (Bruttogrundfläche) 63600 m² 100% 157098 m² 100% 180020 m² 100%
Ver-
änderung
Ver-
änderung
Anlage 1

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
Vorlagen-Nummer 
 3044/2022 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 29.09.2022 
 
Beantwortung schrifllicher Fragen aus der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 
01.09.2022 zum TOP 10.6  
betr. "Leitlinien für die Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens zur Erweiterung der 
DEVK- Zentrale auf dem Gelände des derzeitigen Zoo-Parkhauses in Form eines 
Bürohochhauses in Köln-Riehl – verfahrensleitender Beschluss" 2447/2022 
Stellungnahme der Verwaltung 
 
Zur besseren Übersicht ist die Stellungnahme der Verwaltung eingerückt und in kursiver Schrift direkt 
unter der jeweiligen Frage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen dargestellt. 
 
Wettbewerb/Qualifizierungsverfahren 
Was spricht gegen eine kooperative, 2-stufige und nicht-anonyme Mehrfachbeauftragung mit 8-10 
Teams durchzuführen, wie es dem Standort angemessen wäre? 
Hier können in der ersten Stufe die städtebauliche und funktionale Einbindung, Höhenentwicklung 
und Massenverteilung geklärt werden. Auf diesem Ergebnis aufbauend können in der zweiten Stufe 
die architektonische Gestaltung, Erschließung und Nutzungsverteilung geklärt werden.  
Wurde ein solches Wettbewerbsverfahren geprüft? Was spricht dafür, was dagegen?  
 
Grundsätzlich ist auch eine kooperative, 2-stufige und nicht-anonyme Mehrfachbeauftragung mit 
8-10 Teams denkbar. 
Vor dem Hintergrund der gegenwärtig laufenden Vorbereitung der Sanierung der DEVK-
Firmenzentrale ist es jedoch Wunsch des Unternehmens, das Qualifizierungsverfahren mit einer 
geringeren Teilnehmer*innenanzahl möglichst zeitnah zu beginnen und abzuschließen.  
Da der Bauantrag für die Sanierung des Bestandsgebäudes idealerweise bis Ende 2022 gestellt 
werden soll, erscheint der DEVK ein 2-stufiges Qualifizierungsverfahren mit Blick auf die baulich-
räumliche und funktionale Verzahnung von Bestand und Neubau innerhalb der vom Unterneh-
men geplanten Zeitschiene nicht haltbar.  
 
Ein 2-stufiges Wettbewerbsverfahren wurde der DEVK aufgrund der oben genannten Aspekte 
empfohlen. Als Beispiel wurde hierzu auf das gegenwärtig in Durchführung befindliche städtebau-
liche Wettbewerbsverfahren zum „Neubau Justizzentrum Köln“ hingewiesen, an welches sich 
nach dessen Abschluss ein architektonisch-freiraumplanerisches Verfahren anschließt. 
 
Ein derartiges Verfahren könnte vorteilhaft sein in Bezug auf die Klärung der bestmöglichen 
stadträumlichen Einbindung des Vorhabens auf dem Baugrundstück sowie mit den korrespondie-
renden Betrachtungsräumen von Flora und Zoo Köln sowie der Rheinpromenade am Niederlän-
der Ufer. Vor diesem Hintergrund sieht der vorliegende verfahrensleitende Beschluss vor, diese 
Betrachtungsräume in den Ideenteil des Qualifizierungsverfahrens zu integrieren. 
 
Für einen eigenständigen Verfahrensteil für Architektur und Freiraum wäre voraussichtlich ein 
zusätzliches Zeitkontingent von mindestens vier bis sechs Monaten vorzusehen.

2 
 
 
Nutzungen 
Die möglichen Bruttogeschossflächen zeigen einen Spielraum von 20.000 qm auf. Was sagt die Be-
darfsanalyse der DEVK dazu aus? Die Höhe und Kubatur eines Gebäudes auf diesem städtischen 
Gebäude ergeben sich ja im Wesentlichen aus dem Bedarf und den vorgesehenen Nutzungen. Wel-
che Nutzungen sind vorgesehen mit welcher BGF? Welche davon sind firmenintern, welche sind für 
ein zusätzliches Serviceangebot der Vorhabenträgerin wünschenswert und welche sind für externe 
Zwecke vorgesehen? 
 
Die Differenz der BGF ergibt sich aus dem Minimum-Bedarf der DEVK, also der BGF, die zur Er-
weiterung am Standort (Zusammenlegen der verschiedenen Standorte und Wachstumsprognose 
des Unternehmens bis 2041) notwendig ist und der Wunsch-BGF, die auch alle ergänzenden 
Nutzungsüberlegungen des Unternehmens umfasst. Siehe hierzu die beigefügte Tabelle (Anlage 
1), aus der eine entsprechende Gegenüberstellung aller Nutzungskomponenten ersichtlich ist. 
 
Aus dem Dialog mit der DEVK sind folgende Nutzungen zur funktionalen Ergänzung und damit 
zur Belebung des ansonsten monofunktionalen Standortes als Wunsch formuliert worden: City 
Supermarkt mit unter 800 m² Verkaufsfläche, Restaurants in der Erdgeschoss-Zone und auf dem 
Dachgarten sowie eine öffentliche Kita. 
 
Unabhängig davon sind hingegen folgende Ergänzungsnutzungen als funktional notwendig zur 
Büro-Nutzung deklariert worden: Betriebssport, Gästeapartments für Mitarbeitende, Roof-Top-
Bar sowie ein Dachgarten, der jedoch keinen Niederschlag in der BGF findet. 
 
Gebäudehöhe 
Aus Richtung Innenstadt kommend entwickeln sich die Gebäudehöhen entlang des Rheins sukzessi-
ve:  
Konrad-Adenauer-Ufer 79-81: 60 m  
Rheinstern: 96 m  
(Zoobrücke)  
Colonia/Axa: 147 m 
 
Die Begründung nennt unter Anlass und Ziel: einen „Hochpunkt zu markieren, welcher sich zugleich 
in die Hochhausabfolge entlang der linksrheinischen Uferpromenade einfügt. Die o.g. Abfolge der 
bestehenden Hochhäuser legt hier eine Höhe von etwa 120 Metern nahe. Wurde dies geprüft? Wa-
rum wurde die mögliche Höhe auf 100 -145 m vorgeschlagen? Was ist die städtebauliche Grundlage 
für diese Höhe und wie kommt die Differenz zustande?  
 
Eine mögliche Höhe des Gebäudes von z.B. 120 m könnte sich – genau wie in den Fragen dar-
gestellt – aus dem „Schüsselprinzip“ und der Sichtachse entlang des Rheins ableiten. Eine Höhe 
von 145/150 m könnte sich aber auch aufgrund der besonderen Lagegunst des Vorhabens als 
Alleinstellungsmerkmal und der maximalen Höhe für Sondertürme wie beispielsweise das Uni-
Center oder der Kölnturm im Media-Park ableiten. Eine Höhe von 100 m könnte sich zudem aus 
dem „Sichelprinzip“ ableiten, in welchem die durchschnittliche Höhe der überwiegenden vorhan-
denen Hochhäuser innerhalb des Inneren Grüngürtels bei ebendieser Höhe liegt.  
 
Um die städtebaulich verträglichste Höhe für den Standort zu ermitteln, soll die Entscheidung 
über die maximale Höhe des Gebäudes jedoch im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens getrof-
fen werden. Hierdurch kann sowohl eine verträgliche städtebauliche Einfügung als auch ein ge-
stalterisch überzeugendes architektonisches Erscheinungsbild mit einem ausgewogenen Ver-
hältnis zwischen der gewünschten BGF und der Höhe sichergestellt werden. Um dies zu ermögli-
chen, ist in der Vorlage 2447/2022 keine Vorfestlegung der Höhe getroffen worden. Das Verfah-
ren eröffnet somit die Möglichkeit der Errichtung eines Gebäudes, welches bis zu 145 m hoch 
werden kann, aber nicht muss. Der Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit ist im Qualifizie-
rungsverfahren gegenüber dem Preisgericht auf der Grundlage perspektivischer Darstellungen 
sowie eines aussagefähigen Modells zu führen.

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Stellplätze 
Wie viele Stellplätze hat das bestehende Zooparkhaus? Wie wird sichergestellt, dass künftig in der 
Garage des DEVK-Hochhauses mindestens ebenso viele Stellplätze für Zoobesucher bereit stehen 
und einfach zugänglich sind. 
 
Das bestehende Zoo-Parkhaus hat 400 Stellplätze, von denen ca. 100 an Dauerparker vermietet 
sind. Die Anforderung, eine entsprechende Anzahl an Stellplätzen für Zoo-Besucher bereit zu 
stellen, wird sich in den weiteren Verfahrensschritten widerspiegeln: in der Auslobung zum Quali-
fizierungsverfahren, im Verkehrs- und Mobilitätsgutachten, im Bebauungsplanverfahren als auch 
im Kaufvertrag und final in der Baugenehmigung. Konkrete Vereinbarungen sind hier bisher nicht 
getroffen worden. 
 
Wurde die Leitung des Zoos in die Vorüberlegungen einbezogen? Welche Wünsche, Anregungen, 
Kritik gab es von Seiten des Zoos? 
 
Die DEVK hat Gespräche mit dem Zoo geführt; es wird überlegt, den Ticket-Shop für den Zoo in 
den Sockelbereich des Hochhauses zu integrieren. Die Verwaltung wird über Ergänzungen nach 
Rückäußerung der DEVK berichten. 
 
Sollte der Ideenbereich nicht verlängert werden am Rheinufer im Süden bis zur Zoobrücke und im 
Norden bis zur Verlängerung der Tiergartenstrasse? 
 
Der Ideenbereich des Qualifizierungsverfahrens kann ausgeweitet bzw. verändert werden, wenn 
dies gewünscht wird. 
 
Gibt es Untersuchungen zur Tragfähigkeit des Grunds für ein so hohes Gebäude? Welche Flächen 
sind für die Baustelleneinrichtung angedacht? 
 
Bisher gibt es keine weiteren Untersuchungen oder Gutachten zum Vorhaben oder speziell dem 
Baugrund. Die DEVK möchte zunächst die Entscheidung des StEA über den verfahrensleitenden 
Beschluss abwarten, ehe weitere Gutachten beauftragt werden. Auch Baustelleneinrichtungsflä-
chen sind zum jetzigen, frühen Zeitpunkt des Verfahrens räumlich noch nicht identifiziert und auf 
ihre Eignung überprüft worden.  
 
Seilbahn 
Welche Auswirkungen eines Hochhauses sind auf die Seilbahn zu erwarten? 
 
Bisher sind die Auswirkungen eines Hochhauses auf die Seilbahn nicht untersucht worden, grund-
sätzliche Bedenken wurden in den Stellungnahmen zur Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB, so zum 
Beispiel durch die Stadtwerke Köln GmbH für die Kölner Verkehrs-Betriebe AG, nicht geäußert. Die 
Untersuchung der Fallwinde des Hochhauses in Bezug auf die Umgebung gehört ebenfalls zu den 
Gutachten, die die DEVK erst nach einem Votum über den verfahrensleitenden Beschluss beauftra-
gen möchte. 
 
Gez. Greitemann 
 
Anlage 1 Flächenbedarf DEVK 
 
Anlage 2 Ergänzungen DEVK

Anlage 2 
 
Ergänzungen der DEVK 
 
Wurde die Leitung des Zoos in die Vorüberlegungen einbezogen? Welche Wünsche, 
Anregungen, Kritik gab es von Seiten des Zoos? 
Die DEVK führt Gespräche mit dem Zoo; es wird überlegt, einen Ticket-Shop für den Zoo 
in den Sockelbereich des Hochhauses zu integrieren. Von dem Angebot der DEVK, die 
Verwaltung des Zoos sowie ein Zooforum im Neubauvorhaben unterzubringen, möchte 
der Zoo keinen Gebrauch machen. Die von der DEVK geplante Tiefgarage soll mit der 
Tiefgarage im Bestandsgebäude baulich verbunden werden, sodass ca. 950 Stellplätze 
vorhanden wären. Des Weiteren soll eine Fahrradgarage mit ca. 1.800 Plätzen errichtet 
werden. Die in der Regel unterschiedlichen Belegungszeiten der Parkflächen durch die 
Büronutzer (Mo. - Fr./ tagsüber) und die Zoobesucher (Mo. - Fr./ nachmittags und am 
Wochenende sowie Feiertagen/ ganztags) führen insbesondere für die Zoobesucher und 
die Anwohner der umliegenden Wohnbebauung zu einer Entschärfung der vorhandenen, 
angespannten Parksituation.