Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2020

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  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle VI/26 Vorlagen-Nummer 4349/2021 Freigabedatum 18.01.2022 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2020 Beschlussorgan Rat Gremium Datum Beschluss: 1. Der Rat stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln den Jahres- abschluss zum 31.12. 2020 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln fest. Das Jahresergebnis 2020 beläuft sich nach Ergebnisausgleich zugunsten der Kernverwaltung (567.545,89 Euro) auf 0,00 Euro. 2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 24.01.2022 Finanzausschuss 31.01.2022 Rat 03.02.2022 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Ja, investiv Investitionsauszahlungen € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja % Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja in 2021: 567.545,89 € Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € c) bilanzielle Abschreibungen € Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Erträge (Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln) siehe Begründung b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten € Einsparungen: ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € Beginn, Dauer Auswirkungen auf den Klimaschutz X Nein Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) Der Jahresabschluss 2020 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht aus folgenden Anlagen:  Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020  Bilanz zum 31.12.2020,  Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2020,  Anhang (inklusive Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 2020,  Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen, kalku- latorischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- beziehungsweise Flächen- verrechnungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und Abrechnungssystems wurde zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwaltung und der eigenbetriebs- 3 ähnlichen Einrichtung am Geschäftsjahresende eingeführt. Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Service“ der Gebäudewirtschaft und bedeu- tet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spar- tendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Die Flächenverrechnungspreise basieren auf geplanten Aufwendungen nach Abzug der der jeweiligen Sparte zuzurechnenden sonstigen Erträge. Vom Ergebnisausgleich ausgenom- men sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungsaufwendungen sowie Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als Bestandteile eines Jahrer- gebnisses nach wie vor der Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Köln unterliegen (Ergebnisverwendung). Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhaltungs- mittel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft verbleiben und einer entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräußerungsgewinne aus Grundstücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zugutekommen sollen. Wirtschaftsplan 2020 Der Erfolgsplan 2020 schließt mit einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von -3,96 Mio. Euro. Im Vermietungsbereich wurde mit einem ausgeglichenen Teilergebnis geplant. Die für das Servicesegment prognostizierte und von der Kernverwaltung planmäßig auszugleichende Unterdeckung betrug 3,96 Mio. Euro. Der innerstädtische Ergebnisausgleich, die Annahme, dass die gemäß Wirtschaftsplanung bereitgestellten Instandhaltungsmittel in 2020 vollumfänglich aufgewandt werden und der Umstand, dass in 2020 keine Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken eingeplant wurden, bewirkten, dass das planmäßige Jahresergebnis nach innerstädtischem Ergebnis- ausgleich genau Null Euro beträgt. Gew inn- und Verlust- beziehungsw eise Segmentrechnung 2020 / Ergebnisausgleich 2020 Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2020 abgeleitete Segment- rechnung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einer Überdeckung von 4,98 Mio. Euro und im Servicesegment mit einer Unterdeckung von 4,41 Mio. Euro. We- sentliche Ursache der Überdeckung im Vermietungssegment sind überplanmäßige sonstige betriebliche Erträge (insbesondere aus der Teilauflösung von Rückstellungen für die Sanie- rung der Abwasserkanalisation und für Brandschutzmaßnahmen) in Höhe von 28,42 Mio. Euro, denen überplanmäßige Instandhaltungsaufwendungen von 14,69 Mio. Euro gegen- überstehen. Auf die Herleitung der Segmentergebnisse im Anhang (S. 7 f.) und Erläuterung der Rückstellungen im Lagebericht (S. 38 f.) wird verwiesen. Im Saldo beider Segmente ergibt sich zum 31.12. 2020 ein Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung von 0,57 Mio. Euro, der in der Bilanz der Gebäudewirtschaft unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ ausgewiesen wird. 4 Jahresergebnis 2020 In Übereinstimmung mit der Planung wurden im Wirtschaftsjahr 2020 keine Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken erzielt. Da auch die tatsächlichen Instandhaltungsaufwen- dungen (87,8 Mio. Euro) die im Rahmen der Flächenverrechnungspreisermittlung 2020 kalkulatorisch berücksichtigten Plan-Instandhaltungsaufwendungen (73,11 Mio. Euro) überschritten haben, beträgt das erzielte Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich genau Null Euro. Ergebnisverw endungsvorschlag Entfällt. Eigenkapitalquote Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszu- schüsse beträgt 29,7 % (Vorjahr: 27,2 %). Ohne Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - zum Bilanzstichtag eine bereinigte Eigenkapitalquote von 10,3 %. Zum 31.12. 2019 betrug diese 11,1% Test der Wirtschaftsprüfer / Abschließender Vermerk der Gemeindeprüfungsanstalt Der Jahresabschluss zum 31.12.2020 und der Lagebericht 2020 wurden vom Abschlussprüfer geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Eine Ergänzung des Bestätigungsvermerks der Wirtschaftsprüfer durch die Gemeindeprüfungsanstalt NRW, Herne, ist nicht zu erwarten. Der abschließende Vermerk der Gemeindeprüfungsanstalt wird erteilt, sobald der Rat den Jahresabschluss 2020 in der aufgestellten und geprüften Form festgestellt hat. Anlagen

• Anlage 0 - Begründung der Dringlichkeit

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  Anlage 0 Begründung der Dringlichkeit zur Vorlage Jahresabschluss 2020 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln Ein Beschluss ist noch im Rahmen des aktuellen Sitzungslaufes nötig, weil der Jahresabschluss der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung Gebäudewirtschaft im nachfolgenden Jahr vorzulegen ist (§ 21 EigVO NRW). Wird er später vorgelegt, so stehen alle Ausgaben unter den Bedingungen der vorläufigen Haushaltsführung, sodass nur Ausgaben getätigt werden dürfen, zu denen eine rechtliche Verpflichtung besteht. Aufgrund der verwaltungsinternen Abstimmungen war eine fristgerechte Einbringung der Vorlage in die politischen Gremien leider nicht möglich.

• Anlage 1 - Lagebericht

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  Lagebericht / 1 LAGEBERICHT für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020 Lagebericht / 2 INHALTSVERZEICHNIS A. GRUNDLAGEN ................................ ................................ ................................ ...................... 4 1. Historie, Leitbild und Leistungsspektrum ................................ ................................ ........ 4 Historie ................................ ................................ ................................ ................................ ..4 Leitbild ................................ ................................ ................................ ................................ ...5 Leistungsspektrum ................................ ................................ ................................ .............. 5 2. Rechtliche und organisatorische Struktur des Betriebs ................................ ................ 6 3. Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen................................ ................................ ....7 Vermietungssegment ................................ ................................ ................................ ........... 7 Servicesegment ................................ ................................ ................................ .................... 8 Ergebnisausgleich / Abführung................................ ................................ .......................... 8 B. WIRTSCHAFTSBERICHT ................................ ................................ ................................ .....9 1. Gesamtaussage zur Lage und Entwicklung des Betriebes ................................ ............ 9 Schulnotstand / Baubedarf ................................ ................................ ................................ .9 Vorgelagerter Prozess ................................ ................................ ................................ ......... 9 Knappe Ressourcen / Gesamtstädtische Immobilienstrategie ................................ .... 10 2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen...................... 10 Überhitzter Bausektor ................................ ................................ ................................ ........ 10 Grundstücksknappheit ................................ ................................ ................................ ...... 10 Alternative Realisierungswege ................................ ................................ ......................... 11 3. Geschäftsverlauf ................................ ................................ ................................ ................ 12 Neue Initiativen, Aufgaben und Aufgabenanbindungen innerhalb der Gebäudewirtschaft ................................ ................................ ................................ ............. 12 Bauprogramme und -initiativen im Schulbau ................................ ................................ . 15 4. Bauvorhaben ................................ ................................ ................................ ...................... 20 Bauvorhaben im Sondervermögen ................................ ................................ .................. 20 Baubetreuung für Dritte ................................ ................................ ................................ ..... 21 5. Angaben zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage ................................ ..................... 22 Ertragslage ................................ ................................ ................................ .......................... 22 Vermögens- und Finanzlage ................................ ................................ ............................. 24 C. AUSBLICK AUF DIE KÜNFTIGE ENTWICKLUNG MIT DARSTELLUNG DER RISIKEN UND CHANCEN ................................ ................................ ................................ .......................... 28 1. Allgemeine, übergreifende Risiken und Chancen ................................ ......................... 30 Corona-Pandemie................................ ................................ ................................ ............... 30 Lagebericht / 3 Risikovorsorge und Versicherungsschutz................................ ................................ ...... 31 Eigenkapitalausstattung................................ ................................ ................................ .... 31 Altnachträge................................ ................................ ................................ ........................ 32 Personalwirtschaftliche Problemlage ................................ ................................ .............. 32 Organisatorischer Veränderungsprozess ................................ ................................ ....... 35 2. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung und des Betriebs von Bestandsobjekten ................................ ................................ ................................ ............... 35 CAD-Flächenaufmaß ................................ ................................ ................................ .......... 35 Betreiberverantwortung................................ ................................ ................................ ..... 36 Bauunterhaltung ................................ ................................ ................................ ................. 38 3. Mit der Planungs- und Bautätigkeit für das Sondervermögen und für andere Dienststellen (Service) verbundene Risiken und Chancen ................................ ........... 40 Innerstädtische Schnittstellen / Terminrisiken ................................ ............................... 40 Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit ................................ ................................ . 40 Auslastung, Materialknappheit und Rohstoffpreise in der Baubranche ..................... 41 Fähigkeit zur Wahrnehmung von Serviceaufgaben ................................ ....................... 41 Großprojekte im Service................................ ................................ ................................ .... 41 Lagebericht / 4 A. GRUNDLAGEN 1. Historie, Leitbild und Leistungsspektrum Historie Stufenweise Gründung Im Zuge der konzeptionellen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 01.01.1997 gegründet. Nach Übernahme von Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum 01.01.1998 Schulen und Kindertagesstätten aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen in die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln überführt (Stufe 2). Mit der Übernahme von bislang dem Grünflächenamt zugeordneten Objekten (“sonstige Aufbauten“ auf Friedhöfen und Grünanlagen) erfolgte zum 1. Januar 2000 die 3. Stufe der Konzeptumsetzung. Integration Hochbauamt Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 16.12.1999 die Verwaltung beauftragt, die Integration des städtischen Hochbauamtes in die Gebäudewirtschaft zu prüfen. Die Integration erfolgte schließlich zum 01.05.2000. Mit der Umsetzung dieses Ratsbeschlusses hat sich das Aufgabenspektrum der Gebäudewirtschaft erheblich erweitert. Zielsetzung war u.a., Synergien für einen wirtschaftlicheren Aufgabenvollzug zu erschließen und marktorientierte Preis -/ Leistungsbeziehungen einzuführen. Übernahme der Zuständigkeit für Kulturbauten Der Bereich Museumsbauten wurde zur Bündelung von Kompetenzen und zum Abbau von Schnittstellen von der Städtischen Kulturverwaltung im April 2018 auf die Gebäudewirtschaft verlagert. Die Umsetzung erfolgte sukzessive. Zu beachten ist, dass die Gebäudewirtschaft für diese Museumsbauten zwar umfassend zuständig ist und damit insbesondere für diese Liegenschaften eine betreiberähnliche Ve rantwortung trägt. Die Grundstücke und Gebäude gehören aber nach wie vor nicht zum Sondervermögen. Damit handelt die Gebäudewirtschaft – trotz ihrer eigentümerähnlichen Stellung - im Auftrag der Kulturverwaltung und erbringt die entsprechenden Baubetreuungs- und sonstigen Dienstleistungen ausschließlich im Service. Die Finanzierung der Maßnahmen erfolgt damit aus dem Kernhaushalt. Lagebericht / 5 Übertragung der Zuständigkeit von angemieteten Kindertagesstätten Mit Wirkung zum 01.01.2019 wurde die Miet - und Objektverwaltung extern angemieteter Kindertagesstätten von der Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend und Familie übertragen. Die im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft geführten Kindertagesstätten sind von diesem Wechsel in der innerstädtischen Zuständigkeit nicht berührt. Leitbild Entsprechend ihrem strategischen Leitbild verfolgt die Gebäudewirtschaft folgende Prinzipien bzw. Ziele:  Der Ansprechpartner als „der Immobilienprofi der Stadt Köln“ zu sein und den Kunden zu beraten, von fachspezifischen Spezialaufgaben zu entlasten, ihm Planungssicherheit und eine bedarfsgerechte Infrastruktur zu gewährleisten.  Die Bündelung von Nutzer-(Mieter-) und Eigentümerinteressen soll ein hohes Maß an Kundenzufriedenheit und Qualität gewährleisten und zugleich zu einer weitgehenden Reduktion von Bewirtschaftungskosten führen. Der Objektnutzer hat im Gegensatz zu früher nur einen Ansprechpartner, seinen Kundenbetreuer.  Die Gebäudewirtschaft ist im Rahmen des Facilitymanagements für alle Aufgaben an einer Immobilie über deren gesamten Lebenszyklus hinweg verantwortlich, konzentriert sich gleichwohl auf Kernbereiche und bedient sich für Ergänzungs- und Unterstützungsleistungen Dritter. Leistungsspektrum Im Rahmen der Vermietung bzw. Bewirtschaftung von Flächen und Objekten, der Bautätigkeit für das Sondervermögen sowie der Bau- bzw. energiewirtschaftlichen Betreuung städtischer Dienststellen gehören u.a. die folgenden Tätigkeit en zum Leistungsspektrum der Gebäudewirtschaft:  Wahrnehmung der Betreiberverantwortung als Eigentümer bzw. Quasi-Eigentümer (Kulturbauten),  Integration der Energiewirtschaft für einen sparsamen Energieverbrauch, Lagebericht / 6  Facilitymanagementleistungen,  Flächenbewirtschaftung zur kritischen Überprüfung und Kostenreduzierung,  Zentrale Verhandlungsführung bei Anmietungen und Ankäufen,  Planung und Steuerung von Hochbaumaßnahmen aller Art (einschließlich aller Architekten- und Ingenieurleistungen),  Planung und Ausführung von Gebäudetechnik (einschließlich aller Architekten- und Ingenieurleistungen). 2. Rechtliche und organisatorische Struktur des Betriebs Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln wird als sog. eigenbetriebsähnliche Einrichtung nach den Vorschriften der Gemeindeordnung NRW, der Eigenbetriebsverordnung NRW und der Betriebssatzung des Eigenbetriebs geführt. Sie stellt ein Sondervermögen dar, das organisatorisch vom allgemeinen Vermögen der Stadt Köln abgegrenzt ist und über eine besondere wirtschaftliche Ausrichtung, aber über keine eigene Rechtspersönlichkeit verfügt. Die Geschäfte der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln werden gesamtverantwortlich von der Betriebsleitung geführt. Diese besteht a us der/dem für die Gebäudewirtschaft zuständigen Beigeordneten als Erster Betri ebsleiterin bzw. Betriebsleiter und der für die Abwicklung des operativen Geschäftes zuständigen geschäftsführenden Betriebsleitung. Die geschäftsführende besteht aus einer technischen Betriebsleiterin / einem technischen Betriebsleiter und einer kaufmännischen Betriebsleiterin / einem kaufmännischem Betriebsleiter. Der Rat der Stadt Köln entscheidet grundsätzlich in allen Angelegenheiten des Betriebes, die ihm durch die Gemeindeordnung, das Eigenbetriebsrecht oder die Hauptsatzung vorbehalten sind. Der für die Gebäudewirtschaft zuständige Betriebsausschuss ist der Bauausschuss des Rates der Stadt Köln. Er berät die Beschlüsse des Rates und der Fachausschüsse in baulichen Angelegenheiten vor. Darüber hinaus entscheidet er im Rahmen seiner in der Satzung konkretisierten Zuständigkeit. Der Rat der Stadt Köln hat am 0 4.04.2019 die 15. Neufassung der Betriebssatzung vom 4. Dezember 1996 beschlossen. Die neu gefasste Satzung ist am 02.05.2019 in Kraft getreten. Lagebericht / 7 Organisatorisch setzt sich die Gebäudewirtschaft seit dem 01.01.2020 aus sechs Abteilungen zusammen: HR (Human Resources) und Finanzen Personal, Organisation, Rechnungswesen, Controlling, Einkauf und Vertragsmanagement, Gremienarbeit Objektmanagement Bewirtschaftung/Instandhaltung der Objekte im Sondervermög en (Verwaltungsgebäude, Schulen, Kindertagesstätten und Grünobjekte); Bauunter haltung / Betreiberverantwortung/Handwerkerleistungen von und in Museen; Service für diverse städtische Dienststellen Bauprojektmanagement I Neu- , Um- und Erweiterungsbauten und Generalinstandsetzung von Schulen Bauprojektmanagement II Neu-, Um - und Erweiterungs bauten und Generalinstandsetzung für alle sonstigen Kunden (z.B.: Feuerwehr, Kulturbauten) ; Produktentwicklung Betriebsmanagement Energiemanagement, Gebäudetechnik; Prüfungs - und Wartungsmanagement, Werkstatt und Notruf -Serviceleitstelle Asset und IT An- und Vermietungsprojekte, Nebenkostenabrechnun g, Portfoliomanagement und Informationstechnologie Auf die weitergehenden Ausführungen unter B.3. „Geschäftsverlauf“ und C.1. „Organisatorischer Veränderungsprozess“ wird verwiesen. 3. Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen Vermietungssegment Die Gebäudewirtschaft fungiert als innerstädtischer Vermieter und erhebt seit der Neuordnung des innerstädtischen Finanz- und Abrechnungssystems in 2015 statt der bisherigen, objektbezogenen und k alkulatorischen Kostenmiete - einen Flächenverrechnungspreis, der lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungsgebäude etc.) bzw. Untersparten (Sc hultypen) differenziert und sich seit 2017 im Wesentlichen au s den geplanten Aufwendungen der Gebäudewirtschaft ableitet. In dieser Kalkulation sind aber auch Personal- und Sachkosten zur Klärung von Immobilienfragen enthalten, die über die klassische Bewirtschaftung hinausgehen. Lagebericht / 8 Servicesegment Im Servicebereich erbringt die Gebäudewirtschaft neben energiewirtschaftlichen Leistungen vor allem Baubetreuungsleistungen für städtische Dienststellen , die im Wesentlichen die Wahrnehmung der Bauherrenaufgabe , aber auch Projektsteuerungs - und Objektplanungsleistungen betreffen können. Für ihre energiewirtschaftlichen Dienstleistungen (Abrechnung mit den verschiedenen Versorgungsunternehmen, Ausschreibungen und Preisverhandlungen etc.) erhält die Gebäudewirtschaft von der Kernverwaltung eine pauschale Jahresvergütung. Die Service entgelte bzw. Honorare für Planungs- und Baubetreuungsleistungen orientieren sich ab einem bestimmten Maßnahmenumfang am allgemeinen Preisrecht für Architekten (HOAI) bzw. an den entsprechenden Regelungen der AHO. Ergebnisausgleich / Abführung Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive Spartenergebnisse der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite grundsätzlich durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die Aufgabe, bei Verrechnungspreisbildung im Rahmen der Wirtschaftsplanung nicht antizipierte bzw. vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsjahr aufzufangen. Das innerstädtische Verrechnungspreismodell sieht zwei Modifikationen bei den Instandhaltungsaufwendungen und den Erträgen aus Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches vor: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen grundsätzlich der Finanzierung von künftigen Ins tandhaltungs- aufwendungen dienen, bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt und werden einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt. Dies gilt auch für erziele Buchgewinne der Gebäudewirtschaft aus d er Veräußerung von Gru ndstücken. Hier ist konzeptionell indes eine Ausschüttung an den städtischen Haushalt vorgesehen. Das Jahresergebnis der Gebäudewirtschaft (nach Ergebnisausgleich) setzt sich aus den beiden vorgenannten Komponenten zusammen. Es obliegt letztlich dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Beschlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt abgeführt werden soll. Lagebericht / 9 B. WIRTSCHAFTSBERICHT 1. Gesamtaussage zur Lage und Entwicklung des Betriebes Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bewegt sich als kommunaler Eigenbetrieb nach wie vor in einem vergleichsweise schwierigen betrieblichen Umfeld: Schulnotstand / Baubedarf Die städtischen Möglichkeiten zur Unterbringung zusätzlicher Schülerinnen und Schüler im vorhandenen Schulbestand (insbesondere Umnutzung von anderweitig genutzten Räumen zu Klassenzimmern, erhöhte Klassenstärke) sind inzwischen weitestgehend ausgereizt. Die aktuell für die Stadt Köln prognostizierte demographische Entwicklung und die hieraus entwickelte Schulentwicklungsplanung sorgen daher perspektivisch für einen anhaltend hohen Bedarf an zusätzlich zu schaffenden Schulplätzen. Ein Bedarf, der insbesondere durch die Gebäudewirtschaft möglichst kurzfristig zu decken ist. Darüber hinaus besteht u. a. das zwingende Erfordernis , vorhandene Schulplätze durch Generalinstandsetzungen oder Neubauten der Gebäudewirtschaft zu sichern, Interimslösungen durch dauerhafte zu ersetzen und die baulichen Voraussetzungen für ein erweitertes Ganztagsangebot zu schaffen. Die statistische Auswertung der Auftragseingänge zeigt zudem seit 2015 einen deutlichen Anstieg bei der „Bestellung“ zusätzlicher Schulflächen durch das Amt für Schulentwicklung. Hierdurch wird die Mangelsituation ebenso verstärkt wie durch die landespolitische Entscheidung, bei Gymnasien wieder zum längeren Bildungsgang zurückzukehren Vorgelagerter Prozess Diese gleichermaßen politisch unstrittige wie ambitionierte Auftragslage der Gebäudewirtschaft ist außerdem dadurch gekennzeichnet, dass der dem Bauen vorgelagerte Prozess oftmals nicht die für eine planmäßige Aufgabenerledigung und mittel- bzw. langfristige Kapazitätsplanung notwendige Vorlaufzeit, Kontinuität und Belastbarkeit aufweist. Allein die auf der Grundlage einer Leitentscheidung der Landesregierung NRW beschlossene Ums tellung von einem achtjährigem (G8) auf einen neunjährigen Bildungsgang (G9) hatte einen ausgesprochen kurzfristigen Mehrbedarf von fünf neuen Gymnasien zur Folge. Lagebericht / 10 Selbst bei bekannten Bedarfen (aus der Schulentwicklungsplanung) nimmt der Prozess der Erstellung des tatsächlichen bzw. konkreten Baubedarfes der jeweiligen Schule erhebliche Zeit in Anspruch. Diese Zeit wird gemeinhin dem Bauprozess und damit der Gebäud ewirtschaft zugerechnet und schränkt die Steuerungsmöglichkeiten de r operativen Arbeit der Gebäudewirtschaft deutlich ein. Knappe Ressourcen / Gesamtstädtische Immobilienstrategie Die Gebäudewirtschaft arbeitet das Auftragsvolumen gemäß de n regelmäßig aktualisierten Priorisierungen durch den Auftraggeber (vor allem bei Neubauten) bzw. aus der Eigentümerverantwortung (insbesondere bei Bestandssanierungen und -erweiterungen) sukzessive ab. Dennoch ist festzustellen, dass ihr dies angesichts der vorhandenen bzw. absehbaren Personalressourcen ohne eine einvernehmliche weitere Priorisierung von Projekten auf der Grundlage einer gesamtstädtischen Immobilienstrategie vermutlich nur bedingt vollständig gelingen kann. 2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen Überhitzter Bausektor Der Umstand, dass öffentliche Auftraggeber nur in einem engen rechtlichen Rahmen Einkaufsprozesse durchführen können und Verhandlungen sowohl beim Hauptauftrag als auch im Nachtragsfall streng reglementiert sind, führt in der aktuellen Marktsituation dazu, dass der Öffentliche Dienst k aum noch wirtschaftliche Angebote erhält. Angebotsabgaben erfolgen – auch nach Aufklärungsgesprächen – sowohl bei der Gewerke weisen Vergabe als auch bei größeren Vergabepaketen aktuell nur noch vereinzelt. Oftmals muss der Prozess mehrfach wiederholt werden. Grundstücksknappheit Bezeichnend für die Flächenkonkurrenzen in einer wachsenden Metropole sind ständige, langwierige politische und öffentliche Diskussionen zu allen Grundstücken, die der GW für Schulneubauten vorgeschlagen werden. Lagebericht / 11 Für die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bedeutet dies vor allem im Zusammenhang mit der Schaffung neuer Sch ulplätze eine weitere detaillierte Analyse des vorhandenen Immobilienportfolios, um auf dieser Grundlage alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung auszuschöpfen und planungsrechtliche Rahmenbedingungen abzuklopfen. Da sich an der beschriebenen Mangelsituation gleichwohl langfristig wenig ändern dürfte, erscheint es a us Sicht der Gebäudewirtschaft notwendig, die Höhenentwicklungen und andere Arten der Nachverdichtung oder Nutzung von Synergien neuer Gebäude zu analysieren und als realistische Lösung ins Gespräch zu bringen. Alternative Realisierungswege Zur Deckung des gesamtstädtischen Flächenbedarfs ist es darüber hinaus geboten , neben GU/TU-Vergaben (vgl. hierzu unter B 3. Bauprogramme und -initiativen im Schulbau) über weitere alternative Realisierungswege und Einkaufsstrategien insbesondere für Neubaumaßnahmen nachzudenken, z.B. über:  Investorenmodelle,  Umwidmung von angemieteten Objekten sowie  Mehrparteienverträge,  Schulbau-Baukasten (Erarbeiten von wiederholbaren Planungsparametern bei gleichzeitiger Möglichkeit der individuellen Planung),  Partnerschaftsmodelle,  Design to build. Lagebericht / 12 3. Geschäftsverlauf Neue Initiativen, Aufgaben und Aufgabenanbindungen innerhalb der Gebäudewirtschaft Strategisches Büroflächenmanagement Das Projekt „Strategisches Büroflächenmanagement“ verfolgt das Ziel, eine effiziente Nutzung der Büroflächen mit dem Ergebnis einer nachhaltigen Kostenreduktion und einer Verringerung der CO² Emission zu erreichen. Dabei stehen die Bedürfnisse der Mitarbeiter*innen sowie die digitalen Anforderungen im Fokus. Gemeinsam mit dem Zentralen Raummanagement der Kernverwaltung werden hierzu zukunftsfähige Raum - bzw. Flächenkonzepte und Standards unter Berücksichtigung der vorhandenen Ämterstrukturen erarbeitet. Raum- und Flächenkonzepte beschreiben die Art und Weise der Nutzung. Betrachtet werden der aktuelle Standard, d.h. die sog. Zellenbüro-Nutzung in Form von Einzel- und Doppelbüros sowie ein Multi-Space-Konzept, welches eine Mischung aus offenen Flächen sowie unterschiedlichen Flächen für Besprechungen, Team - sowie Einzelarbeit darstellt. Darüber hinaus wird das Potential von Desk -Sharing auf den Flächenbedarf ermittelt. Das Projekt beinhaltet nach Gesamtbetrachtung des Gebäude - bestands darüber hinaus strategischen Entscheidungen über weitere Anmietungen oder Kauf von bestehenden Gebäuden, wobei die Umsetzung des Flächenbedarfs und die damit erforderlichen Vertragsverhandlungen mit Vermietern und Verkäufern von der Gebäudewirtschaft geführt werden. Alternative Beschaffungsstrategien im Schulbereich Auf der Grundlage einer Entscheidung des Verwaltungsvorstandes wurde die Projektgruppe „Schulgrundstücke“ in Leben gerufen, in der alle für den Schulbau relevanten Ämter vernetzt sind. Ziel der städtischen Projektgruppe ist – in Ergänzung zu den Beschaffungsvarianten im Baubereich – weitere Möglichkeiten zur beschleunigten Schaffung von Schulplätzen zu generieren. Die Federführung sowohl der Kernarbeitsgruppe als auch der Teilarbeitsgruppen obliegt innerstädtisch der Gebäudewirtschaft (Abteilung „Asset und IT“). Lagebericht / 13  Investorenverfahren Im Rahmen von Investorenverfahren werden Grundstückseigentümer*innen gesucht, die auf eigenem Grundstück Schulen bzw. Sporthallen errichten und diese an die Stadt Köln vermieten. Im ersten Verfahren, Ausschreibung Gesamtschule Lindenthal, konnte bereits der Mietvertrag mit einer Kaufoption abgeschlossen werden. Weitere konkrete Verfahren, die sich aus der Arbeit der Teilarbeitsgruppe ergeben, sind Ausschreibungen für eine neue Grundschule in Ehrenfeld sowie für eine Sporthalle für das neue Gymnasium Aachener Straße in Widdersdorf. Weitere Investorenausschreibungen sind in Vorbereitung.  Umwidmung angemieteter Objekte Dem Ziel der Schaffung von Schulplätzen dient auch die Anmietung vorhandener Gebäude, die zu Schulen umgebaut werden. Aufgrund der Arbeit der entsprechenden Unterarbeitsgruppe konnte ein geeignetes Anmietprojekt an der Aachener Straße identifiziert und zur Gründung eines neuen Gymnasiums in Lindenthal endverhandelt bzw. akquiriert werden. Ein Gebäude an der Stolberger Straße ist für die Erweiterung des Berufskollegs Weinsbergstrasse bestimmt. Durch diese Anmietprojekte, in denen jeweils ein Mietvertrag über 30 Jahre verhandelt wird, werden zwei Neubauvorhaben obsolet. In Kürze soll eine weitere Ausschreibung mit einem Gesuch über Büroflächen an den Markt gehen.  Verlagerungen von Betriebshöfen Selbst aus der Verlagerung von Betriebshöfen, die derzeit forciert wird, werden perspektivisch positive Effekte bei der Schaffung von Schulplätzen erwartet. Für die bestehenden Betriebshöfe wurden Ersatzstandorte gesucht und Machbarkeitsstudien durchgeführt. Im Ergebnis soll der linksrheinische Betriebshof an der Stolberger Straße künftig auf einem städtischen Grundstück an der Zusestraße errichtet werden. Lagebericht / 14  Verdichtungspotentiale Die im Sondereigentum stehenden Schulgrundstücke wurden flächendeckend auf Verdichtungs- und Optimierungsmöglichkeiten untersucht. Der Prozess der Grundstücksanalyse ist weitestgehend abgeschlossen. Die Ergebnisse werden derzeit in einer Teilarbeitsgruppe betrachtet und die Umsetzbarkeit bewertet. Produktentwicklung / Building Information Modeling Im Zuge der Neustrukturierung der GW wurden bestehende und neue Aufgaben im Sachgebiet Produktentwicklung gebündelt, z.B. die Aufgaben „Projektentwicklung“ und die „Projektgruppe BIM“. Die entsprechenden Teams befinden sich noch im Au fbau. Mit der Einrichtung der Produktentwicklung ist für die Gebäudewirtschaft ein weiterer konsequenter Schritt in Richtung einer noch stärkeren Professionalisierung in der Bearbeitung des gesamten Portfolios gestartet worden. Hier sollen zukünftig nicht nur die Leistungsphasen 1 bis 5 der einzelnen Projekte umgesetzt werden, sondern auch eine sehr viel stärkere Bündelung und Aktualisierung aller notwendigen Planungsvorgaben erzeugt werden. Das Sachgebiet soll darüber hinaus den Erhalt und die Schaffung notwendiger Planungskompetenzen sicherstellen, neue Entwicklungen im Baubereich beobachten bzw. begleiten und entsprechende Impulse geben. Building Information Modeling (BIM) bezeichnet eine Planungsmethode, die bereits in der Leistungsphase 0 eines Proje ktes ansetzt und mit Hilfe digitaler Datenmodelle mit allen relevanten Informationen ganzheitlich, d.h. über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie genutzt werden kann. Diese digitalen Datenmodelle verfügen bereits in frühen Leistungsphasen über einen hohen Detaillierungsgrad. Sie stellen damit sicher, dass planungsrelevante Punkte betrachtet werden. So können zu einem sehr frühen Zeitpunkt bereits Bauzeiten - und Kostenrisiken definiert werden und Gegensteuerungsmaßnahmen erarbeitet werden. Die lückenlose digitale Dokumentation mit allen notwendigen betreiberrelevanten Informationen ist zudem die Grundlage zur Verwertung der Daten im Rahmen der späteren Objektbewirtschaftung. Lagebericht / 15 Bauprogramme und -initiativen im Schulbau Die Abteilung „Bauprojektmanagement I“ (ehemals: „Planen und Bauen“) konzentriert sich seit Anfang 2020 ausschließlich auf den Schulbau, der durch umfangreiche und oftmals termingebundenen Bauprogramme und Initiativen geprägt wird - eine deutliche Ausrichtung auf die Produkt- und Kundenperspektive dieses wichtigen Schlüsselkunden. Priorisierende Schulbaumaßnahmenliste Die Schulbaumaßnahmenliste bzw. Schulbauliste bildet die organisatorische Klammer im Schulbaubereich und beinhaltet alle Projekte, deren Durchführung zu zusätzlichen Schulplätzen führt. Sie umfasst im Weiteren alle General - oder Teilsanierungen von bestehenden Schulgebäuden, deren Durchführung dringend zur Sicherung und zum Erhalt bestehender Schulplätze mittelfristig notwendig ist. Nicht erfasst sind in der Schulbauliste die beauftragten Containerprogramme, kleinere Baumaßnahmen oder Serviceaufträge sowie bauunterhaltende Maßnahmen unterhalb der Teil - bzw. Generalsanierung. Von den insgesamt 188 Schulbaumaßnahmen befinden sic h 79 Projekte in Bearbeitung / Umsetzung (Sachstand September 2021). Die Schulbauliste unterscheidet insgesamt acht Prioritätskategorien und bindet die Verwaltung, die geplanten Baumaßnahmen in der vorgegebenen Reihenfolge umzusetzen. Sie verdeutlicht zugleich die enormen Herausforderungen, die von der Stadt Köln im Schulbau noch zu bewältigen sind. Öffentliche-Private-Partnerschaft (ÖPP) Im Rahmen der Erweiterung der Beschaffungsvarianten wurden weitere Projekte auf der Grundlage einer ÖPP-Vergabe realisiert. Bei einer Öffentlichen-Privaten-Partnerschaft (ÖPP) erfolgen die Sanierung, der Bau und der Betrieb von Schulen gemeinsam mit einem privaten Projektpartner. Dies geschieht in der Regel in Teilschritten, sog. Losen. Lagebericht / 16  Los 3 (Aktuelles Projekt) Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 08.04.2014 den Beschluss gefasst, ein drittes Los, es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten, zu realisieren. Die zu diesem Zeitpunkt angenommenen Baukosten beliefen sich auf rd. EUR 97 Mio. Die vor dem Start des europaweiten Vergabeverfahrens 2016 aktualisierte Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ermittelte – im Wesentlichen aufgrund von zusätzlichen Flächen und Baupreissteigerungen – Baukosten in Höhe von rd. EUR 114 Mio. Das Vergabeverfahren wurde im Juli 2017 erfolgreich abgeschlossen. Der Bestbieter lag mit Baukosten in Höhe von rund EUR 104 Mio. unter dem PSC (Public Sector Comparator). Einschließlich zwischenzeitlicher Nachträge belaufen sich die Gesamtbaukosten (Sachstand: September 2021) auf rd. EUR 125 Mio. Nach abschließendem Vergabebeschluss in der Ratssitzung am 28.09.2017 konnten die Verträge für die drei Standorte am 12.10.2017 abgeschlossen werden. Die Betriebsübergaben an den drei Standorten in Weiden, Mülheim und Ossendorf sind zum 01.01.2018 erfolgt. An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufenden Schulbetrieb und beinhalten komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweiligen Gelände. Die vertraglich vereinbarten Ba uzeiten für die Standorte betragen zwei bzw. vier Jahre.  Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen (Aktuelles Projekt) Die Gesamtschule Rodenkirchen wurde als ÖPP Projekt realisiert und wird als ÖPP - Schule mit dem privaten Vertragspartner betrieben. Zur dauerhaften Erhöhung der Zügigkeit der Gesamtschule hat der Rat die Verwaltung in 2016 beauftragt, die erforderlichen Baumaßnahmen vorzusehen. Der Bau- und Vergabebeschluss für die Planung, Errichtung und den Betrieb des Erweiterungsbaus erfolgte in der Ratssitzung vom 14.05.2020. Die Fertigstellung ist für April 2023 vorgesehen.  Erweiterung der Dellbrücker Mauspfad (Aktuelles Projekt) Auch die Gesamtschule Dellbrücker Mauspfad wurde im Wege einer ÖPP realisiert und wird von einem p rivaten Vertragspartner betrieben. Ende 2018 hat der Rat die schulrechtliche Errichtung der in allen Jahrgängen integrativen Gesamtschule am Standort Dellbrücker Mauspfad beschlossen. Die Fertigstellung des notwendigen Erweiterungsbaus erfolgt voraussichtlich im August 2022. Der Bau- und Vergabebeschluss datiert vom 18.06.2020. Lagebericht / 17 Ganztagsoffensive Sekundarstufe I Nach dem Ausbau der Offenen Ganztagsschulen (OGTS) an Grund- und Förderschulen hat die Erweiterung des Ganztagsbetriebes (GTS) an weiterbildenden Schulen und insbesondere die Schaffung von zusätzlichen Schülerplätzen hohe Priorität. Die bauliche Umsetzung auf einen Ganztagsbetrieb erfolgt sukzessiv und wird aufgrund notwendiger Bedarfsanpassungen an verschiedenen Schulstandorten durch Neu - und Erweiterungsbauten sowie Optimierungen des Raumprogramms im vorhandenen Bestand ergänzt. Modulbauten Um den zum Schuljahresbeginn 2017/18 drohenden Schulnotstand entgegenzuwirken und zu erreichen, dass allen Kindern und Jugendlichen pflichtgemäß ein Schulplatz zur Verfügung gestellt werden kann, wurde die Gebäudewirtschaft mit Ratsbeschluss vom 14.02.2017 beauftragt, 57 Containereinheiten im Rahmen einer freihändigen Vergabe zu beschaffen und an 19 Standorten zur Nutzung als Vorbereitungsklassen, zur Mehrklassenbildung oder als Interim aufzustellen (erstes Containerpaket). Im Rahmen eines zweiten Containerpaketes, das sich derzeit in der Umsetzung befindet, ist vorgesehen, an zehn Standorten kurzfristig weitere Containereinheiten zur Nutzung als Vorbereitungsklassen, zur Mehrklassenbildung oder als Interim aufzustellen. Auf diese Weise sollen insgesamt 44 zusätzliche Klassenräume, zwei OGTS-Räume sowie vier Mensen mit Küchen bereitgestellt werden. Durch den Rat der Stadt Köln wurde in 2019 ein drittes Containerpaket mit zehn weiteren Maßnahmen beschlossen. Aufgrund der schwierigen Genehmigungslage klassi scher Containerbauten werden die Bedarfe seit einiger Zeit über die Errichtung sogenannter Modulbauten abgedeckt. Die beiden ersten Containerpakete sind vollständig beauftragt, bzw. abgearbeitet. Die Entscheidung zur Realisierung der Containerpakete in Modulbauweise wurde zwischenzeitlich in Form von Rahmenvereinbarungen mit Herstellern unterschiedlicher industrieller Fertigungen (Holz-, Stahl- oder Massivbauweise) umgesetzt. Derzeit werden neun Maßnahmen der ersten Tranche des dritten Containerpaketes über die vorgenannten Rahmenvereinbarungen Lagebericht / 18 umgesetzt. Eine weitere Maßnahme befindet sich derzeit in der Vorbereitung zum Vergabeprozess. Die Verwaltung beabsichtigt, die restlichen Standorte aus dem dritten Containerpaket, die zweite Tranche , nach einem en tsprechenden Beschaffungsbeschluss umzusetzen. GU/TU-Vergabe  1.Maßnahmenpaket Schulbau Mit dem Ziel, im Ergebnis 15 Schulbaumaßnahmen an 11 Schulstandorten durch Totalunternehmer (TU) planen und errichten bzw. durch Generalunternehme r (GU) errichten zu lassen, wurde die Gebäudewirtschaft mit Dringlichkeitsbeschluss des Rates vom 04.04.2017 beauftragt, ein europaweites Ausschreibungsverfahren durchzuführen. Im Vergleich zur klassischen Einzelvergabe der Gewerke wird durch die Verlagerung und Bündelung von Aufgaben und Prozessen auf einen Total- bzw. Generalunternehmer sowohl von einer Entlastung der betrieblichen Personalressourcen als auch von einer spürbar verkürzten Umsetzung ausgegangen. Der erste Kostenorientierungswert für das TU/GU-Paket lag ursprünglich zwischen EUR 240 -340 Mio. Das GU/TU-Maßnahmenpaket wurde in der Zwischenzeit erweitert und um eine n Erweiterungsbau der Schule „Auf dem Sandberg“, der ebenfalls im Wege einer Vergabe an einen Totalunt ernehmer realisiert werden soll, ergänzt (Ratsbeschluss vom 09.07.2019). Als Ersatz für die Errichtung eines Interims für den Standort „Zusestraße“ wurde zudem am neu gegründeten Schulstandort „Neue Sandkaul“ in Köln-Widdersdorf ein weiterer Neubau in der Projektliste des Maßnahmenpakets aufgenommen. Aus baufachlichen, logistischen und schulpädagogischen Erwägungen sowie infolge des Übergangs von G8 auf G9 wurden weitere Ergänzungen (z.B. Sanierung und Erweiterung Escher Strasse, Interimsmaßnahme Alte Wallgasse, Niehler Kirchweg) und Modifikationen/Prozessanpassungen am Maßnahmenpaket erforderlich. Aus den o. g. Gründen stieg allein das Bausoll um rd. EUR 254 Mio. Das GU/TU-Maßnahmenpaket umfasst gem. Beschluss des Rates vom 09.07.2019 mittlerweile 22 Maßnahmen an insgesamt 11 Schulstandorten. Mit dem Beschluss des Rates wurde ein Kosten orientierungswert von EUR 520 Mio. zzgl. eines Lagebericht / 19 Schwankungsbereichs von +/ - 10 % anerkannt. Infolge der skizzierten Zusatzmaßnahmen und der seit Juli 2019 erfolgten Submissionen ist der angepasste Kostenorientierungswert überholt. Der aktuelle Kostenstand (ohne Forecast und Reserve) beträgt EUR 5 00 Mio. und befindet sich im vom Rat anerkannten Schwankungsbereich des Kostenorientierungswerts. Die Anpassung des Kostenvolumens wir derzeit über einen entsprechenden Kostenerhöhungsbeschluss veranlasst (Sachstand September 2021).  2. Maßnahmenpaket Schulbau Auf der Grundlage des Ratsbeschlusses vom 14.02.2019 wurde von der Verwaltung ein weiteres Maßnahmenpaket konzipiert und aufgelegt, das erneut eine beschleunigte Umsetzung von Schulbauprojekten durch Total - oder Generalunternehmer vorsieht. Zentrale Zielsetzung ist auch hier die Schaffung von zusätzlichen Schulplätzen bzw. die Sicherung bestehender Schulplätze. Das Bauprogramm umfasst insgesamt 49 Neubau-, Erweiterungs- und/oder umfassende Sanierungsmaßnahmen an 20 Schulstandorten im ganzen Stadtgebiet. Die Auswahl der einzelnen Schulen erfolgte auf der Grundlage der priorisierenden Schulbauliste, der fortgeschriebenen Schulentwicklungsplanung sowie unter baufachlichen Gesichtspunkten. Das Projektvolumen beläuft sich nach qualifizierter Schätzung (Kostenorientierungs- wert; Sachstand Juni 2020) auf rd. EUR 1,6 Mrd. bis EUR 1,7 Mrd. Angestrebt wird eine bauliche Umsetzung bis voraussichtlich Ende 2027. Derzeit befindet sich das Gesamtpaket in der Vorbereitung und Konkretisierung der Einzelmaßnahmen Sanierungen von Schultoiletten Mit dem Ziel, weitere Schultoilettenanlagen einer umfassenden Sanierung zuzuführen, wurden im Rahmen der Haushaltsplanberatungen jeweils zusätzliche Instandhaltungsmittel in Höhe von EUR 1,4 Mio. (2018), EUR 1,0 Mio. (2019) sowie jeweils EUR 1,5 Mio. in 2020 und 2021 bereitgestellt. Voraussetzung für die Aufnahme in das Sanierungsprogramm ist, dass die entsprechenden Schulen über ein adäquates Reinigungs- und Unterhaltungskonzept verfügen. Lagebericht / 20 Entsiegelung von Schulhöfen Mit entsiegelten Flächen sollen eine Entlastung überhitzter Bereiche und weitere Vorteile für das lokale Klima sowie für den Wasser - und Naturhaushalt in der Stadt erreicht werden. Vor diesem Hintergrund hat der Verwaltungsvorstand u.a. die Entsiegelung vo n Schulhöfen zur dezentralen Rückhaltung von Niederschlagswasser, zur Gefahrenminderung bei Starkregen durch Rückstau und Überflutungen und zur Reduzierung von Schmutzwasser-Überläufen aus der Kanalisation beschlossen. In 2021 wurde zu diesem Zweck ein Bet rag in Höhe von TEUR 250 zur Verfügung gestellt. 4. Bauvorhaben Bauvorhaben im Sondervermögen Aus der Vielzahl laufender und geplanter Investitionen sind aus Sicht der Betriebsleitung insbesondere folgende Projekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft von herausgehobener Bedeutung: Verwaltungsgebäude / Gebäude mit Sondernutzungen  Bezirksrathaus Rodenkirchen  Bezirksamt Innenstadt  Sanierung der Zentralbibliothek  Schaugewächshaus  sog. Blockrandbebauung zum Wallraf-Richartz-Museum Schulbauprojekte  Neubau einer Schule am Standort „Im Weidenbruch“  IGS Burgwiesenstraße  Generalinstandsetzung des Humboldtgymnasiums am Kartäuser Wall  Inklusive Universitätsschule / Köln-Ehrenfeld  Modulbauprojekt Grundschulen (diverse Standorte)  GU/TU Pakete I und II Lagebericht / 21 Sonstige bzw. übergreifende Baumaßnahmen  Betriebshof (Amt für Straßen und Verkehrsentwicklung / Amt für Landschaftspflege und Grünflächen) Baubetreuung für Dritte Im Auftrag für andere Dienststellen der Stadt werden insbesondere folgende Großvorhaben umgesetzt:  Römisch-Germanisches Museum (Sanierung),  MiQua (Archäologische Zone/Jüdisches Museum),  Begleitung der Mängelbeseitigung/ Rechtsstreit des Kulturzentrums am Neumarkt,  MAKK - Museum für angewandte Kunst Köln (Fenstersanierung),  Kölner Stadtmuseum (Interim Haus Sauer),  Neue Historische Mitte (bis Mitte 2020; Mitwirkung bei der Übergabe auf die GbR bis Ende 2020),  Neubau des Feuerwehr technischen Zentrums in Kalk (FWZK) einschließlich Feuerwache 10,  Hubschrauberbetriebsstation auf dem Kalkberg (Maßnahme ruht zur Zeit),  Erweiterung des Wallraf-Richartz-Museums und Fondation Corboud,  Generalinstandsetzung und Erweiterung der Feuerwache Weidenpesch (FW 5),  Bau der Rettungswache 9,  Generalinstandsetzung der Feuerwache 1 (nach Abschluss des FWZK),  Neubau Rettungswache Worringen sowie  Neubau Rettungswache 2 und Gerätehaus Rodenkirchen. Lagebericht / 22 5. Angaben zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage Ertragslage Zusammensetzung der Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 341,4 Mio. (Vorjahr: EUR 320,2 Mio.) betreffen mit EUR 280,3 Mio. bzw. 82,1 % die Hausbewirtschaftung, mit EUR 59,1 Mio. bzw. 17,3 % den Betreuungsbereich und mit EUR 2,0 Mio. bzw. 0,6 % Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen der Gebäudewirtschaft. Segmentrechnung / Ergebnisausgleich Vermietungssegment Die Erlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen sich im Wesentlichen aus Mieten (EUR 212,5 Mio.) sowie aus Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten (EUR 66,4 Mio.) zusammen. Von den Mieten betreffen EUR 207,2 Mio. (97,5 %) innerstädtische Nutzer. Lediglich EUR 5,3 Mio. (2,5 %) sind auf Mietverhältnisse mit externen Dritten zurückzuführen. Die Mieterlöse werden durch das Segmentergebnis und den Ergebnisausgleich am Jahresende beeinflusst. Bedingt durch das positive, an die Kernverwaltung abzuführende Spartenergebnis haben sich die Mieterlöse in 2020 von EUR 217,5 Mio. um EUR 5,0 Mio. auf EUR 212,5 Mio. reduziert. Im Vorjahr belief sich das Spartenergebnis im Vermietungssegment auf EUR 9,6 Mio. und die Mieterlöse nach Abzug des an die Kernverwaltung abzuführenden Teilergebnisses auf EUR 205,4 Mio. Lagebericht / 23 Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung und Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien und verdeutlicht zugleich die beschriebenen Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des innerstädtischen Ergebnisausgleichs: 2020 2019 2018 2017 2016 EUR Mio. in % EUR Mio. in % EUR Mio. in % EUR Mio. in % EUR Mio. in % Verwaltungs- gebäude 72,4 33,3 72,7 33,8 67,9 32,1 65,5 31,8 63,2 31,9 Schulen 136,0 62,5 133,1 61,9 116,1 54,9 113,9 55,3 108,8 54,8 Kindertages- stätten 6,3 2,9 5,6 2,6 26,0 12,3 25,0 12,1 24,5 12,3 Sonstige Bauten 2,8 1,3 3,6 1,7 1,3 0,6 1,6 0,8 1,9 1,0 Mieterlöse 217,5 100,0 215,0 100,0 211,3 100,0 206,0 100,0 198,4 100,0 Erlöskorrektur -5,0 2,3 -9,6 -4,5 14,4 6,8 -24,7 -12,0 11,1 5,6 Mieterlöse nach Erlöskorrektur 212,5 97,7 205,4 95,5 225,7 106,8 181,3 88,0 209,5 105,6 Der von der Gebäudewirtschaft in 2020 erhobene Flächenverrechnungspreis je Sparte stellt sich im Vergleich zu 2021 und den drei Vorjahren wie folgt dar: 2021 2020 2019 2018 2017 EUR / qm EUR / qm EUR / qm EUR / qm EUR / qm. Verwaltungsgebäude 14,52 13,90 14,43 13,68 13,81 Schulen 1) 5,77– 8,10 5,57- 7,95 5,94- 7,98 5,69 - 6,75 5,98 - 7,23 Kindertagesstätten 2) 9,49 8,80 7,83 12,86 12,45 Grünobjekte 3) 7,20 6,64 9,21 3,10 4,03 Durchschnitt 8,71 8,32 8,17 8,05 8,17 Durchschnitt Schulen 7,09 6,90 7,04 6,44 6,43 1) abhängig v on der jeweiligen Schulf orm 2) ab 2019: ohne angemietete Kindertagesstätten 3) 2019: selbständiges Objektcenter f ür Grünobjekte mit planmäßig stark erhöhter Personalausstattung Lagebericht / 24 Betreuungssegment Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2020 insgesamt EUR 59,1 Mio. (Vorjahr: EUR 59,5 Mio.) und resultieren aus der baulichen, energiewirtschaftlichen und sonstigen Betreuung städtischer Dienststellen. Die Erlöse umfassen den Ergebnisausgleich im Betreuungssegment und haben sich in 2020 durch das negative, von der Kernverwaltung auszugleichende Ergebnis um EUR 4,4 Mio. erhöht. Auf die weitergehenden Ausführungen zur Segmentrechnung und zum Ergebnisausgleich im Anhang wird verwiesen. Jahresergebnis Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 2020 mit einem Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 0,00. (Vorjahr: EUR 2,6 Mio.). Vermögens- und Finanzlage Bilanzsumme, Kapitalstruktur Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR 2.276,3 Mio. Sie hat sich damit gegenüber dem 31. Dezember 2019 (EUR 1.991,3 Mio.) um EUR 285,0 Mio. (14,3 %) erhöht. Wie in der Vergangenheit wird die Bilanz auf der Aktivseite im Wesentlichen durch das Grundvermögen geprägt, das mit EUR 2.053,0 Mio. (Vorjahr: EUR 1.813,4 Mio.) 90,2 % der Bilanzsumme (Vorjahr: 91,1 %) ausmacht. Insgesamt macht das mittel - und langfristig gebundene Vermögen EUR 2.120,1 Mio. (Vorjahr: EUR 1.882,4 Mio.) aus. Dem steht auf der Passivseite mittel - und langfristig gebundenes Eigen - und Fremdkapital von insgesamt EUR 2.059,6 Mio. ( 90,5 % der Bilanzsumme) gegenüber (Vorjahr: EUR 1.746,7 Mio. bzw. 87,7 %). Lagebericht / 25 Eigenkapitalquote Die Eigenkapitalquote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 29,7 % (Vorjahr: 27,2 %). Ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 10,3 % (Vorjahr: 11,1 %). Bauinvestitionen Die für 2020 geplanten Bauinvestitionen belaufen sich – nach Pauschalabschlag - auf insgesamt EUR 301,0 Mio. Tatsächlich konnten im Wirtschaftsjahr Baumaßnahmen (incl. Beschaffung von Containern) in einem Umfang von EUR 271,5 Mio. realisiert werden , die sich nach Objektkategorien wie folgt zusammensetzen: Plan Ist EUR Mio. EUR Mio. Verwaltungsgebäude 22,1 25,6 Schulen (incl. Container) 274,0 237,4 Kindertagesstätten 0,3 0,8 Grünobjekte 4,6 7,7 Investitionsvolumen 301,0 271,50 Darlehensportfolio Die Verbindlichkeiten der Gebäudewirtschaft zum 31.12.2020 betragen insgesamt EUR 1.495,0 Mio. (Vorjahr: EUR 1.343,3 Mio.) Hiervon weisen EUR 217,4 Mio. eine Restlaufzeit von unter einem Jahr auf. Auf den Verbindlichkeitenspiegel im Anhang wird verwiesen. Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft u mfasst zum Bilanzstichtag ausschließlich festverzinsliche Darlehen (ohne Tagesgeldaufnahmen) mit ein em Volumen von insgesamt EUR 1.318,1 Mio. Die im Bes tand befindlichen Darlehen sind – gewichtet mit der jeweiligen Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag – durchschnittlich mit 1,42 % p.a. zu verzinsen. Die Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt 23,41 Jahre. Lagebericht / 26 Finanzierung / Kapitalflussrechnung / Liquidität Finanzierung Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgt u.a. über erwirtschaftete Abschreibungen und Zuschüsse , vor allem aber über die Aufnah me von Darlehen am Kapitalmarkt. Kapitalflussrechnung Die nachfolgende Kapitalflussrechnung gibt detailliert Auskunft über die im Wirtschaftsjahr vom Betrieb erwirtschafteten bzw. über die von außen zugeflossenen Finanzmittel und über deren Verwendung. Sie zeigt – ausgehend vom Jahresergebnis - die Veränderung en der Zahlungsmittel im Berichtsjahr. Dabei wird unterschieden zwischen Veränderungen aus betrieblicher Tätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzierungstätigkeit: Lagebericht / 27 2020 2019 TEUR TEUR Jahresergebnis 0 2.573 + Abschreibungen/-Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 32.619 30.474 +Zunahme/-Abnahme der mittel - und langfristigen Rückstellungen 802 5.409 Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse -8.056 -7.899 Cashflow 25.366 30.557 +Zunahme/-Abnahme der kurzfristigen Rückstellungen -1.885 -66 -Gewinne aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -884 -70 +Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 1.124 890 +Abnahme der unfertigen Leistungen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions - oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 21.476 -11.079 -Abnahme/+Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -34.401 -61.468 -Zinserträge -76 -145 +Zinsaufwendungen 27.923 28.191 Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit 38.643 109.746 Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen 1.714 2136 Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen -271.883 -214.562 Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände -258 -246 Einzahlungen aus Abgängen von immateriellen Vermögensgegenständen 0 23 Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 2.134 2.173 Auszahlungen aus Zugängen von Finanzanlagen -2.217 -2.339 Zinserträge 76 145 Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit -270.434 -212.670 Sonstige Veränderungen der Kapitalrücklage 1.288 948 Gewinnausschüttung 0 0 Einzahlungen aus Investitionszuschüssen 141.490 17.214 Weiterleitung von Investitionszuschüssen -270 -585 Veränderung der langfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (ÖPP-Projekte) -3.090 -2.965 Einzahlungen aus der Aufnahme aus Krediten 285.000 170.000 Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten -94.077 -49.192 Zinsaufwendungen -27.923 -28.191 Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit 302.418 107.230 Veränderung des Finanzmittelfonds 70.627 4.304 Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 3.631 -673 Finanzmittelfonds am Ende der Periode 74.258 3.631 Lagebericht / 28 Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 38,6 Mio.) und der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit (EUR 302,4 Mio.) reichten zur Finanzierung des Mittelabflusses aus der Investitionstätigkeit (EUR -270,4 Mio.). Da die Zuflüsse die Abflüsse in 20 20 insgesamt um EUR 70,6 Mio. überschreiten, erhöhte sich der Finanzmittelfonds am Bilanzstichtag (Liquide Mittel einschließlich Tagesgeldanlagen abzüglich Tagesgeldaufnahmen un d abgegrenzte Zinsen) von EUR 3,6 Mio. zu Beginn des Wirtschaftsjahres auf EUR 74,3 Mio. Liquidität Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist aufgrund der kurz - und mittelfristigen Liquiditäts - und Finanzplanung auch zukünftig sichergestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31.12.2020 EUR 75 Mio. C. AUSBLICK AUF DIE KÜNFTIGE ENTWICKLUNG MIT DARSTELLUNG DER RISIKEN UND CHANCEN Die Betriebsleitung geht aufgrund der bereits angespannten Flächenbedarfssituation (Stichwort: Schulnotstand) und der prognostizierten demografischen Entwicklung für die kommenden Wirtschaftsjahre 2021 ff. nach wie vor von einer hohen Investitionstätigkeit und von einem stetig steigendem Umsatzwachstum im Vermietungssegment aus. Mit einem jährlichen Volumen von bis zu EUR 400 Mio. (Bauvolumen lt. Wirtschaftsplan 2021) ist allerdings auch eine Investitionsgrenze erreicht und ein weiteres Wachstum der eigenen Bautätigkeit kaum mehr zu erwarten. Lagebericht / 29 Die nachfolgende Darstellung verdeutlicht die bisherige und die absehbare Entwicklung: Ist. Investitionen in Mio. € Jahresprognose in Mio. € Geplante Investitionen in Mio. € Fortgeschriebener Forecast (Sachstand Oktober 2021) lt. Wirtschaftsplan 2022 Aufgrund der Vielzahl der anstehenden Serviceprojekte (insbesondere im Bereich der Kultur- und Feuerwehrbauten) und einer entsprechenden Auftragslage werden auch im Servicesegment nachhaltig steigende Umsätze erwartet. Durch das innerstädtische Flächenverrechnungspreismodell und den nachgelagerten Ergebnisausgleich ist sichergestellt, dass auch zukünftig ein ausgeglichenes Gesamtergebnis erzielt wird. Jenseits dieser primär finanzwirtschaftlichen Betrachtungen wird die weitere Geschäftstätigkeit durch die nachfolgend näher beschriebenen allgemeinen und besonderen Risiken bzw. Chancen bei der Bewirtschaftung des vorhandenen Objektbestandes, bei der Umsetzung der Bau- und Sanierungsprojekte im Sondervermögen und der Betreuung von Großprojekten anderer Dienststellen im Service geprägt. 63 49 110 124 176 272 352 362 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 SU MME BA U I NVESTITIONEN Lagebericht / 30 1. Allgemeine, übergreifende Risiken und Chancen Corona-Pandemie Derzeit lässt sich das Ausmaß der Pandemie für ein Unternehmen kaum abschätzen. Die Pandemie hat das Potenzial, für einen wirtschaftlichen Einbruch der globalisierten Weltwirtschaft zu sorgen. Es ist inzwischen weniger wahrscheinlich (aber zu hoffen), dass die Pandemie schnell überwunden wird und dann eintretende Nachholeffekte aus dem befürchteten Einbruch nur eine kleine statistische Delle werden lassen. Eine Berichtspflicht im Risikobericht besteht grundsätzlich, wenn die möglichen weiteren Entwicklungen zu negativen Abweichungen von Prognosen oder Zielen des Unternehmens führen können, es sich dabei um ein wesentliches Einzelrisiko handelt und andernfalls kein zutreffendes Bild von der Risikolage des Konzerns vermittelt wird (vgl. DRS 20.11 und 20.146 ff.). Seit dem Frühjahr 2020 haben sich auch bei der Gebäudewirtschaft die Arbeitsbedingungen durch das Corona-Virus erheblich verändert. Die Gebäudewirtschaft ist bislang sehr gut durch die Corona-Krise gekommen. Es ist gelungen, einen Großteil der Aufgaben vom Homeoffice aus zu erledigen und den Dienstbetrieb faktisch uneingeschränkt aufrechtzuerhalten . Die Ursachen von Verzögerungen etc. liegen insbesondere auf der Auftragnehmer -Seite (z.B. aufgrund von behördlich angeordneten Quarantänemaßnahmen). A usm aß d er Pa nd em i e f ür ei n U nt er neh m en ka um ab sch ät ze n. D i e Pa nde m i e h at das P ot enz i a l , f ü r ei ne n w i r t sch af t l i che n Ei nbr uc h der g l o ba l i si er t e n W el t w i r t s cha f t zu s or g en. Es i st i n zw i sch en w e ni ger w ahr sc he i n l i ch ( abe r z u hof f e n) , da ss d i e P and em i e sc hne l l übe r w u nde n w i r d un d dan n ei nt r e t e nde N a ch hol ef f e kt e au s dem be f ü r c ht et en Ei nb r uc h nu r ei ne k l e i n e st at i s t i s che D e l l e w e r d en l ass en . Ei ne B e ri cht sp f l i cht i m R i s i k obe ri cht bes t e ht g r u nds ät zl i ch, w enn d i e m ö gl i c hen w ei t e r e n Ent w i c kl ung en z u neg at i v en A bw e i c hu nge n von P r og nos en o der Zi e l e n de s U nt er neh m en s f ü hr e n kö nne n, e s si ch d abe i um ei n w e sen t l i che s Ei nze l r i si ko ha nd el t un d and er nf a l l s k ei n zut r ef f e nde s B i l d vo n de r R i s i kol ag e des K onz er ns ve r m i t t e l t w i r d ( v gl . D R S 20 . 1 1 und 2 0. 146 f f . ) . D er zei t l ä ss t s i c h das A u sm a ß der Pan dem i e f ür e i n U n t e r ne hm e n kau m a bs chä t z en. D i e Pan dem i e ha t da s Pot en zi al , f ür e i n en w i r t sc ha f t l i ch en Ei nb ru ch de r gl ob al i s i e r t en W el t w i r t sch af t zu s or ge n. Es i s t i nzw i sc he n w eni ge r w ah r s ch ei nl i c h ( a ber zu ho f f en) , d as s di e Pan dem i e s chn el l üb er w und en w i r d u nd da nn ei nt r et end e N ac hho l e f f ek t e a us de m bef ür cht et e n Ei n br uch n ur e i n e kl ei ne s t a t i st i sch e D el l e w er den l as se n. E i n e B er i c ht s pf l i ch t i m R i si kob er i c ht be st eh t gr und sä t z l i ch , w e nn di e m ög l i ch en w ei t er en En t w i ck l u nge n zu ne gat i ven A bw eich ung en vo n Pr ogn ose n ode r Zi el en d es U n t e r n ehm e ns f ühr en k önn en, es s i c h dab ei um e i n w ese nt l i ch es E i n zel r i s i k o han del t u nd an der nf al l s kei n z ut r ef f end es B i l d von d er R i si ko l a ge de s K on ze r ns ver m i t t el t w i r d ( vg l . D R S 20. 11 u nd 20 . 1 46 f f . ) . D er zei t l ä ss t si c h das Im Verlauf des Jahres 2021 waren zeitweise Projekte in einem Volumen mehr als die Hälfte des Jahresbudgets durch Corona bedingte Effekte beeinträchtigt. Dies hat sich naturgemäß im fortgeschriebenen Forecast für 2021 niedergeschlagen, aber auch im Planwert für das Jahr 2022 Berücksichtigung gefunden (vgl. auch die Grafik der Bauinvestitionen unter C.). Das Ausmaß und die Dauer der Pandemie und die mit der Pandemie einhergehenden Risiken lassen sich auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht abschließe nd abschätzen. Die Delta- Variante, ein deutlich verringertes Impftempo und steigende Inzidenzen könnten wieder schärfere Schutzmaßnahmen nach sich ziehen und in der Folge sowohl die Bautätigkeit / Abläufe auf den Baustellen als auch stadtinterne Prozesse, z.B. die Möglichkeiten der Gebäudewirtschaft zur Personalrekrutierung (Auswahlrunden / Assessment Center etc.) spürbar beeinträchtigen. Lagebericht / 31 Risikovorsorge und Versicherungsschutz Im Risikohandbuch der Gebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und einer möglichen Schadenshöhe bewertet. Es sind im Rahmen des existierenden Risikomanagementsystems keine Risiken festgestellt worden, die den Fortbestand der Gebäudewirtschaft gefährden. Aufgrund der fachlichen Betreuung durch das städtische Rechts - und Versicherungsamt ist grundsätzlich gewährleistet, dass die Gebäudewirtschaft über einen Versicherungsschutz verfügt. Dort, wo dies aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht notwendig erscheint, werden Wertberichtigungen und Rückstellungen nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung gebildet. Eigenkapitalausstattung Die Eigenkapitalquote zum 31.12.2020 beträgt 10,3 % (Vorjahr: 11,1 %) der um die passivierten Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme . Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht von einer Empfehlung starrer Eigenkapitalquoten ab und empfiehlt eine für die wirtschaftliche Situation des Betriebes angemessene Eigenkapitalausstattung. Die Angemessenheit der Eigenkapitalausstattung ist von v erschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustufen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. Nach der Neuordnung des innerstädtischen Finanz - und Abrechnungssystems und bedingt durch Einführung eines Ergebnisausgleiches ist d as bilan zielle Eigenkapital der Gebäudewirtschaft seit 2015 im Wesentlichen festgeschrieben. Abführungen an den Kernhaushalt sind konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den Fall vorgesehen, dass es der Gebäudewirtschaft absehbar nic ht gelingt, die über den Flächenverrechnungspreis zur Verfügung gestellten Instandhaltungsmittel mittel- bis langfristig zu verausgaben. Es obliegt in beiden Fällen dem Rat der Stadt Köln , über die Ergebnisverwendung zu entscheiden. Die künftigen Investitionen, das damit einhergehende Wachstum der Bilanzsumme und die Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung der Bautätigkeit werden – bei weitgehender Konstanz des nominellen Eigenkap itals – in der Tendenz zu einer sinkenden Eigenkapitalquote und einer höheren Zinsbelastung führen. Lagebericht / 32 Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10 Prozent nicht zu unterschreiten. Altnachträge Die Gebäudewirtschaft hat im Rahmen der Dezentralisierung der Aufgaben des ehemaligen Vergabeamtes mit Wirkung ab dem 01.01.2020 - neben weiteren Bearbeitungsschritten aus verschiedenen Vergabeverfahren - die alleinige Zuständigkeit für die Abwicklung von Nachträgen zugewiesen bekommen. Vor diesem Zeitpunkt eingegangene Nachträge hätten noch durch das Vergabeamt preislich geprüft werden müssen. Aufgrund von Rückständen besteht das erhöhte Risiko zur Zahlung von Verzugszinsen, das Risiko von Rechtsverfolgungskosten, von Einstellung der Arbeiten auf den Baustellen durch die Bauunternehmen sowie das Risiko sinkender Bereitschaft in der Branche, überhaupt mit der Stadt Köln künftig Vertragsverhältnisse einzugehen. Mit der langandauernden Bearbeitung hat der Druck der Bauunternehmen, ihre Nachtragsleistungen vergütet zu bekommen, zugenommen. Die Gebäudewirtschaft hat daher noch im Vorgriff auf eine ämterübergreifende Arbeitsgruppe den größten Teil ihrer eigenen Nachträge abgearbeitet. Unter Führung des Rechtsamtes als Nachfolger der Vergabestelle und gemeinsam mit anderen betroffenen Dienststellen konnten zwischenzeitlich sinnvolle Lösungsansätze erarbeitet werden. Der im Wesentlichen von der Gebäudewirtschaft konzeptionierte Prozess z ur Nachtragsbearbeitung wurde im August 2021 genehmigt. Personalwirtschaftliche Problemlage Von elementarer Bedeutung für die Fähigkeit der Gebäudewirtschaft, eigene n und fremden Anforderungen zu entsprechen, sind nach wie vor die Schwierigkeiten bzw. Erfolge bei der Personalgewinnung/-erhaltung: Hier zeigt sich insbesondere der Markt für erfahrene Projektleitungen und Führungskräfte als nahezu erschöpft. Lagebericht / 33 Keine Unabhängigkeit bei der Stellenbewertung Trotz ihrer organisatorischen Sonderstellung als eigenbetriebsähnliche Einrichtung ist die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln in die verwaltungsmäßigen Abläufe der Kernverwaltung eingebunden und innerstädtischen Regelungen unterworfen. Wenngleich der Gebäudewirtschaft Anfang März 2018 mehr Eigenverantwortu ng für Organisationsthemen (Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Bewirtschaftung des Stellenbestandes) übertragen wurde, hat sie bei Stellenbewertungen weiterhin die Pflicht, das Amt für Personal und Verwaltungsmanagement einzubinden. Dort liegt nach w ie vor die gesamtstädtische Zuständigkeit für Stellenbewertungen. Personalgewinnung und -erhaltung ist oberstes Ziel Um die Anzahl an vakanten Stellen weiterhin aktiv zu senken und dringend benötigtes Fachpersonal an Bord zu holen, wird ein sehr hoher Aufwand betrieben, der erhebliches Personal bindet. So wurde in 2020 eine Vielzahl an internen und externen Stellenbesetzungsverfahren eigenverantwortlich durchgeführt, wodurch insgesamt 1 01 Bewerberinnen und Bewerber von extern eingestellt werden konnten bzw. stadtintern zur Gebäudewirtschaft gewechsel t sind. Aktuell (Sachstand August 2021) sind noch 8 8 vollzeitverrechnete Stellen vakant. Der überwiegende Teil der vakanten Stellen befindet sich in den technischen Abteilungen, hier insbesondere Ingenieurinnen und Ingenieure im Schulbau bzw. im Bereich der Kulturbauten. Gleichzeitig wird aber auch versucht, Entwicklungsperspektiven für das Bestandspersonal zu schaffen wie z.B. die modulare Qualifizierung im technischen Bereich (Aufstieg für Ingenieurinnen und Ingenieure in den ehemaligen höheren Dienst) oder aber die Wiedereinführung des „sonstigen Beschäftigten“ (situative Zulassung von Bewerberinnen und Bewerbern ohne den formal geforderten Abschluss, aber mit grundsätzlich gleichwertigen Fähigkeiten und Erfahrungen) , um diese Beschäftigten langfristig zu halten. Zwar lassen sich dadurch p ersonelle Abgänge nicht gänzlich vermeiden, aber sicherlich verringern. Im Kalenderjahr 2020 haben insgesamt 56 Kolleginnen und Kollegen die Gebäudewirtschaft verlassen. Un ter Berücksichtigung der natürlichen Fluktuation (Ruhestand, Aufstieg etc.) verbleiben ca. 4 9 klassische Wechsel zu anderen Dienststellen oder zu einem ext ernen Arbeitgeber. Für 2021 werden neben sechs absehbaren Abgängen rund 42 ungeplante Abgänge erwartet, so dass die GW voraussichtlich allein 48 Mitarbeiter*innen einstellen muss, um den Personalbestand zu halten. Aktuell (Sachstand 01.08.2021) verfügt die Gebäudewirtschaft über einen Personalbestand von mehr als 690 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Das Durchschnittsalter beträgt 46,4 Jahre (3. Quartal Vorjahr: 46,5 Jahre). Lagebericht / 34 Die Entwicklung der besetzten Stellen und die des Stellensolls im Zeitraum 01.01.2020 bis 30.06.2021 sind – jeweils auf der Basis auf sog. Vollzeitäquivalente- der nachfolgenden Graphik zu entnehmen: Die Personalveränderungen beinhalten neben den Zugängen von bzw. Abgängen nach extern, GW -interne Veränderungen wie Aufstockung oder Reduzierung der wöchentlichen Arbeitszeit, Eintritt oder Beendigung der Elternzeit, Beginn der Altersteilzeit etc. Im Vorgriff auf den Stellenplan 2022 wurden zum 30.06.2021 diverse Mehrstellen eingerichtet. Die Gebäudewirtschaft bildet in Zusammenarbeit mit dem Land NRW seit dem 01.10.2019 eine Baureferendarin aus. Hierbei handelt es sich um einen speziellen Vorbereitungsdienst für Master-Absolventinnen und Absolventen. Es werden mehrere praktische als auch theoretische Stationen durchlauf en und die Nachwuchskraft auf die künftige Wahrnehmung von Führungsaufgaben im technischen Bereich vorbereitet. Dieser Vorbereitungsdienst vermittelt zudem die Besonderheiten des öffentlichen Bauens im Vergleich zur Privatwirtschaft. In 2020 konnte – Corona bedingt – keine neue Referendarin bzw. kein neuer Referendar eingestellt werden. Mitte 2020 haben zudem weitere fünf duale Studentinnen und Studenten im Bereich Bauingenieurwesen ihren Dienst bei der Gebäudewirtschaft aufgenommen. In Kooperation mit der Universität Wetzlar werden die Nachwuchskräfte in Theorie und Praxis für das Berufsleben fit gemacht . Sie haben bereits jetzt eine gesicherte Perspektive fü r die Zeit nach der bestandenen Bachelorprüfung. 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00 0,00 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 300,00 350,00 400,00 450,00 500,00 550,00 600,00 650,00 700,00 750,00 800,00 31.03.2020 30.06.2020 30.09.2020 31.12.2020 31.03.2021 30.06.2021 Personalveränderungen Anzahl Stellen Entwicklung Stellensoll / besetzte Stellen besetzte Stellen Stellensoll Zugänge * Abgänge * Lagebericht / 35 Ein weiterer Baustein bildet die regelmäßige Fortbildung und Qualifizierung der Beschäftigten. Der Bereich Personalentwicklung der Gebäudewirtschaft wird stetig optimiert und ausgebaut. So werden regelmäßig einzelne Schulungen zu aktuellen Themen als Inhouse-Veranstaltung angeboten als auch breit angelegt e Fortbildungsreihen zu Fach - und Führungsthemen durchgeführt und inhaltlich eng begleitet. Organisatorischer Veränderungsprozess Die Gebäudewirtschaft hat einen umfassenden Restrukturierungs- und Optimierungsprozess durchlaufen. Dieser Prozess basierte auf dem Ratsbeschluss vom 28.09.2017 und beinhaltete unter anderem die Durchführung einer Organisationsuntersuchung unter externer Federführung (Interimsmanagement - bis einschließlich März 2021). Kernbestandteil der Untersuchung war die Schaffung einer effizienten Aufbaustruktur, die sich im Wesentlichen am Lebenszyklus einer Immobilie orientiert. Die neue Aufbaustruktur wurde sukzessive bis zum Jahresende 2019 vorbereitet und ist zum 01.01.2020 umgesetzt worden. Die künftige Entwicklung der Gebäudewirts chaft wird neben der skizzierten Personalproblematik auch von weiteren Fortschritten bei der organisatorischen Neuausrichtung abhängen. 2. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung und des Betriebs von Bestandsobjekten CAD-Flächenaufmaß Für eine professionelle Bestandsverwaltung sind exakte Daten und die Kenntnis der bewirtschafteten Grundstücks- und Gebäudeflächen unerlässlich. Dies wird beispielsweise bei der flächenabhängigen Bemessung von Bauunterhaltungsmitteln oder beim internen und externen Benchmarking (z.B. Ermittlung von Energiekennwerten/qm) deutlich. Aufgrund einer Stichprobenuntersuchung, die beachtliche Abweichungen zwischen den tatsächlichen Flächen und den bekannten Mietflächen ergab, wurde der Gebäudebestand komplett nach CAD-Grundsätzen vermessen. Das Projekt, es war ursprünglich auf fünf Jahre angelegt, konnte Ende 2019 / Anfang 2020 abgeschlossen werden. Lagebericht / 36 Betreiberverantwortung Prüf- und Wartungsmanagement Innerhalb der in 2020 neu eingerichteten Abteilung „Betriebsmanagement“ umfasst das Sachgebiet Prüfungsmanagement (ehemals „Technisches Gebäudemanagement“) mittlerweile 23 Stellen. N eben sechs Facility -Managern sind u.a. zwei Stellen speziell für das Aufzugsmanagement vorgesehen und derzeit sieben Stellen zusätzlich mit Fachingenieuren diverser Fachrichtungen besetzt . Zwei weitere Stellen befassen sich mit dem Thema Inbetriebnahmemanagement. In Zusammenarbeit mit der Abteilungsleitung des Objektmanagements wird das bereits erarbeitete Betreiberkonzept in Teilschritten umgesetzt und das Betriebsmanagement sukzessive optimiert (u.a. Schaffung der anlagenspezifischen digitalen Datenblätter , Einkauf von Dienstleistungen innerhalb des Wartungs - und Prüfungsmanagement). Die Digitalisierung und Standarisierung der Objektdaten ist eine wesentliche Voraussetzung zur Wahrnehmung der gesetzlichen Betreiberverantwortung. Nachdem Umfang und Ort der technischen und baulichen Anlagen nach DIN 276 je Wirtschaftseinheit in das CAFM-Programm „etask“ sowie in SAP-PM eingelesen wurden, wird der spezifische Zustand der technischen und baulichen Anlagen durch einen externen Dienstleister / Facilitymanagement -Berater aufgenommen. Ziel ist, in digitaler Form über einen belastbaren und hinreichend differenzierten Bestand an Datenbl ättern und Attributen der einzelnen Bestandsanlagen zu verfügen. Auf dieser Basis kann nicht nur die Bewirtschaftung weiter optimiert , sondern auch die objektspezifische Instandhaltungsstrategie stärker konkretisiert werden. Das bedeutet, dass die Abarbeitung der bereits eingetretenen Mängel je nach Risikogröße priorisiert werden kann und dass erforderliche Maßnahmen früher präventiv ausgerichtet werden. Anfang 2021 wurde mit der Ausschreibung des Prüf - und Wartungsmanagements für einen Stadtbezirk an externe Dienstl eister begonnen, nachdem dieser in 2020 vollständig aufgenommen wurde. Mit der Vergabe des Prüf - und Wartungsmanagements an externe Dienstleister wird di ese Aufgabe sukzessive vom Objekt - auf das Betriebsmanagement verlagert. In Verbindung mit einem entsprechenden Controlling durch Facility Managerinnen und -manager der Gebäudewirtschaft soll hiermit die fristgerechte Durchführ ung aller notwendigen Prüfu ngen und Wartungen sichergestellt werden. Maßnahmenkataloge, die prüfungsbegleitend erstellt werden, ermöglichen es dem Objektmanagement, die als notwendig identifizierten Maßnahmen zielgerichtet an den jeweiligen baulichen und technischen Anlagen durchzuführen. Lagebericht / 37 Inbetriebnahmemanagement Im Rahmen des sog. Inbetriebnahmemanagements wurden die Schnittstell en Neubau / Generalsanierung zu anschließender Bewirtschaftung konzeptionell neu definiert. Auch die Struktur der digitalen Datenerfassung bei Neubauten und Generalinstandsetzungen durch Externe wurde festgelegt und verbindlicher Vertragsbestandteil, so dass alle Ingenieur- oder (General-/Total-) Unternehmerverträge grundsätzlich mit diesen Vorga ben abgeschlossen werden. Die Baumaßnahme „Heliosschule“ fungiert als Pilotprojekt. Die Erfahrungen aus dem Bauvorhaben, die durch einen externen Facilitymanagement-Berater begleitet werden, sollen dazu dienen, ein hauseigenes Inbetriebnahmemanagement aufzubauen. Betreiberverantwortung sowohl für das Sondervermögen als auch für Museen und sonstige Kulturbauten Mit dem schnell wachsenden Immobilienvermögen der Gebäudewirtschaft nimmt der Umfang der Aufgabe, angesichts der zur Verfügung stehenden Personalressourcen aber auch das Risiko zu, diesen vergrößerten Objektbestand jetzt und in Zukunft wirtschaftlich zu verwalten, nachhaltig instand zu halten und rechtssicher zu betreiben. Die um diverse Museen und sonstige Kulturbauten erweiterte Zuständigkeit der Gebäudewirtschaft umfasst auch die Betreiberverantwortung für diese Objekte. Die Museen sind damit ebenfalls Teil des Betreiberkonzeptes. Da in der Regel keine aktuellen digitalen Pläne für die Museen vorliegen, müssen entsprechende CAD -Pläne als Grundlage für die Aufnahme der technischen Anlagen und Gebäude ausgeschrieben werden. Datenaufnahme und Ausschreibung des Wartungs - und Prüfungsmanagements folgen im Anschluss an die Bearbeitung der Objekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft. Um die Datenaufnahme vorzubereiten, werden gemeinsam mit dem Objektmanagement entsprechende Prozesse und Schnittstellen festgelegt. Angesichts des baulichen Zustandes der Gebäude und des hohen Publikumsverkehrs, der diese Objekte kennzeichnet, ist allerdings noch unklar, inwieweit es gelingen kann, mit den bisherigen Personal - und Finanzbudgets das aus Sicht der Gebäudewirtschaft gebotene Sicherheitsniveau herzustellen. Zumal – in Verbindung mit sehr eingeschränkten Schließzeiten – größere Baumaßnahmen wie die Sanierung wasserführender Leitungen und Lüftungsanlagen oder Brandschutzmaßnahmen anstehen. Im Bedarfsfalle wären von der Kernverwaltung zusätzliche Mittel bereitzustellen. Lagebericht / 38 Nach den Objekt en im Sondervermögens und den Museumsbauten soll das skizzierte Betreiberkonzept in einem dritten Schritt auf sämtliche betreute Liegenschaften durch Digitalisierung und Überführung in das CAFM -System der Gebäudewirtschaft übertragen werden. Bauunterhaltung Abbau des Instandhaltungsstaus Gerade im Vorschul- und Bildungsbereich zeigt sich, dass die Folgewirkungen unterlassener Investitionen nicht nur monetäre, sondern auch weitergehende Konsequenzen, z.B. auf den Bildungserfolg und die Effektivität des Unterrichts, haben. Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des Sondervermögens gehört daher unverändert zu den zentralen Zielsetzungen der Gebäudewirtschaft. Der Finanzbedarf der Gebäudewirtschaft ist beachtlich. Die Datenbasis zum Instandsetzungsstau soll – wie dargestellt – durch externe Dienstleister evaluiert werden. Im Ergebnis einer 2007 durchgeführten Untersuchung beläuft sich der Instandsetzungsstau auf rd. EUR 600 Mio. EUR. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass der tatsächliche Sanierungsrückstau deutlich höher ist. Trotz der anhaltend schwierigen Haushaltslage sind daher mehr als die üblichen Ressourcen notwendig, um nachhaltige Effekte erzielen zu können. Rückstellungen im Zusammenhang mit der Betriebssicherheit und Instandhaltung von Gebäuden Gesetzliche Anpassungen und Änderungen zwingen die Bestandsbewirtschaftung, zumindest die baulichen Maßnahmen umzusetzen, um die Betriebssicherheit der Gebäude sicherzustellen. Aus der Feststellung dieser Verpflichtung ergibt sich buchhalterisch die Verpflichtung zur Dotierung von Rückstellungen. Um den zurzeit bekannten rechtlichen Themen Rechnung zu tragen und die entsprechenden Rückstellungen beziffern zu können, werden durch strukturierte Begehungen im Rahmen von Prüfungen und Wartungen die notwenigen Anpassungen benannt. Es ist zu erwarten, dass es hier zu regelmäßigen Fortschreibungen kommen wird. Lagebericht / 39 Dichtigkeitsprüfung und Sanierung der Abwasserkanalisation Die Verpflicht ung zur Durchführung von Dichtigkeitsprüfungen von bestehenden Abwasserleitungen in Wasserschutzgebieten bis zum 31.12.2020 ist nach einer Entscheidung des nordrhein-westfälischen Landtages aufgehoben worden. Grundstückseigentümer müssen ihre privaten Abwasserleitungen durch einen Sachkundigen auf den Zustand und Funktionsfähigkeit gleichwohl prüfen lassen, wenn diese neu verlegt oder wesentliche Änderungen vorgenommen wurden. Davon unabhängig besteht n ach dem Wasserhaushaltsgesetz des Bundes, dem Landeswassergesetz NRW und weiteren umweltrechtlichen Vorschriften die Verpflichtung zur Sanierung einer schadhaften Abwasserkanalisation. Bedingt durch das Alter der Abwasserrohre von zum Teil weit über 50 Jahren muss realistischer Weise auch im nicht zu prüfenden Bestand mit einem hohen Risiko der Inanspruchnahme gerechnet werden. Die genauen Kosten der Schadensbeseitigung werden erst nach Abschluss aller Sanierungen feststehen. Auf der Grundlage der seit 2011 durchgeführten Dichtigkeitsprüfungen / Kanalsanierungen und der hierbei gewonnenen Erkenntnisse ist eine immer verlässlichere Abschätzung der Kosten zur Beseitigung von Dichtigkeitsmängeln im Gesamtbestand und der voraussichtlichen Förderung mit öffentlichen Mitteln möglich. Die Rückstellung zum 31.12.2020 von insgesamt EUR 34,0 Mio. (Vorjahr: EUR 49,2) Mio. umfasst die Kosten der Beseitigung konkret erkannter Undichtigkeiten (EUR 7,4 Mio.) sowie – im Ergebnis einer Hochrechnung unter Berücksichtigung einer anteiligen Förderung – die voraussichtlichen Kosten der Schadensbeseitigung im noch nicht überprüften /sanierten Grundstücksbestand (EUR 26,6 Mio.). Die Rückstellung der Kosten für fällige, aber noch ausstehende Prüfungen ist in 2020 aufgrund der gesetzlichen Neuregelung entfallen. Brandschutz Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von der Gebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind. Aus brandschutz - sowie umweltrechtlichen Gründen (Betriebssicherheits verordnung, Energieeinsparverordnung u.a.) wurde in 2016 eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von EUR 13,5 Mio. auf Fertigbaueinheiten und Container vorgenommen, die den Vorgaben nicht Lagebericht / 40 mehr oder nur noch eingeschränkt entsprechen. Im Ergebnis einer Überprüfung des Bestandes in 2019 ergab sich die Notwendigkeit, zusätzlich EUR 3,8 Mio. für die brandschutztechnische Ertüchtigung der Container / Fertigbaueinheiten (Einbau von Fluchttüren etc.) zurückzustellen. Die für Brandschutzverpflichtungen insgesamt gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 2020 auf EUR 28,7 Mio. (Vorjahr: EUR 24,6 Mio.). Instandhaltungsverpflichtungen bei angemieteten Objekten Abhängig von der jeweiligen Ausgestaltung des Pachtverhältnisses trifft die Gebäudewirtschaft auch bei Anmietungen eine mehr oder weniger umfassende Instandhaltungsverpflichtung. Zur Abdeckung von Kosten noch ausstehender Instandhaltungsleistungen bzw. von entsprechenden Abgeltungsansprüchen wurde in 2020 vorsorglich ei ne Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 17,5 Mio. gebildet. 3. Mit der Planungs- und Bautätigkeit für das Sondervermögen und für andere Dienststellen (Service) verbundene Risiken und Chancen Innerstädtische Schnittstellen / Terminrisiken Vor dem Hintergrund der beschriebenen Erfolge der Gebäudewirtschaft bei der Rekrutierung von Personal zeichnet sich immer deutlicher ab, dass der Fortgang einzelner Projekte in einem ansteigendem Maße nunmehr durch Kapazitätsengpässe bei anderen innerstädtischen Schnittstellenämtern (z.B. Vergabeamt, Bauaufsichtsamt) determiniert bzw. limitiert wird. Aus Sicht der Betriebsleitung erscheint es notwendig, auf dieses Risiko für den Bauprozess hinzuweisen und ihm - auf gesamtstädtischer Ebene - durch entsprechende organisatorische und/oder personalwirtschaftliche Lösungen noch stärker als bisher zu begegnen. Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit Aufgrund der großen Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Büros, Gewerbe und Flächen für den Gemeinbedarf (insbesondere Schulen, Kindertagesstätten und Kulturbauten) und dem bekannt hohen Bedarf der Stadt Köln an der Schaffung z.B. von zusätzlichen Schülerplätzen, besteht die deutlich erkennbare Tendenz von Privatleuten oder Investoren, Kaufpreise Lagebericht / 41 aufzurufen, die zwar den Marktwert abbilden, die Bewertung gemäß Wertgutachten des Liegenschaftsamtes aber deutlich übersteigen. Insofern ist es von der Entscheidung der politischen Gremien abhängig, ob die benötigten Grundstücke zu erhöhten Preisen gekauft werden können oder nicht. Auslastung, Materialknappheit und Rohstoffpreise in der Baubranche Die unverändert starke Nachfrage nach Bauleistungen und die entsprechend hohe Auslastung der Bauwirtschaft werden begleitet durch einen Materialengpass, z.B. bei Holz, Stahl und Dämmstoffen. Diese Materialknappheit führt zu Lieferengpässen und treibt die Rohstoff- bzw. Baupreise zusätzlich. Vor allem in Nordrhein-Westfalen wird die Flutkatastrophe im Juli 2021 weitere Verwerfungen zur Folge haben. Fähigkeit zur Wahrnehmung von Serviceaufgaben Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln versteht sich als der zentrale innerstädtische Immobiliendienstleister. Angesichts der begren zt steuerbaren Personalsituation ist die Betriebsleitung nach wie vor immer wieder gezwungen, Serviceaufträge abzulehnen bzw. zurückzustellen, um sich stärker auf den Schulbau konzentrieren zu können. Nach Freigabe von zusätzlichen Stellen konnte auch de r Servicebereich personell verstärkt werden. Weitere Verbesserungen werden erwartet. Großprojekte im Service Betreuung von Bauvorhaben der Feuerwehr Der Service für die Berufsfeuerwehr ist – neben den Kulturbauvorhaben – im „Bauprojekt- management II“ der Gebäudewirtschaft verortet. Das Team erfordert zunehmend weitere Kapazitäten, da mehr und mehr baufachliche Aufgaben von der Feuerwehr auf die Gebäudewirtschaft übertragen werden. Lagebericht / 42 Kulturbauten Zuständigkeit für Museumsbauten Nach dem Zuständigkeitswechsel Mitte 2018 ist der Abstimmungsbedarf in der praktischen Zusammenarbeit mit der Kulturverwaltung noch recht hoch, da nicht alle Schnittstellen, Prozesse und Vergütungsfragen abschließend geklärt werden konnten. Personell konnte sich die Gebäudewirtschaft auch in 2020 weiter verstärken. Priorisierung und Finanzierung Nach Aufgabenübergang an die Gebäudewirtschaft wurde eine Bestandsaufnahme durchgeführt und im Ergebnis ein hoher Neubau-, Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf bei den städtischen Museen identifiziert. Die anstehenden Aufgaben im Kulturbaubereich werden nicht nur eine weitere Aufstockung der Personal kapazitäten erfordern, sondern perspektivisch erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. In einer sog. Kulturbau maßnahmenliste wurden alle laufenden Projekte und solche Kulturbaumaßnahmen mit einem Bauvolumen größer EUR 1,5 Mio. aufgenommen, für die aus Sicht der Gebäudewirtschaft ein starker Handlungsdruck besteht. Die voraussichtlichen Baukosten werden derzeit - abhängig von der jeweiligen Planungstiefe - über Erfahrungswerte, Gebäudekennziffern od er Machbarkeitsstudien abgeschätzt . Das Gesamtvolumen einschließlich der im Sondervermögen geführten Kulturbaumaßnahmen könnte nach vorläufiger Einschätzung eine Größenordnung in Milliardenhöhe annehmen. Auf Initiative der Gebäudewirtschaft wurde eine gesamtstädtische Arbeitsgruppe eingerichtet, um die Maßnahmen zu priorisieren, erste Rahmenterminpläne zu erstellen und Finanzierungsfragen zu klären. Köln, den 15. Oktober 2021 gez. Markus Greitemann gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

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  Anlage 2 - Bilanz Aktiva Passiva 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2019 EUR EUR EUR EUR EUR A. Anlagevermögen A. Eigenkapital I. Immaterielle Vermögensgegenstände I. Stammkapital 1.000.000,00 1.000.000,00 Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und II. Kapitalrücklage 112.552.930,51 111.265.308,85 ähnliche Rechte und Werte 431.747,00 394.438,00 III. Gewinnrücklage 431.747,00 394.438,00 1.Bauerneuerungsrückl age 2.572.622,38 0,00 II. Sachanlagen 2.andere Gewinnrücklagen 66.605.094,11 66.605.094,11 1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Ba uten 1.525.437.056,36 1.451.430.262,86 IV. Jahresüberschuss 0,00 2.572.622,38 2. Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 4.109.035,08 182.730.647,00 181.443.025,34 3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 8.875.873,89 B. Sonderposten für Investitionszuschüsse 4. Bauten auf fremden Grundstücken 24.263.239,00 24.007.296,00 zum Anlagevermögen 494.127.546,05 360.963.439,94 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 25.403.101,00 27.433.996,00 494.127.546,05 360.963.439,94 6. Anlagen im Bau 447.276.695,11 283.601.529,87 7. Bauvorbereitungskosten 43.018.630,36 41.395.463,36 C. Rückstellungen 2.078.383.630,80 1.840.853.457,06 Sonstige R ückstellungen 103.984.186,63 105.067.713,41 103.984.186,63 105.067.713,41 III. Finanzanlagen D. Verbindlichkeiten Andere Finanzanlagen 41.261.383,62 41.177.886,17 1. Verbindlichkeite n gegenüber Kreditinstituten 1.319.329.661,26 1.130.188.591,62 41.261.383,62 41.177.886,17 2. Verbindlichkeite n aus Baubetreuung 14.814.430,35 12.361.519,80 Summe Anlagevermögen 2.120.076.761,42 1.882.425.781,23 3. Erhaltene Anzahlungen 75.057.798,18 68.298.537,20 B. Umlaufvermögen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 231.748,98 64.716,53 I. Vorräte 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis tungen 73.800.544,60 84.106.086,01 1. Unfertige Leistungen 65.226.620,93 73.650.748,20 6. Sonstige Verbind lichkeiten 11.771.457,15 48.288.556,05 2. Andere Vorräte 241.541,45 296.583,04 1.495.005.640,52 1.343.308.007,21 65.468.162,38 73.947.331,24 E. Rechnungsabgrenzungsposten 435.423,86 481.453,33 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 508.379,75 75.749,74 2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 10.715.461,00 11.654.843,47 3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Le istungen 65.383,66 25.220,04 4. Sonstige Vermögensgegenstände 53.468.862,79 16.001.998,06 64.758.087,20 27.757.811,31 III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 25.450.576,74 6.611.949,77 25.450.576,74 6.611.949,77 Summe Umlaufvermögen 155.676.826,32 108.317.092,32 C. Rechnungsabgrenzungsposten 529.856,32 520.765,68 2.276.283.444,06 1.991.263.639,23 2.276.283.444,06 1.991.263.639,23 GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN Bilanz zum 31.12.2020 31.12.2020

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  Anhang / 1 ANHANG für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020 Anhang / 2 A. Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft, eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, für das Wirtschaftsjahr 2020 wurde – gemäß den Regelungen in § 21 EigVO NRW, § 17 Abs. 2 der Betriebssatzung – nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches über die Rechnungslegung für große Kapitalgesellschaften aufgestellt. Entsprechend der Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgte die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in Anlehnung an die Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (FormblattVO). In Erweiterung des gesetzlichen Gliederungsschemas wurden in der Bilanz die Positionen „Sonderposten für Investitions zuschüsse zum Anlagevermögen“, „Andere Finanzanlagen“, „Verbindlichkeiten aus Baubetreuung“ und „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ eingefügt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Um die Aussagekraft zu erhöhen, wird die Auflösung des Sonderpostens für Investitions - kostenzuschüsse zum Anlagevermögen bei den Abschreibungen der immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und der Sachanlagen in einer Vorspalte ausgewiesen. Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgt unter Annahme der Unternehmensfortführung (§ 252 Absatz 1 Nr. 2 HGB). Die Wertansätze in der Eröffnungsbilanz stimmen mit den Wertansätzen in der Schlussbilanz des vorgehenden Wirtschaftsjahres überein (§ 252 Absatz 1 Nr.1 HGB). B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs - und Bewertungsmethoden Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu (fortgeführten) Anschaffungskosten bewertet. Der Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von vier Jahren zugrunde; Aufwendungen für das Customizing werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Software abgeschrieben. Anhang / 3 Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs - bzw. Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Bei den von der Stadt Köln übertragenen Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den Grundstücken ohne Bauten sind die Anschaffungskosten grundsätzlich objektweise unter Verwendung von Preisindizes für Grundstücke und Bauleistungen vom städtischen Liegenschaftsamt im Rahmen eines standardisierten Bewertungsverfahrens ermittelt worden. Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgt bei umfassenden Sanierungsmaßnahmen auf der Grundlage der Stellungnahme des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses (IDW RS IFA 1) sowie der aktuellen steuerlichen Rechtsprechung. In die Herstellungskosten der Gebäude werden Eigenleistungen eingerechnet, die in Anlehnung an die HOAI bzw. AHO ermittelt werden. Das Grundvermögen (mit Ausnahme der Grundst ücke ohne Bauten) wird linear unter Berücksichtigung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. der voraussichtlichen Vertragsdauer (Bauten auf fremden Grundstücken) abgeschrieben. Bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Geschäfts- und anderen Bauten beträgt die unterstellte Nutzungsdauer grundsätzlich 80 Jahre. Bei Kindertagesstätten – in Ausnahmefällen auch bei Schulen – wurde bei der Ermittlung der (fiktiven) Anschaffungs- und Herstellungskosten im Zusammenhang mit der Einbringung der Stadt Köln allerdings zum Teil von einer kürzeren Nutzungsdauer als 80 Jahre ausgegangen. Bei Fertigbaueinheiten endet die zugrunde gelegte Nutzungsdauer zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Ersatzbeschaffung. Neue Fertigbaueinheiten werden grundsätzlich über 50 Jahre abgeschrieben. Die Abschreibungen erfolgen über die zum Gründungszeitpunkt der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bzw. zum späteren Übertragungszeitpunkt jeweils verbleibende Restnutzungsdauer. Der Schadstoffbelastung von im Sondervermögen erfassten Objekten wird über Rückstellungen Rechnung getragen. Bei der Betriebs - und Geschäftsausstattung werden Abschreibungssätze zwischen 5 % und 33 % verwendet. Die Bewertung der anderen Finanzanlagen – Ansprüche aus der Bestellung von Erbbaurechten – erfolgt wegen der langfristigen Laufzeiten (zum Teil bis zum 31. Dezember 2109) zum Barwert. Anhang / 4 Innerhalb des Umlaufvermögens wurde dem Risiko einer etwaigen Nichtabrechenbarkeit der zu Herstellungskosten bewerteten unfertigen Leistungen durch Bewer tungsabschläge insbesondere aufgrund aktueller Leerstandsinformationen Rechnung getragen. Der Ansatz der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu Nominalwerten. Dem Delkredererisiko wird durch angemessene Einzel - und Pauschalwertberichtigungen entsprochen. Nicht einzelwertberichtigte Forderungen wurden einheitlich mit einem Satz von 5 % pauschal wertberichtigt. Die Dotierung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen erfolgte bei zum Übertragungszeitpunkt fertig gestellten Objekten grundsätzlich zu einer baujahrabhängigen Quote der Anschaffungs - und Herstellungskosten. Bei Objekten mit einem Fertigstellungszeitpunkt nach dem 1. Januar 1998 bemisst sich die Dotierung grundsätzlich nach der Höhe der zum jeweiligen Stichtag vereinnahmten Fördermittel. Die ratierliche Auflösung des Sonderpostens über die verbleibende Objektnutzungsdauer wird in der Gewinn- und Verlustrechnung als Absetzung von den Abschreibungen und damit saldiert ausgewiesen. Sie beträgt im Wirtschaftsjahr 2020 EUR 8,1 Mio. Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzerstellung erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer R estlaufzeit von mehr als einem Jahr werden – nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung – mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst. Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. Der pa ssive Rechnungsabgrenzungsposten wur de zum Nennwert eingebucht. Eine Abstandszahlung für eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses wird über 15 Jahre zeitanteilig zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst und Mietvorauszahlungen werden im Folgejahr zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst. C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz Die in der Bilanz ausgewiesenen Posten des Anlagevermögens sind in ihrer Gliederung und Entwicklung in der nachfolgenden Übersicht dargestellt: Anhang / 5 Anschaffungs-und Herstellungskosten Abschreibung 3) Kennzahlen 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Restbuchwert Restbuchwert 3) Stand Stand EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 01.01.2020 2020 2020 2020 31.12.2020 01.01.2020 2020 2020 2020 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019 % % I. Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und 5.479.999,31 257.517,91 47.949,77 0,00 5.689.567,45 5.085.561,31 220.208,91 47.949,77 0,00 5.257.820,45 431.747,00 394.438,00 3,87 7,59 ähnliche Rechte und Werte II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 1.813.182.634,32 40.387.043,73 1.963.310,18 57.931.569,79 1.909.537.937,66 361.752.371,46 24.937.755,35 1.058.806,48 -1.530.439,03 384.100.881,30 1.525.437.056,36 1.451.430.262,86 1,31 79,89 mit Geschäfts- und anderen Bauten 2. Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 0,00 0,00 0,00 4.109.035,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.109.035,08 4.109.035,08 0,00 100,00 3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 8.875.873,89 0,00 100,00 4. Bauten auf fremden Grundstücken 37.905.284,55 1.397.060,00 0,00 0,00 39.302.344,55 13.897.988,55 1.141.117,00 0,00 0,00 15.039.105,55 24.263.239,00 24.007.296,00 2,90 61,73 5. Betriebs- und Geschäftsaustattung 90.329.515,80 430.141,19 73.763,54 2.492.588,25 93.178.481,70 62.895.519,80 4.904.178,19 73.389,54 49.072,25 67.775.380,70 25.403.101,00 27.433.996,00 5,26 27,26 6. Anlagen im Bau 287.309.600,63 209.398.696,94 843.000,62 -43.399.826,84 452.465.470,11 3.708.070,76 0,00 662,54 -1.481.366,78 5.188.775,00 447.276.695,11 283.601.529,87 0,00 98,85 7. Bauvorbereitungskosten 42.163.593,78 20.269.953,30 1.622.455,10 -17.024.331,20 43.786.760,78 768.130,42 1.415.959,81 1.415.959,81 0,00 768.130,42 43.018.630,36 41.395.463,36 3,23 98,25 2.283.875.538,05 271.882.895,16 4.502.529,44 0,00 2.551.255.903,77 443.022.080,99 32.399.010,35 2.548.818,37 -2.962.733,56 472.872.272,97 2.078.383.630,80 1.840.853.457,06 Zwischensumme I. und II. 2.289.355.537,36 272.140.413,07 4.550.479,21 0,00 2.556.945.471,22 448.107.642,30 32.619.219,26 2.596.768,14 -2.962.733,56 478.130.093,42 2.078.815.377,80 1.841.247.895,06 III. Finanzanlagen Andere Finanzanlagen 41.177.886,17 2.109.177,59 2.025.680,14 0,00 41.261.383,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41.261.383,62 41.177.886,17 0,00 100,00 41.177.886,17 2.109.177,59 2.025.680,14 0,00 41.261.383,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41.261.383,62 41.177.886,17 Summe 2.330.533.423,53 274.249.590,66 6.576.159,35 0,00 2.598.206.854,84 448.107.642,30 32.619.219,26 2.596.768,14 -2.962.733,56 478.130.093,42 2.120.076.761,42 1.882.425.781,23 1) (Spalte 7 x 100) : Spalte 5; beim Grundvermögen bezogen auf Gebäudewerte. 2) (Spalte 12 x 100) : Spalte 5. 3) Vor Saldierung mit der auf das Berichtsjahr entfallenden Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse(EUR 8.054.918,90) Posten des Anlagevermögens Durchschnittswert Abschrei- bung 1) Restbuch- wert 2) Anhang / 6 Die unfertigen Leistungen beinhalten mit EUR 62,9 Mio. noch abzurechnende Betriebs- und Heizkosten sowie mit EUR 2,3 Mio. noch abzurechnende Betreuungsleistungen. Die anderen Vorräte betreffen Heizöl- und Pelletbestände sowie Bestände an Reparaturmaterial. Angaben zur Zusammensetzung und zu den Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind der folgenden Übersicht zu entnehmen (Vorjahreswerte in Klammern): Insgesamt Restlaufzeit von gegen die mehr als einem Stadt Köln Jahr EUR EUR EUR Forderungen aus Vermietung 508.379,75 (75.749,74) 0,00 0,00 200.479,39 (18.124,00) Forderungen aus Betreuungstätigkeit 10.715.461,00 (11.654.843,47) 0,00 (0,00) 10.715.461,00 (11.654.843,47) Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 65.383,66 (25.220,04) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) Sonstige Vermögensgegenstände 53.468.862,79 (16.001.998,06) 0,00 (0,00) 50.005.500,00 (14.461.462,00) 64.758.087,20 0,00 60.921.440,39 (27.757.811,31) (0,00) (26.134.429,46) Mit Ratsbeschluss vom 04.02.2021 wurde das Jahresergebnis 2019 (EUR 2,5 Mio.) vollständig einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt. Unter Berücksichtigung dieser Ergebnisverwendung stellt sich d ie Zusammensetzung und Entwicklung des Eigenkapitals in 2020 wie folgt dar: 01.01.2020 Zugang Umgliederun g Abgang 31.12.2020 TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR Stammkapital 1.000 0 0 0 1.000 Kapitalrücklage 111.265 111.265 Kapitalveränderungen in 2020 1.519 -231 1.288 112.553 Gewinnrücklage Bauerneuerungsrücklage 0 0 2.573 0 2.573 andere Gewinnrücklage 66.605 0 0 0 66.605 69.178 Bilanzgewinn Gewinnvortrag 2019 2.573 0 -2.573 0 0 Bilanzgewinn 2.573 0 0 0 0 Anhang / 7 181.443 1.519 0 -231 182.731 Segmentrechnung und Ergebnisausgleich Mit der Neuordnung des städtischen Finanz- und Abrechnungssystems und der Einführung von Spartenverrechnungspreisen zum 01.01.2015 geht die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen der Kernverwaltung und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln einher. Der Ergebnisausgleich umfasst sowohl den Vermietungsbereich als auch das Servicesegment der Gebäudewirtschaft und bedeutet inhaltlich, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite - ebenfalls erfolgswirksam - durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Im Vermietungsbereich hat der Ergebnisausgleich somit die Aufgabe, bei der vergangenheitsorientierten Flächenverrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. nicht vorhersehbare A uswirkungen spartenbezogenen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsplanjahr auszugleichen. Einkalkulierte, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel sowie erzielte Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken bleiben bei der Ermittlung der Spartenergebnisse konzeptionell unberücksichtigt. Ü ber deren Verwendung entscheidet der Rat der Stadt Köln. Anhang / 8 Das Jahresergebnis entwickelt sich in 2020 wie folgt: Schulen Verw altungs- gebäude Kindertages- stätten Aufbauten in Grünanlagen Summe Vermietung EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Umsatzerlöse 173,05 100,83 9,31 4,10 287,29 54,65 341,94 Bestandsveränderung/ aktivierte Eigenleistung 3,79 1,08 1,11 0,11 6,09 -0,59 -5,50 Sonstige betriebliche Erträge 20,91 8,76 0,80 0,56 31,03 0,05 31,08 Aufw endungen für Hausbew irtschaftung 98,68 103,41 4,58 2,64 209,31 0,21 209,52 Sachaufw endungen für Betreuungstätigkeit 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 46,17 46,17 Personalaufw and 24,86 8,05 1,95 1,47 36,33 10,18 46,51 Abschreibungen 20,83 2,98 0,62 0,14 24,56 0,00 24,55 Sonstige betriebliche Aufw endungen 7,67 2,53 0,60 0,45 11,25 3,14 14,39 Erträge aus Finanzanlagen 0,00 2,11 0,00 0,00 2,11 0,00 2,11 Saldo Zinsaufw and/ - erträge 21,09 5,63 0,71 0,48 27,91 0,00 27,91 -4,98 4,41 0,00 0,00 0,00 0,00 -4,98 4,41 -0,57 0,00 0,57 Gesamt Korrektur um Buchgew inne aus Grundstücksverkäufen Korrektur um kalkulierte, aber nicht aufgew andte Instandhaltungsaufw endungen Jahresüberschuss Ergebnisausgleich mit Kernverw altung vor Korrekturen Service Vermietung Spartenergebnis 17,05 -11,97 0,54 -0,64 4,98 -4,41 Ergebnisausgleich bereinigt Die Übersicht zeigt, dass dem positiven Segmentergebnis im Vermietungsbereich (EUR 4,98 Mio.) eine Unterdeckung im Servicebereich (EUR 4,41 Mio.) gegenübersteht. Im Saldo beider Segmente ergibt sich ein der Kernverwaltung zustehender Betrag in Höhe von EUR 0,57 Mio., der in der Bilanz zum 31.12.20 20 unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ ausgewiesen wird. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die mit der Kernverwaltung ergebniswirksam verrechneten Spartenergebnisse als Korrektur der „Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (Mieterlöse)“ bzw. der „Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit“ erfasst. Anhang / 9 Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse (wirtschaftliches Eigenkapital) beträgt 29,7 % (Vorjahr: 27,2 %); ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergib t sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 10,3 % (Vorjahr: 11,1 %). Die Entwicklung der Rückstellungen und ihre Zusammensetzung ergeben sich aus der nachfolgenden Übersicht: 01.01.2020 Verbrauch A uflösung Zuführung A ufzinsung A bzinsung 31.12.2020 Sonstige Rückstellungen EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 01. unterlassene Auf wendungen f ür Instandhaltung 5.400.000,00 5.400.000,00 0,00 5.010.000,00 0,00 0,00 5.010.000,00 02. Risikov orsorge historisches Archiv 523.075,00 0,00 0,00 0,00 3.591,00 0,00 526.666,00 03. Brandschutzv erpf lichtungen 24.552.337,70 6.592.073,72 4.126.390,66 14.811.035,41 18.144,00 28.663.052,7 2 04. Sanierungskosten Schadstof f e 5.342.028,00 2.906.740,58 239.485,76 0,00 37.064,00 46.125,00 2.186.740,66 05. Rückstellung f ür Dichtigkeitsprüf ung und 49.230.000,00 669.409,00 21.062.968,00 3.423.934,00 3.127.793,00 0 34.049.350,00 Mängelbeseitigung Kanalisation 06. Ausstehende Rechnungen Instandhaltung 1.600.000,000 1.600.000,00 0,00 815.000,00 0,00 0,00 815.000,00 07. Rückbauv erpf lichtungen 5.694.006,97 45.554,00 2.040.874,68 2.914.493,55 338.706,00 0,00 6.860.777,84 08. Kesselnachrüstung 3.202.240,00 1.036.005,11 839.357,97 483.123,08 0,00 0,00 1.810.000,02 09. v erschiedene ausstehende Rechnungen 693.600,00 656.700,00 0,00 18.050.000,00 0,00 0,00 18.086.900,00 10. Prozessrisiken und Prozesskosten 3.812.793,64 2.190.000,00 1.617.954,00 322.892,00 22.234,38 0,00 349.966,02 11. Jahresabschlussprüf ung 50.000,00 47.700,78 1.299,22 49.000,00 0,00 0,00 50.000,00 12. Jahresabschlusserstellung 205.000,00 205.000,00 0,00 210.300,00 0,00 0,00 210.300,00 13. Abrechnungsv erpf lichtungen 331.224,00 331.224,00 0,00 303.257,00 0,00 0,00 303.257,00 14. Ansprüche aus Überstunden 306.154,79 306.154,79 0,00 406.400,00 0,00 0,00 406.400,00 15. Urlaubsrückstellung 2.162.500,00 2.162.500,00 0,00 2.969.500,00 0,00 0,00 2.969.500,00 16. Altersteilzeit 327.026,00 116.035,00 0,00 151.852,00 2.029,00 1.789,00 363.083,00 17. Leistungsorientierte Bezahlung 587.200,00 587.182,92 0,00 510.000,00 0,00 0,00 510.017,08 18. Auf bewahrungsv erpf lichtungen 843.369,31 0,00 227.443,00 0,00 17.367,00 0,00 633.293,31 19. Arbeitszeitkonto - Sabbatical - 89.802,00 34.970,00 0,00 28.902,00 0,00 601,00 83.133,00 20. Übrige 115.356,00 17.740,95 4.765,05 3.900,00 0,00 0,00 96.750,00 105.067.713,41 24.904.990,86 30.160.538,34 50.463.589,04 3.566.928,38 48.515,00 103.984.186,63 Anhang / 10 Die Zusammensetzung und die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt (Vorjahreswerte in Klammern): Insgesamt bis zu Von 1 – 5 Von mehr gegenüber der 1 Jahr Jahren als 5 Jahren Stadt Köln EUR EUR EUR EUR EUR 93.923.981,77 Verbindlichkeiten gegenüber 1.319.329.661,26 74.020.070,63 317.248.395,10 928.061.195,53 0,00 Kreditinstituten (1.130.188.591,62) (65.614.043,16) (178.032.306,65) (886.542.241,81) (0,00) Verbindlichkeiten aus 14.814.430,35 14.814.430,35 0,00 0,00 14.814.430,35 Baubetreuung (12.361.519,80) (12.361.519,80) (0,00) (0,00) (12.361.518,90) Erhaltene Anzahlungen 75.057.798,18 75.057.798,18 0,00 0,00 73.710.961,20 (68.298.537,20) (68.298.537,20) (0,00) (0,00) (66.857.985,02 Verbindlichkeiten aus 231.748,98 231.748,98 0,00 0,00 231.678,98 Vermietung (64.716,53) (64.716,53) (0,00) (0,00) (64.716,53) Verbindlichkeiten aus 73.800.544,60 27.571.062,84 14.925.776,40 31.303.705,36 2.895.221,66 Lieferungen und Leistungen (84.106.086,01) (34.786.588,63) (14.164.484,36) (35.155.013,02) (2.078.195,77) Sonstige Verbindlichkeiten 11.771.457,15 11.771.457,15 0,00 0,00 11.677.036,24 (48.288.556,05) (48.288.556,05) (0,00) (0,00) (12.561.565,55) 1.495.005.640,52 203.466.568,13 332.174.171,50 959.364.900,89 103.329.328,43 (1.343.308.007,21) (229.413.961,37) (192.196.791,01) (921.697.254,83) (93.923.981,77) Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen EUR 14,3 Mio. (Restlaufzeit von mehr als einem Jahr) bzw. EUR 31,3 Mio. (Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren) auf mittel - bzw. langfristig gestundete Verbindlichkeiten aus der Errichtung und Sanierung von Schulen im ÖPP-Modell. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von EUR 0,44 Mio. (Vorjahr: EUR 0,48 Mio.) betrifft im Wesentlichen eine Abstandszahlung im Rahmen eines vorzeitig beendeten Mietverhältnisses. Diese Abstandszahlung wird über die ursprünglich vereinbarte vertragliche Restmietlaufzeit zeitanteilig aufgelöst. Anhang / 11 II. Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 20 20 EUR 280,3 Mio. (Vorjahr: EUR 258,7 Mio.). V on den Erlösen betreffen EUR 0, 2 Mio. frühere Wirtschaftsjahre. Der Anstieg um insgesamt EUR 21,6 Mio. beruht mit EUR 7,2 Mio. auf erhöhten Mieterlösen und mit auf EUR 14,4 Mio. gestiegenen Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. In den Mieterlösen ist der innerstädtische Ergebnisausgleich im Vermietungssegment, d.h. die Erlöskorrektur um EUR - 4,9 Mio. enthalten (Vorjahr EUR - 9,6 Mio.). Zur Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien, zu den Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des inners tädtischen Ergebnisausgleiches und zur Ermittlung des Flächenverrechnungspreises je Sparte vgl. auch die Darstellung im Lagebericht. Aus der Betreuung von städtischen Dienststellen wurden im Wirtschaftsjahr 2020 Umsatzerlöse in Höhe von insgesamt EUR 59,1 Mio. (Vorjahr: EUR 59,5 Mio.) erz ielt. Hiervon entfallen EUR 31,7 Mio. auf die Baubetreuung, EUR 18,7 Mio. auf die Energiebetreuung, EUR 4,3 Mio. auf sonstige Betreuungsleistungen und EUR 4,4 Mio. auf den Ergebnisausgleich im Servicesegment. Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen betragen in 20 20 EUR 2,0 Mio. gegenüber EUR 2,1 Mio. im Vorjahr. Die sonstig en betrieblichen Erträge (EUR 31,1 Mio.) enthalten mit EUR 29,3 Mio. im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (vgl. auch die tabellarische Übersicht unter I/11). Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2020 EUR 209,5 Mio. (Vorjahr: EUR 189,4 Mio.). Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ist auf um EUR 20,1 Mio. gestiegenen Instandhaltungs- und um EUR 2,7 Mio. gestiegenen Pachtaufwendungen bei um EUR 2,6 Mio. gesunkenen Nebenkosten zurückzuführen. Anhang / 12 Die Personalaufwendungen setzen sich in 2020 wie folgt zusammen: Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln Mitglied der Kommunalen Zusatzversorgungskasse NRW. Zweck dieser Anstalt ist es, den Arbeitnehmern im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zusätzliche Alters - und Hinterbliebenenversorgung zu gewähren. D ie Zusatzversorgungskasse Köln hat sich bei Begründung der Mitgliedschaft verpflichtet, alle Arbeitnehmer zu versichern, die nach dem Tarifvertrag über die Versorgung der Arbeitnehmer kommunaler Verwaltungen und Betriebe zu versichern sind. Der Umlagesatz für 2020 beträgt 9,0 %. Die Umlage wird mit 8,7 % von der Gebäudewirtschaft und mit 0,3 % von den Beschäftigten getragen. Im Personalaufwand des Wirtschaftsjahres 2020 sind EUR 2,6 Mio. erfasst. Von den Bruttoabschreibungen (EUR 32,6 Mio.) entfallen im Berichtsjahr 2020 EUR 1,4 Mio. auf die außerplanmäßige Abschreibung von (vergeblichen) Bauvorbereitungskosten. Löhne und Gehälter soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung TEUR TEUR Beamtenbezüge 5.225 soziale Abgaben Gehälter 28.896  Sozialversicherung 5.600  Unfallversicherung 78  Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung -10 Jubiläumsgelder 8 Aufw endungen für Altersversorgung: Veränderung der Rückstellungen für:  Veränderung der Rückstellungen für Altersteilzeitverpflichtung  Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 35 -4  Urlaubsansprüche  Überstundenvergütung  Abrechnungsverpflichtung  Leistungsorientierte Bezahlung  Jahresabschlusserstellung  Sabbatical 807 100 -28 -62 5 -6  Erstattung von Pensionsaufwendungen der Kernverwaltung 2.081  Zusatzversorgung der Beschäftigten 2.580 Unterstützung  Beihilfeumlage 386  Erstattung von Beihilfeaufwendungen der Kernverwaltung 807  Sonstiges 7 34.945 11.560 Anhang / 13 Von den sonstigen b etrieblichen Aufwendungen EUR 14,4 Mio. (Vorjahr EUR 13,2 Mio.) betreffen EUR 4,5 Mio. Kosten für angemietete Flächen am Standort Ottoplatz, EUR 2,3 Mio. IT-Aufwendungen (incl. weiterbelastete Kosten des städtischen Rechenzentrums) und EUR 1,6 Mio. in Anspruch genommene Serviceleistungen sonstiger städtischer Dienststellen. Von den gesamten Zinsaufwendungen EUR 28,0 Mio. (Vorjahr: EUR 28,2 Mio.) betreffen EUR 21,7 Mio. Zinsen an Kreditinstitute. Anhang / 14 E. Sonstige Angaben Bestandsentwicklung Der zum 31. Dezember 2020 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten Objekten entwickelte sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt (Vorjahreszahlen in Klammern): Anzahl Verw altungsge bäude Schulen Kindertages- stätten “Sonstige Aufbauten” Brunnen Insgesamt Eigene Objekte 36 (36) 258 (255) 78 (77) 70 (74) 81 (81) 523 (523) Angemietete Objekte 56 (51 18 (19) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 74 (70) Insgesamt 92 (87) 276 (274) 78 (77) 70 (74) 81 (81) 597 (593) Die Schulen, die über die jeweils vereinbarte Vertragslaufzeit von ÖPP -Partnern betrieben werden, werden in der Bestand - und Flächenentwicklung als Objekte der Gebäudewirtschaft geführt, da sie sich im Eigentum der Stadt Köln befinden. Flächenentwicklung Verw altungsge- bäude Schulen Kindertages- stätten “Sonstige Aufbauten” Insgesamt Bew irtschaftete Fläche qm qm qm qm qm Eigene Objekte Grundstücksflächen 169.004,37 3.545.952,69 210.397,00 0,00 3.925.354,06 (152.351,37) (3.513.686,69) (212.575,00) 0,00 (3.878.613,06) Gebäudeflächen 155.620,27 1.671.584,49 62.526,17 37.897,09 1.927.628,02 (153.140,32) (1.588.019,09) (62.636,30) (40.399,06) (1.844.194,77) Angemietete Objekte Gebäudeflächen 352.196,10 14.944,68 0,00 0,00 367.140,78 (339.928,95) (15.988,98) (0,00) (0,00) (355.917,93) Unter den Grundstücksflächen befinden sich am Bilanzstichtag fünf unbebaute Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 17.494 qm. Die eigenen Objekte und ausgewiesenen Flächen umfassen zudem sechs mit einem Erbbaurecht belastete Grundstücke (davon fünf bebaut) mit einer Gesamtfläche von 87.937 qm. Anhang / 15 Instandhaltungs- und Sanierungsprogramm Die von der Stadt Köln übertragene Bausubstanz ist aufgrund einer in der Vergangenheit unzureichenden Bauunterhaltung vielfach in einem mangelhaften Zustand. Darüber hinaus wurden insbesondere bei Schulen und Kindertagesstätten Schadstoffbelastungen festgestellt, die entsprechende Sanierungs- und Rückbaumaßnahmen notwendig machen. Die Gebäudewirtschaft begegnet diesem Instandhaltung sstau mit einem Instandhaltungsprogramm für die Jahr e 2020 bis 20 23 von rund EUR 309,4 Mio. (Wirtschaftsplan 2020; mittelfristige Finanzplanung). Anhang / 16 Bauprogramm Die voraussichtlichen Gesamtkosten der zum 31. Dezember 2020 im Bau befindlichen Projekte betragen EUR 1.142,8 Mio.Von den bislang angefallenen Baukosten entfallen auf folgende, unter den Anlagen im Bau ausgewiesene Bauprojekte: Schulen Art der Maßnahme EUR Im Weidenbruch 214 Neubau 75.312.221,92 Kantstr. 3 Erweiterungsbau 35.303.821,80 Leybergstr. 1 Erweiterungsbau 22.465.167,88 Nikolausstr. Erweiterungsbau 18.876.056,89 Ostlandstr. 39 Neubau 17.962.134,39 Hansaring 56 Generalinstandsetzung 17.037.845,86 Sürther Str. Neubau 16.073.351,59 Overbeckstr. 71-73 Generalinstandsetzung 13.108.126,32 Fühlinger Weg 4 Neubau 12.936.948,47 Breitenbachstr. 2-15 Neubau 8.855.323,21 Burgwiesenstr. 125 Neubau 7.791.163,31 Vogteistr. Erweiterungsbau 7.594.976,59 Nachtigallenstr. 19-21 Erweiterungsbau 7.200.658,02 übrige 105.964.222,51 366.482.018,76 Verwaltungsgebäude Eifelwall 7 Neubau Archiv 71.876.432,08 übrige 1.398.342,71 73.274.774,79 Kindertagesstätten Von-Sparr-Straße 1 Neubau 188.446,24 188.446,24 Sonstige Amsterdamer Str. 36 Tropenhaus 7.331.455,32 Gesamt 447.276.695,11 Darüber hinaus sind zum 31. Dezember 20 20 Bauvorbereitungskosten in Höhe von EUR 43,0 Mio. (Vorjahr: EUR 41,4 Mio.) für insgesamt 82 (Vorjahr: 84) in Planung befindliche Bauprojekte angefallen. Personalbestand und -struktur Anhang / 17 Die Zahl der im Wirtschaftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer setzt sich wie folgt zusammen: 2020 2019 Beamte 105 98 Übrige Beschäftigte 603 565 Insgesamt 708 663 2020 2019 Vollzeit 541 514 Teilzeit 167 149 Insgesamt 708 663 Unter anteiliger Berücksichtigung von Teilzeitstellen gliedert sich der Personalbestand nach besetzten Stellen zum Bilanzstichtag wie folgt: (Stellen-Soll in Klammern): 31.12.2020 31.12.2019 Betriebsleitung (inkl. Sekretariat und Stabstellen) 14,46 14,41 Kaufmännisches Management 85,65 78,81 Objektmanagement 229,59 181,19 Planen und Bauen 63,47 204,26 Kulturbauten 53,58 68,65 Betriebsmanagement 108,32 0,00 Assetmanagement und Informationstechnologie 61,14 44,74 616,21 592,06 (714,88) (688,88) Anhang / 18 Organe der Gesellschaft Betriebsleitung Erster Betriebsleiter: Beigeordneter der Stadt Köln, Herr Markus Greitemann, Köln Geschäftsführende Betriebsleitung: Technische Betriebsleiterin: Frau Petra Rinnenburger, Köln Kaufmännischer Betriebsleiter: Herr Wolfgang Behrisch, Sankt Augustin Bezüge der Betriebsleitung Der geschäftsführenden Betriebsleitung wurden in 2020 Bezüge (Beamtenbesoldung Frau Rinnenburger bzw. Angestelltenvergütung Herr Behrisch) von insgesamt EUR 223.855,42 gewährt. Die Gesamtbezüge setzten sich wie folgt zusammen: Petra Rinnenburger, technische Betriebsleiterin: EUR 102.108,84 Wolfgang Behrisch, kaufmännischer Betriebsleiter: EUR 121.746,58 Betriebsausschuss Der Betriebsausschuss entspricht dem Bauausschuss und setzte sich im Wirtschaft sjahr wie folgt zusammen: Frau Stefanie Ruffen, Architektin, - Ausschussvorsitzende - und den stimmberechtigten Mitgliedern Herr Jürgen Kircher, Fachkraft für Arbeitssicherheit, - 1. Stellvertretender Ausschussvorsitzender - Frau Bärbel Hölzing, Freischaffende Musiklehrerin, - 2. Stellvertretende Ausschussvorsitzende - Frau Denise Abé , Fraktionsgeschäftsführerin, Herr Gerhard Brust, Ingenieur im Ruhestand, Herr Robert Schallehn, Büroleiter, Frau Claudia Brock-Storms, Wissenschaftliche Mitarbeiterin, Frau Erika Oedingen, Systemanalytikerin, Anhang / 19 Frau Anna-Maria Henk-Hollstein, Kauffrau, Frau Monika Roß-Belkner, Diplom Volkswirtin im Ruhestand, Frau Ira Sommer, Rechtsanwältin, Herr Heiner Kockerbeck, Lehrer, Herr Ralf Schmidt, Geschäftsführer. Bezüge von Mitgliedern des Betriebsausschusses Den Mitgliedern des Betriebsausschusses wurden in 2020 keine Bezüge gewährt. Abschlussprüferhonorar Das Netto-Honorar für die Abschlussprüfer beläuft sich in 2020 auf TEUR 39 und betrifft ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen. Sonstige finanzielle Verpflichtungen gem. § 285 Nr. 3a HGB Für den Zeitraum 2021 bis 2025 bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Anmietung eigengenutzter Flächen insbesondere im KölnTriangle, im Stadthaus Köln-Deutz und im Kalk- Karree in Höhe von rund EUR 24,7 Mio. Zum Bilanzstichtag sind für Bauvorhaben EUR 710,7 Mio. beauftragt bzw. stehen vor der Beauftragung. Der Betrag vermindert sich um noch ausstehende Zuschüsse (öffentliche Förderung). Nachtragsbericht gem. § 285 Nr. 33 HGB Über Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahrs 20 20 eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz Berücksichtigung gefunden haben, ist nicht zu berichten. Zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Entwicklung der Gebäudewirtschaft wird auf die Ausführungen im Lagebericht verwiesen. Anhang / 20 Ergebnisverwendung Das Wirtschaftsjahr 2020 schließt mit einem Jahresüberschuss von EUR 0,00. Köln, den 15. Oktober 2021 gez. Markus Greitemann gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

• Anlage 3 - Gewinn- und Verlustrechnung

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  Anlage 3 - Gewinn- und Verlustrechnung 2020 2020 2019 EUR EUR EUR 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 280.307.510,54 258.658.020,38 b) aus Betreuungstätigkeit 59.058.460,72 59.462.338,05 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.011.403,09 2.117.140,86 341.377.374,35 320.237.499,29 2. Verminderung (-) / Erhöhung (+) des Bestands an unfertigen Leistungen -8.424.127,27 8.440.143,46 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 2.920.507,93 4.144.509,84 4. Sonstige betriebliche Erträge 31.081.844,92 12.924.881,19 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 209.524.665,62 189.430.245,39 b) Aufwendungen für Betreuungstätigkeit 42.652.572,84 44.290.882,61 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 3.522.253,95 3.493.881,28 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 34.945.098,32 31.661.153,10 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung 11.560.358,93 12.685.607,49 davon für Altersversorgung: EUR 4.691.934,16 (Vorjahr: EUR 5.974.422,08) 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- stände des Anlagevermögens und Sachanlagen 32.619.21 9,26 Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevemögen (Vorjahr: EUR 7.899.088,06) -8.054 .918,90 24.564.300,36 22.575.129,82 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 14.390.719,60 13.177.308,45 9. Erträge aus Finanzanlagen 2.109.177,59 2.186.827,90 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 75.637,10 144.644,84 davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: EUR 48.515,00 (Vorjahr: EUR 130.995,00) 11 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 27.977.331,96 28.190.739,47 davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: EUR 3.566.928,38 (Vorjahr: EUR 3.058.320,00) 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 3.113,04 936,53 13. Ergebnis nach Steuern 0,00 2.572.622,38 14. Jahresüberschuss 0,00 2.572.622,38 GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

• Anlage 5 - Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

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  Bestätigungsvermerk / 1 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers An die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln Prüfungsurteile Wir haben den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Wirtschafts- jahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Dar- stellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse • entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den Vor- schriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmä- ßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Ver- mögens- und Finanzlage des Betriebs zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertrags- lage für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und • vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bun- deslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalge- sellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Ri- siken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. Bestätigungsvermerk / 2 Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und § 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwor- tung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ un- seres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Betrieb unabhän- gig in Übereinstimmung mit den deutschen hande lsrechtlichen und berufsrechtlichen Vor- schriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit die- sen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnach- weise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jah- resabschluss und zum Lagebericht zu dienen. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Betriebsausschusses für den Jah- resabschluss und den Lagebericht Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vor- schriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Betriebs vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Überein-stimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwort- lich, die Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit zu beurteilen. Des Weite- ren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Betriebstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen we- sentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den Vorschriften der Eigen- betriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deut- schen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetz- lichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als Bestätigungsvermerk / 3 notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein - Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handels- rechtlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. Der Betriebsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozes- ses des Betriebs zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstel- lungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den Vorschriften der Eigenbetriebs- verordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrecht-lichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsver- merk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht bein- haltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und § 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Ab- schlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirt- schaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbe- absichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht Bestätigungsvermerk / 4 aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrü- gerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irrefüh- rende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses rele- vanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den ge- gebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme des Betriebs abzugeben. • beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Ver- treter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Betriebsleitung angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit so- wie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsi- cherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeut- same Zweifel an der Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit auf- werfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese An- gaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestäti- gungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegeben- heiten können jedoch dazu führen, dass der Betrieb seine Betriebstätigkeit nicht mehr fortführen kann. • beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlus- ses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beach- tung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Be- triebs vermittelt. • beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Geset- zesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Betriebs. Bestätigungsvermerk / 5 • führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigne- ter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten An- gaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zu- kunftsorientierten Angaben abweichen. Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Um- fang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfest-stellungen, einschließ- lich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen. Düsseldorf, den 15. Oktober 2021 EversheimStuible Treuberater GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Schellhorn Semelka Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer