Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2020

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 4349/2021 
Freigabedatum 
 18.01.2022 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2020 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (EigVO) 
in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln den Jahres-
abschluss zum 31.12. 2020 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln fest. Das Jahresergebnis 
2020 beläuft sich nach Ergebnisausgleich zugunsten der Kernverwaltung (567.545,89 Euro) 
auf 0,00 Euro. 
2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. 
 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 24.01.2022 
Finanzausschuss 31.01.2022 
Rat 03.02.2022

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme     € 
 Zuwendungen/Zuschüsse                                     Nein  Ja in 2021: 567.545,89 € 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge (Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln)
   siehe Begründung 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
X  Nein 
 Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) 
 Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) 
 
 
 
Der Jahresabschluss 2020 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht aus folgenden  
Anlagen: 
 
 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020 
 Bilanz zum 31.12.2020, 
 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2020, 
 Anhang (inklusive Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 2020, 
 Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. 
 
 
 
Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich  
 
Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen, kalku-
latorischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- beziehungsweise Flächen-
verrechnungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und Abrechnungssystems 
wurde zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwaltung und der eigenbetriebs-

3 
ähnlichen Einrichtung am Geschäftsjahresende eingeführt. Der Ergebnisausgleich umfasst 
die beiden Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Service“ der Gebäudewirtschaft und bedeu-
tet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spar-
tendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die 
Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Die Flächenverrechnungspreise basieren auf geplanten Aufwendungen nach Abzug der der 
jeweiligen Sparte zuzurechnenden sonstigen Erträge. Vom Ergebnisausgleich ausgenom-
men sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungsaufwendungen 
sowie Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als Bestandteile eines Jahrer-
gebnisses nach wie vor der Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Köln unterliegen  
(Ergebnisverwendung). 
 
Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhaltungs-
mittel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft verbleiben und 
einer entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräußerungsgewinne aus 
Grundstücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zugutekommen sollen. 
 
Wirtschaftsplan 2020 
 
Der Erfolgsplan 2020 schließt mit einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 
von -3,96 Mio. Euro. Im Vermietungsbereich wurde mit einem ausgeglichenen Teilergebnis 
geplant. Die für das Servicesegment prognostizierte und von der Kernverwaltung planmäßig 
auszugleichende Unterdeckung betrug 3,96 Mio. Euro.  
 
Der innerstädtische Ergebnisausgleich, die Annahme, dass die gemäß Wirtschaftsplanung 
bereitgestellten Instandhaltungsmittel in 2020 vollumfänglich aufgewandt werden und der 
Umstand, dass in 2020 keine Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken eingeplant 
wurden, bewirkten, dass das planmäßige Jahresergebnis nach innerstädtischem Ergebnis-
ausgleich genau Null Euro beträgt. 
 
Gew inn- und Verlust- beziehungsw eise Segmentrechnung 2020 / Ergebnisausgleich 2020 
 
Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2020 abgeleitete Segment-
rechnung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einer Überdeckung von 
4,98 Mio. Euro und im Servicesegment mit einer Unterdeckung von 4,41 Mio. Euro. We-
sentliche Ursache der Überdeckung im Vermietungssegment sind überplanmäßige sonstige 
betriebliche Erträge (insbesondere aus der Teilauflösung von Rückstellungen für die Sanie-
rung der Abwasserkanalisation und für Brandschutzmaßnahmen) in Höhe von 28,42 Mio. 
Euro, denen überplanmäßige Instandhaltungsaufwendungen von 14,69 Mio. Euro gegen-
überstehen. Auf die Herleitung der Segmentergebnisse im Anhang (S. 7 f.) und Erläuterung 
der Rückstellungen im Lagebericht (S. 38 f.) wird verwiesen. 
 
Im Saldo beider Segmente ergibt sich zum 31.12. 2020 ein Ausgleichsanspruch der  
Kernverwaltung von 0,57 Mio. Euro, der in der Bilanz der Gebäudewirtschaft unter den 
„Sonstigen Verbindlichkeiten“ ausgewiesen wird.

4 
 
Jahresergebnis 2020  
 
In Übereinstimmung mit der Planung wurden im Wirtschaftsjahr 2020 keine Gewinne aus der 
Veräußerung von Grundstücken erzielt. Da auch die tatsächlichen Instandhaltungsaufwen-
dungen (87,8 Mio. Euro) die im Rahmen der Flächenverrechnungspreisermittlung 2020  
kalkulatorisch berücksichtigten Plan-Instandhaltungsaufwendungen (73,11 Mio. Euro)  
überschritten haben, beträgt das erzielte Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich genau Null 
Euro.  
 
Ergebnisverw endungsvorschlag 
 
Entfällt. 
 
Eigenkapitalquote 
 
Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszu-
schüsse beträgt 29,7 %  (Vorjahr: 27,2 %). Ohne Einbeziehung des Sonderpostens für  
Investitionszuschüsse ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - 
zum Bilanzstichtag eine bereinigte Eigenkapitalquote von 10,3 %. Zum 31.12. 2019 betrug 
diese 11,1%  
 
Test der Wirtschaftsprüfer / Abschließender Vermerk der Gemeindeprüfungsanstalt 
 
Der Jahresabschluss zum 31.12.2020 und der Lagebericht 2020 wurden vom  
Abschlussprüfer geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. 
 
Eine Ergänzung des Bestätigungsvermerks der Wirtschaftsprüfer durch die  
Gemeindeprüfungsanstalt NRW, Herne, ist nicht zu erwarten. Der abschließende Vermerk 
der Gemeindeprüfungsanstalt wird erteilt, sobald der Rat den Jahresabschluss 2020 in der 
aufgestellten und geprüften Form festgestellt hat.  
 
 
Anlagen

Anlage 0 
Begründung der Dringlichkeit zur Vorlage  
Jahresabschluss 2020 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
Ein Beschluss ist noch im Rahmen des aktuellen Sitzungslaufes nötig, weil der 
Jahresabschluss der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung Gebäudewirtschaft im 
nachfolgenden Jahr vorzulegen ist (§ 21 EigVO NRW). Wird er später vorgelegt, so 
stehen alle Ausgaben unter den Bedingungen der vorläufigen Haushaltsführung, 
sodass nur Ausgaben getätigt werden dürfen, zu denen eine rechtliche Verpflichtung 
besteht. 
Aufgrund der verwaltungsinternen Abstimmungen war eine fristgerechte Einbringung 
der Vorlage in die politischen Gremien leider nicht möglich.

Lagebericht / 1 
 
 
 
LAGEBERICHT  
für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Lagebericht / 2 
INHALTSVERZEICHNIS  
 
 
A. GRUNDLAGEN ................................ ................................ ................................ ...................... 4 
1. Historie, Leitbild und Leistungsspektrum ................................ ................................ ........ 4 
Historie ................................ ................................ ................................ ................................ ..4 
Leitbild ................................ ................................ ................................ ................................ ...5 
Leistungsspektrum ................................ ................................ ................................ .............. 5 
2. Rechtliche und organisatorische Struktur des Betriebs ................................ ................ 6 
3. Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen................................ ................................ ....7 
Vermietungssegment ................................ ................................ ................................ ........... 7 
Servicesegment ................................ ................................ ................................ .................... 8 
Ergebnisausgleich / Abführung................................ ................................ .......................... 8 
B.  WIRTSCHAFTSBERICHT ................................ ................................ ................................ .....9 
1. Gesamtaussage zur Lage und Entwicklung des Betriebes ................................ ............ 9 
Schulnotstand / Baubedarf ................................ ................................ ................................ .9 
Vorgelagerter Prozess ................................ ................................ ................................ ......... 9 
Knappe Ressourcen / Gesamtstädtische Immobilienstrategie ................................ .... 10 
2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen......................  10 
Überhitzter Bausektor ................................ ................................ ................................ ........  10 
Grundstücksknappheit ................................ ................................ ................................ ...... 10 
Alternative Realisierungswege ................................ ................................ .........................  11 
3. Geschäftsverlauf ................................ ................................ ................................ ................  12 
Neue Initiativen, Aufgaben und Aufgabenanbindungen innerhalb der 
Gebäudewirtschaft ................................ ................................ ................................ .............  12 
Bauprogramme und -initiativen im Schulbau ................................ ................................ . 15 
4. Bauvorhaben ................................ ................................ ................................ ......................  20 
Bauvorhaben im Sondervermögen ................................ ................................ ..................  20 
Baubetreuung für Dritte ................................ ................................ ................................ ..... 21 
5. Angaben zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage ................................ .....................  22 
Ertragslage ................................ ................................ ................................ ..........................  22 
Vermögens- und Finanzlage ................................ ................................ .............................  24 
C.  AUSBLICK AUF DIE KÜNFTIGE ENTWICKLUNG MIT DARSTELLUNG DER RISIKEN 
UND CHANCEN ................................ ................................ ................................ ..........................  28 
1. Allgemeine, übergreifende Risiken und Chancen ................................ .........................  30 
Corona-Pandemie................................ ................................ ................................ ...............  30

Lagebericht / 3 
Risikovorsorge und Versicherungsschutz................................ ................................ ...... 31 
Eigenkapitalausstattung................................ ................................ ................................ .... 31 
Altnachträge................................ ................................ ................................ ........................  32 
Personalwirtschaftliche Problemlage ................................ ................................ ..............  32 
Organisatorischer Veränderungsprozess ................................ ................................ ....... 35 
2. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung und des Betriebs von     
Bestandsobjekten ................................ ................................ ................................ ...............  35 
CAD-Flächenaufmaß ................................ ................................ ................................ ..........  35 
Betreiberverantwortung................................ ................................ ................................ ..... 36 
Bauunterhaltung ................................ ................................ ................................ .................  38 
3. Mit der Planungs- und Bautätigkeit für das Sondervermögen und für andere 
Dienststellen (Service) verbundene Risiken und Chancen ................................ ...........  40 
Innerstädtische Schnittstellen / Terminrisiken ................................ ...............................  40 
Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit ................................ ................................ . 40 
Auslastung, Materialknappheit und Rohstoffpreise in der Baubranche .....................  41 
Fähigkeit zur Wahrnehmung von Serviceaufgaben ................................ .......................  41 
Großprojekte im Service................................ ................................ ................................ .... 41

Lagebericht / 4 
A. GRUNDLAGEN 
 
1. Historie, Leitbild und Leistungsspektrum  
 
Historie 
 
Stufenweise Gründung 
Im Zuge der konzeptionellen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde die 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 01.01.1997 gegründet. 
 
Nach Übernahme von Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum 01.01.1998 Schulen und 
Kindertagesstätten aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen in die Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln überführt (Stufe 2). Mit der Übernahme von bislang dem Grünflächenamt 
zugeordneten Objekten (“sonstige Aufbauten“ auf Friedhöfen und Grünanlagen) erfolgte zum 
1. Januar 2000 die 3. Stufe der Konzeptumsetzung. 
 
Integration Hochbauamt 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 16.12.1999 die Verwaltung beauftragt, die 
Integration des städtischen Hochbauamtes in die Gebäudewirtschaft zu prüfen. Die Integration 
erfolgte schließlich zum 01.05.2000. Mit der Umsetzung dieses Ratsbeschlusses hat sich das 
Aufgabenspektrum der Gebäudewirtschaft erheblich erweitert. Zielsetzung war u.a., Synergien 
für einen wirtschaftlicheren Aufgabenvollzug zu erschließen und marktorientierte Preis -/ 
Leistungsbeziehungen einzuführen. 
 
Übernahme der Zuständigkeit für Kulturbauten  
Der Bereich Museumsbauten wurde zur Bündelung von Kompetenzen und zum Abbau von 
Schnittstellen von der Städtischen Kulturverwaltung im April 2018 auf die Gebäudewirtschaft 
verlagert. Die Umsetzung erfolgte sukzessive. Zu beachten ist, dass die Gebäudewirtschaft für 
diese Museumsbauten zwar umfassend zuständig ist und damit insbesondere für diese 
Liegenschaften eine betreiberähnliche Ve rantwortung trägt. Die Grundstücke und Gebäude 
gehören aber nach wie vor nicht zum Sondervermögen. Damit handelt die Gebäudewirtschaft – 
trotz ihrer eigentümerähnlichen Stellung - im Auftrag der Kulturverwaltung und erbringt die 
entsprechenden Baubetreuungs- und sonstigen Dienstleistungen ausschließlich im Service. Die 
Finanzierung der Maßnahmen erfolgt damit aus dem Kernhaushalt.

Lagebericht / 5 
Übertragung der Zuständigkeit von angemieteten Kindertagesstätten  
Mit Wirkung zum 01.01.2019 wurde die Miet - und Objektverwaltung extern angemieteter 
Kindertagesstätten von der Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend und Familie 
übertragen. Die im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft geführten Kindertagesstätten sind 
von diesem Wechsel in der innerstädtischen Zuständigkeit nicht berührt.   
 
Leitbild 
 
Entsprechend ihrem strategischen Leitbild verfolgt die Gebäudewirtschaft folgende Prinzipien 
bzw. Ziele: 
 
 Der Ansprechpartner als „der Immobilienprofi der Stadt Köln“ zu sein und den Kunden 
zu beraten, von fachspezifischen Spezialaufgaben zu entlasten, ihm 
Planungssicherheit und eine bedarfsgerechte Infrastruktur zu gewährleisten. 
 
 Die Bündelung von Nutzer-(Mieter-) und Eigentümerinteressen soll ein hohes Maß an 
Kundenzufriedenheit und Qualität gewährleisten und zugleich zu einer weitgehenden 
Reduktion von Bewirtschaftungskosten führen. Der Objektnutzer hat im Gegensatz 
zu früher nur einen Ansprechpartner, seinen Kundenbetreuer. 
 
 Die Gebäudewirtschaft ist im Rahmen des Facilitymanagements für alle Aufgaben an 
einer Immobilie über deren gesamten Lebenszyklus hinweg verantwortlich, 
konzentriert sich gleichwohl auf Kernbereiche und bedient sich für Ergänzungs- und 
Unterstützungsleistungen Dritter. 
 
 
Leistungsspektrum 
 
Im Rahmen der Vermietung bzw. Bewirtschaftung von Flächen und Objekten, der Bautätigkeit 
für das Sondervermögen sowie der Bau- bzw. energiewirtschaftlichen  Betreuung städtischer 
Dienststellen gehören u.a. die folgenden Tätigkeit en zum Leistungsspektrum der 
Gebäudewirtschaft: 
 
 Wahrnehmung der Betreiberverantwortung als Eigentümer bzw. Quasi-Eigentümer 
(Kulturbauten), 
 Integration der Energiewirtschaft für einen sparsamen Energieverbrauch,

Lagebericht / 6 
 Facilitymanagementleistungen, 
 Flächenbewirtschaftung zur kritischen Überprüfung und Kostenreduzierung, 
 Zentrale Verhandlungsführung bei Anmietungen und Ankäufen, 
 Planung und Steuerung von Hochbaumaßnahmen aller Art (einschließlich aller 
Architekten- und Ingenieurleistungen), 
 Planung und Ausführung von Gebäudetechnik (einschließlich aller Architekten- und 
Ingenieurleistungen). 
 
 
2. Rechtliche und organisatorische Struktur des Betriebs 
 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln wird als sog. eigenbetriebsähnliche Einrichtung nach den 
Vorschriften der Gemeindeordnung NRW, der Eigenbetriebsverordnung NRW und der 
Betriebssatzung des Eigenbetriebs geführt. Sie stellt ein Sondervermögen dar, das 
organisatorisch vom allgemeinen Vermögen der Stadt Köln abgegrenzt ist und über eine 
besondere wirtschaftliche Ausrichtung, aber über keine eigene Rechtspersönlichkeit verfügt.  
 
Die Geschäfte der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln werden gesamtverantwortlich von der 
Betriebsleitung geführt. Diese besteht a us der/dem für die Gebäudewirtschaft zuständigen 
Beigeordneten als Erster Betri ebsleiterin bzw. Betriebsleiter und der für die Abwicklung des 
operativen Geschäftes zuständigen geschäftsführenden Betriebsleitung. Die geschäftsführende 
besteht aus einer technischen Betriebsleiterin / einem technischen Betriebsleiter und einer 
kaufmännischen Betriebsleiterin / einem kaufmännischem Betriebsleiter.  
 
Der Rat der Stadt Köln entscheidet grundsätzlich in allen Angelegenheiten des Betriebes, die 
ihm durch die Gemeindeordnung, das Eigenbetriebsrecht oder die Hauptsatzung vorbehalten 
sind.  
 
Der für die Gebäudewirtschaft zuständige Betriebsausschuss ist der Bauausschuss des Rates 
der Stadt Köln. Er berät die Beschlüsse des Rates und der Fachausschüsse in baulichen 
Angelegenheiten vor. Darüber hinaus entscheidet er im Rahmen seiner in der Satzung 
konkretisierten Zuständigkeit.  
 
Der Rat der Stadt Köln hat am 0 4.04.2019 die 15. Neufassung der Betriebssatzung vom  
4. Dezember 1996 beschlossen. Die neu gefasste Satzung ist am 02.05.2019 in Kraft getreten.

Lagebericht / 7 
Organisatorisch setzt sich die Gebäudewirtschaft seit dem 01.01.2020 aus sechs Abteilungen 
zusammen:  
 
   
 HR (Human Resources) und 
Finanzen  
Personal, Organisation, Rechnungswesen, Controlling, Einkauf 
und Vertragsmanagement, Gremienarbeit  
 Objektmanagement  Bewirtschaftung/Instandhaltung der Objekte im Sondervermög en 
(Verwaltungsgebäude, Schulen, Kindertagesstätten und 
Grünobjekte); Bauunter haltung / 
Betreiberverantwortung/Handwerkerleistungen von und in 
Museen; Service für diverse städtische Dienststellen   
 Bauprojektmanagement I  Neu- , Um- und Erweiterungsbauten und Generalinstandsetzung 
von Schulen  
 Bauprojektmanagement II  Neu-, Um - und Erweiterungs bauten und Generalinstandsetzung 
für alle sonstigen Kunden (z.B.: Feuerwehr, Kulturbauten) ; 
Produktentwicklung  
 Betriebsmanagement  Energiemanagement, Gebäudetechnik; Prüfungs - und 
Wartungsmanagement, Werkstatt und Notruf -Serviceleitstelle  
 Asset und IT  An- und Vermietungsprojekte, Nebenkostenabrechnun g, 
Portfoliomanagement und Informationstechnologie  
 
Auf die weitergehenden Ausführungen unter B.3. „Geschäftsverlauf“ und C.1. 
„Organisatorischer Veränderungsprozess“ wird verwiesen.  
 
 
3. Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen  
 
Vermietungssegment 
 
Die Gebäudewirtschaft fungiert als innerstädtischer Vermieter und erhebt seit der Neuordnung 
des innerstädtischen  Finanz- und Abrechnungssystems in 2015  statt der bisherigen, 
objektbezogenen und k alkulatorischen Kostenmiete - einen Flächenverrechnungspreis, der 
lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungsgebäude etc.) bzw. Untersparten (Sc hultypen) 
differenziert und sich seit 2017  im Wesentlichen au s den geplanten Aufwendungen der 
Gebäudewirtschaft ableitet. In dieser Kalkulation sind aber auch Personal- und Sachkosten zur 
Klärung von Immobilienfragen enthalten, die über die klassische Bewirtschaftung hinausgehen.

Lagebericht / 8 
Servicesegment 
 
Im Servicebereich erbringt die Gebäudewirtschaft neben energiewirtschaftlichen Leistungen vor 
allem Baubetreuungsleistungen für städtische Dienststellen , die im Wesentlichen die 
Wahrnehmung der Bauherrenaufgabe , aber auch Projektsteuerungs - und 
Objektplanungsleistungen betreffen können. Für ihre energiewirtschaftlichen Dienstleistungen 
(Abrechnung mit den verschiedenen Versorgungsunternehmen, Ausschreibungen und 
Preisverhandlungen etc.) erhält die Gebäudewirtschaft von der Kernverwaltung eine pauschale 
Jahresvergütung. Die Service entgelte bzw. Honorare für Planungs- und 
Baubetreuungsleistungen orientieren sich ab einem bestimmten Maßnahmenumfang am 
allgemeinen Preisrecht für Architekten (HOAI) bzw. an den entsprechenden Regelungen der 
AHO.  
 
Ergebnisausgleich / Abführung 
 
Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive 
Spartenergebnisse der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite grundsätzlich durch 
die Kernverwaltung auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die Aufgabe, bei  
Verrechnungspreisbildung im Rahmen der Wirtschaftsplanung nicht antizipierte bzw. 
vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsjahr 
aufzufangen.  
 
Das innerstädtische Verrechnungspreismodell sieht zwei Modifikationen bei den  
Instandhaltungsaufwendungen und den  Erträgen aus Grundstücksveräußerungen bei der 
Ermittlung des Ergebnisausgleiches vor: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte 
Instandhaltungsmittel sollen grundsätzlich der Finanzierung von künftigen Ins tandhaltungs-
aufwendungen dienen, bleiben aus diesem Grund  bei der Ermittlung der Spartenergebnisse 
unberücksichtigt und werden einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt. Dies gilt auch für erziele 
Buchgewinne der Gebäudewirtschaft aus d er Veräußerung von Gru ndstücken. Hier ist 
konzeptionell indes eine Ausschüttung an den städtischen Haushalt vorgesehen.  
 
Das Jahresergebnis der Gebäudewirtschaft (nach Ergebnisausgleich) setzt sich aus den beiden 
vorgenannten Komponenten zusammen. Es obliegt letztlich dem Rat der Stadt Köln im Rahmen 
der Beschlussfassung über den  Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das 
Jahresergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den 
städtischen Haushalt abgeführt werden soll.

Lagebericht / 9 
B.  WIRTSCHAFTSBERICHT  
 
1. Gesamtaussage zur Lage und Entwicklung des Betriebes  
 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bewegt sich als kommunaler Eigenbetrieb nach wie vor 
in einem vergleichsweise schwierigen betrieblichen Umfeld:  
 
Schulnotstand / Baubedarf 
 
Die städtischen Möglichkeiten zur Unterbringung zusätzlicher Schülerinnen und Schüler im 
vorhandenen Schulbestand (insbesondere Umnutzung von anderweitig genutzten Räumen zu 
Klassenzimmern, erhöhte Klassenstärke) sind inzwischen weitestgehend ausgereizt. Die aktuell 
für die Stadt Köln prognostizierte demographische Entwicklung und die hieraus entwickelte 
Schulentwicklungsplanung sorgen daher perspektivisch für einen anhaltend hohen Bedarf an 
zusätzlich zu schaffenden Schulplätzen.  Ein Bedarf, der insbesondere durch die 
Gebäudewirtschaft möglichst kurzfristig zu decken ist.  Darüber hinaus besteht u. a. das 
zwingende Erfordernis , vorhandene Schulplätze durch Generalinstandsetzungen oder 
Neubauten der Gebäudewirtschaft zu sichern, Interimslösungen durch dauerhafte zu ersetzen 
und die baulichen Voraussetzungen für ein erweitertes Ganztagsangebot zu schaffen.  
 
Die statistische Auswertung der Auftragseingänge zeigt zudem seit 2015 einen deutlichen 
Anstieg bei der „Bestellung“ zusätzlicher Schulflächen durch das Amt für Schulentwicklung. 
Hierdurch wird die Mangelsituation ebenso verstärkt wie durch die landespolitische 
Entscheidung, bei Gymnasien wieder zum längeren Bildungsgang zurückzukehren 
 
Vorgelagerter Prozess 
 
Diese gleichermaßen politisch unstrittige wie ambitionierte Auftragslage der Gebäudewirtschaft 
ist außerdem dadurch gekennzeichnet, dass der dem Bauen vorgelagerte Prozess oftmals nicht 
die für eine planmäßige Aufgabenerledigung und mittel- bzw. langfristige Kapazitätsplanung 
notwendige Vorlaufzeit, Kontinuität und Belastbarkeit aufweist. Allein die auf der Grundlage 
einer Leitentscheidung der Landesregierung NRW beschlossene Ums tellung von einem 
achtjährigem (G8) auf einen neunjährigen  Bildungsgang (G9) hatte einen ausgesprochen 
kurzfristigen Mehrbedarf von fünf neuen Gymnasien zur Folge.

Lagebericht / 10 
Selbst bei bekannten Bedarfen (aus der Schulentwicklungsplanung) nimmt der Prozess der 
Erstellung des tatsächlichen bzw. konkreten Baubedarfes der jeweiligen Schule erhebliche Zeit 
in Anspruch. Diese Zeit wird gemeinhin dem Bauprozess und damit der Gebäud ewirtschaft 
zugerechnet und schränkt die Steuerungsmöglichkeiten de r operativen Arbeit der 
Gebäudewirtschaft deutlich ein. 
 
Knappe Ressourcen / Gesamtstädtische Immobilienstrategie 
 
Die Gebäudewirtschaft arbeitet das Auftragsvolumen gemäß de n regelmäßig aktualisierten 
Priorisierungen durch den Auftraggeber (vor allem bei Neubauten) bzw. aus der 
Eigentümerverantwortung (insbesondere bei Bestandssanierungen und -erweiterungen) 
sukzessive ab. Dennoch ist festzustellen, dass ihr dies angesichts der vorhandenen bzw. 
absehbaren Personalressourcen ohne eine einvernehmliche  weitere Priorisierung von 
Projekten auf der Grundlage einer gesamtstädtischen Immobilienstrategie vermutlich nur 
bedingt vollständig gelingen kann.  
 
2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen  
 
Überhitzter Bausektor  
 
Der Umstand, dass öffentliche Auftraggeber nur in einem engen rechtlichen Rahmen 
Einkaufsprozesse durchführen können und Verhandlungen sowohl beim Hauptauftrag als auch 
im Nachtragsfall streng reglementiert sind, führt in der aktuellen Marktsituation dazu, dass der 
Öffentliche Dienst k aum noch wirtschaftliche Angebote erhält.  Angebotsabgaben erfolgen  
– auch nach Aufklärungsgesprächen – sowohl bei der Gewerke weisen Vergabe als auch bei 
größeren Vergabepaketen aktuell nur noch vereinzelt. Oftmals muss der Prozess mehrfach 
wiederholt werden. 
 
Grundstücksknappheit 
 
Bezeichnend für die Flächenkonkurrenzen in einer wachsenden Metropole sind ständige, 
langwierige politische und öffentliche Diskussionen zu allen Grundstücken, die der GW für 
Schulneubauten vorgeschlagen werden.

Lagebericht / 11 
Für die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bedeutet dies vor allem im Zusammenhang mit der 
Schaffung neuer Sch ulplätze eine weitere detaillierte Analyse des vorhandenen 
Immobilienportfolios, um auf dieser Grundlage alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung 
auszuschöpfen und planungsrechtliche Rahmenbedingungen abzuklopfen. Da sich an der 
beschriebenen Mangelsituation gleichwohl langfristig wenig ändern dürfte, erscheint es a us 
Sicht der Gebäudewirtschaft  notwendig, die Höhenentwicklungen und andere Arten der 
Nachverdichtung oder Nutzung von Synergien neuer Gebäude zu analysieren  und als 
realistische Lösung ins Gespräch zu bringen. 
 
 
Alternative Realisierungswege 
 
Zur Deckung des gesamtstädtischen Flächenbedarfs ist es darüber hinaus geboten , neben 
GU/TU-Vergaben (vgl. hierzu unter B 3. Bauprogramme und -initiativen im Schulbau) über 
weitere alternative Realisierungswege  und Einkaufsstrategien  insbesondere für 
Neubaumaßnahmen nachzudenken, z.B. über: 
 
 Investorenmodelle, 
 Umwidmung von angemieteten Objekten  
sowie  
 Mehrparteienverträge, 
 Schulbau-Baukasten (Erarbeiten von wiederholbaren Planungsparametern bei 
gleichzeitiger Möglichkeit der individuellen Planung), 
 Partnerschaftsmodelle, 
 Design to build.

Lagebericht / 12 
3. Geschäftsverlauf 
 
Neue Initiativen, Aufgaben und Aufgabenanbindungen innerhalb der 
Gebäudewirtschaft  
 
 
Strategisches Büroflächenmanagement  
 
Das Projekt „Strategisches Büroflächenmanagement“ verfolgt das Ziel, eine effiziente Nutzung 
der Büroflächen mit dem Ergebnis einer nachhaltigen Kostenreduktion und einer Verringerung 
der CO² Emission zu erreichen. Dabei stehen die Bedürfnisse der Mitarbeiter*innen sowie die 
digitalen Anforderungen im Fokus.  
Gemeinsam mit dem Zentralen Raummanagement der Kernverwaltung werden hierzu 
zukunftsfähige Raum - bzw. Flächenkonzepte und Standards unter Berücksichtigung der 
vorhandenen Ämterstrukturen erarbeitet. Raum- und Flächenkonzepte beschreiben die Art und 
Weise der Nutzung. Betrachtet werden der aktuelle Standard, d.h. die sog. Zellenbüro-Nutzung 
in Form von Einzel- und Doppelbüros sowie ein Multi-Space-Konzept, welches eine Mischung 
aus offenen Flächen sowie unterschiedlichen Flächen für Besprechungen, Team - sowie 
Einzelarbeit darstellt. Darüber hinaus wird das Potential von Desk -Sharing auf den 
Flächenbedarf ermittelt. Das Projekt beinhaltet nach Gesamtbetrachtung des Gebäude -
bestands darüber hinaus strategischen Entscheidungen über weitere Anmietungen oder Kauf 
von bestehenden Gebäuden, wobei die Umsetzung des Flächenbedarfs und die damit 
erforderlichen Vertragsverhandlungen mit Vermietern und Verkäufern von der 
Gebäudewirtschaft geführt werden. 
 
 
Alternative Beschaffungsstrategien im Schulbereich 
 
Auf der Grundlage einer Entscheidung des Verwaltungsvorstandes wurde die Projektgruppe 
„Schulgrundstücke“ in Leben gerufen, in der alle für den Schulbau relevanten Ämter vernetzt 
sind. Ziel der städtischen Projektgruppe ist – in Ergänzung zu den Beschaffungsvarianten im 
Baubereich – weitere Möglichkeiten zur beschleunigten Schaffung von Schulplätzen zu 
generieren. Die Federführung sowohl der Kernarbeitsgruppe als auch der Teilarbeitsgruppen 
obliegt innerstädtisch der Gebäudewirtschaft (Abteilung „Asset und IT“).

Lagebericht / 13 
 Investorenverfahren  
 
Im Rahmen von Investorenverfahren werden Grundstückseigentümer*innen gesucht, die auf 
eigenem Grundstück Schulen bzw. Sporthallen errichten und diese an die Stadt Köln vermieten. 
Im ersten Verfahren, Ausschreibung Gesamtschule Lindenthal, konnte bereits der Mietvertrag 
mit einer Kaufoption abgeschlossen werden. Weitere konkrete Verfahren, die sich aus der Arbeit 
der Teilarbeitsgruppe ergeben, sind Ausschreibungen für eine neue Grundschule in Ehrenfeld 
sowie für eine Sporthalle für das neue Gymnasium Aachener Straße in Widdersdorf. 
Weitere Investorenausschreibungen sind in Vorbereitung. 
 
 Umwidmung angemieteter Objekte 
 
Dem Ziel der Schaffung von Schulplätzen dient auch die Anmietung vorhandener Gebäude, die 
zu Schulen umgebaut werden.  
Aufgrund der Arbeit der entsprechenden Unterarbeitsgruppe konnte ein geeignetes 
Anmietprojekt an der Aachener Straße identifiziert und zur Gründung eines neuen Gymnasiums 
in Lindenthal endverhandelt bzw. akquiriert werden. Ein Gebäude an der Stolberger Straße ist 
für die Erweiterung des Berufskollegs Weinsbergstrasse bestimmt. Durch diese Anmietprojekte, 
in denen jeweils ein Mietvertrag über 30 Jahre verhandelt wird, werden zwei Neubauvorhaben 
obsolet. 
In Kürze soll eine weitere Ausschreibung mit einem Gesuch über Büroflächen an den Markt 
gehen. 
 
 Verlagerungen von Betriebshöfen  
Selbst aus der Verlagerung von Betriebshöfen, die derzeit forciert wird, werden perspektivisch 
positive Effekte bei der Schaffung von Schulplätzen erwartet. 
Für die bestehenden Betriebshöfe wurden Ersatzstandorte gesucht und Machbarkeitsstudien 
durchgeführt. Im Ergebnis soll der linksrheinische Betriebshof an der Stolberger Straße künftig 
auf einem städtischen Grundstück an der Zusestraße errichtet werden.

Lagebericht / 14 
 Verdichtungspotentiale  
 
Die im Sondereigentum stehenden Schulgrundstücke wurden flächendeckend auf 
Verdichtungs- und Optimierungsmöglichkeiten untersucht. Der Prozess der 
Grundstücksanalyse ist weitestgehend abgeschlossen. Die Ergebnisse werden derzeit in einer 
Teilarbeitsgruppe betrachtet und die Umsetzbarkeit bewertet.  
 
Produktentwicklung / Building Information Modeling 
 
Im Zuge der Neustrukturierung der GW wurden bestehende und neue Aufgaben im Sachgebiet 
Produktentwicklung gebündelt, z.B. die Aufgaben „Projektentwicklung“ und die „Projektgruppe 
BIM“. Die entsprechenden Teams befinden sich noch im Au fbau. Mit der Einrichtung der 
Produktentwicklung ist für die Gebäudewirtschaft ein weiterer konsequenter Schritt in Richtung 
einer noch stärkeren Professionalisierung in der Bearbeitung des gesamten Portfolios gestartet 
worden. Hier sollen zukünftig nicht nur die Leistungsphasen 1 bis 5 der einzelnen Projekte 
umgesetzt werden, sondern auch eine sehr viel stärkere Bündelung und Aktualisierung aller 
notwendigen Planungsvorgaben erzeugt werden. Das Sachgebiet soll darüber hinaus den 
Erhalt und die Schaffung notwendiger Planungskompetenzen sicherstellen, neue 
Entwicklungen im Baubereich beobachten bzw. begleiten und entsprechende Impulse geben. 
 
Building Information Modeling (BIM) bezeichnet eine Planungsmethode, die bereits in der 
Leistungsphase 0 eines Proje ktes ansetzt und mit Hilfe digitaler Datenmodelle mit allen 
relevanten Informationen ganzheitlich, d.h. über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie 
genutzt werden kann. Diese digitalen Datenmodelle verfügen bereits in frühen Leistungsphasen 
über einen hohen Detaillierungsgrad. Sie stellen damit sicher, dass planungsrelevante Punkte 
betrachtet werden. So können zu einem sehr frühen Zeitpunkt bereits Bauzeiten - und 
Kostenrisiken definiert werden und Gegensteuerungsmaßnahmen erarbeitet werden. Die 
lückenlose digitale Dokumentation mit allen notwendigen betreiberrelevanten Informationen ist 
zudem die Grundlage zur Verwertung der Daten im Rahmen der späteren 
Objektbewirtschaftung.

Lagebericht / 15 
Bauprogramme und -initiativen im Schulbau  
 
Die Abteilung „Bauprojektmanagement I“ (ehemals: „Planen und Bauen“) konzentriert sich seit 
Anfang 2020 ausschließlich auf den Schulbau, der durch umfangreiche und oftmals 
termingebundenen Bauprogramme und Initiativen geprägt wird - eine deutliche Ausrichtung auf 
die Produkt- und Kundenperspektive dieses wichtigen Schlüsselkunden. 
 
Priorisierende Schulbaumaßnahmenliste 
 
Die Schulbaumaßnahmenliste bzw. Schulbauliste bildet die organisatorische Klammer im 
Schulbaubereich und beinhaltet alle Projekte, deren Durchführung zu zusätzlichen Schulplätzen 
führt. Sie umfasst im Weiteren alle General - oder Teilsanierungen von bestehenden 
Schulgebäuden, deren Durchführung dringend zur Sicherung und zum Erhalt bestehender 
Schulplätze mittelfristig notwendig ist. Nicht erfasst sind in der Schulbauliste die beauftragten 
Containerprogramme, kleinere Baumaßnahmen oder Serviceaufträge sowie bauunterhaltende 
Maßnahmen unterhalb der Teil - bzw. Generalsanierung. Von den insgesamt 188 
Schulbaumaßnahmen befinden sic h 79 Projekte in Bearbeitung / Umsetzung  (Sachstand 
September 2021). 
 
Die Schulbauliste unterscheidet insgesamt acht Prioritätskategorien und bindet die Verwaltung, 
die geplanten Baumaßnahmen in der vorgegebenen Reihenfolge umzusetzen. Sie verdeutlicht 
zugleich die enormen Herausforderungen, die von der Stadt Köln im Schulbau noch zu 
bewältigen sind.  
 
 
Öffentliche-Private-Partnerschaft (ÖPP)  
 
Im Rahmen der Erweiterung der Beschaffungsvarianten wurden weitere Projekte auf der 
Grundlage einer ÖPP-Vergabe realisiert. Bei einer Öffentlichen-Privaten-Partnerschaft (ÖPP) 
erfolgen die Sanierung, der Bau und der Betrieb von Schulen gemeinsam mit einem privaten 
Projektpartner. Dies geschieht in der Regel in Teilschritten, sog. Losen.

Lagebericht / 16 
 Los 3 (Aktuelles Projekt) 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 08.04.2014 den Beschluss gefasst, ein 
drittes Los, es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei 
Schulstandorten, zu realisieren. Die zu diesem Zeitpunkt angenommenen Baukosten 
beliefen sich auf rd. EUR  97 Mio.  Die vor dem Start des europaweiten 
Vergabeverfahrens 2016 aktualisierte Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ermittelte – im 
Wesentlichen aufgrund von zusätzlichen Flächen und Baupreissteigerungen – 
Baukosten in Höhe von rd. EUR 114 Mio.  Das Vergabeverfahren wurde im Juli 2017 
erfolgreich abgeschlossen. Der Bestbieter lag mit Baukosten in Höhe von rund EUR 104 
Mio. unter dem PSC (Public Sector Comparator). Einschließlich zwischenzeitlicher 
Nachträge belaufen sich die Gesamtbaukosten (Sachstand: September 2021) auf rd. 
EUR 125 Mio. 
 
Nach abschließendem Vergabebeschluss in der Ratssitzung am 28.09.2017 konnten die 
Verträge für die drei Standorte am 12.10.2017 abgeschlossen werden.  Die 
Betriebsübergaben an den drei Standorten in Weiden, Mülheim und Ossendorf sind zum 
01.01.2018 erfolgt. An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum 
laufenden Schulbetrieb und beinhalten komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf 
dem jeweiligen Gelände. Die vertraglich vereinbarten Ba uzeiten für die Standorte 
betragen zwei bzw. vier Jahre.  
 
 Erweiterung der Gesamtschule Rodenkirchen (Aktuelles Projekt) 
Die Gesamtschule Rodenkirchen wurde als ÖPP Projekt realisiert und wird als ÖPP -
Schule mit dem privaten Vertragspartner betrieben.  Zur dauerhaften Erhöhung der 
Zügigkeit der Gesamtschule hat der Rat die Verwaltung in 2016 beauftragt, die 
erforderlichen Baumaßnahmen vorzusehen. Der Bau- und Vergabebeschluss für die 
Planung, Errichtung und den Betrieb des Erweiterungsbaus erfolgte in der Ratssitzung 
vom 14.05.2020. Die Fertigstellung ist für April 2023 vorgesehen. 
 
 Erweiterung der Dellbrücker Mauspfad (Aktuelles Projekt) 
Auch die Gesamtschule Dellbrücker Mauspfad wurde im Wege einer ÖPP realisiert und 
wird von einem p rivaten Vertragspartner betrieben. Ende 2018 hat der Rat die 
schulrechtliche Errichtung der in allen Jahrgängen integrativen Gesamtschule am 
Standort Dellbrücker Mauspfad beschlossen.  Die Fertigstellung des notwendigen 
Erweiterungsbaus erfolgt voraussichtlich im August 2022.  Der Bau- und 
Vergabebeschluss datiert vom 18.06.2020.

Lagebericht / 17 
Ganztagsoffensive Sekundarstufe I  
 
Nach dem Ausbau der Offenen Ganztagsschulen (OGTS) an Grund- und Förderschulen hat die 
Erweiterung des Ganztagsbetriebes (GTS) an weiterbildenden Schulen und insbesondere die 
Schaffung von zusätzlichen Schülerplätzen hohe Priorität.  
 
Die bauliche Umsetzung auf einen Ganztagsbetrieb erfolgt sukzessiv und wird aufgrund 
notwendiger Bedarfsanpassungen an verschiedenen Schulstandorten durch Neu - und 
Erweiterungsbauten sowie Optimierungen des Raumprogramms im vorhandenen Bestand 
ergänzt.  
 
 
Modulbauten  
 
Um den zum Schuljahresbeginn 2017/18 drohenden Schulnotstand entgegenzuwirken und zu 
erreichen, dass allen Kindern und Jugendlichen pflichtgemäß ein Schulplatz zur Verfügung 
gestellt werden kann, wurde die Gebäudewirtschaft mit Ratsbeschluss vom 14.02.2017  
beauftragt, 57 Containereinheiten im Rahmen einer freihändigen Vergabe zu beschaffen und 
an 19 Standorten zur Nutzung als Vorbereitungsklassen, zur Mehrklassenbildung oder als 
Interim aufzustellen (erstes Containerpaket).  
 
Im Rahmen eines zweiten Containerpaketes, das sich derzeit in der Umsetzung befindet, ist 
vorgesehen, an zehn Standorten  kurzfristig weitere Containereinheiten zur Nutzung als 
Vorbereitungsklassen, zur Mehrklassenbildung oder als Interim aufzustellen. Auf diese Weise 
sollen insgesamt 44 zusätzliche Klassenräume, zwei OGTS-Räume sowie vier Mensen mit 
Küchen bereitgestellt werden.  
 
Durch den Rat der Stadt Köln wurde in 2019 ein drittes Containerpaket mit zehn weiteren 
Maßnahmen beschlossen. Aufgrund der schwierigen Genehmigungslage klassi scher 
Containerbauten werden die Bedarfe seit einiger Zeit über die Errichtung sogenannter 
Modulbauten abgedeckt. 
  
Die beiden ersten Containerpakete sind vollständig beauftragt, bzw. abgearbeitet. Die 
Entscheidung zur Realisierung der Containerpakete in Modulbauweise wurde zwischenzeitlich 
in Form von Rahmenvereinbarungen mit Herstellern unterschiedlicher industrieller Fertigungen 
(Holz-, Stahl- oder Massivbauweise) umgesetzt. Derzeit werden neun Maßnahmen der ersten 
Tranche des dritten Containerpaketes  über die  vorgenannten Rahmenvereinbarungen

Lagebericht / 18 
umgesetzt. Eine weitere Maßnahme befindet sich derzeit in der Vorbereitung zum 
Vergabeprozess. Die Verwaltung beabsichtigt, die restlichen Standorte aus dem dritten 
Containerpaket, die zweite Tranche , nach einem en tsprechenden Beschaffungsbeschluss 
umzusetzen. 
 
GU/TU-Vergabe 
 
 1.Maßnahmenpaket Schulbau 
Mit dem Ziel, im Ergebnis 15 Schulbaumaßnahmen an 11 Schulstandorten durch 
Totalunternehmer (TU) planen und errichten bzw. durch Generalunternehme r (GU) 
errichten zu lassen, wurde die Gebäudewirtschaft mit Dringlichkeitsbeschluss des Rates 
vom 04.04.2017 beauftragt, ein europaweites Ausschreibungsverfahren durchzuführen. 
Im Vergleich zur klassischen Einzelvergabe der Gewerke wird durch die Verlagerung 
und Bündelung von Aufgaben und Prozessen auf einen Total- bzw. Generalunternehmer 
sowohl von einer  Entlastung der betrieblichen Personalressourcen als auch von einer 
spürbar verkürzten Umsetzung ausgegangen. Der erste Kostenorientierungswert für das 
TU/GU-Paket lag ursprünglich zwischen EUR 240 -340 Mio.  
 
Das GU/TU-Maßnahmenpaket wurde in  der Zwischenzeit erweitert und um eine n 
Erweiterungsbau der Schule „Auf dem Sandberg“, der ebenfalls im Wege einer Vergabe 
an einen Totalunt ernehmer realisiert werden soll,  ergänzt (Ratsbeschluss vom 
09.07.2019). 
 
Als Ersatz für die Errichtung eines Interims für den Standort „Zusestraße“ wurde zudem 
am neu gegründeten Schulstandort „Neue Sandkaul“ in Köln-Widdersdorf ein weiterer 
Neubau in der Projektliste des Maßnahmenpakets aufgenommen. Aus baufachlichen, 
logistischen und schulpädagogischen Erwägungen sowie infolge des Übergangs von G8 
auf G9 wurden weitere Ergänzungen (z.B. Sanierung und Erweiterung Escher Strasse, 
Interimsmaßnahme Alte Wallgasse, Niehler Kirchweg)  und 
Modifikationen/Prozessanpassungen am Maßnahmenpaket erforderlich. 
 
Aus den o. g. Gründen stieg allein das Bausoll um rd. EUR 254 Mio.  
 
Das GU/TU-Maßnahmenpaket umfasst gem. Beschluss des Rates vom 09.07.2019 
mittlerweile 22 Maßnahmen an insgesamt 11 Schulstandorten. Mit dem Beschluss des 
Rates wurde ein Kosten orientierungswert von EUR 520 Mio. zzgl. eines

Lagebericht / 19 
Schwankungsbereichs von +/ - 10 % anerkannt. Infolge der skizzierten 
Zusatzmaßnahmen und der seit Juli 2019 erfolgten Submissionen ist der angepasste  
Kostenorientierungswert überholt. Der aktuelle Kostenstand (ohne Forecast und 
Reserve) beträgt EUR 5 00 Mio. und befindet sich im vom Rat anerkannten 
Schwankungsbereich des Kostenorientierungswerts.  
 
Die Anpassung des Kostenvolumens wir derzeit über einen  entsprechenden 
Kostenerhöhungsbeschluss veranlasst (Sachstand September 2021).  
 
 2. Maßnahmenpaket Schulbau  
Auf der Grundlage des Ratsbeschlusses vom 14.02.2019 wurde von der Verwaltung ein 
weiteres Maßnahmenpaket konzipiert und aufgelegt, das erneut eine beschleunigte 
Umsetzung von Schulbauprojekten durch Total - oder Generalunternehmer vorsieht. 
Zentrale Zielsetzung ist auch hier die Schaffung von zusätzlichen Schulplätzen bzw. die 
Sicherung bestehender Schulplätze.  
 
Das Bauprogramm umfasst insgesamt 49 Neubau-, Erweiterungs- und/oder umfassende 
Sanierungsmaßnahmen an 20 Schulstandorten im ganzen Stadtgebiet. Die Auswahl der 
einzelnen Schulen erfolgte auf der Grundlage der priorisierenden Schulbauliste, der 
fortgeschriebenen Schulentwicklungsplanung  sowie unter baufachlichen 
Gesichtspunkten. 
 
Das Projektvolumen beläuft sich nach qualifizierter Schätzung (Kostenorientierungs-
wert; Sachstand Juni 2020) auf rd. EUR 1,6 Mrd. bis EUR 1,7 Mrd. Angestrebt wird eine 
bauliche Umsetzung bis voraussichtlich Ende 2027. Derzeit befindet sich das 
Gesamtpaket in der Vorbereitung und Konkretisierung der Einzelmaßnahmen 
 
Sanierungen von Schultoiletten  
 
Mit dem Ziel, weitere Schultoilettenanlagen einer umfassenden Sanierung zuzuführen, wurden 
im Rahmen der Haushaltsplanberatungen jeweils zusätzliche Instandhaltungsmittel in Höhe von 
EUR 1,4 Mio. (2018), EUR 1,0 Mio. (2019) sowie jeweils EUR 1,5 Mio. in 2020 und 2021 
bereitgestellt. Voraussetzung für die Aufnahme in das Sanierungsprogramm ist, dass die 
entsprechenden Schulen über ein adäquates Reinigungs- und Unterhaltungskonzept verfügen.

Lagebericht / 20 
Entsiegelung von Schulhöfen  
 
Mit entsiegelten Flächen sollen eine Entlastung überhitzter Bereiche und weitere Vorteile für 
das lokale Klima sowie für den Wasser - und Naturhaushalt in der Stadt erreicht werden. Vor 
diesem Hintergrund hat der Verwaltungsvorstand u.a. die Entsiegelung vo n Schulhöfen zur 
dezentralen Rückhaltung von Niederschlagswasser, zur Gefahrenminderung bei Starkregen 
durch Rückstau und Überflutungen und zur Reduzierung von Schmutzwasser-Überläufen aus 
der Kanalisation beschlossen. In 2021 wurde zu diesem Zweck ein Bet rag in Höhe von  
TEUR 250 zur Verfügung gestellt.  
 
4. Bauvorhaben  
 
Bauvorhaben im Sondervermögen  
 
Aus der Vielzahl laufender und geplanter Investitionen sind aus Sicht der Betriebsleitung 
insbesondere folgende Projekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft von 
herausgehobener Bedeutung:  
 
Verwaltungsgebäude / Gebäude mit Sondernutzungen 
 
 Bezirksrathaus Rodenkirchen 
 Bezirksamt Innenstadt 
 Sanierung der Zentralbibliothek 
 Schaugewächshaus 
 sog. Blockrandbebauung zum Wallraf-Richartz-Museum 
 
Schulbauprojekte  
 
 Neubau einer Schule am Standort „Im Weidenbruch“ 
 IGS Burgwiesenstraße 
 Generalinstandsetzung des Humboldtgymnasiums am Kartäuser Wall  
 Inklusive Universitätsschule / Köln-Ehrenfeld 
 Modulbauprojekt Grundschulen (diverse Standorte) 
 GU/TU Pakete I und II

Lagebericht / 21 
Sonstige bzw. übergreifende Baumaßnahmen 
 
 Betriebshof (Amt für Straßen und Verkehrsentwicklung / Amt für Landschaftspflege und 
Grünflächen) 
 
Baubetreuung für Dritte 
 
Im Auftrag für andere Dienststellen der Stadt werden insbesondere folgende Großvorhaben 
umgesetzt:  
 
 Römisch-Germanisches Museum (Sanierung), 
 MiQua (Archäologische Zone/Jüdisches Museum), 
 Begleitung der Mängelbeseitigung/ Rechtsstreit des Kulturzentrums am Neumarkt, 
 MAKK - Museum für angewandte Kunst Köln (Fenstersanierung), 
 Kölner Stadtmuseum (Interim Haus Sauer), 
 Neue Historische Mitte  (bis Mitte 2020; Mitwirkung bei der Übergabe auf  
     die GbR bis Ende 2020),  
 Neubau des Feuerwehr technischen Zentrums in Kalk (FWZK) einschließlich  
Feuerwache 10,  
 Hubschrauberbetriebsstation auf dem Kalkberg (Maßnahme ruht zur Zeit), 
 Erweiterung des Wallraf-Richartz-Museums und Fondation Corboud, 
 Generalinstandsetzung und Erweiterung der Feuerwache Weidenpesch (FW 5), 
 Bau der Rettungswache 9,  
 Generalinstandsetzung der Feuerwache 1 (nach Abschluss des FWZK), 
 Neubau Rettungswache Worringen sowie 
 Neubau Rettungswache 2 und Gerätehaus Rodenkirchen.

Lagebericht / 22 
5. Angaben zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage 
 
Ertragslage 
 
Zusammensetzung der Umsatzerlöse  
 
Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 341,4 Mio. (Vorjahr: EUR 320,2 Mio.) betreffen mit  
EUR 280,3 Mio. bzw. 82,1 % die Hausbewirtschaftung, mit EUR 59,1 Mio. bzw. 17,3 % den 
Betreuungsbereich und mit EUR 2,0 Mio. bzw. 0,6 % Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen 
der Gebäudewirtschaft. 
 
Segmentrechnung / Ergebnisausgleich 
 
Vermietungssegment 
Die Erlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen sich im Wesentlichen aus Mieten (EUR 212,5 
Mio.) sowie aus Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten (EUR 66,4 Mio.) zusammen. 
Von den Mieten betreffen EUR 207,2 Mio. (97,5 %) innerstädtische Nutzer. Lediglich EUR 5,3 
Mio. (2,5 %) sind auf Mietverhältnisse mit externen Dritten zurückzuführen. 
 
Die Mieterlöse werden durch das Segmentergebnis und den Ergebnisausgleich am Jahresende 
beeinflusst. Bedingt durch das positive, an die Kernverwaltung abzuführende Spartenergebnis 
haben sich die Mieterlöse in 2020 von EUR 217,5 Mio. um EUR 5,0 Mio. auf EUR 212,5 Mio. 
reduziert. Im Vorjahr belief sich das Spartenergebnis im Vermietungssegment auf EUR 9,6 Mio. 
und die Mieterlöse nach Abzug des an die Kernverwaltung abzuführenden Teilergebnisses auf 
EUR 205,4 Mio.

Lagebericht / 23 
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung und Zusammensetzung der Mieten nach 
Objektkategorien und verdeutlicht zugleich die beschriebenen Auswirkungen der Erlöskorrektur 
im Zuge des innerstädtischen Ergebnisausgleichs: 
 
 2020 2019 2018 2017 2016 
 
EUR 
Mio. 
in % 
EUR 
Mio. 
in % 
EUR 
Mio. 
in % 
EUR                  
Mio. 
in % 
EUR  
Mio. 
in % 
Verwaltungs-
gebäude 
72,4 33,3 72,7 33,8 
67,9 32,1 65,5 31,8 
63,2 31,9 
Schulen 136,0 62,5 133,1 61,9 116,1 54,9 113,9 55,3 108,8 54,8 
Kindertages-
stätten 
6,3 2,9 5,6 2,6 
26,0 12,3 25,0 12,1 
24,5 12,3 
Sonstige 
Bauten 
2,8 1,3 3,6 1,7 
1,3 0,6 1,6 0,8 
1,9 1,0 
Mieterlöse 217,5 100,0 215,0 100,0 211,3 100,0 206,0 100,0 198,4 100,0 
Erlöskorrektur -5,0 2,3 -9,6 -4,5 14,4 6,8 -24,7 -12,0 11,1 5,6 
Mieterlöse 
nach 
Erlöskorrektur  
 
212,5 
 
97,7 205,4 95,5 225,7 106,8 181,3 88,0 209,5 105,6 
 
 
Der von der Gebäudewirtschaft in 2020 erhobene Flächenverrechnungspreis je Sparte stellt 
sich im Vergleich zu 2021 und den drei Vorjahren wie folgt dar: 
 
 2021  2020  2019 2018 2017 
 
EUR / 
qm 
 EUR / qm  EUR / qm EUR / qm 
EUR / qm.  
Verwaltungsgebäude 14,52  13,90  14,43 13,68 13,81 
Schulen 1) 
    5,77– 
   8,10 
 5,57- 
7,95 
 5,94- 
7,98 
5,69 - 6,75 5,98 - 
 7,23 
Kindertagesstätten 2) 9,49  8,80  7,83 12,86 12,45 
Grünobjekte 3) 7,20  6,64  9,21 3,10 4,03 
Durchschnitt  8,71  8,32  8,17 8,05 8,17 
Durchschnitt Schulen  7,09  6,90  7,04 6,44 6,43 
 
1) abhängig v on der jeweiligen Schulf orm 
2) ab 2019: ohne angemietete Kindertagesstätten   
3) 2019: selbständiges Objektcenter f ür Grünobjekte mit planmäßig stark erhöhter Personalausstattung

Lagebericht / 24 
Betreuungssegment 
Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2020 insgesamt EUR 59,1 Mio. (Vorjahr: EUR 
59,5 Mio.) und resultieren aus der baulichen, energiewirtschaftlichen und sonstigen Betreuung 
städtischer Dienststellen. Die Erlöse umfassen den Ergebnisausgleich im Betreuungssegment 
und haben sich in 2020 durch das negative, von der Kernverwaltung auszugleichende Ergebnis 
um EUR 4,4 Mio. erhöht. 
 
Auf die weitergehenden Ausführungen zur Segmentrechnung und zum Ergebnisausgleich im 
Anhang wird verwiesen. 
 
Jahresergebnis 
 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 2020  mit einem 
Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 0,00. (Vorjahr: EUR 2,6 Mio.).  
 
 
Vermögens- und Finanzlage 
 
Bilanzsumme, Kapitalstruktur 
 
Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR  2.276,3 Mio. Sie hat 
sich damit gegenüber dem 31.  Dezember 2019 (EUR 1.991,3 Mio.) um EUR   285,0 Mio. 
(14,3 %) erhöht. 
 
Wie in der Vergangenheit wird die Bilanz auf der Aktivseite im Wesentlichen durch das 
Grundvermögen geprägt, das mit EUR 2.053,0 Mio. (Vorjahr: EUR 1.813,4 Mio.) 90,2 % der 
Bilanzsumme (Vorjahr: 91,1 %) ausmacht. Insgesamt macht das mittel - und langfristig 
gebundene Vermögen EUR 2.120,1 Mio. (Vorjahr: EUR 1.882,4 Mio.) aus. Dem steht auf der 
Passivseite mittel - und langfristig gebundenes Eigen - und Fremdkapital von insgesamt  
EUR 2.059,6 Mio. ( 90,5 % der Bilanzsumme) gegenüber (Vorjahr: EUR  1.746,7  Mio. bzw. 
87,7 %).

Lagebericht / 25 
Eigenkapitalquote 
 
Die Eigenkapitalquote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 
29,7 % (Vorjahr: 27,2  %). Ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf 
eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 10,3 % 
(Vorjahr: 11,1 %). 
 
Bauinvestitionen 
 
Die für 2020 geplanten Bauinvestitionen belaufen sich – nach Pauschalabschlag - auf insgesamt 
EUR 301,0  Mio. Tatsächlich konnten im Wirtschaftsjahr Baumaßnahmen (incl. Beschaffung von 
Containern) in einem Umfang von EUR 271,5 Mio. realisiert werden , die sich nach 
Objektkategorien wie folgt zusammensetzen:  
 
 Plan Ist 
 EUR Mio. EUR Mio. 
Verwaltungsgebäude 22,1 25,6 
Schulen (incl. Container) 274,0 237,4 
Kindertagesstätten 0,3 0,8 
Grünobjekte 4,6 7,7 
Investitionsvolumen  301,0 271,50 
 
Darlehensportfolio  
 
Die Verbindlichkeiten der Gebäudewirtschaft zum 31.12.2020 betragen insgesamt EUR 1.495,0 
Mio. (Vorjahr: EUR 1.343,3 Mio.) Hiervon weisen EUR 217,4 Mio. eine Restlaufzeit von unter 
einem Jahr auf. Auf den Verbindlichkeitenspiegel im Anhang wird verwiesen.  
 
Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft u mfasst zum Bilanzstichtag ausschließlich 
festverzinsliche Darlehen (ohne Tagesgeldaufnahmen) mit ein em Volumen von insgesamt   
EUR 1.318,1 Mio. Die im Bes tand befindlichen Darlehen sind – gewichtet mit der jeweiligen 
Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag – durchschnittlich mit 1,42 % p.a. zu verzinsen. Die 
Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt 23,41 Jahre.

Lagebericht / 26 
Finanzierung / Kapitalflussrechnung / Liquidität 
 
Finanzierung 
Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgt u.a. über erwirtschaftete 
Abschreibungen und Zuschüsse , vor allem  aber über die Aufnah me von Darlehen am 
Kapitalmarkt. 
 
Kapitalflussrechnung  
Die nachfolgende Kapitalflussrechnung gibt detailliert Auskunft über die im Wirtschaftsjahr vom 
Betrieb erwirtschafteten bzw. über die von außen zugeflossenen Finanzmittel und über deren 
Verwendung. Sie zeigt – ausgehend vom Jahresergebnis - die Veränderung en der 
Zahlungsmittel im Berichtsjahr. Dabei wird unterschieden zwischen Veränderungen aus 
betrieblicher Tätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzierungstätigkeit:

Lagebericht / 27 
  2020 2019 
  TEUR TEUR 
Jahresergebnis 0 2.573 
+ Abschreibungen/-Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens  32.619 30.474 
+Zunahme/-Abnahme der mittel - und langfristigen Rückstellungen  802 5.409 
Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse  -8.056 -7.899 
Cashflow 25.366 30.557 
+Zunahme/-Abnahme der kurzfristigen Rückstellungen  -1.885 -66 
-Gewinne aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens  -884 -70 
+Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens  1.124 890 
+Abnahme der unfertigen Leistungen, Forderungen aus Lieferungen und 
Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions - oder 
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind  21.476 -11.079 
-Abnahme/+Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 
sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit 
zuzuordnen sind -34.401 -61.468 
-Zinserträge -76 -145 
+Zinsaufwendungen 27.923 28.191 
Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit  38.643 109.746 
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen  1.714 2136 
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen  -271.883 -214.562 
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände  -258 -246 
Einzahlungen aus Abgängen von immateriellen Vermögensgegenständen  0 23 
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 2.134 2.173 
Auszahlungen aus Zugängen von Finanzanlagen  -2.217 -2.339 
Zinserträge 76 145 
Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit  -270.434 -212.670 
Sonstige Veränderungen der Kapitalrücklage  1.288 948 
Gewinnausschüttung 0 0 
Einzahlungen aus Investitionszuschüssen 141.490 17.214 
Weiterleitung von Investitionszuschüssen  -270 -585 
Veränderung der langfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 
(ÖPP-Projekte) -3.090 -2.965 
Einzahlungen aus der Aufnahme aus Krediten  285.000 170.000 
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten  -94.077 -49.192 
Zinsaufwendungen -27.923 -28.191 
Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit  302.418 107.230 
Veränderung des Finanzmittelfonds                                                                                70.627 4.304 
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode                                       3.631 -673 
Finanzmittelfonds am Ende der Periode  74.258 3.631

Lagebericht / 28 
Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 38,6 Mio.) und der Mittelzufluss aus der 
Finanzierungstätigkeit (EUR 302,4 Mio.) reichten zur Finanzierung des Mittelabflusses aus der 
Investitionstätigkeit (EUR -270,4 Mio.). Da die Zuflüsse die Abflüsse in 20 20 insgesamt um  
EUR 70,6 Mio. überschreiten, erhöhte sich der Finanzmittelfonds am Bilanzstichtag (Liquide 
Mittel einschließlich Tagesgeldanlagen abzüglich Tagesgeldaufnahmen un d abgegrenzte 
Zinsen) von EUR 3,6 Mio. zu Beginn des Wirtschaftsjahres auf EUR 74,3 Mio. 
 
Liquidität 
Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist 
aufgrund der kurz - und mittelfristigen Liquiditäts - und Finanzplanung auch zukünftig 
sichergestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31.12.2020 EUR 75 Mio.  
 
 
 
 
C.  AUSBLICK AUF DIE KÜNFTIGE ENTWICKLUNG MIT DARSTELLUNG DER 
RISIKEN UND CHANCEN 
 
 
Die Betriebsleitung geht aufgrund der bereits angespannten Flächenbedarfssituation (Stichwort: 
Schulnotstand) und der prognostizierten demografischen Entwicklung für die kommenden 
Wirtschaftsjahre 2021 ff. nach wie vor von einer hohen Investitionstätigkeit und von einem stetig 
steigendem Umsatzwachstum im Vermietungssegment aus. Mit einem jährlichen Volumen von 
bis zu EUR 400 Mio. (Bauvolumen lt. Wirtschaftsplan 2021) ist allerdings auch eine 
Investitionsgrenze erreicht und ein weiteres Wachstum der eigenen Bautätigkeit kaum mehr zu 
erwarten.

Lagebericht / 29 
Die nachfolgende Darstellung verdeutlicht die bisherige und die absehbare Entwicklung:  
 
 
 
 
Ist. Investitionen in Mio. €  Jahresprognose in Mio. € 
 
 
 
Geplante Investitionen in Mio. € 
  
 Fortgeschriebener Forecast 
(Sachstand Oktober 2021)  
lt. Wirtschaftsplan 2022  
 
 
Aufgrund der Vielzahl der anstehenden Serviceprojekte (insbesondere im Bereich der Kultur- 
und Feuerwehrbauten) und einer entsprechenden Auftragslage werden auch im 
Servicesegment nachhaltig steigende Umsätze  erwartet. Durch das innerstädtische 
Flächenverrechnungspreismodell und den nachgelagerten Ergebnisausgleich ist sichergestellt, 
dass auch zukünftig ein ausgeglichenes Gesamtergebnis erzielt wird. 
 
Jenseits dieser primär finanzwirtschaftlichen Betrachtungen wird die weitere Geschäftstätigkeit 
durch die nachfolgend näher beschriebenen allgemeinen und besonderen Risiken bzw. 
Chancen bei der Bewirtschaftung des vorhandenen Objektbestandes, bei der Umsetzung der 
Bau- und Sanierungsprojekte im Sondervermögen und der Betreuung von Großprojekten 
anderer Dienststellen im Service geprägt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
63
49
110
124
176
272
352
362
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
SU MME BA U I NVESTITIONEN

Lagebericht / 30 
1. Allgemeine, übergreifende Risiken und Chancen 
 
Corona-Pandemie  
 
Derzeit lässt sich das Ausmaß der Pandemie für ein Unternehmen kaum abschätzen. Die 
Pandemie hat das Potenzial, für einen wirtschaftlichen Einbruch der globalisierten 
Weltwirtschaft zu sorgen. Es ist inzwischen weniger wahrscheinlich (aber zu hoffen), dass die 
Pandemie schnell überwunden wird und dann eintretende Nachholeffekte aus dem befürchteten 
Einbruch nur eine kleine statistische Delle werden lassen. Eine Berichtspflicht im Risikobericht 
besteht grundsätzlich, wenn die möglichen weiteren Entwicklungen zu negativen Abweichungen 
von Prognosen oder Zielen des Unternehmens führen können, es sich dabei um  ein 
wesentliches Einzelrisiko handelt und andernfalls kein zutreffendes Bild von der Risikolage des 
Konzerns vermittelt wird (vgl. DRS 20.11 und 20.146 ff.). 
 
Seit dem Frühjahr 2020 haben sich auch bei der Gebäudewirtschaft die Arbeitsbedingungen 
durch das Corona-Virus erheblich verändert.  
 
Die Gebäudewirtschaft ist bislang sehr gut durch die Corona-Krise gekommen. Es ist gelungen, 
einen Großteil der Aufgaben vom Homeoffice aus zu erledigen und den Dienstbetrieb faktisch 
uneingeschränkt aufrechtzuerhalten . Die Ursachen von Verzögerungen etc. liegen 
insbesondere auf der Auftragnehmer -Seite (z.B. aufgrund von behördlich angeordneten 
Quarantänemaßnahmen). 
A usm aß d er  Pa nd em i e f ür  ei n U nt er neh m en ka um  ab sch ät ze n.  D i e Pa nde m i e  h at  das  P ot enz i a l ,  f ü r  ei ne n w i r t sch af t l i che n Ei nbr uc h der  g l o ba l i si er t e n W el t w i r t s cha f t  zu s or g en.  Es i st  i n zw i sch en  w e ni ger  w ahr sc he i n l i ch  ( abe r  z u hof f e n) ,  da ss  d i e  P and em i e sc hne l l  übe r w u nde n w i r d un d dan n ei nt r e t e nde  N a ch hol ef f e kt e au s dem  be f ü r c ht et en Ei nb r uc h nu r  ei ne  k l e i n e st at i s t i s che  D e l l e  w e r d en l ass en .  Ei ne  B e ri cht sp f l i cht  i m  R i s i k obe ri cht bes t e ht  g r u nds ät zl i ch,  w enn  d i e  m ö gl i c hen  w ei t e r e n Ent w i c kl ung en z u neg at i v en A bw e i c hu nge n von  P r og nos en  o der  Zi e l e n de s U nt er neh m en s f ü hr e n kö nne n,  e s si ch  d abe i  um  ei n w e sen t l i che s Ei nze l r i si ko ha nd el t  un d and er nf a l l s  k ei n zut r ef f e nde s B i l d vo n de r  R i s i kol ag e des  K onz er ns ve r m i t t e l t  w i r d ( v gl .  D R S 20 . 1 1 und  2 0. 146  f f . ) . 
D er zei t  l ä ss t  s i c h das  A u sm a ß der  Pan dem i e f ür  e i n  U n t e r ne hm e n kau m  a bs chä t z en.  D i e  Pan dem i e ha t  da s Pot en zi al ,  f ür  e i n en w i r t sc ha f t l i ch en  Ei nb ru ch de r  gl ob al i s i e r t en  W el t w i r t sch af t  zu  s or ge n.  Es  i s t  i nzw i sc he n w eni ge r  w ah r s ch ei nl i c h ( a ber  zu ho f f en) ,  d as s di e Pan dem i e s chn el l  üb er w und en w i r d  u nd da nn ei nt r et end e N ac hho l e f f ek t e  a us de m  bef ür cht et e n Ei n br uch  n ur  e i n e kl ei ne s t a t i st i sch e D el l e w er den  l as se n.  E i n e B er i c ht s pf l i ch t  i m  R i si kob er i c ht be st eh t  gr und sä t z l i ch ,  w e nn di e m ög l i ch en w ei t er en En t w i ck l u nge n zu ne gat i ven  A bw eich ung en vo n Pr ogn ose n ode r  Zi el en  d es  U n t e r n ehm e ns f ühr en  k önn en,  es  s i c h dab ei  um  e i n w ese nt l i ch es  E i n zel r i s i k o han del t  u nd an der nf al l s kei n z ut r ef f end es  B i l d von  d er  R i si ko l a ge de s K on ze r ns  ver m i t t el t  w i r d  ( vg l .  D R S 20. 11  u nd 20 . 1 46 f f . ) . D er zei t  l ä ss t  si c h das   
Im Verlauf des Jahres 2021 waren zeitweise Projekte in einem Volumen mehr als die Hälfte des 
Jahresbudgets durch Corona bedingte Effekte beeinträchtigt. Dies hat sich naturgemäß im 
fortgeschriebenen Forecast für 2021 niedergeschlagen, aber auch im  Planwert für das Jahr 
2022 Berücksichtigung gefunden (vgl. auch die Grafik der Bauinvestitionen unter C.). 
 
Das Ausmaß und die Dauer der Pandemie und die mit der Pandemie einhergehenden Risiken 
lassen sich auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht abschließe nd abschätzen. Die Delta-
Variante, ein deutlich verringertes Impftempo und steigende Inzidenzen könnten wieder 
schärfere Schutzmaßnahmen nach sich ziehen und in der Folge sowohl die Bautätigkeit / 
Abläufe auf den Baustellen als auch stadtinterne Prozesse, z.B. die Möglichkeiten der 
Gebäudewirtschaft zur Personalrekrutierung (Auswahlrunden / Assessment Center etc.)  
spürbar beeinträchtigen.

Lagebericht / 31 
Risikovorsorge und Versicherungsschutz 
 
Im Risikohandbuch der Gebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der 
eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit 
und einer möglichen Schadenshöhe bewertet. Es sind im Rahmen des existierenden 
Risikomanagementsystems keine Risiken festgestellt worden, die den Fortbestand der 
Gebäudewirtschaft gefährden. 
 
Aufgrund der fachlichen Betreuung durch das städtische Rechts - und Versicherungsamt ist 
grundsätzlich gewährleistet, dass die Gebäudewirtschaft über einen Versicherungsschutz 
verfügt. Dort, wo dies aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht notwendig erscheint, werden 
Wertberichtigungen und Rückstellungen nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung 
gebildet. 
 
Eigenkapitalausstattung 
 
Die Eigenkapitalquote zum 31.12.2020 beträgt 10,3 % (Vorjahr: 11,1 %) der um die passivierten 
Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme . Das Institut der 
Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht von einer Empfehlung starrer 
Eigenkapitalquoten ab und empfiehlt eine  für die wirtschaftliche Situation des Betriebes 
angemessene Eigenkapitalausstattung. Die Angemessenheit der Eigenkapitalausstattung ist 
von v erschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere von der Art und Möglichkeiten der 
Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustufen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm 
übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann.  
 
Nach der Neuordnung des innerstädtischen Finanz - und Abrechnungssystems und bedingt 
durch Einführung eines Ergebnisausgleiches ist d as bilan zielle Eigenkapital der 
Gebäudewirtschaft seit 2015 im Wesentlichen festgeschrieben. Abführungen an den 
Kernhaushalt sind konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den 
Fall vorgesehen, dass es der Gebäudewirtschaft absehbar nic ht gelingt, die über den 
Flächenverrechnungspreis zur Verfügung gestellten Instandhaltungsmittel mittel- bis langfristig 
zu verausgaben. Es obliegt in beiden Fällen dem Rat der Stadt Köln , über die 
Ergebnisverwendung zu entscheiden. Die künftigen Investitionen, das damit einhergehende 
Wachstum der Bilanzsumme und die Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung der 
Bautätigkeit werden – bei weitgehender Konstanz des nominellen Eigenkap itals – in der 
Tendenz zu einer sinkenden Eigenkapitalquote und einer höheren Zinsbelastung führen.

Lagebericht / 32 
Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10 Prozent nicht zu 
unterschreiten. 
 
Altnachträge 
 
Die Gebäudewirtschaft hat im Rahmen  der Dezentralisierung der Aufgaben des ehemaligen 
Vergabeamtes mit Wirkung ab dem 01.01.2020 - neben weiteren Bearbeitungsschritten aus 
verschiedenen Vergabeverfahren - die alleinige Zuständigkeit für die Abwicklung von 
Nachträgen zugewiesen bekommen. Vor diesem Zeitpunkt eingegangene Nachträge hätten 
noch durch das Vergabeamt preislich geprüft werden müssen. 
 
Aufgrund von Rückständen besteht das erhöhte Risiko zur Zahlung von Verzugszinsen, das 
Risiko von Rechtsverfolgungskosten, von Einstellung der Arbeiten auf den Baustellen durch die 
Bauunternehmen sowie das Risiko sinkender Bereitschaft in der Branche, überhaupt mit der 
Stadt Köln künftig Vertragsverhältnisse einzugehen. 
Mit der langandauernden Bearbeitung hat der Druck der Bauunternehmen, ihre 
Nachtragsleistungen vergütet zu bekommen, zugenommen. Die Gebäudewirtschaft hat daher 
noch im Vorgriff auf eine ämterübergreifende Arbeitsgruppe den größten Teil ihrer eigenen 
Nachträge abgearbeitet.  
 
Unter Führung des Rechtsamtes als Nachfolger der Vergabestelle und gemeinsam mit anderen  
betroffenen Dienststellen konnten zwischenzeitlich sinnvolle Lösungsansätze erarbeitet 
werden. Der im Wesentlichen von der Gebäudewirtschaft konzeptionierte Prozess z ur 
Nachtragsbearbeitung wurde im August 2021 genehmigt.  
 
Personalwirtschaftliche Problemlage  
 
Von elementarer Bedeutung für die Fähigkeit der Gebäudewirtschaft, eigene n und fremden 
Anforderungen zu entsprechen, sind nach wie vor die Schwierigkeiten bzw. Erfolge bei der 
Personalgewinnung/-erhaltung: Hier zeigt sich insbesondere der Markt für erfahrene 
Projektleitungen und Führungskräfte als nahezu erschöpft.

Lagebericht / 33 
Keine Unabhängigkeit bei der Stellenbewertung 
Trotz ihrer organisatorischen Sonderstellung als eigenbetriebsähnliche Einrichtung ist die 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln in die verwaltungsmäßigen Abläufe der Kernverwaltung 
eingebunden und innerstädtischen Regelungen unterworfen. Wenngleich der 
Gebäudewirtschaft Anfang März 2018 mehr Eigenverantwortu ng für Organisationsthemen 
(Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Bewirtschaftung des Stellenbestandes) übertragen 
wurde, hat sie bei Stellenbewertungen weiterhin die Pflicht, das Amt für Personal und 
Verwaltungsmanagement einzubinden. Dort liegt nach w ie vor die gesamtstädtische 
Zuständigkeit für Stellenbewertungen. 
 
Personalgewinnung und -erhaltung ist oberstes Ziel 
Um die Anzahl an vakanten Stellen weiterhin aktiv zu senken und dringend benötigtes 
Fachpersonal an Bord zu holen, wird ein sehr hoher Aufwand betrieben, der erhebliches 
Personal bindet.  So wurde in 2020  eine Vielzahl an internen und externen 
Stellenbesetzungsverfahren eigenverantwortlich durchgeführt, wodurch insgesamt 1 01 
Bewerberinnen und Bewerber von extern eingestellt werden konnten bzw. stadtintern zur 
Gebäudewirtschaft gewechsel t sind. Aktuell (Sachstand August 2021) sind noch 8 8 
vollzeitverrechnete Stellen vakant. Der überwiegende Teil der vakanten Stellen befindet sich in 
den technischen Abteilungen, hier insbesondere Ingenieurinnen und Ingenieure im Schulbau 
bzw. im Bereich der Kulturbauten. 
Gleichzeitig wird aber auch versucht, Entwicklungsperspektiven für das Bestandspersonal zu 
schaffen wie z.B. die modulare Qualifizierung im technischen Bereich (Aufstieg für 
Ingenieurinnen und  Ingenieure in den ehemaligen höheren Dienst) oder aber die 
Wiedereinführung des „sonstigen Beschäftigten“ (situative Zulassung von Bewerberinnen und 
Bewerbern ohne den formal geforderten Abschluss, aber mit grundsätzlich gleichwertigen 
Fähigkeiten und Erfahrungen) , um diese Beschäftigten langfristig zu halten. Zwar lassen sich 
dadurch p ersonelle Abgänge nicht gänzlich vermeiden, aber sicherlich verringern. Im 
Kalenderjahr 2020 haben insgesamt 56 Kolleginnen und Kollegen die Gebäudewirtschaft 
verlassen. Un ter Berücksichtigung der natürlichen Fluktuation (Ruhestand, Aufstieg etc.) 
verbleiben ca. 4 9 klassische Wechsel zu anderen Dienststellen oder zu einem ext ernen 
Arbeitgeber. Für 2021 werden neben sechs absehbaren Abgängen rund 42   ungeplante 
Abgänge erwartet, so dass die GW voraussichtlich allein 48 Mitarbeiter*innen einstellen muss, 
um den Personalbestand zu halten. Aktuell (Sachstand 01.08.2021) verfügt die 
Gebäudewirtschaft über einen Personalbestand von mehr als 690 Mitarbeiterinnen und 
Mitarbeitern. Das Durchschnittsalter beträgt  46,4 Jahre (3. Quartal Vorjahr: 46,5 Jahre).

Lagebericht / 34 
Die Entwicklung der besetzten Stellen und die des Stellensolls im Zeitraum 01.01.2020 bis 
30.06.2021 sind – jeweils auf der Basis auf sog. Vollzeitäquivalente- der nachfolgenden Graphik 
zu entnehmen: 
 
 
     Die Personalveränderungen beinhalten  neben den Zugängen von bzw. Abgängen nach extern, GW -interne  
     Veränderungen wie Aufstockung oder Reduzierung der wöchentlichen Arbeitszeit, Eintritt oder Beendigung  
     der Elternzeit, Beginn der Altersteilzeit etc.  
         
     Im Vorgriff auf den Stellenplan 2022 wurden zum 30.06.2021 diverse Mehrstellen eingerichtet.    
 
Die Gebäudewirtschaft bildet in Zusammenarbeit mit dem Land NRW seit dem 01.10.2019 eine 
Baureferendarin aus. Hierbei handelt es sich um einen speziellen Vorbereitungsdienst für 
Master-Absolventinnen und Absolventen. Es werden mehrere praktische als auch theoretische 
Stationen durchlauf en und die Nachwuchskraft auf die künftige Wahrnehmung von 
Führungsaufgaben im technischen Bereich vorbereitet. Dieser Vorbereitungsdienst vermittelt 
zudem die Besonderheiten des öffentlichen Bauens im Vergleich zur Privatwirtschaft. In 2020 
konnte – Corona bedingt – keine neue Referendarin bzw. kein neuer Referendar eingestellt  
werden. Mitte 2020 haben zudem weitere fünf duale Studentinnen und Studenten im Bereich 
Bauingenieurwesen ihren Dienst bei der Gebäudewirtschaft aufgenommen. In Kooperation mit 
der Universität Wetzlar werden die Nachwuchskräfte in Theorie und Praxis für das Berufsleben 
fit gemacht . Sie haben bereits jetzt eine gesicherte Perspektive fü r die Zeit nach der  
bestandenen Bachelorprüfung. 
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
350,00
400,00
450,00
500,00
550,00
600,00
650,00
700,00
750,00
800,00
31.03.2020 30.06.2020 30.09.2020 31.12.2020 31.03.2021 30.06.2021
Personalveränderungen 
Anzahl Stellen
Entwicklung Stellensoll /
besetzte  Stellen
besetzte Stellen Stellensoll Zugänge * Abgänge *

Lagebericht / 35 
Ein weiterer Baustein bildet die regelmäßige Fortbildung und Qualifizierung der Beschäftigten. 
Der Bereich Personalentwicklung der Gebäudewirtschaft wird stetig optimiert und ausgebaut. 
So werden regelmäßig einzelne Schulungen zu aktuellen Themen als Inhouse-Veranstaltung 
angeboten als auch breit angelegt e Fortbildungsreihen zu Fach - und Führungsthemen 
durchgeführt und inhaltlich eng begleitet.  
 
Organisatorischer Veränderungsprozess  
 
Die Gebäudewirtschaft hat einen umfassenden Restrukturierungs- und Optimierungsprozess 
durchlaufen. Dieser Prozess basierte auf dem Ratsbeschluss vom 28.09.2017 und beinhaltete 
unter anderem die Durchführung einer Organisationsuntersuchung unter externer Federführung 
(Interimsmanagement - bis einschließlich März 2021). Kernbestandteil der Untersuchung war 
die Schaffung einer effizienten Aufbaustruktur, die sich im Wesentlichen am Lebenszyklus einer 
Immobilie orientiert. Die neue Aufbaustruktur wurde sukzessive bis zum Jahresende 2019 
vorbereitet und ist zum 01.01.2020 umgesetzt worden. 
Die künftige Entwicklung der Gebäudewirts chaft wird neben der skizzierten 
Personalproblematik auch von weiteren Fortschritten bei der organisatorischen Neuausrichtung 
abhängen. 
 
 
 
2. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung und des Betriebs von 
    Bestandsobjekten  
 
CAD-Flächenaufmaß  
 
Für eine professionelle Bestandsverwaltung sind exakte Daten und die Kenntnis der 
bewirtschafteten Grundstücks- und Gebäudeflächen unerlässlich. Dies wird beispielsweise bei 
der flächenabhängigen Bemessung von Bauunterhaltungsmitteln oder beim internen und  
externen Benchmarking (z.B. Ermittlung von Energiekennwerten/qm) deutlich.  
 
Aufgrund einer Stichprobenuntersuchung, die beachtliche Abweichungen zwischen den 
tatsächlichen Flächen und den bekannten Mietflächen ergab, wurde der Gebäudebestand 
komplett nach CAD-Grundsätzen vermessen. Das Projekt, es war ursprünglich auf fünf Jahre 
angelegt, konnte Ende 2019 / Anfang 2020 abgeschlossen werden.

Lagebericht / 36 
Betreiberverantwortung 
 
Prüf- und Wartungsmanagement  
 
Innerhalb der in 2020 neu eingerichteten Abteilung „Betriebsmanagement“ umfasst das 
Sachgebiet Prüfungsmanagement (ehemals „Technisches Gebäudemanagement“) mittlerweile 
23 Stellen. N eben sechs Facility -Managern sind u.a. zwei Stellen speziell für das 
Aufzugsmanagement vorgesehen und derzeit sieben Stellen zusätzlich mit Fachingenieuren 
diverser Fachrichtungen besetzt . Zwei weitere Stellen befassen sich mit dem Thema 
Inbetriebnahmemanagement. In Zusammenarbeit mit der Abteilungsleitung des 
Objektmanagements wird das bereits erarbeitete Betreiberkonzept in Teilschritten umgesetzt 
und das Betriebsmanagement sukzessive optimiert (u.a. Schaffung der anlagenspezifischen 
digitalen Datenblätter , Einkauf von Dienstleistungen innerhalb des Wartungs - und 
Prüfungsmanagement). 
 
Die Digitalisierung und Standarisierung der Objektdaten ist eine wesentliche Voraussetzung zur 
Wahrnehmung der gesetzlichen Betreiberverantwortung. Nachdem Umfang und Ort der 
technischen und baulichen Anlagen nach DIN 276 je Wirtschaftseinheit in das CAFM-Programm 
„etask“ sowie in SAP-PM eingelesen wurden, wird der spezifische Zustand der technischen und 
baulichen Anlagen durch einen externen Dienstleister / Facilitymanagement -Berater 
aufgenommen. Ziel ist, in digitaler Form über einen belastbaren und hinreichend differenzierten 
Bestand an Datenbl ättern und Attributen der einzelnen Bestandsanlagen zu verfügen.  Auf 
dieser Basis kann nicht nur die Bewirtschaftung weiter optimiert , sondern auch die 
objektspezifische Instandhaltungsstrategie stärker konkretisiert werden. Das bedeutet, dass die 
Abarbeitung der bereits eingetretenen Mängel je nach Risikogröße priorisiert werden kann und 
dass erforderliche Maßnahmen früher präventiv ausgerichtet werden. 
 
Anfang 2021 wurde mit der Ausschreibung des Prüf - und Wartungsmanagements für einen 
Stadtbezirk an externe Dienstl eister begonnen, nachdem dieser in 2020 vollständig 
aufgenommen wurde. Mit der Vergabe des Prüf - und Wartungsmanagements an externe 
Dienstleister wird di ese Aufgabe sukzessive vom Objekt - auf das Betriebsmanagement 
verlagert. In Verbindung mit einem entsprechenden Controlling durch Facility Managerinnen 
und -manager der Gebäudewirtschaft soll hiermit die fristgerechte Durchführ ung aller 
notwendigen Prüfu ngen und Wartungen sichergestellt  werden. Maßnahmenkataloge, die 
prüfungsbegleitend erstellt werden, ermöglichen es dem Objektmanagement, die als notwendig 
identifizierten Maßnahmen zielgerichtet an den jeweiligen baulichen und technischen Anlagen 
durchzuführen.

Lagebericht / 37 
Inbetriebnahmemanagement  
 
Im Rahmen des sog. Inbetriebnahmemanagements wurden die Schnittstell en Neubau / 
Generalsanierung zu anschließender Bewirtschaftung konzeptionell neu definiert. Auch die 
Struktur der digitalen Datenerfassung bei Neubauten und Generalinstandsetzungen durch 
Externe wurde festgelegt und verbindlicher Vertragsbestandteil, so dass alle Ingenieur- oder 
(General-/Total-) Unternehmerverträge grundsätzlich mit diesen Vorga ben abgeschlossen  
werden. Die Baumaßnahme „Heliosschule“ fungiert als Pilotprojekt. Die Erfahrungen aus dem 
Bauvorhaben, die durch einen externen Facilitymanagement-Berater begleitet werden, sollen 
dazu dienen, ein hauseigenes Inbetriebnahmemanagement aufzubauen.  
 
Betreiberverantwortung sowohl für das Sondervermögen als auch für Museen und 
sonstige Kulturbauten  
 
Mit dem schnell wachsenden Immobilienvermögen der Gebäudewirtschaft nimmt der Umfang 
der Aufgabe, angesichts der zur Verfügung stehenden Personalressourcen aber auch das 
Risiko zu, diesen vergrößerten Objektbestand jetzt und in Zukunft wirtschaftlich zu verwalten, 
nachhaltig instand zu halten und rechtssicher zu betreiben.  
 
Die um diverse Museen und sonstige Kulturbauten erweiterte Zuständigkeit der 
Gebäudewirtschaft umfasst auch die Betreiberverantwortung für diese Objekte. Die Museen 
sind damit ebenfalls Teil des Betreiberkonzeptes. Da in der Regel keine aktuellen digitalen 
Pläne für die Museen vorliegen,  müssen entsprechende CAD -Pläne als Grundlage für die 
Aufnahme der technischen Anlagen und Gebäude ausgeschrieben werden.  Datenaufnahme 
und Ausschreibung des Wartungs - und Prüfungsmanagements folgen im Anschluss an die 
Bearbeitung der Objekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft. Um die Datenaufnahme 
vorzubereiten, werden gemeinsam mit dem Objektmanagement entsprechende Prozesse und 
Schnittstellen festgelegt. Angesichts des baulichen Zustandes der Gebäude und des hohen 
Publikumsverkehrs, der diese Objekte kennzeichnet, ist allerdings noch unklar, inwieweit es 
gelingen kann, mit den bisherigen Personal - und Finanzbudgets das aus Sicht 
der Gebäudewirtschaft gebotene Sicherheitsniveau herzustellen. Zumal – in Verbindung mit 
sehr eingeschränkten Schließzeiten – größere Baumaßnahmen wie  die Sanierung 
wasserführender Leitungen und Lüftungsanlagen oder Brandschutzmaßnahmen anstehen. Im 
Bedarfsfalle wären von der Kernverwaltung zusätzliche Mittel bereitzustellen.

Lagebericht / 38 
Nach den Objekt en im Sondervermögens und den Museumsbauten soll das skizzierte 
Betreiberkonzept in einem dritten Schritt auf sämtliche betreute Liegenschaften durch 
Digitalisierung und Überführung in das CAFM -System der Gebäudewirtschaft übertragen 
werden.  
 
Bauunterhaltung  
 
Abbau des Instandhaltungsstaus  
 
Gerade im Vorschul- und Bildungsbereich zeigt sich, dass die Folgewirkungen unterlassener 
Investitionen nicht nur monetäre, sondern auch weitergehende Konsequenzen, z.B. auf den 
Bildungserfolg und die Effektivität des  Unterrichts, haben. Der Abbau des (übernommenen) 
Instandhaltungsstaus an den Objekten des Sondervermögens gehört daher unverändert zu den 
zentralen Zielsetzungen der Gebäudewirtschaft. 
 
Der Finanzbedarf der Gebäudewirtschaft ist beachtlich. Die Datenbasis  zum 
Instandsetzungsstau soll – wie dargestellt – durch externe Dienstleister evaluiert werden. Im 
Ergebnis einer 2007 durchgeführten Untersuchung beläuft sich der Instandsetzungsstau auf rd. 
EUR 600 Mio. EUR. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass der tatsächliche Sanierungsrückstau 
deutlich höher ist. Trotz der anhaltend schwierigen Haushaltslage sind daher mehr als die 
üblichen Ressourcen notwendig, um nachhaltige Effekte erzielen zu können. 
 
Rückstellungen im Zusammenhang mit der Betriebssicherheit und Instandhaltung von 
Gebäuden 
 
Gesetzliche Anpassungen und Änderungen zwingen die Bestandsbewirtschaftung, zumindest 
die baulichen Maßnahmen umzusetzen, um die Betriebssicherheit der Gebäude 
sicherzustellen. Aus der Feststellung dieser Verpflichtung ergibt sich buchhalterisch die 
Verpflichtung zur Dotierung von Rückstellungen. Um den zurzeit bekannten rechtlichen Themen 
Rechnung zu tragen und die entsprechenden Rückstellungen beziffern zu können, werden 
durch strukturierte Begehungen im Rahmen von Prüfungen und Wartungen die notwenigen 
Anpassungen benannt. Es ist zu erwarten, dass es hier zu regelmäßigen Fortschreibungen 
kommen wird.

Lagebericht / 39 
Dichtigkeitsprüfung und Sanierung der Abwasserkanalisation  
Die Verpflicht ung zur Durchführung von Dichtigkeitsprüfungen von bestehenden 
Abwasserleitungen in Wasserschutzgebieten bis zum 31.12.2020 ist nach einer Entscheidung 
des nordrhein-westfälischen Landtages aufgehoben worden. Grundstückseigentümer müssen 
ihre privaten Abwasserleitungen durch einen Sachkundigen auf den Zustand und 
Funktionsfähigkeit gleichwohl prüfen lassen, wenn diese neu verlegt oder wesentliche 
Änderungen vorgenommen wurden. Davon unabhängig besteht n ach dem 
Wasserhaushaltsgesetz des Bundes, dem Landeswassergesetz NRW und weiteren 
umweltrechtlichen Vorschriften die Verpflichtung zur Sanierung einer schadhaften  
Abwasserkanalisation.  
 
Bedingt durch das Alter der Abwasserrohre von zum Teil weit über 50 Jahren muss realistischer 
Weise auch im nicht zu prüfenden Bestand mit einem hohen Risiko der Inanspruchnahme 
gerechnet werden. Die genauen Kosten der Schadensbeseitigung werden erst nach Abschluss 
aller Sanierungen feststehen. 
 
Auf der Grundlage der seit 2011 durchgeführten Dichtigkeitsprüfungen / Kanalsanierungen und 
der hierbei gewonnenen Erkenntnisse ist eine immer verlässlichere Abschätzung der Kosten 
zur Beseitigung von Dichtigkeitsmängeln im Gesamtbestand und der voraussichtlichen 
Förderung mit öffentlichen Mitteln möglich.  
 
Die Rückstellung zum 31.12.2020 von insgesamt EUR 34,0 Mio. (Vorjahr: EUR 49,2) Mio. 
umfasst die Kosten der Beseitigung konkret erkannter Undichtigkeiten (EUR 7,4 Mio.) sowie  
– im Ergebnis einer Hochrechnung unter Berücksichtigung einer anteiligen Förderung – die 
voraussichtlichen Kosten der Schadensbeseitigung im noch nicht überprüften /sanierten 
Grundstücksbestand (EUR 26,6 Mio.). Die Rückstellung der Kosten für fällige, aber noch 
ausstehende Prüfungen ist in 2020 aufgrund der gesetzlichen Neuregelung entfallen. 
 
Brandschutz 
Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen 
Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von 
der Gebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind.  
 
Aus brandschutz - sowie umweltrechtlichen Gründen (Betriebssicherheits verordnung, 
Energieeinsparverordnung u.a.) wurde in 2016 eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe 
von EUR 13,5 Mio. auf Fertigbaueinheiten und Container vorgenommen, die den Vorgaben nicht

Lagebericht / 40 
mehr oder nur noch eingeschränkt entsprechen. Im Ergebnis einer Überprüfung des Bestandes 
in 2019 ergab sich die Notwendigkeit, zusätzlich EUR 3,8 Mio. für die brandschutztechnische 
Ertüchtigung der Container / Fertigbaueinheiten (Einbau von Fluchttüren etc.) zurückzustellen.  
 
Die für Brandschutzverpflichtungen insgesamt gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 2020 
auf EUR 28,7 Mio. (Vorjahr: EUR 24,6 Mio.).  
 
Instandhaltungsverpflichtungen bei angemieteten Objekten 
Abhängig von der jeweiligen Ausgestaltung des Pachtverhältnisses trifft die Gebäudewirtschaft 
auch bei Anmietungen eine mehr oder weniger umfassende Instandhaltungsverpflichtung. Zur 
Abdeckung von Kosten noch ausstehender Instandhaltungsleistungen bzw. von 
entsprechenden Abgeltungsansprüchen wurde in 2020 vorsorglich ei ne Rückstellung für 
ungewisse Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 17,5 Mio. gebildet. 
 
3. Mit der Planungs- und Bautätigkeit für das Sondervermögen und für andere 
Dienststellen (Service) verbundene Risiken und Chancen  
 
Innerstädtische Schnittstellen / Terminrisiken 
 
Vor dem Hintergrund der beschriebenen Erfolge der Gebäudewirtschaft bei der Rekrutierung 
von Personal zeichnet sich immer deutlicher ab, dass der Fortgang einzelner Projekte in einem 
ansteigendem Maße nunmehr durch Kapazitätsengpässe bei anderen innerstädtischen 
Schnittstellenämtern (z.B. Vergabeamt, Bauaufsichtsamt) determiniert bzw. limitiert wird.  
 
Aus Sicht der Betriebsleitung erscheint es notwendig, auf dieses Risiko für den Bauprozess 
hinzuweisen und ihm - auf gesamtstädtischer Ebene - durch entsprechende organisatorische 
und/oder personalwirtschaftliche Lösungen noch stärker als bisher zu begegnen.  
 
 
Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit 
 
Aufgrund der großen Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Büros, Gewerbe und Flächen für 
den Gemeinbedarf (insbesondere Schulen, Kindertagesstätten und Kulturbauten) und dem 
bekannt hohen Bedarf der Stadt Köln an der Schaffung z.B. von zusätzlichen Schülerplätzen, 
besteht die deutlich erkennbare Tendenz von Privatleuten oder Investoren, Kaufpreise

Lagebericht / 41 
aufzurufen, die zwar den Marktwert abbilden, die Bewertung gemäß Wertgutachten des 
Liegenschaftsamtes aber deutlich übersteigen. Insofern ist es von der Entscheidung  der 
politischen Gremien abhängig, ob die benötigten Grundstücke zu erhöhten Preisen gekauft 
werden können oder nicht. 
 
Auslastung, Materialknappheit und Rohstoffpreise in der Baubranche 
 
Die unverändert starke Nachfrage nach Bauleistungen und die entsprechend hohe Auslastung 
der Bauwirtschaft werden begleitet durch einen Materialengpass, z.B. bei Holz, Stahl und 
Dämmstoffen. Diese Materialknappheit führt zu Lieferengpässen und treibt die Rohstoff- bzw. 
Baupreise zusätzlich. Vor allem in Nordrhein-Westfalen wird die Flutkatastrophe im Juli 2021 
weitere Verwerfungen zur Folge haben. 
 
 
Fähigkeit zur Wahrnehmung von Serviceaufgaben 
 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln versteht sich als der zentrale innerstädtische 
Immobiliendienstleister. Angesichts der begren zt steuerbaren Personalsituation ist die 
Betriebsleitung nach wie vor immer wieder gezwungen, Serviceaufträge abzulehnen bzw. 
zurückzustellen, um sich stärker auf den Schulbau konzentrieren zu können.  
 
Nach Freigabe von zusätzlichen Stellen konnte auch de r Servicebereich personell verstärkt 
werden. Weitere Verbesserungen werden erwartet.  
 
 
Großprojekte im Service  
 
Betreuung von Bauvorhaben der Feuerwehr  
 
Der Service für die Berufsfeuerwehr ist – neben den Kulturbauvorhaben – im „Bauprojekt-
management II“ der Gebäudewirtschaft verortet. Das Team erfordert zunehmend weitere 
Kapazitäten, da mehr und mehr baufachliche Aufgaben von der Feuerwehr auf die 
Gebäudewirtschaft übertragen werden.

Lagebericht / 42 
Kulturbauten  
 
Zuständigkeit für Museumsbauten   
Nach dem Zuständigkeitswechsel Mitte 2018 ist der Abstimmungsbedarf in der praktischen 
Zusammenarbeit mit der Kulturverwaltung noch recht hoch, da nicht alle Schnittstellen, 
Prozesse und Vergütungsfragen abschließend geklärt werden konnten. Personell konnte sich 
die Gebäudewirtschaft auch in 2020 weiter verstärken.  
 
Priorisierung und Finanzierung 
Nach Aufgabenübergang an die Gebäudewirtschaft wurde eine Bestandsaufnahme 
durchgeführt und im Ergebnis ein hoher Neubau-, Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf 
bei den städtischen Museen identifiziert. Die anstehenden Aufgaben im Kulturbaubereich 
werden nicht nur eine weitere Aufstockung der Personal kapazitäten erfordern, sondern 
perspektivisch erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.  
 
In einer sog. Kulturbau maßnahmenliste wurden alle laufenden Projekte und solche 
Kulturbaumaßnahmen mit einem Bauvolumen größer EUR 1,5 Mio. aufgenommen, für die aus 
Sicht der Gebäudewirtschaft ein starker Handlungsdruck besteht.  Die voraussichtlichen 
Baukosten werden derzeit - abhängig von der jeweiligen Planungstiefe - über Erfahrungswerte, 
Gebäudekennziffern od er Machbarkeitsstudien abgeschätzt . Das Gesamtvolumen 
einschließlich der im Sondervermögen geführten Kulturbaumaßnahmen könnte nach vorläufiger 
Einschätzung eine Größenordnung in Milliardenhöhe  annehmen. 
 
Auf Initiative der Gebäudewirtschaft wurde eine gesamtstädtische Arbeitsgruppe eingerichtet, 
um die Maßnahmen zu priorisieren, erste Rahmenterminpläne zu erstellen und 
Finanzierungsfragen zu klären.  
 
 
Köln, den 15. Oktober 2021 
 
 
 
gez.  Markus Greitemann  gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger  
Erster Betriebsleiter  Kaufmännischer Betriebsleiter  Technische Betriebsleiterin

Anlage 2 - Bilanz 
Aktiva Passiva 
31.12.2020 31.12.2019 31.12.2019 
EUR EUR EUR EUR EUR 
A. Anlagevermögen A. Eigenkapital 
 I.   Immaterielle Vermögensgegenstände      I.   Stammkapital 1.000.000,00 1.000.000,00 
          Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und      II.  Kapitalrücklage 112.552.930,51 111.265.308,85 
          ähnliche Rechte und Werte 431.747,00 394.438,00      III. Gewinnrücklage 
431.747,00 394.438,00           1.Bauerneuerungsrückl age 2.572.622,38 0,00 
 II.  Sachanlagen           2.andere Gewinnrücklagen 66.605.094,11 66.605.094,11 
       1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Ba uten 1.525.437.056,36 1.451.430.262,86      IV. Jahresüberschuss 0,00 2.572.622,38 
       2. Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 4.109.035,08 182.730.647,00 181.443.025,34 
       3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 8.875.873,89 B. Sonderposten für Investitionszuschüsse 
       4. Bauten auf fremden Grundstücken 24.263.239,00 24.007.296,00       zum Anlagevermögen 494.127.546,05 360.963.439,94 
       5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 25.403.101,00 27.433.996,00 494.127.546,05 360.963.439,94 
       6. Anlagen im Bau 447.276.695,11 283.601.529,87 
       7. Bauvorbereitungskosten 43.018.630,36 41.395.463,36 C. Rückstellungen 
2.078.383.630,80 1.840.853.457,06          Sonstige R ückstellungen 103.984.186,63 105.067.713,41 
103.984.186,63 105.067.713,41 
III. Finanzanlagen D. Verbindlichkeiten 
          Andere Finanzanlagen 41.261.383,62 41.177.886,17       1. Verbindlichkeite n gegenüber Kreditinstituten 1.319.329.661,26 1.130.188.591,62 
41.261.383,62 41.177.886,17       2. Verbindlichkeite n aus Baubetreuung 14.814.430,35 12.361.519,80 
Summe Anlagevermögen 2.120.076.761,42 1.882.425.781,23       3. Erhaltene Anzahlungen 75.057.798,18 68.298.537,20 
B. Umlaufvermögen       4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 231.748,98 64.716,53 
 I.   Vorräte       5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis tungen 73.800.544,60 84.106.086,01 
       1. Unfertige Leistungen 65.226.620,93 73.650.748,20       6. Sonstige Verbind lichkeiten 11.771.457,15 48.288.556,05 
       2. Andere Vorräte 241.541,45 296.583,04 1.495.005.640,52 1.343.308.007,21 
65.468.162,38 73.947.331,24 E. Rechnungsabgrenzungsposten 435.423,86 481.453,33 
II.   Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
      1. Forderungen aus Vermietung 508.379,75 75.749,74 
      2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 10.715.461,00 11.654.843,47 
      3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Le istungen 65.383,66 25.220,04 
      4. Sonstige Vermögensgegenstände 53.468.862,79 16.001.998,06 
64.758.087,20 27.757.811,31 
 III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 25.450.576,74 6.611.949,77 
25.450.576,74 6.611.949,77 
Summe Umlaufvermögen 155.676.826,32 108.317.092,32 
C. Rechnungsabgrenzungsposten 529.856,32 520.765,68 
2.276.283.444,06 1.991.263.639,23 2.276.283.444,06 1.991.263.639,23 
GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN 
Bilanz zum 31.12.2020 
31.12.2020

Anhang / 1 
 
 
 
ANHANG  
für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Anhang / 2 
A. Allgemeine Angaben 
 
Der Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft, eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, 
für das Wirtschaftsjahr 2020 wurde – gemäß den Regelungen in §  21 EigVO NRW, 
§ 17 Abs. 2 der Betriebssatzung – nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches über die 
Rechnungslegung für große Kapitalgesellschaften aufgestellt. 
 
Entsprechend der Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgte die Gliederung der Bilanz 
sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in Anlehnung an die Bestimmungen der Verordnung 
über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen 
(FormblattVO). 
 
In Erweiterung des gesetzlichen Gliederungsschemas wurden in der Bilanz die Positionen 
„Sonderposten für Investitions zuschüsse zum Anlagevermögen“, „Andere Finanzanlagen“, 
„Verbindlichkeiten aus Baubetreuung“ und „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ eingefügt. 
 
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Um die 
Aussagekraft zu erhöhen,  wird die Auflösung des Sonderpostens für Investitions -
kostenzuschüsse zum Anlagevermögen bei den Abschreibungen der immateriellen 
Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und der Sachanlagen in einer Vorspalte 
ausgewiesen.  
 
Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgt unter Annahme der Unternehmensfortführung  
(§ 252 Absatz 1 Nr. 2 HGB). 
 
Die Wertansätze in der Eröffnungsbilanz stimmen mit den Wertansätzen in der Schlussbilanz 
des vorgehenden Wirtschaftsjahres überein (§ 252 Absatz 1 Nr.1 HGB). 
 
 
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs - und Bewertungsmethoden  
 
Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu (fortgeführten) Anschaffungskosten bewertet. Der 
Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von vier Jahren zugrunde; Aufwendungen für  das 
Customizing werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Software 
abgeschrieben.

Anhang / 3 
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs - bzw. Herstellungskosten, vermindert um 
planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Bei den von der Stadt Köln 
übertragenen Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den Grundstücken 
ohne Bauten sind die Anschaffungskosten grundsätzlich objektweise unter Verwendung von 
Preisindizes für Grundstücke und Bauleistungen vom städtischen Liegenschaftsamt im Rahmen 
eines standardisierten Bewertungsverfahrens ermittelt worden. 
 
Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgt bei umfassenden 
Sanierungsmaßnahmen auf der Grundlage der Stellungnahme des Immobilienwirtschaftlichen 
Fachausschusses (IDW RS IFA 1) sowie der aktuellen steuerlichen Rechtsprechung. In die 
Herstellungskosten der Gebäude werden Eigenleistungen eingerechnet, die in Anlehnung an 
die HOAI bzw. AHO ermittelt werden. 
 
Das Grundvermögen (mit Ausnahme der Grundst ücke ohne Bauten) wird linear unter 
Berücksichtigung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. der 
voraussichtlichen Vertragsdauer (Bauten auf fremden Grundstücken) abgeschrieben. Bei den 
Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Geschäfts- und anderen Bauten beträgt 
die unterstellte Nutzungsdauer grundsätzlich 80  Jahre. Bei Kindertagesstätten – in 
Ausnahmefällen auch bei Schulen – wurde bei der Ermittlung der (fiktiven) Anschaffungs- und 
Herstellungskosten im Zusammenhang mit der Einbringung der Stadt Köln allerdings zum Teil 
von einer kürzeren Nutzungsdauer als 80 Jahre ausgegangen. Bei Fertigbaueinheiten endet die 
zugrunde gelegte Nutzungsdauer zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Ersatzbeschaffung. 
Neue Fertigbaueinheiten werden grundsätzlich über 50 Jahre abgeschrieben. 
 
Die Abschreibungen erfolgen über die zum Gründungszeitpunkt der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln bzw. zum späteren Übertragungszeitpunkt jeweils verbleibende Restnutzungsdauer. 
 
Der Schadstoffbelastung von im Sondervermögen erfassten Objekten wird über Rückstellungen 
Rechnung getragen. 
 
Bei der Betriebs - und Geschäftsausstattung werden Abschreibungssätze zwischen 5 % und 
33 % verwendet.  
 
Die Bewertung der anderen Finanzanlagen – Ansprüche aus der Bestellung von Erbbaurechten 
– erfolgt wegen der langfristigen Laufzeiten (zum Teil bis zum 31. Dezember 2109) zum Barwert.

Anhang / 4 
Innerhalb des Umlaufvermögens wurde dem Risiko einer etwaigen Nichtabrechenbarkeit der zu 
Herstellungskosten bewerteten unfertigen Leistungen durch Bewer tungsabschläge 
insbesondere aufgrund aktueller Leerstandsinformationen Rechnung getragen.  
 
Der Ansatz der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu 
Nominalwerten. Dem Delkredererisiko wird durch angemessene Einzel - und 
Pauschalwertberichtigungen entsprochen. Nicht einzelwertberichtigte Forderungen wurden 
einheitlich mit einem Satz von 5 % pauschal wertberichtigt. 
 
Die Dotierung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen erfolgte bei 
zum Übertragungszeitpunkt fertig gestellten Objekten grundsätzlich zu einer baujahrabhängigen 
Quote der Anschaffungs - und Herstellungskosten. Bei Objekten mit einem 
Fertigstellungszeitpunkt nach dem 1.  Januar 1998 bemisst sich die Dotierung grundsätzlich 
nach der Höhe der zum jeweiligen Stichtag vereinnahmten Fördermittel. Die ratierliche 
Auflösung des Sonderpostens über die verbleibende Objektnutzungsdauer wird in der Gewinn- 
und Verlustrechnung als Absetzung von den Abschreibungen und damit saldiert ausgewiesen. 
Sie beträgt im Wirtschaftsjahr 2020 EUR 8,1 Mio. 
 
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzerstellung erkennbaren Risiken und 
ungewissen Verpflichtungen und wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer 
Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer R estlaufzeit 
von mehr als einem Jahr werden – nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung – 
mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst. 
 
Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. 
 
Der pa ssive Rechnungsabgrenzungsposten wur de zum Nennwert eingebucht. Eine 
Abstandszahlung für eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses wird  über 15 Jahre 
zeitanteilig zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst und Mietvorauszahlungen 
werden im Folgejahr zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst. 
 
 
 
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 
 
I. Bilanz 
 
Die in der Bilanz ausgewiesenen Posten des Anlagevermögens sind in ihrer Gliederung und 
Entwicklung in der nachfolgenden Übersicht dargestellt:

Anhang / 5 
 
Anschaffungs-und Herstellungskosten Abschreibung 3) Kennzahlen
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand  Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Restbuchwert Restbuchwert
3) Stand Stand
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
01.01.2020 2020 2020 2020 31.12.2020 01.01.2020 2020 2020 2020 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019 % %
I.   Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und 5.479.999,31 257.517,91 47.949,77 0,00 5.689.567,45 5.085.561,31 220.208,91 47.949,77 0,00 5.257.820,45 431.747,00 394.438,00 3,87 7,59
ähnliche Rechte und Werte
II.  Sachanlagen  
     1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 1.813.182.634,32 40.387.043,73 1.963.310,18 57.931.569,79 1.909.537.937,66 361.752.371,46 24.937.755,35 1.058.806,48 -1.530.439,03 384.100.881,30 1.525.437.056,36 1.451.430.262,86 1,31 79,89
         mit Geschäfts- und anderen Bauten
     2. Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 0,00 0,00 0,00 4.109.035,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.109.035,08 4.109.035,08 0,00 100,00
     3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 8.875.873,89 0,00 100,00
     4. Bauten auf fremden Grundstücken 37.905.284,55 1.397.060,00 0,00 0,00 39.302.344,55 13.897.988,55 1.141.117,00 0,00 0,00 15.039.105,55 24.263.239,00 24.007.296,00 2,90 61,73
     5. Betriebs- und Geschäftsaustattung 90.329.515,80 430.141,19 73.763,54 2.492.588,25 93.178.481,70 62.895.519,80 4.904.178,19 73.389,54 49.072,25 67.775.380,70 25.403.101,00 27.433.996,00 5,26 27,26
     6. Anlagen im Bau 287.309.600,63 209.398.696,94 843.000,62 -43.399.826,84 452.465.470,11 3.708.070,76 0,00 662,54 -1.481.366,78 5.188.775,00 447.276.695,11 283.601.529,87 0,00 98,85
     7. Bauvorbereitungskosten 42.163.593,78 20.269.953,30 1.622.455,10 -17.024.331,20 43.786.760,78 768.130,42 1.415.959,81 1.415.959,81 0,00 768.130,42 43.018.630,36 41.395.463,36 3,23 98,25
2.283.875.538,05 271.882.895,16 4.502.529,44 0,00 2.551.255.903,77 443.022.080,99 32.399.010,35 2.548.818,37 -2.962.733,56 472.872.272,97 2.078.383.630,80 1.840.853.457,06
Zwischensumme I. und II. 2.289.355.537,36 272.140.413,07 4.550.479,21 0,00 2.556.945.471,22 448.107.642,30 32.619.219,26 2.596.768,14 -2.962.733,56 478.130.093,42 2.078.815.377,80 1.841.247.895,06
III. Finanzanlagen
       Andere Finanzanlagen 41.177.886,17 2.109.177,59 2.025.680,14 0,00 41.261.383,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41.261.383,62 41.177.886,17 0,00 100,00
41.177.886,17 2.109.177,59 2.025.680,14 0,00 41.261.383,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41.261.383,62 41.177.886,17
Summe 2.330.533.423,53 274.249.590,66 6.576.159,35 0,00 2.598.206.854,84 448.107.642,30 32.619.219,26 2.596.768,14 -2.962.733,56 478.130.093,42 2.120.076.761,42 1.882.425.781,23
1) (Spalte 7 x 100) : Spalte 5; beim Grundvermögen bezogen auf Gebäudewerte.
2) (Spalte 12 x 100) : Spalte 5.
3) Vor Saldierung mit der auf das Berichtsjahr entfallenden Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse(EUR 8.054.918,90)
Posten des Anlagevermögens Durchschnittswert
Abschrei- 
bung 1)
Restbuch- 
wert 2)

Anhang / 6 
 
Die unfertigen Leistungen beinhalten mit EUR  62,9 Mio. noch abzurechnende Betriebs- und 
Heizkosten sowie mit EUR 2,3 Mio. noch abzurechnende Betreuungsleistungen. Die anderen 
Vorräte betreffen Heizöl- und Pelletbestände sowie Bestände an Reparaturmaterial. 
 
Angaben zur Zusammensetzung und zu den Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen 
Vermögensgegenstände sind der folgenden Übersicht zu entnehmen (Vorjahreswerte in 
Klammern): 
 Insgesamt Restlaufzeit von gegen die 
  mehr als einem Stadt Köln 
  Jahr  
 EUR EUR EUR 
Forderungen aus Vermietung  508.379,75 
(75.749,74) 
0,00 
0,00 
200.479,39 
(18.124,00) 
    
Forderungen aus 
Betreuungstätigkeit 
10.715.461,00 
(11.654.843,47) 
0,00 
(0,00) 
10.715.461,00 
(11.654.843,47) 
    
Forderungen aus anderen 
Lieferungen und Leistungen  
65.383,66 
(25.220,04) 
0,00 
(0,00) 
0,00 
(0,00) 
    
Sonstige Vermögensgegenstände 53.468.862,79 
(16.001.998,06) 
0,00 
(0,00) 
50.005.500,00 
(14.461.462,00) 
    
 64.758.087,20 0,00 60.921.440,39 
 (27.757.811,31) (0,00) (26.134.429,46) 
 
Mit Ratsbeschluss vom 04.02.2021 wurde das Jahresergebnis 2019 (EUR 2,5 Mio.) vollständig 
einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt. 
 
Unter Berücksichtigung dieser Ergebnisverwendung stellt sich d ie Zusammensetzung und 
Entwicklung des Eigenkapitals in 2020 wie folgt dar: 
 01.01.2020  
 
Zugang Umgliederun
g 
Abgang 
 
31.12.2020  
 TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR 
Stammkapital 1.000 0 0 0 1.000 
      
Kapitalrücklage 111.265    111.265  
 Kapitalveränderungen in 2020   1.519  -231 1.288 
     112.553  
      
Gewinnrücklage      
 Bauerneuerungsrücklage  0 0 2.573 0 2.573 
 andere Gewinnrücklage  66.605 0 0 0 66.605 
     69.178 
Bilanzgewinn      
 Gewinnvortrag 2019  2.573 0 -2.573 0 0 
      
Bilanzgewinn 2.573 0 0 0 0

Anhang / 7 
 181.443 1.519 0 -231 182.731  
Segmentrechnung und Ergebnisausgleich  
 
Mit der Neuordnung des städtischen Finanz- und Abrechnungssystems und der Einführung von 
Spartenverrechnungspreisen zum 01.01.2015 geht die Einführung eines Ergebnisausgleiches 
zwischen der Kernverwaltung und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln einher.  
 
Der Ergebnisausgleich umfasst sowohl den Vermietungsbereich als auch das Servicesegment 
der Gebäudewirtschaft und bedeutet inhaltlich, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der 
Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite - ebenfalls erfolgswirksam - durch die 
Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Im Vermietungsbereich hat der Ergebnisausgleich  somit die Aufgabe, bei der 
vergangenheitsorientierten Flächenverrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. nicht 
vorhersehbare A uswirkungen spartenbezogenen und mit Wirkung noch für das 
Wirtschaftsplanjahr auszugleichen. Einkalkulierte, aber tatsächlich nicht aufgewandte 
Instandhaltungsmittel sowie erzielte Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken bleiben 
bei der Ermittlung der  Spartenergebnisse konzeptionell unberücksichtigt. Ü ber deren  
Verwendung entscheidet der Rat der Stadt Köln.

Anhang / 8 
Das Jahresergebnis entwickelt sich in 2020 wie folgt: 
 
Schulen Verw altungs- 
gebäude
Kindertages- 
stätten
Aufbauten in 
Grünanlagen
Summe 
Vermietung
EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Umsatzerlöse 173,05 100,83 9,31 4,10 287,29 54,65 341,94
Bestandsveränderung/     
aktivierte Eigenleistung 3,79 1,08 1,11 0,11 6,09 -0,59 -5,50
Sonstige betriebliche 
Erträge 20,91 8,76 0,80 0,56 31,03 0,05 31,08
Aufw endungen für 
Hausbew irtschaftung 98,68 103,41 4,58 2,64 209,31 0,21 209,52
Sachaufw endungen 
für Betreuungstätigkeit 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 46,17 46,17
Personalaufw and 24,86 8,05 1,95 1,47 36,33 10,18 46,51
Abschreibungen 20,83 2,98 0,62 0,14 24,56 0,00 24,55
Sonstige betriebliche 
Aufw endungen 7,67 2,53 0,60 0,45 11,25 3,14 14,39
Erträge aus 
Finanzanlagen 0,00 2,11 0,00 0,00 2,11 0,00 2,11
Saldo Zinsaufw and/  -
erträge 21,09 5,63 0,71 0,48 27,91 0,00 27,91
-4,98 4,41
0,00 0,00
0,00 0,00
-4,98 4,41 -0,57
0,00
0,57
Gesamt
   Korrektur um  Buchgew inne aus Grundstücksverkäufen
   Korrektur um kalkulierte, aber nicht aufgew andte Instandhaltungsaufw endungen
  Jahresüberschuss
   Ergebnisausgleich mit Kernverw altung vor Korrekturen
Service
Vermietung
Spartenergebnis 17,05 -11,97 0,54 -0,64 4,98 -4,41
   Ergebnisausgleich bereinigt
 
 
Die Übersicht zeigt, dass dem positiven Segmentergebnis im Vermietungsbereich (EUR 4,98 
Mio.) eine Unterdeckung im Servicebereich (EUR 4,41 Mio.) gegenübersteht. 
 
Im Saldo beider Segmente ergibt sich ein der Kernverwaltung zustehender Betrag in Höhe von 
EUR 0,57 Mio., der in der Bilanz zum 31.12.20 20 unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ 
ausgewiesen wird. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die mit der Kernverwaltung 
ergebniswirksam verrechneten Spartenergebnisse als Korrektur der „Umsatzerlöse aus der 
Hausbewirtschaftung (Mieterlöse)“ bzw. der „Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit“ erfasst.

Anhang / 9 
 
Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für 
Investitionszuschüsse (wirtschaftliches Eigenkapital) beträgt 29,7 % (Vorjahr: 27,2 %); ohne 
Einbeziehung des Sonderpostens ergib t sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte 
Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 10,3 % (Vorjahr: 11,1 %). 
 
Die Entwicklung der Rückstellungen und ihre Zusammensetzung ergeben sich aus der 
nachfolgenden Übersicht: 
 
  01.01.2020 Verbrauch  A uflösung Zuführung  A ufzinsung   A bzinsung 31.12.2020 
  Sonstige Rückstellungen   EUR EUR EUR EUR EUR  EUR EUR 
                 
                
01. 
unterlassene Auf wendungen f ür 
Instandhaltung  5.400.000,00  5.400.000,00  0,00 5.010.000,00  0,00 0,00 5.010.000,00  
          
02. Risikov orsorge historisches Archiv  523.075,00 0,00 0,00 0,00 3.591,00 0,00 526.666,00 
          
03. Brandschutzv erpf lichtungen 24.552.337,70  6.592.073,72  4.126.390,66  14.811.035,41  18.144,00  28.663.052,7 2 
          
04. Sanierungskosten Schadstof f e  5.342.028,00  2.906.740,58  239.485,76 0,00 37.064,00 46.125,00 2.186.740,66  
           
05. Rückstellung f ür Dichtigkeitsprüf ung und  49.230.000,00  669.409,00 21.062.968,00 3.423.934,00  3.127.793,00 0 34.049.350,00 
  Mängelbeseitigung Kanalisation          
         
06. Ausstehende Rechnungen Instandhaltung  1.600.000,000  1.600.000,00  0,00 815.000,00 0,00 0,00 815.000,00 
           
07. Rückbauv erpf lichtungen 5.694.006,97  45.554,00 2.040.874,68 2.914.493,55 338.706,00 0,00 6.860.777,84 
         
08. Kesselnachrüstung  3.202.240,00  1.036.005,11  839.357,97 483.123,08 0,00 0,00 1.810.000,02  
           
09. v erschiedene ausstehende Rechnungen  693.600,00 656.700,00 0,00 18.050.000,00 0,00 0,00 18.086.900,00 
         
10. Prozessrisiken und Prozesskosten  3.812.793,64  2.190.000,00  1.617.954,00  322.892,00 22.234,38 0,00 349.966,02 
           
11. Jahresabschlussprüf ung  50.000,00 47.700,78 1.299,22 49.000,00 0,00 0,00 50.000,00 
           
12. Jahresabschlusserstellung  205.000,00 205.000,00 0,00 210.300,00 0,00 0,00 210.300,00 
           
13. Abrechnungsv erpf lichtungen 331.224,00 331.224,00 0,00 303.257,00 0,00 0,00 303.257,00 
           
14. Ansprüche aus Überstunden  306.154,79 306.154,79 0,00 406.400,00 0,00 0,00 406.400,00 
           
15. Urlaubsrückstellung  2.162.500,00  2.162.500,00  0,00 2.969.500,00  0,00 0,00 2.969.500,00  
           
16. Altersteilzeit  327.026,00 116.035,00 0,00 151.852,00 2.029,00 1.789,00 363.083,00 
           
17. Leistungsorientierte Bezahlung 587.200,00 587.182,92 0,00 510.000,00 0,00 0,00 510.017,08 
           
18. Auf bewahrungsv erpf lichtungen 843.369,31 0,00 227.443,00 0,00 17.367,00 0,00 633.293,31 
           
19. Arbeitszeitkonto - Sabbatical - 89.802,00 34.970,00 0,00 28.902,00 0,00 601,00 83.133,00 
         
20. Übrige 115.356,00 17.740,95 4.765,05 3.900,00 0,00 0,00 96.750,00 
                 
   105.067.713,41  24.904.990,86 30.160.538,34 50.463.589,04 3.566.928,38 48.515,00 103.984.186,63

Anhang / 10 
Die Zusammensetzung und die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt 
(Vorjahreswerte in Klammern): 
 
  Insgesamt bis zu Von 1 – 5 Von mehr gegenüber der 
   1 Jahr Jahren als 5 Jahren Stadt Köln 
  EUR EUR EUR EUR EUR 93.923.981,77 
       
Verbindlichkeiten gegenüber 1.319.329.661,26 74.020.070,63 317.248.395,10 928.061.195,53 0,00 
Kreditinstituten  (1.130.188.591,62) (65.614.043,16) (178.032.306,65) (886.542.241,81) (0,00) 
       
Verbindlichkeiten aus   14.814.430,35 14.814.430,35 0,00 0,00 14.814.430,35 
Baubetreuung (12.361.519,80) (12.361.519,80) (0,00) (0,00) (12.361.518,90) 
      
      
Erhaltene Anzahlungen 75.057.798,18 75.057.798,18 0,00 0,00 73.710.961,20 
  (68.298.537,20) (68.298.537,20)  (0,00) (0,00) (66.857.985,02 
       
       
Verbindlichkeiten aus  231.748,98 231.748,98 0,00 0,00 231.678,98 
Vermietung (64.716,53) (64.716,53) (0,00) (0,00) (64.716,53) 
      
      
Verbindlichkeiten aus         73.800.544,60 27.571.062,84 14.925.776,40 31.303.705,36 2.895.221,66 
Lieferungen und Leistungen  (84.106.086,01) (34.786.588,63) (14.164.484,36) 
 
(35.155.013,02) (2.078.195,77) 
       
Sonstige Verbindlichkeiten  11.771.457,15 11.771.457,15 0,00 0,00 11.677.036,24 
  (48.288.556,05) (48.288.556,05) (0,00) (0,00) (12.561.565,55) 
       
  1.495.005.640,52 203.466.568,13 332.174.171,50 959.364.900,89 103.329.328,43 
  (1.343.308.007,21) (229.413.961,37) (192.196.791,01) (921.697.254,83) (93.923.981,77) 
 
 
Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen EUR  14,3 Mio. 
(Restlaufzeit von mehr als einem Jahr) bzw. EUR  31,3 Mio. (Restlaufzeit von mehr als fünf 
Jahren) auf mittel - bzw. langfristig gestundete Verbindlichkeiten aus der Errichtung und 
Sanierung von Schulen im ÖPP-Modell.  
 
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von EUR 0,44 Mio. (Vorjahr: EUR 0,48 Mio.) betrifft 
im Wesentlichen  eine Abstandszahlung im Rahmen  eines vorzeitig beendeten 
Mietverhältnisses. Diese Abstandszahlung wird über die ursprünglich vereinbarte vertragliche 
Restmietlaufzeit zeitanteilig aufgelöst.

Anhang / 11 
II. Gewinn- und Verlustrechnung 
 
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 20 20 EUR 
280,3  Mio. (Vorjahr: EUR  258,7 Mio.). V on den Erlösen betreffen EUR 0, 2 Mio. frühere 
Wirtschaftsjahre. Der Anstieg um insgesamt EUR 21,6 Mio. beruht mit EUR 7,2 Mio. auf 
erhöhten Mieterlösen und mit auf EUR 14,4 Mio. gestiegenen Erlösen aus der Abrechnung von 
Nebenkosten. In den Mieterlösen  ist der innerstädtische Ergebnisausgleich im 
Vermietungssegment, d.h. die Erlöskorrektur um EUR - 4,9 Mio. enthalten (Vorjahr EUR - 9,6 
Mio.). 
 
Zur Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien, zu den Auswirkungen der 
Erlöskorrektur im Zuge des inners tädtischen Ergebnisausgleiches und zur Ermittlung des 
Flächenverrechnungspreises je Sparte vgl. auch die Darstellung im Lagebericht. 
 
Aus der Betreuung von städtischen Dienststellen wurden im Wirtschaftsjahr 2020 Umsatzerlöse 
in Höhe von insgesamt EUR  59,1 Mio. (Vorjahr: EUR  59,5 Mio.) erz ielt. Hiervon entfallen 
EUR 31,7 Mio. auf die Baubetreuung, EUR 18,7 Mio. auf die Energiebetreuung, EUR 4,3 Mio. 
auf sonstige Betreuungsleistungen und EUR 4,4 Mio. auf den Ergebnisausgleich im 
Servicesegment.  
 
Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen betragen in 20 20 EUR 2,0 Mio. 
gegenüber EUR 2,1 Mio. im Vorjahr.  
 
Die sonstig en betrieblichen Erträge (EUR  31,1 Mio.) enthalten mit EUR 29,3 Mio. im 
Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von  Rückstellungen (vgl. auch die tabellarische 
Übersicht unter I/11). 
 
Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2020  EUR 209,5 Mio. 
(Vorjahr: EUR 189,4 Mio.). Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ist auf um EUR 20,1 Mio. 
gestiegenen Instandhaltungs- und um EUR  2,7 Mio. gestiegenen Pachtaufwendungen bei um 
EUR  2,6 Mio. gesunkenen Nebenkosten zurückzuführen.

Anhang / 12 
Die Personalaufwendungen setzen sich in 2020 wie folgt zusammen: 
 
 
 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln 
Mitglied der Kommunalen Zusatzversorgungskasse NRW. Zweck dieser Anstalt ist es, den 
Arbeitnehmern im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zusätzliche Alters - und 
Hinterbliebenenversorgung zu gewähren. D ie Zusatzversorgungskasse Köln hat sich bei 
Begründung der Mitgliedschaft verpflichtet, alle Arbeitnehmer zu versichern, die nach dem 
Tarifvertrag über die Versorgung der Arbeitnehmer kommunaler Verwaltungen und Betriebe zu 
versichern sind. 
 
Der Umlagesatz für 2020 beträgt 9,0 %. Die Umlage wird mit 8,7 % von der Gebäudewirtschaft 
und mit 0,3 % von den Beschäftigten getragen. Im Personalaufwand des Wirtschaftsjahres 2020 
sind EUR 2,6 Mio. erfasst. 
 
Von den Bruttoabschreibungen (EUR 32,6 Mio.) entfallen im Berichtsjahr 2020 EUR 1,4 Mio. 
auf die außerplanmäßige Abschreibung von (vergeblichen) Bauvorbereitungskosten. 
 
  
Löhne und Gehälter 
    
soziale Abgaben und Aufwendungen  
für Altersversorgung 
 TEUR   TEUR 
Beamtenbezüge 5.225  soziale Abgaben  
Gehälter 28.896   Sozialversicherung 5.600 
    Unfallversicherung 78 
  
  Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 
-10 
 
Jubiläumsgelder 8  Aufw endungen für Altersversorgung:   
 
 
Veränderung der 
Rückstellungen für: 
   Veränderung der Rückstellungen für  
                Altersteilzeitverpflichtung 
 Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 
35 
 
-4 
 Urlaubsansprüche  
 Überstundenvergütung 
 Abrechnungsverpflichtung 
 Leistungsorientierte 
Bezahlung 
 Jahresabschlusserstellung 
 Sabbatical 
 
807 
100 
-28 
 
-62 
5 
-6 
 
  Erstattung von Pensionsaufwendungen der Kernverwaltung 2.081 
   Zusatzversorgung der Beschäftigten 2.580 
 Unterstützung  
  
 
 Beihilfeumlage 386 
    Erstattung von Beihilfeaufwendungen der Kernverwaltung 807 
    Sonstiges 7 
 34.945   11.560

Anhang / 13 
Von den sonstigen b etrieblichen Aufwendungen EUR  14,4 Mio. (Vorjahr EUR 13,2 Mio.) 
betreffen EUR 4,5 Mio. Kosten für angemietete Flächen am Standort Ottoplatz, EUR 2,3 Mio. 
IT-Aufwendungen (incl. weiterbelastete Kosten des städtischen Rechenzentrums) und EUR  1,6 
Mio. in Anspruch genommene Serviceleistungen sonstiger städtischer Dienststellen. 
 
Von den gesamten Zinsaufwendungen EUR  28,0 Mio. (Vorjahr: EUR  28,2 Mio.) betreffen 
EUR 21,7 Mio. Zinsen an Kreditinstitute.

Anhang / 14 
E. Sonstige Angaben 
 
Bestandsentwicklung 
 
Der zum 31. Dezember 2020 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten Objekten 
entwickelte sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt (Vorjahreszahlen in Klammern): 
 
 
Anzahl 
Verw altungsge
bäude 
Schulen Kindertages-
stätten 
“Sonstige 
Aufbauten” 
Brunnen 
 
Insgesamt 
Eigene Objekte 36 (36) 258 (255) 78 (77) 70 (74) 81 (81) 523 (523) 
Angemietete Objekte 56 (51 18 (19) 0 (0) 0 (0)  0 (0)   74 (70) 
Insgesamt 92 (87) 276 (274) 78 (77) 70 (74) 81 (81) 597 (593) 
 
 
Die Schulen, die über die jeweils vereinbarte Vertragslaufzeit von ÖPP -Partnern betrieben 
werden, werden in der Bestand - und Flächenentwicklung als Objekte der Gebäudewirtschaft 
geführt, da sie sich im Eigentum der Stadt Köln befinden. 
 
 
 
Flächenentwicklung 
 
 
Verw altungsge-
bäude 
Schulen Kindertages-
stätten 
“Sonstige 
Aufbauten” 
Insgesamt 
Bew irtschaftete Fläche 
qm qm qm qm qm 
Eigene Objekte       
Grundstücksflächen 169.004,37  3.545.952,69 210.397,00 0,00  3.925.354,06 
 (152.351,37) (3.513.686,69) (212.575,00) 0,00 (3.878.613,06) 
Gebäudeflächen 155.620,27 1.671.584,49 62.526,17 37.897,09  1.927.628,02   
 (153.140,32) (1.588.019,09) (62.636,30) (40.399,06) (1.844.194,77) 
Angemietete Objekte      
Gebäudeflächen 352.196,10 14.944,68 0,00 0,00 367.140,78 
 (339.928,95) (15.988,98) (0,00) (0,00)  (355.917,93) 
 
 
Unter den Grundstücksflächen befinden sich am Bilanzstichtag fünf unbebaute Grundstücke mit 
einer Gesamtfläche von 17.494 qm. Die eigenen Objekte und ausgewiesenen Flächen 
umfassen zudem sechs mit einem Erbbaurecht belastete Grundstücke (davon fünf bebaut) mit 
einer Gesamtfläche von 87.937 qm.

Anhang / 15 
Instandhaltungs- und Sanierungsprogramm 
 
Die von der Stadt Köln übertragene Bausubstanz ist aufgrund einer in der Vergangenheit 
unzureichenden Bauunterhaltung vielfach in einem mangelhaften Zustand. Darüber hinaus 
wurden insbesondere bei Schulen und Kindertagesstätten Schadstoffbelastungen festgestellt, 
die entsprechende Sanierungs- und Rückbaumaßnahmen notwendig machen.  
 
Die Gebäudewirtschaft begegnet diesem Instandhaltung sstau mit einem 
Instandhaltungsprogramm für die Jahr e 2020 bis 20 23 von rund EUR  309,4 Mio. 
(Wirtschaftsplan 2020; mittelfristige Finanzplanung).

Anhang / 16 
Bauprogramm 
 
Die voraussichtlichen Gesamtkosten der zum 31. Dezember 2020 im Bau befindlichen Projekte 
betragen EUR 1.142,8 Mio.Von den bislang angefallenen Baukosten entfallen auf folgende, 
unter den Anlagen im Bau ausgewiesene Bauprojekte:  
 
Schulen Art der Maßnahme  EUR 
Im Weidenbruch 214 Neubau 75.312.221,92
Kantstr. 3 Erweiterungsbau 35.303.821,80
Leybergstr. 1 Erweiterungsbau 22.465.167,88
Nikolausstr. Erweiterungsbau 18.876.056,89
Ostlandstr. 39 Neubau 17.962.134,39
Hansaring 56 Generalinstandsetzung 17.037.845,86
Sürther Str. Neubau 16.073.351,59
Overbeckstr. 71-73 Generalinstandsetzung 13.108.126,32
Fühlinger Weg 4 Neubau 12.936.948,47
Breitenbachstr. 2-15 Neubau 8.855.323,21
Burgwiesenstr. 125 Neubau 7.791.163,31
Vogteistr. Erweiterungsbau 7.594.976,59
Nachtigallenstr. 19-21 Erweiterungsbau 7.200.658,02
übrige 105.964.222,51
366.482.018,76
Verwaltungsgebäude
Eifelwall 7 Neubau Archiv 71.876.432,08
übrige 1.398.342,71
73.274.774,79 
Kindertagesstätten
Von-Sparr-Straße 1 Neubau 188.446,24
188.446,24
Sonstige
Amsterdamer Str. 36 Tropenhaus 7.331.455,32
Gesamt 447.276.695,11
 
Darüber hinaus sind zum 31. Dezember 20 20 Bauvorbereitungskosten in Höhe von 
EUR 43,0 Mio. (Vorjahr: EUR 41,4 Mio.) für insgesamt 82 (Vorjahr: 84) in Planung befindliche 
Bauprojekte angefallen.  
 
 
 
 
Personalbestand und -struktur

Anhang / 17 
 
Die Zahl der im Wirtschaftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer setzt sich wie folgt 
zusammen: 
 
 2020 2019 
Beamte  105 98 
Übrige Beschäftigte 603 565 
Insgesamt 708 663 
 
 2020 2019 
Vollzeit 541 514 
Teilzeit 167 149 
Insgesamt 708 663 
 
Unter anteiliger Berücksichtigung von Teilzeitstellen gliedert sich der Personalbestand nach 
besetzten Stellen zum Bilanzstichtag wie folgt: (Stellen-Soll in Klammern): 
 
 31.12.2020 31.12.2019 
Betriebsleitung  
(inkl. Sekretariat und 
Stabstellen) 14,46 14,41 
Kaufmännisches 
Management 85,65 78,81 
Objektmanagement 229,59 181,19 
Planen und Bauen 63,47 204,26 
Kulturbauten 53,58 68,65 
Betriebsmanagement 108,32 0,00 
Assetmanagement und 
Informationstechnologie 61,14 44,74 
 616,21 592,06 
 (714,88) (688,88)

Anhang / 18 
Organe der Gesellschaft 
 
 
Betriebsleitung 
 
Erster Betriebsleiter: Beigeordneter der Stadt Köln, Herr Markus Greitemann, Köln  
 
Geschäftsführende Betriebsleitung:  
 
Technische Betriebsleiterin: Frau Petra Rinnenburger, Köln  
 
Kaufmännischer Betriebsleiter: Herr Wolfgang Behrisch, Sankt Augustin  
 
 
Bezüge der Betriebsleitung 
 
Der geschäftsführenden Betriebsleitung wurden in 2020 Bezüge (Beamtenbesoldung Frau 
Rinnenburger bzw. Angestelltenvergütung Herr Behrisch) von insgesamt EUR 223.855,42 
gewährt. Die Gesamtbezüge setzten sich wie folgt zusammen: 
Petra Rinnenburger, technische Betriebsleiterin: EUR 102.108,84 
Wolfgang Behrisch, kaufmännischer Betriebsleiter: EUR 121.746,58 
 
 
Betriebsausschuss 
 
Der Betriebsausschuss entspricht dem Bauausschuss und setzte sich im Wirtschaft sjahr wie 
folgt zusammen: 
 
Frau Stefanie Ruffen, Architektin, 
- Ausschussvorsitzende - 
 
und den stimmberechtigten Mitgliedern 
 
Herr Jürgen Kircher, Fachkraft für Arbeitssicherheit, 
- 1. Stellvertretender Ausschussvorsitzender -  
 
Frau Bärbel Hölzing, Freischaffende Musiklehrerin,  
- 2. Stellvertretende Ausschussvorsitzende -  
 
Frau Denise Abé , Fraktionsgeschäftsführerin,                          
 
Herr Gerhard Brust, Ingenieur im Ruhestand, 
 
Herr Robert Schallehn, Büroleiter,  
 
Frau Claudia Brock-Storms, Wissenschaftliche Mitarbeiterin, 
 
Frau Erika Oedingen, Systemanalytikerin,

Anhang / 19 
Frau Anna-Maria Henk-Hollstein, Kauffrau, 
 
Frau Monika Roß-Belkner, Diplom Volkswirtin im Ruhestand, 
 
Frau Ira Sommer, Rechtsanwältin, 
 
Herr Heiner Kockerbeck, Lehrer, 
 
Herr Ralf Schmidt, Geschäftsführer. 
 
 
Bezüge von Mitgliedern des Betriebsausschusses 
 
Den Mitgliedern des Betriebsausschusses wurden in 2020 keine Bezüge gewährt. 
 
 
Abschlussprüferhonorar 
 
Das Netto-Honorar für die Abschlussprüfer beläuft sich in 2020 auf TEUR 39 und betrifft 
ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen. 
 
 
Sonstige finanzielle Verpflichtungen gem. § 285 Nr. 3a HGB  
 
Für den Zeitraum 2021 bis 2025 bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Anmietung 
eigengenutzter Flächen insbesondere im KölnTriangle, im Stadthaus Köln-Deutz und im Kalk-
Karree in Höhe von rund EUR 24,7 Mio.  
 
Zum Bilanzstichtag sind für Bauvorhaben EUR 710,7 Mio. beauftragt bzw. stehen vor der 
Beauftragung. Der Betrag vermindert sich um noch ausstehende Zuschüsse (öffentliche 
Förderung). 
 
 
Nachtragsbericht gem. § 285 Nr. 33 HGB 
 
Über Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahrs 20 20 
eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz Berücksichtigung 
gefunden haben, ist nicht zu berichten.  Zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die 
Entwicklung der Gebäudewirtschaft wird auf die Ausführungen im Lagebericht verwiesen.

Anhang / 20 
Ergebnisverwendung 
 
 
Das Wirtschaftsjahr 2020 schließt mit einem Jahresüberschuss von EUR 0,00.  
 
 
Köln, den 15. Oktober 2021 
 
 
 
 
 
gez.  Markus Greitemann  gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger 
Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

Anlage 3 - Gewinn- und Verlustrechnung 
2020 2020 2019 
EUR EUR EUR 
1. Umsatzerlöse 
a) aus der Hausbewirtschaftung 280.307.510,54 258.658.020,38 
b) aus Betreuungstätigkeit 59.058.460,72 59.462.338,05 
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.011.403,09 2.117.140,86 
341.377.374,35 320.237.499,29 
2. Verminderung (-) / Erhöhung (+) des Bestands 
an unfertigen Leistungen -8.424.127,27 8.440.143,46 
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 2.920.507,93 4.144.509,84 
4. Sonstige betriebliche Erträge 31.081.844,92 12.924.881,19 
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 209.524.665,62 189.430.245,39 
b) Aufwendungen für Betreuungstätigkeit 42.652.572,84 44.290.882,61 
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 3.522.253,95 3.493.881,28 
6. Personalaufwand 
a) Löhne und Gehälter 34.945.098,32 31.661.153,10 
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für 
Altersversorgung und für Unterstützung 11.560.358,93 12.685.607,49 
davon für Altersversorgung: EUR 4.691.934,16 
(Vorjahr: EUR 5.974.422,08) 
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- 
stände des Anlagevermögens und Sachanlagen 32.619.21 9,26 
Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 
zum Anlagevemögen (Vorjahr: EUR 7.899.088,06) -8.054 .918,90 24.564.300,36 22.575.129,82 
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 14.390.719,60 13.177.308,45 
9. Erträge aus Finanzanlagen 2.109.177,59 2.186.827,90 
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 75.637,10 144.644,84 
davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: 
EUR 48.515,00 (Vorjahr: EUR 130.995,00) 
11 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 27.977.331,96 28.190.739,47 
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: 
EUR 3.566.928,38 (Vorjahr: EUR 3.058.320,00) 
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 3.113,04 936,53 
13. Ergebnis nach Steuern 0,00 2.572.622,38 
14. Jahresüberschuss 0,00 2.572.622,38 
GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN 
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Bestätigungsvermerk / 1 
Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 
 
An die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln 
 
 
Prüfungsurteile 
 
Wir haben den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln, – bestehend aus 
der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Wirtschafts-
jahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Dar-
stellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den 
Lagebericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis 
zum 31. Dezember 2020 geprüft. 
 
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse 
 
• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den Vor-
schriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. 
den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen 
Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmä-
ßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Ver-
mögens- und Finanzlage des Betriebs zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertrags-
lage für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und 
 
• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des 
Betriebs. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem 
Jahresabschluss, entspricht den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bun-
deslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalge-
sellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Ri-
siken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.  
 
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen 
gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Bestätigungsvermerk / 2 
Grundlage für die Prüfungsurteile 
 
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung 
mit § 317 HGB und §  103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer 
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. 
Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwor-
tung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ un-
seres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Betrieb unabhän-
gig in Übereinstimmung mit den deutschen hande lsrechtlichen und berufsrechtlichen Vor-
schriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit die-
sen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnach-
weise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jah-
resabschluss und zum Lagebericht zu dienen. 
 
 
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Betriebsausschusses für den Jah-
resabschluss und den Lagebericht 
 
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der 
den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. 
den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vor-
schriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter 
Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen 
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Betriebs 
vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die 
sie in Überein-stimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als 
notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der 
frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist. 
 
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwort-
lich, die Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit zu beurteilen. Des Weite-
ren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der 
Betriebstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, 
auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit 
zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. 
 
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, 
der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen we-
sentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den Vorschriften der Eigen-
betriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deut-
schen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspricht und die 
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetz-
lichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als

Bestätigungsvermerk / 3 
notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den 
anzuwendenden Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein -
Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handels-
rechtlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die 
Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. 
 
Der Betriebsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozes-
ses des Betriebs zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. 
 
 
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des 
Lageberichts 
 
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss 
als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstel-
lungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs 
vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei 
der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den Vorschriften der Eigenbetriebs-
verordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für 
Kapitalgesellschaften geltenden handelsrecht-lichen Vorschriften entspricht und die Chancen 
und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsver-
merk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht bein-
haltet. 
 
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine 
in Übereinstimmung mit § 317 HGB  und  §  103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut 
der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Ab-
schlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. 
Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als 
wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder 
insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirt-
schaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. 
 
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische 
Grundhaltung. Darüber hinaus 
 
• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbe-
absichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen 
und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen 
Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere 
Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht

Bestätigungsvermerk / 4 
aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrü-
gerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irrefüh-
rende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. 
 
• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses rele-
vanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten 
Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den ge-
gebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil 
zur Wirksamkeit dieser Systeme des Betriebs abzugeben. 
 
• beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten 
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Ver-
treter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. 
 
• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Betriebsleitung 
angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit so-
wie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsi-
cherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeut-
same Zweifel an der Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit auf-
werfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit 
besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben 
im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese An-
gaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen 
unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestäti-
gungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegeben-
heiten können jedoch dazu führen, dass der Betrieb seine Betriebstätigkeit nicht mehr 
fortführen kann. 
 
• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlus-
ses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden 
Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beach-
tung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen 
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Be-
triebs vermittelt. 
 
• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Geset-
zesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Betriebs.

Bestätigungsvermerk / 5 
• führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten 
zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigne-
ter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten 
Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen 
nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus 
diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten An-
gaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein 
erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zu-
kunftsorientierten Angaben abweichen. 
 
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Um-
fang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfest-stellungen, einschließ-
lich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen. 
 
Düsseldorf, den 15. Oktober 2021 
 
 
EversheimStuible Treuberater GmbH 
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 
Steuerberatungsgesellschaft 
  
  
Schellhorn Semelka 
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer