Reform der Grundsteuer

Anlage 1 
 
Ergänzung der Mitteilung 4202/2019 auf Grund des zwischen Bund und Ländern am 
01.02.2019 gefundenen Kompromiss‘: 
 
Am 01.02.2019 haben sich die Finanzminister des Bundes und der Länder auf einen 
Kompromiss geeinigt. Dieser Kompromiss sieht Änderungen hinsichtlich des sog. 
Wertabhängigen Modells vor. Die Änderungen betreffen ausschließlich die Arbeit der 
Finanzverwaltung bei der Feststellung des der Besteuerung zu Grunde zu legenden Wertes 
und die korrespondierenden Mitwirkungspflichten der Grundstückseigentümer. 
Durch den Kompromiss erhöhen sich die Chancen, dass das Gesetzgebungsverfahren vor 
dem 01.01.2020 abgeschlossen ist. Dies ist Voraussetzung dafür, dass die 
Grundsteuererhebung durch die Gemeinden ab  01.01.2020 weiter möglich ist. 
In den Anlagen sind die Eckpunkte der Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts und 
die Berechnungsmethoden zusammengefasst dargestellt. Die Eckpunkte wurden in einer 
Sitzung des Finanzministeriums der Landes Niedersachsen mit Vertretern der 
Finanzministerien des Bundes und der Länder, an denen auch die kommunalen 
Spitzenverbände teilgenommen haben, übergeben.

Eckpunkte für die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts

1. Bei Wohngrundstücken wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem
Mikrozensus des Statistisches Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen
Nettokaltmieten (Mieten aus dem Mikrozensus, nach Mietstufen gestaffelt) angeknüpft.
Anstelle der durchschnittlichen Nettokaltmiete wird die tatsächlich vereinbarte
Nettokaltmiete angesetzt, wenn der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder
Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete überlasst, die bis zu 30 Prozent unterhalb der
durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt. Überlässt der Eigentümer dem Mieter
Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete, die über 30 Prozent unterhalb
der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt, ist. die um 30 Prozent geminderte
durchschnittliche Nettokaltmiete anzusetzen.

2. Das Baujahr ist für die Ermittlung des Grundstückswerts ein notwendiger
Bewertungsparameter. Für Gebäude, die vor 1948 erbaut wurden, genügt aus
Vereinfachungsgründen in der Erklärung die Angabe „Gebäude erbaut vor 1948“.

3. Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund- und Boden sind die Bodenrichtwerte. Die
Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Bodenrichtwertzonen
(Größe) machen, $ 196 Abs. 1 BauGB. Die Gutachterausschüsse können
Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen. Für Kommunen,
deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt Wohnen liegt, kann
optional das für die Kommune jeweils ermittelte „mittlere Bodenwertniveau“ als
„Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden (De-minimis-Regelung).

4. Soweit für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke weder
tatsächlich vereinbarte Mieten vorliegen noch ortsübliche Mieten ermittelt werden können,
ist anstelle des Ertragswertverfahrens ein gegenüber dem geltenden Recht vereinfachtes
Sachwertverfahren anzuwenden (statt über 30 Angaben sind dann nur 8 erforderlich).

5. Die Reform wird aufkommensneutral gestaltet. Die Steuermesszahl für die Neuregelung
des Grundsteuer- und Bewertungsrechts unter Berücksichtigung der Punkte 1 bis 4 beträgt
bei konstanten Hebesätzen nach erster grober Schätzung 0,325 %o. Die Steuermesszahl
wird nach Grundstücksarten differenziert. Für die jeweiligen Grundstücksarten wird die
Steuermesszahl regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst.

6. Für die Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft wird ein Ertragswertverfahren,
gemäß dem Gesetzentwurf des Bundesrats (BR-Drs. 515/16) eingeführt.

7. Die Kommunen erhalten die Option, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife
Grundstücke zu erheben.

8. Es wird eine Lösung hinsichtlich der Auswirkungen für den Länderfinanzausgleich
erarbeitet.

Ertragswertmodell (= Mietwertmodell) Kompromissansatz 01.02.2019

a) unbebaute Grundstücke

Gründetackstische ggf. zonierter Bodenrichtwert

(durchschnittlicher Bodenrichtwert)

b) bebaute Grundstücke
Gebäudeertragswert

Gewerbegebäude
Wohngebäude
Sachwertverfahren Ertragswertverfahren
Ertragswertverfahren: Normalherstellungs- tatsächliche oder
fiktive Durchschnittsmiete aus Statistik differenziert nach kosten ortsübliche Miete
- Bundesländern x abzüglich
- Gebäudeart Baupreisindex pauschale
- Wohnfläche x Bewirtschaftungs-
- Baujahr des Gebäudes Bruttogrundfläche kosten
= Gebäudenormal-
Differenzierung nach Mietniveaustufen: Herstellungswert x
Stufe 1 - 22,5% abzüglich Kapitalisierung
Stufe 2 - 10,0% Alterswertminderung mit
Stufe 3 +/-0% (max. 70%) Vervielfältiger
Stufe 4 +10,0% = Gebäudesachwert
Stufe 5 +20,0% + zuzüglich
Stufe 6 +32,5% Bodenwert: abgezinster
Grundstücksfläche Bodenwert
= fiktive Durchschnittsmiete je Kommune x (Grundstücks-
alternativ: ef. zonierter Boden- fläche x
Nachweis der bis zu 30 % geringeren tatsächlichen HEINE. ee. ZONISTEEN,
2 = vorläufiger Sachwert Bodenrichtwert
Miete (Ansatz max. 30 %) ; i
x x Abzinsungs-
Wertzahl faktor)
RER “ (zur Anpassung an den
abzüglich en wer = Verkehrs-

pauschale Bewirtschaftungskosten von)

(Verwaltungs- Betriebs-, Instandhaltung)

x = Wert des bebauten

Kapitalisierung mit Vervielfältiger Gewerbegrundstücks

zuzüglich abgezinster Bodenwert
Grundstücksfläche |x ggf. zonierter x| Abzinsungsfaktor
Bodenrichtwert

= Wert des bebauten Wohngrundstücks

Mindestwert = 80% des Bodenwerts
(Grundstücksfläche x ggf. zonierter Bodenrichtwert)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
II/21 
 
Vorlagen-Nummer  17.12.2018 
 4202/2018 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Finanzausschuss 17.12.2018 
 
Reform der Grundsteuer 
Das BVerfG in Karlsruhe hat im April 2018 entschieden, dass die Berechnungsmethode für die Fest-
legung der Grundsteuer „völlig überholt“ sei. Bundestag und Bundesrat haben nunmehr bis Ende 
2019 Zeit, neue und verfassungskonforme Regelungen zu schaffen. Zwischenzeitlich hat d as Bun-
desfinanzministerium einen Vorschlag für ein Reformkonzept erarbeitet und vorgelegt. 
 
Die SPD-Fraktion im Rat der Stadt Köln bittet in diesem Zusammenhang um Beantwortung folgender 
Fragen: 
 
1. Was bewertet die Stadtverwaltung den Reformvorschlag  des Bundesfinanzministeriums? 
 
2. Welche Auswirkungen würden sich bei einer Umsetzung für Köln ergeben? In welchen Se g-
menten entstünden im Rahmen von Modellrechnungen Mehr - oder Minderbelastungen für 
Grundstückseigentümer in Köln und in welchen Höhen? Wie könnte der Erhalt des Status Quo 
– im Wesentlichen gleichbleibende Steuerbelastung für Eigentümer bei gleichbleibenden Ein-
nahmen seitens der Stadt – erreicht werden? 
 
 
3. Welche Anforderungen müsste eine Reform aus Sicht der Stadtverwaltung erfüllen? 
 
 
 
Die Verwaltung beantwortet die Fragen wie folgt: 
 
Zu Frage 1: 
 
Die beiden Reformvorschläge des BFM  sind zu begrüßen, da hierdurch weiterhin die Chance  gege-
ben ist, dass vor dem 01.01.2020 ein neues GrStG in Kraft getreten sein wird und damit die Kommu-
nen die Grundsteuer auf der Grundlage der derzeitigen gesetzlichen Regelung weiter festsetzen und 
vereinnahmen können. 
Aus Sicht der Stadt Köln wird das sogenannte wertorientierte Modell (WAM) präferiert trotz seiner 
augenscheinlichen Schwächen (z. B., unterschiedliche  Be rechnung in Abhängigkeit davon, ob das 
Objekt vermietet oder eigengenutzt ist). Durch die Wertabhängigkeit wird ein gewisser Ausgleich zur 
inflationsbedingten abnehmenden „Kaufkraft“ des statischen Steuerbetrages erzielt, der ansonsten 
nur durch eine Hebesatzerhöhung ausgeglichen werden könnte.  
Außerdem begegnet das wertunabhängige Modell (WUM) zusätzlichen Bedenken hinsichtlich der 
Gesetzgebungskompetenz des Bundes.

2 
 
 
Zu Frage 2: 
Ziel der Umsetzung der Grundsteuerreform ist es, das Gesamtaufkommen der Grundsteuer beizube-
halten. Hierzu sind vor Verabschiedung des Hebesatzes umfangreiche Untersuchungen und Berech-
nungen durchzuführen. Diese können erst im Detail in Angriff genommen werden, wenn das neue 
Gesetz in Kraft getreten ist. 
Trotz des Zieles Einnahmenneutralität kann  es im Einzelfall zu einer höheren oder geringeren Steu-
erbelastung kommen. Dies ist immanente Folge des Umstandes, dass jedes Steuerobjekt unter neu-
en Gesichtspunkten bewertet wird und insgesamt das Steueraufkommen nicht geringer als bishe r 
ausfallen soll. 
 
Zu Frage 3: 
Durch die Steuerreform dürfen die kommunale Verantwortung für die Steuererhebung und Mitwirkung 
bei Festsetzung und Einziehung der Steuer sowie das kommunale, in Eigenverantwortung ausz u-
übende Hebesatzrecht nicht beeinträchtigt werden.  
 
gez. Dr. Keller