Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 30.06.2018

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 03.09.2018 
 2667/2018 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 17.09.2018 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 30.06.2018 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 30. Juni 2018 ist fertiggestellt und wird dem  
Betriebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
Gez. Greitemann

Bericht 
 
zum 30. Juni 2018

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung 
mit den zeitanteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2018. 
 
 
Entwicklung der Vermögenslage per 30.06.2018 
 
Erläuterungen zum Bericht per 30.06.2018

Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2018 rungen
ergebnis-
per 30.06.2018 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 130.012 124.903 5.110 1
b) aus Betreuungstätigkeit 20.533 34.086 -13.553 2
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 611 1.272 -661
Umsatzerlöse gesamt 151.156 160.260 -9.104
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten 6.821 9.850 -3.029 1
b) Betreuungstätigkeit -1.458 0 -1.458 2
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 5.363 9.850 -4.487
3. andere aktivierte Eigenleistungen 864 5.980 -5.116
andere aktivierte Eigenleistungen gesamt 864 5.980 -5.116
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 2 0 2
b) übrige betriebliche Erträge 582 1.530 -948
sonstige betriebliche Erträge gesamt 584 1.530 -946
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 30.303 31.870 1.566
b) Instandhaltung 20.902 34.003 13.101
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 35.306 34.572 -733
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 86.511 100.445 13.934
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Betreuungstätigkeit 15.851 28.652 12.801
b) sonstigen Serviceleistungen 1.073 1.872 798
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 16.924 30.523 13.599
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 11.180 14.351 3.171
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 3.973 4.772 799
Personalaufwand gesamt 15.153 19.123 3.970
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des 
Anlageververmögens und Sachanlagen 10.541 10.650 109
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des 
Anlageververmögens und Sachanlagen gesamt 10.541 10.650 109
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 4.952 6.253 1.301
sonstige betriebliche Aufwendungen gesamt 4.952 6.253 1.301
Betriebsergebnis 23.885 10.625 13.260
10. Erträge aus Finanzanlagen 1.095 1.026 70
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 5 306 -301
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 12.017 12.862 844
13. Steueraufwand / -erstattung 1 0 -1
Finanzergebnis -10.916 -11.530 614
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 12.969 -905 13.874
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 132 905 -773
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 1. Halbjahr 2018 13.101 0 13.101
* Sachstand Juli 2018
Z w i s c h e n b e r i c h t 
per 30.06.2018
6
5
2
3
4
Quartalsbericht II 2018
Bericht 30.06.2018

per 30.06.2018 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 446 0,03 0 461 0,03 0 -15 -3,21
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 1.529.608 88,43 0 1.495.113 87,67 0 34.495 2,31
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 36.528 2,11 0 42.923 2,52 0 -6.395 -14,90
- Übrige Sachanlagen 29.808 1,72 0 28.351 1,66 0 1.457 5,14
- Finanzanlagen 40.866 2,36 0 40.781 2,39 0 85 0,21
Anlagevermögen 1.637.256 94,65 0 1.607.629 94,26 0 29.627 1,84
- Vorräte 74.731 4,32 74.731 70.307 4,12 70.307 4.425 6,29
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 17.761 1,03 17.761 22.639 1,33 0 -4.878 -21,55
- Liquide Mittel 0 0,00 0 4.437 0,26 0 -4.437 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 36 0,00 36 447 0,03 447 -410 -91,88
Umlaufvermögen/RAP 92.529 5,35 92.529 97.828 5,74 70.753 -5.300 -5,42
1.729.785 100,00 92.529 1.705.458 100,00 70.753 24.327 1,43
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,06 0 1.000 0,06 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 190.948 11,04 0 178.425 10,46 0 12.523 7,02
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00
Eigenkapital i.e.S. 191.948 11,10 0 179.425 10,52 0 12.523 7,02
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 346.138 20,01 0 350.082 20,53 0 -3.944 -1,13
Eigenkapital i.w.S. 538.086 31,11 0 529.507 31,05 0 8.579 1,62
- Rückstellungen 76.759 4,44 76.759 75.023 4,40 75.023 1.735 2,31
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 937.165 54,18 2 908.278 53,26 33.584 28.887 3,18
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 6.804 0,39 0 10.398 0,61 10.398 -3.594 -34,56
- Erhaltene Anzahlungen 70.856 4,10 70.856 66.751 3,91 66.751 4.104 6,15
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 100.116 5,79 100.073 115.500 6,77 33.641 -15.384 -13,32
Fremdkapital 1.191.700 68,89 247.689 1.175.951 68,95 219.398 15.748 1,34
1.729.785 100,00 247.689 1.705.458 100,00 219.398 24.327 1,43
1) Sachstand Juli 2018
2) geprüfter, noch nicht testierter Jahresabschluss
Veränderung
vorläufig
31.12.2017
E n t w i c k l u n g   d e r
V e r m ö g e n s l a g e
Quartalsbericht II 2018
Vermögensvergleich

Erläuterungen zum Bericht per 30.06.2018 
 
 
Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von Auf-
wendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in folgenden Be-
reichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 
 Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 Personalaufwand 
 Sonstige betriebliche Aufwendungen 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund EUR 5,1 Mio. höheren Umsatzerlöse aus der Haus-
bewirtschaftung betreffen mit EUR 1,9 Mio. überplanmäßige Mieterlöse und mit EUR 3,2 Mio. 
die Abrechnung von Nebenkosten. Das vergleichsweise hohe Abrechnungsvolumen im ersten 
Halbjahr betrifft vermehrt Nebenkosten aus Vorjahren und wird sich im weiteren Jahresverlauf 
wieder dem Planwert annähern. 
 
Den Mehrerlösen aus der Nebenkostenabrechnung steht eine Veränderung des Bestandes an 
noch abzurechnenden Nebenkosten zum 30.06.2018 von rd. EUR 6,8 Mio. gegenüber, die 
den zeitanteiligen Planwert um EUR 3,0 Mio. unterschreitet. 
 
2 Die unterplanmäßigen Erlöse aus Betreuungstätigkeit (EUR -13,5 Mio.) betreffen den Bereich 
der Baubetreuung mit einem Mindererlös in Höhe von EUR -13,8 Mio. sowie die Erlöse aus 
sonstigen Betreuungsleistungen mit EUR -0,9 Mio. Die Erlöse aus der Energiebetreuung lie-
gen EUR 1,2 Mio. über Plan. 
 
Den Mindererlösen stehen rd. EUR 13,6 Mio. geringere Aufwendungen sowie eine überplan-
mäßige Bestandsminderung bei den abzurechnenden Betreuungsleistungen von  
EUR -1,5 Mio. gegenüber. 
 
Wie in den Vorjahren wird auch in 2018 das geplante Servicevolumen im Baubetreuungsbe-
reich aller Voraussicht nach nicht erreicht werden. 
 
3 Die aktivierten Eigenleistungen liegen mit EUR 0,9 Mio. derzeit rd. EUR 5,1 Mio. unter Plan. 
Zum Wirtschaftsplan 2018 wurden für den investiven Bereich Mittel i. H. v. EUR 200 Mio. an-
gemeldet. Gemäß der aktuellen Bauberichterstattung für Juni 2018 sind bis dato rd.  
EUR 45 Mio. abgeflossen. Die beiden Baufachbereiche (261 und 262) prognostizieren jedoch 
einen Mittelabfluss von EUR 168 Mio. bis Jahresende. Daher ist davon auszugehen, dass sich 
die Abweichung bei den aktivierten Eigenleistungen im vorliegenden Zwischenbericht im Jah-
resverlauf verringern wird.

4 Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung liegen insgesamt rd. EUR 13,9 Mio. unter Plan. 
Die Abweichung setzt sich aus Mehrausgaben bei Pachten u. a. (EUR -0,7 Mio) und Minder-
ausgaben bei den Betriebskosten (EUR 1,5 Mio.) sowie im Bereich der Instandhaltung  
(EUR 13,1 Mio.) zusammen. 
 
Das Instandhaltungsbudget der Gebäudewirtschaft beträgt für das Jahr 2018 EUR 68 Mio. 
Nach derzeitiger Prognose werden im Instandhaltungsbereich zum Jahresende Fremdkosten 
i. H. v. EUR 49,2 Mio. erwartet, was eine Unterschreitung des Wirtschaftsplanansatzes von rd. 
EUR 18,8 Mio. bedeutet (s. Bauberichterstattung für Juni 2018). 
 
5 Die Minderausgaben bei den Personalaufwendungen (EUR 6,4 Mio.) sind in erster Linie auf 
die verzögerte oder Nicht-Besetzung von (vakanten) Stellen zurückzuführen. 
 
6 Das vorläufige Ergebnis zum 30.06.2018 beträgt vor Ergebnisausgleich EUR + 13,0 Mio. 
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu geordnet. In 
diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kostenmiete durch einen 
Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zudem der Wegfall der Abführung 
an den städtischen Haushalt und die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen Kern-
verwaltung und eigenbetriebsähnlicher Einrichtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der Gebäu-
dewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zu-
stehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Ge-
schäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. 
 
Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen sowie Erträge aus Grund-
stücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches eine besondere Behand-
lung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finan-
zierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund 
bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt. Gleiches gilt für erziele Buchge-
winne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden Komponen-
ten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Beschlussfassung über den 
Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des Ei-
genkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt abgeführt wer-
den soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW für 2018 beträgt lt. Wirtschaftsplan insgesamt rd. 
EUR 68,0 Mio. Dem zeitanteiligen Planansatz von EUR 34,0 Mio. stehen tatsächliche 
Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. EUR 20,9 Mio. gegenüber. 
 
 In 2018 wurde bislang kein Grundstück veräußert.

Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 30.06.2018: 
 
 GuV 
 Jan. – Juni 2018 
 EUR Mio. 
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  
(vor Ergebnisausgleich)  13,0 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung   - 13,0  
     modifiziert / bereinigt um   
 Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel 13,1  
 Erträge aus Grundstücksveräußerungen 0,0  
Ausgleichsanspruch der GW gegenüber der 
Kernverwaltung (Saldo) 0,1    + 0,1 
   
Halbjahresergebnis nach (modifiziertem) 
Ergebnisausgleich  13,1 
 
Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernverwaltung 
zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrektur der Umsatzerlö-
se (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwischenberichterstattung für das 
1. Halbjahr 2018 liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch nicht vor, so dass 
der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit der Kämmerei in einer 
Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich“ ausgewiesen werden.  
 
Entwicklung der Vermögenslage / Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.06.2018 beträgt EUR 1,7 Mrd. Bezogen auf die um die pas-
sivierten Investitionskostenzuschüsse gekürzte Bilanzsumme ergibt sich eine bereinigte Eigen-
kapitalquote von 13,87 %. 
 
Der nach der Kommentierung zur Eigenbetriebsverordnung empfohlene Eigenkapitalanteil von  
30 % wird unterschritten. Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapi-
talausstattung konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit zur überwiegenden 
Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender Konstanz des nominellen Ei-
genkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapitalquote führen.