Handlungskonzept Grevener Straße

V/0513/2006 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Handlungskonzept Grevener Straße 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
19.09.2006 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
21.09.2006 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
Sachentscheidung: 
 
1. Die Verwaltung wird beauftragt, das Handlungskonzept Grevener Straße 31-59 (Anlage 1) um-
zusetzen und die schrittweise erforderlichen Entscheidungen für die entsprechenden Fachaus-
schüsse vorzubereiten. 
 
2. Der Antrag der CDU-Fraktion und FDP-Fraktion an den Rat vom 28.03.2006 "Bezahlbaren 
Wohnraum in der Innenstadt stärken - Stadtreparatur vorantreiben" (Anlage 2) ist damit erle-
digt. 
 
 
 
 
Kosten/Folgekosten 
 
Aus dem Beschluss über das Handlungskonzept entstehen keine Kosten. Über Folgekosten und 
Einnahmen aus der Umsetzung des Konzeptes wird in den entsprechenden Vorlagen für die 
Fachausschüsse berichtet.
 
 
 
 
 
Begründung: 
 
Der Ratsantrag (Anlage 2) zielt auf die Vorbereitung einer Neubebauung des südlichen Bereichs 
der Grevener Straße zwischen Steinfurter Straße und Hausnr. 59 und nennt dabei zu beachtende 
Nutzungs- und Verfahrensbedingungen.  
 
Die notwendige planungsrechtliche Grundlage ist zwar bereits durch den rechtsverbindlichen Be-
bauungsplan Nr. 379 (ehemaliges Gewerbedreieck) gegeben; jedoch waren vor einer baulichen 
Vorlagen-Nr.: 
V/0513/2006 
Auskunft erteilt: 
Frau  Voss-Schiffmann 
Ruf: 
492 61 22 
E-Mail: 
Voss-ScM@stadt-muenster.de  
Datum: 
17.08.2006 
Öffentliche Beschlussvorlage

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Entwicklung der städtischen Flächen noch Planungsfragen, u.a. insbesondere zur Erschließung 
der Grundstücke, zu klären. Der Antrag wurde daher mit der Vorlage 324/2006 an den ASSVW 
verwiesen; er ist inhaltlich mit Erarbeit ung eines Konzeptes und Bericht an den Fachausschuss 
durch die Verwaltung zu erledigen. Dem Auftrag kommt diese Vorlage nach. 
 
a) Aufgabenstellung
 
 
Der Ratsantrag stellt den Bereich Grevener Str. 31-59 in den Zielkontext der Sicherung von 
Wohnstandorten und Aufrechterhaltung einer ausgewogenen sozialen Mischung in der In-
nenstadt und formuliert folgende konkrete Aufgaben: 
 
- schrittweise Entwicklung des Bereichs Grevener Str. 31-59 zu einem Wohnstandort 
- attraktive und tragfähige Mischung aus öffentlich gefördertem und frei finanziertem 
Wohnungsbau mit dem Schwerpunkt preisgebundener Wohnraum 
- Beteiligung der derzeitigen Mieter mit dem Ziel, am Standort wohnen zu bleiben 
bzw. ihr Gewerbe zu betreiben 
- besondere Beachtung der Belange junger Familien, Studierender und Senioren 
 
b) Sachlage
 
 
Mit der Aufgabenstellung ist im städtebaulichen Zusammenhang eine Reihe von Themen 
berührt: 
 
- Planungsrecht, Straßenausbauplanung, Erschließung der Grundstücke 
- Klärung der liegenschaftlichen Verhältnisse, Fortführung des Umlegungsverfahrens 
- Klärung der derzeitigen Mietverhältnisse, Möglichkeiten der Bereitstellung von Er-
satzflächen. 
 
Insgesamt ergibt sich eine relativ komplexe Sachlage, die in der Zwischenzeit in Zusam-
menarbeit der Fachämter mit folgenden Ergebnissen aufbereitet wurde (Plandarstellung 
siehe Anlage 1): 
 
Planungsrechtliche Grundlage 
 
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 379 sieht für den Bereich eine Zurücknahme der 
Bauflucht gegenüber dem Bestand von knapp 9 m vor. Die Festsetzungen ermöglichen ei-
ne geschlossene, viergeschossige Blockrandbebauung mit einer GFZ von 1,6 im nördlichen 
Bereich (WA – allgemeines Wohngebiet) und 3,0 im südlichen Bereich (Ecke Steinfurter / 
Grevener Straße MK – Kerngebiet). Im Falle einer Entwicklung des südlichen Bereichs vor-
rangig zu einem Wohnstandort ist von einer geringeren als der zulässigen Dichte auszuge-
hen; in der Kreuzungssituation werden bei einer Wohnbebauung besondere passive Lärm-
schutzmaßnahmen (Bauteile, Grundrisse) erforderlich.  
 
Der festgesetzte verbreiterte Straßenflächenquerschnitt ist grundsätzlich für einen vierspu-
rigen Ausbau der Grevener Straße mit beidseitigen Nebenanlagen vorgesehen. Damit die 
Option für diesen Ausbau unabhängig von der baulichen Entwicklung der Grundstücke er-
halten bleibt, sind die verkehrsplanerischen Belange mit der Erschließung der Grundstücke 
abzustimmen. Ein erster verkehrstechnischer Vorentwurf im Sinne einer Machbarkeitsstu-
die, die dies berücksichtigt, liegt vor. 
 
Erschließung  
 
Um den Verkehrsfluss in der Grevener Straße nicht zu beeinträchtigen, wurde zunächst un-
tersucht, ob eine gebündelte Erschließung der Grundstücke von Norden (von privater Stell-
platzanlage aus über Fuß-/Radweg und beidseitige Grünflächen) möglich ist. Eine solche

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„integrierte“ Erschließungs- und Umlegungslösung unter Zusammenschluss mehrerer oder 
aller Flächen ist jedoch aus verschiedenen Gründen unzweckmäßig: 
- Der rechtsgültige Bebauungsplan lässt eine solche Überfahrung nicht zu. In ver-
gleichbaren Fällen wurden gleichartige Anträge privater Eigentümer nördlich und 
südlich desselben Fuß-/Radweges abgelehnt, zum Teil mit der Folge erheblichen 
Mehraufwands bei der jeweiligen TG-Erschließung. Eine Befreiung im vorliegenden 
Fall würde eine eklatante Ungleichbehandlung darstellen. Eine Änderung des Be-
bauungsplans scheidet aus zeitlichen / investiven Gründen aus. 
- Die im Zuge der Umlegung notwendigerweise zu bildenden Privatgrundstücke (s. 
Umlegung) unterbrechen den Zusammenhang städtischer Flächen.  
 
Aus einer einfachen Erschließung ausschließlich direkt von der Grevener Straße („rechts 
´rein, rechts ´raus“) ergeben sich dagegen folgende Vorteile: 
- Vermeidung von Komplikationen aus Abweichungen vom BP und Unabhängigkeit 
von der Zustimmung der von der Umlegung betroffenen Eigentümer  
- Die Entwicklung des gesamten Bereichs kann sukzessive und zeitlich unabhängig 
voneinander erfolgen. Es ist sinnvoll, die städtische Fläche von Norden nach Süden 
zu entwickeln, sodass zunächst im Norden Ersatz für diejenigen städtischen Mietflä-
chen geschaffen werden kann, die im Bereich der zwei im Süden zu bildenden Pri-
vatgrundstücke entfallen (rechtliche Regelung im Umlegungsverfahren). 
- Die städtische Fläche kann durch einen einzigen Investor bebaut oder in mehrere 
Parzellen aufgeteilt werden. Es ist aus wirtschaftlichen Gründen zweckmäßig, dem 
Erwerber ausreichend dimensionierte Flächen zu übertragen, die die Kompensation 
der Übernahme der städtischen Mieter ermöglichen. Darüber hinaus ist die Vergabe 
aller städtischen Flächen an einen Erwerber wegen des politisch gewünschten Nut-
zungsprogramms sinnvoll, ergibt sich jedoch nicht zwingend aus der städtebauli-
chen Situation. 
- Insbesondere die südliche Fläche im Eckbereich Grevener / Steinfurter Straße (MK-
Fläche) ist von der übrigen Entwicklung völlig unabhängig.  
 
Unter verkehrlichen Gesichtspunkten ist es zweckmäßig, die Grundstückszufahrten zu 
bündeln, so dass in den Verlauf der Grevener Straße nur 4 Ein-/Ausfahrten in rund 35 m 
Abstand zu integrieren sind. Dabei können jeweils zwei benachbarte Grundstücke und 
Tiefgaragen mit einer gemeinsamen Rampe erschlossen werden.   
 
Liegenschaften  
 
Die straßenseitige Bebauung mit den zugehörigen Grundstücken Grevener Str. 31-59 be-
findet sich in städtischem Eigentum. Das Gebäude Grevener Str. 31 wurde von den Be-
wohnern selbst renoviert und in einen relativ guten Zustand versetzt. Alle übrigen Gebäude 
sind in einem schlechten baulichen Zustand, sodass der Wohnraum als zum Teil unterhalb 
heutiger Standards und als abgängig anzusehen ist. 
 
Das Grundstück Grevener Str. 57/59 wird gemäß Beschluss des Ausschusses für Finan-
zen, Beteiligungen und Liegenschaften an eine städtische Wohnungsbaugesellschaft ver-
äußert und soll nach Rückbau der abgängigen Bausubstanz mit einer Mischung aus öffent-
lich geförderten sowie frei finanzierten Mietwohnungen bebaut werden.  
 
Umlegung 
 
Im Zuge des Umlegungsverfahrens ist den Eigentümern für ihre von der Grevener Straße 
zurückgelegenen Altgrundstücke Ersatz anzubieten. Im Zusammenhang mit der Zuteilung 
dieser neuen Grundstücke können Nutzungs- oder Erschließungsbedingungen mit geregelt 
werden. Die Alternative einer Zustimmung zur Geldabfindung anstelle eines Ersatzgrund-
stücks ist abhängig vom Einverständnis der Eigentümer und kann nicht erzwungen werden. 
Da eine solche Einigung nicht wahrscheinlich erscheint, ist es sinnvoll, nördlich an die MK-

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Fläche angrenzend zunächst zwei Privatgrundstücke und anschließend eine zusammen-
hängende, ausreichend tiefe städtische Fläche zu bilden.  
 
Beteiligte am Umlegungsverfahren sind nicht nur Eigentümer, sondern u. a. auch Mieter, d. 
h. dass im Umlegungsverfahren auch Mietverhältnisse abschließend geregelt werden kön-
nen. Das in diesem Zusammenhang zu machende Ersatzangebot kann neben anderen 
Wohnungen im Stadtgebiet auch auf neue Wohnungen am Standort bezogen werden. 
 
Derzeitige Nutzungsverhältnisse 
 
Im Bestand sind zurzeit ca. 1.650 m² Wohnfläche und ca. 250 m² Gewerbefläche vermietet. 
Bei den Wohnungen handelt es sich vorwiegend um qualitativ geringwertige Klein- bzw. 
Gemeinschaftswohnungen. Im Gebäude Grevener Str. 57/59 werden derzeit noch  ca. 400 
m² zu Wohnzwecken genutzt. Die gewerbliche Mietfläche im Gebäude Grevener Str. 39 
wird von einem der Eigentümer genutzt, denen im Zusammenhang der Umlegung Ersatz 
angeboten wird. Insofern wird dieser Bedarf im Bereich der städtischen Flächen voraus-
sichtlich entfallen. Es verbleibt für die übrigen durch die Neuordnung entfallenden vermiete-
ten Wohnflächen ein rechnerischer Ersatzbedarf von ca. 1.250 m², der zur Berücksichtung 
des Bedarfs der derzeitigen Bewohner vornehmlich im preisgünstigen Angebotssegment 
geschaffen werden müsste. 
 
Konzept zur Wohnungsmischung 
  
Im Bereich der entstehenden städtischen WA-Grundstücksfläche kann ca 3.000 m² Wohn-
fläche realisiert werden, von der rein rechnerisch gut die Hälfte (ca 1.650 m²) als Ersatz für 
die derzeitigen Mieter in Frage kommt. Nach dem Ratsantrag soll die derzeit einseitige An-
gebotsstruktur in Richtung einer ausgewogenen Mischung unterschiedlicher Finanzierungs-
formen weiterentwickelt werden. Daher soll ein überwiegender Anteil öffentlich geförderter 
Wohnungen für Wohnberechtigte der Einkommensgruppe A und B ergänzt werden durch 
einen Anteil freifinanzierter Wohnungen. Neben der Funktion von Ersatzwohnraum für bis-
herige Bewohner können neu geschaffene Wohnungsangebote dann an diesem Standort 
vorrangig der Wohnungsversorgung einkommensschwacher Haushalte und somit u.a. der 
angesprochenen Zielgruppe Studierende, junge Familien und Senioren dienen. 
 
Beteiligung der derzeitigen Mieter 
 
Die derzeitigen Mietkonditionen stehen in Relation zum schlechten baulichen Zustand der 
Gebäude; das Mietniveau ist entsprechend niedrig. Auch wenn mit der Neubebauung des 
Grundstücks Grevener Straße 57/59 vorwiegend öffentlich geförderter Wohnraum errichtet 
wird, werden die künftigen Mietpreise das bisherige Mietniveau an diesem Standort über-
schreiten (Ausgangsmiete für Wohnberechtigte der Einkommensgruppe A: 4,55 €/m², Ein-
kommensgruppe B: 5,65 €/m²). Da die Erhöhung des Quadratmeterpreises für die derzeiti-
gen Mieter an diesem Standort nicht zu vermeiden ist, kann die tatsächliche künftig indivi-
duell zu tragende Gesamtmiete nur durch Wohnungsgrößen und –zuschnitte beeinflusst 
werden. Hier ist eine Steuerung, wenn auch in begrenztem Umfang, möglich, erfordert al-
lerdings eine enge Abstimmung zwischen Mietern und Wohnungsbauunternehmen. 
 
Der Erwerber des Grundstücks Grevener Straße 57/59 hält für die derzeitigen Bewohner 
Ersatzwohnraum bereit und wird zu diesem Zweck in Kürze Gespräche mit den Betroffenen 
aufnehmen. Dabei wird er zunächst für die Bauzeit Ersatz im eigenen Wohnungsbestand 
anbieten und auch die Rückkehr an den Standort als Option anbieten. Damit erfolgt hier be-
reits eine Beteiligung der Bewohner im Sinne des vorliegenden Ratsantrages. 
 
Dieses Vorgehen erscheint auch für die gesamte Entwicklung sehr sinnvoll und zweckmä-
ßig, jedoch sollten die Mieter vor Beginn der schrittweisen Grundstücksentwicklung einlei-
tend über die Absichten der Stadt informiert werden. Hierzu bietet es sich zu Beginn des

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V/0513/2006 
weiteren Vorgehens an, in etwa analog zu einer Bürgeranhörung in Bebauungsplanverfah-
ren ein gemeinsames Informationsgespräch mit den Mietern, örtlichen Vertretern der Politik 
und der Verwaltung zu führen, in dem Rahmenbedingungen und Spielräume erläutert und 
die Anregungen der Mieter entgegengenommen werden. 
 
c) Handlungskonzept 
 
 
Aus der dargestellten Sachlage und den danach sinnvollen Maßnahmen ergibt sich die 
Empfehlung für folgendes Handlungskonzept (s. auch Anlage 1): 
 
I. Einleitendes gemeinsames Mietergespräch (Verwaltung, Politik) 
 
Ziele:   - Informationsaustausch 
- Klärung der Rahmenbedingungen und Interessen 
 
II. Weitere Schritte im Umlegungsverfahren  
 
Ziele:  - Ersatz für die betroffenen Eigentümer und Mieter 
- Bildung von Grundstücken mit zweckmäßiger Tiefe und Flä-
che 
- Gliederung der Grundstücke von Nord nach Süd in drei Berei-
che:  
Nr. 59-45 städtische Grundstücke (WA)  
Nr. 43-39 private Grundstücke (WA)  
Nr. 37-31 städtisches Grundstück (MK) 
 
III. Grundstücksentwicklung im Bereich der städtischen Flächen 
  
Ziele:   - sukzessive Entwicklung von Norden nach Süden  
- in mehreren getrennten, voneinander unabhängigen Abschnit-
ten (WA / MK) 
  Maßgaben: - Nördlicher Abschnitt (WA):  
Berücksichtigung der Ersatzmietflächen und Mieterbeteiligung, 
weiterer öffentlich geförderter Wohnraum für Studenten, junge 
Familien und Senioren, Entwicklung im ‚Rollverfahren’  
(jeweils Ersatz im Norden für die entfallenden Wohnungen im 
Süden) 
- südlicher Abschnitt (MK): 
potentielle Entwicklung zeitlich unabhängig, nach gesonderter 
politischer Maßgabe 
 
IV. Sukzessive Einzelgespräche mit Mietern (jeweiliges Wohnungsunternehmen) 
 
Ziele:  - konkrete Lösungen für Ersatz und Umsetzung 
 
 
I.V. 
gez. 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
 
Anlagen:

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V/0513/2006 
1 Handlungskonzept Grevener Straße 31-59 
2 
Ratsantrag der CDU-Fraktion und FDP-Fraktion „Bezahlbaren Wohnraum in der Innenstadt 
stärken – Stadtreparatur vorantreiben“

	

 
  
Anlage 1 
zur Vorlage V/0513/2006

	
	 
  
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