Bauantrag Fichtenstraße 20, 20a, 22, 22a, 24 - Errichtung von 4 Mehrfamilienhäusern und einer Kindertagesstätte auf einer gemeinsamen Großgarage

APS/127/2025 
 
 X  öffentlich      nicht öffentlich   
Beschlussvorlage 
Betrifft: 
Bauantrag Fichtenstraße 20, 20a, 22, 22a, 24 - Errichtung von 4 
Mehrfamilienhäusern und einer Kindertagesstätte auf einer gemeinsamen 
Großgarage 
Fachbereich: 
63 - Bauaufsichtsamt     
 
Dezernentin / Dezernent: 
Beigeordnete Cornelia Zuschke      
 
Beratungsfolge: 
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität 
Bezirksvertretung 2 04.11.2025 Anhörung 
Ausschuss für Planung und 
Stadtentwicklung 26.11.2025 Entscheidung 
 
Beschlussdarstellung: 
 
Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung erteilt die erforderlichen 
Befreiungen. 
 
Befreiungen sind erforderlich hinsichtlich der Art der Nutzung, des Maßes de r 
Nutzung, der Geschossigkeit sowie des Überschreitens von Baugrenzen und 
Baulinien. 
 
 
Sachdarstellung: 
 
Das Bauvorhaben wurde der Bezirksvertretung bereits in der Sitzung am 03.09.2019 
als Bauvoranfrage unter der der Vorlagenummer BV2/017/2019 vorgelegt und 
positiv beschieden. 
 
Die Geltungsdauer der Bauvoranfrage war jedoch erloschen, weshalb der 
Bezirksvertretung der Bauantrag in der Sitzung vom 03.09.2024 unter der 
Vorlagenummer BV2/182/2024 erneut vorgelegt wurde, jedoch zum damaligen 
Zeitpunkt vertagt wurde.  
 
Zum Zeitpunkt der Vorlage BV2/017/2019 aus der Sitzung vom 03.12.2019 erfolgte 
die Beurteilung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Daran schloss sich die erneute Vorlage an.

Seite 2 
Die weitere Überprüfung – auch der in der Sitzung vom 03.09.2024 gestellten Fragen 
aus der BV zeigte, dass eine Bewertung über den § 31 Abs. 3 BauGB hier angebracht 
wäre. Insbesondere sollen die Themen des sozial geförderten Wohnungsbaus und die 
Vereinbarkeit mit dem umliegenden Gewerbe hier vertraglich parallel abgesichert 
werden. 
 
Zuständig ist bei dieser Änderung der Beurteilungsgrundlage nunmehr der Ausschuss 
für Planung und Stadtentwicklung 
 
Geplant ist weiterhin die Errichtung zweier Mehrfamilienhäuser, einer Tiefgarage und 
einer Kindertagesstätte. Das rückwärtige Mehrfamilienhaus s owie die 
Kindertagesstätte entstehen parallel zu der Bebauung an der Kiefernstraße.  
 
Das Dach der Kindertagesstätte wird intensiv begrünt. Auf den Dächern der 
Wohngebäude im rückwärtigen Bereich entstehen Grün - und Gemeinschaftsflächen. 
Darüber hinaus werden die Fassaden ebenfalls begrünt.  
 
Durch das Vorhaben entstehen 56 Wohneinheiten und eine 4 -zügige 
Kindertagesstätte Von den 56 Wohneinheiten sind 12 als geförderte Wohneinheiten 
geplant.  
 
Für die Realisierung des geplanten Bauvorhabens sind nach § 31 Abs. 2 und § 31 
Abs. 3 BauGB folgende Befreiungen von den Festsetzungen des geltenden 
Bebauungsplans erforderlich. 
 
Im festgesetzten Gewerbegebiet ist die Errichtung von Wohnnutzungen vorgesehen.  
Die an der Fichtenstraße geplanten Wohngebäude überschreite n die im 
Bebauungsplan festgesetzte maximale Geschosszahl. Anstelle der zulässigen vier 
Vollgeschosse sind fünf Vollgeschosse vorgesehen. 
 
Im nordwestlichen Grundstücksbereich wird die Baugrenze zwischen der 
überbaubaren Grundstücksfläche und der festgeset zten Grünfläche um ca. 5 m in 
Richtung der Grünfläche überschritten, sodass Teile dieser Grünfläche überbaut 
werden. 
 
Geringfügige Überschreitung der Baugrenze durch das Treppenhaus von Haus B. 
Das geplante Treppenhaus von Haus B überschreitet die rückwärt ige Baugrenze 
geringfügig. 
 
Straßenseitig weicht das Vorhaben über eine Länge von ca. 45 m zwischen 0 cm und 
52 cm von der festgesetzten Baulinie zurück. 
 
Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl 
(GFZ). 
Die zulässigen Grundflächenzahlen werden um bis zu 0,17 überschritten. Im Bereich 
des GE 2 wird die zulässige Geschossflächenzahl um bis zu 1,8 überschritten. 
 
 
Begründung:  
 
Das Bauvorhaben hat sich gegenüber der ursprünglichen Planung nicht geändert. Die 
folgenden Begründungen haben damit auch weiterhin Gültigkeit.  
Das Grundstück ist gegenwärtig nahezu vollumfänglich überbaut und versiegelt.  
Durch das Vorhaben wird die Grundstücksfläche teilweise entsiegelt und begrünt.  
 
Aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft, in der eine reine Wohnnutzung zu finden 
ist, ist die Ansiedlung heranrückender Gewerbebetriebe nur bedingt möglich. 
Zusätzlich wäre aufgrund der einschränkenden Fes tsetzungen kein produzierendes

Seite 3 
und emittierendes Gewerbe möglich. 
 
Die unregelmäßige Form und die begrenzte nutzbare Fläche bezogen auf die 
vorhandene Grundstückstiefe erschweren eine wirtschaftliche Bebauung und 
verhindern eine effiziente Anordnung von Ge bäuden zur gewerblichen Nutzung. Mit 
der Wohnnutzung und der Kita ist dieses Grundstück nutzbar. Nachgewiesen ist, 
dass die vorhandenen Gewerbebetriebe in der Ausübung ihrer Nutzung nicht 
beeinträchtigt werden 
 
Hinsichtlich der Befreiung von der Art der baulichen Nutzung dient das Vorhaben der 
Schaffung dringend benötigten Wohnraums in einem Gebiet mit angespanntem 
Wohnungsmarkt. Das Baugrundstück grenzt unmittelbar an ein bestehendes 
Wohngebiet an, sodass die geplante Wohnnutzung eine städtebaulich sinnvol le und 
verträgliche Fortführung der vorhandenen Wohnbebauung darstellt. 
 
Bezüglich der Überschreitung der festgesetzten Geschossigkeit durch die Gebäude A 
und B an der Fichtenstraße ist festzuhalten, dass die zulässige Zahl der 
Vollgeschosse um ein Geschos s überschritten wird. Aufgrund des abfallenden 
Straßenverlaufs wird jedoch die Firsthöhe des unmittelbar angrenzenden 
Bestandsgebäudes unterschritten, sodass keine städtebaulichen Beeinträchtigungen 
zu erwarten sind. 
 
Die Überschreitung der rückwärtigen Ba ugrenze sowie die Inanspruchnahme der 
festgesetzten Grünfläche im nordwestlichen Grundstücksbereich werden durch die 
Planung eines zusätzlichen, bis zu 9 m breiten, intensiv begrünten Grünstreifens mit 
Einzelbäumen östlich der Gebäude kompensiert. Hierdurc h wird die 
Inanspruchnahme der Grünfläche ausgeglichen und eine städtebaulich hochwertige 
Freiraumgestaltung gewährleistet. 
 
Die geringfügige Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze durch das Treppenhaus 
von Haus B wird durch den Umstand ausgeglichen, da ss Haus A im rückwärtigen 
Bereich hinter die festgesetzte Baugrenze zurücktritt und diese nicht vollständig 
ausnutzt. 
 
Die Abweichung von der straßenseitig festgesetzten Baulinie resultiert aus einer 
Empfehlung des Amtes für Verkehrsmanagement, wonach zur Herstellung eines 
verkehrssicheren und barrierefreien Gehwegs eine Gehwegbreite von 1,90 m 
erforderlich ist.  
 
Die Überschreitungen der maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) sowie der 
Geschossflächenzahl (GFZ) im Bereich des Gewerbegebiets GE 2 werden durch eine 
entsprechende Unterschreitung der festgesetzten Werte im Bereich des 
Gewerbegebiets GE 1 kompensiert, sodass sich im Gesamtgebiet ein ausgewogenes 
Verhältnis ergibt. 
 
Der Bebauungsplan enthält textliche Festsetzungen zur Begrenzung gewerblicher 
Emissionen zum Schutz der bestehenden Wohnnutzung. Durch diese Festsetzungen 
sowie durch den neu entstehenden Grünstreifen wird gewährleistet, dass die 
Zulassung von Wohnnutzungen im Plangebiet keine zusätzlichen Einschränkungen 
für die bestehende gewerbliche Nutzung zur Folge hat. 
 
Vor diesem Hintergrund bestehen aus Sicht der Verwaltung keine städtebaulichen 
oder planungsrechtlichen Bedenken gegen die Erteilung der beantragten 
Befreiungen.

Seite 4 
Nachrichtlich:  
 
Für das Bauvorhaben wird 1 satzungsgeschützter Baum gefällt. Ersatzpflanzungen 
sind auf dem Grundstück geplant.  
 
Die erforderlichen Stellplätze sind im Innenhof und der geplanten Tiefgarage 
nachgewiesen. 
 
 
Anlagen: 
Katasterauszug 
Luftbild 
Bebauungsplan 
Lageplan mit Dachaufsicht 
Haus A+B Grundriss Erdgeschoss 
Haus C+D Grundriss Erdgeschoss 
Haus E Grundriss Erdgeschoss, Dachgeschoss 
Haus A+B Ansicht Nord+Süd 
Haus C+D Ansicht Ost+Süd 
Haus E Anischten

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Landeshauptstadt Datum: 21.08.2025

Düsseldorf

Maßstab 1: 1.000

0 10

1cm = 10m

Maßstab 1 : 1000
erstellt am: 21.08.2025

haus C,D | ansicht osten m 1:100

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putzfassade, weiß

fenster
unststofffenster, anthrazit

geländer/absturzsicherung
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pulverbeschichtet, anthrazit

-0.50 =40.75 ü.N.N

haus C,D | ansicht süden m 1:100

-0.15 OKRD

2. OBERGESCHOSS
+6.30 OKFF

ERDGESCHOSS
+0.00 OKFF = 41.25 Ü.N.N
SZ

84

UNTERGESCHOSS
3.85 OKFF

grundstücksgrenze

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tehendes gelände

-0.80 OKRD

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3.85 OKFF

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loggia/rücksprünge: putzfassade, weiß
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fenster
kunststofffenster, anthrazit

geländer/absturzsicherung

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pulverbeschichtet, anthrazit

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loggia/rücksprünge: klinkerfassade,

sandfarben, glattes mauerwerk

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glattes mauerwerk

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haus E (kita) | ansicht osten m 1:100

extensive dachbegrünung;

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attikablech, umlaufend
verzinkt, natur
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lärchenholz, vorbewittert,
vertikale brettschalung

windfang,
pfosten-riegel-fassade

mit farbintensive gestaltung
farbe: orange

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bestehendes gelände

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farbton nach bemusterung

mit gitterrost

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haus E (kita) | ansicht westen m 1:100

stahlaußentreppe
mit gitterrost-stufen

ERDGESCHOS:
-0.65 OKFF = 40,60 ü.N.N

-0.810K 3

BODENPLATTE -0.67 = 40.58 U.N.N

bestehendes gelände

.

Rund IT:

ru LEIDEN ht il IN

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STETTT

LAITH ELBE
Il |

Aw

j, min. so]

extensive dachbegrünung;
iodiversität

‚attikablech, umlaufend
verzinkt, natur

nholz, vorbewittert,
vertikale brettschalung

wa

1, min. so]

haus E (kita) | ansicht norden m 1:100

ERDGESCHOSS
-0.65 OKFF = 40.60 Ü.N.N

H04TÜNN

bestehendes gelände

grundstücksgrenze

extensive dachbegrünung;

biodiversität

attikablech, umlaufend
verzinkt, natur

stahlstützen®
rund, d= 250. mm

ärchenholz, Vorbewitte
vertikale brettschalung

0.67 = 40.58 0.N.N Z2424mv
SZ SA

haus E (kita) | ansicht süden m 1:100

>

grundstücksgrenze

grundstücksgrenze

extensive dachbegrünung;
biodiversität

+7.40 OK ATTIKA
= +48,65 Ü.N.N

SZ._... —

+6.90 OKRD

+3.02 OKRD

ERDGESCHOSS

0B10K  -0.65 OKFF= 40,60

BODENPLATTE 140.45 UN.

27 fahrradstellplätze, bestehendes gelände

davon 90% besucherstellplätze,
geeignet für kinderfahrräder

haus A,B | ansicht süden m 1:100

bestandsbebauung
fichtenstraße 16

8 (12)
5
el
2.
3| |
I.
©
s| |
OK FIRST BRANDWAND |
OK FIRST BESTAND HOEIH NN |
+ÖLIZÜNN f
satteldach
dachstein, anthrazit, nicht gänzend
OK TRAUFBLECH BRANDWANDS
760.38 ÜN.M
j!
UK GESIMS BESTAND
+58.700N.N e
i “
Graph =
“
M
%“

fassade

wechsel putz- und klinkerflächen,

putz: weiß, sandfarben

klinker: hell grau, sandfarben

einbau der riemchen im sockelbereich
mit vor- und rücksprüngen zur erzeugung
profilierter fassade; glattes mauerwerk im 0G

regenfallrohre in zurückversetzter fuge,

bündig mit VK fassade,
verzinkt, natur

kunststofffenster, anthrazit

fensterfaschen: putz mit fassadenanstrich,

anstrich weiß

geländer/absturzsicherung

haus B

brandwand;
min. 30cm ü.
dachhaut führen

an balkone und fenster

pulverbeschichtet, anthrazit

schallschutz-verglasung, verschiebbar

an loggien
z.B. firma solarlux o. glw.

-DFR
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49

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742.29 UN. Ne

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haus A

OFF
D\ Y

77

+23.53 OK BRANDWAND
= 64.78 Ü.N.N

grundstücksgrenze

hauseingang

+23.13 OK FIRST
= 64.38 Ü.N.N

SPITZBODEN
+18.35 OKFF

+16.47
OK GELÄNDER

+16.25 OK TRAUFE
= 57.50 Ü.N.N

DACHGESCHOSS
+15.35 OKFF

+13.57
OK GELÄNDER

4. OBERGESCHOSS
+12.45 OKFF

+10.47
OK GELÄNDER

3. OBERGESCHOSS
+9,55 OKFF

+7.57
OK GELÄNDER

2. OBERGESCHOSS
+6.65 OKFF

+4.67
OK GELÄNDER

1. OBERGESCHOSS
+3.75 OKFF

AYG

+18.20 OKRD
_._(/

+15.20 OKRD
N y

+12.30 OKRD

_._W

+3.60 OKRD
oo. vr.

hofdurchfahrt;
feuerwehrzufahrt
min. 3,50m höhe i.li

bestandsbebauung

ERDGESCHOSS
+0.85 OKFF = 42.10 ü.N.N

2... MV

408IÜNN

bestehendes gelände

+0.70 OKRD

haus A,B | ansicht norden m 1:100

+23.13 OK FIRST
= 64.38 Ü.N.N

SPITZBODEN
+18.20 OKRD = OKFF
w_._.ITI IT

+16.25 OK TRAUFE

=57500.N.N

SZ...

DACHGESCHOSS
+15.20 OKRD +15.35 OKFF

4. OBERGESCHOSS
+12.30.0xrn 12,45 OKFF

3. OBERGESCHOSS
+9,40 OKRD +9.55 OKFF
wW__.IITI

2. OBERGESCHOSS
+6.50 OKRD +6.65 OKFF
w_._.

1. OBERGESCHOSS
+3,60 OKRD +3.75 OKFF

ERDGESCHOSS

+0.85 OKFF = 42.10 U.N.N
NZ

+23.53 OK BRANDWAND
= 64.78 Ü.N.N

+18.70.0K ATTIKA TRH
= +59.95 Ü.N.N

41557
OK GELÄNDER

bestandsbebauung

grundstücksgrenze

haus A

55 = 40.70 U.N.N

F---- non

jEaEN

Min. 90

brandwand;
min. 30cm ü.
dachhaut führen

2 RM
NDFE?

D
4

grundstücksgrenze

OK FIRST BRANDWAND
HÖEISHUNN

bestandsbebauung
fichtenstraße 16

OK FIRST BESTAND

HÖEIZÜNN

Isatteldach

OK TRAUFBLECH BRANDWAND

W6032UNN

in, anthrazit, nicht gänzend

40.43 Ü.N NEN

ZN

hofdurchfahrt;
feuerwehrzufahrt
min. 3,50m höhe i.li

el
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— FR % —- “ Z L_L_L-IN__L_L_L lüftungsschacht, | lüftungsschacht,
H f ‚Y querschnitt min. im?; | querschnitt min. im?;
x ‚! I — [ öffnung seitlich | öffnung seitlich
= IR: -0,55=40.700.N.N 1 j 72% gefälle
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sichtbeton

lüftungsschacht,

Querschnitt min. ım?;

öffnung seitlich

1.46

bestehendes gelände

fassade
wechsel putz- und klinkerflächen,
putz: weiß, sandfarben
klinker: hell grau, sandfarben
einbau der riemchen im sockel-
1357 bereich mit vor- und rücksprüngen
+135 zur erzeugung profilierter fassade;
OK GELANDER glattes mauerwerk im 0G
regenfallrohre in zurückversetzter fuge,
bündig mit VK fassade,
verzinkt, natur
kunststofffenster, anthrazit
+10.47
OK GELÄNDER
geländer/absturzsicherung
an balkone, loggien und fenster
pulverbeschichtet, anthrazit
+7,57
OK GELÄNDER
+4,67
OK GELÄNDER
+2.29 OK MAUER