"Nördlich Colonius" in Köln-Neustadt/Nord; neue Konzeptidee + Durchf. frühz. Öffentlichkeitsb.; Städtebauliches Planungskonzept

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Stadt Köln N

IN

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Stadtplanungsamt

Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

Nördlich Colonius

in Köln - Neustadt/Nord

Maßstab 1: 2500

Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.

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SUB	13	‐	VEP	Nördlich	Colonius		 Anlage	2	
PARKVIEW	COLOGNE	
Weiterentwicklung	des	Entwurfs	von	Carsten	Roth
Stand	08.01.2018  
Weiterentwicklung	des	Entwurfs	von	Carsten	Roth	
Im Nachgang zur Jurysitzung vom 05.05.2017 wurden in den letzten Monaten investorenseitig alle drei 
Entwürfe, basierend auf den vorliegenden Informationen, bedeutend intensiveren und umfassenderen 
Untersuchungen unterzogen. Schwerpunkt waren technisch – wirtschaftliche Aspekte in Bezug auf die 
Umsetzung.  Das Ergebnis dieser Untersuchungen ist ausführlich im „Erläuterungsbericht zur 
Entscheidungsfindung“ dargestellt (vgl. Anlage 7). 
Danach ist der En
twurf von Carsten Roth Architekten aus Hamburg der für die realistische Umsetzung des 
Bauprojektes der am Besten geeignete.  
Gleichwohl hat sich herausgestellt, dass auch dieser Entwurf zur Sicherstellung der Realisierbarkeit in 
verschieden Punkten optimiert werden muss.  
Zusammen mit Carsten Roth wurden unterschiedliche Ansätze erarbeitet, um die wirtschaftlich‐
technischen Anforderungen an die Architektur,  sowie den  Empfehlungen der Jury und den Belangen der 
Politik, der Stadt und der Investoren zur erfolgreichen Realisierung des Projektes Rechnung zu tragen. Die 
einzelnen Ansätze werden hier dargestellt.  
1) Optimierung der Architektur
 Erhöhung der Spannung
Die von verschiedener Seite gewünschte Erhöhung der Spannung zwischen den Türmen wurde wie
folgt umgesetzt:
a) Der höhere Turm wurde um 2 Geschosse erhöht, sprich von 87 m auf 94 m Höhe.
b) Der niedrigere Turm wurde um 1 Geschoss verkleinert, sprich von 67 m auf 63 m Höhe.
Dadurch erhö
ht sich die Baumasse um rund 816 m2 BGF (siehe Abbildung 1,2). 
Insgesamt erhöht sich, verteilt auf folgende drei Maßnahmen: 
o Erhöhung der Spannung (s. oben)
o Stärkung des Sockelzone (s. Erläuterung weiter unten)
o Verbreiterung der Gebäudeausmaße (s. Erläuterung weiter unten)
die Gesamtbaumasse um 4.175 m2 von 35.732 m2 auf 39.907 m2 BGF. 
Durch diese Maßnahme können 18 zusätzliche Apartments untergebracht werden. 
Insgesamt erhöht sich durch die oben genannten drei Maßnahmen die Anzahl der 
Gesamtapartments von 730 auf 820. 
 Stärkung de r Sockelzone
Aus wirtschaftlichen Gründen ist ein höherer gewerblicher Anteil im Bauprojekt erforderlich. Dazu
erfolgte eine intensive Auseinandersetzung mit der Hochhausrichtlinie der Stadt Köln, welche bei
Hochhäusern die Ausbildung einer starken Sockelzone vorsieht.

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PARKVIEW	COLOGNE	
Weiterentwicklung	des	Entwurfs	von	Carsten	Roth
Stand	08.01.2018  
Die Sockelzone wird von zwei auf drei Geschosse erweitert. Dadurch wird die architektonische 
Struktur optimiert und die Stärke des Gebäudes hervorgehoben. Der daraus resultierende 
Anteil von Gewerbenutzung erhöht sich um rund 1.527 m2 BGF von 4.673 m2auf insgesamt 
6.200 m2 BGF für alle drei Sockelgeschosse. Der gewerbliche Teil soll mit Elementen wie 
Gastronomie, Co‐Working Spaces, Co‐Cooking Spaces, einem Fitnesscenter und eventuell 
einem kleinen Lebensmitteleinzelhandel belebt werden. Dieses Angebot, welches auch für die 
Bewohner des angrenzenden Veedels nutzbar sein soll, stärkt darüber hinaus das Miteinander 
der unterschiedlichen Bewohner im Gebäude  
(s. Ab
bildung 14‐17). 
 Verschattungsstudie
Die Verschattungsstudie zum Entwurf von CRA stellt heraus, dass es keine
maßgebliche Verschattung der angrenzenden Parkanlage zu unterschiedlichen Zeiten im Jahr gibt
(s. Abbildung 6 bis 8).
 Sichtbezie
hungsstudie
Eine Studie der Sichtbeziehungen zum Dom führt zum Ergebnis, dass diese nicht Hinsicht
beeinträchtigt werden (s. Abbildung  9 bis 13).
1) Sicherstellung der wirtschaftlichen Machbarkeit
Auch wenn CR
A im Rahmen der technisch‐wirtschaftlichen Prüfung als der Entwurf herauskam, 
der den größten Konsens aller Beteiligten auf sich vereinen kann, ist auch dieser ohne 
Veränderungen nicht in der Lage, die wirtschaftliche Machbarkeit sicherzustellen. 
Folgende Anpassungen sind notwendig: 
 Verände rung des Nutzungskonzeptes
Um die wirtschaftliche Realisierbarkeit überhaupt erst sicherzustellen, ist eine Modifikation des
Nutzungskonzeptes notwendig. Dies beinhaltet eine Einbindung einer gewerblichen Nutzung in
Form einer Boardinghouse‐Komponente und der Stärkung des gewerblichen Anteils in der
Sockelzone. Der Lifestyle Mikrotower enthält in dem angepassten Nutzungskonzept (siehe
Anlage 9) gefördertes Wohnen, freies Wohnen, ei ne Boardinghouse Komponente und kleinere
Gewerbeeinheiten. Dies führt nicht nur zur Sicherstellung der grundsätzlich wirtschaftlichen
Machbarkeit, sondern auch zu einer sich positiv auswirkenden Durchmischung der
Bewohner/Nutzerstrukturen. Damit wird auch den Bedenken Rechnung getragen, dass sich
eine Monokultur ausbilden könnte. Die Bewohner aus dem angrenzenden Quartier können die
gewerblichen Angebote ebenso nutzen .
Insgesamt werden ca. 820 Ein‐Zimmer‐Apartments errichtet, die sich auf 359 freie Apartments
(Eigentumswohnungen), 309 Boardinghouse Einheiten und 152 geförderte Wohneinheiten
(Studierendenwohnungen) aufteilen lassen. In Fläche entspricht das rund 3.608 m2 BGF
Gewerbefläche, rund 15.899 m2 BGF freies Wohnen, rund 13.513 m2 BGF gewerbliches Wohnen
und rund 6.887 m2 BGF gefördertes Wohnen.

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Weiterentwicklung	des	Entwurfs	von	Carsten	Roth
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Die Boardinghouse Einheiten sollen vollständig in dem kleineren Turm untergebracht werden 
und der freie und der geförderte Wohnungsbau werden gemeinsam in dem höheren Turm 
untergebracht (s. Abbildung 5 ). 
Geförderter Wohnungsbau 
Wie oben beschrieben sieht das Konzept eine Realisierung von rund 152 Wohneinheiten, sprich 
30% der gesamten Wohneinheiten vor. Diese werden nach de m  
Studierendenwohnheimbestimmungen (SWB) errichtet. Die Wohneinheiten werden in den 
Etagen 3 bis 13 des  höheren Turms untergebracht werden. Der verbindende Sockelbereich in 
den Etagen 1 bis 3 wird mit allen Elementen, wie der Gastronomie, den Co‐Working Spaces, 
den Co‐Cooking Spaces und dem Fitnesscenter allen Bewohnern gleichermaßen zugängig sein. 
Es werden ke
ine sozialen Unterscheidungen gemacht werden. 
 Verbreiterung der Gebäudeausmaße
Die ursprünglichen Gebäudemaße der beiden Türme wurden marginal umlaufend um ca. 35 cm
verbreitert von 25,8 x 27,3 m auf 26,5 x 28,0 m.
Diese Maßnahme, kombiniert mit der Optimierung der Grundrisse, ermöglicht zwei zusätzliche
Apartments auf jedem Ges choss  zu realisieren, was für die Wirtschaftlichkeit des Projektes
unerlässlich ist. Auch ermöglicht diese Verbreiterung eine erstmalige Nutzbarkeit der Loggien.
Die ursprünglich nicht richtig nutzbaren Loggien werden von 80 cm auf 125 cm verbreitert und
erhöhen die Wohnqualität signifikant.
Durch die Verbreiterung der Gebäudemaße erhöht sich die Baumasse um rund 1.832 m2 BGF.
Zusammenfassung 
Mit der Umse
tzung der oben beschriebenen Maßnahmen entsteht ein städtebaulich und architektonisch 
wertvolles Gebäude, welches seine Grundlage in der durchgeführten Mehrfachbeauftragung hat. Unter 
Berücksichtigung aller relevanten Aspekte wie Schallschutz, Brandschutz, Verschattung, Sichtbeziehungen 
etc. kann durch die oben beschriebenen Anpassungsmaßnahmen eine wirtschaftliche Machbarkeit 
gewährleistet werden. 
Die Herausforderung,  30% der Geschossfläche für Wohnen fü r  den öffentlich geförderten Wohnungsbau in 
Form von 152 Studierendenapartments nach Studierendenwohnheimbestimmungen zu integrieren, wird in 
einem nächsten Schritt erfolgen. 
Auf dieser Grundlage kann gemeinsam mit der Stadt Köln, der Politik und dem Investor ein 
zukunftsorientiertes Leuchtturmprojekt realisiert werden, was den modernen Wohnformen entspricht und 
das Miteinander verschiedenster Bewohner zu mark tfähigen  Mietpreisen ermöglicht. Es kann auch als 
richtungsweisendes Beispiel  für die Unterbringung  gefördertem Wohnraum in Hochhäusern gelten.

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Abbildung 3: Lageplan

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Abbildung 5: Verteilungsstruktur der unterschiedlichen Bewohner

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Abbildung 14: Raumprogramm – Grundriss Erdgeschoss nach Weiterentwicklung (Sockelgeschoss)

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Abbildung 15: Raumprogramm – Grundriss 1. OG nach Weiterentwicklung (Sockelgeschoss)

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Abbildung 16: Raumprogramm – Grundriss 2. OG nach Weiterentwicklung (Sockelgeschoss)

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Abbildung 17: Raumprogramm – Grundriss 3. OG nach Weiterentwicklung (Sockelgeschoss)

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Weiterentwicklung	des	Entwurfs	von	Carsten	Roth
Stand	08.01.2018  
Abbildung 18: Raumprogramm – Grundriss 4. ‐15 OG nach Weiterentwicklung

Waterloohain 5a  -  22769 Hamburg  -  T +49 40 4112556-0  -  F +49 40 4112556-20  -  info@carstenroth.com  -  www.carstenroth.com
CARSTEN ROTH ARCHITEKT COLOGNE  
PARKVIEW
 
08.01.2018
ANALYSE DER SICHTBEZIEHUNGEN
SUBBELRATHER STRASSE
Vorstellung einer neuen Konzeptidee
PARKVIEW COLOGNE 
Projekt "Nördlich Colonius" 
Subbelrather Str. 13 (SUB13)
Anlage 3

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CARSTEN ROTH ARCHITEKT COLOGNE  
PARKVIEW
 
08.01.2018
ANALYSE DER SICHTBEZIEHUNGEN
SUBBELRATHER STRASSE
IST-SITUATION
Gesamt BGF (m2) 39.661
Anteil Wohnen Gesamt (m2). 22.785
- davon gef. Wohnen. 6.835
-
Anteil in Prozent am Wohnungsbau.          30,0
- in Einheiten. 152
- davon freifinanziertes W
ohnen. 15.950
- in Einheiten. 358
Anteil Gewerbe (Hotel) 16.876
Gegenwärtige Planung
Anlage 3

15.08.2018
Analyze der Sichtbeziehungen
CARSTEN ROTH ARCHITEKT
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COLOGNE  
PARKVIEW
IST SITUATION NEUES KONZEPT
Gesamt BGF (m2) 39.661          39.994
Anteil Wohnen Gesamt (m2) 22.785          24.668
- davon gef. Wohnen (m2) 6.835 8.832      +1.997 (+29%)
- Anteil in Prozent am Wohnungsbau (%)       30,0 35,8
- in Einheiten. 152 260      + 108 (+71%)
- davon freifinanziertes Wohnen (m2)         15.950          15.836
- in Einheiten 358 353
Anteil Gewerbe (Hotel). 16.876          15.326      -1.550
Anlage 3

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Vogelperspektive
CARSTEN ROTH ARCHITEKT
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COLOGNE  
PARKVIEW
Anlage 3

15.08.2018
Perspektive Innere Kanalstraße
CARSTEN ROTH ARCHITEKT
Waterloohain 5a  -  22769 Hamburg  -  T +49 40 4112556-0  -  F +49 40 4112556-20  -  info@carstenroth.com  -  www.carstenroth.com
COLOGNE  
PARKVIEW
Anlage 3

15.08.2018
Perspektive Park
CARSTEN ROTH ARCHITEKT
Waterloohain 5a  -  22769 Hamburg  -  T +49 40 4112556-0  -  F +49 40 4112556-20  -  info@carstenroth.com  -  www.carstenroth.com
COLOGNE  
PARKVIEW
Anlage 3

15.08.2018CARSTEN ROTH ARCHITEKT
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COLOGNE  
PARKVIEW
Grundriss RG- gefördertes Wohnen - M 1:200
Anlage 3

15.08.2018CARSTEN ROTH ARCHITEKT
Waterloohain 5a  -  22769 Hamburg  -  T +49 40 4112556-0  -  F +49 40 4112556-20  -  info@carstenroth.com  -  www.carstenroth.com
COLOGNE  
PARKVIEW
Grundriss RG- gefördertes Wohnen - M 1:50
Anlage 3

15.08.2018
BGF gefördertes Wohnen =
BGF gesamt  =
Geschosshöhe Türm (RG) =
Geschosshöhe Türm (EG-1.0G) =
Höhe Turm NO  =
Geschosshöhe SW (RG) =
Geschosshöhe SW (EG)  = 
Höhe Gebäude SW  =
8.832 qm
39.994 qm
3,05 m
4,50 m
128,5 m
3,05 m
3,70 m
25,5 m
gefördertes Wohnen Sockel Turm 
CARSTEN ROTH ARCHITEKT
Waterloohain 5a  -  22769 Hamburg  -  T +49 40 4112556-0  -  F +49 40 4112556-20  -  info@carstenroth.com  -  www.carstenroth.com
COLOGNE  
PARKVIEW
Flächen
Anlage 3

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
611/2 beer ma 
Vorlagen-Nummer 
 3222/2018 
Freigabedatum 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Städtebauliches Planungskonzept 
Arbeitstitel: "Nördlich Colonius" in Köln-Neustadt/Nord 
Hier: Mitteilung über eine neue Konzeptidee und Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen 
Öffentlichkeitsbeteiligung 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
Beschluss:  
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. nimmt das neue Konzept unter Berücksichtigung der Empfehlungen der Verwaltung zur Kennt-
nis; 
2. beschließt auf Basis des neuen Konzeptes das Bauleitplanverfahren mit dem Arbeitstitel: "Nörd-
lich Colonius" in Köln-Neustadt/Nord weiterzuführen; 
3. beauftragt die Verwaltung mit dem Vorhabenträger verbindlich zu vereinbaren, dass die seiner-
zeitige Jury einberufen wird, um das neue Konzept zu beraten und zu beurteilen;  
4. beauftragt die Verwaltung nach der Beurteilung durch die Jury mit der Durchführung der frühzei-
tigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) nach Modell 2 
(Abendveranstaltung). 
 
 
Alternative: 
Keine 
 
 
 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 08.11.2018 
Stadtentwicklungsausschuss 07.02.2019 
Neufassung

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
 
Für das Gebiet nördlich des Fernmeldeturms, östlich der Inneren Kanalstraße, südlich der Subbel-
rather Straße und westlich des inneren Grüngürtels (Gemarkung Ehrenfeld, Flur 70, Flurstücke 1473, 
1474, 1494 und 1495) in Köln-Neustadt/Nord —Arbeitstitel: Nördlich Colonius in Köln-
Neustadt/Nord— ist mit Beschluss vom 15.09.2016 gemäß § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezogener Bebauungsplan) eingeleitet worden mit dem Ziel, 
Wohnbebauung festzusetzen (Anlage 1). Dabei wurde das Verfahren mit der Maßgabe beschlossen, 
30 % geförderten Wohnungsbau vorzusehen. Grundlage für die weitere Ausarbeitung der Planung 
soll das Ergebnis des von der Vorhabenträgerin (Parkview Cologne GmbH) durchgeführten städte-
baulichen Qualifizierungsverfahrens sein. 
 
Die Vorhabenträgerin hat in 2016/2017 ein städtebauliches Qualifizierungsverfahren (Mehrfachbeauf-
tragung) mit insgesamt fünf teilnehmenden Büros in zwei Bearbeitungsphasen durchgeführt. Die Jury 
hat für das von der Parkview Cologne GmbH beauftragte Verfahren unter Vorsitz von Herrn Prof. 
Schilling aus Köln am 05.05.2017 getagt. Nach intensiver Auseinandersetzung mit den Arbeiten kam 
die Jury einstimmig zu folgender Rangfolge: 
1. Rang:  Delugan Meissel Associated Architects, Wien/AUT 
2. Rang: Carsten Roth, Hamburg 
3. Rang:  Kister Scheithauer Gross, Köln 
Die drei Entwürfe der Preisträger wurden einer genaueren Prüfung hinsichtlich der technischen und 
wirtschaftlichen Umsetzung seitens der Vorhabenträgerin unterzogen. Diese Prüfung erfolgte in Ab-
stimmung mit der Stadt. Im Ergebnis der technisch-wirtschaftlichen Prüfung hat sich der Vorhaben-
träger für die Umsetzung mit dem Zweitplatzierten, dem Büro Carsten Roth aus Hamburg, entschie-
den. Im Rahmen der Konkretisierung wurde die Nutzung der Türme angepasst. Die Anpassung sah 
vor, dass ein Turm dem Wohnen dienen, der andere Turm durch Boardinghouse genutzt werden soll-
te.  
 
Das konkretisierte Ergebnis des Qualifizierungsverfahrens wurde im Stadtentwicklungsausschuss am 
21.09.2017 (Anlage 2) vorgestellt. Nach Beschlussfassung mit Maßgaben hat die Vorhabenträgerin 
die Planung erneut durch das Büro Carsten Roth überarbeiten lassen (Anlage 3).  
 
Zum vorherigen Entwurf sieht das neue Konzept eine geänderte städtebauliche Kubatur vor. Es sind 
nur noch ein Turm mit einer Höhe von 128,5 m (insgesamt XLI Geschosse) und ein weiteres L-
förmiges Gebäude mit einer Höhe von 25,5 m (VIII Geschosse) vorgesehen. Insgesamt sollen rd. 610 
Wohneinheiten (öffentlich gefördertes und freifinanziertes Wohnen) auf einer Fläche von 24.668 m² 
entstehen.  
 
Aufgrund der neuen Kubatur ergeben sich folgende Änderungen in der Ausnutzung: 
 Erhöhung der Baumasse von 39.907m² (Stand Vorlage vom 21.09.2017) auf 39.994 m² 
 Erhöhung des prozentualen Anteils der Flächen im öffentlich geförderten Wohnungsbau (von 30 
% auf 35,8 %) – in dem neuen Konzept sind 260 Wohneinheiten im öffentlich geförderten Woh-
nungsbau vorgesehen. 
 
Das neue Konzept sieht vor, dass 
 die öffentlich geförderten Wohneinheiten innerhalb des L-förmigen VIII-geschossigen Gebäudes 
entstehen. Hier sieht das Konzept möblierte Apartmentwohnungen in der Größe von ca. 20 m² 
vor, die für studentische Wohnzwecke geeignet sind. 
 innerhalb des XLI-geschossigen Turms freifinanzierte Wohnungen (rd. 350 Wohneinheiten) ent-
stehen sowie die gewerblichen Flächen (Hotel) untergebracht werden.

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Aus Sicht der Verwaltung kann die städtebauliche Kubatur der neuen Konzeptidee weiterverfolgt wer-
den. Hinsichtlich der Höhenabwicklung besteht noch Anpassungsbedarf. Die Verwaltung empfiehlt, 
die Höhe der umgebenden Bestandsbebauung aufzugreifen. Entsprechend sollten die Höhen des 
Herkules-Hochhauses mit ca. 102 m (ca. 142 m über NHN) und das südlich des Plangebiets gelege-
ne Verwaltungsgebäude der Deutschen Telekom mit ca. 100 m (ca. 147 m über NHN) als Richtwert 
angenommen werden und entsprechend nicht überschritten werden. 
 
Zwischenzeitlich haben Eigentümer der benachbarten Liegenschaften die Neuordnung und 
Reorganisation ihrer Grundstücke in Erwägung gezogen. Um die grundstücksbezogene Ein-
zelbetrachtung in einen städtebaulichen Kontext zu stellen, hat die Eigentümerin der Telekom-
Liegenschaften eine städtebauliche Studie in Auftrag gegeben. Diese städtebauliche Studie 
berücksichtigt auch das Ergebnis der neuen Konzeptidee mit der Punkt-Sockelbebauung (An-
lage 3). Unter Berücksichtigung der Maßgabe, dass das dargelegte bauliche Volumen einge-
halten wird, kann sich in der stadträumlichen Abfolge von straßenbegleitender Randbebauung 
die Lage von Punkt- und Sockelgebäude verschieben. 
 
Zur weiteren Qualifizierung der Konzeptidee ist sie unter Berücksichtigung des Ergebnisses der 
städtebaulichen Studie sowie der Höhenentwicklung durch das Büro Carsten Roth weiterzuentwi-
ckeln. Die neue Entwurfsplanung ist erneut durch die Jury des durchgeführten städtebaulichen Quali-
fizierungsverfahrens zu beurteilen.  
 
Anschließend wird das Ergebnis in das Bauleitplanverfahren einfließen und Bestandteil der frühzeiti-
gen Beteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB werden. Für die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung ist 
vorgesehen, diese nach Modell 2 (Abendveranstaltung) durchzuführen. 
 
 
Anlagen 
Anlage 1 Betrachtungsraum 
Anlage 2 Weiterentwicklung des Entwurfs von Carsten Roth (08.01.2018) 
Anlage 3 Neue Konzeptidee (15.08.2018)