Gründung einer Schulbaugesellschaft

Dezernat, Dienststelle  
VI/VI 
 
 
Vorlagen-Nummer 
4065/2021
Stand: 07.07.2026 
Sachstandsbericht  
Gründung einer Schulbaugesellschaft 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln bekräftigt das Ziel, notwendige Schulplätze bedarfsgerecht und 
schnellstmöglich zur Verfügung zu stellen. Er beauftragt die Verwaltung, die Gründung einer 
die Gebäudewirtschaft flankierenden Schulbaugesellschaft vorzubereiten und dem Rat zur 
Beschlussfassung vorzulegen. 
 
Dabei gelten die folgenden Maßgaben und Rahmenbedingungen: 
- Gemeinsamer Handlungsleitfaden der Gebäudewirtschaft und der zu gründenden 
Schulbaugesellschaft ist die Schulentwicklungsplanung der Stadt Köln und die daraus 
resultierende, vom Rat der Stadt Köln beschlossene priorisierende Schulbaumaßnah-
menliste. 
- Die Tätigkeit der Schulbaugesellschaft wird sich auf Schulneubauprojekte fokussieren, 
die in großen Neubau- bzw. Entwicklungsgebieten der Stadt Köln geplant sind und auf 
Schulneubauten, in denen Investoren die notwendigen Grundstücke einbringen. 
- Darüber hinaus wird die Schulbaugesellschaft in Absprache mit und im Auftrag der Ge-
bäudewirtschaft Schulbauprojekte realisieren, die von der Gebäudewirtschaft personell 
nicht hinterlegt werden können. Dies umfasst ggf. auch die interimistische Bereitstel-
lung von Schulplätzen. 
- Die Schulbaugesellschaft soll eine Bauprojektgesellschaft in 100%iger Eigentümer-
schaft der Stadt Köln werden. 
- Die Schulbaugesellschaft soll ausschließlich der Deckung des Eigenbedarfs der Stadt 
Köln dienen. Sie wird nicht wirtschaftlich tätig und erwirbt kein Eigentum an Immobilien 
und Liegenschaften. 
Im Rahmen der Beschlussvorlage zur Gründung der Gesellschaft sind Aussagen zur Organi-
sation, zur Steuerung, zu den Schnittstellen, zu Querschnittsfunktionen (Steuern, Recht, etc.), 
zu den finanziellen Rahmenbedingen, zu den Prozessen und zu den Projekten zu treffen, die 
von dieser Gesellschaft in einem ersten Schritt bearbeitet werden sollen. 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Die Kölner Schulbaugesellschaft mbH wurde entsprechend des Ratsbeschlusses vom 
08.09.2022 (Vorlagen-Nummer: 2360/2022) am 14.12.2022 gegründet.

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Nächste Schritte: 
Keine 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
Entfällt

Anlage 0 
 
Begründung der Dringlichkeit: 
Aufgrund der hohen Dringlichkeit zur bedarfsgerechten Deckung von Schulplätzen (siehe 
auch aktuelle Berichterstattung) ist die Gründung einer Schulbaugesellschaft prioritär. Leider 
konnte die verwaltungsinterne Abstimmung nicht fristgerecht vor dem Ausschuss Schule und 
Weiterbildung abgeschlossen werden. 
Durch die regulären Sitzungsfolgen könnte fristgerecht erst die Sitzung des Ausschusses 
Schule und Weiterbildung am 28. März 2022 und in der Folge erst die Sitzung des Rates der 
Stadt Köln am 5. Mai 2022 erreicht werden, wodurch gleich mehrere Monate 
Zeitverzögerung entstünden. Ein Grundsatzbeschluss ist jedoch im ersten Quartal 
erforderlich, damit die umfangreichen Vorarbeiten zur späteren Gründung (separate 
Beschlussvorlage) zeitnah angegangen werden können und die Schulbaugesellschaft im 
zweiten Halbjahr die Arbeit aufnehmen kann. Die Vorlage ist daher als dringlich zu 
betrachten und soll dem vorberatenden Ausschuss als solche vorgelegt werden. Etwaigen 
Erörterungsbedarfen kann bis zur abschließenden Entscheidung im Rat der Stadt Köln am 
17. März 2022 vollumfänglich nachgegangen werden.

Grundsatzbeschluss Schulbaugesellschaft - Beantwortung von Nachfragen 
Zur Beschlussvorlage mit der Vorlagen-Nummer 4065/2021 – Grundsatzbeschluss zur „Gründung 
einer Schulbaugesellschaft“ gab es diverse Nachfragen aus dem Fachgespräch und aus dem Aus-
schuss Schule und Weiterbildung. 
 
Zu den Nachfragen nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung: 
 
Beantwortung von Fragen aus dem Fachgespräch mit den fachpolitischen Sprecher*innen der 
Ausschüsse „Schule und Weiterbildung“, „Bauen“ und „Finanzen“ am 20. Januar 2022. 
 
 
Soll die Schulbaugesellschaft sowohl auf städtischen Flächen, als auch auf Flächen in Besitz 
von Investoren bauen? 
 
Die Schulbaugesellschaft soll den Bau von Schulgebäuden sowohl auf städtischen Flächen, als auch 
auf Flächen, die sich im Besitz von Investoren befinden, koordinieren und steuern.  
 
 
Wie kann die Schulbaugesellschaft die Gebäudewirtschaft entlasten? 
 
Die Schulbaugesellschaft wird die Gebäudewirtschaft insbesondere dadurch entlasten, dass sie zu-
sätzliches und auf die Abwicklung von Großprojekten und Sonderbauten spezialisiertes Personal ak-
quiriert, wodurch Projekte abgewickelt werden können, die derzeit nicht durch die Gebäudewirtschaft 
personell hinterlegt werden können. Gleichzeitig werden bei der Gebäudewirtschaft personelle Res-
sourcen freigesetzt, um die Bereiche Instandsetzung, Unterhaltung und Betrieb der Gebäude sowie 
Bau von interimistischen Schulgebäuden zur Deckung des aktuellen Schulplatzbedarfes weiter zu 
stärken  
 
 
Wieso kann das Personal nicht bei der Gebäudewirtschaft aufgebaut werden? 
 
Es soll mit der Schulbaugesellschaft eine auf den Bau von Schulen fokussierte Einheit gegründet 
werden. 
 
Diese zeichnet sich durch einen eng umfassten Geschäftszeck, eine agile Arbeitsweise und eine fla-
che Hierarchie aus. Hierdurch kann zusätzliches und spezialisiertes Personal angesprochen werden, 
für das ein großer Arbeitgeber mit stark diversifiziertem Aufgabenportfolio und komplexer Struktur 
nicht attraktiv ist.  
 
Der Umfang an Unterhaltungsmaßnahmen und das Bauvolumen bei der Gebäudewirtschaft sind in 
den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Um den stark angewachsenen Herausforderungen zu 
begegnen wurden diverse Maßnahmen zur Optimierung der Aufbau- und Ablauforganisation ergriffen. 
Parallel dazu wurden erhebliche Anstrengungen unternommen, um in einem schwierigen Umfeld auf-
grund des dauerhaften Baubooms zusätzliches Personal zu akquirieren. Durch innovative Recruiting 
Maßnahmen konnte der Personalbestand im Vergleich zu 2017 sehr erfolgreich um rund 30 Prozent 
gesteigert werden. Der Umfang des Bauvolumens ist jedoch in den vergangenen Jahren um rund 400 
Prozent gestiegen. Gleichzeitig steigt der Aufwand für Instandsetzung, Unterhaltung und Betrieb 
durch Technologie – und Flächenzuwachs stark an.

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Welches Personal ist für die Schulbaugesellschaft erforderlich? 
 
Die Schulbaugesellschaft wird insbesondere zum Start vor allem Personal mit Erfahrungen im Pro-
jektmanagement von Großprojekten und von Sonderbauten akquirieren. Durch eine Fokussierung 
auch auf Schulneubauten, die im Investorenmodell gebaut werden, spielen dabei sowohl Projektsteu-
erungserfahrungen als auch allgemeine Managementqualifikationen eine wichtige Rolle. Darüber hin-
aus werden Mitarbeiter*innen mit Erfahrungen im Bereich der Erstellung von Sonderbauten benötigt. 
 
 
Welche Personalausstattung ist für die Schulbaugesellschaft erforderlich/geplant? 
 
Derzeit wird von etwa 5 bis 10 Mitarbeiter*innen ausgegangen. Dieses Personal wird projektbezogen 
ggf. durch externe Dienstleister oder im Falle von Investorenprojekten durch deren Projektbüros er-
gänzt. Der Wert kann daher zum jetzigen Zeitpunkt nur grob anhand branchenüblicher Leistungs-
kennziffern pro Mitarbeiter*in und einem angenommenen Bauvolumen in Höhe von etwa 200 Mio. 
Euro geschätzt werden.  
 
 
Wo ist die Schulbaugesellschaft fachlich/politisch angesiedelt? 
 
Der Aufgabengliederungsplan und die Zuständigkeitsordnung der Stadtverwaltung werden durch die 
Gründung der Schulbaugesellschaft nicht tangiert. Die Schulverwaltung ist Auftraggeber und die Ge-
bäudewirtschaft zuständig für den Bau der beauftragten Schulen. Die Schulbaugesellschaft soll als 
Dienstleister für die Stadt Köln als Projektentwicklungsgesellschaft tätig werden. Sie erwirbt selbst 
kein Eigentum an Grundstücken und Gebäuden. 
 
Die bisherigen Ausschüsse und Gremien werden - wie bisher auch – in die Prozesse eingebunden. 
 
 
Wie viele Projekte soll die Schulbaugesellschaft bearbeiten? 
 
Eine fundierte Prognose ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht möglich. Die Anzahl der Projekte hängt 
unmittelbar von unterschiedlichen Rahmenbedingungen ab. Die Wesentlichen sind der vorhandene 
Personalbestand, die Art und Umfang der konkreten Projekte sowie die Verfügbarkeit von eigenen 
Liegenschaften bzw. die Angebotslage von Liegenschaften und Immobilien Dritter. Vertiefende Prog-
nosen werden in der Vorlage zum Gründungsbeschluss dargestellt. 
 
 
Was sind die Vorteile gegenüber einem weiteren GU/TU Paket? 
 
Die Auftragsvergabe in Form eines GU/TU Paketes ist eine Beschaffungsmethode und hat nichts mit 
der Rechtsform der Auftraggeberin zu tun. Ggf. wird auch die Schulbaugesellschaft diese Methode für 
einzelne Projekte nutzen. 
 
 
Gibt es Überlegungen zur Geschäftsführung? Wie erfolgt die Besetzung? 
 
Die grundlegenden Regelungen zur Aufbauorganisation werden erst nach erfolgtem Grundsatzbe-
schluss im Rahmen der konkreten Gründungsvorbereitungen konzipiert. D.h., mit dem noch zu erfol-
gendem Beschluss zur Gründung im zweiten Halbjahr 2022 wird dem Rat der Stadt Köln auch ein 
entsprechender Vorschlag für den Aufbau der Gesellschaft und dem Besetzungsverfahren vorgelegt 
werden.

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Welche Überlegungen gibt es hinsichtlich der Aufbauorganisation und der Ablauforganisation 
/ Schnittstellen 
 
Die Schnittstellen und Prozesse von der Bestellung eines Schulneubaus bis zur Schlüsselübergabe 
und damit verbunden auch die Aufbauorganisation werden nach dem Grundsatzbeschluss im Detail 
definiert und im Rahmen des Gründungsbeschlusses dem Rat der Stadt Köln zur Entscheidung vor-
gelegt. Grundsätzlich soll die Schulbaugesellschaft eine sehr flache Hierarchie erhalten. Unterhalb 
der Geschäftsführungsebene soll es zum Stand heute keine weiteren Untergliederungen geben.  
 
 
Wer wird der Ansprechpartner für die Politik in den Ausschüssen sein? Sind Synergien mög-
lich? 
 
Da der Aufgabengliederungsplan und die Zuständigkeitsordnung nicht tangiert werden, ändert sich 
grundsätzlich nichts an den jetzigen Abläufen. Sofern sich im Rahmen der nach dem Grundsatzbe-
schluss zu erstellenden Feinkonzeption andere Erkenntnisse ergeben, werden diese dem Rat der 
Stadt Köln ebenfalls zum Beschluss vorlegt. 
 
 
Warum wird die Gebäudewirtschaft nicht in eine allgemeine Baugesellschaft überführt? 
 
Die Organisation der Gebäudewirtschaft als Eigenbetrieb wurde nach umfangreichen Abwägungen 
bewusst als beste Lösung gewählt und hat sich sehr bewährt. Eine Überführung der Gebäudewirt-
schaft insgesamt würde nicht nur erhebliche bewertungsrechtliche und steuerrechtliche Konsequen-
zen nach sich ziehen, sondern ebenso organisatorische, wirtschaftliche und gesellschaftsrechtliche. 
Die Schulbaugesellschaft soll lediglich ein „schnelles Beiboot“ als spezialisierter Dienstleister für die 
Stadt Köln sein. Eine Überleitung von Personal oder Sach- und Liegenschaftsvermögen wird nicht 
stattfinden. Die Schulbaugesellschaft soll auch in Zukunft kein Eigentum an Immobilien oder Liegen-
schaften erwerben. 
 
 
Bleibt die priorisierende Schulbaumaßnahmenliste bestehen? 
 
Die priorisierende Schulbaumaßnahmenliste bleibt nicht nur erhalten, sondern sie ist gemeinsamer 
Handlungsleitfaden der Schulverwaltung, der Gebäudewirtschaft und der Schulbaugesellschaft. Die 
Schulbaugesellschaft wird gegründet, um diese Liste beschleunigt abarbeiten zu können.  
 
 
Wer entscheidet, welche Projekte in welchem Umfang durch die Schulbaugesellschaft abgewi-
ckelt werden? 
 
Auftraggeber für Schulbaumaßnahmen bleibt nach wie vor das Amt für Schulentwicklung. Darüber 
hinaus ist die priorisierende Schulbaumaßnahmenliste gemeinsamer Handlungsleitfaden. Als zusätz-
liche Rahmenbedingungen gelten der Gesellschaftszweck der Schulbaugesellschaft sowie die Ver-
fügbarkeit von eigenen Liegenschaften oder von Liegenschaften Dritter.

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Beantwortung von Nachfragen der Fraktion Die Linke. im Rat der Stadt Köln zur Sitzung des 
Ausschusses Schule und Weiterbildung am 14.02.2022 (eingegangen am 14.02.2022) 
 
 
Im Kölner Stadtanzeiger vom 22.1.2022 (Webseite) heißt es, die Verwaltung habe mitgeteilt, 
dass in der Schulbaugesellschaft keine höheren Gehälter als in der Gebäudewirtschaft vorge-
sehen seien. Ist dies zutreffend? 
 
Vergleichbare Tätigkeiten sollen vergleichbar entlohnt werden. Es kann aber erst im Rahmen der de-
taillierteren Konzepterstellung genauer betrachtet werden, welche Qualifikationsprofile erforderlich 
sein werden und damit Art und Höhe der Vergütung. 
 
 
Sieht die Verwaltung aufgrund der Rechtsform der GmbH eine Möglichkeit der Beschleuni-
gung der Auftragsvergabe bei dieser Rechtsform, weil die Gebäudewirtschaft andere Aus-
schreibungsregularien bedienen muss, und welche Ausschreiberegularien würden für eine 
GmbH gelten? 
 
Oberhalb des EU-Schwellenwertes ist eine Schulbau-Gesellschaft an die Vorgaben des EU-
Vergaberechts gebunden. Unterhalb der Schwellenwerte ist sie jedoch nicht an das Vergaberecht 
gebunden und hat somit prozessuale Vorteile. Der Schwellenwert für Bauaufträge liegt aktuell bei 
5,382 Mio. Euro, für Liefer- und Dienstleistungsaufträge bei 215.000 Euro. 
 
Beschleunigende Effekte für den Schulbau ergeben sich aber nicht primär durch die Rechtform, son-
dern dadurch, dass zusätzliche Projekte, die nicht durch die Gebäudewirtschaft personell hinterlegt 
werden können, in Angriff genommen werden können. Gleichzeitig werden bei der Gebäudewirtschaft 
personelle Ressourcen freigesetzt, um die Bereiche Unterhaltung und Betrieb weiter zu stärken oder 
weitere Projekte personell zu hinterlegen. 
 
Bei Schulneubauten, die im Investorenmodell / als Mietmodell realisiert werden sind die vergaberecht-
lichen Rahmenbedingungen im Zuge der Konzepterstellung zu prüfen.  
 
Auf Grund dessen, dass die Schulbaugesellschaft als 100%ìge Tochter der Stadt Köln  konzipiert 
werden soll, ist eine Direktvergabe von Dienstleistungen für die Stadt beispielsweise die Funktion als 
projektleitender Bauherr möglich. 
 
 
Hat die Verwaltung alternativ die Rechtsform der AöR erwogen und aus welchen Gründen wird 
die Rechtsform der GmbH derjenigen der AöR vorgezogen? 
 
Grundsätzlich werden bei einem Wechsel der Organisationsform bzw. der Schaffung einer neuen 
Organisationseinheit sämtliche Möglichkeiten betrachtet. Grundlage für die hier beabsichtigte Grün-
dung ist die Tatsache, dass im Rahmen der bisherigen Organisation alle Optimierungspotentiale aus-
geschöpft sind. 
 
Handlungsleitend für die Wahl der GmbH war eine möglichst schlanke und schnelle Form der zusätz-
lichen Aufgabenwahrnehmung im Rahmen der bestehenden Priorisierung. Die Vorteile der AöR 
kommen hierbei (keine Überleitung von Personal, keine hoheitliche Aufgabenwahrnehmung, Steuer-
befreiung) nicht entscheidend zum Tragen.

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Beantwortung von Nachfragen der SPD-Fraktion im Rat der Stadt Köln zur Sitzung des Aus-
schusses Schule und Weiterbildung am 14.02.2022 (eingegangen am 14.02.2022) 
 
 
Wo ist die politische Zuständigkeit und die der Verwaltung verortet? Welche besonderen Be-
fugnisse hat die neue Gesellschaft? Hat sie den (Erst-)Zugriff auf Grundstücke? 
 
Der Aufgabengliederungsplan und die Zuständigkeitsordnung der Stadtverwaltung sollen durch die 
Gründung der Schulbaugesellschaft nicht tangiert werden. Die Schulverwaltung ist Auftraggeber. Die 
bisherigen Ausschüsse und Gremien werden - wie bisher auch – in die Prozesse eingebunden. 
 
Die Schulbaugesellschaft hat keine besonderen Befugnisse. Sie wird als Dienstleisterin für die Stadt 
Köln als Projektentwicklungsgesellschaft für konkret zu bestimmende Schulbauten tätig. Sie erwirbt 
selbst kein Eigentum an Grundstücken und Gebäuden und erhält auch kein besonderes Zugriffsrecht 
auf städtische Immobilien. 
 
Sollten sich im Rahmen der konkreten Konzeptentwicklung für die Schulbaugesellschaft Änderungen 
ergeben, werden diese in der entsprechenden Beschlussvorlage kenntlich gemacht werden. 
 
 
Darf der Schulausschuss damit rechnen, dass es direkte AnsprechpartnerInnen gibt? In dieser 
Wahlperiode stand noch in keiner Sitzung des ASW jemand aus der Gebäudewirtschaft zur 
Verfügung (Ausnahme "Aktuelle Stunde" der SPD-Fraktion zum Standort Kalk). 
 
Da weder Zuständigkeitsordnung noch Aufgabengliederungsplan verändert werden sollen, ändern 
sich auch nicht die Ansprechpartner*innen. 
 
Ggf. ist die Frage im Rahmen der vertieften Konzepterstellung für die Schulbaugesellschaft gesondert 
zu betrachten.  
 
Aufgrund der Corona-Pandemie finden die Sitzungen derzeit immer nur mit den absolut notwendigen 
Teilnehmer*innen von Seiten der Verwaltung statt. Aufgrund besonderer Anlässe oder zu speziellen 
Themen wird jedoch die Teilnahme des betreffenden Fachbereiches - wann immer möglich – sicher-
gestellt. 
 
 
Woher kommen die personellen fachlichen Ressourcen? 
 
Die Schulbaugesellschaft wird Personal auf dem freien Markt akquirieren.  
 
 
Welche Maßnahmen werden von der Gesellschaft betreut, was verbleibt bei der Gebäudewirt-
schaft? 
 
Der Bereich Schulbau verbleibt grundsätzlich bei der Gebäudewirtschaft. Dazu gehören auch Betrieb 
und Unterhaltung sämtlicher Schulgebäude ebenso wie Renovierung und Sanierung. 
 
Die Schulbaugesellschaft soll die Gebäudewirtschaft entlasten, indem sie große Schulbauprojekte 
übernimmt, die personell dort nicht hinterlegt werden können. Welche konkreten Schulbauprojekte 
durch die Schulbaugesellschaft realisiert werden sollen, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht be-
nannt werden. Durch die angedachte Fokussierung auf große Neubauprojekte in großen Stadtent-
wicklungsgebieten ergibt sich zumindest zum Teil eine grobe Einordnung.  
 
Die neue Gesellschaft soll zudem die Projekte realisieren, bei denen die Liegenschaften und/oder 
Gebäude von Dritten eingebracht werden beziehungsweise die im Investorenmodell realisiert werden. 
Welche Projekte das sein können, hängt von der Verfügbarkeit entsprechender Angebote von Lie-

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genschaften Dritter ab.  
 
Darüber hinaus ist denkbar, dass die Schulbaugesellschaft mit der Realisierung einzelner weiterer 
konkreter Schulneubau-Projekte beauftragt werden kann, die von der Gebäudewirtschaft personell 
nicht hinterlegt werden können, die aber auf Basis des Schulplatzbedarfes prioritär behandelt werden 
müssen. 
 
 
Bleibt das technische Personal aus der Bauabteilung des Amtes für Schulentwicklung dort 
bestehen? 
 
Ja, es ist keine Personalüberleitung und keine Veränderung der Kompetenzen vorgesehen. Es ist 
sogar dringend erforderlich, dass entsprechend versiertes Personal auf Seiten des Auftraggebers 
vorhanden ist, um Planung und Ausführung so effizient wie möglich zu gestalten. Das gilt sowohl für 
die Zusammenarbeit mit der Gebäudewirtschaft, als auch für diejenigen Schulneubauprojekte, die mit 
der Schulbaugesellschaft realisiert werden sollen. 
 
 
Wer bestimmt demnächst nach welchen Kriterien, ob und wo eine neue Schule entsteht? 
 
Die bisherigen Zuständigkeiten bleiben vollumfänglich erhalten. Lediglich die ausführende Stelle än-
dert sich in den Fällen, in denen die Schulbaugesellschaft mit der Projektabwicklung beauftragt wird. 
 
 
Warum wird hier ein Ausgliederungsprozess verfolgt, wenn kurz zuvor der externe Museums-
bau-Bereich komplett in die GW zurück integriert wurde? Was hat bei der Aufgabenverteilung 
Bauherr – Auftragnehmer im Kulturbereich nicht funktioniert, was jetzt im Schulbereich klap-
pen soll? 
 
Die Vorgänge sind nicht miteinander vergleichbar. Der Bereich Museumsbau wurde innerhalb städti-
scher Organisationseinheiten – vom Kulturdezernat zurück zum Eigenbetrieb Gebäudewirtschaft - 
gegeben.  
 
Im vorliegenden Falle wird nicht Aufgabe „Bau und Unterhaltung“ von der Stadt Köln in eine externe 
Organisationseinheit verlagert, sondern es soll eine Gesellschaft gegründet werden, die die Schul-
verwaltung und Gebäudewirtschaft durch die Abwicklung konkreter Bauprojekte unterstützt bezie-
hungsweise diese entlastet. 
 
 
Unterliegt die Schulbaugesellschaft dem Vergaberecht für öffentliches Bauen? Wenn ja, was 
kann sich dann positiv verändern? 
 
Oberhalb dieses EU-Schwellenwertes ist eine Schulbau Gesellschaft an die Vorgaben des EU-
Vergaberechts gebunden. Unterhalb der Schwellenwerte ist sie jedoch nicht an das Vergaberecht 
gebunden und hat somit prozessuale Vorteile. Der Schwellenwert für Bauaufträge liegt aktuell bei 
5,382 Mio. Euro, für Liefer- und Dienstleistungsaufträge bei 215.000 Euro. 
 
Positive Effekte ergeben sich auch dadurch, dass durch die Schulbaugesellschaft zusätzliches und 
auf die Abwicklung von Großprojekten und Sonderbauten spezialisiertes Personal akquiriert wird. 
 
Es können somit Projekte abgewickelt werden, die derzeit nicht durch die Gebäudewirtschaft perso-
nell hinterlegt werden können. Gleichzeitig werden bei der Gebäudewirtschaft personelle Ressourcen 
freigesetzt, um die Bereiche Instandsetzung, Unterhaltung und Betrieb weiter zu stärken oder weitere 
Projekte personell zu hinterlegen. 
 
Bei Schulneubauten, die im Investorenmodell / als Mietmodell realisiert werden sind die vergaberecht-
lichen Rahmenbedingungen im Zuge der Konzepterstellung zu prüfen.

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Welche Rolle haben ASW, BA und Rat, wenn der Schulbau demnächst nach privatwirtschaftli-
chen Kriterien arbeitet? 
 
Die Schulbaugesellschaft soll Projektabwicklerin für konkret benannte und beauftragte Schulbaupro-
jekte gemäß Schulentwicklungsplanung und der daraus resultierenden Schulbaumaßnahmeliste wer-
den. Der „Schulbau“ insgesamt verbleibt bei der Stadt Köln. Die Rollen der Ausschüsse beziehungs-
weise des Rates und der Bezirksvertretung bleiben unverändert. 
 
 
Reicht eine einstellige Zahl von MitarbeiterInnen für die Mammutaufgabe Schulbau? 
 
Sofern sich die bisherigen Annahmen im Zuge der Erstellung des Feinkonzeptes bestätigen, sollte 
der Personalbedarf zunächst ausreichend sein. Den bisherigen Annahmen liegt die Fokussierung der 
Gesellschaft auf die großen Stadtentwicklungs- und Neubaugebiete, die Möglichkeit der Einbindung 
externer Dienstleister sowie die Realisierung von Schulneubauten im Investorenmodell zu Grunde. 
Diese arbeiten in der Regel mit eigenen Projektteams, die im Sinne und Interesse der Stadt Köln be-
gleitet/gesteuert werden müssen.  
 
Die Mitarbeiter*innen der Schulbaugesellschaft sollen im Sinne der Stadt Köln, als Dienstleister der 
Stadt Köln die Projekte als Bauherrenvertretung leiten und ggf. steuern. Vertiefende Zahlen und Er-
läuterungen werden in der Vorlage zum Gründungsbeschluss dargestellt.

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Beantwortung von Nachfragen der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen im Rat der Stadt Köln  
zur Sitzung des Ausschusses Schule und Weiterbildung am 14.02.2022 (eingegangen am 
20.02.2022) 
 
Wie ist der Zeitplan nach einem entsprechenden Ratsbeschluss? Wann wird die Gesellschaft 
die Arbeit aufnehmen können? 
 
Es ist vorgesehen, dass der Grundsatzbeschluss in der Sitzung des Rates der Stadt Köln am 17. 
März 2022 erfolgt. Anschließend kann das detaillierte Konzept erarbeitet werden. Die vorbereitenden 
Maßnahmen zur konkreten Gründung einer Schulbau-Gesellschaft sollten dann bis zum Ende des 
zweiten Quartals abgeschlossen sein, sodass dem Rat der Stadt ein entsprechender Beschlussvor-
schlag unterbreitet werden kann. 
 
Mit einer Arbeitsaufnahme der Schulbaugesellschaft wäre drei bis sechs Monate nach dem konkreten 
Gründungsbeschluss zu rechnen, abhängig vom Stand der Personalakquise. 
 
 
Mit welcher Zeitersparnis ist durch die Schulbau GmbH bei Bauprojekten zu rechnen und in 
welchen Bauphasen liegen die Beschleunigungen? 
 
Bei der beabsichtigten Gründung einer Schulbaugesellschaft handelt es sich nicht vordringlich um 
eine Maßnahme, um einzelne Bauprojekte zu beschleunigen. Dies würde unterstellen, dass die Ge-
bäudewirtschaft Ihre Leistungen nicht optimal erbringt und ihre Projekte entsprechend vorantreibt, 
was nicht der Fall ist. Vielmehr muss das Nutzenpotenzial einer Schulbaugesellschaft unter der ganz-
heitlichen Betrachtungsweise „gesamtstädtischer Schulbaubedarf“ bewertet werden.  
 
Derzeit können aufgrund der aktuellen Situation viele Schulbauprojekte nicht personell hinterlegt wer-
den. Jedes Projekt, das durch eine Schulbaugesellschaft zusätzlich realisiert werden kann, beschleu-
nigt die Abarbeitung der priorisierenden Schulbaumaßnahmeliste.  
 
Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass durch die Spezialisierung und die Fokussierung auf be-
stimmte Projekte ebenso beschleunigende Effekte eintreten können, am ehesten in den Planungs-
phasen. Dazu kann jedoch zum jetzigen Zeitpunkt keine aussagekräftige Antwort beziehungsweise 
fundierte Prognose gegeben werden. Der Fortschritt eines einzelnen konkreten Projektes hängt von 
den Rahmenbedingungen des Bauprojektes und von zahlreichen individuellen Faktoren in den unter-
schiedlichen Leistungsphasen ab, die im Vorhinein nicht wirklich abgeschätzt werden können.  
 
 
Wer übernimmt die Aufsichtsfunktion der Schulbau GmbH? 
 
Wie in der Beschlussvorlage dargelegt erfolgt die detaillierte Konzeption der Gesellschaft, Ihrer Gre-
mien, Organe und Strukturen erst nach dem Grundsatzbeschluss. Sofern der Rat der Stadt dem Vor-
schlag eine Schulbaugesellschaft zu konzipieren folgt, werden diese Fragen - zu der auch die Auf-
sicht gehört – umfassend bearbeitet und beantwortet. Grundsätzlich ist beabsichtigt, die Gesellschaft 
in Ihren Strukturen so schlank wie möglich auszugestalten. 
 
 
Wie aufwändig wird die Funktion der Aufsicht werden, gehen dadurch nicht ein Teil der erhoff-
ten Synergien wieder verloren? 
 
Wie aufwändig die Funktion der Aufsicht wird hängt von Aufbau und Struktur der zukünftigen Gesell-
schaft ab. Es ist beabsichtigt, den Aufwand möglichst gering zu halten. Ein konkreter Vorschlag wird 
dem Rat der Stadt Köln mit der Beschlussvorlage zur Gründung der Schulbaugesellschaft vorgelegt 
werden.

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Können auch schon personalisierte Schulbauprojekte aus der Prio-Liste von der Schulbau 
GmbH übernommen werden? 
 
Es ist nicht vorgesehen, dass Projekte durch die Schulbaugesellschaft abgewickelt werden, die be-
reits begonnen oder personell hinterlegt worden sind. 
 
 
Wenn ja, welche positiven Effekte würden sich für die Schulbau GmbH aber auch für die Ge-
bäudewirtschaft daraus ergeben? 
 
Bereits begonnene Projekte umzuorganisieren ist grundsätzlich weder beabsichtigt, noch sinnvoll.  
Die von der Gebäudewirtschaft bereits bearbeiteten Projekte werden dort mit großer Sorgfalt und En-
gagement vorangetrieben und bedürfen keiner Reorganisation. Sofern hier im Einzelfall ein besonde-
rer Bedarf besteht oder sich eine besondere Sinnhaftigkeit ergibt, Unterstützung durch die Schulbau-
gesellschaft in diesen Projekten zu akquirieren müsste das geprüft und ggf. zwischen der Gebäude-
wirtschaft und der Schulbaugesellschaft vereinbart werden. 
 
 
Wieviel Stellen (VZÄ) hält die Verwaltung für sinnvoll, damit die Gesellschaft tatsächlich einen 
deutlichen Mehrwert für die Stadt bringen kann? 
 
Derzeit wird von fünf bis zehn vollzeit-äquivalenten Stellen (VZÄ) ausgegangen, um die mit dem be-
absichtigten Gesellschaftszweck fokussierten Projekte bearbeiten können. Genauere Aussagen kön-
nen im Beschlussvorschlag zur Gründung der Gesellschaft gemacht werden. 
 
 
Wie soll die Eingruppierung der Stellen sein? 
 
Im Rahmen der detaillierteren Konzepterstellung wird genauer betrachtet werden, welche Qualifikati-
onsprofile erforderlich sind, um daraus auch Art und Höhe der Vergütung ableiten zu können.  
 
 
Werden die daraus ggf. entstehenden Mehrkosten über die späteren Mieten ausgeglichen? 
 
Dem Grunde nach ist geplant, dass sich die Leistungen einer Schulbaugesellschaft über den Flä-
chenverrechnungspreis für Schulen im Haushalt der Stadt abbilden. Wie genau die durch die Schul-
baugesellschaft entstehenden Kosten finanztechnisch abgewickelt werden, wird im Rahmen der de-
taillierten Konzepterstellung erarbeitet und im Beschlussvorschlag zur Gründung der Gesellschaft 
dargestellt.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/VI 
 
Vorlagen-Nummer 
 4065/2021 
Freigabedatum 
14.02.2022  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Gründung einer Schulbaugesellschaft 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln bekräftigt das Ziel, notwendige Schulplätze bedarfsgerecht und schnellstmög-
lich zur Verfügung zu stellen. Er beauftragt die Verwaltung, die Gründung einer die Gebäudewirt-
schaft flankierenden Schulbaugesellschaft vorzubereiten und dem Rat zur Beschlussfassung vorzule-
gen. 
 
Dabei gelten die folgenden Maßgaben und Rahmenbedingungen: 
- Gemeinsamer Handlungsleitfaden der Gebäudewirtschaft und der zu gründenden Schulbau-
gesellschaft ist die Schulentwicklungsplanung der Stadt Köln und die daraus resultierende, 
vom Rat der Stadt Köln beschlossene priorisierende Schulbaumaßnahmenliste. 
- Die Tätigkeit der  Schulbaugesellschaft wird sich auf Schulneubauprojekte fokussieren, die in 
großen Neubau- bzw. Entwicklungsgebieten der Stadt Köln geplant sind und auf Schulneu-
bauten, in denen Investoren die notwendigen Grundstücke einbringen. 
- Darüber hinaus wird  die Schulbaugesellschaft in Absprache mit und im Auftrag der Gebäu-
dewirtschaft Schulbauprojekte realisieren, die von der Gebäudewirtschaft personell nicht hin-
terlegt werden können. Dies umfasst ggf. auch die interimistische Bereitstellung von Schul-
plätzen. 
- Die Schulbaugesellschaft soll eine Bauprojektgesellschaft in 100%iger Eigentümerschaft der 
Stadt Köln werden. 
- Die Schulbaugesellschaft soll ausschließlich der Deckung des Eigenbedarfs der Stadt Köln 
dienen. Sie wird nicht wirtschaftlich tätig und erwirbt kein Eigentum an Immobilien und Liegen-
schaften. 
Im Rahmen der Beschlussvorlage zur Gründung der Gesellschaft sind Aussagen zur Organisation, 
zur Steuerung, zu den Schnittstellen, zu Querschnittsfunktionen (Steuern, Recht, etc.), zu den finan-
ziellen Rahmenbedingen, zu den Prozessen und zu den Projekten zu treffen, die von dieser Gesell-
schaft in einem ersten Schritt bearbeitet werden sollen. 
 
 
Ausschuss Schule und Weiterbildung 14.02.2022 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 07.03.2022 
Finanzausschuss 14.03.2022 
Rat 17.03.2022

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung 
Die Stadt Köln rechnet aufgrund verschiedener Faktoren mit einem signifikanten Zusatzbedarf an 
Schulplätzen. Bereits heute kann der Bedarf in vielen Schulformen und Stadtgebieten nicht oder nur 
unter großen Einschränkungen gedeckt werden.  
 
Darüber hinaus ist an vielen Schulstandorten eine schlechte Gebäudesubstanz vorhanden, die nur 
durch General- oder Teilsanierung verbessert werden kann. 
Zusätzlich entsteht mittelfristig Bedarf an neuen Schulen und Schulstandorten durch die Erschließung 
neuer Siedlungsgebiete und durch Nachverdichtungen.  
 
Ein großer Teil des Bedarfs an zusätzlichen Schulplätzen kann nur durch Neubauten oder Erweite-
rungsbauten gedeckt werden. Die aktuellste Schulbaumaßnahmenliste (Vorlage Nummer 0395/2021) 
weist insgesamt 188 Projekte aus (von Sanierung über Erweiterungsbau bis zum vollständigen Neu-
bau). 
 
Die Gebäudewirtschaft hat zwischenzeitlich umfangreiche Maßnahmen eingeleitet, um den Schulbau 
insgesamt zu beschleunigen. Neben der Umsetzung zahlreicher organisatorischer Verbesserungs-
maßnahmen wurde parallel eine intensive Personalakquise betrieben, was zu einer erkennbaren 
Stärkung der Gebäudewirtschaft geführt hat. Aber auch trotz innovativer Recruitingmaßnahmen konn-
ten aufgrund des lang andauernden Bau-Booms bis heute nicht die notwendigen und bereits geneh-
migten Personalkapazitäten aufgebaut werden, um die große Anzahl an Baumaßnahmen zeitnah in 
Angriff nehmen oder vollständig abarbeiten zu können. 
 
Parallel wurden zwischenzeitlich zwei Schulbaumaßnahmenpakete an General –oder Totalunterneh-
mer mit einem Gesamtvolumen von rund 2,4 Mrd. Euro  beschlossen.  
 
Dank aller bisher ergriffenen Maßnahmen befinden sich rund 80 Projekte in der Umsetzung. Dennoch 
konnten viele identifizierte Bedarfe im Bereich der Schulbauten immer noch nicht angegangen wer-
den. Es ist daher dringend erforderlich, weitere flankierende Kapazitäten außerhalb der Gebäudewirt-
schaft aufzubauen, um möglichst schnell die aktuellen und prognostizierten Bedarfe decken zu kön-
nen. 
 
Zu diesem Zweck soll eine auf den Geschäftszweck „Schulbau“ spezialisierte Bauprojektgesellschaft 
gegründet werden, die durch die enge Fokussierung im Spezialgebiet „Schulbau“ agiler arbeiten kann 
als eine komplexe und auch auf Verwaltung, Unterhaltung und Betrieb ausgerichtete große Unter-
nehmenseinheit. 
 
Zudem ergibt sich in der Personalgewinnung ein Wettbewerbsvorteil, weil für erfahrene Bauprojekt-
manager*innen die Arbeit in einer kleinen Organisation mit flacher Hierarchie attraktiver ist, als in ei-
ner komplexen Verwaltungsstruktur. Darüber hinaus hat eine privatrechtlich organisierte Schulbauge-
sellschaft vergütungsbezogene Gestaltungsspielräume, was den Aufbau zusätzlichen und entspre-
chend qualifizierten Personals erleichtert. Eine Überleitung von städtischem Personal ist nicht beab-
sichtigt.

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Die Schulbaugesellschaft soll sich auf Schulbauprojekte fokussieren, die von der Gebäudewirtschaft 
nicht personell hinterlegt werden können, auf Projekte in großen Neubau- bzw. Entwicklungsgebieten 
der Stadt Köln und auf solche Schulneubauten, in denen Investoren die notwendigen Grundstücke 
einbringen.  
 
Sie flankiert damit die Gebäudewirtschaft und schafft zusätzliche Ressourcen im Fachbereich Schul-
bau. 
Die Finanzierung der Gesellschaft (Personal- und Sachkosten) als auch der Schulbaumaßnahmen 
erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplans der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, die Refinanzierung 
über Mieten nach Inbetriebnahme der Objekte auf Grundlage des dann gültigen Flächenverrech-
nungspreises.