Möglichkeiten und Grenzen der Finanzierung/Mitfinanzierung von Kosten/Folgekosten und Aufwendungen der Bauleitplanung

DER OBERBÜRGERMEISTER ss

Dezernat Ill und VIl STADT ill MUNSTER
Vorlagen-Nr.:
Öffentliche Beschlussvorlage an den Rat 331/2002 Ei

Auskunft erteilt: Tel.:

Herr Dr. Roth 2300
Herr Dapper 75 51

Datum:
17.04.2002

Betrifft

Verfahrensmodelle Baulandmanagement/Funktion Wohnen
- Bodenpolitischer Grundsatzbeschluss -

Beratungsfolge

08.05.2002 Liegenschaftsausschuss
06.06.2002 Planungsausschuss
03.07.2002 Haupt- und Finanzausschuss
10.07.2002 Rat

Beschluss:

1.) Bei der Entwicklung von Wohnbauflächen verfährt die Stadt Münster hinsichtlich der Frage
nach der Anwendung des städtebaulichen Instrumentes nach folgenden Grundsätzen:

1. Das städtebauliche Instrumentarium ist — abgestimmt mit dem Einsatz und der Verwirk-
lichung liegenschaftlicher Handlungsoptionen - unter :jeweiliger Ausschöpfung der
rechtlich zulässigen Möglichkeiten zur Abdeckung der durch die Planung ausgelösten
Kosten und Lasten (z.B. Infrastrukturmaßnahmen, Erreichung der städtebaulichen und
wohnungspolitischen Zielsetzungen (sozialer Wohnungsbau, preisgünstiges Bauland
für breite Bevölkerungsschichten)) im Rahmen der Angemessenheit unter Einbeziehung
der durch die Planung bewirkten Bodenwertsteigerungen flexibel einzusetzen.

2. Städtische Angebotsplanungen werden weiterhin auf der Grundlage der Ratsbeschlüs-
se vom 29.06.1983 und 30.11.1983 (Anlage) aufgenommen.

Il.) Geht die Initiative für die Einleitung von Planverfahren von privaten Dritten aus (z.B. bei
VEEP-Anträgen), ist für die Frage, ob und ggf. mit welcher Priorität das Planverfahren auf-
gegriffen bzw. weiterverfolgt werden soll, der Planungsausschuss in einem zweistufigen
Verfahren zu beteiligen. Prüfungsmaßstab in inhaltlicher Hinsicht ist dabei:

1. Stufe: planerische Belange: Zustimmung zur Vereinbarkeit mit der planerischen Kon-
zeption der Stadt entspr. Prüfkriterien Arbeitsprogramm; .

2. Stufe: finanzielle, wirtschaftliche und fiskalische Belange: (Kosten und Folgekosten der
Planung, Auswirkungen auf das gesamtstädtische Bodenpreisgefüge).

A
Il.) Der Antrag der FDP-Fraktion Nr. 8/2002 vom 12.03.2002 - Anlage 1 - ist damit erledigt.

IV.) Es entstehen keine Kosten und Folgekosten

Begründung:

zu Beschlusspunkt 1.): Grundsatzbeschluss/Leitlinien

Lt. FDP-Antrag soll bei der Erschließung neuer Baugebiete das Instrument des städtebaulichen
Vertrages verstärkt eingesetzt werden. Der Antrag betrifft die künftige Verfahrensweise bei der
Anwendung des zur Verfügung stehenden städtebaulichen Instrumentariums. Dazu hatte die Ver-
waltung im Rahmen der Beratung über die nicht -öffentliche Vorlage 643/2001 vom 23.05.2001
grundsätzliche bodenpolitische Leitlinien unter Darstellung der planerischen, liegenschaftlichen
und rechtlichen Rahmenbedingungen der einzelnen Verfahrensmodelle für das Baulandmanage-
ment — Funktion Wohnen - angekündigt.

1.) Rahmenbedingungen für die kommunale Baulandentwicklung

Seit dem Inkrafttreten des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes 1993 hat die Be-
deutung kooperativer und konsensualer Handlungsformen in der Bauleitplanung erheblich zuge-
nommen. Mit der „klassischen Angebotsplanung" allein, bei der die Gemeinde die planungsbe-
dingten Vorleistungen und Kosten sowie Folgekosten trägt und den Grundstückseigentümern die
planungsbedingten Bodenwertsteigerungen zugute kommen, kann eine bedarfsgerechte Bauland-
entwicklung nicht finanziert werden. Immer häufiger wurden und werden in der kommunalen Praxis
deshalb hoheitliche Instrumente durch kooperative ersetzt. Diese Tendenz hat durch das Bau- und
Raumordnungsgesetz (BauROG) 1998 noch einmal eine deutliche Steigerung erfahren. Nicht nur
vorhabenbezogene Bebauungspläne, sondern auch andere Bebauungspläne werden durch ver-
tragliche Regelungen, die etwa die Übernahme von Planungskosten und Folgelasten, die Durch-
führung der Erschließung und der Ausgleichsmaßnahmen zum Gegenstand haben, flankiert. Diese
Tendenz zeigt sich nicht zuletzt u.a. an der Vielzahl der bundesweit erfolgten Untersuchungen,
Veröffentlichungen, Kongresse und Tagungen zum Thema „Kooperative Verfahrensansätze in der
Bauleitplanung“. In rechtlicher Hinsicht sind auch aus heutiger Sicht zwar noch zahlreiche Fragen
offen geblieben, wenngleich sich auf diesem Rechtsgebiet inzwischen auch die Rechtsprechung
deutlich weiter entwickelt hat und dadurch viele bestehende Unsicherheiten beseitigt werden
konnten. Auf die konsequente Anwendung dieser Instrumente kann das allerdings keinen ent-
scheidenden Einfluss haben.

Die bestehenden Probleme

- Mangel an preiswertem Bauland mit der weiteren Folge von Abwanderungstendenzen
- Belastung des kommunalen Haushalts

- hohe Kosten für die Baulandbereitstellung

erfordern ein aktives und zielgerichtetes, an den jeweiligen Bedürfnissen der Kommune ausge-
richtetes und interdisziplinär angelegtes Baulandmanagement

- zur Lösung städtebaulicher, wirtschaftlicher, wohnungs-, umwelt-, sozial- und auch regionalpo-
litischer Probleme,

31

- zur Erreichung bestimmter Ziele wie Bereitstellung von preiswertem Bauland insbesondere für
bestimmte Bevölkerungsgruppen wie Familien, sozial Benachteiligte, Zuwanderer, die Entlas-
tung der kommunalen Haushalte von mit der Baulandbereitstellung verbundenen Kosten und
Lasten.

Es stellt sich die Frage, ob für ein aktives Bodenmanagement in diesem Sinne aufgrund der heuti-

gen Rahmenbedingungen ein weiterer bodenpolitischer Grundsatzbeschluss des Rates erforder-
lich ist. \

2.) Beschlusslage zur Bodenpolitik

Der Rat der Stadt Münster hat bisher folgende bodenpolitische Grundsatzbeschlüsse gefasst:

1.) Beschlüsse des Rates vom 29.06.1983 und 30.11.1983 - Anlage 2 -;

2.) Handlungsprogramm Wohnen 1993 mit Fortschreibungen 1996 und 2000 (Auszug aus Vorlage
1337/00 — Anlage 3 -);

3.) Grundsatzbeschluss des Rates vom 29.03.1995 (Auszug aus Vorlage 20/95 — Anlage 4 -).

Diese Grundsatzbeschlüsse bilden bis heute die Grundlage für die städtische Baulandaktivierung
und -bereitstellung.

a) Beschlüsse des Rates vom 29.06.1983 und 30.11.1983

Diese Beschlüsse und ihre konsequente Anwendung haben sich bis heute bewährt. Die Angebots-
planung hat sich auch nach Einführung der neuen städtebaulichen Instrumente aus heutiger Sicht
noch keineswegs überholt. Entscheidender Gesichtspunkt dabei ist aus fiskalischer Sicht, dass die
Kosten und Folgekosten der Planung durch liegenschaftliche Partizipation an der durch die Pla-
nung bedingten Bodenwertsteigerung refinanziert werden. Das setzt städtisches Eigentum zumin-
dest an einem Großteil bzw. überwiegenden Teil an den zu überplanenden Flächen voraus.

In rechtlicher Hinsicht steht die Vorrangeinräumung städtischer Flächen für eine anstehende Über-
planung in einem gewissen Spannungsverhältnis zum Planerfordernis des $ 1 Abs. 3 BauGB. Die
nach städtebaulichen Gesichtspunkten zu beurteilende Frage der Erforderlichkeit der Bauleitpla-
nung hängt grundsätzlich nicht vom Abschluss vorheriger Grundstücksverträge ab. Die bloße Ver-
fügbarkeit von Grundstücken dispensiert nicht von städtebaulichen Erfordernissen. Allerdings ist
die Gemeinde nicht gehindert, in den Bereichen, in denen Planungsabsicht besteht, am Grund-
stücksverkehr teilzuhaben, d.h. auch Grundstücke zu kaufen. Die Gemeinde ist auch befugt, bei
mehreren für eine bestimmte Planung geeigneten Flächen diejenige Fläche auszuwählen, die in
ihrem Eigentum steht, weil sie aus diesem Grunde für die Verwirklichung der Planung einschließ-
lich des Baus der notwendigen Erschließungsanlagen besonders geeignet ist. Dies gilt auch vor
dem Hintergrund, dass die baureifen Grundstücke infolge des städtischen Zwischenerwerbs zu
tragbaren Preisen auf den Markt kommen und die planungsbedingten Infrastrukturkosten über die
Verkaufserlöse finanziert werden. Dieser Zusammenhang ist unter dem Stichwort „Liegenschaftli-
che Flankierung“ unter Ziff. 4.4 der Vorlage 1337/00 Handlungsprogramm Wohnen — Fortschrei-
bung 2000 näher dargestellt.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass die Beschlüsse aus 1983 auch aus heutiger Sicht nichts an Ak-
tualität eingebüßt hat.

b) Handlungsprogramm Wohnen

Im Handlungsprogramm Wohnen mit den beiden genannten bisherigen Fortschreibungen sowie
dem integrierten Baulandprogramm 2005 ist die Baulandstrategie der Stadt Münster, soweit sie
sowohl flächen-, mengen- auch als verfahrens- und instrumentenbezogen zu verstehen ist, hinrei-
chend beschrieben. Eine kurze Zusammenfassung enthält die Anlage 5. Darauf kann hier im we-
sentlichen verwiesen werden. Einer Neubestimmung bedarf es insoweit nicht.

c) Grundsatzbeschluss 1995

Der Grundsatzbeschluss steht im Zusammenhang mit den Städtebaulichen Entwicklungsmaß-
nahmen und enthält bereits alle auch aus heutiger Sicht wesentliche Aussagen zur Instrumenten-
auswahl. Die Grundaussagen haben sich bis heute als zutreffend erwiesen. Dazu gehört auch,
dass das Instrument der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zwar immer noch ein grund-
sätzlich anzuwendendes Instrument darstellt, mit den dort beschriebenen Nachteilen aus heutiger
Sicht jedenfalls in absehbarer Zeit für eine konkrete Maßnahme aber kaum noch in Frage kommt.
Städte, die zunächst eine Entwicklungssatzung beschlossen hatten, die einer rechtlichen Prüfung
aber nicht standgehalten haben, sind inzwischen ebenfalls dazu übergegangen, vorrangig auf das
Instrument des Städtebaulichen Vertrages zu setzen. Zu diesen Städten gehört z.B. auch die Stadt
Neuß.

- 3.) Erforderlichkeit eines weiteren Grundsatzbeschlusses

Der Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen hat in 2001 eine in seinem Auftrag
erstellte Studie der Forschungsgruppe Stadt + Dorf, Prof. Dr. Rudolf Schäfer GmbH zur Bauland-
bereitstellung - Fallstudien, Dokumentation, Anwendungshinweise zu bodenpolitischen
Grundsatzbeschlüssen — veröffentlicht und darin den Kommunen gewisse Handlungsempfehlun-
gen gegeben. Eine ähnliche Studie auf der Grundlage einer Auswertung von 50 Grundsatzbe-
schlüssen nordrhein-westfälischer Städte und Gemeinden legte im April 2001 das Institut für Bo-
denmanagement —IboMa -, Dortmund (Prof. Dr. jur. Hartmut Dieterich, Dr.-Ing. Egbert Dransfeld)
und das Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes Nordrhein-Westfalen —
ILS - im Auftrag des Arbeitskreises Baulandmanagement NRW sowie des Ministeriums für Städ-
tebau, Wohnen, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen vor. In diesem Arbeitskreis ist
auch die Stadt Münster neben 18 weiteren NRW-Städten vertreten.

Was die Frage der Erforderlichkeit eines Grundsatzbeschlusses anbelangt, so wird den Kommu-
nen in diesen Studien übereinstimmend empfohlen, anhand eines gezielten Fragenrasters zu-
nächst sehr sorgfältig zu prüfen, ob die Formulierung eines bodenpolitischen Grundsatzbeschlus-
ses überhaupt erforderlich bzw. sinnvoll ist. Dazu gehören Fragen wie: Waren die bisher in der
Gemeinde praktizierten Baulandentwicklungsstrategien erfolgreich und besteht Anlass, dass sie
aufgegeben, geändert oder ergänzt werden? Oder: Soll eine bisher schon bewährte und fortzufüh-
rende Strategie, die bislang noch nicht förmlich beschlossen worden ist, jetzt als Beschluss formu-
liert werden?

Die Empfehlung geht übereinstimmend dahin, Baulandbeschlüsse dann nicht zu fassen und den
eingeschlagenen Weg konsequent fortzusetzen, wenn aufgrund der bisherigen Beschlüsse oder

25

aufgrund einer geübten Praxis ohne förmlichen Beschluss gute Ergebnisse erzielt werden, im übri-
gen aber nur, wenn Ergebnisse am Wohnungs- und Bodenmarkt verbessert werden müssen.

In der Vergangenheit sind die vorhandenen Spielräume insoweit stets ausgeschöpft worden. Die
erzielten Ergebnisse — das gilt sowohl im Rahmen der Angebotsplanung und der Bodenvorratspo-
litik auf der Grundlage der Beschlüsse von 1983 (siehe dazu oben) als auch für VEP-Verfahren
und andere Städtebauliche Verträge sind — was die Erreichung der stadtstrukturellen und woh-
nungspolitischen Ziele, insbesondere auch, was die Finanzierung der planungsbedingten Kosten
und Folgekosten anbelangt -, zufriedenstellend und legen einen weiteren Grundsatzbeschluss des
Rates deshalb nicht nahe.

4.) Verfahrensgrundsatz entspr. Beschlusspunkt Ziff. I.:

Die Verwaltung schlägt aber vor, entsprechend der schon in der Vergangenheit geübten Praxis
nach dem unter Beschlusspunkt I.) formulierten Grundsatz zu verfahren. Dieser Grundsatz enthält -
alle wichtigen Elemente, die auch in zahlreichen Grundsatzbeschlüssen anderer Städte zum Aus-
druck kommen, allerdings — und das ist der Vorteil -ohne priorisierende Einengungen, wie das
etwa im Münchener Modell der Fall ist, nach dem Bodenwertsteigerungen nur bis zur maximalen
Höhe von 2/3 der Wertsteigerungen zur Finanzierung der Kosten und Folgekosten eingesetzt wer-
den dürfen.

Die Elemente dieses Grundsatzes sind:

a) Ausschöpfung der rechtlich zulässigen Möglichkeiten zur Finanzierung von planungsbedingten
Kosten und Lasten bzw. sonstigen Bindungen im Rahmen der Angemessenheit durch pla-
nungsbedingte Bodenwertsteigerungen.

Dieser durch Gesetz und Rechtsprechung gezogene Rahmen kann — auch auf der Grundlage ei-
nes Grundsatzbeschlusses - nicht überschritten, sondern nur unterschritten werden. Die Über-
schreitung (d. h. Vereinbarung nicht ursächlich bedingter Kosten und Folgekosten) wäre eine Ver-
letzung des sog. Koppelungsverbotes mit den durch Urteile des Bundesverwaltungsgerichtes aus-
gesprochenen gravierenden Rechtsfolgen, dass die Verträge nichtig sind und einen öffentlich-
rechtlichen Erstattungsanspruch auslösen können und zwar auch dann, wenn die Gemeinde das
Planungsrecht bereits rechtsverbindlich geschaffen hat. Mit einem Grundsatzbeschluss können
demnach die Möglichkeiten zur Abschöpfung des planungsbedingten Bodenmehrwertes nicht ver-
bessert, sondern durch die damit ausgelöste Selbstbindung allenfalls verschlechtert werden.

b) Flexibilität

Die in Frage kommenden städtebaulichen Instrumente — eine Übersicht ist als Anlage 6 beigefügt,
kommen in der Weise zum Einsatz, dass sie der jeweiligen Situation am ehesten gerecht werden.
Für das Baugebiet Wolbeck-Nord ist z.B. das Bodenordnungsmodell gewählt worden. Wesentli-
cher Grund dafür war die sehr komplexe Eigentümerstruktur innerhalb des Plangebietes. Bei städ-
tischen Flächen empfiehlt sich in der Regel die Angebotsplanung, weil die planungsbedingten Bo-
denwertsteigerungen in diesem Falle in vollem Umfange der Stadt zufließen. Die Stadt Münster
wird daher in planungsgeeigneten Bereichen weiter liegenschaftlich zur Umsetzung der 83er Rats-
beschlüsse tätig. Tätig wird sie auch insbesondere dort, wo zur Wahrung und weiteren Dämpfung
der Preisentwicklung für Wohnbau- und Wohnbauerwartungsland im Stadtgebiet der Einsatz lie-
genschaftlicher Instrumente besonders geeignet erscheint. Dies schließt auch den Ankauf vor Pla-
nungsbeginn mit dem Ziel der angemessenen liegenschaftliche Partizipation der Stadt an Ange-
botsplanungen für Wohnbauland ein. Diese Handlungsprämisse wird — wie seit 1983 - für alle An-
gebotsplanungen weiter verfolgt — Bagatell-Größenordnungen ausgenommen.

6

Bei beantragten VEP-Verfahren bzw. im Rahmen des Abschlusses städtebaulicher Verträge wird
mit dem Antragsteller darüber verhandelt, inwieweit dieser bereit ist, die planungsbedingten Kosten
und Folgekosten zu übernehmen und bestimmte Selbstbindungen einzugehen.

- Bei den Kosten und Folgekosten ist die rechtliche Schranke der Kausalität und der Angemes-
senheit zu berücksichtigen. Grundlage ist $ 11 Abs. 1 BauGB. Mit der Einführung dieser Vor-
schrift in das BauGB mit dem BauROG 1998 ist der Anwendungsbereich gegenüber dem frü-
heren Recht nur in der Weise erweitert worden, dass nicht nur die künftig entstehenden Kos-
ten, sondern auch bereits entstandene Kosten einbezogen werden können. Auch diese Kosten
können damit das Kausalitätserfordernis erfüllen, die eine konkrete kausal verknüpfte Zuord-
nung voraussetzt. Eine abstrakte Plangewinnabschöpfung etwa in Form einer allgemeinen Zu-
zugsabgabe ist unzulässig. Bei einer teilweisen Maßnahmenbedingtheit ist eine Vereinbarung
nur zulässig, wenn auch die Komplementärfinanzierung durch die Gemeinde für den nicht
maßnahmenbedingten Teil gesichert ist. Grund dafür ist das Erfordernis einer zeitnahen Reali-
sierung der finanzierten oder teilfinanzierten Maßnahme.

- Zu den Selbstbindungen, die vereinbart werden können, gehören (bedarfsgerechte) Regelun-
gen zum sozialen Wohnungsbau. Auch hier hat der Grundsatz der Flexibilität zur Folge, dass
Vereinbarungen nur entsprechend dem situationsbedingten Bedarf getroffen werden. Eine ge-
nerelle Selbstbindung durch einen Grundsatzbeschluss könnte dies gefährden.

- Das gleiche gilt für die Vereinbarungen von Preisobergrenzen für die Vermarktung der
Grundstücke. Damit kann Einfluss auf das Bodenpreisgefüge erreicht und eine preisdämpfen-
de Wirkung erzielt werden. Eine solche Vereinbarung steht allerdings stets im Spannungsfeld
mit den vereinbarten Kosten und Folgekosten. Beide Komponenten verringern den wirtschaftli-
chen Handlungsspielraum des Investors.

- Vereinbarungen können unter Umständen getroffen werden für die Vergabe von Grundstücken
(etwa „Pendlermodell“ (siehe Gievenbeck-Südwest) oder die Anwendung der städtischen Ver-
gaberichtlinien für Wohnbaugrundstücke).

- ebenso ökologische Standards (Wärmebedarfswerte) etc.

Planungsbedingte Kosten und Folgekosten können ggf. alternativ auch in der Form einer liegen-
schaftlichen Partizipation d. h. durch Zur-Verfügung-Stellung einer Teilfläche zu Bauerwartungs-
land-Konditionen übernommen werden.

Insgesamt setzt die Vereinbarung der wirtschaftlichkeitsrelevanten Eckdaten eines städtebaulichen
Vertrages relativ langwierige Verhandlungen mit dem Investor voraus. Verfahrensmäßig schlägt
die Verwaltung deshalb das zweistufige Verfahren im Beschlusspunkt Il.) vor.

zu Beschlusspunkt Il.):

Die planerischen Belange sind relativ schnell geklärt. Der Planungsausschuss sollte deshalb in
einer ersten Stufe im Hinblick auf die planerischen Belange entscheiden:

- Stimmt der Antrag inhaltlich mit dem FNP überein?

Wenn dies nicht der Fall ist, kann er auch nicht Bestandteil des Baulandprogramms sein. In die-
sem Fall müsste, falls der Planungsausschuss nicht gleichzeitig die Einleitung einer entsprechen-
den Änderung des FNP beschließt, der Antrag negativ beschieden werden. Verhandlungen über
die finanziellen, wirtschaftlichen und fiskalischen Belange bedarf es in diesem Falle nicht.

Falls der Antrag inhaltlich mit dem FNP übereinstimmt oder, wenn dies nicht der Fall ist, der Pla-
nungsausschuss gleichzeitig die Einleitung einer entsprechenden FNP-Änderung beschließt, wird
dem Antrag im Grundsatz hinsichtlich der Vereinbarkeit mit dem städtebaulichen Konzept zuge-
stimmt. Die Verwaltung wird beauftragt, mit dem Vorhabenträger Verhandlungen über die finan-
ziellen, wirtschaftlichen und fiskalischen Rahmenbedingungen für die Realisierung des Vorhabens
zu führen.

zweite Stufe:

Nach Abschluss dieser Verhandlungen und Vorstellung des Ergebnisses im Planungsausschuss
entscheidet dieser, ob der Antrag unter finanziellen, wirtschaftlichen und fiskalischen Bedingungen
auch unter Berücksichtigung der Haushaltslage der Stadt weiter verfolgt werden kann.

Falls dies nicht der Fall ist, wird der Antrag abgelehnt.

Wenn das Vorhaben auch unter diesen Gesichtspunkten weiter verfolgt werden soll, entscheidet
der Planungsausschuss, mit welcher Priorität dies geschehen soll. Grundsätzlich haben — von be-
gründeten Ausnahmefällen abgesehen — diejenigen Maßnahmen Priorität, die im Baulandpro-
gramm enthalten sind. Dazu wird es beschlossen. Aus diesem Grunde muss gelten: Ist das bean-
tragte Projekt bereits Bestandteil des Baulandprogramms, wird es mit Priorität weiter verfolgt. Der
Antrag wird in das Arbeitsprogramm „Verbindliche Bauleitplanung“ aufgenommen. Das gleiche gilt,
wenn das Projekt noch nicht Bestandteil des Baulandprogramms ist, der Planungsausschuss die
Aufnahme in das Baulandprogramm aber beschließt. Ist das Projekt dagegen nicht Bestandteil des
. Baulandprogramms und beschließt der Planungsausschuss auch nicht die Aufnahme, wird das
Verfahren zunächst nicht mit Priorität eingeleitet.

Fazit:

Städtebauliche Verträge kommen - ganz im Sinne des FDP-Antrages - nicht nur als Alternative
zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, sondern auch in zahlreichen anderen Fällen, zum
Einsatz.

Der Antrag der FDP-Fraktion greift die insoweit bestehende Tendenz eines verstärkten Einsatzes
städtebaulicher Verträge und damit die Einschaltung privater Investoren im Rahmen von „Public-
private-partnership"-Modellen auf und sollte vom Grundsatz her weiter verfolgt werden. Allerdings
ist dies nicht in allen Fällen sachgerecht bzw. durchführbar. Hindernisse können sein: Es muss
überhaupt erst einmal ein umsetzungsfähiger und -bereiter Investor gefunden werden. Das Funk-
tionieren dieser Modelle setzt voraus, dass die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch aus
Sicht des Investors stimmig sein müssen. Dies ist keineswegs immer der Fall. Andere Instrumente
müssen weiterhin dann Vorrang haben, wenn eine einzelfallbezogene Prüfung ergibt, dass sie
besser zum Ziele bzw. zu einem besseren Ergebnis führen. Nur eine in dieser Weise flexible
Handhabung kann nach Auffassung der Verwaltung zu jeweils optimalen Ergebnissen führen.

gez. Dr. Bertold Tillmann

r

. FDP-Fraktion

im Rat der Stadt Münster
FDP - Ratsfraktion Münster
Geringhoffstraße 43 48163 Münster =
Teiofon 0251 / 9873060
Talafax 0264 10872061

Antrag:

Der Rat möge beschlieBen:

“ Anlage 1
zur Vorlage 331/2002

Antrag 8/2002
12.03.2002

FDP

LIBERALE
RATSFRAKTION
12.03.2002

Die Verwaltung wird beauftragt, zukünftig das Instrument des städtebaulichen Vertrages verstärkt
bei der Erschließung neuer Baugebiete einzusetzen und die Realisierung - von der Planung bis zur

Abrechnung - an Erschließungsträger zu vergeben.
Begründung: \
erfolgt mündlich

Cord Holk_- Bppabichl

FDPFRAKTION MÜNSTER — DI
Dis FDP MÜNSTER im Internat: http:lwww.muenstar.org/fdp

E LIBERALEN
Email: fdp-traktion@muenster.da

. 10 vB

- " “ Anlage 2

= zur Vorlage 331/2002

Auszug aus der Niederschrift über die
öffentliche Sitzung des Ratesam 29.0C. Ä q B

Punkt 9 der Tagesordnung: - Kostensparendes Bauen -
Vor1. 70/83: (Bau. 28)

Zu diesem Tagesordnungspunkt war eine Ergänzung zur Vorlage an
alle Ratsmitglieder verteilt worden.

Der Rat beschlo#& einstimmig:

" I. Die Verwaltung wird beauftragt, mit den Grundstückseigen-
tümern geeigneter Wohnbauflächen vor Aufstellung. von. Bebau-
ungsplänen Verhandlungen aufzunehmen mit dem Ziel, günstige
Grundstückspreise für Bauwillige zu erreichen, ‘damit kosten-
sparende Siedlungs- und Bauformen verwirklicht werden können.
Bei Verhandlungsbereitschaft der Grundstückseigentünmer sollen.
Bebauungspläne abweichend von der vom Rat beschlossenen.
"Reihenfolge der Erschließung! vorgezogen und möglichst Er-
schließungs- und/oder Finanzierungsverträge abgeschlossen
werden.

Über die Bereitstellung der für die Erschließung dieser Ge-'
biete erforderlichen Mittel ist zu gegebener Zeit im Rahmen
der jährlichen Etatberatungen zu entscheiden.

II. 1. Für die folgenden Bereiche, deren Flächen in städtischen
Eigentum stehen: Nördlich der Mecklenbecker Straße, süd-
lich der Mecklenbecker Straße (Teilbereich), Kerkheideweg
und östlich der Siedlung Waldweg werden mit besonderem Vor-
range F Hauunszzt äne aufgestellt, die kostensparende Bau- i
und „formen begünstigen. Insbesondere sind für Bauwilli-
ge, .ıt normalem Einkommen, die ein Eigenheim errichten
wollen, die Voraussetzungen dafür’ zu schaffen,

- a) daß Grundstücke auch ohne Bindung an eine Bauträgerge-
sellschaft individuell. erworben, beplant und ggf. durch
R Einsatz von Selbsthilfeleistungen bebaut werden können
(Anl. 1 der Vorlage Nr. 70/83 (Bau. 28) = Anlage 5 der
Niederschrift, Ziff. 3.1, 1. Spiegelstrich ),

b) daß Bauvorhaben auch in Siedlungsgruppen, die sich zum.
Zwecke der gegenseitigen Hilfeleistungen beim Eigenhein-
bau zusammengeschlössen haben, durchgeführt werden kön-
nen. Die Verwaltung soll Modelle für Gruppenselbsthilfe'
entwickeln (Anl. 1, Ziff. 3. 17 2. Spiegelstrich).

Verteller: j j . j - - .
oOsD I m ME MV mM 01 0O/Ref Obm/Ref I/Fi/Ref IlWi/Ref IV/Ret V/Rel WiRel Vi

VorzOStD VorzObm 10 11 12 13 14 15 16Hi 16We 16No 1680 16Mi 17 20 21 22 ‚23 24 30 .31

i ; 45.46 47, 50.51. 52,
ö ‘ Vi 4 37 40 40oBiB 40Mu AOPTL A0Psy 41 41BKi 42 43 .
5 Br se 2. 6 62 Pe 64 65 66 67 70 81 W SW WBI DiHeim Personalrat Stadisparkässe

a

10 vB

Auszug aus der Niederschrift über die
öffentliche Sitzung des Rates am 24 oC. I 3 a

2. Für besondere Modellvorhaben auf den unter 1. genannten
Flächen kann von den Vergaberichtlinien für städtische .
Grundstücke (Ratsbeschluß vom 01.07.1981) abgewichen wer-
den. Entsprechende Vorschläge legt die Liegenschaftsver-
waltung den zuständigen Ausächüssen und dem Rat vor.

3. Über die Bereitstellung der für die Erschließung dieser Ge-
‚biete erforderlichen Mittel. ist zu gegebener Zeit im „Rah-
men der jährlichen Flatberatungen zu ‚entscheiden.

Y. über die genannten von der Stadt angebotenen Möglichkeiten
sind.die Bauwilligen in geeigneter. Form öffentlich‘ ‚zu in-.
‚.formieren. .

"III. Die Verwaltung prüft die'Vorteile: einer Bauträgerausschreibung |
zum kostensparenden Bauen gem. Anl. 1, Ziff. 3.2 und legt ent-
sprechende Vorschläge den zuständigen Ausschüssen 'ünd. den. ;Rat „|
in einer besonderen Vorlage nach der ‚Sommerpause vor.“ = u

IV. Die Anträge der SPD- Ratsfraktion 52181, ziert. 1 ing 2- und, der.
2. „CDU: „Ratsfraktion sind damit ‚erledigt. " : nn

Ä
Verteller: . \ Bu .. en
osp I 1 IM V vM VI 071 O/Ref , Obm/Ref IWFi/Ref 1/Wi/Ref -IV/Ref
. VorzOStD VorzObm 10 11 12 13 14 15 16Hi 16We - 16N0o 16850 16Mi „17.20 21.
..32 32Vet 34 37 40. A0BIB 40Mu A0PTL.’dOPgy... 41 41BKi 42 43.45. ä
53, 55 56 60 61 6 63: :64 65 66; 67 .:.70 :81,:W Ssiw wei

ı0 2 100

Auszug aus der Niederschrift über die

öffentliche Sitzung des Rates am 30.11.1983

Punkt 8 der Tagesordnung: - Erschließung von Wohnbaugebieten 1983/87 -

Vorl. :316/83 (Bau. 104)

. Zu diesem Tagesordnungspunkt war eine Ergänzung zur Vorlage an alle
Ratsmitglieder verteilt worden.

Der

"7 .

Bu - Vermeidung von Sprunginvestitionen und- zeitweiligen Überlastun-

- - möglichst günstiges Verhältnis. zwischen kommunalen Erschlie-

° . Arbeitsplätzen durch entsprechende Abstufung der „Siedlunes-

= Beeinflussung des Bauland- Marktes durch bevorzugte. Erschließung

.

Rat beschloß einstimmig:

Der Bericht über die Erschließung von Wohnbaugebieten 1983 - 1987
(Anlage der Vorlage Nr. 316/83 (Bau. 104) = Anlage-U der Nieder-
schrift) wird zur Kenntnis genommen. “

Bei der Planung und Erschließung netter Wohnbaugsbiete sind im

wesentlichen folgende Kriterien zu berücksichtigen:

- Sicherung einer bedarfsgerechten jährlichen Gesant-Erschlie-
Bungsleistung;. bedarfsgerechtes Verhältnis Efa : Mefa,\

- Ausbau tragfähiger Siedlungseinheiten i. S. des Struktur= und -
des Furrktionsmodells zum Flächennutzungsplan,

- bestmögliche Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen und’

dichte,.

- Ausschöpfung vorhandener Kapazitäten der technischen und der’
sozialen Infrastruktur : (Verkehr; Ver- und: Entsorgung), Kinder
gärten „ Grundschulen] In. den einzelnen „Stadtteilen, 4

gen bei stadtteilbezogenen ‚In£rastruktureinricht Agen,.

'_ Beeinflussung des Bauland- Marktes’ ‚äürch. Ersohlietung städtischer
' Liegenschaften, .. : u TE,

‚von Baugebieten außerhalb. städtischer Liegenschaften, bei denen‘.
.der Eigentümer: sich zu besonders Preisgünstiger. Abgabe von ‚Bau-.:!
land verbindlich bereit erklärt, um ‚gadureh. ‚'kostensparendes.

‚Bauen! zu begünstigen,

.-

„Bungsaufwand und: zu "sehaffiender Wohnungsbaukapazität,

"= Verringerung der kommunalen Zuischenfinanzierungskösten für die

.Baugebietserschließung, z.. B. durch Abschluß von Fimanzierungs-
verträgen, Pauschalierung von  Ersehließungsbeiträgen, Vorveran-.
“: lagung u. a." .

&

Anlage 3

zur Vorlage 331/2002
DER OBERBÜRGERMEISTER um
Amt für Stadtentwicklung und Statistik STADT il) MUNSTER

Öffentliche Beschlussvorlage
an den Rat

Auszug

Vorlagen-Nr.:

1337/00

Auskunft erteilt:

Ergänzung:

Uplawski

Datum

15.12.200

Betrifft

Handlungsprogramm Wohnen - Fortschreibung 2000

17.01.2001
24.01.2001

Beratungsfolge

Ausschuss für Soziales und Gesundheit
Liegenschaftsausschuss
Planungsausschuss

Haupt- und Finanzausschuss

07.022001 Rat

Beschlussvorschlag:

Der Bericht zum Handlungsprogramm Wohnen (Anlage 1) wird zur Kenntnis genommen.

Die Mengenziele des Handiungsprogramms Wohnen (HPW), die erstmalig mit der Be-
schlussfassung in 1993 festgelegt und mit der Fortschreibung in 1997 ausdifferenziert wurden,
werden an aktuelle Erfordernisse angepasst. Dazu werden die für die Planungs- und Erschlie-

2.1 Die Baulandbereitstellung bis 2005 soll verstärkt den Einfamilienhausbau fördern. Der Vor-

rat an baureifen Flächen für den Einfamilienhausbau in Baugebieten wird auf 2400 WE (4
X 600 WE) angehoben. Für den Gesamtvorrat an baureifen Flächen in Baugebieten wird

Für die voraussichtliche Bautätigkeit werden folgende Ziel- und Orientierungsgrößen als an-
2.2 Der Orientierungswert für die Jahresbauleistung (Efa + Mefa) wird von bisher 1800 WE
2.3 Der Orientierungswert für die Jahresbauleistung im Ein- und Zweifamilienhausbau wird auf
2.4 Es wird davon ausgegangen, dass auch ohne fördernde Maßnahmen außerhalb von Bau-

gebieten jährlich 600 WE (Innere Entwicklung, Baulücken) errichtet werden können.
2.5 Der Mindestanteil der Stadt Münster an den Baufertigstellungen in der Stadtregion sollte

1.
2.
Bungsleistungen maßgeblichen Steuergrößen wie folgt festgesetzt:
ein Zielwert von 5000 WE festgesetzt.
gemessen angenommen:
auf 1600 WE reduziert.
mindestens 600 WE festgelegt.
50% betragen.
3.

Die strategischen Orientierungen und Qualitätsziele der Bauland- und Wohnungspolitik der

Stadt Münster werden wie folgt präzisiert und ergänzt:

3.1 Nachfrageorientierung: Die Leistungen der Stadt zur Einflussnahme auf das Wohnungs-
und Baulandangebot sind noch stärker als bisher an der Bauland- und Wohnungsnachfra-

AG Wohnen / 12 2 Stadtentwicklung - Handtungsprogramm Wohnen 2000

Zur Zeit konzentrieren sich Projekte der inneren Entwicklung in Münster noch auf
Konversionsflächen oder freie Flächen im Siedlungsbestand. Doch auch wenn diese
zusammenhängenden Potenziale immer weniger werden, wird die innere Entwick-
lung ihre Bedeutung behalten. Es ist abzusehen, dass sich die Schwerpunkte der
inneren Entwicklung voraussichtlich verlagern werden. Das Motiv, freie Flächen im
Siedlungsbestand zu nutzen, mit dem Ziel, den Flächenverbrauch in Neubaugebie-
ten zu reduzieren, wird zurücktreten hinter das Motiv, innere Entwicklung zu fördern,
um den Gebrauchswert des Siediungsbestandes aufrechtzuerhalten und nach Mög-
lichkeit weiterzuentwickeln. Der Vorrang der Inneren Entwicklung erhält einen zu-
sätzlichen Begründungshintergrund durch die Entwicklungstendenzen auf dem
Wohnungsmarkt, wie sie im Kapitel 6.1 beschrieben sind.

4.4 Liegenschaftliche Flankierung

Die Stadt Münster hat in den vergangenen Jahren durch den gezielten Einsatz lie-
genschaftlicher Instrumente die Umsetzung der Ziele des Handlungsprogramms
Wohnen unterstützt.

Preisdämpfende Wirkung: Nachweislich hat die starke Präsenz der Stadt als An-
bieter baureifer Grundstücke zu einer Dämpfung des Preisanstiegs auf dem städti-
schen Grundstücksmarkt geführt. Die Stadt Münster war im Jahre 1999 mit einem
Anteil von 42 % aller Verkaufsfälle und einem Anteil von über 50% bei baureifen
Wohnbaulandgrundstücken größter Grundstücksanbieter. Die Stadt hat damit in den
letzten Jahren ihren Anteil an Grundstücksverkäufen nahezu verdoppeln können.
Beim Verkauf städtischer Baugrundstücke blieb die Stadt durchschnittlich unter den
auf dem privaten Markt angebotenen Grundstückspreisen. Nach dem Grundstücks-
marktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Münster
lagen die Preise für städt. Grundstücke 1999 im Durchschnitt rd. 170,00 DM/qm un-
ter denen privater Anbieter.. Während die städt. Grundstückspreise im Vergleich zu
1998 im Mittel nahezu unverändert blieben, war bei den Privaten eine Preissteige-
rung um 10% zu verzeichnen. j

Die moderaten Abgabepreise für städt. Baugrundstücke konnten durch das Zusam-
menwirken verschiedener Strategien der beteiligten Fachdienststellen und durch
konsequente Verfolgung des Wirtschaftlichkeitsprinzips beim Flächeneinsatz (bei-
spielsweise bei Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen: Ausgleich/ Ersatz für Eingriffe
in die Natur möglichst auf planungsunbeeinflußten Flächen in ökologisch sinnvolle
zusammenhängenden Landschaftsräumen etc.) erzielt werden.

Verbesserung der Verfügbarkeit von Baugrundstücken: Noch vor wenigen Jah-
ren wurde die geringe Verfügbarkeit der (privaten) baureifen Grundstücke als Re-
striktion identifiziert. Die verstärkte Baulandentwicklung der vergangen Jahre in Ver-
bindung mit dem steigenden Anteil städtischer Grundstücke am Baulandangebot hat
zu einer merklichen Erhöhung der Verfügbarkeit von Baugrundstücken geführt. Die
konsequente Umsetzung des Grundsatzes, dass die Stadt erst dann dieplanerische
Entwicklung eines Baugebietes in Angriff nimmt, wenn sichergestellt ist, dass die
baureifen Grundstücke auch zu tragbaren Preisen auf den Markt kommen und die
planungsbedingten Infrastrukturkosten über die Verkaufserlöse finanziert werden,
zahlt sich aus. Zur Zeit ist in Münster ein wohlstrukturiertes Angebot an verfügbaren
Baugrundstücken vorzufinden.

19

Förderung des Sozialen Wohnungsbaus: Im Rahmen der Förderung des Miet-
wohnungsbaus hat sich gezeigt, dass die Bereitstellung preisreduzierter Wohnbau-
flächen aus städtischem Besitz ein maßgeblicher Faktor dafür ist, Bauvorhaben
nach Vorgaben geltender Förderbestimmungen insbesondere unter Einhaltung der
Kostenobergrenzen qualitativ und wirtschaftlich realisieren zu können. Die weitere
Absenkung möglicher Aufwendungsverzichte verschärft den Druck auf Kostensen-
kung im Wohnngsbau weiter.

Gegenwärtig gewinnt die Akquisition von Investitionen im geförderten Wohnungsbau
an Bedeutung. Die zunehmende Zurückhaltung der örtlichen Wohnungsbaugesell-
schaften wird genutzt, um verstärkt kleinere Projekte unterschiedlicher Investoren zu
unterstützen. Einen besonderen Stellenwert behält trotz nachlassender Nachfrage
das Vorhalten baureifer Grundstücke für den Mehrfamilienhausbau als strategische
Flächenreserve. Hintergrund dafür sind die Erfahrungen, die nach dem Überplanen
der Reserven für Mehrfamilienhäuser in der zweiten Hälfte der 80er Jahre gemacht
wurden. Als die Wohnungsbauinvestitionen im Mehrfamilienhausbau aufgrund der
demografisch bedingten Bedarfszuwächse wieder anzogen, fehlten in Münster bau-
reife Grundstücke für den Mehrfamilienhausbau (insb. sozialer Wohnungsbau). Um
die Förderkontingente platzieren zu können, mussten die in der Folgezeit entwik-
kelten Baugebiete überdurchschnittlich hohe Anteile an Sozialem Wohnungsbau
aufnehmen. Der Wohnungsmix in den Baugebieten dieser Phase steht heute in der
Kritik. Durch die Flächenvorhaltung für den Mehrfamilienhausbau (inkl. Sozialer
Wohnungsbau) an geeigneten Standorten soll dieser Effekt in Zukunft verhindert
werden. :

Ausgeglichene Strukturen: Die liegenschaftlichen Instrumente sind - soweit mög-
lich - auch zur Sicherung ausgewogener Sozialstrukturen eingesetzt worden. Durch
vertragliche Festlegung der Finanzierungsformen und die Verortung der nach der-
jeweiligen Finanzierungsform zu bebauenden Grundstücke sollte eine soziale Viel-
falt in den Baugebieten begünstigt und soziale Monostrukturen vermieden werden.
Dadurch konnte eine sozialverträgliche Besiedlung insbesondere in den Baugebie-
ten Mecklenbeck-Mlitte, Hiltrup "Haus Herding" und Gremmendorf zielorientiert zum
Erfolg geführt und die Integrationsfähigkeit/Integrationsleistung der Bevölkerung in
diesen Stadtteilen gefördert werden.

Langfristige Flächenvorsorge: Ausschlaggebend für den Erfolg des liegenschaftli-
chen Instrumentariums war der Erwerb bzw. die Sicherung strategischer Flächen für
künftige Entwicklungen zu möglichst planungsunbeeinflussten Werten. Dies war ei-
ne Voraussetzung, um Bauland zu günstigen Preisen am Markt anbieten zu können
und Flächenreserven durch .günstige Kapitalbindungskosten sukzessive, auch aus-
gerichtet an den Kapazitäten der am Entwicklungs-, Planungs-, Erschließungs- und
Vermarktungsprozess beteiligten städtischen Dienststellen, zur Verfügung stellen zu
können.

Zu dem sind aus den Verkaufserlösen als allgemeine Finanzierungsmittel des Haus-
haltes investive Mittel zur Bereitstellung (durch gesetzlichen Auftrag) notwendiger
Infrastruktur, beispielsweise Kindertageseinrichtungen, Schulen etc. bei günstigen
Einstandspreisen effizienter erwirtschaftbar. Gleiches gilt hinsichtlich der Refinan-
zierung von Ausgaben für weitere liegenschaftliche Flächensicherungsmaßnahmen.

20

-—.-

L 71/12.84

Anlage 4

a) Auszug aus der Vorlage zur Vorlage 331/2002

STADT il) MÜNSTER : b) Ratsbeschluss "307 er 0

DER OBERSTADTDIREKTOR
t/Die IL ’ B .
eschäftsstelle Städtebauliche Detum

Entwicklungsmaßnahmen 15.12.1994 -
zur Behendiung in . 5
Otfentlicher Nichtöffentl.

Beschiußvorlage an den Rat Sitzung Sitzung

-| Betrifft B
Beteiligung Dritter an Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen
(Grundsatzbeschluß)

Berstungstolge

26.01.1995 Planungssausschuß
15.02.1995 Haupt- und Finanzausschuß

15.02.1995 Rat

Beschlußv lag; n \ . .
1. er Rat der Stadt Münster nimmt die Berichte der Verwaltung über

1. den Stand der Voruntersuchungen der Städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahmen,

2. den Stand der Gespräche mit potentiellen Investoren/Entwicklungsträgern
etc. zur Beteiligung Dritter an den Städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahmen, .

3. die Gründungsveranstaltung des Ministeriums für Stadtentwicklung und
Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf (MSV) zum "Infor-
mationsforum von Städten mit Entwicklungsmaßnahmen"

zur Kenntnis.

ll. 1. Die mit den Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen verfolgten städte-
bauliche Ziele bleiben bestehen. Ihre Umsetzung wird parallel zu den
Voruntersuchungen auch auf der Grundlage städtebaulicher Verträge ver-
folgt. Priorität hat dabei der Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und
Erschließungsplan ($ 7 BauGB-MaßnahmenG); (CDU-Antrag vom
06.06.1994). Vorrang erhält jeweils das Instrument, mit dem die städte-
baulichen Ziele am schnellsten, effektivsten, wirtschaftlichsten und
konfliktärmsten erreicht werden können.

2. Übernimmt ein Dritter im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung auch
Planungsleistungen, so ist zur Sicherung der städtebaulichen Qualität ein
städtebaulicher Wettbewerb, falls ein solcher erforderlich ist, von der
Stadt durchzuführen. Erst das mit den Fachämtern abgestimmte Wett-
bewerbsergebnis kann Grundlage für die weitere Planung durch den
Investor sein.

-6-

Die Anwendung beider Instrumente führt zu Unzuträglichkeiten,
sind aber Ausfluß des geltenden Baurechtes durch den Bundes-
gesetzgeber, das Instrument der Städtebaulichen Entwicklungs-

Folge, daß nur noch dieses Instrument anzuwenden wäre - das
entspräche etwa dem niederländischen Recht -, ist zur Zeit jedoch
nicht in Sicht. .

3. Städtebauliche Verträge
a) Entstehungsgeschichte

‚Städtebauliche Verträge haben Tradition. Schon in der Aufbauphase
nach.dem Krieg haben Wohnungsunternehmen die Vorbereitung und
-. j Durchführung von Bodenordnungs- und Erschließungsaufgaben über-
nommen. Eine besondere gesetzliche Ausformung erhielt der Erschlies-
Sungsvertrag in 8 123 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes von 1960, der
den Gemeinden die Möglichkeit eröffnete, die Erschließung durch Ver-
“trag auf einen Dritten zu übertragen,

Seither haben Unternehmen der Wohnungswirtschaft an ungezählten
Standorten gemeindliche Entwicklungsmaßnahmen als Erschließungs-

schaft zunutze gemacht. Der städtebauliche Vertrag hat sich als eine
“ unverzichtbare kooperative Handlungsform im gesamten Bereich der
Bauland- und Bodenvorratspolitik ‚bewährt. j

Gesetzlich waren die städtebaulichen Verträge allerdings nur unvoll-
ständig ausgeformt. Erst das am 01.05.1993 in Kraft getretene In-
vestitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz hat die Stellung der
Verträge im Städtebaurecht deutlich gestärkt und mehrere besondere
Vertragstypen herausgebildet mit dem Ziel einer verstärkten Anwen- .
dung in der Praxis. j

EETT TTen en >

Kohbbrschbur

Sodann beschloß der Rat mit Mehrheit (SPD, Bündnis 90/Die Grünen/GAL, CDU) bei
Gegenstimmen (CDU): .

"Der Rat ' möge beschließen:

1.

. Der Rat der Stadt Münster nimmt die Berichte der Verwaltung über

1. den stand der Voruntersuchungen der SEM,

2. den Stand der Gespräche mit potentiellen Investoren/Entwicklungs-
trägern etc. zur Beteiligung Dritter an den SEM,

3. die Gründungsveranstaltung des MSV zum "Informationsforum von
Städten mit Entwicklungsmaßnahmen"

zur Kenntnis.

1. Die Absichtserklärungen des Rates zur Durchführung von Städtebaul-
cihen Entwicklungsmaßnahmen für die Bereiche Gievenbeck-Südwest
(vom 24.01.1992), Albachten-West (vom 16.12.1992) und Wolbeck-.
Nord (vom 24.03.1993) und die damit verfolgten städtebaulichen und
wohnungspolitischen Ziele bleiben bestehen.

2. Der Ratsbeschluß zur Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Wol-
beck-Nord wird nach Klärung der genauen Abgrenzung und nach
Beratung in der Bezirksvertretung und im Planungsausschuß durch den
Rat auf den 1. Bauabschnitt reduziert.

3. ‘Im Hinblick auf die Fortführung der Städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme Häger (Ratsbeschluß vom 24.03.1993) wird ein Verfahren
zur Klärung der Bedarfssituation durchgeführt. Gegenstand dieses
Klärungsverfahrens soll eine Prüfung und Aktualisierung der Woh-
nungsbau- und Wohnungsbedarfszahlen (incl. Potentiale und Inne-
nentwicklung), der Wohnungsmarkt-/-bauentwicklung sowie ein Work-
shop mit Wohnungsunternehmen/Investoren sein. Bis zu einer nach
dem Klärungsverfahren erfolgenden erneuten Beschlußfassung bleibt
die Absichtserklärung des Rates vom 24. 03.1993 unter Berücksichti-
gung des Beschlusses vom 15.09.1994 bestehen. Die Vorbereitung
des städtebaulichen Wettbewerbes wird fortgeführt. Weitere Umset-
zungsschritte werden erst nach erneutem Beschluß vorgenommen.

4. Der Ratsbeschluß zur Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "GiB
Münster-Südwest (Amelsbüren)" wird aufgehoben. Die Voruntersu-
chungen zur Durchführung des Bauleitplanverfahrens einschließlich der
zukünftigen Größe werden weitergeführt. Eine Festlegung über Größe
und Pianungsziele erfolgt im Zusammenhang mit der Diskussion über
das Mitte 1995 vorliegende Gutachten zur Gewerbe(flächen)bedarfs-
entwicklung.

Rat
29.03.1995

Rat
29.03.1995

-52-

Die Umsetzung der 0.’ g. städtebaulichen und wohnungspolitischen
Ziele wird ohne Unterbrechung der Voruntersuchungen auch auf der
Grundlage der städtebaulicher Verträge verfolgt. Sobald ein Vorhaben-
und Erschließungsträger zur Durchführung des Vorhabens bereit ist,
erhält das Instrument den Vorrang, mit dem die städtebaulichen und
wohnungspolitischen Ziele am schnellsten, effektivsten und wirtschaft-

‚lichsten erreicht werden können.

Übernimmt ein Dritter im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung

“ auch Planungsleistungen, so ist zur Sicherung der städtebaulichen

Qualität ein städtebaulicher Wettbewerb, falls ein solcher erforderlich
ist, von der Stadt durchzuführen. Erst das mit den Fachämtern abge-
stimmte Wettbewerbsergebnis kann Grundlage für die weitere Planung
durch den Investor sein.

Die Verwaltung wird beauftragt:

1.

2.

Die Voruntersuchungen weiterzuführen.

auf der Grundlage und unter Auswertung der durchgeführten bzw.
noch zu führenden Gespräche mit an einer Zusammenarbeit interessier-
ten Investoren/Projektentwicklern/Entwicklungs- und/oder Vorhaben-
trägern für die einzelnen SEM-Gebiete in jeweils gesonderten Vorlagen
konkrete Vorschläge zu unterbreiten, welches städtebauliche Instru-
ment angewendet und welche Gesellschaft für welches genau bezeich-
nete Gebiet ggfs. eingeschaltet werden soll. Die in Frage kommenden
Unternehmen sind zu veranlassen, sich im Rahmen der Beratung der
Vorlage im Haupt- und Finanzausschuß zu präsentieren (in nichtöffent-
licher Sitzung).

Der FDP-Antrag Nr. 38/93 vom 29.11.1993 - Anlage 1 (Anlage 1 der
Vorlage = Anlage 32 der Niederschrift) - und der CDU-Antrag Nr. 17/94

- vom 06.06.1994 (2. Absatz) - Anlage 2 (Anlage 2 der Vorlage = Anlage 33
der Niederschrift) - sind damit erledigt.

-

Die vorliegenden Bürgeranträge:

1.

Nr. 617/94 vom 07.05.1994 eingegeben von Herrn Ulrich Oskamp
(Bürgerinitiative Häger e. V.),

Nr. 636/94 vom 10.06.1994 eingegeben von der. Interessengemein-
schaft der Grundstückseigentümer-/besitzer des Borggartens, "

Nr. 677/94 vom 18.09.1994 eingegeben von Herrn Hans-Joachim
Greveler-Große-Oetringhaus (UWG Münster)

werden im Rahmen der Einzelvorlagen nach Ill. 2 nach Anhörung der Be-
zirksvertretungen beraten.

Anlage 5

zur Vorlage 331/2002

- BAULANDSTRATEGIE DER STADT MÜNSTER -

I. POSITIONEN DER BAULANDPOLITIK IN MÜNSTER

siedlungsstrategische
Aspekte

soziale Aspekte

finanzielle Aspekte

IL

seit 20 Jahren konti-
nuierliche Raumbe-
obachtung

seit 15 Jahren vorbe-
reitende Liegen-
schaftspolitik
Vergaberichtlinien
mit sozialer Kompo-
nente

seit 3 Jahren ganz-
heitlicher Ansatz
EIPW 93
Fortschreibung '96

Baulandpolitik wird als das kommunale Instrument zur Beeinflussung der Siedlungs-
entwicklung im Sinne der Ziele der Stadt- und Regionalplanung und nach den Prinzi-
pien einer „nachhaltigen Entwicklung“ eingesetzt. Baulandbereitstellung und -
management orientieren sich an inhaltichen Positionen wie Stärkung der Position der
Stadt als Entwicklungsschwerpunkt der Region/Vermeidung weiterer Dispersions- und
Segregationsprozesse in der Bevölkerungsverteilung mit ihren wirtschaftlichen, öko-
logischen und sozialen Nachteilen/Konzentration auf die Schwerpunkte des Bedarfs
und ÖPNV-Haltepunkte/Vorrang der Innenentwicklung und dosierte Weiterentwick-
lung der Stadtteile.

Die dauerhafte Bewältigung der Probleme des Wohnungsmarktes gehört zu den
Grundaufgaben kommunaler Daseinsfürsorge. Neben der Bereitstellung von ausrei-
chendem und verfügbaren Wohnbauland gilt es, vorrangig einkommensschwache und
sozial benachteiligte Haushalte mit Wohnraum zu versorgen, Wohnungsbauinvestitio-
nen zu akquirieren sowie modellhafte Projekte für kostensparendes und ökologisches
Bauen und für besondere Zielgruppen anzustoßen. .
Bei der Baulandbereitstellung muß aufgrund der Finanzsituation der Stadt Abstand
von der traditionellen Angebotsplanung genommen werden. Der Planungsmehrwert
muß dazu dienen, die Projekte einschließlich der gesamten wohnungsnahen Infrastruk-
tur, soweit es den investiven Teil betrifft, weitgehend kostenneutral für die Stadt umzu-
setzen. Baulandbereitstellung muß durch gleichzeitigen Einsatz liegenschaftlicher und
städtebaulicher Instrumente mit preisreduzierender und verfahrensbeschleunigender
Wirkung ergänzt werden.

SCHRITTE ZUR PROBLEMLÖSUNG

Die Stadt handelt bei der Wohnflächenplanung nach der Maxime „langfristige und
zielgerichtete Flächensicherung - mittelfristige und bedarfsorientierte Flächenbereitstel-
lung“. Dem Kernproblem bei der Baulandbereitstellung - der tatsächlichen Mobilisie-
rung erschlossener Flächen - hat sich die Stadt dabei schrittweise angenähert, Zunächst
wurde ein System der kontinuierlichen Raumbeobachtung der vorhandenen und geplan-
ten Wohnbauflächen aufgebaut. Es dient seit 1977 als Grundlage für eine flexible
Steuerung der Baulandbereitstellung in Abhängigkeit vom tatsächlichen Kapazitätsver-.
brauch. Die Ergebnisse dieser laufenden Beobachtung werden jährlich in einem Bericht
„Bauleitplanung und Wohnungsbau“ dokumentiert (Anlage 1 - Bericht 1995)

Mit einem Grundsatzbeschluß des Rates über die bei der Planung zu berücksichtigenden
Kriterien wurde 1983 die Verwaltung u.a. beauftragt, vorrangig städtische und solche
Liegenschaften zu erschließen, bei denen der Eigentümer sich zu besonders preisgün-
stiger Abgabe von Bauland verbindlich bereiterklärt hat (Anlage 2a Ratsbeschluß).
Ergänzend wurden Richtlinien für die „Vergabe von städtischen Grundstücken zur
Errichtung von Einfamilienhäusern“, die vorrangig Schwellenhaushalten Baumöglich-
keiten eröffnen sollen, erlassen (Anlage 2b Neufassung der Richtlinien 1994).

Das vom Rat 1993 beschlossene Handlungsprogramm Wohnen (HPW) stellt eine um-
fassende und praktikable Grundlage zur Förderung des Wohnungsbaues in Münster dar,
in dem es Positionen und Ziele zur Wohnungspolitik festlegt, Aktivitäten bündelt und
Regelungen für das Zusammenwirken der am Wohnungsmarkt beteiligten Akteure
aufzeigt (Anlagen 3a - HPW ‘93, 3b - Fortschreibung HPW '96).

II. ECKPUNKTE DER BAULANDSTRATEGIE

Stadt/Umland
Problematik

nachhaltige
Stadtentwicklung

quantitative Ziele

antizyklische
Baulandpolitik .

Angebotsplanung
reicht nicht aus

Die Stadt Münster hat innerhalb der zentralörtlichen Gliederung die Funktion eines
Oberzentrums. Das Leitbild der dezentralen Konzentration geht von einer starken Zu-
nahme der Bedeutung der regionalen Sichtweise aus. Fragen der regionalen Verkehrs-
führung, der sozialverträglichen Bereitstellung von Bauland und der Bezahlbarkeit der
Infrastruktur lassen sich in der Regel nicht mehr auf kommunaler Ebene lösen. Bislang
weitgehend unkoordinierte Prozesse haben zum Ergebnis: In der Kernstadt entsteht ein
Nachfragemarkt mit hohen Preisen, in der Region diffus ein Angebotsmarkt mit erheb-
lichem Preisgefälle und weit höherem Flächenverbrauch je Wohneinheit. Solange ein
regionales Zusammenwirken nur im Konsens greift, muß die Stadt im Rahmen ihrer
Handlungsmöglichkeiten aktiv ihre Ziele der Stadtentwicklung verfolgen und versu-
chen, den Suburbanisierungstendenzen zu begegnen. Mit dem Handlungsprogramm
Wohnen (HPW) wurde die Gegenstrategie eingeleitet: Sofortangebot und mittel- bis
langfristige Ausweitung der Baulandbereitstellung, integriert in die Infrastrukturaus-
stattung der Stadtteile, um Preisdämpfung am Markt, Vollauslastung von Infrastruktur
und ÖPNV-Angebote zu erreichen. Nur von dieser Basis aus kann die angestrebte re-
gionale Kooperation erfolgreich sein (Anlage 4 - Werkstattbericht Münster 2010-
Materialen).

Die Baulandpolitik in Münster beruht auf der empirisch abgeleiteten Erkenntnis, daß z..
Zt. eine Begrenzung der Bodeninanspruchnahme innerhalb der Stadt durch einen er-
höhten Verbrauch außerhalb der Stadtgrenzen überkompensiert wird. Somit erhält im
regionalen Kontext die Aussage - Bauen und Wohnen in der Kernstadt trägt letztlich
zum sparsamen Flächenverbrauch bei - ihre Berechtigung. Die verstärkte Bereitstellung
von gegenüber dem Umland konkurrenzfähigem Bauland führt zur Verminderung des
Individualverkehrs und damit zur Co2-Reduzierung. Zum Schutz der Ressourcen be-
einflussen Ziele wie „Stadt der kurzen Wege“, „Nutzungsmischung und Dichte“ und
„Stärkung der Stadtteilzentren“ die Standortwahl für neue Baugebiete. Bei der Erhö-
hung des Baulandangebotes für Einfamilienhäuser stehen Flächen- und kostensparende
Aspekte im Vordergrund.

Im HPW ‘93 wurde das Mengengerüst zum Wohnbauflächenbedarf abgeleitet. Aus-
gangspunkte für die Zielprojektion waren Positionen wie: „Ein im regionalen Vergleich
mindestens proportionalen Zuwachs der Bevölkerungsentwicklung“/“Für jeden Haus-
halt eine Wohnung“/,Möglichkeit für jeden, der in Münster arbeitet, auch hier - unter
auskömmlichen Bedingungen - wohnen zu können“. Flächenvorsorge und - .
bereitstellung werden als Instrumente zur Umsetzung dieser Zielvorgaben eingesetzt.
Die Aussagen zum mittelfristigen Bedarf wurden in einem operativen Baulandaktivie-
rungsprogramm „Wohnen 2000“ zusammengefaßt. Damit verbunden war das Ziel, bis
zum Jahr 2000 die planungsrechtlichen und erschließungstechnischen Voraussetzungen
für den Bau von 14.000 neuen Wohnungen einschließlich der wohnungsnahen Infra-
struktur zu schaffen. Eine kontinuierliche Aktualisierung der Prognosewerte ermög-
licht, daß zeitnah der kurzfristig und präziser bestimmbare Bedarf als Grundlage für die
eigentliche Baulanderschließung dient.

Aufgrund erkennbarer Entspannungen auf dem Wohnungsmarkt und als Entschei-
dungshilfe für die Mandatsträger wurden 1996 der im Rahmen des HPW ‘93 ermittelte
Wohnbauflächenbedarf durch ein gutachterliches Klärungsverfahren überprüft. Die
externen Gutachter haben insbesondere die Notwendigkeit einer offensiven, antizykli-
schen Baulandpolitik bestätigt, um auf Dauer ausreichend preiswertes Bauland bereit-
zustellen und die Wettbewerbsposition der Stadt gegenüber dem Umland zu stärken.
Veränderte Rahmenbedingungen - faktische Entwicklungen, neue Basisdaten zu GEP,
Ziel des politischen Konsenses - machten eine Modifizierung des Mengengerüstes er-
forderlich und haben zur Fortschreibung des HPW geführt.

Die Stadt hat hinsichtlich der Verfügbarkeit von baureifen Grundstücken zu angemes-
senen Preisen frühzeitig erkannt, daß die bewährten traditionellen Instrumente zur
Baulandaktivierung nicht ausreichen, um dem Mangel wirksam begegnen zu können.
Intention und Ziele des HPW greifen dies auf: Baurecht für neue Wohnbaugebiete wird
nur geschaffen, wenn im Vorfeld der städtebaulichen Planung entweder ein angemesse-
ner Einstieg in die Liegenschaften durch die Stadt oder durch besondere rechtliche
Instrumente eine für die Allgemeinheit hinsichtlich der technischen und sonstigen
wohnungsnahen Infrastruktur weitgehend kostenneutrale Umsetzung erfolgt.

kommunaler
Grunderwerb

kommunales
Förderprogramm

sogen. Kompensati-
onsmodell

städtebauliche
Entwicklungsmaß-
nahmen

Instrumentenabgleich
zur Steigerung der
Akzeptanz

Private-public-
Partnership

Flächenmanagement
Wohnen

-3-

Planung und Erschließung auf stadteigenem Grund und Boden ist der effizienteste Weg
zur Sicherung der Planungsziele. Dem liegenschaftlichen Engagement wird daher in
Münster ein hoher Stellenwert beigemessen. Es kann in besonderem Maße preisdämp-
fend wirken und die Verfügbarkeit der Grundstücke auch unter sozialen Aspekten ge-
währleisten. Ohne die Vergabe preiswerter städtischer Grundstücke sind insbesondere
Projekte im sozialen Wohnungsbau sowie für junge Familien kaum erreichbar. Der
Erwerb geeigneter Liegenschaften vor Planungsbeginn und der Einsatz städtischer
Grundstücke hat somit seit Jahre einen festen Platz in der städtischen Wohnungs-_
bauförderung. Ergänzend dazu hat zur Spitzenfinanzierung im öffentlich geförderten
Wohnungsbau der Rat 1992 ein eigenes städtisches Wohnungsbauförderungsprogramm
mit dem Schwerpunkt „familiengerechte Maßnahmen“ (Anlage 5-Ratsvorlage) be-
schlossen.

Ein pragmatischer und sehr effizienter Weg, um schnell in den Besitz erforderlicher
Flächen zu gelangen, konnte in einigen Fällen über sogen. Kompensationsmodelle
gegangen werden. Hierbei sichert die Stadt durch einen privatrechtlichen Vertrag mit
dem Eigentümer die, Planungsziele (zügige Durchführung, günstiges Preisniveau) ohne R
in den vollständigen Besitz der zu aktivierenden Flächen zu gelangen. Die Wertermitt-
lung für den Flächenanteil, den die Stadt erwirbt, erfolgt weitgehend ohne Berücksich-
tigung des Planungsmehrwertes.

“Mit zunehmendem Bedarf und abnehmender Finanzkraft erwuchsen neue Anforderun-

gen an die Stadt. Die stadtstrukturellen und wohnungspolitischen Ziele bei der Flä-
chenbereitstellung einschließlich der maßnahmebedingten Infrastruktur waren nur
erreichbar, wenn neue Wege zur Baulandaktivierung eingeschlagen werden. Innerhalb
eines Jahres (1993) hat der Rat für vier größere Wohnbaugebiete mit einer Gesamtka-
pazität von rd. 10.000 WE seine Absicht erklärt, das Instrument der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahmen (SEM) anzuwenden (Anlage 6-Ratsvorlage).

In zahlreichen Gesprächen mit den Eigentümern wurde bald deutlich, daß der Grund-
erwerb zu „SEM- -Bedingungen“ keine Akzeptanz findet. Allerdings ist nach intensiven
Erörterungen mit den Eigentümern die Bereitschaft gestiegen, sich lediglich mit einem
Teil des Planungsgewinns zu begnügen und den änderen Teil zur Finanzierung der
maßnahmebedingten Fölgeeinrichtungen bereitzustellen. Die anfänglich noch spürbare
Haltung, daß z.B. ein Kindergarten o.ä. aus allgemeinen Steuermitteln zu finanzieren
sei,, ist inzwischen generell, d.h. nicht nur für die beabsichtigten Entwicklungsbereiche,
einer differenzierteren Haltung gewichen. Dieser Erkenntnis hat der Rat 1995 Rech-
nung getragen, indem er einerseits die mit den Absichtserkläningen verfolgten Ziele
bestätigt, für ihre Umsetzung andererseits Alternativen in den Vordergrund stellt.
Letztere soll insbesondere auf der Grundlage städtebaulicher Verträge verfolgt werden.
Priorität hat dabei der Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan
(VEP). Vorrang erhält jeweils das Instrument, mit dem die Ziele am schnellsten, effek-
tivsten und konfliktärmsten erreicht werden können (Anlage 7-Ratsvorlage).

Diese Strategie gilt nicht nur für die potentiellen Entwicklungsmäßnähmen. Bei allen
größeren Baugebieten, bei denen der vorherige städtische Grunderwerb nicht möglich
oder zweckmäßig erschien, wurden Kooperationen mit Dritten gesucht - und überwie-
gend gefunden. Hierbei wird über Folgekostenverträge gesichert, daß die durch die
Planung verursachten Bodenwertsteigerungen zur Finanzierung der Infrastrukturinves-
titionen der Stadt herangezogen werden. Dies trifft insbesondere für die Entwicklung
der Konversionsflächen zu (Anlage 8-Konversionsbericht ‘96).

Eine dezernatsübergreifende „Arbeitsgruppe Wohnen“ begleitet die Umsetzung des
HPW. In ihr werden sowohl die wesentlichen Handlungsfelder des
„Flächenmanagement Wohnen“ gebündelt als auch die Verknüpfungen zu den abgestuf-
ten Wohnkonzepten für besonders benachteiligte Zielgruppen gesteuert. Die Wohnge-
biete, die vorrangig der Bereitstellung von baureifen Grundstücken für weite Kreise der
Bevölkerung dienen, werden einer besonderen Priorisierung und Ablaufbeobachtung
unterzogen. Unterschiedliche Fachplanungen im Baugebiet werden durch ein Projekt-
management zusammengefaßt, Projektpläne erstellt und einem „Controlling“ unterwor-
fen.

-4-

IV. ERFOLGE DER LETZTEN 5 JAHRE

Vorrang
der Innenentwicklung

Grundstücke für
5.000 WE baureif

vorheriger kommuna-
ler Grunderwerb bei
3 von 4 Grundstük-
ken

Grundstückskosten
. fallen um 10%

Finanzierung
der Infrastruktur
durch Dritte

Kooperationsmodelle
auch für Arbeitsflä-
chen

modellhafte Projekte

Das gesteckte Ziel, vorrangig stadtstrukturell vertretbare Potentiale im städtebaulichen
Bestand zu aktivieren, konnte erreicht werden. Rat und Verwaltung haben entsprechen-
de Maßnahmen initiiert, waren Anstößen von Eigentümern gegenüber offen und haben
diese - trotz teilweiser kontroverser Diskussion in den Wohnquartieren - unterstützend
begleitet. Annähernd 2/3 der jährlichen Baufertigstellungen von rd. 1.800 Wohnungen
sind der Innenentwicklung zuzuordnen. Hierzu gehören neben den Bauvorhaben in
Baulücken auch einige Neubaugebiete, die durch Umstrukturierungen entstanden sind,
sowie städtebauliche Nachverdichtungen.

Durchschnittlich wurden Grundstücke in Neubaugebieten für rd. 1.000 Wohnungen pro
Jahr baureif. Nach dem derzeitigen Planungs- und Erschließungsstand kann bis zum
Jahr 2000 die Bereitstellungsleistung auf 1.200 WE/a gesteigert werden.

In den Neubaugebieten, die z. Zt. bzw. in den nächsten Jahren erschlossen werden, ging
überwiegend der Grunderwerb dem Planungsbeginn voraus. Durch diese liegenschaftli-
chen Aktivitäten konnte die tatsächliche Verfügbarkeit zu angemessenen Preisen - ins-
besondere für den sozialen Wohnungsbau (jährlich rd. 400 WE) - in einem hohen Maß
erfüllt werden. Mit der Baureife einiger größerer Baugebiete ab Ende ‘96 ist auch eine
Verbesserung für den Einfamilienhausmarkt eingetreten.

Der tatsächlichen Verfügbarkeit durch die aktive kommunale Liegenschaftspolitik
kommen auch preisregulierende Funktionen für den Grundstücksmarkt insgesamt zu -
insbesondere für baureife Grundstücke in individueller Bauweise. Der Grundstücks-
marktbericht 1996 (Anlage 9 - Auszug) verzeichnet einen deutlich erkennbaren Preis-
rückgang, der vorrangig auf den erhöhten Verkauf städtischer Grundstücke zurückzu-
führen ist. Dabei konnte die Stadt als größter Anbieter auf dem Grundstücksmarkt ihren
Anteil 1996 verdoppeln. Die Verkaufspreise der Stadt lagen im unteren Bereich, was
sich vermutlich auch preisdämpfend auf die Verkaufspreise privater Eigentümer aus-
gewirkt hat. j
In Kooperation mit eigenwirtschaftlich verantwortlich handelnden Trägern wurden für
einige größere Baugebiete bzw. Konversionsflächen städtebauliche Verträge (VEP’s
oder Folgekostenverträge zu Bebauungsplänen) bzw. Rahmenvereinbarungen abge-
schlossen. Mit diesen besonderen städtebaulichen Instrumenten werden in den nächsten
Jahren nicht nur rd. 100 ha Bruttowohnbauland erschlossen und rd. 5.000 neue Woh-
nungen verwirklicht. Auch die Finanzierung der wohnungsnahen Infrastruktur konnte
weitestgehend durch Verträge/Vereinbarungen gesichert werden. Die vom Rat getroffe-
nen Absichtserkläringen zu den SEM’s haben sich hierbei insgesamt als äußerst hilf-
reich erwiesen.

Auch für die Funktion „Arbeiten“ übersteigt seit Jahren die Nachfrage das knappe An-
gebot. Eine größere Konversionsfläche (rd. 88 ha) im Ermneuerungsschwerpunkt der
Stadt bot die Chance, vorhandene Defizite für den sekundären Sektor abzubauen. Die
enormen finanziellen Vorleistungen für Erwerb und Erschließung überstiegen die
Möglichkeiten des städtischen Investitionsprogramms. Es wurde eine besondere Form
der Partnerschaft zwischen zwei ansässigen Kreditinstituten und Stadt gefunden. Die
gegründete Entwicklungsgesellschaft hat die Konversionsfläche unmittelbar vom Bund
erworben, um sie ab Mitte des Jahres zu erschließen und zu vermarkten.

Im Rahmen einer „Qualitätssteigerungs- und Kostensenkungsoffensive“ werden z. Zt.
verstärkt Vorbereitungen für modellhafte Projekte getroffen, in denen vorrangig kosten-
und flächensparende Bauweisen Anstoßwirkungen erzielen sollen (Anlage 10-HFA-
Vorlage)..

V. BEISPIELE FÜR EINE KONTINUIERLICHE BAULANDSTRATEGIE

Der Weg von ersten
Kooperationsmo-
dellen bis zur Priva-
te-public-Partnership
im weitesten Umfang

Anfang der 90er Jahre wurden mit dem Baugebiet Toppheide erste kooperative Schritte
bei der Baulandaktivierung eingeleitet. In zahlreichen nachfolgenden Baugebieten wur-
de bzw. werden in Abhängigkeit von der spezifischen Situation und Partner unter-
schiedliche Instrumente und Wege eingeschlagen. Die Anlage 11 führt eine Auswahl
von Baugebieten mit stichwortartigen Kenndaten und jeweiligem strategischen Ansatz
auf. Das Fallbeispiel „Gievenbeck SW“ (Bd. 2) verdeutlicht im besonderen Maße (VEP
unter dem „Dach“ SEM) die mit dem Einsatz besonderer städtebaulicher Instrumente
erreichten Vorteile für Eigentümer, Stadt und Bauwilligen.

vun

variante
MODELLVARIANTEN
Beispiele

VORAUSSETZUNGEN vor | -
Entscheidung über Modell-|- Darstellung als W-Fläche im FNP bzw. GEP

Funktion Wohnen — BAULANDMANAGEMENT - Verfahrensmodelle

Planungserfordernis; i.d.R. Bestandteil des Baulandprogramms 2005 (HPW);

- _ Förmliches Verfahren für verbindliches Planungsrecht noch nicht eingeleitet

ANGEBOTSPLANUNG I ANGEBOTSPLANUNG H ENTWICKLUNGSTRÄGER

„Amelsbüren-Süd -Mecklenbeck-Schlautstiege MODELL
-Roxel-Nord -sildl. Nienberger Straße -Gievenbeck-SW
-Ortsmitte Sprakel -Haus Sentmaring -Konversionsflächen
-Sportplatz Coerde . -Albachten-West

-Hi-westl. Meesenstiege (Süd) _

BODENORDNUNGS-
MODELL
-Wolbeck-Nord

LIEGENSCHAFTEN
(Federführung Verwaltung)

STÄDTEBAULICHE
KONZEPTION
BZW. PLANUNGSRECHT
(Federführung Verwaltung)

TECHNISCHE
INFRASTRUKTUR
Federführung Verwaltung
ÖFFENTLICHE
GRÜNFLÄCHEN
Federführung Verwaltung
SOZIALE UND
KULTURELLE
INFRASTRUKTUR
(Federführung Verwaltung)

ENTWICKLUNGSTRÄGER
ist Eigentümer oder - Verfü-
gungsberechtigter (SSY)

DRITTER ist Eigentümer,
STADT erwirbt Teilgrund-
stick vor Planungsbeginn
23

BEBAUUNGSPLAN (61)
ggf. i.V. mit städtebaulichen
Vertrag (SSVt)

STADT ist Eigentümer oder
erwirbt vor Planungsbeginn

(23)

BEBAUUNGSPLAN

VEP bzw. B-PLAN ((Ent-
wicklungsträger) 61) mit
DURCHFÜHRUNGSVER-
TRAG bzw. städtebaulichen
Vertrag (SSVL
ENTWICKLUNGSTRÄGER
(66 i.V. mit SSVı)

(61)

STADT
(66) (66)

STADT STADT ENTWICKLUNGSTRÄGER

67
STADT

ENTWICKLUNGSTRÄGER
(SSVt i.V. mit 65 und Be-

(65 und Bedarfsamt) (65 und Bedarfsamt)

DRITTER + STADT ENTWICKLUNGSTRÄGER

MEHRERE DRITTE
oder auch Stadt in Teilbe-
reichen (62)

BEBAUUNGSPLAN (61)
1.V. mit
UMLEGUNGSVERFAH-
REN (62)

STADT
(66 i.V. mit 62)

STADT
(65 und Bedarfsamt)

DRITTE + STADT

zooz/Lge aBbeuon ınz

9 abejuy

Bericht         Münster, den 23.04.2009 
 
 
 
 
 
 
Möglichkeiten und Grenzen der Finanzierung/Mitfinanzierung von Kosten/Folgekosten 
und Aufwendungen der Bauleitplanung  
- rechtliche Rahmenbedingungen - 
 
 
 
Vorbemerkung 
 
 
Im Rahmen der herkömmlichen Angebotsplanung waren nach allgemeinem Verständnis die 
Kosten und Folgekosten der Bauleitplanung (Planungskosten, öffentliche Erschließung, 
Infrastruktur etc.) ausschließlich von der Gemeinde zu tragen, während die 
planungsbedingten Bodenwertsteigerungen den jeweiligen Grundstückseigentümern 
zufielen. Seit der Einführung von Realisierungsplanungen Anfang der 90iger Jahre zunächst 
im BauGB-MaßnahmenG und dann in §§ 11 , 12 BauGB und der damit verbundenen 
Möglichkeit, auf der Grundlage von Städtebaulichen Verträgen planungsbedingte 
Bodenwertsteigerungen zur Finanzierung der Kosten und Aufwendungen der Bauleitplanung 
einzusetzen, wird auch die Frage, in welchem Umfang dies rechtlich zulässig ist, zum Teil 
sehr unterschiedlich diskutiert und praktiziert.  
 
Unbestritten ist dabei allerdings, dass der planungsbedingte Bodenwertzuwachs vom 
Grundsatz her nach wie vor dem Grundstückseigentümer zusteht. Das ergibt sich u.a. aus 
der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes. Eine gesetzlich legitimierte allgemeine 
Nutzbarmachung von planungsbedingten Bodenwertsteigerungen zugunsten der 
Allgemeinheit kennt das geltende Grundgesetz nicht. Eine Initiative des Bundesrates, eine 
solche zuzulassen, hat es zuletzt 1997 gegeben, die im Ergebnis aber gescheitert ist.  
 
Zulässig ist eine entsprechende Nutzbarmachung nur im gesetzlich normierten Umfang, d.h. 
dass es für Eingriffe in das Privateigentum eine gesetzliche Grundlage geben muss. Fehlt 
diese, ist der Eingriff rechtswidrig. Für Städtebauliche Verträge gelten für die Generierung 
von Bodenwertsteigerungen zur Deckung von Kosten und Aufwendungen der Bauleitplanung 
die §§ 11, 12 BauGB. Die Praxis dazu sieht sehr unterschiedlich aus. Allgemein wird 
(zutreffend) konstatiert, dass zwischen der auf diesem Rechtsgebiet durch Rechtsprechung 
und juristischer Literatur sich allmählich entwickelnden Rechtsdogmatik und den 
tatsächlichen Verhältnissen in der Praxis (noch) eine große Lücke klafft. Zum Ausdruck 
kommt dies u.a. in den höchst unterschiedlichen Grundsatzbeschlüssen, die bundesweit in 
verschiedenen Städten und Gemeinden zu diesem Thema vom jeweiligen Rat gefasst 
worden sind. 
 
Der vom Rat der Stadt Münster dazu gefasste Grundsatzbeschluss datiert aus dem Jahre 
2002 (Beschluss vom 10.07.2002, Vorlage Nr. 331/2002). Dieser Beschluss, der eine 
Nutzbarmachung von planungsbedingten Bodenwertsteigerungen bis zur gesetzlich 
zulässigen Grenze vorsieht, ist bis heute die Grundlage der Baulandpolitik - Funktion 
Wohnen – und zwar hinsichtlich der wichtigsten in der Praxis angewandten städtebaulichen 
Instrumente. Auf dieser Grundlage werden die Möglichkeiten zur Generierung von 
planungsbedingten Bodenwertsteigerungen zur Finanzierung von Kosten, Folgekosten und 
Aufwendungen der Bauleitplanung im Rahmen der rechtlich zulässigen Grenzen in jedem 
Einzelfall in vollem Umfang auch tatsächlich ausgeschöpft.  
 
Anlage zur Vorlage V/0313/2009 1

Kritische Anmerkungen bzw. Forderungen auch aus dem politischen Raum in Einzelfällen, 
mit der Bauleitplanung auch einen darüber hinaus gehenden „Mehrwert“ zu schaffen, haben 
die Verwaltung veranlasst, die rechtlichen Rahmenbedingungen dazu bzgl. der in der Praxis 
wichtigsten Instrumente der Baulandbereitstellung (Städtebauliche Verträge, 
Bodenvorratspolitik/kommunaler Zwischenerwerb und Umlegungsmodelle) in einer Übersicht 
darzustellen und damit - auch im Verhältnis zu Investoren - zu einer transparenten, 
nachvollziehbaren und rechtlich unbedenklichen Handlungsweise des „Konzerns Stadt“ 
beizutragen.  
 
 
 
 
   
 
I.) Städtebauliche Verträge 
 
Städtebauliche Verträge sind öffentlich-rechtliche Verträge, die hinsichtlich der 
Vereinbarkeit von Leistungen neben den allgemein geltenden Schranken (Verstoß 
gegen gesetzliche Verbote und gegen die guten Sitten (§§ 134 und 138 BGB)) 
weiteren engeren Schranken unterliegen. Der Hauptgrund ist darin zu sehen, dass 
bei Städtebaulichen Verträgen als Vertragspartner immer eine öffentlich-rechtliche 
Institution beteiligt ist. Die damit automatisch verbundene Monopolstellung darf nicht 
zu Lasten des anderen Vertragspartners ausgenutzt werden können. 
 
 
 
1.) Einschränkung der Vertragsfreiheit 
 
 
Gem. § 56 Verwaltungsverfahrensgesetz gilt zunächst ganz allgemein für öffentlich-
rechtliche Verträge und gem. §§ 11, 12 BauGB speziell für Städtebauliche Verträge, 
dass die vom Vorhabenträger bzw. vom Vertragspartner zu erbringenden Leistungen 
den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen 
Zusammenhang (d.h. im Ursachenzusammenhang) mit der vertraglichen Leistung der 
Behörde stehen müssen. Andere Leistungen dürfen an den Vertragschluss nicht 
gekoppelt werden (Koppelungsverbot). Für die Übernahme von Kosten, Folgekosten 
und Aufwendungen für städtebauliche Maßnahmen in Städtebaulichen Verträgen ist 
dieser Ursachenzusammenhang gem. § 11 BauG B konkretisiert als „Folge oder 
Voraussetzung“ des Vorhabens. Die Angemessenheit ist ein Begriff, der wesentlich 
unbestimmter ist als der Begriff des Ursachenzusammenhangs. Er betrifft die 
Gesamtrelation zwischen Gesamtinvestition und Kostenübernahme und damit im 
Ergebnis die Rentabilität auf Seiten des Vertragspartners.  
 
Leistungen, die die o.g. Voraussetzungen nicht erfüllen, dürfen in städtebaulichen 
Verträgen selbst dann nicht vereinbart werden, wenn sich der Vertragspartner damit 
einverstanden erklärt oder diese Leistungen - wie auch immer motiviert - gar selber 
unaufgefordert anbietet, d.h. auf der anderen Seite, sie dürfen vom Vertragspartner 
als Folge der eingeschränkten Vertragsfreiheit in den Verhandlungen erst gar nicht 
gefordert bzw. angenommen werden. 
 
 
 
 
 
 
 
Anlage zur Vorlage V/0313/2009 2

2.) konkrete Regelungsgegenstände 
 
Allgemein üblich und rechtlich unbedenklich sind Vereinbarungen u.a. zur 
Übernahme der Herstellungsverpflichtung bzw. der Finanzierung für die städte-
bauliche Planung, Erschließungsmaßnahmen, Infrastruktureinrichtungen, natur-
schutzrechtlicher Ausgleich.  
 
Bei der Übernahme von Kosten und Aufwendungen
 durch den Vertragspartner ist 
stets zu beachten, dass aufgrund des Kausalitätserfordernisses der Bedarf in jedem 
Einzelfall konkret
 ermittelt und berechnet werden muss. Eine abstrakt ermittelte 
allgemeine Abgabe ist nach der Rechtsprechung als „Zuzugsabgabe“ unzulässig. 
Ablösevereinbarungen für konkret erforderliche Infrastrukturmaßnahmen sind anstelle 
der tatsächlichen Herstellungsverpflichtung zulässig. Die Stadt muss allerdings sicher 
stellen, dass sie den gezahlten Ablösebetrag vertragsgemäß verwendet und die 
finanzierte Einrichtung zeitnah dem neuen Baugebiet auch zur Verfügung stellt. Je 
nach dem Kreis der Begünstigten ist die Finanzierung ggfs. auch nur anteilsweise zu  
vereinbaren.  
 
Eine Vereinbarung, die zum Inhalt hat, dass der Vertragspartner der Stadt einen 
bestimmten Anteil der Netto-Baulandfläche zu einem Preis, der etwa dem Preis von 
Bauerwartungsland entspricht, abtreten muss (sog. „liegenschaftliche Partizipation“) 
ist nach den o.g. Grundsätzen zu beurteilen. Danach ist wie folgt zu differenzieren: 
 
Die liegenschaftliche Partizipation wäre nur unter der Voraussetzung zulässig, dass 
die der Stadt zufließenden Grundstückswerte die Grenze der Kosten, Folgekosten, 
Aufwendungen nicht überschreitet. Die konkreten Folgekosten müssten allerdings in 
gleicher Weise wie oben dargestellt ermittelt und gegen die ebenfalls zu ermittelnden 
Grundstückswerte verrechnet werden. Dann wäre die Kostendeckung lediglich in 
anderer Form als in Barzahlung, nämlich in Form von Grundstückwerten erbracht. Die 
„Flüssigmachung“ dieser Sachwerte und damit das Vermarktungsrisiko läge dann 
allerdings bei der Stadt. Dies wäre ein grundsätzlicher Nachteil, die Verfahrensweise 
aber immerhin zulässig. 
 
Geht die liegenschaftliche Partizipation wertmäßig über die o.g. Grenze hinaus, wäre 
sie für diesen Teil unzulässig. Das trifft auch dann zu, wenn die 
Grundstücksübertragung in einem vom Städtebaulichen Vertrag getrennten 
Grundstücksvertrag vereinbart wird. In diesem Fall wären beide Verträge insoweit im 
Zusammenhang zu sehen. 
 
 
 
3.) Rechtsfolgen bei Fehlerhaftigkeit (insbesondere bei Verstoß gegen das 
Koppelungsverbot)  
 
 
Die Rechtsfolgen von fehlerhaft abgeschlossenen Städtebaulichen Verträgen, 
insbesondere wenn sie aufgrund unzulässiger Vereinbarung von vertraglichen 
Leistungen gegen das Koppelungsverbot verstoßen, sind gravierend: 
 
a) Der Rechtsverstoß hat nach der Rechtssprechung des Bundes-
verwaltungsgerichtes (grundlegend dazu: Urteil BVerwG vom 16.05.2000, in BauR 
11/2000, S. 1699 ff.) in der Regel die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge und löst 
hinsichtlich der unzulässig vereinbarten Leistungen einen Rückgewährsanspruch 
gegen die  Gemeinde auch dann noch aus, wenn die Gemeinde das Planungsrecht 
bereits in Kraft gesetzt und der Vertragspartner vom Planungsrecht Gebrauch 
gemacht hat.  
Anlage zur Vorlage V/0313/2009 3

b) Die Nichtigkeit des Vertrages hat im Rahmen des § 12 BauGB, d.h. bei 
vorhabenbezogenen Planungen, automatisch auch die Unwirksamkeit des 
Vorhabenbezogenen Bebauungsplans (VBP) zur Folge, weil Durchführungsvertrag 
und VBP unlösbar verknüpft sind. Ob diese Rechtsfolge auch im Rahmen von 
Städtebaulichen Verträgen nach § 11 BauGB eintritt, hängt im Ergebnis vom Einfluss 
des Vertragsinhaltes auf das Abwägungsergebnis des Bebauungsplanes ab. Im 
Streitfall obliegt diese Entscheidung dem Judiz des entscheidenden Gerichtes und ist 
dem Einfluss der Gemeinde entzogen. 
 
c) Die Vereinbarung von unzulässigen Leistungen in Kenntnis der Rechtslage ist 
strafrechtlich relevant: Das Anbieten einer Leistung, für die es keine Rechtsgrundlage 
gibt, ist auf Seiten des Investors eine Vorteilsgewährung im Sinne des § 333 
Strafgesetzbuch (StGB), für den/die Mitarbeiter/in der Verwaltung eine 
Vorteilsannahme nach § 331 StGB; für den Fall, dass der Mitarbeiter dem 
Vertragspartner droht, ohne die Leistung kein Planungsrecht zu bekommen, kann je 
nach Umständen eine Erpressung im Sinne des § 253 StGB vorliegen, für 
Vorgesetzte ist § 257 StGB (Verleitung zur Straftat) relevant, wenn aufgrund seiner 
Erwartungshaltung der/die Mitarbeiter/in entsprechend animiert wird. 
 
Eine Vertiefung dieser Problematik erübrigt sich hier. Es sei nur darauf hingewiesen, 
dass in Veranstaltungen beim Difu in Berlin und beim Deutschen Städtetag in Köln 
gerade auch diese Problematik eingehend erörtert und vor einer entsprechenden 
Verfahrensweise ausdrücklich gewarnt wurde. Die Problematik hat außerdem 
Eingang gefunden in die 3. Auflage 2007 des Handbuches „Städtebauliche Verträge“ 
Edition Difu. 
 
d) Neben den strafrechtlichen kommen natürlich auch noch die dienst- und 
beamtenrechtlichen Folgen einer Amtspflichtverletzung für die beteiligten 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Betracht. Diese sind im Übrigen aufgrund einer 
Dienstanweisung zur Vermeidung von Korruption ausdrücklich aufgefordert, jeden 
Verdacht diesbezüglicher Art zu melden.  
 
 
 
 
 
 
 
II.) klassische Bodenvorratspolitik/ kommunaler Zwischenerwerb mit 
Einrichtung eines revolvierenden Bodenfonds 
 
 
Grundlage für die auch in Münster über Jahre hinweg praktizierte Bodenvorratspolitik 
sind die Ratsbeschlüsse des Rates aus dem Jahre 1983 (Anlage zur anlieg. Vorlage 
331/2002). Das Grundprinzip bestand darin, mit den Erlösen aus dem Verkauf 
baureifer Grundstücke in Verfolgung fiskalischer, wohnungs- und städtebaulicher 
Zielsetzungen neue Grundstücke zu einem planungsunbeeinflussten Wert für eine 
spätere Überplanung zu erwerben.  
 
So gelang es der Stadt aufgrund der erfolgten vorausschauenden Bodenvorratspolitik 
ab dem im Jahre 2002 gefassten Grundsatzbeschluss, der von einem Nebeneinander 
von Angebotsplanungen auf städtischen Grundstücken und der Einleitung von 
Planverfahren auf Initiative von privaten Dritten ausgeht, bis zum heutigen Tage 
insgesamt 724 Baugrundstücke nach den „Richtlinien für die Vergabe städtischer 
Einfamilienhausgrundstücke zur Förderung der Eigentumsbildung“ sowie 39   
Baugrundstücke zur Errichtung von Mehrfa milienhäusern (ca. 371 Wohneinheiten) zu 
Anlage zur Vorlage V/0313/2009 4

veräußern. Entsprechend den Grundstücksmarktberichten des Gutachter-
ausschusses für Grundstückswerte war die Stadt Münster in der Vergangenheit 
regelmäßig der größte Anbieter von baureifen Grundstücken innerhalb des 
Stadtgebietes.  
 
Aufgrund veränderter Schwerpunktsetzung in der städtischen Liegenschaftspolitik 
(Stichwort: Optimierung des städtischen Liegenschaftsportfolios) sowie das stetig 
anwachsende Angebot privater Baulandbereitstellung mit Kaufpreisorientierung an 
den Verkehrswert auf der Grundlage Städtebaulicher Verträge in Konkurrenz zum 
städtischen Angebot konnte in den letzten Jahren Bauerwartungsland städtischerseits 
nur noch in einem sehr bescheidenen Rahmen gesichert werden. Im Hinblick auf die 
städtischerseits verfolgten Ziele eines preisdämpfenden Einflusses auf das 
Marktgeschehen ist die Stadt zudem nicht in der Lage, den über adäquate 
Grundstücke verfügenden Grundstückseigentümern vergleichbare finanzielle 
Konditionen beim Erwerb zukünftig zu entwickelnder und zu vermarktender 
Wohnbauflächen zu unterbreiten. Dies hat bei einer unveränderten Vorgehensweise 
zur Folge, dass voraussichtlich ab dem Jahre 2012 keine Baugrundstücke mehr 
sowohl für die Einfamilien- aus auch für die Mehrfamilienhausbebauung aus 
städtischem Bestand zur Verfügung stehen. 
 
Das bedeutet neben dem Verzicht auf städtische Steuerungsmöglichkeiten in sozial-, 
wohnungspolitischer und städtebaulicher Hinsicht auch ein Verzicht auf eine 
fiskalische Teilhabe der Stadt an planungsbedingten Bodenwertsteigerungen, die in 
diesem Rahmen jedenfalls rechtlich nicht zu beanstanden wäre. Im Rahmen dieses 
Grunderwerbsmodells steht der Stadt als Eigentümerin der angekauften Flächen die 
planungsbedingte Bodenwertsteigerung zu, die dann für Kosten, Folgekosten und 
Aufwendungen der Bauleitplanung eingesetzt werden können. 
 
Die Entscheidung über die Erforderlichkeit der Planung darf allerdings vom Grundsatz 
her nicht von den Eigentumsverhältnissen abhängig gemacht werden. Diese 
Entscheidung muss stets – und das ist die einzige rechtliche Schranke – 
städtebaulich
 begründet sein (vgl. Vorlage 331/2002, Begründung Ziff. 2.) a), S. 3). 
Die Frage, wer Eigentümer der Grundstücksflächen ist, ist in diesem Sinne keine 
städtebauliche Frage, allerdings obliegt dem Rat als Souverän, bei städtebaulich 
ähnlich vorliegenden Verhältnissen die Priorisierung von Baulandentwicklungen von 
anderen Faktoren, z.B. der Mobilisierbarkeit von Flächen, positiven Wirkungen für 
das Bodenmarktgefüge oder gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen für die Stadt 
abhängig zu machen. 
 
 
III.) Umlegungsmodelle 
 
 
Zur Umlage planungs- und erschließungsbedingter Kosten stehen neben den 
städtebaulichen Verträgen die gesetzliche sowie die freiwillige Umlegung mit ihren jeweiligen 
Verfahrensvarianten – ggf. auch in Kombination mit städtebaulichen Verträgen - zur 
Verfügung.  
 
 
 
1.) gesetzliche und vereinfachte Umlegung 
 
 
Bei der gesetzlichen Umlegung
 gemäß §§ 45 – 79 BauGB sowie der vereinfachten 
Umlegung nach  §§ 80 - 84 BauGB erfolgt die Abschöpfung der sog. Umlegungsvorteile. Die 
planungsbedingten Bodenwertsteigerungen verbleiben im Übrigen bei den Grundstücks-
Anlage zur Vorlage V/0313/2009 5

eigentümern. Bei diesem Ansatz handelt es sich um eine konsequente Wertlösung, d.h. die 
Umlegungsvorteile werden von der Gemeinde abgeschöpft, gleichgültig, welche Kosten 
notwendig waren, um sie zu bewirken. Im Gegenzug hat jedoch die Gemeinde die 
Verfahrenskosten und die nicht durch Einnahmen gedeckten Sachkosten zu tragen. Eine 
Bestimmung, dass die Einnahmen nicht höher als die Ausgaben sein dürfen, enthält das 
Gesetz nicht.  
 
Geschäfte und Verhandlungen, die der Durchführung der Umlegung dienen, einschließlich 
der Berichtigung der öffentlichen Bücher sind bei gesetzlichen Verfahren frei von Gebühren 
sowie von Auslagen (Gebühren- und Auslagenfreiheit gem. § 79 BauGB). Zudem besteht in 
der Regel eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer. Kosten für notarielle Verträge fallen 
ebenfalls nicht an. 
 
 
 
2.) einvernehmlich gesetzliche Umlegung 
 
 
Neben der gesetzlichen Umlegung gibt es als Mischform die Kombination mit den 
städtebaulichen Verträgen. Bei der einvernehmlich gesetzlichen Umlegung
 erklären sich die 
Grundstückseigentümer frühzeitig mit den Ergebnissen einer amtlichen Umlegung 
einverstanden. Im Rahmen einer Umlegung svereinbarung oder eines städtebaulichen 
Vertrags gem. § 11 BauGB treffen die Grundstückseigentümer mit der Gemeinde auf 
freiwilliger Basis Regelungen zu entstehenden Kosten und Aufwendungen. Geregelt werden 
können hierbei z.B. Kosten für städtebauliche Planungen, Grundstücksneuordnungen, 
andere städtebauliche Maßnahmen (insbesondere Gesamterschließung des Baugebietes) 
sowie Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen (Folgekosten) und 
Flächenabtretungen. Diese Vereinbarungen werden dann nach § 56 Abs. 2 BauGB als ein 
abweichender Verteilungsmaßstab behandelt. Der eigentliche Vollzug der Neuordnung 
erfolgt im gesetzlichen Umlegungsverfahren.  
 
Bei einem einvernehmlich gesetzlichen Verfahren werden in der Regel keine notariellen 
Verträge geschlossen. Die Grundstückseigentümer erklären sich vielmehr einseitig mit den 
im Umlegungsverfahren zu treffenden Regelungen einverstanden. Ein weiterer Vorteil liegt 
wiederum in der Kostenersparnis, denn Notar-, Grundbuch- und Vermessungskosten fallen 
nicht an, im Regelfall auch keine Grunderwerbssteuer. Von den Grundstückseigentümern zu 
erbringende Geldleistungen gelten nach § 64 Abs. 3 BauGB als Beitrag und ruhen als 
öffentliche Last auf dem Grundstück. Das Erbringen finanzieller Sicherheitsleistungen für 
Kosten und Aufwendungen ist beim gesetzlichen Verfahren nicht notwendig.  
 
Das Modell der einvernehmlich gesetzlichen Um legung wird z.Zt. von der Stadt Münster 
erfolgreich unter der Federführung des Umlegungsausschusses und seiner beim 
Vermessungs- und Katasteramt angesiedelten Geschäftsstelle im Grundsatz für den Bereich 
Roxel-Nord II praktiziert.  
 
Ein allgemein bekanntes Anwendungsbeispiel aus der Praxis für die einvernehmlich 
gesetzliche Umlegung ist das sog. „Münchener Modell“ nach dem Beschluss des Münchener 
Stadtrates zur sozialgerechten Bodennutzung. Danach werden Bebauungsplan- bzw. VBP-
Verfahren, die planungsbedingt Kosten und Lasten bei der Stadt auslösen und die zu einer 
deutlichen Bodenwertsteigerung führen, nur dann eingeleitet bzw. weitergeführt, wenn die 
Planungsbegünstigten diese Kosten und Lasten entweder im Rahmen einer 
einvernehmlichen Umlegungsvereinbarung oder in der Form eines Städtebaulichen 
Vertrages übernehmen. Regelungsgegenstände können z.B. Vereinbarungen über die 
Herstellungs- und Folgekosten für kommunale Infrastrukturen und ursächlich bedingte 
soziale Infrastruktur, Bauverpflichtungen, baukulturelle und ökologische Standards, 
kostenrelevante Bindungen für den sozialen Wohnungsbau, (preislimitierte) 
Anlage zur Vorlage V/0313/2009 6

Flächenabtretungen für Erschließungsanlagen etc.,  an die Gemeinde und die Verpflichtung 
einer sozialgerechten Bodennutzung sowie weitere Kosten z.B. für städtebauliche 
Wettbewerbe, Honorare, Gutachten, Umlegungskosten etc. sein. 
 
Für die Vereinbarkeit derartiger Regelungen gelten insoweit auch hier die allgemeinen 
Schranken des Ursachenzusammenhangs und der Angemessenheit gem. Ziff. I. 1.). Die 
Höchstgrenze der Angemessenheit, die im Gesetz nur sehr unbestimmt definiert ist, definiert 
das Münchener Modell – und das ist das besonder e an diesem Modell – in Höhe von 2/3 der 
planungsbedingten Bodenwertsteigerung (sog. „Kappungsgrenze“). Dem Planungs-
begünstigten verbleiben demnach mindestens ein Drittel des planungsbedingten 
Wertzuwachses der Grundstücke als Investitionsanreiz und zur Deckung seiner individuellen 
Kosten. Die Berechnung des planungsbegünstigten Bodenwertzuwachses wird dabei aus 
der Differenz des Bodenwertes der Grundstücke vor der Überplanung (Anfangswert) und 
nach der Überplanung (Endwert) errechnet.  
 
 
 
 
3.) freiwillige Umlegung 
 
 
Neben dem oben beschriebenen gesetzlichen Verfahren gibt es die freiwillige Umlegung
 als 
weiteres Umlegungsmodell. Wie die amtliche Umlegung dient auch die freiwillige Umlegung 
der Neuordnung der Grundstücke zur besseren baulichen Nutzbarkeit. Beteiligt werden 
sämtliche Eigentümer und Nebenberechtigte  auf der Grundlage eines Gesamtvertrages. Im 
Rahmen der zu treffenden Vereinbarungen können gegenüber der amtlichen Umlegung  
auch andere Verteilungsmaßstäbe als die „amtlichen“ bzw. auch höhere geldwerte Vorteile 
für die Gemeinde, ggfs. auch höhere Flächenabzüge als max. 30 % vereinbart werden.  
 
Die Zulässigkeit freiwilliger Umlegungsvereinbarungen ist durch die Rechtsprechung des 
Bundesverwaltungsgerichtes anerkannt und mehrfach bestätigt worden. Die Zulässigkeit der 
Vereinbarkeit von Leistungen ist allerdings auch hier - wie oben dargelegt – das Erfordernis 
des sachlichen Zusammenhangs  der vereinbarten Leistungen mit der Bodenordnung  sowie 
die Angemessenheit. 
 
Hinsichtlich der Verfahren haben sich in der Praxis verschiedene Verfahrensvarianten und 
auch Mischformen herausgebildet. Die freiwillige Umlegung kann sowohl in gemeindlicher 
als auch in privater Verfahrensträgerschaft erfolgen. Einen gewissen Bekanntheitsgrad hat  
das sog. „Stuttgarter Modell“ erreicht. Nach den Konditionen des z.Z. geltenden Modells sind 
von den Grundstückseigentümern hohe Flächen abzüge sowohl unentgeltlich in Höhe von 30 
% wie auch entgeltlich in Höhe von 20 % (sog. Sozialbeitrag) ihrer Einwurfsfläche zu 
akzeptieren. Hinzu kommt die Verpflichtung zur Übernahme für die städtische Planung und 
Vermessung sowie der Folgekosten, der für das Gebiet notwendigen Sozial-Infrastruktur und 
der externen naturschutzrechtlichen Au sgleichsmaßnahmen. Zudem beinhalten die 
Rahmenbedingungen die 100 %-ige Übernahme der Erschließungskosten durch die 
Eigentümer. Hierzu schließt die Stadt einen Erschließungsvertrag mit einem 
Erschließungsträger gemäß § 124 BauGB ab. Die Eigentümer verpflichten sich wiederum 
über Kostenvereinbarungen gegenüber dem Erschließungsträger zur Übernahme ihrer 
anteiligen Kosten.  
 
 
 
 
 
 
 
Anlage zur Vorlage V/0313/2009 7

IV.) zusammenfassendes Ergebnis 
 
 
 
 
1.) Der bodenpolitische Grundsatzbeschluss vom 10.07.2002 ist auch weiterhin 
konsequent und – bezogen auf das zur Verfügung stehende Instrumentarium – je nach 
Fallgestaltung variabel und flexibel anzuwenden. Planungsbedingte Bodenwert-
steigerungen sind dabei im Rahmen des rechtlich Zulässigen für die Allgemeinheit 
nutzbar zu machen. 
 
2.) Das Ziel, planungsbedingte Bodenwertsteigerungen zur Finanzierung von Kosten, 
Folgekosten und Aufwendungen der Bauleitplanung nutzbar zu machen, kann – stets im 
Rahmen des sachlichen Zusammenhangs und der Angemessenheit - sowohl im Rahmen 
von Städtebaulichen Verträgen als auch in Umlegungsmodellen erreicht werden. Bei den 
Umlegungsmodellen bietet die einvernehmlich gesetzliche Umlegung im Vergleich zum 
freiwilligen Verfahren weitere Vorteile durch die hier geltende Befreiung von der 
Grunderwerbssteuer sowie der Gebühren- und Auslagenbefreiung. 
 
3.) In Städtebaulichen Verträgen (ggfs. auch in Kombination mit Umlegungsmodellen) 
können auch Vereinbarungen zur Erreichung wohnungspolitischer Zielsetzungen, z.B. 
Bindungen zum sozialen Wohnungsbau, erreicht werden. Das Thema ist im Rahmen 
dieses Berichtes nicht aufgegriffen worden, wird aber integriert in die in Vorbereitung 
befindliche Vorlage zu den vorliegenden wohnungspolitischen Anträgen. 
 
4.) Eine liegenschaftliche Partizipation kumulativ zu Vereinbarungen über Kosten, 
Folgekosten und Aufwendungen der Bauleitplanung in Städtebaulichen oder 
Grundstücks-Verträgen, die damit im Zusa mmenhang stehen, ist nicht zulässig. Zulässig 
wäre eine solche allerdings im Rahmen des kommunalen Zwischenerwerbs nach 
Maßgabe der Ziff. II.). Nach diesem Grunderwerbsmodell können planungsbedingte 
Bodenwertsteigerungen auch über die Grenze der Kosten/Folgekosten und 
Aufwendungen hinaus zugunsten der Stadt zulässigerweise realisiert werden. Damit 
verbunden wäre die Rückgewinnung von Steuerungsmöglichkeiten im Hinblick auf 
wohnungspolitische Zielsetzungen. Es stellt sich daher die Frage, ob dieses über lange 
Jahre (mit revolvierendem Bodenfonds) prakti zierte Modell nicht wieder reaktiviert 
werden sollte. Mit dem bodenpolitischen Grundsatzbeschluss aus 2002 stände dies im 
Einklang. Die Verwaltung wird demnächst dazu eine Beschluss-Vorlage erarbeiten. 
 
 
 
  
 
            
       
 
 
 
 
            
      
 
 
 
 
 
Anlage zur Vorlage V/0313/2009 8

V/0313/2009 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Möglichkeiten und Grenzen der Finanzierung/Mitfinanzierung von Kosten/Folgekosten und 
Aufwendungen der Bauleitplanung 
- rechtliche Rahmenbedingungen - 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
07.05.2009 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht
12.05.2009 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Bericht 
 
 
Bericht: 
 
 
 
Der anliegende Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
I.V. 
 
 
Schultheiß 
Stadtdirekttor 
 
 
 
 
Anlagen: 
 
Bericht der Verwaltung  
 
Bodenpolitischer Grundsatzbeschluss vom 10.07.2002 
 
 
  
Vorlagen-Nr.: 
V/0313/2009 
Auskunft erteilt: 
Herr Dapper 
Ruf: 
492-6127 
E-Mail: 
Dapper@stadt-muenster.de 
Datum: 
23.04.2009 
Öffentliche Berichtsvorlage