Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor – Projektentwicklungsbericht und Businessplan

Punkt 4:  Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor – Projektentwicklungsbericht und 
Businessplan 
 (V-Nr. 2015/0024) 
 
Stadtv. Hang gibt zu Protokoll, dass er es für bedenklich halte, dass der Hauptnutzer 
des Stadions seine finanzielle Beteiligung am Projekt nicht offenlegt. 
Außerdem habe er diverse Fragen. 
 
1.  Sind die vorgesehenen 3,5 Mio. Euro Landeszuschuss bereits zugesagt? 
Laut Auskunft des Oberbürgermeisters und des Interim-Geschäftsführers der DSG 
sind die Gespräche mit Land bereits weit gediehen. Zur Antragsstellung wird 
jedoch der hier vorliegende Projektentwicklungsbericht benötigt. Das Land habe 
signalisiert, dass mit dem Zuschuss gerechnet werden könne. 
 
2.  In der Vorlage stehe nicht, dass der Erbbauzins gem. Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung jährlich an den Lebenshaltungsindex angepasst 
wird. 
 
3.  Die Kosten für Abschreibungen seien in der Vorlage nicht eingeplant. 
Stadtkämmerer begründet dies damit, dass zum einen die Abschreibung nicht für 
das komplette Stadion gleich sei (Gegentribüne und Kurven enthalten keine hohe 
Abnutzung und Unterhaltungskosten wie die Haupttribüne, in der techn. Anlagen 
untergebracht werden) und zum Anderen noch nicht exakt feststehe, wie die DSG 
und die Service GmbH finanzielle ausgestattet wird. 
 
Stadtv. Hang weist darauf hin, dass die Auszahlung der restlichen 8 Mio. Euro aus 
dem ersten Landeszuschuss laut Beschluss der Stadtverordnetenversammlung durch 
diese genehmigt werden müsse. 
Stadtkämmerer Schellenberg sagt, dass eine Auszahlung noch nicht stattgefunden 
habe, er werde aber prüfen lassen, wie diese Genehmigung einzuholen sei.  
 
Gegen die Stimmen der Fraktionen UFFBASSE und FDP, bei Stimmenthaltung der 
Fraktionen SPD und Die Linke., empfiehlt der Ausschuss der 
Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen.

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Projektentwicklungsbericht 
zum Umbau 
Merck-Stadion am Böllenfalltor 
Darmstadt 
 
 
 
-20.01.2015-

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Inhalt 
1. Ausgangslage .................................................................................................................................. 3 
2. Aufgabenstellung ............................................................................................................................ 4 
3. Verkehrs- und Sicherheitskonzept ................................................................................................. 5 
3.1. Ausgangssituation ................................................................................................................... 5 
3.2. Ziele ......................................................................................................................................... 6 
3.3. PKW-Parken ............................................................................................................................ 7 
3.4. Sonderzugverkehr Gästefans ................................................................................................. 8 
3.5. Busse Gästefans ...................................................................................................................... 9 
3.6. ÖPNV ..................................................................................................................................... 10 
3.7. Anwohnerschutzkonzept ...................................................................................................... 11 
3.8. Zusammenfassung ................................................................................................................ 11 
4. Innovatives Energiekonzept ......................................................................................................... 12 
4.1. Ausgangssituation ................................................................................................................. 12 
4.2. Konzept für Darmstadt ......................................................................................................... 15 
5. Planungs-/ baurechtliche Bewertung .......................................................................................... 16 
6. Baukonzept ................................................................................................................................... 17 
6.1. Baukonzept ........................................................................................................................... 17 
6.2. Raumprogramm Nutzflächen ............................................................................................... 20 
6.3. Baukostenübersicht .............................................................................................................. 22 
6.4. Sportliche Infrastruktur ........................................................................................................ 23 
7. Realisierungskonzept .................................................................................................................... 24 
8. Finanzierungskonzept ................................................................................................................... 25 
9. Empfehlung weiteres Vorgehen ................................................................................................... 27 
10. Anlagen ..................................................................................................................................... 28

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1. Ausgangslage 
 
Dieser Bericht wurde angefertigt vom Institut für Sportstättenberatung GmbH (IFS)  und 
versteht sich als Vertiefung der bereits durch das Institut für Sportstättenbera tung 
angefertigte Machbarkeitsstudie aus Juni 2013 (Anlage 1). 
Auftraggeber dieser Projektentwicklung ist die neu gegründete Darmstädter 
Sportstätten GmbH & Co. KG. 
Auf Basis des Magistratsbeschluss der Stadt Darmstadt vom 17.07.2013, in dem der 
Umbau des Merck-Stadions am Böllenfalltor beschlossen wurde, sollen im Folgenden die 
in der Machbarkeitsstudie offen gebliebenen Punkte gelöst bzw. lö sungsorientiert 
bearbeitet werden. 
 
  
 
Merck-Stadion am Böllenfalltor im aktuellen Zustand

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2. Aufgabenstellung 
 
Die Aufgabenstellung dieses Projektentwicklungsberichts zum Umbau Merck-Stadion am 
Böllenfalltor Darmstadt ergibt sich aus den in der Machbarkeitsstudie erö rterten 
Schwachstellen des Standortes Böllenfalltor und aus den notwendigen Frage n, die für 
eine weitere Projektentwicklung zu klären sind. 
 
Die Machbarkeitsstudie wurde seinerzeit in Auftrag gegeben, da die bauliche Sub stanz 
des Merck-Stadions am Böllenfalltor einen erheblichen Sanierungsbedarf hat und im 
jetzigen Zustand keine nachhaltige Nutzung möglich ist (Drittnutz ungsmöglichkeiten). 
Ferner muss die unbefriedigende Erschließungssituation (z.B. Gästeführung/Sicherheit,  
Verkehrsführung, Parken, Anwohnerschutz) verbessert werden und die jährlich durch 
das Stadion der Stadt ǀerursachten Betrieďskosten ǀon ϱϬϬ.ϬϬϬ € ;ohne Sanierungs- und 
Modernisierungskosten) gesenkt werden. Mit einem modernisierten Stadion kan n ein 
ausgeglichenes Betriebsergebnis erwirtschaftet werden. 
 
Um diese Punkte bestmöglich zu lösen, wurden in der Machbarkeitsstudie folgen de 
Punkte betrachtet:  
- Markt- und Bedarfsanalyse, 
- Standortanalyse, 
- Nutzungskonzept, 
- Baukonzept, 
- Realisierungsstruktur, 
- Finanzierungskonzept. 
 
Die Studie ergab, dass ein modernes Stadion für Darmstadt sinnvoll und reali sierbar ist, 
wenn der Standort Böllenfalltor beibehalten wird, da dort ein Stadio numbau zu den 
niedrigsten Kosten realisierbar ist. Für diesen Standort sind aber noch einige offene 
Punkte zu klären: 
- Stellplatzkonzept, 
- Gästeführung/Sicherheitskonzept, 
- Anwohnerschutz. 
 
Die offenen Punkte werden zu Beginn im Abschnitt Verkehrs- und Sicherh eitskonzept 
betrachtet. Weiter werden Überlegungen für ein innovatives Energiekonzept d es 
Stadions angestellt, eine planungs- /baurechtliche Bewertung des Standorts Böllenfalltor 
vorgenommen, das geplante Baukonzept dargelegt sowie ein Finanzierungs- und 
Betriebskonzept für das neue Stadion erstellt.

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3. Verkehrs- und Sicherheitskonzept 
 
3.1. Ausgangssituation 
 
Die aktuelle Situation der Stadionerschließung bei Veranstaltungen i m Merck-Stadion 
am Böllenfalltor wei st Defizite auf, die es im Zusammenhang mit dem Umbau des 
Stadions  zu beheben gilt. 
 
Aktuell besteh en erhebliche Einschränkung en für die Anwohner im Umkreis des 
Stadions, besonders im Steinbergviertel (zwischen Jahnstraße und Klappacher Straße),  
durch wildes Parken. 
 
 
 
Steinbergviertel 
 
 
Die Gründe dafür liegen im Fehlen eines Parkkonzeptes mit entsprechend er 
Verkehrsleitung der PKW und dem Fehlen eines Anwohnerschutzkonzeptes. 
 
Die mit der Bahn anreisenden Gästefans werden zum Südbahnhof gelenkt und durch die 
Polizei von dort über innerstädtische Straßen zum Stadion geführt.

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Fußweg vom Süd-Bahnhof zum Stadion 
 
 
Der Fußweg beträgt vom Südbahnhof zum Stadion drei Kilometer. Dieses Kon zept der 
Gästeführung ist mit einem sehr hohen Aufwand an Einsatzkräften verbun den und 
verursacht erhebliche Kosten, da die Strecke mehrere Straßen kreuzt, die z eitweise 
gesperrt werden müssen. Neben dem hohen personellen Aufwand der Polizei  
verursacht das Konzept auch erhebliche Behinderungen des städtischen Verkehrs.  
Die Erschließung des Stadions mittels ÖNPV über die Straßenbahnhaltestelle 
Steinberg/Stadion durch die Linien 2 und 9 und die Buslinien N, NE, O un d R ist aktuell 
gut gelöst. 
 
 
3.2. Ziele 
 
Ziel einer Überarbeitung des Verkehrskonzepts ist es, im Zusammenhang mit dem 
Umbau des Merck-Stadions am Böllenfalltor die bestehenden Defizite soweit als möglich 
zu minimieren und dadurch die verkehrliche Erschließung des Stadions, glei chzeitig aber 
auch die Sicherheit für die verschiedenen Besuchergruppen zu verbessern und  die 
Anwohner vor den unerwünschten Auswirkungen des Stadionbetriebs möglichs t 
weitgehend zu schützen.

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3.3. PKW-Parken 
 
Auf dem unmittelbar benachbarten TU-Gelände Lichtwiese stehen ca. 1.000
 PKW-
Stellplätze zur Verfügung. Diese  können entgeltlich für den Spielbetrieb des SV 
Darmstadt 98 genutzt werden, wie Gespräche mit der Universitätsleitung ergeben 
haben.  
 
 
Lageplan Parkmöglichkeiten auf dem TU-Gelände 
 
 
Die ca. 300 PKW-Stellplätze auf dem Parkplatz neben der Böllenfalltorhalle werden  
ausschließlich für das Parken von Nutzern der Hospitalityangebote, Mitwirken den und 
Mitarbeitern genutzt. Nach dem Umbau werden hier zusätzliche Stellplä tze benötigt, da 
das Hospitalityangebot ausgeweitet werden soll. 
 
Die insgesamt 1.300 zur Verfügung stehenden Stellplätze sind ausreichend fü r den 
Stellplatznachweis im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. 
 
Die Erfahrung an anderen Stadionstandorten hat gezeigt, dass kostenlose od er  
preiswerte Parkangebote sehr gut angenommen werden, selbst wenn sie mit einem 
längeren Fußweg (teilweise bis zwei Kilometer) verbunden sind.  
Bei Fortführung des Umbauprojektes ist das PKW-Stellplatzkonzept in Absprache mit der 
Polizei konkreter auszuarbeiten . Zielsetzung muss eine möglichst frühzeitige Trennung

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der Heim- und Gästefans sein, so dass die Gästefans ohne Kreuzung von 
Heimfanströmen ins Stadion gelangen. Zudem sollte die Zuführung zu den Parkplätzen 
auf dem TU-Gelände frühzeitig  auf allen Zubringern durch ein Parkleitsystem kenntlich 
gemacht werden.   
 
 
3.4. Sonderzugverkehr Gästefans 
 
Der Sonderzugverkehr der Gästefans sollte zukünftig nicht mehr zum Südbahnho f, 
sondern zum Bahnhof TU-Lichtwiese gelenkt werden. Dadurch würde sich der Fußweg 
auf weniger als einen Kilometer verkürzen und die Sperrung von stark befah renen 
Straßen wäre nicht mehr notwendig. Personaleinsatz und Kosten würden deu tlich 
sinken. 
Der Bahnhof TU-Lichtwiese hat einen ausreichend langen Bahnsteig, um ei nen Zug von 
120m Länge mit einer Kapazität von 600 Fahrgästen abfertigen zu können. Um den 
Haltepunkt direkt anzufahren, muss der Sonderzug dieselgetrieben sein. Da jed och nur 
ein Bahnsteig zur Verfügung steht und die eingleisige Strecke stündlich  durch die 
Odenwaldbahn genutzt wird, bedarf es einer Zwischenparklösung für den Gästefanzug. 
Der Zug kann nach dem Ausstieg der Gästefans im nahegelegenen Ostbahnhof auf 
einem Abstellgleis zwischengeparkt werden und nach dem Spiel von dort w ieder zum 
Abtransport vorgefahren werden. Alternativ kann als Wende- und Abstellp unkt für den 
dieselgetriebenen Sonderzug der Bahnhof Ober-Ramstadt genutzt werden, ei n dor t 
vorhandenes Abstellgleis ist ausreichend lang. 
Als Alternative zum direkten Anfahren des Haltepunktes Lichtwiese könnt e ein Umstieg 
am Fernbusbahnhof auf der Westseite des Hauptbahnhofs in Busse in Frage komme n. 
Dort stehen sechs Haltestellen zur Verfügung. 
 
Die Wegeführung zum Stadion sollte möglichst die Kreuzung mit Heimfanst römen 
vermeiden. Dies würde den notwendigen Personalaufwand weiter reduzieren.

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Mögliche Wegeführung der Gästefans vom Bahnhof Lichtwiese durch das TU-Gelände 
 
 
3.5. Busse Gästefans 
 
Für die Gästefans, die mit dem Bus zum Auswärtsspiel anreisen, sollte ein B usparkplatz 
so nah wie möglich am Stadion geschaffen werden. Die optimale Lage wäre direkt  am 
Gästeblock. Da dies aus Platzgründen direkt am Stadion nicht zu realisieren ist , müsste 
eine andere Lösung gefunden werden. Der Gästeblock ist zurzeit auf der Nordtri büne 
zum TU-Gelände hin vorgesehen, daher bietet es sich an, dort eine Lösung z u suchen. 
Am Böllenfalltorweg befindet sich eine geeignete Grünfläche, die als Buspark platz 
genutzt werden könnte. Ob der Bus-Parkplatz, wie sonst üblich, einz uzäunen ist und wie 
die Wegeführung zum Stadion gestaltet werden soll, ist mit der Polizei abzustimmen. 
Planerisch handelt es sich uŵ „Außenďereich“, dessen zeitlich ďegrenzte Nut zung als 
Parkplatz zulässig ist.

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Geplante Lage des Gästebereichs im Stadion (orange Markierung) 
 
 
3.6. ÖPNV 
 
Die Anbindung des Stadions durch den ÖPNV ist für die Heimfan s bereits jetzt, durch 
den zusätzlichen Einsatz von Verstärkerbussen, gut.  Die Straßenbahnlin ien 2 und  9 
halten an der Nieder-Ramstädter-Straße direkt am Stadion (Haltestelle  
Steinberg/Stadion).  
 
 
 
Liniennetzplan in Stadionnähe

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3.7. Anwohnerschutzkonzept 
 
Zum Schutz der Anwohner in der Nähe des Stadions, die durch wildes Parken 
beeinträchtigt werden, sollte ein spezifisches Schutzkonzept entwickelt werden. 
Besonders betroffen ist das Steinbergviertel, welches im Norden von der Jahnstraße und 
im Süden von der Klappacher Straße begrenzt wird. Die betreffenden St raßen sollten an 
Veranstaltungstagen dem Anliegerparken vorbehalten sein. Um dies durchzusetzen, 
müssten rechtzeitig vor den Veranstaltungen mobile Absperrungen und Ordner z um 
Einsatz kommen. Das Konzept müsste stufig ausgebildet sein, indem es die 
Zuschauerkapazität der jeweiligen Veranstaltung berücksichtigt. 
Für die Entwicklung des Konzeptes können die Erfahrungen verschiedener 
Bundesligastadien genutzt werden. 
 
Das Anwohnerschutzkonzept würde zum Einen zur Entlastung der Anw ohner beitragen 
und zum Anderen die Nutzung des angebotenen Parkraums auf dem Gelände der TU  
fördern. 
 
 
 
3.8. Zusammenfassung 
 
Das hier beschriebene Verkehrs- und Sicherheitskonzept basiert auf einem Entwu rf von 
IFS. Dieser ist mit der Projektgruppe Verkehr sowie Polizei und Feuerwehr inhal tlich 
besprochen. Bei Fortsetzung des Projektes muss es an dieser Stelle weitere 
Abstimmungen mit der Polizei und der Projektgruppe Verkehr geben, um möglic he 
Lösungen wie z.B. Trennung von Heim- und Gästefans sowie eine Shuttlelösun g zu 
untersuchen. Auch muss es weitere Abstimmungen mit der Leitung der TU geben, um zu 
einer Konkretisierung des Parkkonzeptes auf dem Gelände der TU zu kommen.

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4. Innovatives Energiekonzept 
 
4.1. Ausgangssituation 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist bekannt für ihre Vorreiterrolle in Asp ekten der 
Nachhaltigkeit. Diesem soll auch bei der Errichtung des neuen Stadions Rech nung 
getragen werden, insbesondere durch ein innovatives Energiekonzept. Bevor auf di e 
einzelnen Optionen dazu eingegangen wird, soll im Folgenden kurz d as besondere 
Verbrauchsverhalten von Stadien dargestellt werden:  
 
Strom: Stadien haben einen ausgesprochen unregelmäßigen Bedarf an elektrisc her 
Energie. Im Stand-By Betrieb entspricht der Bedarf einer normalen Büroimmobilie, der 
Verbrauch entsteht zu normalen Nutzungszeiten, er ist gleichmäßig, die Hö he ist davon 
abhängig, ob Trainingsbetrieb stattfindet oder nicht.  
Die Lastspitzen entstehen zweistufig: Bei größeren Veranstaltungen im Bu sinessbereich 
steigt der Verbrauch durch die Lüftungsanlagen und die Küchennutzung deutlich an, der 
erhöhte Verbrauch ist allerdings auf 5-6 Stunden beschränkt. 
Für die Auslegung maßgeblich ist allein das Fußballspiel. Hier sind praktisch  alle 
elektrischen Verbraucher im Betrieb. Die Spitzenverbraucher sind dab ei das Flutlicht 
und die Gastronomieeinrichtungen (z.B. 50 – 70 KW pro Kiosk etc.). Diese 
Auslegungsbestimmende Spitzenlast wird aber nur an ca. 20 Tagen p.a. für 3 b is 4 
Stunden benötigt. Die Anlage ist also an weniger als 100 Stunden p.a. voll ausgelastet. 
Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die DFL im Rahmen der Lizenzierun g eine 
unterbrechungsfreie Stromversorgung (USV) für die zentralen Elemente der TV-
Produktion (also Flutlicht, Kamerapositionen, TV-Compound, Kommentatoren plätze) 
fordert.   
 
Wärme: Die Wärmeleistung wird bestimmt durch den Bedarf für das Warmgebäude (ca. 
800 – 1.000 KW Wärmeleistung) und für die Rasenheizung (mindestens 1 MW 
Wärmeleistung). Das Warmgebäude ist durchgängig beheizt, allerdings wird der 
Betreiber die Veranstaltungsbereiche außerhalb von Veranstaltungen etc. nu r reduziert 
heizen. Spitzenlast entsteht bei der Warmwassererzeugung (insbesondere bei 
Trainingsbetrieb) und bei größeren Veranstaltungen, hier insbesondere in der 
Aufheizphase vor der Veranstaltung. Für den Warmbereich ist also von einer 
regelmäßigen mittleren Abnahme mit Spitzen bei größeren Veranstaltungen 
auszugehen. 
Größter Verbraucher ist die Rasenheizung. Da diese nur wenige Nutzungsstu nden hat, 
kann sie über einen eigenen Wärmeerzeuger betrieben werden, der für diese Belastu ng 
ausgelegt ist. Aufgrund der geringen Vorlauftemperaturen etc. ist die Rasenhei zung 
eigentlich prädestiniert für einige regenerative Systeme.

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Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick zum Einsatz alternativer Energie formen 
im Stadion: 
 
Anlageform Wirtschaftlichkeit 
Photovoltaik 
 
Die Dachfläche eines Stadions ist grundsätzlich gut 
geeignet für die Installation einer PV Anlage, wenn sie 
kein außenliegendes Tragwerk hat. Außenliegende 
Konstruktionsteile (s. Coface Arena Mainz) führen zu 
Schattenwurf und in der Folge zur automatischen 
Abschaltung von PV-Segmenten. Dadurch wird die 
Effizienz der PV-Anlage verhindert. 
 
Hier muss zum Realisierungszeitpunkt die aktuelle 
Fördersituation betrachtet werden. 
Tiefen-oder 
Oberflächennahe 
Geothermie 
 
Geothermie ist technisch eine sehr gute Lösung, 
insbesondere für die Rasenheizung. Die 
Wirtschaftlichkeit scheitert bislang – sofern keine 
Fördermittel zur Verfügung stehen – daran, dass die 
vergleichsweise hohen Investitionskosten auf eine 
geringe Nutzungsdauer umgelegt werden muss. 
Dieses könnte sich verbessern, wenn die Geothermie 
nur für den Warmbereich ausgelegt wird und im 
Sommer auch zur Kühlung eingesetzt wird. Die 
Rasenheizung könnte dann konventionell befeuert 
werden. Alternativ wird untersucht werden, ob sich 
durch die Situation mit zwei Rasenheizungen (eine für 
den Hauptplatz, eine für den Nebenplatz) eine 
wirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Nutzung der 
Geothermie umsetzen lässt.  
Solarthermie 
 
 
 
 
 
 
Solarthermie kann für die Erzeugung von Warmwasser 
eine wirtschaftlich interessante Alternative sein. Dieses 
gilt allerdings nur, wenn der Warmwasserverbrauch 
regelmäßig ist. 
 
In einem reinen Spieltagsstadion ist diese 
Anlagentechnik kritisch zu sehen, bei einem Stadion in 
Darmstadt gemäß der aktuellen Planungen ist eine 
nähere Betrachtung unter Berücksichtigung des 
Gesamtnutzungskonzeptes sinnvoll.  
Blockheizkraftwerk (Biogas) Eine BHKW ist für ein Stadion als Einzelgebäude nicht 
wirtschaftlich, da die Strom- und Wärmeabnahme nicht 
kontinuierlich hoch genug ist. Die Wirtschaftlichkeit 
wäre nur gegeben, wenn das BHKW nachbarschaftliche 
Bebauung mit kontinuierlichem Energieverbrauch 
mitversorgen könnte. 
Biogene Festbrennstoffe 
(Hackschnitzel, Pellets etc.) 
Zur Einhaltung der ENEV und als Beitrag zur 
nachhaltigen Ausrichtung des Stadions in jedem Fall

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eine Alternative für die Grundbeheizung des Gebäudes. 
Die Investitions- und Betriebskosten sind höher als bei 
einer konventionellen Wärmeerzeugung. Die 
Wirtschaftlichkeit hängt damit von den 
Brennstoffpreisen ab und kann daher nicht 
prognostiziert werden. Zudem sind zusätzliche 
Lagerräume zur Bevorratung zu erstellen. 
Windkraft 
 
Da die Stromabnahme nicht kontinuierlich ist, ist eine 
eigene Windkraftanlage für das Stadion nicht 
wirtschaftlich. 
Sonstige Für „exotische“ Energieerzeugung ;z.B. 
Aufwindkraftwerke) gilt, dass diese für die Versorgung 
des Stadions selbst nicht geeignet sind, da die 
Stromabnahme nicht kontinuierlich ist. Eine 
Wirtschaftlichkeit kann daher analog zur Photovoltaik 
nur aus der Netzeinspeisung abgeleitet werden.  
Da die Realisierung in einem Stadion in aller Regel 
teurer ist als auf der grünen Wiese, ist eine 
Wirtschaftlichkeit kritisch zu sehen. 
LED-Beleuchtung Aktuell werden die ersten Stadien mit kompletter LED-
Beleuchtung (auch Flutlicht) geplant. LED reduziert 
nicht nur den Stromverbrauch, sondern hat auch einen 
sehr viel geringeren Verschleiß und bietet zahlreiche 
funktionale Vorteile. Allerdings ist bei der Investition 
zurzeit noch mit Kostenfaktor 4 zu rechnen, die 
Entwicklung der Marktpreise ist in jedem Fall genau zu 
beobachten.  
 
 
 
Photovoltaikanlage Coface Arena Mainz

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4.2. Konzept für Darmstadt 
 
Zur Entwicklung eines innovativen Energiekonzeptes wurde mit Beteiligung der HSE eine 
Arbeitsgruppe eingerichtet.  
Nach Klärung der allgemeinen energetischen Rahmenbedingungen des Stadions, 
wurden die Varianten zur Strom- und Wärme-/Kälteversorgung definiert, die im Rahmen 
der weitergehenden Entwicklung untersucht werden sollen: 
Photovoltaik mit und ohne Speicher (Batterie), Fernwärmenutzung und 
erdgasbetriebener Lastkessel für die Spitzenlast, sowie Wärmepumpen, 
Kraftwärmekopplung und Tiefengeothermie für die Grundlast.  
Neben der Erarbeitung des Energiekonzeptes beschäftigt sich die Arbeitsgruppe au ch 
mit einer möglichen Contractinglösung. Die Konkretisierung des Energiekonzeptes u nd 
einer Contractinglösung müssten so vorangetrieben werden, dass sie in der funktionalen 
Leistungsbeschreibung einer Ausschreibung berücksichtig werden könnten.  
Hinsichtlich der ökologischen Qualität des Stadionumbaus wird das Ziel verfolgt, die 
)ertifizierung „Green Goal“ zu erreichen, die iŵ )usaŵŵenhang ŵit der Fu ßďall WM 
2006 von FIFA und DFB entwickelt wurde.

16 | S e i t e  
 
5. Planungs-/ baurechtliche Bewertung 
 
Abstimmungsgespräche haben ergeben, dass das in der Machbarkeitsstudie geplante 
Nutzungskonzept durch die darin enthaltene Drittnutzung der Haupt tribüne (ca. 70 
nichtsportliche Veranstaltungen) eine Genehmigung des Vorhabens au s dem Bestand in 
Frage stellt. Dies wäre möglich, wenn das umgebaute Stadion weit überwiegend als  
Sportstätte genutzt würde. 
 
Um die notwendige Rechtssicherheit zu erreichen, schlägt die Bauverwaltung d ie 
Aufstellung eines Bebauungsplanes vor. Wenn das Bebauungsplanverfahren in et wa 
einem Jahr abgeschlossen werden könnte, würde sich der Baubeginn um lediglic h drei 
bis vier Monate verzögern, sofern die weiteren Verfahrensschritte (z.B. 
Teilnahmewettbewerb, Verhandlungsverfahren, Vertragsverhandlungen) parallel zum 
Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden. Dies ist möglich, wenn in d en 
Verfahrensunterlagen ein Vorbehalt bezogen auf das Bebauungsplanverfah ren 
formuliert wird.

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6. Baukonzept 
 
Das Baukonzept der Machbarkeitsstudie wurde gemeinsam mit den Vertretern d es SV 
Darmstadt 98 mit dem Ziel überarbeitet, die Höhe der Investition auf d en realisierbaren 
Finanzrahmen anzupassen. Auf das nachstehende Baukonzept für den Stadionumb au 
wurde sich verständigt. 
 
6.1. Baukonzept 
 
Das umgebaute Stadion soll eine Kapazität von ca. 18.000 Zuschauern haben. Davon 
sind ca. 10.000 Sitzplätze und ca. 8.000 Stehplätze. Die Gästefans werden auf der 
Nordseite angesiedelt. Die Südtribüne ist als reine Stehplatztribüne für Heimfans 
geplant. Die Gegengerade soll als gemischte Steh- Sitzplatztribüne erstellt werden, mit 
Sitzplätzen im oberen und Stehplätzen im unteren Bereich. In den Sitzplätzen der 
Haupttribüne sind 800 Business-Seats, 300 Logenplätze verteilt auf 20 Logen zu je 15 
Plätzen sowie 100 Eventlogenplätze verteilt auf zwei Eventlogen zu je 50 Plätzen 
enthalten. Beispiele für die aktuelle Auslastung von Logen bei Fußballspielbetrieb in 
Stadien der 1. bis 4. Spielklasse sind: 
- Commerzbank Arena Frankfurt – 75 von 78 Logen vermietet, 
- Coface Arena Mainz – 31 von 31 Logen vermietet, 
- Millerntorstadion Hamburg – 34 von 39 Logen vermietet, 
- Voith Arena Heidenheim – 17 von 17 Logen vermietet (aktuell 20 zusätzliche Logen 
im Bau von denen bereits 16 vermietet sind), 
- Frankfurter Volksbank Stadion – 8 von 10 Logen vermietet, 
- Sparda-Bank-Hessen-Stadion Offenbach – 10 von 10 Logen vermietet.

18 | S e i t e  
 
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Verteilung der Zuschauer auf die einzelnen 
Tribünen nach dem Umbau des Merck-Stadion am Böllenfalltor: 
 
 
Übersicht Aufteilung Tribünen

19 | S e i t e  
 
 
 
Zusammenfassung:         
           
 Gästetribüne           
Sitzplätze       800   
Stehplätze       1.000   
    Summe: 1.800     
            
Heimfans           
Stehplätze Gegentribüne     2.115   
Sitzplätze Gegentribüne     2.800   
Sitzplätze Haupttribüne     3.700 
 Stehplätze Südtribüne 
 
  4.998   
Sitzplätze Nordtribüne     1.485   
    
Summe Sitzplätze 
Heim: 
7.985     
    Summe Heim: 15.098     
            
Business-Seats       800   
Logen / Eventlogen       400   
      Summe: 18.098   
            
            
Plätze gesamt je Tribünenteil           
Südtribüne (Heim) (Stehplatz)       4.998   
Gegentribüne (Stehplatz + Sitzplatz)       4.915 
 Nordtribüne Gäste (Steh-/Sitzplätze) + Heim 
(Sitzplätze) 
      3.285 
 Haupttribüne (Sitzplätze)       4.900 
       Summe: 18.098 
 Zusammenfassung Verteilung Zuschauer

20 | S e i t e  
 
6.2. Raumprogramm Nutzflächen 
 
Raum Anzahl Nutzfläche je 
Einheit [m²]  
Nutzfläche 
gesamt brutto 
[m²]  
Umkleidebereich       
Mannschaftsumkleide Heim 1 135 135 
Mannschaftsumkleide Gast 1 105 105 
Trainerumkleide 2 20 40 
Schiedsrichterumkleide 1 1 30 30 
Schiedsrichterumkleide 2 1 20 20 
Arztraum 1 20 20 
Dopingkontrollraum 1 40 40 
Büro Spieltag 1 15 15 
Zeugwartraum 1 1 10 10 
Zeugwartraum 2 1 20 20 
Zeugwartraum 3 1 30 30 
Büro Trainer 1 1 20 20 
Büro Trainer 2 1 30 30 
Büro Trainer 3 1 30 30 
Sammelumkleide 1 20 20 
Besprechungsraum 1 50 50 
Raum für bauseitige Sauna und 
Entspannungsbad 
1 40 40 
Pressebereich       
Akkreditierung 1 15 15 
Pressekonferenz 1 140 140 
Medienarbeitsraum 1 40 40 
Mixed-Zone 1 120 120 
Flash-Interview-Zone 1 20 20 
TV-Studio 1 25 25 
gläsernes Studio 1     
Lager Presse 1 10 10 
Arena-TV 1 10 10 
Medienbüro 1 20 20 
Business-Bereich und Logen       
Empfang 1 50 50 
Business-Club 1 1.700 1.700 
Logen -normal- 20 25 500 
Logen -Event- 2 100 200 
Toiletten 2 60 120 
Relaisküche Logenebene mit Lagerraum 1 30 30 
Gastro / Fanshop / Ticketing       
Ticketverkauf 2 12,5 25 
Küchenbereich 1 150 150

21 | S e i t e  
 
Fanshop 1 250 250 
Promenade     
 Besuchertoiletten 4 30 120 
Gastronomiestände 8 35 280 
Fankiosk 1 8 8 
Veranstaltungsleitung 1 100 100 
Stadionwache (Polizei) 1 150 150 
Sammel- und Bereitstellungsraum Polizei 1 30 30 
Aufenthaltsraum für Sicherheitsdienste 1 20 20 
Materialausgabe und Lager für die Ordner 1 40 40 
Büros/Geschäftsstelle       
Büro Ordnungsdienst 1 15 15 
Büros für den SV98 Geschäftsstelle 12 20 240 
Büros für den Betreiber 3 20 60 
Besprechungsraum 2 30 60 
Empfang Geschäftsstelle 1 40 40 
Sozialraum mit Teeküche 1 40 40 
Archiv/Serverraum 3 15 45 
Toiletten für Büronutzer 6 10 60 
Sonstige Räume       
Aufbewahrungsraum 1 20 20 
Technikräume 5 % der Nettoflächen     
Lagerräume 1 250 250 
Fanraum 1 50 50 
Erste-Hilfe-Raum 1 20 20 
        
Summe Ost NF ohne Promenade und Technik     5.728,00 
Technik 5%     286,40 
Summe Ost NF ohne Promenade        6.014,40 
VF 20% und KF 10%= 30%     2.577,60 
BGF     8.592,00 
 
 
Im Zuge der Abstimmungsgespräche zum Baukonzept haben die Vertreter des SV 
Darmstadt 98 eine Ausweitung des Raumprogramms gewünscht. Dabei handelt es sich 
um zusätzlich: 
 445qm im Umkleidebereich, 
 75qm im Fanshopbereich, 
 15qm im Bürobereich, 
 20qm Hostessenumkleide (alle Flächen netto). 
Eine Berücksichtigung des Mehrbedarfs in der Kostenermittlung hätte eine Erhöhung 
des Baubudgets zur Folge. Um dies zu vermeiden, wird im Einvernehmen mit dem 
Verein vorgeschlagen, den erhöhten Bedarf auszuschreiben und zu versuchen, diesen im 
Rahmen des Totalunternehmer-Verhandlungsverfahren bei Einhaltung des

22 | S e i t e  
 
Budgetrahmens zu realisieren. Bei der endgültigen Festlegung des Raumprogramms im 
Rahmen des Verhandlungsverfahrens sollte der SV Darmstadt 98 beteiligt werden. 
 
 
6.3. Baukostenübersicht  
 
Die Baukosten wurden auf der Basis der Vergabezahlen von Stadionprojekten aus den 
letzten fünf Jahren ermittelt. Damit stützt sich die Ermittlung auf Marktpreise und nicht 
auf Indizes. 
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Gesamtkostenschätzung nach DIN 276 für das 
unter 6.1. beschriebene Stadion (ausführliche Gesamtkostenschätzung s. Anlage 2). 
 
Kostenschätzung Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor 
 
   Gesamtkostenschätzung   
    Gesamtkostenschätzung Stadion ca. 28.200.000 € netto 
mit KG 700 und Bauherrenkosten 
     
 
Kostengruppe   Betrag netto  
 
KG 100 – Grundstück 
 
Ϭ,ϬϬ € 
 
KG 200 – Herrichten und Erschließen 1.047.460,ϬϬ € 
 
KG 300 – Baukonstruktion 
 
14.657.520,ϬϬ € 
 
KG 400 – Technische Anlagen 
 
6.562.456,ϬϬ € 
 
KG 500 – Außenanlagen 
 
1.336.70Ϭ,ϬϬ € 
 
KG 600 – Ausstattung und Kunstwerke 
 
1.560.000,ϬϬ € 
 
KG 700 – Baunebenkosten  
 
1.55Ϭ.ϬϬϬ,ϬϬ € 
 Unvorhergesehenes  1.500.000,ϬϬ € 
 
Summe:   28.214.136,ϬϬ € 
    
 Zzgl. Baukostenindex 2013-2015 = 6%   1.692.848,1ϲ € 
   29.906.984,16 € 
 
Zzgl. Herrichtungskosten altes Stadion 2. BL    
ϭ,ϱ Mio. €, davon Ϭ,ϳ Mio. € Einsparung Neubau  ϴϬϬ.ϬϬϬ,ϬϬ € 
   30.706.984,1ϲ € 
 
 
Die Baukostenaufstellung berücksichtigt noch keine eventuell anfallenden Kosten einer 
Zwischenfinanzierung, da nicht bekannt ist, wann die Landesmittel zur Verfügung 
stehen. Zudem steht noch nicht fest, in welcher Reihenfolge das Stadion im Betrieb 
umgebaut wird. Aus dem Bauablauf ergibt sich der Zahlungsplan.

23 | S e i t e  
 
6.4. Sportliche Infrastruktur  
 
Neben dem Umbau des Stadions müsste zur Zukunftssicherung des Vereins in d ie 
sportliche Infrastruktur des Standortes investiert werden. 
Folgende Maßnahme wird im Zuge des Stadionumbaus empfohlen: 
Hinter der Gegentribüne liegt zur Zeit ein Naturrasenplatz. Dieser Platz wi rd 
voraussichtlich für die Baustelleneinrichtung des Stadionumbaus benötigt, sodass der 
Platz nach Beendigung des Umbaus durch das ausführende Bauunternehmen 
wiederhergestellt werden muss. Es sollte der vorhandene Naturrasenplatz dann um 9 0 
Grad gedreht werden und ein zweiter Naturrasenplatz gebaut werden. Durch den  
Umbau des Stadions entsteht ausreichend Fläche für diese Maßnahme.  
Bei dieser Vorgehensweise ist die Maßnahme im Leistungsumfang des 
Totalunternehmers enthalten.

24 | S e i t e  
 
7. Realisierungskonzept 
 
Die folgende Grafik zeigt den aktuellen Stand der geplanten Realisierungsstruktur. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Realisierungsstruktur des Umbauprojektes 
 
Aktuell soll die 100%ige städtische Tochter, die Darmstädter Sportstätten Gmb H & Co. 
KG, sowohl die Rolle des Bauherrn, als auch die Rolle des Betreibers ausfüllen. 
Für den operativen Betrieb bedient sich die Sportstätten GmbH & Co. KG einer 
Servicegesellschaft (GmbH), die ebenfalls eine 100%ige städtische Tochter ist. Diese  
stellt das nötige Personal für den Betrieb zur Verfügung. Die Sportstätt en GmbH & Co. 
KG hat lediglich einen Angestellten mit dem Geschäftsführer. Dieses Konst rukt ist auf 
Grund von steuerlichen Vorteilen so gewählt worden. 
In Zusammenarbeit mit dem SV Darmstadt 98 wurden drei Businessplanszenarien 
(Anlage 3) für die Betreibung des Stadions erstellt. Die Szenarien sind differenziert nach 
Ligazugehörigkeit des Vereins (2. Bundesliga, 3. Liga, Regionalliga).  
Der Businessplan geht von einer Inbetriebnahme des kompletten Stadion au s. Da aber 
die Fertigstellung im Betrieb in Abschnitten erfolgt, müsste der Bu sinessplan später an 
den Bauablauf angepasst werden. 
Die Businessplanung für die Betreibergesellschaft ist eine Durchschnittsbetrach tung 
über 40 Jahren Stadionbetrieb und hat ein positives Ergebnis von ca. 5 75.ϬϬϬ € p.a. für 
die 2. Bundesliga, ca. 4 Ϭ.ϬϬϬ € p.a. für die 3. Liga und ein negatives Ergebnis von                    
ca. -42Ϭ.ϬϬϬ € p.a. für die Regionalliga.  
Darmstädter Sportstätten 
Betriebs GmbH & Co. KG 
Bauherr und Betreiber 
Namensrechte-
vertrag 
Dienstleister / 
Lieferanten 
Managementvertrag 
Drittnutzung 
Sonstige Nutzer / 
Veranstalter 
Bauauftrag 
Totalunternehmer 
Land Hessen Stadt Darmstadt 
Servicegesellschaft 
(GmbH) 
Verein

25 | S e i t e  
 
8. Finanzierungskonzept 
 
Das Finanzierungskonzept wurde auf Basis der Baukostenermittlung, den Erge bnissen 
des Betreiberkonzeptes und den Zusagen des Landes entwickelt. 
Dabei wurde auf die folgenden Finanzierungsbausteine zurückgegriffen: 
 
 Land 
ϭϰ,ϬϬ Mio. €, daǀon ϭϬ,ϱϬ Mio. € aus deŵ Ausgleichsstock und 
          ϯ,ϱϬ Mio. € Förderďeitrag, 
insgesamt als verlorener Zuschuss. 
 
 Namensrecht 
Ϭ,ϲϬ Mio. €, zwei Jahresraten der Firŵa Merck ǀor Fertigstellung des Stadions. 
;aď Inďetrieďnahŵe des Stadions Ϭ,ϯϬ Mio. € p.a. Einnahŵe    
Betreiďer, Ϭ,ϱϬ / Ϭ,ϰϬ Mio. € p.a. aď deŵ ϰ. BetrieďsjahrͿ. 
 
 Kredit Stadt 
11,50 Mio. €, Finanzierung durch den  derzeitigen Aufwand für das vorhandene 
Stadion von Ϭ,ϱϬ Mio. € operatiǀen Betriebskosten p.a. 
 
 Kredit DSG 
ϰ,ϲϬ Mio. €, finanziert aus dem Betriebsergebnis. 
 
 
Finanzierungsrahmen 
 ϭϰ,ϬϬ Mio. € Land 
 ϭϭ,ϱϬ Mio. € Stadt 
   4,6Ϭ Mio. € DSG 
   Ϭ,ϲϬ Mio. € Naŵensrecht 
30,7Ϭ Mio. € (netto) 
 
Für beide Kredite wurde ein Zinssatz von 2,5% p.a. angenommen. 
Für die Gesamtbewertung des Finanzierungskonzeptes über einen Zeitraum von 40 
Jahren, wurden für die Spielklassenzugehörigkeit des SV Darmstadt 98 acht Jahre 2.  
Bundesliga, 28 Jahre 3. Liga  und vier Jahr Regionalliga angenommen. 
Bei Zugehörigkeit des Vereins zur 2. und 3. Liga sind positive Betriebsergebni sse der 
DSG zu erwarten. Spielt der SV 98 in der Regionalliga, so wird das Betriebsergebnis 
negativ sein. 
Die langfristige Betrachtung des Betriebsergebnisses zeigt, dass die DSG auf der Basis 
dieser Annahŵen den Kredit ǀon ϰ,ϲ Mio. € aus deŵ Betrieďsergeďnis ďedienen 
kann, so dass der Kredit nach 39 Jahren getilgt ist.

26 | S e i t e  
 
Der Kredit der Stadt, der in Höhe der aktuellen jährlichen Betriebskosten des Stadions 
;Ϭ,ϱ Mio. €Ϳ ďedient wird, wäre ďei den angenoŵŵenen Konditionen nach  ϯϱ Jahren 
getilgt. 
Damit das Finanzierungskonzept aufgeht, muss die Auftragsvergabe an den 
Totalunternehmer im de finierten Budget ǀon ϯϬ,ϳ Mio. €  netto erfolgen, was mit 
diesem Verfahrensweg erfahrungsgemäß erreicht werden kann.

27 | S e i t e  
 
9. Empfehlung weiteres Vorgehen 
 
Wenn die notwendigen Gremienbeschlüsse zustande kommen, werden folgende 
Arbeitsschritte empfohlen: 
 
 Aufstellung Beďauungsplan „Böllenfalltor“ 
 Umsetzung Verkehrskonzept 
 Konkretisierung Energiekonzept 
 Veröffentlichung Teilnahmewettbewerb Stadionbau 
 Verhandlungsverfahren TU-Vergabe 
 Aufbau Servicegesellschaft.

28 | S e i t e  
 
10.  Anlagen 
 
Anlage 1: Machbarkeitsstudie zum Neu-/ Umbau Stadion Darmstadt (27.06.2013) 
Anlage 2: Baukostenschätzung (20.01.2015) 
Anlage 3: Businessplanung (20.01.2015)

Neu-/Umbau Stadion Darmstadt 
Machbarkeitsstudie 
27. Juni 2013

Inhaltsübersicht 
 Einleitung 
 Markt- und Bedarfsanalyse   
 Standortanalyse 
 Nutzungskonzept 
 Baukonzept 
 Realisierungsstruktur 
 Finanzierungskonzept 
 Zusammenfassung und Empfehlung 
 
 
 
 
 
 
2

1. Bauliche Situation 
 Das Stadion am Böllenfalltor hat einen erheblichen Sanierungsbedarf (Bausubstanz, Wellenbrecher) 
 Um eine nachhaltige Nutzung zu erreichen muss es modernisiert/ertüchtigt werden 
(Drittnutzungsmöglichkeiten, fehlende Konkurrenzfähigkeit Verein) 
 
2. Infrastruktur 
 Der Standort hat eine unbefriedigende Erschließungssituation (z.B. Gästeführung/Sicherheit, 
Verkehrsführung, Parken, Anwohnerschutz) 
 Die infrastrukturellen Probleme sind bei Neubau zu lösen 
 
3. Betrieb 
 Zur Zeit verursacht das Stadion der Stadt jährliche Betriebskosten (ohne Sanierung und 
Modernisierung) von ca. 0,5 Mio. € 
 Mit einem modernisierten Stadion könnte eine ausgeglichenes Betriebsergebnis erreicht werden 
 
4. Schlussfolgerung 
 Ohne Investition ist die zukünftige Nutzung des Stadions gefährdet 
 
 
3 
Einleitung 
Begründung der Machbarkeitsstudie

4 
Markt- und Bedarfsanalyse

5 
Markt- und Bedarfsanalyse 
30 Km / 50 Km - Radius 
*Frankfurt am Main, Bergstraße, 
Darmstadt-Dieburg, Groß Gerau, 
Odenwaldkreis, Landkreis Offenbach  
Benachbarte Kreise und Städte*:                               
ca. 1,9 Mio. Einwohner 
30 Km Radius:                           
ca. 1,7 Mio. Einwohner  
Wissenschaftsstadt Darmstadt: 
ca. 150.000 Einwohner 
50 Km Radius:                           
ca. 2,65 Mio. Einwohner 
0 
400000 
800000 
1200000 
1600000 
2000000 
2400000 
2800000

Tagungs-, Messe-, Kongress- und Veranstaltungsstätten 
Einrichtung Größte Besucherkapazität  Erläuterung 
Böllenfalltorhalle 2.000 Auch für Großveranstaltungen geeignet, Catering möglich 
Wissenschafts- und Kongresszentrum 
Darmstadt 
1.677 Gastronomie vorhanden, kein Fremdcatering 
Bürgermeister-Pohl-Haus Wixhausen 700 gehobene Gastronomie (keine Eigenversorgung möglich), Restaurant 
im Nebengebäude (direkter Zugang) 
Maritim Konferenzhotel Darmstadt 620 Gastronomie auf Anfrage 
Orangerie 468 gehobene Gastronomie (keine Eigenversorgung möglich), Restaurant 
im Nebengebäude (direkter Zugang) 
Centralstation Kultur 398 integrierte Gastronomie vorhanden 
Cinemaxx Darmstadt 378 Gastronomie vorhanden 
Maritim Rhein-Main Hotel Darmstadt 300 Gastronomie auf Anfrage 
Altes Schalthaus 299 Gastronomie vorhanden 
Justus-Liebig-Haus 285 
Ernst-Ludwig-Saal Eberstadt 
(Schwanensaal) 
256 Gastronomieküche zur Eigenversorgung (Brauereibindung) 
Bürgerzentrum Zum Goldnen Löwen 250 Gastronomieküche zur Eigenversorgung (Brauereibindung) 
Welcome Hotel Darmstadt 221 Gastronomie vorhanden 
Comedy Hall 210 Gastronomie vorhanden 
Bessunger Jagdhofkeller 200 Historisches Kellergewölbe, französische Gastronomie 
InterCityHotel Darmstadt 190 Gastronomie vorhanden 
Staatsarchiv, Karolinensaal, Vortragssaal 180 Gastronomie vorhanden, kein Fremdcatering 
Weststadtbar 160 Gastronomie vorhanden 
Burg Frankenstein Restaurant und Event 120 Große Spiel- und Eventfläche in der Burgruine, Gastronomie 
vorhanden  
Schlösschen im Prinz-Emil-Garten 100 Nur Fremdcatering möglich 
Jugendherberge am Woog 80 Gastronomie vorhanden 
Best Western Hotel Darmstadt 60 Catering möglich 
Bockshaut Historisches Hotel Restaurant 60 Gastronomie vorhanden 
Ramada Hotel Darmstadt 40 Gastronomie vorhanden 6 
Markt- und Bedarfsanalyse 
Infrastruktur Veranstaltungsstätten

Beschäftigungsgrößenklassen 
1 bis 9 
sozialversicherungs
-pflichtig 
Beschäftigte 
10 bis 49 
sozialversicherungs
-pflichtig 
Beschäftigte 
50 bis 249 
sozialversicherungs
-pflichtig 
Beschäftigte 
250 und mehr 
sozialversicherungs
-pflichtige 
Beschäftigte 
Anzahl Betriebe Anzahl Betriebe Anzahl Betriebe Anzahl Betriebe 
Darmstadt, Wissenschaftsstadt 7.388 745 218 41 
Bergstraße 12.774 951 166 17 
Darmstadt Dieburg, Landkreis 12.655 877 149 19 
Groß-Gerau 9.605 795 210 35 
Odenwaldkreis 4.250 298 51 9 
Landkreis Offenbach 17.528 1.254 308 44 
Summe 64.200 4.920 1.102 165 
7 
Markt- und Bedarfsanalyse 
Wirtschaftsstruktur Darmstadt (Stand: 31.12.2011)

8 
Verkehrliche Infrastruktur 
Markt- und Bedarfsanalyse 
 Pkw-Anbindung über die Autobahnen 5, 67 und 661 
 Zweitgrößter Fernverkehrsbahnhof in Hessen 
 Überörtlicher ÖPNV hat eine sehr gute Anbindung an den DB-Regionalverkehr (S-Bahn-Netz) 
 Sehr gutes ÖPNV Nahverkehrsnetz mit Straßenbahn- und Buslinien 
 25 Km Entfernung zum Flughafen Frankfurt

 Bevölkerungspotential im Einzugsgebiet mit ca. 2,65 Millionen Menschen (50 Km) bzw. 1,7 
Millionen Menschen (30 Km) 
 Die Zahl der Kleinbetriebe (ca. 70.000) und der Unternehmen mit mehr als 50 Mitarbeitern (ca. 
1.250) im unmittelbarer Umgebung von Darmstadt lassen auf hohes Vermarktungspotential für 
qualifizierte Zuschauerangebote und Drittnutzungen schließen 
 Sehr gutes überörtliches Straßennetz, gute ÖPNV-Anbindung 
 Veranstaltungsraumangebot für bis zu 2.000 Besucher bestuhlt (Böllenfalltorhalle), aber 
Angebotslücke im Bereich 500 – 1.500 Besucher und für mehr als 2.000 Besucher 
 
 
 
9 
Markt- und Bedarfsanalyse 
Zusammenfassende Bewertung

10 
Standortanalyse

11 
Größe und Zuschnitt der vorhandenen Fläche ausreichend 
Erschließungssituation (Medien, ÖPNV, Individualverkehr, PKW-Stellplätze, Sicherheit)       ) 
Grundstücksverfügbarkeit und -kosten 
Planungsrechtliche Situation, insbesondere Immissionsschutz 
Wirtschaftliche Potentiale für Betreiber (Synergien, komplementäre Nutzungen) 
01 
02 
03 
04 
05 
Standortanalyse 
Standortkriterien

Arheilgen West 
12 
Standortanalyse 
Übersicht Standorte 
Am Böllenfalltor 
Eschollbrücker 
Straße

13 
Standortanalyse 
Am Böllenfalltor

14 
Standortanalyse 
Am Böllenfalltor 
 Grundstück grundsätzlich geeignet und verfügbar 
 Erschließungssituation für den Individualverkehr nicht optimal, keine direkte Autobahnanbindung 
 Geringe Anzahl Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Stadionnähe 
 Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmittel ist gut (15 min mit der Straßenbahn vom Hbf.) 
 Höchstaufwendige Gästeführung durch die Polizei vom Bhf. Darmstadt Süd zum Stadion; unter 
Sicherheitsaspekten schwierig 
 Planungsrechtlich zulässig, Verringerung der Immissionsbelastung der angrenzenden Wohnbebauung             
-> Aufstellung B-Plan nicht notwendig 
 Synergieeffekte mit der benachbarten Böllenfalltorhalle

15 
Standortanalyse 
Eschollbrücker Straße

16 
Standortanalyse 
Eschollbrücker Straße 
 Grundstück grundsätzlich geeignet aber nicht im Eigentum der Stadt 
 Erschließungssituation für den Individualverkehr ist gut, unmittelbare Nähe zur Autobahn 5 
 Geringe Anzahl Pkw-Stellplätze in unmittelbarer Stadionnähe 
 Erstellung von Pkw-Stellplätzen auf dem Grundstück möglich 
 Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmittel ist gut (Bhf. Darmstadt Süd in 1 Km Entfernung, 
Bushaltestelle Darmstadt Haardtring 750m entfernt) 
 Voraussichtlich planungsrechtlich umsetzbar, Immissionsbelästigung für angrenzende 
Wohnbebauung (Heimstättensiedlung) muss begutachtet werden -> Aufstellung B-Plan notwendig

17 
Standortanalyse 
Arheilgen West

18 
Standortanalyse 
Arheilgen West 
 Grundstück grundsätzlich geeignet aber Verfügbarkeit fraglich, da mehrere Eigentümer (5) 
 Grundstück nicht im Eigentum der Stadt und noch zu erschließen -> hohe Kosten zu erwarten 
 Erschließungssituation für den Individualverkehr ist sehr gut, unmittelbare Nähe zur Autobahn 5 
 Geringe Anzahl Pkw-Stellplätzen in unmittelbarer Stadionnähe, Stellplätze vor Ort sind zu schaffen und ggf. 
über Doppelnutzung im angrenzenden Industriegebiet zu nutzen 
 Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmittel ist gut (S-Bhf. Darmstadt-Arheilgen in 1 Km Entfernung) 
 Voraussichtlich planungsrechtlich umsetzbar, Immissionsbelästigung für angrenzende Wohnbebauung muss 
begutachtet werden -> Aufstellung B-Plan notwendig 
 Synergien mit geplantem Tauchcenter und Hotel

Standortkriterien / Standorte Am Böllenfalltor Eschollbrücker Straße Arheilgen West 
Grundstückseignung( Größe und Zuschnitt) +++ +++ +++ 
Vorhandene Erschließungssituation (Medien, 
ÖPNV, Individualverkehr, PKW-Stellplätze) 
++(+) + o 
Sicherheit - +++ +++ 
Grundstücksverfügbarkeit +++ + --- 
Grundstückskosten +++ --- -- 
Planungsrechtliche Situation, insbesondere 
Immissionsschutz 
++ - o 
Wirtschaftliche Potentiale für Betreiber 
(Synergien, komplementäre Nutzungen) 
+ + + 
19 
Standortanalyse 
Vorläufige Standortbewertung

 Hinsichtlich Planungsrecht und Finanzierbarkeit günstigster Standort 
 Infrastrukturelle Probleme im nächsten Projektentwicklungsschritt lösbar 
 Verbesserte ÖPNV-Anbindung durch geplante Straßenbahnlinie HBF-Hochschulcampus 
und Nutzung S-Bahnhalt Lichtwiese für Gästefans 
 Neues Parkkonzept für Heim- und Gästefans auf Hochschulcampus 
 Entwicklung und Umsetzung Anwohnerschutzkonzept 
 
 
 
 
20 
Standortanalyse 
Begründung Standortempfehlung Böllenfalltor

Nutzungskonzept

Ort / Art 
Anzahl 
Veranstaltung
en pro Jahr 
Innenraumveranstaltungen 
Fußball Erläuterung / Beispiele 
Spielbetrieb 
1. Mannschaft SV Darmstadt 98 
19 Ligaspiele 
  2 DFB-Pokal 
  2 Freundschaftsspiele 
23 
Länderspiele Nachwuchs / Frauen 1 
24 
22 
Nutzungskonzept 
Veranstaltungsübersicht 1/3

Tribünenveranstaltungen 
Tribünenveranstaltungen 
Firmenveranstaltungen 
Großtagungen 1.000 – 1.500 Teilnehmer 1 
Kleintagungen 100 – 300 Teilnehmer 8 
Produktpräsentationen 2 
Mitarbeiterschulungen / Kundenworkshop 3 
Hausmessen 1 
Betriebsversammlungen Infoveranstaltung für bis zu 2.000 Teilnehmer 2 
Betriebsfeste bis 1.500 Teilnehmer 2 
Hauptversammlungen JHV AG 1 
Incentives Veranstaltung mit Unterhaltungsprogramm und gastronomischer Versorgung 5 
Businessmeetings (Logen) Nutzung der Logen für Besprechungen durch Logenmieter und andere 
Interessenten 
20 
45 
Gesellschaftliche Veranstaltungen 
Privatfeiern 
Viele Fans und Menschen aus dem Umfeld des Vereins finden es sehr reizvoll, 
private Feiern wie z.B. Geburtstage, Jubiläum, Taufen, Trauerfeiern und Hochzeiten 
in der Spielstätte ihres Clubs zu veranstalten. 
6 
Bälle z.B. Abschlussball Tanzschule 1 
Sportlerehrung 1 
Vereinsveranstaltungen 2 
10 
23 
Veranstaltungsübersicht 2/3 
Nutzungskonzept

Ausstellungen 
Themenausstellungen 
In allen multifunktionalen Veranstaltungsstätten sind Ausstellungen ein 
wirtschaftlich sehr interessantes Segment. Es handelt sich dabei um 
Endverbraucherausstellungen, wie z.B. eine Autoausstellung, eine Tourismusbörse 
oder ein Immobilienmarkt. 
2 
Antik- / Trödelmärkte Die witterungsgeschützte Zuschauerpromenade eignet sich sehr gut als 
Veranstaltungsort für einen regelmäßig stattfindenden Antik- / Trödelmarkt. 
4 
6 
Unterhaltungsveranstaltungen 
Kleinkonzerte Konzert mit 100 – 1.500 Besuchern  5 
themengastronomischen Veranstaltungen  z.B. Oktoberfest 2 
Kabarett / Comedy / Talk Die größte Zahl dieser Veranstaltungen liegt im Bereich 500 – 1.000 Besucher, so 
dass die neue Haupttribüne sehr gute Rahmenbedingungen dafür bietet.  1 
8 
Dauerangebote, ganzjährig 
Geschäftsstelle SV98 
Fanshop SV98 
Gesamtanzahl 93 
24 
Veranstaltungsübersicht 3/3 
Nutzungskonzept

Art der Veranstaltung Anzahl 
Veranstaltungen 
Fußball 24 
Firmenveranstaltungen 45 
Gesellschaftliche Veranstaltungen 10 
Ausstellungen 6 
Unterhaltungsveranstaltungen 8 
Gesamtanzahl 93 
25 
Zusammenfassung Veranstaltungen 
Nutzungskonzept

Art der Veranstaltung Mainz Heidenheim Prognose 
Darmstadt 
Fußball 23 24 24 
Firmenveranstaltungen 216 104 45 
Gesellschaftliche Veranstaltungen 15 20 10 
Ausstellungen 0 0 6 
Unterhaltungsveranstaltungen 9 3 8 
Gesamtanzahl 263 151 93 
26 
Vergleich mit bestehenden Neubauten 
Nutzungskonzept

Baukonzept

 Zuschauerplätze gesamt  
 Haupttribüne   
    
  
 Gegentribüne (u.a. Family, Rollis) 
 Kopftribüne Heim 
 Kopftribüne Gast 
 
 
 
28 
Zuschauerplätze gesamt 
Baukonzept 
ca. 18.000 
ca. 3.900 Sitzplätze     (800 Business-Seats,                                                
……...340 Logenplätze,       
ca. 2.760 Sitzplätze Heim)  
ca. 4.850 Sitzplätze Heim 
ca. 5.500 Stehplätze Heim 
ca. 3.750 Plätze (ca.   400 Sitzplätze Gast,                  
ca. 1.400 Stehplätze Gast,       
ca. 1.950 Sitzplätze Heim) 
 
 
 Haupttribüne 
 Business-Club 
 Logen 
 Fanshop 
 Büros Betreibergesellschaft 
 Geschäftsstelle SV98 
 
 
Haupttribüne 
 
ca. 2.000 qm 
20 + 2 Eventlogen 
ca. 100 qm 
ca. 100 qm 
ca. 200 qm

29 
Baukonzept 
Tribünenaufteilung 
2.760 Sitzplätze 
4.850 Sitzplätze Heim 
5.500 
Stehplätze 
Heim 
1.950 
Sitzplätze 
Heim 
340 Logenplätze 
800 Business-Seats 
Haupttribüne + 2.000qm Business-Club 
Gegentribüne 
Kopftribüne Heim 
Kopftribüne Gast 
400 Sitzplätze 
Gast 
1.400 
Stehplätze 
Gast

 Gesamtkostenschätzung mit Kostengruppe 700 und Bauherrenkosten: 
   ca. 27,6 Mio. € netto 
 
In Kosten enthalten: 
 - Abbruch Bestand und Geländemodellierung - Stadion mit technischer Infrastruktur 
 - Außenanlagen: Überarbeitung Vorplatz Haupttribüne, Zaunanlage, Pflasterflächen im Umgang 
 - neues Naturrasenspielfeld mit Rasenheizung - 2 LED-Videowände 
 - NEA nach Richtlinien DFB   - Projektsteuerung Bauherr, Gutachter 
 - Kosten für öffentliche Erschließung  - Baugenehmigungskosten 
 - Prüfgebühren für Prüfstatik   - Zwischenfinanzierungskosten 
 - Unvorhergesehenes 12-15%    - Bauen bei laufendem Betrieb 
  
In den Kosten nicht enthalten: 
 - Zutritts- und Payment-Systeme   - Möblierung und Gastroausstattung 
 - Logeneinrichtungen  
  
  
30 
Baukosten, Standort Böllenfalltor 
Baukonzept

Kostengruppe Betrag [€] 
KG 100 0,00 € 
KG 200 1.047.460,00 € 
KG 300 14.679.225,00 € 
KG 400 6.396.750,00 € 
KG 500 1.419.200,00 € 
KG 600 0,00 € 
KG 700 1.550.000,00 € 
Unvorhergesehenes 2.500.000,00 € 
Gesamt 27.592.635,00 € 
31 
Baukonzept 
Baukosten Standort Böllenfalltor nach Kostengruppen (DIN 276)

Grundstückskosten 
Objekt erforderliche Fläche Grundstückskosten je m² Kosten 
Stadion 0 m² €/m² 0,00 € 
VIP-Parkplätze 0 m² €/m² 0,00 € 
Summe 0 m² 0,00 € 
Kostenzusammenstellung                                                                                                                                           Betrag [€] 
Erschließung Grundstück 0,00 € 
Abbruch und Baufeldräumung 850.000,00 € 
Grundstück 0,00 € 
Stadion 21.500.000,00 € 
Außenanlagen 1.000.000,00 € 
Bauherrnkosten (einschl. 
öffentliche Erschließung) 
1.750.000,00 €  
Unvorhergesehenes 2.500.000,00 € 
Gesamt 27.600.000,00 € 
32 
Baukonzept 
Baukosten Standort Böllenfalltor

Grundstückskosten 
Objekt erforderliche Fläche Grundstückskosten je m² Kosten 
Stadion 26.000 m² 35 €/m² 910.000,00 € 
VIP-Parkplätze (550 Stellplätze 
für 1.100 VIP – Besucher) 16.500 m² 35 €/m² 577.000,00 € 
Summe 42.500 m² 1.487.500,00 € 
Kostenzusammenstellung                                                                                                                                           Betrag [€] 
Erschließung Grundstück (70 €/m²)                                                                                                      2.975.000,00 € 
Abbruch und Baufeldräumung 0,00 € 
Grundstück 1.487.500,00 € 
Stadion 21.500.000,00 € 
Außenanlagen 2.970.000,00 € 
Bauherrnkosten 1.550.000,00 €  
Unvorhergesehenes 2.500.000,00 € 
Gesamt 32.982.500,00 € 
33 
Baukonzept 
Baukosten Standort Arheilgen

Grundstückskosten 
Objekt erforderliche Fläche Grundstückskosten je m² Kosten 
Stadion 26.000 m² 235 €/m² 6.110.000,00 € 
VIP-Parkplätze (550 Stellplätze 
für 1.100 VIP – Besucher) 16.500 m² 235 €/m² 3.877.500,00 € 
Summe 42.500 m² 9.987.500,00 € 
Kostenzusammenstellung                                                                                                                                           Betrag [€] 
Erschließung Grundstück 0,00 € 
Abbruch und Baufeldräumung 0,00 € 
Grundstück 9.987.500,00 € 
Stadion 21.500.000,00 € 
Außenanlagen 2.970.000,00 € 
Bauherrnkosten 1.550.000,00 €  
Unvorhergesehenes 2.500.000,00 € 
Gesamt 38.507.500,00 € 
34 
Baukonzept 
Baukosten Standort Eschollbrücker Straße

35 
Baukonzept 
Grundstück Böllenfalltor 93.000 m² für Wohnbebauung 
Grundstück Stadt Grundstück Land

 Stadion 
 Trainingszentrum 
 4 x Naturrasen 
 2 x Kunstrasen 
  Umkleide-, Aufenthalts- und Wohngebäude 
 Parkplätze 
 Gesamtbedarf 
 
 
 
36 
Grundstücksbedarf 
Baukonzept Komplettverlagerung Eschollbrücker Str. 
ca. 26.000 qm 
ca. 45.000 qm 
 
 
 
ca. 16.500 qm 
ca. 87.500 qm

Grundstückskosten 
Objekt erforderliche Fläche Grundstückskosten je m² Kosten 
Stadion 26.000 m² 235 €/m² 6.110.000,00 € 
VIP-Parkplätze (550 Stellplätze 
für 1.100 VIP – Besucher) 16.500 m² 235 €/m² 3.877.500,00 € 
Trainingsgelände 45.000 m² 235 €/m² 10.575.000,00 € 
Summe 87.500 m² 20.562.500,00 € 
Kostenzusammenstellung                                                                                                                                           Be trag [€] 
Erschließung Grundstück 0,00 € 
Abbruch und Baufeldräumung 0,00 € 
Grundstück 20.562.500,00 € 
Stadion 21.500.000,00 € 
Außenanlagen 2.970.000,00 € 
Trainingsplätze 2.800.000,00 € 
Bauherrnkosten 1.550.000,00 €  
Unvorhergesehenes 3.500.000,00 € 
Ersatz Böllenfalltorhalle 5.000.000,00 € 
Gesamt 57.882.500,00 € 
37 
Baukonzept 
Baukosten Standort Eschollbrücker Straße Komplettverlagerung 
Verwertungserlös Grundstück Böllenfalltor (93.000 m²) für Wohnbebauung:  
(Basis: Aussage Projektentwickler)  20-25 Mio. € 
    ./. Erschließung , Freimachung, Straßen- und Wegebau 
    Vorbehalt: Sicherung Endinvestition (Ertrag ca. 15 Mio. €)

Trainings
-gelände 
Var. A 
38 
Grundstücksbedarf 
Baukonzept Komplettverlagerung Arheilgen 
 Stadion 
 Trainingszentrum 
 4 x Naturrasen 
 2 x Kunstrasen 
  Umkleide-, Aufenthalts- und Wohngebäude 
 Parkplätze 
 Gesamtbedarf 
 
 
 
ca. 26.000 qm 
ca. 45.000 qm 
 
 
 
ca. 16.500 qm 
ca. 87.500 qm

Grundstückskosten 
Objekt erforderliche Fläche Grundstückskosten je m² Kosten 
Stadion 26.000 m² 35 €/m² 910.000,00 € 
VIP-Parkplätze (550 Stellplätze 
für 1.100 VIP – Besucher) 16.500 m² 35 €/m² 577.500,00 € 
Trainingsgelände 45.000 m² 35 €/m² 1.575.000,00 € 
Summe 87.500 m² 2.243.500,00 € 
Kostenzusammenstellung                                                                                                                                           Be trag [€] 
Erschließung Grundstück (70 €/m²)                                                                                                      6.125.000,00 € 
Abbruch und Baufeldräumung 0,00 € 
Grundstück 2.243.500,00 € 
Stadion 21.500.000,00 € 
Außenanlagen 2.970.000,00 € 
Trainingsplätze 2.800.000,00 € 
Bauherrnkosten 1.550.000,00 €  
Unvorhergesehenes 2.500.000,00 € 
Ersatz Böllenfalltorhalle 5.000.000,00 € 
Gesamt 44.688.500,00 € 
39 
Baukonzept 
Baukosten Standort Arheilgen Komplettverlagerung 
Verwertungserlös Grundstück Böllenfalltor (93.000 m²) für Wohnbebauung:  
(Basis: Aussage Projektentwickler)  20-25 Mio. € 
    ./. Erschließung , Freimachung, Straßen- und Wegebau 
    Vorbehalt: Sicherung Endinvestition (Ertrag ca. 15 Mio. €)

40 
Realisierungsstruktur

41 
Realisierungsstruktur 
Projektgesellschaft 
Bauherr und Betreiber Namensrechtevertrag 
Dienstleister / 
Lieferanten 
Managementvertrag 
Drittnutzung 
Sonstige Nutzer / 
Veranstalter 
Bauauftrag 
Totalübernehmer 
Land Hessen Stadt Darmstadt 
Betreibergesellschaft 
Betreibervertrag 
Verein

42 
2 Monate Konzept für Nutzung, Betrieb, Raumprogramm, Budgetbildung 
Phase I 
Konzeptentwicklung + 
Machbarkeitsuntersuchung 
Entscheidung des Auftraggebers zur Auslösung Phase II 
Entscheidung Beauftragung 
Phase II 
Ausschreibung + Vergabe 
 
Kosten: ca. 400.000 € 
8 Monate 
Pflichtenheft Bau, Ausschreibung und 
Vergabeverfahren für Planung und Bau 
8 Monate 
Implementierung Betreiberkonzept, 
Gesellschaftsstrukturen 
Phase III 
Bau +Betrieb 
18 Monate Planung und Bauausführung 
18 Monate 
baubegleitenden Vermarktung, 
Veranstaltungsakquise 
30 Jahre 
Phase IV 
Betrieb Betrieb 
Arbeitsschritte und Zeitplan

43 
Arbeitsschritte Phase II + III Phase III  
europaweiter Teilnahmewettbewerb 
Verhandlungsverfahren Planen und 
Bauen aus einer Hand 
Vergabeentscheidung Bauauftrag 
Bauausführung Vermarktung, Veranstaltungsakquisition 
Phase II  
Bau Betreibung 
Erarbeitung Ausschreibung 
Umsetzung Betreiberkonzept 
Einrichtung Projektgesellschaft

Finanzierungskonzept

Finanzierungskonzept 
45 
 
 Ergebnis Betreiber: 210.000 (3.Liga) – 900.000 (2.Liga) p.a. (0,4 Mio. € -> 6 Mio. € 
finanzierbar für 20 Jahre oder 5 Mio. € finanzierbar für 15 Jahre bei 3% Zinsen) 
 städtischer Zuschuss = aktuelle Kosten Stadion Böllenfalltor (0,5 Mio. € -> 7,5 Mio. € 
finanzierbar für 20 Jahre oder 6 Mio. € finanzierbar für 15 Jahre bei 3% Zinsen) 
 Zuschuss Land 14 Mio. € (Offenbach = 11 Mio. €), höhere Förderung begründbar 
 Vermarktungserlös Böllenfalltor (Investor) 
 
 
 
Finanzierungsbausteine

Ausgangssituation 2.+3. Liga: 
 Zuschauerschnitt ca. 7.000 Zuschauer pro Spiel (zzgl. Logen und Business-Seats) 
Ausgangssituation 4. Liga: 
 Zuschauerschnitt ca. 3.500 Zuschauer pro Spiel (zzgl. Logen und Business-Seats) 
 
 
 
 
46 
Betreibung 
  Verein Betreiber 
Erlös 4. Liga 3. Liga 2. Liga 4. Liga 3. Liga 2. Liga 
Ticketing ohne VIP und 
Business-Seats
 735.000,00 €  1.837.179,41 €     2.388.333,24 € 0 €  0 € 0 € 
Hospitality 746.460,00 €  1.867.320,00 €  2.427.516,00 €  61.740,00 €  142.380,00 €  185.094,00 €  
Werbeflächen 250.000,00 € 500.000,00 €  750.000,00 €  332.500,00 €  665.000,00 €  997.500,00 €  
Beteiligung Catering         51.780,75 €   111.753,52 €  150.867,25 €  91.780,75 €   211.753,52 €    275.279,57 €  
Mieterlöse 0 €  0 €  0 €  200.000,00 €  300.000,00 €  600.000,00 €  
Erlöse Drittnutzung 0 €  0 €  0 €  250.000,00 €  300.000,00 €  400.000,00 €  
Summe Erlös 1.783.240,75 €  4.316.252,93 €  5.716.716,48 €  936.020,75 €  1.619.133,52 € 2.457.873,57 € 
Aufwand 4. Liga 3. Liga 2. Liga 4. Liga 3. Liga 2. Liga 
Stand-By Kosten Stadion 0 €  0 €  0 €  1.269.600,00 € 1.409.000,00 € 1.583.100,00 € 
Variable Spieltagskosten 211.050,00 €   234.500,00 €     257.950,00 €  0 €  0 €  0 €  
Cateringkosten  363.146,70 €    562.837,80 €  619.121,58 €  0 €  0 €  0 €  
Ticketing 14.000,00 €         20.000,00 €       26.000,00 €  0 €  0 €  0 €  
Miete / Pacht 200.000,00 €        300.000,00 €   600.000,00 €  0 €  0 €  0 €  
Summe Aufwand 788.196,70 € 1.117.337,80 € 1.503.071,58 € 1.269.600,00 € 1.409.000,00 € 1.583.100,00 € 
Ergebnis   995.044,05 €  3.198.915,13 €  4.213.644,90 €  - 333.579,25 €  210.133,52 €  874.773,57 €  
Ergebnis Businessplanung

Ø 3.500 
Zuschauer * Ø 7.000 Zuschauer * Ø 10.000 Zuschauer * 
Liga 4. Liga 3. Liga 2. Liga 3. Liga 2. Liga 
Ergebnis Verein 1,00 Mio. € 3,20 Mio. € 4,21 Mio. € 3,98 Mio. € 5,24 Mio. € 
Ergebnis 
Betreiber 
- 0,33 Mio. € 0,21 Mio. € 0,87 Mio. € 0,26 Mio. € 0,94  Mio. € 
47 
Betriebsergebnis neues Stadion Darmstadt 
* zzgl. Logen und Business-Seats 
Betriebsergebnis

48 
Zusammenfassung und Empfehlung

Zusammenfassung und Empfehlung 
49 
-> Umbau am Standort Böllenfalltor 
Für den Standort Böllenfalltor sollte die 2. Phase (Projektentwicklung) ausgeführt werden. 
 
 Begründung:  
 Am Standort Böllenfalltor ist ein Stadionneubau zu den niedrigsten Kosten realisierbar 
 Er ist der einzige Standort, für den kein Bebauungsplan aufgestellt werden muss, so dass 
eine Realisierung in kürzerer Zeit möglich ist. 
 In der Phase 2 lassen sich für die Schwachpunkte dieses Standortes „Stellplatzkonzept“, 
„Gästeführung“ / „Sicherheitskonzept“ und „Anwohnerschutz“ Lösungen finden. 
 Für das notwendige Budget sollte ein realisierbares Finanzierungskonzept zu entwickeln 
sein. 
 Das Konzept der Komplettverlagerung mit Quersubventionierung ist am Standort 
 Eschollbrücker Straße zu Kosten von 43Mio. € 
  Arheilgen zu Kosten von 30 Mio. € 
 realisierbar, würde aber voraussichtlich den Zeitbedarf für die Realisierung in etwa 
verdoppeln 
 
 
 
Aus der Studie ergibt sich folgende Empfehlung:

Nächste Schritte 
50 
 
 Verbindliche Klärung Landesförderung 
 Gremienbeteiligung, eventuell Vorbehaltsbeschluss 
 Einrichtung Projektgesellschaft 
 Entwicklung Lösung offene Punkte 
 Entwicklung Finanzierungskonzept 
 Durchführung europaweiter Teilnahmewettbewerb 
 Kombinierter Planungs- und Bauwettbewerb als Verhandlungsverfahren 
 Vorbereitung Baugenehmigung 
 
 
 
Nächste Schritte bei Auslösung Phase 2

Punkt 1:  Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor – Projektentwicklungsbericht und 
Businessplan 
 (V-Nr. 2015/0024) 
 
Stadtv. Schmitt (Fraktion UFFBASSE) stellt folgenden Ergänzungsantrag: 
 
Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen: 
Dem Beschlussvorschlag werden die Punkte 6 und 7 wie folgt hinzugefügt: 
 
6.  Die Stadtverordneten unterstützen die Forderung des Fanbündnis Bölle, beim Umbau 
des Merckstadion am Böllenfalltor mindestens 10.000 Stehplätze für die „Heimfans“ 
einzuplanen und erwarten vom Magistrat und der Darmstädter Sportstätten GmbH & 
Co. KG, dies auch gegenüber dem Verein zu vertreten. 
 
7.  Businessplan und Finanzierungskonzept sollen dahingehend überarbeitet werden, 
den durchschnittlichen jährlichen Betrag für Bauunterhaltung und Instandhaltung auf 
mindestens ca. 1,5 % der Summe der reinen Baukosten zu erhöhen 
 (ca. 350–400T € p.a.). 
 
OB Partsch schlägt vor, dies als Prüfauftrag an die Projektgruppe zu geben. 
 
Stadtv. Benz stellt für die SPD-Fraktion fest, dass sie nicht an der Abstimmung 
dieser Vorlage teilnehmen wird, da die Vorlage nicht abstimmungsfähig sei. 
 
Einstimmig wird dem Punkt 6 des Ergänzungsantrages zugestimmt. 
 
Einstimmig wird der Punkt 7 des Ergänzungsantrages als Prüfauftrag an die 
Projektgruppe weitergeleitet. 
 
Bei Stimmenthaltung der Fraktionen Die Linke. und PIRATEN wird der Vorlage mit 
diesen Änderungen zugestimmt.

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
22.01.2015 
an den Magistrat 
 
  zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor  
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat       Dezernat II 
Dezernat III 
Dezernat IV 
an die Stadtverordnetenversammlung 
 
  OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
Amt: Dezernat I 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2015/0024 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.:        
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:        
 
Betreff: Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor – Projektentwicklungsbericht und 
Businessplan 
 
Vorlage vom: 21.01.2015 
 
Beschlussvorschlag : 
1.  Der im Aufsichtsrat der Darmstädter Sportstätten GmbH & Co. KG beschlossene 
Projektentwicklungsbericht der IFS inklusive  Businessplan wird zur Kenntnis genommen. 
2.  Der von Proprojekt ebenfalls in der Aufsichtsratssitzung vorgelegte Bericht zum Thema der 
Kosten und Erlöspotentiale des Stadionumbaus wird zur Kenntnis genommen. 
3.  Der von Schüllermann und Partner AG vorgelegte Prüfungsbericht des Businessplans wird zur 
Kenntnis genommen. 
4.  Die im Prüfungsbericht der Schüllermann und Partner AG aufgezeigte Deckungslücke von 
2,25 Mio. Euro (Vorlaufkosten und Vorsteuer aus Baukosten) und ein um 1,0 Mio. Euro 
höherer Risikozuschlag auf die Baukosten werden bei einer tatsächlichen Realisierung aus 
dem städtischen Haushalt getragen. Zur Gegenfinanzierung dienen die von der Darmstädter 
Sportstätten GmbH & Co. KG zu entrichtenden Erbbauzinsen und die bislang im Haushalt 
regelmäßig veranschlagten Investitionskosten.

- 2 - 
 
5.  Der Magistrat wird beauftragt, die für die Darmstädter Sportstätten GmbH & Co. KG eventuell 
erforderlichen Garantien (Bürgschaftserklärung, Patronatserklärung) mit der Kommunalaufsicht 
abzustimmen und zur Beschlussfassung vorzulegen.  
 
Anlagen: Anlage 1 Projektentwicklungsbericht zum Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor 
Anlage 2 Kosten und Erlöspotentiale Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor 
Anlage 3 Projektstruktur Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor 
Anlage 4 Prüfungsbericht Schüllermann u. Partner 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 21.01.2015 
 
 
Mit Magistratsbeschluss-Nr. 275/2013 wurde IFS beauftragt, einen 
Projektentwicklungsbericht inklusive Businessplan und Finanzierungkonzept zu erstellen. 
 
Mit Magistratsbeschluss-Nr. 2014/0246 wurde die Darmstädter Sportstätten GmbH & Co. 
KG beauftragt, den Businessplan und das Finanzierungskonzept zum Umbau des Stadions 
am Böllenfalltor weiter zu konkretisieren. 
 
Im Hinblick auf eine Plausibilitätsprüfung wurde von Seiten der Darmstädter Sportstätten 
GmbH & Co. KG, unter der Federführung der stadtinternen Projektgruppe Stadionumbau, 
eine Betrachtung der Kosten und Erlöspotentiale des Stadionumbaus beauftragt. 
 
Beide Expertisen, der Ausgangsplan und die eigene Expertise zusammen mit Proprojekt, 
unterscheiden sich in der Heranziehung von Grundlagendaten und sind somit nicht direkt 
vergleichbar, kommen jedoch zu ähnlichen Ergebnissen. Diese Feststellung unterstützt die 
Plausibilität der jeweiligen Expertise. 
 
Der Projektentwicklungsbericht des IFS (Anlage 1) geht in seinen Annahmen von Darmstadt-
spezifischen Faktoren aus, die in den entsprechenden Abstimmungsterminen zwischen 
Verein, Verwaltung und Darmstädter Sportstätten GmbH & Co. KG festgelegt wurden. 
 
Proprojekt (Anlage 2) geht hier vor allem von Erfahrungswerten anderer Stadien aus und hat 
diese auf die Situation Darmstadt mit „konservativen“ Ansätzen übertragen. 
 
Beide Expertisen kommen sowohl in den Projektkosten, als auch in den Erlöspotentialen auf 
vergleichbare Werte. 
 
Das durch IFS vorgeschlagene Betreiberkonzept und die prognostizierte Wirtschaftlichkeit 
des Projektes für die Darmstädter Sportstätten GmbH & Co. KG sind nachvollziehbar. Das 
Umbauprojekt für das Merck-Stadion am Böllenfalltor mit einem entsprechenden 
Bauleitplanverfahren und vorgeschaltetem Wettbewerb ist realistisch und im vorgesehenen 
Finanzrahmen umsetzbar. 
 
Die Darmstädter Sportstätten GmbH & Co. KG wird gemeinsam mit der stadtinternen 
Projektgruppe Stadionumbau (Anlage 3) umgehend die notwendigen Planungs- und 
Gutachteraufträge erteilen, um den Wettbewerb und das notwendige Bauleitplanverfahren 
zum Umbau des Merck-Stadions am Böllenfalltor zu realisieren. Grundlagen sind hier die 
Konzeptstudie des IFS sowie die Projektstruktur, die in den nun einzelnen Punkten 
entsprechend weiter zu entwickeln sind. Aus diesen Grundlagen ist nun ein entsprechender 
„Testentwurf“ zur endgültigen Klärung aller Randbedingungen zu erarbeiten. Eine 
angemessene Bürgerbeteiligung wird sichergestellt. 
 
Darmstadt, 21.01.2015 
 
Dezernat I  Dezernat II  Dezernat III   Dezernat IV  
 
 
 
 
Jochen Partsch Rafael Reißer  Cornelia Zuschke  André Schellenberg 
Oberbürgermeister Bürgermeister  Stadträtin   Stadtkämmerer

Eigenbetrieb Immobilienmanagement Darmstädter Sportstätten GmbH&Co.KG 
Fachbereich Bauunterhaltung und Projektsteuerung 
Projektstruktur Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor 
Phase 0 Projektentwicklung  - Stadt Darmstadt - Extern 
Dezernat - I - Dezernat - II - Dezernat - III - 
Herr Oberbürgermeister Partsch Herr Bürgermeister Reißer Frau Stadträtin Zuschke 
vertreten durch Projektmanagement 
Lenkungsgruppe DSG - Geschäftsführung Dez I - Herr Burhenne     IDA - Herr Neis Dez III - Herr Kling 
Baurecht Nachbarschaftsbelange Erschließung Stadtplanung Immissionsschutz Sicherheitskonzept Aufgabenstellung 
Amt 15 Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung Herr Haumann 
Amt 61 Stadtplanungsamt Frau Feldbusch 
Amt 62 Vermessungsamt Herr Ewald 
Amt 63 Bauaufsichtsamt Herr Neubert 
Amt 66 Straßenverkehrs- und Tiefbauamt Frau Mertens 
Amt 67 Grünflächenamt Frau Fath 
Amt 52 Sportamt Herr Klatt 
Polizei nach Bedarf 
Feuerwehr nach Bedarf 
TU-Darmstadt nach Bedarf Herr Efinger | Herr Prömel 
Die Ergebnisse der bereits beauftragten Leistungen der IFS werden in der entsprechenden Projektphase berücksichtig bzw. geprüft. 
Bauleitplanung Bauplanungsrecht 
Masterplanung 
Wettbewerb Businessplan Rechtsbeistand Bürgerbeteiligu ng Energie Aufgabenstellung 
AS&P Frankfurt AS&P Frankfurt 
Rechtsanwalts- 
kanzlei Bohl + 
Collegen  Würzburg Mediator N.N. HSE 
Herr Bothe Herr Bothe Herr Greif Herr Greif Herr Bohl 
Herr Denkel Herr Schöner Herr Schöner Herr Schöner 
IFS 
Herr Dr. Binz 
Meilenstein Festlegung der Machbarkeit eines 
Stadion mit 3-Nutzung am Standort Böllenfalltor 
bis Ende 2014 
Sicherstellung der 
stadtinternen Belange, im 
Hinblick auf die Auslobung 
im VOF-Verfahren, mit 
integriertem Architekten- 
und Bauwettbewerb 
Herstellung der 
Genehmigungsfähigkeit 
und Wirtschaftlichkeit 
des Projektes Umbau 
Merck-Stadion am 
Böllenfalltor und 
Festlegung des 
Wettbewerbsverfahrens 
beauftragtes Leistungsbild:  Entwicklung Masterplan|Entwicklung Betreiberlösung u. Abstimmung Businessplan mit dem Hauptnutzer|Entwicklung Energiekonzept|Erarbeitung 
Finanzierungskonzept 
DSG | Dezernat I| IDA | Dezernat III 
12-00_150121_stadion98_projektstruktur Seite 1 von 3

Eigenbetrieb Immobilienmanagement Darmstädter Sportstätten GmbH&Co.KG 
Fachbereich Bauunterhaltung und Projektsteuerung 
Projektstruktur Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor 
Phase 0.1 Auslobung Wettbewerb  - Stadt Darmstadt - Extern 
Projektmanagement 
Lenkungsgruppe DSG - Geschäftsführung Dez I - Herr Burhenne     IDA - Herr Neis Dez III - Herr Kling 
Auslobung Wettbewerb | Bürgerbeteiligung Rechtsbeistand Aufgabenstellung 
Vorschlag Stimmrecht 
DSG | IDA | Dez III AS&P Frankfurt Mediator 
Jurybesetzung Stadt 
Darmstadt Jurybesetzung extern 
Rechtsanwalts- 
kanzlei Bohl + 
Collegen  Würzburg 
Geschäftsführung Herr Greif N.N. N.N. N.N. 
Herr Neis | Herr Kling Herr Schöner 
Berater 
SV Darmstadt 98 
Sportamt 
DFL 
Sponsoren 
Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 
Fanvertretung 
TU-Darmstadt 
Polizei 
Feuerwehr 
Behindertenvertretung SV 98 
gegebenenfalls Weitere 
DSG | Dezernat I| IDA | Dezernat III 
Erstellung des 
Lastenheftes für den 
Wettbewerb unter 
Berücksichtigung der 
Phase 0. Beurteilung 
und Entscheidung des 
Wettbewerbs 
12-00_150121_stadion98_projektstruktur Seite 2 von 3

Eigenbetrieb Immobilienmanagement Darmstädter Sportstätten GmbH&Co.KG 
Fachbereich Bauunterhaltung und Projektsteuerung 
Projektstruktur Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor 
Phase 1 Umsetzung des Wettbewerbes  - Stadt Darmstadt - Extern 
Projektmanagement 
Lenkungsgruppe DSG - Geschäftsführung DEZ I - Herr Burhenne     IDA - Herr Neis DEZ III - Herr Kling 
Umsetzung Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor 
DSG | IDA | Dez III Wettbewerbsgewinner 
Genehmigungs- 
verfahren 
Bürgerbeteiligung | 
Information Rechtsbeistand Aufgabenstellung 
Herr Kling | Herr Neis Herr Neubert Mediator N.N. 
Rechtsanwalts- 
kanzlei Bohl + 
Collegen  Würzburg 
Frau Laute 
Berater | am Projekt Beteiligte 
AS&P Frankfurt 
SV Darmstadt 98 
Sportamt 
DFL 
Sponsoren 
Fanvertretung 
TU-Darmstadt 
Polizei 
Feuerwehr 
gegebenenfalls Weitere 
Umsetzung der 
Baumaßnahmen im 
laufenden Spielbetrieb 
DSG | Dezernat I| IDA | Dezernat III 
12-00_150121_stadion98_projektstruktur Seite 3 von 3

Punkt 1: Umbau Merck-Stadion am Böllenfalltor – Projektentwicklungsbericht und 
Businessplan 
 (V-Nr. 2015/0024) 
 
Stadtv. Schmitt (Fraktion UFFBASSE) stellt folgenden Ergänzungsantrag: 
 
Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen: 
Dem Beschlussvorschlag werden die Punkte 6 und 7 wie folgt hinzugefügt: 
 
6. Die Stadtverordneten unterstützen die Forderung des Fanbündnis Bölle, beim Umbau 
des Merckstadion am Böllenfalltor mindestens 10.000 Stehplätze für die „Heimfans“ 
einzuplanen und erwarten vom Magistrat und der Darmstädter Sportstätten GmbH & 
Co. KG, dies auch gegenüber dem Verein zu vertreten. 
 
7. Businessplan und Finanzierungskonzept sollen dahingehend überarbeitet  werden, 
den durchschnittlichen jährlichen Betrag für Bauunterhaltung und Instandhaltung auf 
mindestens ca. 1,5 % der Summe der reinen Baukosten zu erhöhen 
 (ca. 350–400T € p.a.). 
 
Bei Stimmenthaltung der FDP-Fraktion wird dem Punkt 6 des Ergänzungsantrages 
zugestimmt. 
 
Bei Stimmenthaltung der FDP-Fraktion wird der Punkt 7 des Ergänzungsantrages als 
Prüfauftrag an die Projektgruppe weitergeleitet. 
 
Bei Stimmenthaltung der Fraktionen FDP und PIRATEN wird der Vorlage mit diesen 
Änderungen zugestimmt.

UMBAU
STADION DARMSTADT
Kosten und Erlöspotentiale - 20.01.2015

PROPROJEKT wurde im Oktober 2014 vom Eigenbetrieb Immobilienmanagement der Stadt 
Darmstadt mit der Einschätzung der Kosten- und Erlöspotentiale für den Umbau des 
Merck-Stadion am Böllenfalltor sowie mit einer Plausibilisierung der von IFS erstellten 
Machbarkeitsstudie zum gleichen Thema beauftragt. Hierfür werden zwei unterschiedliche 
und voneinander unabhängige Leistungen erbracht:
1. Einschätzung der Baukosten anhand von Benchmarks:
› Erhebung der Baukosten von 30 Stadionneubauten (bzw. Umbauten) der 1.-3. Liga, 
welche ab dem Jahre 2000 in Deutschland neu bzw. grundlegend umgebaut wurden . 
› Ermittlung eines – auf dieser Datengrundlage basierenden – stadionspezifischen 
Kennwerts „Baukosten pro Sitzplatz“ als vergleichende Benchmark. 
› Einschätzung der zu erwartenden Baukosten und Vergleich mit der IFS Studie.
2. Aufstellung der zu erwartenden Erlöspotentiale:
› Aufstellung der Erlöspotentiale aus Ticketing, Catering, Hospitality, Naming Rights
jeweils für die 2. Bundesliga und 3. Liga.
› Abgleich der Einzelpositionen mit dem IFS Businessplan
2Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
Kosten und Erlöspotentiale
Vorgehensweise

Kosten und Erlöspotentiale 
Inhalt
BAUKOSTEN STADIONUMBAU
ERLÖSPOTENTIALE

› Untersuchung von 30 Stadionneubauten (bzw. Komplettumbauten) – welche ab dem 
Jahre 2000 in Deutschland nach den Vorgaben der DFL für die 1.-3. Liga errichtet 
wurden – hinsichtlich Kapazität (Sitz-, Stehplätze), Ausstattung (z.B. Logen), Bauzeit 
und Fertigstellungstermin sowie Baukosten. 
› Aufteilung in 3 verschieden Kapazitätsklassen (basieren auf der internationalen 
Sitzplatzkapazität der jeweiligen Stadien), um eine einheitliche Bemessungsgrundlage 
zu schaffen: Stadien größer 40.000 Sitzplätze, Stadien mit einer Kapazität zwischen 
25.000 und 40.000 Sitzplätze und Stadien kleiner 25.000 Sitzplätze. 
› Indexierung aller Baukosten auf den einheitlichen Kostenstand des 1. Quartals 2014 
mit Hilfe von Umrechnungsfaktoren des Statistischen Bundesamts.
› Angabe der Baukosten aller untersuchten 30 Stadien in den jeweiligen 3 
Kapazitätskategorien (inkl. Nennung des Mittel-, Maximal- und Minimalwerts)
› Angabe des stadionspezifischen Kennwerts „Baukosten pro Sitzplatz“ aller 
untersuchten 30 Stadien in den jeweiligen 3 Kapazitätskategorien (inkl. Nennung des 
Mittel-, Maximal- und Minimalwerts) zur Ermittlung einer ersten Kosteneinschätzung.
4Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
Baukosten Stadionumbau
Vorgehensweise

Baukosten Stadionumbau
Vergleichswerte von 30 Stadionneubauten*
5Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
*Für nachfolgende „Baukosten-Benchmarks“ herangezogenen Stadionneubauten bzw. (Komplett-)Umbauten ab dem Jahre 2000; Quelle: Vereinsangaben
> 40.000 Sitzplätze
Olympia Stadion Berlin, ESPRIT arena Düsseldorf, 
Comerzbank Arena Frankfurt, Veltins-Arena Gelsenkirchen, 
Imtech Arena Hamburg, AWD Arena Hannover, 
RheinEnergieStadion Köln, Red Bull Arena Leipzig
Stadion im Borussia-Park Mönchengladbach, 
Allianz Arena München, Grundig Arena Nürnberg, 
Mercedes-Benz-Arena Stuttgart
25.000 – 40.000 Sitzplätze
Tivoli Aachen, SGL arena Augsburg, 
glücksgas stadion Dresden, 
Schauinsland-Reisen Arena Duisburg, BayArena Leverkusen, 
Coface Arena Mainz, DKB-Arena Rostock, 
WIRSOL Rhein-Neckar-Arena Hoffenheim, 
Volkswagen Arena Wolfsburg
< 25.000 Sitzplätze
Stadion an der Gellertstraße Chemnitz, Stadion Essen Essen, 
Erdgas Sportpark Halle, Voith-Arena Heidenheim, 
Audi-Sportpark Ingolstadt, Sparda-Bank-Hessen-Arena 
Offenbach, Benteler-Arena Paderborn, Continental Arena 
Regensburg Brita-Arena Wiesbaden

> 40.000 Sitzplätze 40.000 – 25.000
Sitzplätze
< 25.000 Sitzplätze
Baukosten Stadionumbau
Vergleichswerte von 30 Stadionneubauten*
6Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
400 Mio. €
350 Mio. €
300 Mio. €
250 Mio. €
200 Mio. €
150 Mio. €
100 Mio. €
50 Mio. €
0 €
81 Mio. € Leverkusen
37 Mio. € Rostock
 45 Mio. € Essen
16 Mio. € Wiesbaden
24 Mio. €
Quellen: Vereinsangaben und DFL
*Alle Werte (Brutto) indiziert auf Q4/2014 (Quelle: Statistisches Bundesamt, Baupreisindizes); **Umbau; 
436 Mio. €
München
64 Mio. €**
Stuttgart
183 Mio. €
58 Mio. €

> 40.000 Sitzplätze 40.000 – 25.000
Sitzplätze
< 25.000 Sitzplätze
Baukosten Stadionumbau
Kennwert € pro Sitzplatz*
7Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
6.000 €
5.500 €
5.000 €
4.500 €
4.000 €
3.500 €
3.000 €
2.500 €
2.000 €
1.500 €
1.000 €
500 €
0 €
2.709 € Leverkusen
1.497 € Rostock
2.822 € Essen
1.630 Paderborn
6.233 €
München
1.163 €**
Stuttgart
Quellen: Vereinsangaben und DFL
*Alle Werte (Brutto) indiziert auf Q1/2014 (Quelle: Statistisches Bundesamt, Baupreisindizes); **Umbau
2.032 €
3.321 €
2.095 €

Zuschauer gesamt
Sitzplätze (ohne Logenplätze): 8.113 / Stehplätze: 9.685 / Logenplätze: 300
„Internationale Kapazität“ – nur Sitzplätze
(ohne Logen / Verhältnis Stehplatz zu Sitzplatz 2:1)
Baukosten pro Sitzplatz (Brutto)
8Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
Baukosten Stadionumbau
Kostenansatz anhand der Benchmarks
Plausibilisierung
(Brutto, Index Q4/2014)
18.098
13.742
2.032 €
27.922.728 €Überschläglicher Kostenansatz Stadionumbau (Brutto)

Kosten und Erlöspotentiale 
Inhalt
BAUKOSTEN STADIONUMBAU
ERLÖSPOTENTIALE

› PROPROJEKT hat die möglichen Erlöspotentiale für die 2. Bundesliga und die 3. Liga 
für den Umbau des Darmstädter Stadions ermittelt. 
› Als Ausgangsbasis für die geplante Stadionkapazität (16.998 Zuschauer / 800 Business-
Seats / 20 Logen) wurden die Werte aus der IFS Machbarkeitsstudie übernommen. 
› Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass PROPROJEKT lediglich mit der 
Einschätzung der zu erwartenden Erlöse und nicht mit der Erstellung eines 
umfassenden Businessplans beauftragt wurde. Somit wird auf die zugehörige 
Ermittlung von Aufwänden (Kosten) verzichtet. Grundsätzlich sind diese in einem 
nachfolgenden Schritt mit den ermittelten Erlösen gegenüberzustellen. 
› Für die zu ermittelnden Erlöse werden die Einnahmepotentiale – Ticketing, Catering, 
Hospitality (Vermarkung Business-Seats / Logen) sowie Naming Rights – untersucht: 
› Als Grundlage für die ermittelten Daten greift PROPROJEKT auf eigene Marktanalysen 
sowie auf eine langjährige Kooperation mit der Johannes Gutenberg-Universität in 
Mainz zurück. 
› Neben den Erlöspotentialen wird eine Gegenüberstellung mit vergleichbaren 
Werten der IFS Machbarkeitsstudie erstellt.
13Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
Erlöspotentiale 
Vorgehensweise

Erlöspotentiale 
Naming Rights
17Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
*Quelle: Sponsors 9/13
Stadion Verein Kapazität Vertragsdauer Vertragssumme pro Jahr 
Esprit Arena Fortuna Düsseldorf 54.477 2005 - 2014 900.000 €
Trolli Arena SpVgg Greuther Fürth 18.000 2010 - 2015 250.000 €
Frankfurter Volksbank Stadion FSV Frankfurt 12.542 2006 - 2016 550.000 €
RheinEnergieStadion 1. FC Köln 50.000 2002 - 2014 2.100.000 €
Scholz-Arena VfR Aalen 11.201 2008 - 2017 100.000 €
Benteler-Arena SC Paderborn 15.000 2012 - 2017 500.000 €
Audi Sportpark FC Ingolstadt 15.729 2010 - 2020 500.000 €
Rewirpower Stadion VfL Bochum 29.299 2006 - 2016 1.500.000 €
Sparkassen Erzgebirgsstadion FC Erzgebirge Aue 15.711 2011 - 2021 500.000 €
Glücksgas Stadion SG Dynamo Dresden 32.066 2010 - 2015 500.000 €
Schüco Arena DSC Arminia Bielefeld 28.008 2004 - 2014 650.000 €
Mittelwert 731.818 €
2. Bundesliga Saison 2013/2014*

Erlöspotentiale 
Naming Rights
18Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
*Quelle: Sponsors 9/13
Stadion Verein Kapazität Vertragsdauer Vertragssumme pro Jahr 
Schauinsland-Reisen-Arena MSV Duisburg 31.500 2010 - 2016 1.580.000 €
Osnatel Arena VfL Osnabrück 16.667 2004 - 2014 350.000 €
Brita-Arena SV Wehen Wiesbaden 12.566 2007 - 2014 1.062.500 €
Alpenbauer Sportpark SpVgg Unterhaching 15.053 2012 - 2013 150.000 €
Erdgas Sportpark Hallescher FC 10.065 2011 - 2021 500.000 €
DKB-Arena FC Hansa Rostock 28.800 2007 - 2017 1.500.000 €
Gazi-Stadion auf der Waldau VfB Stuttgart II und
Stuttgarter Kickers 11.436 2004 - 2014 100.000 €
Merck Stadion am Böllenfalltor SV Darmstadt 98 19.126 k.A. 300.000 €
Mittelwert 692.813 €
3. Liga Saison 2013/2014*

Erlöspotentiale 
Naming Rights - Exkurs
19Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
2. Bundesliga 3. Liga
Durchschnittliche aus Naming Rights
(ohne Min / Max Werte)
Minimale Erlöse aus Naming Rights
731.818 €
100.000 €
692.813 €
150.000 €
Eingangsparameter
500.000 €750.000 €Erlöse (Brutto)*
Maximale Erlöse aus Naming Rights 2.100.000 € 1.580.000 €
*Ansatz unter Berücksichtigung der derzeitigen Situation der Naming Rights in Darmstadt (300.000 €/a)

Erlöspotentiale 
Naming Rights
20Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
Kannibalisierungseffekte
› Die gleichzeitigen Einnahmen durch den Verkauf von Naming
Rights sowie die Erlöse aus dem zusätzlichen Verkauf 
einzelner Werbeflächen (z.B. Namensrechte für Tribünen, 
etc.) wird kritisch gesehen. 
› Gründe dafür sind die sog. Kannibalisierungseffekte, welche 
durch zu viel Werbung und somit zu einer verminderten 
Aufmerksamkeit für einzelnen Sponsoren entstehen können.
› Somit kann zu viel Werbung im oder am Stadion die 
Wirksamkeit des Naiming Rights verwässert; die 
Gesamteinnahmen sind bei einem gleichzeitigen Verkauf von 
Werbeflächen in Summe meist niedriger.
› Um einen konservativen Ansatz bei der Ermittlung des 
Erlöspotentials zu behalten, rechnet PROPROJEKT nur mit 
Erlösen aus Naming Rights ohne die Berücksichtigung von 
Einnahmen durch den Verkauf weiterer Werbeflächen.

Erlöspotentiale 
Übersicht
21Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
2. Bundesliga 3. Liga
Hospitality (Business Seats)
Catering
1.324.000 €
1.218.000 €
403.000 €
760.000 €
Eingangsparameter
3.459.000 €6.935.000 €Erlöse (Brutto)
Ticketing 3.131.000 € 1.628.000 €
Hospitality (Logen) 512.000 € 168.000 €
Naming Rights (ohne zusätzliche Werbeeinnahmen) 750.000 € 500.000 €

Die von PROPROJEKT ermittelten Erlöspotentiale (brutto) in Höhe von ca. 6,9 Mio. € für 
die 2. Bundesliga und 3,5 Mio. € für die 3. Liga basieren auf den folgenden Annahmen: 
› Verkaufte Tickets: PROPROJEKT differenzierte die Ticketverkäufe anhand der 
marktüblichen Auslastung der 2. Bundesliga und der 3. Liga. 
› Anzahl Spiele pro Saison: Die Erlöse aus den Ticketverkäufen basieren auf den reinen 
Ligaspielen (2. BL: 17 Spiele; 3.L: 19 Spiele)
› Einnahmen Catering: Das von PROPROJEKT ermittelte Einnahmepotential des 
Caterings basiert auf einer Studie der Johannes Gutenberg-Universität in Mainz
› Hospitality: Die von PROPROJEKT geschätzten Einnahmen für die Vermarktung der 
Business-Seats und Logen basieren ebenfalls auf einer Studie der Johannes Gutenberg-
Universität Mainz, welche anhand üblicher Markwerte erstellt wurde. 
› Naming Rights: Die ermittelten Erlöse für den Verkauf der Naming Rights basieren auf 
den Durchschnittswerten der 2. Bundeliga und 3. Liga. Hierbei wird bewusst auf die 
Ermittlung weiterer Werbeeinnahmen verzichtet, um mögliche Kannibalisierungseffekte
auszuschließen. 
22Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
Erlöspotentiale 
Fazit (I) – Zusammenfassung PROPROJEKT Ansatz

Aufgrund der unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen für die Erlöse – ein 
theoretischer und auf statistischen Mittelwerten basierter Ansatz von PROPROJEKT sowie 
ein bereits mit dem Darmstädter SV diskutierter Ansatz von IFS – können die 
Erlöspotentiale nicht eindeutig verglichen werden. Eine erste Annäherung für eine 
mögliche Plausibilisierung ist im Hinblick auf die Einnahmen aus Catering, Hospitiatliy
(Logen) sowie Naming Rights dennoch versucht worden.
› Die Erlöse aus Catering, der Vermietung von Logen sowie dem Verkauf der Naming
Rights belaufen sich bei beiden Studien für die 2. Bundesliga auf ca. 2,4 Mio. €
(brutto) und sind somit als relativ vergleichbar und plausibel einzuschätzen.
› In der 3. Liga weicht der Ansatz von PROPROJEKT mit ca. 1,4 Mio. € (brutto) von den 
von IFS ermittelten Erlösen in Höhe von ca. 1,9 Mio. € (brutto) ab. Diese Abweichung 
ist durch den konservativeren Ansatz für den Verkauf der Logen (Auslastung und 
Vermietungserlöse) zu begründen. 
› Um in der 3. Liga ein ausgeglichenes Betriebsergebnis zu erhalten sind ggf. die nicht 
betrachteten Erlöse aus dem Verkauf von Business-Seats mit einzukalkulieren. 
26Kosten und Erlöspotentiale › Stadion Darmstadt 20. Januar 2015 ›
Erlöspotentiale 
Fazit (II) – Gegenüberstellung mit IFS Studie

PROPROJEKT
Planungsmanagement & Projektberatung GmbH
Hedderichstraße 108–110
D ⁄ 60596 Frankfurt am Main
T +49 (0)69 ⁄ 60 50 11 ⁄ 400
F +49 (0)69 ⁄ 60 50 11 ⁄ 444
www.proprojekt.de / mail@proprojekt.de