Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  12.01.2017 
 0079/2017 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 31.01.2017 
Rechnungsprüfungsausschuss 07.02.2017 
Finanzausschuss 13.02.2017 
Unterausschuss Kulturbauten 16.03.2017 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz 
Mit dem Monatsbericht November 2016 gibt die Verw altung den aktuellen Sachstands bericht zur Sa-
nierung der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis (Anlage). 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 17.11.2016 das Budget für die Sanierung der Bühnen 
am Offenbachplatz auf 404 Mio. € erhöht. Dieses neue Budget liegt dem Monatsbericht November 
2016 zugrunde. Alle drei Kostenkurven haben sich im Novem ber deutlich erhöht. Bezahlt wurden im 
Projekt bislang 252 Mio. €, die Verpflichtun gen summieren sich auf 340 Mio. € und der Kostenstand, 
der auch alle bekannten Risiken umfasst liegt gegenwärtig bei 369 Mio. €.  
 
Die mit dem Monatsbericht September erstmal s eingeführte Gra fik über den Stand der Firmeng e-
spräche wird mit diesem Monatsbericht in Be zug auf die wesentlichen Kostengrup pen 300 (Gebä u-
de), 400 (Haustechnik), 47 9 (Bühnentechnik) und 500 (Frei anlagen) differenziert, um den jeweiligen 
Stand der Gespräc he in den einzelnen Gewer ken besser erkennen zu können. Die Grafik befindet 
sich jetzt auf Seite 8 des Monatsberichtes. Im November wurden auch die ersten Firmenge spräche 
nicht nur durch Schlussrech nung oder Kündigung , sondern auch durch Vertragsan passung erfolg-
reich abgeschlossen.  
 
Auffällig sind die im Vergleich zum Vormonat gesunkenen Risiken: So führte der Ratsbeschluss zur 
Anpassung des Budgetrahmens zu einer verbesserten Bewertung der Kostensituation. Der bisherige 
Verlauf der Vergabeverfahren Objek tüberwachung Kostengruppe 400 und Verstärkung der Objek t-
überwachung Kostengruppe 300 veranlassten den Projektsteuerer, die Risiken in den Bereichen 
Qualität und Terminen zu senken, auch wenn der Risikostand hier weiterhin als „hoch“ bewertet wird. 
 
Auf der Baustelle arbeiten die Firmen der Bühnentechnik jetzt wieder mit voller Mannschafts stärke, 
weitere Firmen sind mit der Mängelbeseitigung beschäftigt, außer dem werden zur Vorbereitung von 
Firmengesprächen mit den Firmen gemein same Zustands - und Leistungsstandserfassungen durc h-
geführt.  
 
 
gez. Streitberger

Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
Planungszeit: 10/2010 bis 12/2012 
Bauzeit: 06/2012 bis heute
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2016 (Stand 30.11.2016)
Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
98,00%
77,65%
44,85%
70,91%
79,25%
59,15%
58,92%
56,08%
65,85%
75,00%
62,00%
64,00%
76,00%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Außenanlagen
Kleines Haus/
Opernterrassen
Kinderoper
Schauspielhaus
Opernhaus
Gebäude Technische Ausrüstung Bühnentechnik Außenanlagen
Erläuterung:
 Bei den vorstehend aufgeführten Fertigstellungsgraden
Außenanlagen und Bühnentechnik handelt es sich um aktuelle
Fertigstellungsgrade. Aus heutiger Sicht sind hier keine Rückbauten
zu erwarten.
 Bei den Fertigstellungsgraden der Technischen Ausrüstung
handelt es sich um rechnerische Fertigstellungsgrade der Interims-
Objektüberwachung für die Technische Ausrüstung (unter
Berücksichtigung des zu erwartenden Rückbaus und erforderlicher
Mängelbeseitigungen).
 Bei den Fertigstellungsgraden Gebäude handelt es sich um eine
rechnerische Bewertung der Projektsteuerung unter Berück-
sichtigung des zu erwartenden Rückbaus und der erforderlichen
Mängelbeseitigung.
Baulicher Fertigstellungsgrad SBK
2. Die ProjektÜBERSICHT 
Das Projekt befindet sich in einer Phase der Neuaufstellung, welche voraussichtlich bis zum 3. Quartal 2017
andauern wird. In dieser Phase stehen folgende Aufgaben im Fokus der Bearbeitung:
 Neuaufstellung der Planungs- und Objektüberwachungsteams der Technischen Ausrüstung sowie
Verstärkung der Objektüberwachung Gebäude durch neue Vergabeverfahren
 Mängelerfassung durch intensive Begehungen mit Hilfe von Sachverständigen und Mängelbehebung durch
die ausführenden Firmen
 Aufbau eines Qualitätsmanagements als Vorbereitung für die kommenden sich überschneidenden Phasen
der Bearbeitung („Heilung der Planung“, „Mängelbeseitigung nach Heilung der Planung“, „Rückkehr zum
ungestörten Bauablauf“)
 Sicherung bauherrenseitiger Regressansprüche durch die Etablierung eines Gegenforderungs- und
Schadensmanagements
 Aufbau eines Risikomanagements
 Neuaufstellung und schrittweise Intensivierung des Kostenmanagements- und Terminmanagements
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer,
wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN
November 2016 (Stand 01.12.2016) www.zarinfar.de 1

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2016 (Stand 30.11.2016)
November 2016 (Stand 01.12.2016) www.zarinfar.de 2
3. Das ProjektLOGBUCH

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2016 (Stand 30.11.2016)
4. Die ProjektTERMINE
Annahmen zum Rahmenterminplan 
 Das Unternehmen R.O.M. Technik Ltd. & Co. KG führt das Projekt nach Übernahme der insolventen IMTECH Deutschland GmbH weiter.
 Die aufgrund rechtswirksamer Kündigungen von einzelnen Gewerken erforderlichen neuen VOB-Verfahren und deren Vorbereitung werden mit 10 Monaten angesetzt.
 Es gibt keine weiteren Vertragskündigungen von wesentlichen ausführenden Bauunternehmen.
 Das für die Ausschreibung der Objektüberwachungsleistungen für die Technische Ausrüstung erforderliche VgV-Vergabeverfahren wird, aufgrund von notwendigen Abstimmungen 
im Zusammenhang mit dem VOF-Verfahren TA-Planung, gegenwärtig mit 6 Monaten angesetzt.
 Die Firmengespräche aus dem gestörten Bauablauf mit den Schlüsselgewerken sind bis zum 17.05.2017 abgeschlossen.
 Die Einarbeitung sowie die Heilung der Ausführungsplanung der Technischen Ausrüstung durch das neue TA-Planungsbüro INNIUS wird mit einer Dauer von 21 Monaten 
angesetzt.
 Es stehen ausreichende Personalkapazitäten seitens der ausführenden Firmen, der Objektüberwachungen und Planungen zur Verfügung.
November 2016 (Stand 01.12.2016) www.zarinfar.de 3

241 Mio. € 242 Mio. € 244 Mio. € 245 Mio. € 248 Mio. € 252 Mio. €
305 Mio. € 305 Mio. €
323 Mio. € 334 Mio. € 336 Mio. € 340 Mio. €
335 Mio. €
349 Mio. €
365 Mio. € 361 Mio. € 365 Mio. € 369 Mio. €
220
240
260
280
300
320
340
360
380
400
06.2016 07.2016 08.2016 09.2016 10.2016 11.2016
Auszahlungsstand Verpflichtungen Kostenstand
Mio. €
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2016 (Stand 30.11.2016)
5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF
KOSTENVERLAUF DER LETZTEN 6 MONATE BEMERKUNGEN:
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt 
404 Mio. €  brutto.
Gemäß den dargestellten Kosten sowie unter Berücksichtigung des aktuellen 
Wissensstandes des Projektmanagements ist der Bauherr bereits Verpflichtungen 
in folgender Höhe eingegangen:                                                                                               
340,24 Mio. €  brutto.
Darin enthalten ist das Honorar des neuen Planers für die Technische Ausrüstung 
sowie die zukünftigen Honorare für die Objektüberwachung TA und verstärkende 
Objektüberwachung Gebäude für jeweils die ersten 12 Monate.
Unter Berücksichtigung noch offener und bisher nicht verhandelter Nachträge und
Forderungen der KG 300-700 in Höhe von
10,84 Mio. € brutto,
und unter Berücksichtigung der Rückstellungen der vorhersehbaren Kosten für
Honorare und neuer Vergaben von insgesamt
17,37 Mio. € brutto,
ergibt sich gem. Kostenstandbericht vom 30.11.2016 ein Kostenstand von 
insgesamt
368,45 Mio. € brutto.
November 2016 (Stand 01.12.2016) www.zarinfar.de 4
251,99
88,25
404
253
10,84
151
234,28
51,49
35,21
19,26
17,37
0
100
200
300
400
500
600
460 Mio. €
Budget
Verpflichtungen aus beauftragten Grundaufträgen inkl. Mehrmassen ≤ 110%
Verpflichtungen aus der Höhe nach beauftragten Nachträgen
Verpflichtungen aus dem Grunde nach beauftragten Nachträgen
Verpflichtungen aus zukünftigen Honoraren für die Objektüberwachung 
Technische Ausrüstung und verstärkende Objektüberwachung Gebäude
Auszahlungsstand Grundaufträge, Nachträge der Höhe dem Grunde nach 
beauftragt
Verbleibende Auszahlungssumme aus Verpflichtungen
Nachträge und Forderungen offen bzw. unverhandelt
Rückstellungen für absehbare Verpflichtungen (Fachplanung und 
Objektüberwachung Technische Ausrüstung und verstärkende 
Objektüberwachung Gebäude) für die gesamte Vertragslaufzeit (für 12 Monate 
bereits in den Verpflichtungen berücksichtigt) und Budget für offene Vergaben 
Ursprungsbudget
Budgeterhöhungen Rat bis 17.11.2016
Obere Grenze Gesamtkostensteigerung 460 Mio. € * (in % des aktuellen 
Gesamtbudgets) 
* siehe Kostenbericht der Projektsteuerung zarinfar vom 30.11.2015 
sowie gutachterliche Stellungnahme zum Kostenbericht des 
Sachverständigenbüros KKP vom 08.01.2016
13,9 %
GESAMTKOSTEN-
ENTWICKLUNG
460 Mio. €
KOSTENSTAND
- inkl. Budget für offene 
Vergaben und Rückstellungen
368,45 Mio. €
BUDGET
404 Mio. €
VERPFLICHTUNGEN
340,24 Mio. €

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2016 (Stand 30.11.2016)
6.1 Der KostenBERICHT
1. Budget:
Zur Aufrechterhaltung der Handlungsfähigkeit hat der Rat der Stadt Köln am 15.03.2016 einer Erhöhung des Budgets
um weitere 60 Mio. € und am 17.11.2016 um weitere 56 Mio. € zugestimmt, sodass darüber hinaus notwendige
Vertragsverhandlungen mit Planern und ausführenden Firmen zur Wiederherstellung eines geordneten Bauablaufs
geführt werden können. Das Gesamtbudget beträgt somit aktuell 404 Mio. €.
Der aktuelle Stand der finanziellen Verpflichtungen beläuft sich auf 340,24 Mio. € brutto. Diese Kosten beinhalten alle
beauftragten Grundaufträge inkl. Mehrmassen bis 110%, alle beauftragten Nachträge sowie die zukünftigen Honorare
für die Objektüberwachung Technische Ausrüstung und verstärkende Objektüberwachung Gebäude für je 12 Monate.
Unter Berücksichtigung dieser Verpflichtungen sowie der Rückstellungen für weitere absehbare Verpflichtungen aus
Honoraren für die Objektüberwachung Technische Ausrüstung und verstärkende Objektüberwachung Gebäude für die
gesamte Vertragslaufzeit und dem Budget für offene Vergaben beläuft sich der derzeitige Kostenstand auf 368,45
Mio. € brutto.
2. Kostenprognose:
Unter Berücksichtigung aller derzeit bekannten Kostenrisiken wird für die Gesamtkostenentwicklung weiterhin ein
Korridor von 404 Mio. € bis 460 Mio. € brutto prognostiziert (siehe Kostenbericht der Projektsteuerung Zarinfar vom
30.11.2015 und gutachterliche Stellungnahme KKP vom 08.01.2016). Dies entspricht gegenüber dem genehmigten
Budget von 404 Mio. € einer Erhöhung um 13,9 %.
Mit weiterführenden und fundierten Aussagen zu Kosten und Terminen ist, unter Einbeziehung der Ergebnisse der
Sanierungsplanung des neuen Fachplaners für Technische Ausrüstung, frühestens Ende des 2. Quartals 2017 zu
rechnen.
Dem Abrechnungskorridor liegt als Annahme eine bauliche Fertigstellung bis zum 2. Quartal 2018 zugrunde. Es ist
jedoch absehbar, dass diese Annahme aus November 2015 nicht mehr zutrifft.
3. Empfehlungen / Maßnahmen:
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche zum erfolgreichen Abschluss der vertraglichen
Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau Beteiligten.
 Die neue Fachplanung für die technische Ausrüstung wird in die Erstellung der Kostenprognose TA einbezogen.
 Durch die Bewilligung eines neuen Gesamtbudgets in Höhe von 404 Mio. € konnten neue Soll-Budgets auf
Gewerke-Ebene gebildet werden.
4. Fazit und Bewertung:
Die aktuelle Kostensituation hat sich durch die Gesamtbudgeterhöhung vom 17.11.2016 auf insgesamt 404 Mio. €
entspannt und der Bauherr wurde wieder in die Lage versetzt, neue Verpflichtungen einzugehen.
Detailliertere Aussagen über die Gesamtkostenentwicklung können jedoch erst nach einer Rückkehr zu einem
planmäßigen Projektverlauf und nach Vorlage eines belastbarer Terminplans erfolgen.
1. Bestehende Kostenrisiken:
u.a. tragen folgende Risiken zu einer möglichen erneuten
Budgetüberschreitung bei:
 Steigerung Baupreisindex 
 Zusätzliche Honorarforderungen der Planer / Bauleitungen
 Insolvenzrisiko 
 Nachtragsforderungen der Planer, Bauleitungen und Firmen 
aufgrund von Störungen im Planungs- und Bauablauf
 Prozessrisiken aus ggf. scheiternden Firmengesprächen
 Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Vertragsverhandlungen und Kündigungen 
 Fehlende Zuarbeit zur Kostenprognose des Fachplaners TA 
aufgrund fehlender Arbeitsgrundlagen 
2. Empfehlungen / Maßnahmen zur Risikominimierung:
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes 
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau 
Beteiligten
 Baubetriebliche Prüfung der Nachtragsforderungen der 
Projektbeteiligten erweitern
 Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte im 
Zusammenhang mit den bekannten eingetretenen 
Bauablaufstörungen
 Verstärkung der Bauleitungskapazitäten
3. Fazit und Bewertung:
In welchem Umfang und in welcher Höhe die vorstehend
aufgeführten Risiken eintreten werden, ist derzeit noch unklar
und hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den
beauftragten Firmen ab. Daher sollten die Firmengespräche
weiterhin intensiv durch die Projektbeteiligten und unter
Hinzuziehung von Beratern (z.B. Juristen, Kostengutachtern)
erfolgen.
Durch die Verzögerungen der Firmengespräche und teilweise
seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben einzelne
Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch
werden neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die
sich unter Umständen finanziell ungünstig auf das Projekt
auswirken könnten.
Das Kostenrisiko ist folglich weiterhin als hoch zu bezeichnen
und kann erst dann geringer ausfallen, wenn die tatsächliche
Höhe der einzugehenden Verpflichtungen als Ergebnisse aller
Firmengespräche bekannt wird.
6.2  Das KostenRISIKO
Projektpegel
planmäßig
kritisch
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
November 2016 (Stand 01.12.2016) www.zarinfar.de 5

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2016 (Stand 30.11.2016)
7.1. Der TerminBERICHT
1.Terminplanung:
In Abstimmung zwischen Bauherr und Projektsteuerung ist der Entwurf eines Rahmenterminplans (siehe
Pkt. 4. Projekt Termine, S. 3) erstellt worden. Dieser ermöglicht, unter Berücksichtigung der heute
bekannten Annahmen, eine zeitliche Einschätzung für den weiteren Projektverlauf bis Ende 2. Quartal
2017.
WICHTIG: Der Rahmenterminplan ist vom weiteren Projektverlauf, wie z.B. dem Ausgang der
Vergabeverfahren zur Objektüberwachung TA sowie Verstärkung Objektüberwachung Gebäude abhängig
und stellt keine verbindliche Aussage über ein Zeitziel dar. Vielmehr dient der Rahmenterminplan
gegenwärtig der grundsätzlichen Projektorganisation. Im Gegensatz zum Rahmenterminplan ist die
Aufstellung eines neuen Ausführungsterminplans erst nach Einarbeitung der neuen TA-
Objektüberwachung sowie genauer Analyse und Grundlagerermittlung der vorhandenen, mangelhaften
Planung durch den neuen TA-Planer möglich. Für eine genauere Einschätzung der
Gesamtausführungszeit muss die Phase "Heilung der Planung" abgeschlossen sein und der Umfang der
Rückbaumaßnahmen geklärt sein.
2. Terminprognose:
Die grafische Darstellung der erwarteten Terminentwicklung (siehe Pkt. 4 Projekttermine) belegt, dass
jedenfalls keine Vorstellungen in der Spielzeit 2018/19 möglich sind.
3. Empfehlungen / Maßnahmen:
 Intensive Durchführung der Firmengespräche zur Neuaufstellung des Projektes durch den
Technischen Betriebsleiter sowie vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau Beteiligten
 Frühzeitige Abstimmung von Planungs- und Baubereichen, um eine den Kapazitäten entsprechende
Abarbeitungs-Reihenfolge zu erreichen, die eine strukturiertere und schnellere Umsetzung ermöglicht.
Die Schaffung von sog. Arbeitspaketen soll hier eine übersichtlichere Arbeitsweise ermöglichen.
 Aufstellung zu entwickelnder Terminplanung durch die Objektüberwachungen, herunter gebrochen auf
diese Arbeitspakete. Ziel ist die Entwicklung eines SOLL-Terminplans, der das Baugeschehen in
Zukunft messbar macht.
 Aufstellung eines neuen Planungsterminplans nach Einarbeitung des neuen TA-Planers für die
Planungsphase „Heilung der Planung“.
 Verstärkung der baubetrieblichen Gutachter für eine zügigere und effizientere Durchführung der
Firmengespräche und Erfüllung der bauherrenseitigen Pflichten und Aufgaben hierzu
4. Fazit und Bewertung:
Die aktuelle Terminsituation ist als kritisch anzusehen. Zurzeit sind durch den gestörten Planungs- und
Bauablauf im Wesentlichen nur noch die ausführenden Unternehmen der Bühnentechnik tätig.
Die Beseitigung bekannter Mängel und ggf. Rückbauten stehen in den nächsten Monaten im Fokus der
Bearbeitung. Die Rückkehr zu einer planmäßigen Bauabwicklung ist erst wieder möglich, wenn ein
belastbarer Terminplan vorliegt und wenn die neuen Planer und Bauleiter eingearbeitet sind.
1. Bestehende Terminrisiken:
Unter anderem können folgende Risiken die gemäß 
Terminplan prognostizierte Fertigstellung weiterhin 
beeinträchtigen:
• weitere Verzögerungen durch neue Erkenntnisse 
aus der Heilung der Planung 
• Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen
• Verzögerung bei der Durchführung der 
Mängelbeseitigung aufgrund mangelnder 
Kapazitäten der Objektüberwachung Gebäude
• Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder 
Kapazitäten der Objektüberwachung Gebäude 
sowie baubetrieblicher Gutachter
• Verzögerung der Vergabeverfahren 
(Objektüberwachung TA und Gebäude)
• Prozessrisiko aus ggf. scheiternden 
Vertragsverhandlungen
• neue Vergabeverfahren notwendig
2. Empfehlungen / Maßnahmen:
 Intensive Durchführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes 
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen 
am Bau Beteiligten
 Ausarbeitung eines Terminplans auf Baubereichs-
ebene schon bevor die neuen Bauleitungs-
beteiligten gefunden sind 
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
3. Fazit und Bewertung:
In welcher Dimension die vorstehend aufgeführten
Risiken eintreten werden, ist derzeit noch unklar und
hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den
beauftragten Firmen ab. Daher sollten die
Firmengespräche intensiv durch die Projektbeteiligten
und unter Hinzuziehung von Beratern (z.B. Juristen,
Kostengutachtern) erfolgen.
Darüber hinaus ist die Erstellung des Terminplans
(Planung der Planung und Planung der Ausführung)
durch die Objektüberwachung zurzeit aufgrund
fehlender Kapazitäten nicht möglich.
Das aktuelle Terminrisiko ist dahingehend weiterhin
als hoch zu bezeichnen und kann erst dann geringer
ausfallen, wenn die neue Bauleitung der Technischen
Ausrüstung beauftragt und eingearbeitet ist und die
Heilung der Planung abgeschlossen ist.
7.2  Das TerminRISIKO
Projektpegel
planmäßig
kritisch
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
November 2016 (Stand 01.12.2016) www.zarinfar.de 6

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2016 (Stand 30.11.2016)
Projektpegel
planmäßig
kritisch
8.1 Der Qualitäts- / OrganisationsBERICHT
1. Projektorganisation:
Der neue TA-Planer INNIUS hat mit der Einarbeitungsphase begonnen. Die bestehenden Planungskonflikte können nunmehr nach Sichtung
und Prüfung aller Planungsunterlagen sukzessive gelöst und beseitigt werden.
Das Team des neuen technischen Betriebsleiters umfasst derzeit 16 Mitarbeiter/innen und wird voraussichtlich Ende des 1. Quartals 2017
vollständig sein.
2. Ausführung:
Die Qualitätskontrolle durch die Objektüberwachung Gebäude ist weiterhin unzureichend. Aktuell sind folgende Erkenntnisse zu verzeichnen:
 Mangelhafte Ausführungsplanung und Mängelmanagement der Objektüberwachung Gebäude, inkl. nicht mit den Bauherren
abgestimmter Abweichungen von DIN-Normen und Regelwerken
 Keine Kollisionsplanung der Technischen Ausrüstung
 Vielzahl von Mängeln und Kollisionen in den Hochbau- und Haustechnikgewerken
 Aufgrund mangelnder Kapazitäten in der Objektüberwachung Gebäude verzögert sich die Aufnahme weiterer Mängel sowie die
Beseitigung bekannter Mängel
 Forcierte Vorbereitung zur Durchführung von Firmengesprächen durch die Objektüberwachungen unter Leitung des Bauherren und der
Projektsteuerung
 Die umfangreiche Mängelbearbeitung am Sichtbeton KO kann in Kürze erfolgreich abgeschlossen werden
Eine Koordination der Gewerke der Technischen Ausrüstung auf der Baustelle kann durch die Interimsbauleitung der Technischen
Ausrüstung gegenwärtig nur bedingt erfolgen. Die ausführenden Unternehmen haben ihre Kapazitäten abgebaut, da in vielen Bereichen
keine Baufreiheit besteht. Des Weiteren müssen bereits montierte, empfindliche Anlagen- und Gebäudeteile aufgrund des gestörten
Bauablaufes geschützt und konserviert werden. Ein Konzept hierzu wurde erarbeitet und von den Bühnen abgestimmt und zur Ausführung
freigegeben. Die Sicherheit auf der Baustelle wurde durch zusätzliche Maßnahmen der Objektüberwachung erhöht. Aufgrund der derzeitigen
Projektsituation fokussiert sich die Tätigkeit der Bauleitungen hauptsächlich auf die Zustandsfeststellung mit Aufnahme von weiteren
Mängeln und deren Beseitigung. In sich fertig gestellte Leistungen verschiedener Gewerke wurden abgenommen und weitere
Abnahmetermine wurden vereinbart. Das VGV-Verfahren für die Verstärkung der Objektüberwachung Gebäude sowie Objektüberwachung
TA wurden gestartet und befinden sich aktuell in der Auswertung.
3. Empfehlungen / Maßnahmen:
 Zielführende und vollumfängliche Aufarbeitung und Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen für die notwendigen Firmengespräche
durch die Objektüberwachungen.
 Forcierung der Vorbereitung von Firmengesprächen durch zusätzliche Kapazitäten der Objektüberwachungen
 Intensive Durchführung der Firmengespräche zur Neuaufstellung des Projektes.
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen am Bau Beteiligten
 Intensive Betreuung und Begleitung der AN durch die Objektüberwachungen bei der Mängelbeseitigung einschl. der entsprechenden
Dokumentation zur Sicherung der Qualitäten.
 Durchführung von Abnahmen von in sich abgeschlossener Leistungen verschiedener Gewerke zur Minimierung der Verzögerungskosten.
 Festlegung von Qualitätsanforderungen durch den Bauherren an die zukünftige Überarbeitung der Planung der technischen Ausrüstung
4. Fazit und Bewertung:
Durch erste Entscheidungen des Bauherrn können in Teilbereichen Arbeiten fortgeführt und Qualitätsdefizite behoben werden. Die aktuelle
Situation der Baustelle schafft die Möglichkeit einen Abgleich zwischen den gesetzten Qualitätszielen und dem bisher Gebauten zu schaffen.
Die umfangreiche Mängelbeseitigung orientiert sich an diesem Abgleich. Gleichzeitig ist ein Teil der Ausführung der technischen Ausrüstung
fehlerhaft und muss nun nach Heilung der Planung durch den neuen TA-Planer zurück gebaut und in Stand gesetzt werden.
Die zur Zeit laufenden VgV-Verfahren zur Verstärkung der Objektüberwachung Gebäude und neuen Objektüberwachung TA werden
voraussichtlich im 1. Quartal 2017 abgeschlossen sein.
Diese Bewertung ist solange als kritisch anzusehen, bis das neue Planungsbüro für die technische Ausrüstung die Planung geheilt hat und
die Verstärkung der Objektüberwachung erfolgt ist.
8.2.  Das Qualitäts- / OrganisationsRISIKO
Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
1. Bestehende Qualitäts- und Organisationsrisiken:
 Zustandsfeststellungen für alle Gewerke in den 
nächsten Monaten decken ggf. bisher unbekannte 
Mängel auf
 Leistungsfähigkeit der neuen Bauleitung TA 
könnten nicht ausreichen 
 Erkenntnisse aus der Heilung der Planung des 
neuen Planungsbüros für die Technische 
Ausrüstung führen ggf. zu gravierenden Rück- und 
Umbauten
 mangelnde Leistungsfähigkeit der 
Objektüberwachung Gebäude führen zu weiteren 
Terminverzögerungen- und Qualitätsdefiziten
2. Empfehlungen Maßnahmen:
 Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und 
Interim-Bauleitung TA 
 Intensive Fortführung der Firmengespräche zur 
Neuaufstellung des Projektes. 
 Vertragliche Ergänzungsvereinbarungen mit allen 
am Bau Beteiligten treffen.
 Soll-Ist-Abgleich zwischen gesetzten 
Qualitätszielen und gebauten Qualitäten 
 Entwicklung eines strukturierten 
Gegenforderungsmanagements zur Durchsetzung 
von Schadensersatzansprüchen
3. Fazit und Bewertung:
Der Umfang der bisher erfolgten Qualitätskontrollen
zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität weiterhin
nicht ausreichend ist. Hier sind Mängelbeseitigungen,
Rückbauten und Umplanungen erforderlich.
Die weiterhin fehlenden Kapazitäten in der Bauleitung
der technischen Ausrüstung sowie der
Objektüberwachung Gebäude lassen zurzeit jedoch
keine intensive Bearbeitung dieser Qualitäten zu.
Das aktuelle Qualitätsrisikos ist somit weiterhin als
hoch zu bezeichnen und kann erst dann geringer
ausfallen, wenn die Objektüberwachungen der
Technischen Ausrüstung und Gebäude beauftragt
und eingearbeitet sind.
November 2016 (Stand 01.12.2016) www.zarinfar.de 7

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
November 2016 (Stand 30.11.2016)
November 2016 (Stand 01.12.2016) www.zarinfar.de 8
9. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
bearbeitungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier zukünftig für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Im Zuge der zu vereinbarenden Vertragsergänzungen wurden drei Phasen der Projektabwicklung vom Bauherren mit Unterstützung der baubetrieblichen Gutachter definiert:
 Phase 1: Zeitraum bis zum Abschluss bzw. bis zur Unterbrechung der vertraglich geschuldeten Leistungen
 Phase 2: Zeitweise Bauunterbrechung (Zeitraum von der Unterbrechung bis zur Wiederaufnahme der vertraglich geschuldeten Leistungen)
 Phase 3: Zeitraum zwischen Wiederaufnahme der vertraglich geschuldeten Leistungen bis zur Fertigstellung (Abnahme)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Vertragsanpassung offen
12,2%
10,2%
10,2%
67,3%
KG 300 - Gebäude
16,67%
16,67%
12,50%
54,17%
KG 479 - Bühnentechnik
33,33%
66,67%
KG 500 - Freianlagen
13,83%
6,38%
55,32%
21,28%
3,19%
KG 300 bis 500 - gesamt
11,11%
5,56%
22,22%
61,11%
KG 400 - TA/ LT