Bericht aus der Geschäftsstelle Kooperatives Baulandmodell

Anlage 1 
 
5. SACHSTANDSBERICHT 2022  
KOOPERATIVES BAULANDMODELL KÖLN 
 
Stand 10.12.2022 
 
1. Vorbemerkung 
 
Das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) wurde erstmals 2014 durch den Rat der Stadt 
Köln beschlossen. Nach seiner Fortschreibung im Jahr 2017 konnten im Jahr 2022 die Inhalte 
des Modells mit der überarbeiteten Umsetzungsanweisung (UA 2017plus) präzis iert und 
praxisorientierter angepasst werden (s. auch Punkt 3).  
 
Mit dieser ersten Anpassung der Umsetzungsanweisung 2017 soll sichergestellt werden, dass 
Wohnungsbauvorhaben einen Beitrag zu einer klimagerechten und sozial ausgewogenen 
Stadtentwicklung leisten. Insbesondere der Umgang mit den entstehenden Mehrbedarfen von 
öffentlichen Grün- und Spielflächen bei Vor haben mit einer geringen Anzahl an geplanten 
Wohneinheiten wurde verfeinert. Die neu eingeführte  sogenannte Kombifläche vereint die 
Qualitäten von Spielplätzen und Grünflächen zu hochwertigen Freiräumen innerhalb der neu 
entstehenden Quartiere.  
 
Zusätzlich wurde auf den hohen Bedarf an Betreuungsplätzen für  Kindern reagiert, indem das 
Betreuungsangebot für U3 - und Ü3 -jährige Kinder um die Tages - und Großtagespflege 
ergänzt wurde. 
 
Der fünfte Sachstandsbericht wurde im Dezember 2022 fertiggestellt. Die Aktualität der Daten 
beruht auf den Stichtag 10. Dezember 2 022. Zu diesem Zeitpunkt wird in 38 Verfahren  das 
Kooperative Baulandmodell 2017 angewandt und somit  vorrausichtlich Baurecht für rund 
11.400 Wohneinheiten insgesamt sowie davon rund 3.600 Wohnungen im öffentlich  
geförderten Segment geschaffen1. 
 
Eine deta illierte Auflistung der aktuellen Bebauungsplanverfahren mit Anwendung des 
Kooperativen Baulandmodells ist dem Anhang dieses Berichts zu entnehmen. 
 
2. Änderung der Umsetzungsanweisung im Mai 2022 
 
Das Kooperative Baulandmodell setzt sich aus der Richtlinie und der Umsetzungsanweisung 
zusammen. Die Umsetzungsanweisung ist ein ausführlicher Leitfaden zur Anwendung der 
Richtlinie. In der praktischen Umsetzung dieser Umsetzungsanweisung sind in den 
vergangenen Jahren inhaltliche und redaktionelle Unklarheiten auf getreten, die mit der 
angepassten Umsetzungsanweisung KoopBLM 2017plus seit Mai 2022 behoben wurden.  
Nicht eindeutige Formulierungen oder Sachverhalte, die wiederholt zu Nachfragen geführt 
haben, sind überarbeitet worden und münden in die geänderte Versio n der 
                                                
1  Die Berechnung der Wohneinheiten erfolgt nach dem Kooperativen Baulandmodell auf Basis einer 
festgelegten Normwohnung. Die tatsächliche Zahl der Wohneinheiten eines Vorhabens k ann davon abweichen, 
da in einem Vorhaben auch kleinere und größere Wohneinheiten entstehen.

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Umsetzungsanweisung. Zudem wurden grundlegende Vorgehensweisen, die sich in der 
Praxis bewährt haben, integriert. 
 
Inhaltliche Änderungen betreffen den Umgang mit entstehenden Mehrbedarfen von Spiel- und 
Grünflächen bei Vorhaben mit einer geringeren Anzahl an Wohneinheiten (Einführung einer 
sogenannten Kombifläche), die allgemein in der Baubranche bekannten Preissteigerungen bei 
der Herstellung dieser sowie die Ergänzung von Groß- und Tagespflegeangeboten im Bereich 
der Betreuungsangebote für U3- und Ü3-jährige Kinder. 
 
Durch das kontinuierliche  Controlling und Monitoring der laufenden Verfahren wurde die 
Erkenntnis gewonnen, dass bei der Zahlung einer Ablöse (bei Bedarfen für einen Spielplatz  
< 500 m² oder einer Grünfläche < 5.000 m²) nur schwer geeignete Flächen zur Errichtung 
neuer Grün - und Spielflächen in Projektnähe gefunden werden können . Das bestehende 
Defizit an Grünflächen und Spielplätzen  in Projektnähe  wird also durch jedes Vorhaben 
unterhalb der o.g. Schwellenwerte größer und entsprechende  Ablösebeträge können nicht 
verausgabt werden. 
 
Um diesen negativen Folgen von Vorhaben  entgegenzuwirken und den entstehenden 
Mehrbedarfen effektiver gerecht zu werden, wurde durch die Einführung des Instruments einer 
„Kombifläche“ die Möglichkeit der Zahlung einer Ablösesumme bei Vorhaben kleiner als 109 
Wohneinheiten durch die Herstellung einer qualitätsvollen Freifläche (Kombifläche) innerhalb 
des eigentlichen Plangebiets ersetzt (bei Vorhaben unter 3.960 m² Geschossfläche Wohnen 
wird weiterhin abgelöst).  
 
Dieses Instrument greift für Vorhaben , die unterhalb von 109 Wohneinheiten liegen. Die 
Kombifläche deckt die Mehrbedarfe „öffentlicher Spielplatz“ und „öffentliche Grünfläche“ 
gemeinsam ab. Die Planung und Ausgestaltung dieser Fläche, die sowohl Funkti onen einer 
Grünfläche als auch eines Spielplatzes erfüllen soll, wird projektspezifisch zwischen den 
zuständigen Ämtern abgestimmt.  
 
Die Funktionen, die diese Flächen übernehmen, sind vielfältig. Sie verbessern nicht nur die 
Luftqualität und das Stadtklima, sondern dienen auch als Lärmschutz, sind Orte für Begegnung 
und Bewegung sowie Lebensraum für Tiere und Pflanzen. Die stetige Errichtung dieser Grün- 
und Spielflächen ist daher essentiell für eine nachhaltige Entwicklung der Stadt. 
 
 
DAS BAULANDMODELL WIRD NACHHALTIGER 
 
 
Durch die Einführung des KoopBLM 2017plus werden bereits bei ein er geplanten Geschossfläche 
Wohnen von rund 4.000 m² die Mehrbedarfe für Grünflächen und Spielplätze verpflichtend errichtet und 
nicht wie im Modell 2017 abgelöst. Es entstehen dadurch mehr Grün - und Freiräume für die 
Bürger*innen der Stadt Köln. Diese Mög lichkeit ergibt sich aus der eingeführten Kombifläche, welche 
die Bedarfe für Grünflächen und Spielplätze vereint. Die Möglichkeit einer Ablöse besteht nur noch für 
Vorhaben, bei denen weniger als 44 Wohneinheiten errichtet werden.  
Durch die Einführung der  Kombifläche wird erreicht, dass sich das gesamtstädtische Defizit an 
Grünflächen und Spielplätzen nicht weiter erhöht sondern die Bedarfe aus einem Plangebiet 
tatsächlich abgebildet werden.

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Die Abbildung 1 zeigt den neu definierten Bereich an geplanten Wohneinheiten (44-108 WE), 
bei dem die neu hinzugekommene Kombifläche umzusetzen ist, die öffentliche Spiel - und 
Grünflächen bei einer geringeren geplanten Geschossfläche Wohnen flächenmäßig 
miteinander kombiniert. Eine Übersicht über alle Verpflichtungen des KoopBLM 2017plus ist 
dem Anhang zu entnehmen (siehe Anhang, Abbildung 3).  
Zudem wird auf den beiden rechten Abbildungen ersichtlich, wie sich die Kombifläche in einem 
innerstädtischen Quartier einfügen kann, wohingegen eine Ablösesumme in der Regel keine 
zusätzlichen Freiflächen im unmittelbaren Umfeld erzeugt.  
 
Abbildung 1 Neu hinzugekommene Verpflichtungen des Kooperativen Baulandmodells nach Umsetzungsanweisung 
2017plus / Ablösesumme versus Kombifläche in einem innerstädtischen Quartier 
 
 
 44 - 108 WE 
 
 
Neben dieser Änderungen der Umsetzungsanweisung, die in den einzelnen Vorhaben zu mehr 
Grün- und Freiflächen führen soll, wurde ein Grundsatzbeschluss (Vorlage Nr. 0991/2021) 
gefasst, der die Ablö sebeträge für Grünflächen sinnvoll verteilt. Demnach werden die 
Ablösebeträge für Grünflächen zur Aufwertung oder den Ausbau von Freiflächen im näheren 
Umfeld der Vorhaben verwendet. Ist dies nicht möglich, werden die Ablösebeträge in den Um- 
und Ausbau de s Inneren und Äußeren Grüngürtels sowie deren verbindende n Grünzüge 
fließen. 
 
Zusätzlich gibt es Anpassungen bei den Herstellungskosten beziehungsweise Ablösebeträgen 
für Grün- und Spielflächen, die auf die seit 2017 erfolgte Preissteigerung und einer Evaluation 
der tatsächlichen Kosten bei aktuellen Projekten reagieren. 
 
Die Erarbeitung der Änderung erfolgte stadtintern sowie mit Vertreterinnen und Vertretern des 
Wohnungsbauforums und wurde mit dem Beschluss der Lenkungsgruppe für die Beratungen 
im Stadtentwicklungsausschuss und im Ausschuss für Klima, Umwelt und Grün freigegeben. 
Die Änderungen wurden am 05.05.2022 vom Rat der Stadt Köln beschlossen.  
 
Vorhaben, ohne Errichtung von Freiflächen 
(Zahlung einer Ablösesumme) 
Vorhaben, mit Errichtung einer Kombifläche

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3. Übersicht der Bebauungsplanverfahren  
 
Zurzeit gibt es 38 in Vorbereitung befindliche oder eingeleitete b zw. aufgestellte  
Bebauungsplanverfahren, die in den Anwendungsbereich des KoopBLM 2017 fallen. Die 
Bebauungsplanverfahren verteilen sich über alle neun Stadtbezirke und würden nach den 
derzeitigen Planungsständen Baurecht für rund 1.025.403 m² Wohnfläche schaffen, davon 
rund 323.029 m² im geförderten Segment. Für 28 dieser Verfahren liegt eine Zustimmung zur 
Anwendung des Kooperativen Baulandmodells vor . Diese muss zum Aufstellungs - und 
Einleitungsbeschluss vorliegen. Nachfolgende Abbildung 2 zeigt alle 
Bebauungsplanverfahren, in denen die Forderungen des Kooperativen Baulandmodells nach 
Modell 2017 bereits umgesetzt w urden oder werden , sofern die Verfahren zum 
Satzungsbeschluss geführt werden.  Die Abbildung zeigt, dass sich die Vorhaben über das 
gesamte Stadtgebiet verteilen und auch die Verteilung nach Größe der Vorhaben sich nicht 
auf einzelne Stadtbezirke beschränkt. 
 
Abbildung 2 Bebauungsplanverfahren mit Anwendung des KoopBLM 2017 
(Größe der Kreise in Abhängigkeit der Vorhabengröße)

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Das 2014 eingef ührte Kooperative Baulandmodell konnte aufgrund der Regelungen zwar 
keine Anwendung finden,  es schuf aber ein entsprechendes Klima, welches die Akzeptanz 
von öffentlich geförderten Wohnungsbau beförderte und in Planungsprozesse verankerte. In 
ab 2014 einge leiteten oder aufgestellten Verfahren  mit Wohnungsbau , die in den letzten 
Jahren zum Satzungsbeschluss geführt wurden, konnten somit 474 Wohneinheiten im 
öffentlich geförderten Segment entstehen, das entspricht 25 % der mit diese n V erfahren 
errichteten Wohneinheiten. 
 
Das Kooperative Baulandmodell stärkt stadtweit verteilt auf alle Bezirke die Errichtung von 
dringend benötigtem bezahlbarem Wohnraum. Zusätzlich wird mit der Einführung der  
Kombifläche einer Erhöhung der Defizite der Spielplätze und Grünflächen entgegengewirkt. 
 
Seit Einführung des Kooperativen Baulandmodells im Jahr 2014 wurde in weit über 60 
Bebauungsplanverfahren durch die Geschäftsstelle KoopBLM geprüft, ob das KoopBLM 
angewandt werden kann. Es gibt einige wenige Wohnungsbauprojekte, die die Anforderungen 
des KoopBLM nicht erfüllen. Dies war in der Vergangenheit vorwiegend eine geringe Anzahl 
an geplanten Wohneinheiten, Verfahren, die nach §34 BauGB zu beurteilen sind sowie 
Verfahren, für die bereits vor 2014 ein Einleitungsbeschluss gefass t wurde. Die deutliche 
Mehrheit, aller der GS KoopBLM vorliegenden Bebauungsplanverfahren mit Wohnungsbau 
werden unter Anwendung der im KoopBLM festgeschriebenen Verpflichtungen durchgeführt.  
 
Durch die Einführung des Koo perativen Baulandmodells in 2017  konnten bis Ende 2022 für 
insgesamt ca. 1.215 Wohnungen Baurecht geschaffen werden. 41% dieser Wohnungen, also 
ca. 500 Wohnungen können im öffentlich geförderten Segment  auf Grundlage des 
Kooperativen Baulandmodells entstehen. Nach jahrelang sinkenden Zahle n an 
belegungsgebundenen Wohnungen wird somit vermehrt wieder neuer Wohnraum in diesem 
Segment geschaffen.  
 
Aufgrund der Vielzahl an eingeleiteten, vorangefragten oder kurz vor Satzungsbeschluss 
stehenden Bebauungsplanverfahren stellt der Sachstandsbericht nur eine Momentaufnahme 
der Verfahren dar. Mit der nächsten Ratssitzung können Verfahren schon weitergeführt oder 
auch aufgegeben worden sein. Der Sachstandsbericht zum KoopBLM wird jährlich erstellt.  
 
VORHABENTRÄGER*INNEN LEISTEN EIN MEHR 
 
Im KoopBLM sind die Pflichten der Vorhabenträger*innen klar geregelt. Erfreulicherweise kommt es bei 
manchen Vorhaben vor, dass zusätzliche Leistungen erbracht werde n, die über die 
Mindestverpflichtungen des KoopBLM hinausgehen.  Hierzu zählen beispielsweise die Errichtung eines 
höheren prozentualen Anteils an öffentlich geförderten Wohnungen (mehr als 30%), oder die Errichtung 
einer KiTa oder Großtagespflege, obwohl n ach Bedarfsermittlung keine Errichtung gefordert werden 
könnte.  
Diese Sonderleistungen werden im Durchführungsvertrag nicht als Teil der Verpflichtungen zum 
Kooperativen Baulandmodell aufgenommen, werden aber als Bestandteil des Vorhabens dennoch 
vertraglich geregelt und gesichert.  
Wichtig ist vor allen Dingen eine frühzeitige Kommunikation an den/die Vorhabenträger*in, dass auch 
angekündigte freiwillige Leistungen in den Durchführungsvertrag aufgenommen werden.

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Die Zahlen aus den Sachstandsberichten sind nur bedingt vergleichbar. Verfahren, die in 
letztem Jahr noch aktiv bearbeitet wurden werden in diesem Jahr schon als ruhende Verfahren 
eingestuft, weil sich Prioritäten verschoben haben oder Vorhabenträger abgesprungen sind.  
Vor allem diese ruhenden Verfahre n tragen dazu bei, dass die dargestellten Zahlen an 
Wohneinheiten, Spiel - und Grünflächen sowie der weiteren Angaben eine jährliche 
Vergleichbarkeit an Daten erschwert bzw. variieren kann. In der Praxis führt dies u. U. dazu, 
dass beispielsweise ein Projek t mit vielen geplanten Wohneinheiten nicht fortgeführt 
wird/werden kann und somit in Summe in der Gesamtbetrachtung die Wohneinheitenanzahl 
im Vergleich zum Vorjahr stagniert oder gar sinkt. Die Anzahl der Vorhaben, die durch die 
Geschäftsstelle auf die An wendung des Kooperativen Baulandmodells überprüft wird, steigt 
aber stetig.  Eine detaillierte Auflistung und grafische Verteilung aller der Geschäftsstelle 
KoopBLM bekannten Bebauungsplanverfahren mit der Anwendung des Modells sind dem 
Anhang zu entnehmen. 
 
Die nachfolgende Abbildung vier mit Stand Dezember 2022 zeigt den geschätzten Umfang an 
Wohnungen, Spiel- und Grünflächen und Betreuungsplätzen für U3 - und Ü3-jährige Kinder 
sowie von Ablösesummen, die entstehen werden bzw. eingenommen werden, wenn alle oben 
benannten 38 Bebauungspläne in den nächsten Jahren rechtskräftig werden sollten.  
Die Zahlen für die Geschossfläche Wohnen und die Spiel - und Grünflächen sind in 
Quadratmeter angegeben und beruhen auf den im KoopBLM 2017 festgeschriebenen 
Berechnungsmethoden (Normwohnung 90 m², Erstbelegungsquote  2,3 EW/WE, 2 m²/EW 
Spielfläche bzw. 10 m²/EW Grünfläche). Bei den Betreuungsangeboten ist die Gruppenanzahl 
angegeben. Für die voraussichtlich entstehenden Ablösesummen liegen derzeit noch keine 
aussagekräftigen Daten vor. Ziel ist es, diese zukünftig durch die Errichtung einer Kombifläche 
deutlich zu reduzieren und stattdessen qualitativ hochwertige Freiflächen zu errichten.   
 
Abbildung 4: Voraussichtlicher Umfang der umzusetzenden Verpflichtungen des KoopBLM 2017

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4. Arbeit der Geschäftsstelle und der Lenkungsgruppe Kooperatives Baulandmodell 
 
Die Geschäftsstelle Kooperatives Baulandmodell ist die erste Ansprechpartnerin für alle 
Belange, die sich rund um das Kooperative Baulandmodell ergeben. Ihr Hauptziel ist es, das 
Kooperative Baulandmodell in allen Planverfahren mit Wohnungsbau so zu etablieren, dass 
die Verpflichtungen aus dem Modell schon frühzeitig berücksichtigt und integriert werden. Die 
Grundsätze dieses Modells sorgen neben der Gleichbehandlung der Vorhabenträger*innen für 
ein transparentes Verfahren und Planungssicherheit.  
 
Neben der Überwachung des Modells interagiert sie zwischen den einzelnen Fachämtern und 
moderiert bei Zielkonflikten fachlicher Einzelanforderungen. Sie sorgt dafür, dass sich 
Abstimmungsprozesse verbessern und das Kooperative Baulandmodell nicht als 
Hinderungsgrund sondern vielmehr als Beschleuniger für Bebauungsplanprozesse gesehen 
wird, da die einzelnen Fachbelange nicht in jedem Verfahren neu ausgelotet werden müssen. 
 
Dies erreicht sie durch den beständigen Austausch in regelmäßigen dezernatsübergreifenden 
Abstimmungen innerhalb der Verwaltung . Diese sind u. a. Jour fixe mit den  Teamleitungen 
des Stadtplanungsa mtes, Abstimmungen mit der Wohnungsbauleitstelle  sowie z u den 
konkreten Vorhaben ein regelmäßiger Austausch mit dem Amt für Landschaftspflege und 
Grünflächen sowie dem Amt für Kinder, Jugend und Familie.  Das Amt für Wohnungswesen 
wird kontinuierlich über die angekündigten und laufenden Vorhaben informiert. Zudem werden 
Vorhaben, die aufgrund ihrer städtebaulichen Lage oder aufgrund ihres besonderen 
Konzeptes die Wohnraumförderungsbestimmungen nicht oder nur teilweise einhalten können, 
dem Amt für Wohnungswesen und dem Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und 
Digitalisierung präsentiert und mit diesen individuelle Lösungsansätze vereinbart. 
 
Die Lenkungsgruppe KoopBLM, deren Leitung vom Beigeordneten des Dezernats Planen und 
Bauen an  die Amtsleitung des Stadtplanungsamtes  übergeben wurde, setzt sich aus 
Vertretern*innen der Fachämter zusammen. Sie kommt als Beschlussorgan des Kooperativen 
Baulandmodells dreimal im Jahr zusammen. Die Koordination erfolgt durch die 
Geschäftsstelle. Hier werden Vorhaben präsentiert, die Schwierigkeiten in der vollständigen 
Umsetzung der Ve rpflichtungen haben . Anpassungsnotwendigkeiten des Modells werden 
praxisnah diskutiert. Die Lenkungsgruppe garantiert somit die Anwendung des KoopBLMs. 
 
 
KEINE VERHANDLUNGSMASSE! 
 
Im KoopBLM sind die Verpflichtungen für die Vorhabenträger*innen klar geregelt. Die Einführung einer 
transparenten, für alle Vorhabenträger*innen gleich geltenden Richtlinie ist eine große Errungenschaft. 
Das Aufwiegen oder Austauschen von Verpflichtungen ist nicht möglich. Wer möchte beurteilen, ob eine 
Jugendeinrichtung sinnvoller ist als die Errichtung von öffentlich geförderten Wohnungen? Das Kölner 
Baulandmodell arbeitet nicht mit einem Baukastensystem oder einer Bepunktung von Maßnahmen so 
wie es in anderen Baulan dmodellen gemacht wird. Man hat sich für ein Modell entschieden, welches 
bestimmte Verpflichtungen fordert, die im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens angemessen sind.

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Inhalte, die hierbei behandelt wurden, sind u. a. die Inhalte von Städtebaulichen Verträgen 
bzw. Durchführungsverträgen, die Sicherung von Verpflichtungen sowie die Ergänzungen der 
Umsetzungsanweisung, z.B. zu einer Stichtagsregelung für die Anwendung der 
Umsetzungsanweisung KoopBLM2017plus. 
 
Die Geschäftsstelle nimmt an dem jährlich vom Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) 
organisierten kommunalen Erfahrungsaustausch teil. Dieser fand wie auch das Jahr zuvor, im 
Jahr 2022 aufgrund der Corona-Pandemie im digitalen Format statt. 
2022 wurde dort d as KoopBLM 2017plus von der Geschäftsstelle KoopBLM vorgeste llt und 
über eine erste Einschätzung über die Akzeptanz und die Außenwirkung des Modells berichtet. 
Auch andere Städte berichteten über deren Baulandmodelle.  Hierbei war insbesondere der 
Beitrag der Stadt München interessant, die ihr Baulandmodell grundlegend überarbeitet hat. 
Der kommunale Erfahrungsaustausch ist eine Gelegenheit in geschützte r Atmosphäre unter 
Kolleg*innen über Herausforderungen von Baulandmodellen,  über die rechtlichen 
Fragestellungen sowie Lösungsmöglichkeiten zu diskutieren. Insbesondere die Sicherung des 
öffentlich geförderten Wohnungsbaus in Bebauungsplanverfahren ist dabei immer wieder ein 
regelmäßig diskutiertes Thema. 
 
Für das Jahr 2023 bereitet die Geschäftsstelle KoopBLM die periodisch stattfindende 
Evaluation des Modells vor. Näheres hierzu ist dem Punkt 5 (Erkenntnisse 2022 und Ausblick) 
zu entnehmen. Die Geschäftsstelle Kooperatives Baulandmodell ist im Stadtplanungsamt 
angesiedelt und setzt sich aus insgesamt vier Mitarbeiter*innen (2,25 Vollzeitäquivalente) 
zusammen. 
 
5. Erkenntnisse 2022 und Ausblick 2023 
 
Im vergangenen Jahr 2022 zeigen sich deutliche Erfolge des Kooperativen Baulandmodells. 
Während in 2021 nur ein Bebauungsplan mit Anwendung des Koo pBLM 2017 rechtskräftig 
wurde, sind in 2022 fünf weitere Verfahren als Satzung beschlossen wurden. Somit besteht 
für rund 1.2 00 neue Wohnungen Baurecht, von denen mehr als ein Drittel im öffentlich 
geförderten Segment errichtet werden kann.  
 
Zudem wurden weitere wichtige Erkenntnisse im laufenden Controlling und Monitoring durch 
die Geschäftsstelle KoopBLM und den beteiligten Akteur*innen identifiziert  und in der 
aktualisierten Umsetzungsanweisung (UA 2017 plus) im Mai 2022 festgeschrieben. Weitere 
 
AKTUELLER ÜBERARBEITUNGSBEDARF 
 
 
Die Anwendung der Umsetzungsanweisungsanweisung 2017plus ist nicht hinreichend geregelt. Sie gilt 
für Vorhaben mit Grundstückskäufen ab dem 05.05.2022. Sie regelt nicht, wie mit Vorhaben 
umgegangen werden soll, deren Grundstücke zu unterschiedlichen Zeitpunkten erworben wurden 
(teilweise vor, teilweise nach dem 05.05.2022). Nicht im Sinne des Ratsbeschlusses ist sicherlich auch, 
dass Vorhaben, die auf Grundstücken mit Kaufdatum 1953 eingeleitet oder aufgestellt werden, weiterhin 
die Umsetzungsanweisung 2017 anwenden. Eine entsprechende Stichtagsregelung wu rde erarbeitet 
und die Umsetzungsanweisung um diesen Punkt erweitert.

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Herausforderungen konnten bereits benannt werden und sollen in Abstimmung mit den 
beteiligten Fachämtern gelöst werden.  
 
Mit der Einführung der Kombifläche, die eine Kombination aus Grün- und Spielflächen vorsieht, 
deren Umfang sich anhand des ursächlichen Mehrbedarfs des entsprechenden 
Bebauungsplanverfahren berechnet, können neben neuem Wohnraum auch ein quantitativer 
und qualitativer Mehrwert sowohl für die Bürger*innen als auch für die Umwelt  und das 
Stadtklima geleistet werde n. Das Kooperative Baulandmodell muss aber in Bezug auf die 
Sicherung der Bedarfe an Grünflächen und Spielplätzen noch stärker werden. Häufig werden 
zugunsten eines dichten Städtebaus in den Wettbewerbsverfahren Belange außerhalb des 
Kooperativen Baulandmodells priorisiert, sodass im späteren einige Bedarfe nicht ausreichend 
gedeckt werden können. Hier müssen in terne Prozesse verfeinert und besser strukturiert 
werden. 
 
Neue Herausforderungen in der praktischen Umsetzung des Modells treten kontinuierlich auf. 
Umso wichtiger ist die ste tige Evaluierung dieses Modells.  Die Richtlinie des Kooperativen 
Baulandmodells sieht eine periodische Evaluation (siehe Nr. 6 (3) RL bzw. Nr. 6.3 UA 
2017plus) alle fünf Jahre ab Bekanntmachung des KoopBLM vor. Die Geschäftsstelle 
KoopBLM befindet sich derzeit in der Vorbereitung dieser Evaluationsphase, deren Inhalt mit 
den Akteuren der Wohnungswirtschaft auf den entsprechenden Ebenen abgestimmt werden 
wird.  
 
In 2023 werden weitere  Bebauungspläne mit Wohnungsbau rechtskräftig, sodass weiteres 
Baurecht für bezahlbaren Wohnraum geschaffen werden kann. 
  
 
2022 bringt den Durchbruch für das KoopBLM 
 
Dem Kooperativen Baulandmodell wurde gerne nachgesagt, dass es keinerlei Wirkung entfaltet und in 
Bebauungsplanverfahren hinderlich sei. Dies ist (auch) dem alten Modell und der Verfahrensdauer eines 
Bebauungsplanes geschuldet. In 2022 können nun Erfolge verzeichnet werden, da die ersten Vorhaben 
zum Satzungsbeschluss geführt wurden und somit Baurecht für rund 1.200 Wohnungen insgesamt und 
rund 500 öffentlich geförderte Wohnungen geschaffen wurde. Bis diese nun gebaut und bezugsfertig sind, 
werden weitere 1-3 Jahre vergehen.  
Das Kooperative Baulandmodell kommt nur zur Anwendung, wenn ein neues Planvorhaben eingeleitet 
oder aufgestellt wird. E s gilt nicht bei Vorhaben, die nach §34 beurteilt werden, bei Vorhaben, für die 
bereits ein Bebauungsplan existiert oder bei Vorhaben, die bereits vor 2014 eingeleitet wurden und 
seitdem ruhen.

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ANHANG 
Die nachfolgenden Tabellen 1 bis 5 geben eine genauere Auskunft über die derzeitigen 
Planungsstände der einzelnen Vorhaben sowie die dort geplante Anzahl der Wohneinheiten. 
 
Diese dargestellten Vorhaben bilden keine abgeschlossene Sachlage ab. Die Vorhaben 
befinden sich in unt erschiedlichen Planungsständen, so dass z.B. auch ein Wechsel vom 
Modell 2014 zu Modell 2017  bzw. 2017plus  möglich sein kann oder sich die Anzahl der 
Wohneinheiten ändern kann. 
 
Die Tabellen 1 und 2 listen die Verfahren auf, für die das KoopBLM 2017 Anwendung findet. 
Bei Vorhaben „In Vorbereitung“ wurde noch kein Aufstellungs - oder Einleitungsbeschluss 
getroffen, es sind jedoch Wohnungsbauvorhaben, die die Anwendung des KoopBLM 
voraussetzen.  
 
Tabelle 1 und 2: Übersicht der aktuell laufenden Anwendungsfälle nach KoopBLM 2017 
In Vorbereitung 
Bezirk Projekttitel GF Wohnen in qm öff. GF Wohnen in qm 
1 Trierer Straße 4.050 4.050 
2 Falkenweg  11.568 3.470 
3 Stüttgenweg 25.500 7.650 
3 Nördlich Stolberger Straße 194-196 5.600 1.680 
4 Max Becker Areal 130.700 39.210 
4 Venloer Straße / Nördlich Arnoldshof 5.400 1.620 
6 Kreuzfeld N.N. N.N. 
6 Heinrichshofweg N.N. N.N. 
7 Hauptstraße/Urbacher Weg  13.200 3.960 
7 Friedrichstraße 8.180 2.454 
8 Astrid-Lindgren-Allee 7.300 2.200 
8 Gremberger Straße (Kippes Quartier) N.N. N.N. 
8 Adalbertstraße  8.000 2.400 
8 Oranienstraße 26.200 7.860 
9 Berliner Straße N.N. N.N. 
Summe  Insgesamt 15 Verfahren 245.898 76.554 
    
    
Einleitung/Aufstellung bekannt gemacht 
Bezirk Projekttitel GF Wohnen in qm öff. GF Wohnen in qm 
1 Deutzer Hafen 280.800 84.240 
1 Campus Kartause 4.233 1.693 
2 Eygelshovener Straße 17.034 5.110 
2 Integrative Quartiersentwicklung am 
Kalscheurer Weg 11.217 11.217 
2 Marienhof Ecke Raderthalgürtel 2.520 756 
2 Rondorf Nord-West 158.757 47.757 
3 Scheidtweiler Straße 44-48 5.587 1.676 
4 Ehrenfeldgürtel 125 9.517 2.855 
4 Franz-Geuer-Straße 38.981 11.694 
4 Lerchenweg 15.900 4.770 
4 Wohnbebauung Alsdorfer Straße  18.640 5.592 
4 Subbelrather Straße 387 - 407 6.600 1.980

11 
 
    
5 Simonskaul 33.685 8.084 
6 Südlich Baptiststraße 33.330 16.240 
6 Volkhovener Straße 5.000 1.500 
7 Leidenhausener Straße 24.474 7.342 
7 Östlich im Falkenhorst 21.233 6.370 
7 An der Mühle 3.900 1.170 
8 Olpener Straße 250/252 9.400 2.820 
8 Kalker Hauptstraße/Wippermannstraße 10.500 3.150 
8 Ostmerheimer Str.214 7.912 2.374 
9 Quartier Schlebuscher Weg 40.785 12.235 
9 Möhl-Areal 19.500 5.850 
Summe  Insgesamt 23 Verfahren 779.505 246.475 
    
 
In Tabelle 3 werden die Verfahren geführt, die bereits zum Satzungsbeschluss geführt 
wurden und das Kooperative Baulandmodell 2017 anwenden.  
 
Tabelle 3: Übersicht der abgeschlossenen Verfahren mit Anwendung KoopBLM 2017 
Rechtskräftige Verfahren 
Bezirk Projekttitel GF Wohnen in qm öff. GF  Wohnen in qm 
2 Sechtemer Straße/Bonner Straße 18.900 5.670 
2 Mannsfelder Straße 720 270 
4 Ossendorfer Weg/Mühlenweg 17.190 12.870 
4 Seeadlerweg 8.563 2.569 
4 Subbelrather Straße 486-494 18.437 5.531 
6 Damiansweg 45.589 18.163 
Summe  Insgesamt 6 Verfahren 109.399 45.073 
 
Darüber hinaus sind weitere Bebauungsplanverfahren bekannt, die nach derzeitigem Stand 
nicht fortgeführt werden (können) oder bei denen es zu langfristigen Verzögerungen kommt. 
Die Tabellen 4 und 5 „Übersicht der Anwendungsfälle nach KoopBLM 2014“ listen die 
Anwendungsfälle des Kooperativen Baulandmodells in der Fassung von 2014 auf.  
 
 
Tabelle 4 und 5: Übersicht aller Anwendungsfälle nach KoopBLM 2014 
Rechtskräftige Verfahren | Öffentlich geförderter Wohnungsbau freiwillig vereinbart 
Bezirk Projekttitel WE gesamt WE gefördert 
2 Mertener Straße 783 74 
3 Ludwig-Jahn-Straße 183 56 
4 Güterbahnhof Ehrenfeld  450 115 
6 Swinestraße 245 156 
8 Barcelona-Allee 160 60 
8 Arnikaweg 65 13 
Summe  Insgesamt 6 Verfahren 1.886 474

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Einleitung/Aufstellung bekannt gemacht 
Bezirk Projekttitel WE gesamt WE gefördert 
2 Ringstraße 352 100 
7 Nachtigallenstraße 175 52 
9 Otto-Langen-Quartier   620 186 
9 Von-Ketteler-Straße 43 13 
9 Lindgens-Areal 360 34 
9 Deutz-Areal 2.169 651 
Summe  Insgesamt 6 Verfahren 3.719 1.036 
(Hinweis: In einigen Verfahren wurde/wird ein gewisser Anteil öffentlich geförderter  
Wohnungsbaus auf freiwilliger Basis oder aufgrund politischer Beschlussfassung vereinbart. In 
anderen Fällen findet das KoopBLM 2017 Anwendung.) 
 
ZUSAMMENFASSUNG 
 
Verfahren KoopBLM insgesamt:       56 | 18.213 WE | 5.599 ö.g. WE 
 
Abgeschlossene Verfahren i.S.d. KoopBLM 2014    06 |    1.886 WE | 474 freiwillig ö.g. WE 
Abgeschlossene Verfahren i.S.d. KoopBLM 2017    06 |   1.215 WE  | 500 ö.g. WE 
Laufende Verfahren nach KoopBLM 2014     06 |   3.719 WE  | 1.036  ö.g. WE 
Laufende Verfahren nach KoopBLM 2017     38 | 11.393 WE  | 3.589 ö.g. WE

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Die Abbildung 1 „Vorhaben nach KoopBLM 2014“ verortet Vorhaben, die noch unter das 
Kooperative Baulandmodell 2014 fallen sowie deren Größe (Anzahl der Wohneinheiten ). Es 
wird deutlich, dass es sich um wenige Vorhaben handelt, die sich aber über alle Stadtbezirke 
verteilen. Zum jetzigen Zeitpunkt konnte das Modell in der Fassung von 2014 bei keinem 
Vorhaben aufgrund der Regelungen keine Anwendung finden , in den meiste n Vorhaben 
konnte jedoch eine freiwillige Verpflichtung zur Herstellung von öffentlich gefördertem 
Wohnungsbau erreicht werden.  
 
Abbildung 2 Bebauungsplanverfahren mit Anwendung des KoopBLM 2014 
(Größe der Kreise in Abhängigkeit der Vorhabengröße)

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Die nachfolgende Abbildung 2 stellt eine Übersicht der Verpflichtungen nach dem 
Kooperativen Baulandmodell 2017plus dar. Eine Ablöse für Grünflächen und Spielplätze ist 
nur noch bei Vorhaben unter 3.870m ² Geschossfläche Wohnen bzw. 43 Wohneinheiten 
möglich. Außerdem werden die Vorhabenträger in die Pflicht genommen, auch bei kleineren 
Vorhaben, in denen der Bedarf an Betreuungsplätzen kleiner ist als für den Bau einer KiTa 
wirtschaftlich, ein Angebot in Form einer Tages- oder Großtagespflege zu errichten. 
 
Abbildung 2 Verpflichtungen gem. Nummer 3 Absatz 1 KoopBLM (UA 2017plus)

Dezernat, Dienststelle  
VI/611/1 
 
Vorlagen-Nummer 27.01.2023 
*(30.01.2023) 
 0157/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 02.02.2023 
*Unterausschuss Wohnen 27.02.2023 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 02.03.2023 
Ausschuss Klima, Umwelt und Grün 09.03.2023 
 
Bericht aus der Geschäftsstelle Kooperatives Baulandmodell 
1. Fünfter Sachstandsbericht (2022) Kooperatives Baulandmodell Köln 
Das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) wurde erstmals 2014 durch den Rat der Stadt 
Köln beschlossen. Nach seiner Fortschreibung im Jahr 2017 konnten im Jahr 2022 die Inhalte 
des Modells mit der überarbeiteten Umsetzungsanweisung (UA 2017plus) präzisiert und pra-
xisorientierter angepasst werden. 
Der fünfte Sachstandsbericht Kooperatives Baulandmodell Köln (siehe Anlage 1) gibt eine 
Übersicht über den Stand der Anwendung des Modells und berichtet über die Arbeit der Ge-
schäftsstelle Kooperatives Baulandmodell in 2022. 
 
2. Einführung einer Stichtagsregelung zur Anwendung der Umsetzungsanwei-
sungsanweisung 2017plus 
In der Umsetzungsanweisung 2017plus ist nicht hinreichend formuliert, bei welchen Verfahren 
die modifizierte Umsetzungsanweisung 2017plus angewandt wird. Inhaltliche Anpassungen 
der UA 2017plus sind die Erweiterung des Betreuungsangebots für U3- und Ü3- jährige Kin-
der, die Einführung einer Kombifläche sowie die auf allgemeinen Preissteigerungen beruhen-
den gestiegenen Herstellungskosten für Spiel- und Grünflächen.  
Die Umsetzungsanweisung 2017plus gilt bislang für alle Vorhaben mit Grundstückskauf ab 
dem 05.05.2022. Sie gilt somit auch für Vorhaben, die bereits eingeleitet sind, aber bei denen 
der Grundstückskauf noch erfolgt. Die Umsetzungsanweisung 2017 gilt für alle Vorhaben mit 
Grundstückskauf vor dem 05.05.2022. Dies ist nicht im Sinne der Umsetzungsanweisung 
2017plus, die durch den Rat beschlossen wurde. Deshalb hat die Geschäftsstelle Kooperati-
ves Baulandmodell kraft ihrer Zuständigkeit eine Regelung formuliert, um die Anwendung des 
Kooperativen Baulandmodells 2017plus transparent darzulegen. Die Stichtagsregelung soll in 
die Umsetzungsanweisung 2017plus übernommen und auf den Internetseiten der Stadt Köln 
zum Kooperativen Baulandmodell veröffentlicht werden. Die Lenkungsgruppe Kooperatives 
Baulandmodell hat dieser Vorgehensweise zugestimmt. Der Vertrauensschutz gegenüber der 
Immobilienwirtschaft bleibt gewahrt.  
 
Die Formulierung der Stichtagsregelung lautet wie folgt: 
 
7.1 Übergangsregelung zu Nr. 7 (3) KoopBLM 2017

2 
[Hier eingeben] 
*Erweiterung der Beratungsfolge 
Die Übergangsregelung in Nr. 7 (3) KoopBLM ist zwischenzeitlich ausgelaufen. Sie konnte nur 
in Anspruch genommen werden, wenn die entsprechenden Grundstücke bis zum 30.06.2018 
einer Bebauungsplanung (Bekanntmachung eines Aufstellungs- oder Einleitungsbeschlusses) 
zugeführt wurden. Diese Vorhaben können bei Vorliegen der Voraussetzungen mit den ent-
sprechenden Modifikationen zum Abschluss gebracht werden. Auf die übrigen Vorhaben, d.h. 
alle Vorhaben die von der Übergangsregelung nicht rechtzeitig Gebrauch gemacht haben, ist 
das KoopBLM 10.05.2017 ohne Ausnahme und ohne Modifikation anzuwenden. 
 
7.2 Stichtag und Übergangsregelung zur Umsetzungsanweisung 2017 Plus 
 
7.2.1 Grundsatz 
Die fortgeschriebene Umsetzungsanweisung 2017 Plus ist für alle Vorhaben im Anwendungs-
bereich des KoopBLM 10.05.2017 anzuwenden, deren Aufstellungs- bzw. Einleitungsbe-
schluss ab dem Stichtag 05.05.2022 (Datum des Ratsbeschlusses) bekannt gemacht wird. 
 
7.2.2 Übergangsweise Ausnahme 
Ausnahmsweise ist die Umsetzungsanweisung 2017 weiterhin für Vorhaben auf Grundstü-
cken anzuwenden, die nachweislich in der Zeit zwischen dem 22.09.2016 und dem 
04.05.2022 erworben wurden, sofern der jeweilige Aufstellungs- oder Einleitungsbeschluss 
innerhalb von drei Jahren nach Stichtag öffentlich bekannt gemacht wird. Dies gilt entspre-
chend für den Fall, dass nicht alle Grundstücke jedoch die flächenmäßige Mehrheit im vorge-
nannten Zeitraum erworben wurden.  
Hinweis: Fehlt ein auf den Erwerb eines Grundstück bezogener Vertrag, tritt an dessen Stelle 
das jeweilige Datum, an dem das Recht an dem Grundstück erlangt wurde. 
 
7.2.3 Wechsel Umsetzungsanweisung bei erheblicher Planänderung 
Erfolgte die Bekanntmachung des Aufstellungs- bzw. Einleitungsbeschluss ursprünglich vor 
dem Stichtag (so dass die Umsetzungsanweisung 2017 anzuwenden wäre) und ändert sich 
die Planung im Laufe des weiteren Verfahrens auf Betreiben des/der Planbegünstigten erheb-
lich, führt dies zu einem Wechsel in die Umsetzungsanweisung 2017 Plus. Eine erhebliche 
Änderung ist dann anzunehmen, wenn damit die Aufgabe der bisherigen Planung einhergeht 
und die Änderung als gänzlich neue Planung zu bewerten ist. Als Maßstab ist insbesondere 
der Aufstellungs- und Einleitungsbeschluss sowie das jeweils zugrundeliegende städtebauli-
che Planungskonzept heranzuziehen. 
 
7.3 Wechsel KoopBLM bzw. Umsetzungsanweisung 
Der freiwillige Wechsel in das KoopBLM 10.05.2017 oder in die Umsetzungsanweisung 2017 
Plus ist jederzeit möglich durch schriftliche Erklärung eines Planbegünstigten gegenüber der 
Stadt Köln. 
 
Anlage 
5. Sachstandsbericht (2022) Kooperatives Baulandmodell Köln

Geschäftsführung  
Stadtentwicklungsausschuss 
Frau Hill-Schmidt 
Telefon: (0221) 32834 
   
E-Mail: louise.hill -schmidt@stadt-koeln.de 
Datum: 07.02.2023 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung des 
Stadtentwicklungsausschusses  vom 02.02.2023  
öffentlich 
18.10 Mitteilung betreffend "Bericht aus der Geschäftsstelle Kooperatives 
Baulandmodell" 
0157/2023 
 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt die Angelegenheit mit erneuter Wiedervor-
lage zur Kenntnis. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Einstimmig zugestimmt.