Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2023

Anlage 0 
Begründung der Dringlichkeit zur Vorlage  
Jahresabschluss zum 31.12.2023 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
Ein Beschluss ist noch im Rahmen des aktuellen Sitzungslaufes nötig, weil der 
Jahresabschluss der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung Gebäudewirtschaft im 
nachfolgenden Jahr vorzulegen ist (§ 21 EigVO NRW). Wird er später vorgelegt, so 
stehen alle Ausgaben unter den Bedingungen der vorläufigen Haushaltsführung, 
sodass nur Ausgaben getätigt werden dürfen, zu denen eine rechtliche Verpflichtung 
besteht. 
Aufgrund der verwaltungsinternen Abstimmungen war eine fristgerechte Einbringung 
der Vorlage in die politischen Gremien leider nicht möglich.

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
1889/2025
Stand: 17.02.2026 
Sachstandsbericht  
Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 
31.12.2023 
Beschluss: 
1. Der Rat der Stadt Köln stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nord-
rhein-Westfalen (EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln den Jahresabschluss zum 31.12. 2023 der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln fest. Er beschließt, das nach Ergebnisausgleich (9.755.292,94 Euro) zuguns-
ten der Kernverwaltung verbleibende Jahresergebnis von 5.028.250,14 Euro einer In-
standhaltungsrücklage zuzuführen.  
 
Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Der Jahresabschluss 2023 ist am 03.07.2025 vom Rat verabschiedet worden. 
Nächste Schritte: 
keine 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
entfällt

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 1889/2025 
Freigabedatum 
 24.06.2025 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 
31.12.2023  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat der Stadt Köln stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nord-
rhein-Westfalen (EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln den Jahresabschluss zum 31.12. 2023 der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln fest. Er beschließt, das nach Ergebnisausgleich (9.755.292,94 Euro) zuguns-
ten der Kernverwaltung verbleibende Jahresergebnis von 5.028.250,14 Euro einer In-
standhaltungsrücklage zuzuführen.  
2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. 
 
Finanzausschuss 30.06.2025 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 02.07.2025 
Rat 03.07.2025

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  
   Zuwendungen (aus Ergebnisausgleich)  9.755.292,94 € 
 Zuwendungen/Zuschüsse      Nein  Ja 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge (Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln)   siehe Begründung 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
X  Nein 
 Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) 
 Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) 
 
 
 
Begründung: 
 
Der Jahresabschluss 2023 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht aus folgenden Anla-
gen: 
 
 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 
 Bilanz zum 31.12.2023, 
 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2023, 
 Anhang (inklusive Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 2023, 
 Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.

3 
 
 
Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich  
 
Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen, kalkula-
torischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- beziehungsweise Flächenver-
rechnungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und Abrechnungssystems 
wurde zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwaltung und der eigenbetriebsähn-
lichen Einrichtung am Geschäftsjahresende eingeführt. Der Ergebnisausgleich umfasst die 
beiden Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Service“ der Gebäudewirtschaft und bedeutet, 
dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefi-
zite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernver-
waltung auszugleichen sind. 
 
Die Flächenverrechnungspreise basieren auf geplanten Aufwendungen nach Abzug der der 
jeweiligen Sparte zuzurechnenden sonstigen Erträge. Vom Ergebnisausgleich ausgenommen 
sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungsaufwendungen sowie Er-
träge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als Bestandteile eines Jahrergebnisses 
nach wie vor der Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Köln unterliegen (Ergebnisver-
wendung). 
 
Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhaltungsmit-
tel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft verbleiben und ei-
ner entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräußerungsgewinne aus Grund-
stücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zugutekommen sollen. 
 
Wirtschaftsplan 2023 
 
Der Erfolgsplan 2023 schließt im Vermietungsbereich mit einem ausgeglichenen Teilergebnis, 
der für das Servicesegment prognostizierte und an die Kernverwaltung abzuführende Über-
schuss betrug planmäßig 0,4 Mio. Euro.  
 
Der innerstädtische Ergebnisausgleich, die Annahme, dass die gemäß Wirtschaftsplanung be-
reitgestellten Instandhaltungsmittel in 2023 vollumfänglich aufgewandt werden und der Um-
stand, dass in 2023 keine Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken eingeplant wurden, 
bewirkten, dass das planmäßige Jahresergebnis nach innerstädtischem Ergebnisausgleich 
genau Null Euro beträgt. 
 
Gewinn- und Verlust- beziehungsweise Segmentrechnung 2023 / Ergebnisausgleich 2023 
 
Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2023 abgeleitete Segmentrech-
nung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einer Überdeckung von 18,1 
Mio. Euro und im Servicesegment mit einer Unterdeckung von 8,3 Mio. Euro. 
 
Im Saldo beider Segmente ergibt sich zum 31.12. 2023 ein Ausgleichsanspruch der Kernver-
waltung gegenüber der Gebäudewirtschaft von 9,8 Mio. Euro, der in der Bilanz der Gebäude-
wirtschaft unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ ausgewiesen wird.  
Wesentliche Ursachen der Überdeckung im Vermietungssegment sind:

4 
 
 Mehrerlöse/Minderaufwendungen 
 
+    12,8 Mio. Euro unterplanmäßige andere Aufwendungen aus der Hausbewirt-
schaftung (insbesondere Pachtaufwendungen)  
+      9,1 Mio. Euro  Mehrerträge aus der Auflösung von Rückstellungen 
+      3,0 Mio. Euro  Mehrerträge aus der Nachaktivierung von Vermögensge-
genständen 
+      2,5 Mio. Euro  überplanmäßige Zinserträge 
+      3,6 Mio. Euro Sonstiges 
 
 
 Mindererlöse/Mehraufwendungen 
 
-    12,9 Mio. Euro unterplanmäßige Mieterlöse 
 
Die unterplanmäßigen Pachtaufwendungen resultieren im Wesentlichen aus einer verzögerten 
Nutzung angemieteter Objekte, die unterplanmäßigen Mieterlöse aus einer entsprechend ver-
zögerten Weitervermietung sowie aus der verspäteten Fertigstellung von Bauprojekten.  
 
Die Unterdeckung im Betreuungssegment ist vor allem der verzögerten Umsetzung geplanter 
Projekte und - damit einhergehend – unterplanmäßiger Baubetreuungshonorare geschuldet. 
Trotz der Projektverzögerungen und den Honorareinbußen ruht die Projektarbeit der Gebäu-
dewirtschaft in der Regel nicht. Sie ist in diesen Phasen in hohem Maße durch kommunal be-
dingte Zusatzarbeiten geprägt. 
 
Auf die detaillierte Herleitung der Segmentergebnisse im Anhang (S. 10 f.) und die Erläuterun-
gen im Lagebericht (insbesondere S. 9 ff. und S. 36 ff.) wird verwiesen. 
 
Jahresergebnis 2023  
 
In Übereinstimmung mit der Planung wurden im Wirtschaftsjahr 2023 keine Gewinne aus der 
Veräußerung von Grundstücken erzielt. Da die tatsächlichen Instandhaltungsaufwendungen 
(94,7 Mio. Euro) die im Rahmen der Flächenverrechnungspreisermittlung 2023 kalkulatorisch 
berücksichtigten Plan-Instandhaltungsaufwendungen (99,7 Mio. Euro) unterschritten haben, 
beläuft sich das erzielte Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich auf 5,0 Mio. Euro.  
 
Die Instandhaltungsaufwendungen lagen damit in 2023 ein Stück weit unter Plan. Der Abbau 
des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des Sondervermögens erfolgt, je 
nach Objektzustand, aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit in vielen Fällen 
über umfassende (investive) Generalinstandsetzungen und bestandsersetzende Neubauten.  
 
Gemäß einer Empfehlung der KGSt sind zur Vermeidung von Substanzverlusten jährlich Mit-
tel von 1,2 % der Wiederbeschaffungskosten zur Verfügung zu stellen. Die Instandhaltungs-
quote zum 31. Dezember 2023 (Ist-Instandhaltungsausgaben ohne Rückstellungseffekte / 
Wiederbeschaffungswerte) beträgt 1,19 %. Unter Berücksichtigung der Auszahlungen für Ge-
neralinstandsetzungen mit investivem Charakter ergibt sich bezogen auf die Objekt-Wiederbe-
schaffungswerte eine Quote von 1,91 %.

5 
Ergebnisverwendungsvorschlag  
 
Zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen wird - dem innerstädtischen Verrechnungspreis-
modell folgend - vorgeschlagen, den aus geplanten, aber nicht aufgewandten Instandhal-
tungsmitteln resultierenden Jahresüberschuss vollständig einer Bauerneuerungsrücklage zu-
zuführen. 
 
Eigenkapitalquote 
 
Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszu-
schüsse beträgt 26,1 % (31.12.2022: 27,0 %). Ohne Einbeziehung des Sonderpostens für In-
vestitionszuschüsse ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - 
zum Bilanzstichtag eine bereinigte Eigenkapitalquote von 8,4 % (31.12. 2022: 9,1%). 
 
Test der Wirtschaftsprüfer  
 
Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 und der Lagebericht 2023 wurden vom Abschlussprüfer 
geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. 
 
Anlagen

Anlage 2 
2022 2023 2023 
EUR EUR EUR 
1. Umsatzerlöse 
a) aus der Hausbewirtschaftung 346.305.131,98 367.987.783,81 
b) aus Betreuungstätigkeit 63.689.534,66 73.189.877,06 
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.880.314,61 1.539.939,64 
411.874.981,25 442.717.600,51 
2. Verminderung (-) / Erhöhung (+)  
des Bestands an unfertigen Leistungen 4.226.587,68 18.129.135,30 
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 2.570.297,59 3.242.081,14 
4. Sonstige betriebliche Erträge 8.423.821,44 13.393.437,74 
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 264.653.686,15 274.307.269,87 
b) Aufwendungen für Betreuungstätigkeit 44.769.669,83 56.781.707,54 
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 4.094.374,79 3.975.563,93 
6. Personalaufwand 
a) Löhne und Gehälter 38.019.945,56 44.317.871,85 
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen 12.274.170,28 15.292.226,61 
für Altersversorgung und für Unterstützung 
davon für Altersversorgung: EUR 6.864.676,63 (Vorjahr: EUR  4.855.193,84) 
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- 45.284.263,00 
stände des Anlagevermögens und Sachanlagen 
Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 30.275.697,24 -11.156.995,07 34.127.267,93 
zum Anlagevemögen: EUR 11.156.995,07 (Vorjahr: EUR 10.234.931,02 ) 
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 16.505.648,98 15.328.023,84 
9. Erträge aus Finanzanlagen 4.793.419,40 2.234.874,47 
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 3.841.583,35 3.139.698,09 
davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: 
EUR 3.065.763,00 (Vorjahr: EUR 3.807.236,00) 
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 25.134.810,73 33.698.366,27 
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: 
EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 1.638,00 ) 
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 2.687,15 279,27 
13. Ergebnis nach Steuern 0,00 5.028.250,14 
14. Jahresüberschuss 0,00 5.028.250,14 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
GEWINN- UND VERLUSTRECHUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS ZUM 31. DEZEMBER 2023

Anlage 1 
Aktiva Passiva 
31.12.2022 31.12.2023 31.12.2022 31.12.2023 
EUR EUR EUR EUR 
A. Anlagevermögen A. Eigenkapital 
 I.   Immaterielle Vermögensgegenstände      I.   Stammkapital 1.000.000,00 1.000.000,00 
          Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und      II.  Kapitalrücklage 137.910.622,64 135.901.468,79 
          ähnliche Rechte und Werte 393.473,00 313.764,00      III. Gewinnrücklage 
393.473,00 313.764,00           1.Bauerneuerungsrückl age 2.572.622,38 0,00 
 II.  Sachanlagen           2.andere Gewinnrücklagen 66.605.094,11 66.605.094,11 
       1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Ba uten 2.122.628.702,64 2.317.493.200,61      IV. Jahre süberschuss 0,00 5.028.250,14 
       2. Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 689.039,28 208.088.339,13 208.534.813,04 
       3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 8.875.873,89 B. Sonderposten für Investitionszuschüsse 
       4. Bauten auf fremden Grundstücken 55.577.020,00 54.083.615,00       zum Anlagevermögen 560.103.634,46 595.197.615,58 
       5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 34.346.676,00 42.828.668,00 560.103.634,46 595.197.615,58 
       6. Anlagen im Bau 390.668.218,41 404.139.882,91 
       7. Bauvorbereitungskosten 42.452.806,08 69.120.518,68 C. Rückstellungen 
2.658.658.332,10 2.897.230.798,37          Sonstige R ückstellungen 138.756.713,18 144.250.142,00 
138.756.713,18 144.250.142,00 
III. Finanzanlagen D. Verbindlichkeiten 
          Andere Finanzanlagen 43.526.520,08 43.597.255,77       1. Verbindlichkeite n gegenüber Kreditinstituten 1.755.548.728,41 1.936.6 13.919,90 
43.526.520,08 43.597.255,77       2. Verbindlichkeite n aus Baubetreuung 17.284.238,87 12.771.176,29 
Summe Anlagevermögen 2.702.578.325,18 2.941.141.818,14       3. Erhaltene Anzahlungen 81.781.115,03 91.654.074,61 
B. Umlaufvermögen       4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 6.359.945,59 181.993,48 
 I.   Vorräte       5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis tungen 77.972.826,42 72.216.242,74 
       1. Unfertige Leistungen 77.410.997,00 95.540.132,30       6. Sonstige Verbind lichkeiten 201.973,14 17.340.842,04 
       2. Andere Vorräte 353.943,17 430.601,32 
77.764.940,17 95.970.733,62 1.939.148.827,46 2.130.778.249,06 
E. Rechnungsabgrenzungsposten 358.635,67 325.201,36 
II.   Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
      2. Forderungen aus Vermietung 1.784.101,90 11.968.865,21 
      3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 14.151.141,70 14.973.944,19 
      4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Le istungen 28.987,05 25.366,17 
      5. Sonstige Vermögensgegenstände 46.855.927,34 14.200.129,39 
62.820.157,99 41.168.304,96 
 III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.721.587,11 199.910,11 
2.721.587,11 199.910,11 
Summe Umlaufvermögen 143.306.685,27 137.338.948,69 
C. Rechnungsabgrenzungsposten 571.139,45 605.254,21 
2.846.456.149,90 3.079.086.021,04 2.846.456.149,90 3.079.086.021,04 
BILANZ ZUM 31.DEZEMBER 2023 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

Anlage 5 zu 1889/2025 –  
Beantwortung von Rückfragen aus dem Finanzausschuss vom 30. Juni 2025 
 
In der Sitzung des Finanzausschusses vom 30. Juni 2025 bat RM Joisten um zusätzli-
che Erläuterungen: 
 
1.) Was ist der Hintergrund für den Ergebnisverwendungsvorschlag (Seite 5 der Vor-
lage), nach dem die geplanten, aber nicht aufgewandten Instandhaltungsmittel einer 
neuen Bauerneuerungsrücklage zugeführt werden sollen? 
 
2.) Wie begründet sich der Kostenanstieg für Modulbauten von 5,1 Mio.€ in 2022 auf 
29,5 Mio.€ in 2023 (Tabelle auf Seite 19 des Lageberichts)? 
 
3.) Könnte den auf Seite 52 des Lageberichts aufgeführten Risiken durch innerstädti-
sche Schnittstellen- bzw. Kapazitätsprobleme begegnet und die Umsetzung von Bau-
maßnahmen sichergestellt werden, wenn die beteiligten Ämter bereits bei der Erstel-
lung der Beschlussvorlagen im Wege der Mitzeichnung erklären, dass die erforderli-
chen personellen Kapazitäten vorhanden sind? 
 
Antwort der Verwaltung: 
 
Zu 1.) 
Das städtische Flächenverrechnungspreismodell sieht konzeptionell vor, dass einge-
plante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel zur Finanzierung von 
künftigen Instandhaltungsaufwendungen bei der  
Ermittlung des Ergebnisausgleiches unberücksichtigt bleiben und zur Finanzierung 
künftiger Instandhaltungsaufwendungen einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt 
werden. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln, im Rahmen der Beschlussfassung über 
den Jahresüberschuss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stär-
kung des Eigenkapitals verwandt oder an den städtischen Haushalt abgeführt wird.  
 
Auf die weitergehenden Erläuterungen auf der Seite 7 des Lageberichtes wird verwie-
sen.  
 
Die Bauerneuerungsrücklage ist nicht neu. Das Jahresergebnis 2019 (2,6 Mio. Euro) 
wurde vor dem skizzierten Hintergrund bereits einer Bauerneuerungsrücklage zuge-
führt. In 2024 wurde diese im Rahmen der Beschlussfassung über den Jahresab-
schluss 2022 aufgrund überplanmäßiger Instandhaltungsaufwendungen vollständig 
aufgelöst und an die Kernverwaltung ausgeschüttet. 
 
Zu 2.) 
Es handelt sich nicht um einen Kostenanstieg im eigentlichen Sinne. Im Zeitablauf hat 
der Umfang beziehungsweise der Anteil einer Projektrealisierung über Modulbauten 
deutlich zugenommen. Ursächlich hierfür sind die im Lagebericht auf der Seite 58 auf-
geführten Vorteile dieser Realisierungsvariante (geringerer Koordinierungsaufwand, 
effizienterer Bauablauf, kürzere Bauzeiten und anderes mehr).    
 
Zu 3.) 
Die Antwort auf diese Frage wird nachgereicht.

Lagebericht / 1 
 
 
 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
LAGEBERICHT  
 
für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023

Lagebericht / 2 
 
INHALTSVERZEICHNIS  
 
A. GRUNDLAGEN ................................ ................................ ................................ .........................  3 
Historische Entwicklung .............................................................................................................................................. 3 
Aufgabenstellung / Leistungsspektrum  ................................................................................................................. 5 
Rahmenbedingungen  .................................................................................................................................................. 6 
B. WIRTSCHAFTSBERICH T ................................ ................................ ................................ .........  8 
I. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND BRANCHENENTWICKLUNG ................................ ......................  8 
II. ENTWICKLUNG DES BETRIEBES ................................ ................................ ................................ .. 9 
1. Allgemeiner Geschäftsverlauf .............................................................................................................................. 9 
2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten  ..........................................................................................10 
3. Neubau- und Modernisierungstätigkeit ...........................................................................................................18 
4. Investoren- und Anmietprojekte  ........................................................................................................................24 
5. Büroflächenmanagement  ....................................................................................................................................25 
6. Grundstücksgeschäfte  .........................................................................................................................................27 
7. Dienstleistungen für Dritte ...................................................................................................................................28 
8. Entwicklungen im Personalbereich ..................................................................................................................31 
III. WIRTSCHAFTLICHE LAGE................................ ................................ ................................ ......... 34 
1. Vermögens- und Finanzlage  ..............................................................................................................................34 
2. Ertragslage  ...............................................................................................................................................................38 
C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT  ................................ ................................ .41 
I. RISIKOMANAGEMENT, RISIKOVORSORGE UND VERSICHERUNGSSCHUTZ................................ ............ 41 
II. CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG ................................ ................................ 42 
1. Finanzwirtschaftliche Risiken .............................................................................................................................42 
2. Risiken und Chancen im Personal - und Organisationsbereich  .............................................................45 
3. Risiken und Chancen im Bereich Einkauf / Vergabe .................................................................................46 
4. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie  .............................................................47 
5. Risiken und Chancen im Rahmen der Bew irtschaftung von eigenen und betreuten Objekten ..47 
6. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau - und Sanierungstätigkeit und im 
Zusammenhang mit Investoren - und Anmietprojekten  ..................................................................................51 
D. AUSBLICK  ................................ ................................ ................................ .............................. 61

Lagebericht / 3 
 
 
 
A. GRUNDLAGEN  
 
Historische Entwicklung  
 
Stufenweise Gründung 
Im Zuge der organisatorischen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde 
die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 1. Januar 1997 gegründet. Nach Übernahme von 
Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum 1. Januar 1998 Schulen und Kindertagesstätten 
aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen in die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln über-
führt (Stufe 2). Mit der Übernahme von bislang dem Grünflächenamt zugeordneten Objekten 
(“sonstige Aufbauten“ auf Friedhöfen und Grün anlagen) erfolgte zum 1.  Januar 2000 die 
3. Stufe der Konzeptumsetzung. 
 
Integration Hochbauamt 
Mit der Zielsetzung, Synergien für einen wirtschaftlicheren Aufgabenvollzug zu erschließen 
und marktorientierte Preis-/ Leistungsbeziehungen einzuführen, wurde zum 1. Mai 2000 das 
städtische Hochbauamt in die Gebäudewirtschaft integriert.  
 
Brunnen 
Seit 2005 ist die Gebäudewirtschaft zudem für eine Vielzahl von Brunnen auf dem Gebiet der 
Stadt Köln zuständig. Zu ihren Aufgaben gehört neben der Inbetriebnahme neuer Brunnen die 
Wartung und Instandhaltung der Bestandsbrunnen. 
 
Übernahme der Zuständigkeit für Kulturbauten  
Zur Bündelung von Kompetenzen und zum Abbau von Schnittstellen wurde der Bereich Mu-
seumsbauten im April 2018 von der städtischen Kulturverwaltung auf die Gebäudewirtschaft 
verlagert. Die Gebäudewirtschaft ist für diese Museumsbauten umfassend zuständig und trägt 
für diese Liegenschaften eine betreiberähnliche Verantwortung . D ie Grundstücke und Ge-
bäude gehören nach wie vor nicht zum Sondervermögen. D ie Gebäudewirtschaft handelt 
– trotz ihrer eigentümerähnlichen Stellung – im Auftrag der Kulturverwaltung und erbringt die 
entsprechenden Baubetreuungs- und sonstigen Dienstleistungen ausschließlich im Service. 
Die Finanzierung der Maßnahmen erfolgt aus dem Kernhaushalt.

Lagebericht / 4 
 
Übertragung der Zuständigkeit von angemieteten Kindertagesstätten  
Mit Wirkung zum 1. Januar 2019 wurde die Miet- und Objektverwaltung extern angemieteter 
Kindertagesstätten von der Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend und Familie 
übertragen. Die im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft geführten Kindertagesstätten sind 
von diesem Wechsel in der innerstädtischen Zuständigkeit nach wie vor nicht berührt.

Lagebericht / 5 
 
 
Aufgabenstellung / Leistungsspektrum 
Die zentrale Funktion der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung „Gebäudewirtschaft“ besteht da-
rin, die „Dienstleistungsbedarfe der Fachdienststellen im Bereich der Bereitstellung, Verwal-
tung und Entwicklung der für die Verwaltung für ihre Dienstleistungen und Aufgaben benötig-
ten Gebäude zu erfüllen“ (§ 2 Abs. 1 der Betriebssatzung). Vor dem Hintergrund dieser inner-
städtischen Aufgabenstellung ist das Leistungsspektrum der Gebäudewirtschaft sehr umfas-
send und inhaltlich breit gefächert. Unabhängig von der konkreten organisatorischen Anbin-
dung lassen sich im Einzelnen folgende Teilaufgaben unterscheiden: 
 
 
 Werterhaltende und wert-
verbessernde Maßnahmen  
an eigenen und (teilweise)  
angemieteten Objekten  
 Kundenbetreuung / opera-
tives Vermietungsmanage-
ment (Beratung, Durchset-
zung von Vertragsansprü-
chen) 
 Wahrnehmung der Betrei-
berverantwortung für ei-
gene und (teilweise ) für 
angemietete Objekte  
 Inbetriebnahme manage-
ment 
 Energiemanage ment / 
Prüfungsmanagement  
 Notrufserviceleitstelle  / 
Werkstatt- und sonstige 
Facility-Management -Leis-
tungen 
 Betrieb (Instandhaltung / 
Reinigung / Wartung) 
städtischer Brunnen  
 Projektmanagementleis -
tungen (Projektleitung /-
steuerung von Neubau -, 
Erweiterung s-, General-
instandsetzung smaß-
nahmen ) 
 Multiprojektmanagement 
von Bauvorhaben, die 
mittels General - oder To-
talunternehmer realisiert 
werden  
 Wahrnehmung der Bau-
herrenaufgabe  
 Konzeption / Weiterent-
wicklung von Bauproduk-
ten (z.B. „Nachhaltiges 
Bauen“) 
 Ingenieurleistungen / 
fachliche Beratung zu Ar-
chitektur / Gestaltung, 
Tragwerksplanung, Geo-
technik, Bauphysik und 
Gebäudetechnik  
 Initiierung und Steuerung 
von Investorenmodellen 
und Anmietprojekten  (im 
Bereich der Schulen)  
 Strategisches und operati-
ves Anmietmanagement  
 Potenzialanalysen / kauf-
männische und technische 
Steuerung des Immobilien-
bestandes   
 Flächenmanagement  und 
Gebäudedokumentation  
 Markt – und Standortanaly-
sen  
 Immobilienakquise   
 Projekt- und Standortent-
wicklungen  
Aufgabenportfolio der 
Gebäudewirtschaft 
Bewirtschaftung
Bestandsimmobilien 
Asset- und 
Portfoliomanagement Bauprojektmanagement

Lagebericht / 6 
 
Rahmenbedingungen  
Allgemeine Rahmenbedingungen 
Als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln ist die Gebäudewirtschaft mit einer  
gewissen wirtschaftlichen Selbstständigkeit ausgestattet, die ihren Ausdruck u.a. in einem  
eigenen Wirtschaftsplan und einem eigenen Jahresabschluss findet. Gegenüber der Stadt und 
dem allgemeinen Rechtsverkehr ist die Gebäudewirtschaft rechtlich unselbständig und in Tei-
len weiterhin städtischen Regelungen - beispielsweise der zentralen Stellenbewertung - unter-
worfen.  
 
Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen 
Vermietungssegment 
Die Gebäudewirtschaft fungiert als innerstädtischer Vermieter und erhebt seit 2015 einen sog. 
Flächenverrechnungspreis, der lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungsgebäude, Kitas 
und Grünanlagen) bzw. Untersparten (Schultypen) differenziert und sich aus den geplanten 
Aufwendungen der Gebäudewirtschaft ableitet.  
 
Servicesegment 
Im Servicebereich erbringt die Gebäudewirtschaft neben energiewirtschaftlichen Leistungen 
vor allem Baubetreuungsleistungen für städtische Dienststellen, die im Wesentlichen die 
Wahrnehmung der Bauherrenaufgabe, aber auch Projektmanagement- und Objektplanungs-
leistungen betreffen können. 
 
Die Serviceentgelte bzw. Honorare für Planungs - und Baubetreuungsleistungen orientieren 
sich ab einem bestimmten Maßnahmenumfang am allgemeinen Preisrecht für Architekten 
(HOAI) bzw. an den entsprechenden Regelungen der AHO. Für ihre energiewirtschaftlichen 
Dienstleistungen (Abrechnung mit den verschiedenen Versorgungsunternehmen, Ausschrei-
bungen und Preisverhandlungen etc.) erhält die Gebäudewirtschaft von der Kernverwaltung 
eine pauschale Jahresvergütung. 
 
Ergänzend zur ha ndelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung erstellt die Gebäudewirt-
schaft eine Spartenrechnung, die die beiden vorgenannten Segmente umfasst und Bestandteil 
des Anhangs ist.

Lagebericht / 7 
 
 
Ergebnisausgleich / Abführung 
 
Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive Sparten -
ergebnisse der Kernverwaltung zu fließen, während Spartendefizite grundsätzlich durch die 
Kernverwaltung auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die Aufgabe, bei der 
Verrechnungspreisbildung im Rahmen d er Wirtschaftsplanung nicht antizipierte bzw. 
vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsjahr 
aufzufangen.  
 
Das innerstädtische Verrechnungspreismodell sieht zwei Modifikationen bei den Instandhal-
tungsaufwendungen und den Erträgen aus Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des 
Ergebnisausgleiches vor: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungs-
mittel sollen grundsätzlich der Finanzierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen die-
nen, bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt und 
werden einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt. Unberücksichtigt bleiben auch Buchge-
winne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken. Hier ist konzeptionell 
eine Ausschüttung an den städtischen Haushalt vorgesehen.  
 
Das Jahresergebnis der Gebäudewirtschaft (nach Ergebnisausgleich) setzt sich aus den bei-
den vorgenannten Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln, im Rahmen 
der Beschlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jah-
resergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den 
städtischen Haushalt abgeführt wird. 
 
Schulbaugesellschaft 
Der Rat der Stadt Köln hat mit Wirkung vom 1. Januar 2023 eine im 100 %igen Eigentum der 
Stadt befindliche Schulbaugesellschaft gegründet, um, flankierend zur Gebäudewirtschaft, die 
Eigenbedarfe der Stadt Köln im Schulbau abzudecken.  
 
Die Realisierung der einzelnen Schulbaumaßnahmen erfolgt im Auftrag und in Abstimmung 
mit der Gebäudewirtschaft, die die Liquidität der GmbH über Vorauszahlungen sicherstellt, die 
entstandenen Kosten projektscharf erstattet und – nach Fertigstellung - für die innerstädtische 
Bewirtschaftung und Vermietung der errichteten Objekte zuständig ist.

Lagebericht / 8 
 
B. WIRTSCHAFTSBERICHT 
I. Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung  
 
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) als zentraler Maßstab für die wirtschaftliche Leistung einer 
Volkswirtschaft misst den Wert der im Inland hergestellten Waren und Dienstleistungen (Wert-
schöpfung). Trotz schwieriger Rahmenbedingungen zeigte sich die deutsche Wirtschaft nach 
den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im vergangenen Jahr 2023 insgesamt 
stabil. Das Bruttoinlandsprodukt sank - trotz nominellen Wachstums - preisbereinigt um 0,3 % 
gegenüber dem Vorjahr. Noch im Vorjahr stellten die Konsumausgaben der Privathaushalte 
einen wesentlichen Wachstumstreiber dar, sanken aber in 2023 infolge der gestiegenen Ver-
braucherpreise um 1,1 %. Die staatlichen Konsumausgaben waren erstmalig seit fast 20 Jah-
ren rückläufig und wiesen – bedingt durch den Wegfall der Corona -Hilfsmaßnahmen – ein 
Minus von 1,7 % im Vergleich zum Jahr 2022 auf. Aufgrund abgeschwächter Nachfrage aus 
dem Ausland gingen die Exporte um 1,8 % zurück. 
 
 
 
Im Baugewerbe, das zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen in Deutschland gehört, sank 
dagegen die Bruttowertschöpfung um real 2,3 %. Dieser Rückgang ist auf Lieferengpässe, 
dem deutlich höheren Zinsniveau und den gestiegenen Material- und Baupreisen zurückzu-
führen und wenig überraschend.  
 
Innerhalb der Bauwirtschaft verzeichneten alle Bausegmente ein reales Minus. Vor allem im 
Wohnungsneubau ging die Bautätigkeit zurück. Mit -56,8 Punkten sank der Indikator für das 
 -
 500
 1.000
 1.500
 2.000
 2.500
 3.000
 3.500
 4.000
 4.500
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Bruttoinlandsprodukt in Deutschland von 2008 bis 2023
in Mrd. Euro

Lagebericht / 9 
 
 
Geschäftsklima im Wohnungsbau des ifo Instituts im Dezember 2023 auf ein Allzeit tief seit 
Beginn der Erhebung in Jahr 1991. Nach Einschätzung des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- 
und Raumforschung1 sind die gestiegenen Baupreise insbesondere für den öffentlichen Bau 
hochproblematisch. Oftmals müssen laufende Projekte unter Verzicht auf geplante Projekte 
abgeschlossen werden. Das Bauvolumen verringerte sich im Jahr 2023 preisbereinigt um  
1 %. Für das Jahr 2024 wird ein Rückgang um real 1,5 % prognostiziert. Mit der sinkenden 
Nachfrage ist auch die Kapazitätsauslastung der Bauunternehmen gefallen, wodurch der 
Preisdruck sinkt. Bestandsmaßnahmen bestimmen weiterhin die Bautätigkeit und wirken sta-
bilisierend. Positiv hervorzuheben sind für die öffentliche Bautätigkeit die geplanten Investiti-
onspakete für den weiteren Breitbandausbau, den Bau von Kindertagesstätten sowie für die 
Förderung des Klimaschutzes. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen dürfte das Bauvolu-
men der öffentlichen Hand daher auch in 2024 zulegen. 
 
Nachdem die Energiepreise im Jahr 2022 infolge des völkerrechtswidrigen Angriffs Russlands 
auf die Ukraine extrem angestiegen waren, verharrten sie im Jahr 2023 weiter auf hohem Ni-
veau und belasteten die industrielle Produktion. Der Preisanstieg von Gütern und Dienstleis-
tungen allgemein bremste zudem die Konjunktur in allen Sektoren. Gleichzeitig verschlechter-
ten sich die Finanzierungskonditionen, nach dem die Europäische Zentralbank (EZB) den Leit-
zins in insgesamt sechs Schritten im Lauf des Jahres 2023 um 200 Basispunkte auf 4,5 % 
erhöhte.  
 
II. Entwicklung des Betriebes 
1. Allgemeiner Geschäftsverlauf  
 
Eigene und angemietete Bestandsimmobilien 
Ein wesentlicher Teil des Kerngeschäftes der Gebäudewirtschaft, die Vermietung und Bewirt-
schaftung der eigenen und angemieteten Bestandsimmobilien entwickelte sich – gemessen 
an den erzielten Mieterlösen – auch in 2023 weitgehend planmäßig.  
 
Bauprojektmanagement - Neubau und Modernisierung  
Die zweite Säule der Gebäudewirtschaft, der Bereich Neubau und Modernisierung, war auch 
in 2023 noch von den Auswirkungen der Corona-Pandemie berührt, vor allem aber durch den 
im Februar 2022 von Russland begonnenen Ukraine-Konflikt geprägt, der u.a. zu einer Ener-
                                                                 
1 Vgl. Bericht zur Lage und Perspektive der Bauw irtschaft 2024; S.1f.; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung  
  (BBSR), Bonn.

Lagebericht / 10 
 
gieknappheit, Lieferengpässen und damit zu einer starken Beeinträchtigung des Baustellen-
betriebs geführt hat. Vor diesem Hintergrund konnten vom geplanten Investitionsniveau 2023 
(rd. EUR 390,0 Mio.) im Ergebnis EUR 286,2 Mio. realisiert werden. Die Abweichung beträgt 
EUR 103,8 Mio. bzw. 26,6 %. 
 
Bauprojektmanagement, Dienstleistungssegment 
Der dritte Kernbereich, das Dienstleistungssegment, umfasst sämtliche Serviceleistungen, die 
die Gebäudewirtschaft im Auftrag für andere städtische Dienststellen erbringt. Während die 
Umsatzerlöse aus der energiewirtschaftlichen Betreuung aufgrund von Kostensteigerungen 
rund 17 % über dem Planansatz liegen, blieb die tatsächliche Entwicklung im Bereich der Bau-
betreuung in 2023 mit einer Abweichung von nahezu 50 % erneut deutlich hinter den Erwar-
tungen zurück. Ursächlich hierfür sind – neben den vorgenannten gesamtwirtschaftlichen Ein-
flussfaktoren – vor allem projektspezifische Problemlagen2.  
 
In der Gesamtschau ist die Betriebsleitung mit dem Verlauf und den in 2023 erzielten Ergeb-
nissen durchaus zufrieden.  
 
2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten 
 
Entwicklung des Immobilienbestandes und der bewirtschafteten Flächen 
Der von der Gebäudewirtschaft zum 31. Dezember 2023 bewirtschaftete Bestand an eigenen 
und angemieteten Objekten entwickelte sich wie folgt: 
Bestandsentwicklung  
Bestandsentwicklung 2021 2022 2023 
Eigene Objekte  426 428 430 
Angemietete Objekte  74 80 83 
  500 508 513 
 
Bestandsentwicklung 
nach Objektkategorien 
Eigene Ob-
jekte 
Angemie-
tete Objekte 2023 
Verwaltungsgebäude  30 57 87 
Schulen (inkl. ÖPP) 259 26 285 
Kindertagestätten  77 0 77 
Sonstige Aufbauten 
u.a. Friedhof sauf bauten, Trauerhal-
len und Betriebshöf e 
64 0 64 
  430 83 513 
                                                                 
2 Vgl. hierzu S. 29 ff.

Lagebericht / 11 
 
 
 
Flächenentwicklung 
 
Flächenentwicklung 2021 2022 2023 
  qm qm qm 
Eigene Objekte  1.971.583,00 1.998.485,95 2.008.468,77 
Angemietete Objekte  405.087,05  444.924,67  468.158,45  
  2.376.670,05 2.443.410,62 2.476.627,22 
 
 
Flächenentwicklung 
nach Objektkategorien 
Eigene Ob-
jekte 
Angemie-
tete Objekte 2023 
  qm qm qm 
Verwaltungsgebäude  172.150,86  394.883,31  567.034,17  
Schulen (inkl. ÖPP) 1.733.284,41 73.275,14  1.806.559,55 
Kindertagestätten  64.823,18  0 64.823,18  
Sonstige Aufbauten  38.210,32  0 38.210,32  
  2.008.468,77 468.158,45  2.476.627,22 
 
 
 
17,0%
55,6%
15,0%
12,5%
Gebäudebestand
Anteil je Objektkategorie
Verwaltungsgebäude Schulen (inkl. ÖPP) Kindertagestätten Sonstige Aufbauten…

Lagebericht / 12 
 
 
 
 
 
Entwicklung der Mieterlöse, der Flächenverrechnungspreise und der Leerstandsquote 
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung und Zusammensetzung der Mieterlöse nach 
Objektkategorien und verdeutlicht die Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des innerstäd-
tischen Ergebnisausgleichs am Jahresende: 
 
  2021   2022 2023 
  EUR Mio. EUR Mio.  
Plan-Mieterlöse 243,4 281,8  327,0 
       
Mieterlöse für      
…Verwaltungsgebäude  77,9 93,0 91,7 
…Schulen  141 171,0 206,6 
…Kindertagesstätten  7,1 6,6 7,3 
…Sonstige Bauten  3,1 3,3 4,2 
…Mieterlöse  vor Erlöskorrektur  229,1 273,9 
 
309,8 
…Erlöskorrektur  9,3 3,3 0,2 
       
Ist-Mieterlöse insgesamt  238,4 277,2 310,0 
 (nach Erlöskorrektur)       
       
Plan- / Ist-Abweichung       
absolut  5,0 4,6 17,0 
prozentual 2,10 % 1,66 % 5,2 % 
 
 
22,9%
72,9%
2,6% 1,5%
Mietfläche
Anteil je Objektkategorie
Verwaltungsgebäude Schulen (inkl. ÖPP) Kindertagestätten Sonstige Aufbauten

Lagebericht / 13 
 
 
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieterlöse in 2023 nach der Erlöskorrektur im Rahmen des 
Ergebnisausgleiches um EUR 32,8 Mio. bzw. 11,8 % gestiegen. Ursächlich hierfür sind zum 
einen die dargestellten Flächenzuwächse bei eigenen und angemieteten Objekten (Mengen-
effekt), zum anderen die nachfolgend dargestellten Veränderungen der Flächenverrechnungs-
preise in den jeweiligen Sparten bzw. Untersparten bei Schulen (Preiseffekt). 
 
  2021  2022 2023 
  EUR / qm. EUR / qm EUR / qm 
Verwaltungsgebäude 14,52 16,91 16,68 
Schulen 5,77 - 8,10 6,98 - 9,22 7,30 - 11,21 
Kindertagesstätten 9,49 9,02 10,06 
Sonstige Aufbauten  7,2 7,58 10,13 
Durchschnitt  8,71 10,15 11,46 
 
 
Perspektivisch werden die Flächenverrechnungspreise je Quadratmeter deutlich steigen, weil 
sowohl die Anmietkosten/qm als auch die Errichtungskosten/qm, z.B. die eines Quadratmeters 
Schule, bedingt durch sich stetig verschärfende technische Vorgaben (bzgl. Barrierefreiheit, 
energetisches Niveau, Luftaustausch etc.) und erhöhten pädagogisch begründeten Anforde-
rungen an das Gebäude / den Gebäudezuschnitt im Zeitablauf zunehmen  und aktuell beim 
mehr als Zweifachen der heutigen Flächenverrechnungspreise liegen. Diese Tendenz wird 
sich durch die derzeitige allgemeine und besondere Preisentwicklung in  der Bauwirtschaft3 
und aufgrund der engen Marktsituation bei Investoren- und Anmietprojekten4 noch spürbar 
verstärken. 
 
Insoweit kommt Bemühungen um Standardreduzierungen hinsichtlich Flächen und Ausstat-
tung eine besondere Bedeutung zu. 
 
Die durchschnittliche Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 3,86 % auf 
3,97 %. Sie betrifft im Wesentlichen eigene Objekte: 
 
  2021 2022 2023 
  qm % qm % qm % 
Eigene Objekte  75.360 3,23 86.839,55 3,60 92.094,00 3,72 
Angemietete Objekte  6.215 0,27 6245,73  0,26 6246 0,25 
  81.575,00 3,50 93.085,28 3,86 98.340,00 3,97 
 
 
                                                                 
3 Vgl. S.51 f. 
4 Vgl. hierzu die Ausführungen unter S. 58 ff.

Lagebericht / 14 
 
Vom gesamten Leerstand in 2023 ist nur ein geringer Teil steuerungsrelevant, d.h. einer zu-
künftigen städtischen Nutzung überhaupt zuführbar. Er ist im Wesentlichen sanierungsbedingt 
oder auf leerstehende Objekte mit Reservecharakter zurückzuführen. Der nicht steuerungsre-
levante Leerstand entfällt u.a. auf zum Abriss bestimmte Bestandsobjekte. Unter „Sonstigem 
Leerstand“ werden leerstehende Immobilien eingeordnet, bei denen eine Entscheidung zur 
weiteren Nutzung noch aussteht. 
 
  2021 2022 2023 
  qm % qm % qm % 
Steuerungsrelevanter 
Leerstand  23.209,36  0,99 24.803,33  1,03  32.391,00                
1,31  
Nicht steuerungsrele-
vanter Leerstand  45.292,00  1,94 58.663,98  2,43  58.328,00                
2,36  
Sonstiger Leerstand  13.074,02  0,56 9.618,07 0,40  7.621,00               
0,31  
  81.575,38  3,49 93.085,38  3,86 98.340,00  3,98 
 
Der steuerungsrelevante Leerstand von 1,31 % ist für eine wachsende Organisation wie die 
Stadt Köln zu gering, da dadurch faktisch zu wenig Flächen für Baumaßnahmen zur Verfügung 
stehen. Die Konsequenz der angespannten Grundstücksituation sind u.a. teure Interimslösun-
gen oder kostspielige Investoren- und Anmietprojekte.  
 
Entwicklung der Instandhaltungsaufwendungen und -ausgaben 
Eine der wesentlichen Aufgaben der Gebäudewirtschaft besteht in der Versorgung mit einem 
intakten und nutzungsgerechten Immobilienbestand.  
 
Im Zeitraum 2021 bis 2023 entwickelten sich die Instandhaltungsaufwendungen im Vergleich 
zu den Planansätzen wie folgt:  
 
 2021 2022 2023 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan  81,49 86,97 99,72 
    
Instandhaltungsaufwand    
 Ausgaben  77,89 72,13 77,90 
 Rückstellungseffekte*  15,22 38,81 16,80 
 93,11 110,94 94,70 
    
Plan- / Ist-Abweichung     
   absolut  11,62 23,97 -5,02 
   prozentual  14,3 % 27,6 % -5,0 % 
 * Saldo aus dem Verbrauch (-) und der Dotierung (+) von Rückstellungen

Lagebericht / 15 
 
 
Die Tabelle verdeutlicht, dass die tatsächlichen Instandhaltungsausgaben im Vergleich zum 
Vorjahr um 5,77 Mio. angestiegen sind. Der Rückgang der Instandhaltungsaufwendungen von 
2022 auf 2023 um in Summe rd. EUR 16,24 Mio. ist somit ausschließlich auf rückläufige Rück-
stellungseffekte zurückzuführen. Neben den Kosten für Brandschutz- und Rückbauverpflich-
tungen wurden auch in 2023 insbesondere voraussichtliche Kosten für die Sanierung der Ab-
wasserkanalisation zurückgestellt5.  
 
Die allein auf Schulen entfallenden Instandhaltungsausgaben setzen sich nach Stadtbezirken 
wie folgt zusammen:  
 
 2021 2022 2023  2023 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.  EUR / qm 
Bezirk 1 11,9 12,9 12,7  39,67 
Bezirk 2 2,5 2,7 2,4  15,21 
Bezirk 3 3,2 6,9 5,7  23,30 
Bezirk 4 3,3 4,2 6,5  38,91 
Bezirk 5 4,8 6,2 4,9  28,81 
Bezirk 6 5,5 5,9 8,4  60,31 
Bezirk 7 7,4 7,1 7,3  39,21 
Bezirk 8 4,2 4,5 5,0  31,78 
Bezirk 9 8,5 7,8 8,3  31,55 
Insgesamt / Durchschnitt  51,3 58,2 61,2  34,30 
 
 
Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des 
Sondervermögens erfolgt über geplante Instandhaltungsmaßnahmen, je nach Objektzustand 
aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit in vielen Fällen zudem über umfas-
sende (investive) Generalinstandsetzungen und bestandsersetzende Neubauten.  
 
Gemäß einer Empfehlung der KGSt sind zur Vermeidung von Substanzverlusten jährlich Mittel 
von 1,2 % der Wiederbeschaffungskosten zur Verfügung zu stellen. Die Instandhaltungsquote 
zum 31. Dezember 2023 (Ist-Instandhaltungsausgaben ohne Rückstellungseffekte / Wieder-
beschaffungswerte) beträgt 1,19 %. Unter Berücksichtigung der Auszahlungen für Generalin-
standsetzungen mit investivem Charakter ergibt sich bezogen auf die Objekt-Wiederbeschaf-
fungswerte eine Quote von 1,91 %. 
 
                                                                 
5 vgl. hierzu S.50 f.

Lagebericht / 16 
 
Die Rückführung des Rückstaus gehört trotz der erheblichen Fortschritte in den vergangenen 
Jahren unverändert zu den zentralen Zielsetzungen der Gebäudewirtschaft. Die Herausforde-
rung besteht aber vor allem d arin, die neuen und generalsanierten Gebäude werterhaltend 
bzw. wertverbessernd zu bewirtschaften6. 
 
Sonstige Tätigkeiten und Aufgaben im Rahmen der Objektbewirtschaftung 
Die Bewirtschaftung der Immobilien und die damit verbundene Betreiberverantwortung bedin-
gen neben der Unterhaltung und Instandsetzung die Wahrnehmung einer Vielzahl von weite-
ren Aufgaben, die sich nicht oder nur bedingt in Ausgaben niederschlagen. 
 
Zu denken ist in diesem Zusammenhang beispielsweise an  
 die Übernahme und Inbetriebnahme neuer oder sanierter Gebäude (incl. Prüfung der Ge-
bäudedokumentation, Gewährleistung etc.), 
 die Begleitung wiederkehrender Prüfungen durch die Bauaufsicht und Feuerwehr, 
 die Teilnahme an Jahresbegehungen mit den Nutzerdienststellen und der Unfallkasse, 
 vorbereitende und unterstützende Tätigkeiten im Rahmen von oder im Zusammenhang mit 
städtischen Task-Forces und Krisenstäben (Unterbringung von Flüchtlingen, Schulnot-
stand u.a.)  
 Teilnahme an Workshops, Elternabende etc. zu Sonderprojekten und Einzelthemen wie 
Anti-NOX-Fassaden, Unisex-Toiletten und  
 die Zuarbeit zu und die Umsetzung von, den Bestand der Gebäudewirtschaft betreffenden 
Ratsbeschlüssen (Photovoltaikanlagen auf städtischen Dächern, Gründächer / -fassaden, 
Lehrschwimmbäder u.v.a.m.). 
 
Insbesondere die Taskforce „Schulbau“ und hiermit verbundene Unterstützungsleistungen bin-
den im Objektmanagement der Gebäudewirtschaft zusätzliche Personalressourcen zulasten. 
der Abarbeitung der planmäßigen Aufgaben.7 
 
Das „100-Dächer-Programm“ 
Das „100-Dächer-Programm“ wurde seitens der Politik aus klimapolitischen Gründen aufge-
legt und beschreibt ein gemeinsames Projekt der Gebäudewirtschaft mit der RheinEnergie 
AG. Gegenstand des Programms ist die Nachrüstung von Photovoltaik-Anlagen (PV) auf Be-
                                                                 
6 Zu den Risiken der Bestandsbewirtschaftung, insbesondere solchen, die aus der unzureichenden Personalka - 
   pazität resultieren, vgl. die Ausführungen unter II.5.; S.4 7 ff.  
7 Vgl. zur Taskforce „Schulbau“ die Ausführungen auf S. 5 3 ff.

Lagebericht / 17 
 
 
standsgebäuden. Die Überlassung der einzelnen Dachflächen basiert auf einer Musterverein-
barung, die von den beiden Projektpartnern in Zusammenarbeit mit dem städtischen Amt für 
Recht, Vergabe und Versicherungen entwickelt wurde. Zu Projektbeginn in 2022 wurde der 
RheinEnergie eine Übersicht über 105 potenziell geeignete und zehn bereits geprüfte Dach-
flächen (auf 45 Objekten) zur Verfügung gestellt. Auf dieser Basis wurde mit ersten Objektbe-
gehungen zur detaillierten Eignungsuntersuchung und Projektierungen von Dächern sowie 
Abschluss von Verträgen nach dem Vertragsmuster begonnen. Im Jahr 2023 wurden sechs 
Verträge geschlossen.  
 
Brunnen 
Per 1. Januar 2023 wurden drei Brunnen in das Anlagevermögen der Gebäudewirtschaft über-
tragen. Im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft befinden sich mit Stand 31. Dezember 
2023 somit 84 Brunnen. Unter den Zugängen befindet sich der Trinkwasserbrunnen am Kurt-
Hackenberg-Platz. Der Brunnen am Neumarkt befindet sich Ende 2023 noch im Bau. 
 
Im Rahmen einer Vereinbarung mit dem Amt für Landschaftspflege und Grünflächen hat sich 
die Gebäudewirtschaft verpflichtet, gesamtstädtisch den Betrieb der sogenannten sprudeln-
den Brunnen sicherzustellen. Für die Wahrnehmung dieser Aufgabe, die neben der Reinigung 
und der Instandsetzung auch die Verkehrssicherung der vom Vertrag erfassten Brunnen und 
Fontänen umfasst, erhält die Gebäudewirtschaft ein pauschales Nutzungsentgelt. Der Betrieb 
eines Trinkwasserbrunnens ist mit zusätzlichen Anforderungen verbunden und stellt eine deut-
liche Erweiterung der Aufgaben im Rahmen der Betreuung von Brunnen durch die Gebäude-
wirtschaft dar.

Lagebericht / 18 
 
3. Neubau- und Modernisierungstätigkeit 
 
Entwicklung und Zusammensetzung der Bauinvestitionen 
Der nachfolgenden Tabelle ist zu entnehmen, dass der Schwerpunkt der Bautätigkeit auf dem 
Schulbau liegt und sich diese auf einem unverändert hohen Niveau bewegt.  
 
 
  2021 2022 2023 
  EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan  398,88 361,68 389,98 
        
Bauinvestitionen       
   Verwaltungsgebäude  19,72 17,82 9,07 
   Schulen  278,66 325,1 261,08 
   Kindertagestätten  0,49 0,14 0,30 
   Sonstige Aufbauten  8,44 5,62 9,35 
  307,31 348,68 279,80 
   (Schul-) Container  1,28 0,56 6,37 
  308,59 349,24 286,17 
        
Plan- / Ist-Abweichung        
   absolut  90,29 12,44 103,81 
   prozentual  22,64 % 3,44 % 26,62% 
 
Einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung hat die Realisierung von Projekten über  
General- bzw. Totalunternehmer. Eine zunehmende Bedeutung kommt auch dem Modulbau 
zu. Der Rückgang gegenüber 2022 ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass sich die 
Bauvorhaben des Zweiten Schulbaumaßnahmenpaketes noch in der Planungsphase befin-
den.

Lagebericht / 19 
 
 
 
  2021 2022 2023 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
    
Einzelgewerke  127,46 209,21 103,07 
GU/TU 157,90 121,66 112,82 
ÖPP 15,87 12,71 34,45 
Modulbauten  6,08 5,10 29,46 
 307,31 348,78 279,80 
   (Schul-) Container  1,28 0,56 6,37 
 308,59 349,24 286,17 
 
 
 
 
 
 
3,2%
91,2%
0,1% 3,3% 2,2%
Bauinvestitionen
Anteil je Objektkatgorie
Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten
Sonstige Aufbauten (Schul-) Container
35,8%
39,6%
12,1%
10,3% 2,2%
Bauinvestitionen
Anteil je Realsierungsform
Einzelgewerke GU/TU ÖPP Modulbauten (Schul-) Container

Lagebericht / 20 
 
Priorisierende Schulbauliste 
Die Schulbaumaßnahmenliste bzw. Schulbauliste bildete in der Vergangenheit die organisa-
torische Klammer im Schulbaubereich und beinhaltet alle Projekte, deren Durchführung zu 
zusätzlichen Schulplätzen führt sowie alle notwendigen General- oder Teilsanierungen von 
bestehenden Schulgebäuden.  
 
Nicht erfasst sind in der Schulbauliste beauftragte Ad hoc- Containerprogramme, kleinere Bau-
maßnahmen oder Serviceaufträge sowie bauunterhaltende Maßnahmen unterhalb der Teil- 
bzw. Generalsanierung. Mit Sachstand vom 31. Dezember 2023 befanden sich von den ins-
gesamt 194 Schulbaumaßnahmen 85 Projekte in Bearbeitung / Umsetzung.  
 
Die Schulbauliste unterscheidet insgesamt sieben Prioritätskategorien und bindet die Verwal-
tung, die geplanten Baumaßnahmen in der vorgegebenen Reihenfolge umzusetzen. Sie ver-
deutlicht zugleich die enormen Herausforderungen, die von der Stadt Köln im Schulbau noch 
zu bewältigen sind. 
 
2023 01.01. Zugang  Umgliederung  Abgang 31.12. 
Priorität     Neue  
Maßnahme 
in höhere 
Priorität 
in niedrigere 
Priorität 
fertig-
gestellt gestrichen   
0 / bereits im Bau oder 
Teil eines Maßnahmen-
pakets 
86 6 6 -1 -10 -2 85 
GI 1 / Maßnahmen, die 
aus baufachlicher Sicht 
zeitnah/spätestens in 5 
Jahren einen Baubeginn 
erfordern 
19 1 1 0 0 0 21 
A / sehr eilig  21 4 -2 1 0 0 24 
B / Priorität 19 2 -1 0 0 0 20 
GI 2 - Maßnahmen, die 
aus baufachlicher Sicht 
zeitnah/spätestens in 10 
Jahren einen Baubeginn 
erfordern 
33 0 -2 0 0 0 31 
C / eilig 7 0 -2 0 0 0 5 
D / w ird mittelfristig be-
nötigt 8 0 0 0 0 0 8 
TH / Turnhalle  0 0 0 0 0 0 0 
  193 13 0 0 -10 -2 194

Lagebericht / 21 
 
 
Der Abgang betrifft die Schulbauvorhaben, die in 2023 fertiggestellt werden konnten oder be-
gründeter Maßen gestrichen wurden. Zu beachten ist, dass Teilfertigstellungen unberücksich-
tigt bleiben. 
Die Task Force Schulbau wurde in 2022 gegründet zur Nachverdichtung an Gymnasien zum 
Schuljahr 2023/24. In 2023 wurde die Task Force Schulbau erweitert um die Stärkungspakete 
Gymnasien und Gesamtschulen sowie um die Nachverdichtung an Grundschulen zum Schul-
jahr 2024/25. In der Folge konnten Mitarbeitende der Gebäudewirtschaft nicht in vollem Um-
fang für Projekte der Schulbaumaßnahmenliste eingesetzt werden. 
 
Auf die weitergehenden Erläuterungen unter D.II.6 „Innerstädtische Bedarfsermittlung und Auf-
tragsrisiken“ wird verwiesen8. 
 
Projektrealisierung durch Einzelvergabe 
Der Anteil am Investitionsvolumen, der über Projekte im Wege der Vergabe von einzelnen 
Gewerken abgewickelt wird, beläuft sich in 2023 auf rd. 36 % und ist im Vergleich zum Vorjahr 
(60 %) rückläufig.  
 
GU/TU Pakete  
Der Anstieg des von der Gebäudewirtschaft in ihrem Sondervermögen umgesetzten Bauvolu-
mens ist in erster Linie auf GU/TU-Vergaben innerhalb der beiden Schulbau- Maßnahmenpa-
kete zurückzuführen.  
 Erstes Maßnahmenpaket Schulbau (0864/2017) 
In 2017 wurde die Gebäudewirtschaft beauftragt, 15 Schulbaumaßnahmen an 11 Schul-
standorten durch Totalunternehmer (TU) zu planen und zu errichten bzw. durch General-
unternehmer (GU) errichten zu lassen. Das Maßnahmenpaket wurde um Neu- und Erwei-
terungsbauten erweitert und zudem aus baufachlichen, logistischen und schulpädagogi-
schen Erwägungen sowie infolge des Übergangs von G8 auf G9 ergänzt. Im Ergebnis um-
fasst das GU/TU-Maßnahmenpaket 22 Maßnahmen an insgesamt 11 Schulstandorten. 
Insgesamt ist ein finanzielles Projektvolumen von 745 Mio. für die Schaffung und Siche-
rung von rd. 8.000 Schulplätzen vorgesehen. Dieses Ziel wurde im Sommer 2023 auf bis 
zu 80 % mit der Fertigstellung der Schulbaumaßnahmen erreicht. An den Standorten Alte 
Wallgasse, Niehler Kirchweg und Leybergstraße finden derzeit noch Baumaßnahmen bis 
                                                                 
8 Vgl. S. 5 3 ff.

Lagebericht / 22 
 
ca. 2027 statt, die aufgrund vorgezogener Interimsmaßnahmen oder nachfolgender Bau-
abschnitte entsprechend später begonnen werden konnten. Dies hat jedoch keinen Ein-
fluss auf die Schaffung oder Sicherstellung von Schulplätzen.   
 
 Zweites Maßnahmenpaket Schulbau (Beschluss 1474/2020, 1356/2024) 
Auf der Grundlage eines Ratsbeschlusses aus 2020, der 2022 erweitert worden ist, wurde 
ein weiteres GU/TU-Maßnahmenpaket aufgelegt. Das zweite Schulbaumaßnahmenpaket 
beinhaltete im ersten Aufschlag rd. 50 Schulbauprojekte an insgesamt 20 Standorten, um 
bis zum Jahr 2027 rd. 13.000 Schulplätze zu schaffen bzw. zu sichern.  
 
Seit Projektbeginn sind an den verschiedenen Standorten umfangreiche Grundlagener-
mittlungen und Machbarkeitsstudien erfolgt. Hierdurch konnten inzwischen zahlreiche Ent-
scheidungen hinsichtlich der möglichen Projektumsetzung getroffen werden. Dies betrifft 
insbesondere die Entscheidung aufgrund ökologischer, pädagogischer und konstruktiver 
Kriterien, ob die Bestandsgebäude saniert oder neugebaut werden müssen. Auch die Un-
ternehmereinsatzform, General- oder Totalunternehmer, wurde in einigen Fällen ange-
passt, um eine möglichst optimale Umsetzung zu gewährleisten9. 
 
Zur Nutzung von Synergien in der Projektarbeit, wurden die Projekte des 2. Maßnahmen-
pakets in drei Teilpakete aufgeteilt. Dabei wurde darauf geachtet, Maßnahmen mit ähnli-
chen Rahmenbedingungen und Herausforderungen in einem Teilpaket zu bündeln. So 
konnten 2023 im ersten Teilpaket nahezu alle Vergaben an GU/TU ausgeschrieben wer-
den. Das zweite Teilpaket wurde im Rahmen der Grundlagenermittlung um weitere Maß-
nahmen ergänzt, zudem kam es bei einigen Maßnahmen zu Erweiterungen des Bausolls. 
Projekte mit fehlenden Interimen/Auslagerungsmöglichkeiten während der Baumaßnahme 
sowie unklaren Vorgaben wurden im dritten Teilpaket zusammengefasst und weiterbear-
beitet. Aufgrund der unterschiedlichen Rahmenbedingungen und Anforderungsqualitäten 
kommt es zwangsläufig zu zeitlich versetzten Ausschreibungen, was wiederum den vor-
herrschenden Ressourcen am Markt Rechnung trägt.  
 
Aus den zunächst 50 Maßnahmen an 20 Standorten und 13.000 Schüler*innenplätzen sind 
nun 60 Maßnahmen an 30 Standorten für eine Schüler*innenza hl von nunmehr 17.000 
geworden. Diese Veränderungen am Zweiten Schulbaumaßnahmenpaket führen teilweise 
zu einem zeitlichen Verzug einzelner Maßnahmen, die zwischenzeitlichen Untersuchun-
gen zu valideren Kostenprognosen. Aus den genannten Gründen ist vorgesehen, Ende  
  
                                                                 
9 Zur Fortschreibung des zweiten Schu lbau -Maßnahmenpaketes vgl. S. 5 7 f.

Lagebericht / 23 
 
 
2024/Anfang 2025 einen Kostenfortschreibungsbeschluss einzuholen. Das indexierte Projekt-
volumen wird sich von rd. EUR 1,7 Mrd. nach der erneuten qualifizierteren Schätzung signifi-
kant erhöhen.  
 
Öffentlich-Private-Partnerschaft (ÖPP) 
Im Rahmen der Erweiterung der Beschaffungsvarianten wurden diverse Projekte auf der 
Grundlage einer ÖPP-Vergabe realisiert. Dies geschieht in der Regel in Teilschritten, sog. Lo-
sen. 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 8. April 2014 den Beschluss gefasst, ein drittes 
Los – es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten – 
zu realisieren. Der Betrieb der Schulen ist einheitlich ab 1. Januar 2018 auf den Vertrags-
partner übergegangen. An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufen-
den Schulbetrieb und umfassen komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweili-
gen Gelände. Bedingt durch unvorhergesehene Risiken im Baufortschritt verschieben sich die 
Fertigstellungstermine bei zwei der drei Maßnahmen. 
 
Schulbaukasten 
Weiterhin beabsichtigt die Gebäudewirtschaft, durch das sog. Schulbaukastenprinzip Schul-
projekte schneller zu realisieren. Zum Herbst 2024 erfolgte die Bündelung dieser Aufgaben in 
einer neuen Organisationseinheit. Kernaufgabe dieser Abteilung ist es, konzeptionelle Vorar-
beiten zu leisten und Lösungsansätze zu entwickeln (z. B. standardisierte Raumprogramme, 
Bauteilstandards). Aufgrund von Abstimmungserfordernissen zwischen Schulen, Schulent-
wicklungsplanung und Gebäudewirtwirtschaft stellt die Entwicklung allgemeingültiger Stan-
dards eine große Herausforderung dar.  
 
Modulbauten 
Mit der in 2020 verabschiedeten Modulbaurahmenvereinbarung mit unterschiedlichen Total-
unternehmern konnten insgesamt an zwölf Standorten insgesamt zwölf Maßnahmen projek-
tiert und beauftragt werden.  
 
Die Rahmenvereinbarung wird kontinuierlich ausgeschöpft. In 2022 wurden weitere Maßnah-
men aus den Rahmenvereinbarungen beauftragt. Mit der Realisierung der Maßnahmen konnte

Lagebericht / 24 
 
in Teilen bereits in 2022 begonnen werden. Darüber hinaus konnten in 2022 sieben Schuler-
weiterungen in Holzbauweise ausgeschrieben und Totalunternehmer mit der Erstellung beauf-
tragt werden. Von diesen Erweiterungsmaßnahmen werden vier Standorte voraussichtlich in 
2025 fertiggestellt. Für die drei weiteren Standorte ist die Fertigstellung in den Folgejahren 
geplant.  
Im Jahr 2023 sollten aus der Modulbaurahmenvereinbarung elf Standorte in Betrieb genom-
men werden. Hiervon sind sieben Maßnahmen planmäßig fertiggestellt, eine Maßnahme ist 
entfallen und bei drei Maßnahmen verschiebt sich die Fertigstellung in die Folgejahre. Parallel 
zu in der Umsetzung befindlichen Maßnahmen werden weitere Projekte vorbereitet bzw. kurz-
fristig ausgeschrieben. 
 
4. Investoren- und Anmietprojekte  
Zur Deckung des gesamtstädtischen Flächenbedarfs werden neben den vorgenannten 
GU/TU-Vergaben, ÖPP -Projekten, Modulbauten etc. weitere alternative Realisierungswege 
wie Investorenverfahren, Umwidmung von angemieteten Objekten (Anmietprojekte), Schul-
bau-Baukasten10 sowie innovative Bauvertragsmodelle wie Mehrparteienverträge, Partner-
schaftsmodelle und Design & Build beschritten oder geprüft. 
 
Im Rahmen von Investorenverfahren werden - ergänzend zum klassischen Grunderwerb und 
anschließender Bebauung - Grundstückseigentümer bzw. -eigentümerinnen gesucht, die auf 
eigenem Grundstück Schulen bzw. Sporthallen errichten und diese langfristig, das heißt für 
mindestens 20 Jahre, an die Stadt Köln vermieten. Dem Ziel, der Schaffung von Schulplätzen, 
dient auch die Anmietung vorhandener Verwaltungsgebäude, die zu Schulen umgebaut wer-
den.  
 
Zwischenzeitlich konnten zwei Investorenverträge und eine Umnutzung einer Büroimmobilie 
zu einer Schule vertraglich gesichert werden. Dadurch konnten ein Gymnasium und eine Ge-
samtschule bereits neu gegründet werden; ein weiteres Gymnasium geht zum Schuljahr 
2025/26 an den Start. Der Fortschritt der Baumaßnahme entspricht dem Zeitplan, so dass mit 
einem rechtzeitigen Beginn zum Schuljahr 2025/26 gerechnet wird.  
Des Weiteren wurde ein Investorenvertrag zum Bau einer neuen Gesamtschule für Kalk ab-
geschlossen, die Vertragsbedingungen sind ausgehandelt. Die OB hat die politische Be-
schlussvorlage am 28.08.2024 mitgezeichnet. Der Ratsbeschluss zur Anmietung wurde am 
14.11.2024 eingeholt. Die Baugenehmigung wurde am 23.12.2024 beantragt und ist zurzeit 
                                                                 
10 Erarbeiten von wiederholbaren Planungsparametern bei gleichzeitiger Möglichkeit der individuellen Planung.

Lagebericht / 25 
 
 
noch in Prüfung. Die vorgesehene Gesamtschule wird vorzeitig interimistisch in einer anderen 
Schule starten und zum Schuljahr 2028/29 in das dann fertige neue Gebäude umziehen.“ 
 
5. Büroflächenmanagement 
Neben diesen beiden jüngeren Instrumenten im Schulbereich, die erst ab 2022 und den Folge-
jahren Wirkung nach außen entfalten werden, gibt es eine weitere Initiative der Gebäudewirt-
schaft im Bereich der Büroflächen – das strategische Büroflächen- bzw. Büroraummanage-
ment. 
 
Gemeinsam mit dem Zentralen Raummanagement der Kernverwaltung werden hierzu zu-
kunftsfähige Raum- bzw. Flächenkonzepte und Standards unter Berücksichtigung der vorhan-
denen Ämterstrukturen erarbeitet. Dabei stehen die Bedürfnisse der Mitarbeiter*innen sowie 
die digitalen Anforderungen im Fokus. Betrachtet werden der aktuelle Standard, d.h. die sog. 
Zellenbüro-Nutzung in Form von Einzel - und Doppelbüros sowie ein Multi -Space-Konzept, 
welches eine Mischung aus offenen Flächen sowie unterschiedlichen Flächen für Besprechun-
gen, Team- sowie Einzelarbeit darstellt. Darüber hinaus wird das Potenzial von Desk-Sharing 
auf den Flächenbedarf ermittelt. Das Projekt beinhaltet nach Gesamtbetrachtung des Gebäu-
debestands darüber hinaus strategischen Entscheidungen über weitere Anmietungen oder 
Kauf von bestehenden Gebäuden. Die Umsetzung des Flächenbedarfs und die erforderlichen 
Vertragsverhandlungen mit Vermietern und Verkäufern erfolgen durch die Gebäudewirtschaft. 
Das Projekt „Strategisches Büroflächenmanagement“ verfolgt zusammengefasst das Ziel, 
eine effiziente Nutzung der Büroflächen mit dem Ergebnis einer nachhaltigen Kostenreduktion 
und einer Verringerung der CO2-Emission zu erreichen. Unter organisatorischen Aspekten ist 
vorgesehen, dass die strategischen Aufgaben im Rahmen des Büroraummangements vom 
Dezernat Planen und Bauen wahrgenommen werden und die operativen künftig vollumfäng-
lich von der Gebäudewirtschaft. 
Unabdingbare Voraussetzung für eine sinnvolle Umsetzung von Raum- und Flächenkonzep-
ten ist eine prognostische Berechnung bzw. belastbare Abschätzung des zukünftigen städti-
schen Büroraumbedarfs. Hierfür sind im Rahmen des Projektes „Strategisches Büroflächen-
management“ diverse Verfahrensschritte notwendig, die nur zum Teil dem Zentralen Raum-
management und der Gebäudewirtschaft obliegen und insbesondere vom städtischen Perso-
nalamt wahrzunehmen sind.

Lagebericht / 26 
 
An- und Abmietungen bei Verwaltungsgebäuden (Nutzungsbeginn / -ende) 
 
  2021 2022 2023 
        
Anmietungen        
   Anzahl Objekte  3 4 1 
   Flächen (in qm)  1.340 28.345 8.851 
        
Abmietungen       
   Anzahl Objekte  5 1 1 
   Flächen (in qm)  1.758 183 65 
 
Ab Dezember 2023 erfolgt die Nutzung des Objektes an der Peter-Huppertz-Str. 7, das sog. 
Güterhaus, mit einer Fläche von gut 8.500 qm. 
 
Von der obigen Flächenstatistik noch nicht erfasst wird die in 2022 angemietete (Vertragsab-
schluss) Immobilie an der Leonhard-Tietz-Straße, das sog. Agrippa-Quartier. Der Gesamtkom-
plex verfügt über eine Fläche von insgesamt ca. 45.000 qm und besteht aus verschiedenen 
Gebäudeteilen, die nach Herrichtung über eine barrierefreie Verteilebene auch untereinander 
erreichbar sind. Die Anmietung dient der kurz - und mittelfristigen Deckung von erheblichen 
Flächenbedarfen diverser Nutzerdienststellen. Andererseits können hierdurch vertraglich aus-
laufende Anmietungen mit suboptimaler Raumstruktur oder hohen Mietkosten gekündigt wer-
den. Die zunächst geplante Unterbringung der Feuerwache 1 ist aufgrund der benötigten Zeit-
schiene für die komplexen Herrichtungen verworfen worden, so dass die Anmietung aus-
schließlich als Büro- und Verwaltungsgebäude genutzt wird. Die Nutzung ist je nach Bauteil 
ab den Jahren 2026 und 2028 geplant.

Lagebericht / 27 
 
 
6. Grundstücksgeschäfte  
Der Erwerb und die Veräußerung von Schul- und sonstigen Grundstücken durch die Gebäu-
dewirtschaft stellt sich im Zeitraum 2021 - 2023 wie folgt dar: 
 
 
  2021 2022 2023 
        
Grunderwerb       
Schulgrundstücke        
Anzahl Grundstücke    2 3 1 
Flächen (in qm)  26.135 8.056 6.814 
        
Sonstige Grundstücke        
Anzahl Grundstücke    1 - - 
Flächen (in qm)  39.953 - - 
        
Veräußerung       
Anzahl Grundstücke    1 - - 
Flächen (in qm)  2.005 - -

Lagebericht / 28 
 
7. Dienstleistungen für Dritte 
Überblick  
Neben der Bewirtschaftung von angemieteten und im Sondervermögen befindlichen Objekten 
gehören auch Dienstleistungen im Auftrag von städtischen Dienststellen zu den Aufgaben der 
Gebäudewirtschaft. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Serviceleistungen im Rahmen 
der energiewirtschaftlichen Betreuung, um die bauliche Unterhaltung städtischer oder von der 
Stadt Köln angemieteter Objekte und um die Baubetreuung von Großprojekten. 
 
 
 
Energiewirtschaftliche Betreuung  
Im Rahmen der energiewirtschaftlichen Betreuung von Objekten außerhalb ihres Sonderver-
mögens erbringt die Gebäudewirtschaft diverse Dienstleistungen, u.a. in folgenden Bereichen: 
 
 Energievertragswesen (Ausschreibung / Beschaffung sowie Rechnungskontrolle), 
 Automatisierte Zählerauslesung (Implementierung / Überprüfung / Fehlerbehebung), 
 Energieleitlinien (Erstellung / Stellungnahmen / Beratung), 
 Schulungen und Öffentlichkeitsarbeit (z.B. Energiebericht).  
 
Die Umsatzerlöse aus Energiebetreuung umfassen im Wesentlichen von der Gebäudewirt-
schaft vorfinanzierte und den betreuten Dienststellen im Anschluss weiterbelastete Energie-
kosten einschließlich des Betreuungshonorars (Jahrespauschale). Sie entwickelten sich wie 
folgt: 
 
Service der 
Gebäudewirtschaft 
Energiewirtschaftliche 
Betreuung 
Sonstige 
ServiceleistungenBaubetreuung
Bauunterhalt von / 
Bauleistungen im Service 
in bzw. an 
Mus een
Objekten im 
Sondervermögen
sonstigen 
Objekten 
Baubetreuung von 
Großprojekten

Lagebericht / 29 
 
 
 2021 2022 2023 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan  19,46 22,50 20,76 
Umsatzerlöse (Ist)  18,44 19,43 24,35 
    
Plan- / Ist-Abweichung     
   absolut  -1,02 -3,07 3,56 
   prozentual  -5,25 % -13,64 % 17,15 % 
 
 
 2021 2022 2023 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Abgerechnete Fremdkosten  17,10 18,09 22,88 
Honorar (Jahrespauschale)  1,20 1,20 1,20 
Sonstige  0,14 0,14 0,27 
 18,44 19,43 24,25 
 
 
Im Rahmen der Bewirtschaftung von Objekten wird für das Heizen rund 2/3 der Energie und 
für die Stromversorgung rund 1/3 der Energie aufgewandt. Die durch die Ukraine Krise volati-
len Energiemärkte haben sich auch in 2023 negativ ausgewirkt. So sind die Bezugspreise für 
die heute dominanten Heiz-Energieträger Erdgas und Fernwärme deutlich gestiegen, was sich 
in den Umsatzerlösen aus weiterbelasteten Energiekosten widerspiegelt. 
 
Baubetreuung  
Das Spektrum der von der Gebäudewirtschaft betreuten Baumaßnahmen reicht von der ein-
fachen Bauunterhaltung bis zu komplexen innerstädtischen Großprojekten. 
Aufgrund Ihrer eigentümerähnlichen Stellung obliegt der Gebäudewirtschaft bei den betreuten 
Museen auch die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung. Insofern gehen sowohl das Leis-
tungsspektrum als auch der Verantwortungsbereich der Gebäudewirtschaft weit über eine rein 
auftragsbasierte bauliche Unterhaltung hinaus. Daneben werden im Auftrag sonstiger städti-
scher Dienststellen insbesondere Bau- und Bauunterhaltungsleistungen erbracht, die – sofern 
sie Objekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft betreffen – auf einem besonderen 
Nutzerwunsch jenseits der klassischen Instandhaltung  bzw. der Vermieter -Zuständigkeit  
basieren.

Lagebericht / 30 
 
Bei den von der Gebäudewirtschaft betreuten Großbauvorhaben handelt es sich um innerstäd-
tische Projekte wie beispielsweise das Museum im Quartier (MiQua / Archäologische Zone, 
Jüdisches Museum) oder die Generalinstandsetzung des Römisch-Germanischen Museums. 
Zu berücksichtigen ist, dass nicht alle der Bauvorhaben vollständig im Plan- und Rechnungs-
wesen der Gebäudewirtschaft abgebildet werden. Hintergrund ist, dass einige Bauvorhaben 
unmittelbar über den städtischen Haushalt finanziert werden und hier lediglich die erwirtschaf-
teten Projektmanagement-Honorare in die Bilanzierung einfließen.  
 
 2021 2022 2023 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan  74,34 60,25 70,24 
Umsatzerlöse (Ist) 34,66 35,15 36,15 
    
Plan- / Ist-Abweichung     
   absolut  -39,68 -25,10 -34,09 
   prozentual  -53,4 % -41,6 % -48,52 % 
 
 
 2021 2022 2023 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Abgerechnete Fremdkosten  26,99 26,90 29,68 
Betreuungshonorare  7,67 8,25 6,47 
 34,66 35,15 36,15 
 
 
Das Bauvolumen der Großprojekte, die von der Gebäudewirtschaft betreut, aber unmit-
telbar über den Kernhaushalt finanziert werden, stellt sich in 2023 wie folgt dar: 
 
 2021 2022 2023 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Plan (Projektplanung)  45,72 47,00 35,50 
Ist  21,32 24,75 25,51 
    
Plan- / Ist-Abweichung    
   absolut  -24,40 -22,25 -9,99 
   prozentual  -53,4 % -47,3 % -28,14 %

Lagebericht / 31 
 
 
Ursächlich für die Plan-/Ist-Abweichungen im Baubetreuungssegment sind: 
1. verwaltungsinterne Abstimmungen auf Seiten der Auftrag gebenden Dienststellen so-
wie Gremienbeschlussläufe, 
2. projektspezifische Problemlagen wie beispielsweise Ausführungsmängel bei Zentral-
gewerken und/oder 
3. zeitliche Verzögerungen u.a. bei der Standortsuche eines Interims für die Feuerwache 
1 im Zuge des anstehenden Neubaus. 
 
8. Entwicklungen im Personalbereich 
Eine motivierte und qualifizierte Mitarbeiterschaft ist zur Erfüllung der vielfältigen und an-
spruchsvollen Aufgaben unerlässlich. Darüber hinaus ist allerdings auch eine hinreichende 
Personalausstattung, d.h. eine adäquate Anzahl an (besetzten) Stellen, notwendige Voraus-
setzung, um den eigenen Zielen und Ansprüchen sowie den von außen gestellten Anforderun-
gen gerecht werden. Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln beschäftigte zum Stichtag 31. De-
zember 2023 einschließlich der Geschäftsführenden Betriebsleitung 786 Mitarbeiter*innen: 
 
PERSONALBESTAND UND - STRUKTUR (Köpfe)  
 2021 2022 2023 
Beamte  102 106 116 
Beschäftigte  603 636 670 
 705 742 786 
 
 
PERSONALBESTAND UND –STRUKTUR 
NACH VOLL-/ TEILZEITBESCHÄFTIGUNG 
  2021 2022 2023 
Vollzeit 530 567 585 
Teilzeit 175 175 201 
  705 742 786 
 
 
PERSONALBESTAND UND –STRUKTUR 
NACH GESCHLECHT 
  2021 2022 2023 
Männer 403 426 449 
Frauen 302 316 337 
divers x x 0 
  705 742 786 
x nicht erhoben

Lagebericht / 32 
 
Für 2023 bedeutet dies eine prozentuale Verteilung von rd. 57 % auf Männer und rd. 43 % 
Frauen. Bei den Führungskräften stellt sich die Situation wie folgt dar: 
 
 
Führungskräfte Weiblich Männlich   
  Anzahl in % Anzahl in % Summe  
Geschäftsführende Betriebsleitung 
(gBL) 1 50 % 1 50 % 2 
Abteilungsleitungen  4 44 % 5 56 % 9 
Laufbahngruppe 2, 2. Einstiegsamt  
(ehem. höherer Dienst) bzw. höhere 
Entgeltgruppen; ohne gBL und AL 
14 48 % 15 52 % 29 
Laufbahngruppe 2, 1. Einstiegsamt 
(ehem. gehobener Dienst) und Lauf-
bahngruppe 1, 2. Einstiegsamt 
(ehem. mittlerer Dienst) bzw. geho-
bene und mittlere Entgeltgruppen  
20 50 % 20 50 % 40 
Summe 39 48,75 % 41 51,25 % 80 
 
 
Die Verteilung innerhalb der Führungspositionen spiegelt annähernd eine paritätische Vertei-
lung wider. 
 
PERSONALBESTAND UND –STRUKTUR NACH ALTERSKLASSEN  
  2020 2021 2022 2023 
Bis 20 Jahre  0 0 0 0 
Bis 30 Jahre  77 84 99 107 
Bis 40 Jahre  149 142 159 183 
Bis 50 Jahre  155 160 163 161 
Bis 60 Jahre  242 251 248 247 
Über 60 Jahre  63 68 73 88 
  686 705 742 786 
 
 
Im Laufe des Jahres 2023 konnten insgesamt 127 neue Mitarbeiter*innen eingestellt bzw. von 
anderen Dienststellen zur Gebäudewirtschaft umgesetzt werden. Im gleichen Zeitraum haben 
83 Mitarbeiter*innen die Gebäudewirtschaft verlassen, so dass in Summe 44 Mitarbeiter*innen 
mehr am Jahresende zu Buche stehen. Die Gründe für das Ausscheiden der Mitarbeiter*innen 
sind vielfältig. Sie umfassen unter anderem den Eintritt in den Ruhestand, Beurlaubungen, den 
Wechsel zu anderen Dienststellen, aber auch Kündigungen. Sofern es sich hierbei um arbeit-
nehmerseitige Kündigungen handelt, liegt dies oftmals an besseren Verdienstmöglichkeiten 
außerhalb der Stadt Köln bzw. des öffentlichen Dienstes.

Lagebericht / 33 
 
 
Unter anteiliger Berücksichtigung von Teilzeitstellen ergibt sich zum 31. Dezember 2023 ein 
Bestand an 683,84 Vollzeitäquivalenten (VZÄ) auf besetzten Stellen, die sich wie folgt auf die 
verschiedenen betrieblichen Aufgaben- bzw. Funktionsbereiche verteilen: 
 
 
 
Aufgrund der anhaltenden Schwierigkeiten bei der Personalgewinnung/-erhaltung sind zum 
Bilanzstichtag insgesamt rd. 140 Stellen vakant, was einer Vakanzenquote von ca. 15 % ent-
spricht. 
 
  
138,77
241,85
167,54
89,55
46,13
Personalbestand (VZÄ)
Verteilung auf Funktionsbereiche
Querschnittsaufgaben (Personal / Finanzen / Einkauf / IT u.a.)
Bauunterhaltung und Betriebsmanagement
Neubau und Generalinstandsetzung
Werkstatt, Handwerkerpool und Notrufserviceleitstelle
Ankauf und Anmietung kaufmännische Mietverwaltung

Lagebericht / 34 
 
III. Wirtschaftliche Lage 
 
1. Vermögens- und Finanzlage 
Bilanzsumme; Vermögens – und Kapitalstruktur  
Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR 3.079,1 Mio. Sie hat 
sich damit gegenüber dem 31.  Dezember 2022 (EUR 2.846,5 Mio.) um EUR  232,6 Mio. 
(8,2 %) erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus Baumaßnahmen sowie der Be-
schaffung von Schulcontainern.  
 
Wie die nachfolgende Graphik verdeutlicht, wird die Bilanz der Gebäudewirtschaft auf der 
Aktivseite zu 9 5,5 % vom Anlage vermögen geprägt und dieses wiederum vom  
Grundvermögen, das neben den bebauten und unbebauten Grundstücken u.a. die noch im 
Bau befindlichen Anlagen umfasst und mit rd. EUR  2.897,2 Mio. allein rd.  94,1 % der 
Bilanzsumme (Vorjahr: 92,2 %) ausmacht. Insgesamt beläuft sich das mittel- und langfristig 
gebundene Vermögen auf EUR 2.941,1 Mio. (Vorjahr: EUR 2.702,6 Mio.)11.  
 
 
 
 
Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig gebundenes Eigen- und Fremdkapital von 
insgesamt EUR 2.757,1 Mio. ( 89,5 % der Bilanzsumme)  gegenüber (Vorjahr: 
EUR 2.630,3 Mio. bzw. 92,5 %). Von den Verbindlichkeiten (EUR 2.130,8 Mio.; Vorjahr: 
EUR 1.939,1 Mio.) entfällt der weit überwiegende Teil auf Verbindlichkeiten gegenüber Kredit-
instituten (EUR 1.936,6 Mio.). 
                                                                 
11 Bezüglich der Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel im Anhang verwiesen.  
95,5%
4,5%
Vermögensstruktur
Zusammensetzung der Aktivseite
Anlagevermögen Umlaufvermögen

Lagebericht / 35 
 
 
 
 
 
 
Eigenkapital und Eigenkapitalquote 
 2021 2022 2023 
 in Prozent in Prozent in Prozent 
Eigenkapitalquote     
   incl. Sonderposten  27,0 27,0 26,1 
   bereinigt  9,1 9,1 8,4 
 
Die Eigenkapitalquote, der Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme, ist gegenüber dem 
Vorjahr gesunken. Sie beträgt zum 31. Dezember 2023 unter Einbeziehung des 
Sonderpostens für Investitionszuschüsse 26,1 %. Ohne Einbeziehung des Sonderpostens 
ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte 
Eigenkapitalquote von 8,4 %. 
 
 
Rückstellungen 
 
Die Rückstellungen belaufen sich zum Bilanzstichtag auf EUR 144,3 Mio. und haben sich im 
Vergleich zum Vorjahr (EUR 138,8) damit um rd. EUR 5,5 Mio. erhöht. Hintergrund für die 
bilanzielle Vorsorge in Form von Rückstellungen sind u.a. drohende Risiken im Zusammen-
hang mit der Sanierung der Abwasserkanalisation, dem Gebäudebrandschutz oder vertragli-
26,1%
4,7%
69,2%
Kapitalstruktur
Zusammensetzung Passviseite
Eigenkapital inkl. Sonderposten für Investitionszuschüsse
Rückstellungen
Verbindlichkeiten

Lagebericht / 36 
 
che Verpflichtungen zur Instandhaltung oder zum Rückbau angemieteter Objekte. Eine detail-
lierte Übersicht über die zum 31. Dezember 2023 gebildeten Rückstellungen ist dem Anhang 
zu entnehmen.  
 
Finanzierung und Darlehensportfolio  
 
Die Verbindlichkeiten der Gebäudewirtschaft machen zum 31. Dezember 2023 69,2 % der  
Bilanzsumme aus und belaufen sich insgesamt auf EUR 2.130,8 Mio. (Vorjahr: 
EUR 1.939,1 Mio.). Hiervon weisen EUR 293,9 Mio. eine Restlaufzeit von unter einem Jahr 
auf. Auf den Verbindlichkeitenspiegel im Anhang wird verwiesen.  
 
Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgt u.a. über erwirtschaf-
tete Abschreibungen und Zuschüsse, vor allem aber über die Aufnahme von Darlehen am 
Kapitalmarkt. 
 
Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft umfasst zum Bilanzstichtag ausschließlich fest-
verzinsliche Darlehen (ohne Tagesgeldaufnahmen) mit einem Volumen von insgesamt 
EUR 1.901,2 Mio. Über entsprechend ausgestaltete Darlehensverträge wurde das im langjäh-
rigen Vergleich niedrige Zinsniveau nach Möglichkeit langfristig gesichert. Die im Bestand 
befindlichen Darlehen sind – gewichtet mit der jeweiligen Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag 
– durchschnittlich mit 1,63 % p.a. zu verzinsen. Die Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt 
25,19 Jahre.  
 
Entwicklung der Liquidität / Kapitalflussrechnung 
 
Die nachfolgende (zusammengefasste) Kapitalflussrechnung gibt im Vorjahresvergleich Aus-
kunft über die im Wirtschaftsjahr vom Betrieb erwirtschafteten oder der Gebäudewirtschaft von 
außen zugeflossenen Finanzmittel sowie über deren Verwendung. Sie zeigt im Saldo die Ver-
änderungen der Liquiden Mittel im Berichtsjahr. Dabei wird unterschieden zwischen Zu- bzw. 
Abflüssen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzierungstä-
tigkeit:

Lagebericht / 37 
 
 
 
 2022 2023 
 TEUR  TEUR 
Liquide Mittel12 zum 01.01. -3.451 21.523 
   
Mittelzu- (+) / bzw. -abfluss ( -) aus    
- laufender Geschäftstätigkeit  74.976 70.874 
- Investitionstätigkeit  -345.694 -278.851  
- Finanzierungstätigkeit  295.692 151.236  
Zahlungswirksame Veränderung der Liquidität (Saldo) 24.974 -56.741 
   
Liquide Mittel zum 31.12. 21.523 -35.218 
 
Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 70,9 Mio.) und der Mittelzufluss aus 
der Finanzierungstätigkeit (EUR 151,2 Mio.) liegen in 2023 unter dem Mittelabfluss aus der 
Investitionstätigkeit (EUR -278,9 Mio.). Im Ergebnis  verbleibt ein Nettoabfluss von  
EUR 56,7 Mio., so dass sich die liquiden Mittel von EUR 21,5 Mio. zu Beginn des Wirtschafts-
jahres auf EUR -35,2 Mio. am Bilanzstichtag verschlechtern. 
 
Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist 
aufgrund der kurz- und mittelfristigen Liquiditäts- und Finanzplanung auch zukünftig sicher-
gestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31. Dezember 2023 EUR 75 Mio.  
 
  
                                                                 
12 Liquide Mittel: Kassenbestand, Bankguthaben und Tagesgeldanlagen abzgl.  
                      Kontokorrentverbindlichkeiten (incl. Zinsabgrenzung).

Lagebericht / 38 
 
2. Ertragslage 
 
Zusammensetzung und Entwicklung der Umsatzerlöse  
 
  2021 2022 2023 
  EUR Mio. % EUR Mio. % EUR Mio. % 
Umsatzerlöse aus              
-       Hausbewirtschaftung 293,1 82,0 346,3 84,1 368,0 83,1 
-       Betreuungstätigkeit  61,8 17,3 63,7 15,4 73,2 16,5 
-     anderen Lieferungen 
und Leistungen  2,6 0,7 1,9 0,5 1,5 0,4 
  357,5 100,0 411,9 100,0 442,7 100,0 
 
 
Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 442,7 Mio. betreffen mit EUR 368,0 Mio. vornehmlich 
die Hausbewirtschaftung, mit EUR 73,2 Mio. den Betreuungsbereich und mit EUR 1,5 Mio. 
Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen der Gebäudewirtschaft. 
 
 
 
  
83,1%
16,5%
0,4%
Umsatzerlöse
Zusammensetzung
Hausbewirtschaftung Betreuungstätigkeit
andere Lieferungen und Leistungen

Lagebericht / 39 
 
 
Segmentergebnisse und Ergebnisausgleich 
 
Vermietungssegment 
Die Erlöse aus der H ausbewirtschaftung resultieren im Wesentlichen  aus Mieten sowie 
Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. Von den Mieten entfällt nur ein sehr geringer 
Teil auf Mietverhältnisse mit externen Dritten. 
 
 2021 2022 2023 
 
EUR 
Mio. 
%  
EUR 
Mio. 
%  
EUR 
Mio. 
% 
Mieterlöse        
- innerstädtischer Nutzer  223,8 76,43 270,0 84,08 310,0 84,24 
- Erlöskorrektur Verrechnungs-
preismodell  
   9,3 3,2     3,2 0,93 -18,1 -4,91 
 233,1 79,5 273,2 78,88 291,9 79,32 
Mieten Dritter     5,3 1,8     3,9 1,13 4,1 1,11 
 238,4 81,3 277,1 80,01 296,0 80,43 
Abrechnung von Nebenkosten    53,8 18,4    67,3 19,44 70,4 19,13 
Sonstige Erlöse      0,9 0,3      1,9 0,55 1,6 0,34 
 293,1 100,0 346,3 100,0 368,0 100,00 
 
Die Mieterlöse werden durch das Segmentergebnis und den Ergebnisausgleich am  
Jahresende beeinflusst. Bedingt durch das positive, an die Kernverwaltung abzuführende 
Spartenergebnis haben sich die innerstädtischen Mieterlöse in 2023 von EUR 310,0 Mio. um 
EUR 18,1 Mio. auf EUR 291,9 Mio. vermindert.  
 
Betreuungssegment 
Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2023 insgesamt EUR 73,2 Mio. (Vorjahr: 
EUR 63,7 Mio.). Sie setzen sich wie folgt zusammen: 
 
 2021 2022 2023 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Energiewirtschaftliche Betreuung  18,4 19,4 24,4 
Baubetreuung  34,7 35,2 36,1 
Sonstige Serviceleistungen  4,4 5,0 4,3 
 57,5 59,6 64,8 
Erlöskorrektur  
Verrechnungspreismodell  
4,3 4,1 8,4 
 61,8 63,7 73,2

Lagebericht / 40 
 
Die Erlöse aus sonstigen Serviceleistungen resultieren im Wesentlichen aus weiterbelasteten 
Fremdkosten für Bewachungs- (EUR 2,5 Mio.) und Umzugsleistungen (EUR 0,9 Mio.). 
 
Durch den Ergebnisausgleich am Jahresende haben sich die Erlöse aus Betreuungstätigkeit 
um das  negative, von der Kernverwaltung auszugleichende  Segmentergebnis  
von EUR 64,8 Mio. um EUR 8,4 Mio. auf EUR 73,2 Mio. erhöht. 
 
Auf die weitergehenden Ausführungen zur Segmentrechnung und zum Ergebnisausgleich im 
Anhang wird verwiesen. 
 
Jahresergebnis 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 2023 mit einem Jahreser-
gebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 5,02 Mio. (Vorjahr: EUR 0,00 Mio.).

Lagebericht / 41 
 
 
C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT  
 
I. Risikomanagement, Risikovorsorge und Versicherungsschutz 
 
Allgemeines Risikomanagement 
Das Risikomanagement ist als kontinuierlicher Prozess in die betriebliche Steuerung und Kon-
trolle sowie in das Berichtswesen integriert. Über wesentliche Risiken und Ergebnisse der  
Geschäftstätigkeit werden der Betriebsausschuss und sonstige Gremien regelmäßig – und im 
Bedarfsfall auch ad-hoc – informiert. 
Im Risikohandbuch der Gebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der 
eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit 
und einer möglichen Schadenshöhe bewertet. Es sind im Rahmen des existierenden 
Risikomanagementsystems keine Risiken festgestellt worden, die den Fortbestand der 
Gebäudewirtschaft gefährden. Die Gebäudewirtschaft wird zudem durch eine neu eingerich-
tete, bei der Kämmerei angesiedelte Stabstelle „Stadtweites Risikomanagement“ unterstützt. 
 
Interne Revision 
Die Interne Revision unterstützt die Betriebsleitung seit jeher in der Wahrnehmung ihrer Über-
wachungs- und Kontrollfunktion. Der dazu verfasste Prüfungsplan für das Jahr 2023 wurde 
unterjährig angepasst und eingehalten. Zu den aus den Prüfungsfeststellungen abgeleiteten 
Maßnahmen wurde ein angemessenes und wirksames Follow-up installiert. 
 
Das Beratungsprojekt zur Neuorganisation der Internen Revision wurde im Dezember 2023 
erfolgreich abgeschlossen. Die schriftliche Ordnung der Internen Revision, bestehend aus Ge-
schäftsanweisung, Revisionshandbuch, Prozessbeschreibun gen und Abkürzungsverzeich-
nis/Glossar wurde erstellt und für alle Mitarbeitenden der Gebäudewirtschaft zugänglich ver-
öffentlicht. 
 
Versicherungsschutz 
Aufgrund der fachlichen Betreuung durch das städtische Rechts- und Versicherungsamt ist 
grundsätzlich gewährleistet, dass die Gebäudewirtschaft über e inen Versicherungsschutz 
verfügt.

Lagebericht / 42 
 
Risikomanagement bei Großprojekten 
Neben dem Betrieb sind auch die Bauvorhaben im Sondervermögen sowie die Großbaumaß-
nahmenprojekte, die die Gebäudewirtschaft im Auftrag Dritter betreut, allgemeinen und beson-
deren (Projekt-) Risiken ausgesetzt.  
 
Übergangsweise wurde im Rahmen von Baubeschlüssen bei Großprojekten ein einheitlicher 
Risikozuschlag von 25 % angewandt. Dieser sollte dazu dienen, frühzeitig belastbarere Infor-
mation über den Kostenrahmen zu geben und gleichzeitig die Zahl der Kostenfortschreibungs-
beschlüsse zu begrenzen. Finales Ziel ist es jedoch, die Verlässlichkeit der Kostenplanung zu 
erhöhen und detaillierte Risikozuschläge zu erarbeiten, um diese auf neue Baumaßnahmen 
und Kostenfortschreibungsbeschlüsse anzuwenden.  
 
Die neue Methodik im Umgang mit Projektrisiken wurde den politischen Gremien Anfang 2023 
vorgestellt. Sie berücksichtigt – ausgehend von der vergangenheitsbasierten Kostenberech-
nung des Objektplaners - insbesondere die bis zur Projektrealisierung erwarteten Preis- und 
Mengenentwicklungen sowie die projektspezifischen Risiken. Im Rahmen des Risikomanage-
ments von Großbauvorhaben werden nunmehr insgesamt zehn verschiedene Risikokatego-
rien (z.B. Baugrundrisiken) unterschieden. 
 
II. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung 
Veränderte Marktbedingungen, neue technische Vorgaben und/oder sich wandelnde politi-
sche Schwerpunkte sind nur beispielhaft genannte Ursachen ständig neuer Herausforderun-
gen. Sie sind oft mit spezifischen Risiken verbunden, bieten aber durchaus auch Chancen für 
die Effizienz und Effektivität betrieblicher Prozesse und damit für die künftige Entwicklung ins-
gesamt. 
 
1. Finanzwirtschaftliche Risiken 
Aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit ist die Gebäudewirtschaft auf gesamtbetrieblicher Ebene 
verschiedenen Risiken finanzieller Natur ausgesetzt.  
 
Über einen täglichen Finanzstatus, einer monatlich fortgeschriebenen Finanzplanung und über 
eine laufende Budgetkontrolle und Prognose/Hochrechnung der Investitions -, Instandhal-
tungs- und Serviceausgaben ist gewährleistet, dass etwaige Liquiditätsrisiken frühzeitig er-
kannt und bei Bedarf gegengesteuert werden kann. Dem Zinsänderungsrisiko wird bei Um-

Lagebericht / 43 
 
 
schuldungen und Darlehensneuaufnahmen vor allem durch langfristige Festzinsvereinbarun-
gen zur Sicherung des im langfristigen Vergleich nach wie vor attraktiven Zinsniveaus Rech-
nung getragen.  
 
In Zusammenarbeit mit und unter Federführung der Kämmerei der Stadt Köln erfolgt ab Herbst 
2024 ein sog. Cash Pooling. In diesem innerstädtischen Liquiditätsverbund lassen sich güns-
tige Zinskonditionen nutzen.  
 
Sinkende Eigenkapitalquote / zunehmende Zinsbelastung 
Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2023 beträgt 8,4 % (Vorjahr: 9,1 %) der um die 
passivierten Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme . Die Ange-
messenheit der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbeson-
dere von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustu-
fen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. Das Insti-
tut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht daher von einer Empfehlung starrer 
Eigenkapitalquoten ab. Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote 
von 10 % nicht zu unterschreiten. 
 
Nach der Neuordnung des innerstädtischen Finanz- und Abrechnungssystems und bedingt 
durch die Einführung eines Ergebnisausgleiches ist d as bilanzielle Eigenkapital der 
Gebäudewirtschaft im Wesentlichen festgeschrieben. Abführungen an den Kernhaushalt sind 
konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den Fall vorgesehen, 
dass es der Gebäudewirtschaft absehbar nicht gelingt, die über den Fläch en-
verrechnungspreis zur Verfügung gestellten Instandhaltungsmittel mittel - bis langfristig zu 
verausgaben. Es obliegt in beiden Fällen dem Rat der Stadt Köln, über die Ergebnisverwen-
dung zu entscheiden.  
 
Die künftigen Investitionen, das damit einhergehende Wachstum der Bilanzsumme und die 
Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung der Bautätigkeit werden – bei weitge-
hender Konstanz des nominellen Eigenkapitals – in der Tendenz zu einer sinkenden Eigenka-
pitalquote und einer stetig steigenden Fremdfinanzierungsquote führen. Dieser Mengeneffekt 
wurde in 2023 von steigenden Zinssätzen begleitet. Eine Prognose der künftigen Entwicklung 
bzw. EZB-Entscheidungen ist angesichts der nach wie vor spürbaren Inflation schwierig.

Lagebericht / 44 
 
Innerstädtische Vorfinanzierung / Rückstände  
Als stadtinterner Dienstleister geht die Gebäudewirtschaft gegenüber den dem Kernhaushalt 
angehörenden Dienststellen für Fremdleistungen (Rechnungen Dritter wie Architekten, Planer 
etc.) bzw. bei den Eigenleistungen (Projektleitungskosten) regelmäßig in Vorleistung. Ausnah-
men betreffen einzelne, direkt durch die Dienststellen finanzierte Projekte. Aufgrund unter-
schiedlichster Gründe kommt es teilweise zu nicht unerheblichen Rückständen bei der Rech-
nungsbegleichung durch einzelne Dienststellen. Dies führt in Konsequenz – um die Liquidität 
aufrechtzuerhalten – zu einer erhöhten Darlehensaufnahme und einem entsprechend erhöh-
ten Zinsaufwand für die Gebäudewirtschaft.  
 
Neufestlegung der Nutzungs- bzw. Abschreibungsdauer  
Abschreibungen stellen betriebliche Aufwendungen dar, welche die Wertminderung abbilden 
sollen, die ein Anlagegut durch die Nutzung im Zeitablauf erfährt. Am Ende der unterstellten 
Nutzungsdauer sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vollständig abgeschrieben. 
Im betriebswirtschaftlichen Idealfall entspricht die unterstellte Abschreibungsdauer der tat-
sächlichen Nutzungsdauer. 
 
Die von der Gebäudewirtschaft bei massiven Neubauten bislang zugrunde gelegte Nutzungs-
dauer betrug 80 Jahre. Sie erwies sich gemessen an der betrieblichen Realität als deutlich zu 
lang, denn i m Regelfall übersteigt sie die tatsächliche Nutzungsdauer der Objekte mit der 
Folge zu niedriger planmäßiger Abschreibungen und zu hoher Gebäuderestbuchwerte. Eine 
zu lange Abschreibungsdauer birgt damit das Risiko außerplanmäßiger Wertkorrekturen. Ins-
besondere Schulgebäude werden von den Schülerinnen und Schülern extrem beansprucht 
und erfordern im Grundsatz eine überwachte bzw. eine über organisatorische Maßnahmen vor 
Ort gesteuerte Nutzung.  
 
Eine weitere Konsequenz ist ein strukturell zu hoher Liquiditätsabfluss, da die planmäßig an 
die Kreditgeber zu leistenden Tilgungszahlungen in der Summe höher sind als die planmäßi-
gen und über die Miete refinanzierten Gebäudeabschreibungen. 
  
Aus den beiden vorgenannten Gründen wird die Nutzungsdauer von Gebäuden mit Fertigstel-
lung ab dem 1. Januar 2023 grundsätzlich von 80 auf 50 Jahre herabgesetzt. Die Nutzungs-
dauer von Gebäuden, die nach dem 1. Januar 2022 umfassend ertüchtigt werden (Generalin-
standsetzung), beträgt einheitlich 40 Jahre.

Lagebericht / 45 
 
 
 
2. Risiken und Chancen im Personal- und Organisationsbereich  
 
Von elementarer Bedeutung für die Fähigkeit, eigenen und fremden Anforderungen zu ent-
sprechen, sind die Erfolge bzw. Schwierigkeiten der Gebäudewirtschaft bei der Personal-
gewinnung und -erhaltung. 
Dem vorangegangenen Wirtschaftsbericht (Teil B) ist zu entnehmen, dass zum 31. Dezember 
2023 rd. 140 Stellen zu besetzen waren. Aktuell (Sachstand Juni 2024) sind 108 Stellen va-
kant, davon ca. 91 im technischen Bereich. Insbesondere der für den Betrieb bedeutsame 
Markt für erfahrene Projektleitungen und Führungskräfte erweist sich als nahezu erschöpft. 
Neben den schwierigen Marktbedingungen konterkarieren weitere Vorgaben die vielfältigen 
Bemühungen der Gebäudewirtschaft, die Personalsituation zu verbessern.  
Während in der Privatwirtschaft grundsätzlich die Möglichkeit besteht, über frei verhandelbare 
Gehälter die benötigten Fachkräfte ins Unternehmen zu holen, ist das Gehaltssystem im öf-
fentlichen Dienst im Allgemeinen als starr zu bezeichnen. Die Vergütungs- bzw. Besoldungs-
struktur ist zwar durchaus transparent und vergleichbar, allerdings nicht flexibel. Die Stellen 
der Tarifbeschäftigten sind gemäß Entgeltordnung zum Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst 
(TVöD) bewertet, die Stellen der Beamt*innen gemäß KGSt13-Stellenbewertungsmodell. Bei 
der Einstellung von neuen Fach- und Führungskräften hat die Gebäudewirtschaft als Arbeit-
geberin nur wenige Möglichkeiten, um besonders qualifizierte Bewerber*innen beim Thema 
Gehalt entgegenzukommen. Eine Stelle hat eine bestimmte Bewertung und somit ein nahezu 
vorbestimmtes Gehalt. Es kommt daher regelmäßig vor, dass insbesondere gute Bewerber*in-
nen noch nach erfolgreich durchlaufenem Auswahlverfahren abspringen, weil sie in der freien 
Wirtschaft oder sogar in anderen Behörden mehr verdienen können. Ergebnis ist ein weiterer 
Verlust an Leistungskraft und letztlich auch an Wirtschaftlichkeit. 
Um den vorgenannten Risiken zu begegnen, prüft und ergreift die Gebäudewirtschaft ein gan-
zes Bündel von personalwirtschaftlichen Maßnahmen: 
 
 Verschiedene duale Studiengänge in Kooperation mit dem Personal- und Verwaltungsma-
nagement der Fachrichtungen Bauingenieurwesen, Architektur, Elektrotechnik und techni-
sche Gebäudeausrüstung  
 Vorbereitungslehrgänge zum*zur Baureferendar*in und zum*zur Bauoberinspektor*in  
 Zweijährige Weiterbildung zum*r staatlich geprüften Techniker*in 
                                                                 
13 Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement

Lagebericht / 46 
 
 Fachschulungen zu Bau- und Vergaberecht, Bauprojekt- und Objektmanagement, Soft-
wareschulungen sowie in persönlichkeitsbildende Themenbereiche wie Kommunikation, 
Präsentation, Zusammenarbeit und Personalführung 
 Unterstützung Onboarding durch speziell abgestimmte Schulungsangebote, Einarbei-
tungskonzept, Mentor*innen 
 Entwicklung in Kooperation mit der TH Köln, Fakultät für Bauingenieurwesen und Umwelt-
technik sowie der Akademie für wissenschaftliche Weiterbildung, ein Zertifikatslehrgang 
zum Thema „Bauprojektmanagement im öffentlichen Dienst“ entwickelt.  
 Geplant: Verbundausbildung zum/zur Elektroniker*in der Fachrichtung Energie- und Ge-
bäudetechnik mit einem Kooperationspartner 
 Qualifizierungsprogramm für Ingenieur*innen mit ausländischem Studienabschluss 
 Recruiting über soziale Medien 
 Messeaktivitäten wie Kölner Karrieretag, Karrieretag der Bauwirtschaft NRW in Wuppertal, 
Düsseldorfer Karrieretag) als auch in eigener Verantwortung (VDI Recruiting Tag in Köln). 
 
Die zuvor skizzierten Anstrengungen der Gebäudewirtschaft um Gewinnung des notwendigen 
Personals stehen in Konkurrenz zu den Bemühungen um Haushaltskonsolidierung. So konnte 
im Rahmen des Doppelstellenplans 2025/2026 keine zusätzliche Stellenkapazität eingebracht 
werden  
 
Organisatorisch wird die Zentralisierung der kaufmännischen Aufgaben im Rahmen der Be-
wirtschaftung der Bestandsgebäude der Gebäudewirtschaft verfolgt. 
Hierzu werden die entsprechenden Teilaufgaben aus der Abteilung „Objektmanagement“ (u.a. 
der Abschluss und die Betreuung von Mietverträgen, Bestandsschulen im ÖPP-Modell etc.) in 
die Abteilung „Asset- und Mietmanagement“ überführt und dort in einem neuen Sachgebiet 
gebündelt. Auf diese Weise sollen Spezialisierungen aufgebaut und Synergieeffekte genutzt 
werden. Innerhalb des Objektmanagements verbleibt ein Team zur Verwaltungsunterstützung, 
um das technische Personal in der täglichen Arbeit zu entlasten. 
 
3. Risiken und Chancen im Bereich Einkauf / Vergabe 
Vorgaben des EU-Rechts, die von der Bundesrepublik im August 2023 im Rahmen einer An-
passung der Vergabeordnung (VgV) in deutsches Recht umgesetzt wurden, haben im Bereich 
der Beauftragung von freiberuflichen Leistungen erhebliche Auswirkungen. Hintergrund ist die 
Abschaffung einer Ausnahmeregelung für die Berechnung des Schwellenwerts für die 
Vergabe von freiberuflichen Leistungen. In der Folge sind Planungsleistungen und weitere

Lagebericht / 47 
 
 
Leistungen, die durch Architekt*innen und Ingenieur*innen erbracht werden, vermehrt europa-
weit auszuschreiben. Bei einem durchsch nittlichen Planungskostenanteil von 20 – 30 % an 
den Gesamtbaukosten und einem vergaberechtlichen Schwellenwert von EUR 215.000 für die 
Summe aller Planungsleistungen ist davon auszugehen, dass nunmehr bereits Planungsleis-
tungen für Bauvorhaben ab einer Gr ößenordnung von rd. EUR 1.000.000 europaweit aus-
schreibungspflichtig sein werden. 
Die skizzierte Neuregelung wird voraussichtlich sowohl beim Bieter als auch bei der Gebäu-
dewirtschaft zu deutlichen Verwerfungen wie spürbaren Mehrkosten (u.a. Ausbau der eigenen 
Vergabekapazitäten; Einbindung externer Verfahrensbegleitu ngen) und deutlich längeren 
Vergabeverfahren führen. 
 
4. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie 
 
Die Vorteile der bei der Gebäudewirtschaft praktizierten dezentralen SAP-Lösung bestehen 
u.a. in schnelleren Entscheidungs- und Beschaffungsprozessen, der Möglichkeit zum eigen-
verantwortlichen Customizing und der Programmierung passgenauer Monitoring- und Repor-
ting-Berichte.  
 
Im Jahr 2025 soll die Migration auf das System SAP S/4 HANA erfolgen. Um den perspektivi-
schen Herausforderungen angemessen begegnen zu können, ist ein IT-Lenkungskreis einge-
richtet worden. 
 
5. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung von eigenen und be-
treuten Objekten 
Die Gebäudewirtschaft ist seit ihrer Gründung im Rahmen der Objektbewirtschaftung für die 
Überwachung der Einhaltung einer Vielzahl von Gesetzen, Bestimmungen und Vorschriften 
zuständig. Mit dem schnell wachsenden Immobilienvermögen der Gebäudewirtschaft nimmt 
der Umfang der Aufgabe, angesichts der zur Verfügung stehenden Personalressourcen und 
immer neuer Vorschriften aber auch das Risiko zu, diesen vergrößerten Objektbestand zu 
verwalten, zu betreiben und erforderliche Wertverbesserungen vorzunehmen.  
 
Risikoquellen sind insbesondere die Bau- und Instandhaltungsqualität sowie die Qualität der 
technischen Gebäudeausstattung. Durch regelmäßige Inspektionen, Wartungen, zeitnahe In-
standhaltungen und über flankierende organisatorische Maßnahmen können Risiken minimiert 
werden.

Lagebericht / 48 
 
Abbau des übernommenen Instandsetzungsstaus  
Die Datenbasis zum Instandsetzungsstau beim Sondervermögen ist nach wie vor verbesse-
rungsfähig und bedarf einer Aktualisierung. Im Ergebnis einer in 2007 durchgeführten 
Untersuchung belief sich der Instandsetzungsstau auf rd. EUR 600 Mio. Ungeachtet der seit 
Gründung der Gebäudewirtschaft erzielten Erfolge ist nicht auszuschließen, dass der tatsäch-
liche Sanierungsrückstau deutlich höher ist.  
 
Die Gebäudewirtschaft unternimmt erhebliche Anstrengungen, den übernommenen Instand-
haltungsstau abzubauen und neue erforderliche Sanierungen durchzuführen. Allerdings ist die 
personelle Situation bei der Instandhaltung besonders schwierig, weil Mitarbeitende, die die 
Neubautätigkeit betreuen, höher bewertet werden, als Mitarbeitende, die den bestehenden 
Immobilienbestand bewirtschaften mit der Folge einer hohen Fluktuation. In diesem Zusam-
menhang wird auch auf die oben dargestellten Risiken der Konsolidierungsmaßnahmen in An-
betracht der angespannten Haushaltssituation und den damit verbundenen entfallenden Per-
sonalstellen oder zeitlich verzögerten Stellenbesetzungsverfahren verwiesen. 
 
Prüf- und Wartungsmanagement  
Innerhalb der in 2020 neu eingerichteten Abteilung „Betriebsmanagement“ wird das Prüfungs-
management kontinuierlich ausgebaut und das in Zusammenarbeit mit dem Objektmanage-
ment der Gebäudewirtschaft erarbeitete Betreiberkonzept in Teilschritten umgesetzt.  
Ein Teilziel dieses Konzeptes ist es, in digitaler Form über einen belastbaren und hinreichend 
differenzierten Bestand an betreiberrelevanten Daten und Dokumenten der einzelnen Be-
standsanlagen zu verfügen. Auf dieser Basis kann nicht nur die Bewirtschaftung weiter opti-
miert, sondern auch die objektspezifische Instandhaltungsstrategie stärker konkretisiert wer-
den. Die Digitalisierung und Standarisierung der Objektdaten ist daher eine wesentliche Vo-
raussetzung zur Wahrnehmung der gesetzlichen Betreiberverantwortung. Die Datenaufnah-
men wurden in 2023 in den Stadtbezirken 3 und 1 Nord beendet, sodass bis Ende 2023 fünf 
Bezirke begangen und digitalisiert wurden. 
Zudem wurden über das Jahr 2023 Vergaben an externe Dienstleister im Losverfahren durch-
geführt. Die Aufgabe des Prüf- und Wartungsmanagement wird somit sukzessive vom Objekt- 
auf das Betriebsmanagement verlagert. In Verbindung mit einem entsprechenden Controlling 
durch das Prüfungsmanagement der Gebäudewirtschaft soll hiermit die fristgerechte Durch-
führung aller notwendigen Prüfungen und Wartungen sichergestellt werden.

Lagebericht / 49 
 
 
Im Rahmen des sog. Inbetriebnahme-Managements wurden Teilaspekte der Schnittstellen 
Neubau / Generalsanierung zu anschließender Bewirtschaftung konzeptionell fortführend de-
finiert. Auch die Struktur der digitalen Datenerfassung bei Neubauten und Generalinstandset-
zungen durch Externe wurde fortlaufend integriert und verbindlicher Vertragsbestandteil, so 
dass alle Ingenieur- oder (General-/Total-) Unternehmerverträge grundsätzlich mit diesen Vor-
gaben abgeschlossen werden. Die Baumaßnahme „Heliosschule“ fungiert als Pilotprojekt. Die 
Erfahrungen aus dem Bauvorhaben, die durch einen externen Berater begleitet werden, sollen 
dazu dienen, ein hauseigenes Inbetriebnahme-Management aufzubauen. Auch die Baumaß-
nahmen an den zwölf Standorten des 1. Maßnahmenpaketes Schulen sollen dazu beitragen, 
die Erfahrungsbasis im Inbetriebnahme-Management zu verstärken.  
Die um die städtischen Museen und sonstige Kulturbauten erweiterte Zuständigkeit der Ge-
bäudewirtschaft (vgl. hierzu die Ausführungen unter A.) umfasst neben der Bauunterhaltung 
auch die Betreiberverantwortung für diese Objekte. Die Museen werden damit ebenfalls Teil 
des Betreiberkonzeptes. Da in der Regel keine aktuellen digitalen Pläne für die Museen vor-
liegen, müssen entsprechende CAD-Pläne als Grundlage für die Aufnahme der technischen 
Anlagen und Gebäude ausgeschrieben werden. Datenaufnahme und Ausschreibung des War-
tungs- und Prüfungsmanagements folgen im Anschluss an die Bearbeitung der Objekte im 
Sondervermögen der Gebäudewirtschaft. Um die Datenaufnahme vorzubereiten, werden ge-
meinsam mit dem Objektmanagement entsprechende Prozesse und Schnittstellen festgelegt. 
Angesichts des baulichen Zustandes der Gebäude und des hohen Publikumsverkehrs, der 
diese Objekte kennzeichnet, ist allerdings noch unklar, inwieweit es gelingen kann, mit den 
bisherigen Personal- und Finanzbudgets das aus Sicht der Gebäudewirtschaft gebotene Si-
cherheitsniveau herzustellen. Zumal – in Verbindung mit sehr eingeschränkten Schließzeiten 
– größere Baumaßnahmen wie die Sanierung wasserführender Leitungen und Lüftungsanla-
gen oder Brandschutzmaßnahmen anstehen. Im Bedarfsfalle wären von der Kernverwaltung 
zusätzliche Mittel bereitzustellen. 
Nach den Objekten im Sondervermögen und den Museumsbauten soll das skizzierte Betrei-
berkonzept in einem dritten Schritt auf sämtliche betreute Liegenschaften durch Digitalisierung 
und Überführung in das CAFM14-System der Gebäudewirtschaft übertragen werden. Deses 
wird bezogen auf die Aufgaben der Gebäudewirtschaft laufend weiterentwickelt und im Hin-
blick auf effiziente Prozesse und Zentralisierung betreiberrelevanter Daten optimiert. 
 
                                                                 
14 CAFM: Computer aided Facility -Management

Lagebericht / 50 
 
Rückstellungen im Zusammenhang mit der Betriebssicherheit und Instandhaltung von 
Gebäuden 
Gesetzliche Anpassungen und Änderungen erfordern es, zumindest bauliche Maßnahmen 
umzusetzen, die notwendig sind, um die Betriebssicherheit der Gebäude sicherzustellen. Aus 
der Feststellung dieser Verpflichtung ergibt sich buchhalterisch die Verpflichtung zur Dotierung 
von Rückstellungen. Um den zurzeit bekannten rechtlichen Themen Rechnung zu tragen und 
die entsprechenden Rückstellungen beziffern zu können, werden durch strukturierte Begehun-
gen im Rahmen von Prüfungen und Wartungen die jeweils notwenigen Anpassungen benannt. 
Es ist zu erwarten, dass es hier zu regelmäßigen Fortschreibungen kommen wird.  
 
Dichtigkeitsprüfung und Sanierung der Abwasserkanalisation  
Die Verpflichtung zur Durchführung von Dichtigkeitsprüfungen von bestehenden Abwasserlei-
tungen in Wasserschutzgebieten bis zum 31. Dezember 2020 ist nach einer Entscheidung des 
nordrhein-westfälischen Landtages aufgehoben worden. Grundstückseigentümer müssen ihre 
privaten Abwasserleitungen durch einen Sachkundigen auf Zustand und Funktionsfähigkeit 
gleichwohl prüfen lassen, wenn diese neu verlegt oder wesentliche Änderungen vorgenom-
men werden. Davon unabhängig besteht nach dem Wasserhaushaltsgesetz des Bundes, dem 
Landeswassergesetz NRW und weiteren umweltrechtlichen Vorschriften die Verpflichtung zur 
Sanierung einer schadhaften Abwasserkanalisation. Bedingt durch das Alter der Abwasser-
rohre von zum Teil weit über 50 Jahren muss auch im noch nicht geprüften Bestand mit einem 
hohen Risiko der Inanspruchnahme gerechnet werden.  
 
Die genauen Kosten der Schadensbeseitigung werden erst nach Abschluss aller Sanierungen 
feststehen. Auf der Grundlage der seit 2011 durchgeführten Dichtigkeitsprüfungen / Kanalsa-
nierungen und der hierbei gewonnenen Erkenntnisse ist eine Abschätzung der Kosten zur 
Beseitigung von Dichtigkeitsmängeln im Gesamtbestand und der voraussichtlichen Förderung 
mit öffentlichen Mitteln möglich.  
 
Die Rückstellung zum 31. Dezember 2023 von insgesamt EUR 54,8 Mio. (Vorjahr: EUR 52,0 
Mio.) umfasst die Kosten der Beseitigung konkret erkannter Undichtigkeiten (EUR 12,5 Mio.) 
sowie - im Ergebnis einer Hochrechnung unter Berücksichtigung einer anteiligen Förderung 
und auf der Basis aktualisierter Flächendaten - die voraussichtlichen Kosten der Schadensbe-
seitigung im noch nicht überprüften/sanierten Grundstücksbestand (EUR 42,3 Mio.).  
 
Zuwendungen zur Projektförderung können nur für solche Vorhaben bewilligt werden, die noch 
nicht begonnen worden sind. Als Vorhabenbeginn ist grundsätzlich der Abschluss eines der 
Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags zu sehen. Die Frage eines

Lagebericht / 51 
 
 
förderschädlichen Maßnahmenbeginns wird bei einigen Fördermaßnahmen zwischen dem 
Fördergeber, dem Land Nordrhein-Westfalen, und der Gebäudewirtschaft, die sich bei der Ab-
wicklung der Kanalsanierungsmaßnahmen grundsätzlich der STEB bedient, kontrovers erör-
tert. Im September 2024 kam es in einem Fall zu einer Rückforderung der Fördermittel. 
 
Brandschutz 
Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen 
Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von 
der Gebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind.  
 
Aus brandschutz- sowie umweltrechtlichen Gründen (Betriebssicherheitsverordnung, Energie-
einsparverordnung u.a.) wurde in 2016 eine außerplanmäßig e Abschreibung in Höhe von  
EUR 13,5 Mio. auf Fertigbaueinheiten und Container vorgenommen, die den Vorgaben nicht 
mehr oder nur noch eingeschränkt entsprechen. Im Ergebnis einer Überprüfung des  
Bestandes in 2019 ergab sich die Notwendigkeit, zusätzlich EUR 3,8 Mio. für die brandschutz-
technische Ertüchtigung der Container / Fertigbaueinheiten (Einbau von Fluchttüren etc.)  
zurückzustellen.  
 
Die für Brandschutzverpflichtungen insgesamt gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 2023 
auf EUR 29,5 Mio. (Vorjahr: EUR 33,7 Mio.).  
 
Instandhaltungsverpflichtungen bei angemieteten Objekten  
Bei neueren Anmietverträgen obliegt die Instandhaltung regelmäßig dem Vermieter. Abhängig 
von der jeweiligen Ausgestaltung des Pachtverhältnisses trifft die Gebäudewirtschaft bei älte-
ren Anmietungen eine mehr oder weniger umfassende Instandhaltungsverpflichtung. Zur Ab-
deckung von Kosten noch ausstehender Instandhaltungsleistungen bzw. von entsprechenden 
Abgeltungsansprüchen wurde in 2023 vorsorglich eine (Teil-) Rückstellung für ungewisse Ver-
bindlichkeiten in Höhe von EUR 24,6 Mio. (Vorjahr: EUR 18,3 Mio.) gebildet. 
 
6. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit und 
im Zusammenhang mit Investoren- und Anmietprojekten 
 
Materialknappheit und Preisentwicklung 
Die aktuellen Probleme mit Rohstoffknappheit und Lieferengpässen haben 2020 ihren Anfang 
gefunden, als die COVID-19-Pandemie von heute auf morgen das ganze Leben dominierte.

Lagebericht / 52 
 
Durch Lockdowns wurden Lieferketten weltweit unterbrochen, die Pr oduktion musste man-
cherorts ganz eingestellt werden. Als die Wirtschaft langsam wiedereröffnet wurde, stieg die 
Nachfrage nach Rohstoffen zwar wieder, die Produktionskapazitäten blieben aber einge-
schränkt. Weiter verschärft wurde der Materialmangel durch d en russischen Angriff auf die 
Ukraine. Sowohl Russland als auch die Ukraine sind wichtige Stahllieferanten für Deutschland. 
 
Die Materialknappheit hat sich seit Frühjahr 2023 immer weiter entspannt. Auch bei den Ma-
terialpreisen konnte seit 2023 eine gewisse Entspannung auf hohem Niveau beobachtet wer-
den, insbesondere bei Stahl und Bauholz. Die Preise für energieintensive Produkte wie Ze-
ment sind wegen der hohen Energiepreise aber weiter gestiegen. Auch wenn Materialknapp-
heit und -preise weniger akute Themen geworden sind, bleibt die Lage der Baubranche ange-
spannt. 
 
Der Umstand, dass öffentliche Auftraggeber nur in einem engen rechtlichen Rahmen Einkaufs-
prozesse durchführen können und Verhandlungen sowohl beim Hauptauftrag als auch im 
Nachtragsfall streng reglementiert sind, führt in der a ktuellen Marktsituation dazu, dass der 
Öffentliche Dienst kaum noch wirtschaftliche Angebote erhält. Angebotsabgaben erfolgen – 
auch nach Aufklärungsgesprächen - sowohl bei der gewerkeweisen Vergabe als auch bei grö-
ßeren Vergabepaketen aktuell nur noch vereinzelt. Oftmals muss der Prozess mehrfach wie-
derholt werden. Damit stellt die Vergabeverpflichtung nicht nur einen erheblichen Kostentrei-
ber dar, sondern führt darüber hinaus zu kaum kalkulierbaren Terminrisiken. 
 
Innerstädtische Schnittstellen- bzw. Kapazitätsprobleme  
Der Fortgang einzelner Projekte wird in einem ansteigenden Maße nunmehr durch Kapazitäts-
engpässe bei anderen innerstädtischen Schnittstellenämtern (z.B. Dez. III – Bereitstellung von 
Verkehrsinfrastruktur) oder Nutzerdienststellen (z.B. Dez. IV/40 - Bausollermittlung) determi-
niert bzw. limitiert.  
 
Aus Sicht der Betriebsleitung erscheint es notwendig, auf dieses Risiko für den Bauprozess 
hinzuweisen und ihm - auf gesamtstädtischer Ebene - durch entsprechende organisatorische 
und/oder personalwirtschaftliche Lösungen noch stärker als bisher zu begegnen.  
 
Innerstädtische Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit 
 
Aufgrund der großen Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Büros, Gewerbe und Flächen für 
den Gemeinbedarf (insbesondere Schulen, Kindertagesstätten und kulturelle Nutzung) und

Lagebericht / 53 
 
 
dem bekannt hohen Bedarf der Stadt Köln an der Schaffung z.B. von zusätzlichen Schulplät-
zen, besteht die deutlich erkennbare Tendenz von Privatleuten oder Investoren, Kaufpreise 
aufzurufen, die zwar den Marktwert abbilden, die Bewertung gemäß Wertgutachten des Lie-
genschaftsamtes aber deutlich übersteigen. Insofern ist es von der Entscheidung der politi-
schen Gremien abhängig, ob die benötigten Grundstücke zu erhöhten Preisen gekauft werden 
können oder nicht. 
Für die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bedeutet dies vor allem im Zusammenhang mit der 
Schaffung neuer Schulplätze eine weitere detaillierte Analyse des vorhandenen Immobilien-
portfolios, um auf dieser Grundlage alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung auszuschöpfen 
und planungsrechtliche Rahmenbedingungen abzuklopfen. Da sich an der beschriebenen 
Mangelsituation gleichwohl langfristig wenig ändern dürfte, ist es aus Sicht der Gebäudewirt-
schaft unerlässlich, die Höhenentwicklungen und andere Arten der Nachverdichtung oder Nut-
zung von Synergien neuer Gebäude zu analysieren und als realistische Lösung ins Gespräch 
zu bringen. 
 
Innerstädtische Bedarfsermittlung und Auftragsrisiken 
Eine wesentliche Aufgabe der Gebäudewirtschaft ist es, die von den stadtinternen Dienststel-
len benötigten Flächen in ausreichendem Umfang bereitzustellen. Ausgangspunkt sind die von 
den Dienststellen gemeldeten Bedarfe in Bezug auf Art (Schulform / bauliche Anforderung), 
Umfang (Anzahl / Größe / Zügigkeit) und auch Standort. Vom zeitlichen Vorlauf dieser Planung 
hängt zudem das der Gebäudewirtschaft für eine bedarfs- und fristgerechte Projektrealisierung 
noch zur Verfügung stehende Zeitfenster ab. Die Reihenfolge, in der das Schulbauprogramm 
abzuwickeln ist, wurde aufgrund divergierender innerstädtischer Auffassungen bei nur be-
grenzt zur Verfügung stehenden Ressourcen in 2019 in der priorisierenden Schulbauliste ver-
bindlich festgelegt (vgl. die Darstellung unter C.II.3). 
 
Trotz dieser grundsätzlichen Regelung wird von der vereinbarten Reihenfolge aufgrund nach-
träglicher, dringender Maßnahmen von Seiten der Auftraggeber-Dienststelle immer häufiger 
abgewichen.. An die Stelle der Schulbauliste sind häufig und kurzfristig wechselnde Auftrags-
lagen mit überaus ambitionierten Zeitvorgaben getreten, die eine systematische und kosten-
effiziente Projektabwicklung erschweren bzw. verhindern. 
 
Beispiel: Task Force Schulbau / Verdichtungspaket Gymnasien  
 
Angesichts des zu erwartenden Bedarfs an Gymnasialplätzen zum Start des Schuljahres 
2023/2024 wurden im Rahmen einer ämterübergreifende Task-Force beispielsweise die räum-

Lagebericht / 54 
 
lichen Möglichkeiten zur Errichtung weiterer Einstiegsklassen überprüft. Ergänzend zur Unter-
suchung der Gymnasial-Standorte wurde auch in deren Umfeld nach Flächen gesucht, um 
zusätzliche, fußläufig erreichbare Räume für den Schulbetrieb errichten oder anmieten zu kön-
nen.  
 
In der Rückschau ist es der Gebäudewirtschaft zwar gelungen, die Projekte im vorgegebenen 
Zeitrahmen umzusetzen und - teilweise binnen sieben Monaten ab Auftragseingang - zusätz-
liche Schulplätze an sieben städtischen Gymnasien zu schaffen. Die gefundenen Interimslö-
sungen – es handelt sich durch die Bank um angemietete Schulcontainer - sind allerdings 
deutlich teurer als langfristig angelegte Bauvarianten.  
 
 
 
Sportplatz-
straße 
Schul- 
straße 
Neue  
Sandkaul 
Insgesamt 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Anlieferung / Aufbau  0,84 0,84 0,50 2,18 
Miete (60 Monate)  1,51 1,51 1,58 4,60 
Ausbaukosten  1,84 1,41 - 3,25 
Abbau / Abholung  0,24 0,24 0,12 0,60 
Kosten je Standort 4,43 4,00 2,20 10,63 
     
Mietfläche (in qm ) 1.160 1.032 1.225 3.417 
     
Kosten je qm/ Monat (in EUR)  63,63 64,53 30,00 51,85 
 
Verteilt auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von 60 Monaten ergeben sich standortabhän-
gige Kosten zwischen EUR 30,00 und EUR 64,53 je Quadratmeter und Monat. Die Durch-
schnittskosten von EUR 51,85/qm übersteigen den durchschnittlichen Flächenverrechnungs-
preis für Schulen (in 2023: EUR 10,09/qm) damit um mehr als das Fünffache.  
 
Neuere Entwicklungen im Baubereich: Building Information Modeling / Nachhaltiges 
Bauen / Zirkuläres Bauen  
Mit der Einrichtung der Produktentwicklung ist für die Gebäudewirtschaft ein weiterer konse-
quenter Schritt in Richtung einer noch stärkeren Professionalisierung in der Bearbeitung des 
gesamten Aufgabenportfolios gestartet worden. Hier sollen zukünftig nicht nur die Leistungs-
phasen 1 bis 5 der einzelnen Projekte umgesetzt werden, sondern auch eine sehr viel stärkere 
Bündelung und Aktualisierung aller notwendigen Planungsvorgaben erzeugt werden. Hinzu-

Lagebericht / 55 
 
 
gekommen sind u.a. die Aufgaben „Projektentwicklung“ und die „Projektgruppe BIM“. Die ent-
sprechenden Teams befinden sich nach wie vor im Aufbau, die Personalgewinnung gestaltet 
sich äußerst schwierig. 
Mit den vorhandenen Kompetenzen leistet das Sachgebiet u. a. einen Beitrag in der Task -
Force Schulbau und der ämterübergreifenden Zusammenarbeit bei Bauleitplanungen. Das 
Sachgebiet soll darüber hinaus den Erhalt und die Schaffung notwendiger Planungskompe-
tenzen sicherstellen und neue Entwicklungen im Baubereich beobachten bzw. begleiten: 
 Building Information Modeling (BIM) bezeichnet eine Planungsmethode, die bereits in der 
Leistungsphase 0 eines Projektes ansetzt und mit Hilfe digitaler Datenmodelle mit allen 
relevanten Informationen ganzheitlich, d.h. über den gesamten Lebenszyklus einer Immo-
bilie genutzt werden kann. Diese digitalen Datenmodelle verfügen bereits in frühen Leis-
tungsphasen über einen hohen Detaillierungsgrad.  Sie stellen damit sicher, dass pla-
nungsrelevante Punkte betrachtet werden. So können zu einem sehr frühen Zeitpunkt be-
reits Bauzeiten- und Kostenrisiken definiert werden und Gegensteuerungsmaßnahmen er-
arbeitet werden. Die lückenlose digitale Dokumentation mit allen notwendigen betreiberre-
levanten Informationen ist zudem die Grundlage zur Verwertung der Daten im Rahmen der 
späteren Objektbewirtschaftung. 
 
Im Rahmen eines Forschungsprojektes mit der Bergischen Universität Wuppertal beteiligt 
sich die Gebäudewirtschaft an der Erarbeitung einer II. BIM- Handlungsempfehlung zu den 
Themen Nachhaltigkeit und CAFM. Die Handlungsempfehlung deckt den Informationsbe-
darf für die schrittweise Einführung und Umsetzung der Methode BIM im öffentlichen kom-
munalen Hochbau in NRW.  
 
 Um das Nachhaltige Bauen bei der Gebäudewirtschaft stärker in den Fokus zu bringen, 
wurde im Sachgebiet eine Stelle geschaffen, die sich ausschließlich dieser Aufgabenstel-
lung widmet. Neben Recherche, Marktbeobachtung und Analyse neuer Technologien und 
Entwicklungen im Bereich Nachhaltigkeit in Architektur und Bau werden auch verschie-
dene Pilotprojekte durchgeführt, u.a. werden verschiedene Zertifizierungssysteme für 
Nachhaltiges Bauen getestet.  
 
 Im Hinblick auf Preissteigerungen und zunehmende Materialengpässe in der Baubranche 
und der erforderlichen Einsparung von Ressourcen wird in einem Pilotprojekt “Zirkuläres 
Bauen“ ein Rückbaukonzept zur Wiederverwendung von Bauteilen erprobt.

Lagebericht / 56 
 
 In der politischen Diskussion befindet sich das sogenannte Abriss-Moratorium „Statt Abriss 
und Neubau stehen wir für Erhalt, Sanierung, Umbau und Weiterbauen im Bestand. Jeder 
Abriss bedarf einer Genehmigung unter der Maßgabe des Gemeinwohls, also der Prüfung 
der sozialen und ökologischen Umweltwirkungen.“ In zwei Workshops wurden einerseits 
ein Zielbild zur nachhaltigen Gebäudewirtschaft sowie andererseits Kriterien im Sinne ei-
ner lebenszyklusorientierten und nachhaltigen Nutzungsperspektive entwickelt, um die 
Entscheidung Sanierung versus Neubau umfassend bewerten zu können. Dazu wurden 
insbesondere die verschiedenen Sichtweisen der Gesellschaft, Politik und Verwaltung so-
wie wirtschaftliche und zeitliche Rahmenbedingungen und Inhalte betrachtet. Mehrheitlich 
wurde unter anderem festgestellt, dass die Entscheidung gegen einen Neubau nicht immer 
die nachhaltigere ist und nur eine Facette der Gesamtbetrachtung darstellt. 
 
Die mit Realisierungsvarianten und Beschaffungsmodellen verbundenen Chancen und 
Risiken 
Einzelvergaben  
Die klassische Projektrealisierung im Wege der Vergabe von einzelnen Gewerken, ist – be-
dingt durch die vielen Akteure und Schnittstellen – durch ein erhöhtes Insolvenzrisiko der aus-
führenden Firmen, einen beträchtlichen Abstimmungs - und Koordinationsbedarf, eine sehr 
hohe Auftraggeber-Personalbindung und einer relativ langen Bauzeit gekennzeichnet. Sie sind 
tendenziell weniger wirtschaftlich, lassen allerdings sehr viel Raum für gestalterische Individu-
alität und ermöglichen dem Bauherrn eine rasche Reaktion auf sich wandelnde Projektbedin-
gungen.  
Einzelvergaben sind zudem mittelstandsfreundlich und in bestimmten Fallkonstellationen an-
deren Umsetzungsvarianten überlegen. Sie werden aus vorgenannten Gründen auch perspek-
tivisch fester Bestandteil im „Werkzeugkasten“ der Gebäudewirtschaft sein. 
 
GU/TU-Vergaben 
Im Vergleich zur klassischen Einzelvergabe der Gewerke wird durch die Verlagerung und Bün-
delung von Aufgaben und Prozessen auf einen Total- bzw. Generalunternehmer sowohl von 
einer Entlastung der betrieblichen Personalressourcen als auch von einer spürbar verkürzten 
Umsetzung ausgegangen. Die beiden über GU/TU Vergaben realisierten Schulbaumaßnah-
menpakete werden seit Ende 2021 in einer eigenen Abteilung abgewickelt, um der Priorisie-
rung der Baumaßnahmen und der damit verbundenen spezifischen Bearbeitung im Rahmen

Lagebericht / 57 
 
 
des Projektmanagements Rechnung zu tragen. Die Themenkonzentration und Synergiebil-
dung führen zur einer einheitlichen strategischen Ausrichtung mit entsprechend angepassten 
Prozessen und Abläufen. Aufgrund des finanziell außergewöhnlich großen Projektvolumens 
wurde die Abteilung zusätzlich mit dezentralen kaufmännischen Mitarbeitenden verstärkt. 
 
Beim ersten Maßnahmenpaket Schulbau konnte mit Beginn des Schuljahres 2022/23 das an-
visierte Ziel der Schaffung bzw. Sicherung von rd. 8.000 Schulplätzen er reicht werden. An 
einigen Standorten wurden Interimsmaßnahmen notwendig, da logistische Randbedingungen 
zur Aufrechterhaltung des Schulbetriebes einen teilweisen Komplettauszug der Bestands-
schule erforderlich machten.  
 
Der finanzielle Rahmen von EUR 745 Mio. wurde eingehalten, da die  Kostenfortschreibung 
aufgrund signifikanter Bausollerhöhungen bereits eine qualifizierte und quantifizierte Risiko-
vorsorge beinhaltete. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie konnten innerhalb des Risiko-
budgets kompensiert werden. 
 
Ein besonderer Schwerpunkt im Rahmen der Projektbearbeitung des Zweiten Schulbaumaß-
nahmenpaketes ist der Umgang mit signifikanten Bausolländerungen, Schärfungen der Auf-
gabenstellungen, Bau- und planungsrechtliche Randbedingungen, Ergebnisse der Machbar-
keitsstudien und die Entscheidungen über Neubau oder Sanierung. Daraus resultieren Ver-
längerungen der Planungs- und Bauzeit sowie Erhöhung der Kosten. 
 
Nicht nur im Bereich GU/TU, sondern allgemein beim Bauen, ist das Thema Nachhaltigkeit in 
Verbindung mit klimapolitischen Zielen. Hierzu werden verschiedene Kriterien bedarfsange-
passt in die Vergabeverfahren eingebracht. Neben den bisher bereits umgesetzten Themen 
wie passivhausähnlicher Baustandard, Photovoltaik und Dachbegrünungen rücken weitere 
Aspekte wie der Einsatz von nachhaltigen Baustoffen und Materialien, kreislaufgerechtes und 
ressourcenschonendes Bauen und die Digitalisierung mittels BIM zur Verbesserung von Pro-
zessqualitäten in den Fokus. 
 
Im Rahmen der im Dezember 2022 aktualisierten Fortschreibung des ursprünglichen Ratsbe-
schlusses wurden die Bauaufgaben geschärft und mit notwendigen Änderungen erweitert. Im 
Ergebnis sind drei weitere Standorte und fünf Schulbauten hinzugekommen.  
 
Eine Anpassung des Kostenorientierungswertes von EUR 1,7 Mrd. ist für Ende des Jahres 
2024 / Anfang 2025 vorgesehen. Es steht fest, dass die Preisentwicklung und die Erweiterung 
des Auftrages (Fortschreibung des GU/TU II-Pakets) zu erheblichen Mehrkosten führen wird.

Lagebericht / 58 
 
Die genannten Bedingungen machen es notwendig, eine erneute Kostenschätzung und damit 
verbunden einen Kostenfortschreibungsbeschluss zu erwirken. Die Umsetzung der Baumaß-
nahmen durch General- und Totalunternehmer bietet aber einen deutlichen Vorteil.  
 
Öffentliche Private Partnerschaft 
Bei der Öffentlichen-Privaten-Partnerschaft (ÖPP) erfolgen die Realisierung und der Betrieb 
von Schulen gemeinsam mit einem privaten Projektpartner. Durch die Bündelung von Planung, 
Bau, Instandhaltung und langfristigem Betrieb bei einem privaten Anbieter wird diese r über 
den vorgeschalteten Wettbewerb veranlasst, die Kosten über den Lebenszyklus der Immobilie 
zu optimieren. Vorteilhaft an einer ÖPP-Realisierung ist zudem die Möglichkeit, Projektrisiken 
nach der jeweiligen Kompetenz der beiden Projektpartner zu verteilen. Die Konzentration und 
langfristige Bindung finanzieller Ressourcen auf ausgewählte Standorte wird hingegen kritisch 
betrachtet. 
 
Modulbauten 
Modulbauten sind durch eine industrielle Vorfertigung gekennzeichnet, die bei der Herstellung 
der Bauteile / Module einen geringeren Koordinationsaufwand erfordert und in Teilen ein weit-
gehend witterungsunabhängiges Bauen erlaubt. Der effiziente Bauablauf führt zu kürzeren 
Bauzeiten, der Systembau ermöglicht Kostenvorteile gegenüber einer konventionellen Errich-
tung und Pauschalfestpreise. Als nachteilig wird bei Modulbauten vor allem der übersichtliche 
Anbieterkreis, die beschränkten Einflussmöglichkeiten des Bauherrn, die hohen logistischen 
Herausforderungen (insb. Transport/Aufbau) und die fehlende architektonische Individualität 
empfunden. 
Die für 2024 vorgesehene Inbetriebnahme von fünf weiteren Projekten an drei Standorten aus 
der Rahmenvereinbarung, verschiebt sich in die Jahre 2025 und 2026. Zur Deckung von kurz-
fristigen Bedarfen (Task-Force Schulbau) ist zusätzlich die Errichtung von acht temporären 
Modulbauten in 2024 geplant. Zwei Projekte werden aufgrund der vertraglichen Situation durch 
ÖPP-Partner sowie sechs Projekte als Mietcontainer realisiert. 
 
Investorenmodelle und Anmietprojekte  
Im Rahmen der aktuellen Angebotsauswertungen wurde vermehrt festgestellt, dass sich In-
vestorinnen und Investoren oftmals mit Grundstücken bewerben, die in Gewerbegebieten lie-
gen. Dies hat häufig zur Folge, dass Baugenehmigung en erst dann erteilt werden können ,

Lagebericht / 59 
 
 
wenn der Bebauungsplan an dieser Stelle geändert ist. Dadurch verzögert sich die Realisier-
barkeit des Vorhabens in der Regel um mindestens drei Jahre. In diesem Fall prüft die Gebäu-
dewirtschaft, ob die Verzögerung im Rahmen der Schulplatzplanung hinnehmbar ist, ein Inte-
rim möglich ist, oder ob der Schulstart an einem anderen Standort in der Nähe möglich ist. 
Auch versuchen Investorinnen und Investoren häufig, nur das absolute Mindestmaß der 
Grundstücksfläche für den Schulbau bereitzustellen, da eine anderweitige Nutzung mehr Ren-
dite bringt. Dies führt dazu, dass sich die Lernbedingungen für die Schülerinnen und Schüler 
durch z.B. höhere Geschosszahl  des Schulgebäudes, geringere Schulhoffläche etc. ver-
schlechtern. Die Risiken des Scheiterns der Verhandlungen bis zum endgültigen Vertragsab-
schluss sind daher als nicht unerheblich einzustufen. 
Aber auch nach Vertragsabschluss verbleiben Risiken. Es kommt beispielsweise vor, dass 
Investoren die Komplexität der Projekte unterschätzen und die angestrebten Fertigstellungs-
termine nicht einhalten können. Weiterhin können potentielle Investoren oder Projektentwick-
ler in Insolvenz gehen, Grundstückverfügbarkeiten sich verzögern oder Bodenschätze gefun-
den werden, die gesichert werden müssen. Schließlich kann sich die Be völkerung mit der 
schulischen Nutzung eines hierfür vorgesehenen Grundstücks nicht einverstanden sein. 
 
Während die Bewerbungen in den Investorenverfahren häufiger geeignet sind, Schulen auf 
privaten Grundstücken zu bauen, ist die Umnutzung von bestehenden Gewerbeimmobilien in 
der Mehrzahl der Angebote nicht möglich. Größtes Manko hierbei ist, dass die Gewerbeimmo-
bilien überwiegend kein ausreichendes Außengelände zur Verfügung stellen können. Auch die 
unverzichtbaren Sporthallen können oftmals nicht in vertretbarer Entfernung angeboten wer-
den. Hinzu kommen immense Umbaukosten, da die Anforderung für Schulen an Sicherheit, 
Brandschutz, Fluchtwege, Lärmschutz, Belüftung etc. deutlich höher sind als für Büros oder 
sonstiges Gewerbe.  
Der Gebäudewirtschaft liegen aktuell rd. 20 Beauftragungen des Rates vor, ein Schulgrund-
stück zu suchen, auf dem ein Investor die gewünschte Schule bauen kann und für die ein 
Mietvertrag zu verhandeln ist. Ziel ist die Genehmigung der verhandelten Mietkonditionen 
durch den Rat. Weitere Beschlussvorlagen sind in Vorbereitung. 
Von den erfolgten Beauftragungen wurden folgende Gebäude in Betrieb genommen:  
 die Anmietung Aachener Straße, in der ein neues Gymnasium gegründet wurde 
 das Interim und der Neubau für die Gesamtschule Wasseramselweg 
 die Erweiterung des Gymnasiums Kartäuserwall am Sachsenring

Lagebericht / 60 
 
Das Gymnasium Innenstadt am Standort Brügelmannstraße befindet sich im Bau und wird 
voraussichtlich zum Schuljahr 2025/26 in Betrieb gehen und zusätzlich Platz bieten für den 
Start der neuen Gesamtschule Kalk zum Schuljahr 2025/26, deren endgültiges, ebenfalls im 
Investorenverfahren realisiertes Gebäude zum Schuljahr 2028/29 fertig sein soll. 
Zurzeit befinden sich diverse Investorenverträge in der Verhandlungsphase, andere noch in 
der Vorbereitung. Zwei Investorenprojekte (Gymnasium Nippes; Ersatzstandort Berufskolleg 
Porz) wurden an die Schulbaugesellschaft zur weiteren Bearbeitung übertragen. Sie hatten 
einen Bearbeitungsstand, der die Aufgabenübertragung erlaubte. 
 
Ökologische Betrachtung der Innenstädte  
Der gesamtstädtische Wandel hin zu einer ökologischen Betrachtung der Innenstädte geht mit 
einer erhöhten Sensibilität und einer zunehmend kritischen Haltung von Teilen der Stadtge-
sellschaft zu projektbedingten Baumfällungen, Flächenversiegelungen etc. einher. Mit dieser 
Umweltthematik sind neben Kostensteigerungen vielfach komplexere Projektverläufe verbun-
den. 
 
Gesamtstädtische Finanzierungsspielräume 
Diverse Krisen und Herausforderungen, insbesondere die Corona -Pandemie, der Ukraine 
Konflikt und die Energiepreiskrise, haben tiefe Spuren (auch) im Haushalt der Stadt Köln hin-
terlassen. Die Verwaltung hat vor diesem Hintergrund einen Konsolidierungsprozess eingelei-
tet und diverse Gegensteuerungsmaßnahmen ergriffen.  
 
U.a. wurden im Rahmen der gesamtstädtischen Budgetplanung die von der Gebäudewirt-
schaft erhobenen, von der Kernverwaltung zu finanzierenden Schulmieten in den Fokus ge-
nommen und für die Jahre 2025/2026 ff.  als finanzierbar erachtete Mietbudgets festgelegt 
(sog. Miettargets). Der Prozess ist zum Zeitpunkt der Berichterstattung noch nicht abgeschlos-
sen. Die konkrete Höhe und der Verbindlichkeitsgrad, der diesen innerstädtischen Mietvorga-
ben zukommt, wird das Investitionsvolumen, das von der Gebäudewirtschaft baulich in Schul-
flächen umgesetzt werden kann, entscheidend prägen. Es ist davon auszugehen, dass auch 
andere Handlungsfelder bzw. Objektkategorien, beispielsweise Kulturbauten, Gegenstand von 
kritischen Qualitäts- bzw. Standardbetrachtungen und von konfliktträchtigen Priorisierungs-
überlegungen werden.

Lagebericht / 61 
 
 
In diesem Zusammenhang ist zu betonen, dass die Gebäudewirtschaft selbst nur bedingt steu-
ernden Einfluss auf zukünftige Haushaltsbelastungen nehmen kann, weil die von ihr umzuset-
zenden Bedarfe durch die N utzerdienststellen festgelegt werden. Ungeachtet dieser grund-
sätzlichen Abhängigkeit von den Bedarfsvorgaben des jeweiligen innerstädtischen Auftragge-
bers wurden von der Gebäudewirtschaft konkrete Einsparvorschläge entwickelt und unterbrei-
tet: 
 dauerhafte Weiternutzung von Interims bauten und Holzmodulschulen an diversen 
Standorten, 
 Etablierung von sog. Rotationsschulen zur Vermeidung von zusätzlichen Interimslö-
sungen, 
 Realisierung von Standard-Baukastenlösungen, 
 Multiple Nutzungen bei Grundschulen / Kitas, 
 u.a.m. 
 
Angesichts der skizzierten gesamtstädtischen Budgetrestriktionen werden in der Konsequenz 
sowohl der Umfang als auch die Zusammensetzung der Investitions-, Instandhaltungs- und 
Servicetätigkeit der Gebäudewirtschaft zukünftig nicht mehr primär bedarfsgesteuert und von 
den der Gebäudewirtschaft zur Verfügung stehenden Ressourcen abhängig sein. Eine Folge 
wird voraussichtlich die Verlagerung von Personalressourcen vom Neubau zum Werterhalt 
des Immobilienbestandes sein. 
 
 
D. AUSBLICK 
 
Die prognostizierte demografische Entwicklung der Stadt Köln und die angespannte Flächen-
bedarfssituation lassen auch für die kommenden Wirtschaftsjahre eine hohe Investitionstätig-
keit erwarten. Mit einem jährlichen Volumen von bis zu EUR 400 Mio. ist angesichts der er-
heblichen Probleme bei der Personalgewinnung allerdings eine Grenze der von der Gebäude-
wirtschaft zu leistenden Bautätigkeit erreicht.

Lagebericht / 62 
 
Die nachfolgende Darstellung verdeutlicht die bisherige und die für 2025 geplante Entwicklung: 
 
 
 
2015 - 2024:  Ist-Zahlen (2024 lt. vorläufigem Jahresabschluss ; einschließlich Projektanzahlungen an 
die Schulbaugesellsch aft: EUR 0,8 Mio.)  
2025:  Planzahl gemäß Entwurf Wirtschaftsplan 2025 (einschließlich Plan -Projektanzahlungen 
an die Schulbaugesellschaft : EUR 6,1 Mio.). 
 
Der mit der Bautätigkeit einhergehende Zuwachs an vermieteten Flächen hat ein stetig stei-
gendes Erlöswachstum im Vermietungssegment zur Folge. Bedingt durch die Vielzahl der an-
stehenden Serviceprojekte (insbesondere im Bereich der Kultur- und Feuerwehrbauten) und 
einer entsprechenden Auftragslage werden auch im Servicesegment grundsätzlich steigende 
Umsätze erwartet.  
 
Durch das innerstädtische Flächenverrechnungspreismodell und den nachgelagerten Ergeb-
nisausgleich, der auch das Servicesegment umfasst, ist konzeptionell sichergestellt, dass zu-
künftig ein ausgeglichenes Gesamtergebnis erzielt wird. 
 
Die Entwicklung der nächsten Jahre wird von der Betriebsleitung darüber hinaus wie folgt ein-
geschätzt: 
 
 Die umfassende und zeitgerechte Versorgung der Bauwirtschaft mit den benötigten 
Materialien und Dienstleistungen ist weiterhin insbesondere durch Lieferengpässe ge-
fährdet. Nach wie vor ist ein erheblicher Teil der Baumaßnahmen in irgendeiner Weise 
betroffen und im Ablauf beeinträchtigt. Der eklatante Mangel an Fachkräften und die 
Lieferengpässe bei Holz, Stahl und anderen Baustoffen führen auch künftig zu Verzö-
gerungen im Bauprozess und steigenden Material- und Produktionskosten. 
50
110 124
176
269 307 344
286 285
472
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Enwicklung der Bauinvestitionen
2016 - 2025

Lagebericht / 63 
 
 
 
 Die Baupreisentwicklung wird durch hohe Energiepreise und - auf Projektebene – zu-
nehmend auch durch die Folgekosten ökologisch induzierter Auflagen und Umset-
zungshemmnisse verschärft. 
 
 Die Personalausstattung wird der steigenden Aufgabenfülle und zunehmenden Kom-
plexität derzeit nicht gerecht und wird ungeachtet aller Bemühungen angesichts der 
eingeschränkten Möglichkeit zur Nachbesetzung von vakanten Stellen auch in den 
nächsten Jahren unzureichend bleiben.  
 
 Die betrieblichen Prozesse werden weiterhin analysiert, kontinuierlich verbessert und 
bestehende Optimierungspotentiale sukzessive genutzt. 
 
In der Gesamtschau sind trotz der skizzierten Schwierigkeiten derzeit keine Risiken erkennbar, 
denen nicht entgegengewirkt werden kann und die die Geschäftstätigkeit der Gebäudewirt-
schaft als solche gefährden.  
 
Erheblich schwerer abzuschätzen ist die Entwicklung der Gebäudewirtschaft in der längerfris-
tigen Perspektive: Der gesamtstädtische Baubedarf ist auf lange Sicht erheblich. Die Pro-
zesse, Ressourcen und Vergabestrategien des Betriebes tragen diesem Bedarfsniveau Rech-
nung. Die Investitionsfähigkeit der Gebäudewirtschaft ist daher entsprechend hoch. Ob diese 
potenziell mögliche Bauleistung auch künftig vollumfänglich abgerufen wird, ist unklar und - 
wie unter C. II. herausgestellt - insbesondere von den finanziellen Möglichkeiten der Stadt 
abhängig. Angesichts des Umfangs des städtischen Haushalts und der Vielzahl miteinander 
konkurrierender Mittelverwendungen sind der Betriebsleitung verlässliche Aussagen über die 
nachhaltig für Bauinvestitionen und für die Bauunterhaltung zur Verfügung stehenden  
Finanzmittel nicht möglich. 
 
 
Köln, den 9. Mai 2025 
 
 
 
Markus Greitemann  Wolfgang Behrisch   Petra Rinnenburger  
Erster Betriebsleiter   Kaufmännischer Betriebsleiter   Technische Betriebsleiterin

Bestätigungsvermerk / 1 
Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 
 
An die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln 
 
Prüfungsurteile 
 
Wir haben den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln, – bestehend aus 
der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Wirtschafts-
jahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Dar-
stellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den 
Lagebericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis 
zum 31. Dezember 2023 geprüft. 
 
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse 
 
 entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den Vorschrif-
ten der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein -Westfalen i.V.m. den 
einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vor-
schriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger 
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- 
und Finanzlage des Betriebs zum 31. Dezember 2023 sowie seiner Ertragslage für das 
Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und 
 
 vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des 
Betriebs. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem 
Jahresabschluss, entspricht den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundes-
landes Nordrhein-Westfalen i.  V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesell-
schaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken 
der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.  
 
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen 
gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. 
 
Grundlage für die Prüfungsurteile 
 
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung 
mit § 317 HGB und §  103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer 
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. 
Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwor-
tung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ un-
seres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Betrieb unabhän-
gig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtli chen und berufsrechtlichen Vor-
schriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit die-
sen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnach-
weise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jah-
resabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Bestätigungsvermerk / 2 
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Betriebsausschusses für den Jah-
resabschluss und den Lagebericht 
 
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der 
den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. 
den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsr echtlichen Vor-
schriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter 
Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen 
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Betriebs 
vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die 
sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als 
notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der 
frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipu-
lationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist. 
 
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwort-
lich, die Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit zu beurteilen. Des Weite-
ren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der 
Betriebstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, 
auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit 
zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. 
 
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, 
der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen we-
sentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den Vorschriften der Eigen-
betriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deut-
schen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspricht und die 
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetz-
lichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als 
notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den 
anzuwendenden Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein -
Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handels-
rechtlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die 
Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. 
 
Der Betriebsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozes-
ses des Betriebs zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. 
 
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des 
Lageberichts 
 
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss 
als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen 
oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des 
Betriebs vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit

Bestätigungsvermerk / 3 
den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den Vorschriften der Eigen-
betriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. den einschlägigen deut-
schen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspricht und die 
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestäti-
gungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebe-
richt beinhaltet. 
 
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine 
in Übereinstimmung mit § 317 HGB und § 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der 
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss-
prüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche 
Darstellungen können aus dolosen Handlungen und Irrtümern resultieren und werden als we-
sentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder 
insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirt-
schaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. 
 
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische 
Grundhaltung. Darüber hinaus 
 
 identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jah-
resabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, pla-
nen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlan-
gen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für un-
sere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen wesentliche 
falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtü-
mern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da do-
lose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollstän-
digkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen be-
inhalten können. 
 
 gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevan-
ten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vor-
kehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebe-
nen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirk-
samkeit dieser Systeme des Betriebs abzugeben. 
 
 beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten 
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Vertre-
ter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. 
 
 ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Betriebsleitung 
angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit so-
wie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicher-
heit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame 
Zweifel an der Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit aufwerfen

Bestätigungsvermerk / 4 
können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, 
sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jah-
resabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben un-
angemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere 
Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsver-
merks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten kön-
nen jedoch dazu führen, dass der Betrieb seine Betriebstätigkeit nicht mehr fortführen 
kann. 
 
 beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt ein-
schließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Ge-
schäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung 
der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Ver-
hältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Betriebs 
vermittelt. 
 
 beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Geset-
zesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens. 
 
 führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten zu-
kunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter 
Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten An-
gaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen 
nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus 
diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Anga-
ben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein er-
hebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunfts-
orientierten Angaben abweichen. 
 
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Um-
fang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließ-
lich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prü-
fung feststellen. 
 
Düsseldorf, den 9. Mai 2025 
 
 
EversheimStuible Treuberater GmbH 
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 
Steuerberatungsgesellschaft 
  
  
Schellhorn Semelka 
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Anhang / 1 
 
  
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
ANHANG 
für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023

Anhang / 2 
 
A. ALLGEMEINE ANGABEN 
 
 
Der Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft, eigenbetriebsähnliche Einrichtung der 
Stadt Köln, für das Wirtschaftsjahr 20 23 wurde - gemäß den Regelungen in 
§ 21 EigVO NRW, § 17 Abs. 2 der Betriebssatzung - nach den Vorschriften des Han-
delsgesetzbuches über die Rechnungslegung für große Kapitalgesellschaften aufge-
stellt. 
 
Entsprechend der Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgte die Gliederung 
der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in Anlehnung an die Bestimmun-
gen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von 
Wohnungsunternehmen (FormblattVO). 
 
In Erweiterung des gesetzlichen Gliederungsschemas wurden in der Bilanz die Posi-
tionen „Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen“, „Andere Fi-
nanzanlagen“, „Verbindlichkeiten aus Baubetreuung“ und „Verbindlichkeiten aus Ver-
mietung“ eingefügt. 
 
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufge-
stellt. Um die Aussagekraft zu erhöhen, wird die Auflösung des Sonderpostens für 
Investitionskostenzuschüsse zum Anlagevermögen bei den Abschreibungen der im-
materiellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und der Sachanlagen in 
einer Vorspalte ausgewiesen.  
 
Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgt unter Annahme der Unternehmensfort-
führung (§ 252 Absatz 1 Nr. 2 HGB). 
 
Die Wertansätze in der Eröffnungsbilanz stimmen mit den We rtansätzen in der 
Schlussbilanz des vorgehenden Wirtschaftsjahres überein (§ 252 Absatz 1 Nr.1 
HGB).

Anhang / 3 
 
  
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS - UND BE-
WERTUNGSMETHODEN 
 
 
Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu (fortgeführten) Anschaffungskosten be-
wertet. Der Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von vier Jahren zugrunde; Auf-
wendungen für das Customizing werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer 
der jeweiligen Software abgeschrieben. 
 
 
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um 
planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Bei den von der Stadt 
Köln übertragenen Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den 
Grundstücken ohne Bauten sind die Anschaffungskosten grundsätzlich objektweise 
unter Verwendung von Preisindizes für Grundstücke und Bauleistungen vom städti-
schen Liegenschaftsamt im Rahmen eines standardisierten Bewertungsverfahrens 
ermittelt worden. 
 
 
Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgt bei umfas-
senden Sanierungsmaßnahmen auf der Grundlage der Stellungnahme des Immobi-
lienwirtschaftlichen Fachausschusses (IDW RS IFA 1) sowie der aktuellen steuerli-
chen Rechtsprechung. In die Herstellungskosten der Gebäude werden Eigenleistun-
gen eingerechnet, die in Anlehnung an die Verordnung über Honorare für Architekten- 
und Ingenieurleistungen (HOAI) bzw. die Empfehlungen des Ausschusses der Ver-
bände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Hon orarordnung e. V. 
(AHO) ermittelt werden. 
 
 
Das Grundvermögen (mit Ausnahme der Grundstücke ohne Bauten) wird linear unter 
Berücksichtigung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. der vo-
raussichtlichen Vertragsdauer (Bauten auf fremden Grundstücken) abgeschrieben.

Anhang / 4 
 
Die bislang von de r Gebäudewirtschaft bei massiven Neubauten angesetzte Nut-
zungsdauer von 80 Jahren hat sich in der betrieblichen Praxis als zu lang erwiesen 
und birgt ein Risiko für außerplanmäßige Wertberichtigungen. 
 
Von diesem Hintergrund wird die Nutzungsdauer von Gebäuden mit Fertigstellung ab 
dem 1. Januar 2023 grundsätzlich von 80 auf 50 Jahre herabgesetzt. Die Nutzungs-
dauer von Gebäuden, die umfassend ertüchtigt werden (Generalinstandsetzung), be-
trägt einheitlich 40 Jahre. 
 
Bei Fertigbaueinheiten mit Interimscharakter endet die zugrunde gelegte Nutzungs-
dauer zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Ersatzbeschaffung. Neue Modulbauein-
heiten werden ebenfalls grundsätzlich über 50 Jahre abgeschrieben. 
 
Die Abschreibungen erfolgen über die zum Gründungszei tpunkt der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln bzw. zum späteren Übertragungszeitpunkt jeweils verbleibende 
Restnutzungsdauer. 
Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden Abschreibungssätze zwischen   
5 % und 33 % verwendet. 
 
Der Schadstoffbelastung von  im Sondervermögen erfassten Objekten wird über 
Rückstellungen Rechnung getragen. 
 
Die Bewertung der anderen Finanzanlagen – Ansprüche aus der Bestellung von    
Erbbaurechten – erfolgt wegen der langfristigen Laufzeiten (zum Teil bis zum 31. De-
zember 2109) zum Barwert. 
 
Innerhalb des Umlaufvermögens wurde dem Risiko einer etwaigen Nichtabrechen-
barkeit der zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewerteten unfertigen Leistun-
gen durch Bewertungsabschläge insbesondere aufgrund aktueller Leerstandsinfor-
mationen Rechnung getragen.

Anhang / 5 
 
  
Der Ansatz der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu 
Nominalwerten. Dem Ausfallrisiko wird durch angemessene Einzel- und Pauschal-
wertberichtigungen entsprochen. Nicht einzelwertberichtigte Forderungen wurden 
einheitlich mit einem Satz von 5 % pauschal wertberichtigt. 
 
Die Dotierung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen 
erfolgte bei zum Übertragungszeitpunkt fertiggestellten Objekten grundsätzlich zu ei-
ner baujahrabhängigen Quote der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei Objek-
ten mit einem Fertigstellungszeitpunkt nach dem 1. Januar 1998 bemisst sich die Do-
tierung grundsätzlich nach der Höhe der zum jeweiligen Stichtag vereinnahmten För-
dermittel. Die ratierliche Auflösung des Sonderpostens über die verbleibende Objekt-
nutzungsdauer wird in der Gewinn- und Verlustrechnung als Absetzung von den Ab-
schreibungen und damit saldiert ausgewiesen. Sie beträgt im Wirtschaftsjahr 2023 
EUR 11,1 Mio. 
 
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis  zur Bilanzerstellung erkennbaren 
Risiken und ungewissen Verpflichtungen und wurden in Höhe des nach vernünftiger 
kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellun-
gen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden - nach Maßgabe der Rück-
stellungsabzinsungsverordnung - mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durch-
schnittlichen Marktzinssatz abgezinst. 
 
Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. 
 
 
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wurde zum Nennwert eingebucht. Eine 
Abstandszahlung für eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses wird über 
15 Jahre zeitanteilig zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst und 
Mietvorauszahlungen werden im Folgejahr zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst.

Anhang / 6 
 
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- 
UND VERLUSTRECHNUNG 
 
 
 
I. Bilanz 
 
Die in der Bilanz ausgewiesenen Posten des Anlagevermögens sind in ihrer Gliede-
rung und Entwicklung in der nachfolgenden Übersicht dargestellt:

Anhang / 7 
 
  
 
Anlagennachweis 2023  der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln  
 
Posten des Anlagevermögens Anschaffungs-und Herstellungskosten Abschreibung 3) Kennzahlen
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 11 12 13 14
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand  Zugänge Abgänge UmbuchungenZuschreibungen Stand Restbuchwert Restbuchwert Durchschnittswert
3) Stand Stand Abschreibung 1) Restbuchwert 2)
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR wert 2)
01.01.2023 31.12.2023 01.01.2023 31.12.2023 31.12.2023 31.12.2022 % %
I.   Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und 6.051.329,55 201.866,98 0,00 0,00 6.253.196,53 5.657.856,55 281.575,98 0,00 0,00 0,00 5.939.432,53 313.764,00 393.473,00 4,50 5,02
ähnliche Rechte und Werte
II.  Sachanlagen  
     1.Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 2.553.290.839,03 66.685.554,63 1.049.192,91 165.230.356,91 2.784.157.557,66 430.662.136,39 35.912.577,79 143.195,87 232.838,74 0,00 466.664.357,05 2.317.493.200,61 2.122.628.702,64 1,29 83,24
        mit Geschäfts- und anderen Bauten
     2.Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 0,00 0,00 -3.419.995,80 689.039,28 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 689.039,28 4.109.035,08 0,00 100,00
     3.Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 8.875.873,89 0,00 100,00
     4.Bauten auf fremden Grundstücken 73.712.527,39 751.544,56 0,00 0,00 74.464.071,95 18.135.507,39 2.244.949,56 0,00 0,00 0,00 20.380.456,95 54.083.615,00 55.577.020,00 3,01 72,63
     5.Betriebs- und Geschäftsaustattung 109.012.412,25 7.474.500,98 90.450,74 7.858.873,08 124.255.335,57 74.665.736,25 6.845.159,67 86.794,74 2.566,39 0,00 81.426.667,57 42.828.668,00 34.346.676,00 5,51 34,47
     6.Anlagen im Bau 393.139.957,15 169.899.242,60 1.908.992,85 -154.753.990,38 406.376.216,52 2.471.738,74 0,00 0,00 -235.405,13 0,00 2.236.333,61 404.139.882,91 390.668.218,41 0,00 99,45
     7.Bauvorbereitungskosten 42.452.806,08 42.464.728,97 881.772,56 -14.915.243,81 69.120.518,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 69.120.518,68 42.452.806,08 0,00 100,00
3.184.593.450,87 287.275.571,74 3.930.409,06 0,00 3.467.938.613,55 525.935.118,77 45.002.687,02 229.990,61 0,00 0,00 570.707.815,18 2.897.230.798,37 2.658.658.332,10
Zwischensumme I. und II. 3.190.644.780,42 287.477.438,72 3.930.409,06 0,00 3.474.191.810,08 531.592.975,32 45.284.263,00 229.990,61 0,00 0,00 576.647.247,71 2.897.544.562,37 2.659.051.805,10
III. Finanzanlagen
       Andere Finanzanlagen 43.526.520,08 2.234.874,47 2.164.138,78 0,00 43.597.255,77 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43.597.255,77 43.526.520,08 0,00 100,00
43.526.520,08 2.234.874,47 2.164.138,78 0,00 43.597.255,77 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43.597.255,77 43.526.520,08
Summe 3.234.171.300,50 289.712.313,19 6.094.547,84 0,00 3.517.789.065,85 531.592.975,32 45.284.263,00 229.990,61 0,00 0,00 576.647.247,71 2.941.141.818,14 2.702.578.325,18

Anlage 3 / 8 
 
Die unfertigen Leistungen beinhalten mit EUR 89,3 Mio. noch abzurechnende Be-
triebs- und Heizkosten sowie mit EUR 6,2 Mio. noch abzurechnende Betreuungsleis-
tungen. Die anderen Vorräte betreffen Heizöl- und Pelletbestände sowie Bestände an 
Reparaturmaterial. 
 
Angaben zur Zusammensetzung und zu den Restlaufzeiten  der Forderungen und 
sonstigen Vermögensgegenstände sind der folgenden Übersicht zu entnehmen (Vor-
jahreswerte in Klammern): 
 
 
 
Insgesamt 
 
davon: 
Forderungen 
gegen die Stadt Köln 
 
Forderungen mit 
 einer Restlaufzeit 
  > 1 Jahr 
    
 EUR EUR EUR 
Forderungen aus  
Vermietung  
11.968.865,21  
(1.784.101,90 ) 
11.676.786,20  
(2.280.849,42 ) 
0,00 
(0,00) 
 
Forderungen aus  
Betreuungstätigkeit  
14.973.944,19  
(14.151.141,70 ) 
14.973.944,19  
(14.151.141,70 ) 
0,00 
 (0,00) 
    
 
Forderungen aus  
anderen Lieferungen und 
Leistungen  
25.366,17  
(28.987,05) 
0,00 
(0,00) 
0,00 
(0,00) 
    
 
Sonstige  
Vermögensgegen stände 
14.200.129,39  
(46.855.927,34 ) 
7.272.111,40  
(40.914.507,72 ) 
0,00 
(0,00) 
    
 
 41.168.304,96  33.922.841,79  0,00 
 (62.820.157,99 ) (57.346.498,84 ) (0,00)

Anlage 3 / 9 
 
  
Mit Ratsbeschluss vom 16.05.2024 wurde der Jahresabschluss 2022 festgestellt. Das 
Jahresergebnis beläuft sich nach Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung auf EUR 
0,00. Die aus den Jahresergebnis 2019 dotierte Bauerneuerungsrücklage wurde voll-
ständig aufgelöst und an die Kernverwaltung ausgeschüttet. Unter Berücksichtigung 
dieser Beschlussfassung stellt sich die Zusammensetzung und Entwicklung des Ei-
genkapital wie folgt dar:  
 
 
  
01.01.2023  Zugang Umgliede-
rung Abgang 31.12.2023  
          
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR 
Stammkapital  1.000 0 0 0 1.000 
Kapitalrücklage            
·       Kapitalveränderungen 2023  137.910  1.133   -3.142 135.901 
Gewinnrücklage            
·       andere Gewinnrücklagen  66.605 0 0 0 66.605 
            
·       Bauerneuerungsrücklage  2.573 0 0 -2.573 0 
            
Jahresüberschuss  0 5.028 0 0 5.028 
  208.088  6.161 0 -5.715 208.534

Anlage 3 / 10 
 
Segmentrechnung und Ergebnisausgleich  
 
Mit der Neuordnung des städtischen Finanz- und Abrechnungssystems und der Ein-
führung von Spartenverrechnungspreisen zum 01.01.2015 geht die Einführung eines 
Ergebnisausgleiches zwischen der Kernverwaltung und der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst sowohl den Vermietungsbereich als auch das Ser-
vicesegment der Gebäudewirtschaft und bedeutet inhaltlich, dass Spartenmehrer-
gebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite - eben-
falls erfolgswirksam - durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Im Vermietungsbereich hat der Ergebnisausgleich somit die Aufgabe, bei der vergan-
genheitsorientierten Flächenverrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. nicht 
vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Wirt-
schaftsplanjahr auszugleichen. Einkalkulierte, aber tatsächlich nicht aufgewandte In-
standhaltungsmittel sowie erzielte Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken 
bleiben bei der Ermittlung der  Spartenergebnisse konzeptionell unberücksichtigt. 
Über deren Verwendung entscheidet der Rat der Stadt Köln.

Anlage 3 / 11 
 
  
Das Jahresergebnis entwickelt sich in 2023 wie folgt: 
 
 
  Vermietung  
Service  Gesamt  
  Schulen Verwaltungs-
gebäude  
Kindertages-
stätten  
Aufbauten in 
Grünanlagen  
Summe Ver-
mietung  
  EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
                
Umsatzerlöse 255,25 117,19 9,35 5,85 387,64 64,83 452,47 
                
Bestandsverände-
rung 10,86 2,72 0,36 0,19 14,13 3,99 18,12 
                
aktivierte Eigen-
leistung 1,39 1,83 0,021 0 3,24 0 3,24 
                
Sonstige betriebli-
che Erträge 10,2 3,02 0,11 0,016 13,35 0,046 13,39 
                
Aufwendungen für 
Hausbew irtschaf-
tung 
140,77 121,41 4,73 7,4 274,31 0 274,31 
                
Aufwendungen für 
Betreuungstätigkeit 0 0 0 0 0 60,76 60,76 
                
Personalaufw and 33,22 9,02 2,07 2,58 46,89 12,72 59,61 
                
Abschreibungen 27,76 5,5 0,85 0,009 34,12 0 34,12 
                
Sonstige betriebli-
che Aufwendungen 8,34 2,16 0,48 0,6 11,58 3,75 15,33 
                
Erträge aus 0 2,24 0 0 2,24 0 2,24 Finanzanlagen 
                
Saldo Zinsauf-
w and/ Erträge 26,76 2,43 1,03 0,34 30,56 0 30,56 
                
Spartenergebnis  40,85 -13,52 0,68 -4,87 23,14 -8,36 14,78 
   Ergebnisausgleich mit Kernverwaltung vor Korrekturen 23,14 -8,36 14,78 
   Ist-Instandhaltungskosten                                                                                          94,69       
   Geplante Instandhaltungskosten                                                                                                  99,72      
   Korrektur um kalkulierte, aber nicht aufgew andte Instandhal-
tungsaufwendungen                             -5,03 -5,03     
   Korrektur um  Buchgewinne aus Grundstücksverkäufen 0 0 0 
   Ergebnisausgleich bereinigt 18,11 -8,36 9,75 
  Jahresüberschuss     5,03

Anlage 3 / 12 
 
Die Übersicht zeigt, dass der Unterdeckung im Servicebereich (EUR 8,36 Mio.) ein 
positives Segmentergebnis in Vermietungsbereich von EUR 23,14 Mio. gegenüber-
steht. Da die angefallenen Instandhaltungsaufwendungen (EUR 94,69 Mio.) den 
Planansatz (EUR 99,72 Mio.) nicht übersteigen, verbleibt unter Einbeziehung des Dif-
ferenzbetrages ein bereinigtes Ergebnis im Vermietungssegment von EUR 18,11 Mio. 
 
Im Saldo beider Segmente ergibt sich eine Verbindlichkeit gegenüber der Kernver-
waltung in Höhe von (EUR 9,75 Mio.), die in der Bilanz zum 31.12.2023 unter den 
„Sonstigen Verbindlichkeiten“ ausgewiesen wird. 
 
 In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die mit der Kernverwaltung ergebnis-
wirksam verrechneten Spartenergebnisse als Korrektur der „Umsatzerlöse aus der 
Hausbewirtschaftung“ bzw. der „Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit“ erfasst. Unter 
Berücksichtigung dieser Erlöskorrekturen ergibt sich ein Jahresüberschuss nach Er-
gebnisausgleich von EUR 5,028 Mio., über dessen Verwendung der Rat der Stadt 
Köln entscheidet.

Anlage 3 / 13 
 
  
Die Entwicklung der Rückstellungen und ihre Zusammensetzung ergeben sich aus der 
nachfolgenden Übersicht: 
 
 
Rückstellungsspiegel 2023  
 
 
Nr. Rückstellungsbezeichnung 01.01.2023 Verbrauch Auflösung Zuführung Aufzinsung(+)  Abzinsung(-) 31.12.2023
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
sonstige Rückstellungen
01. unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung 5.500.000,00 5.500.000,00 0,00 6.400.000,00 0,00 0,00 6.400.000,00
02. Brandschutzverpflichtungen 33.739.700,00 203.912,45 7.678.267,37 3.888.608,82 0,00 267.561,00 29.478.568,00
03. Sanierungskosten Schadstoffe 1.818.536,00 176.536,00 374.555,00 0,00 0,00 8.147,00 1.259.298,00
04. Rückstellung für Mängelbeseitigung Kanalisation 51.974.958,00 566.509,00 284.258,00 5.797.293,00 0,00 2.081.472,00 54.840.012,00
05. Ausstehende Rechnungen Instandhaltung 900.000,00 900.000,00 0,00 2.300.000,00 0,00 0,00 2.300.000,00
06. Rückbauverpflichtungen 10.299.171,00 0,00 3.000,00 2.711.166,00 0,00 451.304,00 12.556.033,00
07. Kesselsanierung 1.369.745,68 9.199,24 710.354,89 125.608,45 0,00 0,00 775.800,00
08. verschiedene ausstehende Rechnungen 23.296.502,00 367.900,00 0,00 3.382.115,00 0,00 241.685,00 26.069.032,00
09. Prozessrisiken und Prozesskosten 907.023,00 0,00 51.741,00 114.530,00 0,00 0,00 969.812,00
10 Jahresabschlussprüfung 47.437,50 46.410,00 1.027,50 46.410,00 0,00 0,00 46.410,00
11. Jahresabschlusserstellung 184.300,00 182.600,00 1.700,00 182.500,00 0,00 0,00 182.500,00
12. Abrechnungsverpflichtungen 439.802,00 439.802,00 0,00 529.505,00 0,00 0,00 529.505,00
13 Ansprüche aus Überstunden 539.300,00 539.300,00 0,00 591.200,00 0,00 0,00 591.200,00
14. Urlaubsrückstellung 3.380.700,00 3.380.700,00 0,00 5.761.400,00 0,00 0,00 5.761.400,00
15. Altersteilzeit 398.761,00 73.000,00 0,00 445.800,00 0,00 0,00 771.561,00
16. Leistungsorientierte Bezahlung 812.500,00 812.500,00 0,00 875.800,00 0,00 0,00 875.800,00
17 Aufbewahrungsverpflichtung 690.745,00 0,00 0,00 43.363,00 0,00 15.594,00 718.514,00
18. Arbeitszeitkonto -Sabbatical-     52.882,00 7.685,00 0,00 76.000,00 0,00 0,00 121.197,00
19. Beihilfe-Pensionsverpflichtung    2.400.000,00 2.400.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
20. Übrige                                     4.650,00 1.150,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.500,00
Summe sonstige Rückstellungen 138.756.713,18 15.607.203,69 9.104.903,76 33.271.299,27 0,00 3.065.763,00 144.250.142,00
Gesamtsumme Rückstellungen 138.756.713,18 15.607.203,69 9.104.903,76 33.271.299,27 0,00 3.065.763,00 144.250.142,00

Anlage 3 / 14 
 
Die Zusammensetzung und die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt (Vor-
jahreswerte in Klammern): 
 
 
 
  Insgesamt  < 1 Jahr 1 bis 5 Jahre > 5 Jahre Stadt Köln 
  EUR EUR EUR EUR EUR 
            
Verbindlichkeiten        
gegenüber                 
Kreditinstituten 
1.936.613.919,90 136.382.904,74 313.520.665,99 1.486.710.349,17 0,00 
  (1.755.548.728,41) (49.249.337,62) (194.271.355,50) (1.512.028.035,29) (0,00) 
            
Verbindlichkeiten aus 
Baubetreuung  12.771.176,29 12.771.176,29 0,00 0,00 12.771.176,29 
  (17.284.238,87) (17.284.238,87) (0,00) (0,00) (17.284.238,87) 
            
            
Erhaltene Anzahlun-
gen  91.654.074,61 91.654.074,61 0,00 0,00 90.330.881,87 
 (81.781.115,03) (81.781.115,03) (0,00) (0,00) (80.446.478,49) 
            
            
Verbindlichkeiten aus 
Vermietung 181.993,48 181.993,48 0,00 0,00 122.706,67 
 (6.359.945,59) (6.359.945,59) (0,00) (0,00) (6.318.737,01) 
            
            
Verbindlichkeiten aus 
Lieferung und Leistung 72.216.242,74 35.520.529,16 18.200.097,40 18.495.616,18 4.409.828,62 
 (77.972.826,42) (37.696.128,42) (17.291.824,11) (22.984.873,89) (3.284.251,92) 
            
Sonstige Verbindlich-
keiten 17.340.384,04 17.340.842,04 0,00 0,00 17.216.158,02 
 (201.973,14) (201.973,14) (0,00) (0,00) (180.305,57) 
            
Insgesamt EUR  2.130.778.249,06 293.851.520,32 331.720.763,39 1.505.205.965,35 124.850.751,47 
 (1.939.148.827,46) (192.572.738,67) (211.563.179,61) (1.535.012.909,18) (107.514.011,86) 
 
 
 
Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen EUR 18,2 Mio. 
(Restlaufzeit von mehr als einem Jahr) bzw. EUR 18,49 Mio. (Restlaufzeit von mehr 
als fünf Jahren) auf mittel- bzw. langfristig gestundete Verbindlichkeiten aus der Er-
richtung und Sanierung von Schulen im ÖPP-Modell.

Anlage 3 / 15 
 
  
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von EUR 0,33 Mio. (Vorjahr: EUR 0,36 
Mio.) betrifft im Wesentlichen eine Abstandszahlung im Rahmen eines vorzeitig be-
endeten Mietverhältnisses. Diese Abstandszahlung wird über die ursprünglich verein-
barte vertragliche Restmietlaufzeit zeitanteilig aufgelöst. 
 
 
II. Gewinn- und Verlustrechnung 
 
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2023  
EUR 367,99 Mio. (Vorjahr: EUR 346,31 Mio.). Der Anstieg um insgesamt EUR 21,68 
Mio. beruht im Wesentlichen mit EUR 18,87 Mio. auf gestiegenen Mieterlösen und 
mit EUR 3,02 Mio. auf gestiegenen Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten.  
 
In den Mieterlösen ist der innerstädtische Ergebnisausgleich im Vermietungsseg-
ment, d.h. die Erlöskorrektur zugunsten des Gesamthaushaltes von EUR 18,11 Mio., 
enthalten. Im Vorjahr ergab sich eine Erlöskorrektur zugunsten der Gebäudewirt-
schaft in Höhe von EUR 3,16 Mio.. 
 
Zur Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien, zu den Auswirkungen der 
Erlöskorrektur im Zuge des innerstädtischen Ergebnisausgleiches und zur Ermittlung 
des Flächenverrechnungspreises je Sparte vgl. auch die Darstellung im Lagebericht. 
 
Aus der Betreuung von städtischen Dienststellen wurden im Wirtschaftsjahr 2023 Um-
satzerlöse in Höhe von insgesamt EUR 73,19 Mio. (Vorjahr: EUR 63,69 Mio.) erzielt. 
Hiervon entfallen EUR 36,15 Mio. auf die Baubetreuung, EUR 32,71 auf die Energie-
betreuung und EUR 4,33 Mio. auf sonstige Betreuungsleistungen.  
In den Umsatzerlösen aus Betreungsstätigkeit ist der innerstädtische Ergebnisaus-
gleich im Servicesegment enthalten, d.h. eine Erlöskorrektur zugunsten der Gebäu-
dewirtschaft in Höhe von Euro 8,36 Mio. (Vorjahr EUR: 4,10 Mio.).  
 
Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen betragen in 20 23 
EUR 1,54 Mio. gegenüber EUR 1,88 Mio. im Vorjahr.

Anlage 3 / 16 
 
Die sonstigen betrieblichen Erträge (EUR 13,39 Mio.) enthalten mit EUR 9,10 Mio. im 
Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen. Aus der Nachaktivie-
rung von Vermögensgegenständen, die zum 01.01.2023 in das Vermögen der Kern-
verwaltung übertragen wurden, resultieren Erträge in Höhe von EUR 3,00 Mio.. 
 
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung belaufen sich im Wirtschaftsjahr 
2023 auf insgesamt EUR 274,31 Mio. (EUR Vorjahr: 264,65 Mio.). Die Veränderung 
von EUR 9,66 Mio. gegenüber dem Vorjahr ergibt sich im Wesentlichen aus einem 
Anstieg der Betriebs - und Nebenkosten um EUR 14,92 Mio., einer Zunahme der 
Pachtaufwendungen um EUR 10,97 Mio. sowie einer Reduzierung der Instandhal-
tungskosten um EUR 16,24 Mio..

Anlage 3 / 17 
 
  
Die Personalaufwendungen setzen sich in 2023 wie folgt zusammen: 
 
Löhne und Gehälter  
soziale Abgaben und Aufwendungen  
für Altersversorgung  
  TEUR   TEUR 
• Beamtenbezüge 6.086 Soziale Abgaben    
• Gehälter 35.584  Sozialversicherung 6.787 
     Unfallversicherung 0 
     Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 8 
• Jubiläumsgelder 5 Altersversorgung:    
  
  
 Veränderung der Rückstellungen für  372 
     Altersteilzeitverpflichtung   
• Veränderung der Rückstellungen 
für:  Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 3,5 
    Urlaubsansprüche  2.380 
 Erstattung von Pensionsaufwendungen der Kernverwaltung 3.466 
    Überstundenvergütung 52 
    Abrechnungsverpflichtung 90 
    Leistungsorientierte Bezahlung 52 
    Jahresabschlusserstellung     Zusatzversorgung der Beschäftigten 3.023 
    Sabbatical -0,1 Unterstützung  
  
  68           
     Beihilfeumlage 474 
     Erstattung von Beihilfeaufw endungen der Kernverwaltung 1.155 
      Sonstiges 3 
  44.317            15.292

Anlage 3 / 18 
 
Die Tarifbeschäftigten der Gebäudewirtschaft werden über ihre Arbeitgeberin Stadt 
Köln bei der Zusatzversorgungskasse der Stadt Köln (ZVK) pflichtversichert. Die ZVK 
hat die Aufgabe, den Beschäftigten ihrer Mitglieder und deren Hinterbliebenen auf 
Basis des Tarifvertrags über die zusätzliche Altersvorsorge der Beschäftigten des öf-
fentlichen Dienstes (ATV-K) eine zusätzliche Alters-, Erwerbsminderungs- und Hin-
terbliebenenversorgung zu gewähren. Zur Finanzierung der zugesagten Leistungen 
werden auf Grundlage der zusatzversorgungspflichtigen Entgelte (ZVE) der  
Versicherten Umlagen und ein Zusatzbeitrag erhoben. Der Umlagesatz beträgt in 
2023 5,8 Prozent mit einer Eigenbeteiligung der Versicherten an der Umlage in Höhe 
von 0,3 Prozent. Der Zusatzbeitrag liegt b ei 3,2 Prozent. Im Personalaufwand des 
Wirtschaftsjahres 2023 sind EUR 3,0 Mio. (8,7 Prozent des ZVE) erfasst. 
 
 
Von den sonstigen b etrieblichen Aufwendungen  (EUR  15,33 Mio.; Vorjahr 
EUR 16,51 Mio.) betreffen EUR 5,37 Mio. Kosten für angemietete Flächen am Stand-
ort Ottoplatz, und EUR 3,05 Mio. IT-Aufwendungen. Die Gutachter- und Beratungs-
kosten belaufen sich auf einen Betrag von EUR 1,59 Mio. (Vorjahr EUR 0,62 Mio.). 
 
 
Von den gesamten Zinsaufwendungen (EUR 33,70 Mio.; Vorjahr: EUR 25,13 Mio.) 
betreffen EUR 30,52 Mio. Zinsen an Kreditinstitute.

Anlage 3 / 19 
 
  
D.  SONSTIGE ANGABEN 
 
 
 
Bestandsentwicklung 
Der zum 31. Dezember 2023 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten 
Objekten entwickelte sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt  
 
 
 
 
  2021 2022 2023 
  qm qm qm 
Eigene Objekte  1.971.583,00  1.998.485,95  2.008.468,77  
Angemietete Objekte  405.087,05  444.924,67  468.158,45  
  2.376.670,05  2.443.410,62  2.476.627,22  
 
 
 
Unter den Grundstücksflächen befinden sich am Bilanzstichtag sechs unbebaute 
Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 67.596 qm. Die eigenen Objekte und aus-
gewiesenen Flächen umfassen zudem sechs mit einem Erbbaurecht belastete 
Grundstücke (davon vier bebaut) mit einer Gesamtfläche von 87.937 qm. Die Schu-
len, die über die jeweils vereinbarte Vertragslaufzeit von ÖPP-Partnern betrieben wer-
den, werden in der Bestands- und Flächenentwicklung als Objekte der Gebäudewirt-
schaft geführt, da sie sich im Eigentum der Stadt Köln befinden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  2021 2022 2023 
Eigene Objekte  426 428 430 
Angemietete Objekte  74 80 83 
  500 508 513

Anlage 3 / 20 
 
Instandhaltungs- und Sanierungsprogramm 
 
 
Instandhaltung 
 
Die von der Stadt Köln übertragene Bausubstanz ist aufgrund einer in der Vergan-
genheit unzureichenden Bauunterhaltung vielfach in einem mangelhaften Zustand. 
Darüber hinaus wurden insbesondere bei Schulen und Kindertagesstätt en Schad-
stoffbelastungen festgestellt, die entsprechende Sanierungs- und Rückbaumaßnah-
men notwendig machen.  
 
Die Gebäudewirtschaft begegnet diesem Instandhaltungsstau mit einem Instandhal-
tungsprogramm für die Jahre 2024 bis 2027 von rund EUR 427,1 Mio. (Wirtschafts-
plan 2024; mittelfristige Finanzplanung).

Anlage 3 / 21 
 
  
Bauprogramm 
 
Die voraussichtlichen Gesamtkosten der zum 31. Dezember 2023 im Bau befindli-
chen Projekte betragen EUR 1.400 Mio. Von den bislang angefallenen Baukosten 
entfallen auf folgende, unter den Anlagen im Bau ausgewiesene Bauprojekte: 
      
Art der Maßnahme EUR 
      
Schulen     
Vogelsanger Str. Neubau  57.259.711,80  
Escher Str. 245-247 Erweiterungsbau  56.781.566,74  
Hansaring 56  Generalinstandset-
zung 51.841.912,00  
Niehler Kirchweg 118  Neubau  45.050.314,49  
Alte Wallgasse 10  Generalinstandset-
zung 23.698.289,87  
Im Weidenbruch 214  Neubau  21.286.960,69  
Nachtigallenstr. 19 -21 Erweiterungsbau  13.391.897,75  
Friedrich-Karl-Str. 64 Neubau  10.705.623,21  
Ostlandstr. 39 Generalinstandset-
zung 10.408.409,82  
Ostlandstr. 39 - Mehr-
zweck 
Generalinstandset-
zung 7.379.085,23  
Venloer Wall 13 Modulbauten  6.776.831,12  
übrige    54.871.521,43  
    359.452.124,15  
Verwaltungsgebäude     
Hauptstraße 85  Neubau  5.110.784,62  
Martinstr. 27 
Wallraf-Richartz Mu-
seum Neubau Block-
bebauung  
12.457.899,20  
Übrige    726.457,88  
    18.295.141,70  
Kindertagesstätten    
Von-Sparr-Str.1 Erweiterungsbau 340.249,14  
    340.249,14  
Brunnen     
Neumarkt 4 Herstellung Brunnen  542.168,95  
Sonstige     
Amsterdamer Str. 36 Tropenhaus  15.983.633,81  
Martinstr. 27 
Wallraf-Richartz Mu-
seum Museum Er-
weiterung  
9.526.565,16  
    25.510.198,97  
Gesamt   404.139.882,91  
 
Darüber hinaus sind zum 31. Dezember 2023 Bauvorbereitungskosten in Höhe von 
EUR 69,12 Mio. (Vorjahr: EUR 42,5 Mio.) für insgesamt 86 (Vorjahr: 97) in Planung 
befindliche Bauprojekte angefallen.

Anlage 3 / 22 
 
Personalbestand und -struktur 
 
Die Zahl der im Wirtschaftsjahr durchschnittlich Beschäftigten setzt sich wie folgt zu-
sammen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Organe der Gesellschaft 
 
 
Betriebsleitung 
 
Erster Betriebsleiter:  
 Beigeordneter der Stadt Köln, Herr Markus Greitemann, Köln.  
 
Geschäftsführende Betriebsleitung:  
 Technische Betriebsleiterin: Frau Petra Rinnenburger, Köln. 
 Kaufmännischer Betriebsleiter: Herr Wolfgang Behrisch, Sankt Augustin. 
 
 
Bezüge der Betriebsleitung 
 Der geschäftsführenden Betriebsleitung wurden in 2023 Bezüge (Beamtenbesoldung 
Frau Rinnenburger bzw. Angestelltenvergütung Herr Behrisch)  von insgesa mt 
EUR 236.116,52 gewährt. Die Gesamtbezüge setzten sich wie folgt zusammen: 
 Petra Rinnenburger, technische Betriebsleiterin: EUR 106.543,08 
 Wolfgang Behrisch, kaufmännischer Betriebsleiter: EUR 129.573,44 
 
 
 
 
 
2021 2022 2023 
Beamte  101,75 101,50 113,00 
Übrige Beschäftigte  592,75 622,00 662,5 
Insgesamt  694,50 723,50 775,5 
 
2021 2022 2023 
Vollzeit 520,00 550,00 579,5 
Teilzeit 174,50 173,50 196 
Insgesamt  694,50 723,50 775,5

Anlage 3 / 23 
 
  
Betriebsausschuss 
 
 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft entspricht dem Bauausschuss der Stadt 
Köln und setzte sich im Wirtschaftsjahr wie folgt zusammen: 
 
 Frau Stefanie Ruffen, Architektin, Ausschussvorsitzende  
 
 
und den stimmberechtigten Mitgliedern 
 
 Herr Jürgen Kircher, Fachkraft für Arbeitssicherheit, 1. Stellv. Ausschussvorsitzen-
der, 
 Frau Bärbel Hölzing, Freischaffende Musiklehrerin, 2. Stellv. Ausschussvorsitzende, 
 Frau Denise Abé , Fraktionsgeschäftsführerin, 
 Herr Gerhard Brust, Ingenieur im Ruhestand, 
 Herr Robert Schallehn, Büroleiter,  
 Frau Claudia Brock-Storms, Wissenschaftliche Mitarbeiterin, 
 Frau Erika Oedingen, Systemanalytikerin, 
 Frau Anna-Maria Henk-Hollstein, Kauffrau, 
 Frau Monika Roß-Belkner, Diplom Volkswirtin im Ruhestand, 
 Frau Ira Sommer, Rechtsanwältin, 
 Herr Heiner Kockerbeck, Lehrer, 
 Herr Ralf Schmidt, Geschäftsführer. 
 
 
Bezüge von Mitgliedern des Betriebsausschusses 
 
Den Mitgliedern des Betriebsausschusses wurden in 2023 keine Bezüge gewährt. 
 
 
 
Abschlussprüferhonorar 
 
Das Netto-Honorar für die Abschlussprüfer beläuft sich in 2023 auf TEUR 39 und 
betrifft ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen.

Anlage 3 / 24 
 
Sonstige finanzielle Verpflichtungen gem. § 285 Nr. 3a HGB  
 
Für den Zeitraum 2024 bis 2028 bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Anmie-
tung eigengenutzter Flächen insbesondere im KölnTriangle, im Stadthaus Köln-Deutz 
und im Kalk-Karree in Höhe von rund EUR 30,7 Mio..  
 
Zum Bilanzstichtag sind für Bauvorhaben EUR 772,0 Mio. beauftragt bzw. stehen vor 
der Beauftragung. Der Betrag vermindert sich um noch ausstehende Zuschüsse (öf-
fentliche Förderung). 
 
Nachtragsbericht gem. § 285 Nr. 33 HGB 
 
Über Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäft s-
jahrs 2023 eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der 
Bilanz Berücksichtigung gefunden haben, ist nicht zu berichten. Bezüglich der Aus-
wirkungen der Corona-Pandemie und des Ukrainekonflikts auf die Entwicklung der 
Gebäudewirtschaft wird auf die detaillierten Ausführungen im Lagebericht verwiesen. 
 
Ergebnisverwendung 
 
Das Wirtschaftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresüberschuss von EUR 5,02 Mio..  
 
 
 
 
Köln, den 9. Mai 2025 
 
 
 Markus Greitemann       Wolfgang Behrisch        Petra Rinnenburger 
Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter  Technische Betriebsleiterin