Konzept für die Höhenentwicklung zukünftiger Bauvorhaben für den Bereich der "Inneren Stadt"

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/0 
61/0 Tenb Az 
Vorlagen-Nummer 29.08.2022 
 2640/2022 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 01.09.2022 
 
Konzept für die Höhenentwicklung zukünftiger Bauvorhaben für den Bereich der "Inneren 
Stadt" 
Gemäß Beschluss des Hauptausschusses zum politischen Antrag AN 0384/2020 vom 26.03.2020  
informiert die Verwaltung über den aktuellen Sachstand der Bearbeitung. Mit der beigefügten  
ANLAGE 1 werden unter den folgenden drei Themenblöcken die hierfür zentralen Inhalte zusam-
mengefasst sowie der strategische Ansatz und die Methodik der weiteren Vorgehensweise darge-
stellt: 
 
1  Höhenentwicklung in Köln – Anlass und Grundlagen  
Köln wächst und der Bedarf, sich mit den verschiedenen Formen der Nachverdichtung zu befassen, 
spiegelt sich u.a. in den aktuellen Hochhausvorhaben im Stadtgebiet wider (s. Anlage Pkt. 1.1). 
Die Bestandsaufnahme der vorhandenen Hochhäuser (s. Anlage Pkt. 1.2) verdeutlicht, dass in Köln - 
vergleichbar mit anderen europäischen Metropolen - in den letzten 100 Jahren verschiedene Hoch-
häuser realisiert wurden: Die solitären Hochpunkte der 1920er Jahre, die Großprojekte der 1970er 
Jahre, aber auch die Debatte um das Weltkulturerbe Kölner Dom rund um die Jahrtausendwende 
zeigen die verschiedenen Planungsetappen auf. Vor dem Hintergrund der sich stets wandelnden 
Herausforderungen der Stadtentwicklung gilt es nun für den Betrachtungsraum "Innere Stadt" bis zum 
Äußeren Grüngürtel ein Höhenentwicklungskonzept zu erarbeiten. Hierbei sind die vorhandenen 
Konzepte (s. Anlage Pkt. 1.3) zu berücksichtigen und im Sinne einer kontinuierlichen Planungskultur 
fortzuschreiben:  
 
 Verbindliche Steuerungsinstrumente 
Pufferzone 2006, Höhenkonzept 2007 und Ringkonzept 2009 
Diese differenzierten und wegweisenden Regelwerke zur Höhenentwicklung in der Innenstadt bis 
einschließlich der Ringstraßen stellen die beschlossene Grundlage dar und setzen den Schwer-
punkt auf den Schutz des UNESCO Weltkulturerbes Kölner Dom und die Romanischen Kirchen.  
 Rahmengebende Konzepte 
Städtebaulicher Masterplan Innenstadt und Stadtstrategie "Kölner Perspektiven 2030+"  
Über die verschiedenen Testentwürfe zeigt der Masterplan Potentialbereiche für städtebauliche 
Entwicklungen auf, welche konzeptionell einzubeziehen sind. Das räumliche Leitbild der Stadtstra-
tegie gibt den übergeordneten Rahmen für die Entwicklung von Köln. Davon abgeleitet stellen der 
KölnKatalog und das künftige Höhenentwicklungskonzept Innere Stadt zwei wichtige Steuerungs-
instrumente für eine wachsende Metropole dar.

2 
Gez. Greitemann 
 
2  Höhenentwicklungskonzept Innere Stadt – Status Quo 
Zu Beginn wurden in IV/2020 verschiedene europäische Metropolen - wie z.B. Berlin, München und 
Wien - in Bezug auf ihre Instrumente und Konzepte zur Steuerung der Höhenentwicklung recherchiert 
und analysiert (s. Anlage Pkt. 2.1). Auf Basis dieser Erkenntnisse wurde dann als Auftakt am 
17.04.2021 ein Fachsymposium durchgeführt. Zentrale Fragestellung war, welches Instrument Köln 
benötigt, um gleichermaßen das UNESCO Weltkulturerbe zu schützen sowie den Herausforderungen 
einer wachsenden Metropole gerecht zu werden und verbindlich den eigenen Anspruch an eine quali-
tätsvolle Planung und Umsetzung zu formulieren. Unter den Überschriften Metropole, Erbe und An-
spruch wurden gemeinsam mit Vertreter*innen der Fachwelt sowie der Stadtverwaltung Chancen 
und Grenzen einer möglichen Nachverdichtung für Köln diskutiert (s. Anlage Pkt. 2.2). Anschließend 
wurden die Ergebnisse ausgewertet und daraus ableitend Arbeitshypothesen (s. Anlage Pkt. 2.3) und 
ein strategischer Ansatz formuliert. 
 
3  Strategischer Ansatz – Prozess und Methodik 
Um das Höhenentwicklungskonzept Innere Stadt kontinuierlich voran zu bringen, gleichzeitig aber 
auch in Bezug auf aktuelle Hochhaus-Vorhaben bereits jetzt handlungsfähig zu sein, soll iterativ ge-
arbeitet werden. Dadurch können Teilergebnisse bereits gesichert und zügig angewendet werden. 
Das Höhenentwicklungskonzept soll daher in zwei Schritten erarbeitet werden:  
Qualitative Ebene: Qualitätsstandards  
In einem ersten Schritt soll die qualitative Ebene geklärt werden: Hierzu werden generell geltende 
Qualitätskriterien definiert und verabschiedet, um städtebauliche Entwicklungen zu fördern und aktu-
elle Hochhausprojekte stadtweit steuern zu können. Dies beinhaltet eine projektbezogene Standort-
prüfung sowie im Weiteren Vorgaben zu Qualifizierungsverfahren mit definierten Qualitätskriterien zu 
den Themen Gestaltung, Klima, Mobilität und Nutzung. Ein vergleichbares Vorgehen wurde bereits im 
Inneren Grüngürtel angewendet: Die so genannten „Spielregeln“ formulieren einheitliche Qualitätskri-
terien, welche als Anforderung bei den verschiedenen Wettbewerbsverfahren für die städtebaulichen 
und hochbaulichen Entwicklungen einfließen. 
 
Räumliche Ebene: Zonenplan 
Parallel dazu wird in einem zweiten Schritt die räumliche Ebene geklärt. Aufbauend auf den bereits 
vorhandenen Konzepten für die Höhenentwicklung der Innenstadt wird für den verbleibenden Bereich 
der Inneren Stadt, d.h. innerhalb des Äußeren Grüngürtels, ein Zonenplan erarbeitet. In diesem Plan 
soll die weitere Höhenentwicklung über Positiv- und Negativzonen räumlich gegliedert werden. Dabei 
sind ein geeigneter Detaillierungsgrad, eine geeignete Steuerungsschärfe sowie Höhengrenzen zu 
definieren.  
 
Das Ergebnis der qualitativen Ebene soll der Politik spätestens im ersten Quartal 2023 zur Beschluss-
fassung vorgelegt werden. Somit können bereits kurzfristig verbindliche Qualitätskriterien in den lau-
fenden Projekten zugrunde gelegt werden. Parallel hierzu wird der Prozess für die Auseinanderset-
zung mit der räumlichen Ebene und die Vorbereitung des Zonenplans voran gebracht. Derzeit wird 
davon ausgegangen, dass dieser Prozess komplexer ist und einer umfassenderen Vorbereitung be-
darf. Ziel ist, im vierten Quartal 2023 hierzu eine Grundsatzentscheidung herbei zu führen. Der Erar-
beitungsprozess insgesamt wird als lernenden Systems verstanden. Hierfür werden die Erkenntnisse 
aus beiden Strängen - die räumliche und die qualitative Ebene - kontinuierlich miteinander rückge-
koppelt und fließen in die Bearbeitung mit ein. Ausgangspunkt sind der politische Beschluss, die vor-
handenen und verbindlichen Planungsgrundlagen sowie die Ergebnisse des Fachsymposiums. Der 
Diskurs mit der Fachöffentlichkeit und der Politik sowie eine transparente Kommunikation mit der 
Stadtgesellschaft werden dabei über verschiedene Beteiligungsformate sichergestellt.

3 
Gez. Greitemann

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 1
ANLAGE 1
zur Mitteilung im Stadtentwicklungsausschuss
Höhenentwicklungskonzept Innere Stadt
Metropole - Erbe - Anspruch 
Sachstand III/2022
Dezernat für Planen und Bauen
Stadtplanungsamt 61 Folie 3
1| Einführung und Ziele
AN/0384/2020
Die Verwaltung wird beauftragt:
 
1. Konzept für Höhenentwicklung innerhalb 
des Äußeren Grüngürtels („Innere Stadt“) 
Erweiterter Betrachtungsraum
LINKSRHEINISCHE  
INNENSTADT
„INNERE STADT“
ÄUßERER GRÜNGÜRTEL

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 2
Inhalt
Höhenentwicklung in Köln 
Anlass und Grundlagen
Höhenentwicklung für die Innere Stadt
Status Quo
Strategischer Ansatz
Prozess und Methodik
1
2
3
3
7
12

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 3
Aktuelle Hochhaus-Vorhaben
Bestehende Hochhäuser und Kirchen
Vorhandene Konzepte zur Steuerung
1.1
1.2
1.3
4
5
6
Köln wächst und der Bedarf, sich mit den ver-
schiedenen Formen der Nachverdichtung zu be-
fassen, spiegelt sich u.a. in den aktuellen Hoch-
hausvorhaben im Stadtgebiet wider.
Die Bestandsaufnahme der vorhandenen Hoch-
häuser verdeutlicht, dass in Köln - vergleichbar 
mit anderen europäischen Metropolen - in den 
letzten 100 Jahren verschiedene Hochhäuser 
realisiert wurden: Die solitären Hochpunkte der 
1920er Jahr, die Großprojekte der 1970er Jah-
re, aber auch die Debatte um das Weltkulturer -
be Kölner Dom rund um die Jahrtausendwende 
zeigen die verschiedenen Planungsetappen auf. 
Vor dem Hintergrund der sich stets wandelnden 
Herausforderungen der Stadtentwicklung gilt es 
nun für den Betrachtungsraum „Innere Stadt“ ein 
Höhenentwicklungskonzept zu erarbeiten. Hier-
bei sind die vorhandenen Konzepte zu berück-
sichtigen und im Sinne einer kontinuierlichen 
Planungskultur fortzuschreiben.
1 Höhenentwicklung in Köln 
 Anlass und Grundlagen

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 4
aktuelle HH-Vorhaben
>110 m
70-110 m
<70 m
Standorte in Diskussion 2b
5a
2a
4
1c
1a
1d
3
1.1 Aktuelle Hochhaus-Vorhaben
*Es handelt sich hier sinngemäß um die bereits öffentlichten Vorhanden bzw. um solche Projekte die bereits mit Beschluss bekannt 
sind. Teilweise befinden sich die Projekte noch in einer sehr frühen Phase der Planung oder es findet erst noch ein Wettbewerb statt. 
Aus diesem Grund sind die Höhenannahmen nicht bindend. Sie dienen lediglich einem groben ersten Überblick über die max. Höhe.
1b
Bezirk/Nr.
1a
1b
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Objekt/Adresse
Deutzer Hafen (Standorte gemäß integriertem Plan)
Campus Colonius Nord
LVR-Neubau am Ottoplatz
Hochhauspunkt Siegburger Str.
Sechtemer Str./Bonner Straße
Bahnstraße (Rodenkirchen)
Justizzentrum
Bezirk Ehrenfeld (Standorte in Diskussion)
Hochhaus der DEVK 
Mülheimer Süden:
Euroforum West (Cologneo II)
Euroforum West (Cologneo II)
Deutz-Areal
Deutz-Areal
Lindgens-Areal
Otto-Langen-Quartier
Höhe
<80m
<80m
<70m
<60m
<60m
<40m
<110m
<80m
<150m
s.u.
<100m
<65m
<65m
<65m
<65m
<65m
9a9c9b 9d
9f
9e

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 5
1.2 Bestehende Hochhäuser und Kirchen
Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
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12
13
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30
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41
42
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55
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Objekt/Adresse
Fernsehturm Colonius
Kölner Dom
Kölnturm (Mediapark 8)
Colonia-Haus (An der Schanz 2)
Uni-Center (Luxemburgerstr. 124)
TÜV Rheinland (Am Grauen Stein)
Ringturm (Theodor-Heuss-Ring 1)
Land-/Amtsgericht (Luxemburgerstr.101)
Kölntriangle (Ottoplatz 1)
Herkules-Hochhaus (Graeffstr. 1)
Deutschland Radio (Raderberggürtel)
Telekom AG (Innere Kanalstraße 98)
Lanxess Tower (Kennedyplatz)
An der Fuhr 4 
Klinikum Lindenthal
Messeturm
DKV-Versicherung (Aachener Str. 300)
Rheinsternhaus (Mevissenstraße 16)
Wohnheim der Sporthochschule
Bonner Straße 211
Türnicher Straße 5-7
Wohnheim an der FH (Deutzer Ring 5)
West-Center (Venloer Straße 601–603)
Allianz Wohnpark (Krohstraße 4)
Konrad-Adenauer-Straße 72–82
Wohnhochhaus Kierbergerstraße 15
Wohnhochhaus an der Schanz 1
Wohnhochhaus In der Kreuzau 2–4
Görlinger Zentrum 3
Belfortstraße 9
Mainstraße 38
Wohnturm „Opal“ (Am Faulbach)
Hansahochhaus
ABC-Tower (Ettore-Bugatti-Str. 6–14)
Alte Brühler Straße 8
An der Fuhr 3
Wiener Weg 4
Premier Inn Hotel (Perlengraben 2)
Kranhaus Süd (Im Zollhafen)
Kranhaus 1 (Im Zollhafen)
Kranhaus Nord (Im Zollhafen)
Wohnhochhaus Krohstraße 2
Wohnhochhaus Riehler Straße 200
Messehochhaus/ koelnmesse
Millennium, Zurich (Deutzer Allee 1)
Ringkarree (Hohenzollernring)
Arbeitsamt (Luxemburger Straße 121)
Raderthalgürtel 5–11
Buschweg 23
Im Falkenhorst 2–10
Konrad-Adenauer-Ufer 79–81
Wohnheim Deutz-Kalker-Straße 118 
Wohnhochhaus Wiener Platz 2
Gerling-Hochhaus (Gereonshof)
Deutsche Telekom (Sternengasse 13)
DKV-Neubau (Scheidtweilerstraße 4)
Ameron Hotel (Melatengürtel 15)
Höhe [m]
266
157
148
147
133
112
109
105
103
102
102
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95
95
89
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75
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70
70
68
68
68
68
67
65
65
64
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64
64
62
62
62
63
61
61
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57
57
57
57
57
57
56
55
55
50
Jahr
1981
1880
2001
1973
1973
1974
1973
1981
2006
1972
1975
1978
1969
1969
1971
1928
1966
1973
1973
1971
1979
1979
1973
1973
1973
1965
1976
1973
1967
n.a.
2018
2018
1925
2003
1974
1974
1971
n.a.
2010
2008
2009
1973
1976
1964
2019
2001
1982
1970
n.a.
1969
1972
1974
1960
1953
1965
2005
2005
>110 m
>110 m
70-110 m
70-110 m
<70 m
<70 m
vorhandene Hochhäuser
Kirchen/Moscheen etc.
06
03
04
05
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32
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30
33
40
39
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4546
47
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51
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54
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55
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38
29
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19
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08
10
09
15
16
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20
21
22
23
24
07
27
02/Dom
01/Colonius

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 6
Städtebaulicher 
Masterplan Innenstadt
Verbindliche Steuerungsinstrumente
Rahmengebende Konzepte
Räumliches Leitbild u.
Kölner Perspektiven 2030+
Sichtachsenplan
1.3 Vorhandene Konzepte zur Steuerung
Höhenkonzept 2007
 Ringkonzept 2009
Pufferzone 2006
Köln verfügt über eine Vielzahl an Konzepten 
zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung. 
Rahmen gebende Instrumente sind hierbei u.a. 
der Städtebauliche Masterplan Innenstadt und 
die Stadtstrategie Kölner Perspektiven 2030+. 
Als verbindliches Instrument ist das beschlos -
sene Höhenkonzept 2007 zu nennen, welches 
die bauliche Entwicklung zum Schutz des Welt-
kulturerbes Kölner Dom sowie der romanischen 
Kirchen im Betrachtungsraum einschließlich 
der Ringstraßen regelt. Für den gesamten Gel-
tungsbereich gilt hier eine max. Traufhöhe von 
22,50m. Ergänzend hierzu wurde das Ringkon -
zept 2001 überarbeitet und um Maximalhöhen, 
bezogen auf die Geschossigkeiten beidseitig 
der Ringstraßen, ergänzt. Als Teil des Höhen -
konzepts wurde die Ergänzung im Jahr 2009 be-
schlossen. Die bereits 2006 verabschiedete Puf-
ferzone regelt (Beteiligungsverfahren) gemäß 
UNESCO Konvention zusätzlich die Bewertung 
von Baumaßnahmen in diesem Bereich, um ne-
gative Auswirkungen auf das Weltkulturerbe Köl-
ner Dom zu verhindern. Der Sichtachsenplan, 
ursprünglich Bestandteil des nicht beschlosse -
nen Hochhochhauskonzepts 2003, war in die-
sem Kontext die Idee für die Stadtbild-Verträg-
lichkeits-Untersuchung (RWTH Aachen) und ist 
seitdem anerkannte Grundlage bei der Bewer-
tung von Hochhausprojekten, um das bauliche 
Erbe von Köln zu schützen.

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 7
2 Höhenentwicklung Innere Stadt 
 Status Quo
Ergebnisse der Recherche
Fachsymposium April 2021
Arbeitshypothesen
2.1
2.2
2.3
8
10
11
Zu Beginn wurden in IV/2020 verschiedene 
europäische Metropolen - wie z.B. Berlin, Mün-
chen und Wien - in Bezug auf ihre Instrumen-
te und Konzepte zur Steuerung der Höhenent -
wicklung recherchiert und analysiert. Auf Basis 
dieser Erkenntnisse wurde dann als Auftakt am 
17.04.2021 ein Fachsymposium durchgeführt. 
Zentrale Fragestellung war, welches Instrument 
Köln benötigt, um gleichermaßen das UNESCO 
Weltkulturerbe zu schützen sowie den Heraus -
forderungen einer wachsenden Metropole ge-
recht zu werden und verbindlich den eigenen 
Anspruch an eine qualitätsvolle Planung und 
Umsetzung zu formulieren? Unter den Über-
schriften Metropole, Erbe und Anspruch wur-
den gemeinsam mit Vertreter*innen der Fachwelt 
sowie der Stadtverwaltung Chancen und Gren-
zen einer möglichen Nachverdichtung für Köln 
diskutiert. Anschließend wurden die Ergebnisse 
ausgewertet und daraus ableitend Arbeitshypo -
thesen und ein strategischer Ansatz formuliert.

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 8
2.1 Ergebnisse der Recherche
In der Recherche wurde deutlich, dass es zwei 
Grundsätze gibt. Diese Grundsätze werden 
auf den nächsten beiden Seiten als Grafiken 
verdeutlicht. Einer der beiden Grundsätze be-
inhaltet das Thema „proaktiv“ und „restriktiv“. 
Frankfurt hat bspw. eine „proaktive Haltung“ zur 
Hochhausentwicklung und betreibt eine gezielte 
Hochhausentwicklung zur Profilierung des Stadt-
bildes. In München hingegen besteht ein restrik-
tives Vorgehen bei dem weite und vor allem zen-
trale Teile des Stadtbildes von Hochhäusern frei 
gehalten werden mit dem Ziel, die bestehende 
Stadtsilhouette zu erhalten.
Frankfurt
Basel
Düsseldorf
Berlin
Wien
Karlsruhe
München
Stadtgestalterische 
Betrachtung
proaktiv/
akzentuieren
restriktiv/
schützen
H

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 9
„offener“ Zonenplan
projektbezogene Anwendung 
des Kriterienkatalogs für potentiell 
geeignete Standorte/ Positivflä-
chen
Ausweisung von Schutzgebieten/ 
Negativflächen
„definierter“ Zonenplan
stadtraumbezogene Anwendung
flächendeckende Ausweisung von 
Zonen mit definierten Qualitäts-
kriterien
1.
2.
3.
Kriterien
1.
2.
3.
Zone A
1.
2.
3.
Zone B
1.
2.
3.
Zone C
Lorem ipsum
Ergebnisoffener 
Diskurs
1.
2.
3.
Kriterien
1.
2.
3.
Kriterien
1.
2.
3.
Zone A
1.
2.
3.
Zone B
1.
2.
3.
Zone C
Lorem ipsum
Ergebnisoffener 
Diskurs
1.
2.
3.
Zone A
1.
2.
3.
Zone B
1.
2.
3.
Zone C
Der zweite Grundsatz setzt sich aus einem „de-
finierten-“ und „offenem Zonenplan“ zusammen. 
München verwendet hierzu bspw. eine „klein -
teilige Steuerung“ bzw. detaillierte Zonen. Und 
Berlin verfolgt eine Strategie mit einer groben 
Steuerung mit wenigen Ausschlusszonen.

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 10
2.2 Fachsymposium April 2021
Themenschwerpunkte
Auf Basis dieser Recherche wurde in einem 
weiteren Schritt am 17.04.2021 ein Fachsym-
posium durchgeführt, um inhaltliche Eckdaten 
für die weitere Bearbeitung zu definieren. Un-
ter den Überschriften Metropole, Erbe und An-
spruch wurden gemeinsam mit Vertreter*innen 
der Fachwelt sowie der Stadtverwaltung Chan -
cen und Grenzen einer möglichen Nachverdich-
tung in Köln diskutiert. Aufbauend auf den vor-
handenen, beschlossenen Planungskonzepten 
wird ein Höhenentwicklungskonzept erarbeitet, 
welches gleichermaßen das UNESCO Weltkul-
turerbe schützt sowie den Herausforderungen 
einer wachsenden Metropole gerecht wird und 
die Ansprüche an eine qualitätsvolle Planung 
und Umsetzung verbindlich formuliert.
1 – Metropole
Inputvortrag
Reinhard Joecks, Foster + Partners London
Diskussion
Markus Greitemann, Beigeordneter Stadt Köln
Ulrich Höller, Vorstand ZIA/ExCom ULI
Reinhard Joecks, Foster + Partners London
2 – Erbe
Inputvortrag
Prof. Kunibert Wachten, RWTH Aachen
Diskussion
Peter Füssenich, Dombaumeister Köln
Prof. Kunibert Wachten, RWTH Aachen
Dr. Thomas Werner, Stadtkonservator Köln
3 – Anspruch
Inputvortrag
Anina Böhme, Referatsleiterin Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin
Diskussion
Paul Bauwens-Adenauer, Geschäftsführender
Gesellschafter Bauwens Holding
Anina Böhme, Senatsverwaltung Berlin
Eva Herr, Leiterin Stadtplanungsamt Köln
Kommentar
Prof. Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk, 
Stadtbaurätin München
Ausblick
Markus Greitemann, Beigeordneter Stadt Köln
ZUSAMMENFASSUNG  
GESAMTPROZESS Köln baut auf Vorhandenem auf
RAHMEN Prüfkatalog für Einzelfall + Anspruch für Räumliches Leitbild
                „Hierdurch wird dem Weltkulturerbe Rechnung getragen“
ZIEL Die Stadt Köln muss definieren, was sie mit einer Steuerung von Hochhausansiedlungen  
         erreichen will.
DIALOG zwischen Stadt, Investoren und (Fach-)Öffentlichkeit
QUALITÄT Architektur, Stadtsilhouette, Aufwertung des öffentlichen Raums,  
                   Mehrwert im Sinne einer gemeinwohlorientierten Stadtplanung,
                   Anforderungen an Klimaneutralität

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 11
2.3 Arbeitshypothesen
Die Höhenentwicklung Innere Stadt verfolgt eine 
flächenreduzierte Nachverdichtung. Das Kon-
zept für die Höhenentwicklung der Inneren Stadt 
baut einerseits auf das Höhenkonzept 2007 als 
Steuerungsinstrument zum Schutz des bauli -
chen Erbes auf und definiert andererseits Posi-
tivzonen für neue Entwicklungen im gesamtstäd-
tischen Kontext.
… stellen hierbei eine Ausnahme dar. Bezugswert für die maximale Höhe ist der 
Kölner Dom mit 157m. In der Innenstadt bis zu den Ringstraßen sind gemäß 
Höhenkonzept 2007 keine Hochhäuser > 35m möglich.
 
… sind identitätsstiftend, bereichern das Stadtbild und fügen sich komposito-
risch wertvoll in die Stadtsilhouette ein. Die exzellente städtebauliche und archi-
tektonische Qualität wird stets über einen Bebauungsplan und über ein Quali -
fizierungsverfahren mit verschiedenen Beteiligungsformaten gesichert. 
… berücksichtigen die klimatischen Anforderungen und die Klimaleitlinien  
der Stadt Köln und sind im Sinne der Nachhaltigkeit zertifiziert.
… sind hervorragend an den Umweltverbund angebunden und weisen im Sinne 
der Verkehrswende ein beispielhaftes Mobilitätskonzept auf.
… generieren einen Mehrwert für die Stadtgesellschaft und leisten einen Bei-
trag zum öffentlichen Leben und zum Gemeinwohl.
Hochhäuser mit markanter Stadtbildprägung...

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 12
3 Strategischer Ansatz 
 Prozess und Methodik
Erarbeitungsprozess als lernendes System
Methodik zur Steuerung aktueller Hochhausvorhaben
3.1
3.2
13
14
Um das Höhenentwicklungskonzept Innere Stadt 
kontinuierlich voran zu bringen, gleichzeitig aber 
auch in Bezug auf aktuelle Hochhaus-Vorhaben 
bereits jetzt handlungsfähig zu sein, soll itera-
tiv gearbeitet werden. Dadurch können Teiler -
gebnisse bereits gesichert und zügig angewen -
det werden. Das Höhenentwicklungskonzept 
soll daher in zwei Schritten erarbeitet werden.  
 
Qualitative Ebene: Qualitätsstandards 
In einem ersten Schritt soll die qualitative Ebene 
geklärt werden: Hierzu werden generell gelten -
de Qualitätskriterien definiert und verabschiedet, 
um städtebauliche Entwicklungen zu fördern und 
aktuelle Hochhausprojekte stadtweit steuern zu 
können. Dies beinhaltet eine projektbezogene 
Standortprüfung sowie im Weiteren Vorgaben 
zu Qualifizierungsverfahren mit definierten Qua-
litätskriterien zu den Themen Gestaltung, Klima, 
Mobilität und Nutzung. 
Räumliche Ebene: Zonenplan
Parallel dazu wird in einem zweiten Schritt die 
räumliche Ebene geklärt. Aufbauend auf den be-
reits vorhandenen Konzepten für die Höhenent -
wicklung der Innenstadt wird für den verbleiben-
den Bereich der Inneren Stadt, d.h. innerhalb des 
äußeren Grüngürtels, ein Zonenplan erarbeitet. 
In diesem Plan soll die weitere Höhenentwick -
lung über Positiv- und Negativzonen räumlich 
gegliedert werden. Dabei sind ein geeigneter 
Detaillierungsgrad, eine geeignete Steuerungs -
schärfe sowie Höhengrenzen zu definieren.

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 13
3.1 Erarbeitungsprozess als lernendes System
In einem ersten Schritt werden Qualitätsstan-
dards definiert. Das Ergebnis soll der Politik spä-
testens im ersten Quartal 2023 zur Beschluss -
fassung vorgelegt werden. Somit können bereits 
kurzfristig verbindliche Qualitätskriterien in den 
laufenden Projekten zugrunde gelegt werden. 
Parallel hierzu wird der Prozess für die Ausein -
andersetzung mit der räumlichen Ebene und die 
Vorbereitung des Zonenplans voran gebracht. 
Derzeit wird davon ausgegangen, dass dieser 
Prozess komplexer ist und einer umfassenderen 
Vorbereitung bedarf. Ziel ist, im vierten Quartal 
2023 hierzu eine Grundsatzentscheidung herbei 
zu führen.
Der Erarbeitungsprozess insgesamt wird als ler-
nenden Systems verstanden. Hierfür werden die 
Erkenntnisse aus beiden Strängen - die räum-
liche Ebene und die Qualitätsstandards -  konti-
nuierlich miteinander rückgekoppelt und fließen 
in die Bearbeitung mit ein. 
Ausgangspunkt sind der politische Beschluss, 
die vorhandenen und verbindlichen Planungs -
grundlagen sowie die Ergebnisse des Fachsym-
posiums. Der Diskurs mit der Fachöffentlichkeit 
und der Politik sowie eine transparente Kommu-
nikation mit der Stadtgesellschaft werden dabei 
über verschiedene Beteiligungsformate sicher-
gestellt.
Ziel:  
Beschluss 
Qualitätsstandards 
1. Quartal 2023
Ziel:  
Grundsatzbeschluss  
Zonenplan 
4. Quartal 2023
Räumliche Ebene  
Zonenplan
Qualitative Ebene 
Qualitätsstandards
Beschluss  
AN 0384/2020
I/ 2020; Auftrag  
Höhenentwicklung-
konzept Innere Stadt
„lernendes System“

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 14
3.2 Methodik zur Steuerung aktueller Hochhausvorhaben
Für die Erarbeitung von Qualitätsstandards gilt 
es u.a. einen verbindlichen Planungsablauf zu 
formulieren. Hierfür wurden in einem ersten 
Vorschlag vier Phasen definiert. Abhängig vom 
Planungsstand werden einzelne Schritte be-
schrieben, um die Qualität im Projekt zu sichern, 
Verbindlichkeit herzustellen und die Akteure aus 
Verwaltung, Politik und Stadtgesellschaft zu be-
teiligen. Phase 1 Standortprüfung und Phase 2 
Qualifizierung bilden ein wichtiges Fundament. 
Sie werden deshalb auf der folgenden Seite nä-
her erläutert.
Planungsablauf
3 
Bauleitplanung
1 
Standortprüfung
4 
Realisierung
2
Qualifizierung
von der Stadt Köln
definierte Prüfkriterien
(Gutachtenerfordernis)
Ersteinschätzung
Fachverwaltung
verfahrensleitender 
(Grundsatz-) Beschluss
Verbindlichkeit Beteiligung Qualitätssicherung
zweistufiger 
Wettbewerb
definierte 
Qualitätskriterien
Öffentlichkeits-
beteiligung
Politischer Beschluss
BauGB u.a.
Beteiligung
Festsetzung B-Plan 
und städtebaulicher 
Vertrag
Vor-Ort-Info
Baugenehmigungs-
verfahren
Prüfung der Qualität 
durch [muss noch 
geklärt werden]

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Seite 15
Planungsrecht  
Stadtplanungsamt
Denkmalschutz 
Stadtkonservator
Natur-/Landschaftsschutz 
Amt für Grünflächen und Landschaftspflege 
Verkehrsanbindung
Amt für Straßen und Verkehrsplanung 
Stärkung der Zentren
Amt für Stadtentwicklung 
 
...
Stadt
setzt
Parameter
Ein Hochhausvorhaben löst besondere Anfor-
derungen an den Standort aus. Bei Hochhaus -
planungen, die innerhalb von städtebaulichen 
integrierten Planungen erfolgen, beispielsweise 
in den Stadtentwicklungsprojekten Parkstadt 
Süd, Mülheimer Süden oder Deutzer Hafen, 
sind zahlreiche Klärungen bereits über die integ-
rierte Planung erfolgt. Anders verhält es sich für 
Standorte, an denen ein Hochhaus isoliert neu 
geplant wird. Eine fachübergreifende Prüfung ist 
daher projektbezogen erforderlich und gibt Auf-
schluss über die grundsätzliche Eignung eines 
Standortes für den Bau eines Hochhauses. Ne-
ben den Themen des Landschafts- und Denk-
malschutzes muss hierbei insbesondere die An-
bindung an den ÖPNV geprüft werden, um die 
Auswirkungen auf den Öffentlichen Raum und 
das Stadtklima frühzeitig mitzudenken. Nicht je-
der Standort zieht hierbei dasselbe Gutachten-
erfordernis nach sich: So wird ein Standort in 
unmittelbarer Nähe eines Denkmals oder Land -
schaftsschutzgebiets auch hier den Schwer-
punkt der Gutachten haben. 
Wurde der Standort nach der Prüfung als ge-
eignet befunden, folgt ein bis zu zweistufiges 
Qualifizierungsverfahren unter Berücksichtigung 
von Qualitätskriterien für den städtebaulichen 
und architektonischen Maßstab. Hierbei werden 
Kriterien zu den Themen Gestaltung, Nutzung, 
Mobilität und Klima definiert, wie beispielsweise 
die Einbindung in den öffentlichen Raum und der 
Stadtsilhouette, die städtebauliche Komposition, 
die Architekturqualität, die Berücksichtigung kli-
matischer Anforderungen, aber auch des Mehr-
werts im Sinne einer gemeinwohlorientierten 
Stadtplanung. Auch hierbei ist zu berücksichti -
gen, inwiefern Rahmenparameter bereits durch 
vorlaufende Planungen definiert sind oder neu 
entwickelt werden müssen.
1. Standortprüfung (Scoping)