Neubau eines Hochhauses am Berliner Platz (ehem. "Metropolis") - stadtstrukturelle und städtebauliche Beurteilung -

Anlage 3
zur Vorlage Nr. 0428/2011

19.5.2011 SPD-Fraktion
im Rat der Stadt Münster

Münzstr. 15

48143 Münster
Telefon: 0251/ 45 314
Fax: 0251/ 511 750

spdfrak@muenster.de
www.spd-muenster.de

Antrag

Beurteilungsgrundlagen für den geplanten Neubau eines Hochhauses am
Berliner Platz

Zu dem geplanten Neubau eines Hochhauses am Berliner Platz gibt es offene
Fragen zur städtebaulichen Ausgestaltung und Höhenentwicklung des Baukörpers,
zur quartiers- und standortgerechten Nutzung sowie zu den Fragen der verkehrlichen
Erschließung und der notwendigen PKW-Stellplätze. Diese sollten fachlich
beantwortet werden, bevor eine Grundsatzentscheidung des ASSVW über die
geplante Bebauung erfolgt.

Deshalb möge der ASSVW beschließen :
Die Verwaltung wird beauftragt :

1. Erstellung eines städtebaulichen Gutachtens über die höhenmäßige
Entwicklung des geplanten Baukörpers am Standort.

2. Bewertung und vergleichende Beurteilung der von den Investoren
geplanten Nutzung (quartiers- und standortverträglich).

3. Untersuchung der verkehrlichen Erschließung und der Erfordernisse der
Parkraumversorgung, abhängig von der am Standort vorgesehenen
Nutzung. Dabei sind der Umbau und die verkehrliche Erschließung des
Hauptbahnhofs einzubeziehen.

4. Darstellung der nachhaltigen Erfordernisse und Bedarfe von
studentischem Wohnen in Münster (unter Berücksichtigung der
Auswirkungen der doppelten Abiturjahrgänge, des Wegfalls der
Wehrpflicht und der demographischen Entwicklung auf den
Hochschulstandort Münster).

Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit … 
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Anlage 1 
zur Vorlage Nr. 0428/2011 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Beurteilung 
zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit 
des geplanten Neubaus eines Hochhauses 
am Berliner Platz (ehem. „Metropolis“) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
22.06.2011

Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit … 
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I.   Anlass der Untersuchung / Auftrag..................................................................................... 3  
 
 
II.   Untersuchungsgegenstand....................... .......................................................................... 4 
 
 
III.   Vorgehen / Untersuchungstiefe ................
 ......................................................................... 7 
 
 
IV.   Beurteilungskriterien für das Vorhaben / „Prüf raster“ ................................................... 9 
Stadtbild .................................................................................................................................. 9 
Blickkorridore auf die Stadtsilhouette ............................................................................ 10 
Blickbeziehungen der auf die Promenade zulaufenden Radialen ................................ 12 
sonstige Blickbeziehungen innerhalb der „Stadtkrone“............................................... 12 
Städtebau .............................................................................................................................. 14 
Raumfolge, Akzentuierung - großräumige Betrachtung ............................................... 14 
Raumbildung - kleinräumige Betrachtung...................................................................... 16 
Baumassengliederung und –verteilung.......................................................................... 18 
Höhenentwicklung: Bauhöhe, Geschossigkeit .............................................................. 20 
städtebauliche Dichte und Abstandflächen ................................................................... 26 
Verschattung, kleinklimatische Auswirkungen.............................................................. 27 
verkehrliche Auswirkungen ............................................................................................. 28 
Erschließung ..................................................................................................................... 28 
Stellplatznachweis ............................................................................................................ 29 
Nutzung ................................................................................................................................. 30 
Integration, Ergänzung  oder Konkurrenz / Nachhaltigkeit........................................... 30 
Auswirkungen auf das Nutzungsumfeld......................................................................... 32 
Auswirkungen auf andere Standorte .............................................................................. 33 
 
 
IV.   Qualitätssicherung / Verfahren zur Schaffung v on Baurecht....................................... 35 
Qualitätsanforderungen ....................................................................................................... 35 
aktuelles Planungsrecht / notwendiges Bebauungsplanverfahren ................................. 35 
 
 
V.
 Zusammenfassung – FAZIT......................................................................................... 37 
 
 
VI.  Anhang.........................................
 ....................................................................................... 40

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I.   Anlass der Untersuchung / Auftrag 
 
Die Beplanung des Standortes des ehem. Metropolis-Kinos am Berliner Platz in Münster mit 
einer städtebaulichen Dominante war bereits Gegenstand der örtlichen Presseberichterstattung 
der vergangenen Jahre. Nach Grunderwerb durch die münsterischen Projektentwickler und In-
vestoren Deilmann/Kresing konkretisierten sich deren geäußerte Ideen sowohl städtebaulich als 
auch nutzungsstrukturell. 
 
 
 
 
Den Vorstellungen erster noch abstrakter Projektideen bei der Bau- und Planungsverwaltung 
folgte eine erste nichtöffentliche Vorstellung in Gestaltungsbeirat (23.11.2010) und - ebenfalls 
nichtöffentlich - im Planungsausschuss (02.12.2010). 
 
Fazit der Erstdiskussion der Gremien war: 

 der Standort erscheint für die Errichtung einer Hochbebauung grundsätzlich geeignet; 
Fragen der Höhenentwicklung, Baumasse und Bauform blieben offen …; 

 die Geeignetheit und Nachhaltigkeit der Nutzung Wohnen/Studentenwohnen wird unter-
schiedlich bewertet; Fragen der Nutzung wurden offen gelassen. 
 
 
Der Planungsausschuss hat nunmehr in seiner Sitzung am 19.05.2011 anlässlich der ersten 
öffentlichen und zu diesem Zeitpunkt konkretisierten Projektvorstellung durch die Investoren 
Deilmann/Kresing sowie den potenziellen Nutzer Studentenwerk Münster den Antrag der SPD-
Fraktion „Beurteilungsgrundlagen für den geplanten Neubau eines Hochhauses am Berliner 
Platz“ einstimmig beschlossen. 
 
Der Auftrag an die Planungsverwaltung umfasst damit (in Stichpunkten) die Analyse …
 

 … der städtebaulichen Verträglichkeit, insbes. bezogen auf die Höhenentwicklung des 
Vorhabens; 

 … der Quartiers- und Standortverträglichkeit des Vorhabens, insbes. bezogen auf die 
geplante Nutzung sowie Fragen der Erschließung und des Stellplatznachweises; 

 … der Bedarfe und Nachhaltigkeit der geplanten Nutzung für studentisches Wohnen.  
 
Die hiermit vorgelegte Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit des 
geplanten Neubaus eines Hochhauses am Berliner Platz (ehem. „Metropolis“) erledigt diesen 
Auftrag.

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II.   Untersuchungsgegenstand 
 
In der Sitzung des Planungsausschusses am 19.05.2011 stellten die Entwickler und Investoren 
die Grundzüge ihres Vorhabens vor: 
 
 Turmbebauung mit 18 bis 20 Geschossen in Form zweier parallel zur Bahnhofstraße 
bzw. Von-Steuben-Straße angeordneten schmalen Hochhausscheiben – diese bei-
den Gebäudeelemente weisen einen Höhenunterschied von 6 m auf 
(gemessen im Mo-
dell; vermaßte Ansicht oder Höhenschnitt nicht vorliegend). Beide „Scheiben“ sind durch eine 
innenliegende Erschließung (Treppenhaus, Fahrstühle und Laubengänge) miteinan-
der verbunden: 
 
 
 die Höhe des Projektes beträgt: 
o zur Von-Steuben-Str. 57 m und 
o zur Bahnhofstraße 51 m  
(je gemessen im Modell; vermaßte Ansicht oder Höhenschnitt nicht vorliegend ), jeweils über Ni-
veau des umgebenden öffentlichen Verkehrsraums [A.d.V.: Dies entspricht einer 
durchschnittlichen Bruttogeschosshöhe von 2,85 m - diese Höhen sind nur für den 
Bereich der Wohnnutzung plausibel]:

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 die Baukörper nehmen die bestehenden Baufluchten in der („kleinen“) Bahnhofstra-
ße sowie der Von-Steuben-Straße auf – die Fassaden verzichten auf Vorbauten oder 
Balkone – der öffentliche Straßenraum wird im Gegensatz zu Vorgängerentwürfen 
an keiner Stelle überbaut; das Bauvorhaben bewegt sich auf eigenem Grundstück: 
 
 
 
 
 als Nutzungsschichtung ist vorgesehen: 
 
o EG und 1. OG („Sockelgeschosse“):  Gewerberäume, teilräumlich zur („kleinen“) 
Bahnhofstraße Anlieferung und Müllraum 
 
o 3. OG bis 18. OG:  studentische Wohnappartements/Dozentenwohnungen. Die 
geplanten ca. 160 Kleinwohnungen für eine Person schlüsseln sich wie folgt auf: 
40 - 60 Dozentenwohnungen, 80 - 100 Kleinstwohnungen für Studenten und U-
niversitätsbedienstete. Im Regelgeschoss entstehen 10 Appartements pro Etage, 
davon 4 (gen Westen) a 28,70 qm und 6 (gen Osten) a 21,40 qm Größe.

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o 19. und 20. OG:  „Skylounge“ mit Luftgeschoss, teilräumlich Lager- und WC-
Bereich in der oberen Ebene 
 
 
 
o Dachnutzung des 18. OG:  Außenbereich „Skylounge“ 
 
o UG:  Technik-, Abstellraum und Fahrradgarage 
 
 
 
 
 
 
 
Das Projekt in diesem Bearbeitungsstand ist Gegenstand der vorgelegten Beurteilung zur stadt-
strukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit.

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III.   Vorgehen / Untersuchungstiefe 
 
Die im Auftrag an die Stadtplanung formulierten Fragestellungen finden sich dem Grunde nach 
in den für Hochhausansiedlungen in den Vorlagen 969/2003 und 684/2007 an den Planungs-
ausschuss von diesem beschlossenen Kriterien wieder. Die Verwaltung wurde vom Planungs-
ausschuss beauftragt, im Falle eines Investitionsinteresses für Hochhausneubauten einzelfall-
bezogen anhand der dort genannten  Prüfkriterien vorzugehen. Die Beurteilung zur stadtstruktu-
rellen und städtebaulichen Verträglichkeit des geplanten Neubaus eines Hochhauses am Berli-
ner Platz (ehem. „Metropolis“) folgt diesem Muster. 
 
 
Die Planungsverwaltung hat nach Beschlussfassung über den Antrag die Investoren des Pro-
jekts um Stellungnahme und Einschätzung zu den erschließungs- und nutzungsstrukturellen 
Fragestellungen gebeten. In die vorgelegte verwaltungsintern erarbeitete Expertise haben die 
Stellungnahmen und Einschätzungen der Investoren und künftigen Nutzer – wiedergegeben 
bzw. kommentiert und bewertet - Eingang gefunden. 
 
Der Auftrag des Antrages bezogen auf ein „städtebauliches Gutachten“ mündet in die Erarbei-
tung einer alle
 in dieser frühzeitigen Planungsphase maßgeblichen Kriterien und Belange bün-
delnden Fachbeurteilung nicht nur zu städtebaulichen, sondern insbes. auch zu stadt- und nut-
zungsstrukturellen Aspekten. 
 
Die vorgelegte Untersuchung blendet in diesem Stadium jedoch bewusst stadtgestalterische 
und architektonische Aspekte aus: Diese wären nach Beantwortung der gestellten grundsätzli-
chen stadtstrukturellen und städtebaulichen Fragestellungen in einem vorhabenbezogenen Ver-
fahren zur Schaffung von Planungsrecht zu untersuchen und zu detaillieren. 
 
Die nachfolgende Beurteilung basiert ferner … 
 

 … primär auf eigenen Photos mit Modelleinsätzen im Stadtmodell Münster: 

 photographiert in der Maßstabsebene 1:500; 

 realisiert mit Handy-Kamera, Blickhöhe/Betrachtungsperspektive 
(aufgrund der Lage des Objektives) aus je ca. 11m; 

 jeweils Darstellung der heutigen Bestandssituation sowie der be-
reits in den Erstdiskussionen des Projekts in Gestaltungsbeirat 
und ASSVW verwandten Modellhöhenstudien in den Höhenspar-
ten 40 m, 50 m und 60 m (bezogen auf die höhere, westliche 
Hochhausscheibe); 
 
 
Bestand sowie Planvarianten 40m, 50m, 60m 
 

 Objektmodelle allerdings angepasst an die von den Entwick-
lern/Investoren vorgelegte Höhendifferenzierung des Vorhabens; 

 keine Darstellung der im ASSVW am 19.05.2011 verwandten Mo-
dellstudie, da sie die Baumassenwirkung in den aufgesetzten Ge-
schossen nur unzureichend widerspiegelt und diese Lösung mit

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57 m zudem dem generalisierten Modelleinsatz von 60 m fast 
gleichkommt; 
 (vgl. im ff. die jeweiligen Photofolgen mit Standortbezeichnung, von wo aus der Blick auf das Hochhaus ge-
richtet ist); 

 … auf eigenen Photos der örtlichen realen Situation

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IV.   Beurteilungskriterien für das Vorhaben / „Prüfraster“ 
 
Stadtbild 
 
Das unverwechselbare Stadtbild Münsters mit seiner hohen städtebaulichen Qualität 
trägt zur großen Attraktivität Münsters bei. Dabei ist für die Attraktivität der Stadt vor al-
lem die historische Altstadt und „deren visuelles Erleben“ von großer Bedeutung.  
 
Eine direkte Beeinträchtigung des unverwechselbaren Stadt- und Erscheinungsbildes, 
vornehmlich der Wahrnehmbarkeit der Stadtsilhouette der historischen Altstadt, durch 
eine Neubebauung des Grundstücks des ehemaligen Metropolis-Kinos ist abzuprüfen 
und auszuschließen. 
 
 
Der Standort befindet sich im ersten Prüfschritt insofern nicht in den hochsensiblen Zo-
nen der Altstadt oder im Bereich der Promenade. Er ist in der „übrigen“ Innenstadt in ei-
ner bereits existenten Büro-, Dienstleistungs- und sonstigen Service-Agglomeration rund 
um den Hauptbahnhof ohne unmittelbaren Bezug zu den tangentialen oder radialen 
Hauptstraßenkorridoren gelegen.

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Blickkorridore auf die Stadtsilhouette 
 
Das Vorhaben befindet sich nicht  im Bereich der durch die Planungsver-
waltung identifizierten Blickkorridore auf die Altstadt. 
 
 
 
Je nach Bauhöhe des Vorhabens dürfte dieses lediglich aus der Blickbe-
ziehung von Nord (Wienburgpark) und von Nordwest (Steinfurter Straße) 
schemenhaft „hinter der Altstadt“ eingeschränkt wahrnehmbar sein.

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Eine prägnante, die Stadtsilhouettenwahrnehmung ergänzende bzw. die-
se verstellende oder störende Wahrnehmung ist  insofern nicht feststell-
bar. 
 
In diesem Prüfpunkt:  Standort verträglich
 
 
 
Blickbeziehungen der auf die Promenade zulaufenden Radialen 
 
Der Standort ist nicht
 in einem dieser Zufahrt- und Blickkorridore auf die 
Altstadt befindlich. 
 
In diesem Prüfpunkt:  Standort verträglich 
 
 
sonstige Blickbeziehungen innerhalb der „Stadtkrone“ 
 
Der Standort befindet sich in dicht bebauter Innenstadtlage, geprägt durch  
und umgeben von Blockrandstrukturen mit mind. 4-5 Geschossen zzgl. 
Dach. Die Lage ist nicht unmittelbar an der Altstadt, aber in der durch we-
nige Baublöcke getrennt benachbarten Innenstadt befindlich. 
 
Als ggf. sensible Blickbeziehungen mit Altstadtbezug („von oder zur Alt-
stadt“), aus welchen das neue Projekt deutlich wahrgenommen werden 
könnte, werden identifiziert: 
 
Blickwinkel über Bremer Platz, Hauptbahnhof und Berliner 
Platz auf die Altstadtsilhouette:  
 
Diese aus der Fernsicht und aus deutlich erhöhtem (fiktiven) 
Standpunkt heraus betrachtete Blickwinkel belegt, dass sich das 
Vorhaben durchaus in die bestehende blockhaft geprägte Stadt-
struktur „einfügt“ und keinen Fremdkörper im der Altstadt vorgela-
gerten Stadtgefüge darstellt. 
 
 
Blick über Bremer Platz, Hauptbahnhof und Berliner Platz auf die Altstadtsilhouette 
 
Eine die Stadtsilhouettenwahrnehmung verstellende oder störende 
Wahrnehmung ist durch eine Hochbebauung im Bereich des Berli-
ner Platzes aus dieser angenommenen, in der realen Betrachtung 
nicht wahrnehmbaren Fernperspektive nicht feststellbar.

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Blick vom südlichen Gleisvorfeld des Bahnhofs (Blick auf die 
Altstadt aus Sicht des/der Bahnfahrenden):  
 
Die Bilder von der Bahnstrecke (östlichstes Gleis bzw. Gleis 17 – und da-
mit die größte Entfernung und breitester Blickwinkel)  zeigen, dass sowohl 
die Masten- und Oberleitungsstruktur des Bahnareals, die Infra-
strukturbauten des Bahnhofsvorfeldes sowie die visuell abschir-
mende Bebauung westlich der Gleisstrukturen keine Altstadtsil-
houettenwahrnehmung möglich machen. Im dominierenden Gewirr 
der Oberleitungs- und Baustrukturen taucht an verschiedenen 
Blickpunkten lediglich die oberste Spitze der Lambertikirche kaum 
bewusst wahrnehmbar oberhalb der Dachlinie der westlich an die 
Gleistrassen angrenzenden Bebauung – und dies nur sporadisch - 
auf. 
 
 
Blick aus Sicht des Bahnfahrenden 
 
 Eine die Stadtsilhouettenwahrnehmung ergänzende bzw. diese 
verstellende oder störende Wahrnehmung ist durch eine Hochbe-
bauung im Bereich des Berliner Platzes insofern in keiner Weise 
feststellbar. 
 
 
Blick aus dem Kreuzungsbereich Promenade/Windt-
horststraße  (Höhe Windthorststr. Nrn. 31 bzw. 32), quasi „aus 
der Altstadt heraus“ in den Bahnhofsbereich: 
 
Aus diesem im nördlichen und südlichen Bürgersteigbereich der 
Windthorststraße aufgenommenen Blickwinkel entsteht eine je 
nach Gebäudehöhe klare Wahrnehmbarkeit der neuen Bebauung 
oberhalb der Dachkante der Blockrandstrukturen entlang der Von-
Vinke-Straße/Engelstraße. Im Zusammenspiel mit den markanten 
Baumassen der Eckbebauung Windthorststraße/Von-Vinke-Straße 
und dem Parkhaus Engelenschanze ergibt sich jedoch keine Be-
einträchtigung, sondern eine bauliche „Bekräftigung“ und „Markie-
rung“ des bereits heute verdichteten Bahnhofsbereichs als einem 
der „Zentralpunkte“ der Innenstadt. 
 
 
Blick aus dem Kreuzungsbereich Promenade/Windthorststraße

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 Eine störende Wirkung einer Hochbebauung im Bereich des Berli-
ner Platzes ist insofern nicht zu konstatieren. 
 
Blick aus dem Zentralbereich der Promenade im Bereich 
Schorlemer Straße (zwischen Schorlemer Str. 19 und Teichanlage)   
„aus dem Altstadtrand“ in den Bahnhofsbereich: 
 
Aus diesem in südlicher Höhe der Engelenschanze gelegenen 
Blickwinkel entsteht eine je nach Gebäudehöhe deutliche und 
markante Wahrnehmbarkeit der neuen Bebauung oberhalb der 
Dachkante der Blockrandstrukturen entlang der Von-Steuben-
Straße. Im Zusammenspiel mit den markanten Baumassen der 
Eckbebaung Windthorststraße/Engelstraße, dem in der Höhe 
wahrnehmbaren Conti-Hotel sowie dem Parkhaus Engelenschan-
ze ergibt sich jedoch keine Beeinträchtigung, sondern eine bauli-
che „Bekräftigung“ und „Markierung“ des bereits heute verdichte-
ten Bahnhofsbereichs als einem der „Zentralpunkte“ der Innen-
stadt. 
 
 
Blick aus dem Zentralbereich der Promenade im Bereich Schorlemer Straße 
 
 Eine störende Wirkung einer Hochbebauung im Bereich des Berli-
ner Platzes ist nicht zu konstatieren; dies insbes. auch in bewer-
tender Relation zu den unmittelbar an der bzw. in deutlich größerer 
Nähe zur Promenade positionierten und „frei sichtbaren“ bzw. soli-
tären Hochbebauungen „Iduna-Hochhaus“ (40 m) und Stadthaus 2 
(43 m).   
 
In diesen Prüfpunkten:  Standort z.T. deutlich wahrnehmbar, stadtbild-
bezogen gleichwohl verträglich und einen wichti-
gen Funktionsbereich der Innenstadt markierend. 
 
 
  
Städtebau 
 
 
Raumfolge, Akzentuierung - großräumige Betrachtung 
 
Das Plangebiet liegt östlich des Stadtzentrums, außerhalb des Promena-
denrings und süd-westlich des Hauptbahnhofs. Sowohl die Altstadt als 
auch der Hafenbereich süd-östlich des Hauptbahnhofs sind fußläufig in-
nerhalb weniger Gehminuten zu erreichen. Stärker orientiert ist das 
Grundstück in Richtung der Westen (Innenstadt), da die Gleisanlagen im 
Osten des Plangebiets eine merklich räumliche und städtebaulich-
funktional trennende Wirkung entfalten.

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Folgende Hochhäuser existieren bereits in der Innenstadt sowie in der Alt-
stadt: 
 
Gebäude Straße Jahr Höhe Geschosse 
Hochhäuser am Tangentenring in Münster 
LVM Weseler Stra-
ße 1999 73 m XXI 
LVM 
Von-
Stauffenberg-
Straße 
(geplant) 63 m XVIII 
Bettentürme 
UKM 
A.-Schweitzer-
Straße ~1970 
60 m (Hauptbau-
körper) 
75 m (Kerne) 
XVII 
Büroturm Hammer  
Straße 2002 42 m XII 
Wohnhochhaus Philippistraße 1968 42 m XV 
Wohnhochhäuser Koldering 1959 38 m XIII 
Hochhäuser in der Altstadt / an der Promenade 
Stadthaus 2 Ludgeriplatz ~1965 43 m XIII 
Stadthaus 1 Klemensstraße ~1955 42 m XII 
Iduna-Hochhaus Servatiiplatz ~1960 40 m XII 
 
 
 
Der Standortbereich Berliner Platz stellt sich aus der Blickachsenperspek-
tive Eisenbahnstraße/Bahnhofstraße und der Fernsicht aus deutlich er-
höhtem (fiktiven) Standpunkt als klar von den Strukturen der Altstadt und 
ihrer Vorzone (Promenade) separierter Standort dar. Die achsiale Be-
trachtung dieser wichtigen Straßenverbindung mit den sie bereits heute 
flankierenden Großstrukturen Landschaftsverband, NRW-Bank, Iduna-
Hochhaus, Bundesbahndirektion, Hauptbahnhof und Conti-Hotel  
 
Der Blickwinkel belegt, dass sich das Vorhaben in die bestehende block-
haft geprägte Stadtstruktur „einfügt“ und keinen Fremdkörper im der Alt-
stadt vorgelagerten Stadtgefüge darstellt.  
 
 
Vogelperspektive aus Norden

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Die Betrachtung aus diesem Blickwinkel legt zudem offen, dass die Blick-
beziehungen auf den Berliner Platz und das ehem. „Metropolis-
Grundstück“ gerichtet sind. In Verbindung mit der Mikrolage in der Spitze 
eines dicht bebauten Baublocks und dieser gesonderten Lage an einem 
aufgeweiteten Straßen- bzw. Platzbereich (Berliner Platz) besteht eine 
städtebauliche Positivbegründung, den Standort mit einer „kräftigen“ und 
eigenständigen Hochbebauung „von einigem Gewicht“ zu versehen 
(vgl. 
auch bisherige Empfehlungen des Gestaltungsbeirates). 
 
In diesem Prüfpunkt:  Der Standort ist – weiträumig gesehen – für eine 
Hochhausbebauung verträglich, städtebaulich be-
gründet und damit für eine Projektentwicklung in 
diese Richtung geeignet.  
 
 
 
Raumbildung - kleinräumige Betrachtung 
 
Unterschiedliche Nutzungen des Grundstücks haben den Bereich in der 
Vergangenheit geprägt. Vor dem 2. Weltkrieg stand auf dem Grundstück 
ein Hotel, das im Krieg zerbombt und danach in Eigenleistung wieder auf-
gebaut wurde. Ende der 50er Jahre hat in dem Gebäude dann die bis ins 
Jahr 2004 andauernde Nutzung als Lichtspielhaus begonnen. In den letz-
ten Jahren wurde das Gebäude immer wieder einer zeitlich begrenzten 
Zwischennutzung (Restaurant, Konzertveranstaltungen und Diskothek) 
zugeführt.  
 
Das Bestandsgebäude Berliner Platz 39 tritt aufgrund seiner Höhe von ca. 
14 m mit Flachdach im Umfeld der direkt angrenzenden Bebauung weni-
ger prägnant hervor, es ordnet sich den umliegenden Gebäuden eher un-
ter. Durch Neubauprojekte wurde das städtebauliche Erscheinungsbild in 
der Umgebung des „Metropolis-Grundstücks“ in den vergangenen Jahren 
verändert, Genannt werden kann hier Bau der Radstation am Hauptbahn-
hof (1999) und des Parkhaus Engelenschanze (2003). Durch den Bahn-
hofsumbau wird sich die städtebauliche Gestalt künftig weiter wandeln 
und die Ostseite des Berliner Platzes und der Bahnhofstraße als markan-
te lineare Baustruktur prägen. 
 
Die direkte bauliche Umgebung ist durch eine überwiegend 3-5-
geschossige geschlossene, dichte Bebauung mit einer Traufhöhe zwi-
schen 13,50 m und 19,80 m geprägt, die sich deutlich von der Baustruktur 
der Altstadt abhebt. Höhenmäßige Abweichungen von der überwiegenden 
Blockrandbebauung finden sich am Bahnhofsplatz 9 (7 Geschosse) sowie 
an der Ecke Berliner Platz 2a / Windhorststraße mit seinen 10 Geschos-
sen (TH 31.30 m). Mit nur 1 Geschoss deutlich niedriger sind einige Ge-
bäude in der (kleinen) Bahnhofstraße.

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Es handelt sich bei der Planung um eine punktuelle Neuansiedlung einer 
Hochbebauung auf einem bestehenden Baugrundstück („Block-Spitze“). 
Das Grundstück weit am Platzbereich des Berliner Platzes insofern eine 
markante, exponierte und unverwechselbare Lage auf. 
 
 
 
 
I
n diesem Prüfpunkt:  Der Standort ist aufgrund seiner Mikrolage und sei-
ner städtebaulichen Umgebungsstruktur begründet 
und grundsätzlich geeignet für die Errichtung eines 
Hochhauses. Die mögliche Höhenausprägung ist 
genauer zu untersuchen.

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Baumassengliederung und –verteilung 
 
Wie weit ein Gebäude auf dem Nachbargrundstück an das eigene Grund-
stück heranrücken darf, ist im Grundsatz durch die Fixierung der Abstand-
flächen im Bereich des Bauordnungsrechtes (§ 6 BauO NRW) vorgege-
ben. Die Abstandflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Sie 
dürfen auch auf öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen 
und öffentlichen Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Die 
Belange der hinreichenden Belichtung und Besonnung, der Wahrung des 
Sozialabstandes etc. sollen hierdurch gewahrt werden. 
Planungsrechtliche Festsetzungen (Baulinien) können die Bestimmungen 
des Bauordnungsrechtes überdecken. In einer städtebaulichen Abwä-
gungsentscheidung muss dann jedoch berücksichtigt werden, welche 
Konsequenzen aus dieser bauplanungsrechtlich bestimmten Unterschrei-
tung der Vorgaben des § 6 BauO NRW resultieren.  
 
Die folgenden Grafiken zeigen, dass es nur im Bereich der Bahnhofstraße 
zu Überschneidungen der Abstandsflächen kommt, auch wenn die Vari-
anten B und C die halbe Straßenbereite im Bereich Berliner Platz über-
schreiten.

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In diesem Prüfpunkt:  Die Abbildung der überschlägig ermittelten Ab-
standsflächen zeigt, dass sich in der Höhenvarian-
te 60/54 m die notwendigen Abstandflächen in der 
Gesamtbreite des Straßenraums der („kleinen“) 
Bahnhofstraße nicht mehr nachweisen lassen und

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einer sehr gesonderten Begründung und Abwä-
gung bedürften – ein erster Indikator für eine zu-
mindest auf den münsterischen Dichtestandard 
bezogen zu großen Gebäudehöhe.  
 
 
Höhenentwicklung: Bauhöhe, Geschossigkeit 
 
Anhand von eigenen Fotos, die mit Modelleinsätzen im Stadtmodell 
Münster gemacht wurden (vgl. hierzu im Detail die Ausführungen in Kap. III, Seite 6), 
wird die stadtstrukturelle Wirkung des geplanten Gebäudes aus unter-
schiedlichen Standorten/Blickrichtungen und Entfernungen dargestellt. 
Die Bilderserien zeigen jeweils den Bestand und den Neubau in den Hö-
hen 40/34 m, 50/44 m und 60/54 m.  
 
---------------------------------- 
EXKURS: 
Die mögliche Anzahl der Geschosse ist für die strukturelle städtebauliche 
Beurteilung der Gebäudehöhe nicht relevant. Die Anzahl der Geschosse 
hat sich einer als verträglich erachteten maximalen Gebäudehöhe unter-
zuordnen. 
---------------------------------- 
 
 
 
 
Blick vom Hotel Mauritzhof, Nordkante

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Blick von der Kreuzung Servatiiplatz 
 
 
 
 
 
 
 
 
Blick vom Busbahnhof Nordseite

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Blick vom Nordeingang Hauptbahnhof 
 
 
 
 
 
 
 
  Blick vom Haupteingang Hauptbahnhof

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Blick von der Ecke Windthorst.- Bahnhofstraße 
 
 
 
 
 
 
 
  Blick von der Friedrich Ebert Straße 1

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Blick von der Bahnhofstraße 59 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Blick von der Von Steuben Straße 17

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Blick von der Ecke Herwarth-Achtermannstraße 
 
 
 
 
In diesem Prüfpunkt:  Die Modellfotos zeigen deutlich, dass sich das Vor-
haben je nach Entfernung und Blickrichtung sehr 
unterschiedlich darstellt.  
 
Während die Höhe von 60 m z.B. vom  Hotel Mau-
ritzhof und aus dem Bereich der nördlichen Bahn-
hofstraße (Fernsicht) als durchaus stadtstrukturell 
und in den mit dem Bestand zusammenwirkenden 
Baumassen auch städtebaulich verträglich erscheint 
(und eine Bauhöhe von 40 m gar nicht wahrnehm-
bar wird), stellt sich die Beurteilung z.B. vom Haupt-
eingang des Hauptbahnhofes und mit Blick aus der 
Herwarth/Achtermannstraße auf das geplante Hoch-
haus merklich verändert und deutlich sensibler dar.  
 
Diese „Nahaufnahmen“ zeigen aus der fachlichen 
Sicht der Planungsverwaltung, dass in der Betrach-
tung des näheren (!) baulichen Umfeldes eine Höhe 
von 60 m stadtstrukturell auch in der besonderen  
Grundstückssituation und exponierten Grundstücks-
lage in der Höhendifferenz und Proportionierung zu 
den umgebenden Baumassen (und Nutzungen) 
nicht verträglich ist. 
 
Die 40 m hohe Variante entspricht demgegenüber 
durch ihre zu geringe Höhendominanz gegenüber 
den benachbarten Baukörpern nicht den gewünsch-
ten städtebaulichen Zielen einer baulichen Beto-

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nung und klaren Markierung dieses wichtigen und 
städtebaulich bereits heute stark verdichteten Stadt-
bereiches am Hauptbahnhof. Diese Höhenausprä-
gung ist insofern genauso wenig für eine Projekt-
konkretisierung zu empfehlen. 
 
Zu empfehlen und städtebaulich „richtig“ ist eine 
Maximalhöhe von um die 50 m – aufgrund der 
Wahrnehmbarkeit aus der Fernsicht der Eisenbahn-  
und Bahnhofstraße, vor allem aber auch aus dem 
Altstadtrand- und Promenadenbereich jedoch als 
Höhenbegrenzung einschließlich (!) notwendiger 
Haustechnik und technischer Dachaufbauten.  
 
Diese städtebaulich begründete Grundeinschätzung 
ist stark abhängig von der exakten Gebäudekubatur 
und Gebäudearchitektur. Insofern ist hier dringlich 
auf eine hochbauliche Optimierung auf Basis der  
absoluten Höhenempfehlung zu drängen . In die-
sem Zusammenhang kann die Höhe von 50/44 m 
unter qualitativen Gesichtspunkten geringfügig über- 
oder unterschritten werden. 
 
Sollte durch die Höhenvorgabe die Proportionierung 
des Hochhausprojektes je nach architektonischer 
Lösung zu sehr „leiden“, ist in der Konsequenz über 
eine in der Grundfläche verminderte Ausprägung 
des Baukörpers nachzudenken. 
 
 
städtebauliche Dichte und Abstandflächen 
 
Die Baunutzungsverordnung BauNVO legt für Baugebiete, auch wenn das 
Maß der baulichen Nutzung nicht in einem Bebauungsplan festgesetzt ist, 
Obergrenzen fest. Für Kerngebiete (MK) liegt diese bei einer GRZ von 1,0 
und einer GFZ von 3,0. Diese Obergrenzen dürfen dann überschritten wer-
den, wenn 
o besondere städtebauliche Gründe dies erfordern , 
o die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen sind 
oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die 
sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an 
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträch-
tigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden 
und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und 
o sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. 
 
Die folgende Übersicht zeigt für die überschlägig ermittelte Dichtewerte für 
das geplante Vorhaben in den Varianten A 34/40 m, B 44/50 m, und C 
54/60 m und als Vergleich einige Dichtewerte der Gebäude in der Umge-
bung.

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In diesem Prüfpunkt: Die Übersicht verdeutlicht das sich das geplante 
Hochhaus selbst in der Variante mit 40 m Bauhö-
he dichtewertbezogen deutlich von seiner Umge-
bung abhebt, der Standort aber aus stadtstruktu-
reller Sicht eine kräftige, robuste städtebauliche 
Figur verträgt. Im Rahmen eines Bebauungsplan-
verfahrens wäre die Überschreitung des GFZ-
Rahmens begründbar. 
 
 
Verschattung, kleinklimatische Auswirkungen 
 
Besondere Vorschriften über die Berücksichtigung des Themas Verschat-
tung in der Bauleitplanung gibt es nicht; vielmehr sind die allgemeinen An-
forderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichti-
gen. In diesem Themenfeld kann hilfsweise gleichwohl auf eine (techni-
sche) Norm, die DIN 5034-1 („Innenraumbelichtung mit Tageslicht“ Oktober 
1999), zurückgegriffen werden. Die Mindestanforderungen an die Beson-
nung sind hiernach z.B. bereits eingehalten, wenn die mögliche Beson-
nungsdauer in Fenstermitte in mindestens einem Aufenthaltsraum einer 
Wohnung am 17. Januar eine Stunde beträgt.

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Durch die aufgehende Sonne fällt der Schatten des geplanten Gebäudes in 
Richtung Westen auf das Gebäude Von-Steuben-Straße 30/Herwarthstra-
ße 9 und bewegt sich in den folgenden Stunden entlang der Fassaden 
westlich des Berliner Platzes. Aufgrund der Breite des öffentlichen Straßen-
raums (mind. 40 m) dürfte die „Beeinträchtigung“ hier nur zeitlich begrenzt 
auftreten. Zur Mittagszeit fällt der Schatten auf den Berliner Platz und den 
Vorbereich des Bahnhofs mit der Fahrradstation. In den Abendstunden ist 
hauptsächlich das Postgebäude an der Ecke Bahnhofstraße/Berliner Platz 
von dem Schattenwurf betroffen. Aufgrund der geringeren Straßenbreite 
von ca. 21 m ist hier allgemein mit der größten Betroffenheit zu rechnen. 
Hier kommt es aber wahrscheinlich auch schon in der Bestandssituation zu 
Verschattungen der Gebäude untereinander. 
 
Insgesamt ist festzuhalten, dass die umliegenden Gebäude entsprechend 
dieser Ersteinschätzung, wenn auch nur für einen begrenzten Zeitraum, 
durch den Schattenwurf einer neuen Hochbebauung betroffen sind. Mit zu-
nehmender Höhe des neuen Hochhauses erhöht sich auch die Betroffen-
heit in der Umgebung.  
Die tatsächliche Beeinträchtigung ist jedoch eher gering, die Anforderungen 
der DIN 5034-1 sollten in jedem Fall einzuhalten sein, so dass sich aus der 
Verschattungssituation keine zwingende Höhenbegrenzung für das geplan-
te Hochhaus begründen lässt.  
 
Gleiches gilt für eine Ersteinschätzung der kleinklimatischen Auswirkungen. 
Das Gebiet um den Bahnhof ist ein baulich stark verdichtetes Stadtquartier. 
Eine weitere Versiegelung von Fläche findet nicht statt, lediglich die 
Baumassen werden durch die geplante Neubebauung erhöht. Ob durch 
das geplante Hochhaus Veränderungen der Durchlüftungssituation im nä-
heren Umfeld, oder gar für die Innenstadt entstehen, lässt sich  ohne nähe-
re Untersuchung (Fachgutachten) nicht abschätzen. 
 
In diesem Prüfpunkt:  Standort nach Ersteinschätzung unbedenklich
 
 
 
verkehrliche Auswirkungen 
 
Die Planung sieht eine Unterbringung der notwendigen Stellplätze in dem 
angrenzenden bestehenden Parkhaus mit der Zufahrt Von-Steuben-Str. 
vor. Dies bedeutet keine Stellplätze und keine zusätzlichen Verkehre, die 
den „Vorplatz“ des Bahnhofes zusätzlich belasten oder die bestehende Si-
tuation verändert 
Im Zusammenhang mit der Nähe zu dem Hauptverkehrsknotenpunkt für 
den ÖPNV und der durch die Planung angestrebten Nutzungsstruktur 
werden deshalb keine nennenswerten Auswirkungen erwartet. 
 
 
I
n diesem Prüfpunkt:  Standort unbedenklich 
 
 
Erschließung 
 
Das Grundstück des ehemaligen Metropolis-Kinos weist eine außeror-
dentlich gute Verkehrsanbindung auf. Erschlossen wird es durch die

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Bahnhofstraße. In nördlicher Richtung sind die Wolbecker Straße und die 
Warendorfer Straße als wichtige Ausfallstraßen in wenigen Fahrminuten 
zu erreichen. Weiterhin besteht in süd-westlicher Fahrtrichtung etwa über 
den Ludgeriplatz, die Hammer Straße bzw. Weseler Straße und die B51 
eine gute überregionale Verkehrsanbindung an A1. 
 
Der Münsteraner Hauptbahnhof mit dem angrenzenden Busbahnhof be-
findet sich in unmittelbarer Nachbarschaft. Durch die Nähe zu dem Ver-
kehrsknotenpunkt wird eine sehr gute Erreichbarkeit des Plangebiets mit 
dem ÖPNV ermöglicht. Die zentrale Lage sowie die angrenzende Radsta-
tion am Hauptbahnhof bieten zudem sehr gute Voraussetzungen für die 
Nutzung des Fahrrads als Verkehrsmittel. 
 
 
 
 
In diesem Prüfpunkt:  Standort unbedenklich 
 
 
Stellplatznachweis 
 
Das Grundstück befindet sich innerhalb der Satzung über die Einschrän-
kung und Untersagung für die Herstellung von Stellplätzen oder Garagen.  
 
Für Kleinwohnungen dieser projektierten Größenordnung (unabhängig 
von der Trägerschaft durch das Studentenwerk) ist für jeweils vier Appar-
tements ein Stellplatz erforderlich. Aufgrund der hervorragenden Anbin-
dung an den ÖPNV ist zusätzlich ein Bonus von 20 Prozent zu berück-
sichtigen. 
o 160 Appartements / 4 = 40 Stellplätze  
o abzgl. ÖPNV-Bonus in Höhe von 20 Prozent  
o = 32 Stellplätze 
 
Für Nutzer von Wohnungen, für am Betriebssitz gemeldete Fahrzeuge der 
gewerblichen Nutzung und für Besucher der Gastronomie sind Stellplätze 
nachzuweisen. Alle anderen notwendigen Stellplätze müssen abgelöst 
werden.

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Sichergestellt werden müssen vom Investor ebenfalls ausreichende Ab-
stellflächen für Fahrräder. Eine zusätzliche Belastung des durch „wild“ 
abgestellte Fahrräder schon stark vorbelasteten Bereichs ist unbedingt zu 
vermeiden. 
 
Die Stellplatznachweis bleibt noch abschließend zu klären, wobei der 
Nachweis eines – nach WBI-Aussagen – nicht vollständig ausgelasteten 
Parkhauses an der Von-Steuben-Straße, welches sich in ca. 50 m vom 
Vorhaben befindet, ein praktikabler Lösungsansatz sein kann.  
 
Der Nachweis über die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze ist 
im Rahmen einer eventuellen künftigen Umnutzung neu zu erbringen. 
 
In diesem Prüfpunkt:  Nachweis über die Unterbringung der notwendigen 
Stellplätze noch nicht abschließend erbracht 
 
 
 
Nutzung 
 
Das Nutzungskonzept für das geplante Hochhausprojekt am Berliner Platz stellt sich wie 
folgt dar: 
o Gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss 
o Wohnnutzungen in den Regelgeschossen 
o „Skylounge“ über zwei Etagen 
 
Insgesamt ist die Errichtung von 160 Kleinwohnungen geplant, die Dozenten, Studenten 
und Universitätsbediensteten Wohnraum bieten sollen 
(vgl. Stellungnahme der Investoren Deil-
mann und Kresing vom 15.06.2011): 
 
Nutzung Anzahl WE 
Dozentenwohnungen 40 bis 60 
Kleinstwohnungen für Studenten und Universitätsbe-
dienstete 80 bis 100 
Insgesamt ca. 160 
 
Das Konzept wurde durch die Herren Deilmann und Kresing in Absprache mit dem Stu-
dentenwerk Münster erarbeitet. Ergänzend ist dem Schreiben des Studentenwerks vom 
09.06.2011 zu entnehmen, dass dieses nicht grundsätzlich bzw. ausschießlich die Ziel-
setzung verfolgt, auf dem Standort 160 Studentenappartements unterzubringen, son-
dern gleichzeitig ein Teil der Appartements auch (ausländischen) Gastprofessoren zur 
Verfügung stellen möchte, und zwar in Zusammenarbeit mit der Universität als Boar-
ding-House-Appartements. 
 
 
Integration, Ergänzung  oder Konkurrenz / Nachhaltigkeit 
 
Das geplante Gebäude liegt innerhalb des statistischen Bezirks „Quartier 
Bahnhof“ an einem der verkehrsreichsten Straßenabschnitte (15.000 – 
25.000 Fahrzeugbewegungen/24h). Es unterstützt das in der Vorlage V

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0006/2011 „Bausteine für eine weitere Stärkung der inneren Entwicklung im 
Bereich Wohnen“ formulierte Anliegen. Es liegt im Grundsatz somit nut-
zungsstrukturell im Einklang mit einer strategischen Zielrichtung der Verwal-
tung und der Politik für die Innenstadt und speziell auch für diesen Stadtbe-
reich. 
 
 
Quartier Bahnhof, abgegrenzt auf Basis der statistischen Gebietsgliederung 
 
Die wohnberechtigte Bevölkerung im Quartier hat sich von 2004 mit 1010 
Einwohnern bis zum Jahr 2009 mit 1022 kaum verändert. Ohne zusätzliche 
Maßnahmen würde sich diese Zahl laut Prognose bis 2020 auf 956 verrin-
gern. Der Anteil der Einpersonenhaushalte liegt in diesem Bezirk bei ca. 
70% - betrachtet man die Ein- und Zweipersonenhaushalte gemeinsam, so 
ist diese Wohnform sogar mit annähernd 95 % vertreten.  
 
Im Zusammenhang mit einer unabdingbar anzustrebenden nachhaltigen 
Nutzung (das Studentenwerk stellt einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 
bis zu  10 Jahren in Aussicht) ist es von besonderer Bedeutu
 ng, die Nut-
zungsmöglichkeiten des Gebäudes durch hochbauliche, grundrissgestalte-
rische und statische Optionen so flexibel als möglich zu halten. Für das ge-
plante Vorhaben bedeutet dies z. B. nicht nur durch bauliche Vorkehrungen 
eine Flexibilität in der Grundrissgestaltung eventuelle Wohnungsgrößen 
den neuen Anforderungen anzupassen, sondern auch durch entsprechend 
geplante Geschosshöhen eine ggf. sehr viel spätere, aber vor dem Hinter-
grund der besonderen Form der Immobilie nicht auszublendende Nutzung 
für das Marktsegment „Dienstleistung“ ohne großen Umbauaufwand reali-

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sieren zu können (um das Risiko einer zukünftigen Leerstandsproblematik 
so gering als möglich zu halten). Diese baulich-optionale Flexibilität ist un-
abhängig von statischen Fragen und Grundrissflexibitätsfragen in diesem 
Punkt mit einer errechneten Geschosshöhe von 2,85 m (57 m Höhe, 20 
Geschosse) nach erster Einschätzung nicht gegeben. 
 
In diesem Prüfpunkt: Die relativ “monostrukturierte“ Nutzung im Gebäude 
selbst ist im vielfältig strukturierten Bahnhofsquartier 
nicht per se unpassend oder strukturell unrichtig oder 
gar unverträglich. Die Wahl von Kleinappartements 
im Sektor Wohnen an diesem deutlich immissionsbe-
lasteten Standort ist in stadtstruktureller Einschät-
zung die richtige Wahl.  
Der Investor soll sich nach fachlicher Auffassung mi n-
destens an eine wie vorgeschlagen gemischte 
Wohnstruktur zwischen studentischem und „norma-
lem Kleinstwohnen“ binden – es ist unter Nachhaltig-
keitsgesichtspunkten nicht ratsam, das Vorhaben 
ausschließlich auf studentisches Wohnen zu fixieren. 
 
Die strukturelle Nachhaltigkeit und die Vermeidung 
von dauerhaften Vermietungsproblemen kann primär 
durch innere Gebäudeflexibilität gewährleistet wer-
den, die in einer Vertiefung der Projektentwicklung 
noch nachzuweisen ist (vgl. insbes. auch Empfehlungen zur 
Qualitätssicherung in Kapitel IV).  
 
Eine theoretische Rückbauverpflichtung (samt durch 
den Investor beizubringender Bürgschaft) im Falle 
bestimmter Leerstandsquoten erscheint vor dem Hin-
tergrund der angestrebten Nutzung, der grundsätzli-
chen Lagegunst im Stadtgebiet weder angemessen 
noch erreichbar. 
 
 
Auswirkungen auf das Nutzungsumfeld 
 
Das Plangebiet befindet sich in einem Bereich, der vornehmlich durch die 
„Ausläufer“ der innenstadtaffinen Nutzungen (Handel, Kultur, Gastrono-
mie) und durch die Verwaltungs- und Büronutzungen im Bahnhofsumfeld 
geprägt ist. Zudem besteht im Bahnhofsumfeld die höchste Dichte an Ho-
telstandorten in Münster. Weiterhin wird der Bereich geprägt durch den 
Bahnhof selber mit dem angrenzenden Busbahnhof sowie der Radstation. 
Bedingt durch diesen ÖPNV- Hauptverkehrsknotenpunkt besteht in dem 
Bereich eine hohe Passantenfrequenz. 
 
Durch die Realisierung des Projekts erhöht sich die wohnberechtigte Be-
völkerung in dem statistischen Bezirk „Quartier Bahnhof“ um ca. 15 Pro-
zent. Mit dem Anstieg der Bevölkerung geht eine Steigerung der Nachfra-
ge nach Gegenständen des täglichen Bedarfs einher, die z.B. im Rahmen 
der Umbauplanung des Bahnhofsgebäudes berücksichtigt werden könnte.

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Weiterhin würde durch neue Bewohner im Quartier die soziale Kontrolle 
im Bahnhofsumfeld gestärkt. Die Wohnnutzung selbst ist auf ihre Immis-
sionsverträglichkeit hin detailliert zu prüfen. 
 
In diesem Prüfpunkt:  geplante Nutzung in den Umfeldauswirkungen nicht 
nur unbedenklich, sondern strukturstärkend 
 
 
Auswirkungen auf andere Standorte 
 
In den nächsten Jahren ist mit einem erheblichen Bedarf nach günstigem 
Wohnraum und gerade nach Wohnraum in Münster für Studierende zu 
rechnen, wobei sich diese Situation nach Angaben des Studentenwerks 
grundsätzlich bis in den Zeitraum 2019 massiv verstärken wird.  
 
Das Studentenwerk benennt folgende Gründe für diese Entwicklung: 
o Auswirkungen des Doppelabiturjahrgangs;  
o Wegfall der Wehrpflicht; 
o temporärer Wegfall der Wohnanlage Horstmarer-Landweg; 
o geplanter Abriss- und Neubau der Wohnanlage Boeselagerstraße 
(Mitte 2012 bis Mitte 2014). 
 
Schließlich geht aus der Stellungnahme des Studentenwerks ebenfalls 
hervor, dass die langfristige Nachfrage nach Wohnheimplätzen und auch 
das Wohnheimplatzangebot schwierig zu prognostizieren sind, da diese 
von vielen Faktoren (bspw. Entwicklung der Studierendenzahl, künftige 
Attraktivität der Universität und Fachhochschule, Mittelausstattung für Sa-
nierung und Neubau) abhängig sind. 
 
In der Bewertung der Aussagen des Studentenwerks wirkt sich aus Sicht 
der Stadtplanung die Schaffung von Dozentenwohnungen sowie von 
Kleinstwohnungen für Studenten und Universitätsbedienstete insbesonde-
re auf bestehende Standorte mit Wohnraumangeboten für diese Bevölke-
rungsgruppen aus. Dazu zählen sicherlich u.a. die existierenden Studen-
tenwohnheime sowie Kleinstwohnungen für einzelne Studenten im inner-
städtischen Bereich. Auch wirkt sich das geplante Hochhausprojekt even-
tuell auch auf Standorte aus, die günstigen Wohnraum (WGs) für studen-
tisches Wohnen bereithalten. 
 
Mögliche Auswirkungen durch die Errichtung von 160 Kleinwohnungen 
sind aus fachlicher Sicht vermutlich eher langfristig zu erwarten. Durch ei-
ne sinkende Nachfrage nach Kleinstwohnraum sowie durch die Schaffung 
von weiteren studentischen Wohnangeboten durch Private könnten Leer-
stände entstehen. Diese dürften jedoch insbesondere bei Kleinwohnun-
gen in peripheren Lagen und bei unsanierten Wohneinheiten auftreten. 
Unabhängig von der Interessenlage des Studentenwerks nach Ablauf der 
10 Jahre: Auf die Aspekte Nachhaltigkeit durch Nutzungsflexibilität (s.o.) 
sowie Nachhaltigkeit durch baulich-gestalterische Qualität (s. im ff. in Kap. 
IV) ist zu verweisen. 
 
Neben der Schaffung von Wohnraum, sieht das Konzept die Errichtung 
von Gewerbeflächen vor (EG, 1.OG, Skylounge). Erhebliche Auswirkun-
gen auf andere Standorte im Stadtgebiet sind nicht zu erwarten, da durch

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die Planung nur zu einem sehr geringen Maße zusätzliche Gewerbeflä-
chen im Bahnhofsbereich entstünden. Im „best case“ wird durch die Rea-
lisierung des Projektes ein Anreiz für Folgeinvestitionen und in der Folge 
einer weiter verstärkten Attraktivierung des Quartiers um den Bahnhof 
einher gehen. 
 
Zur Dauer des Mietvertrages hat das Studentenwerk bereits angedeutet, 
dass einen 10-Jahres Mietvertrag vorstellbar ist, dieser jedoch in irgend-
einer Form eine Ausstiegsklausel nach Ablauf von 5 Jahren enthalten 
müsse (
siehe Schreiben des Studentenwerks). 
Durch die eventuelle sogar zeitnahe Umnutzung des geplanten Hochhau-
ses ergeben sich ggf. Auswirkungen auf andere Standorte im Stadtgebiet, 
etwa auf Gewerbestandorte, im Falle einer gewerblichen Umnutzung – 
insbes. im Sektor Hotellerie dürften nach heutigem Stand dann quantitati-
ve Konkurrenzen entstehen. 
 
In diesem Prüfpunkt:  geplante Nutzung in den Auswirkungen auf andere 
Standorte dem Grundsatz nach verträglich

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IV.   Qualitätssicherung / Verfahren zur Schaffung von Baurecht 
 
Qualitätsanforderungen 
 
In den inhaltlichen Prüfbereichen  

 Nutzung 

 Integration, Ergänzung  oder Konkurrenz / Nachhaltigkeit 

 Auswirkungen auf das Nutzungsumfeld 

 Auswirkungen auf andere Standorte 
kristallisierte sich als Kernfrage die Nachhaltigkeit der Nutzung einer Hochbebauung als ent-
scheidendes Kriterium heraus.  
 
Für die Erzielung einer strukturellen Nachhaltigkeit und zur Vermeidung einer evtl. (dauerhaf-
ten) Vermietungsproblematik bieten sich aus fachlicher Sicht zwei Zielstränge als erfolgverspre-
chend und zu beeinflussen an: 
a. zum einen die Erzeugung von Nachhaltigkeit eines Projektes durch bauliche Optionen in 
Punkto Nutzungsflexibilität (innere Gebäudeflexibilität: größtmögliche Flexibilität in Punkto 
Statik, Bruttogeschosshöhendimensionierung und Schaltbarkeit von Grundrissbereichen, …) 
sowie  
b. die Erzielung von Nachhaltigkeit zum anderen durch gestalterische und architektonisch ü-
berdurchschnittliche Qualität und Solidität. 
 
Diese beiden Anforderungen sind insofern vordringlich im Sinne einer nachhaltigen Qualitätssi-
cherung zu binden und führen zur dringlichen Empfehlung, ein architektonisches Optimierungs-
verfahren durchzuführen und dessen Qualitäten in einem künftigen Planverfahren (Vorhaben-
bezogene Planung) zu sichern. 
 
 
 
 
aktuelles Planungsrecht / notwendiges Bebauungsplanverfahren 
 
Der Flächennutzungsplan der Stadt Münster stellt für das Grundstück 
gemischte Baufläche dar.  Der bestehende einfache Bebauungsplan setzt 
den Standort als Kerngebiet fest, in dem entsprechend der textlichen 
Festsetzungen Vergnügungsstätten unzulässig sind.  Da der Bebauungs-
plan keine weiteren Aussagen zum Maß der der baulichen Nutzung 
macht, sind Vorhaben hier heute darüber hinaus nach § 34 BauGB (Ein-
fügen in die Eigenart der näheren Umgebung) zu beurteilen.

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Vor dem Hintergrund der angestrebten Höhenentwicklung des Projektes 
und der grundstücksbezogen damit zusammenhängenden städtebauli-
chen Dichte ist das Erfordernis für die Schaffung veränderten bzw. neuen 
Planungsrechts gegeben. 
 
In der Konkretheit des Bauprojektes und vor dem Hintergrund der oben 
ausgeführten Qualitätsanforderungen der Stadt ist das Verfahren einer 
Vorhabenbezogenen  Neuaufstellung eines „Bebauungsplans der Innen-
entwicklung“ mit obligatorischer „freiwilliger“ Bürgeranhörung geboten. In 
diesem Verfahrenstyp sind projektbezogene Details von der nutzungsbe-
zogenen Maßgaben über bautechnische Anforderungen und Optionen bis 
hin zur (Fassaden-)Gestaltung … für den Vorhabenträger
 verpflichtend fi-
xierbar (in der Planzeichnung als „Vorhaben- und Erschließungsplan“ und im kombinier-
ten und flankierend wirkenden Durchführungsvertrag als öffentlich rechtlichem Vertrag). 
 
Es wird vorgeschlagen, ein Bauleitplanverfahren (Aufstellungsbe-
schluss) erst dann einzuleiten, wenn ein architektonisches Opti-
mierungsverfahren durchgeführt wurde, welches sich entwurfsab-
hängig an der städtebaulich definierten maximalen Höhe von 50 m 
orientiert. 
Für den vorgelegten Entwurf bedeutete dies eine Überarbeitung in 
den Bereichen Höhe, Geschossigkeiten und Bruttogeschosshö-
hen.  
 
Darüber hinaus sollte zu einem möglichst frühzeitigen Zeitpunkt im Bau-
leitplanverfahren eine Information der Bürgerinnen und Bürger unter be-
sonderer Ansprache und Einbindung der ISG Bahnhof erfolgen.

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V. Zusammenfassung – FAZIT 
 
 
Die vorgelegte Prüfung der stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit des geplanten 
Neubaus eines Hochhauses am Berliner Platz (ehem. „Metropolis“) folgt den politisch beschlos-
senen, im Falle eines Investitionsinteresses für Hochhausneubauten einzelfallbezogen abzuprü-
fenden Kriterien. 
 
Kernziel der Untersuchung ist hierbei, die Frage der städtebaulich “richtigen“ Höhenentwicklung 
sowohl orientiert an dem vorgestellten Planungsentwurf der Investoren Deilmann/Kresing, als 
auch unabhängig von diesem zu beantworten. 
 
 
1. 
 
Das unverwechselbare Stadtbild mit seiner hohen städtebaulichen Qualität trägt zur großen 
Attraktivität Münsters bei. Hierfür ist vor allem die historische Altstadt und „deren visuelles Erle-
ben“ von großer Bedeutung. Aus diesem Grund wurden in einem ersten Schritt die Auswirkun-
gen eines Hochhausneubaus unter Zuhilfenahme von Bauhöhenstudien in den Größenordnun-
gen 40m, 50m und 60 m auf folgende Punkte hin untersucht: 

 Stadtbild 

 Blickkorridore auf die Stadtsilhouette 

 Blickbeziehungen der auf die Promenade zulaufenden Radialen 

 sonstige Blickbeziehungen innerhalb der „Stadtkrone“ 
 
Im Ergebnis befindet sich das Vorhaben nicht
 im Bereich der Blickkorridore auf die Altstadt. Je 
nach Bauhöhe des Vorhabens dürfte dieses lediglich aus der Blickbeziehung von Nord (Wien-
burgpark) und von Nordwest (Steinfurter Straße) schemenhaft „hinter der Altstadt“ einge-
schränkt wahrnehmbar sein.  
 
Bei den Blickbeziehungen aus dem Altstadtrand im Bereich Windthorststraße und aus dem 
zentralen Bereich der Promenade im Bereich Engelenschanze entfaltete eine Hochbebauung 
im Bereich Berliner Platz eine deutliche und markante Wahrnehmbarkeit. Hieraus ergibt sich 
jedoch keine visuelle Beeinträchtigung, sondern eine bauliche „Bekräftigung“ des bereits heute 
verdichteten Bahnhofsbereichs als einem der „Zentralpunkte“ der Innenstadt.  
 
 
2. 
 
Weitergehende Überprüfungen der fachlichen Aspekte zu den Punkten 

 Raumfolge, Akzentuierung - großräumige Betrachtung 

 Raumbildung - kleinräumige Betrachtung 
haben gezeigt, dass der Standort je nach Höhenausprägung einer Neubebauung aus unter-
schiedlichen Blickbeziehungen deutlich wahrnehmbar ist, jedoch keine negativen Einflüsse auf 
das Stadtbild oder die Stadtsilhouette festzustellen sind.  
 
Als deutliche „Markierung“ des Bahnhofsareals ist der Standort stadtstrukturell und städtebau-
lich insbes. in der deutlich von der Altstadt abgesetzten baulich-linearen Entwicklungsachse 
„Eisenbahnstraße/Bahnhofstraße/Von-Steuben-Straße“ begründet als Hochhausstandort ge-
eignet. Die mögliche Höhenausprägung ist jedoch genauer zu untersuchen.

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3. 
 
Die Prüfpunkte  

 Baumassengliederung und –verteilung 

 Höhenentwicklung: Bauhöhe, Geschossigkeit 

 städtebauliche Dichte und Abstandflächen 
geben Hinweise für eine angemessene, städtebaulich verträgliche maximale Höhe für ein ge-
plantes Hochhaus am Berliner Platz. 
 
Bereits die Abbildung der überschlägig ermittelten Abstandsflächen zeigt, dass sich in der Hö-
henvariante 60/54 m die notwendigen Abstandflächen in der Gesamtbreite des Straßenraums 
der („kleinen“) Bahnhofstraße nicht mehr nachweisen lassen. Dies ist ein erster Indikator für 
eine zumindest auf den münsterischen Dichtestandard bezogen zu große Bauhöhe.  
 
„Nahaufnahmen“ in der Reihe der Modellfotos zeigen aus der fachlichen Sicht „bildlicher“ auf, 
dass in der Betrachtung des näheren (!) baulichen Umfeldes eine Höhe von 60 m stadtstruktu-
rell auch in der besonderen Grundstückssituation und exponierten Grundstückslage in der Hö-
hendifferenz und Proportionierung zu den umgebenden Baumassen (und Nutzungen) nicht ver-
träglich ist. 
 
Empfohlen wird aufgrund der Wahrnehmbarkeit aus der Fernsicht der Eisenbahn- und Bahn-
hofstraße, vor allem aber aus dem Altstadtrand- und Promenadenbereich, im Fazit eine Höhen-
begrenzung von 50 m als Maximalhöhe, die abhängig von der exakten Gebäudekubatur und 
Gebäudearchitektur unter qualitativen Gesichtspunkten geringfügig über- oder unterschritten 
werden könnte. Insofern sollte im Falle einer Projektansiedlung dringlich auf eine hochbauliche 
Optimierung auf Basis dieser absoluten Höhenempfehlung gedrängt werden. 
 
 
4. 
 
Aus den ergänzenden Prüfpunkten  

 verkehrliche Auswirkungen 

 Erschließung 

 Stellplatznachweis 
ergeben sich keinerlei Hinweise auf eine offensichtliche Problemlage, die nicht im Rahmen ei-
nes für die Schaffung von Baurecht notwendigen Bebauungsplanverfahrens gelöst werden kön-
nte.  
 
 
5. 
 
Für die Prüfpunkte  

 Nutzung 

 Integration, Ergänzung  oder Konkurrenz / Nachhaltigkeit 

 Auswirkungen auf das Nutzungsumfeld 

 Auswirkungen auf andere Standorte 
kristallisiert sich als Kernfrage die Nachhaltigkeit der Nutzung einer Hochbebauung als ent-
scheidendes Kriterium heraus. Wesentliche Nutzungskonkurrenzen oder Nutzungsauswirkun-
gen stehen nicht zu erwarten. 
 
Als Basis,  eine strukturelle Nachhaltigkeit zu erzielen und evtl. (dauerhafte) Vermietungsprob-
leme zu vermeiden, stellen sich aus fachlicher Sicht zwei Zielstränge als erfolgversprechend 
und städtischerseits beeinflussbar dar:

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a. Erzeugung von Nachhaltigkeit eines Projektes durch bauliche Optionen bezogen auf seine 
Nutzungsflexibilität (innere Gebäudeflexibilität: größtmögliche Flexibilität in punkto Statik, 
Bruttogeschosshöhendimensionierung und Schaltbarkeit von Grundrissbereichen, …) so-
wie  
 
b.  Erzielung von Nachhaltigkeit durch gestalterische und architektonisch überdurchschnittliche 
Qualität und Solidität. 
 
Die Stadtplanung sieht diese als vordringliche Kriterien im Bereich der Qualitätssicherung an 
und empfiehlt, neben den bereits in 3. genannten Gründen, ein architektonisches Optimie-
rungsverfahren durchzuführen und dessen Qualitäten in einem künftigen Planverfahren (Vorha-
benbezogene Planung) zu binden und zu sichern.

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VI.  Anhang  
 
 
 
 
 
 
  Abbildungen aus dem Fließtext in chronologischer Reihenfolge in vergrößertem Format

Anhang zur  Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit 
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Anhang zur  Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit 
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Anhang zur  Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit 
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Blick über Bremer Platz, Hauptbahnhof und Berliner P latz auf die Altstadtsilhouette

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Blick aus Sicht des Bahnfahrenden

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B
lick aus dem Kreuzungsbereich Promenade/Windthorststraße

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Blick aus dem Zentralbereich der Promenade im Bereic h Schorlemer Straße

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Vogelperspektive aus Norden

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Blick: Hotel Mauritzhof Nordkante

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Blick: Kreuzung Servatiiplatz

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Blick: Busbahnhof Nord

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Blick: Nordeingang Hauptbahnhof

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Blick: Haupteingang Hauptbahnhof

Anhang zur Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit  
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Blick: Ecke Windthorststraße/Bahnhofstraße

Anhang zur Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit  
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Blick:Friedrich-Ebert-Straße 1

Anhang zur Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit  
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Blick: Bahnhofstraße 59

Anhang zur Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit  
________________________________________________________________________________________________________ 
Blick: Von-Steuben-Straße 17

Anhang zur Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit  
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Blick: Ecke Herwarthstraße/Achtermannstraße

Anhang zur Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit  
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 Lageplan mit Grundflächenzahl GRZ und Geschossflächenzahl GFZ 
 
 
 
 
Quartier Bahnhof, abgegrenzt auf Basis der statistischen Gebietsgliederung

Anhang zur Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit  
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Anhang zur Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit  
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Abt. Bebauungsplanung, Denkmalpflege, Stadtgestaltung 
 
Moritz Franke 
Philipp Hänsel 
Jörg Krause 
Dietmar Wirlitsch

V/0428/2011 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Neubau eines Hochhauses am Berliner Platz (ehem. "Metropolis") 
- stadtstrukturelle und städtebauliche Beurteilung - 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
07.07.2011 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Die Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit des geplanten 
Neubaus eines Hochhauses am Berliner Platz (ehem. „Metropolis“) wird zur Kenntnis ge-
nommen. 
2. Die Verwaltung wird beauftragt, mit den Investoren vor Einstieg in das beantragte vorha-
benbezogene Bauleitplanverfahren Gespräche und Verhandlungen aufzunehmen, die auf 
die Umsetzung der Ergebnisse und Empfehlungen der stadtstrukturellen und städtebauli-
chen Untersuchung gerichtet sind.  
3. Dem ASSVW werden die sich hieraus ergebenden Informationen zur Kenntnis gegeben 
und zur Beschlussfassung aufbereitet. 
4. Der Auftrag des ASSVW vom 19.05.2011, abgeleitet aus dem Antrag der SPD-Fraktion - 
„Beurteilungsgrundlagen für den geplanten Neubau eines Hochhauses am Berliner Platz“ -, 
ist damit erledigt. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Die Sachentscheidung löst weder direkte noch indirekte Kosten oder Folgekosten für den städti-
schen Haushalt aus.  
 
 
Begründung: 
 
Der Planungsausschuss hat in seiner Sitzung am 19.05.2011 anlässlich der öffentlichen Projekt-
vorstellung durch die Investoren Deilmann/Kresing sowie den potenziellen Nutzer Studentenwerk 
Münster den Antrag der SPD-Fraktion „Beurteilungsgrundlagen für den geplanten Neubau eines 
Hochhauses am Berliner Platz“ einstimmig beschlossen (vgl. Anlage 3 zur Vorlage).  
Vorlagen-Nr.: 
V/0428/2011 
Auskunft erteilt: 
Herr Krause 
Ruf: 
492 61 20 
E-Mail: 
KrauseJ@stadt-muenster.de  
Datum: 
27.06.2011 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0428/2011 
 
Der Auftrag an die Verwaltung umfasste damit (in Stichpunkten) die Analyse … 
ƒ … der städtebaulichen Verträglichkeit, insbes. bezogen auf die Höhenentwicklung des Vor-
habens; 
ƒ … der Quartiers- und Standortverträglichkeit des Vorhabens, insbes. bezogen auf die ge-
plante Nutzung sowie Fragen der Erschließung und des Stellplatznachweises; 
ƒ … der Bedarfe und Nutzungsnachhaltigkeit der geplanten Nutzung für studentisches Woh-
nen. 
 
Die Planungsverwaltung hat in der Folge die Investoren des Projekts um Stellungnahme und Ein-
schätzung zu den Punkten 2. bis 4. des Antrages gebeten. Die schriftliche Antwort hierauf  einschl. 
einer Rückäußerung des Studentenwerks Münster ist Anlage 2 zur Vorlage zu entnehmen. 
 
Der Auftrag des beschlossenen Antrages zu 1. mündete in die Erarbeitung einer alle
 in dieser 
frühzeitigen Planungsphase maßgeblichen Kriterien und Belange bündelnden Fachbeurteilung 
nicht nur zu städtebaulichen sondern insbes. auch zu stadt- und nutzungsstrukturellen Aspekten 
(vgl. Anlage 1 zur Vorlage). In diese verwaltungsintern erarbeitete Expertise haben die Stellung-
nahmen und Einschätzungen der Investoren und künftigen Nutzer kommentiert bzw. bewertet Ein-
gang gefunden. 
 
Die Ergebnisse, Maßgaben und Empfehlungen dieser fach lichen Expertise im einzelnen sind An-
lage 1 zu entnehmen, insbes. der Zusammenfassung in Kapitel V. – Zusammenfassung/ FAZIT 
(Seite 37-39 der Anlage). Kernpunkt der Empfehlungen ist eine Begrenzung einer Hochbebauung 
auf dem zur Entwicklung anstehenden Grundstück auf ein max. Höhenmaß um die 50 m sowie die 
Durchführung eines architektonischen Optimierungsverfahrens. 
 
Die Planungsverwaltung empfiehlt, auf Grundlage und unter Berücksichtigung dieser in der Unter-
suchung im Detail enthaltenen Maßgaben und Empfehlungen einem Einstieg in das von den Inves-
toren beantragte vorhabenbezogene Bauleitplanverfahren derzeit nicht zuzustimmen und mit den 
Investoren Gespräche und Verhandlungen aufzunehmen, die auf die Umsetzung der Ergebnisse 
und Empfehlungen der stadtstrukturellen und städtebaulichen Untersuchung gerichtet sind.  
 
 
 
gez. 
 
Schultheiß 
(Stadtdirektor) 
 
 
 
 
 
Anlagen: 
 
(1) Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit des geplanten 
Neubaus eines Hochhauses am Berliner Platz (ehem. „Metropolis“) 
(2) Stellungnahmen der Investoren sowie des Studentenwerks Münster zu den Fragestellun-
gen 2.-4. des Antrages 
(3) Antrag der SPD-Fraktion vom 19.05.2011 – „Beurteilungsgrundlagen für den geplanten 
Neubau eines Hochhauses am Berliner Platz“

DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 Vorlagen-Nr.: 
 
V/0428/2011/1. Erg. 
Öffentliche Beschlussvorlage Auskunft erteilt: 
Herr Krause / Herr Hänsel 
Ruf: 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Neubau eines Hochhauses am Berliner Platz (ehem. "Metropolis") 
- stadtstrukturelle und städtebauliche Beurteilung - 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
15.11.2011 Beirat für Stadtgestaltung Empfehlung 
24.11.2011 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Die Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit des geplanten 
Neubaus eines Hochhauses am Berliner Platz (ehem. „Metropolis“) wurde in der Sitzung 
des ASSVW am 07.07.2011 zur Kenntnis genommen. 
2. Der ASSVW nimmt zur Kenntnis, dass die Verwaltung mit den Investoren Gespräche 
und Verhandlungen geführt hat, die auf die Umsetzung der Ergebnisse und Empfehlun-
gen der stadtstrukturellen und städtebaulichen Untersuchung gerichtet waren. Der 
ASSVW hat die sich hieraus ergebenden Informationen in der Sitzung am 13.10.2011 zur 
Kenntnis genommen. 
3. Der Auftrag des ASSVW vom 19.05.2011, abgeleitet aus dem Antrag der SPD-Fraktion - 
„Beurteilungsgrundlagen für den geplanten Neubau eines Hochhauses am Berliner Platz“ -, 
ist damit erledigt. 
4. Die Eignung des Grundstücks Berliner Platz 39 (ehem. „Metropolis“) als Standort für 
ein Hochhaus wird grundsätzlich anerkannt. 
5. Die von den Investoren angedachte Nutzung „studentisches Wohnen“ wird unter Be-
rücksichtung eines nachhaltigen Nutzungskonzeptes im Grundsatz als standortver-
träglich angesehen. 
6. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Aufstellungsbeschluss für das von den Inves-
toren beantragte vorhabenbezogene Bauleitplanverfahren vorzubereiten und im wei-
teren Verfahren die Nachhaltigkeit des Nutzungskonzeptes sowie den Hochbauent-
wurf unter funktionalen und architektonischen Gesichtspunkten weiter zu konkreti-
sieren, zu optimieren sowie die entsprechenden Beteiligungsverfahren durchzufüh-
ren. 
 
 
 
492-6120 / 492-6122 
 
E-Mail: 
Haensel@stadt-muenster.de  
Datum: 
02.11.2011 
V/0428/2011/1

- 2 - 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Die Sachentscheidung löst weder direkte noch indirekte Kosten oder Folgekosten für den städti-
schen Haushalt aus.  
 
 
Begründung: 
Der Planungsausschuss hat in seiner Sitzung am 19.05.2011 anlässlich der öffentlichen Projekt-
vorstellung den Antrag der SPD-Fraktion „Beurteilungsgrundlagen für den geplanten Neubau eines 
Hochhauses am Berliner Platz“ einstimmig beschlossen.  
 
Der Auftrag mündete in die Erarbeitung einer alle in dieser frühzeitigen Planungsphase maßgebli-
chen Kriterien und Belange bündelnden Fachbeurteilung nicht nur zu städtebaulichen sondern 
insbes. auch zu stadt- und nutzungsstrukturell en Aspekten, die dem ASSVW in der Sitzung am 
07.07.2011 vorgestellt wurde und gleichzeitig als Gesprächsgrundlage für die weiteren Gespräche 
mit den Investoren gedient hat. Die Ergebnisse der Überarbeitung wurden dem ASSVW in der Sit-
zung am 13.10.2011 vorgestellt. 
 
Der Standort Berliner Platz ist im Grundsatz für eine Hochhausbebauung städtebaulich begründet 
und damit für eine Projektentwicklung in diese Richtung geeignet. Ausführlich begründet wird die-
ser Standpunkt in der Beurteilung zur stadtstrukturellen und städtebaulichen Verträglichkeit des 
geplanten Neubaus eines Hochhauses am Berliner Platz
 (ehem. „Metropolis“), die der Politik seit 
Anfang Juli 2011 vorliegt.  
In diesem wird heißt es u.a.:  
…. Der Standortbereich Berliner Platz stellt sich aus der Blickachsenperspektive Eisenbahnstra-
ße/Bahnhofstraße und der Fernsicht aus deutlich erhöhtem (fiktiven) Standpunkt als klar von den 
Strukturen der Altstadt und ihrer Vorzone (Promenade) separierter Standort dar. Die achsiale Be-
trachtung dieser wichtigen Straßenverbindung mit den sie bereits heute flankierenden Großstruktu-
ren Landschaftsverband, NRW-Bank, Iduna- Hochhaus, Bundesbahndirektion, Hauptbahnhof und 
Conti-Hotel belegt, dass sich das Vorhaben in die bestehende blockhaft geprägte Stadtstruktur 
„einfügt“ und keinen Fremdkörper im der Altstadt vorgelagerten Stadtgefüge darstellt…. 
...In Verbindung mit der Mikrolage in der Spitze eines dicht bebauten Baublocks und dieser geson-
derten Lage an einem aufgeweiteten Straßen- bzw. Platzbereich (Berliner Platz) besteht eine städ-
tebauliche Positivbegründung, den Standort mit einer „kräftigen“ und eigenständigen Hochbebau-
ung „von einigem Gewicht“ zu versehen 
(vgl. auch bisherige Empfehlungen des Gestaltungsbeirates)….  
 
…Zu empfehlen und städtebaulich „richtig“ ist eine Maximalhöhe von um die 50 m – aufgrund der 
Wahrnehmbarkeit aus der Fernsicht der Eisenbahn und Bahnhofstraße, vor allem aber auch aus 
dem Altstadtrand- und Promenadenbereich jedoch als Höhenbegrenzung einschließlich (!) not-
wendiger Haustechnik und technischer Dachaufbauten. Diese städtebaulich begründete Grundein-
schätzung ist stark abhängig von der exakten Gebäudekubatur und Gebäudearchitektur. Insofern 
ist hier dringlich auf eine hochbauliche Optimierung auf Basis der absoluten Höhenempfehlung zu 
drängen. In diesem Zusammenhang kann die Höhe von 50/44 m unter qualitativen Gesichtspunk-
ten geringfügig über oder unterschritten werden.…. 
 
Die überwiegend geplante Nutzung (fast ausschließlich Wohnnutzung) unterstützt das in der Vor-
lage V/0006/2011 (Bausteine für eine weitere Stärkung der inneren Entwicklung im Bereich Woh-
nen) formulierte Anliegen, die Innenentwicklung im Bereich Wohnen zu stärken und zu fördern. 
Das geplante Vorhaben liegt somit im Grundsatz nutzungsstrukturell im Einklang mit einer strategi-
schen Zielrichtung der Verwaltung und der Politik für die Innenstadt und speziell auch für diesen 
Stadtbereich.  
Die Wahl von Kleinappartements an diesem immissionsbelasteten Standort (15.000 – 25.000 
Fahrzeugbewegungen/24h) ist in stadtstruktureller Hinsicht die an diesem Standort geeignete 
Wohnform.  
V/0428/2011/1

- 3 - 
V/0428/2011/1 
Die geforderte strukturelle Nachhaltigkeit zur Vermeidung von dauerhaften Vermietungsproblemen 
kann primär durch innere Gebäudeflexibilität gewährleistet werden, die in einer ohnehin noch vor-
gesehenen Vertiefung der Projektentwicklung noch nachzuweisen ist  
 
 
Aufgrund der positiven Grundeinschätzung wird empfohlen, auf den oben genannten Grundlagen 
und unter Berücksichtigung der in der vorgelegten Beurteilung zur stadtstrukturellen und städte-
baulichen Verträglichkeit des geplanten Neubaus eines Hochhauses am Berliner Platz (ehem. 
„Metropolis“) enthaltenen Maßgaben und Empfehlungen mit den Investoren die bereits begonne-
nen Gespräche und Verhandlungen weiterzuführen und den Einstieg in das beantragte vorhaben-
bezogene Bauleitplanverfahren einzuleiten. 
 
 
 
i.V. 
 
gez. 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor

Zur verkehrlichen Erschließung und zum Immissionsschutz:
Verkehrstechnische Erschließung - Parken - Lärmschutz
Die Voraussetzungen fllr eine optimale verkehrstechnische Integration
ohne belastende Raum- und Lärmbeeinflussungen sind an diesem Standort
und mit diesem Nutzungskonzept berücksichtigt und gelöst. Der Belastung
des Wohnstandortes durch Verkehrslärm wird einerseits entgegengetreten
durch die Positionierung derWohnnutzung in den oberen Geschossen ­
EG sowie 1.0G weisen gewerbliche Nutzungen auf oder sind durch
Gemeinschaftsräume belegt- und andererseits durch
Schallschutzverglasung mit kontrollierter Be- und EntlOftung.
Die notwendigen baurechtlichen Stellplätze (1 bis 5 Studentenwohnungen)
voraussichtlich ca. 30 Stellplätze werden im benachbarten Parkhaus
Breuerplatz nachgewiesen. FOr die momentane Discothekennutzung wird
der Stellplatznachweis bereits identisch erbracht und abgesichert. Bei
einem Nachtragskonzept (frOhestens in 10 Jahren) gilt die dann gOltige
Landesbauordnung. Dann evtl. zusätzlich notwendige Stellplätze wOrden in
der Nachbarschaft abgelöst und nachgewiesen. In Berlin mOssen bereits
heute keine Stellplätze nachgewiesen werden.
Fahrräder werden in einem großzOgigen Fahrradparkhaus auf der 1. Ebene
nachgewiesen. (vgl. öffentliches Parkhaus gegenOber).
Insgesamt wird das Gebäude im Wesentlichen frequentiert durch
Fußgänger und Fahrradfahrer, wobei die aktuelle Besucherfrequenz der
heutigen Versammlungsstätte bei weitem nicht erreicht werden wird.
Zu den Projekt- und Vertragspartnern:
FOr die Planung des Konzeptes treten die Architekten Deilmann I Kresing
als Entwickler und Investoren auf und sind damit Vertragspartner der Stadt
MOnster.
Wir hoffen mit dieser Stellungnahme und den ergänzenden Antworten von
Herrn Wiese vom Studentenwerk MOnster einer Grundentscheidung Ober
dieses Projekt und einer zOgigenweiteren Bearbeitung gedient zu haben.
Mit freundlichen GrOßen
Kresing Architekten
lZ.n.~~~
R. M. Kresing L-.
Planungsgesellschaft Deilmann
gez.
A. Deilmann
Geschäftsführer: Dip!.-Ing. Architekt Rainer M. Kresing - HRB 5475 - Str.-Nr. 337/590410935
Lingener Straße 12 - 48155 MOnster - 02 51/98778-0 - Fax -10
Sparkasse Münsterland Ost - BLZ 400 50150 - Kto. 180 100 58 - Volksbank Münster eG - BLZ 401 60050 - Kto. 305 71000

,
StudentenwerkMünster'Postfach76 29· 48041 Münster
Kresing Architekten
Herrn Rainer M. Kresing
Lingener Straße 12
48155 Münster
vorab per Fax: 0251-98778-10
StudentenwerkMünster
Der Geschäftsführer U]
Geschäftsführung
Bismarckallee 5
48151 Münster
Fax 0251 I 837 - 92 07
Abteilung I
KaufmännischeLeitung
Anstalt des ,,;;1
öffentlichen Rechts [BJ
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Bei Antwort bitte angeben
Kl/as -
[;] Münster,
den
09.06.11
[] Es
schreibt Ihnen
Herr Wiese
0251 I 837 - 9522
achim.wiese@studentenwerk-muens
Schreiben der Stadt Münster - Der Oberbürgermeister - vom 07.06.2011, Az.: 61.31.0001
Hochhaus-Projekt am Berliner Platz
Sehr geehrter Herr Kresing,
die sich aus der Fragestellung der SPD-Fraktion ergebenden Detailfragen, die Herr
Schultheiß aufgeworfen hat, versuche ich nachfolgend zu beantworten.
1. Zur quartiers- und standortgerechten Nutzung:
hier ist zum einen festzustellen, dass wir nicht grundsätzlich die Zielsetzung haben dort
nur 160 Studentenappartements unterzubringen, sondern gleichzeitig auch einen Teil
der Appartements für ausländische Gastprofessoren, in Zusammenarbeit mit der
Universität als Boarding-House-Appartements, zur Verfügung zu stellen. Der Standort
"Bahnhof" ist sicherlich für ein studentisches Wohnumfeld nachhaltig in Ordnung und
wird nachgesucht. Dies ergibt sich aus unseren Erfahrungen, da wir dort seit einigen
Jahren das Hansahaus als Wohnheim betreiben und seit Kurzem das Hotel Bockhorn ­
unmittelbar hinter dem Bahnhof -. Des Weiteren in der Engelstraße (auch hier in
Bahnhofsnähe) mit der Wenting GmbH und dem dortigen Studihaus, sowie im
rückwärtigen Bereich des Bahnhofs und dem dortigen Studihaus der Firma Nabbe
kooperiert haben. Wir können aus unserer heutiger Sicht sagen, dass der bahnhofsnahe
Standort, auch im Hinblick auf die Freizeitaktivitäten "Hafennähe", die Stadtnähe, aber
auch die gute Verkehrsanbindung zur Universität und dem Zuhause (Semesterticket) als
ideal angesehen wird. Dies zeigt auch die Beliebtheit des grundsätzlichen
Wohnstandortes für Studierende im gesamten Umfeld hinter dem Bahnhof.
SparkasseMünster
Kto.-Nr. 59295
BLZ 400 501 50
PostgiroDortmund
Kto.-Nr. 22002·460
BLZ 440 100 46

StudentenwerkMünster
Hier ist auch grundlegend zu bemerken, dass Studierende tagsüber in der Regel nicht
zuhause sind, dies umso mehr durch die Bachelor-Masterstudiengänge, sodass sich der
Aufenthalt im Wesentlichen im abend- und nächtlichen Bereich darstellt. Darüber
hinaus sind gerade die Personen, die in Bahnhofsnähe wohnen, oft Wochenendfahrer und
somit an Wochenenden, Feiertagen und entsprechenden Ferienzeiten unterwegs, sodass
das Haus entsprechend leer sein wird.
2. Nachhaltige Erfordernisse und Bedarfe von studentischen Wohnanlagen:
Hier ist sicher festzuhalten - wie es auch der AK-Wohnen hier in Münster vor Kurzem
entscheidend festgestellt hat -, dass ein erheblicher Bedarf an günstigem Wohnraum
oder gerade Wohnraum in Münster für Studierende besteht. Diese Situation wird sich
sicherlich in einem Zeitraum bis 2019 grundsätzlich erst einmal durch die Auswirkung
des Doppelabiturjahrganges und dem Wegfall der Wehrpflicht massiv verstärken.
Weiterhin kommt hinzu, dass temporär die Wohnanlage Horstmarer-Landweg - mit
ehemals 505 Plätzen - nicht mehr zur Verfügung steht und in einem Zeitraum zwischen
Mitte 2012 und Mitte 2014 die Wohnanlage Boeselagerstraße dem Markt durch die
komplette Abriss- und Neubaumaßnahme nicht mehr zur Verfügung steht. Die Frage, wie
lange eine solche Nachfrage anhält, ist schwierig zu beantworten, da zwar
demografisch die Studierendenzahl nach 2019 rückläufig sein wird, dies allerdings wird
von Standort zu Standort unterschiedlich sein und die Nachfrage nach Wohnheimplätzen
hängt hier maßgeblich von der Attraktivität der Universität und der Fachhochschule ab.
Generell kann man hier ergänzend mitteilen, dass eine klare Tendenz bei den
Studierenden erkennbar ist, was ihre Wohnungsfragen anbetrifft. Diese ist einmal
zentral und innenstadtnah und wird heute gegenüber studienortsnah und außerhalb des
Zentrums bevorzugt. Darüber hinaus wird sicherlich die Wohnungssituation eventuell
noch einmal verschärft, da das Studenten werk Münster an die Grenzen seiner
eigenfinanzierten Umbau- und Neubaumaßnahmen gekommen ist, ebenso wird es
nachhaltig keine Neubau- oder Sanierungsgelder vom Land mehr geben. Somit müssen
wir davon ausgehen, dass im Zeitraum 2018 / 2019 die aus dem Zeitraum Ende
60er/ Anfang 70er Jahre, stammenden Großwohnanlagen Gescherweg und Heekweg mit
etwa über 1000 Appartementplätzen dann eventuell nicht mehr zur Verfügung stehen
(sie sind zum einen aufgrund ihres Alters und Zustandes nicht mehr zu betreiben und
auch aus den vorgenannten Gründen nicht mehr sanierbar). Die Wandlungen der
Studierenden, die das Studentenwerk sieht, sind einerseits die, dass man immer weiter
in Citynähe oder zumindest in modernere Einzelappartement-strukturen wohnen möchte
und dies bei ihrer Wohnstandortwahl grundsätzlich bevorzugen werden. Somit werden
alte und unmoderne Wohnanlagen oder Anlagen die sich weit außerhalb des Zentrums
befinden mit Sicherheit dann nicht mehr zu vermieten sind. Zur Dauer des Mietvertrages
haben wir ja bereits angedeutet, dass das Studentenwerk sich einen 10-Jahres­
Mietvertrag vorstellen kann, der sich jeweils um ein Jahr verlängert. Bei der Vorstellung
im Gremium des Studentenwerks haben wir mitgeteilt, dass wir zu dieser Darstellung
bereit sind, müssen jedoch in irgendeiner Form zumindest eine Ausstiegsklausel
unterbringen, die es ermöglicht, dass man frühestens nach Ablauf von 5 Jahren - was ich
nicht erwarte - auch aus diesem Vertrag aussteigen kann (sollte sich widererwarten
ergeben, dass kein Studierender mehr nach Münster kommt und alle unsere Gebäude
leerstehen). Ergänzen möchte ich hierzu noch, dass das Studentenwerk sich auch
vorstellen kann, im Rahmen seiner anderen Möglichkeiten - Stichwort "agora Hotels" ­
hier freiwerdende Ressourcen erst einmal im Bereich seiner Boarding-Housevermietung
nicht nur für die Universität und Gastprofessoren, sondern für die übrigen Bereiche, mit
denen wir im Seminar- und Hotelbereich zusammenarbeiten, erweitern zu können.
Gerade in diesem Segment besteht in Münster ein erheblicher Bedarf, bei dem wir
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StudentenwerkMünster
sicherlich noch die drei- bis vierfache Menge nachhaltig vermieten können (gegenüber
dem, was im Augenblick an Boarding-House-Appartements zur Verfügung steht).
Verkehrliche Erschließung / Parkraum:
Hier können wir aus unserer Sicht nur noch einmal darstellen, dass definitiv eine
ausreichende Unterbringung von Fahrradstellplätzen notwendig ist - weil dies auch von
jedem Studierenden wahrgenommen wird - und genauso klar können wir feststellen,
dass bei einer Studentischen- und Gastprofessoren-Nutzung der Parkraum nur eine
untergeordnete Rolle spielt. Dies ist auch daran festzumachen, dass selbst der teure
Wohnraum im Bereich Engelstraße / Studihaus mit 1:5 Parkplätzen auskommt und wir an
den vorgenannten - von uns verwalteten' Stellen in Bahnhofsnähe gar keine Parkplätze
haben, was völlig unproblematisch läuft, da an anderen Standorten eine 1:5­
Stellplatznutzer-Relation völlig ausreichend ist und es zu keinerlei Engpässenführt.
Zusammenfassend können wir Ihnen hierzu noch mitteilen, dass insbesondere im
Hinblick auf die verschiedenen Problematiken, die gerade in den nächsten 5/6 Jahren
durch das Studentenwerk selbst - durch die Bauaktivitäten - und auch durch den Wegfall
von günstigem Wohnraum in Münster, (jedes Objekt, welches für den studentischen
Nutzer zur Verfügung steht) hier Abhilfe schafft und sich sicherlich positiv auf die
Standortfrage für die Studierenden zum Standort Münster auswirken wird. Wir gehen
davon aus, dass sich speziell - auch langfristig - diese Anlage im Wettbewerb, in der
dargestellten Form (entspricht in Größe und Form den heutigen Wünschen der
Studierenden) und Lage gerade im Hinblick auf auswärtige Studierende als ideal
anzusehen ist, langfristig vermieten lässt. Wir würden auch außerhalb dieses Standortes
weiterhin die Zusammenarbeit mit Investoren präferieren, da - wie bereits erwähnt ­
das Land sicherlich nicht in der Lage sein, hier in Zukunft Gelder für den studentischen
Wohnheimbau zur Verfügung zu stellen. Das ein solches Investment speziell in Münster
durchaus sinnvoll ist, sieht man auch daran, dass bereits erhebliche Investitionen in den
studentischen Wohnheimbau in den letzten Jahren stattgefunden haben und greife hier
einmal das Beispiel "Dr. Muhr" mit The Flag und seinem weiteren Objekt an unserem
ehemaligen Standort Arnold-Jansen-Kolleg auf. Auch hier werden in der gleichen
modernen Appartementform - allerdings weniger zentral zur Innenstadt und zu nicht
gerade günstigen Mieten - erhebliche Investitionen eines Investors vorgenommen in den
studentischen Wohnheimbau. Auch hier gehe ich einmal davon aus - da es speziell auf
die Studenten zugeschnitten ist -, dass dieser Investor sicherlich nicht im Auge hat, nur
bis 2019 Studenten auf dem Markt zu finden, sondern dies eine langfristige Planung ist.
Ebenso ist es mit den Investoren im Bereich neben der Mensa am Ring. Insofern zeigen
diese Investorenfülle und die entsprechende Größenordnung, dass hier seitens der
Investoren nachhaltig ein entsprechender Markt gesehen wird.
Mit freundlichen Grüßen
Im Entwurf gez.
Achim Wiese
Im Auftrag
Anne Siegel
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