Beantwortung einer mündlichen Anfrage von RM Brust (Bündnis 90/Die Grünen) aus der Sitzung des Bauausschusses vom 08.05.2023 betreffend die Wohnraumschutzsatzung

Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer  01.06.2023 
 1848/2023 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage aus einer früheren Sitzung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bauausschuss 05.06.2023 
 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage von RM Brust (Bündnis 90/Die Grünen) aus 
der Sitzung des Bauausschusses vom 08.05.2023 betreffend die 
Wohnraumschutzsatzung 
Zunächst verweist die Verwaltung auf die Beantwortung 1429/2023 in der Sitzung des Bau-
ausschusses am 08.05.2023. 
 
In Bezug auf Leerstände bei unter Bestandsschutz stehenden Beständen fragt RM Brust, ob 
die Möglichkeit bestehe, die Kölner Wohnraumschutzsatzung zu ändern und, falls das Land 
NRW hier zuerst aktiv werden müsste, ob man schon auf das Land zugegangen sei. 
 
 
Ergänzend teilt die Verwaltung hierzu das Folgende mit: 
 
Nachdem das Zweckentfremdungsverbot 2007 im freifinanzierten Wohnungsbau entfallen 
war, wurde durch Beschluss des Rates der Stadt Köln am 01.07.2014 diese Regelungslücke 
mit der ab dem 04.07.2014 in Kraft getretenen ersten Wohnraumschutzsatzung aufgrund der 
Ermächtigungsgrundlage in § 10 Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) geschlossen. 
 
Dabei wurde zunächst die einstige Regelung der Zweckentfremdungsverordnung (ZweVO) 
aus 2001 hinsichtlich des Anwendungsbereiches der Wohnraumschutzsatzung für selbst ge-
nutzte Eigentumsmaßnahmen übernommen. Nicht geschützter Wohnraum lag danach gemäß 
§ 3 Abs. 3 Nr. 7 Wohnraumschutzsatzung vor, wenn es sich um von dem Verfügungsberech-
tigten selbst genutzten Wohnraum im Eigenheim oder der Eigentumswohnung handelte. Im 
Umkehrschluss bedeutete dies, dass jede nicht selbst genutzte Eigentumsmaßnahme ge-
schützter Wohnraum war. 
 
Der Regelungsgegenstand der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln wurde sodann durch 
die Wohnraumschutzsatzung 2019 neu gefasst. 
 
Hierzu regelte § 1 Abs. 1: 
 
„Die Satzung hat den Schutz von Wohnraum vor ungenehmigter Zweckentfremdung zum In-
halt. Sie gilt für alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die am 01.07.2014 
Wohnraum waren oder danach wurden. Ab dem 01.07.2019 gilt sie für Wohnraum insgesamt 
(Miet- und Genossenschaftswohnungen, Einfamilienhäuser, Eigenheime mit und ohne Einlie-
gerwohnung oder zweiter Wohnung, Eigentumswohnungen)“. 
 
In der Begründung der Beschlussvorlage 1203/2019 für den Rat der Stadt Köln zur Neufas-

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sung der Wohnraumschutzsatzung 2019 vom 25.04.2019 heißt es unter dem Punkt „Ände-
rung zur Optimierung“: 
 
„Ausweitung der Wohnraumschutzsatzung auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen  
 
Der sachliche Geltungsbereich der aktuell gültigen Wohnraumschutzsatzung erstreckt sich 
derzeit auf alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen. Mit der neuen Satzung 
wird künftig jeglicher Wohnraum unter Schutz gestellt. Grund für diese Verschärfung sind zu-
nehmende Tendenzen von jahrelangen Leerständen, insbesondere in Einfamilienhäusern und 
Mehrfamilienhäusern und der damit verbundenen Verwahrlosung bis hin zum vollständigen 
Substanzverlust und - auch hier - die Verwendung zum Zwecke der dauernden Fremdbeher-
bergung. Hierdurch wird dem Wohnungsmarkt nicht nur wertvoller Wohnraum entzogen, die 
zunehmende Präsenz von Touristen oder Geschäftsreisenden in Wohngebieten ist eine be-
sondere Belastung für die Nachbarschaft. [...] 
Um solche Fehlentwicklungen zum Schutz der Kölner Bevölkerung zu stoppen, ist es dringend 
geboten, den Wirkungsbereich der Satzung auf die Eigenheime und Eigentumswohnungen 
auszudehnen. […]“ 
 
Vor den genannten Zeiträumen waren Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser nicht un-
ter Schutz gestellt. 
 
Die Verwaltung hat dem Rat damals empfohlen, von einer Aufhebung oder Befristung des Be-
standsschutzes abzusehen, da anderenfalls eine echte Rückwirkung der Anwendung der 
Wohnraumschutzsatzung vorläge (vgl. vorgenannte Vorlage 1203/2019, Anlage 06). Einer 
ausstehenden Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) zur verfassungsrechtli-
chen Zulässigkeit des rückwirkenden Eingriffs in das Eigentumsrecht in zwei Berliner Fällen 
sollte nicht vorgegriffen werden. Zudem wäre selbst für den Fall der Verfassungskonformität 
eines rückwirkenden Zweckentfremdungsverbotes wegen des Parlamentsvorbehalts zur Re-
gelung echter rückwirkender Eingriffe zunächst der Landesgesetzgeber aufgerufen, einen ent-
sprechenden politischen Willen in eine gesetzliche Regelung zu überführen. 
 
Eine inhaltlich gleiche Regelung findet sich in § 3 Abs. 1 der aktuell gültigen Wohnraum-
schutzsatzung aus dem Jahr 2021. 
 
Ob Verfassungskonformität gegeben ist oder nicht, bleibt auch nach der gerichtlichen Vorlage 
zum BVerfG ungeklärt. Denn das BVerfG hat die entsprechende Vorlage des  Oberverwal-
tungsgerichts Berlin-Brandenburg 2022 als unzulässig abgewiesen (Beschluss vom 
29.04.2022, Az. 1 BvL 2/17 u.a.). Das Fachgericht habe insbesondere nicht hinreichend dar-
gelegt, inwiefern die klagenden Parteien in dem Verfahren durch die gesetzliche Regelung in 
Berlin in ihren Grundrechten verletzt worden seien. 
 
Das Wohnraumstärkungsgesetz enthält in § 12 lediglich die Ermächtigungsgrundlage, dass 
Gemeinden für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh-
nungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die in einer Landesver-
ordnung gegenständlich sind, oder für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf durch Satzung 
mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen können, dass Wohnraum nur 
mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Die 
Gemeinden haben in der Satzung nach Satz 1 darzulegen, welche Maßnahmen sie ergreifen, 
um die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in dem in der Satzung bestimmten Zeit-
raum zu verbessern. Sie können zu den nachfolgenden Bestimmungen Näheres in den Sat-
zungen regeln, soweit sie den gesetzlichen Regelungen nicht widersprechen. 
 
Ob der Landesgesetzgeber bezüglich einer Rückwirkung gesetzliche Neuregelungen plant, ist 
hier nicht bekannt. Das Wohnraumstärkungsgesetz soll dem Vernehmen nach im Jahr 2024 
novelliert werden. Die Verwaltung wird die Thematik in den kommunalen Spitzverbänden auf-
greifen und auf die Schaffung einer ausdrücklichen gesetzlichen Rechtsgrundlage hinwirken. 
 
 
Gez. Dr. Rau