Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung Arbeitstitel: „Am Höfenweg" in Köln-Merkenich

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Erläuterungen zum städtebaulichen Planungskonzept  
Arbeitstitel: Am Höfenweg in Köln-Merkenich 
 
1 Anlass und Ziel der Planung 
1.1 Anlass der Planung 
Die Kölner Wohnungsgenossenschaft eG (im Folgenden: Vorhabenträgerin) hat die Einleitung 
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB für das Gebiet der Straße Am 
Höfenweg 46 – 76 im Stadtteil Köln -Merkenich (Stadtbezirk Chorweiler) beantragt. Di e vor-
handene Wohnbebauung soll erneuert und nachverdichtet werden. Zudem soll eine Kinderta-
gesstätte entstehen. 
Derzeit sind die Grundstücke mit vier Wohngebäuden bebaut. Die Bestandsgebäude aus den 
1930er Jahren genügen hinsichtlich der Erschließung, Wohn ungsgrundrissen, Schall - und 
Wärmeschutz sowie Barrierefreiheit nicht mehr den heutigen Ansprüchen. Sie sind in der jet-
zigen Struktur und Zustand mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand nicht mehr zu sanieren. 
Die Pkw-Stellplätze sind in einem großen Garagenhof mit großer versiegelter Verkehrsfläche 
untergebracht. Die vorhandene Grünfläche ist von sehr geringer Aufenthaltsqualität, die dem 
Standort nicht gerecht wird. 
Das städtebauliche Konzept sieht einen Abriss und Neubau der vier Wohngebäude entlang 
der Straße Am Höfenweg vor. Die neuen Gebäude sollen in offener Bauweise mit drei Ge-
schossen plus Staffelgeschoss errichtet werden. Zusätzlich sind zwei kleinere Wohnhäuser im 
rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Insgesamt sollen ca. 72 Wohneinheiten ne u 
entstehen, während 34 Wohneinheiten (Normgröße nach KoopBLM) im Bestand entfallen. Das 
neue Quartier soll den Bewohner*innen durch die Anordnung einer grünen Mitte mit Kleinkin-
derspiel- und Begegnungsflächen ein attraktives Wohnumfeld bieten. 
Zudem besteht im Ortsteil Merkenich ein hoher Bedarf an (Klein-) Kinderbetreuungsplätzen. 
Dieser kann durch das vorhandene Angebot in Merkenich nicht gedeckt werden, sodass die 
Verwaltung der Stadt Köln im Rahmen der Planung zur Neugestaltung der vorhandenen 
Wohnbebauung zu einem modernen Wohnquartier gleichzeitig die Ansiedlung einer über das 
Planungsgebiet hinausreichenden Kindertagesstätte angeregt hat. Es soll eine Kindertage-
stätte mit 5 Gruppen entstehen. 
Durch die Neuaufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen die planungs-
rechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens geschaffen werden

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1.2 Ziel der Planung 
Mit dem neuen Quartier sollen zwei wesentlichen Ziele für den Stadtteil Merkenich verfolgt und 
verwirklicht werden. Zum einen soll mit der geplanten neuen Kindertagesstätte auf den  drin-
genden Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen in Stadtteil Merkenich reagiert werden . Zum an-
deren soll mit Blick auf den weiterhin bestehenden Wohnungsdruck in der Stadt auch durch 
die (zusätzliche) Schaffung von modernen zeitgemäßen Wohnungen die Situation auf dem 
Wohnungsmietmarkt in Köln verbessert werden . Die Planung sieht  allein die Errichtung von 
genossenschaftlich bzw. öffentlich geförderten Mietwohnungen zu sozial verträglichen Miet-
preisen vor. 
2 Verfahren 
Die Neuaufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt im Vollverfahren mit Um-
weltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB und Umweltbericht nach § 2a BauGB. Ein beschleunig-
tes Verfahren gem. § 13a BauGB für Maßnahmen der Innenentwicklung ist hier ausgeschlos-
sen, da sich das Gebiet im Achtungsabstand mehrerer S törfallbetriebe gem. Richtlinie 
2012/18/EU (Seveso III) befindet. Somit sind bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder 
Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissi-
onsschutzgesetzes zu beachten. Ein entsprechendes Gutachten und ggf. erforderliches 
Schutzkonzept werden im Bebauungsplanverfahren erarbeitet.  
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit soll nach Modell 1 (Aushang) durchgefüh rt wer-
den. Eine städtebauliche Qualifizierung soll über die Vorstellung im Gestaltungsbeirat passie-
ren. 
3 Erläuterungen zum Plangebiet 
3.1 Lage und Abgrenzung im Stadtgebiet 
Das Plangebiet des Vorhaben- und Erschließungsplans liegt im Stadtbezirk Köln-Chorweiler, 
Stadtteil Merkenich, und umfasst die Grundstücke am Höfenweg 46 - 76 (Gemarkung: Worrin-
gen, Flur: 189, Flurstücke 656/278, 657/278, 658/278, 659/278, 730/278, 733/278, 734/278, 
737/278, 740/278, 743/278, 744/278, 750/278 und Flur 89, Flurstücke 646/278,  647/278, 
648/278, 649/278, 731/278, 732/278, 735/278, 736/278, 741/278, 742/278, 745/278, 746/278, 
751/278, 887, 888, 889, 890). Das Gebiet wird an drei Seiten im Westen, Norden und Osten 
von der Straße Am Höfenweg begrenzt, wobei dieser an der Ostseite lediglich ein öffentlicher 
Weg ist und keine öffentliche Straße. An der Südseite schließt das Grundstück an vorhandene 
Wohnbebauung an. 
3.2 Vorhandene Struktur (Nutzung, Bebauungsstruktur, Grünstruktur) 
Die vorhandene Struktur im Plangebiet besteht aus vier Wohngebäuden in offener Bauweise 
mit insgesamt 3.139 qm Geschossfläche Wohnen. Die Häuser sind 2-geschossig mit ausge-
bauten Dachgeschossen, die nachträglich mit größeren Dachgauben ausgebaut wurden. Die

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Struktur der Häuser bleibt aufgrund ihrer Bauzeit hinter den heutigen Vorgaben weit zurück . 
Alle Wohnungen sind nicht barrierefrei erschlossen und die Treppenhäuser nicht mit aktuellen 
Bewegungsflächen ausgestattet. Eine nachträgliche Ertüchtigung mit Aufzug oder „Treppen-
lifter“ ist nicht möglich. Der Gebäudezustand ist im Allgemeinen schlecht, insbesondere die  
heutigen Anforderungen an Schall- und Wärmeschutz lassen sich in einem wirtschaftlich ver-
tretbaren Rahmen nicht erfüllen. Ein Großteil der Freifläche wird vom Garagenhof (28 Gara-
gen) und der versiegelten Verkehrsfläche für die Zu- und Abfahrt in Anspruch genommen. Die 
verbliebenen Grünflächen im Bereich der Garagen weisen kaum Aufenthaltsqualität auf. Die 
von einzelnen Mietern genutzten Grünbereiche hinter die Garagen sind ausschließlich den 
Mietenden vorbehalten. 
3.3 Umgebung 
Die vorhandene Nutzungsstruktur in der näheren Umgebung ist von Wohnnutzung geprägt. 
Diese besteht aus Ein -, Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Dabei ist eine gr ößere Anzahl von 
Wohnungen in nordwestlicher Lage gegenüber vom Plangebiet in einer Siedlungsstruktur aus 
größeren Wohnhäusern der siebziger Jahre mit in der Regel 3 und 4 Vollgeschossen und ein-
malig bis zu 5 Vollgeschossen vorhanden. Westlich des Plangebiets wurde vor einigen Jahren 
in der Straße „In den Kämpen“ eine Wohnbebauung mit 1- und 2-Familienhäusern und Gara-
gen errichtet.  
Neben den privaten Grünflächen direkt um das Plangebiet sind öffentliche Grün- und Spielflä-
chen in fußläufiger Entfernung vorhanden (z.B. Spielplatz Auf dem alten Weerth). 
In fußläufiger Entfernung zum Plangebiet befindet sich ein Nahversorger. Zudem gibt es eine 
Grundschule, die Gemeinschaftsgrundschule Spoerkelhof, im Ortsteil. 
3.4 Bestehende Erschließung 
Das Plangebiet wird an zwei Seiten (Norden und Westen) von der Straße Am Höfenweg öf-
fentlich erschlossen. Die Straße ist ausgebaut. Entlang der östlichen Grundstücksgrenze ist 
ein öffentlicher Weg (auch Am Höfenweg). Der Fußverkehr wird auf der Straße Am Höfenweg 
über Bordsteine geführt. Der Radverkehr wird im Mischverkehr geführt.  
Das Plangebiet ist über die K12, Merkenicher Hauptstraße und einen Autobahnanschluss an 
die A1 in ca. 1 km Entfernung gut an das regionale und überregionale Verkehrsnetz ange-
schlossen. 
3.5 Naturraum und Klima 
3.5.1 Baumbestand

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Aus dem vorliegendem Baumkataster der Kölner Wohnungsgenossenschaft geht hervor, dass 
9 der 13 aufgeführten Bäume nach der aktuellen Baumschutzsatzung der Stadt als geschützt 
gelten.  
3.5.2 Boden 
Es liegt ein Bericht zur Baugrunduntersuchung vom 13.11.2020 vor. Dieser führt unter den 
Punkten 2 (Untersuchungsergebnisse) und 3 (Schichtenbeschreibung / Bodenkennwerte / Ho-
mogenbereiche) keine besonderen bzw. auffälligen Angaben/Werte über das für die Bebauung 
übliche Maß hinaus auf. Offensichtliche Altlasten, Verunreinigung etc. wurden nicht vorgefun-
den. Eine chemische Analyse wurde seinerzeit aufgrund der kurzzeitigen Gültigkeit der Unter-
suchungsergebnisse nicht durchgeführt. Der Bericht ist beigefügt. 
3.5.3 Klima 
Das Gebiet liegt gemäß der Planungshinweiskarte Hitze der Stadt Köln bereits im Bereich der 
belasteten Siedlungsflächen. Durch das Vorhaben werden keine klimaaktiven Freiflächen be-
rührt. 
3.5.4 Niederschläge/Hochwasser 
Das Planungsgebiet liegt in einem Risikogebiet außerhalb des Überschwemmungsgebiets des 
Rheins nach § 78 b Wasserhaushaltsgesetz (WHG). Grundsätzlich ist das Plangebiet vor 
Hochwasser des Rheins durch Hochwasserschutzeinrichtungen geschützt. Dennoch können 
Teile des Gebietes beim Versagen des technischen Hochwasserschutzes überflutet werden.  
Aufgrund der Nähe zum Rhein können zudem auch h öhere Grundwasserstände auftreten. 
Dies muss u.a. auch bei der Konzeption von Versickerungsanlagen oder einer Unterkellerung 
von Gebäuden berücksichtigt werden. 
Das Planungsgebiet befindet sich in einen starkregengefährdeten Bereich (Gefährdungsgrad 
hoch). Es ist also bei Starkregenereignissen mit auftretendem Oberflächenwasser zu rechnen. 
Die Pl anung muss entsprechende Vorsor gemaßnahmen im Entwä sserungskonzept mitbe-
rücksichtigen und zentrale Aspekte im weiteren Verfahrensverlauf festsetzen.  
3.6 Alternativstandorte 
In Bezug auf die Wohnbebauung handelt es sich bei dem Vorhaben um eine Erneuerung und 
Nachverdichtung eines bereits bestehenden Wohnstandorts. Die Schaffung von Wohnraum 
auf bereits bebauten und versiegelten Flächen im Sinne einer städtebaulichen Inn enentwick-
lung ist der Entwicklung auf landwirtschaftlichen oder als Wald genutzten Flächen vorzuzie-
hen.

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Zudem besteht ein dringender Bedarf einer Kindertagesstätte im Stadtteil Merkenich. Es wur-
den bereits verschiedene Standorte hierfür geprüft, u.a. eine städtische Grünfläche „Auf dem 
alten Weerth“, die Grundstücke Causemannstraße 58-64 und das Kirchengrundstück Merke-
nicher Hauptstraße 195. Der Standort am Höfenweg ist hinsichtlich seiner städtebaulichen in-
tegrierten Lage, Grundstückzuschnitt und geringer Nutzungskonflikte gut für eine Kita geeig-
net. 
 
4 Planungsvorgaben 
4.1 Landes- und regionalplanerische Vorgaben (LEP NRW, RP Köln) 
Der Regionalplan stellt das Plangebiet als „Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB)“ dar. Die 
Planziele des Bebauungsplanes entsprechen den Festlegungen des Regionalplans. 
4.2 Flächennutzungsplan 
Der Flächennutzungsplan stellt das Areal als Wohnbaufläche (W) dar. Der Bebauungsplan 
kann somit gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.  
4.3 Landschaftsplan der Stadt Köln 
Im Landschaftsplan ist die Fläche mit dem Entwicklungsziel 6 „Ausstattung der Landschaft für 
Zwecke des Immissionsschutzes oder zur Verbesserung des Klimas“ überlagert. 
4.4 Bebauungsplan 
Ein Bebauungsplan für das gesamte Plangebiet besteht nicht. Ein Teil des Gebiets, nämlich 
im Bereich des Bestandes Am Höfenweg 70 -76 und östlich davon  liegt im Geltungsbereich 
des wirksamen Bebauungsplans Nr. 67549/04 der Stadt Köln.  Dieser setzt hier Allgemeines 
Wohngebiet mit einer maximalen Geschossflächenzahl von 0,8 in zwe igeschossiger, offener 
Bauweise fest. Der Höfenweg wird als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Das übrige Plan-
gebiet befindet sich im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. 
4.5 Städtebauliche Entwicklungskonzepte/ Planungen 
4.5.1 Kooperatives Baulandmodell (KoopBLM) 
Für das Vorhaben kommt das Kooperative Baulandmodell Köln (KoopBLM) – Richtlinie zur 
Anwendung in Bebauungsplanverfahren in der Beschlussfassung vom 05.05.2022 (KoopBLM 
2017plus) – zur Anwendung. 
Zur Sicherung der wohnungspolitischen Ziele hat der Rat der Stadt Köln bereits im Jahr 2014 
das Stadtentwicklungskonzept Wohnen sowie das sogenann te Kooperative Baulandmodell 
beschlossen. Ergänzend dazu wurde im April 2017 die Fortschreibung des Kooperativen Bau-
landmodells als ein wichtiges Instrument zur  Umsetzung dieser Ziele vom Rat beschlossen. 
Nach weiteren Anpassungen wurde im Mai 2022 das KoopBLM 2017plus eingeführt.

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Das Kooperative Baulandmodell verpflichtet Bauherr*innen, Investor*innen sowie Vorhaben-
träger*innen bei Planvorhaben, die eine Bebauungsplanung benötigen, mindestens 30 % der 
Geschossfläche Wohnen als öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten, vorausgesetzt 
es entstehen 1.800 qm Geschossfläche Wohnen (gem. § 20 BauNVO)  Außerdem müssen 
planbedingte Mehrbedarfe bei Kindertageseinrichtungen, Grünflächen und Spielplätzen errich-
tet werden. 
Der rechnerischen Einschätzung des Mehrbedarfs in den Angebotssegmenten Kindertages-
einrichtung, öffentlicher Spielplatz und öffentliche Grünfläche wird die im Plangebiet erwartete 
Einwohnerzahl zu Grunde gelegt. Dabei ist nur die GF Wohnen maßgeblich, die durch das 
Bebauungsplanverfahren neu geschaffen wird. Das heißt, es wird ausschließlich die im Ver-
gleich zum genehmigten Bestand zusätzlich geplante GF Wohnen für die Einschätzung her-
angezogen. Im Vorhaben stehen 6.500 qm Geschossfläche Wohnen im Neubau 3.140 qm 
Geschossfläche Wohnen im Bestand gegenüber. Somit werden 3.360 qm Geschossfläche 
Wohnen zusätzlich geschaffen. Bei einer Regel wohnungsgröße von 90 qm Geschossfläche 
und Erstbelegungsquote von 2,3 Personen pro Wohneinheit ergeben sich 37 zusätzliche 
Wohneinheiten mit 85 Einwohner*innen, die zur Berechnung der Mehrbedarfe herangezogen 
werden. 
Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Mindestens 30 % der Geschoßfläche für Wohnzwecke sind im öffentlich geförderten Woh-
nungsbau innerhalb des Plangebiets zu errichten und für diesen zu binden. Für die Errichtung 
der geförderten Wohneinheiten ist die aktuelle Förderrichtlinie des Landes NRW (derzeit 
FRLöffWohnen NRW2024) maßgeblich. 
Soziale Infrastruktur 
Die Mehrbedarfe im Bereich Kindertageseinrichtung werden durch das Fachamt bestimmt. Die 
Betreuungsplätze werden in der fünfgruppigen Kindertageseinrichtung im Plangebiet nachge-
wiesen. 
Öffentliche Spielflächen 
Es wird davon ausgegangen, dass je Einwohner*in im Plangebiet ein Bedarf von 2 qm öffent-
licher Spielplatzfläche begründet wird. Bei Vorhaben kleiner als 44 Wohneinheiten ist ein Ab-
lösebetrag für den ermittelten Bedarf zu entrichten, der zur Erweiterung/ Aufwertung von An-
lagen im räumlichen und zeitlichen Zusammenhang zum Planvorhaben genutzt wird. Dies ent-
spricht bei 37 hinzukommenden Wohneinheiten einer Spielplatzfläche zur Ablösung von ca. 
170 qm. Die Ablösesumme ist unter Berücksichtigung des jeweils aktuellsten Baupreisindex' 
bei Abschluss des Durchführungsvertrages zu ermitteln. Im vorliegenden Fall soll die öffentli-
che Spielfläche an der Straße „Auf dem Alten Weerth“ aufgewertet werden. 
Öffentliche Grünflächen

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Es wird davon ausgegangen, dass je Einwohner*in im Plangebiet ein Bedarf von 10 qm öffent-
licher Grünfläche begründet wird. Bei Vorhaben kleiner als 44 Wohneinheiten  ist ein Ablöse-
betrag für den ermittelten  Bedarf zu entrichten.  Dies entspricht bei 37 hinzukommenden 
Wohneinheiten einer Grünfläche zur Ablösung von ca. 851 qm.  Die Ablösesumme ist unter 
Berücksichtigung des jeweils aktuellsten Baupreisindex' bei Abschluss des Durchführungsver-
trages zu ermitteln. 
Qualifizierungsverfahren 
Die Durchführung von einem Qualifizierungsverfahren sieht das KoopBLM ab einer Geschoss-
fläche Wohnen von 6.750 Quadratmetern vor. Im vorliegenden Fall wird diese Bagatellgrenze 
unterschritten. Eine städtebauliche Qualifizierung soll über die Vorstellung im Gestaltungsbei-
rat passieren. 
Anwendungszustimmung 
Die Vorhabenträgerin hat am 2 3.09.2024 die Anwendungszustimmung zur Anwendung des 
KoopBLMplus in der Fassung vom 22.05.2022 unterzeichnet. 
4.5.2 Köln Katalog 
Ziel des Köln-Kataloges ist es, das Stadtwachstum durch eine effiziente und nachhaltige Flä-
chennutzung zu gestalten. Der Köln-Katalog zeigt, wie kompakte und somit flächensparende 
Quartiere zukünftig aussehen können. Am 23. März 2023 hat der Rat den Köln -Katalog als 
Konzept für eine nachhaltige Stadtentwicklung beschlossen.  Als städtebauliches Entwick-
lungskonzept wird der Köln -Katalog zukünftig bei bebauungsplan -relevanten Vorhaben be-
rücksichtigt (nach §1 Absatz 6 Nummer 11 Baugesetzbuch). Dies erfolgt unter dem Aspekt der 
Abwägung im Abgleich mit anderen Belangen (§ 1 Absatz 7 BauGB). 
Das Vorhaben entspricht mit einer Quartiersdichte von 0,9 den Vorgaben für die äußere Stadt 
(Zieldichte mindestens 0,8).   
4.5.3 Klimaleitlinien 
Die Vorhabenträgerin hat am 23.09.2024 die Anwendungszustimmung zur Anwendung der   
unterzeichnet. 
 
5 Städtebauliches Planungskonzept 
5.1 Nutzungen und Städtebau 
Im Plangebiet ist überwiegend Wohnnutzung vorgesehen. Die geplante Nutzung und Größe 
für die Kindertagesstätte sind über den Bedarf der Wohnnutzung für das Plangebiet hinaus als 
Ausgleich des Bedarfs im Ortsteil Merkenich insgesamt vorgesehen.

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Das städtebauliche Konzept sieht einen Abriss und Neubau der vier Wohngebäude entlang 
der Straße Am Höfenweg vor. Die neuen Gebäude sollen in offener Bauweise mit drei Ge-
schossen plus Staffelgeschoss entstehen . Als Dachform ist ein Flachdach vorgesehen. Die 
Gebäudeeingänge orientieren sich zur Straßenseite. Zusätzlich sind zwei kleinere Wohnhäu-
ser im rückwärtigen Grundstücksbereich mit zwei Vollgeschossen plus Staffelgeschoss vorge-
sehen. Insgesamt sollen ca. 6 .500 Quadratmeter Geschossfläche Wohnen  neu entstehen, 
während 3.140 Quadratmeter Geschossfläche Wohnen im Bestand entfallen.  Die geplante 
bauliche Ausnutzung im Bereich der Wohngebäude entspricht mit einer GRZ von 0,4 und GFZ 
von 1,0 den Orientierungswerten für Allgemeine Wohngebiete nach § 17 BauNVO. 
Die Kindertagesstätte mit einer Geschossfläche von ca. 1.100 Quadratmetern ist im nordöstli-
chen Teil des Gebiets verortet.  
Die Kindertagesstätte wird über die Straße Am Höfenweg im nördlichen Plangebiet erschlos-
sen. Als Gebäudestruktur ist ein 2-geschossiger zonierter Gebäuderiegel vorgesehen, der in 
die Freifläche der Kindertagesstätte  eingebettet ist. Die geplante Größe entspricht einer 5 -
gruppigen Kindertagesstätte. 
5.2 Grün- und Freiflächen 
Das neue Quartier soll den Bewohner*innen durch die Anordnung einer grünen Mitte mit Klein-
kinderspiel- und Begegnungsflächen ein attraktives Wohnumfeld bieten. Den Bewohner*innen 
der erdgeschossigen Wohnungen werden eigene kleine Gärten direkt an den Wohnungen mit 
Freisitz zur Verfügung stehen.  Zudem ist e ine fußläufige Durchquerung des Wohn quartiers 
vorgesehen, so dass eine teilöffentliche Grünfläche in der Mitte entsteht.  
Die Frei- und Spielflächen der Kindertagesstätte sind ebenfalls zur Quartiersmitte ausgerichtet. 
Die Kindertagesstätte wird in eine eigene Grünfläche integriert. 
5.3 Materialität, Ökologie und Nachhaltigkeit 
Die Materialität der neuen Gebäude soll eine zeitgemäße Interpretation im Kontext der Umge-
bung sein und den Bedürfnissen der Nutzer gerecht werden. 
Es werden sowohl die Bedürfnisse einer ökologischen als auch nachhaltigen Planung, Errich-
tung und Nutzung der Gebäude und des gesamten Quartiers mit im Vordergrund stehen.  
5.4 Erschließung, Stellplätze, Tiefgaragen 
Für die Bebauung des Quartiers wird voraussichtlich keine neue Erschließung notwendig sein, 
die vorhandenen Straßen sind ausreichend. Die Wohnhäuser werden über die westlich gele-
gene Straße Am Höfenweg erschlossen. Dies gilt auch für die beiden Wohnhäuser, im rück-
wärtigen Bereich, da diese eine geringere Entfernung als 50 m von der öffentlichen Fläche 
haben.

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Die Kindertagesstätte wird über die nördliche Straße Am Höfenweg erschlossen. Im Bereich 
vor der Kindertagesstätte sind einige Stellplätze für die Bring- und Holverkehr der Kinder vor-
gesehen. Die Stellplätze sollen im Format des Blockparkens angeordnet werden. Die genaue 
Auslegung und die Anzahl der Stellplätze sind noch im Verfahren abzustimmen. Die Stellplätze 
für die Mitarbeitenden werden mit in den Tiefgaragen der Wohnhäuser vorgesehen und ge-
kennzeichnet. Für Fahrräder, Roller und Kinderwagen werden ausreichend Stellplätze im Vor-
bereich der Kindertagesstätte geplant. 
Die notwendigen Pkw -Stellplätze der Wohnungen werden in 2 Tiefgaragen (Mittelgarage) 
nachgewiesen. Die beiden Garagen werden über die westliche Straße Am Höfenweg erschlos-
sen. Die Tiefgaragen werden Ausgänge direkt zu den Wohnhäusern und zusätzlich einen Aus-
gang in den Garten haben. Die Belüftung der Tiefgaragen soll natürlich erfolgen. Abstellflächen 
für Fahrräder werden in ausreichender Anzahl in den Tiefgaragen, räumlich getrennt vorgese-
hen, zusätzlich werden vor den Hauseingängen Fahrradabstellplätze für Gäste und kurzes 
Abstellen vorgesehen.  
6 Auswirkungen der Planung 
6.1 Verkehr 
Die Auswirkungen auf den Verkehr durch die Wohnbebauung und die Kindertagesstätte wer-
den im weiteren Verfahren geklärt. 
6.2 Natur und Landschaft 
Im Verfahren ist ein Grünordnungsplan zu erstellen. Nach der rechtlichen Einstufung als In-
nenbereich im Sinne des § 34 BauGB entfällt eine Ausgleichspflicht gemäß der naturschutz-
rechtlichen Eingriffsregelung. Gleichwohl besteht die generelle Verpflichtung der Vermeidung 
und Minderung von Eingriffen. 
6.3 Pflanzen 
Ein Großteil der Bäume im Plangebiet (13, davon 9 geschützt) wird wegen der geplanten Bau-
maßnahmen nicht zu erhalten sein. Für den betroffenen Baumbestand ist eine Baumkartierung 
und -bewertung durchzuführen. Schutzwürdiger Baumbestand ist nach Möglichkeit in die Pla-
nung zu integrieren und zu erhalten. Eine Begrünung der nicht bebauten Flächen sowie Dach- 
und Fassadenbegrünung sind frühzeitig einzuplanen. 
6.4 Immissionen 
Das Plangebiet ist erheblich durch Lärmimmissionen aus dem Straßen- und Flugverkehr be-
lastet. Zu den Hauptemittenten gehören u.a. die nordwestlich, in ca. 750 m Entfernung verlau-
fende BAB 1 und die westlich, etwa 870 m entfernte Industriestraße.  Im Bebauungsplanver-
fahren wird eine schalltechni sche Untersuchung der Einwirkun gen auf das Plangebiet, der 
Auswirkungen auf die Wohnnachbarschaft und der notwendigen Schallschutzmaßnahmen er-
forderlich.

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Das Gebiet liegt im Achtungsabstand mehrerer Störfallbetriebe gem. Richtlinie 2012/18/EU 
(Seveso III). Somit sind bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Aus-
wirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes -Immissionsschutzgesetzes 
zu beachten. Ein entsprechendes Gutachten und ggf. erforderliches Schutzkonzept werden im 
Bebauungsplanverfahren erarbeitet. 
6.5 Klima 
Das Plangebiet ist aufgrund der Lage im Siedlungsgebiet vorbelastet. Die sommerliche Über-
hitzung von versiegelten Flächen wird durch Festsetzungen zur Grundstücks - und Gebäu-
debegrünung gemindert. Es sollen begrünte Freiflächen und eine klimagerechte Bebauung 
entstehen. 
Die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln in der am 17.03.2022 vom Rat der Stadt Köln be -
schlossenen Fassung verpflichten Vorhabenträger in Bebauungsplanverfahren, die darin fest-
gelegten Klimaschutzmaßnahmen umzusetzen. Die U msetzung der mit der Koordinati ons-
stelle Klimaschutz abzustimmenden Maßnahmen werden im Durchführungsvertrag verbindlich 
geregelt und gesichert.  
Verbindliche Anforderungen nach den Klimaschutzleitlinien an Wohngebäude sind: 
 Einhaltung des Standards kfW-Effizienzgebäude 40 EE oder besser 
Alternative, sofern die EE-Klasse nachweislich nicht erreicht werden kann: KfW-Effizienz-
gebäude 40 oder besser in Verbindung mit einem Fernwärmeanschluss. Die Gründe hier-
für sind prüfbar darzulegen. 
Ersatzmaßnahme, sofern auch die Anschlussmöglichkeit an das Kölner F ernwär-menetz 
nicht gegeben ist: KfW-Effizienzgebäude 40 oder besser in Verbindung mit der Einhaltung 
von U-Werten: opake Bauteile < 0,15 W/(m²K), transparente Bauteile  < 0,18 W/(m²K) und 
Erstellung eines Energiekonzeptes (in Abstimmung mit der Koordinationsstelle Klima-
schutz), 
 Einsatz von Photovoltaik (Anlagengröße mind. 1 kWp pro Gebäude,  gegebenenfalls 
über Pachtmodell mit einem Energieversorger umsetzbar). 
Im Plangebiet werden die Wohngebäude aufgrund der bereits bestehenden Fernwärmeleitung 
als KfW-Effizienzgebäude 40 in Verbindung mit einem Fernwärmeanschluss errichtet werden. 
6.6 Boden/ Altlasten 
Die Auswirkungen von Boden / Altlasten im Quartier / Bestand werden im Verfahren geklärt.  
6.7 Wasser

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Im Plangebiet liegt eine Gefährdung durch Hochwasser, Grundhochwasser sowie Starkregen 
vor (siehe Punkt 3.4.4).  
Maßnahmen zum Hochwasserschutz, schadlosen Rückhalt von Starkregen im Plangebiet und 
zum Umgang mit Niederschlagswasser werden im weiteren Verfahren geprüft und – sofern 
erforderlich - planungsrechtlich berücksichtigt. 
7 Planverwirklichung 
Nach Abstimmung mit der Stadt Köln und im Kontext der  Vorgaben des Kooperativen Bau-
landmodells (KoopBLM). 
8 Städtebauliche Kennzahlen 
Kennzahlen 
Grundstücksgröße       ca. 8.285 m² 
Davon vorgesehen für  
Grundstücksfläche Kindertagesstätte    ca. 1.900 m² 
Grundstücksfläche Wohnbebauung     ca. 6.385 m² 
 
Geplante Geschossfläche (GF) nur Vollgeschosse  
Gesamt        ca. 7.616 m² 
Davon entfallen auf 
Kindertagesstätte       ca. 1.108 m² 
Wohnbebauung       ca. 6.508 m² 
 
 
Hieraus ergeben sich folgende geplante städtebaulichen Kennzahlen 
Bereich der Kindertagesstätte 
Vollgeschosse        II 
GRZ          0,4 
GFZ          0,8 
Bereich Wohnbebauung 
Vollgeschosse         
Häuser A bis D, westlich an der Straße Am Höfenweg  III + 1 Nichtvollgeschoss 
Häuser E und F, im Quartier      II + 1 Nichtvollgeschoss 
(gegebenenfalls Definition über max. Gebäudehöhen) 
GRZ          0,4 
GRZ einschl. unterbaut (Tiefgaragen)     0,8

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GFZ          1,0

Anlage 3
0 5025 100 150 Meter
N
Stadtplanungsamt
Rechtsgültiger Bebauungsplan 67549/04
Am Höfenweg
in Köln - Merkenich

N
Am Höfenweg
Am Höfenweg
Am
 Höfenweg
In den Käm
pen
41
71
84
80
78 b
44
2
78 a 78
Am Höfenweg
Am Höfenweg
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
4.40 31.00
1.705.30 150.30 3.10
163.60
Haus A Haus D
Spielfläche
Weg
34.90 3.40 6.40 8.40
14.50
50.00
II F
5 Gruppen
KiTa
Haus B
50.50
Haus C
Ein- und Ausfahrten
Tiefgaragen
7.00 31.00 11.70 31.00 7.00 31.00 4.80
Weg
Weg
Zuweg Haus E
25.00 5.80 8.50 6.40 5.00 3.40
50.00 56.00
28.80 50.00 56.00 26.50
Zuweg Haus F
Müll
Müll
Müll
Tiefgarage -ITiefgarage -I
23.50 1.70 28.90 1.50
(Kleinkinder-)Spielfläche der Wohnbebauung ca. 470 m²
Quartiersfläche
- öffentlich zugänglich -
- mit Spiel- und
Begegnungsflächen
Haus F
14.10 16.50 7.40 17.30
5.00 15.00 18.00 14.00 3.6020
Haus E
81.00 22.00 3.00 20.00 11.50 20.00 4.7070
III F
NVG III F
NVG
III F
NVG
III F
NVG
II F
NVG
II F
NVG
Sinnersdorfer Strasse 115 - 117 . 50769 Köln
Kölner Wohnungsgenossenschaft eG
Schleisischer Platz 1a . 50737 Köln
Quartiersentwicklung Am Höfenweg 46 - 76 . 50769 Köln - Merkenich
Architekturbüro Norbert Güsgen
Fläche Tiefgarage
unterbaut
Übersichtsplan / Aufteilungsplan - Neue Wohnbebauung Am Höfenweg mit insgesamt 6 Wohnhäuser und einer Kindertagesstätte mit 5 Gruppen (2-geschossig) - KoopBLM
Legende:
Zuordnung der Grundstücksflächen
Grundstücksfläche gesamt ca. 8.285 m²
Grundstück KiTa
ca. 1.950 m²
Fläche Wohnbebauung
ca. 6.335 m²
davon Quartiersfläche,
teilöffentlich als
Spiel- und Begegnungs-
flächen einschl. Wege
ca. 1.500 m²
Stand: 27.09.2024 . M 1:500
Legende:
II bzw. III Anzahl der Vollgeschosse
NVG - kein Vollgeschoss
F - Flachdach
Anlage 5

Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
Vorlagen-Nummer 
 0320/2025 
Freigabedatum 
06.03.2025  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
Arbeitstitel: „Am Höfenweg" in Köln-Merkenich  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für das 
Gebiet östlich der Straße Am Höfenweg im Bereich der Hausnummern 46 - 76 – Arbeits-
titel: „Am Höfenweg“ in Köln-Merkenich aufzustellen mit dem Ziel, Wohnen sowie eine 
Kindertagesstätte festzusetzen, 
2. beschließt nach § 12 Absatz 2 BauGB die Einleitung eines Verfahrens für einen vorha-
benbezogenen Bebauungsplan für das Gebiet östlich der Straße „Am Höfenweg“ im Be-
reich der Hausnummern 46 – 76, 
3. nimmt das städtebauliche Planungskonzept zur Kenntnis und beschließt die Durchfüh-
rung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB nach Modell 1. 
 
 
Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) 20.03.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 27.03.2025

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
Die Umsetzung des geplanten Vorhabens hat voraussichtlich negative Auswirkungen auf den 
Klimaschutz durch die Emission von Kohlenstoffmonoxid (CO), das durch Oxidation zum Kli-
maschadgas Kohlendioxid (CO2) wird. Die Emission stammt unter anderem aus der Bautätig-
keit, dem zusätzlich ausgelösten motorisierten Individualverkehr, der Wärmebereitstellung 
(Heizung / Warmwasser) in den geplanten Gebäuden und dem Stromverbrauch, soweit er 
nicht im Plangebiet erzeugt wird. Grundsätzlich ist die Nach- und Umnutzung sowie die Ver-
dichtung bereits bebauter Flächen im Sinne einer städtebaulichen Innenentwicklung ein vorzu-
ziehender Weg, um die Belange des Klimaschutzes mit den Belangen einer wachsenden 
Stadt zu vereinen. 
Begründung: 
Die Kölner Wohnungsgenossenschaft eG hat die Einleitung eines vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans nach § 12 BauGB für das Gebiet der Straße Am Höfenweg 46 – 76 im Stadtteil 
Köln-Merkenich (Stadtbezirk Chorweiler) beantragt. Die vorhandene Wohnbebauung soll er-
neuert und nachverdichtet werden. Zudem soll eine Kindertagesstätte entstehen. 
 
Mit dem neuen Quartier sollen zwei wesentliche Ziele für den Stadtteil Merkenich verfolgt und 
verwirklicht werden. Zum einen soll mit der geplanten neuen Kindertagesstätte auf den drin-
genden Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen in Stadtteil Merkenich reagiert werden. Zum an-
deren soll mit Blick auf den weiterhin bestehenden Wohnungsdruck in der Stadt auch durch 
die (zusätzliche) Schaffung von modernen zeitgemäßen Wohnungen die Situation auf dem 
Wohnungsmietmarkt in Köln verbessert werden.  
 
Derzeit sind die Grundstücke mit vier Wohngebäuden bebaut. Die Bestandsgebäude aus den 
1930er Jahren genügen hinsichtlich der Erschließung, Wohnungsgrundrissen, Schall- und 
Wärmeschutz sowie Barrierefreiheit nicht mehr den heutigen Ansprüchen. Sie sind in der jetzi-
gen Struktur und Zustand mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand nicht mehr zu sanieren. Die 
Pkw-Stellplätze sind in einem großen Garagenhof mit großer versiegelter Verkehrsfläche un-
tergebracht. Die vorhandene Grünfläche ist von sehr geringer Aufenthaltsqualität, die dem 
Standort nicht gerecht wird. 
 
Das städtebauliche Konzept sieht einen Abriss und Neubau der vier Wohngebäude entlang 
der Straße Am Höfenweg vor. Die neuen Gebäude sollen in offener Bauweise mit drei Ge-
schossen plus Staffelgeschoss entstehen. Zusätzlich sind zwei kleinere Wohnhäuser im rück-
wärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Insgesamt sollen ca. 72 Wohneinheiten neu entste-
hen, während 34 Wohneinheiten (Normgröße nach KoopBLM) im Bestand entfallen. Das neue 
Quartier soll den Bewohner*innen durch die Anordnung einer grünen Mitte mit Kleinkinder-
spiel- und Begegnungsflächen ein attraktives Wohnumfeld bieten. 
 
Im nördlichen Plangebiet soll die Kindertagesstätte in einem weiteren Baukörper mit zwei Voll-
geschossen untergebracht werden. Sie wird über die Straße Am Höfenweg im nördlichen 
Plangebiet erschlossen. Die geplante Größe entspricht einer 5-gruppigen Kindertagesstätte. 
 
Durch die Neuaufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen die planungs-
rechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens geschaffen werden. 
Das Verfahren erfolgt im Vollverfahren mit Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB und Um-

3 
weltbericht nach § 2a BauGB. Ein beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB für Maßnah-
men der Innenentwicklung ist hier ausgeschlossen, da sich das Gebiet im Achtungsabstand 
mehrerer Störfallbetriebe gem. Richtlinie 2012/18/EU (Seveso III) befindet. Somit sind bei der 
Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen 
nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten. Eine städtebauliche 
Qualifizierung soll über die Vorstellung im Gestaltungsbeirat passieren. 
 
Für das Vorhaben kommt das Kooperative Baulandmodell Köln (KoopBLM) – Richtlinie zur 
Anwendung in Bebauungsplanverfahren in der Beschlussfassung vom 05.05.2022 (KoopBLM 
2017plus) – zur Anwendung. Mindestens 30 % der Geschoßfläche für Wohnzwecke sind im 
öffentlich geförderten Wohnungsbau innerhalb des Plangebiets zu errichten und für diesen zu 
binden. Die Betreuungsplätze für Kinder werden in der fünfgruppigen Kindertageseinrichtung 
im Plangebiet nachgewiesen. Die aus dem Plangebiet entstehenden Mehrbedarfe an Grün- 
und Spielflächen sollen abgelöst werden.  
 
Es kommen die „Leitlinien zu Klimaschutz Köln“ mit Ratsbeschluss vom 17.03.2022 zur An-
wendung. 
 
Anlagen 
 
Anlage 1 Öffentlichkeitsbeteiligung 
Anlage 2 Geltungsbereich 
Anlage 3 Rechtskräftiger Bebauungsplan 
Anlage 4 Erläuterungstext  
Anlage 5 Städtebauliches Konzept

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung für Gremien, auf die die 
Leitlinien Öffentlichkeitsbeteiligung Anwendung finden, beizufügen. Kreuzen Sie bitte eine der folgenden drei 
Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben. 
Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung? 
- Ja, es gibt gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung. 
Wenn ja: Welche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung sind gesetzlich vorgeschrieben? 
Die Beteiligung wird nach den Vorgaben von § 3 Baugesetzbuch durchgeführt. 
  
 
 
Kontakt 
OB/1 Büro der Oberbürgermeisterin 
OB/12 Büro für Öffentlichkeitsbeteiligung 
Brückenstraße 5-11 
50667 Köln 
Telefon: 0221 – 221 25044 
E-M ail: oeffentlichkeitsbeteiligung@stadt-koeln.de 
Intranetauftritt: Systematische Öffentlichkeitsbeteiligung

In den Kämpen
Am Höfenweg
Hauptstraße
Merkenicher
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 2
0 5025 100 150 Meter N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Am Höfenweg
in Köln - Merkenich

Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
 
Vorlagen-Nummer 
0320/2025
Stand: 27.08.2025 
Sachstandsbericht  
Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
Arbeitstitel: „Am Höfenweg" in Köln-Merkenich 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Der Aufstellungs- und Einleitungsbeschluss wurde am 30.04.2025 öffentlich bekanntgemacht. 
 
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch 
(BauGB) vom 04.06.2025 bis zum 27.06.2025. Im Zeitraum der Beteiligung sind keine Stel-
lungnahmen aus der Öffentlichkeit eingegangen. 
 
 
Nächste Schritte: 
Zur städtebaulichen Qualifizierung soll das Vorhaben am 04.11.2025 im Gestaltungsbeirat 
vorgestellt werden. Ein Vorgabenbeschluss wird in der ersten Jahreshälfte 2026 angestrebt. 
 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
Der Beschluss wurde somit umgesetzt. Ein weiterer Sachstandsbericht ist nicht erforderlich