Geschäfts- und Wohngebäude Ehrenfeldgürtel 125 in Köln-Ehrenfeld; Einleitungsbeschluss

50 0 100 200 300  Meter
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientie-
rung von Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse
und der Bezirksvertretungen, die wegen Befan-
genheit an den Beratungen zu diesem Tagesord-
nungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Maßstab: 1: 5.000
Stadtplanungsamt Anlage 1
Übersichtsplan zum YRUKDEHQEH]RJHQHQBebauungsplan
Arbeitstitel: "Geschäfts- und Wohngebäude (KUHQIHOGJUWHOLQ.|OQ(KUHQIHOG" 
100
Darstellung auf der Grundlage der deutschen Grundkarte 1: 5.000 mit Genehmigung der Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster vom 15.1.01, Nr.: 5/2001
Darstellung auf der Grundlage der deutschen Grundkarte 1: 5.000 mit Genehmigung der Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster vom 15.1.01, Nr.: 5/2001

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
612 solb ma 
Vorlagen-Nummer 
 2417/2017 
Freigabedatum 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung  
Arbeitstitel: Geschäfts- und Wohngebäude Ehrenfeldgürtel 125 in Köln-Ehrenfeld 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
1. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren (vorha-
benbezogener Bebauungsplan) für das Gebiet Grundstück Ehrenfeldgürtel 125 in Köln-
Ehrenfeld —Arbeitstitel: Geschäfts- und Wohngebäude Ehrenfeldgürtel 125 in Köln-Ehrenfeld 
— einzuleiten mit dem Ziel, ein Geschäfts- und Wohngebäude festzusetzen; 
2. nimmt das städtebauliche Planungskonzept (vorhabenbezogener Bebauungsplan) zur Kenntnis 
und beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 
BauGB nach Modell 1; 
 
 
Alternative: keine 
 
 
 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 11.09.2017 
Stadtentwicklungsausschuss 21.09.2017

2 
Begründung: 
Mit Schreiben vom 02.08.2017 hat die Metropol Immobilien und Beteiligungs GmbH, Marienburger 
Straße 1, 50968 Köln, bei der Verwaltung die Einleitung eines Verfahrens gemäß § 12 Absatz 2 Bau-
gesetzbuch (BauGB) zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beantragt. 
 
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, auf dem Grundstück Ehrenfeldgürtel 125 unter Umnutzung der 
Erdgeschossfläche des Bestandsgebäudes einen Lebensmittelvollsortimenter mit maximal 1 200 m² 
Verkaufsfläche sowie weiteren Einzelhandel auf deutlich untergeordneter Verkaufsfläche anzusiedeln. 
Weiter soll die Postnutzung umgebaut und modernisiert werden. In den Obergeschossen soll eine 
Hotelnutzung teils im Bestandsbau, teils in einer baulichen Ergänzung sowie einer Wohnnutzung 
verwirklicht werden. Durch die Ergänzungen entsteht ein neuer Baublock, der den Bestand integriert, 
aber in seiner Fassadengestaltung und durch die neuen Nutzungen dem Gebäudekomplex ein voll-
ständig neues Erscheinungsbild geben wird. 
 
Die Stellplätze sollen überwiegend in einer Tiefgarage untergebracht werden. Die Einfahrt erfolgt über 
die Vorfahrt am Ehrenfeldgürtel, die Ausfahrt über den schmalen Grundstücksstreifen zur Bartholo-
mäus-Schink-Straße hin. 
 
Für den Planbereich existiert der Bebauungsplan Nummer 6446/02 aus dem Jahre 2012. Gemäß § 9 
Absatz 2a Baugesetzbuch (BauGB) sind hier Vergnügungsstätten nicht zulässig. Hiervon ausge-
nommen sind Einrichtungen und Betriebe, die Musik-und Tanzveranstaltungen anbieten; diese sind 
ausnahmsweise zulässig. Bordelle und bordellartige Betriebe sind ebenfalls nicht zulässig. Weitere 
Festsetzungen trifft der Bebauungsplan nicht. Das Plangebiet liegt im Innenbereich, so dass in Er-
gänzung zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes § 34 BauGB zur Anwendung kommt. 
 
Das geplante Vorhaben ist auf der Grundlage des § 34 BauGB nicht umsetzbar, da eine Vielzahl von 
Punkten (Lärmimmissionsthematik etc.) der Klärung bedarf, die über die Bandbreite eines Bauge-
nehmigungsverfahrens hinausgehen. 
 
Durch die Neuaufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen die planungsrechtli-
chen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens geschaffen werden. 
 
Das Kooperative Baulandmodel kommt hier nicht zur Anwendung. Die vorliegende Planung sieht ins-
gesamt zehn Wohnungen mit einer BGF von circa 1 025 m² vor. Vorhaben, bei denen Baurecht für 
unter 1 800 m² Geschossfläche(GF) für Wohnzwecke oder für weniger als 20 Wohneinheiten (WE) 
geschaffen wird, sind von der Anwendung des Kooperativen Baulandmodells entbunden.  
 
 
3 Anlagen

Das Grundstück: Ehrenfeldgürtel 125
Anlage 3
Seite 1 von 4

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.DUGLQDO)ULQJV+DXV


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2
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369
552
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12
9
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4657
/ 7 0
127
648
343
4660
/ 70
647
4686
/ 70
4
370
BahnhofEhrenfeld
Ehrenfeldguerte
l
Bartholomaeu s-Schink -Strasse
531
651
70 / 105
2
342
369
552
6 a
129
650
465
7 / 70
12
7
648
343
466
0 / 70
647
4686
/ 70
4
370
4656
/ 70
638
282
70 / 36
327
325
4294
/ 70
680
104
36
10
6
10
8
11
0
IV
u=2.2
d=1 8
u=2 .7
d=18
IV
u=2.6
d=1 6
IV
u= 2 .
7
d=18
III
u=1 .4
d=1 4
u=2.4
d = 1
6
u=1.45
d=16.0
u=1.25
d=16.0
u=2.2
d=1 4
u=0.6
d=8
F D
u=1.4
d =1 4
u=0.4-0.6
d=8
Ehrenfeldguerte
l
(66,89)
Bartholomaeus -Schin k-Strasse
(45,95)
(13, 70 )
(168,0
1)
(70,21)
(16,66)
(59
,95)
(16,79)
(9,95)
(2,9 7)
III
FD
FD
FD
FD
V
I
FD
-I
u=1.9
d=17
IFD
F D
FD
FD
I
u=1.5
d=1 0
I
I
H=65
,67
OK. 
t s e u r B.=6 3,51
O K
. 
t s e u r B.=60,1 2
H=59,2 5
H=6 2,1 0
H=6 2,2 1
H= 5 3,3 3
H =
52,13
H=51,70
Eingangs
h.=49,53I
H= 5 2
,5 9
H= 5 3,04
8,06
I
u=1.1
d=8.0
u=2.1
d=15.0
u=2.3
d=16.0
H =
51,54
FD IIIFlurstück 
531
TelekomTechnik
I
III
(+12
,46 
m)
TG
Ausfahrt
4 Stpl.
1 Stpl.
6 Stpl.
TGEinfahrt
9 Stpl
.
insgesamt 
20 Stpl
.
I
V
IVIII
III
IV
IV
Müllcontainer
Anlieferung 
Post
AnlieferungEinzelhandel
AnlieferungHotel
Wohnen
Hotel
Hotel
Einzelhandel 
II
Einzelhandel 
I
Post
HH=66221100

325
429
10
8
II
H=5259
880066
IIIIIIIVVVVVVV
Einzelhandel
II
Einzelhandel
I
Post
6 Stpl.
Müllcontainer
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Anlieferun
lief
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SSSSSS
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III
Lageplan Konzept
ALT
BARTHOLOMÄUS-SCHINK-STRASSEBARTHOLOMÄUS-SCHINK-STRASSE
EHRENFELDGÜRTELEHRENFELDGÜRTEL
NEU



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Seite 2 von 3

Illustration - Mögliche Kubatur, Fassadenstruktur und Materilität
Seite 3 von 3

/ 2 
 
A N L A G E  2  
612 solb 2417-2017ma1 
 
 
Begründung 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan; 
Arbeitstitel: Geschäfts- und Wohngebäude Ehrenfeldgürtel 125 in Köln-
Ehrenfeld 
  
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Die Vorhabenträgerin, die Metropol Immobilien- und Beteiligungs GmbH, hat mit Schreiben vom 
02.08.2017 die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungs-
planes beantragt mit dem Ziel, ein Geschäfts- und Wohngebäude auf dem Grundstück Ehrenfeld-
gürtel 125 in Köln-Ehrenfeld zu realisieren. 
 
Die Metropol Immobilien- und Beteiligungs GmbH ist Eigentümerin des circa 6.590 m² großen 
Grundstücks Ehrenfeldgürtel 125 in zentraler Lage im Stadtteil Ehrenfeld. Die Gesellschaft plant 
nun die Optimierung des Planstandortes und möchte auf dem Grundstück unter Umnutzung der 
Erdgeschossfläche des Bestandsgebäudes einen Lebensmittelvollsortimenter mit maximal 
1.200 m² Verkaufsfläche sowie einen weiteren Einzelhandel auf deutlich untergeordneter Verkaufs-
fläche ansiedeln. Weiter soll die Postnutzung, welche am Standort als Verteilzentrum stattfindet, 
umgebaut und modernisiert werden. In den Obergeschossen soll eine Hotelnutzung teils im Be-
standsbau, teils in einer baulichen Ergänzung sowie eine Wohnnutzung verwirklicht werden. Durch 
die Ergänzungen entsteht ein neuer Baublock, der den Bestand integriert, aber in seiner Fassa-
dengestaltung und durch die neuen Nutzungen dem Gebäudekomplex ein vollständig neues Er-
scheinungsbild geben wird. 
 
Durch die Neuaufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen die planungsrechtli-
chen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens geschaffen werden. 
 
 
2. Erläuterungen zum Plangebiet 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Ehrenfeld. Das Plangebiet ist circa 0,7 ha groß. Es umfasst 
das Flurstück 532, Flur 71, Gemarkung Ehrenfeld. 
 
Im Nordosten wird das Plangebiet durch das artheater, im Nordwesten und Westen durch die 
vorhandenen Gewerbe- und Wohn-Nutzungen entlang der Schönsteinstraße, im Süden durch 
die Bartholomäus-Schink-Straße und die dahinter liegende S-Bahntrasse und im Südosten 
durch den Ehrenfeldgürtel begrenzt.  
 
2.2 Vorhandene Baustruktur und Gebäudenutzung 
Auf dem Grundstück befindet sich eine fast vollständig von der Deutschen Post AG genutzte 
Gewerbeimmobilie auf zwei bis vier Geschossen. Während im rückwärtigen Teil das Postver-
teilzentrum noch voll genutzt wird, werden die Bürobereiche in den aufgehenden Geschossen 
des Hauptgebäudes nur noch teilweise genutzt. Ein Großteil des Grundstücks wird zudem als 
Anlieferungshof für die Post und als privater Parkplatz genutzt. Im Erdgeschoss findet mit ei-
ner Fahrschule noch eine kleinere Handelsnutzung statt.

- 2 - 
 
/ 3 
 
 
Das unmittelbare Umfeld des Grundstücks ist geprägt durch den vierspurigen Ehrenfeldgürtel 
mit mittiger Stadtbahntrasse, durch den Bahnhof Ehrenfeld und die Bahnbögen, durch groß-
formatige Einzelgebäude wie das Caritaszentrum, Seniorenheim, Krankenhaus, ein Theater 
und einen Kindergarten, ein Technikgebäude der Telekom und ein Café sowie durch die im 
Osten auf der gegenüberliegenden Straßenseite und im Norden anschließende Blockstruktur 
von Köln-Ehrenfeld. 
 
2.3 Erschließung 
Das Plangebiet ist heute bereits vollständig erschlossen. Es ist über den Ehrenfeldgürtel und 
die Bartholomäus-Schink-Straße an das überörtliche Straßenverkehrsnetz und an das Rad-
wegenetz angebunden. 
 
Das Plangebiet liegt zwischen den Stadtbahnhaltestellen "Subbelrather Straße/Gürtel" (Linien 
5 und 13) und "Venloer Straße/Gürtel" (Linien 3, 4 und 13), die jeweils fußläufig in circa 200 m 
erreichbar sind. Die Haltestelle "Bahnhof Ehrenfeld" der S- und Regionalbahnen befindet sich 
in direkter Nachbarschaft zum Plangebiet. Die Bushaltestelle "Bahnhof Ehrenfeld" (Buslinien 
141, 142 und 143) liegt direkt am Plangebiet auf dem Ehrenfeldgürtel. 
 
2.4 Ver- und Entsorgung 
Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes kann über die vorhandenen Netze sichergestellt 
werden.  
 
 
3. Planungsvorgaben 
3.1 Regionalplan 
Der Regionalplan stellt für das Plangebiet allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar.  
 
3.2 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan (FNP) ist das Plangebiet als "Besonderes Wohngebiet" (WB) darge-
stellt. Eine Änderung des FNP ist nicht erforderlich, da die geplanten Nutzungen, bestehend 
aus Läden, Hotel und Wohnen, in einem besonderen Wohngebiet zulässig sind und der Be-
bauungsplan somit aus dem FNP entwickelt ist. 
 
3.3 Landschaftsplan 
Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes. 
 
3.4 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Köln, das am 17.12.2013 durch den Rat der 
Stadt verabschiedet wurde, ist das Plangebiet Bestandteil des Nahversorgungszentrums Eh-
renfeld-Ost, Subbelrather Straße. In unmittelbarer Nähe befinden sich zudem das Bezirkszent-
rum Ehrenfeld, Venloer Straße sowie das Stadtteilzentrum Neuehrenfeld, Landmannstraße. 
Das Ziel, am Standort Ehrenfeldgürtel 125 einen neuen Einzelhandelsstandort, bestehend aus 
einem Supermarkt und weiterem Einzelhandel auf deutlich untergeordneter Verkaufsfläche 
sowie der Poststation zu installieren, entspricht somit den Zielen des Einzelhandels- und Zen-
trenkonzeptes. 
 
3.5 Bebauungsplan 
Für den Planbereich existiert der Bebauungsplan Nummer 6446/02 aus dem Jahre 2012, der 
seinerzeit zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche – hier das Bezirkszentrum Ehrenfeld, 
Venloer Straße und das Nahversorgungszentrum Ehrenfeld-Ost, Subbelrather Straße – auf-
gestellt wurde. Gemäß § 9 Absatz 2a Baugesetzbuch (BauGB) sind hier zur Erreichung dieses

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Zieles Vergnügungsstätten nicht zulässig. Hiervon ausgenommen sind Einrichtungen und Be-
triebe, die Musik-und Tanzveranstaltungen anbieten, diese sind ausnahmsweise zulässig. 
Bordelle und bordellartige Betriebe sind ebenfalls nicht zulässig. Weitere Festsetzungen trifft 
der Bebauungsplan nicht. Das Plangebiet liegt im Innenbereich, so dass in Ergänzung zu den 
Festsetzungen des Bebauungsplanes § 34 BauGB zur Anwendung kommt.  
 
 
4. Planungs- und Nutzungskonzept 
Das städtebauliche Konzept beruht auf einer Planungsstudie des Architekturbüros ASTOC 
ARCHITECTS AND PLANNERS GmbH. Das Konzept sieht eine Aufwertung und eine deutli-
che Erweiterung des Gebäudebestandes vor, die sich jedoch gleichzeitig in das städtebauliche 
Gefüge der Umgebung eingliedert. Durch die Planung soll eine attraktive, multifunktionale 
neue Adresse in Ehrenfeld geschaffen werden. 
 
Die Handels- und Dienstleistungsnutzungen im Erdgeschoss bilden die Grundlage für die 
Konzeptentwicklung. Hotel- und Wohnnutzungen werden in den Obergeschossen angeordnet 
und eine städtebauliche Gesamtkonfiguration entwickelt, die aus dem vormaligen Winkelge-
bäude einen differenzierten Baublock ausbildet. Das Konzept sieht eine flächige Ausdehnung 
des Erdgeschosses für Einzelhandel und Postnutzung als Verteilzentrum sowie die Zugangs-
bereiche für die in den Obergeschossenen liegenden Hotel- und Wohnnutzungen vor. Die 
heutige Anlieferung der Post wird auf die andere Seite des Gebäuderiegels gelegt. Somit er-
folgt zukünftig die Anlieferung von Post und Einzelhandel über den nordöstlich gelegenen Er-
schließungshof. Der am Ehrenfeldgürtel gelegene viergeschossige Bestandsriegel wird an 
seiner Südwestseite um etwa acht Meter verlängert und erhält ein allseitig zurückspringendes 
Staffelgeschoss. 
 
Auch der zweigeschossige Bestandsriegel wird um zwei Geschosse auf vier Geschosse auf-
gestockt. Ein ebenfalls viergeschossiger L-förmiger Baukörper wird im Südwesten als Neubau 
an den Bestandsbau angeschlossen, so dass über dem flächigen Ladensockel im Erdge-
schoss in den Obergeschossen ein nach Nordwesten geöffneter Block aus Bestands- und 
Neubauten entsteht. Die Öffnung nach Nordwesten gliedert den Gesamtbaukörper auch in 
seiner Nutzungsverteilung und ermöglicht eine gute Belichtung des Innenhofs. In den ersten 
beiden Obergeschossen des nordöstlichen Seitenflügels können weitere Nutzungen als Erwei-
terungsflächen der Post oder des Hotels untergebracht werden. Das Hotel erstreckt sich über 
alle Obergeschosse des Riegels am Ehrenfeldgürtel, den südwestlichen Seitenflügel sowie 
das dritte Obergeschoss des nordöstlichen Seitenflügels, während die insgesamt zehn Woh-
nungen als Vier- beziehungsweise Zweispänner in den Obergeschossen des Nordwestriegels 
untergebracht werden. 
 
Eine Tiefgarage mit circa 90 Stellplätzen und zusätzlich circa zehn oberirdische Stellplätze im 
Hof stellen ausreichend Parkmöglichkeiten bereit. Die Zufahrt der Tiefgarage erfolgt über die 
Vorfahrt am Ehrenfeldgürtel, die Ausfahrt aus der Tiefgarage über den schmalen Grund-
stücksstreifen zur Bartholomäus-Schink-Straße hin. 
 
Das flächige Dach des Erdgeschosses soll begrünt werden, so dass sich eine deutliche Ver-
besserung der Gestaltung und des Grünanteils gegenüber heute – komplettes Grundstück als 
Parkplatzfläche versiegelt – ergibt. Des Weiteren sind der Erhalt sowie die Neuanpflanzung 
von Bäumen vorgesehen. Ein Baum im Einfahrtsbereich der Anlieferung muss gegebenenfalls 
weichen, wird aber an anderer Stelle im Plangebiet ersetzt – die übrigen straßenbildprägen-
den Platanen am Ehrenfeldgürtel werden erhalten.

- 4 - 
 
 
 
 
5. Auswirkungen der Planung/Umweltbelange 
5.1 Verkehr 
In einem ersten Schritt wurden Erschließungsvarianten untersucht und qualitativ bewertet (Dr. 
Brenner Ingenieurgesellschaft mbH: Verkehrsuntersuchung zum Bauvorhaben Ehrenfeldgürtel 
125 in Köln, Zwischenbericht, Januar 2016). Derzeit ist für Lkw eine Zu- und Abfahrt für die 
Anlieferung vom Ehrenfeldgürtel aus und für Pkw eine Zu- und Abfahrt ebenfalls über den Eh-
renfeldgürtel sowie auch über die Bartholomäus-Schink-Straße angedacht. Eine endgültige 
Bewertung ist auf Basis von weiteren Analysen noch vorzunehmen. 
 
5.2 Artenschutz 
Das Grundstück wird heute als Parkplatz genutzt und ist zum größten Teil versiegelt. Daher 
sind keine wesentlichen Artenschutzbelange zu erwarten. 
 
5.3 Lärmschutz 
Größte Lärmquellen sind die stark befahrene Verkehrsachse des Ehrenfeldgürtels sowie der 
eigene Anlieferverkehr für Einzelhandel, Post und Hotel. Hier gilt es zu untersuchen, inwieweit 
gesunde Verhältnisse für die Wohn-, Hotel-, Handels- und sonstigen Nutzungen ohne wesent-
liche Einschränkung hergestellt werden können. Gerade gegenüber dem Nachbarn Senioren-
heim gilt es geeignete Maßnahmen durch Anordnung und Orientierung der eigenen Nutzun-
gen zu treffen, so dass diese nicht beeinträchtigt wird. Erste Untersuchungen haben ergeben, 
dass dies in jedem Fall möglich ist. 
 
5.4 Luftqualität 
Im weiteren Verfahren wird geprüft, ob eine Simulation verkehrsbedingter Luftschadstoff-
Immissionen notwendig ist. 
 
5.5 Altlasten 
Altlasten und Bodenverunreinigungen sind nach Auswertung der vorhandenen Bauakten und 
Unterlagen nicht zu erwarten. Das Erfordernis weiterer Untersuchungen wird mit der zuständi-
gen Fachdienststelle abgestimmt. 
 
 
6. Planverwirklichung 
Das Planungsrecht soll in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 
BauGB geschaffen werden. 
 
Zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin wird ein städtebaulicher Vertrag als Durch-
führungsvertrag abgeschlossen. Dieser stellt sicher, dass es zur Realisierung des Vorhabens 
kommen wird. 
 
Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, werden die Planungs- und 
Erschließungskosten von der Vorhabenträgerin übernommen. Kosten für die Stadt entstehen 
nicht. 
 
Das Planvorhaben soll kurzfristig umgesetzt werden.