Gründung der Kölner Schulbaugesellschaft mbH

Aufgaben            Qualifikationsprofile      Anlage 3 
 
 
A. Geschäftsführungs- und Teamassistenz 
- Allgemeine Verwaltungsaufgaben 
- Sitzungen 
- Personalangelegenheiten 
- Vertragsmanagement 
- Rechnungsworkflow 
 
 
 
 
B. Projektkoordination/Querschnittsaufgaben 
- Projektstrategie und Projektorganisation 
- Bauherrenseitige Steuerung der Kosten/Termine/Qualitäten 
- Schnittstellenmanagement 
- Vertragsmanagement (projektbezogene Verträge) 
- Risikomanagement 
 
 
 
 
 
 
 
A. Geschäftsführungs- und Teamassistenz  
- Mindestens Sekundarabschluss 
- Nachgewiesene Erfahrung in der Assistenz 
- Organisationstalent, kommunikativ 
- Belastbar und Motivationstalent 
- Kenntnisse professioneller Personalarbeit 
- Allgemeine kaufmännische und betriebswirtschaftliche Kenntnisse 
 
 
 
B. Projektkoordination/Querschnittsaufgaben  
- Studium Bau-Ing./Architektur, Wirtschaftsingenieurwesen 
- Mind. 20 Jahre relevante Berufserfahrung in der Projektleitung, vorzugsweise 
Bauprojekte/Bauherrenvertretung 
- Fähigkeit zum Entscheidungsmanagement 
- Vertiefte Kenntnisse der Bestimmungen der HOAI, AHO sowie VOB bzw. 
baurechtlicher Regelungen 
- Vertiefte Kenntnisse im Projektmanagement interdisziplinärer Projekte 
(vorzugsweise Bauprojekte) 
- Bauprozessuale Kenntnisse 
- Kommunikationsstark 
- Integrative Fähigkeiten 
- Gespür für wirtschaftliches Handeln 
- Strategische Fähigkeiten

Aufgaben            Qualifikationsprofile      Anlage 3 
 
 
C. Bauherrenvertretung/Teilprojektleitung 
- Rechtzeitiges Herbeiführen bzw. der erforderlichen 
- Entscheidungen im Projektzusammenhang 
- Durchsetzen der erforderlichen Maßnahmen, 
- Konflikt- und Besprechungsmanagement 
- Führen von Vertragsgesprächen 
- Verantwortlich für die Teilprojektkommunikation 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
C. Bauherrenvertretung/Teilprojektleitung  
- Studium Bau-Ing./Architektur, Wirtschaftsingenieurwesen 
- Mind. 10 Jahre relevante Berufserfahrung in der Projektleitung, vorzugsweise 
Bauprojekte/Bauherrenvertretung 
- Fähigkeit zum Entscheidungsmanagement 
- Vertiefte Kenntnisse der Bestimmungen HOAI, AHO sowie VOB bzw. 
baurechtlicher Regelungen 
- Vertiefte Kenntnisse im Projektmanagement interdisziplinärer Projekte 
(vorzugsweise Bauprojekte) 
- Bauprozessuale Kenntnisse 
- Kommunikationsstark 
- integrative Fähigkeiten 
- Gespür für wirtschaftliches Handeln

Aufgaben            Qualifikationsprofile      Anlage 3 
 
 
D. Qualitätssicherung 
- Einbringung von Betriebs- und Ausführungskenntnissen im Planungs- und 
Bauprozess 
- Eigenverantwortliche Organisation, Abwicklung und Überwachung aller 
Baustellenabläufe und Ausführungen (Person, die auf der Schnittstelle 
Bauherrenvertretung/Planungsseitige Bauleitung wirkt), Ziel: Stärkere Transparenz 
in Umsetzung des Leitfadens der Reformkommission „Großprojekte“ 
 
 
 
 
 
E. Wirtschaft/Finanzen/Einkauf 
- Einkauf/Vergaben 
- Wirtschaftsplanung 
- Bauprojektcontrolling 
- Liquiditätscontrolling 
 
 
 
 
 
 
 
 
D. Qualitätssicherung 
- Ingenieur oder abgeschlossene technische Ausbildung mit dem Abschluss Meister 
oder Techniker 
- Bauprozessuale Kenntnisse und praxisnah 
- Sehr entscheidungsfreudig 
- Vertiefte Ausführungskenntnisse 
- Kooperationsfähigkeit 
- Fähigkeit, das Wirkprinzip eines Gebäudes (Nutzung/Gebäudebetrieb) zu 
verstehen 
- Mind. 10 Jahre relevante Berufserfahrung im Bau- und Planungsprozess 
 
E. Wirtschaft/Finanzen/Einkauf  
- Diplom-Kaufmann/Kauffrau, Diplom-Betriebswirt/in, 
Diplomwirtschaftsingenieur/in 
- Relevante Berufserfahrung, vorzugsweise in der Immobilienbranche und Bau 
- Kenntnisse in der Rechnungslegung, Kosten- und Leistungsrechnung sowie in der 
kurz-, mittel- und langfristigen Unternehmensplanung 
- Erfahrungen im Facility-Management 
- Erfahrungen im Vergaberecht (vorzugsweise im öffentlichen Dienst oder 
angegliederter Organisationseinheiten), insbesondere Kenntnisse nach VOB/VGV 
und UVgO 
- Bauprozessuale Kenntnisse

Personalbemessung der PL/PS Leistungen
Anlage 2
Flächenermittlung je Schultyp und Zügigkeit für Schulbaugesellschaft
qm 
Schulgebäude 
gerundet 
qm Preis nach 
BKI
Baukosten nach 
Baukostenindex 
(BKI)
Bauzeit bei 
Einzelgewerk-
vergabe
Bauleistung p.a. bei 
Einzelgewerkvergabe
Personalbemessung 
Einzelgewerkvergabe 
4 Mio €/p.a./p.P.
GU/ TU Zuschlag 
(30%)
Preis GU/TU Bauzeit 
bei GU/TU 
Vergabe
Bauleistung p.a. bei 
GU/TU 
Personalbemessun
g GU/TU Vergabe 
12,5 Mio/p.a/p.P.
(zw. 3.000 - 4.000,-€/m²)
Grundschulen
2-zügig 3.800 3.200 12.160.000,00 € 6 2.026.666,67 € 0,51 3.648.000,00 € 15.808.000,00 € 4 3.952.000,00 € 0,32
3-zügig 5.300 3.200 16.960.000,00 € 6 2.826.666,67 € 0,71 5.088.000,00 € 22.048.000,00 € 4 5.512.000,00 € 0,44
4-zügig 6.800 3.200 21.760.000,00 € 7 3.108.571,43 € 0,78 6.528.000,00 € 28.288.000,00 € 5 5.657.600,00 € 0,45
5-zügig 8.300 3.200 26.560.000,00 € 7 3.794.285,71 € 0,95 7.968.000,00 € 34.528.000,00 € 5 6.905.600,00 € 0,55
Sekundarstufe I
2-zügig 7.300 3.600 26.280.000,00 € 7 3.754.285,71 € 0,94 7.884.000,00 € 34.164.000,00 € 5 6.832.800,00 € 0,55
3-zügig 9.100 3.600 32.760.000,00 € 7 4.680.000,00 € 1,17 9.828.000,00 € 42.588.000,00 € 5 8.517.600,00 € 0,68
4-zügig 11.400 3.600 41.040.000,00 € 7 5.862.857,14 € 1,47 12.312.000,00 € 53.352.000,00 € 5 10.670.400,00 € 0,85
5-zügig 14.000 3.600 50.400.000,00 € 7 7.200.000,00 € 1,80 15.120.000,00 € 65.520.000,00 € 5 13.104.000,00 € 1,05
6-zügig 16.400 3.600 59.040.000,00 € 8 7.380.000,00 € 1,85 17.712.000,00 € 76.752.000,00 € 6 12.792.000,00 € 1,02
7-zügig 19.000 3.600 68.400.000,00 € 8 8.550.000,00 € 2,14 20.520.000,00 € 88.920.000,00 € 6 14.820.000,00 € 1,19
8-zügig 21.100 3.600 75.960.000,00 € 8 9.495.000,00 € 2,37 22.788.000,00 € 98.748.000,00 € 6 16.458.000,00 € 1,32
Sekundarstufe II
2-zügig 2.050 4.000 8.200.000,00 € 6 1.366.666,67 € 0,34 2.460.000,00 € 10.660.000,00 € 4 2.665.000,00 € 0,21
3-zügig 2.650 4.000 10.600.000,00 € 6 1.766.666,67 € 0,44 3.180.000,00 € 13.780.000,00 € 4 3.445.000,00 € 0,28
4-zügig 3.300 4.000 13.200.000,00 € 7 1.885.714,29 € 0,47 3.960.000,00 € 17.160.000,00 € 5 3.432.000,00 € 0,27
5-zügig 4.100 4.000 16.400.000,00 € 7 2.342.857,14 € 0,59 4.920.000,00 € 21.320.000,00 € 5 4.264.000,00 € 0,34
6-zügig 4.700 4.000 18.800.000,00 € 7 2.685.714,29 € 0,67 5.640.000,00 € 24.440.000,00 € 5 4.888.000,00 € 0,39
7-zügig 5.500 4.000 22.000.000,00 € 7 3.142.857,14 € 0,79 6.600.000,00 € 28.600.000,00 € 5 5.720.000,00 € 0,46
8-zügig 6.200 4.000 24.800.000,00 € 7 3.542.857,14 € 0,89 7.440.000,00 € 32.240.000,00 € 5 6.448.000,00 € 0,52
Sporthalle
qm Sporthalle 
gerundet 
2-fach 2.000 3.000 6.000.000,00 € 3 2.000.000,00 € 0,50 1.800.000,00 € 7.800.000,00 € 2 3.900.000,00 € 0,31
3-fach 2.800 3.000 8.400.000,00 € 3 2.800.000,00 € 0,70 2.520.000,00 € 10.920.000,00 € 2 5.460.000,00 € 0,44
Sporthallenbedarf:
je 12 Klassen wird eine Sporthalle benötigt
Grundschulen: Klassen Sportbedarf
2-zügig 8 1
3-zügig 12 1
4-zügig 16 2
5-zügig 20 2
Fazit: für alle Grundschulen wird eine 2-fach Sporthalle berechnet
weiterführende Schule
4/4 Züge 36 3
4/6 Züge 42 4
6/8 Züge 54 5

(ENTWURF) 
GESELLSCHAFTSVERTRAG 
 
der 
 
 
Kölner Schulbaugesellschaft mbH 
 
 
 
 
 
 
 
 
            Stand 25.07.2022

- 2 -  
§ 1 
Rechtsform und Firma 
Die Gesellschaft ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Sie führt die 
Firma: Kölner Schulbaugesellschaft mbH. 
 
§ 2 
Sitz der Gesellschaft 
Sitz der Gesellschaft ist Köln. 
 
§ 3 
Gegenstand des Unternehmens 
(1) Gegenstand des Unternehmens ist die Errichtung, Sanierung und Erweite-
rung von Schulbauten und sonstiger damit zusammenhängender Hochbau-
maßnahmen, wie z.B. Sporthallen, für die Stadt Köln. 
(2) Zur Erfüllung des Gesellschaftszwecks stellt die Gesellschafterin eigene 
Liegenschaften zur Verfügung oder die Gesellschaft bedient sich Dritter, die 
über entsprechende Liegenschaften verfügen. 
(3)  Die Gesellschaft ist zu allen Geschäften und Maßnahmen berechtigt, die 
zur Erreichung des benannten Gesellschaftszweckes notwendig und nütz-
lich erscheinen. Sie kann sich zur Erfüllung  ihrer Aufgaben anderer Unter-
nehmen bedienen. 
 
§ 4 
Dauer der Gesellschaft und Geschäftsjahr 
(1) Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. 
(2) Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Das erste Geschäftsjahr 
ist ein Rumpfgeschäftsjahr, das mit der Eintragung der Gesellschaft im 
Handelsregister Köln beginnt und an dem hierauf folgenden 31. Dezember 
endet.

- 3 -  
 
§ 5 
Stammkapital 
(1) Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt 25.000 Euro. 
(2) Alleinige Gesellschafterin ist die Stadt Köln mit einem Geschäftsanteil von 
25.000 Euro. 
(3) Das Stammkapital ist vollständig eingezahlt. 
 
§ 6 
Organe der Gesellschaft 
(1) Die Organe der Gesellschaft sind: 
a) die Geschäftsführung; 
b) die Gesellschafterversammlung. 
 
§ 7 
Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft 
(1) Die Gesellschaft hat einen hauptamtlichen Geschäftsführer oder eine haupt-
amtliche Geschäftsführerin und einen nebenamtlichen Geschäftsführer oder 
eine nebenamtliche Geschäftsführerin. Die nebenamtliche Geschäftsführerin 
oder der nebenamtliche Geschäftsführer gehört der Betriebsleitung der Ge-
bäudewirtschaft der Stadt Köln an.  
(2) Solange nur eine Geschäftsführerin oder ein  Geschäftsführer bestellt  ist, 
vertritt die bestellte Person die Gesellschaft allein. Sind mehrere Geschäfts-
führerinnen oder Geschäftsführer bestellt, so wird die Gesellschaft durch 
beide Personen gemeinschaftlich oder durch eine Geschäftsführerin oder  
einen Geschäftsführer in Gemeinschaft mit einer Prokuristin oder einem 
Prokuristen vertreten. Einzelnen oder allen Geschäftsführerinnen oder Ge-
schäftsführern kann im Einzelfall, generell und/  oder für bestimmte Arten 
von Geschäften durch Beschluss der Gesellschafterversammlung Einzel-
vertretungsbefugnis und/  oder Befreiung von den Beschränkungen des

- 4 -  
§ 181 BGB und/  oder – soweit zulässig – Befreiung von Wettbewerbsver-
boten erteilt werden. 
(3) Die Gesellschafterversammlung kann eine Geschäftsordnung für die Ge-
schäftsführung erlassen. 
(4) Die Geschäftsführung hat  die Geschäfte der Gesellschaft mit der Sorgfalt 
eines ordentlichen Kaufmanns nach Ges etz und Gesellschaftsvertrag zu 
führen. Die Geschäftsführung ist verpflichtet, die Beschränkungen einzuhal-
ten, die durch Gesetz, diesen Gesellschaftsvertrag, die Geschäftsordnung, 
ihre Anstellungsverträge sowie durch Beschlüsse der Gesellschafterver-
sammlung bestimmt sind. 
(5) Die Gesellschaft ist so zu führen, zu steuern und zu kontrollieren, dass der 
öffentliche Zweck nachhaltig erfüllt wird. 
(6) Die Geschäftsführung hat geeignete Maßnahmen zu treffen, insbesondere 
ein Überwachungssystem einzurichten, damit den Fortbestand der Gesell-
schaft gefährdende Entwicklungen früh erkannt werden. Sie kann zum 
Zweck der Risikosteuerung und -kontrolle Gremien einrichten. 
 
§ 8 
Gesellschafterversammlung 
(1) Die Gesellschafterversammlung wird durch die Geschäftsführung einberu-
fen, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. 
(2) Die ordentliche Gesellschafterversammlung findet möglichst innerhalb von 
sechs, spätestens jedoch innerhalb von acht Monaten nach Schluss eines 
jeden Geschäftsjahres statt. 
(3) Die Gesellschafterversammlung wird unter Mitteilung der Tagesordnung in 
Textform schriftlich oder elektronisch mit einer Frist von zwei Wochen ein-
berufen. Diese Bestimmung findet keine Anwendung, wenn unter Verzicht 
auf aller Fristen und Förmlichkeiten der Einberufung eine Gesellschafter-
versammlung abgehalten wird. 
(4) Die Gesellschafterversammlung findet am Sitz der Gesellschaft statt. Sie 
kann aus begründetem Anlass auch an einem anderen Ort abgehalten wer-
den.

- 5 -  
(5) Die Gesellschafterin Stadt Köln  fasst ihre Beschlüsse in der Regel in der 
Gesellschafterversammlung. Gesellschafterbeschlüsse können auch au-
ßerhalb einer Gesellschafterversammlung durch schriftlich oder elektro-
nisch übermittelte Erklärungen (z.B. via Fax, E -Mail etc.) gefasst werden . 
§ 48 Abs. 2 GmbHG bleibt unberührt. 
(6) Über die Verhandlungen und Beschlüsse der Gesellschafterversammlung 
ist unverzüglich eine Niederschrift anzufertigen.  
(7) An der Gesellschafterversammlung nimmt die Geschäftsführung beratend 
teil, sofern die Gesellschafterversammlung nichts anderes beschließt. 
 
§ 9 
Aufgaben der Gesellschafterversammlung 
(1)  Der Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung unterliegen unbe-
schadet der gesetzlichen Vorschriften und der weiteren Bestimmungen die-
ses Gesellschaftsvertrages insbesondere: 
a)  Feststellung des Wirtschaftsplanes und der mittelfristigen Finanzpla-
nung,  
b)  Durchführung von Investitionen, soweit sie im Wirtschaftsplan unbe-
rücksichtigt sind und im Einzelfall ein in der Geschäftsordnung der Ge-
schäftsführung festzulegender Betrag überschritten wird, 
c)  Feststellung des Jahresabschlusses,  
d)  Verwendung des Jahresüberschusses oder Abdeckung des Jahres-
fehlbetrages, 
e)  Bestellung des Abschlussprüfers, 
f)  Entlastung der Geschäftsführung, 
g)  Festlegung einer Geschäftsordnung für die Geschäftsführung, 
h)  Änderungen des Gesellschaftsvertrages  sowie insbesondere die 
Übernahme neuer Aufgaben, 
i)  Auflösung der Gesellschaft,

- 6 -  
j)  Abschluss und Änderung von Unternehmensverträgen im Sinne der 
§§ 291 und 292 Abs. 1 des Aktiengesetzes, 
k) Bestellung und Abberufung der Geschäftsführerinnen bzw. Geschäfts-
führer, 
 
(2) Die Geschäftsführung bedarf der Zustimmung der Gesellschafterversamm-
lung für Geschäfte und Maßnahmen, die über den normalen Geschäftsbe-
trieb hinausgehen oder für die Tätigkeit der Gesellschaft von grundlegender 
Bedeutung sind. Dies gilt – vorbehaltlich zwingender ge setzlicher Bestim-
mungen – insbesondere für folgende Handlungen: 
a) Festlegung oder Änderung der strategischen Ausrichtung der Gesell-
schaft und Übernahme neuer Aufgaben im Rahmen des Unterne h-
mensgegenstandes; 
b) Abschluss, Änderung  und Beendigung von wesent lichen Verträgen 
(z. B. Grundstücks-, Pacht-, Miet- oder Dienstleistungsverträge), so-
weit diese Rechtsgeschäfte nicht im Wirtschaftsplan vorgesehen sind 
und/oder ein in der G eschäftsordnung der Geschäftsfü hrung festge-
legter Wert überschritten wird; 
c) Aufnahme und Gewährung von Darlehen und sonstigen Krediten so-
wie Übernahme von Bürgschaften und Garantien, Abschluss von Ge-
währleistungen und vergleichbaren Rechtsgeschäften, soweit  diese 
Rechtsgeschäfte nicht im Wirtschaftsplan vorgesehen sind und/oder 
ein in der Geschäftsordnung der Geschäftsführung festge legter Wert 
überschritten wird; 
d) Schenkungen, Abschluss von Vergleichen und Verzicht auf Ansprü-
che, soweit ein in der Geschäftsordnung für die Geschäftsführung fest-
gelegter Betrag überschritten wird; 
e) Führung von Aktivprozessen, soweit ein in der Geschäftsordnung für 
die Geschäftsführung festgelegter Betrag überschritten wird; 
f) Bestellung und Abberufung von Prokuristen und Handlungsbe voll-
mächtigten  
g) Zustimmung zum Abschluss von Verträgen soweit sie die Errichtung, 
Sanierung und Erweiterung von Schulbauten und sonstiger damit zu-
sammenhängender Hochbaumaßnahmen wie z.B. Sporthallen betref-
fen und diese nicht das Ergebnis von Einzelgewerkvergaben unter Be-
achtung des Vergaberechtes sind.

- 7 -  
§ 10 
Grundsätze kommunaler Unternehmensführung 
Die vom Rat der Stadt Köln beschlossenen Grundsätze kommunaler Unterneh-
mensführung, die im Public Corporate Governance Kodex der Stadt Köln (PCGK) 
in der jeweils geltenden Fassung festgelegt sind, gelten uneingeschränkt für das 
Handeln der Gesellschaft und ihrer Organe. Dies umfasst insbesondere die Aus-
richtung des Unternehmens am Gemeinwohl und öffentlichen Interesse sowie 
der Verpflichtung, den im PCGK gestellten Anforderungen an Transparenz, Steu-
erung und Kontrolle von öffentlich finanzierten und getragenen Unternehmen ge-
recht zu werden. 
   
§ 11 
Wirtschaftsplan 
(1) Die Geschäftsführung hat vor Beginn eines jeden Geschäftsjahres 
a)  einen Wirtschaftsplan, bestehend aus einem Erfolgs- und Finanzplan 
und einem Personalplan, aufzustellen und 
b)  der Wirtschaftsführung eine fünfjährige Finanzplanung zu Grunde zu 
legen und der Gesellschafterin Stadt Köln zur Kenntnis zu bringen. 
(2) Der Wirtschaftsplan ist so rechtzeitig aufzustellen, dass die Gesellschafter-
versammlung vor Beginn des Geschäftsjahres über seine Genehmigung 
beschließen kann. 
(3) Bei der Wirtschaftsführung sind die in § 109 GO NRW – in der jeweils gülti-
gen Fassung – festgelegten Grundsätze zu beachten. 
 
§12 
Jahresabschluss und Lagebericht 
(1) Die Geschäftsführung hat in den ersten drei Monaten eines jeden Ge-
schäftsjahres für das vorangegangene Geschäftsjahr den Jahresabschluss, 
bestehend aus Bilanz, Gewinn - und Verlustrechnung und Anhang sowie 
den Lagebericht aufzustellen und dem Abschlussprüfer unverzüglich vorzu-
legen. Aufstellung und Prüfung erfolgen nach den für die Rechnungslegung

- 8 -  
für große Kapitalgesellschaften geltende n Vorschriften. Vorbehaltlich wei-
tergehender oder entgegenstehender gesetzlicher Vorschriften weist die 
Gesellschaft im Anhang zum Jahresabschluss die Angaben zu gewährten 
Gesamtbezügen, Bezügen und sonstigen Leistungen gemäß §  108 Abs. 1 
S. 1 Nr. 9 GO NRW  – in der jeweils gültigen Fassung – sowohl personen-
gruppenbezogen als auch individualisiert aus.  Im Lagebericht oder im Zu-
sammenhang damit ist auch zur Einhaltung der öffentlichen Zwecksetzung 
und zur Zweckerreichung Stellung zu nehmen sowie auf die Risik en der 
künftigen Entwicklung einzugehen. Bei dem Prüfverfahren sind alle gesetz-
lichen Vorschriften zu beachten, insbesondere § 53 HGrG.  
(2) Der Prüfungsbericht ist der Gesellschafterversammlung innerhalb von 
sechs Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres vorzulegen. Der Ge-
schäftsführung ist vor Zuleitung Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. 
Dem Rechnungsprüfungsamt der Stadt Köln stehen die Befugnisse aus 
§ 54 HGrG zu. 
(3) Die Stadt Köln kann von der Gesellschaft Aufklärung und Nachweise ver-
langen, die die Aufstellung des städtischen Gesamtabschlusses nach § 116 
GO NRW erfordert. Diesbezügliche Kosten trägt die Gesellschaft. 
(4) Die Stadt Köln, insbesondere das Rechnungsprüfungsamt, hat das Recht, 
jederzeit eine Kassen-, Buch- und Betriebsprüfung durchzuführen. 
§ 13 
Gleichstellung von Frauen und Männern 
Das Gesetz zur Gleichstellung von Frauen und Männern für das Land Nordrhein-
Westfalen ist entsprechend anzuwenden.  
§ 14 
Bekanntmachungen 
(1) Die gesetzlich notwendigen Bekanntmachungen der Gesellschaft erfolgen 
im elektronischen Bundesanzeiger. 
(2) Die Feststellung des Jahresabschlusses, die Verwendung des Ergebnisses 
sowie das Ergebnis der Prüfung des Jahresabschlusses und des Lagebe-
richtes werden zudem ortsüblich bekannt gemacht. Der Jahresabschluss 
und der Lagebericht werden bis zur Feststellung des folgenden Jahresab-
schlusses zur Einsichtnahme verfügbar gehalten.

- 9 -  
§ 15 
Gründungskosten 
Die Kosten der Gründung der Gesellschaft (insbesondere Notar - und Gerichts-
gebühren, Veröffentlichungskosten) werden bis zu einer Höhe von 2.000,00 Euro 
von der Gesellschaft getragen. 
§ 16 
Teilnichtigkeit 
(1) Sollten eine oder mehrere Bestimmungen dieses Gesellschaftsvertrages 
nichtig sein oder werden oder sich im Gesellschaftsvertrag eine Lücke her-
ausstellen, so wird hierdurch die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen des 
Gesellschaftsvertrages nicht berührt. 
(2) Die Gesellschafterin verpflichtet sich anstelle der nichtigen Bestimmungen 
oder zur Ausfüllung einer fehlenden oder wegfallenden Regelung eine an-
gemessene Regelung zu schaffen, die in ihren wirtschaftlichen Auswirkun-
gen – soweit rechtlich möglich – dem am nächsten kommt, was die Gesell-
schafterin gewollt hätte, sofern sie die nichtige Bestimmung gekannt oder 
den außer Acht gelassenen Punkt bedacht hätte.

Beantwortung von Fragen der SPD-Fraktion im Rat der Stadt Köln im 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft betreffend  
„Gründung einer Schulbaugesellschaft mbH“ (2360/2022) 
Grundsätzliche Fragestellungen 
Der Grund für die Gründung einer Kölner Schulbaugesellschaft wird weder durch die 
Beschlussvorlage noch durch den Gesellschaftervertrag erkennbar. Das Hauptproblem bei 
Verzögerungen im Bau sind in der Regel zu wenig ausführendes Personal auf der Baustelle 
und zu wenige Firmen, die bereit sind, für die öffentliche Hand bzw. die Stadt Köln zu 
arbeiten. Wie soll die Gründung einer Schulbaugesellschaft diese grundsätzlichen Probleme 
lösen bzw. zumindest verbessern?  
Antwort: Die genannten Problematiken beziehen sich auf laufende Ausschreibungen bzw. 
bereits ausgeschriebene oder begonnene Baumaßnahmen. Die aufgrund der Corona-
Pandemie und durch die Ukraine-Krise eingetretene zusätzlich verschärfte Situation in der 
Bauwirtschaft insgesamt entzieht sich der städtischen Einflussnahme.  
Derzeit können viele Schulbauprojekte bei der Gebäudewirtschaft personell nicht hinterlegt 
werden. Das heißt, dass diese Projekte ohne zusätzliche personelle Kapazitäten weder 
geplant, noch vorbereitet oder ausgeschrieben und in der Folge auch nicht realisiert werden 
können. 
Der städtisch beeinflussbare Engpass kann demzufolge nur durch Ausschöpfen aller 
Möglichkeiten bestehen, zusätzliches Personal für die gesamtstädtische Aufgabe „Schulbau“ 
zu akquirieren. Die Gründung der Schulbaugesellschaft ist hierbei ein weiterer Schritt hin zu 
mehr personellen Ressourcen für den Schulbau. Die Ziele und Schwerpunkte der zu 
gründenden Gesellschaft sind in der Begründung der Vorlage und im Entwurf des 
Gesellschaftervertrages ausführlich dargestellt. 
Jeder Firma steht es frei, sich an öffentlichen Ausschreibungen zu beteiligen. Sicher gibt es 
Firmen die sich grundsätzlich nicht an öffentlichen Ausschreibungen beteiligen. Eine 
Steigerung der Anzahl an Firmen die sich nicht an öffentlichen Ausschreibungen beteiligen, 
lässt sich jedoch anhand der abgegebenen Angebote im Baubereich nicht ableiten. 
Organe der Gesellschaft 
Laut Gesellschaftervertrag hat die Gesellschafterversammlung weitreichende Zuständigkeit 
und wesentlichen Einfluss. Aus welchen Personen besteht die Gesellschafterversammlung? 
Antwort: Die Gesellschafterversammlung besteht grundsätzlich aus einer Person, wenn die 
Stadt Köln Alleingesellschafterin ist. Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 
07.06.2018 (Vorlagen-Nr. 1753/2018) die Oberbürgermeisterin und die Stadtkämmerin zu 
den Vertreterinnen für die Haupt- und Gesellschafterversammlungen sämtlicher 
Gesellschaften bestellt. Soweit sich die Oberbürgermeisterin die Vertretung nicht im 
konkreten Einzelfall selbst vorbehält, wird die Vertretung von der Stadtkämmerin 
wahrgenommen. Als Stellvertreterinnen oder Stellvertreter bestellte der Rat der Stadt Köln 
die jeweils von der Stadtkämmerin zu benennenden Bediensteten des Büros der 
Stadtkämmerin, der Leitung der Kämmerei sowie Bediensteten der Abteilung Zentrale 
Finanzwirtschaft - Beteiligungsverwaltung und Steuerberatung, soweit sich die

Oberbürgermeisterin oder die Stadtkämmerin sich die Vertretung nicht im konkreten 
Einzelfall selbst vorbehalten. 
Aufgrund der starken Verzahnung der Schulbaugesellschaft mit der Gebäudewirtschaft 
erfolgt nicht nur eine projektbezogene Beauftragung, Finanzierung und Rückkopplung. 
Vielmehr spiegelt der Wirtschaftsplan der Schulbaugesellschaft den hierfür bereitgestellten 
Ansatz im Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft wider, da aus dem Budget der 
Gebäudewirtschaft die vollständige Kostenerstattung der beauftragten Schulbaumaßnahmen 
erfolgt. 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft ist Beschlussgremium hinsichtlich der 
Beauftragung der Schulbaugesellschaft mit dem jeweiligen einzelnen Projekt, weil die 
Finanzierung über den Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft abgewickelt wird. Sämtliche 
im Vorfeld zu treffenden Entscheidungen verbleiben unverändert in den jeweiligen Gremien. 
Personalausstattung und -rekrutierung 
Es gibt unterschiedliche Angaben zur geplanten personellen Ausstattung; je nach Quelle ist 
von zwischen 5 Personen und 12 Personen die Rede. Wie viele VZA-Stellen sind in welchen 
Bereichen bzw. mit welchen Aufgabengebieten geplant? Mit welcher Personalentwicklung 
rechnet die Verwaltung in den kommenden 5-10 Jahren?  
Antwort: Der konkrete Personalbedarf ist derzeit nicht belastbar vorher zu sehen. Der 
Personalbestand wird sich an den konkreten Projektaufträgen und der tatsächlichen 
Personalgewinnung orientieren. Aus diesem Grund wird derzeit für das Jahr 2023 mit einem 
strategischen Personalkostenbudget von 500 Tsd Euro geplant, aus dem die 
Schulbaugesellschaft ggf. externe Dienstleistungen zukaufen kann, bis es zu einer 
Festanstellung geeigneter Personen mit adäquaten Stellenanteilen kommt. 
Derzeit wird davon ausgegangen, dass der veranschlagte Personalbedarf von bis zu 10 
Mitarbeiter*innen zzgl. Geschäftsführung für den genannten Zeitraum ausreichend bzw. 
realistisch sein wird.  
In Anlage 3 werden die Anforderungen an die diversen Positionen beschrieben. Dort ist zum 
Beispiel für Projektkoordination von mind. 20 Jahren relevanter Berufserfahrung in der 
Projektleitung die Rede, bei Teilprojektleitung sollen es 10 Jahre relevanter Berufserfahrung 
sein. In der freien Wirtschaft werden in ähnlichen Konstellationen ca. 150.000 € Jahresgehalt 
aufgerufen.  
- Wie soll die Schulbaugesellschaft die entsprechenden Fachkräfte rekrutieren, welche
Gehälter sollen hier angeboten werden (aufgeschlüsselt nach Arbeitsbereichen) und
wie realistisch schätzt die Verwaltung die Möglichkeiten für eine schnelle
Personalrekrutierung für die Schulbaugesellschaft ein?
Antwort: Die Stellen werden auf dem Wege der üblichen Verfahren ausgeschrieben 
und besetzt werden. Grundsätzlich gilt unverändert, dass sich die Entlohnung am 
TVÖD orientieren soll. Die in der Vorlage vorgelegten Stellenprofile sollen 
Richtschnur für eine zukünftige Geschäftsführung für die Personalakquise sein. 
Welche Gehälter für welche Funktionen dabei am Ende angesetzt werden müssen, 
um entsprechend qualifiziertes Personal zu erhalten, kann schwer vorhergesehen 
werden. Zur Geschwindigkeit der Personalgewinnung kann die Verwaltung derzeit 
keine Aussage treffen.

- Wie will die Verwaltung sicherstellen, dass nicht durch die Gründung der
Schulbaugesellschaft internes Personal, das in der Gebäudewirtschaft mit
Sachkompetenz und Seniorität vorhanden ist, dort abfließt und in die
Schulbaugesellschaft einfließt – und in der Folge dann zu verstärktem
Personalmangel in der Gebäudewirtschaft führt?
Selbstverständlich steht es Mitarbeiter*innen der Gebäudewirtschaft frei, sich für die
Mitarbeit in der Schulbaugesellschaft zu bewerben. Bei Tarifbeschäftigten erlischt
jedoch ihr Anstellungsverhältnis bei der Stadt Köln und damit gleichzeitig der Zugang
zu weiteren Leistungen der Zusatzversorgungskasse und weiterer sich aus dem
TVÖD ergebenden Vorteile. Bei Beamt*innen wird aus steuerlichen Gründen eine
Abordnung vermieden, so dass diese ihren Beamtenstatus aufgeben müssten.
- Zur Geschäftsführung: Diese wird bewusst doppelt besetzt. Einmal mit einer
Neueinstellung, einmal intern (ohne zusätzliche Vergütung) aus der
Gebäudewirtschaft. Bereits jetzt steht in der Satzung, dass es auch eine Person
machen kann, wenn die andere Person nicht existiert. Dies ist ein klares Signal, dass
man mit einer schnellen Besetzung von außen gar nicht rechnet. Also startet eine
Person der Gebäudewirtschaft allein im Nebenjob. Welchen Mehrwert soll das
haben?
Antwort: Der*die nebenamtliche Geschäftsführer*in kann unmittelbar nach
Beschlussfassung über die Beschlussvorlage 2360/2022 bereits vor dem
vorgesehenen operativen Start der Schulbaugesellschaft zum 01.01.2023 als
Gründungsgeschäftsführer*in verschiedenen Maßnahmen (z.B. Anmietung von
Räumlichkeiten, Büroausstattung, Einstellung von Mitarbeitenden etc.) initiieren.
Diese Alleinvertretung gemäß § 7 Abs. 2 erlischt, sobald die zweite Geschäftsführung
bestellt ist.
- Welche Flexibilitätssteigerung ist durch externe Projektmitarbeitende zu erreichen?
Antwort: Projektmitarbeitende können durch die Schulbaugesellschaft extern flexibel
beauftragt werden, bis eine Festanstellung - gemessen am vorhandenen
Arbeitsvolumen - wirtschaftlich ist und entsprechend qualifiziertes Personal
gewonnen werden kann.
Verortung innerhalb bestehender städtischer Strukturen / Kompetenzen 
Bereits jetzt gibt es mit dem Baubereich innerhalb des Schuldezernates und der 
Gebäudewirtschaft zwei Einheiten, die sich dem Schulbau widmen; hier gibt es immer wieder 
„Schnittstellenprobleme“. Mit der Schulbaugesellschaft käme eine dritte Einheit hinzu, die 
weitere Schnittstellen in die bereits bestehenden Strukturen hinein benötigt bzw. aufbauen 
muss.  
- Welche Vorteile, die zu einer Verbesserung und vor allem zu einem schnelleren
Schulbau führen, sieht die Verwaltung und wie wird sichergestellt, dass die Gründung
einer weiteren einzubeziehenden Einheit Prozesse nicht im Gegenteil sogar noch
verlangsamt statt sie, wie eigentlich intendiert, zu beschleunigen?

Antwort: Die bestehenden fachlichen Prozessabstimmungen zwischen dem Amt für 
Schulentwicklung (40) und der Gebäudewirtschaft (26) bleiben unverändert bestehen. 
Für die Maßnahmen, die die Schulbaugesellschaft umsetzt, erfolgen diese 
Abstimmungen unmittelbar zwischen 40 und der Schulbaugesellschaft, soweit keine 
wesentlichen Änderungen des Auftrages vorliegen. 
- Verwaltungsinterne Prozesse wie Städtebau, Baugenehmigungen, Abstimmungen,  
Vergabeprozesse, Gremienvorbehalte, Zustimmungsvorbehalt etc. sind weiterhin zu 
beachten. Wie kann insofern eine Vereinfachung des Verwaltungshandelns durch 
Gründung der Schulbaugesellschaft abgeleitet werden?
Antwort: Die Schulbaugesellschaft wird eigenverantwortlich alle zur Umsetzung der 
Maßnahmen notwendigen Abstimmungen führen sowie alle erforderlichen 
Erlaubnisse und Genehmigungen einholen. Dadurch dass ein Mitglied der 
Betriebsleitung in der Geschäftsführung vertreten ist, können jedoch auftretende 
Probleme zeitnaher besprochen und geklärt werden.
- Welche Kompetenzen hat die Schulbaugesellschaft auch gegenüber anderen  
Verwaltungsbereichen, um eigene Entscheidungen zu fällen und ggf. auch 
gegenüber der Verwaltung durchzusetzen? Wie kann das vor dem Hintergrund, dass 
die Schulbaugesellschaft extern angesiedelt ist, rechtlich umgesetzt werden?
Antwort: Die Schulbaugesellschaft ist eine reine Projektabwicklungsgesellschaft und 
wird ausschließlich im Auftrag der Stadt Köln tätig. Insofern sind dort keine 
Entscheidungen zu treffen oder gegenüber der Auftraggeberin Stadt Köln 
durchzusetzen.
- Die Schulbaugesellschaft ist kaum mit eigenen Finanzmitteln ausgestattet und kann 
insofern wohl nicht selber am Markt agieren, z.B. Flächen kaufen, Aufträge erteilen 
etc. (im Gegensatz z.B. zur „moderne stadt GmbH“). Alle schwierigen Prozesse
(Abstimmung der Ämter untereinander, Vergaben, Baubetreuung etc.) verbleiben 
aber bei der Gebäudewirtschaft. Welchen Vorteil bietet die Schulbaugesellschaft 
außer einer höheren Bezahlung?
Antwort: Die Finanzierung der in Auftrag gegebenen Bauprojekte erfolgt über den 
Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft. Die Schulbaugesellschaft wurde bewusst als 
reine Projektentwicklungsgesellschaft konzipiert. Sofern Flächen von Dritten zum 
Zwecke des Schulbaus angekauft werden sollen, erfolgen diese folgerichtig 
unmittelbar über die Stadt Köln im Rahmen der üblichen Entscheidungswege. Die für 
die Abarbeitung der jeweiligen Projekte erforderlichen Aufträge kann die 
Schulbaugesellschaft selbstverständlich selbst erteilen.
Durch die Schulbaugesellschaft können zusätzliche dringend erforderliche 
Schulbauprojekte in Angriff genommen. Wie bereits mehrfach ausgeführt, können 
derzeit zahlreiche Projekte bei der Gebäudewirtschaft personell nicht hinterlegt 
werden. Unter anderem aus diesem Grund hat der Rat der Stadt Köln bereits zwei 
GU-/TU-Pakete im Wert von rund 2,3 Milliarden Euro beschlossen. Dennoch sind 
immer noch viele dringende Projekte personell bei der Gebäudewirtschaft nicht 
hinterlegt.

Die Gründung dieser spezialisierten Projektentwicklungsgesellschaft ist ein weiterer 
Baustein zur Beschleunigung des Schulbaus. 
 
- Warum kann für die weiteren Aufgaben des Schulbaus in Stadtentwicklungsgebieten 
nicht eine weitere Projektgruppe gebildet werden? 
 
Antwort: Es steht derzeit noch nicht fest, mit welchen konkreten Projekten die 
Schulbaugesellschaft nach ihrem operativen Start beauftragt werden wird.  
Die Besonderheiten einer Schulbau GmbH mit überschaubaren Strukturen und 
flacher Hierarchie sind in der Begründung der Vorlage ausführlich beschrieben. Diese 
kann insofern schnell und flexibel die Gebäudewirtschaft insbesondere in der 
Entwicklung und Umsetzung von Neubauten in großen Stadtentwicklungsgebieten 
unterstützen. Sofern das vorhandene Personal der Gebäudewirtschaft wieder 
Kapazitäten für Projekte in Stadtentwicklungsgebieten anbieten kann, werden diese 
dafür wieder eingesetzt werden können. 
 
- Alle Umsetzungsvarianten können auch bei und durch die Gebäudewirtschaft 
erfolgen. Entfallen künftig die Kostenerhöhungsbeschlüsse? 
 
Antwort: Im Falle von Kostenerhöhungen werden die zuständigen Gremien wie bisher 
eingebunden.

Beantwortung von Fragen aus der Sitzung des Ausschusses 
Schule und Weiterbildung vom 22.08.2022 betreffend 
Gründung der Kölner Schulbaugesellschaft mbH, Vorlage-Nummer 2360/2022 
 
Bärbel Hölzing bringt folgende Fragen ein: 
 
Werden nun, wie in der Vorlage genannt, nur noch städtische Grundstücke bebaut? 
 
Antwort: Vorrangig sollen eigene Grundstücke bebaut werden, weil dies in der Regel 
die wirtschaftlichere Projektrealisierung ist. Wenn sich der Schulbedarf im Stadtquar-
tier nicht oder nicht schnell genug auf stadteigenen Grundstücken realisieren lässt, 
kommen alternative Möglichkeiten in Betracht, wie Investorenmodelle oder Fremdan-
mietungen. Es lässt sich jedoch schlecht prognostizieren, wo und wann Dritte Grund-
stücke oder Schulgebäude anbieten und zu welchen Konditionen. Sofern solche Pro-
jekte an die Stadt Köln herangetragen werden, wird im Einzelfall geprüft und dem Rat 
der Stadt Köln zur Entscheidung vorgelegt werden müssen.  
 
Wie wird nunmehr mit Investorengrundstücken verfahren? Werden diese vorrangig 
bebaut und werden dort vorrangig Gesamtschulen realisiert? 
 
Antwort: Welche Schulform am jeweiligen Standort entstehen soll, ist unabhängig 
von der Schulbaugesellschaft zu sehen. Diese realisiert lediglich das Projekt nach 
entsprechender Beratung in den zuständigen Gremien und Beauftragung durch den 
Rat der Stadt Köln. Im sogenannten Investorenverfahren werden per europaweiter 
Ausschreibung Investoren gesucht, die eigene Grundstücke haben und bereit sind, 
für die Stadt auf diesen Grundstücken Schulraum zu errichten und im Anschluss zu 
vermieten oder zu veräußern. 
 
 
Welche Rolle wird künftig der Ausschuss Schule und Weiterbildung im Verfahren mit 
der Schulbaugesellschaft einnehmen? 
 
Die Schulbaugesellschaft ist eine reine Projektabwicklungsgesellschaft. Die bisheri-
gen Verfahren bleiben unverändert. Die auch heute bestehenden Unterschiede je 
nach Realisierungsart sind im Abschnitt „Beteiligung des Rates, des Betriebsaus-
schusses der Gebäudewirtschaft, des Ausschusses Schule und Weiterbildung sowie 
der Bezirksvertretungen“ in der Beschlussvorlage 2360/2022 beschrieben. Im Prinzip 
ist die Schulbaugesellschaft dabei wie ein General-/Totalunternehmer im Auftrag der 
Stadt Köln zu betrachten. 
 
 
Constanze Aengenvoort hebt die Wichtigkeit hervor, die Position des Ausschuss 
Schule und Weiterbildung zu stärken. Nach jetziger Planung sei der Betriebsaus-
schuss Gebäudewirtschaft hier Beschlussgremium. Hier ist der Ausschuss Schule 
und Weiterbildung ebenfalls beschlussfassend einzubeziehen. Sie begrüßt die ange-
kündigte regelmäßige Berichterstattung an den Ausschuss Schule und Weiterbil-
dung. 
 
Antwort: Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft ist Beschlussgremium hinsicht-
lich der Beauftragung der Schulbaugesellschaft mit dem jeweiligen einzelnen Projekt, 
weil die Finanzierung über den Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft abgewickelt

wird. Sämtliche im Vorfeld zu treffenden Entscheidungen verbleiben unverändert in 
den jeweiligen Gremien. 
 
 
Oliver Seeck hebt ebenfalls die Notwenigkeit einer regelmäßigen Berichterstattung 
über die Arbeit der Kölner Schulbaugesellschaft und den Stand der Schulbaumaß-
nahmen im Ausschuss Schule und Weiterbildung, z.B. im Rahmen von Quartalsbe-
richten, hervor. 
 
Antwort: Das Berichtswesen zu den Bauprojekten wird in Zukunft nicht nur dem Be-
triebsausschuss Gebäudewirtschaft, sondern auch dem Ausschuss Schule und Wei-
terbildung zur Verfügung gestellt. 
 
 
Heiner Kockerbeck geht auf die derzeitige unbesetzten 80 bis 90 Stellen bei der 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ein und bittet die Verwaltung hier Überlegungen 
anzustellen, welche zu einer Besetzung dieser vakanten Stellen führen werden. Dies 
sei, so die Meinung der Fraktion Die Linke, der beste Ansatz bestehende Probleme 
innerhalb der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, auch hinsichtlich des Schulbaus, zu 
begegnen. 
 
Antwort: Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln hat mit großem Erfolg bereits unter-
schiedliche Maßnahmen ergriffen, um zusätzliches Fachpersonal zu akquirieren. 
Trotz aller Erfolge hierbei verbleibt immer noch das vorhandene Delta, sodass rund 
100 notwendige Projekte im Bereich des Schulbaus derzeit personell nicht hinterlegt 
werden können. Die aktive Personalakquise bei der Gebäudewirtschaft wird selbst-
verständlich weiter vorangetrieben. Durch die Gründung der Schulbaugesellschaft 
kann damit zusätzliches Personal akquiriert werden, ohne dass die bestehenden 
Möglichkeiten reduziert werden. Beide Maßnahmen zusammen sollen den Personal-
mangel und den Bearbeitungsdruck im Bereich des Schulbaus bestmöglich reduzie-
ren. 
 
 
Stefanie Ruffen bedauert, dass der Ausschuss Schule und Weiterbildung beabsich-
tigt diese Vorlage ohne Votum in die nächsten Gremien weiter zu geben. Sie teilt mit, 
dass die Fraktion der FDP dieser Vorlage im Rat nicht zustimmen werde. Sie macht 
darauf aufmerksam, dass die städtische Gebäudewirtschaft im Ganzen in eine mo-
derne Baugesellschaft, welche allen Baumaßnahmen gerecht werde, umgewandelt 
werden könne. 
 
Antwort: Der Rat der Stadt Köln hat am 17.03.2022 den Grundsatzbeschluss gefasst, 
die Gründung einer die Gebäudewirtschaft flankierenden Schulbaugesellschaft mit 
den hier vorliegenden Rahmenbedingungen vorzubereiten. Die Verwaltung kommt 
diesem Beschluss mit der Verwaltungsvorlage nach.  
 
 
Max Derichsweiler macht auf die Chance aufmerksam welche mit der Gründung der 
Kölner Schulbaugesellschaft eröffnet werde. Ob die Erwartungen hinsichtlich eines 
schnelleren Schulbaues erfüllt werden, müsse beobachtet werden. Er bittet um Aus-
kunft darüber wie eine Beaufsichtigung der Schulbaugesellschaft in Hinblick auf eine 
wirtschaftliche Kontrolle und Begleitung der gesamten GmbH, sichergestellt sei.

Antwort: Die Steuerung erfolgt durch die Geschäftsführung. Aufgrund der Größe der 
Gesellschaft und mit Blick auf eine möglichst schlanke Struktur wird kein Aufsichtsrat 
gebildet. Die Aufsicht über die Geschäftsführung sowie wesentliche Zustimmungs-
vorbehalte obliegen der Gesellschafterversammlung.  
 
Da die Kosten der Schulbaugesellschaft vollständig über die Gebäudewirtschaft fi-
nanziert werden, besteht hier eine Möglichkeit der wirtschaftlichen Kontrolle durch 
die Abrechnung der einzelnen Maßnahmen und das unterjährige Berichtswesen.  
 
Darüber hinaus wurden im Gesellschaftsvertrag alle gesetzlichen Prüfungsrechte so-
wie die Anwendungen des PCGK der Stadt Köln verankert.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
II/II/2 
VI 
Vorlagen-Nummer 
 2360/2022 
Freigabedatum 
 11.08.2022 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Gründung der Kölner Schulbaugesellschaft mbH 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
1. Der Rat beschließt – vorbehaltlich der Nichtbeanstandung durch die Kommunalaufsicht – 
die Gründung der Kölner Schulbaugesellschaft nach den Maßgaben dieser Vorlage sowie 
des Gesellschaftsvertrags (Anlage 1). 
 
2. Der Rat beauftragt die Verwaltung, alle notwendigen Schritte zur Gründung der Kölner 
Schulbaugesellschaft mbH zu veranlassen und ermächtigt die Vertreterinnen und Vertreter 
der Verwaltung, entsprechende Erklärungen abzugeben. 
 
3. Falls sich aufgrund rechtlicher Beanstandungen durch die Urkundspersonen, die Aufsichts-
behörde oder das Registergericht sowie aus steuerlichen oder sonstigen Gründen Ände-
rungen als notwendig und zweckmäßig erweisen, erklärt sich der Rat der Stadt Köln mit 
diesen Änderungen einverstanden, sofern hierdurch der wesentliche Inhalt dieses Be-
schlusses nicht verändert wird. 
 
4. Der Rat ermächtigt die Verwaltung, die anfallenden Sach- und Personalkosten der Gesell-
schaft durch die in den Wirtschaftsplänen der Gebäudewirtschaft hierfür vorgesehenen Mit-
tel (durch Umschichtung in 2022) vollständig zu begleichen. 
 
5. Der Rat beschließt eine außerplanmäßige Auszahlung in Höhe von 525.000 EUR für die 
Bereitstellung des Stammkapitals und als Zahlung in die Kapitalrücklage im Teilfinanzplan 
0108, Zentrale Liegenschaftsangelegenheiten, Teilplanzeile 10, Auszahlungen für den Er-
werb von Finanzanlagen, bei Finanzstelle 2010-0108-0-0002, Schulbaugesellschaft, Haus-
haltsjahr 2022. Die Deckung erfolgt durch entsprechende Wenigerauszahlungen im Teilfi-
nanzplan 1601, Allgemeine Finanzwirtschaft, Teilplanzeile 10, Auszahlungen für den Er-
werb von Finanzanlagen, bei Finanzstelle 9000-1601-0-0048, Investitionen für den Erwerb 
von Finanzanlagen. 
 
Ausschuss Schule und Weiterbildung 22.08.2022 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 29.08.2022 
Finanzausschuss 05.09.2022 
Rat 08.09.2022

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   525.000 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung 
Ausgangslage 
Die Stadt Köln hat aufgrund unterschiedlicher Faktoren einen enormen Bedarf an Schulbaumaß-
nahmen. Die priorisierende Schulbaumaßnahmenliste (Vorlage Nummer 0254/2022) umfasste 
zum Stand 31.12.2021 insgesamt 184 Projekte, von Sanierungen über Erweiterungsbauten bis hin 
zum vollständigen Neubau. 
Trotz aller ergriffenen Maßnahmen zur Beschleunigung des Schulbaus insgesamt durch die 
Vergabe von zwei Generalunternehmer/ Totalunternehmer (GU/TU) -  Paketen, zur weiteren Per-
sonalakquise und zur Effizienzsteigerung innerhalb der Verwaltung ist festzustellen, dass die per-
sonellen Kapazitäten für die Umsetzung der notwendigen Neubauvorhaben der Stadt Köln und die 
gleichzeitige Sicherstellung der Objektbetreuung auf absehbare Zeit nicht ausreichend zur Verfü-
gung stehen werden. 
Aus diesem Grund ist es dringend erforderlich, weitere Möglichkeiten zur Bewältigung der wichti-
gen und zeitkritischen Aufgabe „Schulbau“ auszunutzen und zusätzliche Wege zur Schaffung wei-
terer personeller Ressourcen zu beschreiten.

3 
 
Grundsatzbeschluss des Rates 
Der Rat der Stadt Köln hat vor diesem Hintergrund in seiner Sitzung am 17.03.2022 (Vorlagen-Nr. 
4065/2021) die Verwaltung beauftragt, die Gründung einer die Gebäudewirtschaft flankierenden 
Schulbau-Gesellschaft zu konzipieren und vorzubereiten. Dabei gelten die folgenden Maßgaben 
und Rahmenbedingungen: 
• Gemeinsamer Handlungsleitfaden der Gebäudewirtschaft und der zu gründenden Schulbauge-
sellschaft ist die Schulentwicklungsplanung der Stadt Köln und die daraus resultierende, vom 
Rat der Stadt Köln beschlossene priorisierende Schulbaumaßnahmenliste.  
• Die Schulbaugesellschaft soll ausschließlich der Deckung des Eigenbedarfs der Stadt Köln 
dienen. Sie wird nicht wirtschaftlich tätig und erwirbt kein Eigentum an Immobilien und Liegen-
schaften. Ferner werden keine Grundstücke in die Gesellschaft eingelegt. 
• Die Schulbaugesellschaft soll als eine reine Bauprojektgesellschaft in 100%iger Eigentümer-
schaft der Stadt Köln gegründet werden. 
• Die Tätigkeit der Schulbaugesellschaft wird sich auf Schulneubauprojekte fokussieren, die in 
großen Neubau- bzw. Entwicklungsgebieten der Stadt Köln geplant sind, und auf Schulneu-
bauten, in denen Investoren die notwendigen Grundstücke einbringen. 
• Darüber hinaus wird die Schulbaugesellschaft in Absprache mit und im Auftrag der Gebäude-
wirtschaft Schulbauprojekte realisieren, die von der Gebäudewirtschaft personell nicht hinter-
legt werden können. Dies umfasst ggf. auch die interimistische Bereitstellung von Schulplät-
zen. 
Diesem Auftrag kommt die Verwaltung mit dieser Vorlage nach. 
 
Gesellschaftsform: 
Die Verwaltung hat die unterschiedlichen möglichen Rechtsformen gegeneinander abgewogen und 
ist zu dem Ergebnis gekommen, dass unter den gegebenen Rahmenbedingungen die Rechtsform 
einer privatrechtlich organisierten Gesellschaft mit beschränkter Haftung die geeignetste Variante 
ist. 
Grundsätzlich werden bei einem Wechsel der Organisationsform sämtliche Möglichkeiten betrach-
tet. Grundlage hierfür ist die Tatsache, dass im Rahmen der bisherigen Organisation alle Optimie-
rungspotentiale ausgeschöpft sind. 
Handlungsleitend für die Wahl der GmbH war eine möglichst schlanke und schnelle Form der zu-
sätzlichen Aufgabenwahrnehmung im Rahmen der bestehenden Priorisierung. Die Vorteile der 
Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) kommen hierbei (keine Überleitung von Mitarbeitenden, keine 
hoheitliche Aufgabenwahrnehmung) nicht entscheidend zum Tragen. Hinzu kommt, dass ein wirt-
schaftlicher Vorteil gegenüber einer GmbH aus einer Steuerbefreiung bei der AöR nach den ab 
01.01.2023 zwingend umzusetzenden Vorschriften des § 2b Umsatzsteuergesetz (UStG) nicht 
gesehen wird. 
Darüber hinaus liegen weitere Vorteile der GmbH in der begrenzten Haftung und der besseren 
Steuerungsfähigkeit gegenüber der AöR. Mit der weitreichenden Zuständigkeit der Gesellschafter-
versammlung kann der Rat jederzeit auf die wesentlichen Prozesse Einfluss nehmen und die Ge-
sellschaft steuern.  
 
Gesellschaftsvertrag 
Organe der Gesellschaft sind die Geschäftsführung und die Gesellschafterversammlung. Die Ge-
sellschaft wird mit einem Stammkapital von 25.000 EUR gegründet und bleibt zu 100 % im Eigen-
tum der Stadt Köln. Die Regelungen des Gesellschaftsvertrags berücksichtigen die Anforderungen

4 
der Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen. Der Einfluss der Stadt auf das Unternehmen ist durch 
die Entscheidungskompetenz der Gesellschafterversammlung gewährleistet. Die näheren Einzel-
heiten zur Gesellschaft sind im Gesellschaftsvertrag (Anlag e 1) beschrieben. Dieser Vertrag ent-
spricht den üblichen Gesellschaftsverträgen der Beteiligungen der Stadt Köln. Gemäß § 21 Abs. 2 
stehen dem Rechnungsprüfungsamt der Stadt Köln die Befugnisse aus § 54 HGrG zu. Zudem hat 
die Stadt Köln das Recht, jederzei t eine Kassen-, Buch- und Betriebsprüfung durchzuführen. Der 
Gesellschaftsvertrag entspricht den Vorgaben des städtischen Public Corporate Governance Ko-
dex. Im Übrigen wird die Vertreterin bzw. der Vertreter der Stadt Köln in der Gesellschafterver-
sammlung sicherstellen, dass die Gesellschaft den PCGK anwenden wird. 
Der Entwurf des Gesellschaftsvertrages wurde mit dem Rechnungsprüfungsamt abgestimmt. 
 
Aufgaben 
Gegenstand der Gesellschaft ist die Planung, Sanierung und Errichtung von Schulbauten inkl. er-
forderlicher Interimsbauten und sonstiger damit zusammenhängender baulicher Anlagen, wie zum 
Beispiel Sporthallen, -plätze oder Außenanlagen, für die Stadt Köln. 
Die Schulbaugesellschaft wird sich u.a. auf Neubauprojekte fokussieren, die in großen Neubau - 
und Entwicklungsgebieten der Stadt Köln geplant sind und auf Schulneubauten, bei denen Investo-
ren die notwendigen Grundstücke einbringen. Darüber hinaus wird die Schulbaugesellschaft in 
Absprache mit und im Auftrag der Gebäudewirtschaft Schulbauprojekte realisieren, die von der 
Gebäudewirtschaft personell nicht hinterlegt werden können. Dies umfasst ggf. auch die interimis-
tische Bereitstellung von Schulplätzen. 
Auf diese Weise werden ein Höchstmaß an Flexibilität in der Zusammenarbeit zwischen der Ge-
bäudewirtschaft und der Schulbaugesellschaft sowie ein höchstmöglicher Wirkungsgrad bei der 
Abarbeitung der Schulbaumaßnahmenliste der Stadt Köln sichergestellt.  
 
Schulbaumaßnahmen 
Die aktuelle Priorisierende Schulbaumaßnahmenliste (Stand 06.07.2022) beinhaltet 194 Schul-
baumaßnahmen. Im Rahmen der Priorisierung wurden folgende Prioritätskategorien – nämlich (in 
absteigender Auflistung): 0, GI 1, A, B, GI 2, C und D – ausdifferenziert. 
 
Derzeit befinden sich 88 Schulbaumaßnahmen in Planung oder Bau. Diese sind in der Prioritätska-
tegorie 0 zusammengefasst. Sie sind entsprechend bei der Gebäudewirtschaft personalisiert und 
befinden sich aktuell in Bearbeitung. 
Die Verwaltung arbeitet die Schulbaumaßnahmenliste grundsätzlich in Reihenfolge dieser Katego-
rien ab. Gesetzliche Änderungen oder besondere Erfordernisse könnten jedoch zu einer veränder-
ten Reihenfolge der Abarbeitung führen. 
Auf Basis der aktuellen Priorisierenden Schulbaumaßnahmenliste und des definierten Geschäfts-
zweckes der Schulbaugesellschaft wird die Verwaltung dem Rat Schulbaumaßnahmen vorschla-
gen, mit welchen die Schulbaugesellschaft beauftragt werden könnte. 
Die Verwaltung beabsichtigt hierbei, keine Maßnahmen aus den Prioritätskategorien GI 1 oder GI 
2 vorzuschlagen. Die Prioritätskategorien umfassen die aus baufachlicher Sicht erforderlichen Ge-
neral- oder Teilsanierungen von bestehenden Schulen. Da die Objektbetreuung der Schulen in der 
Regel bei der Gebäudewirtschaft liegt, verfügt diese über dezidierte Kenntnisse des Ist-Zustandes 
bzw. des notwendigen Sanierungsumfanges, so dass notwendige General- oder Teilsanierungen 
bis auf Weiteres ausnahmslos von der Gebäudewirtschaft umgesetzt werden sollten. 
Aus wirtschaftlichen Gründen beabsichtigt die Verwaltung zudem - soweit möglich - zunächst nur 
Schulneubauten vorzuschlagen, die auf stadteigenen Grundstücken realisiert werden können. Erst 
wenn sich ein Schulbedarf nicht auf stadteigenen Grundstücken umsetzen lässt, kommen alterna-
tive Bedarfsdeckungsformen wie Fremdanmietungen oder Investorenmodelle in Betracht, wo ein 
Investor auf einem ihm zur Verfügung stehenden geeigneten Grundstück den Schulbau realisiert.

5 
Die konkrete Entscheidung, mit welchen Schulbauprojekten aus der Priorisierenden Schulbau-
maßnahmenliste die Schulbaugesellschaft beauftragt wird, trifft der Rat der Stadt Köln in einer ge-
sonderten Beschlussvorlage. Die tatsächliche Beauftragung bzw. der Zeitpunkt der Beauftragung 
steht dabei in Abhängigkeit zur Personalgewinnung in der Schulbaugesellschaft. 
 
Organisation der Schnittstellen 
Die Schulbaugesellschaft ist eine reine Projektabwicklungsgesellschaft für die Stadt Köln bzw. für 
die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln. Sie ist Auftragnehmerin und wird ausschließlich für sie tätig. 
Dennoch ist der Bau von Schulen mitunter mit einer Vielzahl an Verwaltungsprozessen verwoben. 
Schnittstellen bestehen neben der Gebäudewirtschaft im Regelfall zu den Ämtern Schulentwick-
lung, Stadtentwicklung, Stadtplanung, Bauaufsicht und Liegenschaften. Unabhängig von der Or-
ganisationsform muss gewährleistet sein, dass der Austausch mit den einzelnen Ämtern über An-
forderungen aus der Schulentwicklungsplanung, über Flächen, Baugenehmigungsverfahren, 
Grundstücksakquisitionen etc. reibungslos organisiert wird. 
Gleichzeitig muss sichergestellt sein, dass alle erforderlichen Abstimmungen und Prozesse inner-
halb der Verwaltung weiterhin effizient erfolgen und die notwendigen Entscheidungen auf Basis 
des Aufgabengliederungsplanes der Stadt Köln herbeigeführt werden. 
Aus diesem Grund soll neben einer hauptamtlichen Geschäftsführung (s.u.) eine nebenamtliche 
Geschäftsführung in der Schulbaugesellschaft installiert werden, welche der Betriebsleitung der 
Gebäudewirtschaft angehört. 
 
Beteiligung des Rates, des Betriebsausschusses der Gebäudewirtschaft (BAGW), des Ausschus-
ses für Schule und Weiterbildung (ASW) und der Bezirksvertretungen  
Um eine umfassende Einflussnahme der Stadt auf die Gesellschaft zu gewährleisten, erfolgt die 
Einbindung der politischen Gremien wie folgt: 
Die Beauftragung von Schulbaumaßnahmen an die Gesellschaft steht unter dem Zustimmungs-
vorbehalt des Betriebsausschusses der Gebäudewirtschaft. 
Die weitere Beteiligung der politischen Gremien an der Realisierung der beauftragten Schulbau-
maßnahmen ist abhängig von der Art der Umsetzung der Maßnahmen. 
 
Folgende Umsetzungsvarianten kommen in Betracht: 
 
 Realisierung durch Total- oder Generalunternehmen auf Grundstücken im Eigentum der 
Stadt  
In den Totalunternehmerverträgen bzw. Generalunternehmerverträgen wird vereinbart, 
dass mit Fertigstellung der Genehmigungsplanung bzw. Einreichung des Bauantrages die 
Projekte im Rat sowie in den Ausschüssen BAGW und ASW und in den zuständigen Be-
zirksvertretungen beraten werden. Damit wird sichergestellt, dass der Rat bzw. die Fach-
ausschüsse und Bezirksvertretungen auf der Grundlage einer konkretisierten Planung und 
qualifizierten Kostenschätzung über die Umsetzung der Baumaßnahme entscheiden. 
 Realisierung durch gewerkeweise Vergaben auf Grundstücken im Eigentum der Stadt  
Die Einbindung der politischen Gremien in den Planungsprozess von Schul- oder sonstigen 
Hochbaumaßnahmen erfolgt entsprechend der geltenden Regelungen der Zuständigkeits-
ordnung. 
 Realisierung durch Dritte (Investoren) auf Grundstücken, die nicht im Eigentum der Stadt 
stehen 
Die Durchführung von europaweiten Ausschreibungsverfahren zur Suche von Investoren 
zur Planung und Errichtung der Schulbaumaßnahme steht ebenso wie der Abschluss der 
jeweiligen Verträge unter dem Zustimmungsvorbehalt des Rates.

6 
 
Zusätzlich erfolgt eine halbjährliche Berichterstattung an den Betriebsausschuss der Gebäudewirt-
schaft zum Stand der Umsetzung der beauftragten Schulbaumaßnahmen. 
 
Personalausstattung 
Die Personalausstattung der Schulbaugesellschaft auf Projektmanagementebene wird grundsätz-
lich an dem Auftragsmengengerüst entsprechend der Anl age 2 ausgerichtet. Die Anzahl der Be-
schäftigten steigt mit zunehmendem Arbeitsaufkommen bis zum Erreichen der Sollstärke sukzes-
sive an. Nach derzeitigem Planungsstand wird davon ausgegangen, dass die Gesellschaft nach 
sukzessivem Aufbau des Personalkörpers einen festen Stamm von insgesamt zehn Vollzeitstellen 
zuzüglich Geschäftsführung umfasst. Solange der entstehende Arbeitsaufwand den Besatz einer 
Stelle nicht rechtfertigt oder wenn sich Stellen aufgrund mangelnder Verfügbarkeit an qualifizierten 
Personal nicht besetzen lassen, werden einzelne Projektsteuerungsleistungen durch externe Pro-
jektmitarbeitende, unter Nutzung der daraus resultierenden Flexibilitätssteigerung abgebildet.  
Bestimmte Fachexpertise (bspw. Technik, Kommunikation, etc.) soll primär d urch Fremdbezug 
sichergestellt werden. Das ermöglicht sowohl die Einbindung einer breiteren Fachlichkeit als auch 
die Erhaltung einer schlanken und effizienten Personalstruktur. 
Ziel ist, die Personalausstattung entsprechend der beauftragten Schulbaumaßnahmen jährlich zu 
überprüfen. 
Das Personalkonzept mit einer Beschreibung der Aufgaben und Qualifikationsprofile ist der Vorla-
ge als Anlage 3 beigefügt. Mit steigendem Arbeitsaufkommen kann der Personalbestand flexibel 
angepasst werden. 
 
Geschäftsführung 
Es i st geplant, die Unternehmensleitung mit zwei Personen zu besetzen: ein/e hauptamtliche/r 
Geschäftsführer/in, der/die extern unter Einbindung einer Personalberatung eingestellt werden soll, 
und ein/e Vertreter/in der Stadtverwaltung als nebenamtliche/r Geschäftsführer/in. Die nebenamtli-
che Geschäftsführung soll aus dem Kreise der Betriebsleitung der Gebäudewirtschaft berufen 
werden, um eine enge Verzahnung zur gesamtstädtischen Aufgabe „Schulbau“ herzustellen und 
damit in sämtliche Verwaltungsprozesse im Zusammenhang mit dem Planen und Bauen von Schu-
len einzubinden. Da die Geschäftsführung die Gesellschaft so früh wie möglich mitgestalten soll, 
wird über die beabsichtigte Besetzung im Zusammenhang mit dem Gründungsbeschluss in nicht 
öffentlicher Sitzung informiert. Die nebenamtliche Geschäftsführung fungiert auch als Gründungs-
geschäftsführer/in, so dass die Gründung nach Vorliegen aller Voraussetzungen (z.B. Nichtbean-
standung Bezirksregierung) unmittelbar im Anschluss in die Wege geleitet werden kann. 
Eine effiziente Schulbaugesellschaft ist abhängig von der Gewinnung des Fachpersonals im Be-
reich des Projektmanagements und der fachlich versierten Geschäftsführung. Aufgrund der anhal-
tenden guten Baukonjunktur besteht bei der Personalgewinnung eine starke Konkurrenz zur priva-
ten Bauwirtschaft mit entsprechendem Bewertungsgefüge. Bei der hier gewählten privatrechtlichen 
Gesellschaftsform kann eine öffentliche Tarifbindung für die Rekrutierung bestimmten Fachperso-
nals entfallen. Es wird aber angestrebt, dass die Vergütung sich bei vergleichbaren Tätigkeiten und 
Verantwortungen grundsätzlich am öffentlichen Tarifgefüge orientiert.

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Mitbestimmungsverfahren der Personalvertretung 
Das Mitbestimmungsverfahren der Personalvertretung nach § 72 Abs. 4 Nr. 22 LPVG (Priva tisie-
rung) wurde beim Gesamtpersonalrat eingeleitet. Über das Ergebnis der Beratungen wird die Ver-
waltung mündlich in den Sitzungen des Rates und seiner Fachausschüsse berichten. 
 
Finanzierung; Aufbau und laufendes Geschäft 
Die Einlage der Stammeinlage erfolgt durch die Stadt Köln als Alleingesellschafterin. Zur Anlauffi-
nanzierung werden darüber hinaus 500 TEUR als Zahlung in die Kapitalrücklage vorgesehen.  
Zur Umsetzung der zwingend notwendigen Maßnahme ist eine außerplanmäßige Auszahlung in 
Höhe von insgesamt 525.000 EUR (davon 25.000 EUR Stammkapital) im Teilfinanzplan 0108, 
Zentrale Liegenschaftsangelegenheiten, Teilplanzeile 10, Auszahlungen für den Erwerb von Fi-
nanzanlagen, bei Finanzstelle 2010-0108-0-0002, Schulbaugesellschaft, im Haushaltsjahr 2022 
notwendig. Die Deckung erfolgt durch entsprechende Wenigerauszahlungen im Teilfinanzplan 
1601, Allgemeine Finanzwirtschaft, Teilplanzeile 10, Auszahlungen für den Erwerb von Finanzan-
lagen, bei Finanzstelle 9000-1601-0-0048, Investitionen für den Erwerb von Finanzanlagen. 
 
Die laufende Finanzierung erfolgt im Wege der vollständigen Kostenerstattung. Somit stehen keine 
laufenden Verlustabdeckungen seitens der Stadt Köln zu erwarten. 
Die Beauftragung der Schulbaugesellschaft mit durchzuführenden Maßnahmen erfolgt ausnahms-
los durch die Gebäudewirtschaft. Somit ist gewährleistet, dass 
 die Behandlung der Schulbaumaßnahmen im städtischen Haushalt einheitlich erfolgt, 
 die beauftragten Maßnahmen über den Flächenverrechnungspreis abgerechnet und analog 
zur bisherigen Verfahrensweise weiterberechnet werden sowie 
 die Mittelbereitstellung über den Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft und nicht direkt über 
den städtischen Haushalt erfolgt. 
Die Gebäudewirtschaft leistet (projektbezogene) Vorauszahlungen an die Schulbauges ellschaft, 
welche diese Zahlungen in den Erhaltenen Anzahlungen (Passiva, Verbindlichkeiten) passiviert. Im 
Gegenzug werden die entstandenen Aufwendungen über Bestandsveränderungen im Vorratsver-
mögen aktiviert. Diese ermöglicht eine späte Abrechnung und Ko stenkontrolle. Damit ist gewähr-
leistet bzw. damit geht auch einher, dass die Schulbaugesellschaft die erforderliche Liquidität er-
hält.  
Der Wirtschaftsplan der Schulbaugesellschaft enthält neben den Baukosten auch Overheadkosten 
(z.B. Personal, Verwaltungskosten, Dienstleistungsaufwand). Diese Overheadkosten wären dann 
mit den Baukosten abzurechnen. Der Overhead ist ggf. mit einer Gewinnmarge zu belegen, um 
eine verdeckte Gewinnausschüttung auszuschließen. 
Die steuerliche Prüfung des Abrechnungsverfahrens i st noch nicht abgeschlossen. Signifikante 
Auswirkungen auf die Höhe der Kostenerstattung sind nicht zu erwarten. 
 
Budget 
Zu den Schulbaumaßnahmen, mit welchen die Schulbaugesellschaft beauftragt werden könnte, 
wurden anhand von Erfahrungswerten die zu bauenden Bruttogeschoßflächen (BGF) ermittelt. 
Ausgehend von der ermittelten BGF wurden Kostenannahmen der Schulbauten nach dem Baukos-
tenpreisindex (BKI) durchgeführt. 
Die Personalbemessung für Projektleitung und Projektsteuerungsleistungen ist abhängig von der 
Beschaffungsform der Baumaßnahmen. Sofern die Realisierung einer Baumaßnahme in Einzel-
gewerkvergabe erfolgt, wird ein Richtwert von 4 Mio. Euro je Mitarbeiter/in für Leistungen nach der 
Honorarordnung für Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft (AHO) 
angenommen. Sofern die Realisierung der Schulbaumaßnahme durch einen General- oder Total-
unternehmer erfolgt, steigt dieser Richtwert auf 12,5 Mio. Euro. Das bedeutet, dass einer Vollzeit-
stelle ein Bauvolumen von 4,0 Mio. EUR (GU/TU 12,5 Mio. EUR) in einem Jahr zugeordnet wird.

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Anhand der beauftragten Schulbaumaßnahme kann je nach Vergabeart und Baugesamtkosten der 
erforderliche Personalbedarf abgeleitet werden. 
Für den Start der Schulbaugesellschaft zum 01.01.2023 wird zunächst ein strategisches Personal-
budget in Höhe von 500 TEUR im noch aufzustellenden Wirtschaftsplan der Schulbaugesellschaft 
vorgesehen. Dieses Budget wird in Abhängigkeit der vom Rat noch zu beschließenden Schulbau-
maßnahmen, mit welchen die Schulbaugesellschaft konkret beauftragt wird, gegebenenfalls noch 
angepasst. 
Der/die zu bestellende nebenamtliche Geschäftsführer/in der Gesellschaft, welche/r in Personal-
union der Betriebsleitung der Gebäudewirtschaft angehört, fungiert bis zur vorgesehenen Be-
triebsaufnahme der Gesellschaft zum 01.01.2023 als Gründungsgeschäftsführer/in. 
Aufgabe der Gründungsgeschäftsführung ist es, den Wirtschaftsplan der Gesellschaft 2023 soweit 
möglich vorzubereiten, sodass dieser zeitnah nach Aufnahme der Geschäftstätigkeit aufgestellt 
werden kann. Im Weiteren gehören zu den Aufgaben der Gründungsgeschäftsführung die mögli-
che Anmietung von geeigneten Büroräumen und gegebenenfalls Büroausstattung, damit die Ge-
sellschaft zeitnah nach Gründung ihr operatives Geschäft aufnehmen kann. 
Die Aufwendungen der Gründung in 2022 lassen sich nicht verlässlich kalkulieren. Aufwendungen 
für die Gründungsgeschäftsführung können im Jahr 2022 aus dem Wirtschaftsplan der Gebäude-
wirtschaft durch Umschichtung finanziert werden. Für das Geschäftsjahr 2023 wird die Gebäude-
wirtschaft zur Finanzierungen von Aufwendungen der Schulbau GmbH 800 TEUR (500 TEUR Per-
sonal- sowie 300 TEUR Sachkosten) in ihrem Wirtschaftsplan berücksichtigen. 
 
Kommunalrechtliche Aspekte 
Die Verwaltung geht davon aus, dass die Gründung der Schulbaugesellschaft gemäß § 107 Abs. 5 
GO NRW als nicht wirtschaftliche Betätigung zur Deckung des Eigenbedarfs erfolgen kann. Einer 
Marktanalyse bedarf es somit nicht. Das Beteiligungsvorhaben bedarf des Weiteren einer Anzeige 
bei der Bezirksregierung Köln (§ 115 GO NRW), d.h. ein Vollzug ist erst nach Nichtbeanstandung 
der Bezirksregierung Köln zulässig. 
 
Anlagen 
 Gesellschaftsvertrag (Anlage 1) 
 Personalbemessung der PL/PS Leistungen (Anlage 2) 
 Personalkonzept (Anlage 3)

Beantwortung mündlicher Fragen aus dem Fachgespräch und dem 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft betreffend „Gründung der 
Kölner Schulbaugesellschaft mbH 2360/2022“ 
Herr Kockerbeck (Die Linke) fragt, warum es einen Widerspruch zwischen den 
Ausführungen des Gesellschaftsvertrags, hier hieße es, diese neue GmbH soll keine 
Grundstücke erwerben (kein Eigentum) und dem § 9 II Kompetenzen der 
Geschäftsführung, wo es hieße „kann Grundstückverträge abschließen“, gibt. 
Antwort: Es besteht kein Widerspruch. Es geht an dieser Stelle nur um Verträge, die 
die Gesellschaft selbst und deren Betrieb betreffen, wie beispielsweise für die 
eigenen Räumlichkeiten. Die Schulbaugesellschaft erwirbt kein Eigentum an Schulen 
oder Liegenschaften für den Schulbau. Sie wird auch keine Schule betreiben oder 
anmieten. 
Herr Kockerbeck (Die Linke) fragt, für den Fall, dass das Schulgrundstück einem 
Dritten gehöre, ob die Schulbaugesellschaft dann für den Investor die Schule 
errichte, dieser dann das Gebäude in sein Eigentum übernehme und es der Stadt 
anschließend vermiete.  
Antwort: Die Schulbaugesellschaft wird nicht am Markt tätig und kann damit nicht für 
einen Dritten ein Gebäude errichten. 
Herr Tempel (SPD) führt aus, im Gesellschaftsvertrag hieße es, dass es zwei 
Geschäftsführer, eine Neueinstellung und eine Person der Gebäudewirtschaft, die 
eine Vertretung leisten kann, geben solle. Befürchte man, dass man extern niemand 
finden werde? 
Antwort: Der Grund für die Bestellung einer zusätzlichen Geschäftsführung, die 
nebenamtlich ausgeführt wird, ist in der engen Verzahnung zwischen der 
Schulbaugesellschaft und der Stadtverwaltung zu sehen.  
Herr Kockerbeck (Die Linke) fragt, welche Gründe dagegen sprechen, eine Gruppe 
innerhalb der Stadtverwaltung (etwa eine Stabsstelle beim Dezernenten oder bei der 
Leitung der Gebäudewirtschaft) zu gründen, die flexibel und in flachen Hierarchien 
arbeitet. 
Antwort: Im Rahmen der Grundsatzdebatte in der Sitzung des Rates der Stadt Köln 
vom 17.03.2022 wurde der Antrag der Fraktion Die Linke. die Einrichtung einer 
Stabsstelle, angesiedelt bei der Betriebsleitung der Gebäudewirtschaft, 
auszuarbeiten, mehrheitlich abgelehnt, sodass eine entsprechende Ausarbeitung 
entfällt. 
Nach Abwägung sämtlicher Rahmenbedingungen ist die Verwaltung zu dem Schluss 
gekommen, dass die Rechtsform der GmbH für das beabsichtigte Ziel die 
geeignetste Organisationsform darstellt.