Mietspiegel für Darmstadt 2008

Amt für Wohnungswesen
Mietspiegel für Darmstadt 2008
Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für 
nicht preisgebundenen Wohnraum
Qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB

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Haus und Grund Darmstadt e.V. • Landwehrstraße 1 • 64293 Darmstadt
Tel.: (0 61 51) 1 79 35 • Fax (0 61 51) 29 50 42
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einen Mietspiegel zu erstellen ist eine Ge-
meinschaftsaufgabe. Sie gelingt nur in ei-
ner guten Ko-Produktion und intensiven 
Zusammenarbeit.
Nach den Vorschriften des Mietrechts 
im Bürgerlichen Gesetzbuch besteht für 
die Kommunen keine unmittelbare ge -
setzliche Pflicht zur Herausgabe eines 
Mietspiegels. Dennoch lässt die Wissen -
schaftsstadt Darmstadt seit mittlerweile 
drei Jahrzehnten Mietspiegel für ihre Bür-
gerinnen und Bürger erstellen. 
Ich freue ich mich daher über die Neuauf-
lage des Mietspiegels 2008. Daran mit -
gearbeitet haben in erster Linie das Ins -
titut Wohnen und Umwelt in Darmstadt 
(IWU), das wieder die wissenschaftliche 
Untersuchung durchgeführt hat, der Mie-
terverein Darmstadt und Umgebung e.V., 
Haus und Grund Darmstadt e.V., das 
Amtsgericht Darmstadt, die Bauverein 
AG sowie das Amt für Wohnungswesen 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Ih -
nen Allen sei an dieser Stelle für die kon-
struktive Zusammenarbeit bei dem Pro -
jekt gedankt. 
Ein besonderer Dank geht natürlich an all 
diejenigen, die sich die Zeit genommen 
und sich an den ausführlichen schriftli -
chen Befragungen und Interviews betei -
ligt haben.
Der Erstellung des Mietspiegels gingen 
eingehende Untersuchungen des Darm -
städter Wohnungsmarktes durch das IWU 
sowie im Anschluss daran konstruktive 
Diskussionen zwischen den Vertreterin -
nen und Vertretern der unterschiedlichen 
Interessensgruppen voraus. Das Ergebnis 
ist eine Übersicht über die ortsüblichen 
Vergleichsmieten für nicht preisgebunde-
nen Wohnraum, die zum sozialen Frieden 
auf dem Wohnungsmarkt beiträgt.
Gerade mir, als Wohnungs- und Sozial -
dezernent, ist es ein wichtiges Anliegen, 
ein Instrument zur Verfügung zu stellen, 
aus dem sich Mietwerte abbilden und mit 
dem sich Streitigkeiten vermeiden las -
sen.
Unser Mietspiegel erfüllt die Anforderun -
gen an einen qualifizierten Mietspiegel, 
wie § 558 d des Bürgerlichen Gesetzbu -
ches dies vorschreibt, und trägt damit zur 
Rechtssicherheit bei.
Die Untersuchung und Einarbeitung des 
Merkmales der wärmetechnischen Ge -
bäudebeschaffenheit in den Darmstäd -
ter Mietspiegel 2003 hatte bereits da -
mals eine deutschlandweit viel beachtete 
innovative Signalwirkung. Es zeigt sich 
seitdem, dass die energetischen Rah -
menbedingungen sich immer stärker im 
Wohnungs- und Gebäudebestand auswir-
ken. Darum war es nahe liegend, dieses 
Merkmal auch im aktuellen Mietspiegel 
wieder untersuchen zu lassen. Die Ergeb-
nisse haben den Wandel gesellschaftli -
cher Vorstellungen von Wohnwert hin zu 
ökologischen Wohnungs- und Gebäude -
merkmalen bestätigt.
Durch die wissenschaftliche Untersu -
chung und die Anwendung objektiver Kri-
terien wurde versucht, das Mietengefüge 
in Darmstadt möglichst detailgetreu ab -
zubilden. 
Ich hoffe, Sie liebe Leserinnen und Leser, 
finden in dem Mietspiegel 2008 für das 
Gebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
ein für Sie akzeptables Ergebnis. 
Jochen Partsch
Stadtrat
Liebe Darmstädterinnen und Darmstädter,
Vorwort
3

gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, 
Beschaffenheit und Lage in den letz-
ten vier Jahren vereinbart oder – von 
Erhöhungen nach § 560 BGB (Verän-
derungen von Betriebskosten) abgese-
hen – geändert worden sind, und
3.  die Miete innerhalb eines Zeitraumes 
von drei Jahren – auch hier von Erhö-
hungen aufgrund einer durchgeführten 
Modernisierung oder der Nebenkos-
ten abgesehen – nicht um mehr als 
20 Prozent erhöht wurde (sog. Kap-
pungsgrenze). 
Nr. 3 ist nicht anzuwenden,
a)  wenn eine Verpflichtung des Mieters 
zur Ausgleichszahlung nach den Vor  -
schriften über den Abbau der Fehl-
subventionierung im Wohnungswesen 
wegen des Wegfalls der öffentlichen 
Bindung erloschen ist und
b)  soweit die Erhöhung den Betrag der 
zuletzt zu entrichtenden Ausgleichs-
zahlung nicht übersteigt.
Der Mieter hat dem Vermieter auf des -
sen Verlangen innerhalb eines Monats 
über die Verpflichtung zur Ausgleichszah-
lung und über deren Höhe Auskunft zu 
erteilen. Dies kann jedoch frühestens vier 
Monate vor dem Wegfall der öffentlichen 
Bindung verlangt werden.
Das Recht auf eine Mieterhöhung steht 
dem Vermieter nicht zu, 
n   solange und soweit eine Erhöhung 
durch Vereinbarung ausgeschlossen 
ist oder
n   der Ausschluss sich aus den Umstän-
den ergibt, insbesondere durch die Ver-
einbarung eines Mietverhältnisses auf 
bestimmte Zeit mit fester Miete oder
n   wenn mit dem Mieter ein sogenann-
Vorbemerkungen
Im Auftrag der Stadt Darmstadt wurde in 
Zusammenarbeit mit 
n   dem Mieterverein Darmstadt und Um-
gebung e. V.,
n   dem Haus & Grund Darmstadt e. V . 
n   der bauverein AG Darmstadt 
n   und dem Amtsgericht Darmstadt
der nachfolgende qualifizierte Mietspie -
gel nach § 558 d BGB auf der Grundla -
ge einer repräsentativen Stichprobe nicht 
preisgebundener Wohnungen in Darm -
stadt erstellt.
Der Mietspiegel ist eine amtliche Aus -
kunft über das allgemeine Mietpreisge -
füge in Darmstadt. Die wissenschaftliche 
Bearbeitung erfolgte durch das Institut 
Wohnen und Umwelt (IWU), Darmstadt. 
Basis für den neuen Mietspiegel ist das 
Gutachten des Instituts Wohnen und Um-
welt (IWU), Darmstadt.
 
Rechtslage
Der Vermieter kann vom Mieter die Zu -
stimmung zu einer Erhöhung der Miete 
bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ver -
langen, wenn
1.  die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, 
zu dem die Erhöhung eintreten soll 
– von Erhöhungen aufgrund von Mo-
dernisierungsmaßnahmen, Betriebs-
kostenerhöhungen (§559 – 560 BGB)  
abgesehen – seit 15 Monaten unver-
ändert ist. Die Mieterhöhung kann 
frühestens ein Jahr nach der letzten 
Mieterhöhung geltend gemacht werden.
2.  die verlangte Miete die üblichen Ent-
gelte nicht übersteigt, die in der be-
treffenden Gemeinde oder in ver-
gleichbaren Gemeinden für nicht 
preisgebundenen Wohnraum ver-
ter Staffelmietvertrag abgeschlossen 
wurde.
Solange die Vereinbarung über eine „Staf-
felmiete“ gilt, sind auch Mieterhöhungen 
aufgrund einer Modernisierung ausge -
schlossen.
Die Kündigung eines Mietverhältnisses 
über Wohnraum zum Zwecke der Mieter-
höhung ist ausgeschlossen.
Eine Erhöhung der Miete bis zu einem 
vergleichbaren Entgelt muss der Vermie -
ter unter Beachtung der Kappungsgrenze 
begründen. Dies kann er wahlweise tun
a)  anhand von Mietspiegeln, das neue 
Mietrecht unterscheidet zwischen 
dem „normalen“ und dem „qualifizier-
ten“ Mietspiegel,
b)  durch ein mit Gründen versehenes 
Gutachten eines öffentlich bestellten 
oder vereidigten Sachverständigen 
c)  durch Benennung von drei Vergleichs-
wohnungen oder
d) durch eine Mietdatenbank
Dabei hat der Mieter eine Überlegungs-
frist von zwei Monaten . Sie beginnt mit 
dem Ablauf des Monats, in dem ihm das 
Verlangen nach einer Mieterhöhung zuge-
gangen ist. Stimmt der Mieter innerhalb 
dieser Frist zu, hat er die erhöhte Miete 
vom Beginn des dritten Monats zu zah -
len, der auf den Zugang des Erhöhungs -
verlangens folgt. Stimmt der Mie   ter der 
Erhöhung nicht zu, kann der Ver mie ter in-
nerhalb von drei weiteren Monaten den 
Mieter auf Zustimmung verklagen. Ist 
der Klage kein wirksames Erhöhungs -
verlangen vorausgegangen, kann der Ver-
mieter dieses Erhöhungsverlangen im 
Rechtsstreit nachholen. Aber auch in die-
sem Fall bleibt dem Mieter die zweimona-
tige Zustimmungsfrist erhalten.
Rechtslage, Anwendungsbereich, Mietbegriff
4

Anwendungsbereich
Der Mietspiegel gilt für alle freifinanzier -
ten Mietwohnungen, soweit sie bei seiner 
Erstellung nicht ausgeschlossen wurden. 
Gleichwohl kann der Mietspiegel auch 
für diese Wohnungen als Entscheidungs-
hilfe zur Ermittlung der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete herangezogen werden. 
Für die Erstellung des Mietspiegels blie -
ben die nachfolgend aufgeführten Woh -
nungstypen unberücksichtigt, d. h. der 
Mietspiegel ist für sie nur mittelbar an -
wendbar:
n Gewerblich genutzter Wohnraum
n Keine Mietverhältnisse
n  Durch den Eigentümer selbst genutzter 
Wohnraum
n Mietfrei überlassener Wohnraum
n  Wohnraum, bei dem die Mietzahlung 
überwiegend Serviceleistungen des 
Vermieters, z.B. Verpflegung oder Be-
treuung, abdeckt
n  Preisgebundener Wohnraum, insbe-
sondere Sozialwohnungen
n   Wohnraum zum vorübergehenden  
Gebrauch (Laufzeit bis einschließlich  
6 Monate)
n   Wohnraum in der vom Vermieter selbst 
bewohnten Wohnung
n  Studenten- und Jugendwohnheime
n  Möblierter Wohnraum
n   Untermietverhältnisse. Nicht ausge-
schlossen werden Untermietverträge 
mit gewerblichen Zwischenvermietern 
(z. B. Bauherrenmodell).
n   Wohnraum in Wohnheimen oder sons-
tigen Heimen, Anstalten, Internaten/
Seminare und Verbindungshäusern der 
Studentenschaft
n   Durch behördliche Auflagen mietpreis-
gebundener Wohnraum
n   Wohnungen, deren Küche/Kochge-
legenheit und/oder Bad von anderen 
Hauptmietern mitbenutzt wird
n   Wohnungen, deren Küche/Kochgele-
genheit und/oder Bad außerhalb der 
Wohnung jenseits eines Treppenhau-
ses oder eines öffentlichen Flures liegt
n   Wohnraum mit einer Wohnfläche unter 
25 m² und über 130 m²
n  Penthouse-Wohnungen
n  Splitlevel-Wohnungen
n   Wohnungen in hervorragenden Wohn-
lagen1 
n  Einfamilienhäuser
Die Anzahl der Einfamilienhäuser in der 
Stichprobe war zu gering, um eine ge -
sicherte Aussage über deren üblichen 
Entgelte zu treffen. Deshalb wurden sie 
in der Mietspiegeltabelle nicht mehr be -
rücksichtigt. 
Der Mietspiegel kann auch bei Neuab -
schlüssen von Mietverträgen herangezo -
gen werden.
Mietbegriff
Mietverträge sind von Fall zu Fall unter -
schiedlich ausgestaltet. Dies betrifft ins  -
besondere die Art und Anzahl der 
um  gelegten Betriebskosten2. Soweit Be -
triebskosten anteilig auf den Mieter um -
gelegt werden, sind sie zusätzlich zu dem 
im Vertrag als Miete bezeichneten Ent -
geltanteil (vertraglich vereinbarte Miete, 
Vertragsmiete) an den Vermieter zu ent -
richten. Nicht umgelegte, aber anfallen -
de Betriebskosten sind anteilig in der ver-
traglich vereinbarten Miete enthalten.
Da die Vertragsmiete je nach Vertragsge-
staltung mehr oder minder viele Betriebs-
kostenarten enthält, ist sie als Vergleichs-
maßstab ungeeignet. Andererseits dürfen 
die vertraglich vereinbarten umgelegten 
beziehungsweise nicht umgelegten Be -
triebskostenarten eines zu bewertenden 
Mietvertrages nicht verändert werden. 
Demnach muss die Definition der orts -
üblichen Vergleichsmiete nicht nur hin -
sichtlich der Art, Größe, Ausstattung, Be-
schaffenheit und Lage einer Wohnung 
Vergleichbarkeit gewährleisten, sondern 
auch der jeweils vertraglich vereinbarten 
Mietdefinition (Vertragsmiete) bezüglich 
der Struktur der umgelegten bzw. nicht 
umgelegten Betriebskosten entspre -
chen.
Um den statistischen und den juristi -
schen Anforderungen zu genügen, ist es 
notwendig, die individuelle Vertragsmiete 
in zwei Teile zu gliedern; und zwar in ei -
nen Nettomietteil, der keine Betriebskos-
ten enthält, sowie in einen Teil, der die 
nicht umgelegten, anteiligen Betriebs -
kosten der jeweils vertraglich vereinbar -
ten Miete enthält.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Ver -
gleichsmiete für einen konkreten Miet -
vertrag müssen die durchschnittlichen 
nicht umgelegten, aber zutreffenden 
Betriebskosten (siehe Tab. 1) zur durch-
schnittlichen Nettomiete (siehe Tab. 2 
bis 4) wieder hinzugezählt werden. Die-
se vertragsorientierte Vergleichsmiete ent-
spricht in ihrer Struktur dem jeweils zu 
überprüfenden individuellen Mietzins.
5
1  Mathildenhöhe, Seitersweg, Seiters-
wiesenweg, Römheldweg, Zeyherweg, 
Steinbergweg, Fichtestraße, Hölderlin-
weg, Claudiusweg
2  vgl. hierzu § 2 BetrKV Betriebskos-
tenverordnung

Tabelle 1 enthält die durchschnittli -
chen monatlichen Beträge derjenigen  
Betriebs kosten in Euro / m² und Euro / Woh-
nung, die nach den Vorschriften der  
Betriebskostenverordnung umgelegt wer  -
den können. Zu den Betriebskosten ge -
hören insbesondere die Kosten der 
Heizung, Warmwasserversorgung, Müll -
abfuhr, Grund  steuer, Straßenreinigung, 
Gebäudeversicherung, Haftpflichtversi -
cherung, Kaminkehrer, Aufzug (ohne Re-
paraturkosten), Gemeinschaftsantenne /
Satellitenschüssel, Strom für Gemein -
schaftsanlagen, Hausmeister, Hausreini -
gung, Gartenpflege, Wasserversorgung 
und Entwässerung sowie die Gebühren 
für Kabelfernsehen.
Mit Hilfe der letzten Nebenkosten- / Heiz-
kostenabrechnung oder anhand des Miet-
vertrages sind in der Nebenkostentabelle 
zunächst alle Nebenkosten zu streichen, 
die neben dem vertraglich vereinbarten 
Mietzins, also gesondert, an den Vermie-
ter oder das entsprechende Versorgungs-
unternehmen zu zahlen sind. Zu streichen 
sind auch Nebenkosten, die bei der kon -
kreten Wohnung gar nicht erst entstehen. 
Nunmehr sind bei den nicht gestriche -
nen Nebenkostenarten die jeweils ange -
gebenen Durchschnittswerte in die rechte 
freie Spalte zu übertragen.
Die Werte für Gemeinschaftsantenne, Ka-
bel und Satellitenschüssel sind je Woh -
nung angegeben. Diese Werte sind durch 
die Wohnfläche zu teilen und dann in die 
Grundlage für die Berechnung der Ver-
gleichsmiete sind die Tabellen 1 bis 5 
(Seiten 8 – 14). Mit ihrer Hilfe kann im 
Einzelfall je nach Größe, Baualter, La-
ge, Wohnungstyp und Wohnungsaus -
stattung eine ortsübliche Vergleichs -
miete berechnet werden.
Die Berechnung der Vergleichsmiete 
erfolgt in vier Arbeitsschritten:
1.  Berechnung der nicht umgelegten, 
aber zutreffenden Betriebskosten 
nach Tabelle 1 (Seite 8)
2.  Feststellung der Basis-Nettomiete 
nach Tabelle 2 (Seite 9)
3.  Berechnung der Zuschläge nach  
Tabelle 3 (Seiten 10,11) und / oder 
Berechnung der Abschläge nach  
Tabelle 4 (Seiten 12,13)
4.  Übertrag der Zwischensummen 
aus den Tabellen 1  – 4 in die Ta-
belle 5 (Seite 14) zur Berechnung 
der ortsüblichen Vergleichsmiete.
gleiche Spalte einzusetzen wie die übri -
gen Nebenkostenwerte. Schließlich sind 
sämtliche angefallenen (also übertrage -
nen) Werte zusammenzuzählen und in 
die Zeile „Summe der nicht umgelegten 
zutreffenden Nebenkosten“ einzusetzen.
Dieser Arbeitsschritt wird abgeschlossen, 
indem die Summe in die entsprechende 
Zeile der Tabelle 5 eingetragen wird.
Tabelle 2 enthält die durchschnittli -
che Basis-Nettomiete in Euro / m² nach 
Wohnfläche und Baualter. Zur Ermitt -
lung der Basis-Nettomiete wählt man 
die Tabellen-Zeile aus, die der zutref -
fenden Wohnfläche entspricht. Anschlie -
ßend wird in der Kopf-Zeile die zutreffen-
de Baualtersklassen-Spalte herausgesucht. 
Im Schnitt punkt der gewählten „Wohnflä-
chen-Zeile“ und „Bau alters-Spalte“ kann 
man die Basis-Nettomiete ablesen. Die -
ser Wert wird ebenfalls in die Tabelle 5 
eingetragen.
Anwendungshinweise zur Tabelle 2:   
Liegt die Wohnfläche zwischen zwei in 
der Tabelle ausgewiesenen Wohnflächen 
-Werten, ist die Basis-Nettomiete durch 
Interpolation der entsprechenden Tabel -
len-Werte zu ermitteln (siehe Seite 22). 
Eine Wohnung ist in die Baualtersklasse 
einzuordnen, in der das Gebäude erstellt 
bzw. in dem die Wohnung erstmals be -
zugsfertig wurde. Modernisierungen blei-
6
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Arbeitsschritt 1:
Ermittlung nicht umgelegter, aber 
zutreffender Betriebskosten
Arbeitsschritt 2:
Feststellung der Basis-Nettomiete

7
ben grundsätzlich unberücksichtigt. Die 
Einordnung in eine jüngere Baualtersklas-
se kommt nur dann in Betracht, wenn 
mit wesentlichem Bauaufwand (mindes -
tens ein Drittel des für den Bau einer 
vergleichbaren Neubauwohnung erfor -
derlichen Betrages) ein Umbau mit we -
sentlicher Veränderung des Wohnungs -
grundrisses zur besseren Raumaufteilung 
stattgefunden hat und die Wohnung hier-
durch geänderten Wohngewohnheiten 
angepasst wurde.
Begriffsbestimmungen zur  
Tabelle 2:
Wohnfläche:
Zur Wohnfläche zählen alle Wohnräu -
me, Küche, Toilette, Bad, Flur (bei ab -
geschlossenen Wohnungen), Abstellräu -
me innerhalb der Wohnung sowie jeweils 
mit maximal halber Fläche (bei entspre -
chendem Wohnwert) Balkon, Loggia und 
Wintergarten. Nicht mitgerechnet werden 
Kellerräume, Waschküchen, Dachböden, 
Abstellräume außerhalb der Wohnung, 
das Treppenhaus und Garagen. 
Außerdem muss die Raumhöhe berück -
sichtigt werden. Wohnflächen mit einer 
lichten Höhe von mindestens zwei Me -
tern rechnen voll. Bei einer Höhe von ein 
bis zwei Metern gilt die Hälfte der Flä -
che. Die Fläche unter einer Raumhöhe 
von weniger als einem Meter wird nicht 
gezählt.
Basis-Nettomiete:
Die Basis-Nettomiete ist die durchschnitt-
liche monatliche Nettomiete in EUR / m², 
d. h. sie enthält keine (umgelegten wie 
auch nicht umgelegten) Betriebskosten.
Die Tabelle 3 beinhaltet die Zuschläge in 
Euro / m² zur Basis-Nettomiete der Tabel-
le 2. Zutreffende Werte sind in die Spalte 
„Übertrag“ zu übernehmen und zusam -
menzuzählen. Das Ergebnis ist wieder in 
der Tabelle 5 in die entsprechende gleich-
lautende Zeile einzutragen.
Tabelle 4 enthält die Abschläge in Euro /
m² zur Basis-Nettomiete der Tabelle 2. 
Tabelle 4 wird wie Tabelle 3 angewandt.
Anwendungshinweise zu den  
Tabellen 3 und 4:
Zuschläge sind nur dann gerechtfertigt, 
wenn sich die Wohnung insgesamt in ei-
nem guten Zustand befindet.
Die Zu- und Abschläge werden durch 
„Leit-Merkmale“ definiert, die den ein -
zelnen Zu- und Abschlägen – in den sich 
anschließenden Begriffsbestimmungen – 
unmittelbar folgen.
Bei der Anwendung der Tabellen 3 und 4 
ist zu beachten, dass einige Zu- und Ab -
schläge nicht gemeinsam auftreten dür -
fen. Nicht gemeinsam auftreten dürfen 
Zu- und Abschläge für Haus- und Woh -
nungstypen, die in der repräsentativen 
Stichprobe nicht oder in sehr geringem 
Umfang enthalten sind. Solche auch auf 
dem Wohnungsmarkt sehr selten zu fin -
dende Haus- und Wohnungstypen sind 
beispielsweise Wohnungen mit fehlender 
Zentralheizung in Gebäuden mit Baualter 
1969 und später.
Repräsentativer Altbau – nicht moderni-
sierter Altbau
Es ist durchaus möglich, dass es einen 
Zuschlag für „Repräsentativer Altbau“ 
und gleichzeitig einen Abschlag für „nicht 
modernisierter Altbau“ gibt. In dem einen 
Teil ist es zuschlagsrelevant, weil das Ge-
bäude äußerlich den Vorgaben des Zu -
schlags entspricht (z. B. Stilfassade) und 
der Abschlag ist gleichfalls gültig, weil 
das Gebäude im Inneren nach den heu -
tigen Maßgaben noch nicht modernisiert 
wurde (z. B. nicht alle Wohnräume be -
heizbar oder freistehend aufgestellte Ge -
räte zur Warmwasserbereizung in der 
Wohnung). 
 
In Tabelle 5 werden – soweit sie für den 
Einzelfall zutreffen – die einzelnen Sum -
men der Tabellen 1, 2, 3 und 4 eingetra-
gen und zusammengezählt. Als Ergebnis 
erhält man die ortsübliche Vergleichsmie-
te in Euro / m². Multipliziert man diesen 
Wert mit der Wohnfläche, so erhält man 
die Vergleichsmiete in Euro / Wohnung.
 
Arbeitsschritt 3:
Berechnung der Zu- und/oder Ab-
schläge zur Basis-Nettomiete
Arbeitsschritt 4:
Zusammenfassung der Einzel 
er gebnisse und Berechnung der 
ortsüblichen Vergleichsmiete

Be t r i eBs k o s t e n € / m2 Übertrag
Wasser / Abwasser 0,37 +
Straßenreinigung 0,05 +
Müllabfuhr 0,17 +
Grundsteuer 0,15 +
Gebäudeversicherung 0,11 +
Kaminkehrer 0,04 +
Hausbeleuchtung 0,03 +
Aufzug / Lift 0,10 +
Hausmeister 0,14 +
Gartenpflege 0,08 +
Hausreinigung 0,13 +
Schneebeseitigung 0,03 +
Wartung von Etagenheizung / Einzelöfen / Warmwassergeräten 0,09 +
Heizung / Warmwasser 1,05 +
Gemeinschaftsantenne 3,41 € pro Wohnung geteilt durch m2 Wohnfläche = +
Kabelanschluss 7,08 € pro Wohnung geteilt durch m2 Wohnfläche = +
Satellitenschüssel 4,80 € pro Wohneinheit geteilt durch m2 Wohnfläche = +
Summe der nicht umgelegten, aber zutreffenden Betriebskosten
Tabelle 1:
Durchschnittliche monatliche Betriebskosten in € / m2 bzw. € (Stand August 2007)
8
Tabellen zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Du r c h s c h n i t t l i c h e Ba s i s-ne t t o m i e t e n in € / m2
Wohnfläche in m2
Baualter
bis 1918 1919 - 1948 1949 - 1977 1978 - 2007
25 8,88 8,58 8,88 9,31
30 8,42 8,12 8,42 8,84
35 8,03 7,73 8,03 8,45
40 7,68 7,39 7,68 8,11
45 7,37 7,07 7,37 7,79
50 7,07 6,78 7,07 7,50
55 6,79 6,50 6,79 7,22
60 6,53 6,23 6,53 6,95
65 6,27 5,97 6,27 6,69
70 6,02 5,72 6,02 6,44
75 5,77 5,47 5,77 6,19
80 5,53 5,23 5,53 5,95
85 5,29 4,99 5,29 5,71
90 5,05 4,76 5,05 5,48
95 4,82 4,52 4,82 5,25
100 4,59 4,29 4,59 5,02
105 4,37 4,07 4,37 4,80
110 4,17 3,88 4,17 4,60
115 3,99 3,69 3,99 4,42
120 3,82 3,53 3,82 4,25
125 3,67 3,37 3,67 4,10
130 3,53 3,23 3,53 3,96
Tabelle 2:
Durchschnittliche Basis-Nettomieten in € / m2 und Monat nach Wohnfläche und Baualter
9
Für Wohnungsgrößen, die zwischen den 5 m²-Schritten bzw. unter 25 m² oder über 
130 m² liegen, beachten Sie bitte die Hinweise zur „Inter- und Extrapolation der  
Basisnettomieten“ auf Seite 22.

10
Du r c h s c h n i t t l i c h e Zu s c h l ä g e € / m2 Übertrag
Wohnungstypen
4-Zimmer-Etagenwohnung mit Küche 
(Koch- / Wohnküche oder integrierte Küche) 0,68
5 oder mehr Zimmer-Etagenwohnung mit Küche 
(Koch- / Wohnküche oder integrierte Küche) 1,15
Dachwohnung mit Freifläche (z.B. Balkon / Dachterrasse) mit einer Tiefe
(kürzere Seite) von mindestens 1,50 m 0,60
Grundriss
Größter Wohnraum in einer 2- und Mehrzimmerwohnung ist 25 m² und mehr
Wenn in einer Wohnung mit 2 oder mehr Wohn/Schlafräumen ein Raum größer als 25 m² ist, 
kann ein Zuschlag erhoben werden. Unabhängig davon kann für den  Wohnungstyp ein zu-
treffender weiterer  Zuschlag verlangt werden.
0,48
Balkon, Terrasse, Wintergarten oder Loggia mit einer Tiefe
(kürzere Seite) von mindestens 2,50 m 0,47
Ausstattung
Integrierte Küche bei 3 oder mehr Wohn- / Schlafräumen
Separater - zu einem Zimmer offener - Küchenraum (keine Kochnische). Der als Küche de-
finierte Bereich des Zimmers entspricht in der Größe und Funktionalität der einer separaten 
Küche. Der Küchenbereich ist eindeutig als „Küchenraum“ vom übrigen Wohnbereich abge-
grenzt (z.B. durch Fliesenspiegel, Bodenbelag, Esstheke, Mauerbrüstung, Mauervorlage oder 
fest eingebautem Raumteiler).
0,76
Zweites oder weitere Badezimmer innerhalb der Wohnung vorhanden
Ein Badezimmer ist ein abgeschlossener Raum der Wohnung mit Badewanne oder Dusche. 0,67
Hochwertiger Fußboden
Echtholzparkett (u.a. keine Massivholzdielen, kein Laminat), keramische Bodenfliesen bzw. 
-platten, Marmor oder gleichwertige Natursteine in der überwiegenden Zahl der Räume ein-
schließlich Küche und Bad
0,83
Summe der Zuschläge
Tabelle 3:
Durchschnittliche Zuschläge in € / m2 und Monat zur Basis-Nettomiete
Tabellen zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Fortsetzung Zuschläge auf der nächsten Seite

11
Gebäudemerkmale € / m2 Übertrag
Übertrag Summe der Zuschläge
Repräsentativer Altbau
Gebäude, die überwiegend bis 1918 errichtet wurden und mit einer besonders gestalteten 
Fassade (Stilfassade) oder besonders gestalteten Fenstern (z.B. Rundbogen- oder Sprossen-
fenster) und mit mindestens einem der folgenden Merkmale in der Wohnung:
n  Stuck an Wand und / oder Decke
n  Überwiegende Wohnraumhöhe 3,00 m oder höher
 n   Verbindung zwischen 2 oder mehr Wohn- / Schlafräumen mit 2-teiligen Schiebe- oder  
Flügeltüren
n  Echtholzparkett in der überwiegenden Anzahl der Wohn- / Schlafräume 
0,91
Aufzug in Gebäuden mit bis zu 4 Geschossen (einschließlich Erdgeschoss) 0,91
Zwei oder mehr Radabstellplätze pro Wohnung
innerhalb des Wohngebäudes oder eines sonstigen Gebäudes bzw. einer überdeckten  
baulichen Anlage (jeweils maximal 30 m entfernt), diebstahl- und vor Witterungseinfluss  
geschützt, Zugang ebenerdig, über Rampe oder maximal 3 Treppenstufen (ausgenommen 
Abstellplätze in mitgemieteten Garagen / Carports)
0,52
Wärmetechnische Beschaffenheit
Die wärmetechnische Beschaffenheit eines Gebäudes wird über den Primärenergiekennwert 
bewertet. Ein geringer Primärenergiekennwert entspricht einer guten wärmetechnischen  
Beschaffenheit und damit in der Regel geringeren Heizkosten. Informationen zur Ermittlung 
des Primärenergiekennwerts werden auf den Seiten 15 bis 17 gegeben.
n     Mittlere wärmetechnische Beschaffenheit  
(Primärenergiekennwert [unter 250 bis 175 kWh / (m²a)])  
oder
n   Verbesserte wärmetechnische Beschaffenheit  
(Primärenergiekennwert [unter 175 kWh / (m²a)])
0,37
0,49
Wohnlage
Gute Wohnlage
Die Gebiete mit guten und einfachen Wohnlagen sind im Anhang in dem dort abgedruck-
ten Stadtplan markiert. 
Die gekennzeichneten Lagen sind eine generalisierende Darstellung der Untersuchung des 
Gutachterausschusses für Grundstückswerte und sonstige Ermittlungen, dessen Geschäfts-
stelle  beim Vermessungsamt der Stadt Darmstadt angesiedelt ist.
Die Wohnlagequalität eines Gebietes hängt vornehmlich von den folgenden Faktoren ab: 
Städtebauliches Erscheinungsbild, Wohnumfeld, Wohndichte, Infrastruktur, Sozialstruktur.
Gute Wohnlagen zeichnen sich aus durch aufgelockerte Bebauung, in der Regel Ein- und 
Zweifamilienhäuser, mit ansprechender Durchgrünung des gesamten Wohngebiets und ein 
gehobenes Wohnumfeld.
1,31
Summe der Zuschläge

12
Du r c h s c h n i t t l i c h e aBs c h l ä g e € / m2 Übertrag
Wohnungstypen
1-Zimmer-Etagenwohnung mit Küche (Koch-/Wohnküche) -1,17
2-Zimmer-Etagenwohnung mit Küche (Koch-/Wohnküche oder integrierte Küche) -0,46
Grundriss
Etagenwohnung mit einer Wohnfläche bis einschließlich 85 m² und mit 4 und mehr 
Wohn- / Schlafräumen
-0,40
Ausstattung
Kein Badezimmer vom Vermieter gestellt
Ein Badezimmer ist ein abgeschlossener Raum der Wohnung mit Badewanne oder Dusche.
-0,66
Überhaupt keine Heizung oder überwiegend nur Einzelöfen für Holz / Kohle / Öl / Gas  
(ohne zentrale Gas-Versorgung) vom Vermieter gestellt
-0,53
Heizung vom Vermieter gestellt, aber keine Beheizung in mindestens einem der 
Wohn- / Schlafräume
-0,70
Wohnlage
Einfache Wohnlage oder Industrie- / Gewerbegebiet
Die Gebiete mit guten und einfachen Wohnlagen sind im Anhang in dem dort abgedruck-
ten Stadtplan markiert. Die gekennzeichneten Lagen sind eine generalisierende Darstellung 
der Untersuchung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und sonstige Ermittlun-
gen, dessen Geschäftsstelle  beim Vermessungsamt der Stadt Darmstadt angesiedelt ist.
Die Wohnlagequalität eines Gebietes hängt vornehmlich von den folgenden Faktoren ab: 
Städtebauliches Erscheinungsbild, Wohnumfeld, Wohndichte, Infrastruktur, Sozialstruktur.
Bei einfachen Wohngebieten handelt es sich sehr oft um Bereiche mit schlechter Wohnqua-
lität, die häufig störenden Immissionen aus der Umgebung ausgesetzt sind. Vielfach sind es 
auch Gegenden mit hoher Wohndichte und schmucklosen, einheitlichen Fassaden. Meistens 
fehlen ausreichende Frei- und Grünflächen.
Sind Wohnungen in mittleren oder guten Lagen besonderen Immissionen ausgesetzt (z. B. 
Verkehrsbelastungen), die für die Wohnlage, zu der sie eingeordnet sind, atypisch sind, ist 
ein Abschlag vorzunehmen.
-0,51
Summe der Abschläge
Tabelle 4:
Durchschnittliche Abschläge in € / m2 und Monat zur Basis-Nettomiete 
12
Fortsetzung Abschläge auf der nächsten Seite
Tabellen zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

13
Gebäudemerkmale € / m2 Übertrag
Übertrag Summe der Abschläge
Nicht modernisierter Altbau
Baualter bis 1968
und mit mindestens vier der folgenden Merkmale:
n  Nicht ausgebauter Speicher oder Dachboden
n  Toilette außerhalb der Wohnung
n  Kein Wohnungsabschluss zum Treppenhaus hin
n   Unverkleidete Elektroleitungen, -installationen auf Putz in mindestens einem der Räume 
(einschließlich Küche und Bad)
n   Verkleidete Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsleitungen auf Putz in mindestens einem 
der Räume (einschließlich Küche und Bad)
n   Unverkleidete Wasser-, Gas-, Heizungsleitungen in mindestens einem der Wohn- / Schlaf-
räume auf Putz
n   Maximale Anzahl der Elektrodosen in Wohn- / Schlafräumen: 
höchstens eine Steckdose in Wohn- / Schlafräumen bis unter 12 m² Wohnfläche 
oder 
höchstens zwei Steckdosen in Wohn- / Schlafräumen ab 12 m² Wohnfläche 
(Zwei-, Drei- oder Mehrfachsteckdosen zählen als eine Steckdose. An einer Wand in gerin-
gem Abstand zueinander liegende Steckdosen zählen als eine Steckdose, wenn sie unter 
Berücksichtigung einer nutzungsgerechten Verteilung zusammengehören.)
n  Vom Vermieter gestellte Heizung, aber fehlende Heizung in Küche 
n  Vom Vermieter gestellte Heizung, aber fehlende Heizung im Bad
n   Vom Vermieter gestellte Heizung, aber fehlende Heizung in mindestens 1 Wohn- / Schlaf-
raum
n   Fenster mit Einfachverglasung in mindestens einem der Räume (einschließlich Küche und 
Bad)
n  Zugang zum Bad nur über Küche und nicht über den Flur
n   Von der Küche / Kochnische zugängliche Speisekammer bei einer Wohnfläche bis unter  
70 m²
n  Sichtbar an der Wand angebrachter großer (z.B. 80 Liter-) Boiler
n   Sichtbar im Raum freistehend aufgestellter (Kohle-) Badeofen oder großer (z.B. 80 Liter-) 
Boiler
-0,76
Summe der Abschläge

14
Basis-Nettomiete aus Tabelle 2:
Zuschläge aus Tabelle 3: +
Zwischensumme: >
Abschläge aus Tabelle 4: -
Nettomiete in € / m2 >
Nicht umgelegte, aber zutreffende Betriebskosten aus Tabelle 1: +
Ortsübliche Vergleichsmiete in € / m2
Tabelle 5a:
Berechnung der monatlichen ortsüblichen Vergleichsmiete in € / m2
Ortsübliche Vergleichsmiete in € / m2 
m2 Wohnfläche x
Ortsübliche Vergleichsmiete in € / Wohnung =
Tabelle 5b:
Berechnung der monatlichen ortsüblichen Vergleichsmiete in € / Wohnung
Tabellen zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Für Ihre Notizen

15
Übersichtskarte der Wohnqualitäten
gute Wohnlage
einfache Wohnlage
Industrie und Gewerbe
(aus Flächennutzungsplan übernommen)
Kartengrundlage, ©: Vermessungsamt Darmstadt 2008

16
Übersichtskarte der Wohnqualitäten
gute Wohnlage
einfache Wohnlage
Industrie und Gewerbe
(aus Flächennutzungsplan übernommen)
Kartengrundlage, ©: Vermessungsamt Darmstadt 2008

17

18
Übersichtskarte der Wohnqualitäten
gute Wohnlage
einfache Wohnlage
Industrie und Gewerbe
(aus Flächennutzungsplan übernommen)
Kartengrundlage, ©: Vermessungsamt Darmstadt 2008

19

20
Übersichtskarte der Wohnqualitäten
gute Wohnlage
einfache Wohnlage
Industrie und Gewerbe
(aus Flächennutzungsplan übernommen)
Kartengrundlage, ©: Vermessungsamt Darmstadt 2008

21

22
Interpolation bei Wohnflächen
innerhalb der 5m²-Schritte 
Die Wohnungsgrößen des Basis-Nettomieten (Tabelle 2) sind 
in 5 qm Schritten aufgeführt. Die meisten Wohnungen liegen 
jedoch irgendwo dazwischen. Aus diesem Grund sind die dort 
aufgeführten Mietwerte auf die jeweiligen Quadratmeter um -
zurechnen (interpolieren).
Beispiel: 
Ermittlung von Zwischenwerten der Basisnettomieten (Inter -
polation), z. B. für eine Wohnung mit
n  einer Wohnfläche von 68 m²
n  einem Baualter bis 1918
Tabellenwerte: 65 m²  6,40   EUR / m²
Tabellenwerte: 70 m²  6,16   EUR / m²                
Differenz =   0,240 EUR / m²  für 5 m²
                                0,048 EUR / m²  für 1 m²
Die Differenz von 65 m² bis 68 m² beträgt 3 m².
3 x 0,048 EUR / m² = 0,14 EUR/m²
Dieser Wert wird von 6,40 EUR abgezogen. Die Basis-Netto-
miete für 68 m² beträgt demnach 6,26 EUR.
Inter- und Extrapolation der Basisnettomieten
Extrapolation bei Wohnflächen unterhalb 25 m² oder 
über 130 m² 
Wohnungen mit Wohnflächen unter 25 m² kommen nur in 
sehr geringem Umfang in Darmstadt vor. Deshalb berücksich-
tigt die Tabelle der Basis-Nettomieten nur Wohnflächen bis 
25 m². Um die Basis-Nettomieten auch für Etagenmietwoh-
nungen mit einer Wohnfläche unter 25 m² hilfsweise zu er -
mitteln, wird das folgende Vorgehen empfohlen: 
Beispiel: 
n  bei einer Wohnfläche von 20 m²
n  einem Baualter bis 1918
Zuerst den Klammerwert berechen (100 minus 20) zum 
Quadrat (= 80 x 80 = 6400) x 0,042 (= 268,80). Diesen 
Wert von 458,98 subtrahieren (= 190,18) geteilt durch Ih-
re Wohnfläche (20 m²) = 9,509 EUR Basisnettomiete / m².
n   Baualter ist „bis 1918“ oder „1949 – 1977“ 
Basisnettomiete in EUR / m² lt. oben stehender Formel
n     Baualter ist „1919 – 1948“ 
lt. oben stehender Formel minus 0,30 = Basisnettomiete 
in EUR / m²
n   Baualter ist „1978 – 2007“ 
lt. oben stehender Formel plus 0,43 = Basisnettomiete in 
EUR / m²
Wohnungen mit Wohnflächen über 130 m² kommen nur in 
sehr geringem Umfang in Darmstadt vor. Deshalb berücksich-
tigt die Tabelle der Basis-Nettomieten nur Wohnflächen bis 
130 m². Um die  Basis-Nettomieten auch für Etagenmietwoh-
nungen mit einer Wohnfläche ab 131 m² hilfsweise zu ermit-
teln, wird das folgende Vorgehen empfohlen: 
n   Baualter ist „bis 1918“ oder „1949 – 1977“ 
458,98 geteilt Wohnfläche = Basisnettomiete in EUR / m²
n     Baualter ist „1919 – 1948“ 
(458,98 geteilt Wohnfläche) minus 0,30 = Basisnetto-
miete in EUR / m²
n   Baualter ist „1978 – 2007“ 
(458,98 geteilt Wohnfläche) plus 0,43 = Basisnettomiete  
in EUR / m²
458,98 – 0,042 x (100 – Ihre Wohnfläche)²   
Wohnfläche

23
Der Begriff „wärmetechnische Beschaf -
fenheit“ steht für den gesamten Ener -
gieaufwand eines Gebäudes für Heizung 
und Warmwasser. Sie ist abhängig vom 
Wärmeschutz des Gebäudes, der Ener -
gieeffizienz des Heizungssystems und 
dem eingesetzten Energieträger (Erdgas, 
Öl, Strom, Kohle …). Bewertet wird die 
wärmetechnische Beschaffenheit über 
den Primärenergiekennwert. Ein gerin -
ger Primärenergiekennwert entspricht da-
bei einer guten wärmetechnischen Be -
schaffenheit und in der Regel geringen 
Heizkosten. 
Vielen Vermietern dürfte der Primärener-
giekennwert ihres Gebäudes nicht be -
kannt sein. Dieser kann aus den berech -
neten Energiekennwerten ermittelt und 
substantiiert nachgewiesen werden, die 
auf Seite 2 des Energieausweises nach 
Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 
bzw. im Energiebedarfsausweis nach 
EnEV 2002 angegebenen sind. Zu be -
achten ist, dass die auf Seite 3 des Ener-
gieausweises (EnEV 2007) angegebenen 
Energieverbraucheskennwerte für die hier 
vorliegende Fragestellung nicht geeignet 
sind. 
Ermittlung des zur Bewertung der 
wärmetechnischen Beschaffenheit 
verwendeten Primärenergiekenn-
werts
Für Gebäude, bei denen nur Erdgas, Öl 
und / oder Strom für die Heizung und 
Warmwasserbereitung eingesetzt werden 
(ca. 90 % aller Gebäude), kann der Pri -
märenergiekennwert direkt von der Sei -
te 2 des Energieausweises (EnEV 2007) 
abgelesen werden (siehe Kreis in Grafik). 
Er entspricht dem dort dargestellten Pri -
märenergiebedarf „Gesamtenergieeffizi -
enz“.
Wärmetechnische Beschaffenheit
Anhang
Für Erdgas, Öl, Strom
Für die Bewertung der wärmetechnischen  
Beschaffenheit zu verwenden

24
Fern- / Nahwärme, Flüssiggas, Holz, sonstige erneuerbare Brennstoffe, Kohle sowie 
Mischsysteme mit diesen Energieträgern
1
11
Tabelle 2: Gewichtungsfaktoren
Energieträger Gewichtungs-
faktor
Erdgas 1,10
Flüssiggas 1,32
Heizöl 1,10
Strom 2,70
Fern- / Nahwärme 1,43
Holz und sonstige 
erneuerbare Brenn-
stoffe
0,77
Kohle (Briketts) 0,77
2
3
Tabelle 1: Beispiel
Bezeichnung
Endenergie- 
bedarf „Gesamt 
in kWh / (m2a)“
Gewichtungs- 
faktor
angepasster 
Primärenergiekenn-
wert kWh / (m2a)
Fernwärme 210 1,43 300
Strom 1 2,70 3
- - -
x
 303Summe
 Z1 
+ Z2 
+ Z3 
<=
Für die Bewertung der wärmetechnischen Beschaffenheit zu verwenden
4
=

25
Tabelle 2: Gewichtungsfaktoren
Energieträger Gewichtungs-
faktor
Erdgas 1,10
Flüssiggas 1,32
Heizöl 1,10
Strom 2,70
Fern- / Nahwärme 1,43
Holz und sonstige 
erneuerbare Brenn-
stoffe
0,77
Kohle (Briketts) 0,77
Für Gebäude, bei denen Fern- / Nahwär-
me, Flüssiggas, Holz, sonstige erneuer -
bare Brennstoffe und / oder Kohle für die 
Heizung und Warmwasserbereitung ein -
gesetzt werden oder bei Mischsystemen, 
in denen diese Energieträger vorkommen, 
erfolgt die Bewertung der wärmetechni -
schen Beschaffenheit über einen „ange -
passten Primärenergiekennwert“. Dieser 
berechnet sich in folgenden Schritten:
1.  Bezeichnung des Energieträgers 
und Endenergiebedarf „Gesamt in 
kWh / (m²a)“ von der Seite 2 des 
Energieausweises (EnEV 2007) in 
Spalte 1 und 2 von Tabelle 1 eintra-
gen. Dabei müssen alle Energieträger 
(auch Erdgas, Öl und Strom) berück-
sichtigt werden.
2.  Für jeden Energieträger den entspre-
chenden Gewichtungsfaktor aus Ta-
belle 2 ablesen und in Spalte 3 von 
Tabelle 1 eintragen.
3.  Endenergiebedarf „Gesamt“ und Ge-
wichtungsfaktor miteinander multipli-
zieren und das Ergebnis in Spalte 4 
„angepasster Primärenergiekennwert“ 
eintragen.
4.  Einträge aus Spalte 4 zusammenzäh-
len. Die Summe ist der gesuchte „an-
gepasste Primärenergiekennwert“ zur 
Bestimmung der wärmetechnischen 
Beschaffenheit.
Grobe Einschätzung der wärme-
technischen Beschaffenheit
Die wärmetechnische Beschaffenheit 
kann über den Energiebedarfsausweis 
nach Energieeinsparverordnung substan-
tiiert nachgewiesen werden. Um dennoch 
auch ohne vorliegenden Energieausweis 
eine Einschätzung zu ermöglichen, die -
nen die folgenden Anhaltspunkte.
Wird ein Gas- oder Öl-Niedertempera -
turkessel als Heizsystem angenommen, 
ist eine Unterschreitung des Grenzwer -
tes von 175 kWh / (m²a) üblicherweise 
bei vollständiger Dämmung von Außen -
wand, Dach und Kellerdecke / -fußbo-
den entsprechend den Bauteilanforderun-
gen der EnEV 2007 (Anlage 3, Tabelle 
1) und beim Vorhandensein von wärme-
schutzverglasten Fenstern möglich. Für 
die Unterschreitung des Grenzwertes von 
250 kWh / (m²a) reicht üblicherweise ei-
ne teilweise Dämmung des Gebäudes. 
Lediglich bei sehr großen Gebäuden mit 
effizientem Heizsystem kann der Primär-
energiegrenzwert von 250 kWh / (m²a) 
möglicherweise auch im ungedämmten 
Zustand unterschritten werden.
Für Gebäude, die mit Strom beheizt wer-
den, können die Zuschläge in der Regel 
nicht erreicht werden (Ausnahme: Strom-
heizung mit Wärmepumpe; Neubauten).
Die Wahrscheinlichkeit, die Primärener -
giegrenzwerte zu unterschreiten, wird 
grundsätzlich umso größer, je 
größer das Gebäude ist
 n
 mehr Außenwände an ein Nachbarge- n
bäude grenzen.
Hinweise
Mit der Einführung des Energieausweises 
durch die Bundesregierung sind die nach 
dem alten Mietspiegel 2003 ausgestellten 
Primärenergienachweise als substantiier-
ter Nachweis für den Mietspiegel 2008 
nicht mehr gültig. Als grober Anhaltswert 
können die alten Primärenergiekennwerte 
durch die Multiplikation mit dem Faktor 
1,29 auf das neue Niveau umgerechnet 
werden. In der Regel kann der Energiebe-
darfsausweis nach EnEV 2007 mit gerin-
gem Aufwand auf der Grundlage der für 
den alten Primärenergienachweis erhobe-
nen Gebäudedaten erstellt werden. 
In der Energieeinsparverordnung 2009 
soll alternativ zum bestehenden Berech-
nungsverfahren die Berechnung der Pri -
märenergiekennwerte nach DIN V 18599 
zugelassen werden. Die so berechneten 
Primärenergiekennwerte sind als sub -
stantiierter Nachweis für den Mietspiegel 
Darmstadt 2008 nicht geeignet.
Tabelle 1: Ihre Berechnung des „angepassten Primärenergiekennwertes“
Bezeichnung
Endenergie- 
bedarf „Gesamt 
in kWh / (m2a)“
Gewichtungs- 
faktor
angepasster 
Primärenergiekenn-
wert kWh / (m2a)
x
Summe
=

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zu unserer Arbeit / Telefondurchwahlen
Weitere
Kontaktadressen
 
Mieterverein Darmstadt und
Umgebung e. V.
Nieder-Ramstädter Str. 209
64285 Darmstadt
Telefon: (0 61 51) 4 97 99-0
Telefax: (0 61 51) 4 97 99 50
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Landwehrstr. 1
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Telefon: (0 61 51) 1 79 35
Telefax: (0 61 51) 29 50 42
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Hausadresse: MAIN TOWER
Neue Mainzer Straße 52-58
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Telefon: (0 69) 91 32-01
Telefax: (0 69) 91 32-24 83
www.lth.de
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Palmengartenstraße 5-9
60325 Frankfurt am Main
Telefon: (0 69) 74 31-0
Telefax: (0 69) 74 31-29 44
www.kfw.de
Herausgeber
Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
Amt für Wohnungswesen
Frankfurter Str. 71
Telefon (0 61 51) 13 27 96
E-Mail wohnungsamt@darmstadt.de
Internet www.darmstadt.de
Auflage: 5.000 Exemplare
in Zusammenarbeit mit
dem Mieterverein Darmstadt und
Umgebung e. V. und dem
Haus & Grund Darmstadt e. V.
Gestaltung und Produktion
Feedback Werbeagentur GmbH
Darmstadt
Druck
PHR Reinheimer GmbH
Darmstadt
www.phr.de
27
Impressum

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
15.05.2008 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat V  
 
Amt: Amt für Wohnungs-
wesen  
an den Magistrat 
 
  zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 OBW bei abschl. Beschluss-
fassung Magistrat 
 
 
 
 
 
 
Nichtöffentlich:    
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2008/0231 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Mietspiegel für Darmstadt 2008 
 
Vorlage vom: 14.05.2008 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Die Ergebnisse der Erhebungen des Instituts Wohnen und Umwelt und der Beratungen in der Miet-
spiegelkommission werden als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB beschlossen und 
als „Mietspiegel 2008 für das Gebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt“ veröffentlicht. 
 
2. Die Veröffentlichung der Werte sowie die Einstellung im Internet sollen unmittelbar nach Beschluss-
fassung durch den Magistrat erfolgen. 
 
 
 
Anlagen: Mietspiegel 2008 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

2 
... 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage vom 14.05.2008: 
 
 
Gemäß Beschluss des Magistrats vom 28.02.2007 (Nr. 2007/109) wurde das Institut Wohnen und 
Umwelt beauftragt, einen neuen Mietspiegel zu erstellen. Gleichzeitig sollte im Rahmen der Fortfüh-
rung des Modellprojektes der Mietspiegel wieder das Merkmal „Wärmestatus eines Gebäudes bzw. 
einer Wohnung“ unter Überprüfung dessen Einflusses auf die Miethöhe enthalten. Zur Begleitung des 
Projektes wurde eine Mietspiegelkommission gebildet, die sich aus Vertreterinnen und Vertretern des 
Mietervereins Darmstadt und Umgebung, des Vereins Haus und Grund Darmstadt, der Bauverein AG 
und des Amtsgerichts Darmstadt zusammensetzte. 
 
Die Ergebnisse der Mietspiegeluntersuchung und der Beratungen in der Kommission sind als Anlage 
beigefügt. 
 
Sowohl der Mieterverein Darmstadt und Umgebung, als auch der Verein Haus und Grund Darmstadt 
haben dem Mietspiegelentwurf zugestimmt. 
 
Die Wärmeschutzverordnung, die Energieeinsparverordnung sowie die Energie-/Ökosteuer konkreti-
sieren den Wandel gesellschaftlicher Vorstellungen von Wohnwert hin zu ökologischen Wohnungs-
/Gebäudemerkmalen, sodass die wärmetechnische Gebäudebeschaffenheit stärker in den Vorder-
grund tritt. Sie kann deshalb als eigenständige Dimension des Begriffes „Beschaffenheit“ aus dem 
Miethöhegesetz verstanden und zum Abbilden der Vergleichsmieten herangezogen werden.  
 
Die Untersuchung und Einarbeitung dieses Merkmales in den Darmstädter Mietspiegel hat bereits 
eine vielbeachtete innovative Signalwirkung im Mietspiegel 2003 gehabt. Allerdings verzögerten die 
Untersuchungsmethoden die Fertigstellung des Mietspiegels. Darum wurden vom Institut Wohnen und 
Umwelt in einer Phase 2 Methoden zur Optimierung des Verfahrens entwickelt, die in einer Phase 3 
bei der Neuerhebung zum Darmstädter Mietspiegel angewandt wurden. Schon im Vorfeld gingen alle 
Beteiligten davon aus, dass diese Optimierungen greifen werden und damit ein neuer Standard für die 
Erhebung von Mietspiegeln in der Bundesrepublik Deutschland geschaffen wird. Diese Vermutungen 
haben ihre Bestätigung gefunden. 
 
Durch die zum 1. Januar 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform unterscheidet das Bürgerliche Ge-
setzbuch Mietspiegel in „einfache“ und „qualifizierte“ Mietspiegel. Qualifizierte Mietspiegel im Sinne 
des § 558 d BGB sind Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und 
von den Gemeinden anerkannt worden sind. Dies ist bei dem vorliegenden Entwurf der Fall. Ein quali-
fizierter Mietspiegel ist in seiner Funktion wesentlich gegen die seitherigen oder einfachen Mietspiegel 
durch die Mietrechtsreform gestärkt worden. 
 
Um die besondere Bedeutung der vorliegenden wissenschaftlichen Untersuchungsergebnisse zu do-
kumentieren und zur Schaffung klarer Rechtsgrundlagen soll der „Mietspiegel 2008 für das Gebiet der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt“ als qualifizierter Mietspiegel beschlossen werden.  
 
Der derzeit veröffentlichte Mietspiegel resultiert aus dem Jahr 2003. Es besteht ein großes öffentliches 
Interesse, aktuelle Mietwerte aus dem Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu erhalten. Gut-
achter und Rechtsberatungen, auch die Mietspiegelberatung beim Amt für Wohnungswesen haben 
sich immer an den aktuellen Daten zu orientieren. Deshalb wird die 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nachfrage, auch bei Mieterinnen und Mietern sowie bei Vermietern und Vermieterinnen, nach diesen 
Werten mit Sicherheit nach Beschlussfassung durch den Magistrat erheblich wachsen. Um dem 
Rechnung tragen zu können sollen die Veröffentlichung der Werte sowie die Einstellung im Internet 
unmittelbar nach Beschlussfassung durch den Magistrat erfolgen.

3 
... 
Darmstadt, 14. Mai 2008 
V/64-bin 
 
 
 
Dezernat V 
 
 
 
 
  
Jochen Partsch 
Stadtrat