Bericht der Verwaltung zur Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung

AWM/018/2025/1 
 
 X  öffentlich      nicht öffentlich   
Informationsvorlage 
Betrifft: 
Bericht der Verwaltung zur Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung 
Fachbereich: 
64 - Amt für Wohnungswesen   
Dezernentin / Dezernent: 
Beigeordnete Cornelia Zuschke   
Beratungsfolge: 
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität 
Ausschuss für 
Wohnungswesen und 
Modernisierung 
23.06.2025 Kenntnisnahme 
 
Sachdarstellung: 
 
Bericht der Verwaltung zur Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung 
 
Seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung für das Stadtgebiet Düsseldorf im 
Oktober 2019 ist die zweckfremde Nutzung von Wohnraum, z.B. für 
Kurzzeitvermietung, unter ein generelles Verbot mit Befreiungsvorbehalt gestellt. Der 
Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung hat in seiner Sitzung am 
16.01.2023 die jährliche Berichterstattung zur Umsetzung der 
Wohnraumschutzsatzung beschlossen.  
 
 Tätigkeiten im Fachbereich Wohnungsaufsicht nach Tatbeständen 
 im Jahr 2024 mit Vergleichszahlen zu Vorjahren 
 Anzahl WE 
2022 
Anzahl WE 
2023 
Anzahl WE  
2024 
Kurzzeitvermietung 
1 Antragseingänge 1.312 877 1.109 
  davon 
genehmigungs-
frei 
949 759 927

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2 
Genehmigungen 202 8 30 
3 Ablehnungen 3 24 107 
4 Verdachtsfälle 
Verstoß 
(Anzeigen Dritter und 
eigene Ermittlungen) 
148 271 147 
5 Rückführungen 18 49 34 
Leerstand 
1 Antragseingänge 83 177 23 
2 Genehmigungen 93 107 55 
3 Ablehnungen 0 7 11 
4 Verdachtsfälle 
Verstoß 
(Anzeigen Dritter und 
eigene Ermittlungen) 
367 303 141 
5 Rückführungen 54 67 96 
Umwandlungen 
1 Antragseingänge 16 57 16 
2 Genehmigungen 15 10 3 
3 Ablehnungen 0 2 0 
4 Verdachtsfälle 
Verstoß 
(Anzeigen Dritter und 
eigene Ermittlungen) 
30 60 26 
5 Rückführungen 3 5 1 
 
Abbruch 
1 Antragseingänge 37 131 29 
2 Genehmigungen 17 116 27 
3 Durch Amt 63 
bekannt 
gewordene 
Abbrüche 
(Erfassung erst ab 2024) 
  32 
4 Ablehnungen 1 0 0

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Hinweise zur Tabelle: 
 WE = Wohneinheiten 
 Bei den oben genannten Daten handelt es sich um die Darstellung der 
Tätigkeiten in den vergangenen Jahren. Neben den innerhalb des o.g. 
Zeitraums begonnenen und beendeten Verwaltungsverfahren sind regelmäßig 
Fälle aufgeführt, die bereits vor dem Zeitraum b egonnen wurden und noch 
über das Ende des Zeitraums andauern. Eine weitergehende Differenzierung 
bezüglich neu hinzugekommener Fälle und sogenannter Bestandsfälle ist 
mangels diesbezüglich auswertbarem digitalen Fachverfahren aktuell nicht 
möglich. Die Anschaffung eines entsprechenden Fachverfahrens, das zukünftig 
auch diese Unterscheidung zulässt, ist beabsichtigt.  
 
Prüfung der Belegungskalender 
Seit Januar 2023 muss für Kurzzeitvermietungen innerhalb des genehmigungsfreien 
Zeitraumes von 90/180 Tagen im Kalenderjahr ein Nachweis über die Belegung 
geführt werden. Nach Generierung der für die Kurzzeitvermietung erforderlichen 
Wohnraum-Identitätsnummer sind die Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet, 
den auf dem Bauportal des Landes NRW zur Verfügung steh enden 
Belegungskalender zu pflegen. Nach Abschluss des Kalenderjahrs 2023 wurde im 
Jahr 2024 erstmals die Nutzung der Belegungskalender geprüft. Es wurden 
stichprobenartig 10 Prozent aller registrierten Nutzerinnen und Nutzer überprüft. 
Überwiegend wurde der Belegungskalender gar nicht oder unvollständig geführt. Die 
Korrespondenz mit den Nutzerinnen und Nutzern hatte somit insbesondere 
belehrenden Charakter. 
Eine Verifizierung vermeintlicher Verstöße gegen die Vorschriften der 
Wohnraumschutzsatzung als Grundlage für die Eröffnung eines Ordnungsverfahrens 
gestaltet sich aktuell für diesen Bereich noch schwierig, da die einschlägigen Online -
Portale die Zusammenarbeit verweigern. 
Die Verpflichtung zur Offenlegung von Buchungsdaten wird erst mit der Umsetzung 
der EU -Richtlinie „Erhebung und Austausch von Daten im Zusammenhang mit 
Dienstleistungen im Bereich der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften“ in 
nationales Recht für die Behörden die Grundlage schaffen, Verstöße rechtssicher zu 
beweisen. 
 
Prüfung des F achbereiches Wohnungsaufsicht durch das 
Rechnungsprüfungsamt 
Im Zeitraum 4. Quartal 2023 bis 1. Quartal 2024 wurde der Fachbereich 
Wohnungsaufsicht durch das Rechnungsprüfungsamt überprüft. 
Dabei wurde im Wesentlichen geprüft, ob 
 
 die Genehmigungen auf Zweckentfremdung in den Fällen von Umwandlung, 
Leerstand, Abbruch und Kurzzeitvermietung ordnungsgemäß erteilt, 
 Verstöße gegen die Satzung systematisch festgestellt und geahndet sowie 
 Verwaltungsgebühren und Ausgleichszahlungen korrekt festgesetzt wurden. 
 
Hierbei wurden die in den Arbeitsprozessen integrierten Maßnahmen des 
internen Kontrollsystems daraufhin untersucht, ob diese angemessen und 
wirksam sind. Neben dieser Systemprüfung wurden auch Einzelfälle aus dem 
Zeitraum von Juni 2022 bis Juni 2023 stichprobenartig überprüft.

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Das im Februar 2024 mitgeteilte Prüfungsergebnis bescheinigte dem Fachbereich 
eine ordnungsgemäße, formgerechte und nachvollziehbare Umsetzung der 
Rechtsvorschriften. 
 
Digitalisierung 
Im Verlauf des Jahres 2024 wurden folgende Digitalisierungsprojekte umgesetzt: 
 
1. Einführung der E-Akte (Programm d3) 
2. Umstellung der Falltabellen von analog auf digital (Excel-Tabelle) 
 
Beide Projekte erforderten individuelle Lösungen, die in vielen Teambesprechungen 
gemeinsam erarbeitet und umgesetzt wu rden. Für den Fachbereich ergeben sich 
nach der Umstellung insbesondere Verbesserungen in der Übersichtlichkeit der 
geführten Vorgänge. 
 
Zusammenarbeit mit dem Steueramt nach Einführung der 
Beherbergungssteuer 
Zum 01.01.2024 wurde die Beherbergungssteuer in Düsseldorf eingeführt. In 
Gesprächen mit dem Fachbereich des Steueramtes wurde eine dauerhafte 
Kooperation zur gegenseitigen Überlassung von Daten vereinbart, mit Hilfe derer die 
Personen, die eine entgeltliche Beherbergung anbieten, effektiver identifiziert werden 
können. 
 
Strategie Wohnraumschutz 
Angesichts der wachsenden Herausforderungen auf dem Düsseldorfer 
Wohnungsmarkt, hatte Oberbürgermeister Dr. Stephan Keller eine neue Strategie 
Wohnraumschutz ins Leben gerufen.  
Diese Maßnahme reagiert auf die  zunehmenden Verwertungskündigungen, die im 
zurückliegenden Jahr zahlreiche Mieterinnen und Mieter - insbesondere in dem 
Stadtteil Golzheim – erreicht hatten. Die Strategie Wohnraumschutz hat das Ziel, 
mittels verschiedener Maßnahmen eine schnelle und wirk same Hilfe zur 
Verhinderung von Entmietungstaktiken, auftretenden baulichen Mängeln und 
drohender Kündigungen zu gewährleisten. Hierfür wurde zunächst im Dezember 
2024 eine ämterübergreifende Fach- und Fallkonferenz ins Leben gerufen, um einen 
guten Informationsaustausch innerhalb der Verwaltung und konkrete Absprachen zu 
gemeinschaftlichem Handeln zu gewährleisten. Zudem wurde eine „Beratungsstelle 
Wohnraumschutz“ als einheitliche Anlaufstelle für Mieter*innen und 
Eigentümer*innen eingerichtet. Darüber hin aus wurde das Personal im Fachbereich 
Wohnungsaufsicht mit zwei neuen Stellen in der Sachbearbeitung, einer im Bereich 
Technik und einer Stelle im Bereich Ermittlungsdienst aufgestockt. Deren Besetzung 
wird hoffentlich im Sommer 2025 abgeschlossen sein. In haltlich werden die 
Maßnahmen zur Durchführung der Verwaltungsverfahren verschärft. Darüber hinaus 
wird die vom Rat beschlossene soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) für 
den Bereich Bilk unter Federführung des Planungsamtes umgesetzt.