Wohnungen bleiben Wohnungen – Wohnraumschutzsatzung verlängern, verschärfen und durchsetzen!

SPD-Fraktion im Rat der Stadt Köln 
Ratsgruppe BUNT im Rat der Stadt Köln 
 
 
An die Vorsitzende des Rates 
Frau Oberbürgermeisterin 
Henriette Reker 
 
 
 
 
Eingang beim Büro der Oberbürgermeisterin: 06.09.2018 
 
AN/1255/2018 
 
Antrag gem. § 3 der Geschäftsordnung des Rates 
Gremium Datum der Sitzung 
Rat 27.09.2018 
 
Wohnungen bleiben Wohnungen – Wohnraumschutzsatzung verlängern, verschärfen 
und durchsetzen! 
Sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin, 
 
die SPD-Fraktion und die Ratsgruppe BUNT bitten Sie, folgenden Antrag in die Tagesord-
nung der Ratssitzung am 27.09.2018 aufzunehmen: 
 
Präambel: 
 
Der Rat der Stadt Köln bekennt sich zum Schutz der Kölner Veedel und gegen die Verdrän-
gung der bestehenden Wohnbevölkerung. Neben dem Einsatz des Instrumentes der sozia-
len Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) wird dies insbesondere dadurch erreicht, dass 
entschieden gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum für Ferienunterkünfte oder sonsti-
ge gewerbliche Zwecke vorgegangen wird. Die zuletzt bekannt gewordenen Fälle in Hum-
boldt/Gremberg (Wetzlarer Str. 18) und in Deutz (Gebrüder-Coblenz-Straße 15) sind dabei 
extreme Beispiele, aber nur die Spitze des Eisberges. Es ist davon auszugehen, dass ca.  
7.000 Wohnungen als Ferienunterkünfte über Airbnb etc. angeboten werden und daher nicht 
dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen.  
Der Rat sieht daher die Oberbürgermeisterin, den Landtag und die Landesregierung in der 
Pflicht, entschieden und gemeinsam gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum insbe-
sondere durch das gewerbliche Anbieten von Ferienwohnungen auf Internetportalen wie z.B. 
Airbnb vorzugehen. 
 
 
Beschluss: 
 
I. Der Rat spricht sich für ein zielgerichtetes Aktionsprogramm zur Bekämpfung von 
Wohnraumzweckentfremdungen aus. Er fordert daher ein Bündel von Maßnahmen 
auf allen politischen und administrativen Ebenen:   
 
1. Der Rat der Stadt Köln bittet die Landesregierung und den Landtag unter Hinweis 
auf seinen Beschluss vom 11.07.2017 betr. „Landesrechtlichen Mietschutz für 
Köln erhalten“, zur wirksameren Bekämpfung von Wohnraumzweckentfremdun-
gen das Wohnungsaufsichtsgesetz zu erhalten und Verschärfungen entspre-

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chend dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz vorzunehmen. Insbeson-
dere soll es den Kommunen weiterhin ermöglicht werden, für Gebiete mit ange-
spanntem Wohnungsmarkt Wohnraumschutzsatzungen zu erlassen, um gegen 
Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen. Der Rat spricht sich explizit dafür 
aus, Verstöße gegen das Wohnungsaufsichtsgesetz und gegen darauf beruhende 
Satzungen wie die Wohnraumschutzsatzung in Köln mit einem deutlichen höhe-
ren Bußgeld als bisher (bis zu 50.000 €) ahnden zu können. 
 
2. Der Rat beauftragt die Verwaltung, dem Rat bis Ende des Jahres 2018 eine Be-
schlussvorlage zur Verlängerung bzw. einen Neuerlass der Wohnraumschutzsat-
zung für Köln für weitere fünf Jahre über den 30.06.2019 hinaus vorzulegen. Da-
bei sind folgende Prämissen zu beachten: 
a) Der Rat erkennt Möglichkeiten des „Homesharings“ (Zurverfügungstellen der 
eigenen Wohnung an Dritte) an, soweit es im privaten Rahmen betrieben wird 
und nicht zu einer Zweckentfremdung von Mietwohnungen führt. Dabei muss 
die Selbstnutzung der eigenen Hauptwohnung räumlich betrachtet überwie-
gen. Bei vorübergehender Abwesenheit (z.B. Urlaub, Geschäftsreise) kann 
auch die ganze Hauptwohnung über „Homesharing“ geteilt werden. Die Ver-
mietung von Nebenwohnungen als Ferienwohnungen wird auf 90 Tage pro 
vollem Kalenderjahr begrenzt. 
b) Die Genehmigung von Wohnraum-Zweckentfremdungen darf nur erteilt wer-
den, wenn ein beachtliches und verlässliches Angebot zur Bereitstellung von 
Ersatzwohnraum vorliegt (vgl. §§ 5 und 7 Wohnraumschutzsatzung). Die bis-
herigen Voraussetzungen sind dabei wie folgt zu ergänzen: 
- Der zu schaffende Ersatzwohnraum muss in unmittelbarer räumlicher Nähe 
zum umgenutzten bzw. weggefallenen Wohnraum, zumindest aber im glei-
chen Stadtbezirk wie der zweckentfremdete Wohnraum liegen. 
- Der Ersatzwohnraum muss zu vergleichbaren Mietpreisen wie der wegge-
fallene Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. 
c) Unabhängig davon ist zu prüfen, ob die Genehmigungsvorbehalte der Wohn-
raumschutzsatzung ergänzt werden müssen. 
d) In der Wohnraumschutzsatzung ist eine Regelung vorzusehen, gemäß der 
das Anbieten und Bewerben von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken, 
insbesondere auf Internetportalen wie Airbnb, vorab durch die Verfügungsbe-
rechtigten oder die Nutzungsberechtigten dem Amt für Wohnungswesen ge-
bührenfrei anzuzeigen ist. Die Anzeige hat vor Aufnahme der von dem Amt für 
Wohnungswesen ggf. zu genehmigenden zweckfremden Nutzung zu erfolgen. 
Auf Grund der Anzeige wird jeder Wohnung eine eigene Registriernummer 
vom Amt für Wohnungswesen zugewiesen, die beim Anbieten und Bewerben 
der (erlaubnisfreien oder genehmigten) zweckfremden Nutzung des Wohn-
raums immer öffentlich sichtbar anzugeben ist. Mit Übersendung der Regist-
riernummer ist der Anbieter darauf hinzuweisen, wann eine wohnungsrechtli-
che oder baurechtliche Genehmigungspflicht vorliegt bzw. zur Einreichung des 
Genehmigungsantrags aufzufordern, wenn eine Genehmigungspflicht offen-
sichtlich ist. 
e) Zudem soll der Bestandsschutz für Zweckentfremdungen von Wohnraum, der 
vor dem 01.07.2014 als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung ge-
nutzt worden ist, abgeschafft werden, soweit dies das Bundesverfassungsge-
richt zulässt. 
f) Falls zur Umsetzung der vorgenannten Regelungen Änderungen und Ergän-
zungen des Wohnungsaufsichtsgesetzes notwendig sind, wird die Verwaltung 
beauftragt, dies dem Stadtentwicklungsausschuss und dem Ausschuss Sozia-

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les und Senioren transparent darzulegen und vom Landesgesetzgeber die 
Schaffung entsprechender gesetzlicher Grundlagen einzufordern.  
 
3. Die Verwaltung wird nochmals beauftragt, mit Airbnb und anderen relevante Platt-
formbetreibern in Kontakt zu treten, um analog zu den Verfahren anderer Städte 
sicherzustellen, dass Anbieterinnen und Anbieter von Wohnungen auf die für Köln 
geltenden Regelungen hingewiesen werden. Zudem sollen diese Plattformbetrei-
ber Vermietungen in Köln nur dann online freischalten, wenn der Anbieter eine 
Registriernummer angibt. Die Verwaltung wird beauftragt, entsprechende Verein-
barungen mit den Plattformbetreibern zu treffen. 
 
4. Die Verwaltung wird aufgefordert, 
 
a) entschieden die Wohnraumschutzsatzung umzusetzen; 
b) darüber hinaus die Verfügungsberechtigten bzw. Nutzungsberechtigten der 
Wohnungen dahingehend zu überprüfen, ob das Anbieten von Wohnraum zu 
anderen als Wohnzwecken unter steuerrechtlichen, baurechtlichen und ge-
werberechtlichen Aspekten jeweils als baurechtlich erlaubt bzw. als gewerb-
lich einzuordnen ist. Die entsprechenden fachrechtlichen Konsequenzen sind 
zu ziehen und durchzusetzen;  
c) darüber hinaus nach Berliner und Hamburger Vorbild eine gezielte Zusam-
menarbeit mit den Steuerbehörden des Landes und dem Zoll anzustreben;  
d) die Kontrollen und deren Ergebnisse datenbankmäßig und anonymisiert zu er-
fassen und übersichtsweise dem Stadtentwicklungsausschuss, dem Aus-
schuss für Soziales und Senioren, dem Finanzausschuss und dem Ausschuss 
Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen/Vergabe/Internationales regelmäßig 
vorzulegen. 
 
II. Der Rat beauftragt die Verwaltung, schnellstmöglich die für die Bekämpfung von 
Wohnraumzweckentfremdungen erforderlichen Stellen vorzusehen und zu besetzen. 
Die Verwaltung wird beauftragt, regelmäßig zu überprüfen, ob die personelle Ausstat-
tung insbesondere im Amt für Wohnungswesen, aber auch in anderen betroffenen 
Ämtern auskömmlich ist. 
 
  
 
Begründung: 
 
Die Zweckentfremdung von Wohnraum durch Vermietung als Ferienwohnungen bzw. Frem-
denbeherbergungsstätten zieht in Köln immer weitere Kreise. Zuletzt haben Fälle in Deutz 
und Humboldt/Gremberg für Aufsehen erregt, wo insgesamt bis zu 250 Wohnungen nicht 
ihrer eigentlichen Zweckbestimmung entsprechend dem Wohnungsmarkt zur Verfügung ge-
stellt werden, sondern über Airbnb als Ferienwohnungen angeboten worden sind. Die Ver-
waltung hat davon anscheinend erst nachträglich erfahren.  
 
Daher besteht offensichtlich weiterhin ein Bedarf für die bis zum 30.06.2019 befristeten 
Wohnraumschutzsatzung. Die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage für die Kommunen, sol-
che Satzungen zu erlassen, muss erhalten bleiben. Der sinngemäßen Aussage im Koaliti-
onsvertrag zwischen CDU und FDP, Zweckentfremdungsverbote abzuschaffen, ist eine klare 
Absage zu erteilen. Vielmehr ist eine Verschärfung der Regelung im Sinne des Berliner 
Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes vorzunehmen. Zudem ist die Kölner Wohnraumschutz-
satzung um weitere 5 Jahre bis zum 30.06.2024 zu verlängern.

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Allerdings bedarf es für die nordrhein-westfälischen und kölnischen Regelungen nach Berli-
ner Vorbild Nachbesserungsbedarf. Soweit „Homesharing“ (Zur-Verfügung-Stellen der eige-
nen Wohnung an Dritte) wirklich die eigene Hauptwohnung sowie den privaten und nichtge-
werblichen Rahmen betrifft, ist dies legal und es ist nichts dagegen einzuwenden. Bei den 
Zweit- beziehungsweise Nebenwohnungen wird die Möglichkeit diese als Ferienwohnungen 
zu vermieten auf 90 Tage eingeschränkt. Damit soll der Möglichkeit entgegen gewirkt wer-
den, dass Wohnungen gekauft und mit dem Vermieten als Ferienwohnung die Kredite 
schneller abbezahlt werden statt sie normal zu vermieten. Auch hier gilt: Das gesetzlich ge-
regelte Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist auch Milieuschutz. 
 
Bestehender Wohnraum wird zukünftig vor Abriss und spekulativem Leerstand stärker ge-
schützt. Demnächst soll gelten: Nur wenn neuer Wohnraum im gleichen Bezirk und mit ver-
gleichbaren Mietpreisen geschaffen wird, soll dieser als Ersatzwohnraum anerkannt werden. 
Damit soll der finanzielle Fehlanreiz beseitigt werden, der bisher bestand, weil zu geringe 
Bedingungen an den Ersatzwohnraum gestellt wurden. 
 
Verschärft vorzugehen ist hingegen gegen die gewerbliche Zurverfügungstellung von Woh-
nungen, die illegalerweise zur Reduzierung von Mietwohnungen führt. Angesichts der aktuel-
len Fälle in Deutz und Humboldt/Gremberg gilt es, den  Spieß umzudrehen: Wie in Berlin 
müssen alle Anbieter von Ferienwohnungen auf Internetportalen wie z.B. Airbnb der Pflicht 
unterworfen werden, dies vorher dem zuständigen Amt anzuzeigen. Im Gegenzug erhalten 
die Anbieter eine Registrierungsnummer, die sie beim Anbieten und Bewerben von Ferien-
wohnungen auf Internetportalen angeben müssen. Entsprechende Bestimmungen sind ge-
genüber Airbnb etc. durchzusetzen. 
 
Zur Bekämpfung von Wohnraumzweckentfremdungen muss die Verwaltung selbstverständ-
lich mit dem notwendigen Personal ausgestattet werden. Entgegen der Einlassung der Ver-
waltung im Rahmen der Evaluierung der Wohnraumschutzsatzung zwei Jahre nach Inkraft-
treten ist der Personalschlüssel (2 sog. Vollzeitäquivalente) als eindeutig zu gering anzuse-
hen, wie auch der Leiter des Amts für Wohnungswesen in der Bürgerversammlung des Bür-
gervereins Eigelstein im Mai 2018 eingeräumt hat. Demgemäß fehlen 10 Mitarbeiterinnen 
und Mitarbeiter im Amt für Wohnungswesen. 
 
Ebenso ist ein möglichst konzertiertes Vorgehen der gesamten Verwaltung gegen Wohn-
raumzweckentfremdungen durch Ferienwohnungen von Nöten. So kann das Anbieten von 
Ferienwohnungen als gewerblich anzusehen und als gewerbesteuerrechtlich relevant einzu-
ordnen sein. Zudem ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung entschieden, dass das 
Benutzen von Ferienwohnungen kein Unterfall des Wohnens ist und daher auch baurechtlich 
einer eigenen Erlaubnis bedarf. Dies hat die Verwaltung in jedem Fall zu prüfen und zu ver-
folgen.  
 
Ebenso ist nach Hamburger und Berliner Vorbild eine Zusammenarbeit mit den Finanzäm-
tern angezeigt. Die registrierten Ferienwohnungsvermieter werden dort den Finanzämtern 
bekannt gegeben, die dann recherchieren können, ob Einnahmen aus Vermietungen ord-
nungsgemäß angegeben worden sind. Dort prüfen die Beamten dann, ob der Vermieter die 
zusätzlichen Einnahmen auch angegeben hat.   
 
 
Mit freundlichen Grüßen 
 
gez. Dr. Barbara Lübbecke gez. Thomas Hegenbarth 
SPD-Fraktionsgeschäftsführerin Sprecher der Ratsgruppe BUNT