Feststellung des Jahresabschlusses zum 31.12.2018 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

Aktiva Passiva 
31.12.2018 31.12.2017 31.12.2017 
EUR EUR EUR EUR EUR 
A. Anlagevermögen A. Eigenkapital 
 I.   Immaterielle Vermögensgegenstände      I.   Stammkapital 1.000.000,00 1.000.000,00 
          Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und      II.  Kapitalrücklage 110.316.970,70 111.351.951,23 
          ähnliche Rechte und Werte 390.336,00 461.041,00      III. Gewinnrücklage 66.605.094,11 66.605.094,11 
390.336,00 461.041,00      IV. Bilanzgewinn 
 II.  Sachanlagen           Gewinn aus Vorjahren 0,00 0,00 
       1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.332.493.712,16 1.317.151.143,65           Jahr esüberschuss 0,00 0,00 467.753,13 
       2. Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 5.204.411,96 177.922.064,81 179.424.798,47 
       3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 8.875.873,89 B. Sonderposten für Investitionszuschüsse 
       4. Bauten auf fremden Grundstücken 22.235.725,00 28.843.051,00       zum Anlagevermögen 352.233.119,44 350.081.810,57 
       5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 31.488.411,00 28.351.131,00 352.233.119,44 350.081.810,57 
       6. Anlagen im Bau 222.910.376,77 148.500.006,78 
       7. Bauvorbereitungskosten 37.389.986,74 29.462.053,67 C. Rückstellungen 
1.659.503.120,64 1.566.387.671,95          Sonstige R ückstellungen 99.725.131,49 75.023.230,31 
99.725.131,49 75.023.230,31 
III. Finanzanlagen D. Verbindlichkeiten 
          Andere Finanzanlagen 41.011.563,24 40.780.618,83       1. Verbindlichkeite n gegenüber Kreditinstituten 1.007.866.039,94 908.277.894,47 
41.011.563,24 40.780.618,83       2. Verbindlichkeite n aus Baubetreuung 10.210.411,32 10.398.329,73 
Summe Anlagevermögen 1.700.905.019,88 1.607.629.331,78       3. Erhaltene Anzahlungen 65.501.700,91 66.751.477,86 
B. Umlaufvermögen       4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 44.900,40 546.003,91 
 I.   Vorräte       5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 78.783.735,92 86.790.800,57 
       1. Unfertige Leistungen 65.210.604,74 70.056.717,20       6. Sonstige Verbind lichkeiten 43.027,70 27.595.901,88 
       2. Andere Vorräte 394.460,31 249.865,56 1.162.449.816,19 1.100.360.408,42 
65.605.065,05 70.306.582,76 E. Rechnungsabgrenzungsposten 515.982,99 567.580,77 
II.   Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
      1. Forderungen aus Vermietung 122.100,28 182.282,67 
      2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 7.616.369,97 6.184.151,18 
      3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 37.947,37 28.648,82 
      4. Sonstige Vermögensgegenstände 17.290.729,85 16.243.610,01 
25.067.147,47 22.638.692,68 
 III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 792.757,52 4.436.710,46 
792.757,52 4.436.710,46 
Summe Umlaufvermögen 91.464.970,04 97.381.985,90 
C. Rechnungsabgrenzungsposten 476.125,00 446.510,86 
1.792.846.114,92 1.705.457.828,54 1.792.846.114,92 1.705.457.828,54 
GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN 
Bilanz zum 31.12.2018 
31.12.2018

2018 2018 2017 
EUR EUR EUR 
1. Umsatzerlöse 
a) aus der Hausbewirtschaftung 285.393.065,66 245.318.846,57 
b) aus Betreuungstätigkeit 45.812.734,35 42.089.282,04 
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 4.574.851,47 2.890.027,53 
335.780.651,48 290.298.156,14 
2. Minderung des Bestands an unfertigen Leistungen -4.846.112,46 -3.734.600,52 
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 3.326.249,04 3.264.302,53 
4. Sonstige betriebliche Erträge 6.678.766,38 21.858.730,39 
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 205.571.345,24 192.785.022,07 
b) Aufwendungen für Betreuungstätigkeit 35.475.291,51 35.769.798,84 
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 2.772.720,01 2.224.118,90 
6. Personalaufwand 
a) Löhne und Gehälter 28.165.008,03 23.317.860,78 
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für 
Altersversorgung und für Unterstützung 9.532.272,23 8.191.306,55 
davon für Altersversorgung: EUR 3.878.168,02 
(Vorjahr: EUR 2.565.660,77) 
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- 
stände des Anlagevermögens und Sachanlagen 32.016.61 8,41 
Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 
zum Anlagevemögen (Vorjahr: EUR 9.082.190,15) -7.767 .890,68 24.248.727,73 21.882.097,86 
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 13.260.030,38 12.700.769,02 
9. Erträge aus Finanzanlagen 2.251.449,38 2.190.805,20 
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 817.926,24 8.587.563,53 
davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: 
EUR 8.585.390,00  (Vorjahr: EUR 272.670,93) 
11 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 24.979.992,93 25.587.887,03 
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: 
EUR 35.054,00 (Vorjahr: EUR 250.377,65) 
12 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 3.542,00 6.096,22 
13. Ergebnis nach Steuern 0,00 0,00 
14. Jahresgewinn 0,00 0,00 
15. Gewinnvortrag 0,00 467.753,13 
16. Bilanzgewinn 0,00 467.753,13 
GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN 
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2018

Rödl & Partner

7 WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS UND SCHLUSSBEMERKUNG

Nach dem Ergebnis unserer Prüfung haben wir dem als Anlagen 8.1.2 bis 8.1.4 beigefügten
Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln, zum 31. Dezember 2018
und dem als Anlage 8.1.1 beigefügten Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar'bis
31. Dezember 2018. den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:

„Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
An die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln, - bestehend aus
der Bilanz zum 31.12.2018 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom
01.01.2018 bis zum 31.12.2018 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den
Lagebericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln, für das Geschäftsjahr vom
01.01.2018 bis zum 31.12.2018 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

« entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen,
für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften, den landesrechtlichen
Vorschriften und den Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Einrichtung zum 31.12.2018
sowie deren Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018 und

* vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der
Einrichtung. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem
Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß 8 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen
gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung
mit 8 317 HGB i.V.m. $ 106 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt.
Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt
„Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des
Lageberichts” unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. .Wir sind von der
Einrichtung unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und
berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in
Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von
uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für
unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

-18-

Rödl & Partner

Verantwortung der Betriebsleitung und des Betriebsausschusses für den Jahresabschluss und
den Lagebericht

Die Betriebsleitung ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den
deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften, den
landesrechtlichen Vorschriften und den Bestimmungen der Satzung in allen wesentlichen .
Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen
Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Einrichtung vermittelt.
Ferner ist die Betriebsleitung verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in
Übereinstimmung mit ‚den deutschen Grundsätzen .ordnungsmäßiger Buchführung als
notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei
von wesentlichen — beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist die Betriebsleitung dafür verantwortlich, die
Fähigkeit der Einrichtung zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des
Weiteren hat sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der
Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist sie dafür
verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der
Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche
Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist die Betriebsleitung verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der
insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Einrichtung vermittelt sowie in allen
wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen
gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist die Betriebsleitung verantwortlich für die
Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet hat, um die
Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen
gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die
Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Betriebsausschuss ist ° verantwortlich für die Überwachung des
Rechnungslegungsprozesses der Einrichtung zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des

Lageberichts:

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lage-
berichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss
als Ganzes frei von wesentlichen — beabsichtigten oder unbeabsichtigten — falschen
Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der
Einrichtung vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen .mit dem Jahresabschluss sowie
mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen
gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere
Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

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Rödl & Partner

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine
in Übereinstimmung mit $ 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(DW) festgestellten deutschen Grundsätze .ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche
Darstellungen können aus Verstößen oder: Unrichtigkeiten resultieren und werden als
wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln
oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen

wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.‘

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische
Grundhaltung. Darüber hinaus

e identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder
unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen
und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf. diese Risiken durch sowie erlangen
Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere
Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht
aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, (da Verstöße
betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten,
irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten
können.

« gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten
internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten
Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den
gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur
Wirksamkeit dieser Systeme der Einrichtung abzugeben.

e beurteilen wir die Angemessenheit der von der Betriebsleitung angewandten
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von der Betriebsleitung
dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

« ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Betriebsleitung
angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit
sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche
„Unsicherheit im Zusammenhäng mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die
bedeutsame Zweifel an der ‘Fähigkeit der Einrichtung zur Fortführung der
Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine
wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die
dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen
oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu
modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum
unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder
Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Einrichtung ihre
Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann,

« beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses
einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden
Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Einrichtung vermittelt.

« beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine
Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Einrichtung. :

20 =

Rödl & Partner

e führen wir Prüfungshandlungen zu ‚den von der Betriebsleitung dargestellten
zukunftsorientierten Angaben im. Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter
Prüfungsnachweise - vollziehen wir dabei’ insbesondere die den zukunftsofientierten
Angaben von der Betriebsleitung zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und -
.beurteilen die sachgerechte "Ableitung .der zukunftsorientierten Angaben aus dieseri
Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil'zu den zukunftsorientierten Angaben sowie
zu den zugrunde liegenden.Annahmen geben wir nicht’ ab. Es besteht ein’erhebliches

: unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von.den zukunftsorientierten

\ Angaben abweichen: :

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderera den geplanten

Umfang und .die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen,

einschließlich etwaiger Mängel im internen Kantzolepetit, die wir während unserer Prüfung
feststellen. " Be

Köln, den 28. Oktober.2019 .

"Rödli& Partner GmbH“
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

gez. Richter _ -...,... gez. Rudert
Wirtschaftsprüfer j Wirtschaftsprüfer

(An dieser Stelle endet die Wiedergabe des Bestätigungsvermerks:)"

Den vorstehenden Prüfungsbericht erstatten wir in Überelssirommeng mit den gesetzlichen
Vorschriften und den "Grundsätzen ordnungsmäßiger Berichterstarung bei :
PRSCHLBSPRIEANgEN (IDW PS 450). e 5

Eine Verwendung des oben wiedlergegebenen Bestätigungsyeränerke außerhalb dieses

Prüfungsberichts bedarf: unserer ‘vorherigen Zustimmung. Bei. Veröffentlichungen oder

Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder des Lageberichts in einer von der bestätigten
.“ Fassung abweichenden.Form bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, sofern hierbei:

unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf 5 328 HGB
- Wird verwiesen.

; Köln, den 28. Oktober 2019

Rödl & Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft -

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Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln                                              I/1 
Anhang für das Wirtschaftsjahr 2018 
 
 
 
A. Allgemeine Angaben 
 
Der Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft, eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt 
Köln, für das Wirtschaftsjahr 2018 wurde - gemäß den Regelungen in § 21 der 
Eigenbetriebsverordnung (EigVO NRW), § 17 Abs. 2 der Betriebssatzung der 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln - nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches über 
die Rechnungslegung für große Kapitalgesellschaften aufgestellt. 
 
Entsprechend der Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgte die Gliederung der 
Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in Anlehnung an die Bestimmungen der 
Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von 
Wohnungsunternehmen (FormblattVO). 
 
In Erweiterung des gesetzlichen Gliederungsschemas wurden in der Bilanz die Positionen 
„Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen“, „Andere Finanzanlagen“, 
„Verbindlichkeiten aus Baubetreuung“ und „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ eingefügt. 
 
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Um 
die Aussagekraft zu erhöhen, wird die Auflösung des Sonderpostens für 
Investitionskostenzuschüsse zum Anlagevermögen bei den Abschreibungen der 
immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und der Sachanlagen in einer 
Vorspalte ausgewiesen.  
 
 
 
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs - und Bewertungsmethoden  
 
Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu (fortgeführten) Anschaffungskosten bewertet. 
Der Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von vier Jahren zugrunde; Aufwendungen für 
das Customizing werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Software 
abgeschrieben.

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln     I/2 
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten, vermindert 
um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Bei den von der Stadt 
Köln übertragenen Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den 
Grundstücken ohne Bauten sind die Anschaffungskosten grundsätzlich objektweise unter 
Verwendung von Preisindizes für Grundstücke und Bauleistungen vom städtischen 
Liegenschaftsamt im Rahmen eines standardisierten Bewertungsverfahrens ermittelt 
worden. 
 
Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgt bei umfassenden 
Sanierungsmaßnahmen auf der Grundlage der Stellungnahme des 
Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses (IDW RS IFA 1) sowie der aktuellen 
steuerlichen Rechtsprechung. In die Herstellungskosten der Gebäude werden 
Eigenleistungen eingerechnet, die in Anlehnung an die Honorarordnung für Architekten und 
Ingenieure (HOAI) ermittelt werden. 
 
Das Grundvermögen (mit Ausnahme der Grundstücke ohne Bauten) wird linear unter 
Berücksichtigung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer beziehungsweise der 
voraussichtlichen Vertragsdauer (Bauten auf fremden Grundstücken) abgeschrieben. Bei 
den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Geschäfts- und anderen Bauten 
beträgt die unterstellte Nutzungsdauer grundsätzlich 80 Jahre. Bei Kindertagesstätten - in 
Ausnahmefällen auch bei Schulen - wurde bei der Ermittlung der (fiktiven) Anschaffungs- 
und Herstellungskosten im Zusammenhang mit der Einbringung der Stadt Köln allerdings 
zum Teil von einer kürzeren Nutzungsdauer als 80 Jahre ausgegangen. Bei 
Fertigbaueinheiten endet die zugrunde gelegte Nutzungsdauer zum Zeitpunkt der 
voraussichtlichen Ersatzbeschaffung. Neue Fertigbaueinheiten werden grundsätzlich über 50 
Jahre abgeschrieben. 
 
Die Abschreibungen erfolgen über die zum Gründungszeitpunkt der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln beziehungsweise zum späteren Übertragungszeitpunkt jeweils verbleibende 
Restnutzungsdauer. 
 
Der Schadstoffbelastung von im Sondervermögen erfassten Objekten wird über 
Rückstellungen Rechnung getragen.

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln                                              I/3 
Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden Abschreibungssätze zwischen 5 % und 
33 % verwendet.  
 
Die Bewertung der anderen Finanzanlagen – Ansprüche aus der Bestellung von 
Erbbaurechten – erfolgt wegen der langfristigen Laufzeiten (zum Teil bis zum 31. Dezember 
2109) zum Barwert. 
 
Innerhalb des Umlaufvermögens wurde dem Risiko einer etwaigen Nichtabrechenbarkeit der 
zu Herstellungskosten bewerteten unfertigen Leistungen durch Bewertungsabschläge 
insbesondere aufgrund aktueller Leerstandsinformationen Rechnung getragen.  
 
Der Ansatz der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu 
Nominalwerten. Dem Delkredererisiko wird durch angemessene Einzel- und 
Pauschalwertberichtigungen entsprochen. Nicht einzelwertberichtigte Forderungen wurden 
einheitlich mit einem Satz von 5 % pauschal wertberichtigt. 
 
Die Dotierung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen erfolgte 
bei zum Übertragungszeitpunkt fertig gestellten Objekten grundsätzlich zu einer 
baujahrabhängigen Quote der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei Objekten mit 
einem Fertigstellungszeitpunkt nach dem 1. Januar 1998 bemisst sich die Dotierung 
grundsätzlich nach der Höhe der zum jeweiligen Stichtag vereinnahmten Fördermittel. Die 
ratierliche Auflösung des Sonderpostens über die verbleibende Objektnutzungsdauer wird in 
der Gewinn- und Verlustrechnung als Absetzung von den Abschreibungen und damit saldiert 
ausgewiesen. Sie beträgt im Wirtschaftsjahr 2018 7,8 Mio. Euro. 
 
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzerstellung erkennbaren Risiken 
und ungewissen Verpflichtungen und wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer 
Büroteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit 
von mehr als einem Jahr werden - nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung - 
mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst. 
 
Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln     I/4 
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wurde zum Nennwert eingebucht. Eine 
Abstandszahlung für eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses wird über 15 Jahre 
zeitanteilig zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst und 
Mietvorauszahlungen werden im Folgejahr zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst. 
 
 
 
 
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 
 
I. Bilanz 
 
Die in der Bilanz ausgewiesenen Posten des Anlagevermögens sind in ihrer Gliederung und 
Entwicklung in der nachfolgenden Übersicht dargestellt:

Anschaffungs-und Herstellungskosten Abschreibung 3) Kennzahlen
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand  Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Restbuchwert Restbuchwert
3) Stand Stand
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
01.01.2018 2018 2018 2018 31.12.2018 01.01.2018 2018 2018 2018 31.12.2018 31.12.2018 31.12.2017 % %
I.   Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und 5.374.504,21 241.731,52 348.391,76 0,00 5.267.843,97 4.913.463,21 312.436,52 348.391,76 0,00 4.877.507,97 390.336,00 461.041,00 5,93 7,41
ähnliche Rechte und Werte
II.  Sachanlagen  
     1.Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 1.634.041.350,78 10.844.420,58 1.418.182,10 28.724.391,09 1.672.191.980,35 316.890.207,13 22.628.103,56 605.326,41 785.283,91 339.698.268,19 1.332.493.712,16 1.317.151.143,65 1,35 79,69
        mit Geschäfts- und anderen Bauten
     2.Grundstücke ohne Bauten 5.204.411,96 0,00 1.095.376,88 0,00 4.109.035,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.109.035,08 5.204.411,96 0,00 100,00
     3.Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 8.875.873,89 0,00 100,00
     4.Bauten auf fremden Grundstücken 41.718.140,16 204.066,84 0,00 -6.754.183,58 35.168.023,42 12.875.089,16 929.830,84 0,00 -872.621,58 12.932.298,42 22.235.725,00 28.843.051,00 2,64 63,23
     5.Betriebs- und Geschäftsaustattung 82.757.723,90 3.464.056,35 2.590.862,18 5.544.702,48 89.175.620,55 54.406.592,90 5.453.644,83 2.173.028,18 0,00 57.687.209,55 31.488.411,00 28.351.131,00 6,12 35,31
     6.Anlagen im Bau 149.716.329,56 98.822.128,85 67.059,35 -21.901.612,84 226.569.786,22 1.216.322,78 2.355.749,00 0,00 87.337,67 3.659.409,45 222.910.376,77 148.500.006,78 1,04 98,38
     7.Bauvorbereitungskosten 30.035.696,25 14.264.984,19 529.266,13 -5.613.297,15 38.158.117,16 573.642,58 336.853,66 142.365,82 0,00 768.130,42 37.389.986,74 29.462.053,67 0,88 97,99
1.952.349.526,50 127.599.656,81 5.700.746,64 0,00 2.074.248.436,67 385.961.854,55 31.704.181,89 2.920.720,41 0,00 414.745.316,03 1.659.503.120,64 1.566.387.671,95
Zwischensumme I. und II. 1.957.724.030,71 127.841.388,33 6.049.138,40 0,00 2.079.516.280,64 390.875.317,76 32.016.618,41 3.269.112,17 0,00 419.622.824,00 1.659.893.456,64 1.566.848.712,95
III. Finanzanlagen
     1. Andere Finanzanlagen 40.780.618,83 2.251.449,38 2.020.504,97 0,00 41.011.563,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41.011.563,24 40.780.618,83 0,00 100,00
40.780.618,83 2.251.449,38 2.020.504,97 0,00 41.011.563,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 41.011.563,24 40.780.618,83
Summe 1.998.504.649,54 130.092.837,71 8.069.643,37 0,00 2.120.527.843,88 390.875.317,76 32.016.618,41 3.269.112,17 0,00 419.622.824,00 1.700.905.019,88 1.607.629.331,78
1) (Spalte 7 x 100) : Spalte 5; beim Grundvermögen bezogen auf Gebäudewerte.
2) (Spalte 12 x 100) : Spalte 5.
3) Vor Saldierung mit der auf das Berichtsjahr entfallenden Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse(EUR 7.767.949,04)
Posten des Anlagevermögens Durchschnittswert
Abschrei- 
bung 1)
Restbuch- 
wert 2)

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln    I/6 
 
Die unfertigen Leistungen beinhalten mit 63,1 Mio. Euro noch abzurechnende Betriebs- und 
Heizkosten sowie mit 2,1 Mio. Euro noch abzurechnende Betreuungsleistungen. Die anderen 
Vorräte betreffen Heizöl- und Pelletbestände sowie Bestände an Reparaturmaterial. 
 
Angaben zur Zusammensetzung und zu den Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen 
Vermögensgegenstände sind der folgenden Übersicht zu entnehmen (Vorjahreswerte in 
Klammern): 
 
 Insgesamt Restlaufzeit von gegen die 
  mehr als einem 
Jahr 
Stadt Köln 
 Euro Euro Euro 
Forderungen aus 
Vermietung 
122.100,28 0,00 87.661,24 
 (182.282,67) (0,00) (119.549,24) 
    
Forderungen aus 
Betreuungstätigkeit 
7.616.369,97 0,00 7.616.369,97 
 (6.184.151,18) (0,00) (6.184.151,18) 
Forderungen aus anderen 
Lieferungen und 
Leistungen 37.947,37 0,00 0,00 
 (28.648,82) (0,00) (0,00) 
    
Sonstige 
Vermögensgegenstände 
17.290.729,85 0,00 14.461.461,99 
 (16.243.610,01) (0,00) (14.146.870,56) 
    
 25.067.147,47 0,00 22.165.493,20 
 (22.638.692,68) (0,00) (20.450.570,98)

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln  I/7 
 
 
Die Zusammensetzung und Entwicklung des Eigenkapitals in 2018 ergibt sich aus der 
nachfolgenden Übersicht: 
 
 01.01.2018 
 
Zugang Umgliederung Abgang 
 
31.12.2018 
 1000 Euro 1000 Euro 1000 Euro 1000 Euro 1000 Euro 
Stammkapita l 1.000    1.000 
      
Kapitalrücklage  111.352    111.352 
-Kapitalveränderungen in 2018  170  -1.205 -1.035 
     110.317 
      
Gewinnrücklage  66.605    66.605 
      
Bilanzgewinn       
- Gew innvortrag 468    468 
- Abführung an den städt. Haushalt      
Abführung 2016 in 2018    -468 -468 
      
Bilanzgewinn  468    0 
 179.425 170  -1.673 177.922 
 
 
 
Segmentrechnung und Ergebnisausgleich  
 
Mit der Neuordnung des städtischen Finanz- und Abrechnungssystems und der Einführung von 
Spartenverrechnungspreisen zum 01.01.2015 geht die Einführung eines Ergebnisausgleiches 
zwischen der Kernverwaltung und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln einher.  
 
Der Ergebnisausgleich umfasst sowohl den Vermietungsbereich als auch das Servicesegment der 
Gebäudewirtschaft und bedeutet inhaltlich, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der 
Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite - ebenfalls erfolgswirksam - durch die 
Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Im Vermietungsbereich hat der Ergebnisausgleich somit die Aufgabe, bei der 
vergangenheitsorientierten Flächenverrechnungspreisbildung nicht antizipierte beziehungsweise 
nicht vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogenen und mit Wirkung noch für das 
Wirtschaftsplanjahr auszugleichen. Einkalkulierte, aber tatsächlich nicht aufgewandte 
Instandhaltungsmittel sowie erzielte Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken bleiben bei 
der Ermittlung der Spartenergebnisse konzeptionell unberücksichtigt. Über deren Verwendung 
entscheidet der Rat der Stadt Köln.

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln    I/8 
 
Das operative Ergebnis entwickelt sich in 2018 wie folgt: 
Schulen Verw altungs- 
gebäude
Kindertages- 
stätten
Aufbauten in 
Grünanlagen gesamt
EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Umsatzerlöse 153,29 86,38 31,19 2,92 321,34 47,56
Bestandsveränderung/     
aktivierte Eigenleistung -1,50 2,17 -0,18 -0,25 -1,52 -1,75
Sonstige betriebliche Erträge 4,60 0,71 0,38 0,10 6,68 0,88
Aufw endungen für 
Hausbew irtschaftung 98,14 77,26 26,53 3,31 205,57 0,33
Sachaufw endungen für 
Betreuungstätigkeit 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 38,25
Personalaufw and 25,98 4,43 0,75 0,48 37,70 6,07
Abschreibungen 17,83 5,62 0,59 0,21 24,24 0,00
Sonstige betriebliche 
Aufw endungen 9,13 1,56 0,26 0,17 13,26 2,13
Erträge aus Finanzanlagen 2,25 2,25
Saldo Zinsaufw and/-erträge 19,84 3,39 0,57 0,36 24,16 0,00
14,36 0,08      Erlöskorrektur Verrechnungspreismodell (Ergebnisausgleich Kernverw altung)
Service
Vermietung
Spartenergebnis -14,55 -0,74 2,69 -1,76 -14,36 -0,08
      Buchgew inne aus Grundstücksverkäufen
      Einkalkulierte, aber nicht aufgew andte Instandhaltungsaufw endungen 0,00
      operatives Ergebnis 0,00
0,00
 
 
Die Übersicht zeigt, dass dem negativen Segmentergebnis im Vermietungsbereich (14,36 Mio. 
Euro) eine geringe Unterdeckung im Servicebereich (0,08 Mio. Euro) gegenübersteht. 
 
Im Saldo beider Segmente ergibt sich eine Forderung gegenüber der Kernverwaltung in Höhe von 
14,44 Mio. Euro, die in der Bilanz zum 31.12.2018 unter den „Sonstigen Vermögensgegenständen“ 
ausgewiesen wird. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die mit der Kernverwaltung 
ergebniswirksam verrechneten Spartenergebnisse als Korrektur der „Umsatzerlöse aus der 
Hausbewirtschaftung (Mieterlöse)“ beziehungsweise der „Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit“ 
erfasst.

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln  I/9 
 
 
Da im Wirtschaftsjahr 2018 keine Grundstücksverkäufe getätigt wurden und die angefallenen 
Instandhaltungsaufwendungen (78,4 Mio. Euro) den bei der Flächenverrechnungspreisermittlung 
einkalkulierten Ansatz (68,0 Mio. Euro) insgesamt übersteigen, verbleibt nach der skizzierten 
innerstädtischen Erlöskorrektur ein Jahresüberschuss nach Ergebnisausgleichs von 0,00 Euro. 
  
Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 
beträgt 29,6 % (Vorjahr: 31,0 %); ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf 
eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 12,4 % (Vorjahr: 
13,2 %).

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln    I/10 
 
Die Entwicklung der Rückstellungen und ihre Zusammensetzung ergeben sich aus der 
nachfolgenden Übersicht: 
  
 
  01.01.2018 Verbrauch  Auflösung Zuführung Aufzinsung   Abzinsung 31.12.2018 
  Sonstige Rückstellungen  Euro Euro Euro Euro Euro  Euro Euro 
                 
                
01. unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung 4.519.700,00 4.519.700,00 0,00 5.000.000,00 0,00 0,00 5.000.000,00 
                
02. Risikovorsorge historisches Archiv 515.991,00 0,00 0,00 0,00 2.757,00 0,00 518.748,00 
                
03. Brandschutzverpflichtungen 21.300.093,00 3.852.090,31 3.913.688,68 10.194.062,99 214.278,00 0,00 23.942.655,00 
                
04. Sanierungskosten Schadstoffe 1.563.983,00 78.670,00 0,00 1.527.177,00 123.638,00 0,00 3.136.128,00 
                 
05. Rückstellung für Dichtigkeitsprüfung und         
  Mängelbeseitigung Kanalisation  34.248.300,00 3.236.400,56 1.056.354,86 18.078.532,42 0,00 647.077,00 47.387.000,00 
         
06. Ausstehende Rechnungen Instandhaltung  518.600,00 518.600,00 0,00 840.000,00 0,00 0,00 840.000,00 
                 
07. Rückbauverpflichtungen 2.500.299,00 153.500,00 84.500,00 2.771.586,00 0,00 133.775,00 4.900.110,00 
         
08 Kesselnachrüstung 1.062.940,00 476.000,00 215.000,00 1.872.100,00 0,00 0,00 2.244.040,00 
                 
09. verschiedene ausstehende Rechnungen 239.350,00 202.376,80 73,20 61.500,00 0,00 0,00 98.400,00 
         
11. Prozessrisiken und Prozesskosten 3.720.675,00 148.592,92 25.288,08 172.738,20 19.447,44 0,00 3.738.979,64 
                 
12. Rückzahlungsverpflichtung Zuschüsse 30.983,00 0,00 30.983,00 0,00 0,00 0,00 0,00 
                 
13. Jahresabschlussprüfung  50.100,00 48.186,70 913,30 49.000,00 0,00 0,00 50.000,00 
                 
14. Jahresabschlusserstellung  192.000,00 192.000,00 0,00 197.000,00 0,00 0,00 197.000,00 
                 
15. Abrechnungsverpflichtungen 425.200,00 393.765,00 31.435,00 339.227,00 0,00 0,00 339.227,00 
                 
16. Ansprüche aus Überstunden 237.029,00 237.029,00 0,00 266.823,00 0,00 0,00 266.823,00 
                 
17. Urlaubsrückstellung 1.566.373,00 1.566.373,00 0,00 2.104.898,54 0,00 0,00 2.104.898,54 
                 
18. Altersteilzeit 595.500,00 204.000,00 0,00 100.000,00 0,00 0,00 491.500,00 
                 
19. Leistungsorientierte Bezahlung 515.213,00 515.213,00 0,00 612.740,00 0,00 0,00 612.740,00 
                 
20. Aufbewahrungsverpflichtungen 1.076.145,31 0,00 0,00 0,00 23.131,00 0,00 1.099.276,31 
                 
21. Arbeitszeitkonto - Sabbatical - 39.150,00 10.000,00 0,00 18.000,00 0,00 0,00 47.150,00 
         
22 Beihilfe-Pensionsverpflichtung 0,00 0,00 0,00 2.600.000,00 0,00 0,00 2.600.000,00 
         
23. Übrige 105.606,00 0,00 0,00 4.850,00 0,00 0,00 110.456,00 
                 
   75.023.230,31 16.352.497,29 5.358.236,12 46.810.235,15 383.251,44 780.852,00 99.725.131,49

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln  I/11 
 
Die Zusammensetzung und die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt 
(Vorjahreswerte in Klammern): 
 
  Insgesamt bis zu Von 1 – 5 Von mehr gegenüber der 
   1 Jahr Jahren als 5 Jahren Stadt Köln 
  Euro Euro Euro Euro Euro 
       
Verbindlichkeiten gegenüber 1.007.866.039,94 23.992.354,72 201.772.557,96 782.101.127,26 0,00 
Kreditinstituten  (908.277.984,47) (33.584.017,15) (77.241.027,00) (797.452.850,32) (0,00) 
       
Verbindlichkeiten aus   10.210.411,32 10.210.411,32 0,00 0,00 10.210.411,32 
Baubetreuung (10.398.329,73) (10.398.329,73) (0,00) (0,00) (10.398.329,73) 
      
      
Erhaltene Anzahlungen 65.501.700,91 65.501.700,91 0,00 0,00 64.334.056,92 
  (66.751.477,86) (66.751.477,86) (0,00) (0,00) (66.751.477,86) 
       
       
Verbindlichkeiten aus  44.900,40 44.900,40 0,00 0,00 44.671,50 
Vermietung (546.003,91) (546.003,91) (0,00) (0,00) (545.624,70) 
      
      
Verbindlichkeiten aus 78.783.735,92 26.499.079,76 13.470.150,23 38.814.505,93 1.212.962,51 
Lieferungen und Leistungen  (86.790.800,57) (31.624.830,40) (12.874.226,87) 
 
(42.291.743,30) (3.022.810,46) 
       
Sonstige Verbindlichkeiten  43.027,70 43.027,70 0,00 0,00 30.109,56 
  (27.595.901,88) (27.595.901,88) (0,00) (0,00) (27.581.901,08) 
       
  1.162.449.816,19 126.291.474,81 215.242.708,19 820.915.633,19 75.832.211,81 
  (1.100.360.408,42) (170.500.560,93) (90.115.253,87) (839.744.593,62) (107.029.496,72) 
 
 
 
Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen 12,9 Mio. Euro (Restlaufzeit 
von mehr als einem Jahr) beziehungsweise 38,8 Mio. Euro (Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren) 
auf mittel- beziehungsweise langfristig gestundete Verbindlichkeiten aus der Errichtung und 
Sanierung von Schulen im ÖPP-Modell.  
 
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von 0,5 Mio. Euro (Vorjahr: 0,6 Mio. Euro) betrifft im 
Wesentlichen eine Abstandszahlung im Rahmen eines vorzeitig beendeten Mietverhältnisses. 
Diese Abstandszahlung wird über die ursprünglich vereinbarte vertragliche Restmietlaufzeit 
zeitanteilig aufgelöst.

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln    I/12 
 
 
 
II. Gewinn- und Verlustrechnung 
 
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2018 285,4  Mio. Euro 
(Vorjahr: 245,3 Mio. Euro). Von den Erlösen betreffen 0,2 Mio. Euro frühere Wirtschaftsjahre. Der 
Anstieg um insgesamt 40,1 Mio. Euro beruht mit 44,4 Mio. Euro auf erhöhten Mieterlösen, denen 
um 4,3 Mio. Euro gesunkene Erlöse aus der Abrechnung von Nebenkosten gegenüberstehen. In 
den Mieterlösen ist der innerstädtische Ergebnisausgleich im Vermietungssegment, das heißt die 
Erlöskorrektur um +14,36 Mio. Euro enthalten. 
 
Aus der Betreuung von städtischen Dienststellen wurden im Wirtschaftsjahr 2018 Umsatzerlöse in 
Höhe von insgesamt 45,8 Mio. Euro (Vorjahr: 42,1 Mio. Euro) erzielt. Hiervon entfallen 24,1 Mio. 
Euro auf die Baubetreuung, 18,0 Mio. Euro auf die Energiebetreuung, 3,6 Mio. Euro auf sonstige 
Betreuungsleistungen und 0,08 Mio. Euro auf den Ergebnisausgleich im Servicesegment.  
 
Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen betragen in 2018 4,6 Mio. Euro 
gegenüber 2,9 Mio. Euro im Vorjahr.  
 
Die sonstigen betrieblichen Erträge (6,7 Mio. Euro) enthalten mit 5,4 Mio. Euro im Wesentlichen 
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (vergleiche auch die tabellarische Übersicht unter 
I/10). 
 
Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2018 205,6 Mio. Euro 
(Vorjahr: 192,8 Mio. Euro). Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ist auf um 8,7 Mio. Euro 
erhöhte Instandhaltungsaufwendungen, um 5,7 Mio. Euro erhöhte Pachtaufwendungen und um 1,6 
Mio. Euro gesunkene Nebenkosten und zurückzuführen.

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln  I/13 
 
 
Die Personalaufwendungen setzen sich in 2018 wie folgt zusammen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln 
Mitglied der Kommunalen Zusatzversorgungskasse NRW. Zweck dieser Anstalt ist es, den 
Arbeitnehmern im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zusätzliche Alters- und 
Hinterbliebenenversorgung zu gewähren. Die Zusatzversorgungskasse Köln hat sich bei 
Begründung der Mitgliedschaft verpflichtet, alle Arbeitnehmer zu versichern, die nach dem 
Tarifvertrag über die Versorgung der Arbeitnehmer kommunaler Verwaltungen und Betriebe zu 
versichern sind. 
 
Der Umlagesatz für 2018 beträgt 9,0 %. Die Umlage wird mit 8,7 % von der Gebäudewirtschaft 
und mit 0,3 % von den Beschäftigten getragen. Im Personalaufwand des Wirtschaftsjahres 2018 
sind 2,1 Mio. Euro erfasst. 
 
 
 
Löhne und Gehälter 
    
soziale Abgaben und Aufwendungen  
für Altersversorgung 
 1000 Euro   1000 Euro 
Beamtenbezüge 4.432  soziale Abgaben  
Gehälter 23.128   Sozialversicherung 4.460 
    Unfallversicherung 80 
  
 
 Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung  
16 
Jubiläumsgelder 4  Aufw endungen für Altersversorgung:   
 
Veränderung der 
Rückstellungen für: 
   Veränderung der Rückstellungen für  
                Altersteilzeitverpflichtung 
 Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 
 
-104 
 
7 
 Urlaubsansprüche  
 Überstundenvergütung 
 Abrechnungsverpflichtung 
 Leistungsorientierte 
Bezahlung 
 Jahresabschlusserstellung 
 Sabbatical 
 
539 
30 
-54 
 
75 
5 
8 
 
  Erstattung von Pensionsaufwendungen der Kernverwaltung 
 2.080 
   Zusatzversorgung der Beschäftigten 2.112 
 Unterstützung  
  
 
 Beihilfeumlage 
 
354 
    Erstattung von Beihilfeaufwendungen der Kernverwaltung 
 520 
  
 
 Sonstiges 
 7 
 28.165   9.532

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln    I/14 
 
Von den Bruttoabschreibungen (32,0 Mio. Euro) entfallen im Berichtsjahr 2018 2,4 Mio. Euro auf 
die außerplanmäßige Abschreibung von vergeblichen Kosten bei den Anlagen im Bau, 0,3 Mio. 
Euro auf die außerplanmäßige Abschreibung von vergeblichen Bauvorbereitungskosten und 
0,3 Mio. Euro auf die außerplanmäßige Abschreibung zwei technisch verschlissenen 
Containeranlagen (Betriebs- und Geschäftsausstattung). 
 
Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen 13,3 Mio. Euro (Vorjahr 12,7 Mio. Euro) betreffen 
4,5 Mio. Euro Kosten für angemietete Flächen am Standort Ottoplatz, 1,9 Mio. Euro IT-
Aufwendungen (inklusive weiterbelastete Kosten des städtischen Rechenzentrums) und 1,0 Mio. 
Euro in Anspruch genommene Serviceleistungen sonstiger städtischer Dienststellen. 
 
Von den gesamten Zinsaufwendungen 25,0 Mio. Euro (Vorjahr: 25,6 Mio. Euro) betreffen 21,5 Mio. 
Euro Zinsen an Kreditinstitute.

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln  I/15 
 
 
E. Sonstige Angaben 
 
Bestandsentwicklung 
 
Der zum 31. Dezember 2018 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten Objekten 
entwickelte sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt (Vorjahreszahlen in Klammern): 
 
 
Anzahl 
Verw altungs 
gebäude 
Schulen Kindertages-
stätten 
“Sonstige 
Aufbauten” 
Brunnen 
 
Insgesamt 
Eigene Objekte 37 (37) 257 (256) 78 (78) 75 (75) 81 (81) 528 (527) 
Angemietete Objekte 48 (50) 21 (22) 153 (155)  0 (0) 0 (0) 222 (227) 
Insgesamt 85 (87) 278 (278) 231 (233) 75 (75) 81 (81) 750 (754) 
 
 
 
Flächenentwicklung 
 
 
Verwaltungs
gebäude 
Schulen Kindertages-
stätten 
“Sonstige 
Aufbauten
” 
Brunnen Insgesamt 
Bew irtschaftete Fläche 
qm qm qm qm qm qm 
Eigene Objekte        
Grundstücksflächen 167.517,37   3.488.542,69 218.030,00 0,00 0,00 3.874.090,06    
 (171.694,37) (3.460.070,69) (217.677,00) (0,00) (0,00) (3.849.442,06) 
Gebäudeflächen 156.802,96 1.533.721,16 64.343,19 40.165,76 0,00 1.795.033,07    
 (156.505,56) (1.451.976,43) (61.213,10) (40.779,97) (0,00) (1.709.984,67) 
Angemietete Objekte       
Gebäudeflächen 319.379,13 24.965,47 106.056,70 0,00 0,00 450.401,30 
 (307.308,90) (9.064,53) (106.622,90) (0,00) (0,00) (422.996,33) 
 
 
Unter den Grundstücksflächen befinden sich am Bilanzstichtag acht unbebaute Grundstücke mit 
einer Gesamtfläche von 33.623 qm. Die eigenen Objekte und ausgewiesenen Flächen umfassen 
zudem sechs mit einem Erbbaurecht belastete Grundstücke (davon fünf bebaut) mit einer 
Gesamtfläche von 87.937 qm. Die Schulen, die über die jeweils vereinbarte Vertragslaufzeit von 
ÖPP-Partnern betrieben werden, werden in der Bestand- und Flächenentwicklung als Objekte der 
Gebäudewirtschaft geführt, da sie sich im Eigentum der Stadt Köln befinden.

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln    I/16 
 
 
Instandhaltungs- und Sanierungsprogramm 
 
Die von der Stadt Köln übertragene Bausubstanz ist aufgrund einer in der Vergangenheit 
unzureichenden Bauunterhaltung vielfach in einem mangelhaften Zustand. Darüber hinaus wurden 
insbesondere bei Schulen und Kindertagesstätten Schadstoffbelastungen festgestellt, die 
entsprechende Sanierungs- und Rückbaumaßnahmen notwendig machen.  
 
Die Gebäudewirtschaft begegnet diesem Instandhaltungsstau mit einem Instandhaltungs-
programm für die Jahre 2019 bis 2022 von rund 295,4 Mio. Euro (Wirtschaftsplan 2019; 
mittelfristige Finanzplanung).

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln  I/17 
 
 
 
Bauprogramm 
 
Die voraussichtlichen Gesamtkosten der zum 31. Dezember 201 8 im Bau befindlichen Projekte 
betragen 660,63 Mio. Euro. 
Von den bislang angefallenen Baukosten entfallen auf folgende, unter den Anlagen im Bau 
ausgewiesene Bauprojekte:  
 
Schulen Art der Maßnahme  EUR 
Ossietzkystr. 2 Neubau 29.400.700,43
Kantstr. 3 Erweiterungsbau 19.563.265,31
Gereonswall 57 Neubau 16.129.349,97
Genovevastr. 52-56 Neubau 15.155.516,60
Ottostr. 87 Erweiterungsbau 14.564.737,84
Kolkrabenweg 65-67 Neubau 13.161.570,07
Kartäuserwall 40 Neubau 12.077.244,29
Im Weidenbruch 214 Neubau 11.391.876,77
Hansaring 56 Generalinstandsetzung 7.747.087,20
Overbeckstr. 71-73 Generalinstandsetzung 6.854.696,46
übrige 146.046.044,94
183.843.455,50
Verwaltungsgebäude
Eifelwall 7 Neubau 35.875.718,17
übrige 188.025,70
36.063.743,87
Kindertagesstätten
Gereonswall 57 Neubau 3.215.632,86
übrige 169.070,17
3.384.703,03
Sonstige
Amsterdamer Str. 36 Tropenhaus 1.974.223,37
Gesamt 225.266.125,77
 
 
Darüber hinaus sind zum 31. Dezember 2018 Bauvorbereitungskosten in Höhe von 37,4 
Mio. Euro (Vorjahr: 29,4 Mio. Euro) für insgesamt 96 (Vorjahr: 116) in Planung befindliche 
Bauprojekte angefallen.

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln    I/18 
 
 
 
Personalbestand und -struktur 
 
Die Zahl der im Wirtschaftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer setzt sich wie folgt 
zusammen: 
 
 2018 2017 
Beamte  96 87 
Übrige Beschäftigte 519 428 
Insgesamt 615 515 
 
 2018 2017 
Vollzeit 478 399 
Teilzeit 137 116 
Insgesamt 615 515 
 
Unter anteiliger Berücksichtigung von Teilzeitstellen gliedert sich der Personalbestand nach 
besetzten Stellen zum Bilanzstichtag wie folgt:  
(Stellen-Soll in Klammern): 
 
 31.12.2018 31.12.2017 
Betriebsleitung  
(inklusive Sekretariat und 
Stabstellen)  13,44 18,09 
Kaufmännisches 
Management 97,36 96,57 
Objektmanagement 183,97 175,17 
Planen und Bauen 197,27 178,42 
Kulturbauten 47,90 0 
           539,94           468,25 
          (675,88)          (587,80)

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln  I/19 
 
Organe der Gesellschaft 
 
 
Betriebsleitung 
 
Erster Betriebsleiter: 
 
  Beigeordnete der Stadt Köln, Frau Andrea Blome, Düsseldorf (Vertreterin des Ersten  
   Betriebsleiters; ab 01.11.2017 bis 30.05.2018)  
 
  Beigeordneter der Stadt Köln, Herr Markus Greitemann, Köln (ab 01. 06. 2018) 
 
Geschäftsführende Betriebsleitung:  
 
Technische Betriebsleiterin 
  Frau Petra Rinnenburger, Köln  
 
Kaufmännischer Betriebsleiter 
 
  Herr Wolfgang Behrisch, Sankt Augustin (ab 01.07.2018) 
 
Bezüge der Betriebsleitung 
 
Der geschäftsführenden Betriebsleitung wurden in 2018 Bezüge von insgesamt 154.847,40 Euro 
gewährt. Die Bezüge setzten sich wie folgt zusammen: 
Petra Rinnenburger, technische Betriebsleiterin – 96.397,08 Euro 
Wolfgang Behrisch, kaufmännischer Betriebsleiter (ab 01.07.2018) – 58.450,32 Euro. 
 
 
 
Betriebsausschuss 
 
Der Betriebsausschuss entspricht dem Bauausschuss und setzte sich im Berichtsjahr wie folgt 
zusammen: 
 
 
Herr Dr. Martin Schoser, Geschäftsführer 
- Ausschussvorsitzender - 
 
und den stimmberechtigten Mitgliedern 
 
Herr Gerhard Brust, Rentner, 
- 1. Stellvertretender Ausschussvorsitzender -  
 
Frau Inge Halberstadt-Kausch, Hausfrau,  
- 2. Stellvertretende Ausschussvorsitzende -

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln    I/20 
 
 
Frau Anna-Maria Henk-Hollstein, Kauffrau, 
 
Herr Jürgen Kircher, Angestellter, 
 
Frau Erika Oedingen, Angestellte,  
 
Frau Christtraut Kirchmeyer, Angestellte, 
 
Herr Ralf Klemm, Geschäftsführer, 
 
Herr Heiner Kockerbeck, Lehrer 
 
 
Bezüge von Mitgliedern des Betriebsausschusses 
 
Den Mitgliedern des Betriebsausschusses wurden in 2018 keine Bezüge gewährt. 
 
 
Abschlussprüferhonorar 
 
Das Netto-Honorar für die Abschlussprüfer beläuft sich in 2018 auf 40.000 Euro und betrifft 
ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen. 
 
 
Sonstige finanzielle Verpflichtungen gem. § 285 Nr. 3a HGB  
 
Für den Zeitraum 2019 bis 2023 bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Anmietung 
eigengenutzter Flächen insbesondere im KölnTriangle, im Stadthaus Köln-Deutz und im Kalk-
Karree in Höhe von rund 18,2 Mio. Euro.  
 
Zum Bilanzstichtag sind für Bauvorhaben 437,7 Mio. Euro beauftragt beziehungsweise stehen vor 
der Beauftragung. Der Betrag vermindert sich um noch ausstehende Zuschüsse (öffentliche 
Förderung). 
 
 
Nachtragsbericht gem. § 285 Nr. 33 HGB 
 
Über Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahrs 2018 
eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz Berücksichtigung 
gefunden haben, ist nicht zu berichten.

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, 
eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, Köln  I/21 
 
 
Ergebnisverwendung 
 
Das Geschäftsjahr 2018 schließt mit einem Jahresüberschuss von 0,00 Euro.  
 
 
 
Köln, den 28.10.2019 
 
 
 
gez.  Markus Greitemann  gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger 
Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

II/1 
 
 
GEBÄUDEWIRTSCHAFT DER STADT KÖLN 
LAGEBERICHT 2018 
 
 
A. GRUNDLAGEN  
 
1. Historie, Leitbild und Geschäftstätigkeit 
 
Historie 
Im Zuge der konzeptionellen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde 
die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 01.01.1997 gegründet. 
 
Nach Übernahme von Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum 1.  Januar 1998 Schulen 
und Kindertagesstätten aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen in die 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln überführt (Stufe 2). Mit der Übernahme von bi slang dem 
Grünflächenamt zugeordneten Objekten (“sonstige Aufbauten“ auf Friedhöfen und 
Grünanlagen) erfolgte zum 1. Januar 2000 die 3. Stufe der Konzeptumsetzung. 
 
 
Leitbild 
Entsprechend ihrem strategischen Leitbild verfolgt die Gebäudewirtschaft folgende Prinzipien 
bzw. Ziele: 
 
 Der Ansprechpartner des Immobilienbereiches zu sein und den Kunden von 
fachspezifischen Spezialaufgaben zu entlasten, ihm Planungssicherheit und eine 
bedarfsgerechte Infrastruktur zu gewährleisten. 
 
 Die Bündelung von Nutzer-(Mieter-) und Eigentümerinteressen soll ein hohes Maß 
an Kundenzufriedenheit und Qualität gewährleisten und zugleich zu einer 
weitgehenden Reduktion von Bewirtschaftungskosten führen. Der Objektnutzer hat 
im Gegensatz zu früher nur einen Ansprechpartner, seinen Kundenbetreuer. 
 
 Die Gebäudewirtschaft ist im Rahmen des Facilitymanagements für alle Aufgaben 
an einer Immobilie über deren gesamten Lebenszyklus hinweg verantwortlich, 
konzentriert sich gleichwohl auf Kernbereiche und bedient sich für Ergänzungs- und 
Unterstützungsleistungen Dritter.

II/2 
 
Leistungsspektrum 
Im Rahmen  der Vermietung bzw. Bewirtschaftung von Flächen und Objekten, der 
Bautätigkeit für das Sondervermögen sowie der Bau - bzw. e nergiewirtschaftlichen  
Betreuung städtischer Dienststellen gehören u.a. die folgenden Tätigkeit en zum 
Leistungsspektrum der Gebäudewirtschaft: 
 
 Wahrnehmung der Betreiberverantwortung als Eigentümer  bzw. Quasi-Eigentümer 
(Kulturbauten), 
 Integration der Energiewirtschaft für einen sparsamen Energieverbrauch, 
 Facilitymanagementleistungen 
 Flächenbewirtschaftung zur kritischen Überprüfung und Kostenreduzierung, 
 Zentrale Verhandlungsführung bei Anmietungen und Ankäufen, 
 Planung und Steuerung von Hochbaumaßnahmen aller Art (einschließlich aller 
Architekten- und Ingenieurleistungen), 
 Planung und Ausführung von Gebäudetechnik (einschließlich aller Archit ekten- und 
Ingenieurleistungen). 
 
 
 
2. Rechtliche und organisatorische Struktur des Betriebs 
 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt  Köln wird als sog. eigenbetriebsähnliche Einrichtung nach 
den Vorschriften der Gemeindeordnung NRW, der Eigenbetriebsverordnung NRW und der 
Betriebssatzung des Eigenbetriebs geführt. Sie stellt ein Sondervermögen dar, das 
organisatorisch vom allgemeinen V ermögen der Stadt Köln abgegrenzt ist und über eine 
besondere wirtschaftliche Ausrichtung, aber über keine eigene Rechtspersönlichkeit verfügt.  
 
Die Geschäfte der  Gebäudewirtschaft der Stadt Köln werden gesamtverantwortlich von der 
Betriebsleitung geführt. Diese bestand bis Mitte 2018 aus der/dem für die Gebäudewirtschaft 
zuständigen Beigeordneten als Erster Betri ebsleiterin bzw. Betriebsleiter und einer für die 
Abwicklung des operativen Geschäftes zuständigen geschäftsführenden Betriebsleiterin bzw. 
einem geschäftsführenden Betriebsleiter.  Zum 01.07.2018  ist die geschäftsführende 
Betriebsleitung erweitert worden und besteht seitdem aus einer technischen Betriebsleiterin / 
einem technischen Betriebsleiter und einer kaufmännischen Betriebsleiterin / einem 
kaufmännischem Betriebsleiter.

II/3 
 
Der Rat der Stadt K öln entscheidet grundsätzlich in allen Angelegenheiten des Betriebes, die 
ihm durch die Gemeindeordnung, das Eigenbetriebsrecht oder die Hauptsatzung vorbehalten 
sind.  
 
Der für die Gebäudewirtschaft zuständige Betriebsausschuss ist der Bauausschuss des Rates 
der Stadt Köln. Er berät die Beschlüsse des Rates und der Fachausschüsse in baulichen 
Angelegenheiten vor. Darüber hinaus entscheidet er im Rahmen seiner in der Satzung 
konkretisierten Zuständigkeit.  
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 22 . November 2018 die Neufassung der 
Betriebssatzung vom 4. Dezember 1996 beschlossen. Die Satzung ist am 13. Dezember 2018 
in Kraft getreten.  
 
Organisatorisch setzt sich die Gebäudewirtschaft (Sachstand März 2019) aus fünf Abteilungen 
zusammen:  
 
(1) Verwaltungsmanagement Querschnittsaufgaben (u.a. Personal,  
  Organisation, Vertragsmanagement,  
   Gremienarbeit und Rechnungswesen) 
,                                              
(2) Objektmanagement    Bestandbewirtschaftung / Betreiberverantwortung 
Energiemanagement / Technisches Gebäude -
management  
 
(3) Planen und Bauen   Neubau, Generalinstandsetzung sowie Service: 
(insb. Facilitymanagement und Baubetreuung  
  Dritter - ohne Kulturbereich) 
 
(4) Kulturbauten    Projektleitung / -steuerung Neubau; Bauunter- 
                                                              haltung / Instandsetzung 
 
(5) Kaufmännisches Assetmanagement  An- und Vermietungsprojekte, Portfolio- 
und Informationstechnologie   management, Investorenmodelle, EDV.

II/4 
 
Auf die weitergehenden Ausführungen unter B.3. „Geschäftsverlauf“ und C.1. 
„Organisatorischer Veränderungsprozess“ wird verwiesen.  
 
 
3. Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen  
 
Vermietungssegment 
Die Gebäudewirtschaft fungiert als innerstädtischer Vermieter und erhebt seit der Neuordnung 
des innerstädtischen  Finanz- und Abrechnungssystems in 2015  statt der bisherigen, 
objektbezogenen und k alkulatorischen Kostenmiete - einen Flächenverrechnungspreis, der 
lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungsgebäude etc.) bzw. Untersparten (Sc hultypen) 
differenziert und sich seit 2017  im Wesentlichen au s den geplanten Aufwendungen der 
Gebäudewirtschaft ableitet. 
 
Servicesegment 
Im Servicebereich erbringt die Gebäudewirtschaft neben energiewirtschaftlichen Leistungen 
vor allem Baubetreuungsleistungen für städtische Dienststellen. Für ihre 
energiewirtschaftlichen Dienstleistungen (Abrechnung mit den verschiedenen 
Versorgungsunternehmen, Ausschreibungen und Preis verhandlungen etc.) erhält die 
Gebäudewirtschaft von der Kernverwaltung eine pauschale Jahresvergütung. Die 
Serviceentgelte bzw. Honorare für Baubetreuungsleistungen orientieren sich ab einem 
bestimmten Maßnahmenumfang am allgemeinen Preisrecht für Archite kten (HOAI) bzw. an 
den entsprechenden Regelungen der AHO.  
 
Ergebnisausgleich / Abführung 
Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive 
Spartenergebnisse der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite grundsätzlich 
durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die 
grundsätzliche Aufgabe, bei der Verrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. 
vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Geschäftsjahr 
aufzufangen.  
 
Das innerstädtische Verrechnungspreismodell sieht allerdings zwei Modifikationen bei den  
Instandhaltungsaufwendungen und den Erträgen aus Grundstücksveräußerungen bei der 
Ermittlung des Ergebnisausgleiches vor: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte 
Instandhaltungsmittel sollen grundsätzlich der Finanzierung von künftigen Instandhaltungs-
aufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Sparten-

II/5 
 
ergebnisse unberücksichtigt. Dies gilt auch für erziele Buchgewinne der Gebäudewirtschaft 
aus der Veräußerung von Grundstücken. Hier ist konzeptionell indes eine Ausschüttung an 
den städtischen Haushalt vorgesehen.  
 
Das Jahresergebnis der Gebäudewirtschaft (nach Ergebnisausgleich) setzt sich aus den 
beiden vorgenannten  Komponenten zusammen. Es obliegt letztlich dem Rat der Stadt Köln 
im Rahmen der Beschlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und 
inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt 
oder an den städtischen Haushalt abgeführt werden soll.

II/6 
 
B.  WIRTSCHAFTSBERICHT  
 
1. Gesamtaussage zur Lage und Entwicklung des Betriebes  
 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bewegt sich als kommunaler Eigenbetrieb nach wie vor  
in einem vergleichsweise schwierigen betrieblichen Umfeld:  
 
Schulnotstand / Baubedarf 
Die städtischen Möglichkeiten zur Unterbringung zusätzlicher Schülerinnen und Schüler im 
vorhandenen Schulbestand (insbesondere Umnutzung von anderweitig genutzten Räumen zu 
Klassenzimmern, erhöhte Klassenstärke) sind inzwischen weitestgehend ausgereizt. Die für 
die Stadt Köln prognostizierte demographische Entwicklung sorgt daher perspektivisch für 
einen anhaltend hohen Bedarf an zusätzlich zu schaffenden Schulplätzen.  Ein Bedarf, der 
insbesondere durch die Gebäudewirtschaft möglichst kurzfristig zu decken ist. 
 
Die statistische Auswertung der Auftragseingänge zeigt zudem seit 2014 einen deutlichen 
Anstieg bei der „Bestellung“ zusätzlicher Schulflächen durch das Amt für Schulentwicklung. 
Hierdurch wird die Mangelsituation ebenso verstärkt wie durch die landespolit ische 
Entscheidung, bei Gymnasien wieder zum längeren Bildungsgang zurückzukehren 
 
 
Vorgelagerter Prozess 
Diese gleichermaßen politisch unstrittige  wie ambitionierte Auftragslage der 
Gebäudewirtschaft ist außerdem dadurch gekennzeichnet, dass der dem Bauen vorgelagerte 
Prozess aus Sicht der Betriebsleitung oftmals nicht die für eine planmäßige 
Aufgabenerledigung und mittel- bzw. langfristige Kapazitätsplanung eigentlich notwendige 
Vorlaufzeit, Kontinuität und Belastbarkeit  aufweist. Allein die auf der Grundlage einer 
Leitentscheidung der Landesregierung NRW beschlossene Ums tellung von einem 
achtjährigem (G8) auf einen neunjährigen Bildungsgang (G 9) hatte einen ausgesprochen 
kurzfristigen Mehrbedarf von fünf neuen Gymnasien zur Folge.  
 
Selbst b ei bekannten Bedarfen (aus der Schulentwicklungsplanung) nimmt der Prozess der 
Erstellung des tatsächlichen Baubedarfes der jeweiligen Schule eine erhebliche Zeit in 
Anspruch. Ein Zeitbedarf  und Umstand , der gemeinhin dem Bauprozess und damit der 
Gebäudewirtschaft zugerechnet wird und der die Steuerungsmöglichkeiten des Betriebs 
deutlich einschränkt.

II/7 
 
 
 
Knappe Ressourcen / Gesamtstädtische Immobilienstrategie 
Die Gebäudewirtschaft bearbeitet das Auftragsvolumen gemäß der Priorisierungen durch den 
Auftraggeber (vor allem bei Neubauten) bzw. aus der Eigentümerverantwortung (insbesondere 
bei Bestandssanierungen und –erweiterungen) heraus ab. Dennoch ist festzustellen, dass ihr 
dies ang esichts der vorhandenen bzw. absehbaren Personalressourcen ohne eine 
einvernehmliche weitere Priorisierung von Projekten auf der Grundlage einer 
gesamtstädtischen Immobilienstrategie vermutlich nur bedingt zur Zufriedenheit aller 
Beteiligten gelingen kann.  
 
2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen 
 
Überhitzter Bausektor 
Der Umstand, dass öffentliche Auftraggeber nur in einem engen rechtlichen Rahmen 
Einkaufsprozesse durchführen können und Verhandlungen sowohl beim Hauptauftrag als 
auch im Nachtragsfall streng reglementiert sind, führt in der aktuellen Marktsituation dazu, 
dass der Öffentlich Dienst k aum noch wirtschaftliche Angebote erhält.  Angebotsabgaben 
erfolgen – auch nach Aufklärungsgesprächen - sowohl bei der G ewerke weisen Vergabe als 
auch bei größeren Vergabepaketen aktuell nur noch vereinzelt. Oftmals muss der Prozess 
mehrfach wiederholt werden. 
 
Grundstücksknappheit 
Bezeichnend für die Flächenkonkurrenzen in einer wachsenden Metropole sind ständige, 
langwierige politische und öffentliche Diskussionen zu allen Grundstücken, die der GW für 
Schulneubauten vorgeschlagen werden. 
 
Für die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bedeutet dies vor allem im Zusammenhang mit der 
Schaffung neuer Sch ulplätze eine weitere detaillierte Analyse des vorhandenen 
Immobilienportfolios, um auf dieser Grundlage alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung 
auszuschöpfen und planungsrechtliche Rahmenbedingungen abzuklopfen. Da sich an der 
beschriebenen Mangelsituation gleichwohl langfristig wenig ändern dürfte, erscheint es a us 
Sicht der Gebäudewirtschaft zusätzlich geboten, zur Deckung des gesamtstädtischen  
Flächenbedarfs die Höhenentwicklungen und andere Arten der Nachverdichtung oder Nutzung 
von Synergien neuer Gebäude zu analysieren un d neben GU/TU -Vergaben über weitere 
alternative Realisierungswege nachzudenken, z.B. über:

II/8 
 
 
 Schlüsselfertige Errichtung und Planung (SEP), 
 Partnerschaftsmodelle, 
 Kooperatives Baulandmodell, 
 Verpflichtung zur Errichtung von Kinder tagesstätten und Schulen im  Rahmen von 
städtebaulichen Verträgen. 
 
3. Geschäftsverlauf 
 
3.1 Veränderungen im Zuständigkeitsbereich  
 
Zwei gesamtstädtische Organisationsentscheidungen führten in 2018 zu erheblichen 
Veränderungen im Zuständigkeitsbereich der Gebäudewirtschaft: 
 
Übernahme der Zuständigkeit für Kulturbauten  
Auf Beschluss des Rates der Stadt Köln vom 28.09.2017 wurde der Bereich Museumsbauten 
zur Bündelung von Kompetenzen und zum Abbau von Schnittstellen von der Städtischen 
Kulturverwaltung auf die Gebäudewirtschaf t verlagert. Die entsprechende 
Organisationsverfügung ist Anfang April 2018 in Kraft getreten, die Umsetzung erfolgte 
sukzessive.  
 
Zu beachten i n diesem  Zusammenhang ist, dass die Gebäudewirtschaft für diese 
Museumsbauten zwar umfassend zuständig ist und sie beispielsweise die mit den Objekten 
einhergehende Betreiberverantwortung trägt. Die Grundstücke und Gebäude werden aber 
nach wie vor nicht im Sondervermögen des Betriebs geführt. Aus diesem Grunde handelt die 
Gebäudewirtschaft – trotz ihrer eigentümerä hnlichen Stellung - im Auftrag der 
Kulturverwaltung und erbringt die entsprechenden Baubetreuungs - und sonstigen 
Dienstleistungen ausschließlich im Service.  Die Finanzierung der Maßnahmen erfolgt damit 
aus dem Kernhaushalt. 
 
Übertragung der Zuständigkeit von angemieteten Kindertagesstätten 
 
Mit Wirkung zum 31.12.2018 / 01.01.2019 wurde die Miet - und Objektverwaltung extern 
angemieteter Kindertagesstätten von der Gebäudewirtschaft  auf das Amt für Kinder, Jugend 
und Familie übertragen. Die im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft geführten 
Kindertagesstätten sind von diesem Wechsel in der innerstädtischen Zuständigkeit nicht 
berührt.

II/9 
 
 
 
3.2  Bauprogramme und –Initiativen 
 
Daneben wird die Lage des Betriebes im Rahmen der Betreuung der Bestandsimmobilien von 
der Aufarbeitung des Instandhaltungsstaus und der Wahrnehmung der 
Betreiberverantwortung und im Schulbaubereich durch die folg enden, umfassenden und 
oftmals termingebundenen Bauprogramme und Initiativen geprägt: 
 
Öffentliche–Private-Partnerschaft (ÖPP)  
 
Die angespannte Haushaltslage, die daraus folgenden gesamtstädtischen 
Konsolidierungsvorgaben und die knappe Personalausstattung machten es im Interesse einer 
zeitnahen und nachhaltigen Instandsetzung der im Sondervermögen geführten Immobilien u.a. 
erforderlich, auch neue Wege zu beschreiten. Hierzu zählt insbesondere die Sanierung und 
der Betrieb von Schulen mit einem privaten Projektpartner im Rahmen einer Öffentliche -
Private-Partnerschaft bzw. „Public Private Partnership“ (PPP). Politischer Wille war es,  
stadtweit bis zu 40 Schulen über das ÖPP -Modell instand zu setzen. Das auf diesem Weg 
mobilisierte private Kapital sollte ursprünglich bis zu EUR 100 Mio. betragen. Die Realisierung 
erfolgte bzw. erfolgt in Teilschritten, sog. Losen. 
 
 Los 3 (Aktuelles Projekt) 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 08.04.2014 den Beschluss gefasst, ein drittes 
Los, es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten, 
zu realisieren.  Die zu diesem Zeitpunkt angenommenen Baukosten beliefen sich auf rd. 
EUR 97 Mio.  Die vor dem Start des europaweiten Vergabeverfahrens 2016 aktualisierte 
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ermittelte – im Wesentlichen aufgrund von zusätzlichen 
Flächen und Baupreissteigerungen - Baukosten in Höhe von rd. EUR 114 Mio.  Das 
Vergabeverfahren wurde im Juli 2017 erfolgreich abgeschlossen. Der Bestbieter lag mit 
Baukosten in Höhe von rund EUR 104 Mio. unter dem PSC (Public Sector Comparator). Nach 
abschließendem Vergabebeschluss in der Ratssitzung am 28.09.2017  konnten die Verträge 
für die drei Standorte am 12.10.2017 abgeschlossen werden. 
 
Die Betriebsübergaben an den drei Standorten in Weiden, Mülheim und Ossendorf sind zum 
01.01.2018 erfolgt

II/10 
 
An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufende n Schulbetrieb und 
beinhalten komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweiligen Gelände. Die 
vertraglich vereinbarten Bauzeiten für die Standorte betragen zwei bzw. vier Jahre.  
 
 
 Evaluierung der ÖPP-Projekte 
Die Evaluation durch ein externes Beratungsunternehmen kommt zu dem Ergebnis, dass die 
realisierten ÖPP Schulprojekte von den Nutzern, der Gebäudewirtschaft und den 
Auftragnehmern übereinstimmend als erfolgreich eingestuft werden. Die gesetzten Ziele 
konnten größtenteils erreicht werden. Der berücksichtigte Lebenszyklus-Ansatz mit langfristig 
angelegten Instandhaltungs- und Betriebsleistungen haben nach Einschätzung der Schulen 
auch nach mehreren Betriebsjahren zu einer deutlichen und dauerhaften Verbesserung des 
Gebäudezustands geführt.  
 
Ganztagsoffensive Sekundarstufe I  
 
Nach dem Ausbau der Offenen Ganztagsschulen (OGTS) an Grund - und Förderschulen hat 
die Erweiterung des Ganztagsbetriebes (GTS) an weiterbildenden Schulen und insbesondere 
die Schaffung von zusätzlichen Schülerplätzen hohe Priorität.  
 
Die bauliche Umsetzung auf einen Ganztagsbetrieb erfolgt sukzessiv und wird aufgrund 
notwendiger Bedarfsanpassungen an verschiedenen Schulstandorten durch Neu - und 
Erweiterungsbauten sowie Optimierungen des Raumprogramms im vorhandenen Bestand 
ergänzt. Da rund ein Drittel der Schulen der Stadt Köln unter Denkmalschutz steht, besteht in 
diesen Fällen die Verpflichtung zur Erhaltung und Modernisierung der Bausubstanz im 
Rahmen von Generalsanierungen unter Berücksichtigung der gestiegenen Anforderungen an 
den Brandschutz und die Barrierefreiheit der Gebäude. 
 
Forcierter Schulbau 
 
Containerpakete 
 
Um den zum Schuljahresbeginn 2017/18 drohenden Schulnotstand entgegenzuwirken und zu 
erreichen, dass allen Kindern und Jugendlichen pflichtgemäß ein Schulplatz zur Verfügung 
gestellt werden kann, wurde die Gebäudewirtschaft mit Ratsbeschluss vom 14.02.2017 
beauftragt, 57 Containereinheiten im Rahmen einer freihändigen Vergabe zu beschaffen und

II/11 
 
an 19 Standorten zur Nutzung als Vorbereitungsklassen, zur Mehrklassenbildung oder als 
Interim aufzustellen (sog. Containerpaket) .  
 
Derzeit (Sachstand März 2019) befindet sich ein zweites Containerpaket in der verwaltungs-
internen Vorbereitung. Es steht kurz vor der Verabschiedung. Vorgesehen ist, an zehn 
Standorten möglichst kurzfristig weitere Containereinheiten zur Nutzung als Vorbereitungs-
klassen, zur Mehrklassenbildung oder als Interim aufzustellen. Auf diese Weise sollen 
insgesamt 44 zusätzliche Klassenräume, zwei OGTS-Räume sowie vier Mensen mit Küchen 
bereitgestellt werden.  
 
Belastend für die Umsetzung dieser Bauart ist die erschwerte Genehmigungsfähigkeit der 
Container, die erheblichen einschränkenden Einfluss auf den bisher zugelassenen Markt hat. 
Die Gebäudewirtschaft überprüft derzeit, ob sich aus den erkannten und angemeldeten 
Bedarfen Vergabecluster bilden lassen, die dann in einer anderen teilindustriellen Fertigung 
umgesetzt werden könnten. 
 
 
GU/TU-Paket (Maßnahmenpaket Schulbau) 
 
Mit dem Ziel, im Ergebnis 15 Schulbaumaßnahmen an 11 Schulstandorten durch 
Totalunternehmer (TU) planen und errichten bzw. durch Generalunternehmer (GU) errichten 
zu lassen, wurde die Gebäudewirtschaft mit Dringlichkeitsbeschluss des Rates vom 
04.04.2017 beauftragt, ein europaweites Ausschreibungsverfahren durchzuführen. Im 
Vergleich zur klassischen Einzelvergabe der Gewerke wird durch die Verlagerung und 
Bündelung von Aufgaben und Prozessen auf einen Total- bzw. Generalunternehmer sowohl 
von einer  Entlastung der betrieblichen Personalressourcen als auch von einer spürbar 
verkürzten Umsetzung ausgegangen. Der erste Kostenorientierungswert für das TU/GU-Paket 
lag ursprünglich zwischen EUR 240 -340 Mio.  
 
Das GU/TU-Maßnahmenpaket wurde in der Zwischenzeit erweitert und um einen 
Erweiterungsbau der Schule „Auf dem Sandberg“, der ebenfalls im Wege einer Vergabe an 
einen Totalunternehmer realisiert werden soll. ergänzt (Ratsbeschluss vom 05.07.2018). 
 
Aus baufachlich und schulpädagogischen Erwägungen sowie infolge des Übergangs von G8 
auf G9 wurden weitere Ergänzungen (z.B. Sanierung der Bestandsschule in der Frankstraße, 
Sanierung / Umnutzung der Turnhalle Leybergstraße) und Modifikationen am 
Maßnahmenpaket erforderlich.

II/12 
 
 
Infolge der skizzierten Zusatzmaßnahmen ist auch der angepasste Kostenorientierungswert 
(EUR 300 Mio. und EUR 340 Mio.) mittlerweile überholt. Die Kostenannahme des 
Gesamtpaketes beläuft sich aktuell (Sachstand Mai 2019) auf EUR 480 Mio. - EUR 520 Mio. 
 
Sanierungen von Schultoiletten 
 
Mit dem Ziel, weitere Schultoilettenanlagen einer umfassenden Sanierung zuzuführen, wurden 
im Rahm en der Haushaltsplanberatungen der Jahre 2018 und 2019 jeweils zusätzliche 
Instandhaltungsmittel in Höhe von EUR 1,4 Mio. bzw. EUR 1,0 Mio. bereitgestellt. 
Voraussetzung für die Aufnahme in das Sanierungsprogramm ist, dass die entsprechenden 
Schulen über ein adäquates Reinigungs- und Unterhaltungskonzept verfügen.  
 
Zur kontinuierlichen Verbesserung wird im Bereich Objektmanagement eine „Task Force“ 
eingerichtet, die sich um passgenaue Instandhaltungsstrategien kümmern wird. 
 
 
4. Bauvorhaben  
 
4.1 Bauvorhaben im Sondervermögen 
Aus der Vielzahl laufender und geplanter Investitionen sind aus Sicht der Betriebsleitung 
insbesondere folgende Projekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft von 
herausgehobener Bedeutung:  
 
Verwaltungsgebäude / Gebäude mit Sondernutzungen 
 
 Bezirksrathaus Rodenkirchen 
 Bürgeramt Chorweiler (Generalinstandsetzung) 
 Neubau des historischen Archivs 
 Sanierung der Zentralbibliothek 
 Schaugewächshaus 
 sog. Randbebauung zum Wallraf-Richartz-Museum 
 
Schulbauprojekte  
 
 Neubau einer Schule am Standort „Im Weidenbruch“

II/13 
 
 Europaschule Zollstock  
 IGS Burgwiesenstraße 
 GS Nippes  
 Erweiterung des Humboldtgymnasiums am Kartäuser Wall  
 Inklusive Universitätsschule / Köln-Ehrenfeld 
 Modulbauprojekt Grundschulen (diverse Standorte) 
 GU/TU Paket 
 
Übergreifende Baumaßnahmen 
 
 Modellprojekt Bildungslandschaft Altstadt - Nord  
 
4,2 Baubetreuung für Dritte 
Im Auftrag für andere Dienststellen der Stadt werden insbesondere folgende Großvorhaben 
umgesetzt:  
 
 Neue Historische Mitte, 
 Römisch-Germanisches Museum (Sanierung), 
 MiQua (Archäologische Zone/Jüdisches Museum), 
 Flüchtlingsunterbringung (diverse Standorte), 
 Begleitung der Mängelaufarbeitung des Kulturzentrums am Neumarkt, 
 Neubau des Feuerwehr technischen Zentrums in Kalk (FWZK) einschließlich  
Feuerwache 10,  
 Hubschrauberbetriebsstation auf dem Kalkberg (Maßnahme ruht zur Zeit), 
 Erweiterung des Wallraf-Richartz-Museums und Fondation Corboud, 
 Generalinstandsetzung und Erweiterung der Feuerwache Weidenpesch (FW 5), 
 Erweiterung der Feuerwache 6 in Volkhoven–Weiler, 
 Bau der Rettungswache Dellbrück sowie  
 Generalinstandsetzung der Feuerwache 1 (nach Abschluss des FWZK). 
 
4. Angaben zur Ertrags-, Vermögens und Finanzlage 
 
4.1 Ertragslage 
 
Zusammensetzung der Umsatzerlöse

II/14 
 
Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 335,8 Mio. (Vorjahr. EUR 290,3 Mio.) betreffen mit 
EUR 285,4 Mio. bzw. 85,0 % die Hausbewirtschaftung, mit EUR 45,8 Mio. bzw. 13,6 % den 
Betreuungsbereich und mit EUR 4,6 Mio. bzw. 1,4 % Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen 
der Gebäudewirtschaft. 
 
Segmentrechnung / Ergebnisausgleich 
 
Vermietungssegment 
Die Erlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen sich im Wesentlichen aus Mieten (EUR 225,7 
Mio.) sowie aus Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten (EUR 58,3 Mio.) zusammen. 
Von den Mieten betreffen EUR 220,9 Mio. (97,9 %) innerstädtische Nutzer. Lediglich EUR 4,8 
Mio. (2,1 %) sind auf Mietverhältnisse mit externen Dritten zurückzuführen. 
 
Die Mieterlöse werden durch d as Segmentergebnis und den Ergebnisausgleich am 
Jahresende beeinflusst. Bedingt durch das negative, von der Kernverwaltung auszugleichende 
Spartenergebnis haben sich die Mieterlöse in 2018 um EUR 14,4 Mio. auf EUR 225,7 Mio. 
erhöht, während sie sich im Vorjahr aufgrund des  positiven, an die Kernverwaltung 
abzuführenden Spartenergebnisses um EUR - 24,7 Mio. vermindert haben.  
 
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien 
und verdeutlicht zugleich die Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des innerstädtischen 
Ergebnisausgleichs: 
 
 2018 2017 2016 
 EUR Mio. in %  EUR Mio. in %  EUR Mio. in % 
Verwaltungsgebäude 67,9 32,1 65,5 31,8 63,2 31,9 
Schulen  116,1 54,9 113,9 55,3 108,8 54,8 
Kindertagesstätten 26,0 12,3 25,0 12,1 24,5 12,3 
Sonstige Bauten  1,3 0,6 1,6 0,8 1,9 1,0 
Mieterlöse  211,3 100,0 206,0 100,0 198,4 100,0 
Erlöskorrektur  14,4 6,8 -24,7 -12,0 11,1 5,6 
Mieterlöse nach Erlöskorrektur   225,7 106,8 181,3 88,0 209,5 105,6

II/15 
 
Der von der Gebäudewirtschaft in 2018 erhobene Flächenverrechnungspreis je Sparte stellt 
sich im Vergleich zu 2019 und  den beiden Vorjahren wie folgt dar: 
 
  2019  2018  2017 2016t 
  EUR / qm  EUR / qm  EUR / qm.  EUR / qm.  
Verwaltungsgebäude  14,43  13,68  13,81 13,53 
Schulen 1)  5,94-7,98  5,69 - 6,75  5,98 - 7,23 5,52 - 7,66 
Kindertagesstätten 2)  7,83  12,86  12,45 12,46 
Grünobjekte 3)  9,21  3,10  4,03 4,96 
        
Durchschnitt insgesamt   8,55  8,22  8,17 8,05 
Durchschnitt Schulen   7,04  6,44  6,43 6,29 
 
1) abhängig v on der jeweiligen Schulf orm  2) ab 2019 : ohne angemietete Kindertagesstätten   
3) ab 2019: selbständiges Objektcenter f ür Grünobjekte mit planmäßig stark erhöhter Personalausstattung  
 
Betreuungssegment 
Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2018 insgesamt EUR 45,8 Mio. (Vorjahr: EUR 
42,1 Mio.) und resultieren aus der baulichen, energiewirtschaftlichen und sonstigen Betreuung 
städtischer Dienststellen.  Die Erlöse haben sich durch das im Berichtsjahr geringfügig 
negative und von der Kernverwaltung auszugleichende Ergebnis im Betreuungssegment (EUR 
- 0,08 Mio.) verbessert. 
 
Auf die weitergehenden Ausführungen zur Segmentrechnung und zum Ergebnisausgleich im 
Anhang wird verwiesen. 
 
Jahresergebnis 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 201 8 mit einem 
Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 0,0 Mio. (Vorjahr: EUR 0,0 Mio.).  
 
 
4.2 Vermögens- und Finanzlage 
 
Bilanzsumme, Kapitalstruktur 
Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR   1.792,8 Mio. Sie 
hat sich damit gegenüber dem 31. Dezember 2017 (EUR 1.705,5  Mio.) um EUR  87,3 Mio. 
erhöht.

II/16 
 
 
Wie in der Vergangenheit wird die Bilanz auf der Aktivseite im Wesentlichen durch das 
Grundvermögen geprägt, das mit EUR  1.628,0 Mio. (Vorjahr: 1.538,0 Mio.) 90,8% der 
Bilanzsumme (Vorjahr: 90,2 %) ausmacht. Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig 
gebundenes Eigen - und Fremdkapital von insgesamt EUR 1.647,5 Mio. ( 92,3 % der 
Bilanzsumme) gegenüber (Vorjahr: EUR 1.524,9  Mio. bzw. 89,4 %). 
 
Eigenkapitalquote 
Die Eigenkapitalquote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für 
Investitionszuschüsse und vor Ausschüttung  29,6 % (Vorjahr: 31,0  %). Ohne Einbeziehung 
des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine 
bereinigte Eigenkapitalquote von 12,4 % (Vorjahr: 13,2 %). 
 
 
Bauinvestitionen 
Die für 2018  geplanten Bauinvestitionen belaufen sich unter Berücksichtigung eines 
Pauschalabschlages auf insgesamt EUR 200,0 Mio. Tatsächlich konnten im Wirtschaftsjahr 
Baumaßnahmen (incl. Beschaffung von Containern) in einem Umfang von EUR 121,0 Mio. 
realisiert werden, die sich nach Objektkategorien wie folgt zusammensetzen:  
 
 Plan Ist 
 EUR Mio. EUR Mio. 
Verwaltungsgebäude 29,8 16,1 
Schulen (incl. Container) 174,6 103,0 
Kindertagesstätten 3,0 0,8 
Grünobjekte 2,0 1,1 
 209,4 121,0 
Pauschalabschlag  9,4 0,0 
insgesamt 200,0 121,0 
 
Laufzeit der Verbindlichkeiten / Darlehensportfolio  
Die Verbindlichkeiten der Gebäudewirtschaft zum 31.12.2018  betragen insgesamt EUR 
1.162,4 Mio. (Vorjahr: EUR 1. 100,4 Mio.) Hiervon weisen EUR 126,3 Mio. eine Restlaufzeit 
von unter einem Jahr auf. Auf den Verbindlichkeitenspiegel im Anhang wird verwiesen.  
 
Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft umfasst zum Bilanzstichtag Darlehen (ohne 
Tagesgeldaufnahmen) mit ein em Volumen von insgesamt EUR 1 .006,4 Mio. Die im Bestand

II/17 
 
befindlichen Darlehen sind – gewichtet mit der jeweiligen Restverbindlichkeit am 
Bilanzstichtag – durchschnittlich mit 1,89 % p.a. zu verzinsen. Die Zinsbindungsfrist beträgt im 
Durchschnitt 16,23 Jahre.  
 
Der Anteil variabel verzinslicher Darlehen beträgt EUR 7,85 Mio. bzw. 0,8 %.Dem mit einer 
variablen Kreditaufnahme verbundenem Zinsänderungsrisiko wird durch eine laufende 
Beobachtung der Märkte im Rahmen des betriebl ichen Darlehensmanagements Rechnung 
getragen. 
 
Finanzierung / Kapitalflussrechnung / Liquidität 
Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgt u.a. über 
erwirtschaftete Abschreibungen , vor allem aber über die Aufnah me von Darlehen  am 
Kapitalmarkt. 
 
Kapitalflussrechnung  
Die nachfolgende Kapitalflussrechnung gibt detailliert Auskunft über die im Wirtschaftsjahr 
vom Betrieb erwirtschafteten bzw. von außen zugeflossenen Finanzmittel und über deren 
Verwendung. Sie zeigt – ausgehend vom  Jahresergebnis- die Veränderungen der 
Zahlungsmittel im Berichtsjahr. Dabei wird unterschieden zwischen Veränderungen aus 
betrieblicher Tätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzierungstätigkeit: 
 
  2018 2017 
  TEUR TEUR 
Jahresergebnis 0 0 
+ Abschreibungen/-Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens  32.017 30.286 
+Zunahme/-Abnahme der mittel - und langfristigen Rückstellungen  19.679 -5.111 
Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse  -7.768 -8.404 
Cashflow 43.928 16.770 
+Zunahme/-Abnahme der kurzfristigen Rückstellungen  5.024 -4.477 
-Gewinne aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens  -3 -1 
+Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens  780 633 
+Abnahme der unfertigen Leistungen, Forderungen aus Lieferungen und 
Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions - oder 
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind  2.243 8.519 
-Abnahme/+Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 
sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions - oder Finanzierungstätigkeit 
zuzuordnen sind -34.669 31.785 
-Zinserträge -818 -8.588 
+Zinsaufwendungen 24.980 25.588 
Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit 41.465 70.226

II/18 
 
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen  2.003 104 
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen  -127.600 -111.864 
Auszahlungen für Investitionen in i mmaterielle Vermögensgegenstände -242 -199 
Einzahlungen aus Abgängen  von Finanzanlagen 2.021 2.021 
Auszahlungen aus Zugängen von Finanzanlagen  -2.251 -2.191 
Zinserträge 818 8.588 
Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit  -125.251 -103.543 
Sonstige Veränderungen der Kapitalrücklage  -1.035 7 
Gewinnausschüttung -468 0 
Einzahlungen aus Investitionszuschüssen  10.315 19.239 
Weiterleitung von Investitionszuschüssen  -396 -529 
Veränderung  der Verbindlichkeiten aus LuL/ langfristig ÖPP-Projekten -2.881 -2.559 
Einzahlungen aus der Aufnahme aus Krediten  195.993 120.230 
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten  -85.228 -67.773 
Zinsaufwendungen -24.980 -25.588 
Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit  91.320 43.025 
Veränderung des Finanzmittelfonds                                                                                7.532 9.708 
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode                                       -8.205 -17.913 
Finanzmittelfonds am Ende der Periode  -673 -8.205 
 
Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 41,5 Mio.) und der Mittelzufluss aus 
der Finanzierungstätigkeit (EUR 91,3 Mio.) reichten zur Finanzierung des Mittelabflusses aus 
der Investitionstätigkeit (EUR 125,3 Mio.).Da die Zuflüsse die Abflüsse in 2018 insgesamt um 
EUR 7,5 Mio. überschreiten, erhöhte sich der Finanzmittelfonds (Liquide Mittel abzüglich 
Tagesgeldaufnahmen und abgegrenzte Zinsen) von EUR – 8,2 Mio. zu Beginn des 
Wirtschaftsjahres auf EUR -0,7 Mio. am Bilanzstichtag. 
 
Liquidität 
Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist 
aufgrund der kurz - und mittelfristigen Liquiditäts - und Finanzplanung auch zukünftig 
sichergestellt. 
 
Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31.12.2018 unverändert EUR 50 Mio.  
 
 
C.  AUSBLICK AUF DIE KÜN FTIGE ENTWICKLUNG MI T DARSTELLUNG DER 
RISIKEN UND CHANCEN 
 
Die Betriebsleitung geht aufgrund der bereits angespannten Flächenbedarfssituation 
(Stichwort: Schulnotstand), der langfristigen Auftragslage und der prognostizierten 
demografischen Entwicklung für die Wirtschaftsjahre 2019 ff. unverändert von einer anhaltend

II/19 
 
hohen Investitionstätigkeit und – auch im Vermietungssegment - von einem stetigen 
Umsatzwachstum aus. Durch das innerstädtische Flächenverrechnungspreismodell und den 
nachgelagerten Ergebnisausgleich ist sichergestellt, dass auch zukünftig ein ausgeglichenes 
Gesamtergebnis erzielt wird.  
 
Jenseits dieser finanzwirtschaftlichen Betrachtungen wird die weitere Geschäftstätigkeit durch 
die nachfolgend näher beschriebenen allgemeinen und besonderen Risiken bzw. Chancen bei 
der Bewirtschaftung des vorhandenen Objektbestandes und bei der Umsetzung der Bau- und 
Sanierungsprojekte im Sondervermögen und im Servicesegment (Baubetreuung) geprägt. 
 
Von elementarer Bedeutung für die weitere Entwicklung sind nach wie vor die Probleme bzw. 
Fortschritte bei der Personalgewinnung/-erhaltung, bei der Einrichtung von Mehrstellen  und 
bei der organisatorischen Neuausrichtung der Gebäudewirtschaft. Auf diese beiden zentralen 
Aspekte wird nachfolgend näher eingegangen. 
 
1. Allgemeine, übergreifende Risiken und Chancen 
 
Risikovorsorge, Eigenkapitalausstattung und Versicherungsschutz 
 
Im Risikohandbuch der Gebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der 
eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit 
und einer möglichen Schadenshöhe bewertet. Es sind im Rahmen des existierenden 
Risikomanagementsystems keine Risiken festgestellt worden, die den Fortbestand der 
Gebäudewirtschaft gefährden. 
 
Ein besonderes Augenmerk erforderte in der Vergangenheit die Eigenkapitalausstattung des 
Betriebs. Die Eigenkapitalquote zum 31.12.2018 beträgt 12,4 % (Vorjahr: 13,2 %) der um die 
passivierten Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme und 
unterschreitet damit die in der Literatur genannte Eigenkapitalquote von 30 bis 40 v. H. 
deutlich.  
 
Infolge der Neuordnung des innerstädtischen Finanz- und Abrechnungssystems und bedingt 
durch Einführung eines Ergebnisausgleiches ist d as bilanzielle Eigenkapital der 
Gebäudewirtschaft im Wesentlichen festgeschrieben. Abführungen an den Kernhaushalt sind 
konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den Fall vorgesehen, 
dass es der Gebäudewirtschaft absehbar nicht gelingt, die über den 
Flächenverrechnungspreis zur Verfügung gestellten Instandhaltungsmittel mittel- bis langfristig

II/20 
 
zu verausgaben. Es obliegt in beiden Fällen dem Rat der Stadt Köln über die 
Ergebnisverwendung zu entscheiden. Die künftigen Investitionen, das damit einhergehende 
Wachstum der Bilanzsumme und die Notwendigkeit zur überwieg enden Fremdfinanzierung 
der B autätigkeit werden – bei weitgehender Konstanz des n ominellen Eigenkapitals – in der 
Tendenz zu einer sinkenden Eigenkapitalquote führen. 
 
Aufgrund der fachlichen  Betreuung durch das städtische Rechts - und Versicherungsamt ist 
grundsätzlich gewährleistet, dass die Gebäudewirtschaft über einen Versicherungs schutz 
verfügt. Dort, wo dies aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht notwendig erscheint, werden 
Wertberichtigungen und Rückstellungen nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung 
gebildet. 
 
Personalwirtschaftliche Problemlage  
Von elementarer Bedeutung für die Fähigkeit der Gebäudewirtschaft, eigene n und fremden 
Anforderungen zu entsprechen, sind nach wie vor die Schwierigkeiten bzw. Erfolge bei der 
Personalgewinnung/-erhaltung und bei der Einrichtung von Mehrstellen : Hier zeigt sich 
insbesondere der Mar kt für erfahrene Projektleitungen und Führungskräfte als nahezu 
erschöpft. 
 
Probleme bei der Personaleinsatzplanung/ Restriktiver Stellenplan 
 
Trotz ihrer organisatorischen Sonderstellung als eigenbetriebsähnliche Einrichtung ist die 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln in die verwaltungsmäßigen Abläufe der Kernverwaltung 
eingebunden und innerstädtischen Regelungen unterworfen. Wenngleich der 
Gebäudewirtschaft Anfang März 2018 mehr Eigenverantwortung für Organisationsthemen 
(Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Bewirtschaftung des Stellenbestandes) übertragen 
wurde, hat sie bei Stellenbewertungen weiterhin die Pflicht, das Amt für Personal und 
Verwaltungsmanagement einzubinden. Dort liegt nach wie vor die zentrale Zuständigkeit. 
 
Neue Wege bei der Personalgewinnung und –erhaltung 
Die Gebäudewirtschaft beschreitet auf dem Gebiet der Personalgewinnung und –erhaltung 
seit dem Frühjahr 2017 neue Wege: ein externer Personaldienstleister unterstützt die 
Gebäudewirtschaft bei der Akquise von Fach - und Führungskräften im technischen Bereich 
sowie bei der Durchführung entsprechender Auswahlverfahren. Ursächlich für diese 
Entscheidung ist vor allem die enorme Anzahl an vakant en Stellen (Sachstand 31.12.2018: 
100 Stellen). Rund 30 Mehrstellen betreffen allein den Bereich Projektleitung und –steuerung 
in der Abteilung Planen und Bauen.

II/21 
 
 
Parallel erfolgt eine breit angelegte Öffentlichkeitskampagne der Gebäudewirtschaft in 
diversen fachspezifischen Printmedien und in den einschlägigen Onlineportalen, um das 
Bewerberaufkommen weiter zu erhöhen bzw. auf dem inzwischen hohen Level zu halten. 
Vorhandene Dauerausschreibungen wurden sowohl inhaltlich als auch vom Layout her 
grundlegend überarbeitet. Ebenfalls wird die Präsenz bei Personalmessen für technisches 
Personal erhöht sowie die Kooperationen mit technischen Hochschulen / Fachhoch schulen 
ausgeweitet.  
 
Aufgrund einer Prozessoptimierung sowie einer Ressourcenstärkung im Sachgebiet Personal 
und Organisation, wird seit Herbst 2018 der Einsatz des externen Dienstleisters sukzessive 
zurückgefahren und auf besondere Anlässe begrenzt. Die gängigen Auswahlverfahren werden 
wieder eigenständig durchgeführt. In 2018 wurden insgesamt 94 Mitarbeitende von extern 
eingestellt bzw. sind stadtintern zur Gebäudewirtschaft gewechselt. 
Auch der Bereich Personalentwicklung hat an Bedeutung gewonnen und soll weiter ausgebaut 
werden. Unter anderem wurde ein umfassendes Schulungskonzept zur Einarbeitung neuer 
(technischer) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erarbeitet, eine umfangreiche Fortbildungsreihe 
zum Thema Bauprojektmanagement konzipiert und realisiert sowie ein Exit-Interview 
eingeführt, um herauszufinden, warum Mitarbeitende die Gebäudewirtschaft verlassen. 
Gemeinsam mit städtischen Personal- und Verwaltungsmanagement wurde ferner die 
berufliche Weiterentwicklung von Ingenieurinnen und Ingenieuren, analog der modularen 
Qualifizierung im Verwaltungsbereich vorangetrieben, da das Aufzeigen von beruflichen 
Perspektiven einen klaren Wettbewerbsvorteil gegenüber Mitbewerbern darstellt. In diesem 
Zusammenhang konnten erste Führungsstellen der Abteilung Planen und Bauen mit eigenem 
internem als auch externem Personal besetzt werden. 
 
Die Gebäudewirtschaft hat sich zusätzlich dazu entschlossenen, einen dualen Studiengang 
anzubieten und wird perspektivisch (geplant ab Herbst 2019) auch mit der Ausbildung von 
technischen Referendaren – im Zusammenarbeit mit dem Land NRW - einsteigen 
 
 
Organisatorischer Veränderungsprozess

II/22 
 
Die weitere Entwicklung der G ebäudewirtschaft wird neben der skizzierten 
Personalproblematik wesentlich von den Fortschritten bei der organisatorischen 
Neuausrichtung abhängen. 
 
In seiner Sitzung am 02.02.2016 hat der Rat der Stadt Köln einen Beschluss zur „Stärkung der 
Gebäudewirtschaft“ gefasst und einen umfassenden Prüfauftrag an die Verwaltung erteilt. 
Hierauf aufbauend hat der Rat in seiner Sitzung am 28.09.2017 ein umfangrei ches 
Maßnahmenpaket zur Stärkung und Optimierung der Gebäudewirtschaft beschlossen.  
 
Um die Neuausrichtung und Stärkung der Gebäudewirtschaft bestmöglich zu realisieren, 
wurde ab April 2018 ein Beratungsunternehmen für ein Interimsmanagement von mindestens 
24 Monaten unter Vertrag genommen.  
Zielsetzung des Beratungsprojektes sind Prozessoptimierungen und der Aufbau einer 
effizienten Organisationsstruktur. Methodisch lassen sich vier Teilschritte unterscheiden: Auf 
eine Grobaufnahme der betrieblichen Stärken und Schwächen (Stufe 1) folgt die Detailanalyse 
der Aufbau – /Ablauforganisation einschließlich der Schnittstellen (Stufe 2), die das Kernstück 
der gesamten Untersuchung bildet. Aktuell befindet sich das Beratungsprojekt in der Stufe 3, 
in der die erkannten Verbesserungsansätze im Rahmen von 19 Teilprojekten (u.a. 
Management-Reporting, Kapazitätsplanung, Nachtragsmanagement) in Handlungs- bzw. 
Organisationsempfehlungen und in eine konkrete Umsetzungsplanung überführt werden. Um 
den Erfolg des Beratungsprojektes sicherzustellen, wird die auch anschließende betriebliche 
Umsetzung der Teilprozesse vom Beratungsunternehmen unterstützt und im Bedarfsfall 
moderiert (Stufe 4).  
Das Beratungsprojekt wird von einem Lenkungskreis begleitet, dem der Stadtdirektor, die 
Beigeordnete für Mobilität und Verkehrsinfrastruktur, der Erste Betriebsleiter und die 
geschäftsführende Betriebsleitung, Vertreter des Personalrates, der Schwerbehinderten-
vertretung und der Gleichstellung angehören. 
Ferner wurde für die Abwicklung des operativen Geschäfts der Gebäudewirtschaft erstmalig - 
neben der bereits vorhandenen Stelle der geschäftsführenden (technischen) Betriebsleitung - 
eine zweite, gleichberechtigte Stelle für die geschäftsführende kaufmännische Betriebsleitung 
zum 01.07.2018 eingerichtet (vgl. auch die Ausführungen unter A.II.). 
In einem weiteren Schritt wurde die mit dem kaufmännischen Assetmanagements 
verbundenen Aufgaben in einer neu einzurichtenden Abteilung „Kaufmännisches 
Assetmanagement und Informationstechnologie“ gebündelt. In diesem Zusammenhang 
wurden auch die bislang vom technisch ausgerichteten Objektmanagement wahrgenommene

II/23 
 
Aufgabe „Stadtweite Akquise von Büro- und Sonderflächen (einschließlich An- und 
Vermietung)“ und weitere kaufmännische Bewirtschaftungsaufgaben auf die neue Abteilung 
übertragen. 
 
2. Risiken und Chancen im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung  
 
Vollständige und belastbare Datenbasis  
Für eine professionelle Bestandsverwaltung sind exakte Daten und die Kenntnis der 
bewirtschafteten Grundstücks- und Gebäudeflächen unerlässlich.  
 
Dies wird beispielsweise bei der flächenabhängigen Bemessung von Bauunterhaltungsmitteln 
oder beim internen und externen Benchmarking (z. B. Ermittlung von Energiekennwerten/qm) 
deutlich.  
 
Aufgrund einer Stichprobenuntersuchung, die beachtliche Abweichungen zwischen den 
tatsächlichen Flächen und den bekannten Mietflächen ergab, hat die Betriebsleitung 
beschlossen, den Gebäudebestand komplett nach CAD-Grundsätzen zu vermessen. Auch die 
Gemeindeprüfungsanstalt NRW hat im Rahmen der überörtlichen Prüfung den Bedarf an 
exakt erfassten Flächen formuliert. 
 
Ende 2013 wurden die Gebäudeaufmaße der Objekte, bei denen noch keine CAD -basierten 
Flächendaten vorlagen, in drei Losen beauftragt. Unter Berücksichtigung des Projektumfangs 
und der verfügbaren Kapazitäten war das Projekt ursprünglich auf fünf Jahre angelegt worden. 
Parallel zu der externen Datenerfassung wird sichergestellt, dass die aus eigenen Projekten 
gewonnenen Bestandsaufmaße und Ausführungspläne in den CAD -Datenbestand der GW 
integriert werden.  
 
 
Zum 31.12.2018 ergibt sich folgendes Flächenportfolio (in Klammern Stand 31.03.2018): 
 
Mietflächen:                        2.246.107 qm (2.226.042 qm)  
davon auf CAD umgestellt:       1.961.832 qm (1.803.088 qm) 
 
Weitere 39.773 qm vermessene und gezeichnete Flächen sind von den beauftragten Firmen 
geliefert und anschließend seitens der Gebäudewirtschaft geprüft und abgenommen worden. 
Aus Kapazitätsgründen konnten sie noch nicht in die betrieblichen Flächenstammdaten

II/24 
 
überführt werden. Zudem befinden sich weitere 30.224  qm ver messene und gezeichnete 
Flächen in der Prüfung und Qualitätssicherung durch unsere Bauzeichner/-innen. 
 
An Grundstücksflächen bewirtschaftet die GW b ei ihren Eigentumsobjekten 3. 954.022 m². 
Dazu kommen noch die  Grundstücksflächen von Anmietungen, bei denen der Mietvertrag die 
Unterhaltung durch die GW vorsieht. 
 
Auch der Aufbau von vollständigen Objekt unterlagen, sog. Due Diligence -Akten, muss 
vorangetrieben werden.  
 
Betreiberverantwortung  
 
Die Digitalisierung und Standarisierung der Objektdaten ist nach wie vor priorisiertes Ziel als 
Grundlage zur Wahrnehmung der gesetzlichen Betreiberverantwortung. Nachdem Umfang 
und Ort der technischen und baulichen Anlagen nach DIN 276 je Wirtschaftseinheit in das 
CAFM-Programm „etask“ eingelesen wurden, wird ab dem Frühjahr 2019 der spezifische 
Zustand der technischen und baulichen Anlagen durch einen externen Dienstleister / 
Facilitymanagement-Berater aufgenommen. Ziel ist, bis Ende 2019 in digitaler Form über 
einen belastbaren und hinreichend differenzierten Bestand an Datenblättern und Attributen der 
einzelnen Bestandsanlagen zu verfügen. Mit dem externen Berater wurde sich auf die 
Datenblattstruktur des CAFM-Ring e.V. (Verband für die Digitalisierung im Immobilienbetrieb) 
„CAFM-connect“ geeinigt, nachdem zuvor diverse Datenaustauschsysteme und 
Digitalisierungsmöglichkeiten geprüft wurden. Auf dieser Grundlage kann die Bewirtschaftung 
weiter optimiert und die objektspezifische Instandhaltungsstrategie stärker konkretisiert  
werden. 
 
Parallel wurde die Organisationseinheit  „Technischen Gebäudemanagement“ (kurz: TGM) 
eingerichtet und zum Start u.a. mit fünf studierten Facility -Managern, und zwei Mitarbeitern 
speziell für das Aufzugsmanagement besetzt. In Zusammenarbeit mit der Abteilungsleitung 
wird ein Betrei berkonzept entwickelt, das TGM  weiter optimiert (u.a. Schaffu ng der 
anlagenspezifischen digitalen Datenblätter), temporäre Facilitymanagement-Dienstleistungen 
innerhalb des Wartungs- und Prüfungsmanagement ausgeschrieben. 
 
Im Rahmen des sog. Inbetriebnahmemanagements wurden die Schnittstell en Neubau / 
Generalsanierung zu anschließender Bewirtschaftung neu definiert. Auch die Struktur der

II/25 
 
digitalen Datenerfassung bei Neubauten und Generalinstandsetzungen durch Externe wurde 
festgelegt und verbindlicher Vertragsbestandteil, so dass alle Ingenieur- oder (General-/Total-) 
Unternehmerverträge grundsätzlich mit diesen Vorgaben abgeschlossen werden. 
 
Die um diverse Museen und sonstige Kulturbauten erweiterte Zuständigkeit der 
Gebäudewirtschaft umfasst auch die Betreiberverantwortung für diese Objekte. Die Museen 
werden damit ebenfalls Teil des Betreiberkonzeptes. Datenaufnahme und Ausschreibung des 
Wartungs- und Prüfungsmanagements folgen im Anschluss an die Bearbeitung der Objekte im 
Sondervermögen der Gebäudewirtschaft. Angesichts des baulichen Zustandes der Gebäude 
und des hohen Publikumsverkehrs, der diese Objekte kennzeichnet, ist nach wie vor noch 
nicht abschließend deutlich, inwieweit es gelingen kann, mit den bisherigen Personal - und 
Finanzbudgets das aus Sicht der Gebäudewirtschaft gebotene Sicherheitsniveau herzustellen. 
Im Bedarfsfalle wären von der Kernverwaltung zusätzliche Mittel bereitzustellen. 
 
Abbau des Instandhaltungsstaus / Hoher Finanzbedarf  
Gerade im Vorschul- und Bildungsbereich zeigt sich, dass die Folgewirkungen unterlassener 
Investitionen nicht nur monetäre, sondern auch weitergehende Konsequenzen, z. B. auf den 
Bildungserfolg und die Effektivität des Unterrichts, haben. 
 
Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des 
Sondervermögens gehört daher unverändert zu den zentralen Zielsetzungen der 
Gebäudewirtschaft. 
 
Der Finanzbedarf der Gebäudewirtschaft ist be achtlich. Die Datenbasis zum 
Instandsetzungsstau soll – wie dargestellt - durch externe Dienstleister evaluiert werden. Im 
Ergebnis einer 2007 durchgeführten Untersuchung beläuft sich der Instandsetzungsstau auf 
rd. EUR 600 Mio. EUR. Es ist derzeit nicht a uszuschließen, dass der Sanierungsrückstau 
deutlich höher ist. Trotz der anhaltend schwierigen Haushaltslage sind daher zusätzliche 
Ressourcen notwendig, um nachhaltige Effekte erzielen zu können. 
 
Aufgrund gesetzlicher Anpassungen und Änderungen kommt es insbesondere im Bereich der 
Bestandsbewirtschaftung oftmals zur Notwendigkeit, bauliche Maßnahmen umzusetzen, um 
die Betriebssicherheit der Gebäude sicherzustellen. Hieraus kann sich buchhalterisch die 
Verpflichtung zur Dotierung von Rückstellungen ergeben.

II/26 
 
Um den zurzeit bekannten rechtlichen Themen Rechnung zu tragen und die entsprechenden 
Rückstellungen beziffern zu können, werden in strukturierten Begehungen die notwenigen 
Anpassungen benannt. Es ist zu erwarten, dass es hier zu regelmäßigen Fortschrei bungen 
kommen wird.  
 
Dichtigkeitsprüfung und Sanierung der Abwasserkanalisation  
Nach dem Landeswassergesetz NRW und weiteren umweltrechtlichen Vorschriften besteht 
eine Verpflichtung zur Dichtigkeitsprüfung sowie zur Sanierung einer schadhaften  
Abwasserkanalisation. 
 
Die Fristen zur Durchführung von Dichtigkeitsprüfungen sind gestaffelt und reichen bis ins 
Jahr 2023. Bedingt durch das Alter der Abwasserrohre von zum Teil weit über 50 Jahren muss 
realistischer Weise auch im nicht zu prüfenden Bes tand mit einem hohen Risiko der 
Inanspruchnahme gerechnet werden. Die genauen Kosten der Schadensbeseitigung werden 
erst nach Abschluss aller Sanierungen feststehen. 
 
Auf der Grundlage der seit 2011 durchgeführten Dichtigkeitsprüfungen und der hierbei 
gewonnenen Erkenntnisse ist eine immer verlässlichere Abschätzung der Kosten zur 
Beseitigung von Dichtigkeitsmängeln im Gesamtbestand und der voraussichtlichen Förderung 
mit öffentlichen Mitteln möglich.  
 
Die Rückstellung zum 31.12.2018  von insgesamt EUR 47,4 Mio. (Vorjahr: EUR 34,2) Mio. 
umfasst neben den Kosten für fällige, aber noch ausstehende Prüfungen (EUR 0,7 Mio.; 
Vorjahr: EUR 0, 3 Mio.), die Kosten der Beseitigung konkret erkannter Undichtigkeiten (EUR 
7,0 Mio.; Vorjahr: EUR 6,9 Mio.), sowie - im Ergeb nis einer Hochrechnung unter 
Berücksichtigung einer 24 -prozentigen Förderung - die voraussichtlichen Kosten der 
Schadensbeseitigung im noch nicht überprüften /sanierten Grundstücksbestand (EUR 39,7 
Mio.; Vorjahr: EUR 27,0 Mio.). 
 
Brandschutz 
Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen 
Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von 
der Gebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind.  
Aus brandschutz - sowie umweltrechtlichen Gründen (Betriebssicherheits verordnung, 
Energieeinsparverordnung u.a.) wurde i m Wirtschaftsjahr 2016  eine außerplanmäßige 
Abschreibung in Höhe von EUR 13,5 Mio. auf Fertigbaueinheiten und Container  
vorgenommen, die den Vorgaben nicht meh r oder nur noch eingeschränkt entsprechen.  Im

II/27 
 
Ergebnis einer aktuellen Überprüfung des Bestandes ergab sich die Notwendigkeit, im 
Wirtschaftsjahr zusätzlich EUR 3,8 Mio. für die brandschutztechnische Ertüchtigung der 
Container / Fertigbaueinheiten (Einbau von Fluchttüren etc.) zurückzustellen.  
 
Die für Brandschutzverpflichtungen gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 201 8 auf 
insgesamt EUR 23,9 Mio. (Vorjahr: EUR 21,3 Mio.).  
 
3. Mit der Planungs- und Bautätigkeit für das Sondervermögen und für andere 
Dienststellen (Service) verbundene Risiken und Chancen  
 
Innerstädtische Schnittstellen / Terminrisiken 
Vor dem Hintergrund der beschriebenen  Erfolge der Gebäudewirtschaft bei der Rekrutierung 
von Personal zeichnet sich immer deutlicher ab, dass der Fortgang einzelner Projekte in 
einem ansteigendem Maße nunmehr durch Kapazitätsengpässe bei anderen innerstädtischen 
Schnittstellenämtern (z.B. Vergabeamt, Bauaufsichtsamt) determiniert bzw. limitiert wird.  
 
Aus Sicht der Betriebsleitung erscheint es notwendig, diesem Risiko für den Bauprozess durch 
entsprechende organisatorische und/oder personalwirtschaftliche Lösungen auf 
gesamtstädtischer Ebene noch stärker als bisher zu begegnen.  
 
Fähigkeit zur Wahrnehmung von Serviceaufgaben 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln versteht sich als der zentrale innerstädtische 
Dienstleister im Bereich von Immobilien. Trotzdem sah sich die Betriebsleitung in 2016 
angesichts der gegebenen Personalsituation in einigen Fällen gezwungen, Serviceaufträ ge 
abzulehnen bzw. zurückzustellen, um sich stärker auf den Schulbau konzentrieren zu können.  
 
Nach Freigabe von zusätzlichen Stellen konnte auch der Servicebereich personell verstärkt 
werden. Weitere Verbesserungen werden erwartet.  
 
Building Information Modeling  
Mit der Einführung von Building Information Modeling (BIM) folgt die Gebäudewirtschaft einer 
Empfehlung des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI) zur Nutzung 
von digitalen Methoden bei der Realisierung von Bauvorhaben. Dem BIM Pi lotprojekt „Neu- 
und Umbau des Gymnasiums Kreuzgasse“ folgten inzwischen weitere Projekte wie 
beispielsweise der Neubau des Bezirksrathaus Rodenkirchen. Im kommunalen Bereich hat die 
Gebäudewirtschaft damit eine Vorreiterrolle eingenommen.

II/28 
 
Wesentliches Merkmal der BIM Methodik ist eine digitale Planung, die bereits in der 
Leistungsphase 0 eines Projektes ansetzt, sich durch einen hohe Detaillierung sgrad 
auszeichnet und ganzheitlich, d.h. über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie genutzt 
werden kann. Durch den frühen und fortwährenden Datenabgleich bzw. -austausch zwischen 
den Projektbeteiligten können sowohl die Qualität des Planungs- und Bauprozesses optimiert 
als auch Kosten und Bauzeiten reduziert werden. Die lückenlose digitale Dokumentation ist 
zudem die Grundlage zur Verwertung der Daten im Rahmen der späteren 
Objektbewirtschaftung (Facility- und Instandhaltungsmanagement; Betreiberverantwortung). 
 
 
Köln, den 28.10. 2019  
 
 
 
gez.  Markus Greitemann  gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger  
Erster Betriebsleiter  Kaufmännischer Betriebsleiter  Technische Betriebsleiterin

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 2530/2019 
Freigabedatum 
03.02.2020  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Feststellung des Jahresabschlusses zum 31.12.2018 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (EigVO) 
in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln den Jahres-
abschluss zum 31.12. 2018 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln fest. Im Saldo ergibt sich 
eine Unterdeckung von 14,4 Mio. Euro, die vom städtischen Haushalt auszugleichen 
ist.  
Das Jahresergebnis – nach Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung – beträgt 0,00 Euro. 
 
2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 16.03.2020 
Finanzausschuss 23.03.2020 
Rat 26.03.2020

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme in 2019:14.437.996,69 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
 
Der Jahresabschluss 2018 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht aus folgenden An-
lagen: 
 
 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2018 
 Bilanz zum 31.12.2018, 
 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2018, 
 Anhang (inklusive Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 2018, 
 Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (Auszug aus Prüfungsbericht). 
 
 
 
 
Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich  
 
Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen, kalku-
latorischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- beziehungsweise Flächen-
verrechnungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und Abrechnungssystems 
wurde zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwaltung und der eigenbetriebs-
ähnlichen Einrichtung am Geschäftsjahresende ei ngeführt. Der Ergebnisausgleich umfasst 
die beiden Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Service“ der Gebäudewirtschaft und bedeu-
tet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spar-
tendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die 
Kernverwaltung auszugleichen sind.

3 
 
Die Flächenverrechnungspreise 2018 basieren auf geplanten Aufwendungen nach Abzug der 
der jeweiligen Sparte zu zurechnenden sonstigen Erträge. Vom Ergebnisausgleich ausge-
nommen sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungsaufwendun-
gen sowie Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als Bestandteile eines Jah-
rergebnisses nach wie vor der Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Köln unterliegen 
(Ergebnisverwendung). 
 
Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhaltungs-
mittel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft verbleiben und 
einer entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräußerungsgewinne aus 
Grundstücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zugutekommen sollen. 
 
 
Wirtschaftsplan 2018 
 
Der Erfolgsplan 2018 schließt mit einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 
von -1,81 Mio. Euro. Im Vermietungsbereich wurde mit einem ausgeglichenen Teilergebnis 
geplant, die für das Servicesegment prognostizierte und von der Kernverwaltung planmäßig 
auszugleichende Unterdeckung betrug 1,81 Mio. Euro.  
 
Der innerstädtische Ergebnisausgleich, die Annahme, dass die gemäß Wirtschaftsplanung 
bereitgestellten Instandhaltungsmittel in 2018 vollumfänglich aufgewandt werden und der 
Umstand, dass in 2018 keine Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken eingeplant 
wurden, bewirkten, dass das planmäßige Jahresergebnis nach innerstädtischem Ergebnis-
ausgleich genau Null beträgt. 
 
Gew inn- und Verlust- beziehungsw eise Segmentrechnung 2018 / Ergebnisausgleich 2018 
 
Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2018 abgeleitete Segment-
rechnung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einer Unterdeckung von 
14,3 Mio. Euro und im Servicesegment mit einer Unterdeckung von 0,1 Mio. Euro. Das 
Vermietungsergebnis wurde in 2018 mit 10,4 Mio. Euro vor allem durch überplanmäßige 
Instandhaltungsaufwendungen infolge der Dotierung der Rückstellungen für die Sanierung 
der Abwasserkanalisation und für Brandschutzmaßnahmen (unter anderem Ertüchtigung von 
Schulpavillons) geprägt. 
 
Auf die weitergehende Erläuterung im Lagebericht (S. 26) und die Herleitung der Segment-
ergebnisse im Anhang (S. 7f.) wird verwiesen. Im Saldo beider Segmente ergibt sich eine 
Unterdeckung von 14,4 Mio. Euro, die vom städtischen Haushalt auszugleichen ist. Der 
Ausgleichsanspruch gegenüber der Kernverwaltung wird in der Bilanz der Gebäudewirtschaft 
unter den „Sonstigen Vermögensgegenständen“ ausgewiesen. 
 
Jahresergebnis 2018  
 
In Übereinstimmung mit der Planung wurden im Wirtschaftsjahr 2018 keine Gewinne aus der

4 
Veräußerung von Grundstücken erzielt. Da die tatsächlichen Instandhaltungsaufwendungen 
(78,4 Mio. Euro) die im Rahmen der Flächenverrechnungspreisermittlung 2018 kalkulato-
risch berücksichtigten Plan-Instandhaltungsaufwendungen (68,0 Mio. Euro) überschritten 
haben, beträgt das erzielte Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich genau 0,00 Euro. 
 
Ergebnisverw endungsvorschlag 
 
Entfällt. 
 
Eigenkapitalquote 
 
Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszu-
schüsse beträgt 29,6 % ( Vorjahr: 31,0 %). Ohne Einbeziehung des Sonderpostens für Inves-
titionszuschüsse ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - zum 
Bilanzstichtag eine bereinigte Eigenkapitalquote von 12,4 %. Zum 31.12. 2017 betrug diese 
13,2%  
 
 
Test der Wirtschaftsprüfer / Abschließender Vermerk der Gemeindeprüfungsanstalt 
 
Der Jahresabschluss zum 31.12.2018 und der Lagebericht 2018 wurden vom Abschlussprü-
fer geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. 
 
Eine Ergänzung des Bestätigungsvermerks der Wirtschaftsprüfer durch die Gemeindeprü-
fungsanstalt NRW, Herne, ist nicht erfolgt. Der abschließende Vermerk der Gemeindeprü-
fungsanstalt wird erteilt, sobald der Rat den Jahresabschluss 2018 in der aufgestellten und 
geprüften Form festgestellt hat.  
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
X  Nein 
 Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) 
 Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) 
 
 
Anlagen