Liegenschaftliche Voraussetzungen für den Umzug des EAD auf die Knell

Bauvorhaben
geplante Grundstücksgrenzen

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y M 14000

Stadtplanungsamt
August 2007

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
20.09.2007 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III Dezernat II 
Dezernat III 
Dezernat VI 
 
Amt: EAD  
an den Magistrat 
 
  zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
   
Tagesordnung:  I  II 
Verteiler: 
II                    III 
VI                  70 
20                 23 
IDA                Stvv  
 
 
Vorlage-Nr. 2007/0352 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
616  
 
 
Betreff: Liegenschaftliche Voraussetzungen für den Umzug des EAD auf die Knell 
 
Vorlage vom: 20.08.2007 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Die Stadt Darmstadt überträgt ein ca. 42.000 qm großes Grundstück im Nordwesten des Knell-
Geländes zum gebührenfähigen Preis von 73,59 Euro/qm in das Sondervermögen des EAD in 
erschlossenem und altlastenfreiem Zustand. 
2. Die Sanierung und Baureifmachung erfolgt im Jahr 2008. Die notwendigen Mittel sind 008  etatisiert. 
3. Im Gegenzug übernimmt die Stadt Darmstadt alle im Sondervermögen des EAD befindlichen 
Grundstücke (Gräfenhäuser Straße, Niersteiner Straße) incl. der vorhandenen Gebäude durch 
Darlehensübernahme und entsprechende Ausgleichszahlung zu den entsprechenden Buchwerten. 
4. Die Stadt Darmstadt erstellt u.a. zur rechtlichen Absicherung der abfallwirtschaftlichen Tätigkeiten 
des EAD für das in der Anlage genannte Grundstück einen Bebauungsplan.  
5. Die Betriebsleitung des EAD wird ermächtigt, die notwendigen Planungen zu beauftragen, um die 
zurückgezogene Bauvoranfrage als Bauantrag erneut beim Bauamt einzureichen. 
6. Die Betriebskommission des EAD wird aufgefordert, ihren Beschluss vom 13. Oktober 2005 
aufzuheben. 
7. Überträgt die Stadt Darmstadt Aufgabenbereiche dieser Magistratsvorlage zum 01.01.2008 auf den 
neuen Eigenbetrieb Immobilienmanagement (IDA), geht auch die entsprechende 
Durchführungsverantwortung von der Stadt Darmstadt auf IDA über. 
 
 
Anlagen: Lageplan Knell 
 
Beschluss des Magistrats vom 26.09.2007

2 
... 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

3 
... 
Begründung zur Vorlage vom 20. August 2007: 
 
 
Um die Wettbewerbsfähigkeit des EAD zu erhalten und um bestehende Arbeitsplatzan-
forderungen zu erfüllen, muss der EAD notwendige Sanierungs- und Erweiterungsmaß-
nahmen ergreifen. 
 
Diese können an bestehenden Standorten in der Niersteiner Straße und an der Haasstraße 
oder alternativ auf dem seit einiger Zeit diskutierten „Knell“-Gelände getätigt werden. 
 
Der EAD hat beide Varianten untersucht. Die Variante Niersteiner Straße würde Umbau- und 
Modernisierungskosten in Höhe von ca. 6.5 Mio. Euro sowie zusätzliche Investitionskosten 
für den Standort Haasstraße verursachen, deren Höhe derzeit nicht benannt werden kann. 
Bei einer Entscheidung für diese Variante würde jedoch die Aufteilung des EAD auf zwei 
Standorte für die Zukunft manifestiert. Synergien könnten nicht optimal genutzt werden. 
Außerdem würde bei einem Verbleib des EAD in der Niersteiner Straße das dortige 
Wohngebiet auf Dauer mit Lärm und Staubemissionen belastet werden. Die Variante 
Konzentration des EAD auf der Knell hingegen würde diese Belastung vermeiden und die 
Chance bieten, das Areal Niersteiner Straße städtebaulich angemessen zu entwickeln.  
 
Der Chance der Bündelung des EAD auf einem zusammenhängenden Gelände mit 
Entwicklungsmöglichkeiten, der Nutzung der damit verbundenen Synergien und der 
Erneuerung und grundlegenden Modernisierung der technischen Anlagen des EAD lassen 
es ratsam erscheinen, den EAD auf das Knellgelände zu verlagern. 
 
Der Stadt entsteht aus der Übernahme und Vermarktung der bisher vom EAD genutzten 
Grundstücke eine Belastung in Höhe von 522.000 Euro, die im Rahmen der Vermarktung der 
bisher nicht verkauften Knell-Flächen ausgeglichen wird. 
 
 
Zu Beschlussvorschlag 1:
 
 
Die Bedarfsanalyse des EAD zur Konzentration aller Aktivitäten auf einem Grundstück, wie 
Werkstatt, Bürogebäude, Winterdienstsilo und –gerätschaften, Kanal- und Straßenbau-
materialien sowie Außenanlagen für die diversen Fahrzeuge ergibt inkl. des Grünanteils eine 
Grundstücksgröße von 42.000 qm.  
 
Ein Gutachten der Schüllermann Consulting GmbH (SWS) zu den steuer- und 
gebührenrechtlichen Aspekten eines Umzuges des EAD auf das Knell-Gelände kommt zu 
dem Ergebnis, dass eine Ablastung der Kosten der Altlastensanierung auf die 
Gebührenzahler nicht zulässig ist. Werden diese nicht berücksichtigt, dann ergibt sich ein 
Kaufpreis des dem EAD auf der Knell zu übertragenden Grundstücks in Höhe von 
73,59 Euro/qm. Daraus errechnet sich der Kaufpreis in Höhe von 3.090.838,94 €. 
 
 
Zu Beschlussvorschlag 2
: 
 
Der EAD erhält das Gelände altlastenfrei und bebaubar. Die Kosten hierfür sind von der 
Stadt zu tragen und werden über den Verkauf der Knellgrundstücke finanziert.  
 
 
Zu Beschlussvorschlag 3:
 
 
Der Umzug des EAD auf die Knell ermöglicht in Abrundung der bereits vollzogenen 
Integration von Kanalreinigung und Straßenunterhaltung in die Grundstücke Niersteiner 
Straße und Haasstraße die Nutzung und Vermarktung der dann freien Grundstücke durch 
die Stadt. Die Grundstücke Niersteiner Straße und Gräfenhäuser Straße befinden sich

4 
... 
derzeit im Sondervermögen des EAD, die anderen bisher vom EAD genutzten Grundstücke 
befinden sich derzeit im Vermögen der Stadt. 
 
Die Situation stellt sich zum Stichtag 31.12.2006 wie folgt dar: 
 
a) Niersteiner Straße 2 und 6 (EAD) 
  Grundstücksfläche       20.340 m
2 
  „Kosten“ der Übernahme (Altdarlehen, Auszahlung EK)    7.039 T € 
  für den städtischen Haushalt bzw. Wirtschaftsplan IDA 
  Ertragswert Verwaltungsgebäude EAD      1.450 T € 
  Vermarktungserlös (Marktpreis: 214 €/m²)      2.462 T € 
 
  Deckungslücke (Stadt/IDA)      - 3.127 T€ 
 
b) Haasstraße 3 (Stadt/IDA) 
  Grundstücksfläche         9.031 m
2 
  Vermarktungserlös (Marktpreis 160 €/m2)      1.445 T€ 
 
c) Gräfenhäuser Straße 71 (EAD) 
  Grundstücksfläche         7.060 m 2 
  „Kosten“ der Übernahme (Buchwert Anlagevermögen)    1.934 T € 
  für den städtischen Haushalt bzw. Wirtschaftsplan IDA 
  Vermarktungserlös (Marktpreis 240 €/m2)      1.694 T € 
 
  Deckungslücke (Stadt/IDA)        - 240 T€ 
 
d) Guerickeweg; Heinrich-Delp-Straße, Lindenhofstraße (Stadt/IDA) 
  Vermarktungserlös (Marktpreise)        1.400 T€ 
 
Gesamtbelastung Stadt /IDA durch Übernahme EAD-Grundstücke     -  522 T € 
Erhöhung des Quadratmeterpreises Restgrundstücke Knell zur Kosten-         9 €/m² 
deckung 
 
 
Erläuterung:
 
Um den Umzug  des EAD realisieren zu können, „erwirbt“ die Stadt das Gelände und den 
Verwaltungsbau des EAD in der Niersteiner Straße in Höhe der unter a) genannten 
bestehenden Altdarlehen (6.414.000 €) und der Ausgleichzahlung (Ausgleich der Differenz 
des Altdarlehens zum Restbuchwert: 624.685 €) sowie das Gelände Gräfenhäuser Straße in 
Höhe des Buchwertes (c). Die Ausgleichszahlung muss als Barauszahlung der Stadt getätigt 
werden, um negative Auswirkungen auf den Gebührenhaushalt zu vermeiden. Die oben 
genannten Summen beziehen sich auf den Stichtag 31.12.2006. Durch fortschreitende 
Tilgung und Abschreibung der Gebäude wird sich die Belastung des städtischen Haushaltes 
verringern. 
 
Die übernommenen Grundstücke werden dann von der Stadt vermarktet. Vor allem das 
Gelände in der Niersteiner Straße bietet sehr gute Voraussetzungen für eine innenstadtnahe 
Wohnbebauung. Da die Gebäude in der Niersteiner Straße und der Gräfenhäuser Straße 
noch nicht abgeschrieben sind, entsteht hier jedoch eine Deckungslücke, die im Rahmen des 
Wirtschaftsplanes von der Stadt zu tragen ist. Die Deckungslücke wird aus dem Verkauf der 
Gelände a) bis d) reduziert, kann jedoch nicht ganz ausgeglichen werden. Die 
Gesamtbelastung der Stadt beläuft sich nach Anrechnung aller Grundstücke auf 
522.000 Euro, die jedoch den bei der Vermarktung der Restgrundstücke der Knell zu 
erzielenden Kaufpreis lediglich um 9 Euro/qm erhöht, sodass die Kostendeckung der 
Gesamtvermarktung der Knell weiterhin erreicht werden kann. 
 
Zu Beschlussvorschlag 4:

5 
... 
 
Der EAD plant, abfallwirtschaftliche Tätigkeiten wie Recyclingstation für die Bürgerschaft, 
Laubsammelplatz sowie Umlade- und Lagermöglichkeiten für Abfälle auf dem Knellgelände 
zu errichten. Hierfür ist eine Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz 
notwendig. Um ein rechtssicheres Genehmigungsverfahren sowie eine dauerhaft sichere 
Genehmigungssituation für den EAD zu schaffen, bedarf es der Aufstellung eines 
Bebauungsplans, der ausdrücklich abfallwirtschaftliche Tätigkeiten auf dem Gelände zulässt.  
 
 
Zu den Beschlussvorschlägen 5 und 6
: 
 
Der EAD hat mehrere Planungen für einen Umzug auf die Knell angefertigt und vor rund 
zwei Jahren eine Bauvoranfrage eingereicht. Aufgrund der auch die Knell betreffende 
Seveso-Richtlinie konnte diese seinerzeit nicht positiv entschieden werden. Im Herbst 2005 
traf deshalb die Betriebskommission den Beschluss, die notwendigen Sanierungs- und 
Erweiterungsmaßnahmen am Standort Niersteiner Straße vorzunehmen, um dem EAD 
Planungssicherheit zu geben. Der EAD hat daraufhin zwei umsetzbare 
Erweiterungsvarianten erarbeitet und mit den Genehmigungsbehörden besprochen sowie die 
notwendigen Finanzmittel im Wirtschaftsplan bereitgestellt.  
 
Nachdem die durch die Seveso-Richtlinie notwendigen Standort- und 
Abstandsanforderungen gemeinsam zwischen Stadt, Regierungspräsidium und Merck 
geklärt werden konnten, hat die Betriebskommission Anfang 2007 beschlossen, einen 
Umzug des EAD auf die Knell erneut zu prüfen. 
 
Da die neuerliche Prüfung ergab, dass der Umzug des EAD auf die Knell technisch und 
finanziell realisierbar und den anderen Varianten vorzuziehen ist, kann der Beschluss, die 
Erweiterung des EAD am derzeitigen Standort zu realisieren, aufgehoben werden.  
 
 
 
Darmstadt, 20. August 2007 
 
 
 
Der Dezernent II   Der Dezernent III   Der Dezernent VI 
 
 
 
 
Wolfgang Glenz   Klaus Feuchtinger   Dieter Wenzel 
Bürgermeister    Stadtrat    Stadtrat