Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung; Arbeitstitel: "Lyoner Passage" in Köln-Chorweiler

Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
Vorlagen-Nummer 
 1532/2024 
Freigabedatum 28.05.2024 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung; 
Arbeitstitel: "Lyoner Passage" in Köln-Chorweiler  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. nimmt die in Anlage 3 dargestellten planerischen Zielvorgaben der Vorhabenträgerin 
zur Kenntnis;  
2. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) in Anwendung des beschleunigten Verfahrens 
gemäß § 13a BauGB für das Gebiet südwestlich des Athener Rings, nördlich der Flo-
renzer Straße (Gemarkung Longerich, Flur 94, Flurstück 2034) in Köln-Chorweiler – 
Arbeitstitel „Lyoner Passage“ in Köln-Chorweiler – einzuleiten mit dem Ziel, ein Wohn- 
und Geschäftshaus zu errichten; 
3. beschließt, die nordöstlich angrenzende städtische Fläche (Gemarkung Longerich, 
Flur 94, Flurstück 2035) in das Verfahren nach § 12 Abs. 4 BauGB in den vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan aufzunehmen mit dem Ziel, die derzeitige Nutzung als öffent-
liche Grün- und Spielfläche planungsrechtlich zu sichern;  
4. beauftragt die Verwaltung, die Integration einer mindestens dreizügigen Kindertages-
stätte in das Vorhaben zu prüfen; 
5. beauftragt die Verwaltung, mit dem Investor einen architektonisch-freiraumplaneri-
schen Realisierungswettbewerb nach RPW mit sechs gesetzten Planungsteams 
durchzuführen. Ziel ist die Erarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes als Grundlage 
für das Bebauungsplanverfahren, welches die Vorgaben des Kooperativen Bauland-
modells einhält. Die Beteiligung der Rats- und Bezirkspolitik im Qualifizierungsverfah-
ren erfolgt entsprechend dem „Kölner Modell der Wettbewerbsverfahren“ (vgl. 
AN/0251/2022, geändert beschlossen durch den StEA am 07.04.2022); 
6. beschließt, dass die finale städtebaulich verträgliche Höhenentwicklung und Bau-
masse des Vorhabens im Rahmen der Auslobung des Qualifizierungsverfahrens unter 
Berücksichtigung der Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells entschieden wird; 
7. beschließt nach Abschluss des Qualifizierungsverfahrens, die Durchführung der freiwil-
ligen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB nach Modell 2 (Öffentlichkeits-
veranstaltung). 
8. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) ohne Ein-
schränkungen zustimmt. 
Stadtentwicklungsausschuss 20.06.2024 
Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) 20.06.2024

2 
 
 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Anlass und Ziel 
Mit dem Schreiben vom 12.03.2024 hat die Transfer EINS GmbH, gesetzlich vertreten durch 
den Geschäftsführer, Herrn Dipl.-Ing. Hans Reidick, Westendhof 10, 45143 Essen bei der Ver-
waltung die Einleitung eines Verfahrens gemäß § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur 
Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beantragt. Das Verfahren soll in An-
wendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden. Ziel ist 
es, auf dem Vorhabengrundstück ein nachhaltiges Wohnhochhaus mit zusätzlichen gewerbli-
chen Nutzungen und Dienstleistungsangeboten für das umgebende Quartier zu errichten. 
 
Das Plangebiet mit der postalischen Anschrift Lyoner Passage liegt im Norden Kölns im Stadt-
bezirk 6 Köln-Chorweiler, Stadtteil Chorweiler. Der räumliche Geltungsbereich des Einlei-
tungsbeschlusses umfasst das im Eigentum der Vorhabenträgerin stehende Grundstück Ge-
markung Longerich, Flur 94, Flurstück 2034, Teile der öffentlichen Straßenflächen des Athe-
ner Rings, über die die verkehrliche Erschließung erfolgen soll, sowie die nördlich angren-
zende öffentliche Grün- und Spielfläche, Gemarkung Longerich, Flur 94, Flurstück 2035 (siehe 
Anlage 1). 
 
Auf dem ca. 3.750 m² großen Grundstück der Vorhabenträgerin befinden sich derzeit eine 
Postbankfiliale, ein Zustellstützpunkt der Deutschen Post DHL Group und ein privater Park-
platz. Die Deutsche Post DHL Group wird ihren Zustellstützpunkt innerhalb des Stadtbezirks 
verlegen, sodass sich die Chance für eine städtebauliche Neuordnung bietet. 
 
Das Plangebiet wird im Entwicklungskonzept Köln-Chorweiler als Potenzialfläche ausgewie-
sen. Zur Verbreiterung des vorhandenen Wohnraumangebots und zur Stärkung der sozialen 
Durchmischung in Chorweiler sind die im Entwicklungskonzept identifizierten Wohnungsbau-
potenzialflächen mit qualitätvollem Wohnungsneubau für breite Schichten der Bevölkerung 
unter Berücksichtigung spezifischer Bedarfe (z.B. für Senior*innen) in Anspruch zu nehmen. 
Damit wird sowohl der Wohnungsnachfrage im angespannten Wohnungsmarkt als auch dem 
Ziel der sozialen Stabilisierung des Sozialraums Rechnung getragen. Damit einhergehend ist 
eine gemischte Nutzung in den unteren Neubaugeschossen anzustreben. Das vorliegende 
Konzept für ein Wohn- und Geschäftshaus kommt den Zielen des Entwicklungskonzeptes 
nach. 
 
Das Vorhabengrundstück liegt im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6254 
Sb/04 der Stadt Köln. Dieser setzt für den Bereich des Vorhabengrundstücks ein „Baugrund-
stück für den Gemeinbedarf (Post)“ fest. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Vorausset-
zungen für das o.g. Vorhaben ist daher die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. 
 
Nutzungskonzept 
Das Nutzungskonzept des Vorhabenträgers „Das Dorf im Quartier“ umfasst Wohnnutzungen, 
primär betreutes Wohnen mit entsprechendem Betreiberkonzept mit ambulanter Pflege sowie 
Appartements für Auszubildende, Studenten und Freiberufler. Ergänzend sind gewerbliche

3 
Nutzungen vorgesehen, wie zum Beispiel nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, Dienst-
leistungs- und Freizeitangebote sowie ein medizinisches Versorgungszentrum.  
 
Die geplanten 108 Wohneinheiten generieren nach Kooperativem Baulandmodell keinen eige-
nen Bedarf für eine neue Kindertageseinrichtung, sondern lediglich einer Großtagespflege-
stelle. Da das Grundstück im aktuellen Bauplanungsrecht aber dem Gemeinbedarf gewidmet 
ist und es einen sehr hohen Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen im Stadtteil gibt, soll geprüft 
werden, ob eine mindestens dreigruppe Kindertagesstätte in das Vorhaben integriert werden 
kann. In der frühzeitigen Beteiligung der Dienststellen wurden Bedenken geäußert in Bezug 
auf die Entfluchtung und Freiflächenanlage der geplanten Kita in den Obergeschossen. Mögli-
che genehmigungsfähige Lösungen sollen im Verfahren geprüft werden. 
 
Das Kooperative Baulandmodell kommt in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 05.05.2022 
(KoopBLM 2017plus) zur Anwendung. 
 
Das von der Vorhabenträgerin vorgelegte städtebauliche Planungskonzept hält die Vorgaben 
des Kooperativen Baulandmodells bezüglich Grün- und Spielflächen nicht ein. Ausgehend von 
108 Wohneinheiten ist eine öffentliche Kombifläche von 1.242 Quadratmetern notwendig. 
Diese darf nicht durch Tiefgaragen unterbaut sein. Zudem ist ein Überkragen des Gebäudes 
über die Grundstücksgrenzen und eine Überbauung der öffentlichen Freiflächen in den Ober-
geschossen nicht möglich. Aus diesen Gründen muss die vorlegte Baumasse erheblich redu-
ziert werden. 
 
Für das Plangebiet wird ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt. Ziel ist die Erarbeitung ei-
nes städtebaulichen Planungskonzeptes als Basis für das anschließende Bebauungsplanver-
fahren. In dem Verfahren soll die verträgliche Baumasse und Höhenentwicklung auf dem 
Grundstück ermittelt werden. Die Bruttogeschossfläche ist so zu kalkulieren, dass die Vorga-
ben des Kooperativen Baulandmodells, insbesondere die erforderliche öffentliche Kombifläche 
ohne Unterbauung auf dem Grundstück nachgewiesen werden kann. Darüber hinaus muss 
sich das Vorhaben in Höhe und Kubatur in die Umgebung einfügen. Die maximale Bruttoge-
schossfläche und Höhe werden abschließend in der Erarbeitung der Auslobungsunterlagen 
geklärt.  
 
Zudem soll das nordöstlich angrenzende, städtische Flurstück 2035 über § 12 Abs. 4 BauGB 
in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden und planungsrechtlich ent-
sprechend der aktuellen Nutzung als öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz 
gesichert werden. 
 
Verfahren 
Das Qualifizierungsverfahren soll als anonymer, architektonisch-freiraumplanerischer Reali-
sierungswettbewerb gemäß der „Richtlinie für Planungswettbewerbe“ (RPW 2013) mit 6 ge-
setzten Planungsteams durchgeführt werden. Neben der hochbaulichen Fragestellung soll die 
Aufgabenstellung eine attraktive Freiraumgestaltung für das Vorhabengrundstück sowie für 
die umliegenden öffentlichen Räume umfassen. 
 
Auf Grundlage der Ergebnisse des Qualifizierungsverfahrens soll die freiwillige frühzeitige Öf-
fentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Absatz 1 BauGB nach Modell 2 (Öffentlichkeitsveranstal-
tung) durchgeführt werden.  
 
Eine frühzeitige Beteiligung der Dienststellen und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Ab-
satz 1 Baugesetzbuch fand in der Zeit vom 13.07. bis zum 15.08.2023 statt. Bedenken wur-
den vor allem in Bezug auf die Grün- und Spielflächenplanung sowie die Versorgung mit not-
wendigen Schulplätzen geäußert. Lösungen werden im Verfahren erarbeitet. 
 
Klimaschutz 
Die Umsetzung des geplanten Vorhabens hat voraussichtlich negative Auswirkungen auf den 
Klimaschutz durch die Emission von Kohlenstoffmonoxid (CO), das durch Oxidation zum Kli-
maschadgas Kohlendioxid (CO2) wird. Die Emission stammt unter anderem aus der Bautätig-
keit, dem zusätzlich ausgelösten motorisierten Individualverkehr, der Wärmebereitstellung 
(Heizung / Warmwasser) in den geplanten Gebäuden und dem Stromverbrauch, soweit er

4 
nicht im Plangebiet erzeugt wird. Grundsätzlich ist die Nach- und Umnutzung sowie die Ver-
dichtung bereits bebauter Flächen im Sinne einer städtebaulichen Innenentwicklung ein vorzu-
ziehender Weg, um die Belange des Klimaschutzes mit den Belangen einer wachsenden 
Stadt zu vereinen. 
 
 
 
Anlagen 
 
Anlage 1 Öffentlichkeitsbeteiligung 
Anlage 2 Geltungsbereich 
Anlage 3 Ausschnitt rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 6254 Sb/04 
Anlage 4 Erläuterungstext des geplanten Vorhabens 
Anlage 5 Visualisierung der Vorhabenträgerin

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung für Gremien, auf die die 
Leitlinien Öffentlichkeitsbeteiligung Anwendung finden, beizufügen. Kreuzen Sie bitte eine der folgenden drei 
Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben. 
Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung? 
- Ja, es gibt gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung. 
Wenn ja: Welche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung sind gesetzlich vorgeschrieben? 
Nach dem Baugesetzbuch sind mehrere Schritte der Öffentlichkeitsbeteiligung gesetzlich 
vorgeschrieben. In diesem Vorhaben soll eine Öffentlichkeitsveranstaltung nach § 3 Abs. 1 BauGB und 
eine Veröffentlichung des Bebauungsplanentwurfs nach § 3 Abs. 2 BauGB stattfinden. 
  
 
 
Kontakt 
OB/2 Referat für Strategische Steuerung 
Büro für Öffentlichkeitsbeteiligung 
Brückenstraße 5-11 
50667 Köln 
Telefon: 0221 – 221 25044 
E-M ail: oeffentlichkeitsbeteiligung@stadt-koeln.de 
Intranetauftritt: Systematische Öffentlichkeitsbeteiligung

Anlage 4 
 
1 
Erläuterung zum städtebaulichen Planungskonzept für den vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan 
Arbeitstitel: „Lyoner Passage“ in Köln-Chorweiler 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Die Transfer EINS GmbH, gesetzlich vertreten durch den Geschäftsführer, Herrn Dipl.-Ing. Hans 
Reidick, Westendhof 10, 45143 Essen (nachfolgend: Vorhabenträgerin) plant die Errichtung ei-
nes Wohn- und Geschäftshauses auf ihrem Grundstück an der Lyoner Passage in Köln-Chorwei-
ler, Gemarkung Longerich, Flur 94, Flurstück 2034. 
Das genannte Flurstück mit der postalischen Anschrift Lyoner Passage in Köln-Chorweiler befin-
det sich im Eigentum der Vorhabenträgerin und wurde bisher von der Deutschen Post DHL Group 
als Zustellstützpunkt genutzt. Dieser wird innerhalb des Stadtbezirks verlegt, sodass sich die 
Chance für eine städtebauliche Neuordnung bietet. 
Das Nutzungskonzept des Vorhabenträgers „Das Dorf im Quartier“ umfasst Wohnnutzungen, pri-
mär betreutes Wohnen mit entsprechendem Betreiberkonzept mit ambulanter Pflege sowie Ap-
partements für Auszubildende, Studenten und Freiberufler. Ergänzend sind gewerbliche Nutzun-
gen vorgesehen, wie zum Beispiel nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, Dienstleistungs- und 
Freizeitangebote sowie ein medizinisches Versorgungszentrum. 
Das Kooperative Baulandmodell kommt in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 05.05.2022 
(KoopBLM 2017plus) zur Anwendung. 
Das Plangebiet wird im Entwicklungskonzept Köln-Chorweiler als Potenzialfläche ausgewiesen. 
Zur Verbreiterung des vorhandenen Wohnraumangebots und zur Stärkung der sozialen Durch-
mischung in Chorweiler sind die im Entwicklungskonzept identifizierten Wohnungsbaupotenzial-
flächen mit qualitätvollem Wohnungsneubau für breite Schichten der Bevölkerung unter Berück-
sichtigung spezifischer Bedarfe (z.B. für Senior*innen) in Anspruch zu nehmen. Damit wird so-
wohl der Wohnungsnachfrage im angespannten Wohnungsmarkt als auch dem Ziel der sozialen 
Stabilisierung des Sozialraums Rechnung getragen. Damit einhergehend ist eine gemischte Nut-
zung in den unteren Neubaugeschossen anzustreben. Das vorliegende Konzept für ein Wohn- 
und Geschäftshaus kommt den Zielen des Entwicklungskonzeptes nach. 
Das Vorhabengrundstück liegt im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6254 
Sb/04 der Stadt Köln. Dieser setzt für den Bereich des Vorhabengrundstücks ein „Baugrundstück 
für den Gemeinbedarf (Post)“ fest. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
das o.g. Vorhaben ist daher die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Die Vorhaben-
trägerin hat mit Schreiben vom 12.03.2022 gemäß § 12 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) bean-
tragt, für das geplante Bauvorhaben in Köln-Chorweiler ein vorhabenbezogenes Bebauungsplan-
verfahren einzuleiten. 
Zudem soll das nordöstlich angrenzende, städtische Flurstück 2035 über § 12 Abs. 4 BauGB in 
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden und planungsrechtlich entspre-
chend der aktuellen Nutzung als öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz gesi-
chert werden. 
Für das Plangebiet wird ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt. In dem Verfahren soll die ver-
trägliche Baumasse und Höhenentwicklung auf dem Grundstück ermittelt werden. 
2. Bebauungsplanverfahren

2 
Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans soll im beschleunigten Verfahren ge-
mäß § 13a BauGB, d.h. insbesondere ohne Umweltprüfung und Umweltbericht, erfolgen. 
Die Voraussetzungen des beschleunigten Verfahrens sind vorliegend erfüllt. Bei der Planung 
handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Abs. 1 Satz 1 
BauGB. Der Bebauungsplan wird gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB eine zulässige Grund-
fläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt weniger als 20.000 m² festsetzen. 
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begrün-
det, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG oder 
nach Landesrecht unterliegen. Schließlich bestehen auch keine Anhaltspunkte für eine Beein-
trächtigung von Natura 2000-Gebieten oder Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten 
zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen im Sinne des § 50 
Satz 1 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) zu beachten sind. 
Gemäß § 12 BauGB kann die Gemeinde durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die 
Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit 
der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungs-
maßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durch-
führung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskos-
ten vor dem Satzungsbeschluss verpflichtet (Durchführungsvertrag). Im Durchführungsvertrag 
wird sich die Vorhabenträgerin zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist 
und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten gemäß § 12 Abs. 1 BauGB verpflichten. 
Der noch zu erarbeitende Vorhaben- und Erschließungsplan wird als Blatt 2 von 2 Bestandteil 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. 
Eine frühzeitige Beteiligung der Dienststellen und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 
1 Baugesetzbauch fand in der Zeit vom 13.07. bis zum 15.08.2023 statt. Bedenken wurden vor 
allem in Bezug auf die Grün- und Spielflächenplanung sowie die Versorgung mit notwendigen 
Schulplätzen geäußert. Lösungen werden im Verfahren erarbeitet. 
Obwohl nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren eine frühzeitige Beteiligung der Öffent-
lichkeit nicht zwingend erforderlich ist, soll nach Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens 
eine freiwillige Öffentlichkeitsbeteiligung als Veranstaltung stattfinden.  
3.  Erläuterungen zum Plangebiet 
3.1 Abgrenzung, Bestandssituation und Umgebung des Plangebiets 
Das Plangebiet des Vorhaben- und Erschließungsplans liegt im Norden Kölns im Stadtbezirk 6 
Köln-Chorweiler, Stadtteil Chorweiler, und umfasst im Wesentlichen das Flurstück 2034, Gemar-
kung Longerich, Flur 94, sowie Teile der öffentlichen Straßenflächen des Athener Rings, über die 
die verkehrliche Erschließung erfolgen soll (Flurstück 2037 sowie anteilig Flurstück 2216, Flur 94, 
Gemarkung Worringen).  
Zudem soll das nordöstlich angrenzende, städtische Flurstück 2035 über § 12 Abs. 4 BauGB in 
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden und planungsrechtlich entspre-
chend der aktuellen Nutzung als öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz gesi-
chert werden. 
Auf dem Vorhabengrundstück befinden sich derzeit eine Postbankfiliale, ein Zustellstützpunkt der 
Deutschen Post DHL Group und ein privater Parkplatz. Die DHL wird ihren Zustellstützpunkt in-
nerhalb des Stadtbezirks verlegen. 
Das Grundstück zeichnet sich durch eine geringe Topografie aus und ist nahezu komplett versie-
gelt. Das von der Deutsche Post DHL Group genutzte Bestandsgebäude ist zur Lyoner Passage

3 
bzw. Florenzer Straße eingeschossig und zum Athener Ring zweigeschossig ausgestaltet. Der 
L-förmige Gebäudekörper liegt an der westlichen und südlichen Grundstücksgrenze. Zwischen 
dem Bestandsgebäude und dem Athener Ring verläuft ein öffentlicher Fuß- und Radweg, der 
leicht erhöht über dem Geländeniveau des Athener Rings und dem Bestandsgebäude liegt. Auf 
der nordöstlichen Freifläche des Grundstücks befindet sich ein nicht-öffentlicher Parkplatz sowie 
die Lieferzone der Deutschen Post DHL. Das Grundstück wird über die Osloer Straße erschlos-
sen. 
Nördlich an die Postbankfiliale angrenzend befindet sich eine öffentliche Grünfläche mit einer 
Calisthenicsanlage (Fitness-Parcours für Krafttraining) und einem Spielplatz. Im Westen wird das 
Plangebiet durch den Athener Ring begrenzt. Südlich und östlich an das Plangebiet angrenzend 
befinden sich die städtebaulichen Großstrukturen des Sozialraums Chorweiler-Mitte, der das 
Stadtbezirkszentrum bildet. Das bauliche Umfeld besteht überwiegend aus stark verdichtetem 
Geschosswohnungsbau sowie Wohnhochhäusern. 
Grundsätzlich prägen den zentralen Bereich Chorweiler bis zu 26-geschossige Wohnhochhäu-
ser, die durch Großwohnanlagen in einer Kettenstruktur mit gestaffelten Gebäudehöhen von drei 
bis 26 Geschossen, ergänzt werden. Die Hochpunkte des Zentrums und die über 550 m lange 
„Wohnschlange“ an der Stockholmer Allee kennzeichnen das Bild von Chorweiler.  
Bei über 70 % des Wohnraums im Stadtteil Chorweiler handelt es sich um öffentlich geförderten 
Wohnraum (vgl. ISEK 2018, steg NRW GmbH). 
Soziale Infrastruktur und Nahversorgung 
Hinsichtlich der Nahversorgung ist Chorweiler überwiegend gut ausgestattet. Der Kernbereich 
von Chorweiler-Mitte mit Einkaufszentrum, dem zentralen ÖPNV-Haltepunkt und einer Vielzahl 
an öffentlichen Einrichtungen am Pariser Platz bildet ein Bezirkszentrum. Das Bezirkszentrum 
übernimmt als größte Einkaufslage und aufgrund des hier vorhandenen Angebotes im mittelfris-
tigen Bedarf eine zentrale Versorgungsfunktion für den gesamten Stadtbezirk.  
Das Bezirkszentrum ist als Zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Das Postgebäude auf 
dem Vorhabengrundstück befindet sich innerhalb der Abgrenzung des Zentralen Versorgungs-
bereichs. 
In ca. 600 m Entfernung liegt die Grundschule Chorweiler. Weiterführende Schulen sind in Chor-
weiler bzw. den angrenzenden Stadtteilen vorhanden. Der nächstgelegene Nahversorger im City-
Center Köln-Chorweiler ist ca. 200 m entfernt. Im Umkreis von ca. 2 km befinden sich sechs 
Kindertageseinrichtungen. 
3.2 Erschließung 
Äußere Erschließung 
Das Plangebiet wird über die Osloer Straße erschlossen, eine Wohnstraße, die auf den Athener 
Ring führt. Der Athener Ring dient als Zufahrt zur Merianstraße, die als überörtlicher Hauptver-
kehrszug dient. Die Bundesautobahn A 57 ist über die Auffahrt Chorweiler in ca. 5 Minuten mit 
einem Kfz zu erreichen. Die fußläufige Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Lyoner 
Passage bzw. die Florenzer Straße. 
ÖPNV-Anbindung 
Die nächstgelegene Bushaltestelle „Weichselring“ liegt 200 Meter vom Plangebiet entfernt. Von 
dort verkehren die Buslinien 420, 121, 125 und 126 in die benachbarten Stadtteile. 
Die S-Bahn-Haltestelle „Köln-Chorweiler“ liegt 350 Meter entfernt. Von dort verkehrt neben der 
S-Bahnlinie S11 in Richtung Düsseldorf bzw. über Köln Hauptbahnhof nach Bergisch Gladbach

4 
auch die Stadtbahnlinie 15 mit dem Ziel Ubierring. Montags bis freitags verkehrt zudem die S-
bahnlinie S6 zwischen essen und Köln-Worringen mit Halt in Köln-Chorweiler. 
Die Fahrzeit mit der S-Bahn bis zum Kölner Hauptbahnhof beträgt ca. 15 Minuten ohne Umstei-
gen. 
4. Planungsvorgaben 
4.1 Entwicklungskonzept Köln-Chorweiler 
Das Entwicklungskonzept (steg NRW 2017) zeigt die zentralen Handlungsfelder, Potenziale und 
Unterstützungsbedarfe Köln-Chorweilers auf. Es wurde am 11.07.2017 vom Rat beschlossen, 
zusammen mit dem Auftrag zur Erstellung der Fortschreibung des Integrierten Stadtentwick-
lungskonzepts (s.u.). 
Im Entwicklungskonzept wird das Plangebiet als Potenzialfläche für die Realisierung von Ge-
schosswohnungsbau mit frequenzbringenden Nutzungen im Sockelgeschoss, beispielsweise ei-
nem Fitnessstudio oder einer Kneipe, ausgewiesen. Die Inanspruchnahme der Potenzialfläche 
soll durch ein differenziertes Wohnungsangebot und ergänzende Dienstleistungs- und Mischnut-
zungen neue stabile Haushalte und neue Arbeitsplätze an Chorweiler binden. Insbesondere am 
Athener Ring sollen nutzungsgemischte Flächen für die Ansiedlung von Dienstleistungen und 
Gewerbe bereitgestellt werden. 
Aufgrund des demografischen Wandels und des Wunsches vieler Menschen auch im Alter in 
ihrem Quartier wohnen bleiben zu können, gilt es, neue betreute Wohnangebote für Senior*innen 
in Chorweiler zu schaffen. Dabei sind aufgrund der Bevölkerungsstruktur auch die besonderen 
Bedürfnisse von Senioren mit Migrationshintergrund zu berücksichtigen.  
Mit aktuell nur 3,2 seniorengechten Service-Wohnungen (163 Wohnungen) je 100 Einwohner*in-
nen ab 80 Jahren liegt der Stadtbezirk Chorweiler deutlich unter dem Kölner Durchschnitt von 7,1 
Wohnungen. Im Zweiten Bericht zur Kommunalen Pflegeplanung gibt die Stadt Köln für Chorwei-
ler einen Zielbedarf von 394 Wohnungen bis 2025 an. Mit den geplanten 67 Wohneinheiten (in-
klusive 24 Zimmern in Wohngruppen) verbessert der Bezirk seine Situation auf 4,5 Wohnungen 
je 100 Ältere ab 80 Jahren und erreicht mit dann 230 Wohnungen 58 % des ausgewiesenen 
Zielbedarfs. 
4.2 Integriertes Stadtentwicklungskonzept für den Sozialraum Blumenberg, Chorweiler 
und Seeberg-Nord 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) für den Sozialraum „Blumenberg, Chorweiler, 
Seeberg-Nord“ ist Teil des Programms „Starke Veedel – Starkes Köln“, mit dem die Stadt Köln 
ein breites Maßnahmenbündel in den elf Kölner Sozialräumen umsetzt. Das Konzept wurde am 
18.05.2017 vom Rat der Stadt Köln beschlossen. 
Das ISEK bildet auf Grundlage des auf alle elf Sozialräume bezogenen Leitprogramms die um-
setzungsorientierte Phase für Blumenberg, Chorweiler und Seeberg-Nord und enthält ein breites 
Maßnahmenbündel für den Sozialraum. Mit dem Entwicklungskonzept Chorweiler wurde die um-
fassende Quartiersentwicklungsstrategie für den Sozialraum erweitert. Aufbauend auf den fest-
gestellten Entwicklungsbedarfen wurde das ISEK fortgeschrieben und um weitere Maßnahmen 
ergänzt. 
Inhaltlich nimmt das fortgeschriebene ISEK somit Bezug auf das Entwicklungskonzept und sieht 
eine weitere Differenzierung des Wohnraumangebots vor, um attraktive Wohnungen für breite 
Schichten der Bevölkerung im Sinne einer nachhaltigen Quartiersentwicklung anzubieten.

5 
Um diese Zielsetzung zu erreichen, müssen neue qualitätvolle Wohnungsangebote auf den vor-
handenen Nachverdichtungspotenzialflächen geschaffen werden. Stabilisierende Haushalte sol-
len langfristig an den Stadtteil Chorweiler gebunden und neue Zielgruppen gewonnen werden. 
Damit einhergehend gilt es, die Identifikation und das Image bzw. die Außenwahrnehmung Chor-
weilers zu stärken. 
4.3 Bebauungsplan 
Das Vorhabengrundstück liegt im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6254 
SB/04 der Stadt Köln, der seit dem 17. April 1972 rechtswirksam ist. Dieser setzt für den Pla-
nungsbereich ein „Baugrundstück für den Gemeinbedarf (Post)“ fest. Die überbaubaren Grund-
stücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Festsetzungen zum Maß der baulichen Nut-
zung sieht der Bebauungsplan für das Vorhabengrundstück nicht vor.  
Da die zuvor genannten rechtsverbindlichen Festsetzungen dem Vorhaben entgegenstehen, ist 
zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben die Aufstellung eines 
Bebauungsplans erforderlich. Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird 
der rechtswirksame Bebauungsplan Nr. 6254 SB/04 im avisierten Geltungsbereich überplant. Mit 
der Rechtskraft des neuen vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden die bestehenden, ur-
sprünglichen Festsetzungen in räumlichen Geltungsbereich des neuen Bebauungsplanes künftig 
ersetzt. 
4.4 Regionalplan 
Der Regionalplan stellt das Plangebiet als „Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB)“ und „Bereich 
für den Grundwasser- und Gewässerschutz“ dar. Die Planziele des Bebauungsplanes entspre-
chen den Festlegungen des Regionalplans. 
4.5 Flächennutzungsplan 
Der Flächennutzungsplan stellt das Areal als Gemischte Baufläche (M) dar. Der Bebauungsplan 
kann somit gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.  
4.6 Landschaftsplan 
Im Landschaftsplan (LP) ist das Plangebiet als „Innenbereich gemäß § 34 BauGB“ dargestellt. In 
unmittelbarer Nähe befinden sich keine geschützten Landschaftsbestandteile. Die Planung steht 
den Darstellungen nicht entgegen.  
5. Darstellung der planerischen Zielvorgaben 
5.1 Nutzungskonzept 
Das Nutzungskonzept der Vorhabenträgerin umfasst im Schwerpunkt Wohnnutzungen, primär 
seniorengerechte Wohnungen mit ambulanter Pflege sowie Appartements für Auszubildende, 
Studenten und Freiberufler. Ergänzend sind eine Tagespflege, freizeitbezogene Angebote (Fit-
nessstudio, Wellnessanlage etc.), Dienstleistungsangebote (Postdienstleistungen, Postbank) so-
wie nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe (Lebensmittelmarkt, Drogeriemarkt, Blumenladen, 
Buchhandel/Zeitschriften) im Erdgeschoss vorgesehen. Weiterer Bestandteil des Nutzungskon-
zepts ist ein medizinisches Versorgungszentrum zur Gewährleistung einer ambulanten Gesund-
heitsversorgung im Stadtteil.  
Nach dem Zweiten Bericht zur Kommunalen Pflegeplanung des Amtes für Soziales, Arbeit und 
Senioren liegt der Stadtbezirk Chorweiler mit allen Angeboten von Wohnungen für Senior*innen 
bis hin zu vollstationären Pflegeeinrichtungen unter dem Kölner Durchschnitt und bedarf dringend

6 
eines Ausbaus. Hinsichtlich der geplanten Tagespflege gilt es zu prüfen, ob die vorhandene Be-
völkerungsstruktur im Quartier neben der bestehenden Tagespflege im AWO Marie-Juchacz-
Zentrum eine weitere Einrichtung verträgt. Die gesundheitlichen Angebote sind im Verfahren mit 
der Stadt und der Kassenärztlichen Vereinigung abzustimmen.  
Zudem ergibt sich aus den sehr hohen Bedarfen an Kindertagesbetreuungsplätzen im Stadtteil 
Chorweiler das Erfordernis einer Kindertagesstätte. Da das Grundstück im aktuellen Baupla-
nungsrecht dem Gemeinbedarf gewidmet ist, soll geprüft werden, ob diese Nutzung in das Vor-
haben integriert werden kann. In der frühzeitigen Beteiligung der Dienststellen wurden Bedenken 
geäußert in Bezug auf die Entfluchtung und Freiflächenanlage oberhalb des Erdgeschossni-
veaus. Mögliche genehmigungsfähige Lösungen sollen im Verfahren geprüft werden. 
30 % der Geschossfläche Wohnen sind als öffentlich geförderter Wohnraum gemäß den Wohn-
raumförderbestimmungen NRW (WFB NRW) zu errichten. Ein enger Austausch mit dem Förder-
mittelgeber wird angestrebt. 
Im Sinne eines „Dorfs im Quartier“ soll das Vorhaben kleinteilige und vielfältige Angebote (Ar-
beits-, Dienstleistungs-, Versorgungs- und Freizeitmöglichkeiten) für die Bewohner*innen des ge-
planten Gebäudes und die Bewohnerschaft der umliegenden Quartiere bieten. Die Sockelge-
schosse sollen transparent gestaltet werden, um als bereicherndes Element im Quartier wahrge-
nommen zu werden. Grundsätzlich wird eine hohe soziale Durchmischung angestrebt. 
5.2 Städtebau 
Das Bestandsgebäude an der Lyoner Passage soll abgebrochen werden. An seiner Stelle soll 
ein Wohn- und Geschäftshaus entstehen. 
Für das Plangebiet wird ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt, in dem ein städtebauliches 
Planungskonzept als Basis für das Bebauungsplanverfahren erarbeitet werden soll. Das von der 
Vorhabenträgerin vorgelegte städtebauliche Planungskonzept ist in der Baumasse zu groß und 
hält die Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells bezüglich Grün- und Spielflächen nicht ein. 
Ausgehend von 108 Wohneinheiten ist eine öffentliche Kombifläche von ca. 1.400 Quadratmetern 
notwendig. Diese darf nicht durch Tiefgaragen unterbaut sein. Zudem ist ein Überkragen des 
Gebäudes über die Grundstücksgrenzen und eine Überbauung der öffentlichen Freiflächen in 
den Obergeschossen ist nicht möglich. Aus diesen Gründen muss die vorlegte Baumasse erheb-
lich reduziert werden.  
Die verträgliche Baumasse und Höhenentwicklung auf dem Grundstück soll im Rahmen des Qua-
lifizierungsverfahrens ermittelt werden. Die Bruttogeschossfläche ist so zu kalkulieren, dass die 
Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells, insbesondere die erforderliche öffentliche Kombi-
fläche ohne Unterbauung auf dem Grundstück nachgewiesen werden kann. Darüber hinaus muss 
sich das Vorhaben in Höhe und Kubatur in die Umgebung einfügen. Die maximale Bruttoge-
schossfläche und Höhe werden abschließend in der Erarbeitung der Auslobungsunterlagen ge-
klärt. 
5.3 Freiflächen / Begrünung 
Gemäß KoopBLM 2017plus entsteht ausgehend von 108 Wohneinheiten ein Bedarf von ca. 1.400 
Quadratmetern öffentlicher Kombifläche, die als Grün- und Spielfläche innerhalb des Plangebiets 
auszubilden ist. Die Flächen sind nach den Vorgaben der Stadt Köln innerhalb des Plangebietes 
herzustellen und an die Stadt Köln unentgeltlich kosten- und lastenfrei zu übertragen. Sie dürfen 
nicht durch Tiefgaragen oder sonstige Gebäudeteile unterbaut sein. 
Das von der Vorhabenträgerin vorgelegte Planungskonzept sieht vor, die Dach- und Fassaden-
flächen gemäß dem Konzept der „Essbaren Stadt“ zu begrünen und als urbane Nutzgärten aus-

7 
zugestalten und öffentlich zugänglich zu machen. Die Dachterrassen inklusive der Schrebergär-
ten sollen als generationenübergreifende Treffpunkte für die Bewohner des Gebäudes und der 
umliegenden Quartiere dienen. Ein objektbezogenes Management zur Pflege des Gebäudes und 
der Außenanlagen ist vorgesehen. 
Nordöstlich grenzt an Vorhabengrundstück das städtische Flurstück 2035, Flur 94, Gemarkung 
Worringen an, welches im Bebauungsplan als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt ist, faktisch aber 
als öffentlicher Spielplatz genutzt wird. Die Fläche soll im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 
über § 12 Abs. 4 BauGB in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden und 
planungsrechtlich als öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz gesichert werden. 
5.4 Materialität, Ökologie und Nachhaltigkeit 
Der Neubau soll als Holz-Stahlbeton-Hybrid konzipiert werden. 
Die Dachterrassen mit intensiver Begrünung sowie die Fassadenbegrünung erhöhen die Spei-
cherkapazitäten des Niederschlagswassers und tragen zur Verbesserung des Mikroklimas bei. 
Die ökologische Qualität des Vorhabens wurde mit Hilfe der Kriterien des vom Verein Nachhalti-
ger Wohnungsbau (NaWoh) veröffentlichten Bewertungssystem „Nachhaltiger Wohnungsbau: 
Mehrfamilienhäuser – Neubau“ bewertet. Die ökologische Qualität des Bauvorhabens wurde ent-
sprechend dieser Kriterien als übererfüllt bis deutlich übererfüllt bewertet. Die Flächeninan-
spruchnahme des Vorhabens wird positiv durch das Flächenrecycling und die Begrünung der 
Dächer beeinflusst. 
Das Bestandsgebäude soll nach dem Abbruch durch Betonrecycling wieder in den Warenkreis-
lauf zurückgeführt werden.  
Das Vorhaben wird grundsätzlich von der Deutschen Bundesstiftung Umwelt als Forschungspro-
jekt gefördert. 
Das Verfahren fällt unter die Anwendung der Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln. Die Vorhaben-
trägerin ist mit der verbindlichen Anwendung einverstanden. 
5.5 Erschließung, Stellplätze, Tiefgaragen 
Das Gebäude soll künftig über den Athener Ring verkehrlich erschlossen werden. Dafür soll das 
1. Untergeschoss direkt an die Straße, die hier in Tieflage geführt wird, angebunden werden. 
Die notwendigen Fahrrad- und Pkw-Stellplätze werden in einer Tiefgarage angelegt, die direkt 
über die Zufahrt am Athener Ring erschlossen werden soll. Diese Zufahrt dient auch als Anliefe-
rung des geplanten medizinischen Versorgungszentrums und der Einzelhandelsbetriebe. Die 
Müllentsorgung wird ebenfalls über eine Zufahrt am Athener Ring abgewickelt. In der Tiefgarage 
sind außerdem E-Ladestationen sowie Carsharing-Stellplätze vorgesehen.  
Im Entwicklungskonzept Köln-Chorweiler wird eine „Überprüfung und Anpassung des Stellplatz-
angebots“ empfohlen, da das Stellplatzangebot in Chorweiler bereits mehr als auskömmlich ist. 
Insbesondere bewirtschaftete Stellplätze sind häufig ungenutzt. Es wird daher angestrebt, eine 
möglichst geringe Anzahl an Stellplätzen herzustellen bzw. Stellplatzkapazitäten aus benachbar-
ten Parkhäusern zu nutzen. 
Die fußläufige Erschließung erfolgt wie bisher über die Lyoner Passage und Florenzer Straße. 
Von Westen ist ein weiterer Zugang auf das Grundstück vorgesehen. 
6. Auswirkungen der Planung

8 
Da die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ge-
mäß § 13a BauGB erfolgen soll, wird eine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB nicht durch-
geführt. 
Im Bebauungsplanverfahren werden zur Vorbereitung der Abwägung die umweltbezogenen Aus-
wirkungen der Planung, insbesondere in Form von Gewerbe- und Verkehrslärm, die Leistungs-
fähigkeit der verkehrlichen Infrastruktur sowie alle weiteren berührten Belange soweit erforderlich 
gutachterlich ermittelt und in der Planung berücksichtigt. 
6.1 Verkehr 
Die Auswirkungen auf die Verkehrsbelastung der Straßen und Knotenpunkte im Umfeld werden 
im weiteren Verfahren über ein Gutachten geprüft und bewertet. Die Erarbeitung eines Mobilitäts-
konzeptes wird empfohlen. 
6.2 Flora und Fauna 
Das Plangebiet ist derzeit nahezu vollversiegelt mit Anlagen des DHL Verteilerzentrums. Gege-
benenfalls befindet sich geschützter Baumbestand auf dem Grundstück, entsprechend ist im wei-
teren Verfahren die Baumschutzsatzung zu beachten. Die Auswirkungen auf die Flora und Fauna 
werden im weiteren Verfahren über Gutachten geprüft. Artenschutzrechtliche Belange werden 
mittels einer Artenschutzprüfung abgearbeitet. Dabei sind insbesondere die Themen Gebäude-
bewohnende Arten des Bestandsgebäudes sowie Vogelschlag an Glasfassaden zu beachten. 
6.3 Immissionen 
Das Plangebiet ist erheblich durch Lärmimmissionen aus dem Straßenverkehr belastet. Zudem 
wirken die Lärmimmissionen aus dem Flugverkehr. Eine erhebliche Beeinträchtigung der 
Wohnnachbarschaft aufgrund zunehmender Lärmimmissionen wegen des planbedingten Mehr-
verkehrs ist nicht auszuschließen. Im Bebauungsplanverfahren wird eine schalltechnische Unter-
suchung – zu den Einwirkungen auf das Plangebiet, zu den Auswirkungen auf die Wohnnachbar-
schaft und den erforderlichen Schallschutzmaßnahmen – durchgeführt.  
Zudem sind die Emissionen (Lärm, Licht, Geruch etc.), die durch Gewerbe, Einzelhandel, Gast-
ronomie, Fitnessstudio oder Kindertagesstätte innerhalb des Plangebiets hervorgerufen werden 
sowie deren Auswirkungen auf die schutzbedürftigen Nutzungen innerhalb und außerhalb von 
Gebäuden zu ermitteln und zu bewerten.  
6.4 Klima 
Das Plangebiet liegt in einem hochverdichteten Siedlungsbereich, in dem aufgrund des starken 
Versiegelungsgrads unter klimatischer Hinsicht die Entstehung von Hitzeinseln begünstigt wer-
den. 
Die Auswirkungen auf das Klima werden im weiteren Verfahren über ein Gutachten geprüft. 
6.6 Boden / Altlasten 
Die Auswirkungen auf den Boden und hinsichtlich Altlasten werden im weiteren Verfahren über 
ein Gutachten geprüft. 
7. Kooperatives Baulandmodell 
Die aktuelle Bevölkerungsprognose geht davon aus, dass die Bevölkerungszahl Kölns bis 2029 
auf rund 1.161.000 Menschen in rund 600.000 Haushalten steigen soll. Dies setzt den Woh-
nungsmarkt mit steigenden Preisen unter enormen Druck. Gleichzeitig sinkt das Angebot an

9 
preiswertem Wohnraum deutlich, da die Belegungsbindung für öffentlich geförderten Wohnungs-
bau sukzessive ausläuft. Ein Ziel der Kölner Wohnungspolitik ist es deshalb, das Angebot an 
preiswertem Wohnraum zu steigern. 
Zur Sicherung der wohnungspolitischen Ziele hat der Rat der Stadt Köln bereits im Jahr 2014 das 
Stadtentwicklungskonzept Wohnen sowie das sogenannte Kooperative Baulandmodell beschlos-
sen. Ergänzend dazu wurde im April 2017 die Fortschreibung des Kooperativen Baulandmodells 
als ein wichtiges Instrument zur Umsetzung dieser Ziele vom Rat beschlossen. Nach weiteren 
Anpassungen wurde im Mai 2022 das KoopBLM 2017plus eingeführt. 
Das Kooperative Baulandmodell verpflichtet Bauherr*innen, Investor*innen sowie Vorhabenträ-
ger*innen bei Planvorhaben, die eine Bebauungsplanung benötigen, 30 % der Geschossfläche 
Wohnen als öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten, vorausgesetzt es entstehen mehr 
als 20 Wohneinheiten (gemäß KoopBLM). Außerdem müssen planbedingte Mehrbedarfe bei Kin-
dertageseinrichtungen, Grünflächen und Spielplätzen errichtet werden.  
Die Vorhabenträgerin stimmt der Anwendung der Bestimmungen zum Kooperativen Baulandmo-
dell 2017plus. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich gemäß Nr. 3 Abs. 1 KoopBLM,  
a) mind. 30 % der Geschoßfläche für Wohnzwecke im öffentlich geförderten Wohnungsbau in-
nerhalb des Plangebiets zu errichten und für diesen zu binden, sofern die maßgeblichen 
Wohnraumförderbestimmungen des Landes NRW betreffend die Sozialraumverträglichkeit  
eingehalten werden können. Die Vorhabenträgerin ist grundsätzlich bereit, mind. 30  % der 
Geschossfläche Wohnen im öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten. 
 
b) den ursächlichen Mehrbedarf im Bereich Kindertagesstätte nach den Vorgaben der Stadt 
Köln innerhalb des Plangebietes zu errichten.  
 
Die geplanten 108 neuen Wohneinheiten generieren keinen eigenen Bedarf für eine Kinder-
tageseinrichtung, aber einen Bedarf für eine Grußtagespflegestelle mit neuen Plätzen für Kin-
der unter drei Jahren . Gleichwohl soll ausgehend v om der derzeitigen Festsetzung des 
Grundstücks als Fläche für den Gemeinbedarf und aufgrund der sehr hohen Bedarfe an Kin-
dertagesbetreuungsplätzen im Stadtteil Chorweiler die Integration einer Kindertageseinrich-
tung in das Vorhaben geprüft werden. 
 
c) Die ursächlichen öffentlichen Spielflächen und öffentlichen bzw. öffentlich zugänglichen Grün-
flächen nach den Vorgaben der Stadt Köln innerhalb des Plangebietes herzustellen und an 
die Stadt Köln unentgeltlich kosten- und lastenfrei zu übertragen.  
 
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Deckung der Mehrbedarfe in den Bereich öffentli-
che Spielflächen und öffentliche bzw. öffentlich zugängliche Grünflächen durch die Errichtung 
einer Kombifläche auf dem Vorhabengrundstück abzudecken. Ausgehend von 108 Wohnein-
heiten ist eine öffentliche Kombifläche von mind. 1. 242 Quadratmetern herzustellen. Diese 
darf nicht durch Tiefgaragen oder sonstige Gebäudeteile unterbaut sein. 
 
d) Regelungen zur Durchführung und Unterhaltung von Ausgleichsmaßnahmen nach 
BNatSchG sowie zur Übernahme von Ausgleichskosten vertraglich zu vereinbaren. Ein Aus-
gleich ist vorliegend gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB nicht erforderlich. 
 
e) die Planung innerhalb von in der Regel drei Jahren ab Inkrafttreten des Bebauungsplanes 
umzusetzen. Die Vorhabenträgerin wird sich gemäß § 12 Abs. 1 BauGB zur Durchführung 
des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen in noch zu bestimmender Frist verpflich-
ten. 
 
f) Regelungen zur Durchführung von ursächlichen Erschließungsmaßnahmen vertraglich zu 
vereinbaren und die Erschließungsflächen unentgeltlich, kosten - und lastenfrei an die Stadt

10 
Köln abzugeben . Die ursächlichen Erschließungsmaßnahmen werden Bestandteil des im 
Aufstellungsverfahren noch zu erarbeitenden Vorhaben- und Erschließungsplans. Zur Durch-
führung de rselben wird sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag gemäß § 12 
BauGB verpflichten.  
 
g) eine Planungsvereinbarung zur Übernahme der ursächlichen Planungskosten mit der Stadt 
Köln zu schließen. Die Vorhabenträgerin ist bereit, mit der Stadt Köln ein e Planungsverein-
barung zur Übernahme der ursächlichen Planungskosten abzuschließen. 
 
h) bei Vorhaben, bei denen Baurecht für mehr als 75 Wohneinheiten (WE) oder unabhängig von 
der Anzahl der WE eine Geschossfläche für Wohnzwecke von 6.750 m² geschaffen werden , 
ein Qualifizierungsverfahren als Grundlage der Planung durchzuführen.  
 
Die oben genannten Berechnungen der Mehrbedarfe beruhen auf der Annahme der Schaffung 
von 9.700 Quadratmetern Geschossfläche Wohnen bzw. 108 neuen Wohneinheiten durch das 
Vorhaben. Sollte sich die Anzahl an Wohneinheiten im Verfahren ändern, sind die Flächenbe-
darfe entsprechend neu zu bestimmen und entsprechend des Kooperativen Baulandmodells um-
zusetzen.  
8. Qualifizierungsverfahren 
Ziel des Wettbewerbs ist es, attraktive Lösungsvorschläge für ein nachhaltiges Wohnhochhaus 
mit zusätzlichen gewerblichen Nutzungen und Dienstleistungsangeboten für das umgebende 
Quartier zu erhalten. Das Grundstück soll über eine öffentlich zugängliche Grünfläche verfügen, 
die durch teilweise öffentlich zugängliche und begrünte Dachlandschaften ergänzt werden soll. 
Demnach sollen im Rahmen eines Wettbewerbs geeignete Planungsbüros als Auftragsnehmer 
für die Leistungsbilder Gebäude (§ 34 HOAI) und Freianlagen (§ 39 HOAI) gefunden werden. Der 
Wettbewerb soll als anonymer, architektonisch-freiraumplanerischer Realisierungs-wettbewerb 
gemäß der „Richtlinie für Planungswettbewerbe“ (RPW 2013) mit 6 gesetzten Planungsteams 
durchgeführt werden (Einladungswettbewerb). 
Neben der hochbaulichen Fragestellung soll die Aufgabenstellung eine attraktive Freiraumgestal-
tung für das Vorhabengrundstück sowie für die umliegenden öffentlichen Räume umfassen. Es 
soll ein attraktiver Ausgleich für die hohe Dichte an diesem Standort und zugleich ein Beitrag zur 
Verbesserung des Klimas geleistet werden. 
9. Plandurchführung 
Das Planungsrecht soll in Form eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB 
geschaffen werden.  
Der Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. Es ist eine kurzfristige Umsetzung der 
Planung vorgesehen. 
Zwischen der Stadt Köln und der Vorhabenträgerin wird gemäß § 12 BauGB vor Satzungsbe-
schluss ein Durchführungsvertrag abgeschlossen, in dem sich die Vorhabenträgerin zur Durch-
führung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist und 
zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet.  
10. Gutachtenbedarf

11 
Folgende Gutachten werden nach derzeitigem Kenntnisstand im Rahmen des Weiteren Bebau-
ungsplanverfahrens erforderlich: 
 Artenschutz (Stufe I – Artenschutzrechtliche Vorprüfung) 
 Lärmgutachten (Schalltechnische Untersuchung) 
 Luftschadstoffe 
 Verkehrsgutachten 
 Klima 
 Energie 
 Bodengutachten und Archäologie 
 
Stand: 06.05.2024

Visualisierung Nordosten 
 Visualisierung Südosten 
Anlage 5 Visualisierung der Vorhabenträgerin
HINWEIS:
Qualifizierungsverfahren für 
die Gestaltung und den 
Ausnutzungsgrad zwingend 
erforderlich.

Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
 
Vorlagen-Nummer 
1532/2024
Stand: 19.09.2025 
Sachstandsbericht  
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung; 
Arbeitstitel: "Lyoner Passage" in Köln-Chorweiler 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Der Einleitungsbeschluss wurde am 20.11.2024 öffentlich bekanntgemacht. 
Der Vorhabenträger prüft die Reduzierung des Vorhabens sowie die Integration von Baustei-
nen des Gemeinbedarfs z.B. Pflege und Kita. 
Nächste Schritte: 
Nächste Schritte im Verfahren wären die Durchführung eines architektonisch-freiraumplaneri-
schen Realisierungswettbewerb durch den Vorhabenträger und die Durchführung der freiwilli-
gen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch. 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
27.08.2026

Athener Ring
Osloer Straße
Lyoner Passag
e
Anlage 2
05 025 100 150 Meter N
Stadtplanungsamt
Auszug aus dem Bebauungsplan 63549/04
 Lyoner Passage
in Köln - Chorweiler

Athener Ring
Osloer Straße
Lyoner Passage
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 2
05 025 100 150 Meter N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
 Lyoner Passage
in Köln - Chorweiler

Geschäftsführung  
Stadtentwicklungsausschuss 
Frau Hill-Schmidt 
Telefon: (0221) 32834 
Fax:  (0221)  
E-Mail: louise.hill-schmidt@stadt-
koeln.de 
Datum: 21.06.2024 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der 27. Sitzung des 
Stadtentwicklungsausschusses  vom 20.06.2024  
öffentlich 
10.2 Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorha-
benbezogener Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen 
Öffentlichkeitsbeteiligung; Arbeitstitel: "Lyoner Passage" in Köln-Chor-
weiler 
1532/2024 
I Beschlussvorschlag:  
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. nimmt die in Anlage 3 dargestellten planerischen Zielvorgaben der Vorhabenträgerin 
zur Kenntnis;  
2. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) in Anwendung des beschleunigten Verfahrens 
gemäß § 13a BauGB für das Gebiet südwestlich des Athener Rings, nördlich der Flo-
renzer Straße (Gemarkung Longerich, Flur 94, Flurstück 2034) in Köln-Chorweiler – 
Arbeitstitel „Lyoner Passage“ in Köln-Chorweiler – einzuleiten mit dem Ziel, ein Wohn- 
und Geschäftshaus zu errichten; 
3. beschließt, die nordöstlich angrenzende städtische Fläche (Gemarkung Longerich, 
Flur 94, Flurstück 2035) in das Verfahren nach § 12 Abs. 4 BauGB in den vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan aufzunehmen mit dem Ziel, die derzeitige Nutzung als öffent-
liche Grün- und Spielfläche planungsrechtlich zu sichern;  
4. beauftragt die Verwaltung, die Integration einer mindestens dreizügigen Kindertages-
stätte in das Vorhaben zu prüfen; 
5. beauftragt die Verwaltung, mit dem Investor einen architektonisch-freiraumplaneri-
schen Realisierungswettbewerb nach RPW mit sechs gesetzten Planungsteams 
durchzuführen. Ziel ist die Erarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes als Grundlage 
für das Bebauungsplanverfahren, welches die Vorgaben des Kooperativen Bauland-
modells einhält. Die Beteiligung der Rats- und Bezirkspolitik im Qualifizierungsverfah-
ren erfolgt entsprechend dem „Kölner Modell der Wettbewerbsverfahren“ (vgl. 
AN/0251/2022, geändert beschlossen durch den StEA am 07.04.2022); 
6. beschließt, dass die finale städtebaulich verträgliche Höhenentwicklung und Bau-
masse des Vorhabens im Rahmen der Auslobung des Qualifizierungsverfahrens unter 
Berücksichtigung der Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells entschieden wird; 
7. beschließt nach Abschluss des Qualifizierungsverfahrens, die Durchführung der freiwil-
ligen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB nach Modell 2 (Öffentlichkeits-
veranstaltung).

8. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) ohne Ein-
schränkungen zustimmt. 
 
II Mündlicher Antrag vom RM Weisenstein (DIE LINKE): 
 
Beschluss:  
 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt die Streichung des Wiedervorlageverzichts aus 
der Beschlussvorlage. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Einstimmig zugestimmt. 
 
II Beschluss über die so geänderte Beschlussvorlage (Änderung gestrichen):  
 
Der Stadtentwicklungsausschuss  
 
1. nimmt die in Anlage 3 dargestellten planerischen Zielvorgaben der Vorhabenträgerin 
zur Kenntnis;  
2. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) in Anwendung des beschleunigten Verfahrens 
gemäß § 13a BauGB für das Gebiet südwestlich des Athener Rings, nördlich der Flo-
renzer Straße (Gemarkung Longerich, Flur 94, Flurstück 2034) in Köln-Chorweiler – 
Arbeitstitel „Lyoner Passage“ in Köln-Chorweiler – einzuleiten mit dem Ziel, ein Wohn- 
und Geschäftshaus zu errichten; 
3. beschließt, die nordöstlich angrenzende städtische Fläche (Gemarkung Longerich, 
Flur 94, Flurstück 2035) in das Verfahren nach § 12 Abs. 4 BauGB in den vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan aufzunehmen mit dem Ziel, die derzeitige Nutzung als öffent-
liche Grün- und Spielfläche planungsrechtlich zu sichern;  
4. beauftragt die Verwaltung, die Integration einer mindestens dreizügigen Kindertages-
stätte in das Vorhaben zu prüfen; 
5. beauftragt die Verwaltung, mit dem Investor einen architektonisch-freiraumplaneri-
schen Realisierungswettbewerb nach RPW mit sechs gesetzten Planungsteams 
durchzuführen. Ziel ist die Erarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes als Grundlage 
für das Bebauungsplanverfahren, welches die Vorgaben des Kooperativen Bauland-
modells einhält. Die Beteiligung der Rats- und Bezirkspolitik im Qualifizierungsverfah-
ren erfolgt entsprechend dem „Kölner Modell der Wettbewerbsverfahren“ (vgl. 
AN/0251/2022, geändert beschlossen durch den StEA am 07.04.2022); 
6. beschließt, dass die finale städtebaulich verträgliche Höhenentwicklung und Bau-
masse des Vorhabens im Rahmen der Auslobung des Qualifizierungsverfahrens unter 
Berücksichtigung der Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells entschieden wird; 
7. beschließt nach Abschluss des Qualifizierungsverfahrens, die Durchführung der freiwil-
ligen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB nach Modell 2 (Öffentlichkeits-
veranstaltung). 
8. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) ohne Ein-
schränkungen zustimmt. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Einstimmig zugestimmt.