Bürgereingabe nach § 24 GO – „Ausverkauf des Deutzer Hafens stoppen“, Aktenzeichen 193/21 B

Geschäftsführung  
Ausschuss für Bürgerbeteiligung, 
Anregungen und Beschwerden 
Frau Brohl 
Telefon:  (0221) 221-91709  
Fax       :  (0221)  
E-Mail:  Andrea.brohl@stadt-koeln.de 
Datum: 16.11.2022 
Auszug 
aus der Niederschrift der 13. Sitzung des Ausschusses für 
Bürgerbeteiligung, Anregungen und Beschwerden vom 31.10.2022  
öffentlich 
2.1 Bürgereingabe nach § 24 GO – „Ausverkauf des Deutzer Hafens stop-
pen“  
Aktenzeichen 193/21 B 
0973/2022 
Der Petent stellt die Eingabe vor und betont, dass 80 % der Grundstücke im Deutzer 
Hafen im Eigentum städtischer Gesellschaften seien, sie also den Bürgern der Stadt 
gehören zur gemeinschaftlichen und dauerhaften Daseinsvorsorge. Dies betreffe im 
Deutzer Hafen 2.400 Wohnungen mit ca. 5.500 Menschen. Nach aktueller Planung 
sollen dort alle Grundstücke privatisiert und so ohne Not der Spekulation in die Hän-
de gegeben werden. Er appelliert, die Privatisierung zu stoppen, denn es sei auch 
ohne die geplante Privatisierung möglich, einen guten, qualitätsvollen Wohnungsbau 
zu schaffen. Der Stadtrat habe an anderer Stelle das Erbbaurecht bevorzugt. Er 
weist auf das Berliner Modell der Stadtbodenstiftung hin, die Grundstücke ewig für 
die Allgemeinheit sichere. Die Verwaltung sei nicht bereit, alte Konzepte zu verwer-
fen. Er bittet den Boden dauerhaft in der Obhut der Gemeinschaft zu belassen und 
die Verwaltung zu verpflichten in dieser Sache neue Handlungsoptionen für den Rat 
zu erarbeiten und den Stadtentwicklungsausschuss sowie den Wirtschaftsausschuss 
mit der Sache zu befassen. Er bittet um Unterstützung des in der Stellungnahme der 
Petenten formulierten Beschlusses. 
 
Frau Scholz, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, führt aus, dass die Stadt im 
Deutzer Hafen erstmalig eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme auf den Weg 
gebracht habe. Dieses Instrument des besonderen Städtebaurechts ermögliche eine 
zügige Entwicklung des Gebietes unter Berücksichtigung des Hochwasserschutzes 
und die Möglichkeit die Eigentümer zu verpflichten, in einem bestimmten Zeitraum zu 
bauen. Der Zeitraum für die Umsetzung betrage zehn bis fünfzehn Jahre. Es handele 
sich um eine extrem wichtige Maßnahme für den Wohnungsbau in der Stadt. Ein 
Treuhänder ist von der Verwaltung beauftragt, die Maßnahme zu steuern und eine 
Kosten- und Finanzierungsübersicht aufzulegen und darüber transparent zu informie-

ren. Der Eigentumsanteil der Modernen Stadt, die hier wie ein Grundeigentümer be-
handelt werde, betrage 80 %. Die Petition beinhalte ein wichtiges Anliegen, Grund 
und Boden nicht zu privatisieren und referenziere teils die Vorlage städtische Grund-
stücke nur im Erbbaurecht zu vergeben. In diesem Fall sei dies nicht möglich, weil 
mit dem Eigentümer Moderne Stadt, einem Projektentwickler, eine entsprechende 
Vereinbarung abgeschlossen worden sei, dass sie auf ihrem Grundstück ihre Ent-
wicklung fortsetzen dürfen. Mit der Modernen Stadt sei vereinbart, dass zusätzlich zu 
der im kooperativen Baulandmodell vereinbarten Verpflichtung von 30 % öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau noch weitere 20 % preisgedämmter Wohnungsbau reali-
siert werden. In der Regel würden diese Flächen an Bestandshalter, wie z. B. Woh-
nungsgenossenschaften, vermarktet. Für die weiteren Grundstücke werde es ein 
Vermarktungs- und Realisierungskonzept geben. Daher sehe sie keine Möglichkeit, 
die Forderung der Petenten für das Gebiet des Deutzer Hafens umzusetzen. 
 
Herr Fischer, Grüne, bedankt sich für die Eingabe, die bereits am 27.10.2022 in der 
Bezirksvertretung Innenstadt beraten wurde. Er betont, dass er das Anliegen der Pe-
tition nach Kräften unterstütze. Es gebe ein dramatisches Problem mit Gentrifizierung 
in Deutz. Als Mitglied des Begleitgremiums Deutzer Hafen habe er die gesamte Ent-
wicklung mitverfolgt. Die Ausführungen der Verwaltung seien sehr überzeugend. Er 
hebt als Unterschied zu anderen Grundstücken die besonderen Erfordernisse zum 
Hochwasserschutz hervor. Am südlichen Ende des Gebietes gebe es zudem ein 
Lärmschutzproblem. Dort könne beispielsweise keine Wohnraumnutzung, sondern 
nur eine gewerbliche Nutzung mit massiven gesetzlichen Auflagen bzgl. des Lärm-
schutzes entstehen. Man habe sich für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
entschieden, weil über die Veräußerungsgewinne die Erschließungskosten erwirt-
schaftet würden. Das zusätzlich zu den im kooperativen Baulandmodell vorgesehe-
nen 30 % öffentlich geförderter Wohnungsbau noch 20 % preisgedämmter Woh-
nungsbau realisiert würden, sei fast sensationell.  
 
Herr Erkelenz, CDU, dankt den Petenten und hebt das positive Konzept und die posi-
tive Begleitung der Entwicklung durch die Stadt Köln sowie die Moderne Stadt her-
vor. Die CDU-Fraktion schließe sich der Verwaltungsvorlage an.  
 
Herr Pütz, SPD, bedankt sich ebenfalls bei den Petenten für die Eingabe, aber auch 
bei Frau Scholz für die ausführliche Darstellung. Die SPD -Fraktion werde ebenfalls in 
diesem Fall der Verwaltungsvorlage folgen, jedoch sei es ein großes Anliegen, das 
Erbbaurecht grundsätzlich als Regelvergabe zu installieren. 
 
Frau Röhrig, Die Linke, lehnt die Verwaltungsvorlage ab und stimmt der Eingabe des 
Petenten zu.  
 
Frau Oedingen, SPD, bittet um Ergänzung des Beschlusstextes wie folgt: „Der 
Stadtentwicklungsausschuss erhält den Vorgang zur Kenntnisnahme.“ 
 
Frau Scholz, glaubt, dass die Petition ein wertvoller Ansatz für die Diskussion über 
die Entwicklung anderer städtischer Flächen wie Parkstadt oder Kreuzfeld sei. Im 
Deutzer Hafen könne ein sehr gutes und gemischtes Quartier realisiert werden. Die 
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme biete viele Einfluss- und Kontrollmöglichkei-
ten. Sie entschuldigt sich bei dem Petenten für die lange Bearbeitungsdauer.  
 
Der Petent bringt seine Enttäuschung zum Ausdruck, dass der Ausschuss seinen 
Beschlussvorschlag nicht aufgreift und über andere Modelle nachdenkt. Er betont,

dass der Kern der Petition sei, dass auch die städtischen Gesellschaften in aller Ei-
gentum seien.  
 
Herr Dr. Höver, Bürgeramt Innenstadt, teilt mit, dass die Bezirksvertretung Innenstadt 
der Verwaltungsvorlage mit Stimmenmehrheit von Grüne, SPD, CDU und FDP ge-
gen die Stimmen von zwei Einzelvertretern bei Enthaltung Die Linke zugestimmt ha-
be.  
 
 
Ergänzter Beschluss: 
Der Ausschuss Bürgerbeteiligung, Anregungen und Beschwerden dankt dem Petenten für 
die Eingabe, weist sie aber inhaltlich zurück, da eine Vergabe der Flächen in Erbbaurecht im 
Rahmen der Anwendung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß §165 Abs. 6 
Baugesetzbuch nicht möglich ist. 
Der Stadtentwicklungsausschuss erhält den Vorgang zur Kenntnisnahme. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mit Stimmenmehrheit von Grüne, SPD, CDU und FDP gegen die Stimmen von Die 
Linke und KlimaFreunde zugestimmt.

Ausverkauf des Deutzer Hafens stoppen 
 
 
An den Ausschuss für Bürgerbeteiligung, Anregungen und Beschwerden der Stadt Köln. 
 
Sehr geehrte Frau Reker, sehr geehrter Rat der Stadt Köln, 
der Deutzer Hafen bietet das Potenzial, ein Vorbild für eine mutige, nachhaltige 
Stadtentwicklung in Bau, Nutzung und Betrieb zu werden. Deshalb begrüßen wir die 
konzeptionellen Weiterentwicklungen und die Ansätze zur Vergabepraxis sehr, die in den 
vergangenen Wochen bekannt wurden. Wir setzen uns dafür ein, dass dieser vielfältige, 
lebenswerte und nachhaltige Deutzer Hafen Realität wird.  
Gleichzeitig sehen wir aber ein grundlegendes Thema, das unseres Erachtens deutlich 
nachgeschärft werden muss: die geplante Veräußerung der Grundstücke. 
Die städtischen Grundstücke im Deutzer Hafen zu verkaufen, verhindert langfristig 
bezahlbare Wohnkosten und eine dauerhafte, breite Mischung der Nutzenden. Spätestens 
mit Auslaufen der Wohnungsbauförderung wird dort die Dynamik des Marktes übernehmen 
und die Wohnkosten in die Höhe treiben. Im Stollwerk-Quartier sehen wir heute, welche 
Verdrängungseffekte dies auch im Deutzer Hafen zur Folge haben wird. 
Selbst wenn im Vergabeverfahren zunächst anspruchsvolle, gemeinwohlorientierte 
Nutzungen durchgesetzt werden, lassen sich diese nicht dauerhaft über Verträge absichern, 
wenn der Boden erst einmal veräußert ist. 
Mit einer modernen Bodenpolitik steht solch ein Ausverkauf im Widerspruch. Städte wie 
München und Hamburg haben sich davon bereits weitgehend verabschiedet, Münster und 
Mannheim suchen Lösungen für diese Problematik. Das Bündnis Bodenwende, die 
Bundestiftung Baukultur und viele andere dem Gemeinwohl verpflichteten Institutionen 
halten es für den zukünftigen Standard, Boden nicht zu verkaufen, wenn er in öffentlicher 
Hand ist. Ausnahmen davon sollte es nur für gemeinwohlgebundene Bestandshalter mit 
entsprechender Satzung geben, wie das auf Stiftungen, Genossenschaften oder das 
Mietshäusersyndikat zutreffen kann.  
Die Vergabe des Bodens sollte stattdessen in Erbbaurecht erfolgen! 
Henriette Reker, Oberbürgermeisterin:  
„Durch den Vorrang von Erbbaurechten vor einem Verkauf der Grundstücke 
wollen wir den nächsten und zugleich attraktiven Beitrag für ein gesundes 
Wachstum des Kölner Wohnungsmarktes zu bezahlbaren Mieten leisten. 
Außerdem können mit diesem Instrument die Bindungen des öffentlich-
geförderten Wohnungsbaus deutlich länger als bei einem Verkauf gesichert 
werden. Und wir erhalten die Grundstücke auch für die nächsten 
Generationen.“ (Juni 2020, Quelle: Stadt Köln) 
Christiane Martin, Vorsitzende der Grünen im Kölner Stadtrat:  
„Und die Stadt darf keine Flächen verkaufen – im Gegenteil, sie muss selbst 
Flächen ankaufen.“ (Interview mit dem Kölner Stadtanzeiger, 30.8.2021)

William Wolfgramm, Dezernent für Umwelt, Klima und Liegenschaften:  
„Flächenpolitik ist eine Hauptaufgabe des Liegenschaftsamts. ... Auch das 
Thema Erbpacht ist eines der Themen, dem ich mich als 
Liegenschaftsdezernent konkret widmen möchte.“ (Interview mit dem Kölner 
Stadtanzeiger, 31.8.2021) 
Die politische Einsicht ist also längst vorhanden. Wie kann dies in Deutz umgesetzt werden, 
wo die aktuellen eigentums- und gesellschaftsrechtlichen Randbedingungen eine 
Veräußerung der Grundstücke doch vorzuschreiben scheinen? 
Ein Weg aus dem Dilemma ist es, alle Grundstücke, die heute im Eigentum städtischer 
Gesellschaften sind (moderne stadt, Stadtwerke Köln), im Zuge der Vergabe durch die Stadt 
Köln zu erwerben. Danach können sie unter Erbbaurecht weitergegeben werden; wie das 
den bereits beschlossenen Grundsätzen für städtischen Boden in Köln entspricht. Die Stadt 
Münster macht es vor: Für nachhaltige, gemeinwohlorientierte Projekte, die mit dem Kauf 
des Bodens überfordert sind, übernimmt die Stadt den Kauf der Grundstücke (Konvoy, 
Oxfordquartier). Dieser Ansatz belastet den städtischen Haushalt nicht übermäßig. Im 
Deutzer Hafen wird der Boden durch die Entwicklung eine immense Wertsteigerung 
erfahren. Dieses Vermögen verbleibt dann in öffentlicher Hand. 
Als weiteres, innovatives Konzept für eine langfristige gemeinwohlgebundene 
Bewirtschaftung der Flächen, insbesondere auch für dort zu integrierende Nicht-
Wohnnutzungen, empfiehlt sich das Modell des Community-Land-Trusts. Der Kauf des 
Bodens erfolgt durch eine Stiftung, in der die Kommune und gegebenenfalls weitere nicht 
profitorientierte Einleger vertreten sind. Die Vergabe der Fläche wird in diesem Modell von 
einem Gremium kuratiert, dass sich aus der Stadt, den NutzerInnen und der Nachbarschaft 
zusammensetzt. So ist auf Dauer sichergestellt, dass diese Flächen zu einem 
Quartiersanker und Innovationstreiber werden. Diesem im Angelsächsischen bekannteren 
Konzept folgend wurde gerade die Stadtbodenstiftung Berlin erfolgreich gegründet. 
Eine dritte Option wäre eine Umwidmung der modernen stadt GmbH oder alternativ einer 
anderen städtischen Gesellschaft zu einem Bestandshalter und der Verbleib der 
Grundstücke in Ihren Händen; die GAG steht dafür ja leider nicht zur Verfügung. 
Egal welchen Weg sie wählen: Das kostbare Gut Boden wird auf Dauer knapp und wertvoll 
sein und ist im Einklang mit dem Bundesverfassungsgerichtsurteil von 1967 kein Gut wie 
jedes andere. Städtischer Boden darf im Sinne des Gemeinwohls nicht den Marktkräften 
überantwortet werden. Deshalb muss der Boden im Deutzer Hafen dauerhaft in Obhut der 
Gemeinschaft verbleiben.  
 
Verhindern Sie die akuten Verkaufspläne. Handeln Sie jetzt! 
 
Unterzeichnerinnen und Unterzeichner: 
Sebastian Cordes, Buschfeldstr. 46a, 51067 Köln – sebastian.cordes99@gmail.com 
Raik-Michael Meinshausen, Kuenstr. 11, 50733 Köln – raik@m1hausen.net  
Irmgard Nolte, Düppelstraße 8, 50679 Köln – nolte@neueshandeln.de 
 
Unterstützt von:  
STADTRAUM5und4 e.V. - www.stadtraum5und4.org

Dezernat, Dienststelle  
I/02/02-1 
 
Vorlagen-Nummer 17.11.2022 
 3907/2022 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 01.12.2022 
 
Bürgereingabe nach § 24 GO – "Ausverkauf des Deutzer Hafens stoppen„, Aktenzeichen 
193/21 B 
Der Ausschuss für Bürgerbeteiligung, Anregungen und Beschwerden hat in seiner Sitzung vom 
31.10.2022 zur oben genannten Bürgereingabe beraten und beschlossen, den Vorgang dem Stadt-
entwicklungsausschuss zur Kenntnis zu geben. 
 
 
 
gez. Dr. Ulrich Höver

Sebastian Cordes, Buschfeldstr. 46a, 51067 Köln – sebastian.cordes99@gmail.com  
Raik-Michael Meinshausen, Kuenstr. 11, 50733 Köln – raik@m1hausen.net  
Irmgard Nolte, Düppelstraße 8, 50679 Köln – nolte@neueshandeln.de  
Köln, den 15. Mai 2022 
 
Betreff: Bürgereingabe nach § 24 GO – „Ausverkauf des Deutzer Hafens stoppen“ Aktenzeichen 
193/21 B 
Hier: Stellungnahme der PetentInnen 
 
Sehr geehrte Frau Reker, sehr geehrter Herr Derichsweiler, sehr geehrter Herr Hupke, liebe 
Mitgliederinnen und Mitglieder des Ausschusses für Bürgerbeteiligung, Anregungen und 
Beschwerden und der Bezirksvertretung Innenstadt, 
 
wir haben die Stellungnahme der Verwaltung zu unserer Eingabe „Ausverkauf des Deutzer Hafens 
stoppen“ im Ratsinformationssystem gefunden. Leider ist diese Stellungnahme aus unserer Sicht 
inhaltlich falsch und geht auch nicht umfänglich auf den Inhalt unserer Anregung ein. Die dortige 
Beschlussvorlage der Verwaltung ist also zurück zu weisen. Wir schlagen der Bezirksvertretung 
Innenstadt und dem Ausschuss für Bürgerbeteiligung, Anregungen und Beschwerden deshalb die 
folgende, alternative Beschlussvorlage vor: 
 
Beschlussvorlage: 
Der Ausschuss für Bürgerbeteiligung, Anregungen und Beschwerden dankt den PetentInnen für die 
Eingabe und unterstützt die politische Zielsetzung, den Boden im Deutzer Hafen dauerhaft in Obhut 
der Gemeinschaft zu belassen – mindestens jedoch für solche Flächen, die ursprünglich aus dem 
Eigentum der Stadt Köln oder aus dem der von ihr beherrschten Gesellschaften stammen. Der 
Ausschuss fordert die Verwaltung auf, ihre Stellungnahme dahingehend zu überarbeiten, dass sie 
umfassend erarbeitet und darlegt, welche Optionen der Rat der Stadt Köln hat, dieses Ziel zu 
erreichen.  
▪ Dabei ist, wo notwendig, externe Organisations- und Rechtsberatung hinzuzuziehen. 
▪ Die Geschäftsführungen, Aufsichts- und Verwaltungsgremien der beteiligten kommunalen 
Unternehmen sind auf eine konstruktive Zuarbeit bei der Lösungsfindung zu verpflichten. 
▪ Die PetentInnen und weitere Akteure der Politik und Stadtgesellschaft, sowie Verwaltungen 
anderer, aufgeschlossener Kommunen sind aktiv in diesen Prozess einzubeziehen. 
 
Begründung: 
1. Unsere Anregung ist keine „Erbbaurecht-Petition“! 
Unsere Anregung ist eine „Verkauft-nicht-unser-aller-Grundstücke-Petition“! 
Die Stellungnahme der Verwaltung argumentiert rein formal auf Basis des BauGB. Unsere 
Anregung argumentiert aber auf politischer Ebene und gibt keine konkrete Umsetzung der 
„Bodenfrage“ im Deutzer Hafen vor. Sie schlägt zwar eine Lösung auf Basis von Erbbaurechts-
Vergaben vor, beschränkt sich aber nicht darauf. Insofern geht die Stellungnahme der 
Verwaltung nicht auf den Kern des Anliegens („Verhindern Sie die akuten Verkaufspläne.

Handeln Sie jetzt!“) ein. Wir hatten erwartet, dass die Verwaltung (in ihrer Rolle als 
Möglichmacher) aufzeigt, welche Optionen dem Rat zur Verfügung stehen, damit sich der 
offensichtliche politische Wille verwirklicht: keine weiteren Verkäufe von Flächen aus dem 
Vermögen der Stadt (siehe die Zitate in unserer Anregung). So wie die Verkaufs-Planungen 
für den Deutzer Hafen jetzt stehen, wird die Erzählung vom bunten, gemischten Quartier 
spätestens nach Ablauf der Bindungsfristen für den geförderten Wohnungsbau in sich 
zusammenfallen. 
Nehmen Sie dieses Anliegen ernst! 
2. Die Stellungnahme der Verwaltung ist formal unrichtig und entspricht vom Wort und vom 
Sinn her nicht dem BauGB. Sie konstruiert in ihrer Stellungnahme ein Privatisierungsgebot, 
das nicht im BauGB vorhanden ist. 
Das BauGB sieht zwar ein Veräußerungsgebot nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme 
vor, das ist aber nur in dem Fall gegeben und sinnvoll, wenn sich die besagten Flächen vor 
der Maßnahme nicht mittelbar im Vermögen der Stadt Köln befanden. Außerdem sieht das 
BauGB bei einer solchen Veräußerung die vorzugsweise Berücksichtigung des früheren 
Eigentümers vor. Die relevanten Flächen könnten dann also von der Stadt selbst oder einer 
ihrer Gesellschaft zurückgekauft werden, wenn sie vor der Maßnahme in deren Eigentum 
waren.  
Stellen wir uns den Fall vor, dass sich fragliche Flächen ursprünglich im Eigentum der HGK 
befanden. Nach Abschluss der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme wären solche 
Flächen also vorzugsweise wieder der HGK anzubieten – sie kann sie zurück erwerben. Die 
Stadt Köln, als mittelbar (über die Stadtwerke Köln GmbH) bestimmende Gesellschafterin der 
HGK, könnte im Anschluss erwirken, diese Flächen an die Stadt Köln oder eine andere 
stadteigene Gesellschaft weiterzuverkaufen, um sie dann zum Beispiel in Erbbaurecht zu 
vergeben – eine Privatisierung ist hier nicht zu erkennen. 
Wo unterbreitet die Stellungnahme der Verwaltung solche Handlungsoptionen? 
3. Nachfragen unsererseits haben ergeben, dass Liegenschaftsdezernate anderer 
westdeutscher Großstädte in dieser Frage eine konträre Rechtsauffassung zur Stellungnahme 
aus Dezernat IX haben. Wir bekamen die Auskunft, dass im Falle von Flächen die vor der 
Entwicklungsmaßnahme im Eigentum einer von ihr bestimmten (beherrschten) Gesellschaft 
waren, sich die Kommune durchaus selbst ein Vorkaufsrecht gewähren kann. 
4. Auch auf weitere Handlungsoptionen, wie zum Beispiel auf das von uns genannte Modell des 
„Community Land Trust“ wird nicht eingegangen. So muss bei uns der Eindruck entstehen, 
dass innovative, am Gemeinwohl orientierte Ansätze nicht erwünscht sind oder als störend 
empfunden werden.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
IX 15/151 
151/2 
Vorlagen-Nummer 
0973/2022 
Anlage 3 - Stellungnahme der Verwaltung 
Mit der ergänzenden Stellungnahme nimmt die Verwaltung als Grundlage für die politische Diskus-
sion Stellung. Einzelne Themen wurden den Petenten in einem Fachgespräch mit der Fachverwal-
tung und dem Entwicklungsträger am 22.06.2022 erläutert. 
 
Entwicklungs- und Finanzierungsmodell Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme  (SEM) und 
Erbbaurechtsbeschluss des Rates von März 2022 zur Vergabe städtischer Grundstücke 
 
Die März 2022 getroffene Entscheidung des Rates, Grundstücke in städtischem Eigentum nur noch im 
Wege des Erbbaurechts zu vergeben, wirkt sich nicht auf die bereits 2018 vom Rat beschlossene städ-
tebauliche Entwicklung der nicht in städtischem Eigentum stehenden Flächen des Deutzer Hafens aus. 
Der Rat hat mit seinem Beschluss von März 2022 seine wohnungsbaupolitische Entscheidung von 
2016 bekräftigt und inhaltlich erweitert , den Anwendungsbereich weiterhin aber auf Grundstücke im 
Eigentum der Stadt beschränkt. Eine Anwendung auf die SEM Deutzer Hafen ist nicht möglich, da  für 
Wohnnutzung vorgesehenen Grundstücke im Eigentum der moderne Stadt GmbH, einer Tochterge-
sellschaft der Stadtwerke Köln GmbH sowie privater Dritter stehen. Im städtischen Eigentum befinden 
sich derzeit ausschließlich Flächen, die nach dem aktuellen Planungsstand nicht für Wohnnutzung vor-
gesehen sind oder sie sind nicht eigenständig bebaubar.  
Eine Erweiterung des Beschlusses auf die im Eigentum der städtischen Entwicklungsgesellschaft mo-
derne stadt stehenden Flächen widerspricht dem Entwicklungs- und Finanzierungsmodell der SEM, die 
vom Rat als Konstruktion für die Entwicklung des Deutzer Hafens gewählt wurde. 
 
Die Entscheidung des Rates für die SEM 
Die vom Rat beschlossene SEM (§§ 165 ff BauGB) ist Ergebnis eines langjährigen Planungsprozesses 
und wurde unter Beteiligung der Öffentlichkeit und der Betroffenen erarbeitet. 
Der Rat der Stadt Köln hatte die Verwaltung mit Beschluss vom 23.06.2015 (Vorlage 0255/2015) mit 
der Durchführung eines kooperativen Verfahrens beauftragt. In Umsetzung dieses Beschlusses wurden 
fünf interdisziplinäre Planungsteams beauftragt, die innerhalb eines halben Jahres städtebauliche Ent-
würfe erarbeiteten, eng mit öffentlichen Veranstaltungen begleitet. 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat Ende 2016 das Ergebnis des kooperativen Ver fahrens Deutzer 
Hafen beraten und beschlossen, auf dieser Grundlage einen integrierten Plan auf der Ebene einer 
Vorentwurfsplanung durch das Team COBE erarbeiten zu lassen und die Stadtgesellschaft in diesen 
Prozess einzubinden. Diese Entscheidung wurde du rch die Bezirksvertretungen Innenstadt und Porz 
vorberaten. Der auf der Grundlage des COBE-Entwurfs entstandene Integrierte Plan wurde schließlich 
am 1. März 2018 der Öffentlichkeit vorgestellt und den politischen Gremien zur Beschlussfassung vor-
gelegt. 
Am 03.05.2018 (0507/2018) und 22.6.2018 (1512/2018) entschied der Rat, auf dieser Grundlage den 
Deutzer Hafen im Rahmen einer SEM durch eine umfassende Neuordnung zu einem gemischt genutz-
ten, innerstädtischen urbanen Gebiet für Wohnen und Arbeiten zu entwickeln. Die städtebauliche Neu-
ordnung des Gebiets erforderte angesichts der bestehenden Restriktionen, Herausforderungen und 
Risiken ein Bündel von Planungs-, Ordnungs- und Baumaßnahmen mit hohem Koordinationsbedarf. 
Das Entwicklungs- und Finanzierungsmodell der SEM haben der Rat und die vorberatenden Gremien 
im März 2021 noch einmal bestätigt (Vorlage 0082/2021). 
 
Das Entwicklungs- und Finanzierungsmodell der SEM 
Die SEM ermöglicht der Stadt eine zügige Entwicklung und Konversion der überwiegend noch in Nut-
zung befindlichen Hafen-, Industrie- und Gewerbeflächen und gleichzeitig auch die Finanzierung der 
erheblichen Kosten für Flächenkonversion, Betriebsverlagerungen, der zu errichtenden Infrastruktur

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und des erforderlichen Hochwasserschutzes.  Die Bewältigung d er Hochwasserproblematik erfordert 
eine Höherlegung des gesamten Geländes in Bezug auf ein 200 -jährliches Ereignis (entsprechend 
11,90 m Kölner Pegel). Die bestehenden Lärmbelastungen machen umfangreiche Eingriffe in die vor-
handene Bebauungsstruktur notwendig. Die bestehenden Bodenkontaminationen aufgrund der Hafen-
nutzung und der industriellen Vornutzungen müssen im Zuge der Neuordnung vollständig beseitigt wer-
den, so dass keine Bedenken gegen Wohn - und Büronutzungen sowie gegen Grünflächennutzungen 
einschließlich Kinderspielplätzen auf dem Standort bestehen. Insbesondere wegen der umfangreichen 
Anforderungen und erforderlichen Maßnahmen zum Hochwasserschutz ist zwingend eine Gesamtent-
wicklung des Gebietes erforderlich. 
 
Die Stadt erhält durch die SEM stärkere Eingriffsmöglichkeiten in Eigentumsrechte, die eine zügige und 
koordinierte Umsetzung der Konversionsmaßnahme begünstigen. Nach den gesetzlichen Vorgaben 
soll die Gemeinde Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich erwerben und nach Durchfüh-
rung der SEM wieder veräußern. Der Differenzbetrag zwischen dem Kaufpreis bei Erwerb und Veräu-
ßerung dient der Finanzierung der Maßnahme. Die Gemeinde soll von einer Veräußerung jedoch ab-
sehen, wenn sich der jeweilige Grundstückseigentümer  zur Entwicklung des Grundstücks nach den 
Zielen und Zwecken der SEM verpflichtet; in diesem Fall hat der einen der durch die SEM bedingten 
Bodenwertsteigerung entsprechenden Ausgleichsbetrag zu zahlen (§ 166 Abs. 3 BauGB). Der Aus-
gleichbetrag dient ebenfalls der Finanzierung der SEM.  
Eine integrierte Entwicklung des gesamten Hafenareals in Kooperation mit den Eigentümern war nicht 
möglich. Entsprechende schriftliche Kaufofferten der Stadt Köln an die jeweiligen Eigentümer wurden 
abgelehnt. Über die SEM ist es der Stadt möglich, im vorgenannten Sinne Grundstücke von nicht ent-
wicklungsbereiten Eigentümern zum Verkehrswert anzukaufen. Ein Ankauf der Grundstücke der städ-
tischen Töchter war rechtlich nicht möglich, aber auch nicht notwendig, da diese zur Entwicklung ihrer 
Grundstücke bereit und in der Lage sind.  
Angesichts des hohen Anteils unrentierlicher Kosten war eine Finanzierung der Projektentwicklung 
ohne öffentliche Mittel nur der Weg der SEM möglich. Grundlage der Ratsentscheidung für die SEM 
waren ein detaillierter Zeit- und Maßnahmenplan sowie eine Kosten- und Finanzierungsübersicht, die 
unter Berücksichtigung der Bodenwertermittlung (Anfangs- und Endwerte) sowie der vorliegenden Kos-
tenschätzungen für die Maßnahmen nachweist, dass eine kostendeckende Durchführung gewährleistet 
war. Über die SEM  gelingt es, die zu erwartenden planungs - und maßnahmenbedingten Bodenwert-
steigerungen für die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahmen einzusetzen. Nach Abschluss der 
SEM ist die Stadt verpflichtet, die baureifen Grundstücke zu dem durch die Entwicklung erhöhten Ver-
kehrswert wieder zu veräußern. Entwicklungsbereite Eigentümer können ihre Grundstücke behalten, 
müssen aber an der Entwicklung mitwirken und am Ende einen Ausgleichbetrag in Höhe der Differenz 
zwischen den Verkehrswerten vor und nach Durchführung der Maßnahme entrichten. 
 
Die wohnungsbaupolitischen Steuerungsmöglichkeiten der SEM 
Wohnungspolitische Grundlage der SEM Deutzer Hafens ist das K ooperative Baulandmodell. Bereits 
in seinem Planungsauftrag von 2015 hatte der Rat die Verwaltung mit der Untersuchung beauftragt, 
wie im Hinblick auf die wohnungspolitischen Ziele der Stadt „möglichst preiswerter und öffentlich geför-
derter Wohnungsbau (30  % gemäß Beschlusslage analog "Kooperativem Baulandmodell") angelegt 
werden kann“. In der Entwicklungssatzung ist ausdrücklich klargestellt, dass in dem Entwicklungsgebiet 
30 % der Geschossfläche Wohnen als öffentlich geförderter Wohnungsbau realisiert werden sollen. 
Das vorgenannte Ziel, 30 % öffentlich geförderten Wohnungsbau zu realisieren, konnte bereits für den 
Großteil der Flächen im Deutzer Hafen durch den Ankauf abwendende Vereinbarungen mit den ent-
wicklungsbereiten Eigentümern gesichert werden. Unter anderem wurde eine solche Vereinbarung zwi-
schen der moderne stadt GmbH und der Stadt Köln am 17.06.2020 notariell beurkundet. Über die vor-
genannte Vereinbarung konnte über das kooperative Baulandmodell hinaus folgende Verbesserung 
erzielt werden: 
- Auch für weitere 20% der freifinanzierten Wohnungen gelten Vorgaben zur Mietpreisdämpfung. Die 
moderne stadt verpflichtet sich gegenüber der Stadt zu folgenden Beschränkungen bei 20% der 
freifinanzierten Wohnungen. 
- Der Mietzins bei Erstvermietung darf nicht den Mittelwert zwischen den Mieten im sozialen Woh-
nungsbau (Förderweg B) und den Durchschnittsangebotsmieten für Neubauten im freifinanzierten 
Wohnungsbau im Stadtteil Deutz überschreiten.

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- Für einen Zeitraum von 20 Jahren ab Fertigstellung der jeweiligen Wohnung ist eine Anpassung 
des Mietzinses nur gemäß der Veränderung des Lebenshaltungsindex zulässig. Maßgeblich ist der 
vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex. Die erstmalige Erhöhung ist fr ü-
hestens nach 5 Jahren nach Fertigstellung der Wohnung zulässig. Die Einzelheiten ergeben sich 
aus dem von der Stadt geplanten Vermarktungs- und Realisierungskonzept. 
- Die Eigentümer sind verpflichtet sicherzustellen, dass diese Vorgaben auch bei Veräußerun g der 
Grundstücke/Wohnungen von Dritten eingehalten werden (z.B. durch dingliche Sicherung). 
- Sofern die Eigentümer die Grundstücke nicht selbst bebauen, sind sie verpflichtet, die Veräußerung 
unter Beachtung des von der Stadt geplanten Vermarktungs- und Realisierungskonzepts durchzu-
führen.  
Erbbaurechtsbeschluss des Rates von März 2020 zur Vergabe städtischer Grundstücke 
Der Rat der Stadt Köln hat am 22.09.2016 (Vorlagen -Nummer 1775/2016) beschlossen, die Vergabe 
städtischer Grundstücke an den vordringlichen Zielsetzungen auszurichten:  
- Schaffung von bezahlbarem Wohnraum,  
- Unterstützung bestimmter Zielgruppen und Organisationsformen, zum Beispiel Studierende, Men-
schen mit Behinderungen, anerkannte Flüchtlinge, Genossenschaften, Baugruppen, 
- Förderung des nach haltigen Wohnungsbaus, zum Beispiel Energiekonzepte, Klimaanpassung, 
Grundrissvielfalt, altengerechtes Wohnen, Unterstützung von innovativen Mobilitätskonzepten, 
- Stärkung der sozialen Mischung der Kölner Veedel und 
- Stärkung der Gestaltungsqualitäten im Wohnungsbau, auszurichten. 
Dieser Beschluss galt und gilt nur für städtische Grundstücke und zudem erging er unter dem ausdrück-
lichen Hinweis, dass bei der Vermarktung die Vermögensgegenstände grundsätzlich zum Verkehrswert 
zu veräußern sind (§ 90 Abs. 3 GO N RW). Eine Veräußerung städtischer Grundstücke an städtische 
Beteiligungsgesellschaften ist zum Verkehrswert im Wege der Direktvergabe möglich. Dies gilt jedoch 
nicht, wenn mit der Veräußerung zugleich ein Beschaffungsvorgang verbunden wäre, da dann aufgrund 
gesetzlicher Vorgabe ein förmliches Vergabeverfahren (gegen Höchstgebot oder der Konzeptvorgabe) 
vorzunehmen sei.  
Mit Beschluss vom 17.03.2022 (1304/2020) hat der Rat diese wohnungsbaupolitische Entscheidung 
inhaltlich erweitert, jedoch weiterhin auf st ädtische Grundstücke begrenzt. Bei Veräußerungen städti-
scher Grundstücke für den Geschosswohnungsbau ist zukünftig das Erbbaurecht vorrangig zu nutzen. 
Dabei soll zukünftig für die ersten 60 Jahre der auf 80 Jahre angelegten Erbbaurechte ein besonders 
günstiger Erbbauzinssatz von jährlich 1,5 Prozent des Grundstückswertes gelten, wenn sich die Bau-
herr*in verpflichtet, mindestens 30 Prozent geförderten und mindestens 20 Prozent preisgedämpften 
Wohnungsbau zu realisieren, wodurch eine gute Mischung der Bevölk erung gefördert wird, und wäh-
rend der ersten 60 Jahre die Mieten sowohl bei den geförderten als auch den preisgedämpften Woh-
nungen bzw. bis zur Einführung einer verbindlichen Regelung hierzu auf städtischer oder auf Landes-
ebene durch die Realisierung von gefördertem Wohnungsbau für die Einkommensgruppe B nur mode-
rat steigen zu lassen. 
 
Bewertung des Erbbaurechtsbeschlusses vor dem Hintergrund der Städtebaulichen Entwicklungsmaß-
nahme (SEM) und der vorhandenen Eigentümerstruktur 
Ein Ankauf der Grundstücke durch die Stadt ist nach den Bestimmungen des BauGB nicht möglich. Da 
die moderne stadt gegenüber der Stadt Köln eine Bauverpflichtung für sämtliche von ihr erworbenen 
künftigen Bauflächen eingegangen ist und sich zur Zahlung des entwicklungsbedingten Ausgleichsbe-
trages verpflichtet hat, soll die Gemeinde von dem Erwerb eines Grundstücks absehen, da die Eigen-
tümerin eines Grundstücks in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist zu nutzen und 
sich hierzu auch verpflichtet hat (§ 166 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Selbst wenn die moderne stadt von der 
vertraglich übernommenen Verpflichtung Abstand nehmen und ein Ankauf durch die Stadt möglich 
würde, wäre die Stadt infolge des durch den Rat beschlossenen Entwicklungs- und Finanzierungskon-
zeptes gebunden, die b aureifen Grundstücke zu dem durch die Entwicklung erhöhten Verkehrswert 
wieder zu veräußern. 
 
Bei einem Einwirken des Rates über die Stadtwerke GmbH auf die moderne stadt in dem Sinne, die

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Grundstücke im Erbbaurecht in Anlehnung an den Beschluss des Rates für städtische Grundstücke 
zu vergeben, würde das vom Rat beschlossene Entwicklungs- und Finanzierungsmodell der SEM in 
die finanzielle Schieflage geraten. Die Entwicklung des Deutzer Hafens und die Finanzierung der hier-
für benötigen Maßnahmen fußt auf einer Kalkulation, die als Kosten- und Finanzierungsübersicht zur 
SEM vom Rat beschlossen wurde. Eine kostendeckende Durchführung der SEM setzt danach vo-
raus, dass die Kosten der Entwicklungsmaßnahme über eine Veräußerung der Grundstücke zum Ver-
kehrswert möglich ist. Die durch die SEM zu erwartenden planungs- und maßnahmenbedingten Bo-
denwertsteigerungen sind für die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahmen einzusetzen. Entwick-
lungsbereite Eigentümer können ihre Grundstücke behalten, müssen aber an der Entwicklung mitwir-
ken und haben am Ende einen Ausgleichbetrag in Höhe der Differenz zwischen den Verkehrswerten 
vor und nach Durchführung der Maßnahme zu entrichten. Dabei zahlt die moderne stadt den größten 
Ausgleichsbetrag, auf den sie die Aufwendungen für von ihr durchzuführenden Ordnungs- und Er-
schließungsmaßnahmen anrechnen kann. Um diesen Ausgleichsbetrag bzw. die Aufwendungen für 
die Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen zu erwirtschaften, ist moderne stadt auf die Vermark-
tung der Grundstücke ohne Beschränkung auf Begründung von Erbbaurechten angewiesen. 
 
Weitere Steuerungsmöglichkeiten der Stadt Köln zur Erreichung und Sicherung von Qualitäten 
im Deutzer Hafen und nächste Öffentlichkeitsveranstaltung 
 
Vermarktungs- und Realisierungskonzept 
Ziel des Vermarktungs- und Realisierungskonzept (VRK) ist es, Regeln für die Vermarktung und Ent-
wicklung der Baufelder im Deutzer Hafen aufzustellen. Es wird derzeit durch die Stadtwerke Köln 
GmbH als treuhänderischer Entwicklungsträger der Stadt Köln (SWK-ET) erstellt und mit den städti-
schen Fachämtern abgestimmt. In dem VRK werden zum einen die Grundsätze der Baufeldentwick-
lung dargestellt. Dazu gehören die getroffenen Regelungen zur Qualitätssicherung, der Baurecht-
schaffung, der Zeitplanung sowie die bei der Entwicklung zu berücksichtigenden Vorgaben für die 
Baufelder. Zum anderen wird der Ablauf der Baufeldentwicklung dargestellt. Dazu gehören die Ver-
fahren zur Veräußerung von Baufeldern und zur Qualifizierung. Außerdem werden die Prozesse der 
Baurechtschaffung und deren Verzahnung mit Vergabe- und Qualifizierungsvergaben aufgezeigt. Das 
VRK konkretisiert dadurch auch die Inhalte der Abwendungsvereinbarungen, die mit den entwick-
lungsbereiten Eigentümern im Entwicklungsbereich geschlossen werden. Das VRK macht keine Vor-
gaben zur Vergabe von Grundstücken in Erbbaupacht oder zur Berücksichtigung gemeinschaftlicher 
Wohnbauprojekte in Vergabeverfahren der moderne stadt. 
 
Öffentlichkeitsveranstaltung 27.09.2022 
Die nächste Öffentlichkeitsveranstaltung zur Entwicklung des Deutzer Hafens findet am 27.09.2022 
statt (Arbeitstitel: „Hafentag“). Im Rahmen dieser Öffentlichkeitsveranstaltung wird u.a. auch die Bau-
feldentwicklung thematisiert. An einer eigenen Themenstation werden zunächst die Grundlagen sowie 
der Prozess erläutert. Anschließend wird ein Schlaglicht auf jene Baufelder geworfen, die die städti-
sche Stadtentwicklungsgesellschaft moderne stadt GmbH als erstes entwickeln wird. Dazu soll es an 
der Station ein Beteiligungsformat zum Thema Erdgeschossnutzungen im Deutzer Block geben.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
IX/IX 
 
Vorlagen-Nummer 
 0973/2022 
Freigabedatum 
 27.04.2022 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Bürgereingabe nach § 24 GO – „Ausverkauf des Deutzer Hafens stoppen„ 
Aktenzeichen 193/21 B 
Beschlussorgan 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) Ausschuss für Bürgerbeteiligung, Anregungen und Beschwerden 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Ausschuss Bürgerbeteiligung, Anregungen und Beschwerden dankt dem Petenten für die Einga-
be, weist sie aber inhaltlich zurück, da eine Vergabe der Flächen in Erbbaurecht im Rahmen der An-
wendung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß §165 Abs. 6 Baugesetzbuch nicht 
möglich ist. 
 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 25.08.2022 
Ausschuss für Bürgerbeteiligung, Anregungen und Beschwerden 05.09.2022

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Der Rat der Stadt Köln hat am 03.05.2018 die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwick-
lungsbereichs 'Deutzer Hafen' nach § 165 Abs. 6 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Mit Be-
kanntmachung im Amtsblatt am 20.06.2018 hat die Entwicklungssatzung Rechtskraft erlangt. 
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument des Besonderen Städtebaurechts und 
kann von der Kommune für umfassende städtebauliche Aufgaben eingesetzt werden, insbesondere 
zur mittelfristigen Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, der Errichtung von 
Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen und der Wiedernutzung brachliegender Flächen. 
Mit diesem Instrument gelingt es der Stadt, Grundstücke für eine zügige Bebauung zu mobilisieren 
und über die erzielten Wertsteigerungen die Entwicklungskosten zu finanzieren. Zur Finanzierung der 
Entwicklung soll die Kommune gemäß § 166 Abs. 3 BauGB sämtliche Grundstücke in einem städte-
baulichen Entwicklungsbereich grundsätzlich erwerben und nach der Neuordnung und Erschließung 
wieder veräußern. Eine weitere Möglichkeit der Refinanzierung besteht in der Erhebung von Aus-
gleichsbeträgen, hierbei behält der Eigentümer sein Grundstück und bebaut es auf der Grundlage 
einer Abwendungsvereinbarung entsprechend der Ziele und Zwecke der städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahme innerhalb einer festzulegenden Frist. Die Finanzierung der städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahme ist somit durch den Zwischenerwerb von Grundstücken mit dem anschließenden 
Verkauf, bzw. durch die Ausgleichsbeträge von Grundstückseigentümern gesichert. Diese Gelder 
werden ausschließlich für die Entwicklungsmaßnahmen, wie z.B. den Straßenbau oder die sozialen 
Infrastruktur (§ 166 Abs. 3 BauGB), im betroffenen Gebiet verwendet. Die Gemeinde erzielt aus der 
Entwicklungsmaßnahme keinen Gewinn, die Einnahmen dienen ausschließlich der Finanzierung der 
Entwicklung. 
Der Gesetzgeber hat somit die Aufgaben bei der Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme klar geregelt. Für die Durchführung der Baumaßnahmen sind die Grundstückseigentümer 
zuständig, die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen obliegt der Kommune, dies gilt auch für die 
Kostentragung. 
Für das bodenordnungsrechtliche Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist die die 
kommunale Grunderwerbs- und Reprivatisierungspflicht kennzeichnend. 
Das Instrument des Erbbaurechtes kann in der Kombination mit dem Städtebaulichen Entwicklungs-
recht nicht angewandt werden, da die Finanzierung der Entwicklung des Gebietes durch die Abschöp-
fung der Bodenwertsteigerung erfolgt und den Verkauf der Grundstücke voraussetzt. 
 
 
Anlagen: 
Anlage 1: Eingabe gem. § 24 GO 
Anlage 2: Stellungnahme der Petentinnen 
Anlage 3: Stellungnahme der Verwaltung