Entwicklung des kommunalen Vorkaufsrechts im Jahr 2020

An die Vorsitzende
des Liegenschaftsausschusses
Frau Ira Sommer
Frau Oberbürgermeisterin
Henriette Reker
SPD-Fraktion 
im Rat der Stadt Köln
Rathaus, Spanischer Bau 
50667 Köln
fon 0221. 221 259 50
fax 0221. 221 246 57
mail fraktion@koelnspd.de
web www.koelnspd.de
Eingang beim Amt der Oberbürgermeisterin: 05.02.2021
AN/0253/2021
Anfrage gern. § 4 der Geschäftsordnung des Rates
Gremium Datum der Sitzung
Liegenschaftsausschuss 01.03.2021
Entwicklung des kommunalen Vorkaufsrechts im Jahr 2020
Sehr geehrte Frau Sommer,
sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin,
zum 01.02.2018 ist das allgemeine kommunale Vorkaufsrecht gemäß § 24 
BauGB wieder eingeführt worden. Ausgangspunkt war ein diesbezüglicher vom 
Rat beschlossener Antrag der Fraktionen von SPD und Bündnis 90/Die Grünen in 
der Ratssitzung am 15.12.2015 (AN/1903/2015).
Die Verwaltung hat den Ratsgremien im Jahr 2020 einen Erfahrungsbericht und 
eine Evaluation des Vorkaufsrechts vorgelegt (3388/2019) und dem Rat vorge­
schlagen, das kommunale Vorkaufsrecht weiter auszuüben.
Zum 30.01.2020 ist die soziale Erhaltungssatzung für das Severinsviertel in Kraft 
getreten. Für das Gebiet einer Erhaltungssatzung gilt das kommunale Vorkaufs­
recht sowohl hinsichtlich unbebauter als auch bebauter Grundstücke.
Vor diesem Hintergrund stellt die SPD-Fraktion folgende Anfrage:
1. Wir bitten (analog zur Vorlage 3388/2019 für das Jahr 2019) um eine 
Übersicht für das Jahr 2020 zu folgenden Aspekten:
a) Anzahl der Verkaufsvorgänge, bei denen die Voraussetzungen des Vor­
kaufsrechtes nicht vorlagen;

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b) Anzahl Verkaufsvorgänge, bei denen die Voraussetzungen des Vor­
kaufsrechtes vorlagen:
- Anzahl der ausgeübten Vorkaufsrechte,
- Anzahl der Abwendungsvereinbarungen nach § 27 Abs. 1 BauGB,
- Anzahl der Negativatteste (Nichtausübung des Vorkaufsrechts) trotz 
Bestehen eines Vorkaufsrechts.
2. Wie stellt sich die Übersicht gemäß Ziff. 1 bzgl. der folgenden Gebiete mit 
sozialen Erhaltungssatzungen dar:
- Stegerwaldsiedlung,
- Severinsviertel?
3. Welches sind die Gründe, wegen derer die Verwaltung auf die Ausübung 
eines Vorkaufsrechts im Jahr 2020 verzichtet hat?
4. Gemäß Vorlage 3388/2019 war ein Grund für die Nichtausübung des Vor­
kaufsrechts, „dass die tatsächliche Bebauung zum Beispiel bereits durch 
einen Bauträgervertrag und die darin enthaltenen Bauverpflichtungen 
nebst Vertragsstrafen sichergestellt" waren.
Wie stellt die Verwaltung sicher, dass diese privatvertraglichen Bauver­
pflichtungen tatsächlich umgesetzt bzw. bei Nichtbefolgung sanktioniert 
werden?
5. Das Ziel von sozialen Erhaltungssatzungen ist es, die Durchmischung eines 
von Gentrifizierungsprozessen betroffenen Stadtteils zu erhalten und 
gleichzeitig die Verdrängungsprozesse in diesem Stadtteil abzumildern.
Wie werden angesichts dieser Zielsetzung die Abwendungsvereinbarungen 
nach § 27 Abs. 1 BauGB für Verkaufsvorgänge in den Gebieten mit sozia­
len Erhaltungssatzungen ausgestaltet?
Wir bitten, die Beantwortung der Anfrage auch dem Stadtentwicklungsausschuss 
zur Verfügung zu stellen.
Mit freundlichen Grüßen
Gez. Mike Homann
SPD-Fraktionsgeschäftsführer

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
III/23/230 
230/31 
Vorlagen-Nummer  23.02.2021 
 0546/2021 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 01.03.2021 
Stadtentwicklungsausschuss 11.03.2021 
 
Entwicklung des kommunalen Vorkaufsrechts im Jahr 2020 
Die SPD-Fraktion im Rat der Stadt Köln stellt folgende Anfrage (AN/0253/2021-Entwicklung des 
kommunalen Vorkaufsrechts im Jahr 2020): 
 
1. Wir bitten (analog zur Vorlage 3388/2019 für das Jahr 2019) um eine Übersicht für das 
Jahr 2020 zu folgenden Aspekten: 
 
a) Anzahl der Verkaufsvorgänge, bei denen die Voraussetzungen des Vorkaufsrechtes 
nicht vorlagen; 
Antwort der Verwaltung: 2.303 Verkaufsvorgänge 
 
b) Anzahl Verkaufsvorgänge, bei denen die Voraussetzungen des Vorkaufsrechtes vor-
lagen: 
 
- Anzahl der ausgeübten Vorkaufsrechte, 
 
Antwort der Verwaltung: 16 Fälle 
 
- Anzahl der Abwendungsvereinbarungen nach § 27 Abs. 1 BauGB, 
 
Antwort der Verwaltung: 44 Abwendungsvereinbarungen 
 
- Anzahl der Negativatteste (Nichtausübung des Vorkaufsrechts) trotz Bestehen 
eines Vorkaufsrechts. 
 
Antwort der Verwaltung: 176 Negativatteste 
 
2. Wie stellt sich die Übersicht gemäß Ziff. 1 bzgl. der folgenden Gebiete mit sozialen Er-
haltungssatzungen dar: 
 
- Stegerwaldsiedlung, 
 
Antwort der Verwaltung: Keine Fälle 
 
- Severinsviertel? 
 
 Antwort der Verwaltung: 15 Fälle, in denen die Voraussetzungen zur

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 Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vorlagen. 
 
3. Welches sind die Gründe, wegen derer die Verwaltung auf die Ausübung eines Vor-
kaufsrechts im Jahr 2020 verzichtet hat? 
 
Antwort der Verwaltung:  
Die Gründe hierfür sind, dass die tatsächliche Bebauung der Grundstücke zum Beispiel be-
reits durch einen Bauträgervertrag und die darin enthaltenen Bauverpflichtungen nebst Ver-
tragsstrafen sichergestellt wurde, die betroffenen Grundstücke faktisch für eine Wohnbebau-
ung nicht in Frage kamen oder laut der zu beteiligenden Dienststellen keine Notwendigkeit zur 
Ausübung des Vorkaufsrechts bestand. 
 
4. Gemäß Vorlage 3388/2019 war ein Grund für die Nichtausübung des Vorkaufsrechts, 
„dass die tatsächliche Bebauung zum Beispiel bereits durch einen Bauträgervertrag 
und die darin enthaltenen Bauverpflichtungen nebst Vertragsstrafen sichergestellt“ wa-
ren. 
 
Wie stellt die Verwaltung sicher, dass diese privatvertraglichen Bauverpflichtungen tat-
sächlich umgesetzt bzw. bei Nichtbefolgung sanktioniert werden? 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die Umsetzung der im Kaufvertrag privatvertraglich vereinbarten Bauverpflichtungen wird sei-
tens der Verwaltung nicht kontrolliert und sanktioniert. Anders als bei den gewöhnlichen 
Grundstückskaufverträgen beinhalten die Bauträgerverträge nicht nur die Übereignung des 
Grundstücks, sondern darüber hinaus auch die Verpflichtung des Verkaufenden, auf dem be-
treffenden Grundstück ein im Kaufvertrag näher beschriebenes Gebäude zu errichten. Diese 
Kombination aus Kauf- und Werkvertrag ist für den Kaufenden von besonderer Bedeutung, da 
im Vertrag schon konkret vereinbart ist, dass das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist 
mit einem Wohnhaus bebaut wird. Ebenso sind im Bauträgervertrag konkrete Gewährleis-
tungsregelungen und Modalitäten zum Besitzübergang des Kaufobjekts getroffen. 
 
Mit dem Abschluss des Bauträgervertrags hat der Kaufende seine konkrete Absicht, das er-
worbene Grundstück entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu bebauen und somit 
das Grundstück einer konkreten Wohnnutzung zuzuführen, vertraglich dokumentiert. Der ge-
schlossene Bauträgervertrag verpflichtet ebenso den Verkaufenden, das Grundstück entspre-
chend der städtebaulichen Ziele innerhalb einer bestimmten, vereinbarten Frist zu bebauen. 
Eine zusätzliche Verpflichtung des Kaufenden durch eine Abwendungsvereinbarung ist in die-
sen Fällen nicht erforderlich, da der Kaufende bereits mit Abschluss des Bauträgervertrags 
hinreichend und konkret seine Absicht, das Grundstück alsbald für eine Wohnnutzung zu be-
bauen, dokumentiert hat. Ferner ist in diesen Fällen zu unterstellen, dass Bodenspekulationen 
nicht beabsichtigt und auch nicht durchführbar sind. 
 
 
5. Das Ziel von sozialen Erhaltungssatzungen ist es, die Durchmischung eines von Gentri-
fizierungsprozessen betroffenen Stadtteils zu erhalten und gleichzeitig die Verdrän-
gungsprozesse in diesem Stadtteil abzumildern. 
 
Wie werden angesichts dieser Zielsetzung die Abwendungsvereinbarungen nach § 27 
Abs. 1 BauGB für Verkaufsvorgänge in den Gebieten mit sozialen Erhaltungssatzungen 
ausgestaltet? 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die Stadt kann das Vorkaufsrecht ausüben, wenn dadurch Entwicklungen eingeschränkt oder 
unterbunden werden können, die den Zielen und Zwecken der Sozialen Erhaltungssatzung 
widersprechen. Dies kann dann der Fall sein, wenn ansonsten eine nachteilige Änderung der 
Bewohnerstruktur zu befürchten ist. Der Kaufende kann dann die Ausübung des Vorkaufs-
rechts abwenden, wenn er sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den Zielen und 
Zwecken der Erhaltungssatzung zu nutzen. Hierfür ist der Abschluss einer Abwendungsver-

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einbarung notwendig (gem. § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB).  
Die Inhalte der Abwendungsvereinbarungen sind jeweils individuell auszuarbeiten und vom 
Einzelfall abhängig. Ziel ist, dass die Objekte entsprechend der Sozialen Erhaltungssatzung 
genutzt und keine Maßnahmen durchgeführt werden, die zu einer Veränderung der Zusam-
mensetzung der Wohnbevölkerung führen können. Hierzu zählen beispielsweise Änderungen, 
die den Ausstattungszustand bzw. Gebrauchswert einer Wohnung nachhaltig verändern, z. B. 
durch umfängliche Modernisierungen, zudem Grundrissänderungen, Nutzungsänderung (z. B. 
Wohnen in Gewerbe/Büro), der Abriss von Gebäudeteilen und ggf. auch die Aufteilung in 
Wohnungs- oder Teileigentum. 
 
Über die Beantwortung der Anfrage hinaus, verweist die Verwaltung auf den Erfahrungsbericht zu 
den gesetzlichen Vorkaufsrechten gemäß §§ 24 ff Baugesetzbuch für den Zeitraum vom 01.01.2020 
bis zum 31.12.2020, der dem Liegenschaftsausschuss in seiner Sitzung am 01.03.2021 (Vorlagen-Nr. 
0487/2021) vorgelegt wird. 
 
Gez. Blome