Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung Arbeitstitel: "Aqualand" Köln-Chorweiler

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
612 Fed Sa 
Vorlagen-Nummer 
 2211/2020 
Freigabedatum 
 27.07.2020 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
Arbeitstitel: "Aqualand" Köln-Chorweiler 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
 
1. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren (vorha-
benbezogener Bebauungsplan) für das Gebiet begrenzt im Norden durch Grün- und zum Teil  
landwirtschaftlich genutzte Freiflächen, im Osten durch die Neusser Landstraße im Süden durch 
die Merianstraße, im Südwesten durch die Parkplätze und im Westen und Nordwesten durch 
die Sportflächen der Bezirkssportanlage Chorweiler —Arbeitstitel: "Aqualand" Köln-
Chorweiler — einzuleiten mit dem Ziel, eine Hotelnutzung festzusetzen; 
 
2. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung 6 ohne Einschränkung zustimmt. 
 
 
 
 
Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) 27.08.2020 
Stadtentwicklungsausschuss 03.09.2020

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
Begründung 
 
Die Umsetzung des Bebauungsplanes hat voraussichtlich negative Auswirkungen auf den Klima-
schutz durch die Emission von Kohlenstoffmonoxid (CO). Im weiteren Verlauf des Bebauungsplan-
Verfahrens werden Maßnahmen zur Minderung der Emission des Klimaschadgases geprüft. Nach 
den gesetzlichen Vorgaben findet eine Umweltprüfung statt. Hierfür werden verschiedene Umweltgut-
achten erstellt. 
 
Begründung: 
Die Aqualand GmbH möchte auf dem Grundstück Merianstraße 1 ihr bereits bestehendes Freizeitbad 
um einen Hotelbau ergänzen um ihren Gästen einen mehrtägigen Aufenthalt in direkter Nähe zum 
Freizeitbad zu ermöglichen, um den Standort des Aqualands aufzuwerten. 
 
Die Aqualand GmbH hat den Architekten Peter D. Bergler mit einem Entwurf zum Bau des Hotels 
beauftragt. Das abschließende Planungsergebnis soll Grundlage für den vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan sein. 
 
Es ist ein Gebäude mit einer Hotelnutzung auf den bereits vorhandenen und dem Aqualand angeglie-
derten Parkplätzen vorgesehen. Ergänzend werden 125 Stellplätze einschließlich vier Stellplätze für 
Behinderte errichtet. Die geplante Hotelvorfahrt bietet eine Möglichkeit für Kurzparker sowie einen 
Taxihaltepunkt. Auf dem neu anzukaufenden Teil des Grundstücks werden, wie bisher auch, Park-
plätze errichtet. Hier sind weitere 169 Stellplätze für das Freizeitbad vorgesehen, so dass sich die 
Gesamtzahl der Stellplätze gegenüber dem Bestand nicht verändert. Die bestehenden Zuwegungen 
zu den Parkplätzen des Aqualands werden auch weiter genutzt, ansonsten wird bei diesen Parkplät-
zen Rasenfugenpflaster verwendet. Weiter ist die Anpflanzung neuer Bäume und Gehölzstrukturen 
zur Aufwertung des Grünbestands geplant. 
 
Zur Umsetzung und planungsrechtlichen Sicherung des Vorhabens ist die Neuaufstellung eines Be-
bauungsplans erforderlich. Der Bebauungsplan soll gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) als vorha-
benbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden. Zugunsten einer geordneten städtebaulichen Ent-
wicklung werden die östlichen Bestandsgebäude und Freiflächen des Freizeitbads Aqualand sowie 
Teilbereiche der angrenzenden Merianstraße als öffentliche Verkehrsfläche gemäß § 12 Abs. 4 
BauGB als sachnotwendige Ergänzung mit in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen.  
Mit Einbezug dieser im Bebauungsplan 63540/02-001 festgesetzten öffentlichen Grün- und Verkehrs-
flächen, wird dieser überplante Teilbereich im Rahmen des vorliegenden Verfahrens parallel förmlich 
aufgehoben. Das Bebauungsplanverfahren wird im Rahmen eines Vollverfahrens mit einer Umwelt-
prüfung und Erstellung eines Umweltberichts durchgeführt. 
 
Das vorliegende Vorkonzept soll als Grundlage für die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sons-
tigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 BauGB und der frühzeitigen Beteiligung der 
Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB dienen.

3 
Anlagen 
Anlage 1   Geltungsbereich  
Anlage 2   Erläuterungstext 
Anlage 3   Städtebauliches Konzept 
Anlage 4   Bestandsplan

H
P
P
Weg
Sportplatz
341
2
44
43
3
45
46
48
2159
49
2158
2160
400101
NEUSSER LANDSTRASSE
Aqualand
HOTEL
V
I
I
MERIANSTRASSE
GELTUNGSBEREICH VEP
GELTUNGSBEREICH VBP
Freizeitbad Aqualand - Hotelneubau in Köln - Chorweiler, Städtebauliches Konzept, M 1:1000 22.07.2020
Anlage 3

A N L A G E  2  
Fedd200720Sa1Sb Aqualand  
 
Erläuterungstext 
Arbeitstitel: "Aqualand Freizeitbad - Hotelneubau" 
in Köln-Chorweiler 
  
1.  Anlass und Ziel der Planung 
 
Die AQUALAND Freizeitbad am Fühlinger See GmbH & Co. KG ist Eigentümerin des ca. 
26.125 m² großen Grundstücks Merianstraße 1 im Stadtteil Chorweiler. Die Gesellschaft 
plant nun den Ankauf einer zur Zeit von der Stadt Köln angepachteten Fläche mit circa 
13.348 m² Größe, welche der Unterbringung von Stellplätzen dient, um dort einen Hotelbau 
mit 144 Zimmern sowie Stellplätzen und erforderliche Ausgleichsmaßnahmen zu realisieren. 
Das Hotel soll direkt mit dem Freizeitbad verbunden werden und der Unterbringung von 
Gästen des Freizeitbades dienen, wodurch der Standort des Bades gestärkt wird. 
  
Der Bebauungsplan für das Plangebiet soll gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) als 
vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan – VEP) aufgestellt 
werden. Bestandteile des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes werden der Vorhaben- und 
Erschließungsplan sowie der Durchführungsvertrag, in dem sich der Vorhabenträger zur 
Durchführung der Planung verpflichtet.  
 
Der Hotelneubau inklusive der Stellplatzanlagen werden Gegenstand des Vorhaben und 
Erschließungsplans und des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Ergänzend werden die 
östlichen Bestandsgebäude und Freiflächen des Freizeitbads Aqualand sowie Teilbereiche 
der angrenzenden Merianstraße als öffentliche Verkehrsfläche zugunsten einer geordneten 
städtebaulichen Entwicklung gemäß § 12 Abs. 4 BauGB als sachnotwendige Ergänzung mit 
in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen. 
 
2. Verfahren 
 
Zur Umsetzung und planungsrechtlichen Sicherung des Vorhabens ist die Neuaufstellung 
eines Bebauungsplans erforderlich. Der Bebauungsplan soll gemäß § 12 Baugesetzbuch 
(BauGB) als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden. Es wird ein 
Vollverfahren mit einer Umweltprüfung und Erstellung eines Umweltberichts durchgeführt. 
 
Das vorliegende städtebauliche Vorkonzept soll als Grundlage für die frühzeitige Beteiligung 
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 BauGB und 
der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB dienen.

3. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Köln-Chorweiler im gleichnamigen Stadtbezirk. und ist ca. 
4,5 ha groß. Nach aktuellem Katasterplan umfasst der Geltungsbereich des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans die Flurstücke 40-45, Teilbereiche von 46 und 47 
sowie 48 und 49 der Flur 51, der Gemarkung Worringen und die Flurstücke 2157, 2158 und 
2159 sowie einen Teilbereich von Flurstück 2160 der Flur 94 der Gemarkung Longerich. 
  
Im Norden wird das Plangebiet durch Grün- und zum Teil landwirtschaftlich genutzte 
Freiflächen, im Osten durch die Neusser Landstraße im Süden durch die Merianstraße, im 
Südwesten durch die Parkplätze und im Westen und Nordwesten durch die Sportflächen der 
Bezirkssportanlage Chorweiler begrenzt.  
 
3.2 Vorhandene Baustruktur und Gebäudenutzung 
 
Auf dem unbebauten Teil des Plangebietes befindet sich eine gepachtete Stellplatzfläche mit 
circa 290 Stellplätzen. Ferner wird die Fläche des Freizeitbades Aqualand und 
angegliederten Freibereichen der AQUALAND Freizeitbad am Fühlinger See GmbH & Co. 
KG in das Plangebiet mit einbezogen. Das Gebäude des Freizeitbades weist eine Firsthöhe 
von ca. 22 m über dem angrenzenden Gelände aus. 
 
Das unmittelbare Umfeld des Grundstücks ist geprägt durch die vierspurige Merianstraße, 
durch zahlreiche Sportanlagen und Grünflächen, das Freizeitbad Aqualand sowie durch den 
Fühlinger See mit seinen Anlagen. 
 
3.3 Erschließung 
 
Das Plangebiet ist heute bereits vollständig erschlossen. Es ist über die Merianstraße und 
die Neusser Landstraße an das überörtliche Straßenverkehrsnetz und an das Radwegenetz 
angebunden.  
 
Die S-Bahn-Haltestellen "Chorweiler" und "Chorweiler–Nord" (S6 und S 11) haben jeweils 
circa 1 km Entfernung zum Plangebiet. Ab der Haltestelle "Chorweiler" verkehrt außerdem 
die Stadtbahn der Linie 15. Die Bushaltestelle "Merianstraße" (Buslinien 120, 121 und 123) 
liegt ca. 300 m entfernt auf der Neusser Landstraße. Die Bushaltestelle "Karl-Marx-Allee" 
(Buslinien 120, 121, 123, 125, 126) ist ebenfalls ca. 300 m entfernt und befindet sich auf der 
Willi-Suth-Allee. 
 
3.4 Ver- und Entsorgung 
 
Die medienseitige Ver- und Entsorgung des Plangebietes kann über die vorhandenen Netze 
sichergestellt werden. Im Plangebiet selbst sind diese Anlagen und die jeweiligen 
Hausanschlüsse durch die Vorhabenträgerin selbst bzw. in vertraglicher Vereinbarung mit 
den jeweils zuständigen Versorgungsträgern im Einzelfall durch diese teilweise auszubauen 
oder neu herzustellen.

4.  Planungsvorgaben 
 
4.1 Regionalplan 
 
Der Regionalplan legt für das Plangebiet Allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche sowie 
Flächen zum Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung, zum Grundwasser- 
und Gewässerschutz und Regionale Grünzüge fest.  
 
4.2 Flächennutzungsplan 
 
Im Flächennutzungsplan liegt das Plangebiet innerhalb einer Gebietsausweisung 
"Grünfläche" mit dem Signet "Bad". Die vorhandene und geplante Nutzung des Gebiets in 
Form eines Hotels mit Stellplätzen kann nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt 
werden. Eine Änderung des Flächennutzungsplans in ein "Sondergebiet" (SO) mit der 
Zweckbestimmung "Freizeitbad/Hotel" ist daher notwendig, um den vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. 
 
4.3 Landschaftsplan 
 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln enthält für den Bereich des bestehenden Freizeitbades 
sowie den unmittelbar westlich angrenzenden Bereich des Parkplatzes an der Merianstraße 
keine Festsetzungen.  
 
Für einen Teilbereich im Norden des geplanten Hotelneubaus sowie für den Bereich der 
ergänzenden Stellplatzanlage westlich des Aqualandes ist das Landschaftsschutzgebiet – 
LSG 5 "Freiraum und Grünverbindungen um Blumenberg, Chorweiler und Seeberg bis Esch" 
zur Erhaltung und Wiederherstellung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts, 
insbesondere durch Sicherung kleinklimatisch wichtiger Grünverbindungen durch und um 
verdichtete Baubereiche, sowie zur Sicherung von Vernetzungsmöglichkeiten und von 
Pufferzonen um ökologisch wertvolle Bereiche festgesetzt. 
 
4.4 Bebauungsplan 
 
Der süd-östliche Bereich des Plangebiets nord-westlich entlang der Merianstraße liegt im 
Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 63540/02-001. Für diesen Bereich 
setzt dieser eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage fest.  
 
Mit Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden sowohl der Hotelneubau 
und die Stellplatzanlagen als auch gem. § 12 Abs.4 BauGB die östlichen Bestandsgebäude 
und Freiflächen des Freizeitbads Aqualand sowie Teilbereiche der südlich angrenzenden 
Merianstraße als öffentliche Verkehrsfläche als sachnotwendige Ergänzung mit in den 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen. Damit wird der Bebauungsplan 63540/02-
001 in diesem Bereich überplant. Mit Einbezug dieser im Bebauungsplan 63540/02-001 
festgesetzten öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen, wird dieser überplante Teilbereich im 
Rahmen des vorliegenden Verfahrens parallel förmlich aufgehoben. 
 
Durch die neuen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird die 
Grundlage für die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens geschaffen. 
 
 
5.  Planungs- und Nutzungskonzept  
 
Die AQUALAND Freizeitbad am Fühlinger See GmbH & Co. KG möchte auf dem Grundstück 
Merianstraße 1 ihr bereits bestehendes Freizeitbad um einen Hotelbau ergänzen um ihren

Gästen einen mehrtägigen Aufenthalt in direkter Nähe zum Freizeitbad zu ermöglichen und 
den Standort des Aqualands aufzuwerten. 
Die Vorhabenträgerin hat den Architekten Peter D. Bergler mit einem Entwurf zum Bau des 
Hotels beauftragt. Der im weiteren Verfahren fortzuentwickelnde städtebauliche und 
architektonische Entwurf soll die Grundlage für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
bilden. 
 
Es ist ein Gebäude mit einer Hotelnutzung auf den bereits vorhandenen und dem Aqualand 
angegliederten Parkplätze vorgesehen. Ergänzend werden 125 Stellplätze einschließlich vier 
Stellplätze für Behinderte errichtet. Die geplante Hotelvorfahrt bietet eine Möglichkeit für 
Kurzparker sowie einen Taxihaltepunkt. Auf dem neu anzukaufenden Teil des Grundstücks 
werden, wie bisher auch, Parkplätze errichtet werden. Hier sind weitere 169 Stellplätze für 
das Freizeitbad vorgesehen, so dass sich die Gesamtzahl der Stellplätze gegenüber dem 
Bestand nicht verändert. Die bestehenden Zuwegungen zu den Parkplätzen des Aqualands 
werden auch weiter genutzt, ansonsten wird bei diesen Parkplätzen Rasenfugenpflaster 
verwendet. Weiter ist die Anpflanzung neuer Bäume und Gehölzstrukturen zur Aufwertung 
des Grünbestands geplant. 
 
Es ist angedacht, Dachflächen des ersten Obergeschosses sowie das des Dachgeschosses 
extensiv zu begrünen, so dass sich eine deutliche Verbesserung der Gestaltung und des 
Grünanteils gegenüber heute darstellt, da fast das komplette Grundstück als Parkplatzfläche 
versiegelt ist.  
 
 
6.  Auswirkungen der Planung 
 
6.1 Verkehr 
 
Sowohl das bestehende, als auch das neu anzugliedernde Grundstück sind bereits 
erschlossen. Im Rahmen eines neuen Wegekonzeptes für den Hotelneubau wird 
beabsichtigt, eine neue Grundstückszufahrt zur Merianstraße zu errichten. Hierbei wird auch 
die Zu- und Abfahrt durch die "Zufahrt 2 und Ausfahrt" für Liefer- beziehungsweise Ver- und 
Entsorgungsverkehr durch Müllfahrzeuge gewährleistet. Die Feuerwehrzufahrt "Kleiner 
Rasenplatz" bleibt erhalten. 
 
7.  Umweltprüfung 
 
Für das Bebauungsplan-Verfahren wird eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB 
durchgeführt. Deren Ergebnisse werden in einem Umweltbericht gemäß Anlage 1 zum 
BauGB dokumentiert und der Begründung zum Bebauungsplan beigefügt. Folgende 
Schutzgüter wurden bereits untersucht: 
 
7.1 Pflanzen 
 
Bereits bestehende Gehölzbestände werden in Teilen erhalten. Teilbereiche im Westen 
werden im Zuge der Baufeldfreimachung entfernt. Am Rande der Parkplatzflächen wird der 
Gehölzbestand außerdem ergänzt. 
 
Für das Plangebiet wurde bereits eine erste Eingriffsbilanzierung durch ein 
Landschaftsarchitekturbüro erarbeitet. Die Bilanzierung sieht vor, dass nach Umsetzung der 
Planung alle Eingriffe ausgeglichen werden können. Die dazu erforderlichen 
Pflanzmaßnahmen zum Ausgleich des Eingriffs werden in einem Grünordnungsplan 
entwickelt und dieser im weiteren Verfahren mit den zuständigen Fachämter abgestimmt.

7.2 Tiere 
 
Für den Geltungsbereich wurde eine Artenschutzprüfung Stufe I (ASP I) durchgeführt. Die 
Untersuchung bezog sich auf Fledermäuse und europäische Vogelarten. Es wurden weder 
Fledermausquartiere vorgefunden noch Hinweise auf planungsrelevante Vogelarten 
festgestellt. 
 
Im Laufe des Bebauungsplanverfahrens werden im Rahmen der Umweltprüfung weitere 
Umweltuntersuchungen durchgeführt, wie beispielsweise eine schalltechnische 
Untersuchung und ein Starkregennachweis. 
 
 
8.  Planverwirklichung 
 
Das Plangebiet befindet sich teilweise im Eigentum der Vorhabenträgerin. Ein Teil der 
Fläche befindet sich noch im Eigentum der Stadt Köln und muss vor Rechtskraft des 
Bebauungsplans und dessen Umsetzung durch die AQUALAND Freizeitbad am Fühlinger 
See GmbH & Co. KG erworben werden. Bestandteil des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes ist der Vorhaben- und Erschließungsplan. Des Weiteren wird ein 
Durchführungsvertrag geschlossen in dem sich die Vorhabenträgerin gemäß § 12 Absatz 1 
Satz 1 verpflichtet, das im VEP festgelegte Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen 
innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten 
zu tragen. 
 
Der Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. Nach Abschluss des 
Bebauungsplanverfahrens ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen.

Weg
Sportplatz
47
341
42
2
41
44
43
40
3
45
46
48
2159
49
2158
2157
1
IW
Neusser Landstraße
Aqualand
MERIANSTRASSE
GELTUNGSBEREICH VEP
GELTUNGSBEREICH VBP
Freizeitbad Aqualand - Hotelneubau in Köln - Chorweiler, Bestandsplan, M 1:1000 22.07.2020
Anlage 4

Geltungsbereich des vorhabenbezogenenBebauungsplanes (VEP)Einbeziehung gemäߧ 12 (4) BauGB
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung vonMitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zudiesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
Maßstab  1 : 5 000N
StadtplanungsamtGeltungsbereich des (Vorhabenbezogenen) Bebauungsplanes  Freizeitbad Aqualand - Hotelneubauin Köln - Chorweiler
010050200300 Meter